時(shí)間：2023-05-29 17:50:06
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
在國(guó)內(nèi)電子商務(wù)并不成熟的現(xiàn)實(shí)下，服務(wù)并不規(guī)范，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的商務(wù)網(wǎng)站標(biāo)準(zhǔn)，特別是本地區(qū)基本沒(méi)有成熟的商務(wù)網(wǎng)站。
本公司在電子商務(wù)市場(chǎng)并不成熟的情況下進(jìn)軍電子商務(wù)市場(chǎng)，能在競(jìng)爭(zhēng)并不激烈的情況下占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以最快的速度實(shí)現(xiàn)盈利。
二、市場(chǎng)定位，功能定位
前期類(lèi)型：C2C、B2C，服務(wù)對(duì)象基于本地區(qū)市民，經(jīng)營(yíng)小商品，食品，書(shū)籍，軟硬件等，類(lèi)似于傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)型超市的網(wǎng)上超市，另建立小型二手市場(chǎng)平臺(tái)。
后期類(lèi)型：B2C,B2B，增強(qiáng)交易平臺(tái)功能，增加企業(yè)交易、產(chǎn)品平臺(tái)，擴(kuò)大網(wǎng)上超市產(chǎn)品內(nèi)容，從經(jīng)營(yíng)低價(jià)商品擴(kuò)充到大件商品，高產(chǎn)值，高利潤(rùn)產(chǎn)品。
三、發(fā)展目標(biāo)
初期：申請(qǐng)域名，申請(qǐng)貸款，吸收風(fēng)險(xiǎn)投資，制作網(wǎng)站。聯(lián)系ISP，申請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)介入，購(gòu)買(mǎi)服務(wù)器等軟硬件設(shè)備。
6個(gè)月：建立網(wǎng)站，擴(kuò)容網(wǎng)站內(nèi)容，規(guī)范網(wǎng)站服務(wù)，吸引加盟營(yíng)銷(xiāo)商，使網(wǎng)站在本地區(qū)有一定知名度，建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立產(chǎn)品采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，建立產(chǎn)品配送網(wǎng)絡(luò)，培訓(xùn)員工，產(chǎn)品采購(gòu)、配送依托連鎖超市等傳統(tǒng)物流網(wǎng)絡(luò)。依托傳統(tǒng)物流網(wǎng)絡(luò)可以采用合作加盟等方式，可作為一個(gè)傳統(tǒng)零售商的從屬企業(yè)。
1年：在本地區(qū)有較強(qiáng)的知名度，能打出自己的品牌，在網(wǎng)站內(nèi)容上有更進(jìn)一步的充實(shí)，爭(zhēng)取更多的加盟營(yíng)銷(xiāo)商，豐富網(wǎng)上超市的產(chǎn)品，并向高端產(chǎn)品發(fā)展。
吸納投資，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，著手建立B2B商業(yè)交易平臺(tái)。
實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站盈利。
2年：達(dá)到本地區(qū)最大的幾個(gè)電子商務(wù)網(wǎng)站之一，鞏固市場(chǎng)份額，網(wǎng)站集成，B2B、B2C、C2C三種經(jīng)營(yíng)方式為一體，建設(shè)獨(dú)立的物流體系，降低經(jīng)營(yíng)成本。在鞏固低端產(chǎn)品市場(chǎng)的同時(shí)，重心向高端產(chǎn)品發(fā)展，建立以高利潤(rùn)，高附加值產(chǎn)品為主的經(jīng)營(yíng)體系。
3年：收購(gòu)產(chǎn)品供貨企業(yè)，建設(shè)自己的產(chǎn)銷(xiāo)體系，進(jìn)一步降低產(chǎn)品成本。完全脫離傳統(tǒng)零售商，物流公司，建立更便捷，更優(yōu)惠的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。
3年以后：視情況再定。
四、網(wǎng)站板塊及風(fēng)格
網(wǎng)站初期分為產(chǎn)品索引、在線交易、新品、BBS、二手市場(chǎng)，五大部分。
以后逐漸增加企業(yè)產(chǎn)品板塊，增加會(huì)員板塊，對(duì)付費(fèi)會(huì)員實(shí)行優(yōu)惠政策。
風(fēng)格定位為簡(jiǎn)潔明快，圖片和文字相結(jié)合，以淡色做基調(diào)。
產(chǎn)品網(wǎng)頁(yè)形式采用統(tǒng)一模塊，突出產(chǎn)品圖片。
二手市場(chǎng)平臺(tái)用統(tǒng)一格式，從產(chǎn)品名到產(chǎn)品備注都統(tǒng)一格式，并采用類(lèi)似于易趣的信用制度，鼓勵(lì)網(wǎng)下同城交易，避免不必要的糾紛。
倉(cāng)儲(chǔ)超市產(chǎn)品價(jià)格統(tǒng)一定價(jià)為XX.99元，百元以上產(chǎn)品定價(jià)為XX9.9元。
五、網(wǎng)站維護(hù)
初期聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)操作員，網(wǎng)站內(nèi)容每天更新，制定網(wǎng)站規(guī)范。
六、網(wǎng)站推廣
加入大型網(wǎng)站的搜索引擎，如新浪 搜狐 百度等。
初期由于和傳統(tǒng)零售商聯(lián)合，可以在連鎖零售商店內(nèi)做廣告，并在零售商店內(nèi)采取諸如買(mǎi)一定限額商品送會(huì)員資格的推廣優(yōu)惠活動(dòng)。。
等網(wǎng)站有了一定點(diǎn)擊率之后可以找專(zhuān)門(mén)的策劃公司來(lái)包裝。
從網(wǎng)頁(yè)到宣傳口號(hào)進(jìn)行一次大的改版，打響品牌，進(jìn)一步開(kāi)拓市場(chǎng)。
七、技術(shù)方案
1、租用虛擬主機(jī)
2、操作系統(tǒng)：Window2000/NT
3、采用系統(tǒng)性的解決方案(如IBM、HP)等公司提供的電子商務(wù)解決方案
導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)策劃書(shū)是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的商業(yè)策劃書(shū)，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提高作用。以下是小編整理的資料，歡迎閱讀參考。
那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來(lái)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，其最終結(jié)果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計(jì)劃書(shū)能“擊中目標(biāo)”，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
1、關(guān)注產(chǎn)品
在商業(yè)策劃書(shū)中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié)，包括企業(yè)所實(shí)施的所有調(diào)查。這些問(wèn)題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨(dú)特性怎樣？企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么？誰(shuí)會(huì)使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么？把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來(lái)，這樣出資者就會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家一樣對(duì)產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事？商品及其屬性的定義對(duì)企業(yè)家來(lái)說(shuō)是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計(jì)劃書(shū)的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會(huì)在世界上產(chǎn)生革命性的影響，同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)對(duì)產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：“噢，這種產(chǎn)品是多么美妙、多么令人鼓舞啊！”
2、敢于競(jìng)爭(zhēng)
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是誰(shuí)？他們的產(chǎn)品是如何工作的？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么？要明確每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的銷(xiāo)售額，毛利潤(rùn)、收入以及市場(chǎng)份額，然后再討論本企業(yè)相對(duì)于每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要向投資者展示，顧客偏愛(ài)本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價(jià)格合適等等，商業(yè)計(jì)劃書(shū)要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競(jìng)爭(zhēng)者，而且將來(lái)還會(huì)是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競(jìng)爭(zhēng)者給本企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及本企業(yè)所采取的對(duì)策。
3、了解市場(chǎng)
商業(yè)策劃書(shū)要給投資者提供企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對(duì)消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中還應(yīng)包括一個(gè)主要的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)列出本企業(yè)打算開(kāi)展廣告、促銷(xiāo)以及公共關(guān)系活動(dòng)的地區(qū)，明確每一項(xiàng)活動(dòng)的預(yù)算和收益。商業(yè)策劃書(shū)中還應(yīng)簡(jiǎn)述一下企業(yè)的銷(xiāo)售戰(zhàn)略：企業(yè)是使用外面的銷(xiāo)售代表還是使用內(nèi)部職員？企業(yè)是使用轉(zhuǎn)賣(mài)商、分銷(xiāo)商還是特許商？企業(yè)將提供何種類(lèi)型的銷(xiāo)售培訓(xùn)？此外，商業(yè)計(jì)劃書(shū)還應(yīng)特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
4、表明行動(dòng)的方針
企業(yè)的行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)該是無(wú)解可擊的。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中應(yīng)該明確下列問(wèn)題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)？如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買(mǎi)設(shè)備還是租設(shè)備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲(chǔ)存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
餐飲策劃，是餐飲企業(yè)以精準(zhǔn)定位為手段，提升品牌形象，強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大盈利能力所進(jìn)行的系統(tǒng)資源整合。餐飲策劃的主要手段是精準(zhǔn)定位，即在對(duì)企業(yè)周邊商圈的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行充分調(diào)研和系統(tǒng)歸納，實(shí)現(xiàn)企業(yè)供給和顧客需求有效對(duì)接。提升品牌形象，是餐飲策劃的一個(gè)階段性目標(biāo)，歸根到底，是要強(qiáng)化企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大盈利能力。餐飲策劃的工具，是系統(tǒng)資源整合，取長(zhǎng)補(bǔ)短，扶優(yōu)限劣，優(yōu)化投入產(chǎn)出比率。
餐飲策劃的內(nèi)容
1、選址策劃。
餐飲經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，餐飲選址是一項(xiàng)非常重要的工作。業(yè)界常有“選址決定成敗”的說(shuō)法。餐飲策劃在選址策劃中有兩項(xiàng)工作：一種，是根據(jù)成熟的經(jīng)營(yíng)模式去尋找合適的位置;另一種，是根據(jù)已經(jīng)找到的位置，為其量身定做合適的模式。無(wú)論是哪一種，對(duì)于策劃人都是一個(gè)嚴(yán)苛的考驗(yàn)。
2、定位策劃
在深入調(diào)研商圈顧客的基礎(chǔ)上，為餐飲企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，打包一個(gè)合適的“商品”，以便切入顧客內(nèi)心的一種方法。定位，就是為企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，尋找在顧客心中的位置。
3、主題策劃
人以群分，物以類(lèi)聚。顧客的個(gè)人愛(ài)好是不同的。餐飲企業(yè)以不同的主題張揚(yáng)個(gè)性，渲染環(huán)境，能夠得到擁有共同愛(ài)好顧客的認(rèn)同。
4、環(huán)境策劃餐飲策劃根據(jù)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)餐廳提出裝修設(shè)想。
5、投資策劃
測(cè)算餐飲企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況，確定盈虧平衡點(diǎn)，以便制定可行性方案，規(guī)劃餐飲經(jīng)營(yíng)模式，核算投資回收期。
6、產(chǎn)品線策劃
根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和技術(shù)實(shí)力，設(shè)計(jì)產(chǎn)品特色、品種數(shù)量、價(jià)格策略和展示方法，保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品力和足夠的盈利水平。
7、采購(gòu)策劃
通過(guò)完善管理體系，建立管理機(jī)制，確保入庫(kù)原輔材料和其它物品，保質(zhì)，足量，底價(jià)。
8、人力資源策劃
“用人”從“選人”開(kāi)始。展望工作愿景，規(guī)劃員工人生，用更多的“非物質(zhì)力量”，激活員工愛(ài)崗敬業(yè)的工作熱情，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感和向心力。
9、管理策劃
職責(zé)明確，崗位分清，制度合理，獎(jiǎng)罰分明。推行“傻瓜式管理”，杜絕任人唯親、隨意賞罰的“不規(guī)范管理”。
10、品牌策劃
提煉企業(yè)精神，歸納企業(yè)文化，整合內(nèi)外資源。用個(gè)性鮮明的品牌形象，擴(kuò)大影響，承諾品質(zhì)，吸引顧客，激勵(lì)士氣。
餐飲策劃的步驟
1、市場(chǎng)調(diào)研
2、相關(guān)人員溝通醞釀
3、高層管理人員討論決策
4、管理團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行
餐飲策劃的原則
1、效益性原則
2、時(shí)間性原則
3、便利性原則
4、可操性原則 餐飲策劃的方法
1、重點(diǎn)法。突出主項(xiàng)，主次分明。如：全聚德烤鴨店。
2、主題法。彰顯主題，挖掘內(nèi)涵。如：荷塘月色素食坊。 3、品牌法。品質(zhì)承諾，個(gè)性鮮明。如：釣魚(yú)臺(tái)。
4、特色法。單品規(guī)劃，大眾需求。如：新亞大包。
5、移植法。本地沒(méi)有，照搬外地。如：肯德基。
6、嫁接法。改進(jìn)創(chuàng)新，與眾不同。如：新派川菜。
1、計(jì)劃摘要內(nèi)容包括公司的介紹、主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)概貌和營(yíng)銷(xiāo)策略和銷(xiāo)售計(jì)劃。
2、生產(chǎn)管理計(jì)劃、管理者及其組織、財(cái)務(wù)計(jì)劃和資金需求狀況。
3、產(chǎn)品服務(wù)介紹包括顧客希望企業(yè)的產(chǎn)品能解決什么問(wèn)題，顧客從企業(yè)的產(chǎn)品中獲得什么好處，企業(yè)的產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品相比有哪些缺點(diǎn)。
4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)內(nèi)容包括市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述、競(jìng)爭(zhēng)廠商概覽、目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)、本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)地位和市場(chǎng)區(qū)域特征。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
一、總體描述
進(jìn)入21世紀(jì)的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民消費(fèi)水平逐步提高，消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣逐漸改變，人們消費(fèi)逐漸由單純物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費(fèi)為主的時(shí)期。
旅游業(yè)作為“無(wú)煙工業(yè)”，隨著中國(guó)人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長(zhǎng)率。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP1000美元，即達(dá)到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開(kāi)始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國(guó)家旅游局在中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到2005年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國(guó)GDP的5.8%。
而在同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場(chǎng)沒(méi)有針對(duì)性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來(lái)有出游打算的消費(fèi)者因?yàn)閷?duì)旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費(fèi)了旅游資源和消費(fèi)資源，同時(shí)消費(fèi)者無(wú)法得到滿足。
現(xiàn)代社會(huì)的日趨發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會(huì)就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題，目前已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。
大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)時(shí)期的成長(zhǎng)如何，直接影響進(jìn)入社會(huì)，甚至整個(gè)人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會(huì)對(duì)大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬(wàn)大學(xué)生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時(shí)代潮頭的大學(xué)生，消費(fèi)觀念開(kāi)放，思維先進(jìn)，對(duì)于參與社會(huì)，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費(fèi)需求也日益增強(qiáng)。
“讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬(wàn)里路，在實(shí)踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對(duì)這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時(shí)，通過(guò)發(fā)揮自己的能力，低費(fèi)用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過(guò)一系列的服務(wù)和活動(dòng)，并于教育部門(mén)聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個(gè)更加豐富的平臺(tái)，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標(biāo)
公司的業(yè)務(wù)主要針對(duì)各大高校有消費(fèi)能力的大學(xué)生而開(kāi)展的。并根據(jù)大學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力進(jìn)設(shè)計(jì)和客源開(kāi)發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價(jià)值”的理念，匯集管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標(biāo)是在一個(gè)地區(qū)開(kāi)展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長(zhǎng)期目標(biāo)是開(kāi)發(fā)全國(guó)市場(chǎng)，構(gòu)筑全國(guó)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺(tái)。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
（一）休閑旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項(xiàng)基本旅行服務(wù)。這項(xiàng)傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費(fèi)者擺脫社會(huì)和生活的壓力，暫時(shí)放開(kāi)煩惱的事情，走進(jìn)大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來(lái)的樂(lè)趣。體驗(yàn)在百忙中享受生活。這項(xiàng)服務(wù)中，可以充分體驗(yàn)自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實(shí)的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項(xiàng)服務(wù)中，我們更加注重對(duì)景點(diǎn)的選擇，根據(jù)需要，開(kāi)發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門(mén)景區(qū)，延長(zhǎng)停留時(shí)間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質(zhì)拓展
這項(xiàng)服務(wù)實(shí)在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來(lái)鍛煉能力。這項(xiàng)服務(wù)對(duì)于大學(xué)生學(xué)會(huì)觀察，學(xué)會(huì)適應(yīng)自然，體驗(yàn)大自然的奇妙世界都十分有益。在這項(xiàng)服務(wù)中，我們會(huì)有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行隨團(tuán)指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學(xué)生在這項(xiàng)服務(wù)中既可以體驗(yàn)到自然的樂(lè)趣，有可以學(xué)到知識(shí)本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì)，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。
(三)社會(huì)實(shí)踐
這項(xiàng)服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項(xiàng)服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計(jì)的。通過(guò)這項(xiàng)服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會(huì)的方方面面，明白社會(huì)的運(yùn)行和從事工作的流程。這項(xiàng)服務(wù)中公司設(shè)計(jì)有調(diào)查活動(dòng)，訪問(wèn)活動(dòng)，實(shí)習(xí)活動(dòng)，等等。大學(xué)生可以選擇參加其中一項(xiàng)活動(dòng)或幾項(xiàng)活動(dòng)。我們有專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行配合，確保大學(xué)生的活動(dòng)能順利成功完成，這項(xiàng)活動(dòng)也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個(gè)人風(fēng)采，了解社會(huì)，了解自己的時(shí)機(jī)，也在這時(shí)來(lái)創(chuàng)造自身的價(jià)值。體驗(yàn)勞動(dòng)帶來(lái)的快樂(lè)，為踏入社會(huì)作好準(zhǔn)備，打下基礎(chǔ)。在這項(xiàng)服務(wù)中，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會(huì)的能力。
(四)Party Time
這項(xiàng)服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。Party Time是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識(shí)而設(shè)計(jì)的服務(wù)。在這項(xiàng)服務(wù)中，會(huì)提供許多具體的活動(dòng)，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識(shí)和友誼，信息和互動(dòng)，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場(chǎng)所。在Party Time ，公司會(huì)提供各類(lèi)大學(xué)生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟(jì)、時(shí)事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會(huì)聘請(qǐng)著名人物做互動(dòng)演講，請(qǐng)語(yǔ)言大師傳授外語(yǔ)口語(yǔ)。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學(xué)術(shù)自由的樂(lè)趣與充實(shí)感。Party Time是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺(tái)，讓大學(xué)生在快樂(lè)中學(xué)到知識(shí)，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓(xùn)練
潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過(guò)專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場(chǎng)景和活動(dòng)方式，讓團(tuán)隊(duì)和個(gè)人經(jīng)歷一系列的考驗(yàn)，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進(jìn)取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)合作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，使大學(xué)生達(dá)到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團(tuán)隊(duì)”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達(dá)到的顛峰，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時(shí)，應(yīng)對(duì)一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會(huì)和終身教育的好方式。
四、市場(chǎng)分析
1.行業(yè)市場(chǎng)
旅游市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國(guó)家政策的大力支持。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時(shí)間也多起來(lái)，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂(lè)保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)也會(huì)更加個(gè)性化和多樣化。
(1)市場(chǎng)細(xì)分
旅游市場(chǎng)主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的中高收入者。
按職業(yè)細(xì)分，大學(xué)生的旅游消費(fèi)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大。由于大學(xué)生在社會(huì)的特殊性，導(dǎo)致大學(xué)生特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。問(wèn)卷調(diào)查顯示，7.5%的學(xué)生每月的全部花費(fèi)支出在300元之下，40.5%的學(xué)生在300-500元之間，35.8%的學(xué)生在500-800之間，15.2%的學(xué)生在800-1200元，還1%的學(xué)生每月花費(fèi)超過(guò)1200元。可見(jiàn)，大部分學(xué)生的消費(fèi)能力不弱。我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要就是月消費(fèi)支出超過(guò)500元的這部分大學(xué)生，即約占52%的大學(xué)生。即全國(guó)884萬(wàn)的大學(xué)生市場(chǎng)。按照平均每人每年的旅行消費(fèi)所得利潤(rùn)50元計(jì)算，稅前利潤(rùn)可達(dá)44200萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，這部分的大學(xué)生的潛在消費(fèi)需求很大。而且消費(fèi)目標(biāo)改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學(xué)生很容易改變消費(fèi)習(xí)慣。因此，針對(duì)公司的服務(wù)項(xiàng)目，便較容易打開(kāi)市場(chǎng)，并可在短期內(nèi)獲得快速成長(zhǎng)。
(2)市場(chǎng)定位
因公司的資源限制，以及在細(xì)分市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，因此采用避強(qiáng)定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場(chǎng)占有。
公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到、更細(xì)致、更省錢(qián)、更具價(jià)值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值。
首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無(wú)僅有的一項(xiàng)服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計(jì)上，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念。在服務(wù)設(shè)計(jì)上，突出了對(duì)自然和社會(huì)的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對(duì)自然風(fēng)光、人文古跡向往的需求滿足，同時(shí)更具現(xiàn)實(shí)意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個(gè)服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實(shí)力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求。
在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值，即服務(wù)更周到、更細(xì)致、更省錢(qián)、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開(kāi)展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù)，形象上是大學(xué)生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會(huì)中，成為時(shí)代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。
2.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
公司提供的服務(wù)，周到細(xì)致省錢(qián)。大學(xué)生的需求通過(guò)我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：
（1） 專(zhuān)業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計(jì)方向突出專(zhuān)業(yè)化，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強(qiáng)烈的真實(shí)感。針對(duì)大學(xué)生，無(wú)論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、Party Time、潛能訓(xùn)練、社會(huì)實(shí)踐，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價(jià)值。
（2） 個(gè)性化 公司提供的服務(wù)針對(duì)大學(xué)生中不同的需求偏向，設(shè)計(jì)的服務(wù)也具有明顯的個(gè)性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況還提供專(zhuān)門(mén)的特色服務(wù)，達(dá)到大學(xué)生的滿意。
（3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項(xiàng)服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項(xiàng)或幾項(xiàng)服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求。
（4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅(jiān)持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求。
（5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項(xiàng)服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的，一切從大學(xué)生的實(shí)際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價(jià)值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。
（6） 及時(shí)性 公司通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點(diǎn)等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)性。
3.人才優(yōu)勢(shì)
公司部分依托高校專(zhuān)家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機(jī)制，有充分的人力資源優(yōu)勢(shì)。
4.競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)
由于公司進(jìn)入的是一個(gè)全新的領(lǐng)域，目前尚無(wú)人可以學(xué)習(xí)，因此具有一定的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無(wú)法支撐較大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
五、管理和團(tuán)隊(duì)
公司通過(guò)外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問(wèn)，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過(guò)企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來(lái)成功，我們也堅(jiān)信，通過(guò)不斷創(chuàng)新和進(jìn)取，企業(yè)必然能達(dá)到理想目標(biāo)。
六、財(cái)務(wù)與融資
1.公司三年投資計(jì)劃
(1)投資方向和資金使用項(xiàng)目
公司在2004年6月到2007年月的第一個(gè)三年計(jì)劃期內(nèi)，重點(diǎn)投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，鞏固和進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)的準(zhǔn)備階段。
公司第一個(gè)三年計(jì)劃內(nèi)，資金的使用和投資項(xiàng)目包括：
(1) 公司管理費(fèi)用
(2) 公司固定資產(chǎn)購(gòu)置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）
(3 )服務(wù)設(shè)計(jì)所需要的資金支持
(4) 市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用
(2)投資計(jì)劃（第一個(gè)三年計(jì)劃）
初步計(jì)劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬(wàn)。
(1)公司管理費(fèi)用（估算）：370萬(wàn)
初步估計(jì)，公司的人員規(guī)模和管理費(fèi)用如下：
2004年6月----2005年7月，公司人員控制在20人左右，管理費(fèi)用95萬(wàn)
2005年7月----2006年6月，公司人員控制在30人左右，管理費(fèi)用125萬(wàn)
2006年6月----2007年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費(fèi)用 150萬(wàn)
(2)公司固定資產(chǎn)購(gòu)置：100萬(wàn)元
如，購(gòu)置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。
(3)服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持：100萬(wàn)
(4)市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用：130萬(wàn)
由于目標(biāo)市場(chǎng)非常集中，因此推廣費(fèi)用相對(duì)低。
大學(xué)生旅行公司第一個(gè)三年計(jì)劃投資計(jì)劃表
（2004年6月----2007年7月）（單位：RMB萬(wàn)元）
項(xiàng)目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合計(jì)
1.公司管理費(fèi)用 95 125 150 370
2.公司固定資產(chǎn)購(gòu)置 50 25 25 100
3.服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持 40 30 30 100
4.市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用 60 40 30 130
合計(jì) 245 220 235 700
2.資金來(lái)源（三年內(nèi)）
公司在2004年6月2007年7月的三年內(nèi)，資金來(lái)源包括公司初期投入資金、營(yíng)業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（1） 公司初期投入：通過(guò)自籌和引入風(fēng)險(xiǎn)投資，爭(zhēng)取資金200萬(wàn)
（2） 初步估計(jì)，公司在2004年6月----2005年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)，2005年7月----2006年6月，可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入832萬(wàn)。2006年6月---2007年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4160萬(wàn)。
（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時(shí)用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭(zhēng)取銀行貸款200萬(wàn)。
（4） 資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從2004年6月到2005年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬(wàn)，公司初始投資200萬(wàn)， 銀行貸款200萬(wàn)，合計(jì)400萬(wàn)，資金缺口55萬(wàn)。依靠一年的營(yíng)業(yè)收入就可以解決。預(yù)計(jì)2004年6月到2005年7月的一年內(nèi)，公司將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。
3.效益預(yù)測(cè)
（1） 股東及風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)的來(lái)源：主要是營(yíng)業(yè)收入。
（2） 投資收益預(yù)測(cè)
A、營(yíng)業(yè)收入：
2004年6月----2005年7月 416萬(wàn)
2005年7月----2006年6月 832萬(wàn)
2006年6月----2007年7月 4160萬(wàn)
三年合計(jì)5408萬(wàn)。
B、經(jīng)營(yíng)成本
服務(wù)業(yè)的附加值較高，由于本公司的價(jià)格定位較低，初步估計(jì)，經(jīng)營(yíng)成本按收入的70%計(jì)算：
2004年6月----2005年7月 291.2萬(wàn)
2005年7月----2006年6月 582.4萬(wàn)
2006年6月----2007年7月 2912萬(wàn)
三年合計(jì)3785.6萬(wàn)。
C、稅前利潤(rùn)
2004年6月----2005年7月 124.8萬(wàn)
2005年7月----2006年6月 249.6萬(wàn)
2006年6月----2007年7月 1248萬(wàn)
三年合計(jì)1622.4萬(wàn)。
D、稅后利潤(rùn)
扣除營(yíng)業(yè)稅及附加 5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤(rùn)
1622.4—5408×5%-（1248-4160×5%）×15%=1196萬(wàn)元
由此可見(jiàn)，公司在三年內(nèi)，將創(chuàng)造稅后利潤(rùn)716萬(wàn)。按照風(fēng)險(xiǎn)投資100萬(wàn)計(jì)算，站股份的50%，風(fēng)險(xiǎn)投資收益回報(bào)率達(dá)598%。由于三年內(nèi)的戰(zhàn)略是開(kāi)發(fā)哈爾濱市場(chǎng)2，業(yè)務(wù)成熟后，向全國(guó)推廣時(shí)，回報(bào)率還會(huì)提高。
3.結(jié)論：經(jīng)初步分析，公司通過(guò)經(jīng)營(yíng)，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。贏利預(yù)測(cè)見(jiàn)下表。
單位：RMB萬(wàn)元
年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合計(jì)
營(yíng)業(yè)收入 416 832 4160 5408
經(jīng)營(yíng)成本 291.2 582.4 2912 3785.6
稅前利潤(rùn) 124.8 249.6 1248 1622.4
一、比賽背景
“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽是極具導(dǎo)向性和示范性的與企業(yè)緊密聯(lián)系的活動(dòng)，是全國(guó)大學(xué)生商業(yè)策劃及商業(yè)案例分領(lǐng)域中層次最高、規(guī)模最大、參賽范圍最廣的賽事，是當(dāng)代大學(xué)生展現(xiàn)職業(yè)能力和綜合素質(zhì)，并與企業(yè)聯(lián)動(dòng)的重要舞臺(tái)，是大學(xué)生鍛煉職業(yè)能力和培養(yǎng)職業(yè)能力的重要窗口。大賽已經(jīng)由一項(xiàng)地區(qū)賽事轉(zhuǎn)變成為覆蓋全國(guó)北京、上海等知名院校在內(nèi)的中國(guó)大學(xué)生職業(yè)能力教育界與企業(yè)界交流的年度盛會(huì)。我們必將更加充分地整合中國(guó)頂級(jí)院校、知名企業(yè)以及頂尖傳媒的力量，使該項(xiàng)賽事的水平不斷提高，影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，成為中國(guó)大學(xué)生商業(yè)比賽和商業(yè)實(shí)踐的第一舞臺(tái)。
二、大賽目的
組委會(huì)旨在通過(guò)舉辦“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽，為在校大學(xué)生搭建認(rèn)知企業(yè)的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)在校大學(xué)生深度認(rèn)知企業(yè)職能，提升在校大學(xué)生的綜合分析能力、溝通技巧和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，培養(yǎng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力;為學(xué)校和企業(yè)之間搭建一個(gè)橋梁，達(dá)到人才、高校、企業(yè)的相互依賴(lài)和提高，實(shí)現(xiàn)“三贏”。
三、大賽組委會(huì)
騰訊教育 鳳凰教育 萬(wàn)學(xué)教育
華興資本 鳳凰網(wǎng) 紅杉資本
聯(lián)想投資 美國(guó)DCM投資 新加坡鳳凰基金
四、參賽項(xiàng)目背景
根據(jù)本次比賽的賽制安排(詳見(jiàn)賽制規(guī)程說(shuō)明)，只在決賽階段增設(shè)商業(yè)案例分析大賽。為了確保大賽整體的可操作性、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，以及后期策劃方案的可實(shí)施性，同時(shí)保證參賽選手能自主發(fā)揮，本次大賽商業(yè)策劃比賽階段采取參賽選手自主選題的形式，但必須在組委會(huì)給出的選題范圍之內(nèi)，而決賽階段的商業(yè)案例分析競(jìng)賽將由組委會(huì)統(tǒng)一命題。
五、參賽要求
大賽要求參賽者自行組隊(duì)(每隊(duì)最多8人)參加，小組成員必須有明確的分工。
六、作品要求
商業(yè)策劃比賽部分
參賽者需提交一份具有市場(chǎng)前景并可操作的方案，在廣泛調(diào)查和深入研究的基礎(chǔ)上，完成一份系統(tǒng)、全面、深入且可執(zhí)行強(qiáng)的商業(yè)策劃方案。
(一)核心內(nèi)容(不局限于以下五方面)：
1、策劃項(xiàng)目的獨(dú)特性
2、詳盡的市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析
3、具體的策略、計(jì)劃與措施
4、現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)分析
5、準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)分析
(二)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)：
1、主題相關(guān)性
2、方案可行性
(1)市場(chǎng)調(diào)研分析部分：資料詳實(shí)、可信度高，對(duì)潛在需求及競(jìng)爭(zhēng)性分析客觀全面
(2)營(yíng)銷(xiāo)策略：明確具體、可操作性強(qiáng)
(3)財(cái)務(wù)效益部分：性?xún)r(jià)比高，回收期短
(4)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：客觀、可解決
3、方案創(chuàng)意性
(三)策劃書(shū)具體格式要求如下
2.封面：參賽團(tuán)隊(duì)可自行設(shè)計(jì)
3.目錄：?jiǎn)为?dú)起頁(yè)3號(hào)黑體，內(nèi)容(要標(biāo)明頁(yè)碼)為小4號(hào)仿宋，1.5倍行距。
4.摘要：3號(hào)黑體，居中上下各空一行，內(nèi)容為小4號(hào)楷體，1.5倍行距;關(guān)鍵詞4號(hào)黑體，內(nèi)容為小4號(hào)黑體。
5.正文：有頁(yè)眉、頁(yè)腳，文字為小4號(hào)宋體，段首空2個(gè)字符，1.5倍行距。
6.標(biāo)題順序：一、(一)、1、(1);一級(jí)標(biāo)題，宋體四號(hào)加粗;二級(jí)標(biāo)題，宋體小四號(hào)加粗;三級(jí)標(biāo)題，宋體小四號(hào);參考文獻(xiàn)，宋體小四號(hào);注釋內(nèi)容，宋體五號(hào)。
(四)參賽作品不得抄襲或做假，如發(fā)現(xiàn)存在該現(xiàn)象，組委會(huì)將取消違規(guī)團(tuán)隊(duì)的參賽資格。
(五)文檔中除封面由組委會(huì)統(tǒng)一提供隊(duì)伍信息表以外，不要在頁(yè)眉頁(yè)腳等部位出現(xiàn)學(xué)校及隊(duì)伍的名稱(chēng)及Logo等標(biāo)識(shí)。
商業(yè)案例分析競(jìng)賽
參加決賽的隊(duì)伍需對(duì)組委會(huì)提供案例中的問(wèn)題及其產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，并提出具體解決方案，方案及實(shí)施步驟有效，具有針對(duì)性、可行性、創(chuàng)新性。
案例文本格式要求
(一)每支參賽隊(duì)伍提交的案例分析報(bào)告以Word文檔(.doc或.docx格式)形式提交。
(二)對(duì)Word文檔的具體要求如下：
1.通過(guò)簡(jiǎn)要標(biāo)題(加黑)突出文章重點(diǎn)，一級(jí)標(biāo)題前后空一行間距，二級(jí)及以下標(biāo)題可不空行;
2.圖片和表格的標(biāo)識(shí)請(qǐng)用“圖一、圖二……”和“表一、表二……”按順序排列;
3.使用 Word 2003 及以上版本，A4 紙，頁(yè)邊距上/下 2.54cm，左/右 3.17cm，單倍行距，段前段后均設(shè)置為“0行/磅”;
4.中英文標(biāo)題請(qǐng)用小四號(hào)字體，其余正文(包括圖標(biāo)標(biāo)識(shí)、參考文獻(xiàn)等)均采用五號(hào)字體;所有中文均采用宋體，英文均采用 Times New Roman或Calibri;
5.文章標(biāo)題、作者、圖表標(biāo)識(shí)均居中，正文段落的首行需縮進(jìn)兩個(gè)字符，圖片標(biāo)識(shí)置于圖片下方，表格標(biāo)識(shí)置于表格上方，加入圖表時(shí)需與正文內(nèi)容上下各空一行;
6.腳注與尾注：文中所有注釋尾注符號(hào)統(tǒng)一用“①，②，③……”;
7.參考文獻(xiàn)先列中文文獻(xiàn)，再列英文文獻(xiàn);
8.案例正文部分(除概述和附錄以外的所有內(nèi)容)采用單一行距，頁(yè)數(shù)不限，圖表可置于正文之后的附錄中，附錄字?jǐn)?shù)不限。
(三)文檔中除封面由組委會(huì)統(tǒng)一提供隊(duì)伍信息表以外，不要在頁(yè)眉頁(yè)腳等部位出現(xiàn)學(xué)校及隊(duì)伍的名稱(chēng)及Logo等標(biāo)識(shí)。
(四)案例作品需提交電子版和紙質(zhì)版。
七、比賽進(jìn)程
? 報(bào)名階段
參賽隊(duì)伍于2012年11月13日前將項(xiàng)目申報(bào)表、團(tuán)隊(duì)情況登記表和團(tuán)隊(duì)成員基本情況表(電子版)發(fā)送至大賽組委會(huì)郵箱。
? 初賽——商業(yè)策劃報(bào)告撰寫(xiě)
注：初賽作品規(guī)范及要求詳見(jiàn)“六、作品要求”。
大賽組委會(huì)將直接與入圍省級(jí)決賽的參賽隊(duì)伍隊(duì)長(zhǎng)電話聯(lián)系，并說(shuō)明決賽日程及細(xì)則;對(duì)于未入圍決賽的參賽隊(duì)，組委會(huì)將以電子郵件形式通知。
決賽—最終案例策劃比賽展示+現(xiàn)場(chǎng)答辯+決賽商業(yè)案例分析
在決賽第二輪，各隊(duì)伍將對(duì)評(píng)審委員會(huì)提供的案例進(jìn)行深入、全面的剖析，并于現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行案例分析陳述以及評(píng)委答辯。
決賽評(píng)定：決賽評(píng)委會(huì)將對(duì)參賽選手第一輪的商業(yè)策劃報(bào)告和第二輪的商業(yè)案例分析報(bào)告水平及現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行全面考核并打分，
各隊(duì)伍依據(jù)決賽現(xiàn)場(chǎng)得分情況決定最終獲獎(jiǎng)名次。
九、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)計(jì)：
1. 校級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)各設(shè)一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)、優(yōu)勝獎(jiǎng)若干。
2. 冠軍團(tuán)隊(duì)有機(jī)會(huì)優(yōu)先獲得組委會(huì)推薦進(jìn)入優(yōu)秀企業(yè)實(shí)習(xí)、工作。
注：所有獲獎(jiǎng)隊(duì)伍的獎(jiǎng)狀和證書(shū)將在年度頒獎(jiǎng)典禮上予以頒發(fā)
十、大賽公約
請(qǐng)參賽隊(duì)伍認(rèn)真閱讀本公約，您報(bào)名參加第二屆“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽，即表示您同意遵守以下大賽公約，在比賽過(guò)程中任何違反本公約行為組委會(huì)有權(quán)取消其參賽資格并通報(bào)批評(píng)。
(一)參賽隊(duì)伍和參賽隊(duì)員在參賽期間不得將該參賽作品參加其他比賽或發(fā)表于其他媒體;
(二)參賽團(tuán)隊(duì)的所有成員對(duì)參賽作品負(fù)責(zé)，如不具備所有權(quán)，因剽竊、抄襲他人作品而引起的一切后果及責(zé)任由參賽團(tuán)隊(duì)的成員自行承擔(dān)，大賽組委會(huì)不承擔(dān)任何責(zé)任;（大學(xué)生秋游燒烤活動(dòng)策劃書(shū)）
(三)大賽組委會(huì)對(duì)所有稿件擁有非商業(yè)目的的新聞報(bào)道權(quán)及集結(jié)出版權(quán);
(四)參賽者一經(jīng)提交作品參賽即代表完全接受大賽活動(dòng)所有條款;
(五)大賽組委會(huì)對(duì)本活動(dòng)擁有最終解釋權(quán)。
十、本次大賽的最終解釋權(quán)歸“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)競(jìng)賽組委會(huì)所有。
關(guān)鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1如何設(shè)計(jì)定位商業(yè)建筑
（1）市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論。對(duì)外通過(guò)對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)條件，交通狀況，周遍商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。
（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營(yíng)組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對(duì)于商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來(lái)確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無(wú)的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空問(wèn)模式來(lái)分析和建議。
（3）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場(chǎng)所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡(jiǎn)潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
2根據(jù)定位，準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)原則
現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來(lái)很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見(jiàn)、方案和專(zhuān)業(yè)價(jià)值的物化勞動(dòng)，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。
（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)。商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營(yíng)。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動(dòng)地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類(lèi)商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來(lái)包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來(lái)之后，價(jià)值鏈就出來(lái)了，就能產(chǎn)生各種效益
（2）模式設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷(xiāo)售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營(yíng)時(shí)，還要考慮商鋪購(gòu)買(mǎi)者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開(kāi)發(fā)周期不同，或經(jīng)營(yíng)效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營(yíng)的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來(lái)的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶(hù)感受到持續(xù)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越組合空間。
（3）人流，物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)是他們的需求。盡可能豐富功能來(lái)滿足這類(lèi)顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費(fèi)群體感受到購(gòu)物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來(lái)的的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。
建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映了建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專(zhuān)業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)同開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。
參考文獻(xiàn)：
1 JGJ48-88,商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].
2 顧馥保.商業(yè)建筑設(shè)計(jì)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009.
3 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-88.
【關(guān)鍵詞】策劃；廣告；經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)
廣告創(chuàng)意者在執(zhí)行廣告設(shè)計(jì)之前都會(huì)對(duì)該次廣告活動(dòng)以及廣告的主要目的做全面深入的思考與抉擇，它是一個(gè)思維嚴(yán)密的計(jì)劃過(guò)程。廣告創(chuàng)意者也會(huì)隨著自己知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累和日漸豐富對(duì)整個(gè)廣告的策劃和后期的廣告設(shè)計(jì)執(zhí)行越來(lái)越考究和成熟。廣告策劃，就是對(duì)于廣告運(yùn)動(dòng)的整體計(jì)劃，是為提出、實(shí)施及測(cè)定廣告決策而進(jìn)行的預(yù)先的研討和規(guī)劃。簡(jiǎn)言之，廣告策劃是廣告運(yùn)作的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，是廣告運(yùn)作之前對(duì)于它的整體把握。
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,各種營(yíng)銷(xiāo)理念和營(yíng)銷(xiāo)手法推陳出新,但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代,各房地產(chǎn)公司逐鹿申城,樓市風(fēng)云,瞬息萬(wàn)變。激烈的競(jìng)爭(zhēng),嚴(yán)峻的考驗(yàn),使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將營(yíng)銷(xiāo)策劃視為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線。盡管房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)過(guò)幾年的探索,開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)商已開(kāi)始用理性的眼光看待營(yíng)銷(xiāo)策劃的價(jià)值,但許多人還未從根本上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的合理內(nèi)涵,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。縱觀現(xiàn)今樓市營(yíng)銷(xiāo)策劃,許多地方仍值得深思。
一、商業(yè)廣告策劃定位
1.相輔相成的廣告策劃與廣告設(shè)計(jì)
在進(jìn)行廣告策劃之時(shí)，要從思維上要有科學(xué)的新觀念，力求是廣告策劃與創(chuàng)意得以充分發(fā)揮。首先，廣告是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)環(huán)節(jié)，廣告策劃可以幫助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)順利有效的進(jìn)行。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，要先利順內(nèi)部環(huán)境中各部分的關(guān)系，有利于廣告策劃的順利開(kāi)展。廣告的作用盡管不可忽視，但必竟也有一定的局限。而且在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的廣告策劃活動(dòng)會(huì)受諸多因素的影響。? 轉(zhuǎn)
2.以消費(fèi)者為中心
企業(yè)從一開(kāi)始的生產(chǎn)就應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少？不是企業(yè)自己說(shuō)了算，而是由消費(fèi)市場(chǎng)中的消費(fèi)者說(shuō)了算，也就是說(shuō)，要有充分、客觀的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)和可靠的信源。企業(yè)只有生產(chǎn)了適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，才能真正實(shí)現(xiàn)顧客的需求，最終實(shí)現(xiàn)贏利的目的。從這一點(diǎn)上我們可以清楚的認(rèn)識(shí)到，廣告是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)組成部分，因此，在進(jìn)行廣告策劃和廣告設(shè)計(jì)時(shí)，也必須樹(shù)立起以消費(fèi)為核心的意識(shí)。而且，每一次廣告的策劃與設(shè)計(jì)執(zhí)行都必須緊緊抓住能滿足消費(fèi)者需求的核心利益和核心價(jià)值。找到產(chǎn)品與消費(fèi)者，廣告與目標(biāo)受眾等因素之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。
3.調(diào)查分析，有效執(zhí)行設(shè)計(jì)
分析的準(zhǔn)確與否有兩方面的因素，一是廣告策劃之前的市場(chǎng)調(diào)查資料收集的可靠性和準(zhǔn)確性，二是，調(diào)查分析方法的科學(xué)性、有效性和及時(shí)性。對(duì)廣告設(shè)計(jì)的有效執(zhí)行同樣也需注意兩個(gè)方面，一是廣告設(shè)計(jì)人的專(zhuān)業(yè)水平和審美水平?jīng)Q定廣告作品的視覺(jué)和心理效果，二是廣告設(shè)計(jì)人員的文化、生活經(jīng)驗(yàn)等知識(shí)的綜合積累，直接決定他們根據(jù)具體的廣告活動(dòng)目的制定和執(zhí)行出高質(zhì)量的廣告創(chuàng)作作品，使廣告信息得以有效傳遞。另外，廣告在設(shè)計(jì)時(shí)也要根據(jù)消費(fèi)者對(duì)信息理解和需求觀念的轉(zhuǎn)變即時(shí)地改變對(duì)廣告策劃意圖的信息傳達(dá)。
二、具體在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的應(yīng)用
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)
市場(chǎng)調(diào)研與獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查流程；市場(chǎng)調(diào)研時(shí),要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握；調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。通常,一項(xiàng)正式調(diào)查的全過(guò)程一般可以分為:調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個(gè)階段
2. 科學(xué)的市場(chǎng)定位
目標(biāo)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位是營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代,消費(fèi)者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場(chǎng),進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位。可以說(shuō)每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至每一套房子都是絕不同的,面積、格局、樓層、景觀以及針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)都存在與生俱來(lái)的差異性。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異,從消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。
3.策劃應(yīng)實(shí)事求是,避免故意炒作
策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來(lái)細(xì)分產(chǎn)品。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,往往賣(mài)點(diǎn)很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣(mài)點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣(mài)點(diǎn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的運(yùn)作中,策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng),避免引起故意“炒作”之嫌。
4.注重廣告品質(zhì),重視廣告策劃創(chuàng)意
廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好,消費(fèi)者會(huì)有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問(wèn)題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負(fù)面后果。廣告最重要是要有針對(duì)性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬(wàn)能的。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對(duì)于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目,價(jià)格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤(pán)的價(jià)格降低一點(diǎn),客戶(hù)便會(huì)蜂擁而來(lái),口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會(huì)比廣告低。在高端產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策劃中,口碑同樣可以作為重要的傳播渠道,取得理想的傳播效應(yīng)。
5.加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),提高責(zé)任感
加強(qiáng)對(duì)策劃人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),可以定期組織學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),為策劃人員提供能夠互相交流的機(jī)會(huì),吸取眾家之長(zhǎng),吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中,才不至于在概念包裝的時(shí)候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過(guò)程中一定要具有高度的責(zé)任感,認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好策劃項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)：
[1]《淺析民族品牌發(fā)展策略》發(fā)表于《中外教壇》2004年9月，刊號(hào):ISSN1609-977X；
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執(zhí)行總結(jié)
一、總體描述
進(jìn)入21世紀(jì)的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民消費(fèi)水平逐步提高，消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣逐漸改變，人們消費(fèi)逐漸由單純物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費(fèi)為主的時(shí)期。
旅游業(yè)作為“無(wú)煙工業(yè)”，隨著中國(guó)人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長(zhǎng)率。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均gdp1000美元，即達(dá)到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開(kāi)始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均gdp已經(jīng)超過(guò)1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國(guó)家旅游局在中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到XX年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國(guó)gdp的5.8%。
而在同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場(chǎng)沒(méi)有針對(duì)性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來(lái)有出游打算的消費(fèi)者因?yàn)閷?duì)旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費(fèi)了旅游資源和消費(fèi)資源，同時(shí)消費(fèi)者無(wú)法得到滿足。
現(xiàn)代社會(huì)的日趨發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會(huì)就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題，目前已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。
大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)時(shí)期的成長(zhǎng)如何，直接影響進(jìn)入社會(huì)，甚至整個(gè)人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會(huì)對(duì)大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬(wàn)大學(xué)生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時(shí)代潮頭的大學(xué)生，消費(fèi)觀念開(kāi)放，思維先進(jìn)，對(duì)于參與社會(huì)，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費(fèi)需求也日益增強(qiáng)。
“讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬(wàn)里路，在實(shí)踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對(duì)這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時(shí)，通過(guò)發(fā)揮自己的能力，低費(fèi)用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過(guò)一系列的服務(wù)和活動(dòng)，并于教育部門(mén)聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個(gè)更加豐富的平臺(tái)，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標(biāo)
公司的業(yè)務(wù)主要針對(duì)各大高校有消費(fèi)能力的大學(xué)生而開(kāi)展的。并根據(jù)大學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力進(jìn)設(shè)計(jì)和客源開(kāi)發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價(jià)值”的理念，匯集管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標(biāo)是在一個(gè)地區(qū)開(kāi)展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長(zhǎng)期目標(biāo)是開(kāi)發(fā)全國(guó)市場(chǎng)，構(gòu)筑全國(guó)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺(tái)。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
（一）休閑旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項(xiàng)基本旅行服務(wù)。這項(xiàng)傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費(fèi)者擺脫社會(huì)和生活的壓力，暫時(shí)放開(kāi)煩惱的事情，走進(jìn)大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來(lái)的樂(lè)趣。體驗(yàn)在百忙中享受生活。這項(xiàng)服務(wù)中，可以充分體驗(yàn)自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實(shí)的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項(xiàng)服務(wù)中，我們更加注重對(duì)景點(diǎn)的選擇，根據(jù)需要，開(kāi)發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門(mén)景區(qū)，延長(zhǎng)停留時(shí)間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質(zhì)拓展
這項(xiàng)服務(wù)實(shí)在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來(lái)鍛煉能力。這項(xiàng)服務(wù)對(duì)于大學(xué)生學(xué)會(huì)觀察，學(xué)會(huì)適應(yīng)自然，體驗(yàn)大自然的奇妙世界都十分有益。在這項(xiàng)服務(wù)中，我們會(huì)有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行隨團(tuán)指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學(xué)生在這項(xiàng)服務(wù)中既可以體驗(yàn)到自然的樂(lè)趣，有可以學(xué)到知識(shí)本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì)，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。
(三)社會(huì)實(shí)踐
這項(xiàng)服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項(xiàng)服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計(jì)的。通過(guò)這項(xiàng)服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會(huì)的方方面面，明白社會(huì)的運(yùn)行和從事工作的流程。這項(xiàng)服務(wù)中公司設(shè)計(jì)有調(diào)查活動(dòng)，訪問(wèn)活動(dòng)，實(shí)習(xí)活動(dòng)，等等。大學(xué)生可以選擇參加其中一項(xiàng)活動(dòng)或幾項(xiàng)活動(dòng)。我們有專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行配合，確保大學(xué)生的活動(dòng)能順利成功完成，這項(xiàng)活動(dòng)也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個(gè)人風(fēng)采，了解社會(huì)，了解自己的時(shí)機(jī)，也在這時(shí)來(lái)創(chuàng)造自身的價(jià)值。體驗(yàn)勞動(dòng)帶來(lái)的快樂(lè)，為踏入社會(huì)作好準(zhǔn)備，打下基礎(chǔ)。在這項(xiàng)服務(wù)中，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會(huì)的能力。
(四)partytime
這項(xiàng)服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。partytime是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識(shí)而設(shè)計(jì)的服務(wù)。在這項(xiàng)服務(wù)中，會(huì)提供許多具體的活動(dòng)，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在partytime，充滿了知識(shí)和友誼，信息和互動(dòng)，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場(chǎng)所。在partytime，公司會(huì)提供各類(lèi)大學(xué)生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟(jì)、時(shí)事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會(huì)聘請(qǐng)著名人物做互動(dòng)演講，請(qǐng)語(yǔ)言大師傳授外語(yǔ)口語(yǔ)。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學(xué)術(shù)自由的樂(lè)趣與充實(shí)感。partytime是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺(tái)，讓大學(xué)生在快樂(lè)中學(xué)到知識(shí)，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓(xùn)練
潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過(guò)專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場(chǎng)景和活動(dòng)方式，讓團(tuán)隊(duì)和個(gè)人經(jīng)歷一系列的考驗(yàn)，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進(jìn)取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)合作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，使大學(xué)生達(dá)到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團(tuán)隊(duì)”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達(dá)到的顛峰，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時(shí)，應(yīng)對(duì)一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會(huì)和終身教育的好方式。
四、市場(chǎng)分析
1.行業(yè)市場(chǎng)
旅游市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國(guó)家政策的大力支持。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時(shí)間也多起來(lái)，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂(lè)保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)也會(huì)更加個(gè)性化和多樣化。
(1)市場(chǎng)細(xì)分
旅游市場(chǎng)主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的中高收入者。
按職業(yè)細(xì)分，大學(xué)生的旅游消費(fèi)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大。由于大學(xué)生在社會(huì)的特殊性，導(dǎo)致大學(xué)生特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。問(wèn)卷調(diào)查顯示，7.5%的學(xué)生每月的全部花費(fèi)支出在300元之下，40.5%的學(xué)生在300-500元之間，35.8%的學(xué)生在500-800之間，15.2%的學(xué)生在800-1200元，還1%的學(xué)生每月花費(fèi)超過(guò)1200元。可見(jiàn)，大部分學(xué)生的消費(fèi)能力不弱。我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要就是月消費(fèi)支出超過(guò)500元的這部分大學(xué)生，即約占52%的大學(xué)生。即全國(guó)884萬(wàn)的大學(xué)生市場(chǎng)。按照平均每人每年的旅行消費(fèi)所得利潤(rùn)50元計(jì)算，稅前利潤(rùn)可達(dá)44200萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，這部分的大學(xué)生的潛在消費(fèi)需求很大。而且消費(fèi)目標(biāo)改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學(xué)生很容易改變消費(fèi)習(xí)慣。因此，針對(duì)公司的服務(wù)項(xiàng)目，便較容易打開(kāi)市場(chǎng)，并可在短期內(nèi)獲得快速成長(zhǎng)。
(2)市場(chǎng)定位
因公司的資源限制，以及在細(xì)分市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，因此采用避強(qiáng)定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場(chǎng)占有。
公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到、更細(xì)致、更省錢(qián)、更具價(jià)值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值。
首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無(wú)僅有的一項(xiàng)服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計(jì)上，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念。在服務(wù)設(shè)計(jì)上，突出了對(duì)自然和社會(huì)的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對(duì)自然風(fēng)光、人文古跡向往的需求滿足，同時(shí)更具現(xiàn)實(shí)意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個(gè)服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實(shí)力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求。
在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值，即服務(wù)更周到、更細(xì)致、更省錢(qián)、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開(kāi)展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù)，形象上是大學(xué)生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會(huì)中，成為時(shí)代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。
2.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
公司提供的服務(wù)，周到細(xì)致省錢(qián)。大學(xué)生的需求通過(guò)我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：
（1）專(zhuān)業(yè)化公司在服務(wù)設(shè)計(jì)方向突出專(zhuān)業(yè)化，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強(qiáng)烈的真實(shí)感。針對(duì)大學(xué)生，無(wú)論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、partytime、潛能訓(xùn)練、社會(huì)實(shí)踐，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價(jià)值。
（2）個(gè)性化公司提供的服務(wù)針對(duì)大學(xué)生中不同的需求偏向，設(shè)計(jì)的服務(wù)也具有明顯的個(gè)性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況還提供專(zhuān)門(mén)的特色服務(wù)，達(dá)到大學(xué)生的滿意。
（3）集成性公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項(xiàng)服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項(xiàng)或幾項(xiàng)服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求。
（4）創(chuàng)新性公司服務(wù)始終堅(jiān)持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求。
（5）完全顧客導(dǎo)向公司的每一項(xiàng)服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的，一切從大學(xué)生的實(shí)際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價(jià)值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。
（6）及時(shí)性公司通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點(diǎn)等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)性。
3.人才優(yōu)勢(shì)
公司部分依托高校專(zhuān)家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機(jī)制，有充分的人力資源優(yōu)勢(shì)。
4.競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)
由于公司進(jìn)入的是一個(gè)全新的領(lǐng)域，目前尚無(wú)人可以學(xué)習(xí)，因此具有一定的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無(wú)法支撐較大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
五、管理和團(tuán)隊(duì)
公司通過(guò)外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問(wèn)，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過(guò)企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來(lái)成功，我們也堅(jiān)信，通過(guò)不斷創(chuàng)新和進(jìn)取，企業(yè)必然能達(dá)到理想目標(biāo)。
六、財(cái)務(wù)與融資
1.公司三年投資計(jì)劃
(1)投資方向和資金使用項(xiàng)目
公司在XX年6月到XX年月的第一個(gè)三年計(jì)劃期內(nèi)，重點(diǎn)投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，鞏固和進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)的準(zhǔn)備階段。
公司第一個(gè)三年計(jì)劃內(nèi)，資金的使用和投資項(xiàng)目包括：
(1)公司管理費(fèi)用
(2)公司固定資產(chǎn)購(gòu)置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）
(3)服務(wù)設(shè)計(jì)所需要的資金支持
(4)市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用
(2)投資計(jì)劃（第一個(gè)三年計(jì)劃）
初步計(jì)劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬(wàn)。
(1)公司管理費(fèi)用（估算）：370萬(wàn)
初步估計(jì)，公司的人員規(guī)模和管理費(fèi)用如下：
XX年6月----XX年7月，公司人員控制在20人左右，管理費(fèi)用95萬(wàn)
XX年7月----XX年6月，公司人員控制在30人左右，管理費(fèi)用125萬(wàn)
XX年6月----XX年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費(fèi)用150萬(wàn)
(2)公司固定資產(chǎn)購(gòu)置：100萬(wàn)元
如，購(gòu)置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。
(3)服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持：100萬(wàn)
(4)市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用：130萬(wàn)
由于目標(biāo)市場(chǎng)非常集中，因此推廣費(fèi)用相對(duì)低。
大學(xué)生旅行公司第一個(gè)三年計(jì)劃投資計(jì)劃表
（XX年6月----XX年7月）（單位：rmb萬(wàn)元）
項(xiàng)目XX年6月—XX年7月XX年7月--XX年6月XX年6月--XX年7月合計(jì)
1.公司管理費(fèi)用95125150370
2.公司固定資產(chǎn)購(gòu)置502525100
3.服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持403030100
4.市場(chǎng)拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用604030130
合計(jì)245220235700
2.資金來(lái)源（三年內(nèi)）
公司在XX年6月XX年7月的三年內(nèi)，資金來(lái)源包括公司初期投入資金、營(yíng)業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（1）公司初期投入：通過(guò)自籌和引入風(fēng)險(xiǎn)投資，爭(zhēng)取資金200萬(wàn)
（2）初步估計(jì)，公司在XX年6月----XX年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)，XX年7月----XX年6月，可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入832萬(wàn)。XX年6月---XX年7月可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4160萬(wàn)。
（3）由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時(shí)用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭(zhēng)取銀行貸款200萬(wàn)。
（4）資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從XX年6月到XX年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬(wàn)，公司初始投資200萬(wàn)，銀行貸款200萬(wàn)，合計(jì)400萬(wàn)，資金缺口55萬(wàn)。依靠一年的營(yíng)業(yè)收入就可以解決。預(yù)計(jì)XX年6月到XX年7月的一年內(nèi)，公司將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入416萬(wàn)。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。
3.效益預(yù)測(cè)
（1）股東及風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)的來(lái)源：主要是營(yíng)業(yè)收入。
（2）投資收益預(yù)測(cè)
a．營(yíng)業(yè)收入：
嘉賓:Eva Pan IADC淶澳設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)總監(jiān)
沈文驄 DCI 思亞國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán) 副總經(jīng)理
廖開(kāi)民 加拿大大元設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)總監(jiān)
“我們和策劃公司之間其實(shí)是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程,而不是他們做出前面的結(jié)果我們直接拿來(lái)用這種一刀切的方式。”
王建軍:今天的話題是關(guān)于室內(nèi)設(shè)計(jì)和商業(yè)策劃之間的探討,我想從設(shè)計(jì)師的自身出發(fā),這個(gè)答案應(yīng)該是肯定的,不懂商業(yè)策劃的,根本接不到項(xiàng)目的。但是這個(gè)中間有一個(gè)“度”和專(zhuān)業(yè)性的問(wèn)題還是值得討論。希望各位設(shè)計(jì)師能從自身的實(shí)際出發(fā),結(jié)合接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)談?wù)勥@方面的感受。
廖開(kāi)民:我先簡(jiǎn)單地開(kāi)一個(gè)場(chǎng),拋磚引玉。一直以來(lái)設(shè)計(jì)界里都有策劃團(tuán)隊(duì)在前面做引導(dǎo),發(fā)展商或者所謂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的客戶(hù),本身應(yīng)該有一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理或者是所謂的策劃團(tuán)隊(duì)在前期做引導(dǎo)。我們不界定室內(nèi)設(shè)計(jì)還是建筑設(shè)計(jì),簡(jiǎn)單來(lái)講,像住宅類(lèi)一開(kāi)始也有營(yíng)銷(xiāo)單位在做前期策劃,如果是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),會(huì)有一個(gè)更專(zhuān)業(yè)的商業(yè)部動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)做前期策劃,給出一個(gè)產(chǎn)品的方向、架構(gòu)、風(fēng)格的指導(dǎo),再交由設(shè)計(jì)師來(lái)落實(shí),大部分是這樣做的。再細(xì)的話創(chuàng)意就沒(méi)有了,為什么呢?因?yàn)樯虡I(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的專(zhuān)業(yè)人員,他的專(zhuān)業(yè)在于研判市場(chǎng)的喜好,但是沒(méi)有辦法設(shè)計(jì)出甲方理想中的東西來(lái),就需要設(shè)計(jì)師去幫助他們完善、落實(shí),也就形成了彼此的協(xié)作關(guān)系。
設(shè)計(jì)師做策劃師的工作,很多人覺(jué)得是半吊子或者是不懂充很懂。我覺(jué)得應(yīng)該這樣講,做設(shè)計(jì)的要能夠了解策劃公司的功能、定性,但不用去取代他。國(guó)內(nèi)一般認(rèn)為策劃師是拍腦袋想點(diǎn)子的工作,這在國(guó)外是非常科學(xué)的工作,需要統(tǒng)計(jì)學(xué),需要問(wèn)卷調(diào)查,去研究判斷這個(gè)區(qū)域人口的需求是什么樣的等等。國(guó)內(nèi)的一般做法很簡(jiǎn)單,調(diào)查一些基本個(gè)案大概是什么狀態(tài)、流程,做一些經(jīng)驗(yàn)法則供大家參考就完了。其實(shí),真正做策劃的人,找到該物業(yè)的位置之后,要站在這個(gè)地點(diǎn)周邊半徑500公尺之內(nèi)做人流統(tǒng)計(jì)分析,大概要派出10幾20個(gè)人點(diǎn)人流、車(chē)流,每天24個(gè)小時(shí),早上什么狀態(tài),晚上什么狀態(tài),放假什么狀態(tài),平日什么狀態(tài),每個(gè)小時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)量,再把這些人流的狀態(tài)描述清楚,小孩子、大人的比例,性別、年齡層、可能的職業(yè),消費(fèi)水平怎么樣?可能購(gòu)買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品?根據(jù)這些最后做出一個(gè)很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)報(bào)告,交給策劃師做最后的統(tǒng)籌、定位。
在新加坡、日本甚至臺(tái)北,我想遠(yuǎn)東地區(qū)都有這樣的做法,他們的策劃費(fèi)用很高,而且策劃定位的精準(zhǔn)度和收費(fèi)成正比,大概是這樣的。這是我所了解的狀態(tài),因?yàn)槲覀兊暮瓦@些公司合作大概有20幾次,策劃公司專(zhuān)業(yè)不專(zhuān)業(yè),在溝通的過(guò)程中會(huì)非常清楚地體現(xiàn)出來(lái)。
沈文驄:我們思亞國(guó)際基本上專(zhuān)門(mén)做商業(yè)項(xiàng)目,我們目前選客戶(hù)的一個(gè)基本的準(zhǔn)則就是這個(gè)客戶(hù)要對(duì)商業(yè)很了解。就像有人找你做酒店設(shè)計(jì),你會(huì)問(wèn)他要不要管理公司,他如果說(shuō)我不需要管理公司,你可能需要花更多的精力去教育這個(gè)業(yè)主,才能得出一個(gè)設(shè)計(jì)結(jié)果,而且這個(gè)結(jié)果可能不是很好,因?yàn)樗麑?duì)自己的定位不是很了解。
國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)二、三十年的拍腦袋想點(diǎn)子的磨練后,很多甲方也從錯(cuò)誤當(dāng)中學(xué)到很多的經(jīng)驗(yàn)。所以目前我們大部分碰到的業(yè)主也都已經(jīng)開(kāi)始找專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃。當(dāng)然,我們和策劃公司之間其實(shí)是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程,而不是他們做出前面的結(jié)果我們直接拿來(lái)用這種一刀切的方式。所以我們的商業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)建議書(shū)和一般的不太一樣,我們前期策劃有一個(gè)獨(dú)立的階段,和一般只是單純從概念設(shè)計(jì)開(kāi)始不一樣,有一個(gè)概念策劃,是屬于和商業(yè)策劃公司配合的階段。所以我同意廖先生的說(shuō)法,我們只能根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)配合商業(yè)策劃公司來(lái)做這一個(gè)階段,而不是說(shuō)我們?nèi)〈?因?yàn)槲覀冊(cè)诤芏鄬?zhuān)業(yè)上其實(shí)是不一樣的。
Eva pan:首先我非常贊同兩位的說(shuō)法,我們IADC主要做地產(chǎn),一類(lèi)是大型的,比如說(shuō)萬(wàn)科、金地、瑞安、海格(音)等地產(chǎn)公司,他們的體系比較健全,設(shè)計(jì)部和合作的策劃公司對(duì)市場(chǎng)了解比較完整。這些案子的任務(wù)書(shū)會(huì)寫(xiě)得非常清楚,比如說(shuō)他們對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的定位等等。另一種是相對(duì)規(guī)模比較小的地產(chǎn)公司,下面的體制就不像那些大型的地產(chǎn)公司那么完整。有時(shí)候他們會(huì)問(wèn)我們有什么建議,可以怎么做。我們一般會(huì)與甲方及其銷(xiāo)售部門(mén)一起針對(duì)項(xiàng)目具體要求分析市場(chǎng)。
“我覺(jué)得這一塊存在很大的誤區(qū),有一些設(shè)計(jì)師經(jīng)常想把自己非常完美的想法強(qiáng)制實(shí)施案子上。有一點(diǎn)很重要,商業(yè)項(xiàng)目必須要有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)分析作為基礎(chǔ),才有可能想出貼切的設(shè)計(jì)。”
王建軍:現(xiàn)狀這一塊大家都介紹得比較清楚了,剛剛廖先生也講到下一個(gè)議題,就是“度”的問(wèn)題。對(duì)你們來(lái)說(shuō),這么多年經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該很好把握,但是對(duì)很多年輕的設(shè)計(jì)師可能比較困難,會(huì)出現(xiàn)我們說(shuō)的半桶水或者是夸大的成分,大家可以談一下。
沈文驄:我覺(jué)得這不是反客為主或者是經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題,還是專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題吧。比如說(shuō)我們今天拿到一個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目,這會(huì)牽涉到招商的問(wèn)題,如果缺少了策劃公司,無(wú)法確定(后期)是否能招商進(jìn)駐的話,我們做的設(shè)計(jì)是一個(gè)空的設(shè)計(jì),將來(lái)是不會(huì)經(jīng)營(yíng)成功的。
Eva pan:我覺(jué)得這一塊存在很大的誤區(qū),有一些設(shè)計(jì)師經(jīng)常想把自己非常完美的想法強(qiáng)制實(shí)施案子上。有一點(diǎn)很重要,商業(yè)項(xiàng)目必須要有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)分析作為基礎(chǔ),才有可能想出貼切的設(shè)計(jì)。
廖開(kāi)民:我舉一個(gè)建筑的例子,以前有一個(gè)項(xiàng)目是在高架橋邊上的,這個(gè)基地是長(zhǎng)型的,沿著高架橋的地方窄,不沿著高架橋的地方寬。一開(kāi)始策劃公司先規(guī)劃這個(gè)基地,大家知道沿著高架橋的部分車(chē)水馬龍?jiān)胍舾?空氣不好,根據(jù)這個(gè)情況,策劃公司動(dòng)腦筋把產(chǎn)品分隔開(kāi),做了所謂的量化的、科學(xué)的統(tǒng)計(jì)之后也進(jìn)行了創(chuàng)意、創(chuàng)想的部分。在很熱鬧的商業(yè)的中心點(diǎn)住宅區(qū)就是商業(yè)策劃的定位,沿著高架橋規(guī)劃了一整排很小的小套房,面積縮小了總價(jià)變低了,他們想項(xiàng)目的客戶(hù)群是有錢(qián)的白領(lǐng),這些人想要住市中心,可以用低總價(jià)取得這個(gè)位置,那噪音是可以忍受,而小套房后面再蓋大平數(shù)的產(chǎn)品。給出了這些概念后,很簡(jiǎn)單,每一個(gè)設(shè)計(jì)師都能設(shè)計(jì),前面就規(guī)劃小套房,盡量把靠近高架橋的地方做一些樓梯,后面就是大平數(shù)房子。建成后,策劃公司開(kāi)始行銷(xiāo),不賣(mài)高架橋邊上的小房,先把里面大平數(shù)的賣(mài)掉。業(yè)主知道邊上有高架橋,但是看了模型后原來(lái)被一排小套房擋住了,所以安心地買(mǎi)了。然后(策劃公司)再把小套房拿出來(lái),這么好的位置,只剩這些總價(jià)不高的小套房,一樣很順利地賣(mài)掉。實(shí)際上小套房的單價(jià)比大平數(shù)的高一點(diǎn),因?yàn)槊娣e小總價(jià)低,單價(jià)拉高一點(diǎn)沒(méi)有感覺(jué)。所以營(yíng)銷(xiāo)策劃公司對(duì)項(xiàng)目的策劃是科學(xué)數(shù)據(jù)加創(chuàng)想,這是一個(gè)很明顯的例子。
沈文驄:我恰恰要舉一個(gè)反例。商業(yè)項(xiàng)目尤其是現(xiàn)在經(jīng)過(guò)了那么多拍腦袋的錯(cuò)誤之后,很多的商場(chǎng)在本身空間上其實(shí)存在很大的問(wèn)題。我們?nèi)ツ昱龅竭@樣一個(gè)項(xiàng)目,是首都機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)公司在北京南三環(huán)的項(xiàng)目,叫大峽谷。去年我們接觸到的時(shí)候,它已經(jīng)封頂了,半個(gè)月之后室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就要進(jìn)去裝修,但是和甲方后期合作的商業(yè)策劃公司覺(jué)得原來(lái)做的商業(yè)規(guī)劃平面有非常大的問(wèn)題,在這個(gè)時(shí)候因?yàn)橛泄こ虊毫?開(kāi)發(fā)商那邊除非看到一個(gè)很好的解決方案,不然不會(huì)停止工程。商業(yè)策劃公司給不出很具體的答案,所以找到我們,給我們的時(shí)間很短,只有4天的時(shí)間叫我們出一些想法。因?yàn)檫@個(gè)策劃公司和我們是長(zhǎng)期的合作關(guān)系,所以我說(shuō)好吧,我們?cè)囋嚳础＿@個(gè)項(xiàng)目前期的策劃公司是給出了電影場(chǎng)景的概念,因?yàn)轫?xiàng)目位置有點(diǎn)偏,想做出特色。商場(chǎng)是比較方正的,平面規(guī)劃做了里外兩圈的設(shè)置,外圈一層被中間的環(huán)形島擋住了,從大平面的角度看好像是合理的,但是從商業(yè)角度來(lái)講就不一樣了,因?yàn)橛兄行暮秃诵牡牡胤?就會(huì)有死角,出租的時(shí)候,中間這一圈是人家最想要的,外圈被環(huán)島擋住了,很難租出去,招商會(huì)是一個(gè)很大的問(wèn)題。
了解了這些后,我們建議把兩圈之間的走道取消,這樣店面相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)變得比較深,甲方覺(jué)得店面太深利用率很低,但是現(xiàn)在有很多商店采用集合式,比如說(shuō)同時(shí)賣(mài)運(yùn)動(dòng)器材、球鞋的店,會(huì)用這種方式處理大面積的空間,經(jīng)過(guò)這樣解釋,甲方接受了。中間的部分則處理變成基本是透明的中島。我們通過(guò)這樣的改變實(shí)際上把它的利用率提高了,提升了均衡率(音),對(duì)商場(chǎng)來(lái)講這是非常基本的東西。雖然說(shuō)工程滯后了3、4個(gè)月,但是甲方覺(jué)得是值得的,如果照原來(lái)的方式很可能在出租、招商的時(shí)候會(huì)面臨很大的損失。所以我覺(jué)得我們其實(shí)不是要去取代這個(gè)商業(yè)策劃公司,而是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)能夠反饋很多基于商業(yè)考慮的設(shè)計(jì)手法,不單純是為視覺(jué)效果,而是為了合理的平面規(guī)劃布局、人流動(dòng)線等實(shí)際的問(wèn)題,這些是室內(nèi)設(shè)計(jì)師必須在早期參與的。
王建軍:你剛才講的案例是驗(yàn)證了設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值,通過(guò)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)讓甲方獲得利益。其實(shí)這種項(xiàng)目,我覺(jué)得在地產(chǎn)這一塊比較多,最明顯的是樣板房這一塊。
Eva pan:開(kāi)發(fā)商會(huì)要求設(shè)計(jì)師賦予它更高的內(nèi)容。最簡(jiǎn)單的例子,這個(gè)房子原來(lái)想賣(mài)5萬(wàn)塊,可能通過(guò)做樣板房之后變成5.5萬(wàn)或者是6萬(wàn),就是這么簡(jiǎn)單的道理。做樣板房就是想把客人帶進(jìn)他平時(shí)所想不到的生活意境中,我們要給他的是一個(gè)夢(mèng),促進(jìn)他的消費(fèi)欲望。
“如果說(shuō)無(wú)所謂都不管了,我?guī)湍阍O(shè)計(jì)沒(méi)有問(wèn)題,反正你讓我拍就拍了,設(shè)計(jì)費(fèi)全收了,最后不僅害到發(fā)展商,還害到千千萬(wàn)萬(wàn)后期想要開(kāi)店的的投資人,可能他們一輩子的儲(chǔ)蓄都投到那個(gè)店里了,結(jié)果付諸東流。”
王建軍:我覺(jué)得你們討論的是比較正面的案例,有沒(méi)有反面的?自己的或者是看到同行的,比如說(shuō),不考慮項(xiàng)目本身的一些東西,玩創(chuàng)意導(dǎo)致最后商場(chǎng)……
沈文驄:其實(shí)我們剛才講的那個(gè)例子的早期設(shè)計(jì)就是反面教材。他們?cè)谏虡I(yè)策劃時(shí)定出電影場(chǎng)景這種概念,這在設(shè)計(jì)上其實(shí)是非常難執(zhí)行的,代價(jià)很高,做得簡(jiǎn)單就會(huì)很粗糙,達(dá)不到效果。再說(shuō)這個(gè)設(shè)計(jì)如果不成功,要重新再做,原來(lái)花的錢(qián)都廢掉了。它本身不是一個(gè)有彈性的設(shè)計(jì),原本商業(yè)策劃定的目標(biāo)就是一個(gè)有問(wèn)題的目標(biāo),設(shè)計(jì)公司還不提出這個(gè)問(wèn)題就開(kāi)始做,問(wèn)題更大。等超過(guò)預(yù)算,到后期進(jìn)駐的商店和這個(gè)場(chǎng)景有沖突的時(shí)候,就更麻煩。很多基本的東西沒(méi)有考慮,弄到快要施工才發(fā)覺(jué)問(wèn)題,這其實(shí)就是一個(gè)非常典型的出錯(cuò)誤的過(guò)程。
廖開(kāi)民:我來(lái)講一個(gè)反面的例子。我們都知道8號(hào)橋是日本人設(shè)計(jì)的,8號(hào)橋因?yàn)樗奈恢谩^(qū)段,還有密集的就業(yè)人口使得它成為一個(gè)很好的早期的LOFT。LOFT本身是一種很準(zhǔn)的商業(yè)定位,這種東西需要獨(dú)到的眼力和科學(xué)方式去計(jì)量這塊地段適合做什么樣的產(chǎn)品,不是哪里都可以,8號(hào)橋出來(lái)后,很多想照搬的。也許有這樣的甲方認(rèn)為找策劃公司麻煩,找名建筑師好,覺(jué)得以他個(gè)人的魅力或者他的產(chǎn)品的魅力,他的作品放之四海皆準(zhǔn),跑到宜山路蓋一個(gè)類(lèi)似的案子,剛開(kāi)始可能紅紅火火,到頭來(lái)不聚客,講懸一點(diǎn)叫它的氣場(chǎng)和市場(chǎng)對(duì)不上,講科學(xué)一點(diǎn)叫它的利益條件沒(méi)有辦法支撐那樣的理想,很多這樣的案子就是以設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)策劃、設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)的典型錯(cuò)誤。
30年前,我還在學(xué)校學(xué)建筑設(shè)計(jì),有一個(gè)老師說(shuō)我們?nèi)ゲ邉澒緦W(xué)習(xí)見(jiàn)識(shí)一下,當(dāng)時(shí)我們覺(jué)得很奇怪,為什么建筑設(shè)計(jì)要學(xué)策劃,其實(shí)策劃公司有存在的必要,而且它的專(zhuān)業(yè)深入程度是很科學(xué)的。大家都覺(jué)得策劃公司是賣(mài)嘴皮子,當(dāng)然不是。我相信目前在中國(guó),50%以上的策劃公司是有專(zhuān)業(yè)性的。
王建軍:商業(yè)策劃有專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做是最好的,但中國(guó)的現(xiàn)狀是,設(shè)計(jì)師不懂商業(yè)策劃不可能接到案子。
廖開(kāi)民:我必須強(qiáng)調(diào)的是,每一次有發(fā)展商找我們?nèi)ヅ哪X袋的時(shí)候,只要遇到商業(yè)地產(chǎn),我們第一個(gè)問(wèn)題,有沒(méi)有商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì),如果沒(méi)有就不要冒這個(gè)險(xiǎn),如果是第一次做,更不要冒這個(gè)險(xiǎn)。因?yàn)楹芏喟l(fā)展商是從住宅類(lèi)動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)做得好是獲利十倍、二十倍的,但是做得不好是一敗涂地,商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)涉及到的專(zhuān)業(yè)層面是很高的,不是像住宅蓋了賣(mài),不是那么一回事,它是不管前期的定位、后期廣告策劃、后續(xù)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)都需要很專(zhuān)業(yè)的,(這方面)很多設(shè)計(jì)師都掉以輕心。
如果我這樣講可能沈先生更熟悉,目前,全中國(guó)80%的商場(chǎng)都是評(píng)效不夠的商場(chǎng),也就是說(shuō)它的商業(yè)能量沒(méi)有達(dá)到應(yīng)該有的發(fā)光發(fā)熱的地步,因?yàn)榍捌诘牟邉潧](méi)有做好,后來(lái)的規(guī)劃沒(méi)有做好,后期的經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有做好,這一連串專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題,大家都把它看得太簡(jiǎn)單,尤其是第一次從事商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展商,在沒(méi)有吸取之前的經(jīng)驗(yàn)和教育之下就貿(mào)然投入,然后找建筑師或者室內(nèi)設(shè)計(jì)師去拍腦袋,造成后期的嚴(yán)重后果。評(píng)效不好算好運(yùn)了,大部分是一敗涂地。在這里我簡(jiǎn)單地做一個(gè)呼吁,希望不管是大發(fā)展商還是小發(fā)展商都能夠尊重真正專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì),也不要說(shuō)隨便地去尋找商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì),因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)也是良莠不齊。
我特別強(qiáng)調(diào)一下,不是說(shuō)我們不想幫業(yè)主拍腦袋,隨便是會(huì)出大問(wèn)題的,個(gè)人事小,對(duì)建筑師來(lái)講,反正我畫(huà)了就收費(fèi)了,但這個(gè)是不負(fù)責(zé)的事情,君子愛(ài)財(cái)取之有道,見(jiàn)利忘義的事情不是好事情。如果說(shuō)無(wú)所謂都不管了,我?guī)湍阍O(shè)計(jì)沒(méi)有問(wèn)題,反正你讓我拍就拍了,設(shè)計(jì)費(fèi)全收了,最后不僅害到發(fā)展商,還害到千千萬(wàn)萬(wàn)后期想要開(kāi)店的的投資人,可能他們一輩子的儲(chǔ)蓄都投到那個(gè)店里了,結(jié)果付諸東流。這是我們過(guò)去做二十幾年做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)(項(xiàng)目)常常遇到的事情。
“現(xiàn)在據(jù)說(shuō)是有很多發(fā)展商要求設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)去做策劃公司的事情,這種事情最好不要常發(fā)生。你不能把按摩師當(dāng)針灸師用,很多人覺(jué)得按摩師應(yīng)該懂一點(diǎn)經(jīng)絡(luò)吧,就做針灸吧,這會(huì)針出大問(wèn)題的。”
王建軍:剛才大家聊到了正面的例子和反面的例子,接下來(lái)聊一下趨勢(shì),現(xiàn)在廣東有很多設(shè)計(jì)公司,會(huì)把前期的商業(yè)策劃歸落為自己的設(shè)計(jì)公司的業(yè)務(wù)。我覺(jué)得大家可以談?wù)勛约旱囊粋€(gè)看法,商業(yè)策劃到底是會(huì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)融為一體,比如說(shuō)一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)操作,還是說(shuō)分前期的商業(yè)策劃和后期的室內(nèi)設(shè)計(jì)?
沈文驄:就我們做商場(chǎng)來(lái)講可能比較困難,因?yàn)樯虉?chǎng)一般的策劃公司和后面的招商是有聯(lián)系或連接的。像我們公司來(lái)講,這個(gè)商業(yè)策劃的部分可能會(huì)是我們這個(gè)服務(wù)范圍之內(nèi),但是我們會(huì)另外找顧問(wèn)做這件事情,而不是將這個(gè)部分變成公司一個(gè)常態(tài)性的業(yè)務(wù)。商場(chǎng)策劃通常會(huì)和后面的招商有連接不是單純的工作,和我們?cè)O(shè)計(jì)的工作范圍差異相對(duì)來(lái)講比較大一些。
廖開(kāi)民:這個(gè)和公司定位有關(guān)聯(lián),把商業(yè)策劃和設(shè)計(jì)公司結(jié)合在一起這是屬于管理層面的問(wèn)題。其實(shí)世界前十大建筑設(shè)計(jì)公司基本上都有前期定位營(yíng)銷(xiāo)、策劃團(tuán)隊(duì),這是他們服務(wù)的一部分。我以前在策劃公司待過(guò),也很清楚地知道策劃公司和設(shè)計(jì)公司其實(shí)需要合作無(wú)間,應(yīng)該強(qiáng)強(qiáng)合作,我覺(jué)得兩者結(jié)合是一個(gè)企業(yè)在擴(kuò)大以后的必然。對(duì)客戶(hù)來(lái)講有好處,可以一站式全部解決。當(dāng)然收費(fèi)也是雙向的,就像公司里面有子公司,一部分做建筑設(shè)計(jì),一部分做室內(nèi)設(shè)計(jì),有多個(gè)團(tuán)隊(duì)。不過(guò),公司沒(méi)有龐大到這樣的規(guī)模之前,我不建議納入所謂的策劃團(tuán)隊(duì)。因?yàn)椴邉潏F(tuán)隊(duì)要投入很大的心血,如果不專(zhuān)心做,會(huì)把你原本的能量降低這樣反而不好,如果體量或者能量越來(lái)越大,那是可以的。俗話說(shuō)兵多將廣的時(shí)候,自然可以再立一個(gè)部門(mén)。不然,根本沒(méi)那個(gè)實(shí)力,到時(shí)候人家說(shuō)你開(kāi)始很厲害,到后面越做越差,越做越爛,這對(duì)甲方對(duì)自己都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面東西。
現(xiàn)在據(jù)說(shuō)是有很多發(fā)展商要求設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)去做策劃公司的事情,這種事情最好不要常發(fā)生。你不能把按摩師當(dāng)針灸師用,很多人覺(jué)得按摩師應(yīng)該懂一點(diǎn)經(jīng)絡(luò)吧,就做針灸吧,這會(huì)針出大問(wèn)題的。這樣的例子也很多,早期的日本和臺(tái)北都有很慘的案例,現(xiàn)在大陸也出現(xiàn)很多,在二、三線城市經(jīng)常能看到一片荒城,那就是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策劃劃錯(cuò)了,一條街完全沒(méi)有人,像是進(jìn)了鬼城一樣。
沈文驄:現(xiàn)在很多東西都跨界,就像剛才的廖先生講的,設(shè)計(jì)公司大到一個(gè)程度,你可能會(huì)跨到另外一個(gè)領(lǐng)域去。我們的公司現(xiàn)在做零售商業(yè)項(xiàng)目,也會(huì)幫一些公司打造形象,包括Logo和視覺(jué)的Image,這些本來(lái)是廣告公司的事,我們做這一塊并不代表我們是廣告公司。我們會(huì)取代它一些業(yè)務(wù),但是不可能取代它全部的業(yè)務(wù)。商業(yè)策劃也是這樣,策劃還是有很多其他的功能,我們只是將設(shè)計(jì)、空間量等結(jié)合一些商業(yè)動(dòng)產(chǎn)的定位來(lái)做。所以,我覺(jué)得不見(jiàn)得策劃很適合涵蓋到一個(gè)單純的設(shè)計(jì)公司里面來(lái)。這也是一個(gè)程度的問(wèn)題,不是好像真的是兩個(gè)行業(yè)合并在一個(gè)企業(yè)那種說(shuō)法。
Eva pan:這個(gè)部分其實(shí)基本上兩位已經(jīng)說(shuō)得非常清楚了。我們接觸的一些意大利的設(shè)計(jì)公司,比較大型的,他們不單單涵蓋了策劃,還有工業(yè)設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)。對(duì)我來(lái)說(shuō),一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理就是你有沒(méi)有能力做這個(gè)事情,當(dāng)你有能力做廣告、策劃或者其他的,那就都可以,最主要是有專(zhuān)業(yè)的人去開(kāi)拓這方面的市場(chǎng)。
“你要么就真懂,不要讓人家一知半解,因?yàn)樵O(shè)計(jì)師,既然叫做“師”就要教人家正道的,如果你不能夠做但亂講的話,就愧對(duì)設(shè)計(jì)師這個(gè)行業(yè),你這樣跨界跨得多會(huì)翻墻,自己會(huì)翻墻,又害別人翻墻。”
王建軍:各位是在設(shè)計(jì)圈積累了比較多的經(jīng)驗(yàn),但對(duì)年輕的設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō),他們應(yīng)該怎么樣著手為自己去做這方面的積淀呢?像廖先生說(shuō)的先去策劃公司待上幾年再來(lái)做設(shè)計(jì),還是怎樣呢?
廖開(kāi)民:我覺(jué)得設(shè)計(jì)師你要了解一個(gè)行業(yè),不一定要待在那個(gè)行業(yè)里面。反過(guò)來(lái)思考,如果你在設(shè)計(jì)行業(yè)里面做久了自然會(huì)做到策劃公司,自然會(huì)遇到這一類(lèi)的團(tuán)隊(duì),在工作里面去體會(huì)和學(xué)習(xí),知道策劃公司會(huì)對(duì)社會(huì)提供什么樣的有價(jià)值意見(jiàn)。如果甲方問(wèn)到你對(duì)這個(gè)案子有什么看法?他們經(jīng)常是把策劃的看法和設(shè)計(jì)的看法混在一起。你可以很謙虛地說(shuō),你應(yīng)該請(qǐng)一個(gè)更專(zhuān)業(yè)的策劃公司給你提意見(jiàn),這個(gè)東西對(duì)我們來(lái)講,可能不是我們專(zhuān)業(yè)的一部分,這樣講就好了,這樣你反而顯得更專(zhuān)業(yè)。我個(gè)人的建議是這樣,你要么就真懂,不要讓人家一知半解,因?yàn)樵O(shè)計(jì)師,既然叫做“師”就要教人家正道的,如果你不能夠做但亂講的話,就愧對(duì)設(shè)計(jì)師這個(gè)行業(yè),你這樣跨界跨得多會(huì)翻墻,自己會(huì)翻墻,又害別人翻墻。
沈文驄:設(shè)計(jì)師不可能今天要了解策劃去策劃公司待,中間你有別的需求,還要去很多的公司待呢,最后你會(huì)忘了你自己原來(lái)做什么了。以我們公司來(lái)講,我們的使命就是把甲方的商業(yè)(價(jià)值)極大化,這是我們最終的目的。我們并不太會(huì)強(qiáng)調(diào)哪一個(gè)設(shè)計(jì)師的風(fēng)格,今天在要這個(gè)位置做這樣一個(gè)裝飾面,都由它背后的商業(yè)目的和商業(yè)條件來(lái)做決定。所以設(shè)計(jì)師如果說(shuō)要積累經(jīng)驗(yàn),比如需要商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),就是去從事商業(yè)項(xiàng)目的事務(wù)所里學(xué)他應(yīng)該學(xué)的東西,從設(shè)計(jì)的角度做適當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>
王建軍:我從設(shè)計(jì)分工的角度拋出話題,大家探討一下。現(xiàn)在有很多的設(shè)計(jì)師專(zhuān)注于做某一個(gè)分類(lèi)的餐廳,或者說(shuō)地產(chǎn)、夜場(chǎng)的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),是不是成長(zhǎng)得更快一點(diǎn)呢?
沈文驄:那當(dāng)然。美國(guó)有很多專(zhuān)業(yè)做商業(yè)設(shè)計(jì)的公司,有很多經(jīng)驗(yàn)可以從美國(guó)過(guò)去發(fā)展過(guò)程中學(xué)到。我們也是走這樣一條路,我們定位自己就是做超級(jí)市場(chǎng)和城市綜合體的項(xiàng)目。因?yàn)樵瓉?lái)什么都想做,太多想做了也做不好,后來(lái)冷靜想想就是做高端產(chǎn)品,定位也就越來(lái)越準(zhǔn)確,這是一個(gè)成熟設(shè)計(jì)師慢慢的積累過(guò)程。
王建軍:這樣對(duì)細(xì)分的知識(shí)會(huì)積累得更快一點(diǎn)。
沈文驄:對(duì)。
關(guān)鍵詞： 建筑策劃； 高校土地；強(qiáng)度；策劃定位
Abstract: In this paper, Shandong Jianzhu University peaceful district's land functions replacement and redevelopment for example, considering the interests of all parties Game, traditional architects, planners rely on experience and standardize the different indicators of controlling detailed planning of land development,trying to maximize the use of technology and ideas of architectural planning to expand the strength and function to determine land development, win-win situation for the city government, universities, developers, and ultimately the overall interests of the city.
Key words: architectural planning; university land; strength; planning positioning
中圖分類(lèi)號(hào)： 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
1概念釋義
莊惟敏教授將建筑策劃定義為“建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技相結(jié)合，為詳細(xì)規(guī)劃立項(xiàng)之后的建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)而符合邏輯的設(shè)計(jì)依據(jù)。”
嚴(yán)格的說(shuō)，我國(guó)的建筑過(guò)程中沒(méi)有完整而正確的建筑策劃。通常人們認(rèn)為的建筑策劃是項(xiàng)目委托方提給建筑師們的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或是建筑師們提給項(xiàng)目委托方的策劃性設(shè)計(jì)，其實(shí)這并不是真正的建筑策劃。
2現(xiàn)狀調(diào)研
1區(qū)位概況
山東建筑大學(xué)和平校區(qū)地處濟(jì)南市歷下區(qū)，城市中心區(qū)邊緣，南臨和平路，北靠解放路，西接歷山路，總用地26公頃。基地東部的山大路商務(wù)科技中心區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。基地南部為文東科教區(qū)，高校林立,東部遙望中央商務(wù)區(qū)，周邊居住區(qū)比較集中，生活服務(wù)設(shè)施比較完善。
2體規(guī)劃要求
土地使用性質(zhì)：以居住為主，同時(shí)兼有部分商業(yè)、文化娛樂(lè)、行政辦公。
商業(yè)：該基地位于老城商業(yè)主中心的邊緣外側(cè)，受老城商業(yè)主中心的輻射。
文化娛樂(lè)：根據(jù)總體規(guī)劃，歷下區(qū)圖書(shū)館將在該基地附近建設(shè)。
3制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)基地要求
根據(jù)《濟(jì)南市山大路片區(qū)控制性規(guī)劃》，山大路片區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的具有顯著的優(yōu)勢(shì)區(qū)位和潛力：
濟(jì)南市和山東省行政中心向東部遷移，必然帶動(dòng)城市發(fā)展重心東移；濟(jì)南市已確定發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的設(shè)想，本片區(qū)內(nèi)沿二環(huán)路西側(cè)的用地極具商務(wù)開(kāi)發(fā)的潛力；部分遷出高校原校區(qū)沿街用地會(huì)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，規(guī)模不容忽視。該地區(qū)商品住宅房?jī)r(jià)水平較高，區(qū)位優(yōu)越，在今后仍然是濟(jì)南市商品住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地段。
4基地周邊設(shè)施分析
基地位于濟(jì)南市文東高教區(qū)核心區(qū)域，周邊有山東鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、山東醫(yī)科大學(xué)、山東師范大學(xué)等12所大學(xué)。另外，基地周邊還有若干專(zhuān)科技術(shù)學(xué)校及培訓(xùn)學(xué)校。
基地位于老城邊緣地區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。周邊文娛設(shè)施分布眾多，高校內(nèi)的綠地，廣場(chǎng)，體育設(shè)施等，也可作為城市共享文設(shè)施。
基地周邊醫(yī)院分布廣泛，且都為大型綜合醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施完善。但是幾所小學(xué)基本達(dá)到飽和狀態(tài)。由于基地位于濟(jì)南市中心，交通相對(duì)比較便利，公共交通尤為便利。但存在交通擁擠、缺少南北向交通聯(lián)系、缺少公共停車(chē)場(chǎng)等問(wèn)題。
3居民意愿調(diào)查分析
本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷100份，回收95份，以下是根據(jù)問(wèn)卷得出的結(jié)論：
近半數(shù)居民對(duì)周邊綠化環(huán)境不滿意，希望擴(kuò)大綠化面積。半數(shù)以上居民平時(shí)鍛煉都是利用高校內(nèi)的場(chǎng)地，該區(qū)域公共活動(dòng)空間的嚴(yán)重缺失，高校在周邊區(qū)域中承擔(dān)的部分休閑公共場(chǎng)所的功能。
周邊公共服務(wù)設(shè)施可基本滿足居民日常需求。居民希望增加商業(yè)和文化娛樂(lè)設(shè)施略多。
半數(shù)以上居民認(rèn)為建工學(xué)院的拆遷對(duì)他們的生活有影響，但影響不大。
建工學(xué)院拆遷后的再開(kāi)發(fā)的類(lèi)型，周邊居民認(rèn)為適宜開(kāi)發(fā)成商業(yè)娛樂(lè)用地的占到三成，其余多認(rèn)為適宜開(kāi)發(fā)成居住和商務(wù)辦公用地，還有部分居民建議開(kāi)發(fā)成教育或體育用地。
4周邊房地產(chǎn)研究
1基本概況
基地以北：商住，居住為主。該地塊商業(yè)以沿街商業(yè)為主，多分布與解放路沿線，形式較分散。
基地以南：商業(yè)，文化為主。該地段集中分布了較多的高校用地和商業(yè)設(shè)施用地，醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為經(jīng)十路以南的千佛山醫(yī)院。
基地以東：居住區(qū)為主。該地段主要是居住區(qū)。無(wú)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。
基地以西：商業(yè)服務(wù)區(qū)，商業(yè)較為集中，是濟(jì)南市重要的商業(yè)服務(wù)中心。醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為泉城路附近的歷下區(qū)醫(yī)院。
2分析評(píng)價(jià)
住宅開(kāi)發(fā)大量減少：
目前，以泉城路、泉城廣場(chǎng)周邊區(qū)域?yàn)楹诵牡某鞘兄行膮^(qū)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目95%以上是寫(xiě)字樓和商鋪?lái)?xiàng)目，新規(guī)劃的項(xiàng)目中也有90%以上是商業(yè)地產(chǎn)為主的項(xiàng)目。
濟(jì)南市的中心區(qū)域，尤其是泉城路和泉城廣場(chǎng)周邊，不僅是濟(jì)南的政經(jīng)濟(jì)文化中心，而且還是商業(yè)中心，發(fā)達(dá)的交通條件和配套設(shè)施，決定了其房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)可厚非的優(yōu)越。
5策劃定位
1設(shè)計(jì)思路
和其他大中城市相對(duì)比，濟(jì)南市一樣有植物園，體育中心，廣場(chǎng)等。濟(jì)南作為全國(guó)副省級(jí)城市和特大城市，也想有自己的步行商業(yè)街——泉城路。但因?yàn)槿锹酚兄厥獾膮^(qū)位，無(wú)法解決的城市交通問(wèn)題,最終沒(méi)有成為專(zhuān)用步行商業(yè)街。
2在基地內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)專(zhuān)用步行商業(yè)街對(duì)城市的收益
城市交通
在基地內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)一條平民化的專(zhuān)用步行商業(yè)街，在步行街外兩側(cè)另劈平行的交通道路。沿商業(yè)街北側(cè)可做一條城市支路，也可解決因?yàn)樯綆煾叫∩舷聦W(xué)高峰時(shí)段的和平路壓力。
城市經(jīng)濟(jì)收益
濟(jì)南具用豐富的旅游資源，但景點(diǎn)間缺乏有機(jī)的聯(lián)系，濟(jì)南成為了旅游“中轉(zhuǎn)站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山懷抱中，在這里做一條專(zhuān)用步行商業(yè)街，可使三大景點(diǎn)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。
3策劃定位
按交通控制定位為專(zhuān)用步行街，完全禁止車(chē)輛通行，只供步行者使用，同時(shí)考慮應(yīng)急的消防、急救、疏散等通道要求。在商業(yè)街的中部提供一個(gè)休息環(huán)境，由小賣(mài)亭、樹(shù)木、草坪、噴泉雕塑和休息椅等小品組成，豐富了步行商業(yè)街的內(nèi)容和景觀環(huán)境。
6效益分析
甲方:地址:電話:傳真:法定代表人:
乙方:地址:電話:傳真:法定代表人:
甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方為全程設(shè)計(jì)、策劃、銷(xiāo)售、招商運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理*市白塔路*市中醫(yī)學(xué)院地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該項(xiàng)目）事宜，達(dá)成本合同。
第一條招商及經(jīng)營(yíng)管理的項(xiàng)目及地址
甲方委托乙方商業(yè)策劃、招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的物業(yè)為:，地點(diǎn)位于:，項(xiàng)目總建筑面積為平方米。
第二條雙方共識(shí)
（1）甲方委托乙方向土地使用權(quán)方*提供該項(xiàng)目全套的競(jìng)標(biāo)、設(shè)計(jì)方案。
（2）甲方與*達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議后向乙方一次性支付該項(xiàng)目前期策劃款人民幣50萬(wàn)元整。（人民幣伍拾萬(wàn)元整）。
（3）甲方與*達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議后，乙方即成為該項(xiàng)目唯一的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷(xiāo)售、招商和商場(chǎng)管理，甲方不得以任何理由更換、撤銷(xiāo)或中止乙方在該項(xiàng)目中的以上權(quán)。
（4）乙方對(duì)該項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷(xiāo)售、招商和商場(chǎng)管理有絕對(duì)的主體權(quán)利。若項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，甲方需要對(duì)委托的事項(xiàng)進(jìn)行修改的，應(yīng)與乙方協(xié)商并經(jīng)乙方書(shū)面同意。
第三條甲乙雙方義務(wù)與權(quán)利
3.1甲方權(quán)利:
（1）負(fù)責(zé)審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見(jiàn)并和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；
（2）擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
（3）有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)向乙方提出改進(jìn)意見(jiàn)；
（4）享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
（5）在所有的招商、銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)確定后，所有客戶(hù)繳納的定金由甲方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目點(diǎn)的財(cái)務(wù)主管收取并辦理相關(guān)手續(xù)。
3.2甲方義務(wù):
（1）甲方保證本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，可以進(jìn)行商業(yè)使用和其他的功能使用；甲方應(yīng)提供有關(guān)資料協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)，向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件證明；
（2）承擔(dān)該項(xiàng)目各種廣告宣傳費(fèi)用和乙方實(shí)施該項(xiàng)目的相應(yīng)辦公費(fèi)用，并向乙方提供固定的辦公場(chǎng)所和相應(yīng)辦公設(shè)備；
（3）甲方應(yīng)書(shū)面授權(quán)指派專(zhuān)業(yè)人員作為聯(lián)系人與乙方協(xié)調(diào)該項(xiàng)目工作。
（4）根據(jù)本合同約定，甲方按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用；
（5）承擔(dān)乙方招商過(guò)程中相關(guān)公關(guān)、物料、宣傳品及各類(lèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用；
（6）不干涉乙方的日常業(yè)務(wù)及人事管理工作，只對(duì)乙方周期性的工作指標(biāo)進(jìn)行考評(píng)；
（7）負(fù)責(zé)該項(xiàng)目對(duì)外一切zf機(jī)關(guān)等手續(xù)的辦理工作；
（8）有義務(wù)協(xié)調(diào)乙方與工作相關(guān)機(jī)構(gòu)（如:廣告公司、設(shè)計(jì)院、施工方等）的工作。
3.3乙方權(quán)利
（1）按合同約定按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；
（2）乙方可以用書(shū)面、電子郵件、電話形式向甲方報(bào)告方案或提出相關(guān)建議，甲方應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)，否則視為對(duì)該建議或報(bào)告的同意；
（3）乙方輔助開(kāi)發(fā)商達(dá)成項(xiàng)目合作之后，乙方即成為唯一此項(xiàng)目的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方；
（4）甲方承諾獲取項(xiàng)目后不得以任何理由更換、撤銷(xiāo)和中止乙方的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司；
（5）乙方承諾，策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷(xiāo)售、商業(yè)、策劃費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)用低于同行業(yè)收費(fèi)百分之十。
3.4乙方義務(wù):
（1）按法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn)；
（2）根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；
