時間：2023-07-31 17:25:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業綜合體市場研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
Q：中國商業地產的發展有一個很有意思的現象：無論是最初的商業地產雛形――住宅底商，還是現在全國各地開花的城市綜合體，商業地產的開發往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成，菸同發展。也有觀點認為在中國，住宅是商業地產丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點?或者說，住宅能為商業地產提供哪些幫助?
王雷：我們可以把地產分成銷售地產和持有型地產。毫無疑問，住宅是銷售地產，而標準的商業地產應該是持有型地產。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營，提升項目的商業氛圍，實現保值增值，然后還可以通過資本渠道變現，實現滾動發展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提：要有大量的資金。
但任何一個開發商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業地產的標桿企業大連萬達，到現在還沒有上市。如果大連萬達上市了，這個資本瓶頸打通，可能會發展更快。
正因為有資本瓶頸這個根本制約，更多的開發商在尋找一個好的現金流來開發更多的商業。這個現金流就是住宅。住宅項目獲利的開發周期一般是兩年，當你住宅項目足夠多的時候，這個循環越來越大，帶來的利潤加上其他渠道的融資，能為開發商業地產提供足夠支持。
所以我的結論很簡單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。
李榮麗：首先應該對商業地產有一個明確的界定，通常提到商業地產，一般人反應的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業街等，實際商業地產還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經營方式獲取長期收益回報的物業。今天的問題我們只談前邊的范疇，但這個問題要說起來也很復雜，要從中國房地產業的發展歷史來看，居住類物業的發展從某個角度上來看似乎與商業地產緊密結合。特別是在綜合項目的開發中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現，再加上中國的房地產開發商大多數是從住宅做起，相當一部分開發商對于商業運作的陌生，導致了商業的失敗，表面看來住宅成了商業的“拐杖”，所以才有了“商業地產的開發借力于住宅項目，在中國住宅是商業地產丟不掉的拐杖”的說法，所以我并不贊同這種觀點。
王永：對于龐大的住宅市場而言，商業地產是一個小得多的市場。中國大部分開發商仍舊是以住宅開發為主，許多商業地產項目的開發其實是不得已而為之，大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業地產為開發標的的目前就只有萬達、中糧置業以及一些資本運營機構，我個人認為除了中糧這樣的大國企開發商外，大部分開發商永遠是資金饑渴型的，投資回收期長、占用資金巨大的商業地產并不是他們好的選擇。
另外，由于中國過高的房價，短平快操作的住宅開發所帶來的投資回報率是商業地產遠不能達到的，所以即使如萬達這樣的商業地產專業開發商，也從原來的純商業開發模式過渡到今天的城市綜合體開發模式。商業部分(有些還有酒店)持有下來作為長期持有物業，奠定項目基調提升項目品質，加入住宅或類住宅公寓物業(部分還有寫字樓)作為快速回現的產品，來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業能為項目提供最基本的消費力，二是住宅物業能博取高額利潤、快速回籠資金，這是住宅對商業地產最大的幫助。
梁蓓：商業地產是住宅地產的衍生產品，住宅是需要主導，商業是服務主導。兩者相得益彰，互為提升與促進。在不同時期，商業地產的發展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規模小，隨后是與住宅小區配套的鄰里型商業，它特點是強調業態的多功能、全面性、獨立性，與住宅不是一體。再隨著城市規劃發展的進一步提升，道路建設與交通及土地集約使用和獨立商業體的專業性，就出現了環路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時間長、道路遠、購物多的業態，體現綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。
目前世界發達國家的商業地產形態多以生活方式中心出現。它更是以住宅郊區化、別墅化為依托，在城區邊緣地帶建設商業群，不再用單體形式，而是成片開發，統一規劃，定位招商，只租不售，業態均衡，功能全面。
Q：商業地產與住宅無論是在開發、運營上，都有顯著的不同。過于依靠住宅，會否對中國商業地產的成長有不利影響?
王永：商業地產與住宅開發的確有顯著的不同，如果一家住宅開發公司要想在商業地產上有所作為，開發流程必須重新架構，需要在人員上重新組合一個體系，在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業地產還需一支后期運營團隊，這對大部分團隊配置的開發商來說幾乎很難接受。
處理好了上面幾個問題，個人感覺住宅開發與商業地產開發并不沖突，再說即使沖突也沒辦法，中國商業地產目前還離不開住宅，很明顯，去年住宅低迷時，我們很多客戶把商業項目都擱置下來了，沒錢了。
說到不利的影響。主要是開發商的思路還沒轉過來，仍然用住宅開發的思路、體系、考核激勵方式來做商業地產，這會導致商業項目推進很慢，這樣的項目我見到不少，有些還是很大的開發商，做到最后，他們幾乎就是把商業地產視為雞肋。
梁蓓：住宅的開發相對單純。商業地產的發展一定是強調城市與小區的規劃，與大環境配套。投資者與開發者、與建設者、與經營者在定項目時高度統一和投產后的高度分離，體現規劃定位的一致性，運營與管理的專業性。而且住宅通過售賣方式獲利不同，商業地產是通過投資者預期長遠回報、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國商業地產成長的時間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業賣掉絕對不是長久之計，這一點是至關重要的。無論是專業機構還是媒體，有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發商進行“科普”。
李榮麗：我認為這無所謂誰依靠誰的問題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現象。但涉及商業地產的開發商必然會越來越多，由于商業地產開發的特殊性，其對開發商的要求更高、更專業，相信未來一定階段內商業地產會有一個飛速的發展，這也是形勢所迫。所以我認為商業地產這種表象的“過于依靠住宅”現象一定會扭轉。當然，中國商業地產的成長、開發商需要如何才能具備做好商業地產的專業素質，這就是另外一個話題了。
王雷：在個性化特征上，商業地產和住宅有著天壤之別。比如現在很多人都在談住宅的標準化生產。在一個張揚個性的時代，我對這一點持保留意見。但在商業地產，就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。
商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說，商業地產的開發思路一定不能受住宅的影響。
Q：在金融危機的影響仍在深度發酵之際，今后商業地產的“住宅屬性”會不會越來越濃?大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項目和商業地產組合推出。從這個角度說，城市綜合體現在的發展是否過快、過熱?
梁蓓：討論城市綜合體的發展是否過快，我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業地產發展階段的必然產物，它是和城市人口與城市建設規模相呼應的，是屬規劃范疇，不是完全依賴住宅發展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性，盲目仿效，一定要講規劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無法獲得預期回報，造成資源的浪費和財富的流失。
李榮麗：我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發，不過近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的，無論是開發商還是消費者首先關注的都是居住類物業，但可供開發的土地是越來越少的，好的地段，特別是城市核心區域可供大面積開發住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規劃方面的綜合考慮，就會出現城市綜合體頻密的現象。所以，我認為這是發展和需求的表現，不會出現城市綜合體現在的發展是否過快、過熱的現象。但我反對有些區域和城市沒有經過深入的市場研究，就盲目地大規模上馬城市綜合體。
王霄：多大的體量才能叫城市綜合體?現在沒有一個明確的定義，這可能是城市綜合體概念現在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業，有城市中心、社區中心、區域中心三個層次的產品，如果要說的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。
但即使名義上的城市綜合體，它的開發也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發城市綜合體不現實。特別是我記得有城市說要開發數以百計的城市綜合體，一定要謹慎。
王永：在中國房地產資本市場還沒演化出REITs產品之前，絕大部分中國商業地產開發商必須依賴住宅來提供資金支持，必須把回現產品(公寓、住宅、寫字樓)與持有產品(商業、酒店)結合起來。從現實的意義上講，城市綜合體是商業地產開發目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據開發商自身的需要，結合市場的需要來設定城市綜合體的構成與定位，總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說城市綜合體是否過快、過熱，只能去探討其中的商業或酒店等等具體物業的市場飽和度問題。
Q：與其他國索商業地產的發展軌跡相比，中國商業地產與住宅的這種關系是否十分有中國特色?
李榮麗：是很具有中國特色。國外發展比較成熟的國家，特別是歐洲大部分國家，政府對商業設施特別是大型商業設施的布點審批非常嚴格，不僅從地區經濟、城市功能方面，還要從市場、專業方面反復研究，從而使項目在合理性和價值體現方面都具有最佳方案。在專業分工方面也非常明確，有專門從事商業地產開發的開發商，有專業的商業策劃公司、專業的招商公司、專業的商業管理公司，這些專業機構在商業地產開發運營的不同階段、不同環節充當了重要角色，最大程度地保證了開發實施的成功性。目前中國商業地產的現象是中國經濟發展過程中必經的一個過程，完整產業體系的建立和發展是要經過時間和教訓才能逐步形成的。
王永：的確，這也是沒辦法的事，中國開發商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對于商業地產開發的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來為商業項目融資是資金實力不強的開發商們唯一的選擇。這種資金支撐關系決定了中國的商業地產目前還離不開住宅。
關鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續發展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1如何設計定位商業建筑
（1）市場調查商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢，經濟條件，交通狀況，周遍商業格局，城市基礎設施，城市發展規劃，商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。
（2）模式需求不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。言目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空問模式來分析和建議。
（3）可持續發展和特色商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能地少需要維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行了靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全、業態豐富、空間多姿、特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
2根據定位，準確把握設計原則
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規劃定位、招商、經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
（1）業態組合設計。商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益
（2）模式設計。商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產品，自我完善，打造更加符合商業需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間。
（3）人流，物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。
（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映了建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
1 JGJ48-88,商業建筑設計規范[S].
2 顧馥保.商業建筑設計[M].北京：中國建筑工業出版社，2009.
3 商業建筑設計規范JGJ48-88.
本刊記者 李宇
7月，成都潮濕而悶熱。在車流湍急的城南天府大道兩旁，扎堆而建的商業項目讓人感覺比成都的天氣更熱。伴隨這些體量巨大的商業項目而來的，是標配了“主題百貨+大賣場+專賣店+餐飲店”的購物中心。
據全球知名綜合性地產咨詢服務公司世邦魏理仕的調查報告顯示，去年全球新建完工購物中心面積排名前10的城市中，成都以106.6萬平方米的面積排名榜首，而在建的購物中心面積也以320萬平方米排名全球第二，僅次于上海的330萬平方米。
在電商襲掠和百貨轉型的背景下，成都購物中心的開發速度是否超出了消費承載力？潮水退后，會不會面臨局部過剩和過度競爭的問題？
“吃”出來的購物中心
即使到了打折季，天府大道以西，10多萬平方米的蘇寧生活廣場還是顯得有些冷清。時逢周末，偌大的購物中心內冷氣十足，但消費者三三兩兩，人氣并不旺。
在成都，大部分購物中心無論開業時有多高調，通常在短短幾個月后便門庭冷落。“這里也就是2011年剛開業和今年4月引入‘城市奧特萊斯’時火了一陣子，但好景都不長。”一位入駐蘇寧生活廣場的商戶坦言，眼下的日子已經很不好過了，自己也不知道還能堅持多久。
蘇寧生活廣場的商戶已經叫苦不迭，而不遠處凱丹廣場的商戶還在抱怨蘇寧生活廣場搶了自己的生意。“今年的銷售額遠遠不及去年，房租還漲了，生意的確不好做。”已經在凱丹廣場一家服裝店做了兩年店長的李小姐說，火車南站周圍的購物中心越來越密集，消費者的選擇也越來越多。
而更讓人矚目的是，在天府大道與繞城高速交匯處，憑借亞洲面積最大的單體建筑攢了大把人氣之后的環球中心，經營情況會不會好一些？
7月11日上午，本刊記者在環球中心內的樂天百貨看到，消費者的人數還不及售貨員多，很多無事可做的銷售人員干脆拿出了手機玩耍。“這里平時人少得數都數得過來。”一位銷售人員告訴記者。在她身旁的另一位銷售人員補充道：“盡管周末來的人很多，但大多是看熱鬧的，真正買東西的很少。”
申欣就是一位來“看熱鬧”的大學生。“我們來看看室內沙灘，順便來逛逛這個韓國百貨有什么新鮮的東西。”申欣坦言，她就讀的四川大學附近就有不少購物中心，僅僅是購物的話沒必要跑這么遠。
與樂天百貨的冷清不同，環球中心4樓的餐飲卻很火爆。還沒有到中午飯點，很多餐館已經人滿為患，慕名而來的好吃嘴們排起了隊。“周末的隊排得更長。”一家面積不大的中餐館老板介紹，平時每天的營業額大約有5000元，周末比平時高出2000元左右。
在成都，以往購物、餐飲、娛樂按5：2：3布局，而這一購物中心業態經營黃金比例正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯袂主演的消費模式。“成都80%以上的商場主要靠餐飲增加人氣，不僅新的商業體選擇主攻餐飲、拉動人氣，不少老的商場也借助餐飲突破發展瓶頸。”一位業內人士把變化歸因于成都購物中心競爭過于激烈，并調侃道：“成都的購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。”
“青春期”的煩惱
本刊記者走訪分布于天府大道附近的購物中心時發現，人流量過小、消費力不足，是新建購物中心面對的共同困境。而英國萊芳房地產經紀公司調查統計顯示，中國二線城市購物中心空置率從去年的10.2%增加到10.5%，成都空置率僅次于沈陽，高達16.2%，遠超6%的警戒線。
與此形成對比的是，在空置率如此之高的情形下，成都在建的購物中心面積還高達320萬平方米，排名全球第二，這樣的規模是購物之都巴黎在建購物中心面積的20多倍。
面對商業泡沫的擔心，不少業內人士則認為，這屬于發展中的正常情況。RET睿意德高級經理孫強認為，成都市場目前空置率高，開工量高，是購物中心快速發展所不可避免的環節，并將其稱之為“青春期表現”。
“好比一個年輕人，在青春期，難免會出現先長骨頭后長肉、先長身高后長體重的情況，發育太快都會出現虛浮，需要用幾年的時間來夯實。成都購物中心目前的發展階段正是如此，只有隨著時間的推移，開發量放緩，有足夠的新品牌來填充購物中心，才能逐漸降低空置率。”孫強說。
實際上，2005年以前，成都的購物中心寥寥無幾。在去年新增100多萬平方米購物中心后，成都建成的城市綜合體面積超過了1500萬平方米，對于約1500萬人口的成都而言，相當于每人擁有1平方米的城市綜合體商業面積，仍低于1.2平方米的國際標準。“乍一看成都購物中心數量似乎過剩，但仔細審視會發現，這是在長期不足之后的追趕，與京滬和其他國際化大都市相比還有差距。”一位業內人士告訴本刊記者。
“成都之所以在這兩年出現購物中心集中供應、密集面市的狀況，與開發商拿地時間相近，政府規定必須在規定時間建成有關。”上述人士認為，成都人口基數大，加之正在打造西部商貿中心，成都已不僅僅屬于當地人的“成都”，而成為整個西部的一個大都市，消費人群將不斷擴大，購物需求也隨之增加，購物中心的新增供應量將會被逐漸消化。
對于購物中心“青春期”的煩惱，四川大學經濟學院教授、川大不動產市場研究所所長吳豐并不擔憂，“這個現象應該是正常的，通過市場競爭，開發商會調整自己的開發取向。”在他看來，在建購物中心數量高企與高空置率的市場表現，正好給了市場一個調整信號。
十字路口的選擇
進入2014年，成都零售業市場的表現并不出彩。
據權威房地產咨詢服務公司的市場報告顯示，2014年1-5月，成都實現社會消費品零售總額1703億元，同比增長12.9%，增速僅僅高于去年同期0.7個百分點。
盡管大多數人看好成都的購物中心，還是有人開始擔憂：緩慢增長的消費承載力，能不能支撐迅速擴張的購物中心？成都會不會重蹈北京、上海、廣州等城市購物中心大量關閉的覆轍？
“未來，好的會更好，冷清的更冷清。”世邦魏理仕華西區研究部副董事彭芳琪認為，定位精準將是日后購物中心的生存策略。她表示，成都能否消化那么多購物中心，還要打一個問號，“這是個優劣選擇的問題，購物中心能否存活，取決于它的品質。”
四川省連鎖商業協會會長冉立春同意彭芳琪的觀點。他認為，一個購物中心需具備選址的眼力、資金的實力、整合商家的能力和培育商圈的耐力，才能聚集人氣。他以成都今年1月新開業的IFS國際金融中心為例說，這座購物中心引進了300多個國際品牌，彌補了成都奢侈品市場缺失的一部分國際一線品牌旗艦店，使得成都奢侈品市場更加完整，競爭力進一步增強，并且為成都奢侈品消費者提供了一個品種齊全、更加便捷的高端購物中心。
當下，購物中心除了應對同行的貼身肉搏，還要應付另一個強勁對手――電商。在網絡購物的沖擊下，我國傳統零售業呈現明顯的不景氣狀態。一些傳統百貨商店甚至成為人們只看不買的“體驗地”、“試衣間”。
成都的購物中心該如何應對？冉立春認為 ，無論信息化時代如何發展，但消費者總要到咖啡店喝一杯咖啡，和朋友在餐館小聚，這些都是電商無法實現的。“電商絕對不可能取代購物中心，但分流一部分消費者這是必然的。”他建議，購物中心要在自身的個性化服務上下功夫，做好購物中心的主題服務，吸引消費者。
他舉了東京的例子。在電商發達的日本東京，實體商業依舊受到追捧。其原因就是東京商業強調“精致”。所謂“精致”，不是說商業項目體量不能大，而是指需要在經營特色、服務細節等“小處”勝人一籌。相比之下，中國的商業發展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。
日前，中國（西部）國際珠寶中心董事長助理田君怡透露，今年底將在成都開業的該中心是當地首個“前店后廠”模式的珠寶產業基地，業態構成將一改專業市場的操作模式，在二期項目上增加更多消費者體驗式服務，希望能做到國內首個差異化的珠寶專業市場。
1、轉為房地產直接或間接投資；
2、拋售上海物業，轉戰異地或直接退出炒房大軍；
3、轉戰商業地產領域。習慣短線炒作的溫州客雖已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。只能說，溫州人在上海投資買房的熱情大大降低了。
最近市中心黃浦等區域出現一批“成本價”賣房甚至“虧本賣”現象。盡管表面上看，這些房子的售價仍比買價要高，但從交易稅費、持有成本等“打統賬”來看，實際上是以“成本價”甚至是虧本在賣。這些房源基本都是溫州或其他地區的企業主為生意資金周轉而拋售部分房產。
想換房子的倪小姐一直關注黃浦區金外灘花園的房子。在今年春節的時候，她曾到中介去“領過行情”，“當時一套160平方米的房子掛牌價約為八九百萬元。”可就在上個月，她看到另一套樓層差不多，面積略小的房子掛牌價僅五六百萬。中介告訴她，這是一套溫州企業主急拋的房子，是“因為急需資金周轉”。
“最近我們低于周邊房價成交的一些房子，基本上都是業主為生意回籠資金而急拋。”德佑地產西七區區域總監孫成平表示，某次新房小區有名業主2010年左右以420萬-430萬左右的價格買進一套房，前段時間又以450萬-460萬元的價格拋售掉了。“我們測算過，算上他的裝修價格、買賣的稅費以及銀行貸款等因素，其實賣這個價是要虧幾十萬元的。”孫成平表示，什么時候以什么價格拋盤，每個人計算的方式會不一樣，但是投資客愿意以成本價甚至是虧本出賣，通常都是為了資金周轉。“企業畢竟能帶來長期受益，為了讓生意能繼續下去，寧愿拋掉房子換來資金也是值得的。”
記者在幾個知名房產網站看到，有不少標明“溫州投資客急拋”的房源掛牌信息。
從房源來看分布很廣，不光是黃浦、浦東陸家嘴等傳統溫州客投資房產的“重鎮”，閘北、徐匯、寶山等幾乎各區都有。有個別房源甚至是2011年剛交房的。浦東“印象春城”樓盤目前的一手尾盤在售房源已賣到1.9萬元/平方米左右了，而網上卻有一套剛拋出的房子，2009年交房，90平方米賣138萬元，單價約1.5萬元/平方米，中介表示，房東為溫州投資客，“印象春城”2009年曾推出過兩批房源，如果該買家買的是第二批單價約1.4萬元/平方米的房子，那么他現在的拋盤價已經和當初的買進價相差無幾。
德佑地產研究主任陸騎麟表示，在實體產業和房產之間，多數房東會考慮出售一部分房產來挽救實體產業，因為當前的整體經濟低迷只是暫時的。并且出售手頭的不動產相對是最便捷的，成本最低的回籠資金的方式。實際上不單單是國內的企業家在出售房產，今年年初至今，世茂濱江就有近30多套房源遭到韓國籍業主的拋售，而這部分拋售現象，并非代表完全撤離上海市場。“他們僅出售了一部分資產，并不會全部拋掉。”陸騎麟說。
“最近確實有少量溫州投資客拋房救實業，我認為這是件好事。”溫州中小企業促進會會長周德文的表態有點出人意料。近兩年溫州投資客給人留下的印象就是“炒房”，“但實際上實體產業才是他們的根。賣房救生意是把根留住”。周德文說，房子畢竟只是投資品，等到以后實業創造了財富還可以再買房。不過，周德文說，還沒有聽說溫州投資客大規模“抄底”的情況。
一百個房東中就有三個溫州人
炒房客是過去房價上漲的直接受益者。調控政策杜絕了短線投機，習慣短線炒作的溫州客雖然已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。交易量雖然下降了，但房價未下跌，不管是已經成功拋售，還是依然手握房源的溫州人，毫無疑問其投資并未失敗，并且他們還會影響部分區域的二手房價格，尤其是此前一些投資客比較集中的板塊。從1-8月份的二手房成交來看，溫州客戶占比還不到1%，但是賣房的房東里溫州人占到近3%。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，目前溫州人當前在上海投資房產是“賣多買少”。這也表明溫州人在上海投資買房的熱情已大大下降。
對于溫州人而言，投資渠道仍然有限，投資房產仍然是穩定的投資方式。同時，在當前的上海樓市，善于營商的溫州人仍然不會放過機會。和絕大多數二三線樓市相比，上海房地產市場無疑更加穩健。仍然會有一些長線投資的溫州人繼續留在上海，只是這類型人群的比例較低。投資方向也有所改變，主要瞄準優質商業地產及具稀缺性的高端住宅。不過總體來看，溫州炒房團在樓市興風作浪的時代已一去不復返了。
金九樓市作為傳統旺季，無疑將引來一波樓市的供需釋放。但是無論是供應、還是需求，釋放的主力都是剛需。對于溫州人來說，要繼續在上海買房，就必須先過限購、限貸這兩道坎。但如果一些高端盤大幅降價，他們仍然會選擇出手。
從目前新房和二手房市場的實際對比來看，溫州人投資房產選擇新房要更多一些。目前的二手房價格趨向于平穩，投資屬性弱化，更適合于自住。對于樓盤的選擇，主要還是一些高端物業及城市綜合體，這類樓盤受到政策的影響小，但是購買門檻會相對較高。由于住宅限購，和以往相比，選擇方式無疑是截然不同的。
需要聲明的是，此處的專業店系指營業面積1000平米以上中、大型門店。而專業店的商品門類則以汽車、家電、通訊、五金電料、體育及娛樂用品、建筑及裝潢材料等可以獨立形成專業業態，支撐千平米以上門店專業化銷售的耐用消費品為主。
相比較10年前，專業店方興未艾，五化工程（連鎖化、規模化、信息化、專業化、標準化），使得專業店如雨后春筍般拔地而起，遍地開花，大有一夜之間“滿城盡是專業店”之勢，可謂所向披靡，勢如破竹。10年間專業店無論是店鋪數量，還是營收規模，用工人數、市場增速都遠超百貨、超市，大有一騎絕塵，凌厲風行之勢。
但是，事實證明，經濟繁榮期，專業店自立門戶，從大市場、百貨店、超市等綜合型批零體系從脫離，是有機會，也是有可能，并且最終證明是“成功”的。但，另外一個即將被證明的問題則是：經濟衰退期，隨著消費者需求抑制，市場規模的萎縮，經營成本的上升，門店集客力的下降，單店效益的滑坡，包括家電、建材、家居等或許要經歷“分久必合”的回歸。最起碼，作為一種獨立的子業態，如家電連鎖、手機連鎖、IT連鎖、家居連鎖等專業連鎖，其專業店門店數量將面臨大幅萎縮之勢，關店數量大于開店數量，店鋪總數銳減或許將成為上述專業連鎖業態未來3-5年甚至更長時間的主流特征。
那么，專業店必死無疑嗎？真的會快速萎縮，并最終消失嗎？我的答案是：有可能，但未必。那么專業店的不死之道又如何呢？在我看來，無非有三：
瘦身求生：市場生長期，開店是唯一主題。市場衰退期，要執行的則是“保店、關店、開店”三大主題，其中：除非區位特別好，租金特別低，客流特別大，前景特別好的“非開不可” 的店外，決不再開垃圾店將成為新開店的第一原則。然而，相信大多數企業家及高管，尤其是“轟轟烈烈開新店，羞羞答答關老店”以“開店為樂，店多為榮；賺錢其次，圈錢第一”的上市或準備上市公司絕對不認可我這一觀點。但，事實將告訴我們，10年盲目擴張期，所簽下的“房租高、區位差、客流少、效益差”的垃圾店，面對房東漲租的要求，誰也不敢輕易續簽。而有些連續虧損2年以上門店，無論房租到期與否，即便賠上違約金，也要忍痛關之的垃圾店也將越來越多。
店死企業生，善取勢者活，減法時代，瘦身求生，此專業店不死之道其一也。
扎堆而活：我個人認為，專業店的生與死，并不取決于公司規模、商品價格、營業面積，而取決于顧客來店的距離。對于大多數顧客而言，步行50米（約80步）已經覺得很遠，很累了。所以，我認為在零售業界尤其是專業店的立地而言，「五十步是有資格有理由「笑百步的。尤其是在網購倒逼背景下，隨著消費緊縮，銷售下滑，效益轉差，廣宣縮減，非核心門店專業店的集客力，不再取決于價格，而取決于顧客來店的距離，即：其需支出的時間、體力及交通成本。以致于我固執的認為：專業店的生存之道，要么在綜合體（或綜合市場）里扎堆式生存，要么在核心商圈的黃金點開設（但日益高漲的高房租，高租售比（房租上漲、銷售下滑導致）將成為其不堪承受之重），否則必虧無疑，必關無疑，必死無疑。
便利化生存：此外，我認為雜貨化并非專業店的進化方向，而專業則恰恰是專業店的生存利基，放棄專業盲目擴充非專業品類、延伸產品線，將門店雜貨化或者百貨化的舉措，并不可取甚至極其危險。家電賣場就是賣冰箱、洗衣機、空調的，消費者買床上用品決不會首先想到家電店，也不會指望在家電店買到。從家電賣場引入手機、電腦、數碼銷售的3C化過程來看，改變消費者固有的消費習慣，不僅要花費大量的廣告宣傳費，而且需要花費5年甚至10年之久大量的時間。尤其是在經濟下行期，將家電專業店“升級”為百貨店的一廂情愿，幾乎無成功的可能，但可能給企業造成的損失則必然巨大。
另一方面，專業店堅守本業，必須將本專業做精、做深、做透的同時，還需要考慮將自身門店便利化的問題。即社區型門店通過引進水費、電費、電話費、網絡費、燃氣費、市民卡等充值、繳費服務提升門店的來客率；通過導入雨傘租借、地圖銷售、停車免費卡等便民措施，提神門店的集客力，將門店轉變成“便宜、便利、便民”三便士門店。
死而后生：但還有一個問題是，就專業店業態來說，企業層面而言，門店數量過多；而市場層面而言，企業數量過多。所以未來2-3年內甚至更長時間，門店數量減少的同時，企業數量減少即行業整合加速也將成為主流特征。個人認為，并購或被并購，取決于市場無形之手，而并非單純的企業家意志，讓生命在另一個生命體里延續，企業家或公司高管失去的是權勢，而企業則可免破產倒閉之虞，對于顧客，對于員工，對于社會，都是堪稱“偉大”的壯舉。死而后生，此不死之道之三也。
【關鍵詞】服務業；發展；萊山
近幾年，隨著萊山區城市化進程的加快，服務業得到快速發展，進入一個新的發展階段。區委、區政府關于“北部都市化、南部城市化，全域城市化、全域生態化”的戰略實施，為服務業進一步加快發展開辟了更廣闊的空間。因此，以大力發展服務業帶動全區經濟社會實現大跨越，是今后的主要戰略任務。
一、服務業發展狀況分析
從2006年萊山區把加快服務業發展作為轉方式、調結構的戰略重點，出臺一系列政策措施扶持引導，加快城市載體建設，發展環境不斷改善，發展領域逐步擴展，總量規模加快膨脹，質量效益明顯提升。2012年全區服務業法人單位達到2829家，實現增加值101.6億元，年均增長21.9%；占GDP比重由2006年的38.7%提高到50.8%（以2006年為基數對比，下同）。
1.服務業結構不斷調整優化
商貿業龍頭帶動作用凸顯。2012年商貿餐飲法人企業達到1262家，增加值年均增長25.4%；占服務業比重由19.7%提高到33.6%。34家限額以上批發企業增加值年均增長28.6%，占全區批發業57.9%，其中綠葉貿易、中航油、日日順電器、佳盈經貿、萊山煙草等15家企業規模膨脹較快；46家限額以上零售企業增加值年均增長19.1%，占全區零售業75.3%，其中佳世客、銀座商城、萬光誠潤、晟福源等大型零售企業年均增長25.8%； 40家限額以上住宿餐飲企業增加值年均增長24.4%，其中五星級4個、四星級6個，東方海天、皇冠假日、華美達、麗景海灣、東上海賦等10家企業起到較強拉動作用。
房地產業實現“質”的提升。實現一般住宅開發向花園式、高檔次轉變，單純房地產開發向城市綜合體、產業地產轉變，與產業發展深度融合。6年累計施工面積1146萬，銷售774萬（其中住宅515萬），建成商業網點65.8萬、辦公樓宇153萬、高檔住宅區31個。房地產業增加值年均增長23.2%；占服務業比重由2006年的20%提高到24.6%。
金融業發展不斷壯大。在金融扶持政策和城市載體功能的推動下，各種金融機構加快入駐，金融體系不斷完善。現有各類金融機構42家，比2006年增加24家，其中銀行13家、保險公司21家、證券公司3家、拍賣行3家，擔保和小額貸款公司各1家。金融業增加值年均增長14.7%。
信息軟件業快速興起。區域產業分工的加快和軟件園服務平臺的建立，促進了軟件企業聚集發展。現有企業40家，增加值年均增長20.5%。2012年華東電子、東方威思頓、鑫聯通信3家企業營業收入過億元，杰瑞網絡、持久鐘表、東方玉麟、威爾數據、惠通網絡等5家企業收入過千萬元。
交通物流業發展逐步突破。現有企業50家，增加值年均增長11.1%。東方海洋、萬隆華宇、潤弘、御海國際、順豐等物流骨干企業發展較快，年營業收入在5億元以上。
旅游會展業發展基礎不斷夯實。漁人碼頭、黃海游樂城、國際博覽中心、體育公園等旅游會展載體的逐步形成，以及錦園春、植物園、葡萄酒博覽園等大型項目的規劃建設，進一步豐富了旅游資源，集聚了發展后勁。旅游業增加值年均增長29.8%，高于服務業8.1個百分點。
商務服務業領域不斷拓展。中介服務機構達到150家，比2006年增加109家。其中，會計、稅務師事務所8家，財務咨詢、資產評估事務所8家，律師、法律服務機構8家，企業策劃、管理咨詢公司76家，廣告設計公司34家，職業中介公司16家。
按照傳統和現代、生產性和生活業標準分類看，傳統服務業年均增長23.2%，占服務業比重由73.4%提高到77.4%；現代服務業年均增長21.5%，占服務業比重由26.6%下降到22.6%。生產業年均增長20.7%，占服務業比重由36.8%下降到34.6%；生活業年均增長23%，占服務業比重由46%提高到50.3%。
2.服務業投資快速增長
投資主體地位逐步提高。2012年服務業投資200億元，年均增長32.2%，高于全區投資年均增長6.2個百分點；占全區投資比重由2006年的58.9%提高86.7%；6年累計投資950億元，占全區投資80.3%。
項目檔次不斷提升。2012年全區實施3000萬元以上服務業重點項目83個，比2006年增加45個；項目平均單體規模2.3億元，是2006年的1.6倍，6年實施項目累計280個，占全區項目總數84%。
載體功能明顯增強。持續加大服務業投資形成三類產業載體。一是商業集聚區。雨岱山、萬象城、迎春大街中段營業面積達到48.6萬，商業氛圍日益濃厚，消費拉動不斷增強。二是居住消費區。已建成世紀華府、天合城、府前花園、上海灘、四季花城等31個居民住宅區，商業網點面積達到65.8萬，形成多樣化的消費業態，大大豐富了居民物質文化生活。三是辦公樓宇。已建成創業中心、金貿中心、天合大廈、飛龍大廈、金帝科、第三國際、南山世紀大廈等16個樓宇，營業面積135.4萬，以及在建的明達科技、新天地廣場、潤華大廈等6個樓宇，對商務辦公企業集聚產生較強的吸納力，促進了生產業加快發展，現已入駐企業近700家。
3.服務業貢獻日益突出
經濟拉動力持續增強。2012年服務業增加值增長16.9%，拉動GDP增長9個百分點，經濟貢獻率由2006年的39.5%提高到63.6%。
財稅貢獻率不斷提升。2012年實現服務業稅收17.6億元，年均增長33%，其中批零、金融、商務服務、信息軟件等7個行業增幅在40%以上；服務業稅收占總稅收比重由2006年的39.9%提高到63.5%；財稅貢獻率由34.1%提高到69.6%。其中房地產、商貿、商務服務、居民服務、金融5個行業稅收占全部服務業稅收的比重達到80.9%。
吸納就業能力明顯提高。服務業從業人員由2006年的5.2萬人增加到7.3萬人，占全區從業人員51.7%；2012年城鎮新增就業1.45萬人，其中服務業新增0.9萬人，占62.1%。
二、服務業發展存在的主要問題
雖然萊山區服務業得到快速發展，取得顯著成績，但從發展和比較的角度看，還存在許多問題和不足。
1.總體水平仍然偏低
從全市比較看，服務業總量在14個縣市區中居第7位，占全市比重僅為5.3%；占GDP比重比芝罘區低18.6個百分點，比國內先進地區差距更大。
2.內部結構不夠合理
傳統產業占絕大比重，占77.4%，產業層次較低，業態領域不廣，經營手段、模式滯后，缺大集團和知名品牌。現代服務業增加值占22.6%，比芝罘區低12個百分點，發展相對緩慢，知識技術型企業數量和規模小，服務領域窄。具體講，商貿業，缺乏大型批發市場（如建材、家具、五金、化工等），特色街、專業市場培育不夠，購買力仍然呈外流格局；旅游業，資源挖掘不充分，無大的景觀和內涵（如海上旅游、農村觀光、山海湖泉開發、濱海度假等），人流聚集功能較弱；文化產業，發展水平較低，缺乏骨干企業引領帶動，與實體經濟融合度不高；公共服務業，城區服務功能還需進一步完善提高，農村服務項目、內容、領域等資源比較短缺，均等化程度需大力提高。
3.區域發展很不平衡
北部城區服務業增加值占全區服務業比重94.5%（其中，黃海23.3%、初家12.2%、濱海9.3%、開發區7.6%），年均增速22%（黃海21.5%、初家22.1%、濱海28.1%、開發區18.8%）；南部區域占比重僅為5.5%（萊山3%、解甲莊1.9%、院格莊0.6%），年均增速12.2%（萊山11.8%、解甲莊5.9%、院格莊16.2%），比北部區域低9.8個百分點。
三、推動萊山區服務業發展的建議措施
近年來，萊山區服務業發展主要靠投資打造載體拉動，商貿等消費業占主體，屬于粗放外延式發展。今后萊山區服務業的發展要根據區位、產業、環境基礎，進一步明確定位、完善政策、加強引導、整合資源，加快推動服務業轉型升級，走質量效益型的內涵式發展之路，在堅持消費性、生產性、公共業全面發展的同時，緊跟國內外服務業發展趨勢，著力發展現代服務業，將生產業作為主攻方向，推動服務業向多樣化、高端化、規模化發展。
現代服務業是依靠高新技術、現代管理方法、經營方式和組織形式形成的產業，是從企業價值鏈中分離出來，成為增值最大、最具戰略性的高級環節，附加值超過物質生產，貫穿于生產過程的上中下三個環節（上游包括可行性和市場研究、風險資本、產品設計等，中游包括質量控制、檢驗檢測、會計、人事、保險、法律等，下游包括銷售、物流、廣告、售后和金融服務等），主要靠知識、技術、信息為生產者提供服務，多以人力、知識、技術等資本投入為主，經營載體具有空間上的高度聚集性，其服務是超地域的輻射。萊山區發展現代服務業應在空間和載體、硬件和軟件上進行統籌、系統的有序推進。
1.將北部城區作為發展現代服務業的主陣地
北部城區已具備發展現代服務業較好的產業、載體基礎，并且圍繞舊村改造與產業地產深度融合，下一步要在改造提升傳統服務業的同時，著力在培育、拓展現代服務業上加大力度。
（1）在空間載體上，迎春大街中央商務區要繼續以金融、商務服務為主體，以此衍生購物、餐飲、娛樂為支持的產業集群。總部經濟基地按照既有功能定位，實行政府投資和企業主體投資相結合，政府投資，在做好基礎設施建設的同時，應首先實施“種子工程”，加快打造企業“孵化器”，吸引高端人才和成長潛力大的小微企業進駐創業，培育產業“后備軍”；企業投資，在不斷引進單體項目的同時，鼓勵有實力的企業聯合投資建設研發、信息、節能、環保等多個專業樓宇“殼體”，通過統一運作整體或部分出租、或產權分割出售方式，加快企業聚集。鳳凰工業園要以生產業為功能定位加快轉型，盡快出臺引導政策，鼓勵企業加快搬遷，探討政府整體回收或逐次回收方式，實行整體規劃和設施改造，通過典型引路，將原有企業轉型和引入新企業，促進中央商務區的產業向其延伸擴展。在形成成功運作模式的基礎上，推動萊山經濟開發區繞城高速以北區域向生產業轉移。
（2）在樓宇載體上，通過商業、房地產等綜合體開發，形成多樣化的服務設施，尤其專業樓宇建設，現已建成20多幢專業樓宇，吸引了近700家企業落戶，還有許多樓宇正在開發，樓宇經濟已取得初步成效，下一步應通過政府加大政策支持、企業讓利和規范運作，吸引更多企業入駐，擴大樓宇經濟規模效益。
（3）在產業培育上，推動條件成熟的工業企業實行主輔分離，將制造環節上端和下端的業務剝離，擴大服務范圍，提高附加值。引導市場潛力大的服務企業建立網絡化組織結構，實行業務范圍更廣的網絡化服務（如惠通網絡公司為提高服務平臺，擴大業務覆蓋范圍，在北京設立控股研發機構；華東電子在大城市設立多個辦事處）。鼓勵一些研發設計型企業，將依靠知識、技術的軟件服務，擴大到將核心技術轉化成硬件產品，拉長產業鏈。以五彩文化廣場為龍頭，結合大莊、宋家莊等舊村改造，引進高端、高質的文化產業項目，將該區域打造成輻射膠東的文化長廊。
2.將南部區域打造成全市服務業新型業態和新興產業的新高地
按照“一軸三鎮五園”的總體框架，根據現實基礎和自然稟賦，分區域有側重的發展消費性、生產性、公共業，在路網等基礎設施完善的基礎上，優先打造整體環境優勢，增強環境吸引力，做好各功能區項目概念性載體設計、引導性載體建設，以“先筑巢、后引鳳”的思路，吸引企業主體落地，有序推動各產業培育、衍生、遞延，形成相互配套、相互支撐、共同發展的格局。
（1）三個特色小鎮。結合舊村改造，將周邊村適當集中，著力整合生活要素，發展商貿餐飲、休閑娛樂等消費服務業態和文化教育、醫療保健等公共服務業態，打造全新化特色城鎮。
（2）植物園、新興產業園區域。充分發揮植物園的引導，積極引入培訓、咨詢、文化創意、技術服務等項目，與新興產業園共同聚積產業要素，形成南部區域新興產業先期隆起帶。
（3）朱雀山、圍子山區域。根據自然條件和特點，以生態開發為主攻方向，聘請高層次專家設計具有前瞻性、多功能的概念性大項目載體，展現遠景藍圖，有的放矢地對外招商，促成數家大企業聯合投資，以統一設計、統一運作、統一經營的模式共同開發，走實力聯合、規模經營的路子。朱雀山區域，依據山、水、泉和農業資源，加入花卉、鳥類、山地運動、旅游營地、農業采摘、特色酒莊及通過演繹和借來文化等元素，與葡萄酒博覽園一起打造集中連片、內涵豐富的旅游休閑圣地。圍子山區域，依托良好的生態環境，利用山勢優美、森林豐富的資源，重點打造養老、保健、山地運動、歷史文化等生態旅游度假區。
3.進一步改善發展服務業的軟環境
（1）進一步濃化全區發展現代服務業的濃厚氛圍。提高認識，更新觀念，高度重視現代服務業的創新、引領、融合、改造作用，認真學習上級發展現代服務業的規劃、政策、措施，緊密把握國內外現代服務業發展趨勢、動態、舉措，深入研究現代管理方法、經營方式、組織形式和行業標準體系，提高指導全區現代服務業發展的能力和水平。
（2）進一步強化政策支持。在實行已出臺的有關政策的基礎上，研究增加發展現代服務業新興業態的優惠政策；強化在項目開發模式創新上給予“一事一議”的政策支持，特別是對土地整理、土地出讓、政府與企業結合開發、企業強強聯合開發等方式上，借鑒先進地區成功經驗，給予具體的政策傾斜。
經營模式的轉型
外貿家紡企業如果開發國內市場，關鍵要解決好三個問題。
1.模式關。以往訂單外貿只要負責接單、生產、品質控制等問題，按期交貨就行，但做內銷將面對廣泛的銷售渠道和最終消費者，原有的運營模式無法支持內銷的營銷、管理、招商等諸多問題，需要成立相應的獨立部門去運營和管理。很多外貿家紡企業由于習慣了原有模式，對新的運營模式不適應，造成不少矛盾。實際上，做內銷也好，做外貿也罷，在瞬息萬變的市場，隨時都要調整和變化。對外貿家紡企業而言，為了獲得更持續的發展，就是要擺脫過去的路徑，過去的習慣，要敢于改變，敢于接受新挑戰，這是做好內銷市場的根本所在。
2.產品關。內銷產品往往和外貿產品有很大不同，以男裝而言，外貿版的適合身材高大的歐美人士，并不適合中國市場；再如色彩，歐美版顏色較深，與國內流行的素色、日韓風格為主有較大差異，因此必須在現有產品線的基礎上進行優化調整，或者根據市場熱點和調研的結果，開發符合國內市場需求的產品。
3.人才關。很多外貿家紡企業，有大量外貿方面人才，僅有一兩個人成立國內貿易部門，如果僅僅做國內訂單業務的話，這樣也是可以的，但如果要進行招商、廣泛分銷、終端建設、品牌管理、日常運營管理的話，一兩個人是遠遠不夠的。對外貿家紡企業而言，建立一支能征善戰的營銷隊伍，至關重要。直接找空降兵是不現實的，他們對企業缺乏必要的了解和忠誠度，盡快培養幾個有營銷意識和品牌意識的業務骨干，可以作為開發國內業務的負責人，先把基本運營構架建立起來，根據實際情況，逐步把營銷部、市場部、招商部等部門都建立起來，漸進完善。值得注意的是，營銷組織及營銷隊伍的不完善、不專業、不系統，是導致外貿公司在開發國內市場中屢屢碰壁的一個重要原因。
品牌與競爭
家紡企業不一定非走品牌之路，關鍵是根據自己的優劣勢和綜合情況，結合市場形勢，設計出屬于自己的商業贏利模式。外貿家紡企業要首先解決好上述三個基礎關后，再談品牌建設。對外貿家紡企業而言，因為長期給國外開發和生產產品，往往在品質、工藝、原料、技術、款式上具有一定優勢，結合自身的優勢，挖掘市場機會，先把基礎銷量和業務模式建立起來。其實國內還有許多有潛力的相對空白的機會可以切入，比如功能性家紡、睡眠床品系統、兒童家紡都處于初級階段，靠單品或單品類突圍還是有機會的。
進入內銷市場，將面對一些強勢內銷家紡企業，他們在綜合運營能力等方面具有優勢。建議剛剛進入國內市場的外貿家紡企業，先不要與這些企業正面發生競爭，可以在產品創新、渠道創新、細分市場、產業鏈整合、跨界營銷等方面尋求突破，形成差異化，從而擺脫競爭對手的襲擾，如亞光家紡開發出了具有特色的六款香水SPA毛巾，針對早晨提神的薄荷味，晚上安眠的薰衣草味毛巾等，結果一經問世，出現屢屢賣斷貨的現象。每個外貿家紡企業都能根據自己的優勢和資源，進行整合創新，找到突圍路徑的。
家紡企業的產品應該不能簡單地稱之為產品，它含有大量的設計成分，叫作品更為貼切。外貿家紡企業經常接觸到歐美日等發達國家最新的設計理念和訊息，綜合考慮自身的資源和設計能力，將外國流行元素和中國本土文化消費元素相結合，開發出新品，既滿足消費者普遍的崇洋心理，還能讓消費者樂于接受。在這個基礎上，建立自己的產品設計數據庫。目前家紡企業的生產模式都是設計好產品，投放到區域市場試銷，而后決定是否大規模生產。這種模式有先天不足，即便有試銷環節，但是先前的設計還有很多是滯銷品，這對研發和企業資源造成了很大損失。外貿企業，因為是白紙一張，可以先通過市場研究，將初步的作品設計理念、設計風格、設計款式、設計圖案等交給潛在消費者進行盲測評分，這樣提高了產品暢銷的命中率和成功率，提前一步做設計測試，而不是閉門造車設計出來，加工好成品去試銷，那樣風險反而高。
家紡企業選擇品牌營銷作為發展之路，就必須對品牌的定位、品牌核心價值的確立、品牌寫真、品牌架構、品牌傳播、品牌管理、品牌運營有深入了解。家紡品牌就是靠廣告轟出來的，大規模的廣告在提升家紡品牌知名度、招商作用方面很明顯，但這不是唯一的辦法。品牌，除了靠廣告傳播，更要靠終端形象、包裝設計、產品陳列、事件營銷、軟文傳播、公關活動、服務、網絡營銷、娛樂營銷等多種途徑、多角度體現出來。現在很多家紡品牌，消費者記住了代言人，卻忘記了是代言什么品牌。問題就在于品牌缺乏內涵，讓消費者聯想不到什么，更關鍵在于缺乏互動的過程，感覺不到品牌的價值、文化、傳奇，品牌在消費者頭腦中的綜合體驗。建立獨特的體驗和聯想是關鍵，如果單純依賴電視廣告，往往浪費了資金，又沒取得更好的效果，得不償失。
定價與銷售政策
外貿家紡企業如何定價和制定銷售政策很關鍵，必須結合自身的市場定位，企業的資源和背景、競爭情況，以及市場的接受程度而定。切忌通過低價競爭來獲得市場，因為這樣企業自身沒有利潤，而且吸引來的商和消費者大多數也是低層次的，這樣不利于外貿家紡企業的進一步發展。假如以開發二三線市場為主，根據情況，將產品分為形象產品、獲利產品、跑量產品，分別制定不同的價格，這樣應對市場多樣化的需求較好。當然價格中還要考慮到一定比例的市場推廣費用，管理費用，以及給商的返利等。在銷售政策方面，由于外貿家紡企業沒有經驗，往往導致在日常運營管理中，和商發生許多不必要的糾紛。必須考慮周詳，注意是否能執行。如果制定的方案，員工無法落實，還是要重新考慮，是否對不同市場、不同級別客戶進行區分對待；是否具有可持續性，不出現朝令夕改；是否考慮細節問題，如區域保護竄貨問題、裝修補貼返還時間和比例；是否考慮團隊激勵問題，新品上市，不但要對商進行激勵，對銷售業務人員也要有激勵政策，這樣才能保證新品旺銷暢銷；是否嚴謹周密，不讓業務人員和商鉆政策的空子，如退換貨比例和時間設置，稍有不慎，都會帶來大量庫存和資金占用。只有創新銷售政策，讓商感覺有價值，才能增強合作意愿。
外貿家紡企業在建立銷售網絡時，是否終端建得越多銷售越有利呢？ 答案是否定的。現在很多外貿家紡企業已經開始在做國內市場了，不同程度遇到了新品開發、招商、運營管理、品牌宣傳、終端建設、人才招募和團隊建設等問題。實際上這些問題也是很多內銷做得不錯的家紡企業經常遇到的問題，遇到問題按照重要程度依次排序，制定相應的解決辦法，先核心問題后次要問題。比如銷量遲遲沒有做起來，就要分析是產品線不符合市場需要，還是終端形象不佳、人員培訓不到位、缺少對商的業務人員的激勵、缺少差異化的推廣手段等。羅萊為了樹立品牌形象，在上海70多家終端中，80%以上是直營店，連續虧損8年，最終實現了盈利，同時上海也成為羅萊床品的第一金礦市場。作為后發企業，必須要建立自己的模式，確定自己的戰略布局和市場定位，不盲目抄襲，花最少的成本做最大的效益。
【關鍵詞】 東西方 物流思想 比較
物流管理是指為了以最低的物流成本達到用戶所滿意的服務水平，實現物流合理化，對物流活動全過程進行的計劃、組織、指揮、協調、控制和監督。現代物流是市場經濟和社會發展的必然產物，隨著內外貿易的廣泛開展，基礎設施的不斷完善以及市場競爭程度的日益激烈，企業在不同程度上從生產導向、銷售導向轉為市場導向，而物流也隨之從傳統的單獨管理進入系統統一管理的時代。社會經濟的發展對物流的需要也從最初的旨在擴大生產能力與規模變為提高系統效率、穩定市場與銷售以及增強市場競爭力。一個高效、合理、通暢的物流系統，可以達到優化社會資源配置，降低物流成本，提高物流效率和物流服務水平之目的。目前，業內還缺乏對現代物流內涵的深入理解，加之現階段國內對現代物流管理理論的研究還不盡完善，沒有形成自己獨立的物流思想體系，這就要求我們認真研究和掌握國外先進的物流管理理論及其內在含義，從而將我國現行的物流管理理論與以美國為代表的西方發達國家的物流思想體系，以及以日本為代表的東方國家的物流理論體系進行比較研究。
一、中外物流管理思想的演變
“物流”一詞最早起源于20世紀初的美國。之后，隨著營銷管理學的發展及其在經濟實踐中的應用，人們開始越來越多地將物流問題作為專題進行研究，并把它理解為物資的供應、裝卸搬運和儲存等一系列相互聯系、相互協調的各個環節的綜合體。然而，從物流的理論與實踐發展的角度來看，“二戰”期間曾被認為是現代物流形成和發展的最重要階段，當時以美國營銷學派阿奇?蕭提出的“physical distribution”物流概念和軍事后勤學派美國少校瓊西?貝克提出的“logistics”物流概念最有代表性。應該說，這兩個概念的實質內容是不同的。阿奇?蕭是從市場營銷的角度來定義物流的，“physical distribution”準確地翻譯，應該是“實體分配”，實際上就是把企業生產的產品怎樣更省錢、更及時地分送到客戶手中的活動，即我們今天所說的“物流”；而瓊西?貝克則是從軍事后勤角度定義物流的，將“logistics”譯成中文，確實是后勤的意思。“二戰”后，資本主義經濟體系快速發展，供、產、銷之間的矛盾日益突出，于是物流作為一個獨立的概念被提出，同時在工商界，許多企業開始廣泛應用美軍“二戰”期間發展起來的后勤管理的理論與方法。此后，宏觀經濟的衰退，市場蕭條，尤其是現代市場營銷觀念的形成，使企業意識到顧客服務是經營管理的核心要素。20世紀中期，由于原材料的多樣性、季節周期性的需求、庫存持有成本的上升、多項目的生產線以及在客戶需求與物流成本之間建立平衡的需要等外部環境的變化，促使美國的管理學家提出了物流管理的概念，并把物流過程視為一個整體，包括分配、計劃、運輸、倉儲、市場研究、用戶服務等的思想觀點為眾多廠商所接納，但此時人們對物流管理的認識仍局限在生產領域以外的流通及服務環節上，而對于企業內部運作產生的物流需求問題卻很少引起人們的重視。20世紀70年代至80年代，物料需求計劃（MRP）、制造資源計劃（MRPⅡ）、配送需求計劃（DRP）、配送資源計劃（DRPⅡ）和企業資源計劃（ERP）以及準時制（JIT）等先進管理方法的開發以及在物流管理領域中的應用，推動了物流顧客服務戰略和供應鏈管理理論的發展，對物流管理的認識也提高到一個戰略高度。20世紀80年代中期，世界經濟環境、產業結構和科學技術迅猛發展，物流理論和實踐開始向縱深發展，一方面，EDI和專家系統的應用提高了信息傳遞的效率和準確性，另一方面，POS系統、條形碼技術在物流上的廣泛使用，進一步保證了物流信息采集的標準化和準確性。在此背景下，單憑技術發明、改建工廠、提高勞動生產率已難以獲得更大的利潤空間。相比之下，改善物流管理、改進工藝流程則更容易獲得更大的利潤空間。因此，無論是在對物流概念的理解上，還是在現實的物流管理上都有了很大的進展和突破，并提出了“整體化物流管理”的思想，即物流管理不僅包括前述的產品流通過程和服務環節，也包括需求預測、訂貨過程、原材料采購、流通加工、信息處理等。
日本物流概念形成的歷史比美國要晚得多，但是其發展卻十分迅速，并且在其發展過程中已經形成了自己獨特的管理經驗和方法。在日本，物流概念的導入是在20世紀60年代，當時的日本政府為了提高勞動生產率，派出“流通技術考察團”在美國實地考察時初步接觸到“物流”這個概念，在詳細了解了物流這一新事物后，于1958年第一次提到Physical Distribution（PD）。由于當時的日本尚處于經濟發展的黎明期，所以物流（PD）概念馬上被產業界所普遍接受，并把它譯成“物的流通”。1973年，日本經歷了石油經濟危機，經濟陷入萎縮狀態，日本的企業重新關注物流對企業盈利的價值，謀求物流帶來的利潤空間和競爭優勢。進入上世紀80年代中期以后，由于消費者需求上的差異化日益凸顯，商品傾向于輕、薄、短、小的商品開發，多品種、小批量成為當時生產經營的主流，這使得市場需求的不透明度增加，要求制定合理的庫存的觀念越來越強烈，物流管理也相應地從集貨物流向多頻度、小批量、配送短距化方向發展，由于市場銷售競爭的不斷加劇，物流服務作為競爭的重要手段在日本得到了高度重視，并因此得到縱深化發展。
雖然物流理論和實踐在國外得到了蓬勃發展，但由于我國長期處于短缺經濟狀態，物流的戰略地位尚未顯露，物流實踐的發展相對緩慢，真正意義上的現代物流尚未形成，直到20世紀90年代中期，隨著大量跨國公司進入中國，對物流產生了需求，我國政府和企業才逐漸認識到作為“第三利潤源”的物流的價值和戰略地位，由此開展了物流理論的研究和實踐，但時至今日，我國的物流管理理論研究和實踐與發達國家相比仍存在巨大差距。
二、中西方物流概念內涵解析
1、歐美物流概念解析
美國物流管理協會1963年對物流的定義為：物流是為了計劃、執行和控制原材料、在制品及制成品從供應地到消費地的有效率的流動而進行的兩種或多種活動的集成。1985年對物流的定義改為：物流是對貨物、服務及相關信息從供應地到消費地的有效率、有效益的流動和儲存進行計劃、執行和控制，以滿足客戶需求的過程。從以上兩個定義來看，前者定義了具體的物流活動，強調物流的目的是“有效率”的流動，而后者則采取了更為靈活的表述，強調物流的目的是“滿足客戶需求”。
歐洲物流協會在1994年對物流所做的定義：物流是在一個系統內對人員或商品的運輸、安排及與此相關的支持活動的計劃、執行和控制，以達到特定的目的。歐洲物流協會的定義已成為歐洲標準委員會的物流定義，寄希望于能夠成為歐盟的物流規范。
從物流在西方國家形成發展的歷史背景、特定過程以及各種物流概念的分析來看，歐美等西方國家在20世紀90年代對物流概念的定性與定位的實質性內容基本一致，都是從工商管理學的角度進行定義和分析的，并且從宏觀的角度描述了物流的經濟技術特征，提出了物流活動的管理實質上是對可控制的社會經濟資源進行有效的計劃、組織、協調和控制，優化社會經濟資源的配置，最大限度地滿足用戶需求，即通過市場機制使得整個社會物流網絡實現系統的總成本最小，這些思想理念構成了歐美國家現代物流的供應鏈管理核心內容。
2、日本物流概念解析
日本日通綜合研究所1981年在《物流手冊》上將物流定義為：物流是物質資料從供應地向消費地的物理性移動，是創造時間性、場所性價值的經濟活動。從物流的范疇來看，包括包裝、裝卸、保管、庫存管理、流通加工、運輸、配送等諸種活動。如果不經過這些過程，物就不能移動。
在日本，最初的物流概念，并不僅僅是指市場營銷中的商品的分送和銷售，還包括從生產到消費領域的供需服務。它的核心思想是通過運輸、保管、搬運、儲存、流通加工及其伴隨信息傳輸處理等活動來滿足消費者對物流服務的需求。這些概念的內涵，雖然已經拓寬了物流（PD）理念從美國導入時的初始內涵，與美國和西方物流（logistics）的意義有所接近，但是其仍然沒有將物流活動中所涉及到的商品所有權的轉換納入物流系統的研究范疇，仍側重于強調實體的流動過程。
3、中國物流概念解析
中華人民共和國國家標準《物流術語》將物流定義為：物品從供應地向接受地的實體流動過程中，根據實際需要，將運輸、儲存、裝卸搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等功能有機結合來實現用戶要求的過程。
相對于歐美和日本的物流概念，我國的物流概念既簡練又確切，既深刻又易懂，既規范又通用。根據國家標準的物流定義，物流屬于物品實體的流動，“物流”中的“物”泛指經濟活動中各種物品，“物流”概念中的“流”泛指物品空間位置、時間位置的變動和形狀性質的變動。我國的物流概念抓住了問題的實質，具有廣泛的涵蓋性和普遍通用性，而歐美國家和日本將物流理解為分銷領域或“物的流通”都具有一定的局限性。
三、中外物流管理思想比較研究
由于東西方物流管理思想內涵的形成和發展所經歷的過程有所不同，勢必會造成在以后的發展中，東西方物流在概念和內涵上產生重大分歧。東方的物流思想突出強調的是產品或服務的物理性移動，強調政府在物流活動中的調控作用。東方的這種物流理念，是日本在從美國引入的PD概念的基礎上發展而來的，其意是指物質資料和服務在從生產場所到消費場所的流動過程中所伴隨的種種經濟活動，活動的核心和實質是“物”的流通。日本統計審計會發表的《關于改進物資流通消費統計工作的咨詢回復報告》中將日本的流通體系分為物的流通和商業活動兩大類，從而第一次確立了初始的商流與物流相分離的概念，將物的流通解釋為物資流通活動和信息活動，并指出物流的基本功能是實現物資實體在時間和空間上的轉移，而將商業活動稱之為商流，它的基本功能是完成商品在流通過程中商品所有權從賣方到買方的轉移。在以日本為代表的東方物流思想的發展中，比較有代表性的物流專著是日本菊池康也教授撰寫的《物流管理》，他將物流描述為“為了消除商品從生產者到消費者之間的場所間隔和時間間隔的物理性經濟活動”。應該說，對物流的管理理念提出更進一步解釋的是日本學者林周二在《現代物的流通》中對物流的論述。他認為“物流是克服時間和空間間隔，聯結供給主體和需求主體，包括廢棄和還原在內的一切資材的物理性移動的經濟活動。具體說有運輸、保管、包裝、搬運等物資流通活動及與之相關的信息活動”。
由于我國的物流概念是從日本引入的，所以“物流”定義的主要內容和日本的物流定義基本類似，概念中將“物理性”流動作為其核心內容，仍然強調物流是貨物或物資的物理性移動，克服了時間和空間上的阻斷，創造了時間和空間的價值，所有這些都體現和構成了東方物流發展思想體系，這些思想體系的形成源于他們所共同擁有的東方民族文化。
不難看出，中日所代表的東方物流思想理念的實質內涵是實物從供給方向需求方的物理性轉移，突出了在物流活動中的時間和空間概念，強化了物流系統的功能和效率性，如具有代表性的“第三利潤源”的觀點則是出自日本物流成本學說的權威學者西澤修。
歐美現代物流思想的核心內容，則是通過控制供應鏈的組織和管理機構，充分整合并利用各種資源，即通過對現有供應鏈中的各個環節，包括業務流程、銷售計劃等進行優化整合，從而在構筑綜合性物流體制的基礎上，采用系統的方法去管理整個供應鏈，這種管理模式與傳統的物流管理模式相比更加合理和高效，因為它實現了企業內部物流的一體化，把分散的物流各項功能整合起來，并把它當作一個系統進行管理，防止各環節、各物流節點僅僅考慮自身的局部利益，而忽略整個物流系統的成本，以防止和減少內部利益沖突，保證整個物流系統運行的有效運作。可見，在西方的物流管理中，比較側重的是供應鏈管理，其管理的目標并不是要達到哪一個環節的成本最低，而是要通過所有功能之間的平衡，來降低企業整個物流系統的總成本，或者在較優的服務水平上使物流成本更加合理化。由于西方物流理念強調的是對整個供應鏈的組織管理，所以在組織實施中，對運輸、倉儲等基本的物流服務功能則是按照市場化運作規律來擇優選定社會資源，通過市場機制來進行資源優化和配置的，為人們提供全方位的物流服務保障。因此，西方物流管理活動體現的是現代管理學的思想內涵，是一種有效地配置和利用自然社會等各種資源的手段，它將成為企業管理經濟活動的一種優化運作模式。
東西方在物流理念內涵定位上的差異，使得中外物流實踐活動的側重點有所不同。以日本為代表的東方物流，其著眼點是企業，注重物流成本的測算和企業利益的得失，比較強調物流是“第三利潤源”。而以美國為代表的西方物流，其著眼點是消費者，物流的一切活動，都是建立在滿足消費者而不是滿足企業自己的基礎上，所以歐美物流不談“第三利潤源”而特別強調物流的后勤保障服務，這使得歐美的物流管理思想更加具有戰略性。因此，我們有必要深入細致地了解東西方發達國家物流產生的背景以及在物流理念定位上的差異，以便更加準確地把握現代物流管理理論的真正內涵，借鑒發達國家在物流管理實踐方面的成功經驗，推動我國物流產業更好更快地發展，以提高物流服務水平和國際競爭力。
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關鍵詞：網絡營銷 旅游業 應用
中圖分類號：F592.3 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）01-195-02
隨著社會的進步，經濟的快速發展，電腦已經普及到千家萬戶，互聯網的使用已經滲透到每個人的生活，成為人們生活中必不可少的一部分。因而各種電子商務網站也就應運而生并初具規模，隨之而生的是一種建立在網絡基礎上的全新營銷模式――網絡營銷，也在俏然走入我們的生活。可能大多數人對網絡營銷這個概念還很模糊，但網絡營銷在網絡上已是無處不在，并且日漸成為人們的新寵。21世紀的今天，網絡營銷在以不同的形式飛速發展著，網絡營銷已被廣泛地應用在不同的領域和行業，就連旅游業這種無形經濟產品也加入了網絡營銷的大軍。網絡營銷影響并改變著我們的生活，同時也在影響和改變著我國經濟的發展。
一、網絡營銷
1.網絡營銷的內涵與特點。網絡營銷是企業整體戰略的一個組成部分，是為實現企業整體經營目標所進行的；是企業借助于互聯網，通過各種聯機網絡、電腦通信和數字交互式媒體技術來從事市場研究、廣告宣傳銷售及顧客服務等等，以營造網上經營環境和實現營銷目標的一種新的營銷活動①。
網絡營銷與傳統營銷的本質相同，都是以現代營銷理論為基礎，都是以達成銷售為目地的營銷。兩者的區別在于兩者的實現平臺與媒介不同,網絡營銷是通過Internet營銷替代了傳統的報刊、郵件、電話、電視等中介媒體，利用Internet對產品的售前、售中、售后各環節進行跟蹤服務，自始至終貫穿在企業經營全過程，尋找新客戶、服務老客戶，最大限度地滿足客戶需求，以達到開拓市場、增加盈利為目標的經營過程。由于它的操作平臺媒介是利用Internet來實現信息傳遞，因而網絡營銷就具備了相對成本低廉、不受空間時間限制、極強的實時雙向互動性、提供個、滿足個性需求、高效性、科技性等特點②。
2.網絡營銷的常用工具和方法。網絡營銷是經營上的創新，網絡營銷已成為現代營銷的主要方式。在現階段的網絡營銷活動中，我們最常見的是依托于企業電子商務網站、搜索引擎、電子郵件、網絡實名/通用網址、即時信息、瀏覽工具條等客戶端專用軟件、電子書、博客等。通過這些平臺和手段為實現營銷信息的、傳遞、與用戶之間的交互，以及為實現銷售營造了有利的環境③。
近年來隨著互聯網技術的進步，適用于網路營銷的工具也在不斷地更新，有些已經失去了可操作性。現今使用最多的可操作的網絡營銷方法有：網絡廣告營銷、搜索引擎營銷、許可E-mail營銷、互換鏈接營銷、博客營銷、線下營銷等。這些方法通常實用性強，操作簡便具有較強的實踐性。
二、旅游產品的網絡營銷現狀分析
1.旅游產品常用的網絡營銷工具和方法。在電子商務飛速發展的今天，網購已經成了當下的時尚，淘寶、拍拍、阿里巴巴等各類電子商務平臺已完整地走入并占據著我們的生活，電子商務、網絡營銷這些代名詞我們已不再陌生。在電子商務這種新興商業模式受到廣大人群追捧的時候，網絡營銷的形式在不斷地更新擴展變得越來越多樣化，催生出了許多大型專業的購物網站、團購網站等新型網絡營銷平臺為營銷工具；同時，網絡營銷的產品也在發生著質變。現在的網絡營銷產品已不再僅僅局限于如食品、百貨、生活用品等有型網絡產品，像旅游這種無形的經濟產品也逐漸加入了網絡營銷的大軍之中。近年來關于旅游產品的網站與日俱增，網絡廣告比比皆是，就連團購網站也時常有旅游產品亮相，旅游產品已開始向網絡新時代邁進。
2.旅游產品網絡營銷的優勢。在網絡營銷盛行之際,旅游產品從傳統市場擴展至網絡市場，無疑是明智之舉。由于科技的進步，信息技術的發展，人類社會逐步進入信息化的歷程，信息化將對企業、經濟、社會產生重大而深遠的影響，旅游產品進入網絡市場將給旅游經濟帶來不可估量的效益。與傳統的旅游產品營銷方式相比，旅游產品網絡營銷的優勢在于：
（1）不受限制多樣化的高速信息傳播。網絡之所以具備很強的實用性就是它突破了時間和空間的限制，用戶隨時隨地都可享受全球信息服務。網絡營銷的信息源一般表現為文字、圖片、多媒體信息等，由于這些信息本身已經數字化，可以通過各種特有方式直接作為信號來傳輸，不再需要編譯和譯碼的過程，減少了信息傳遞的中間環節。信息發送者和信息接收者也可做直接的交流，傳遞效率就更快更便捷。網絡技術的快速更新和提高促使了網絡營銷信息傳遞方式和傳遞渠道的多樣化。
（2）成本低廉。一方面是體現在賣方，互聯網環境下是網絡營銷主要依靠信息的傳遞，很多企業只需要建立一個網站或租借一個專業信息的網站平臺便可實現網絡營銷，賣方需要支付的除了少量的網站設計費或租賃費以及少量的人工成本外，幾乎不用其他的投入。另外，借助于網絡的特性，網絡營銷不受時間空間的限制同時不需要大量的商品庫存，從而大幅度地降低了銷售成本增加了銷售機會成本。另一方面是體現在買方，賣方的銷售成本下降直接導致了產品的價格差異，買方無需舟車勞頓，忍受嘈雜擁擠；足不出戶便可以低廉的價格買到心儀的產品④。
（3）方便實用。現在旅游業的網絡營銷基本都是依托網站實施，例如專業的旅游網，人們熟悉的團購網等。這些網站設計大都精湛及人性化，用戶使用起來方便簡捷。這些網站還擁有強大完善的后臺服務功能，可以及時地收集和海量的信息供用戶自主選擇，也可實時、直接地與用戶實現雙向交流和咨詢服務，很大程度上凸顯了網絡營銷的實用性。
（4）前景可觀。在信息技術的時代，網絡技術的應用改變了信息的分配和接收方式，改變了人們的生活、工作、學習、合作和交流的環境。各種企業也正在利用網絡新技術的快速便車，促進企業飛速的發展。隨著市場競爭的日益激烈，各企業都在想辦法努力做到出奇制勝，贏得消費者青睞。在互聯網技術日趨成熟的今天，網絡營銷的誕生無疑為這些企業帶來了新的轉機。網絡營銷的種種優勢為企業開辟了廣闊的前景創造了無限的生機。網絡營銷這種新的模式正逐漸地被人熟知和接受，在Internet能在極短的時間里把業務發展到巨大的規模，這在傳統的經營理念下是不可能實現的，網絡對企業的生存和發展有著至關重要的影響力。隨著Internet的發展，大量的商業機會將迅速涌現，網上經營的前景不可限量，網絡也必將成為企業生存和發展的主要陣地。旅游產品向網絡營銷的適時邁進，將給旅游業注入不可估量的生機和活力，迎合了當代中國經濟發展的趨勢。旅游產品向網絡營銷的邁進，是機遇，也是挑戰。
3.旅游產品網絡營銷現存的缺陷。
（1）網絡營銷工具存在局限性。經過實際操作、調查研究，旅游產品的網絡營銷常用的工具是網站，很少看到有用搜索引擎、電子郵件、即時信息、瀏覽器工具條等其他網絡營銷工具的。
（2）網絡營銷方法單一。旅游網站大多都是很獨立的，需要專門去搜索，很少是通過互換鏈接讓用戶接觸到的。在打開各類旅游網后，最醒目的都是跳躍在眼前的由文字和圖片組成的網絡廣告，幾乎沒見過E-mail營銷、博客營銷等其它的網絡營銷方法。
（3）可信度差，還沒有良好的網絡品牌。現有的網絡營銷的旅游產品絕大多數是依托電子商務網站進行,雖然這些網站功能設計都比較齊全，卻也不可避免電子商務一直存在的安全問題和誠信問題。而旅游網站現在種類繁多，業務廣雜，至今也沒有一個很有可信度和影響力的品牌來主導網絡營銷的市場，因而制約了旅游產品網絡營銷的快速發展。
三、解決對策
1.加強旅游產品網站推廣。網站推廣是網絡營銷最基本的職能，也是網絡營銷最基本的工作。我們已經步入了信息時代，網絡信息是多元化的，內容也是多樣化的，互聯網的表現形式也是各種各樣，這些網絡元素體現在各個方面。對于傳統市場上投放廣告、大規模促銷、新聞等宣傳手段費用昂貴的問題，在互聯網上就可以利用許多的免費資源去解決旅游網站的網站推廣問題。目前，旅游網站的推廣相對來說還是比較傳統和滯后的，我們需要合理有效地利用好互聯網上的免費資源（像E-mail、博客等），廣泛信息讓更多的互聯網用戶得到宣傳信息，擴寬網站宣傳途徑，增加對網站關注的受眾群，從而加強旅游產品網站的網絡推廣。只有提高互聯網用戶對旅游網站和旅游產品網絡營銷的認知度，旅游產品網絡營銷的成效才能有效提高。
2.完善旅游產品網絡營銷的方法和策略。旅游產品網絡營銷方法基本采用的都是網絡廣告的形式，這些網絡廣告也只能在專門的旅游網站上才能看得到，很少在一些綜合類電子商務網站看到此類廣告。目前旅游產品網絡營銷方法有很大的局限性，網絡營銷的方法有很多，諸如搜索引擎營銷、互換鏈接營銷SNS營銷等一些行之有效的方法都并沒有用上。我們要打破這種狀況，用更多更好的網絡營銷方法來加強旅游產品在互聯網上的影響力。企業可以通網絡的優勢，根據旅游產品的情況開展不同的銷售策略（如：價格策略、分銷策略、促銷策略等），從不同角度出發，有針對性地去營銷，力爭最大程度地滿足顧客的需求。
3.旅游產品網絡營銷誠信度和安全性建設。在網絡環境下消費者的購買行為既受個人因素和社會氛圍的影響，還受網絡產品特征與價格、網絡購物的便捷性與安全性的影響。網絡上進行交易的安全和可靠性，是影響消費者購買行為的重要因素之一。由于互聯網是一個開放的系統，關于電子商務的法律法規還不健全，網絡營銷的環境還不規范，影響網絡營銷安全的因素表現在多方面，最基本的有兩方面：一方面從技術層面講，互聯網技術在不斷地更新，一些應用程序很容易出現漏洞，技術更新跟不上網絡發展就會造成泄露消費者隱私、使消費者財產受損等問題，嚴重影響到消費者交易的安全性。另一方面從商家誠信度講，在不規范的網絡環境下，網絡營銷的旅游產品種類眾多，參差不齊，部分產品可能存在夸大宣傳和虛假讓利等情況，導致宣傳承諾和實際服務不一致，讓消費者從內心產生上當受騙的感覺，給消費者造成嚴重的心理不安全問題。想要做好旅游產品網絡營銷的網絡營銷，最核心最關鍵的問題就是要時刻抓緊旅游產品網絡營銷的安全性建設，增強網絡營銷的可信度。
4.把旅游產品的網絡營銷和傳統營銷相結合。旅游業的營銷離不開實際的服務工作，旅游業這種無形經濟產品的好壞取決于現實服務質量的好壞。把旅游產品做網絡營銷只是營銷上的一種手段而已，對于能否從中獲利，促進旅游經濟增長，這種消費方式并不是主要的決定因素。即使網絡營銷的效果再好，所能增加的也只是銷售機會，想要做到長期持續的發展提高，更重要的還是要做好旅游產品的實際質量和提高旅游產業的服務水平。只有做到線上營銷和線下營銷完全一致，網絡營銷與傳統營銷相結合，才能真正地永葆旅游經濟的春天。
5.提高網絡營銷專業服務水平，培養專業人才。網絡營銷專業服務水平對企業網絡營銷的整體應用水平的發揮起著至關重要的作用，因此，企業網絡營銷水平的提高，有賴于網絡營銷服務商專業水平的提升。2002年之后中國的網絡營銷進入了一個持續快速發展的時期，2004―2006年中國企業網絡營銷的專業水平有了很大的提高。隨著網絡營銷市場規模的擴大，網絡信息技術的進步，消費者需求的提升，現有的服務水平和技術是跟不上發展的。我們需要不斷地儲備和培養大量的專業人才來推動和引領網絡營銷的發展，繁榮網絡營銷的經濟時代。旅游產品的網絡營銷同樣也需要大量的專業人才，只有網絡營銷專業服務水平不斷地提高，網絡營銷市場才有能力迎接更多的新的挑戰。
6.加強網絡品牌的建設。想在網絡營銷市場上占有一席之地離不開顧客的支持，企業的品牌必須深入人心，才能創立網上成功的品牌。品牌知名度和美譽度是企業產品質量、服務質量和信用的綜合體現。想要建設好網絡品牌就要能為顧客提供真正需要的、方便的、優質的服務，同時要了解消費者對產品特性、質量的意見，隨時關注消費者態度和建議，及時做好營銷調整。在做好營銷的同時還要注重新產品的開發和服務能力的開發、改進，努力從各方面維護好顧客對企業品牌的忠誠度，使企業品牌深入人心。
[基金項目：本文系河南省社科聯、河南省經團聯2011年度調研課題《網絡營銷在河南旅游業中的應用與研究》的研究成果。（項目編號：SKL-2011-2935）]
注釋:
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③馮英健著.網絡營銷基礎與實踐(第3版)[M].北京：清華大學出版社，2007
④秦暢.淺談現代網絡營銷中的信息有效利用［J］.計算機光盤軟件與應用，2011(3)
隨著“小米”躥紅以及小米以社區粉絲為基礎的營銷模式被廣為傳播，“在線社區”營銷又重新活躍起來。當然，它不再僅僅是若干年前在社區論壇里發活動預告貼、植入廣告，而是更多的希望與用戶與粉絲進行互動，進行有效的營銷信息傳達，甚至實現銷售的轉化。于是，越來越多的企業希望建立一個屬于自己的在線社區或者其他形式的論壇，吸引自身的目標用戶在社區上活躍。
誠然，“邏輯思維”等越來越多的案例證明，在任何一個網絡平臺上，有“人”就有一切，就可以衍生出各式各樣的商業機會，以至于有的企業急不可耐：我們想讓用戶試用我們的產品，想讓用戶給我們提服務的意見，想知道用戶平時都是怎樣進行購買決策，想刺激用戶幫助我們做口碑的傳播……企業希望從用戶那里獲取的太多，以至于不曾去考慮，社區平臺上的每個真實存在的“人”，為什么需要幫助與他/她生活相關甚微的你我。每一個社區上的人，并不是為幫助我們而存在，而是這個社區真正能夠帶給他/她以利益、價值，無論物質上還是精神上，無論解決實際問題還是在線網絡交友――他/她們之所以來這里，是因為這里滿足了他/她們的需求，無論是自我表達、歸屬感、榮譽感等心理層面的訴求，也包括獲得幫助、物質回報、信息獲取等實質方面的利益。一句話，以人為本，才是社區營銷模式最根本的出發點。
因此，建設一個目標用戶群的在線社區，首先從觀念上就需要“去我”――不要考慮我們需要用戶提供什么，而是考慮我們為用戶帶來了哪些。如果是自身企業品牌的實際用戶社區（或者稱之為客戶關系管理社區），那么就需要為用戶提供新品信息、促銷優惠、在線購買、售后服務、投訴反饋、產品升級等產品全流程的服務，要將所有用戶與企業的觸點都盡可能借助平臺來體現以發揮平臺鏈接用戶與企業的最大價值，同時平臺也需要能夠對用戶的反饋給予最迅速的回應。傳統的企業往往對這樣的用戶溝通模式顯得非常不適應，因為這就需要企業內部打破原有的部門界限，不再區分品牌部、市場部、客服部、企劃部，而是統一面對用戶的“企業人“;面對用戶的需求，不同部門需要及時的溝通、密切的協作，給予最快的回應。
同時，有些企業的“心”更大些”――將社區所聚攏的用戶資源開放給更多的企業。當然，企業的目的在于基于用戶的需求、圍繞著自身所在的產業鏈，吸納更多的企業從而為用戶提供更多、更全面的服務。但在客觀上，企業的這種客戶資源的共享為更多的企業提供了客戶資源和市場機會，而社區的“特定品牌”標簽也因此會弱化，更容易增加對潛在客戶群的吸引能力。更為重要的是，“企業的無私奉獻”所帶來的不僅僅是因更多的產品與服務而形成的用戶粘性、社區吸引力的增強，甚至帶來自身盈利模式的顛覆。企業不僅僅再依靠針對用戶的產品銷售與服務獲得收入，而是可以收取其他入駐平臺企業的廣告費、入駐租金，更進一步，企業可以利用社區中沉淀的用戶數據，為其他企業提供更為深度的數據服務。
“微”運營，精細化是關鍵
近兩年的營銷界，微博、微信是企業都希望占領的社會化媒體平臺。幾乎每家企業無論大小，都希望借助這樣相對低成本的工具，與消費者進行近距離的溝通，將一些營銷信息精準傳遞給消費者，或為消費者提供更為便捷的服務。也正因為此，不少企業都希望能夠最大化微博或微信的價值;而習慣了傳統營銷推廣的他們往往最關注的是粉絲數量。畢竟這是在現有標準平臺界面上，最直觀、也是最能與傳統營銷推廣形式對接的指標，于是在前兩年“追求微博有多少粉絲”的浮躁，一部分也平移到了微信公共賬號的運營來--追求粉絲量的增長成為幾乎唯一的目標。
微博也好，微信也罷，之所以成為企業品牌宣傳與營銷的重要戰場，更多的是它們的存在拉近了粉絲與企業的距離，因此即便微信頻頻對營銷界搖頭，哪怕企業目前尚沒有足夠的能力為粉絲提供完善的服務，至少能在粉絲中“混個臉熟”也是好的。在企業“精細化管理”大行其道的目前，在社會化媒體的粉絲管理上，也需要注入“精細化”管理的思維。
精細化管理，首先強調的是運營過程管理，在過程中通過積累各類數據，指導微博與微信的運營。最重要的莫過于粉絲的管理。無論表揚也好，批評也罷，粉絲通過微博或微信與企業發生互動，本身代表了對企業品牌的粘性，都是值得關注的。通過運營一段時間積累，至少企業可以獲得愿意與企業互動的粉絲，這些是未來品牌傳播、O2O活動組織當中可以充分利用的用戶力量。
但粉絲的興奮點彼此之間都是有差異的，有的可能單純對各類優惠活動有興趣，有的則可能關注產品或者行業的信息，只有在運用中不斷記錄每個互動粉絲的偏好（也就是對每個互動粉絲進行標簽標記），才能“投其所好”，通過粉絲的傳播實現營銷效果最大化。
精細化管理，同時還需要注重運營數據的積累與分析。在微博與微信的運用中，不僅需要對粉絲進行標簽化，同時也需要記錄下粉絲與官微（微博或微信）所有互動的行為，不僅需要知道是誰與我們互動，還需要知道他在什么時候與我們互動、互動了哪些內容。例如微博，如果對企業的每條微博進行多維度標簽定義（比如活動類、新聞類、行業信息類、科技動態類等），又能沉淀下每條微博的互動粉絲id，那么就可以初步分析不同背景的粉絲的互動偏好。也許會發現，某一地域的用戶對活動類信息尤為敏感，或者高知女性粉絲對藝術圖片的互動興趣更高，那么這些發現對指導未來的運營都是有價值的，并且隨著數據不斷積累，類似的發現也會越來越精準。
因而，精細化管理就是不斷迭代的過程。為了得到更精準的結論，階段性運營數據獲取的新發現，在后續的運營中需要不斷測試。比如在后續一個監測階段的微博運營中，如果仍會發現有高知女性粉絲對藝術圖片的互動興趣更高的特點，那么這樣的結論可能更接近于事實，未來的一段時間就可以嘗試主動@一些高知女性，以擴大單條微博的影響。
“得用戶者得天下”在商界是一條真理，這也是CRM（客戶關系管理）能夠為越來越多企業所接受的緣由。同樣，在社會化媒體的運營管理中，也需要貫徹CRM的精細化管理思維，不僅獲得粉絲關注量的突破，而且能夠深度地把握他們，才能真正拉近企業與粉絲之間的距離。
大數據背景下，
基于網絡社區的CRM管理
提起CRM管理，企業往往會聯想到收集用戶的各類信息、根據客戶的各類信息對用戶進行分類，并基于這些分類信息為客戶提供更為精細的產品與服務，以及通過各類營銷活動，提高客戶的滿意度與忠誠度。這沒有錯，而且在傳統行業中得以不斷應用也日臻成熟。但這些數據是靜態的，而且是“被動的”。一旦企業與用戶之間不再有銷售與服務觸點（比如用戶不再持續購買、或購買后沒有要求進一步的售后服務），數據庫中的用戶就變成一個個沉靜的id，數據也因缺乏時效性而迅速貶值。
當然，有些企業想到CRM社區。的確，二十一世紀初網絡2.0時代的到來，一些行業企業開始通過社區論壇來維系客戶，最為典型的是房地產和汽車行業。小區的業主論壇、品牌車友俱樂部，無論是企業有意為之還是無心插柳，這些論壇成為企業的又一客戶關系維護的重地。退十年來看，這些論壇依然走在CRM管理與品牌營銷的前沿，但在大數據背景下，這些CRM社區目前的運轉模式，就夠了嗎？
大數據時代的數據之所以能夠發揮價值，其關鍵在于片段數據的打通。不同數據源之間根據唯一的編碼能夠關聯成數據組從而進行更多的數據挖掘分析。而對于CRM社區來說，最重要的是擁有了真實的、最具有時效性的用戶數據，是否可以借此做的更多呢？畢竟大數據時代下，誰掌握數據的制高點，誰將握有致勝的優先權。即便在企業內部，誰掌握CRM社區的數據，誰就具有優先的內部數據整合權。
數據如果不能加以應用，就沒有任何的價值。但當一個CRM社區的平臺同時具備多源數據打通的能力與數據更新、數據補足的能力，那剩下的工作交給數據分析與挖掘團隊就夠了。比如，通過客戶數據管理給不同家庭結構的用戶貼上標簽，就可以根據用戶不同的生命周期階段進行精準營銷;通過了解業主的居住抱怨可以改善物業服務降低投訴率;通過業主的消費行為習慣跟蹤，可以對社區內商業與社區周邊商業綜合體進行規劃……可以看到，基于CRM社區，我們不僅僅是完成了客戶關系的維護，同時也基于客戶產生的數據，支持了各個業務單元的實際的工作。同時，之前的客戶關系部是一個十足的“花錢”的成本中心，現在居然占據了數據制高點，可以為企業的各個業務部門提供更加有效的支持，帶來持續的利潤。
新時代的CRM管理，首先打破了固有的維護客戶關系或基于被動數據進行客戶管理的模式，而是以數據整合的視角，通過不斷互動產生的用戶信息豐富自身的數據資源，進而整合其他信息源的數據形成強大的數據庫以支持各個業務部門的發展。那么，掌握足夠客戶資源的該社區，可以進一步開拓其他品牌的營銷資源，聯手開展更多的營銷活動以黏住社區客戶，從而具有強烈的跨邊效應（參與營銷的品牌越多，社區用戶越容易增長;社區用戶越增長，社區的營銷價值越大，有意愿參與營銷的品牌也就越多）的新型CRM管理與品牌營銷的平臺。
主動強關系的構建與管理――
服裝企業CRM的新模式
2014年，越來越多的中檔服裝品牌開始關注CRM（客戶關系管理），這一方面來自于服裝業整體不夠景氣，也來自于網絡3.0時代所帶來的各種技術便利。在這種“想送些產品給忠誠的老顧客也不知道該送誰”的尷尬境地下，服裝品牌商希望能夠打破傳統的“生產-代銷”所造成的“遠離消費者”的弊病，更好的維護老客戶，以度過難關。
傳統的CRM模式并不完全適用于目前的服裝行業，原因有二：一是傳統服裝行業的銷售模式多為委托模式一一每年的訂貨會商大批量訂貨，服裝品牌商根據訂貨情況安排生產;之后商再將服裝產品進一步分銷到次級商或是各個銷售終端。這種模式下，服裝品牌商與銷售終端接觸少，而且對小而多的銷售終端缺乏足夠的管控能力，即便終端有自己的客戶信息，但店面分散、管理方式不一、數字化程度差異大，也給服裝品牌商的客戶信息整合與統計帶來困難。另一方面，服裝行業競爭激烈，給消費者越來越多的選擇空間，產品無限豐富、網購便利、促銷多樣，消費者的決策行為越來越復雜、決策鏈條越來越短，讓本身消費忠誠度不高的服裝行業越來越難以琢磨透消費者的心思，在這樣的背景下，傳統的CRM最為核心的功能之一“預測消費者消費行為”往往缺乏足夠效力，企業花大力氣構建的CRM系統難以真正帶動消費者持續消費。
這或許對剛剛觀念轉變的品牌商大為沮喪，那么是不是服裝品牌商在客戶關系管理方面就無從發力？近期有文章曬了歐萊雅的一份成績單：“歐萊雅美麗殿堂”微信服務號用了2周時間，會員數量從幾百個會員種子增長到31萬，實現2200萬元的銷售業績，這是傳統CRM效益的數十倍。或許，這啟示企業應該換個思路看待客戶關系管理。在社會化媒體稱為時代寵兒的今天，服裝行業的客戶關系管理需要考慮在理念層面有兩大方面轉變。
一、從“銷售關系”到“全面的強關系”。以往的CRM核心數據在于各種銷售行為數據，并基于銷售行為指導自動營銷系統;在數字化時代下，這種維系客戶的方式顯得過于單薄，顧客被動接收的各種推送信息往往會被忽略，手機來電顯示也會讓顧客自動掛斷呼叫中心的來電;而新媒體方式顯然是當今最具時代性的客戶溝通的渠道，“粉絲關系”本身就代表了對企業品牌的關注，企業通過新媒體的各類廣宣信息顯然更具有精準性。在這種強關系維護模式下，新媒體渠道并不單單是傳統CRM中的一種信息推送渠道，而是與傳統CRM并重的關系構建渠道，這意味著要通過完整的內容規劃、活動策劃、線上線下渠道整合，強化構建與粉絲的強關系。在這樣的理念下，是否購買過企業的產品并不是決定我是否愿意、是否能夠進行維護的標準，大量對品牌感興趣的潛在消費者也納入到了關系構建體系中，無形中提升了“潛在消費者“到”消費者“轉化效率。當然，因渠道管理難度所帶來的”終端客戶數據不完整“，也不會因此而大打折扣。
二、從被動的數據到主動的數據。傳統CRM的客戶關系維護基于的數據核心是消費行為和對企業各類推送信息的反饋，而在“全面關系”下，數據不僅僅再僅僅是消費記錄和點擊“反饋”，還包括了粉絲利用新媒體平臺的與品牌的互動、在品牌提供的平臺上的各種討論，這些碎片化言語透露出粉絲的款式喜好、對色彩的評價，甚至他們各種和生活消費相關的理念、習慣，這些粉絲“主動發聲”的信息可以幫助品牌商更好地理解每一名實際和潛在的消費者，甚至通過活動策劃可以知道每個粉絲的身材數據，可以指導品牌商對粉絲進行更好的溝通和產品推薦。當然，服裝品牌商需要做的基礎工作是將傳統CRM的數據與新媒體關系構建的數據打通――企業首先需要知道CRM系統里的某個id是微信上的誰。
在這種新型主動強關系構建的體系下，服裝品牌商不必太過擔心終端客戶信息不完整所帶來的數據不足的客戶管理的缺陷――新媒體渠道可以產生更為大量的粉絲主動及被動的數據，更重要的是，啟動顧客的再次消費不再是CRM的核心目標，在新的模式下，粉絲關系才是更強的資源與資本――從品牌口碑的傳播到新顧客的轉化，以及顧客重復購買的刺激，粉絲強關系顯然會給品牌商帶來更新的價值。
如何通過強關系的構建，更好地提升產品銷售？
由上述可知，服裝企業（可以推及到所有企業）的CRM需要突破“基于銷售關系建立客戶關系管理”的思想，而更加關注社會化媒體所帶來的“強關系”的構建。將社會化媒體與傳統的CRM體系打通，無疑為企業銷售帶來更多的興奮點。
誠然，企業可以通過社會化媒體的運營，在塑造品牌的同時借助粉絲傳播獲得更多的社會影響力，這于企業而言，是一個更為近距離與受眾接觸的品牌公關渠道;當然企業也可以借助這個渠道新產品，甚至推送優惠促銷信息，更好地發揮社會化媒體信息媒介的作用。但在CRM體系中，這些是不夠的，那么如何在新的CRM體系中讓社會化媒體發揮更大的作用？
眾所周知，CRM的核心價值就是基于用戶的各類消費數據，以預測用戶的下次消費，并通過對用戶的反饋數據分析，找到恰當刺激用戶消費的營銷方式。而在“大數據”概念熱到幾乎爆表的背景下，社會化媒體最大的價值就是豐富的、用戶自產生的數據。顯然，這些數據對CRM體系是更有價值的補充。
但“大數據”熱而很多企業“無從下嘴”，如何在粉絲紛雜的社會化媒體數據中找到“金礦”？核心在于CRM的數據庫結構架構，需要圍繞影響產品購買要素（或者營銷方式偏好）構建整個數據庫信息，形成完整的用戶標簽體系。
