時(shí)間：2022-09-06 18:33:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理服務(wù)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)如何求生存、求發(fā)展，這是我們的當(dāng)務(wù)之急。筆者試圖就新世紀(jì)的行業(yè)特點(diǎn)，談?wù)剛€(gè)人的看法。
一、奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量平臺(tái)
新世紀(jì)里，市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。面對(duì)即將到來的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)。
第一，建設(shè)“天人合一”的居住區(qū)。市場(chǎng)的開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然使人們的生活水平從量到質(zhì)的飛躍。人們對(duì)居住環(huán)境的需求將不滿足于現(xiàn)有的條件，向往的是“天人合一”的環(huán)境，關(guān)注的是居住質(zhì)量，追求的是高品位的生活。因此，新世紀(jì)的居住區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)把“以人為本”的服務(wù)理念，貫穿到房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)的全過程中，人才能營(yíng)造出中國(guó)“天人合一”的居住環(huán)境，滿足人們的需求。首先要充分應(yīng)用社會(huì)學(xué)和心理學(xué)理論，既考慮居住者相互聯(lián)系、增進(jìn)鄰里間活動(dòng)與交往的機(jī)會(huì)，又考慮每戶甚至每人都有自身隱私、不愿公開的心理需要；其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論，從社區(qū)選址到建設(shè)都要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀和生態(tài)環(huán)境，以保持原有地形的起伏與湖泊的走勢(shì)，依自然環(huán)境來鋪設(shè)道理等；再次是應(yīng)用美學(xué)理論，即通過整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來表列社區(qū)美觀的建筑風(fēng)格、生態(tài)環(huán)境的保持、小品的形式與布置，使人造景觀與自然環(huán)境最佳地融為一體。與此同時(shí)，應(yīng)用智能化技術(shù)，以微電腦實(shí)現(xiàn)客訪、防盜、防火、防警等系統(tǒng)的自動(dòng)化控制；自動(dòng)檢測(cè)空調(diào)系統(tǒng)的溫度、濕度、風(fēng)速、風(fēng)壓等參數(shù)；水、電、煤氣表出戶計(jì)費(fèi)；保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機(jī)構(gòu)、文化娛樂、商業(yè)配套、休閑等場(chǎng)所，都讓人感受到一種高雅文化環(huán)境的氛圍，使居住者產(chǎn)生對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同感。
第二，提供“以人為本”的人性化服務(wù)。21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)，這是一種新趨勢(shì)，更是一種新挑戰(zhàn)。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。無論是顧客、發(fā)展商還是物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)管理越來越關(guān)注的是服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量自然而然地成為關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的核心問題。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷著從經(jīng)驗(yàn)式的管理向理性管理的轉(zhuǎn)變，這就要求物業(yè)管理企業(yè)：一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時(shí)間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。另一方面要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，市場(chǎng)迫使物業(yè)公司將管理的重點(diǎn)放在對(duì)硬件管理上的同時(shí)，注重如何進(jìn)行對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從完善居住者的居住生活出發(fā)，提供高水準(zhǔn)的服務(wù)；以誠(chéng)懇、守信、積極的態(tài)度對(duì)待居住者；關(guān)心居住者，滿足居住者的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的理和心理需求，進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。
第三，營(yíng)造具有中國(guó)特鈀的“人文”居住環(huán)境。居住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何創(chuàng)造一個(gè)人性化的環(huán)境。物業(yè)管理在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時(shí)，把“感情投資”看作是物業(yè)管理活動(dòng)的重要組成部份，力求把自已變?yōu)樯鐓^(qū)群眾的核心，使人們信任、依賴與求助于它；利用公眾假日，組織豐富多彩的社會(huì)活動(dòng)，為居住者提供廣泛的交流機(jī)會(huì)，以此推動(dòng)和協(xié)調(diào)物業(yè)區(qū)居住者之間的人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，在居住區(qū)中創(chuàng)造出沒有“陌生人”的理想家園，增強(qiáng)居住者對(duì)居住區(qū)的歸屬感。
二、運(yùn)用專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理手段，開拓進(jìn)取，提高參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力
中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將不僅僅是國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，還有國(guó)際性的競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中形成國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競(jìng)爭(zhēng)的局面。如果沒有意識(shí)上、思想上的制高點(diǎn)，也就難以占領(lǐng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上的制高點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理走規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的道路，是時(shí)代的呼喚。1、專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。專來化體現(xiàn)在專業(yè)技能和專業(yè)分包兩方面。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)首先要折好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工是企業(yè)最有價(jià)值的資源，也是唯一能提供競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的潛在力量。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理服務(wù)水平，根本途徑只能是進(jìn)行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決“顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求與企業(yè)管理水平之間的鄧盾、管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”，解決企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的問題。其次，要做好分包工作的評(píng)估和考核。不型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項(xiàng)目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表居住者監(jiān)督各類專營(yíng)公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進(jìn)行管理協(xié)調(diào)、考核評(píng)價(jià)。
2、規(guī)范化管理是增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量觀念的前提。沒有規(guī)矩，不成方圓。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地引進(jìn)國(guó)外已經(jīng)成熟的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)思想、方法，以科學(xué)的手段規(guī)范管理。按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個(gè)崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保屆恳粋€(gè)員工工作都有章可循，才能確保工作質(zhì)量，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。通過調(diào)查分析顧客的真正需要，科學(xué)地分解、組合管理服務(wù)過程，最大限度地提高工作效率，從而使管理工作步入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的軌道。
3、科學(xué)化管理是創(chuàng)造企業(yè)高效率的保證。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，這已經(jīng)是被現(xiàn)實(shí)證明的真理。通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作技術(shù)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運(yùn)作，為實(shí)施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，高新技術(shù)手段為有實(shí)力的物業(yè)公司提供了新的競(jìng)爭(zhēng)資本。研究和應(yīng)用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務(wù)平臺(tái)，節(jié)約服務(wù)成本，將會(huì)為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競(jìng)爭(zhēng)手段，誰領(lǐng)先掌握了這種手段，誰就能有效地占領(lǐng)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)際市場(chǎng)的逐步形成，給物業(yè)管理提出了全新的課題：誰先掌握科技，誰就能夠把握市場(chǎng)的脈搏。物業(yè)管理企業(yè)一要建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，落實(shí)電腦化管理。利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，在記錄、查詢有關(guān)物業(yè)管理資料的基礎(chǔ)上，參與物業(yè)管理決策，及時(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的狀況，發(fā)揮輔助決策的作用，提高自動(dòng)化程度，減少重復(fù)的工作，節(jié)省人力，也大大提高工作效率。二要采用網(wǎng)絡(luò)科技，實(shí)現(xiàn)智能化管理。智能化建筑在21世紀(jì)將成為國(guó)際都市的潮流，物業(yè)管理應(yīng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，要突破傳統(tǒng)的觀念，引入網(wǎng)絡(luò)科技手段，才能發(fā)揮智能建筑應(yīng)有效果，最大限度地滿足居住者的需求。
三、實(shí)施集團(tuán)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和品牌戰(zhàn)略，贏得市場(chǎng)份額
目前，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略中的主要方向是品牌戰(zhàn)略。通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略，擴(kuò)大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成一批規(guī)模化、集團(tuán)化的企業(yè)。優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和優(yōu)勢(shì)疊加，能夠形成立業(yè)的“航空母艦”，從而提高行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能與跨國(guó)公司相抗衡。
首先，品牌戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。品牌是企業(yè)的招牌，是企業(yè)的信譽(yù)，更是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。物業(yè)管理企業(yè)要想保持其行業(yè)領(lǐng)先地位，一定要有自已的品牌，必須把產(chǎn)業(yè)發(fā)展匯入到這一潮流中，制定和實(shí)施品牌戰(zhàn)略。要樹立品牌發(fā)展意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到“一個(gè)品牌可以帶來一方市場(chǎng)”的市場(chǎng)選擇，把提高質(zhì)量創(chuàng)造品牌的重要性列上發(fā)展議程，并切實(shí)將名牌意識(shí)融入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為當(dāng)中。從質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)創(chuàng)新、宣傳推廣等方面入手催生品牌。通過較準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，創(chuàng)造出與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的“產(chǎn)品”，體現(xiàn)自已的品牌特色，從而創(chuàng)造出企業(yè)的品牌效應(yīng)，不僅有助于與廣大的直接相關(guān)的公眾建立一種良好的信任與合作關(guān)系，也有助于在不直接相關(guān)公眾中樹立威信產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果，從而有利于企業(yè)的發(fā)展。
其次，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)給消費(fèi)者提供信心。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)配備的設(shè)備將越來越先進(jìn)、復(fù)雜，物業(yè)公司為此建設(shè)一支龐大的技術(shù)隊(duì)伍是不合實(shí)際的，那種分散型的人員多、成本大、“五臟俱全”的管理和經(jīng)營(yíng)方式，必然被規(guī)模化和連鎖經(jīng)營(yíng)形式為特征的全國(guó)規(guī)模的物業(yè)公司所取代。規(guī)模效應(yīng)的物業(yè)才能吸引專業(yè)人才、充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，最終實(shí)現(xiàn)提高質(zhì)量、降低成本的目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務(wù)進(jìn)入和占領(lǐng)市場(chǎng)，健全科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)，各職能部門各司其職，既分工又合作，大型物業(yè)管理公司以其雄厚的實(shí)力，成片甚至跨地區(qū)承接樓盤的管理服務(wù)工作，用其規(guī)模化與集約化相融合的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，大大降低成本，獲可觀利潤(rùn)并贏得市場(chǎng)，甚至壟斷市場(chǎng)。小型企業(yè)依賴專營(yíng)公司，大型企業(yè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)。因此，只有充分發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，才能憑借規(guī)模的群體效應(yīng)、集團(tuán)化的雄厚實(shí)力和輻射力，實(shí)現(xiàn)資源的共享和低成本的市場(chǎng)擴(kuò)張。
在秦皇島市，由于物業(yè)管理服務(wù)起點(diǎn)低，大量的物業(yè)服務(wù)民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，促使物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)空間得到了拓展，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)所提供的專業(yè)化、個(gè)性化服務(wù)要求越來越高。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;服務(wù)營(yíng)銷;營(yíng)銷策略
文章編號(hào)：1674-3520（2014）-11-00-01
一、物業(yè)的價(jià)格營(yíng)銷策略要精準(zhǔn)
隨著房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)越來越規(guī)范化，發(fā)展商“微利”的時(shí)代已經(jīng)來臨，近年來，樓盤銷售競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，注重樓盤品質(zhì)與品牌的整體營(yíng)銷策劃，早已成為發(fā)展商最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)手段，制定一個(gè)合理的價(jià)格營(yíng)銷策略才是在“微利”時(shí)代下取勝的關(guān)鍵。
物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格是指在房屋建筑、建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過程中，凝結(jié)在物業(yè)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。通俗地來理解就是指消費(fèi)者為獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)所支付的貨幣數(shù)目。它受到房屋建造的全過程的造價(jià)（開發(fā)成本）、流通費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)組成，因此開發(fā)商想要在價(jià)格上贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要從這幾個(gè)方面下手考慮，制定優(yōu)質(zhì)的價(jià)格營(yíng)銷策略，在確保房屋質(zhì)量的前提下，又能滿足住戶用戶需求，贏得勝利。
二、物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷重在管理的高效高質(zhì)
物業(yè)管理包括居民物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及其它用途的物業(yè)，當(dāng)今社會(huì)，物業(yè)與業(yè)主的矛盾日趨惡化，業(yè)主在談?wù)摌潜P是否值得購(gòu)買的首要考慮因素就是物業(yè)管理是否完善。作為一名普通用戶，當(dāng)發(fā)生問題時(shí)，最需要的是物業(yè)能夠第一時(shí)間的解決問題，這時(shí)候高效高質(zhì)處理問題的能力，就尤為重要，一旦有了優(yōu)秀的案例，市場(chǎng)傳播就會(huì)自動(dòng)擴(kuò)散，從而能很快建立良好的市場(chǎng)口碑，為之后的營(yíng)銷發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
三、物業(yè)管理轉(zhuǎn)為服務(wù)營(yíng)銷
與市場(chǎng)上其它商品一樣，房地產(chǎn)商品也有售后服務(wù)――這就是物業(yè)管理，物業(yè)管理在中國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，大多數(shù)發(fā)展商沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)其實(shí)就是服務(wù)產(chǎn)品的營(yíng)銷企業(yè)，才產(chǎn)生了一些不利于發(fā)展的因素。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，也已把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，其實(shí)，只要物業(yè)公司認(rèn)清楚，業(yè)主就是你的顧客，顧客可以購(gòu)買你的產(chǎn)品，也可以不買你的產(chǎn)品，把管理業(yè)主的思維轉(zhuǎn)化到服務(wù)業(yè)主的思維上來，善于細(xì)分市場(chǎng)，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、專業(yè)化隊(duì)伍、規(guī)范化管理、人性化服務(wù)來實(shí)施物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷是服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的必然產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升其服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力，采取服務(wù)營(yíng)銷策略來參與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才是理性的選擇。
四、結(jié)論
本文從HS物業(yè)管理有限公司的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)秦皇島地區(qū)的物業(yè)管理公司進(jìn)行了深入研究，同時(shí)同當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)研與分析，掌握了當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的基本狀況與基本需求，探索了未來HS物業(yè)管理公司的發(fā)展方向與趨勢(shì)。得到以下結(jié)論：
（一）HS物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在滿足顧客基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上尋求創(chuàng)新產(chǎn)品。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，HS物業(yè)管理公司面臨的已不僅僅是國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者，國(guó)外專業(yè)物業(yè)管理公司也在不斷蠶食著中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)，因此僅僅追隨競(jìng)爭(zhēng)者的腳步是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，再提供高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)品的同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)顧客需求，開發(fā)創(chuàng)新性產(chǎn)品。
（二）服務(wù)營(yíng)銷是HS 物業(yè)管理公司發(fā)展的基石。作為服務(wù)型企業(yè)，HS物業(yè)管理公司永遠(yuǎn)要將顧客放在第一位，而作為發(fā)展中的企業(yè)，HS物業(yè)管理公司要想從眾多物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，就必須開發(fā)創(chuàng)新型服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)追求獨(dú)特服務(wù)理念，制定區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品策略，尋找新的盈利平衡點(diǎn)，通過有效的溝通，塑造新穎的企業(yè)品牌與商標(biāo)，在飛速發(fā)展的市場(chǎng)中，尋找突破口。
（三）有效的公司制度、人才結(jié)構(gòu)是公司發(fā)展的有力保證。員工是HS物業(yè)管理公司直面顧客的一線人員，因此，加強(qiáng)內(nèi)部管控，建立完善的公司管理制度，實(shí)行有效的員工培訓(xùn)與考核制度，對(duì)于保證公司服務(wù)質(zhì)量、提高顧客滿意度具有重要作用。
本文的創(chuàng)新點(diǎn)：
1、對(duì)物業(yè)管理的概念進(jìn)行了補(bǔ)充，提出了軟服務(wù)與硬服務(wù)的概念。
2、提出創(chuàng)新性產(chǎn)品的服務(wù)理念
3、依據(jù)不同員工，提出詳細(xì)考核制度與考核指標(biāo)
4、提出HS物業(yè)管理企業(yè)的具體工作流程。
本文的不足：本文研究范圍主要來自HS物業(yè)管理公司，而主要數(shù)據(jù)在2012年之前;同時(shí)閱讀市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、服務(wù)營(yíng)銷等相關(guān)的論文有限，沒有對(duì)整體的研究趨勢(shì)進(jìn)行很好的把控;本人市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)有限，對(duì)相關(guān)理論介紹不足，對(duì)論文的整體研究產(chǎn)生了一定的影響。
隨著步入21世紀(jì)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入黃金時(shí)代，物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)不斷成熟、市場(chǎng)不斷擴(kuò)大、業(yè)主的消費(fèi)水平不斷提高、法律制度不斷健全，越來越多的物業(yè)管理公司加入了競(jìng)爭(zhēng)的行列，因此HS物業(yè)管理公司要建立自己成熟的市場(chǎng)、獲得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是一件長(zhǎng)期的、艱巨的工作，不能一蹴而就，必須要進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，充分進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行完整的市場(chǎng)調(diào)研，堅(jiān)持高要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以無微不至的服務(wù)與高水平的管理，昂首進(jìn)入經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的新時(shí)代。
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日前，______物業(yè)管理有限公司員工參加了——省房協(xié)舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班。培訓(xùn)完畢，學(xué)員們踴躍撰寫論文交流學(xué)習(xí)體會(huì)。在論文中，學(xué)員們結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，為從根本上解決一些在實(shí)際工作中存在的問題，促進(jìn)___物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高，加快___物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提出了自己的見解。從11月8日起，我們將分期刊登部分學(xué)員的論文以饗各位同仁，希望引起大家的共鳴。
小區(qū)文化是小區(qū)管理處與業(yè)主之間創(chuàng)造的一種互動(dòng)的整體性的社區(qū)氛圍，并非單純指一些娛樂性的群眾活動(dòng)。如同一個(gè)企業(yè)的企業(yè)文化一樣，對(duì)這個(gè)群體里的所有人均起著渲染和影響作用。隨著觀念的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)接受了買房子是買70年生活方式的觀念。而這種生活方式最直接體現(xiàn)于小區(qū)文化中——積極、健康、向上的小區(qū)文化反映了小區(qū)的生命力，關(guān)系到房子的升值和保值。不僅可以增加業(yè)主對(duì)樓盤的忠誠(chéng)度，而且堅(jiān)定潛在消費(fèi)者的購(gòu)買信心。
小區(qū)文化所包含的內(nèi)容也日益豐富，包括物業(yè)的建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設(shè)施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會(huì)地位、物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)等等。一個(gè)小區(qū)文化氛圍和格調(diào)的形成，與整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營(yíng)銷及廣告方面都要有一個(gè)整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色。滿足人性中對(duì)文化的追求。照顧到人們對(duì)于所居住物業(yè)的精神需要、進(jìn)而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。
同時(shí)，小區(qū)文化的建立還是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。一種高雅的小區(qū)文化的形成，是發(fā)展商，管理機(jī)構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果。并且在小區(qū)文化這一園地中，發(fā)展商及管理機(jī)構(gòu)更多是個(gè)園丁的角色，小區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價(jià)值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個(gè)小區(qū)文化的面貌。
對(duì)于小區(qū)文化活動(dòng)組織及創(chuàng)意首先要關(guān)注不同人群的不同需求；接著要注重參與性；然后要娛樂性、文化性和宣傳價(jià)值并重；最后要傳統(tǒng)化 創(chuàng)新化。在一個(gè)小區(qū)的小區(qū)文化活動(dòng)策劃中，要將一些活動(dòng)固定為習(xí)俗。這樣才能給業(yè)主和潛在消費(fèi)者一個(gè)印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動(dòng)是豐富多彩、永不落幕的。如：元宵燈謎會(huì)、重陽登高、新春晚會(huì)、少兒夏令營(yíng)等。
但同時(shí)也需要根據(jù)具體環(huán)境、社會(huì)風(fēng)尚和業(yè)主需求不斷策劃一些形式新穎的活動(dòng)，以保持業(yè)主對(duì)我們小區(qū)文化活動(dòng)的期待和關(guān)注。
作為物業(yè)管理企業(yè)，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，從營(yíng)銷的角度來審視自身的文化行為，把文化上升到企業(yè)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)推銷的層面。同時(shí)，使企業(yè)文化與小區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，在小區(qū)文化中提倡人文關(guān)系，通過科普文化、環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化、網(wǎng)絡(luò)文化等的營(yíng)造，為社區(qū)成員提供商品味的文化服務(wù)。
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營(yíng)：盈利模式優(yōu)化
目前，中國(guó)的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長(zhǎng)期低水平運(yùn)營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競(jìng)爭(zhēng)能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營(yíng)上的困境，就必須在經(jīng)營(yíng)管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營(yíng)模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，使其能得到長(zhǎng)足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性
目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，社會(huì)對(duì)物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤(rùn)，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡(jiǎn)單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對(duì)不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個(gè)新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營(yíng)模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營(yíng)方式，一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴(kuò)張；另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營(yíng)的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會(huì)提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺(tái)。作為全新的經(jīng)營(yíng)模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個(gè)好方法，物業(yè)公司可以搭建一個(gè)整合各種資源的平臺(tái)在餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺(tái)，業(yè)主在所加盟店中購(gòu)物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也完全可以通過這些企業(yè)對(duì)外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入的前提下，通過這個(gè)平臺(tái)使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時(shí)，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個(gè)新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購(gòu)飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)。對(duì)于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國(guó)內(nèi)或國(guó)外，因此對(duì)機(jī)、車船票的購(gòu)買要頻繁一些。而社會(huì)上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費(fèi)大量的時(shí)間買票、訂票會(huì)占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時(shí)間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，成立社區(qū)購(gòu)票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購(gòu)票代辦點(diǎn)，滿足業(yè)主購(gòu)票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購(gòu)票在時(shí)間和效率上會(huì)形成較大優(yōu)勢(shì)。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購(gòu)中心，同時(shí)，網(wǎng)上票務(wù)訂購(gòu)業(yè)務(wù)的興起對(duì)該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對(duì)較少，導(dǎo)致代購(gòu)票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購(gòu)量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個(gè)客運(yùn)部門談判的難度；另一方面，代購(gòu)量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會(huì)考慮其中的機(jī)會(huì)成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購(gòu)收益按照所在地的代購(gòu)票務(wù)的市場(chǎng)價(jià)，制定略低于市場(chǎng)價(jià)的代購(gòu)價(jià)。
由于國(guó)家嚴(yán)格控制，代購(gòu)業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進(jìn)具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購(gòu)買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點(diǎn)購(gòu)買。
3、雨傘的免費(fèi)發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁摺Ｙ?zèng)送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達(dá)到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息，并具有滾動(dòng)播放功能。物業(yè)公司可購(gòu)買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報(bào)天氣變化、報(bào)告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時(shí)注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時(shí)，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動(dòng)廣告，以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問題考慮充分。當(dāng)然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營(yíng)帶來更深層的思考
我國(guó)物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營(yíng)和管理的方式相對(duì)落后的特點(diǎn)。尤其是針對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)，往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級(jí)，形成惡性循環(huán)，直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營(yíng)管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營(yíng)，如商業(yè)廣告的；商機(jī)企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店?duì)I運(yùn)等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂合約，得到對(duì)住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營(yíng)的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對(duì)物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對(duì)物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營(yíng)，哪些種類的經(jīng)營(yíng)可以進(jìn)入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式。建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式，主要控制點(diǎn)有三個(gè)方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對(duì)共有資源的經(jīng)營(yíng)收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個(gè)收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達(dá)到財(cái)務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對(duì)這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對(duì)性的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)要保持及時(shí)有效地財(cái)務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對(duì)生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會(huì)導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會(huì)出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營(yíng)行為必須與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表達(dá)成高度一致，同時(shí)。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個(gè)有效的協(xié)商機(jī)制，使雙方在處理矛盾時(shí)有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定，就需要針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評(píng)價(jià)物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主往往忽視了另一個(gè)方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對(duì)社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個(gè)概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個(gè)概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對(duì)物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成。現(xiàn)今我國(guó)物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營(yíng)和管理模式，而多元化經(jīng)營(yíng)和人性化的管理是一對(duì)雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，由于很大一部分利益涉及到對(duì)物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會(huì)降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時(shí)又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會(huì)可以很精確的限定物業(yè)公司對(duì)共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個(gè)合理的水平之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的生活舒適度不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對(duì)共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)有所減少，因而對(duì)經(jīng)營(yíng)的心理抵觸就會(huì)減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致，就會(huì)減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：①綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；③穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
論文摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。
物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國(guó)．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于國(guó)外為了能更好地適應(yīng)中國(guó)的發(fā)展實(shí)際．就必須從各方面對(duì)其進(jìn)行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中．認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：
一．物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)
維修基金是物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國(guó)家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2o％．高層住宅3o％．然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jī)r(jià)的2％交納。如果專項(xiàng)維修資金花光或者不到首次交納金額的3o％．就要啟動(dòng)續(xù)籌機(jī)制。盡管如此．在實(shí)際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)
1明確基金使用程序
由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用．確定要維修的工程．報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后．通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴ｍ?xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)直接授權(quán)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運(yùn)行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì)沒有成立之前．維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終由市國(guó)土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費(fèi)用。
2建立基金審查制度
每個(gè)財(cái)政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)部門對(duì)各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí)．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項(xiàng)維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號(hào)文件．閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買國(guó)債．但是有金額的限制．不能把所用的專項(xiàng)維修資金都用來買國(guó)債．同時(shí)專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。
3．建立續(xù)籌資金的籌集制度
對(duì)于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計(jì)算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對(duì)于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長(zhǎng)期不交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對(duì)確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長(zhǎng)繳費(fèi)期限并收取利息對(duì)長(zhǎng)期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。
二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式
目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi)用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理．就是將整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)．全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)．沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年．每月開會(huì)一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時(shí)錄像．保留2周)．另外有少量的臨時(shí)工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)。管理經(jīng)費(fèi)來源是將公用房屋出租．從中收取管理費(fèi)．所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)．以及其他費(fèi)用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國(guó)臺(tái)灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。
三、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個(gè)科技含量高．專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項(xiàng)目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。原因主要有四點(diǎn)：一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場(chǎng)；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費(fèi)偏低．收繳率不高。針對(duì)這些問題可采取以下措施：
1．加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管．?dāng)嘟^與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”
很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費(fèi)嚴(yán)重的市場(chǎng)狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強(qiáng)監(jiān)管(1)每年進(jìn)行財(cái)務(wù)審查．由政府的審計(jì)部門審計(jì)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目．?dāng)嘟^雙方的資金支持：(2)強(qiáng)制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)．每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)．由政府組織向全社會(huì)公開．實(shí)現(xiàn)透明化。
2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度
制度應(yīng)在注冊(cè)資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊(cè)．從而提高了準(zhǔn)入門檻。
3．有效整合物業(yè)管理資源
針對(duì)中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點(diǎn)．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合．統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時(shí)又因?yàn)榻档土私?jīng)營(yíng)成本：從而能減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù)擔(dān)。
四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)
物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們?cè)谟^念上認(rèn)識(shí)層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實(shí)施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯(cuò)誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：
1對(duì)業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會(huì)．作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強(qiáng)業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會(huì)成員做起．以點(diǎn)帶面．推動(dòng)全員物業(yè)管理知識(shí)的普及。具體做法是(1)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費(fèi)開班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會(huì)均應(yīng)派5o％以上成員參加．否則該業(yè)委會(huì)不予注艦(2)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識(shí)。2對(duì)物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定
目前我國(guó)已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作．每年都進(jìn)行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對(duì)人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對(duì)專業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺(tái)．迫使企業(yè)加強(qiáng)專業(yè)人員引進(jìn)和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實(shí)力。
一、物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中的重要性分析
物業(yè)管理不僅在城市的發(fā)展、完善中起著非常重要的作用，在新農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)過程中同樣發(fā)揮著不可替代的作用，對(duì)新農(nóng)村建設(shè)成果的鞏固具有重要意義。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，物業(yè)管理有助于推動(dòng)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)服務(wù)的市場(chǎng)化。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活方式的逐漸轉(zhuǎn)變，難免會(huì)產(chǎn)生出大量的廢棄物。如果不能夠?qū)@些廢棄物進(jìn)行及時(shí)、有效地處理，就會(huì)造成大量的廢棄物甚至是垃圾的堆積，不但影響村容村貌，而且容易造成環(huán)境的污染甚至地下水污染，從而嚴(yán)重影響居民的身體健康，因此，對(duì)廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在新農(nóng)村社區(qū)化過程中實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的專門化，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源、降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活成本，還可以通過回收再利用來增加農(nóng)民收入，這對(duì)于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐將會(huì)起到一定的促進(jìn)作用。
其次，在農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)中加強(qiáng)物業(yè)管理對(duì)于維護(hù)社區(qū)治安具有重要作用。雖然農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)提高農(nóng)民的生活居住水平，但是與城市完善的公共服務(wù)相比，農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)還是比較薄弱，尤其是社區(qū)安全方面。村民的安全意識(shí)不強(qiáng)，法律意識(shí)淡薄，再加上社區(qū)的安全保障措施不到位等等，都對(duì)新農(nóng)村建設(shè)中社區(qū)安全問題造成一定威脅，因此加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)社區(qū)安全作用重大。
最后，加強(qiáng)新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理也有助于村民養(yǎng)成良好的現(xiàn)代生活習(xí)慣，提高村民的生活質(zhì)量，建設(shè)和諧社區(qū)。新農(nóng)村社區(qū)中的居民由于長(zhǎng)期生活在農(nóng)村散落的村子中，生活方式比較自由隨便，養(yǎng)成了一些不文明的生活習(xí)慣，例如生活垃圾亂扔亂放、生活污水隨便倒，喜歡大聲說笑等等，但是農(nóng)村社區(qū)化之后，社區(qū)居民的人口密度比較大，相互之間都是對(duì)門或是上下樓，距離比較近。如果還是延續(xù)之前的生活方式，很容易造成鄰里之間的矛盾，因此，物業(yè)管理在促進(jìn)村民養(yǎng)成良好生活習(xí)慣（例如不隨便傾倒生活垃圾等）方面以及協(xié)調(diào)鄰里之間的糾紛方面將會(huì)起到重要作用。
二、完善新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物業(yè)管理的措施
物業(yè)管理公司屬于微利行業(yè)，流動(dòng)資金有限，于是資金短缺就成為其面臨的主要問題，另外村民的傳統(tǒng)生活觀念短時(shí)間內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)期自由散漫的生活習(xí)慣使得物業(yè)公司在統(tǒng)一管理上也遇到一定難度，再加上各項(xiàng)法律法規(guī)不健全、村民的法制觀念淡薄等等問題，使物業(yè)管理工作難度加大。但是，為了加快推進(jìn)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的步伐，采取切實(shí)可行的措施加強(qiáng)物業(yè)管理是當(dāng)務(wù)之急。
第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)行政管理部門要做到權(quán)責(zé)明確，為物業(yè)管理行業(yè)提供堅(jiān)實(shí)的后盾。論文格式在大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)行政管理部門的職責(zé)分工不明確，對(duì)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)不力，沒有統(tǒng)一的管理部門進(jìn)行統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)工作人員專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理缺乏實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)。因此，明確落實(shí)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門，為物業(yè)管理配備專門的管理人員，為其提供相應(yīng)的政策服務(wù)，建立完善的新農(nóng)村建設(shè)的現(xiàn)代物業(yè)管理制度。物業(yè)管理提供的產(chǎn)品要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的管理思想要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的理論研究要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的管理模式要與時(shí)俱進(jìn)，只有這樣才能適應(yīng)時(shí)代飛速發(fā)展的要求。
第二，提升物業(yè)管理服務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著“服務(wù)”這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新，做到與時(shí)俱進(jìn)：在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中營(yíng)運(yùn)而生的物業(yè)管理公司，其員工整體素質(zhì)普遍較低，缺乏專業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)，缺乏隨機(jī)應(yīng)變的能力，然而在物業(yè)管理工作中卻經(jīng)常遇到難以預(yù)料的問題，需要現(xiàn)場(chǎng)解決，對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平要求較高。因此，物業(yè)管理公司要想在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中爭(zhēng)得一席之地，物業(yè)公司就必須提高員工的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，不定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工處理突發(fā)事件的能力，提高員工的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)答村民的好評(píng)，樹立企業(yè)良好的形象，贏得業(yè)主的認(rèn)可。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 對(duì)策 分析
中圖分類號(hào)：F293.33
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2014）08-057-02
一、引言
物業(yè)管理在我國(guó)的興起與發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，屬于一個(gè)新的研究領(lǐng)域，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)中的比重將越來越大，而我國(guó)的物業(yè)管理還很不成熟，與國(guó)外的物業(yè)管理相比，差距還很大。目前，物業(yè)管理問題成為近年來投訴率最高的問題，高校的物業(yè)管理問題也很突出，黃蕾和李映輝（2011）對(duì)近年來發(fā)表在我國(guó)核心期刊的物業(yè)管理相關(guān)問題及對(duì)策進(jìn)行了評(píng)述{1}，物業(yè)管理問題表現(xiàn)突出。因此，筆者擬對(duì)我國(guó)物業(yè)管理問題的產(chǎn)生進(jìn)行分析，提出改進(jìn)對(duì)策是當(dāng)前急需解決的問題。
二、我國(guó)物業(yè)管理存在的問題
1.政府定價(jià)需要調(diào)整。政府對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，從減輕舊的住房制度下的福利負(fù)擔(dān)以及考慮在物業(yè)管理興建之初，居民的思想和經(jīng)濟(jì)承受能力都較低的情況下，政府定價(jià)物業(yè)管理的收費(fèi)不應(yīng)過高，但目前物業(yè)管理企業(yè)大多在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上虧損，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還需要靠其他方面的經(jīng)營(yíng)收入來彌補(bǔ)損失{2}。
2.物業(yè)管理法規(guī)有待完善。物業(yè)管理立法相對(duì)滯后，法規(guī)體系有待完善。隨著我國(guó)福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，從而呈現(xiàn)出居民小區(qū)物業(yè)的管理問題。我國(guó)相關(guān)的物業(yè)管理政策與法規(guī)尚未出臺(tái)，很多人鉆空子，引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，隨后又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等規(guī)章{3}，但是十多年前制定的管理法規(guī)，與現(xiàn)有的物業(yè)管理模式不匹配，我國(guó)物業(yè)管理立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
3.物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。我國(guó)物業(yè)管理人員大多素質(zhì)低下，服務(wù)很不到位，取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)不多{3}。有部分是房改轉(zhuǎn)型人員，沒有經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)。部分物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等與物業(yè)管理的發(fā)展要求差距較大，非專業(yè)管理人員做物業(yè)管理已成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況。
4.缺乏管理水平，服務(wù)水平低劣。物業(yè)市場(chǎng)缺乏足夠的管理水平和道德素養(yǎng)，缺乏具有較高水平的招投標(biāo)企業(yè)和評(píng)標(biāo)專家， 結(jié)果出現(xiàn)了邀標(biāo)多、公開招標(biāo)少的局面，導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生{4}。物業(yè)管理行業(yè)中有一批質(zhì)素低下的公司患“近視眼”，一切都是短期行為，敗壞了物業(yè)管理的行業(yè)的聲譽(yù)。有些物業(yè)管理公司降低管理標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)差水平低劣，最終影響企業(yè)的聲譽(yù)。因此，影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，效益不佳，同時(shí)也造成人才流失；沒有人才，更難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，最終形成惡性循環(huán){5}。由于我國(guó)物業(yè)管理工作起步較晚，管理行為不規(guī)范，造成“小、散、亂”狀況問題突出{6}。
5.物業(yè)管理缺乏規(guī)模。在我國(guó)物業(yè)管理存在企業(yè)規(guī)模小，群體優(yōu)勢(shì)缺乏，并且企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不良，有的還虧損嚴(yán)重。許多物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目少，不具備經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很難理想。缺乏經(jīng)營(yíng)規(guī)模，將影響項(xiàng)目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性，管理出現(xiàn)斷層，經(jīng)營(yíng)效益差。物業(yè)管理行業(yè)如果不具備規(guī)模效益，將缺乏發(fā)展后勁。
三、物業(yè)問題產(chǎn)生原因分析
1.物業(yè)管理實(shí)踐時(shí)間短。物業(yè)管理在我國(guó)施行的時(shí)間還很短，還有一個(gè)學(xué)習(xí)實(shí)踐的過程，很多事情要“摸著石頭過河”。另外，我國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，還有很多的法律、法規(guī)要跟著轉(zhuǎn)型，有的要重新建立，但法律、法規(guī)建立滯后，實(shí)際實(shí)施就更困難。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善，市場(chǎng)化程度低，缺乏公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而造成惡性循環(huán)。
2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為爭(zhēng)得物業(yè)管理項(xiàng)目費(fèi)盡心機(jī)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是雙刃劍，如果在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，能夠優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源，就能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。但現(xiàn)在存在招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則不完善，如“惡性競(jìng)爭(zhēng)”、“圍標(biāo)秀場(chǎng)”等，導(dǎo)致部分的物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格很低，利潤(rùn)也愈來愈低{5}。
3.物業(yè)管理定價(jià)滯后。物業(yè)管理定價(jià)，沒有與時(shí)俱進(jìn)。在各種物價(jià)上漲的情況下，物業(yè)服務(wù)的定價(jià)，政府沒有隨著市場(chǎng)、環(huán)境的變化進(jìn)行調(diào)價(jià)，致使有些物業(yè)還沿用很久以前的價(jià)格表；如筆者曾在一小區(qū)見到還貼著10年前的服務(wù)價(jià)格表。而過去的物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)，是政府一方?jīng)Q定的，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格制定沒有進(jìn)行多方協(xié)商，致使價(jià)格的制定與實(shí)際情況嚴(yán)重脫節(jié)。
四、物業(yè)管理改進(jìn)措施
1.端正經(jīng)營(yíng)理念，樹立良好品牌。基礎(chǔ)不牢，地動(dòng)山搖。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，要端正經(jīng)營(yíng)的理念。企業(yè)與業(yè)主之間要進(jìn)行良好的溝通，心理契約的達(dá)成要建立在期望的契合上{7}。業(yè)主了解其它物業(yè)管理企業(yè)的信息后，就對(duì)自己所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)形成了心理期望。因此，物業(yè)管理企業(yè)要重視與業(yè)主溝通，注重核心能力的構(gòu)建，增強(qiáng)危機(jī)管理意識(shí)，要盡可能地了解顧客，幫助實(shí)現(xiàn)其心理期望，樹立企業(yè)良好形象。
2.政府與企業(yè)聯(lián)合定價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，物業(yè)管理的最終發(fā)展方向必然是企業(yè)化，凡不能進(jìn)入市場(chǎng)，不以利潤(rùn)為目的者均不能稱之為企業(yè)。從這個(gè)意義上講，為順應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)化發(fā)展這一潮流，必須在競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，能夠保證企業(yè)的基本利潤(rùn)的原則確定價(jià)格，因此，需要由政府與企業(yè)商議進(jìn)行價(jià)格的制定。
3.管理法制化。物業(yè)管理應(yīng)擁有良好的環(huán)境，并應(yīng)提高從業(yè)者的整體素質(zhì)。走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理涉及內(nèi)容廣泛，物業(yè)管理企業(yè)與許多部門有多層關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等十多個(gè)部門有聯(lián)系。如果沒有法律、法規(guī)作保證，物業(yè)管理難以健康發(fā)展。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)加快立法，建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理有法可依、有章可循。
4.培養(yǎng)物業(yè)管理人才。人才需要培養(yǎng)，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才要采取多渠道、多形式進(jìn)行培養(yǎng)，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供必要的人力資源儲(chǔ)備。可采用“請(qǐng)進(jìn)來，走出去”的培養(yǎng)方式，并給相應(yīng)人才有拓展的空間，如晉級(jí)、深造、學(xué)歷提升等學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。同時(shí)，加強(qiáng)正確的思想培養(yǎng)，樹立良好的道德觀念，培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞娜瞬牛⒁恢С钥嗄蛣凇酚诜瞰I(xiàn)，技術(shù)過硬的隊(duì)伍，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)與管理水平。
5.實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌效益。我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)如果要發(fā)展，一方面應(yīng)擺脫小而全模式，進(jìn)行聯(lián)合發(fā)展，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)行良好的管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；另一方面，要進(jìn)行品牌的打造，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無論是大企業(yè)，還是小企業(yè)，創(chuàng)建良好的品牌，并能夠長(zhǎng)久保證質(zhì)量，企業(yè)就能夠逐步發(fā)展。因此，政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策，提高企業(yè)的進(jìn)入條件，嚴(yán)格清除制度，對(duì)不良的企業(yè)及時(shí)清除，保證企業(yè)一定的規(guī)模與品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理良好的發(fā)展。
[本文感謝廣東省高等職業(yè)技術(shù)教育研究會(huì)項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：GDGZ11Y054）的資助。]
注釋：
{1}黃蕾，李映輝.物業(yè)管理相關(guān)問題及對(duì)策研究綜述――基于國(guó)內(nèi)64篇核心期刊論文的統(tǒng)計(jì)分析.華東經(jīng)濟(jì)管理，2011，25（3）：142-146
{2}王惠霞.對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)的理性思考.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2000（6）：46-47
{3}齊子磊，論我國(guó)物業(yè)管理存在的問題及發(fā)展對(duì)策.經(jīng)濟(jì)，2012（1）：79-79
{4}張沈生.當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)急需解決的問題[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2002（4）：33-34
{5}曲軍，姜同東.強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施品牌戰(zhàn)略――淺談物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，企業(yè)與管理，2011（23）：253-254
{6}鄒祖緒，鄧彥兵，物業(yè)管理健康發(fā)展之對(duì)策，特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007（3）299-300
{7}康秀梅，齊永興.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間心理契約的構(gòu)建與管理，珞珈管理評(píng)論，2009（1）：190-194
[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢(shì)展望
重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，重慶物業(yè)管理運(yùn)作正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長(zhǎng)的世紀(jì)，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行列和“五個(gè)突破”的目標(biāo)，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡(jiǎn)要的回顧和總結(jié)。
一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實(shí)行40多年的福利型行政性房屋管理的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學(xué)田灣小區(qū)，實(shí)施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務(wù)，標(biāo)志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來了國(guó)外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和模式，對(duì)重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實(shí)施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務(wù)和管理作用，逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和接受，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進(jìn)行崗位培訓(xùn)，實(shí)施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，組建成立了重慶深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進(jìn)方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設(shè)路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評(píng)為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時(shí)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號(hào)；1997年，加州花園獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
1998年2月，市政府明確國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點(diǎn)表現(xiàn)為：
l、設(shè)置行政管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
為加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級(jí)政府主管部門，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國(guó)土房管局在管理全市物業(yè)管理過程中重點(diǎn)抓了以下工作：一是整頓市場(chǎng)秩序，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊(cè)登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是提高人員素質(zhì)，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓(xùn)工作；三是以評(píng)促建，積極組織開展創(chuàng)建市級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個(gè)物管項(xiàng)目，參加國(guó)家建設(shè)部組織的考評(píng)驗(yàn)收，其中：錦繡山莊獲全國(guó)城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)。
2、加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)
為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺(tái)了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評(píng)暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實(shí)施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場(chǎng)規(guī)則去依法管理和運(yùn)作，對(duì)引導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)、增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展動(dòng)力
1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)（社團(tuán)組織）宣告成立，協(xié)會(huì)在市民政局的監(jiān)督管理和市國(guó)土房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，重點(diǎn)開展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動(dòng)配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營(yíng)造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，積極組織制定、實(shí)施行規(guī)行約，建立自律機(jī)制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會(huì)刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時(shí)反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風(fēng)貌與動(dòng)向，樹立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進(jìn)地區(qū)的物業(yè)管理差距，認(rèn)真組織業(yè)內(nèi)人員赴國(guó)內(nèi)外參觀考察，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外及我國(guó)沿海城市物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極開展專題講座、沙龍論壇，進(jìn)行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導(dǎo)，重視并加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)交流和物業(yè)管理理論的應(yīng)用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點(diǎn)。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織完成了重慶市科委和重慶市國(guó)土房管局下達(dá)的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)與對(duì)策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制研究》并獲重慶市國(guó)土房管局2000年度科技成果二等獎(jiǎng)；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應(yīng)用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國(guó)物業(yè)管理手冊(cè)》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國(guó)住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國(guó)房地產(chǎn)》、《中國(guó)房地信息》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》、《重慶大學(xué)學(xué)報(bào)》、《重慶物業(yè)管理》等學(xué)術(shù)刊物上。
在注重理論學(xué)習(xí)、研究的同時(shí)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心開展對(duì)全市物管企業(yè)部門經(jīng)理進(jìn)行上崗培訓(xùn)，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學(xué)、西南師大已開設(shè)有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進(jìn)修班。重慶大學(xué)、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學(xué)院、重慶工學(xué)院、重慶石油高等專科學(xué)校等一批大專院校，相繼開設(shè)了本科及大專學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開發(fā)物業(yè)公司、深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實(shí)施以職業(yè)技術(shù)教育培養(yǎng)為中心的教學(xué)模式，達(dá)成了產(chǎn)學(xué)合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)習(xí)基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，使學(xué)生畢業(yè)后能更好地服務(wù)于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對(duì)專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結(jié)合的同步發(fā)展模式。
5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出
重慶物業(yè)管理經(jīng)過10年的發(fā)展，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過去105家，發(fā)展到677家，其中：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)62家、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)230家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達(dá)4萬多人，實(shí)施物業(yè)管理面積達(dá)5500多萬平方米；有3個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；8個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；6個(gè)住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；21個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；有20多家物業(yè)管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達(dá)、渝開發(fā)、深國(guó)貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達(dá)、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會(huì)形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。
6、積極引導(dǎo)、加強(qiáng)管理，推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展
1999年，重慶市國(guó)土房管局提出“三年打基礎(chǔ)、五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行業(yè)”的目標(biāo)規(guī)劃。2000年4月14日，市國(guó)土房管局組織召開第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會(huì)上作了經(jīng)驗(yàn)介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開第三次會(huì)員大會(huì)，重慶市副市長(zhǎng)陳際瓦到會(huì)并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)尤世程在大會(huì)上總結(jié)了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見：一是要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理的法制建設(shè)，爭(zhēng)取盡快出臺(tái)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評(píng)選活動(dòng)；三是搞好調(diào)查研究，重點(diǎn)開好三個(gè)片區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)；四是開展物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究，推進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個(gè)方面力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)新的突破，以推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望
經(jīng)過近十年的探索和實(shí)踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀(jì)里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和走向，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展以及廣大市民對(duì)物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進(jìn)取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績(jī)，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。
（一）物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)隨著對(duì)物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強(qiáng)，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行時(shí)間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費(fèi)用支出，延長(zhǎng)物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價(jià)值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使人們認(rèn)識(shí)到，把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、持續(xù)增長(zhǎng)的唯一途徑。物業(yè)管理對(duì)市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價(jià)值已被人們所認(rèn)識(shí)，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機(jī)。
3、物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點(diǎn)，因而對(duì)社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對(duì)社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會(huì)治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費(fèi)用以價(jià)值規(guī)律為評(píng)價(jià)核心
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，人們對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)以市場(chǎng)供求變化和管理的質(zhì)量水平按價(jià)值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費(fèi)用收取的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。物業(yè)管理費(fèi)用收取市場(chǎng)化，必然帶來物業(yè)管理價(jià)值的回歸，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務(wù)管理向經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的要求，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營(yíng)管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，制定正確的經(jīng)營(yíng)策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤(rùn)率不斷增長(zhǎng)。
（二）物業(yè)管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng)
l、物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動(dòng)下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴(kuò)大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點(diǎn)也由直接插手企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營(yíng)造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評(píng)價(jià)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴(kuò)大，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴(kuò)大，深圳1981年至2001年近20年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個(gè)領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測(cè)算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達(dá)到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會(huì)各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會(huì)的社會(huì)關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)管理的社會(huì)作用將得到增強(qiáng)，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會(huì)；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會(huì)的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀?jìng)爭(zhēng)、關(guān)系密切的獨(dú)立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和發(fā)展。
（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財(cái)務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。
2、知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量
計(jì)算機(jī)及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個(gè)嶄新的時(shí)代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點(diǎn)，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們?cè)跐M足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對(duì)業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營(yíng)造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同，以贏得業(yè)主的信賴，擴(kuò)大社會(huì)影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營(yíng)造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強(qiáng)有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺(tái)了各項(xiàng)配套法規(guī)對(duì)規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進(jìn)作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作，無法滿足新形勢(shì)的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門也正在進(jìn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時(shí)無法適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴(yán)審查資質(zhì)條件、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)人
物業(yè)管理誘人的市場(chǎng)前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長(zhǎng)迅猛，但發(fā)展參差不齊，個(gè)別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實(shí)力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費(fèi)了社會(huì)資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證工作，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識(shí)增強(qiáng)
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀管理體制的改革，小政府、大社會(huì)的管理模式將逐漸形成，政府對(duì)企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會(huì)配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會(huì)履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會(huì)發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，行規(guī)、行約將會(huì)顯示出更大的作用。
關(guān)鍵詞：大型公共建筑；能耗監(jiān)測(cè)；數(shù)據(jù)采集
中圖分類號(hào)：TU113文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，各行業(yè)對(duì)能耗的需求與日益增，同時(shí)由于能源的過度開發(fā)使用，對(duì)環(huán)境資源壓力的影響也越來越大，因此節(jié)能減排是我國(guó)各級(jí)政府長(zhǎng)期以來的戰(zhàn)略目標(biāo)和倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保的一項(xiàng)重要舉措。城市建設(shè)快速發(fā)展，居住建筑和公共建筑的年竣工面積連續(xù)增長(zhǎng)，建筑能耗也隨之增長(zhǎng)。建筑能耗是當(dāng)前社會(huì)三大能耗之一，占社會(huì)總能耗的26.7%，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增加還在不斷地增加。特別是國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑，這些建筑是人員密集、十分寬敞的地方，建筑能耗十分巨大，但由于建筑能耗基數(shù)巨大，節(jié)能潛力最大的也是國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑，只需要在公共建筑建立節(jié)能監(jiān)管體系，實(shí)施很小的節(jié)能方案改造，積少成多，便可以直接帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，減少大型公共建筑的運(yùn)行成本。
一、研究公共建筑能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的意義
建設(shè)能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的目的是實(shí)時(shí)掌握城市所有國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的耗能情況，系統(tǒng)主要通過監(jiān)控每棟樓的用電負(fù)荷來判斷是否耗能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提醒業(yè)主進(jìn)行改造。四川省首批列入試點(diǎn)的兩家單位是西華大學(xué)和成都市建委大廈。按照計(jì)劃，到今年底成都市將完成能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)基礎(chǔ)建設(shè)，建立監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中心；并逐步完成國(guó)家機(jī)關(guān)建筑和大型公共建筑的監(jiān)測(cè)平臺(tái)建設(shè)。
隨著系統(tǒng)的逐步完善和推廣，更多的國(guó)家機(jī)關(guān)建筑和大型公共建筑將接入城市能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的管理范疇。通過智能化的能耗信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，將能耗數(shù)據(jù)自動(dòng)采集上傳到服務(wù)器數(shù)據(jù)庫中，系統(tǒng)監(jiān)管平臺(tái)對(duì)重點(diǎn)建筑能耗進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，通過能耗統(tǒng)計(jì)、能源審計(jì)、能耗管理、能效公示、用能定額和超定額加價(jià)等制度，加強(qiáng)和提高國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的物業(yè)管理部門能耗運(yùn)行管理水平。
有了能耗實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的指導(dǎo)，建筑主管部門可以對(duì)于一些能源消耗較大的建筑物集中進(jìn)行改造。例如對(duì)建筑的外墻結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)，加裝保溫材料；對(duì)建筑的空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)機(jī)房中心、電梯系統(tǒng)進(jìn)行整改，調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，合理分配用電時(shí)段，減少不必要的能耗設(shè)備。通過建立能耗監(jiān)管體系，使國(guó)家機(jī)關(guān)建筑和大型公共建筑實(shí)現(xiàn)優(yōu)化耗能，建筑單位面積的能耗降低到同類建筑最低能耗標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)。
二、Microsoft SQL Server 數(shù)據(jù)庫
數(shù)據(jù)庫采用微軟公司 MS SQL Server 2000。大部分用戶均是 windows 操作系統(tǒng)，在主流的數(shù)據(jù)庫平臺(tái)中 Oracle 和 Microsoft SQL Server 的選擇上，考慮到性能、系統(tǒng)資源占用、部署成本、易維護(hù)性等多方面的因素，系統(tǒng)采用 Microsoft SQL Server 作為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。
MicrosoftSQLServer 能提供超大型系統(tǒng)所需的數(shù)據(jù)庫服務(wù)。大型服務(wù)器可能有成千上萬的用戶同時(shí)連接到SQL Server 實(shí)例。SQL Server 為這些環(huán)境提供了全面的保護(hù)，具有防止問題發(fā)生的安全措施，例如，可以防止多個(gè)用戶試圖同時(shí)更新相同的數(shù)據(jù)。SQL Server 還在多個(gè)用戶之間有效地分配可用資源，比如內(nèi)存、網(wǎng)絡(luò)帶寬和磁盤I/O。超大型Internet站點(diǎn)可將其數(shù)據(jù)分開存放在多臺(tái)服務(wù)器上，從而使處理負(fù)荷分散到多臺(tái)計(jì)算機(jī)上，使站點(diǎn)能為成千上萬的并發(fā)用戶提供服務(wù)。
三、公共建筑能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)
（一）、軟件功能設(shè)計(jì)
國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測(cè)管理系統(tǒng)利用互聯(lián)網(wǎng)連接各個(gè)建筑安裝的數(shù)據(jù)采集器，同時(shí)通過 Web 服務(wù)提供給用戶服務(wù)，數(shù)據(jù)中心軟件系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)如下圖所示：
圖1系統(tǒng)功能框架圖
系統(tǒng)分為用戶界面層、應(yīng)用層、數(shù)據(jù)層、網(wǎng)絡(luò)層四層架構(gòu)：
用戶界面層是提供用戶交互服務(wù)，面向的用戶主要有監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)人員、系統(tǒng)管理員、建筑業(yè)主、社會(huì)公眾，這些用戶使用系統(tǒng)分配的用戶名和密碼登錄到系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)根據(jù)用戶類別分配權(quán)限。
應(yīng)用層是針對(duì)具體的能耗監(jiān)測(cè)業(yè)務(wù)應(yīng)用，包含電能數(shù)據(jù)采集服務(wù)、協(xié)議數(shù)據(jù)解析、數(shù)據(jù)邏輯處理、數(shù)據(jù)上傳下載、信息協(xié)同服務(wù)、統(tǒng)計(jì)分析服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、能耗網(wǎng)站服務(wù)、短信息服務(wù)、建筑信息維護(hù)、系統(tǒng)管理功能。數(shù)據(jù)層是中心服務(wù)器的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫，整個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心，按照目前設(shè)計(jì)的功能，采用不同的數(shù)據(jù)庫表，存儲(chǔ)了建筑基本信息庫、分類分項(xiàng)能耗庫、GIS 地理信息庫（建筑位置）、數(shù)據(jù)采集器原始數(shù)值庫（數(shù)據(jù)采集器上傳的歷史數(shù)據(jù)）、人員權(quán)限庫；網(wǎng)絡(luò)層是系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施庫，根據(jù)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膬?nèi)容和途徑分為移動(dòng)通信網(wǎng)（數(shù)據(jù)采集器上傳數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò) GPRS 和短信息）、建筑內(nèi)部局域網(wǎng)（建筑物內(nèi)部的集中傳輸數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò)）、政府電子政務(wù)網(wǎng)（政府監(jiān)管部門用戶使用的網(wǎng)絡(luò)）、Internet 互聯(lián)網(wǎng)（公眾用戶和中心服務(wù)器架設(shè)的網(wǎng)絡(luò)）。其中政府電子政務(wù)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)之間屬于兩個(gè)物理隔離的網(wǎng)絡(luò)，存在數(shù)據(jù)交換問題，中心服務(wù)器可采用網(wǎng)閘方式將數(shù)據(jù)擺渡到電子政務(wù)網(wǎng)的服務(wù)器中心，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)同步。
（二）、數(shù)據(jù)采集
1、能耗計(jì)量裝置
建筑物能耗計(jì)量裝置主要包括電能表、熱量表及水表等。
（1）熱量表
熱量表是用于測(cè)量及顯示水流經(jīng)熱交換系統(tǒng)釋放或吸收熱量的儀表，分為整體式和組合式兩種。熱量表流量測(cè)量裝置以測(cè)量方式為標(biāo)準(zhǔn)，主要可分為電磁及超聲波式、機(jī)械式和壓差式三大類，熱量表溫度測(cè)量裝置主要分為接觸式和非接觸式兩大類。熱量表應(yīng)帶有檢測(cè)接口或數(shù)據(jù)通信接口，接口形式可為RS485 或無線接口；熱量表還應(yīng)具有斷電數(shù)據(jù)保護(hù)功能。
（2）電能表
能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中使用的電能表應(yīng)具有監(jiān)測(cè)和計(jì)量三相（單相）有功電能和有功功率或電流的功能，多功能電能表至少應(yīng)具有監(jiān)測(cè)和計(jì)量三相電流、電壓、有功功率、功率因數(shù)、有功電能、最大需量及總諧波含量的功能。電能表均應(yīng)具有數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳功能，至少具有符合RS485 標(biāo)準(zhǔn)的串行電氣接口，采用Modbus 標(biāo)準(zhǔn)開放協(xié)議或符合《多功能電能表通信協(xié)議》（DL/T 645-2007）中的相關(guān)規(guī)定。電能表精確度等級(jí)應(yīng)不低于1.0級(jí)，配用電流互感器的精確度等級(jí)應(yīng)不低于0.5 級(jí)。
（3）水表
遠(yuǎn)傳水表是在普通水表的基礎(chǔ)上加裝電子采集模塊而成，電子模塊完成信號(hào)采集、數(shù)據(jù)處理、存儲(chǔ)并將數(shù)據(jù)通過通信線路上傳給中繼器或手持式抄表器。遠(yuǎn)傳水表采用一體式設(shè)計(jì)的表體，可以實(shí)時(shí)地記錄并保存用戶用水量。每塊水表都有唯一的代碼，當(dāng)接收到抄表指令后可即時(shí)將數(shù)據(jù)上傳給管理系統(tǒng)。
2、數(shù)據(jù)采集器
數(shù)據(jù)采集器是一種采用嵌入式微計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的建筑能耗數(shù)據(jù)采集專用裝置，具有數(shù)據(jù)采集、處理、存儲(chǔ)、傳輸以及現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控和故障診斷等功能。系統(tǒng)硬件主要包括微處理器、I/O 接口、人機(jī)接口及通信接口四部分，軟件部分主要由監(jiān)控程序和功能執(zhí)行程序組成。
數(shù)據(jù)采集器應(yīng)具有以下功能：
支持根據(jù)上位機(jī)或數(shù)據(jù)中心命令采集和主動(dòng)定時(shí)采集兩種數(shù)據(jù)采集模式，定時(shí)采集周期可靈活配置（5 分鐘到1 小時(shí)可調(diào)）；支持對(duì)面向不同種類能源、不同品牌的計(jì)量裝置，包括電能表及熱量表等進(jìn)行數(shù)據(jù)采集；在數(shù)據(jù)傳輸前對(duì)數(shù)據(jù)包進(jìn)行加密處理，采用AES 加密和MD5 身份認(rèn)證機(jī)制。
結(jié)束語
大型公共建筑能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)記錄建筑物用能狀況，自動(dòng)進(jìn)行能耗數(shù)據(jù)處理，完成建筑能耗結(jié)構(gòu)、建筑用能效率及建筑節(jié)能潛力數(shù)據(jù)分析，并將相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)送上一級(jí)數(shù)據(jù)中心。大型公共建筑能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要業(yè)主和廣大設(shè)計(jì)人員的共同努力。能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為大型公共建筑節(jié)能改造提供數(shù)據(jù)支持，建設(shè)和完善能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)建筑節(jié)能規(guī)劃目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[論文摘要]英語培韌特許經(jīng)營(yíng)的核心是特許方以自身的優(yōu)勢(shì)形成特許經(jīng)營(yíng)中可傳授的管理模式對(duì)受許方進(jìn)行規(guī)范化的管理，文章分析了英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)模式中作為特許方應(yīng)具有的優(yōu)勢(shì)、特許經(jīng)營(yíng)體系的設(shè)計(jì)原則、受許方應(yīng)具有的加盟條件，提出了英語培訓(xùn)學(xué)校在特許經(jīng)營(yíng)過程中的注意事項(xiàng)等。
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)模式就是要把特許方先進(jìn)的管理實(shí)踐和基于先進(jìn)技術(shù)的教學(xué)方法傳遞給每位加盟者。這種商務(wù)模式給每位加盟者一個(gè)綜合模型，幫助他們?cè)诂F(xiàn)有基礎(chǔ)上建立學(xué)校和獲得全方位服務(wù)。該經(jīng)營(yíng)模式的核心是特許方自身具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，形成知名的商標(biāo)、商號(hào)、產(chǎn)品(服務(wù))、專利和專有技術(shù)、可傳授的管理技術(shù)或訣竅及對(duì)受許者的規(guī)范化的管理，這樣才能在英語培訓(xùn)特許方的指導(dǎo)下，各加盟學(xué)校在學(xué)校的創(chuàng)立、核心管理人員的聘用培訓(xùn)、日常經(jīng)營(yíng)管理、預(yù)算擬定、廣告宣傳、困難問題的解決以及其他方面，獲得詳盡的計(jì)劃和協(xié)助，實(shí)現(xiàn)成功的教育和管理。
一、特許方必備的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
為了各個(gè)加盟學(xué)校都能獲得成功，英語培訓(xùn)學(xué)校特許方必須加強(qiáng)自身素質(zhì)的提高，創(chuàng)造出如下特許經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，才能吸引加盟者加入特許經(jīng)營(yíng)體系。
1．強(qiáng)大的品牌支持
英語培訓(xùn)學(xué)校特許方必須具有良好的資源優(yōu)勢(shì)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)界樹立起卓越的信譽(yù)。這樣各加盟學(xué)校才能在特許經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一品牌支持下，迅速打開市場(chǎng)，保持一流經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
2．確保成功的教學(xué)模式
先進(jìn)的多媒體教學(xué)系統(tǒng)、專業(yè)資深的外籍教師、領(lǐng)先的教學(xué)方法、全方位的學(xué)習(xí)輔導(dǎo)、個(gè)性化的授課內(nèi)容，所有這些構(gòu)成了英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)的完整體系，使加盟者具備超越同行的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3．高效的管理制度
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)的特許方必須能對(duì)加盟學(xué)校提供“一站式”服務(wù)和系統(tǒng)的管理和指導(dǎo)，包括精密的戰(zhàn)略策劃、持續(xù)的教學(xué)服務(wù)支持與培訓(xùn)、系統(tǒng)技術(shù)支持與新產(chǎn)品研發(fā)、推廣與宣傳的持續(xù)支持等，藉此既維護(hù)其品牌聲譽(yù)，又大大增加投資者的成功機(jī)會(huì)。
4．持續(xù)不斷的技術(shù)創(chuàng)新
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)的特許方在鞏固和發(fā)展現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)課程的同時(shí)．必須能持續(xù)不斷地加大研發(fā)的投入，跟蹤和借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的教育模式和理念，銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，為加盟學(xué)校提供源源不斷的技術(shù)動(dòng)力。
5．良性的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)
加盟英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)的所有學(xué)校組成一個(gè)良性循環(huán)的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，能在特許方的統(tǒng)一管理下，共同建設(shè)品牌和占領(lǐng)市場(chǎng)，形成規(guī)模效應(yīng)。在系統(tǒng)內(nèi)部，各加盟學(xué)校互相借鑒，取長(zhǎng)補(bǔ)短，保持長(zhǎng)久的活力和競(jìng)爭(zhēng)力。
二、特許經(jīng)營(yíng)體系設(shè)計(jì)原則
特許經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)主要是管理水平的競(jìng)爭(zhēng)，如果沒有良好的組織結(jié)構(gòu)和管理體系，特許系統(tǒng)將很難發(fā)展。在對(duì)特許經(jīng)營(yíng)各受許方的管理過程中，特許方應(yīng)本著標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、簡(jiǎn)單化的原則設(shè)計(jì)特許經(jīng)營(yíng)體系：
1．標(biāo)準(zhǔn)化
標(biāo)準(zhǔn)化是特許經(jīng)營(yíng)體系成功運(yùn)作的基礎(chǔ)，是經(jīng)營(yíng)模式得以成功復(fù)制的前提，因此，標(biāo)準(zhǔn)化是三原則中最重要的原則。
(1)標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)產(chǎn)品。主要指統(tǒng)一的課程設(shè)置，統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的教材選用，統(tǒng)一的班級(jí)設(shè)置。只有有了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，特許經(jīng)營(yíng)體系才有基礎(chǔ)。
(2)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量。主要指統(tǒng)一的師資水平，統(tǒng)一的硬件設(shè)施，統(tǒng)一的教學(xué)管理，統(tǒng)一的培訓(xùn)效果。特許經(jīng)營(yíng)體系中的所有教師都應(yīng)由特許方統(tǒng)一招聘，采用統(tǒng)一的培訓(xùn)方式培訓(xùn)教師，才能保證所有教師的教學(xué)效果
(3)標(biāo)準(zhǔn)的整體形象。主要指統(tǒng)一的品牌．統(tǒng)一的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，統(tǒng)一的教室布置，統(tǒng)一的廣告宣傳，統(tǒng)一的員工儀容英語培訓(xùn)學(xué)校用合約形式授權(quán)受許方在一段時(shí)間內(nèi)行使特定權(quán)利，令受許方有權(quán)使用特許經(jīng)營(yíng)特許方的商號(hào)、商標(biāo)、產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)模式等．受許方必須使用特許方統(tǒng)一的外在形象及內(nèi)部教室布置，員工著裝統(tǒng)一，給外部良好的整體感。
2．專業(yè)化
專業(yè)化是指人員分工專業(yè)化．專業(yè)化的人員分工是特許經(jīng)營(yíng)體系成功運(yùn)作的前提和保障，因此也是3s原則的重要組成部分。(1)教師教學(xué)課程專業(yè)化。根據(jù)課程設(shè)置，設(shè)立幼兒英語培訓(xùn)教師，劍橋英語培訓(xùn)教師，新概念英語教師，中小學(xué)各年級(jí)輔導(dǎo)教師，分行業(yè)的專業(yè)英語教師，如：公務(wù)員英語教師．商務(wù)英語教師，賓館酒店服務(wù)業(yè)英語教師等等崗位．確保教師教學(xué)水平同行業(yè)最高。(2)招生咨詢服務(wù)專業(yè)化設(shè)立專職咨詢師和咨詢助理，并進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，確保專業(yè)的招生咨詢效果(3)班主任工作專業(yè)化：在統(tǒng)一班主任選用標(biāo)準(zhǔn)的前提下．根據(jù)課程設(shè)立專門人員，進(jìn)行班級(jí)管理。(4)后勤服務(wù)專業(yè)化。后勤行政、財(cái)務(wù)、信息技術(shù)等崗位分工明確，職責(zé)、職務(wù)專業(yè)化。
3．簡(jiǎn)單化
簡(jiǎn)單化是指各項(xiàng)流程簡(jiǎn)單化，便于經(jīng)營(yíng)模式復(fù)制及加盟學(xué)校的運(yùn)作及管理，簡(jiǎn)單化原則是特許經(jīng)營(yíng)體系成功推廣的必要條件(1)加盟流程簡(jiǎn)單化制定標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)單的加盟流程，使受許方得到快捷的服務(wù)。(2)操作方法簡(jiǎn)單化。制定完善的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)．使加盟學(xué)校從建立到運(yùn)作簡(jiǎn)單易行。(3)服務(wù)流程簡(jiǎn)單化。簡(jiǎn)化一切不必要的手續(xù)，提高服務(wù)效率，使學(xué)員得到從咨詢、報(bào)名、培訓(xùn)到結(jié)業(yè)的系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
三、受許方條件要求
英語培訓(xùn)學(xué)校特許經(jīng)營(yíng)受許方的自身?xiàng)l件是特許經(jīng)營(yíng)體系成功的先決條件，特許方必須對(duì)受許方的辦學(xué)條件進(jìn)行嚴(yán)格要求。
1．受許方的基本條件
所有申請(qǐng)加盟的受許方必須滿足以下條件，才可申請(qǐng)加盟，特許方對(duì)于不符合條件的申請(qǐng)人不予授權(quán)。(1)認(rèn)可和接受所采取的特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式。(2)具有開辦學(xué)校的資格：能夠獲得“辦學(xué)許可證”，“聘請(qǐng)外國(guó)專家資格證”及其他批準(zhǔn)和許可。(3)有專職的從事教育管理行業(yè)的資深人士進(jìn)行管理。(4)有團(tuán)隊(duì)合作精神，能與其他加盟成員友好合作(5)能接受統(tǒng)一的指導(dǎo)．并能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)～(6)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
2．加盟學(xué)校選址標(biāo)準(zhǔn)
在英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)體系設(shè)計(jì)中．加盟學(xué)校的地址選擇是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它直接關(guān)系到加盟學(xué)校未來的招生情況和運(yùn)營(yíng)情況，在選址過程中應(yīng)考慮以下幾個(gè)基本因素：(1)校舍的地理位置。因?yàn)閷W(xué)校面向的消費(fèi)者中有相當(dāng)一部分是在職人員，考慮到這些消費(fèi)者不愿把時(shí)間消耗在路上，所以校舍應(yīng)選擇在交通便利的人流集散地，有盡可能多的交通線路．最好為城市的經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心或大型居民區(qū)．周圍應(yīng)該有盡可能多的大型商務(wù)辦公樓或居民樓。建議學(xué)校設(shè)立在公交便利的主要街道．靠路邊的單獨(dú)建筑或辦公樓(最好在三樓以下)均可。(2)當(dāng)?shù)啬繕?biāo)消費(fèi)群體的交通習(xí)慣在考慮校舍的地理位置時(shí)，應(yīng)考慮到當(dāng)?shù)啬繕?biāo)消費(fèi)群體的交通習(xí)慣，將校址選擇在當(dāng)?shù)刈畛Ｓ媒煌üぞ咦钜椎竭_(dá)的位置，可吸引大量的消費(fèi)者。(3)校舍的附屬功能校舍附近應(yīng)有配套的物業(yè)管理服務(wù)，校舍附近最好有便利店、購(gòu)物場(chǎng)所、快餐廳．使得消費(fèi)者在學(xué)習(xí)之余，可以享受到完善的生活配套沒施。校舍應(yīng)配有足夠的停車位以滿足員工和學(xué)員的停車需求
四、注意事項(xiàng)
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營(yíng)的雙方在合作的過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)，以保證合作雙方合作愉快、共同發(fā)展。
1．明確雙方的職責(zé)。要簽一份合約明確雙方在合約期間及合約終止時(shí)的權(quán)利和責(zé)任，以免發(fā)生不必要的糾紛
2．一般而言，加盟費(fèi)的多少會(huì)與特許方的品牌的知名度及公司的規(guī)模有直接關(guān)系
3．有加盟意向的加盟商在加盟申請(qǐng)時(shí)應(yīng)向特許方提供經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的商務(wù)計(jì)劃書等資料。
