時間：2022-02-01 08:06:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人住房抵押貸款，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方：中國農(nóng)業(yè)銀行
乙方：____________
經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對乙方開發(fā)的位于_______________________________的_______________項(xiàng)目的購房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡稱“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。
第一條 甲方向乙方所開發(fā)的上述項(xiàng)目商業(yè)用房的購房人提供商業(yè)用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對該項(xiàng)目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項(xiàng)目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業(yè)用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準(zhǔn)。對于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。
第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時足額地發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開發(fā)的項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開發(fā)和銷售的各項(xiàng)手續(xù)完備，售房專戶的資金專項(xiàng)用于本項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，按時、保質(zhì)地完成項(xiàng)目的建造，使借款人能夠按時入住。
2.與該項(xiàng)目有關(guān)的建造和銷售活動存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。
3.該項(xiàng)目物業(yè)管理單位在甲方開立存款帳戶，統(tǒng)一辦理與該項(xiàng)目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。
4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項(xiàng)下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔(dān)回購保證責(zé)任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購保證金。當(dāng)借款人不能按期還本付息時，負(fù)責(zé)代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關(guān)回購保證責(zé)任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準(zhǔn)。
第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項(xiàng)目工程質(zhì)量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格可交付使用止，保費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險單正本交甲方保管。
保險期間，被保險的抵押貸款項(xiàng)目工程如發(fā)生保險責(zé)任內(nèi)的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險責(zé)任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗(yàn)收不合格，不能交付使用的，由乙方負(fù)全部責(zé)任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項(xiàng)”中另作約定。
第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變更等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時通知甲方，并落實(shí)相應(yīng)措施，確保其回購責(zé)任的承擔(dān)。
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱或其他文字，事先應(yīng)當(dāng)征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項(xiàng)
第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協(xié)議各印就條款作全面準(zhǔn)確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說明。簽約各方對本協(xié)議含義認(rèn)識一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負(fù)責(zé)人：_______________ 法定代表人：____________
或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________
簽約日期：_________________________________________
[關(guān)鍵詞] 個人住房貸款消費(fèi)信貸
個人住房抵押貸款在消費(fèi)信貸中占據(jù)著重要位置。美國的住房抵押貸款市場基本上代表了住房金融市場的發(fā)展方向。我國2002年末，全國個人住房貸款余額突破7500億元，其中抵押貸款已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行信貸資金投入的重要領(lǐng)域。但兩國在貸款形式和產(chǎn)品要素上有較大差距。
一、美國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計
1.美國該貸款的主要形式有:固定利率抵押貸款，即利率固定，月償還額相等，本金增加利息減少?？烧{(diào)節(jié)利率抵押貸款，即利率可調(diào)整，變化情況通過每個月的利息反映。分級償還抵押貸款，貸款利率和償還期固定，償還額在期限內(nèi)由低到高梯形分布。權(quán)益增長型抵押貸款，該貸款特點(diǎn)是在還款后期支付額將遞增。反向抵押貸款，每月支付房主部分資金，房主后來一并償還。再抵押貸款，由第一次抵押貸款的房產(chǎn)作擔(dān)保進(jìn)行的又一次貸款。
2.美國住房貸款包括多種要素，并相互組合以滿足不同的需求。(1)首付比例:客戶購房時首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三種方法可以選擇:①商業(yè)計劃,如抵押貸款保險即為獲得較低的首付而支付的每月固定的補(bǔ)償;②政府計劃，由政府擔(dān)保，首付更少，額度有限;③其他選擇權(quán)，即當(dāng)前兩種都不適用時,可選擇家庭饋贈或?qū)ふ曳慨a(chǎn)共有者等。這樣首付比例可從3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它決定了貸款每月支付成本的數(shù)量，是一系列可供選擇的利率表。(3)購房成本:它是首付之外包括點(diǎn)、相關(guān)管理費(fèi)、保證金和利息、第三方費(fèi)用。(4)附加點(diǎn)和折扣點(diǎn):附加點(diǎn)是指要加入購房成本中的費(fèi)用，折扣點(diǎn)是指要從購房成本中減去的費(fèi)用，通稱為點(diǎn)。利率和點(diǎn)此增彼減，搭配選擇。(5)年度費(fèi)率:反映了包括利率、點(diǎn)、其他費(fèi)用在內(nèi)的全部費(fèi)用的支出水平，比單獨(dú)使用利率衡量成本更好。
二、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計
我國的個人住房抵押貸款主要有經(jīng)營性（住房一手房按揭貸款）和政策性（住房公積金委托貸款）兩類。經(jīng)營性是指銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)議，借款人以所購房屋作抵押向貸款行借款，并由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的貸款方式。按開發(fā)商是否擁有完全的房屋產(chǎn)權(quán)又分為期房和現(xiàn)房貸款兩類。政策性則指貸款銀行根據(jù)住房資金管理中心的委托,以住房公積金為資金來源，按規(guī)定的要求向購買住房的個人發(fā)放貸款。我國貸款要素構(gòu)成主要有首付比例，實(shí)行二成首付，八成按揭。貸款期限，一般最長不超過30年。貸款利率，根據(jù)法定利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。還款方式，等額本金和等額本息。
三、兩國產(chǎn)品對比分析
1.在貸款形式上，美國市場針對不同群體、需求和能力有不同的產(chǎn)品，涉及對象廣泛；而我國未進(jìn)行很好的客戶細(xì)分，“客戶為中心”的理念體現(xiàn)并不充分。
2.產(chǎn)品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美國不能首付的客戶可以通過如前所述的三種方式獲得相對較低的首付資格。由此可見，政府和保險公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等發(fā)揮了重要的作用；同時差別化的首付比例充分考慮了各種收入狀況家庭的首付能力，發(fā)揮了首付比例的定金和杠桿作用。而我國的住房抵押貸款統(tǒng)一實(shí)行二成首付，八成按揭，這樣不能區(qū)分客戶，首付比例的杠桿作用難以發(fā)揮。（2）利率和費(fèi)用:美國銀行對不同貸款區(qū)執(zhí)行不同的利率，每種貸款又有不同的利率和點(diǎn)組成不同的檔次，形成一系列可供選擇利率表。貸款市場的競爭使各大商業(yè)銀行同類型、同檔次貸款的利率水平與費(fèi)用也有相當(dāng)?shù)牟顒e。這樣客戶選擇更多，費(fèi)用的衡量也更全面。我國的利率還未市場化，貸款利率是根據(jù)法定利率調(diào)整的。對借款者而言，無論年齡、收入水平、信用記錄，所適用的利率都絕對相同,而且還要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險。（3）點(diǎn):在美國貸款的點(diǎn)與利率此增彼減。兩者的組合使借款人能根據(jù)自己的年齡和收入進(jìn)行權(quán)衡。如年輕人選擇“低利率＋高的點(diǎn)”的方式，而中年人相反。我國只有利率一項(xiàng)衡量借款成本，利率也不由市場決定，消費(fèi)者別無選擇。（4）還款方式:美國住房貸款產(chǎn)品的還款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息遞減）和完全均付（即每月還本付息的金額都是相同的），其他還有分級支付，權(quán)益增長型方式等。我國就只有等額本金法和等額本息法，相比而言還款方式較少。（5）政府因素:美國住房貸款市場中，政府和保險公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等的擔(dān)保和參與對貸款產(chǎn)品的主要條款有著重要影響（如對首付比例的影響）。另外政府還通過對購買者采取減稅和為低收入者提供房租金補(bǔ)貼的辦法來滿足不同階層、不同貸款對象的具體要求。我國的住房貸款提供擔(dān)保和保險的是開發(fā)商和保險公司，開發(fā)商是一個獨(dú)立的利益體,本身存在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化和逃廢債務(wù)的“內(nèi)在沖動”，無法承擔(dān)這樣的角色;房地產(chǎn)保險存在諸多尚未解決的問題，保險機(jī)構(gòu)也缺乏熱情。政府信用沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，政府角色缺位是阻礙我國住房金融發(fā)展的一大問題。
四、改進(jìn)我國個人住房抵押貸款產(chǎn)品的構(gòu)想和建議
我們主要從兩大方面對我國個人住房抵押貸款產(chǎn)品提出一些改進(jìn)構(gòu)想和建議。外部制度環(huán)境方面主要改變政府角色缺位的現(xiàn)狀；利率逐步市場化；建立個人信用制度，為我國稅收、金融和消費(fèi)等服務(wù)提供良好的信用保障；完善相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建我國個人住房抵押貸款的擔(dān)保和保險體系；建立住房抵押貸款二級市場，大力推進(jìn)住房抵押貸款證券化。在產(chǎn)品設(shè)計方面，改變“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；隨著征信制度的建立和完善,可以按不同的信用記錄、年齡、收入水平、從事行業(yè)等區(qū)分不同的貸款對象,為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對性的產(chǎn)品條款;引入“點(diǎn)”的指標(biāo)與利率配套使用;在利率市場化的基礎(chǔ)上開發(fā)多元化的產(chǎn)品，增加還款方式的種類，設(shè)計出年限不同、遞增比率不同的多級支付的還貸方案。
參考文獻(xiàn):
[1]汪利娜著:《美國住宅金融體制研究》.中國金融出版社,1999
[2]楊明生王醒春編:《商業(yè)銀行金融產(chǎn)品手冊》.中國金融出版社,2001年
【關(guān)鍵詞】 提前還貸 負(fù)面影響 住房抵押貸款證券化
1. 我國住房抵押貸款的現(xiàn)狀
住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，2010年住戶部門新增金融負(fù)債2.4萬億元，比上年擴(kuò)大2.6倍，占國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)部門新增金融負(fù)債19.2%，占比比上年上升7.3個百分點(diǎn)。其中，新增住房貸款1.4萬億元，比上年多增1.1萬億元，占住戶部門新增金融負(fù)債的56.1%，占比比上年上升15.4個百分點(diǎn)（來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)）。從數(shù)據(jù)中可以看出，近幾年我國住房貸款的絕對值總量和增長速度都很快，同時住房抵押貸款占消費(fèi)貸款的比重也顯著提高，對住房抵押貸款的研究也越來越重視。
2. 提前還貸主要原因的分析
提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點(diǎn)。
2.1居民收入增加。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民收入有了顯著提高，加強(qiáng)了借款經(jīng)濟(jì)能力為借款人提前還貸提供了物質(zhì)保障。我國住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進(jìn)而借貸的初期既確定了參考依據(jù)，同時隨著收入的增加，每月還款所帶來的壓力越小，更容易提前還款。
2.2對未來利率走勢的預(yù)期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開始，住房抵押貸款的利率又達(dá)到了一個新的水平，我國住房抵押貸款實(shí)行的是浮動利率制，利率下降能夠帶來降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會增大還款壓力，未來利率繼續(xù)上升的可能性又非常大，同時利率上調(diào)存在著遲滯效應(yīng)，。按照我國現(xiàn)行的政策，本年上調(diào)的利率要到下一年的年初開始執(zhí)行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。
2.3我國現(xiàn)行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應(yīng)的條款規(guī)定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進(jìn)行買賣，借款人需要進(jìn)行提前還款，以保證交易的正常進(jìn)行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。
2.4受我國傳統(tǒng)觀念的影響。我國一直有“無債一身輕”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)手里資金充裕時，更傾向于提前還貸。
3. 提前還貸帶來的負(fù)面影響
提前還貸看起來對借款人有利，畢竟是由借款人來選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過程中損失了很大的機(jī)會成本。當(dāng)借款人選擇提前還貸時他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機(jī)會，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會對借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項(xiàng)中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。
提前還貸對銀行造成的負(fù)面影響最大。提前還貸對銀行來說是一種風(fēng)險行為，借款人選擇有利的時機(jī)提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應(yīng)的虧損。首先對銀行來說，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計劃的安排內(nèi)，突然的還款打亂了銀行計劃，降低了流動性，不能短時間內(nèi)用這筆資金創(chuàng)造利潤；其次，提前還貸減少了銀行的預(yù)期收入，現(xiàn)階段銀行通過住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務(wù)成本，加大了銀行開支。當(dāng)然提前還貸也有對銀行有力的一面，如降低了不良資產(chǎn)的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。
4. 對提前還貸的對策分析
4.1減少對違約金的征收，實(shí)行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實(shí)質(zhì)上是給予客戶一種期權(quán)，這種期權(quán)使客戶可以在市場利率變動時選擇對自己有利的進(jìn)行交易。根據(jù)風(fēng)險定價原則，資產(chǎn)價值=風(fēng)險價值+時間價值，銀行在依據(jù)風(fēng)險確定貸款利率時應(yīng)該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風(fēng)險因素的水平上。當(dāng)前銀行對提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創(chuàng)新，阻礙銀行服務(wù)水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調(diào)時都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動風(fēng)險資產(chǎn)收益的機(jī)會?，F(xiàn)在銀行對住房抵押貸款采取的是浮動匯率制，利率下調(diào)，借款人繼續(xù)執(zhí)行合同；利率上調(diào)，借款人根據(jù)成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來各種負(fù)面效應(yīng)，借鑒西方國家經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當(dāng)市場利率下調(diào)時，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當(dāng)市場利率上升時，可以繼續(xù)執(zhí)行合同。
4.2建立數(shù)據(jù)庫，建立個人信用的評估系統(tǒng)。目前，我國許多商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識到了建立數(shù)據(jù)庫的重要性，由央行主導(dǎo)的信用體系也有了一定規(guī)模，但和西方發(fā)達(dá)國家相比，我國銀行的數(shù)據(jù)庫的樣本數(shù)量還有很大的差距。我國的住房抵押貸款市場興起的比較晚，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)周期還不全面，對提前還款的規(guī)律不能完全掌握。在接下來，應(yīng)該對借款人進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查，采集數(shù)據(jù)，包括完善個人征信系統(tǒng)，逐步建立個人信用賬戶，完善預(yù)警機(jī)制，建立適合我國國情的模型，更好的利用規(guī)律，為防控風(fēng)險服務(wù)。
4.3采用多種形式的貸款方式?，F(xiàn)在銀行實(shí)行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩(wěn)定的人，我國銀行可以根據(jù)借款人的收入、年齡等因素設(shè)計不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當(dāng)前收入，可以讓借款人根據(jù)當(dāng)前收入與未來的預(yù)期收入自行選擇還款期限，實(shí)行不同利率，當(dāng)然這也要求銀行加強(qiáng)監(jiān)管，做好數(shù)據(jù)庫和征信系統(tǒng)的建設(shè)。
4.4實(shí)行住房抵押貸款證券化。首先個人住房抵押貸款要達(dá)到證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的金融資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基礎(chǔ)的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測見的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較低違約率，很適合作做為進(jìn)行證券化的信貸資產(chǎn)。同時，居民個人收入的增加和理財意識的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本物質(zhì)條件，再加上我國證券市場已初具規(guī)模。所以住房抵押貸款對提前還貸無疑是一種很好的方法。借助二級市場是分散和轉(zhuǎn)移提前還款所引起的利率風(fēng)險的遠(yuǎn)景規(guī)劃。銀行的利潤由存貸款的利息差變?yōu)榱耸掷m(xù)費(fèi)的費(fèi)用，風(fēng)險也轉(zhuǎn)移到了愿意承擔(dān)此風(fēng)險的投資者身上。美國的經(jīng)驗(yàn)表明，個人住房抵押貸款的二級市場是轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經(jīng)由中國建設(shè)銀行發(fā)行了，實(shí)現(xiàn)了表內(nèi)證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實(shí)現(xiàn)，提供了較高的信用擔(dān)保，但沒有做到真正的風(fēng)險隔離，還是在商業(yè)銀行內(nèi)部。在以后的發(fā)展中應(yīng)逐漸向表外證券化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。同時在住房抵押貸款證券化的過程中要穩(wěn)健開展金融創(chuàng)新，把握好基礎(chǔ)工具的特點(diǎn)，控制住基礎(chǔ)產(chǎn)品的質(zhì)量，加強(qiáng)對證券化的監(jiān)管。避免出現(xiàn)美國次貸危機(jī)類此情況，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳釗. 住房抵押貸款理論與實(shí)踐[M]. 上海: 復(fù)旦大學(xué)出版社, 2000
[2]鄧倩磊，郝彬.美國住房抵押貸款證券化的動因及啟示.金融時報，2003，12， 22.
[3]個人住房抵押貸款風(fēng)險探析[J].金融研
究.200劉萍2(8)．
[4]陽：《管理提前還貸風(fēng)險的現(xiàn)念、制度和方法》。《貨幣金融評論》。2005.4
[5]盧建新：《住房抵押貸款證券化運(yùn)作中的提前還款風(fēng)險研究》，《金融與投資論叢2004》，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社2004年版。
[6]胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范EJ-3.蘇州大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2007.
[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).
關(guān)鍵詞:個人住房抵押貸款;風(fēng)險分析;風(fēng)險防范
一、引言
隨著我國金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國城鎮(zhèn)居民的購房熱情不斷升溫,住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時間里,個人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險受到了各家商業(yè)銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國商業(yè)銀行一個重要的信貸業(yè)務(wù)種類,給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點(diǎn)。同時,目前我國個人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,個人征信系統(tǒng)尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險隱患,需要我們重新對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險狀況進(jìn)行認(rèn)真地分析。
二、我國個人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
目前,我國房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,具體數(shù)字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長數(shù)穩(wěn)中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,并一直保持了良好的發(fā)展勢頭。
因?yàn)槲覈鴤€人住房抵押貸款的發(fā)展非常迅速,各大商業(yè)銀行都想在這塊市場里占據(jù)有利地位,所以相繼擴(kuò)大了個人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因?yàn)閭€人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大,其潛在風(fēng)險也相應(yīng)加大。
三、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款存在的風(fēng)險分析
(一)個人住房抵押貸款的客觀風(fēng)險因素
1.市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指因市場變化給銀行帶來財務(wù)損失的可能性。主要包括:利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等。利率風(fēng)險是指銀行的財務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動時所面臨的風(fēng)險。針對個人住房貸款而言,當(dāng)資金市場出現(xiàn)利率攀升時,由于按照目前規(guī)定,個人住房貸款利率必須到次年初才能調(diào)整,在未調(diào)整期間,銀行利息收人減少,導(dǎo)致效益下降。匯率風(fēng)險是指由于外匯價格變動給銀行帶來損失的可能性。
2.地區(qū)差異風(fēng)險
各地區(qū)政策不統(tǒng)一,同樣造成銀行資金風(fēng)險。地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險。如各地對抵押登記的規(guī)定不盡相同,有的地區(qū)房產(chǎn)、地產(chǎn)分開辦理抵押登記手續(xù),操作十分不便,容易形成貸款風(fēng)險。
3.貸款法律風(fēng)險
貸款法律風(fēng)險是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護(hù),直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險。在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行面臨的法律風(fēng)險尤為突出,主要體現(xiàn)為《擔(dān)保法》條款不能有效防范貸款風(fēng)險,如借款人違約時,抵押權(quán)人若將抵押物拍賣,擔(dān)保法規(guī)定,必須先與抵押人協(xié)商一致;抵押物未經(jīng)財產(chǎn)共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時,將產(chǎn)生法律糾紛,形成貸款風(fēng)險等。
(二)個人住房抵押貸款的主觀風(fēng)險因素
1.信用風(fēng)險
個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中,存在很多可能導(dǎo)致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風(fēng)險。在我國,個人住房抵押貸款信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為:借款人在申請個人住房抵押貸款時提供虛假不實(shí)的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實(shí)際情況不符的虛假資料,而其實(shí)際還款能力并不強(qiáng)甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風(fēng)險的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評估抵押物(房產(chǎn))的價值
按照我們國家的個人住房信貸政策,購房者在購房時,可以根據(jù)具體情況只支付房產(chǎn)價值一定比例的款項(xiàng),剩余比例款項(xiàng)可以通過申請銀行的個人住房貸款進(jìn)行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機(jī),只要購房者能夠通過某些渠道使得體現(xiàn)在出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購房產(chǎn)價值高于該房產(chǎn)的實(shí)際價值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評估房產(chǎn)價值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開發(fā)商通過給付身份證持有人一定數(shù)額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議,包括開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長期房地產(chǎn)貸款,是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中的典型違規(guī)行為,這使得開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的巨大風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。
2.策略風(fēng)險
任何行業(yè)的發(fā)展都有一個周期問題,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,超常發(fā)展就可能有相應(yīng)回調(diào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進(jìn)去,將來就可能面臨巨大的策略風(fēng)險。因此,商業(yè)銀行要根據(jù)各自情況對房地產(chǎn)的信貸投入比例進(jìn)行總量控制。同時,還要加強(qiáng)行業(yè)分析,關(guān)注宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響,防止盲目跟風(fēng),盲目決策,以規(guī)避策略風(fēng)險。
3.操作風(fēng)險
近年來,由于個人房地產(chǎn)信貸受到政策激勵,在相關(guān)配套政策并不完善的情況下出現(xiàn)了爆炸式發(fā)展,操作風(fēng)險日漸顯現(xiàn)。銀行內(nèi)外勾結(jié),騙取貸款的案件時有發(fā)生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標(biāo)的物估價;貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴(yán)重高估的地產(chǎn)作為抵押物轉(zhuǎn)移給銀行,最終使銀行實(shí)際形成巨大虧空。
四、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范措施
(一)主觀風(fēng)險因素的對策研究
1.建立個人信用制度,控制借款人違約風(fēng)險
我國的個人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國內(nèi)市場出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢下提出并開始起步的,是隨著商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的增加而產(chǎn)生的客觀要求。隨著我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行,個人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展。一些發(fā)達(dá)國家個人信用制度建設(shè)己有100多年的歷史,形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制,完善的個人信用制度已成為發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的堅實(shí)基礎(chǔ)。為此,我們應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn),結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)實(shí),建立起符合我國國情的個人信用制度。
2.銀行自身完善風(fēng)險管理機(jī)制,杜絕風(fēng)險漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度;對借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查;簽定回購或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款;嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險;堅持較高的資本充足率;強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
(二)客觀風(fēng)險因素的對策研究
1.健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前,我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法始終處于滯后狀態(tài)。為此,對于房地產(chǎn)金融的立法,第一要出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法,以加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度;第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險法”,完善“個人住房貸款操作規(guī)程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規(guī)程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制及個人信用制度;第四要完善現(xiàn)有財產(chǎn)保險制度,增加住房抵押貸款保險的種類,降低貸款申請人負(fù)擔(dān)。
2.大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險
我國的房地產(chǎn)金融要發(fā)展,必須建立起適合國情的房地產(chǎn)金融保險制度,以增加抵押物的擔(dān)保能力,降低個人住房貸款風(fēng)險。為此,第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu),政府應(yīng)對保險公司經(jīng)營住房抵押貸款保險實(shí)行政策傾斜;第二要開發(fā)新險種;第三要鼓勵借款人積極投保,對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
3.建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)
消費(fèi)信貸與其他貸款不同,借款人是一個消費(fèi)者,貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產(chǎn)或耐用消費(fèi)品。因此,在發(fā)放消費(fèi)貸款時,用抵押、擔(dān)保做還款保證顯得十分必要。
(三)風(fēng)險防范的創(chuàng)新思路
資產(chǎn)證券化是廣義的資產(chǎn)證券化的重要組成部分,是指發(fā)起人將缺乏流動性、但具有某種可預(yù)測現(xiàn)金收入屬性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合(即“基礎(chǔ)證券”),出售給特定的發(fā)起人,或者將該基礎(chǔ)證券信托給特定的受托人,通過創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證(即資產(chǎn)支持證券),在資本市場上出售變現(xiàn)該資產(chǎn)支持證券的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。
資產(chǎn)證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV),該機(jī)構(gòu)以其收購的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場上發(fā)行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個步驟,即發(fā)起人選擇證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn),構(gòu)建資產(chǎn)池;設(shè)立特殊目的載體(SPV);發(fā)起人將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV;進(jìn)行信用增級;評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級,進(jìn)行證券銷售;現(xiàn)金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯位,促進(jìn)資本市場功能完善,化解商業(yè)銀行的流動患,還能給商業(yè)銀行帶來多方面的收益,同時為民間資本和各類保險等機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入銀行信貸領(lǐng)域開辟一條間接渠道。
五、結(jié)束語
本文在對影響我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)得出以下結(jié)論:
第一,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款中的風(fēng)險因素可以按照主觀風(fēng)險因素與客觀風(fēng)險因素進(jìn)行細(xì)分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預(yù)防措施都不盡相同。認(rèn)真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款各風(fēng)險因素的內(nèi)在聯(lián)系,有助于商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險分析時更加明細(xì),便于從操作流程上進(jìn)行有針對性的調(diào)控措施。
第二,我國應(yīng)盡快建立完善的個人信用體系的管理模型,商業(yè)銀行可以根據(jù)未來自身的實(shí)際情況,制定相應(yīng)的個人住房抵押貸款指導(dǎo)性操作流程,建立相應(yīng)的違約預(yù)警機(jī)制和因地制宜的違約風(fēng)險控制方針。
第三,通過對加強(qiáng)立法的呼吁,以及風(fēng)險分散機(jī)制的建立,降低客觀風(fēng)險。目前我國住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及其他服務(wù)體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續(xù)、資信調(diào)查、房屋評估和風(fēng)險管理等方面效率較低。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時,無法及時變現(xiàn),造成還款時間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風(fēng)險。風(fēng)險分散的具體操作表現(xiàn)形式,目前能夠較快實(shí)現(xiàn)的模式是擔(dān)保公司與保險公司等。如果保險、擔(dān)保公司與銀行合作,對于個人住房貸款的風(fēng)險分散,將會帶來積極地促進(jìn)作用。
在解決商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的主觀因素和客觀風(fēng)險因素的同時,還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發(fā)展個人住房抵押貸款二級市場,組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場這一平臺進(jìn)行資產(chǎn)證券化或抵押貸款證券化,化解個人住房抵押貸款資金流動性差的風(fēng)險,提前收回商業(yè)銀行的貸款資金,盤活信貸資產(chǎn),增強(qiáng)自身資金的流動性,同時又轉(zhuǎn)移了違約風(fēng)險。
參考文獻(xiàn):
[1]牛風(fēng)瑞等.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告[M].北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006.
[2]周京奎.金融支持過渡與房地產(chǎn)泡沫[M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.
再融資傾向是影響借款人提前償付行為的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率獲得新的貸款時,(市場利率較為明顯的低于原抵押貸款的契約利率),那么借款人提前償付原抵押貸款就是經(jīng)濟(jì)合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融資傾向看成借款人所擁有的看漲期權(quán)的觀點(diǎn),并認(rèn)為借款人在當(dāng)前利率水平下有利可圖時,就會執(zhí)行期權(quán)。再融資傾向是通過如下具體因素來影響借款人的提前償付行為。
(一)利率
借款人再融資傾向的強(qiáng)弱在很大程度上取決于利差,這個利差指的是現(xiàn)行的抵押貸款市場利率與原契約利率之間的差異。當(dāng)市場利率的下降使得借款人能夠以更低的利率融資時,也會減少抵押貸款的月付款支出,那么就會增強(qiáng)借款人再融資的傾向。Eknath Belbase通過研究固定利率抵押貸款提前償付的模型,得出結(jié)論是隨著加權(quán)平均息票率與加權(quán)滯后當(dāng)期息票率之間的比率的提高,提前償付率也隨之提高。Stavros Peristiani對FNMA 30期固定利率抵押貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,得出的結(jié)論是當(dāng)利差為負(fù)時,提前償付率很低,隨著利差的增大,提前償付率開始加速上升。
(二)再融資成本
再融資成本是阻止借款人在出現(xiàn)正利差時就做出再融資決定的一個重要原因。再融資成本主要包括申請抵押貸款的費(fèi)用、抵押貸款的評估費(fèi)用、抵押貸款手續(xù)費(fèi)以及提前償付罰金等等,其中提前償付罰金主要是點(diǎn)數(shù)和違約金。它與借款人的權(quán)益積累反向變動,即該積累越多,貸款余額越少,提前償付的罰款也就越少。
(三)提前衰竭效應(yīng)
借款人會根據(jù)利差決定是否提前償付貸款,因此在貸款期限內(nèi)市場利率下降時,抵押貸款集合會表現(xiàn)出陸續(xù)上升的提前償付速度。但是利率再次下降所造成的新一輪的再籌資傾向往往較弱,抵押貸款集合中尚未清償貸款的借款人對再籌資機(jī)會較為不敏感。這一現(xiàn)象被稱為提前還款衰竭效應(yīng)。該效應(yīng)解釋了為什么在再融資刺激并未減弱的情況下,提前償付率不會長時間維持在一個高點(diǎn)(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲線
當(dāng)長期利率高于短期利率即收益曲線是正斜率時,借款人可以選擇不同的短期抵押形式進(jìn)行再融資。收益曲線的斜率越大,長期利率與短期利率的差距就越大,再融資的動力也就越大。Michael Bykhovsky通過對15年期和30年期的固定利率抵押貸款的分析,認(rèn)為收益曲線對30年期住房抵押貸款的影響最為顯著,相對而言對15年期抵押貸款的影響則不是那么明顯。
二、住宅轉(zhuǎn)手
許多國家的金融監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定當(dāng)房產(chǎn)出售時,必須清償所有未償付的貸款余額,如美國的很多住房抵押貸款契約中都有轉(zhuǎn)售即付的條款。因此,房產(chǎn)的出售也會導(dǎo)致住房抵押貸款的提前償付。而轉(zhuǎn)售即付條款作為對提前償付行為事后的懲罰,被認(rèn)為是銀行的最優(yōu)策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅轉(zhuǎn)手的情況與以下具體因素相關(guān):
(一)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和前景的預(yù)期比較良好時,消費(fèi)者有信心也有能力去改善現(xiàn)有的住房條件。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不景氣時,會導(dǎo)致人口遷出率的上升,會使房產(chǎn)被取消贖回權(quán)而需拍賣,最終也會導(dǎo)致住房轉(zhuǎn)售率的上升。
(二)房地產(chǎn)市場繁榮程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)認(rèn)為伴隨著房地產(chǎn)價格的快速上漲,從而會導(dǎo)致房產(chǎn)的快速增值,而這些將刺激借款人“向上置換”住宅的行為,這些都最終體現(xiàn)在住宅轉(zhuǎn)手率的不斷提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通過對新加坡個人住房抵押貸款進(jìn)行實(shí)證分析,得出結(jié)論認(rèn)為提前償付率是住宅價格指數(shù)的增函數(shù),也就是說隨著住宅價格整體水平的上漲,會使房地產(chǎn)市場的交易變的活躍,進(jìn)而會導(dǎo)致住宅轉(zhuǎn)售率的上升,最終影響到抵押貸款的提前償付。
(三)債齡
借款人在抵押貸款的初期,由于受到支付能力及各種不確定性因素的限制,一般不會提前償付。但是隨著時間的向后推移(隨著債齡的增長)提前償付率也逐漸變大,并最終達(dá)到一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。有分析指出即使借款人在1年內(nèi)提前償付是最優(yōu)選擇,借款人也會比較傾向于在再融資前平均等待1年時間(Richard Stanton,1995)。
(四)季節(jié)性
季節(jié)性因素對所有借款人都有普遍影響。因住宅轉(zhuǎn)手引起的提前還款與天氣,假期時間表和學(xué)年相關(guān),借款人在天氣暖和,子女不上學(xué)的夏季遷居的可能性遠(yuǎn)比冬季大。在美國春季和夏季是借款人選擇提前還款的兩個高峰期,而冬季的提前還款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)鎖住效應(yīng)
鎖住效應(yīng)是指當(dāng)市場利率高于抵押貸款的契約利率時,借款人不愿出售其房產(chǎn),因?yàn)榇藭r出售不僅會存在各種費(fèi)用,還會增加貸款人的抵押貸款利息支出。而且利差越大,被鎖住的程度就越大,其住房轉(zhuǎn)售率就越低。
三、結(jié)論
一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀
1.低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發(fā)展
我國商業(yè)銀行在住房抵押貸款市場發(fā)展上存在諸多的問題,首先是低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發(fā)展:自1997年東南亞金融危機(jī)以后，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持，同時，從房地產(chǎn)市場來看，1998年我國開始實(shí)施住房制度改革，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)成本低，市場大量需求刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是個人住房抵押貸款快速發(fā)展從而成為各大金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。然而自2007年以來，房貸利率開始上升，中國人民銀行多次提高存貸款利率，在我國房貸大部分實(shí)行浮動利率貸款的情況下，利率的提高將導(dǎo)致借款人還貸能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險也將不斷加大，一旦房價出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機(jī)。
2.貸款條件的放寬使個人住房抵押貸款市場存在風(fēng)險隱患
近年來,在房價持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下,商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)的審查,不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的,而個別銀行出于自身的短期效益,加上個人住房消費(fèi)信貸市場上的激烈競爭,使得個人住房貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)。而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統(tǒng),在各家銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級的情況下,金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制,使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險隱患。
二、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險分析
1.借款人及房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險
在個人住房抵押貸款申請和執(zhí)行的過程中，有很多因素影響到借款人，導(dǎo)致其不愿還款或無力還款，既有主觀的，也有客觀的，最終形成借款人的信用風(fēng)險。
(1)借款人主動違約。由于借貸雙方信息不對稱，銀行對借款人真實(shí)的還款能力無法知曉，從而出現(xiàn)借款人在借貸過程中故意制造虛假信息的現(xiàn)象。一是借款人無意或無力償還抵押貸款，但為了騙取住房抵押貸款而偽造收入。二是借款人有能力償還貸款但由于種種原因收入來源不明，為了取得住房抵押貸款而開具虛假收入證明，這種人會由于身份無法確定，收入來源不明朗，涉及經(jīng)濟(jì)案件，致使財產(chǎn)被凍結(jié)進(jìn)而影響其還款能力。這兩種都將使銀行面臨貸款發(fā)放后無法收回的風(fēng)險。
(2)借款人被動違約。指在借款人十幾年的還貸期間，由于出現(xiàn)某些自然或者社會原因，如借款人所在單位倒閉、撤銷、裁員等無法抗拒的客觀原因而導(dǎo)致失業(yè)或收入大幅度減少，造成借款人無力繼續(xù)歸還住房貸款，被迫放棄還款計劃而為銀行信貸資金造成風(fēng)險。
(3)投資風(fēng)險。部分借款人購買樓房是炒房的行為，而這些樓盤大多數(shù)為高檔的住宅，一旦投資經(jīng)營失敗、房屋無人購買將使借款沒有充足的流動資金償還銀行到期的貸款利息從而產(chǎn)生信用風(fēng)險；再者如果借款人投資的房產(chǎn)貶值，借款人有可能放棄房屋所有權(quán)，風(fēng)險只能由銀行承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)商方面，其風(fēng)險是因?yàn)閭€人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。從而使房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取融資渠道，這使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移。常見的有“假按揭”，即一些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)企業(yè)，利用員工名義大規(guī)模向銀行申請按揭，騙取銀行資金籌資；開具虛假首付證明；“一房多賣”開發(fā)商惡意騙取貸款卷款潛逃等。
2.商業(yè)銀行內(nèi)部存在的風(fēng)險
商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險主要包括銀行內(nèi)部管理風(fēng)險、業(yè)務(wù)操作風(fēng)險及內(nèi)部制度不健全等引起的風(fēng)險。所謂管理風(fēng)險是指商業(yè)銀行內(nèi)部個人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題導(dǎo)致的信貸風(fēng)險。許多商業(yè)銀行客戶經(jīng)理缺少風(fēng)險意識，為了搶占市場份額、完成規(guī)定的指標(biāo)，出現(xiàn)了對貸款審批不嚴(yán)格把關(guān)的現(xiàn)象；各商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)作中隨意性較大，還沒有形成統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程；缺少熟悉個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的專家，對業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)也滯后于個貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。在業(yè)務(wù)操作風(fēng)險方面主要是由于商業(yè)銀行在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。由于對住房抵押貸款缺乏風(fēng)險控制意識，許多商業(yè)銀行對借款人提供的相關(guān)材料審查不夠嚴(yán)格，高估了借款人的還款能力，沒有對借款人的資料進(jìn)行進(jìn)一步的審核把關(guān)。另外，部分工作人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)，操作不符合規(guī)范，也是操作風(fēng)險形成的重要原因。此外，商業(yè)銀行未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險評級機(jī)制和信用審核制度也是商業(yè)銀行內(nèi)部存在的不可忽視的風(fēng)險。
3.法律制度風(fēng)險
法律制度風(fēng)險是指由于法律制度不健全，對住房抵押貸款失信、違約行為的處罰沒有做出明確具體的規(guī)定，沒有出臺專門針對這一項(xiàng)的法律條文，懲罰不具體，執(zhí)行力度也不夠強(qiáng)，從而使商業(yè)銀行遭受損失卻無從追究。由于我國住房抵押貸款法律法規(guī)的缺失，容易使借款人利用這一方面的法律空白違約。一旦借款人惡意欠款，可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定以所抵押的住房為生活所必需的居住房屋為由，使商業(yè)銀行無法追討欠款也無法對抵押房屋進(jìn)行處置，從而產(chǎn)生法律制度的風(fēng)險。
三、住房抵押貸款的風(fēng)險管理
1.建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)你y行個人信用評估體系。建立科學(xué)的個人信用評估體系是商業(yè)銀行進(jìn)行個人住房抵押貸款信用風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。目前我國的個人信用評估體系還不完備存在著很多缺陷，在評價指標(biāo)的選取和分值的設(shè)定上還存在著一些一些欠考慮的地方。因此，目前我國應(yīng)借鑒國際標(biāo)準(zhǔn)化的個人信用評價指標(biāo)，制定出一套適合我國國情的銀行信用風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)，從而針對不同貸款人的信用運(yùn)用不同的指標(biāo)加以評價分類，以保證銀行貸款安全，使銀行的資金回收得到安全保障。
2.建立風(fēng)險分?jǐn)倷C(jī)制，分散銀行抵押貸款形成的風(fēng)險。商業(yè)銀行為降低抵押貸款的風(fēng)險可以進(jìn)行風(fēng)險分?jǐn)?，首先，可以讓政府機(jī)構(gòu)介入其借貸的過程。銀行可以借鑒國際成功經(jīng)驗(yàn)，由政府機(jī)構(gòu)對個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，政府機(jī)構(gòu)參與能夠降低貸款成本，提高住房融資效率，促進(jìn)金融發(fā)展，有效地轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險。其次，建立和完善個人住房抵押貸款的保險機(jī)制。建立和完善個人住房抵押貸款保險機(jī)制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)：一是建立保險產(chǎn)品的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)，重視該類保險產(chǎn)品專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)；二是制定合理的保險費(fèi)率；三是建立健全住房抵押貸款保險營銷系統(tǒng)。
3.完善個人住房抵押貸款的法律制度。個人住房抵押貸款涉及社會經(jīng)濟(jì)的各個層面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險需要良好的法律環(huán)境和立法支持。我國應(yīng)盡快制定和頒發(fā)相關(guān)法律，以規(guī)范貸款人的借貸行為。如制定《信用法》，突出對非信用行為的法律制裁，并在此基礎(chǔ)上建立個人破產(chǎn)制度，引導(dǎo)人們樹立良好的信用觀念。進(jìn)一步完善與個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，對住房抵押貸款發(fā)放過程中可能出現(xiàn)的各項(xiàng)責(zé)任和問題做出明確的法律規(guī)定和采取相應(yīng)的獎懲措施，諸如對抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)中介的法律責(zé)任、住房抵押支持證券的發(fā)行交易時可能出現(xiàn)的法律問題等作出明確規(guī)定。使各當(dāng)事人可以預(yù)見其行為后果，增強(qiáng)當(dāng)事人的法律意識，規(guī)范其貸款行為，從而使銀行的抵押貸款得到法律的支持，減少貸款風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]田 亮:商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.
[2]賈 波 謝佳永:銀行消費(fèi)信用理論與實(shí)務(wù)[M].四川成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2001:73-78.
[3]羅力力:我國個人住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究[J].經(jīng)濟(jì)管理,2009,(7):95-97.
[4]田 亮:商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.
[5]姚 凱:我國個人住房抵押貸款風(fēng)險分析與防范[J].財稅金融,2009,(5):129.
[6]徐 艷:淺析我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的若干問題[J].青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報,2009,(2):71-73.
[7]王 鴻：住房抵押貸款風(fēng)險的管理與研究[J].經(jīng)濟(jì)師,2009,(5):164-165.
[8]李曉西 何德旭.21世紀(jì)中國銀行業(yè)風(fēng)險與防范[M].廣州:廣東經(jīng)濟(jì)出版社,1998:196-198.
[9]馬智煒 劉爾思：從次貸危機(jī)看我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理[J].,時代金融, 2009,(1):43-45.
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、對GDP 增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展帶動了住房貸款市場的高速增長。因此，現(xiàn)階段，重新熟悉個人住房貸款的風(fēng)險新問題并實(shí)施有效的防范辦法，降低和防止個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生，不僅有利于商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范，還有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 住房抵押貸款 風(fēng)險控制
住房抵押貸款又稱按揭，指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，在未還清本息之前，用其購房契約和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)向銀行作抵押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任。若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，或向有連帶責(zé)任的擔(dān)保人追索。1982年，國務(wù)院決定在鄭州、常州、沙市、四平等四個城市進(jìn)行住房制度改革試點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸這一概念首次在我國出現(xiàn)，之后逐漸推廣至全國范圍。
一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀
（一）住房貸款額急升
伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)貸款與以商品房為投向的個人貸款均呈現(xiàn)同比增長。以中國建設(shè)銀行為例，截至2010年12月31日，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額4，029.22 億元，增幅12.34%。個人貸款新增占全部貸款新增33.01%，個人住房貸款新增額位居市場第一位。
（二）住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松
個人住房消費(fèi)信貸市場上的激烈競爭使個人貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，首付比例低，且缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。
（三）地產(chǎn)金融參與者相對單一，過度依賴銀行貸款
在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)的幾乎全過程，企業(yè)及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險壓力。
二、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險
（一）違約風(fēng)險
違約風(fēng)險是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險，它是指借款人不還貸款的風(fēng)險，包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?，有還款的意愿，但無還款的能力。
（二）利率風(fēng)險
利率上升是導(dǎo)致大量違約的關(guān)鍵。利率的持續(xù)上調(diào)，將會有一定比重的貸款人因“月供”超出預(yù)期而難以承受，償貸能力將普遍下降，銀行房貸的違約風(fēng)險將明顯升高。
（三）流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是貸款期限，住房抵押貸款卻屬于長期貸款。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險，造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失。
（四）政策風(fēng)險
為了遏制房價過快上漲，政府提出加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。2010年4月17國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，十條措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。5月31日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。6月2日，發(fā)改委在關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)的意見說明會上表示，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，將避免重復(fù)征稅”，并對地方試點(diǎn)房產(chǎn)稅表示支持。一系列政策的出臺導(dǎo)致近來房地產(chǎn)市場的低迷，政策風(fēng)險可能會帶來房價下跌，從而引發(fā)違約風(fēng)險，并導(dǎo)致借款人抵押的房產(chǎn)價值縮水，給銀行帶來巨大損失。
三、我國個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的防范措施和建議
由上可知，住房抵押貸款不僅涉及到商業(yè)銀行、借款人以及開發(fā)商三方的利益，更是關(guān)系到國計民生的大事。要使其帶來的風(fēng)險降低到最小化，正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計中充分考慮風(fēng)險因素，強(qiáng)化風(fēng)險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。就以上分析，筆者提出以下建議：
第一，建立和提高我國個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的量化分析技術(shù)。我國商業(yè)銀行應(yīng)該學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)，積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立適應(yīng)中國國情的個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的模型。
第二，政府對個人住房抵押貸款風(fēng)險管理給予政策支持。政府應(yīng)針對經(jīng)濟(jì)形勢，在必要時候?qū)μ囟悇e的個人住房抵押貸款實(shí)施一定的優(yōu)惠政策，減輕存在較大違約風(fēng)險的購房者還貸負(fù)擔(dān)。
第三，建立符合中國國情的住房消費(fèi)模式，整頓和完善房地產(chǎn)市場秩序。針對低收入群體推出住房保障制度，推廣廉租房計劃，同時加強(qiáng)對住房保障制度的公開、透明運(yùn)作和社會監(jiān)督，抑制住宅炒作和投機(jī)活動，有助于減少房價的劇烈波動，降低房貸信用風(fēng)險。
第四，建立和完善中國的個人信用管理體系，包括建立和完善個人信用檔案、個人資信評估和個人信用風(fēng)險預(yù)警制度。
第五，提高銀行自身消除風(fēng)險、抵抗風(fēng)險的能力。首先是健全銀行內(nèi)控制度，建立科學(xué)的量化的風(fēng)險管理系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險控制和預(yù)警功能。其次要提升信貸員工整體素質(zhì)，增強(qiáng)其對金融、分析調(diào)查、評估、風(fēng)險管理等知識的學(xué)習(xí)和掌握。再次要努力提高銀行自身資本充足率，提高抵補(bǔ)預(yù)期和非預(yù)期損失的能力。
第六，穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化。我們應(yīng)肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義，不能因噎廢食，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎，為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造各種有利條件。
參考文獻(xiàn)：
[1]謝經(jīng)榮,殷紅,王玉枚.房地產(chǎn)金融.中國人民大學(xué)出版社.2007.
[2]孟慶福.信用風(fēng)險管理.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2006.
[3]王世豪.房地產(chǎn)信貸戰(zhàn)略與實(shí)務(wù).中國金融出版社.2006.
如果您已經(jīng)擁有一套住房，但您對現(xiàn)有這套住房不滿意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現(xiàn)有住房又能及時改善目前居住狀況的好辦法——參加個人住房抵押貸款。
建設(shè)銀行開辦的個人住房抵押貸款是指以自己或他人所有的房產(chǎn)作為抵押物而申請的一種個人住房貸款。 建設(shè)銀行對這種貸款的基本規(guī)定友誼下幾點(diǎn)：
一、貸款的額度不能超過抵押物評估價值或擬購房價值的70%，就底部就高。
二、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過15年；以門頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過20年。
三、貸款的期限一般不超過10年。
四、貸款利率按照人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率執(zhí)行，即期限在5年以內(nèi)（含5年），年利率5.31%；期限在五年以上，年利率5.58%.
五、貸款期限在一年以內(nèi)（含1年），到期一次還本付息；貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月還本付息。
摘要：資產(chǎn)證券化是金融工具創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國外已被廣泛適用于各種金融資產(chǎn)，我國現(xiàn)已具備資產(chǎn)證券化的需求和環(huán)境條件。對商業(yè)銀行來說比較有市場潛力的適合資產(chǎn)證券化的金融資產(chǎn)主要有三類：住房抵押貸款、不良貸款和國有股減持貸款，其中住房抵押貸款證券化無論從信用風(fēng)險還是從市場潛力方面分析都更有優(yōu)勢。研究住房抵押貸款證券化在理論和實(shí)踐上都具有重要意義、
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性
一、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達(dá)到市場樂觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認(rèn)識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。
(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求
并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預(yù)測性較高，所以以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件
一方面居民儲蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為aaa或aa級)，風(fēng)險較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。
(三)我國證券市場已初具規(guī)模
我國目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和net系統(tǒng)等為代表的場外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。
(四)我國已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者
隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的禮會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險的投資機(jī)會，只能把資金投入到風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，同時也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長期的資金來源。
(五)我國個人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求
資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)?？焖贁U(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，至2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對個人住房抵押貸款規(guī)模的要求。
二、證券化的基本原理
(一)住房抵押貸款證券化的基本思路
1 建立個人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強(qiáng)儲蓄實(shí)名制建設(shè)，建立以個人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會的信用基礎(chǔ)；第三，完善個人信用評價體系。
2 加快住房抵押貸款一級市場的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級市場規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場上的貸款品種。第二=，完善一級市場的風(fēng)險控制機(jī)制，建立個人信用的登記制度，加強(qiáng)保險業(yè)與住房抵押貸款市場的結(jié)合。
3 加強(qiáng)spv(特設(shè)中介機(jī)構(gòu))風(fēng)險管理，spv的運(yùn)用也面臨各種風(fēng)險，主要包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、道德風(fēng)險、規(guī)模不足、交易風(fēng)險、法律風(fēng)險、利率風(fēng)險、提前還款風(fēng)險等。spv成立后，有助于提高或強(qiáng)化spv信貸力度，有利于提高bms(住毫低押貸款支持證券)的資信評級，從而增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場。以制度化和系統(tǒng)化的方式來管理這些風(fēng)險，通過業(yè)務(wù)運(yùn)作分散給具有風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險。
4 加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場是一個特殊而復(fù)雜的市場，其中有大量的中介機(jī)構(gòu)參與，市場關(guān)系
編輯整理本文。
錯綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢。
(二)中國住房抵押貸款證券化的操作框架
住房抵押貸款證券化市場的運(yùn)行機(jī)制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場參與主體。市場參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機(jī)制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場的效率和未來的發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化市場的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；(2)住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給spv；(3)spv的作用是購買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；(4)評級機(jī)構(gòu)，提供資產(chǎn)評級；(5)信用擔(dān)保公司，對住房抵押貸款進(jìn)行信用增級和擔(dān)保；(6)證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。
三、推行我國住房抵押貸款證券化的建 議
(一)大力推動金融體制改革
第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實(shí)現(xiàn)我國金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時間等都可以交由特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場情況自主作出決定。
(二)取消市場限制，培育投資主體
在住房抵押貸款證券化參與者中，機(jī)構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強(qiáng)監(jiān)管的
前提下，對有關(guān)保險金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場限制，逐步向保險金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場。
(三)規(guī)范信用評級和擔(dān)保體系
信用評級機(jī)構(gòu)的評級結(jié)果是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，獨(dú)立、客觀、公正的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國現(xiàn)實(shí)的市場條件而言，我國個人信用管理可以選擇國家社會信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實(shí)名制為契機(jī)，推廣建立個人賬戶體系，通過銀行問的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國家個人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險擔(dān)保機(jī)制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。
(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)
一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國會計和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會計和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強(qiáng)有力的推動。
(五)培育抵押貸款證券化市場
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和i房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。三是開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。
(六)建立完善的抵押市場擔(dān)保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險。二是在流動的抵押貸款二級市場中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)
編輯整理本文。
對抵押貸款證券化后的流動性風(fēng)險的防范。南此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。
(七)加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)
加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評級及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄧偉利，《資產(chǎn)證券化一國際理論與中國實(shí)踐》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小鋒，《資產(chǎn)證券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我國住房抵押貸款證券化發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及建議》[j].《財務(wù)與會計：理財版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中國住房抵押貸款證券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《淺析住房抵押貸款證券化》[j].《金融理論與教學(xué)》，2006(4)。
【關(guān)鍵詞】住房按揭貸款 違約風(fēng)險 商業(yè)銀行
一、引言
2007年美國次貸危機(jī)的發(fā)生給各國金融市場都敲響了警鐘，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的背后也隱藏著巨大的危機(jī)。近幾年，我國個人住房不良貸款數(shù)額越來越大，中央銀行采取不斷加息的措施試圖調(diào)控，但這樣做同時也會增加個人住房貸款支付的負(fù)擔(dān)。國際上公認(rèn)的住房貸款風(fēng)險是在貸款發(fā)放后的5-8年后，意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。但究竟違約風(fēng)險為什么會存在呢？其存在給商業(yè)銀行帶來了哪些問題，商業(yè)銀行又該如何應(yīng)對它呢？
二、個人按揭貸款的發(fā)展現(xiàn)狀
中國人的房子情結(jié)讓大家覺得有了房子才有了家，沒有房子在一個城市是根本站不住腳的，所以在中國買房的熱情要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房，但面對高額的房價，很多購房者難以一次性付清全款，于是為了解決需求和支付能力之間的矛盾，一種新的購房模式開始出現(xiàn)那就是個人住房按揭貸款。個人按揭貸款主要是個人和銀行之間的業(yè)務(wù)，最早開展這個業(yè)務(wù)的是我國的建設(shè)銀行，它于二十世紀(jì)八十年代中期率先成為了第一個吃螃蟹的人。到現(xiàn)在已經(jīng)有了二十年的發(fā)展史，雖然個人按揭貸款的發(fā)展歷史很短，但是由于我國這個房子情結(jié)導(dǎo)致了其發(fā)展十分迅猛，聲勢十分浩大。個人住房貸款已經(jīng)可以占據(jù)銀行總貸款的大部分比例。買房熱，買房難，房價不斷的升高，再加上個人住房公積金的政策，加速了個人住房貸款的比例的擴(kuò)大。最近幾年政府著手解決民生問題，房價在不斷下調(diào)，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在著巨大的泡沫，假如在未來的一天，這個泡沫突然崩盤了。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險就會迅速的波及到銀行這方面，隨時都可能震蕩我國平穩(wěn)發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)。
三、個人住房按揭貸款面對的主要風(fēng)險
商業(yè)銀行面臨的個人按揭貸款風(fēng)險有很多，但主要有以下兩類：“假按揭”風(fēng)險和真實(shí)個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險。
（一）“假按揭”風(fēng)險
近年來隨著廣州建行10億詐騙按揭案，上海姚康達(dá)按揭案和北京盛鑫嘉園假按揭案等一系列案件的曝光，我國商業(yè)銀行也開始越來越關(guān)注假按揭的風(fēng)險，至今被曝光的虛假按揭案總涉案金額已超過十億，而未被曝光的案件也不在少數(shù)，為什么開發(fā)商對假按揭貸款如此癡迷，不惜頂風(fēng)作案呢？原因和商業(yè)銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系，與其他商業(yè)貸款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限長，數(shù)額大，再加上商業(yè)銀行間的激烈競爭使貸前調(diào)查流于形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況和經(jīng)營情況并不詳細(xì)了解，以及在風(fēng)險未暴露時，商業(yè)銀行難以覺察到，所以開發(fā)商將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下，以套取更多的資金。事實(shí)上“假按揭”給銀行帶來了重重風(fēng)險：
（1）銀行將承擔(dān)來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁而來的銷售風(fēng)險。假按揭是開發(fā)商騙取了銀行的資金，用銀行的錢蓋起了樓房。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售樓盤時遇到了問題使得樓盤不能銷售時，銀行為了回籠資金，不得不銷售樓盤，使其面臨巨大的銷售風(fēng)險，銀行將成為最終的受害人，同時假按揭也嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（2）“假按揭”使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到高收益的同時也使銀行陷入了高經(jīng)營風(fēng)險中。我們都知道收益越大，風(fēng)險就越高，房地產(chǎn)業(yè)也亦如此，房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的目的就是希望得到銀行更多的錢去做投資，從而減少自己資金的使用，并從中收益。雖然這樣做會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的利潤，但也使其陷入了高財務(wù)風(fēng)險中，與其對應(yīng)的是銀行經(jīng)營的高風(fēng)險。
（3）使銀行面臨債權(quán)空置、索賠無果的風(fēng)險。住房抵押貸款是抵押貸款的還款擔(dān)保。個人住房按揭貸款要求借款人用其收入去償還，然而假按揭并不是真實(shí)發(fā)生的業(yè)務(wù)，所以沒有個人支付能力的支持，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了向銀行隱瞞其虛假行為，會在一段時間里每月按時向銀行還款，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金困難，假按揭就無所遁形，立刻顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不是貸款的直接參與人，所以銀行無法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接追償責(zé)任；在假按揭中借款人其實(shí)是沒有的，他不會使用資金也不可能去承擔(dān)債務(wù)，所以會使銀行面臨索賠無果的風(fēng)險。
（二）真實(shí)個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險
從世界范圍看，個人住房按揭貸款的風(fēng)險與其他貸款相比，公認(rèn)比較低，因?yàn)榻杩钊硕加姓鎸?shí)的買房意愿，并且已經(jīng)繳納了一定比例的首付款，也就是已為商業(yè)銀行提供了一定的違約保障，但其又是客觀存在的。
一是借款人風(fēng)險。借款人是與銀行直接發(fā)生信貸關(guān)系的主體，其直接影響著商業(yè)銀行的資金狀況。眾所周知，個人按揭貸款的期限比較長，最長為30年，在這么長的時間內(nèi)，借款人的收入水平、資金狀況等都會發(fā)生變化，這些不確定的因素會直接影響著借款人的還款能力。另外借款人的還款意愿也是影響其償還貸款的因素之一，雖然借款人有還款能力，但房價一旦波動出現(xiàn)下跌時，借款人就會立刻做出權(quán)衡，當(dāng)其認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不足以還清貸款時，借款人就會主動違約。同時借款人的個人信用也直接影響其還款意愿，有些借款人信用意識薄弱通過偽造個人信用資料來騙取銀行的貸款，使銀行陷入違約風(fēng)險。
二是流動性風(fēng)險。我們都知道個人住房貸款還貸的期限比較長，主要以中長期為主，最長的為30年。而現(xiàn)如今許多商業(yè)銀行存在不良個人住房貸款的現(xiàn)象，最為轟動的一件事就是建行和工行在房地產(chǎn)商的一手操作下出現(xiàn)的虛假按揭貸款涉案資金高達(dá)六億多。鑒于以上的原因，會造成銀行現(xiàn)金不足，從而引起到期不能償還債務(wù)、進(jìn)行新的融資需要等。如果這時候出現(xiàn)一些外部原因，導(dǎo)致大量存款人提現(xiàn)，由于資金流動性不足，這時候商業(yè)銀行就會面臨倒閉、破產(chǎn)。
三是“爛尾樓”風(fēng)險。在住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，雖然開發(fā)商不是直接的借款人，但開發(fā)商的行為卻直接影響著借款人是否愿意如約歸還按揭貸款。爛尾樓是我們這幾年聽得比較多的詞，相信大家都不陌生，為什么會產(chǎn)生爛尾樓呢？是由于開發(fā)商挪用項(xiàng)目資金，導(dǎo)致項(xiàng)目未如期進(jìn)行甚至停滯，最后不僅土地資源受到了浪費(fèi)，也使商業(yè)銀行面臨資金困境?；蛘唛_發(fā)商因種種問題未按期交房，交房時房屋建造與合同不一致，甚至有些無良開發(fā)商偷工減料致使房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，被迫停工，這些情況都會導(dǎo)致購房者不愿意如約供房，使得銀行信貸資產(chǎn)受損，產(chǎn)生個人住房按揭違約風(fēng)險。
四是法律風(fēng)險。我國在個人住房按揭貸款方面法律制度并不健全，雖然我國的征信制度一直在建立完善中，這方面的中介機(jī)構(gòu)也良莠不齊，但我國卻幾乎沒有相關(guān)的法律去規(guī)范征信機(jī)構(gòu)和征信活動，使得商業(yè)銀行在評價借款人還款能力和還款意愿方面受到一定的阻礙，從自身利益出發(fā)即使征信部門有相關(guān)的規(guī)章制度對此約束被征信者的利益不會受到有效的保護(hù)。
四、風(fēng)險防范建議和措施
（一）防范假按揭風(fēng)險
商業(yè)銀行在進(jìn)行個人住房按揭貸款時，首先要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格審查，銀行在選擇合作對象時，要采取謹(jǐn)慎、全面的態(tài)度。對開發(fā)主進(jìn)行風(fēng)險審查，考察的方面包括：企業(yè)的資金注冊情況、財務(wù)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主要股東情況、公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、公司內(nèi)務(wù)資金狀況、公司內(nèi)部經(jīng)營管理水平進(jìn)行評估等等，特別要對公司的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行品德資歷的調(diào)查了解，要選擇那些資金充足、實(shí)力強(qiáng)大、在市場上具有良好的信譽(yù)的企業(yè)，這些企業(yè)還需具備一定的房地產(chǎn)開發(fā)資歷，對于滿足以上條件的，銀行可以與其建立信貸合作關(guān)系。其次，銀行對貸前開發(fā)商提供的資料要一一仔細(xì)檢查，辨別其真?zhèn)?，以及核?shí)申請人的情況，從而決定要不要批準(zhǔn)。同時對貸出去的資金也要進(jìn)行監(jiān)督。貸款手續(xù)完成和發(fā)放成功后，銀行必須派專員進(jìn)行跟蹤監(jiān)督資金的用處，及時了解工程的使用進(jìn)度，特別要對期房項(xiàng)目提高警惕。一旦發(fā)現(xiàn)有問題要及時作出判斷，并制定相應(yīng)的對策，把風(fēng)險降到最低
（二）完善相關(guān)法律制度加強(qiáng)對借款人資質(zhì)審查，防范信用風(fēng)險
建立嚴(yán)密的住房按揭貸款審核制度強(qiáng)化事前風(fēng)險。首先，建立個人信用信息登記制度，一份完整的個人信用信息數(shù)可以據(jù)應(yīng)該至少包含五個方面的內(nèi)容，即個人身份基本情況、個人收入及財產(chǎn)情況、個人商業(yè)信用記錄、個人刑事記錄和其他個人情況。從這幾方面入手，對借款人做一個全面而深入的審查，使哪些資質(zhì)欠佳的借款人無機(jī)可尋。同時也要定期調(diào)查，做好回訪工作，一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)信用問題，要即使制定相應(yīng)的解決方案，對其加強(qiáng)監(jiān)管，加大催繳力度，把風(fēng)險扼殺在搖籃里。
其次，各家商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化員工素質(zhì)，加快培養(yǎng)專業(yè)的借款人資質(zhì)審查人。銀行內(nèi)部要強(qiáng)化員工的風(fēng)險意識，樹立人人有責(zé)的觀念。同時銀行要定期對員工加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)銀行會計知識使其具備過硬的專業(yè)技能，以應(yīng)對和防范各項(xiàng)風(fēng)險。僅依靠個人主觀意見去判斷借款人的信用，有一定的局限性和風(fēng)險性，所以要加快培養(yǎng)專業(yè)的借款人資質(zhì)審查人，使借款人資質(zhì)審查工作更加專業(yè)化、規(guī)范化。
最后，我國要加快建立和完善個人征信體系的法律法規(guī)，我國在這方面還沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)，需要借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，如美國這方面的法律制度已有160多年，但由于體制的不同我國在學(xué)習(xí)借鑒的同時也要結(jié)合我國的國情，從實(shí)際出發(fā)設(shè)計出符合我國客觀情況的法律制度。
（三）完善我國住房金融擔(dān)保制度，轉(zhuǎn)移風(fēng)險
（1）落實(shí)個人住房抵押貸款擔(dān)保制度使其發(fā)揮分散風(fēng)險的功能。借款人繳納的擔(dān)保費(fèi)是擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的基礎(chǔ)和保障，既然借款人已經(jīng)繳納了保費(fèi)，就要獲得相應(yīng)的權(quán)利，也就是說借款人有權(quán)利要求貸款人在貸款條件方面給予自己一定的優(yōu)惠，如降低首付款比例、延長貸款期限或者降低貸款利率等。擔(dān)保制度的完善和充分發(fā)揮，在一定程度上減小了借款人的壓力，降低了違約風(fēng)險。
（2）建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的個人住房抵押貸款擔(dān)保體系。我國在建設(shè)個人住房抵押貸款擔(dān)保體系的過程中，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其主導(dǎo)作用，為廣大中低收入者申請較高比例的個人住房抵押貸款擔(dān)保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通過保險公司辦理相關(guān)的保險業(yè)務(wù)來獲得相應(yīng)的貸款擔(dān)保和保險。在這方面我國可以借鑒美國和加拿大的經(jīng)驗(yàn)和方法。
（3）創(chuàng)新個人住房貸款的品種，完善和健全商業(yè)保險制度，并引導(dǎo)其健康的發(fā)展。保險公司應(yīng)該制定詳細(xì)嚴(yán)密計劃對市場進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)不同的年齡、不同的收入水平以及不同地區(qū)購房者違約的概率，從事實(shí)出發(fā)，制定合理的保費(fèi)費(fèi)率，以降低社會成本，彰顯社會公平。同時還要規(guī)范保險標(biāo)準(zhǔn)，以降低信用風(fēng)險。
（四）加快我國商業(yè)銀行住房貸款證券化步伐，防范流動性風(fēng)險
商業(yè)銀行既要承擔(dān)開發(fā)商和借款人轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險也要承擔(dān)來自自身的風(fēng)險，風(fēng)險相對集中，針對風(fēng)險集中這個問題可以采用將風(fēng)險分散的方式，推進(jìn)住房抵押貸款證券化不僅可以幫助銀行分散風(fēng)險，豐富銀行利潤的來源，增加銀行的收入，為住房貸款風(fēng)險提供資金保障，同時也可以為銀行籌措長期資金，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險承受力，以應(yīng)對流動性風(fēng)險。我國在方面的法制并不完善，所以在資產(chǎn)證券化推出的初級階段，我們應(yīng)該格外注意。我們首先要從規(guī)模效益出發(fā)，選擇住房抵押貸款規(guī)模大且資歷比較深的商業(yè)銀行作為住房抵押貸款資產(chǎn)證券的發(fā)起人。在住房抵押貸款證券化技術(shù)和投資者都比較成熟的條件下，再發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券，以幫助商業(yè)銀行有效應(yīng)對流動性風(fēng)險。
五、總結(jié)
近年來隨著房地產(chǎn)市場的過熱和過快發(fā)展，個人按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也逐漸顯露出來，給商業(yè)銀行帶來了一定的沖擊和影響，本文主要從假按揭風(fēng)險和真實(shí)個人按揭風(fēng)險兩方面進(jìn)行分析，并對此提出了一些建議和措施，試圖建立一套更加完善的風(fēng)險評價體系，為銀行的個人住房按揭貸款風(fēng)險評價和控制體系提供一些有益借鑒。
參考文獻(xiàn)：
[1]張彥君.美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的啟示[M].金融經(jīng)濟(jì)，2010.
[2]石昊琦.個人按揭貸款風(fēng)險研究[D].西華大學(xué)，2012-05-10
[3]淡壽全.商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的風(fēng)險與防范[J].時代經(jīng)貿(mào)，2008. [4].商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的風(fēng)險與防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009.
[5]王佩，溫小霓.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理[J]，中國證黃諢酰2010.
住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的貸款在期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以發(fā)行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券)出售給投資者的融資過程。
其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險均可以通過證券市場得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風(fēng)險控制在與收益對稱的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風(fēng)險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險和抵押的風(fēng)險。
建立住房抵押保險制度
購房抵押保險，是指被保險人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會性原因?qū)е聼o法繼續(xù)歸還購房貸款時，由保險公司一次給付被保險人在保險事故發(fā)生時按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險機(jī)構(gòu)向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險和貸款信用保險介入住房消費(fèi)信貸也是當(dāng)前銀行化解風(fēng)險的較好途徑。
法國早在70年代末就將壽險產(chǎn)品與銀行業(yè)務(wù)組合起來運(yùn)行，如死亡險，法國的銀行在發(fā)放個人信用貸款時，強(qiáng)制性要求客戶必須購買。死亡險雖在法國極為低廉，但個人一旦發(fā)生意外喪亡，其遺產(chǎn)繼承者就能獲得一份不薄的保險賠償金，而且不用繳納遺產(chǎn)稅，銀行、貸款個人、保險公司三者皆可得益。我國也可借鑒法國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推出相應(yīng)的保險品種進(jìn)入我國住房消費(fèi)信貸市場。
個人住房抵押貸款需政策支持
在一些發(fā)達(dá)國家中，政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。政府提供保險、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確定規(guī)范。這種政府對抵押貸款市場的干預(yù)，是一種間接干預(yù)。
研究抵押房產(chǎn)處置的途徑
隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，不良貸款絕對數(shù)量會明顯增加。認(rèn)真研究抵押房產(chǎn)處置的途徑，可減少不良資產(chǎn)，有效化解風(fēng)險，一方面當(dāng)確認(rèn)借款人喪失還款能力時，應(yīng)將其抵押房產(chǎn)處置交由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以提高效率和規(guī)范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠?qū)⒌盅何镏苯幼儸F(xiàn)，清償債權(quán)最好；也可以通過調(diào)換住房縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問題。
建立相關(guān)配套措施和制度
1)銀行拓展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是貸款風(fēng)險防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于銀行降低貸款風(fēng)險的關(guān)鍵之一是采取抵押，而對抵押物的估價，則是抵押的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。特別是對作為抵押物的房地產(chǎn)的評估，由于其評估的價值大，隱蔽性較強(qiáng)，如果估價不準(zhǔn)確，銀行的貸款風(fēng)險就會大打折扣，一旦銀行貸款發(fā)生風(fēng)險，作為中介機(jī)構(gòu)的估價部門并不承擔(dān)任何法律責(zé)任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量，迫切需要自己的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，自己承辦房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房信貸；風(fēng)險
中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198(2010)11-0176-02
個人住房信貸一般采用住房抵押的方式，因此被認(rèn)為是安全系數(shù)較高的信貸業(yè)務(wù)。但是，由于個人住房信貸存在著專業(yè)性與區(qū)域性的特點(diǎn)，使得住房信貸的風(fēng)險具有長期的累積性，一旦發(fā)生質(zhì)變，必將引發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)暴，產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)動蕩。因此，要想避免個人住房信貸風(fēng)險的產(chǎn)生與積累，防微杜漸，就必須努力探尋個人住房貸款風(fēng)險的形成原因，從根源上加強(qiáng)商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范。
1 個人住房貸款市場信息不對稱
在商業(yè)銀行個人住房抵押貸款活動中，所有影響未來貸款收益的分析、判斷和估計的資料，都是信息。根據(jù)借貸雙方所獲得的市場信息的差異，可將信息分為對稱信息和不對稱信息。對稱信息是指借貸雙方掌握著相同程度的市場信息。不對稱信息是指借貸雙方所獲得的市場信息存在某種程度的差異，即借款人擁有私人信息，而商業(yè)銀行信息一般都是對外公開的。不對稱信息主要表現(xiàn)在兩方面：宏觀方面，銀行無法對國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的改變，國家貨幣政策的變化，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)周期的波動，社會政治因素的變動以及自然災(zāi)害等不可抗拒因素的產(chǎn)生做出準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致銀行不能對個人還貸能力、抵押物的價值和抵押物的變現(xiàn)能力做出的準(zhǔn)確的判斷。微觀方面，主要表現(xiàn)為銀行在對個人住房抵押貸款的申請過程中，無法根據(jù)貸款申請者所提供的信息(收入、職業(yè)、擔(dān)保等)，對貸款申請者的資信做出準(zhǔn)確的判斷，只能根據(jù)社會的平均資信度制定貸款條件，使得在發(fā)放貸款時，使市場中一些資信好的貸款者因需要付出相對較高的成本而退出信貸市場，而一些信用差的借款者因付出的成本相對較低而愿意借款。由于商業(yè)銀行與個人在貸款之前的信息不對稱或在貸款之后的信息不對稱，造成有的借款人在貸款到期時，不能或不愿意償還貸款，增加了商業(yè)銀行對個人貸款的信用風(fēng)險。個人信貸市場上的不對稱信息是個人住房抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。
2 社會信用制度不健全
住房抵押貸款是一種投入資金大、期限長以致于風(fēng)險相對較高的信貸業(yè)務(wù)。對于銀行來說，掌握借款人的信用狀況，是防范風(fēng)險的關(guān)鍵。在那些個人住房貸款市場成熟并且規(guī)范的國家都有一整套完備的個人信用報告體系。如在美國，貸款人通常依靠商業(yè)性信用報告機(jī)構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，這些機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)收集、保存和出售申請人的信用資料。而且所有的信用報告機(jī)構(gòu)都簽署了可以相互利用各自資料庫的協(xié)議，因而遷居到別處的申請人的信用資料立即就能被新居地的信用發(fā)放機(jī)構(gòu)獲取。成熟完備的信用報告行業(yè)，不僅提高了貸款人把握貸款申請人信用情況的準(zhǔn)確性，還節(jié)省了貸款人對貸款申請人信用的調(diào)查時間，大大提高了貸款的審批和發(fā)放效率。但在我國，個人財產(chǎn)申報制度還沒有建立，儲蓄實(shí)名制剛開展不久，個人信用制度基本上還是一片空白。有關(guān)個人的社會信息資源極為分散，個人的現(xiàn)金收入、支出，個人的債權(quán)、債務(wù)等信息都沒有系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料，缺乏個人資信評估的基本標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，無法形成統(tǒng)一完備的個人信用檔案，對個人的信用評估就無從下手。雖然由中國人民銀行牽頭建設(shè)的個人征信系統(tǒng)己經(jīng)投入運(yùn)行，能對商業(yè)銀行規(guī)避借款人信用風(fēng)險起到一定的積極作用，但由于該系統(tǒng)信息量小，商業(yè)銀行和社會的參與度不高，因而使用效率低下，作用非常有限。
而且，由于各商業(yè)銀行間出于競爭等因素的考慮，相互間對儲戶的情況不交流，這就造成了兩種情況：一是銀行與客戶之間的信息不對稱?？蛻粼谏暾堎J款的時候?qū)Ω魃虡I(yè)銀行的資產(chǎn)、負(fù)債、利率的高低等情況了如指掌，可以多方選擇，而銀行方面卻恰恰相反，他們?nèi)鄙賰粽鎸?shí)的收入證據(jù)以及以往信用的記錄，只有客戶申請書上標(biāo)稱的收入情況以及用來貸款的抵押證明，基本上可以說是“兩眼摸黑”，至于客戶在申請后收入能否保障，如果違約應(yīng)受到怎樣的懲罰等問題，行為的能力就非常有限了。二是銀行與銀行之間的信息不對稱，也就是銀行與銀行之間的信息不透明，各銀行之間沒有專屬的網(wǎng)絡(luò)相互溝通，這樣，一個客戶可以在A銀行拖欠一堆債務(wù)再到B銀行繼續(xù)貸款，從而使得兩家銀行都蒙受損失。
3 住房產(chǎn)業(yè)政策長期目標(biāo)的短期化
住房產(chǎn)業(yè)之所以對經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動作用，在于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大。個人住房消費(fèi)水平本質(zhì)上取決于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國民收入增長狀況，而不是不是取決于金融的社會資金配置能力。通過促進(jìn)住房消費(fèi)帶動國民經(jīng)濟(jì)的增長，在中國應(yīng)是一個長期的過程。目前我國的實(shí)際情況是：一方面，與個人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房價，使相當(dāng)一部分商品房有行無市；另一方面，這種供需不平衡被片面的理解為個人住房有效需求不足，希望銀行多貸款給個人，依靠擴(kuò)張性的貨幣政策來擴(kuò)大住房需求，希望短期內(nèi)提高中國居民的住房需求，而不考慮個人的收入狀況、未來的償還能力，片面希望銀行給與個人高額住房貸款。這些都不可避免的增加了銀行住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險，不利于個人住房信貸的健康發(fā)展。
4 房地產(chǎn)市場不規(guī)范
目前，我國個人住房信貸市場還處于起步和發(fā)展階段，發(fā)育極不成熟，市場準(zhǔn)人和市場競爭規(guī)則尚不健全，同業(yè)之間的惡性競爭助長了該市場的混亂和無序。
以一個完整的房地產(chǎn)行業(yè)周期來進(jìn)行分析，在其起步階段，由于個人住房貸款業(yè)務(wù)剛剛開辦，商業(yè)銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的信貸人員尚未熟練掌握業(yè)務(wù)，操作流程也不規(guī)范，從而使商業(yè)銀行面臨內(nèi)部因素造成的操作風(fēng)險。同時，由于個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險一般在貸款持續(xù)期(20年-30年)的前半個周期結(jié)束時(即10年-15年)才顯露出來，房地產(chǎn)行業(yè)起步階段的信用風(fēng)險并不太明顯；進(jìn)入快速發(fā)展階段后，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部操作流程日益規(guī)范，但由于此時房地產(chǎn)行業(yè)處于快速上升的過程，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商急于擴(kuò)大規(guī)模，開始出現(xiàn)以個人住房貸款形式騙取商業(yè)銀行資金的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)市場的繁榮景象也會使商業(yè)銀行的信貸人員疏于貸后檢查，由此引發(fā)外部欺詐導(dǎo)致的操作風(fēng)險和流程執(zhí)行不嚴(yán)格造成的操作風(fēng)險；經(jīng)過快速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個市場健康發(fā)展的考慮，往往會出臺一些調(diào)控措施，或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是提高二套房貸首付比例的政策等等。在此情況下，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)就會面臨政策風(fēng)險。而相關(guān)政策的出臺也會使得房價上漲速度減緩，甚至?xí)霈F(xiàn)小幅的下滑。此時，房地產(chǎn)行業(yè)的租金收益和投資收益低于預(yù)期，很多投資(機(jī))者開始出現(xiàn)信用風(fēng)險。在政府相關(guān)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，此時，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險較小。如果政府調(diào)控不成功，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入衰退階段。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑使得抵押房屋的價值急劇縮水，很多借款人紛紛選擇違約。因?yàn)?，對借款人而言，?dāng)房屋的市場價值下降到低于其在銀行的抵押價值時，選擇違約是最有利的。此時，房地產(chǎn)的市場風(fēng)險就轉(zhuǎn)化成了借款人的信用風(fēng)險。
5 外部法律制度和銀行內(nèi)部管理制度不健全
