時(shí)間：2023-01-07 03:50:35
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理服務(wù)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;競(jìng)爭(zhēng);服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);以人為本;服務(wù)創(chuàng)新
中圖分類(lèi)號(hào):F293
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1009-2374(2009)18-0073-02
一、物業(yè)管理的方法
(一)設(shè)立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),巧妙解決各種矛盾
首先,物業(yè)管理是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作,再加上從業(yè)人員流動(dòng)性較大,為保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,對(duì)物業(yè)管理的每個(gè)過(guò)程和每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格要求所有物業(yè)管理人員必須按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。要求物業(yè)管理人員在接到服務(wù)要求,按照規(guī)定的程序詢(xún)問(wèn),同時(shí)還要準(zhǔn)備幾套處理日常事故的應(yīng)急方案。這樣,可以快速指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自修以降低損失和危險(xiǎn),快速滿(mǎn)足業(yè)主的要求,避免維修人員不足時(shí),造成供需矛盾,也可減少不必要的人力浪費(fèi)。其次,服務(wù)態(tài)度特別重要,一定要注重上門(mén)服務(wù)的培訓(xùn)和服務(wù)程序的規(guī)范。
(二)樹(shù)立“以人為本”的概念,突出服務(wù)意識(shí)
在物業(yè)管理的過(guò)程中,要想做到讓服務(wù)對(duì)象滿(mǎn)意放心,必須要真心投入,要做到細(xì)致入微,真正把污物對(duì)象當(dāng)成自家人、當(dāng)作“上帝”。
(三)多種方法主動(dòng)引導(dǎo),巧妙解決問(wèn)題,學(xué)會(huì)換位思考
物業(yè)管理中最突出的矛盾來(lái)源于建筑實(shí)體自身的質(zhì)量和人員服務(wù)的質(zhì)量,除去物業(yè)公司難以解決的建筑實(shí)體本身的質(zhì)量問(wèn)題外,管理中的一些小事,往往是造成或激化管理公司和業(yè)主雙方矛盾的主要原因。因此,在物業(yè)管理過(guò)程中,強(qiáng)調(diào)持續(xù)、全方位、多途徑地引導(dǎo)業(yè)主:一是按照法律法規(guī)和業(yè)主公約引導(dǎo)業(yè)主行為;二是按照物業(yè)管理合同,明確合作雙方的責(zé)任和義務(wù)。遇到問(wèn)題時(shí),工作人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行講解,有理有據(jù)的解決問(wèn)題,引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守法制法規(guī),進(jìn)行自律。
在為了業(yè)主安全,組織急救演練服務(wù)中,應(yīng)采取接近實(shí)際的演練方法,積極動(dòng)員業(yè)主參與。通過(guò)演習(xí),讓業(yè)主對(duì)高層住宅和電梯井的煙囪效應(yīng)、疏散標(biāo)識(shí)、防火隔離設(shè)施、消防通道、自助求生知識(shí)和疏散方法等有全面地認(rèn)識(shí)。以此,讓業(yè)主更加自覺(jué)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施和消防設(shè)備,保證消防通道的暢通。讓業(yè)主學(xué)會(huì)換位思考,讓業(yè)主知道這才是化干戈為玉帛、妥善解決問(wèn)題的方法。
二、物業(yè)管理發(fā)展途徑:服務(wù)創(chuàng)新
物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性很強(qiáng)的行業(yè),它通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足人們的需要,利用讓業(yè)主滿(mǎn)意的服務(wù)樹(shù)立企業(yè)形象,建立品牌,健全制度和完善服務(wù),通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)延伸房地產(chǎn)的誠(chéng)信和品牌,實(shí)現(xiàn)公司的綜合利益。而如何提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理發(fā)展的課題,這就要求我們通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)解決問(wèn)題。社會(huì)的發(fā)展,科技的進(jìn)步,都依賴(lài)于人們的不斷創(chuàng)新活動(dòng)。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè),在激烈競(jìng)爭(zhēng)中那些成功者一定是最先接受新的、好的理念并付諸實(shí)踐的人,物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日就必須不斷創(chuàng)新。
所謂創(chuàng)新,具體來(lái)說(shuō)是指人們?cè)趦?yōu)化自身素質(zhì)和周?chē)h(huán)境的基礎(chǔ)上,憑借多樣化的創(chuàng)新思想活動(dòng),對(duì)從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過(guò)程。
今天,作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理,對(duì)提高物業(yè)本身的價(jià)值、改善人們的工作生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量、促進(jìn)城市管理,起著舉足輕重的作用。而物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,必須依靠有創(chuàng)新意識(shí)的同志們。
服務(wù)創(chuàng)新的東西必須是一個(gè)新產(chǎn)生的事物,要把它引入社會(huì)生活中并付諸實(shí)踐,才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)較大影響和變革,若不能成功,就不能稱(chēng)為創(chuàng)新。物業(yè)管理產(chǎn)生的最初原因只是為了解決商品房管理中遇到的情況、問(wèn)題。隨著住房改革步伐的加快,這種管理模式得到廣泛推廣,其價(jià)值日益為開(kāi)發(fā)商、政府有關(guān)部門(mén)和廣大業(yè)主所認(rèn)同。
服務(wù)創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)不僅表現(xiàn)在管理面的不斷擴(kuò)大,而且推動(dòng)著其運(yùn)行機(jī)制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)服務(wù)商品化、多樣化的普及和深入,早期的各管各的管理模式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的要求,從而需要?jiǎng)?chuàng)新來(lái)解決符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的管理模式。目前,很多城市的物業(yè)管理行業(yè),已經(jīng)把管理的主動(dòng)權(quán)還給業(yè)主,由業(yè)主委托管理,從而為物業(yè)管理走向成熟開(kāi)辟了新的道路,使物業(yè)管理得到了創(chuàng)新。
物業(yè)管理雖然已經(jīng)走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨多年,已初步形成規(guī)模,但我們應(yīng)該看到現(xiàn)在的物業(yè)管理發(fā)展仍然有很多困難。其主要表現(xiàn)是:管理體制上,服務(wù)意識(shí)沒(méi)有得到落實(shí),社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理規(guī)范還沒(méi)有普遍確立和完善;運(yùn)行機(jī)制上,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成,壟斷、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重;法律體系還沒(méi)有完善等等問(wèn)題。面對(duì)這些困難,只有創(chuàng)新、搞好服務(wù)才能謀求發(fā)展,只有不斷開(kāi)拓進(jìn)取才能取得成效。
三、物業(yè)服務(wù)中應(yīng)注意的問(wèn)題
(一)物業(yè)服務(wù)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性
物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程,不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等。因此,物業(yè)服務(wù)的發(fā)展也需要各方面的配合與支持。首先是政府要轉(zhuǎn)變職能,從直接管理房地產(chǎn),干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控,為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,制定好切實(shí)可行的地方規(guī)范,提供好的政策和服務(wù),協(xié)調(diào)好各相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。其次是業(yè)主的思想意識(shí),業(yè)主要懂得自覺(jué),學(xué)會(huì)自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新,企業(yè)應(yīng)認(rèn)清自己的角色和位置,在觀念上以及經(jīng)營(yíng)管理上要加大服務(wù)意識(shí)。
(二)物業(yè)服務(wù)要講究效益
物業(yè)服務(wù)也是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工作,其水平的高低,效果的好壞直接影響著全社會(huì)的利益。如果物業(yè)服務(wù)只注重利潤(rùn),不講社會(huì)效益,那么,其市場(chǎng)將因業(yè)主的失望而日漸縮小;相反,如果物業(yè)公司只講社會(huì)效益,而忽視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,那么,管理活動(dòng)將因失去造血功能而難以持久地進(jìn)行下去。因此,社會(huì)各方面應(yīng)當(dāng)既考慮到物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展,又要兼顧廣大業(yè)主的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力,以確保人們生活質(zhì)量的不斷提高。
(三)物業(yè)管理服務(wù)適應(yīng)社會(huì)需求
物業(yè)服務(wù)要走市場(chǎng)化的道路,要滿(mǎn)足社會(huì)需求,只有市場(chǎng)化的不斷深入、社會(huì)需求不斷得到滿(mǎn)足,物業(yè)公司才是真正發(fā)揮了作用、占住了市場(chǎng)。因此,物業(yè)管理公司只有牢固地樹(shù)立市場(chǎng)觀念,積極地參與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),適應(yīng)社會(huì)需求,才能不斷擴(kuò)大自身的生存空間。
物業(yè)管理服務(wù)必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向,針對(duì)不同環(huán)境和條件,創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場(chǎng)需求的個(gè)性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略,并適應(yīng)不斷變化著的復(fù)雜環(huán)境。其戰(zhàn)略包括:以市場(chǎng)為中心;以全面合作為前提;以組織結(jié)構(gòu)為核心;以服務(wù)意識(shí)為重點(diǎn),充分發(fā)揮服務(wù)人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用,根據(jù)自身所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化,及時(shí)地創(chuàng)造出富有個(gè)性化和現(xiàn)實(shí)價(jià)值的服務(wù)商品,并以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)去滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,使物業(yè)服務(wù)得到社會(huì)認(rèn)可、業(yè)主滿(mǎn)意,使企業(yè)自身取得相應(yīng)效益的發(fā)展前景。
總之,在日常工作中有創(chuàng)新意識(shí)還不夠,把創(chuàng)新意識(shí)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識(shí)共同付諸實(shí)踐才是最根本的,物業(yè)管理企業(yè)要想做大做強(qiáng),要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,必須與時(shí)俱進(jìn),超凡卓越,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),真正體現(xiàn)“物業(yè)管理就是服務(wù),服務(wù)必須到位”的宗旨,并把創(chuàng)新能力貫穿于服務(wù)當(dāng)中。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；服務(wù)質(zhì)量；現(xiàn)狀；信息化；創(chuàng)新發(fā)展
物業(yè)管理與服務(wù)是一種記載且網(wǎng)羅一個(gè)團(tuán)體或機(jī)構(gòu)所有的資料，面向全體工作人員，服務(wù)大眾，便于查詢(xún)了解情況的服務(wù)性業(yè)務(wù)事項(xiàng)。它在國(guó)家經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中，具有極其重要的參考作用與價(jià)值。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量面臨越來(lái)越多的矛盾和挑戰(zhàn)，問(wèn)題亟待解決。對(duì)此，我們必須根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，引用現(xiàn)代化方式，推動(dòng)物業(yè)管理方式與服務(wù)體制等各方面的創(chuàng)新，從而提高檔案管理工作的質(zhì)量與效率，通過(guò)深入調(diào)查物業(yè)管理與服務(wù)對(duì)象的不同層次的需求，改革服務(wù)模式，使其更好地為社會(huì)，國(guó)家，企業(yè)，個(gè)人服務(wù)。
一、當(dāng)前我國(guó)學(xué)校等相關(guān)教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀
物業(yè)管理與服務(wù)模式在國(guó)家和社會(huì)各個(gè)地方皆有廣泛的應(yīng)用，其中我將選取學(xué)校以及教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理工作與服務(wù)模式研究作為具體實(shí)例，反應(yīng)當(dāng)下整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀和普遍問(wèn)題。
(一)高校等教育機(jī)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)中的問(wèn)題
在我國(guó)，全國(guó)大多數(shù)學(xué)校當(dāng)前仍然采用的是人力物業(yè)管理與服務(wù)，實(shí)行的是實(shí)體物業(yè)管理，隨著經(jīng)濟(jì)與科技的發(fā)展，這種物業(yè)管理方式開(kāi)始滯后于時(shí)展，各種問(wèn)題全面暴露，種種矛盾尖銳突出。譬如物業(yè)管理過(guò)程中服務(wù)不完善，效果不明顯，資源浪費(fèi)重復(fù)，物業(yè)管理效率低下，與時(shí)俱進(jìn)更新?lián)Q代速度慢等一系列問(wèn)題。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目與種類(lèi)將會(huì)逐漸增多，日益堆積，需要占用更多的空間，這就導(dǎo)致了空間緊張，資金緊張，此外需要的物業(yè)管理整理人員也增多，這對(duì)人力，物力，財(cái)力都有極大的消耗。對(duì)物業(yè)的整理與清掃也成為了一項(xiàng)巨大的工程，執(zhí)行起來(lái)過(guò)于困難，同時(shí)物業(yè)查詢(xún)服務(wù)也過(guò)于繁瑣。在人力物業(yè)管理下，各種物業(yè)項(xiàng)目分批，分類(lèi)管理，各部門(mén)各司其職，部門(mén)之間交流溝通不暢通，對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息與資源的快速共享，實(shí)現(xiàn)信息與資源的最大化利用有較大的不便。這種管理方式對(duì)普通群眾的開(kāi)放程度較低，家長(zhǎng)及其他相關(guān)社會(huì)人員很難具體了解到關(guān)于學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況。此外，隨著社會(huì)發(fā)展，物業(yè)管理項(xiàng)目的增多，規(guī)模擴(kuò)大，管理質(zhì)量的保證與監(jiān)管成為一個(gè)越來(lái)越需要正視的問(wèn)題，因此，減少物業(yè)管理額外費(fèi)用，簡(jiǎn)化物業(yè)管理服務(wù)程序，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)辦事效率成為物業(yè)管理需要持續(xù)改進(jìn)的地方。
(二)服務(wù)模式的缺陷與不足
積極有效的物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格秉持以人為本的理念，堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨。而當(dāng)前一部分物業(yè)服務(wù)模式極度封閉，并不是面向全體社會(huì)人員，僅對(duì)部分有關(guān)人開(kāi)放，這樣就不能及時(shí)有效的同社會(huì)外界進(jìn)行交流，這種服務(wù)模式下，工作內(nèi)容單調(diào)，枯燥乏味，容易出現(xiàn)，偷懶僥幸的心理與行為，導(dǎo)致服務(wù)不周，物業(yè)管理安全隱患等重大問(wèn)題。而且由于物業(yè)管理機(jī)制不健全不完善，監(jiān)管懲治系統(tǒng)存在問(wèn)題，導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣，不負(fù)責(zé)任，服務(wù)更新?lián)Q代比較麻煩，耗時(shí)較長(zhǎng)，服務(wù)質(zhì)量與速度跟不上。
二、促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)的措施與途徑
(一)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)信息化，數(shù)字化
眾所周知，科技是第一生產(chǎn)力，是國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力與源泉。因此，要促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，質(zhì)量改進(jìn)與效率提升必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科技。隨著信息技術(shù)的普及發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)在實(shí)際管理中逐漸地用智能計(jì)算機(jī)管理逐步取代人工管理，在計(jì)算機(jī)上建立完善的物業(yè)項(xiàng)目管理體系，包括質(zhì)量監(jiān)管與安全管理，在關(guān)鍵部位安裝監(jiān)控器，實(shí)時(shí)全面地監(jiān)控記錄物業(yè)項(xiàng)目情況，針對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題實(shí)施及時(shí)改進(jìn)，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)工程管理信息化，高效率，這樣既能夠更加全面做好安全保護(hù)與質(zhì)量檢測(cè)管理工作，更加提高了物業(yè)管理的效率，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理種類(lèi)不斷增多，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大的今天，有極其重大的意義。
(二)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)電子信息自動(dòng)化管理
根據(jù)目前我國(guó)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的現(xiàn)況以及管理過(guò)程中遭遇到的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，我們可以清晰意識(shí)到推動(dòng)與完善高校物業(yè)管理系統(tǒng)信息化、數(shù)字化、智能化的重要性，我們必須盡快促進(jìn)體育中心運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的信息化過(guò)程，其中至關(guān)重要的一個(gè)途徑就是要積極促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)電子信息自動(dòng)化管理。首先，應(yīng)當(dāng)大力提升物業(yè)管理負(fù)責(zé)人員的計(jì)算機(jī)電子信息能力，提高工作人員的專(zhuān)業(yè)管理素質(zhì)，為推動(dòng)物業(yè)管理更加高效快速，高質(zhì)量提供保障。其次，在原有基礎(chǔ)上，堅(jiān)持不懈地投入大量人力、物力、財(cái)力，積極研究與借鑒中西方，國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理與服務(wù)先進(jìn)實(shí)例與經(jīng)驗(yàn)，研究探討適合的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，推動(dòng)管理愈加自動(dòng)化。最后，具體問(wèn)題具體分析，針對(duì)不同城市地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)信息化程度地差異，管理運(yùn)營(yíng)中問(wèn)題的不同，物業(yè)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人員要積極主動(dòng)尋找解決對(duì)策，要以顧客需求為立足點(diǎn)致力于開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三、小結(jié)
總之，物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)致力于不斷提升服務(wù)質(zhì)量，本文分析了我國(guó)目前物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)況，并且提出了改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的幾點(diǎn)途徑，以供參考。
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第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：_________
受托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱(chēng)）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬(wàn)平方米
建筑面積：_________萬(wàn)平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶(hù)數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶(hù)外墻面、樓梯間、直廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用存車(chē)庫(kù)、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂(lè)教育場(chǎng)所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；
2、代收代辦費(fèi)：_________。
3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。
首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明；在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾；
3、與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計(jì)_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
4、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
9、每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；
10、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
11、本合同終止或業(yè)主大會(huì)決議解聘乙方時(shí)，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫(xiě)）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運(yùn)行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時(shí)公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車(chē)位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取：
1、露天車(chē)位：_________
2、車(chē)庫(kù)：_________
3、_________
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿(mǎn)后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿(mǎn)后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿(mǎn)后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門(mén)填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿(mǎn)合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿(mǎn)_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后生效。
甲方簽章：_________
乙方簽章：_________
代表人：_________
代表人：_________
1、本示范文本僅供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》參考使用。
2、經(jīng)協(xié)商確定，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。
3、本示范文本第六條、第七條、第八條、第九條第二款和第三款、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十四條所稱(chēng)業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的建設(shè)單位和房屋買(mǎi)受人；其他條款所稱(chēng)業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)受人。
甲方：；
法定代表人：；
住所地：；
郵編：。
乙方：；
法定代表人：；
住所地：；
郵編：；
資質(zhì)等級(jí)：；
證書(shū)編號(hào)：。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)（物業(yè)名稱(chēng)）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章物業(yè)基本情況
第一條物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱(chēng)；
物業(yè)類(lèi)型；
座落位置；
建筑面積。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至；
南至；
西至；
北至。
（規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件二）。
第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件三）；
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件四）；
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；
5、車(chē)輛停放管理；
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：
1、；
2、；
3、。
第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五）。
第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專(zhuān)有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。
第三章服務(wù)費(fèi)用
第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：
1、包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：元/月。平方米；
高層住宅：元/月。平方米；
別墅：元/月。平方米；
辦公樓：元/月。平方米；
商業(yè)物業(yè)：元/月。平方米；
物業(yè)：元/月。平方米。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（6）辦公費(fèi)用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（9）法定稅費(fèi)；
（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；
（11）。
乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2、酬金制物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：元/月。平方米；
高層住宅：元/月。平方米；
別墅：元/月。平方米；
辦公樓：元/月。平方米；
商業(yè)物業(yè)：元/月。平方米；
物業(yè)：元/月。平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開(kāi)支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（6）辦公費(fèi)用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（9）。
乙方采取以下第種方式提取酬金：
（1）乙方按（每月/每季/每年）元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
（2）乙方（每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金%的比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。
第七條業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每次繳費(fèi)的具體時(shí)間）履行交納義務(wù)。
第八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度
計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
1、；
2、。
第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理
第九條停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：
1、停車(chē)場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有的，車(chē)位使用人應(yīng)按露天車(chē)位元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)。
乙方從停車(chē)費(fèi)中按露天車(chē)位元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。
2、停車(chē)場(chǎng)屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車(chē)位使用人應(yīng)按露天車(chē)位元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)。
乙方從停車(chē)費(fèi)中按露天車(chē)位元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。
3、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車(chē)位使用人應(yīng)按露天車(chē)位元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。
第十條乙方應(yīng)與停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用人簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。
第十一條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬（全體業(yè)主/甲方）所有。
會(huì)所委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會(huì)所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用：
1、；
2、。
第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入按下列約定分配：
1、；
2、。
第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收
第十三條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：
1、；
2、；
3、。
第十四條甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問(wèn)題：
1、；
2、；
3、。
甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問(wèn)題的責(zé)任，解決辦法如下：
1、；
2、；
3、。
第十五條對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
第十六條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
4、。
第十七條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第六章物業(yè)的使用與維護(hù)
第十八條業(yè)主大會(huì)成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。
第十九條乙方可采取規(guī)勸、、等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。
第二十條乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第二十一條因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū)面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。
第二十三條甲方應(yīng)于（具體時(shí)間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房建筑面積平方米，其中：辦公用房平方米，位于；住宿用房平方米，位于；
用房平方米，位于。
第二十四條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。
第七章專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第二十五條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存。
第二十六條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理。
第二十七條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。
第二十八條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌。
第八章違約責(zé)任
第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無(wú)法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。
第三十條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。
第三十一條甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。
第三十四條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：
1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；
2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；
4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；
5、。
第九章其他事項(xiàng)
第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。
第三十六條本合同期滿(mǎn)前月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿(mǎn)前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十七條本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或代管。
第三十八條甲方與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。
第三十九條業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。
第四十二條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：
1、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、向人民法院提訟。
第四十三條本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。
2016小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)一
甲方(委托方)：_____________業(yè)主管理委員會(huì)
地址：_____________________________________
郵碼：_____________________________________
電話(huà)：_____________________________________
法定代表人：_______________________________
職務(wù)：_____________________________________
乙方(受委托方)：____________ 物業(yè)管理公司
地址：_____________________________________
郵碼：_____________________________________
電話(huà)：_____________________________________
法定代表人：_______________________________
職務(wù)：_____________________________________
為加強(qiáng)____________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
(一)甲方將位于____區(qū)____路的____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
(二)管理事項(xiàng)包括：
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2.物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車(chē)房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等)的使用、維修和管理;
3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娛活動(dòng)場(chǎng)所;
6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;
7.車(chē)輛行駛及停泊;
8.物業(yè)檔案管理;
9.授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_(kāi)___年，自____年____月____日起到____年____月____日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)
(一)甲方權(quán)利、義務(wù)
1.根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)施物業(yè)管理;
2.監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理辦法撥付給乙方。
3.按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0.5%)____平方米給乙方，按月租金____元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
4.給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍____平方米)，按月租金____元租用;
5.負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回;
6.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
7.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
8.負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
9.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章作業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
10.協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門(mén)、業(yè)主間的關(guān)系;
11.政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
(二)乙方權(quán)利、義務(wù)：
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)際管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;
3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專(zhuān)用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
4.接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)賬目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支賬目;
5.對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
6.乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
7.建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
8.負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
9.有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行處理;
10.在管理期滿(mǎn)時(shí)向甲方移交全部專(zhuān)用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
11.開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
12.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
(一)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后____年內(nèi)達(dá)到____標(biāo)準(zhǔn)。
(二)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)____萬(wàn)元，合理支出____萬(wàn)元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的____%作為經(jīng)營(yíng)收入。
第六條 風(fēng)險(xiǎn)抵押
(一)乙方在合同簽訂之日起3日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)___元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
(二)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿(mǎn)后3日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
(三)如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
(四)如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條 獎(jiǎng)罰措施
(一)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額____%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
(二)如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)___元(全國(guó))、____元(省)、____元(市);獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱(chēng)號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
(三)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
(四)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)___至____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
(五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶(hù)經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條 合同更改、補(bǔ)充與終止
(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面合同為準(zhǔn)。
(二)合同規(guī)定的管理期滿(mǎn)，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿(mǎn)前3個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項(xiàng)
(一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商、合理分?jǐn)偂?/p>
(二)本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4為合同的有效組成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
(四)雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，訴請(qǐng)人民法院解決。
甲方：__________________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方：__________________
代表人：________________
________年_____月_____日
2016小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)二
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：________________________________________
受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：________________________________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________區(qū)
建筑面積：____________________平方米;________________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護(hù)。
第五條 道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)。
第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)和管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
第八條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十二條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用;
1.物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi);
2.房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi);
3.停車(chē)費(fèi);
4.裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)。
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報(bào)有關(guān)執(zhí)法部門(mén)處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為_(kāi)_______年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審議乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、和房屋及設(shè)施維修計(jì)劃;
6.按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理;
7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
8.業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十四條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況;
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》中________級(jí)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，具體詳見(jiàn)附件。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第十九條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)
1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
2.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，按全額收取;
3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應(yīng)按費(fèi)用的千分之一交納滯納金。
第二十條 公共設(shè)施日常維修費(fèi)
房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)中承擔(dān);大中修費(fèi)用、更新費(fèi)用，由乙方制定計(jì)劃，報(bào)甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第二十一條 車(chē)位使用費(fèi)由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車(chē)收費(fèi)辦法》和《住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，由乙方向車(chē)位使用人收取，收入用于彌補(bǔ)物業(yè)管理成本。
第二十二條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第七章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。
第八章 附則
第二十六條 本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決。可以用書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿(mǎn)后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院。
第三十三條 合同期滿(mǎn)自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿(mǎn)_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：_____________ 乙方簽章：____________
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）
組織名稱(chēng)：＿＿＿＿代表人：＿＿＿地址；＿＿＿＿聯(lián)系電話(huà)：
第二條 受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
企業(yè)名稱(chēng)：＿＿＿法定代表人：＿＿＿注冊(cè)地址：＿＿＿聯(lián)系電話(huà)：＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿＿＿（物業(yè)名稱(chēng)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：＿＿＿座落位置：＿＿＿市＿＿＿區(qū)＿＿＿路（街道）＿＿號(hào)四至：＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米，建筑面積：＿＿＿平方米（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件）
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第三條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院＿＿。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿＿＿＿。
第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、＿＿＿＿＿＿＿。
第七條 公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場(chǎng)所＿
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、＿＿＿＿＿＿＿。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿＿。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第四條 第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理費(fèi)：＿＿ 2、保潔費(fèi)：＿＿ 3、保安費(fèi)：＿＿ 4、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：＿＿ 5.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：＿＿
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條 對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十六條 其他委托事項(xiàng)
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為＿年。自＿年＿月＿日＿時(shí)起至＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、 代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案；
4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；
5、 審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
6、 在合同生效之日起＿＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行；
（1） 無(wú)償使用；（2） 按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿。
7負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供；
8. 當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以＿＿＿＿方式償付；
9. 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；（1）＿＿ （2）＿＿
10. 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；
2. 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；
4. 選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
6. 向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
7. 每＿＿＿個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；
8. 對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
9. 本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第二十條 乙方須按下列約定實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿(mǎn)意率達(dá)到＿＿＿＿%
1、房屋外觀：＿＿ 2、設(shè)備運(yùn)行：＿＿ 3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：＿＿ 4、公共環(huán)境：＿＿ 5、綠化：＿＿ 6、交通秩序：＿＿ 7、保安：＿＿ 8、急修：＿＿ 小修：＿＿
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1. 管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶(hù)＿＿＿元向業(yè)主收取；
2. 保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米＿＿元或按套每戶(hù)＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
3. 保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米＿＿元或按套每戶(hù)＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
4. 高層住宅電梯、水泵、＿＿＿運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取；
5. 管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按＿＿＿調(diào)整；
6. 對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的＿＿＿倍收取。
第二十三條 車(chē)位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取；
1、 露天車(chē)位：＿＿＿＿ 2、 車(chē)庫(kù)車(chē)位：＿＿＿＿＿＿
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：
1.＿＿＿＿＿ 2.＿＿＿＿＿＿
第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第＿＿＿款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方＿＿＿元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起＿＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條 本合同正本連同附件＿＿＿＿頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)＿＿＿＿市仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）
第三十八條 合同期滿(mǎn)，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期滿(mǎn)＿＿前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人： 附：
業(yè)主公約
為加強(qiáng)＿＿＿＿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本物業(yè)”）和管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺(jué)遵守。
一、 在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、 執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。
五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見(jiàn)或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直轄市解決。
六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。
七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來(lái)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)貪污處理。
八、業(yè)主對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
九、 凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分
攤。
十、 與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
（1） 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；
（2） 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；
（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地；
（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；
（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（6） 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；
（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫(huà)園林建筑小品；
（8） 在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；
（9） 影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；
（10） 隨意停放車(chē)輛；
（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（12） 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
（13） 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
十二、 人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。
十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。
十五、 自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
組織名稱(chēng)：________
代表人：________
地址;________
聯(lián)系電話(huà)：________
受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
企業(yè)名稱(chēng)：________
法定代表人：________
注冊(cè)地址：________
聯(lián)系電話(huà)：________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將_______(牧業(yè)名稱(chēng))委托乙方實(shí)和行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：________
座落位置：____市____區(qū)____路(街道)____號(hào)
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
(委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件)
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院____。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、____、____、____。
第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、____、____、____、____。
第七條 公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體場(chǎng)所____、____、____。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)、垃圾的收集、____、____、____。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、____、___、___。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1.物業(yè)管理費(fèi)：________
2.保潔費(fèi)：________
3.保安費(fèi)：________
4.房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：________
5.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：________
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條 對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。
第十六條 其他委托事項(xiàng)
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_(kāi)___年。自____年____月________時(shí)起至____年____月____日____時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2、制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3、審定乙方制定的物業(yè)管理方案;
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況;
5、審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
6、在合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)仍屬甲方)，由乙方按下列第____項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____。
7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供;
8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以____方式償付;
9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題;
(1)________
(2)________
10.協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活;
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.每___個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況;
8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
9.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方管理滿(mǎn)意率達(dá)到___%
1.房屋外觀：______
2.設(shè)備運(yùn)行：______
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：______
4.公共環(huán)境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________
小修：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶(hù)___元向業(yè)主收取;
2.保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶(hù)___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
3.保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶(hù)___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
4.高層住宅電梯、水泵、___運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取;
5.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整;
6.對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的___倍取。
第二十三條 車(chē)位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取;
1、露天車(chē)位：______
2、車(chē)庫(kù)車(chē)位：______
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定下：
1.______
2.______
第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規(guī)管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方__元的違約金;造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條 本合同正本連同附件____頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)____市仲裁委員會(huì)裁決(當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十八條 合同期滿(mǎn)，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期____天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
附：
業(yè)主公約
為加強(qiáng)____(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本物業(yè)”)和管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺(jué)遵守。
一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。
五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見(jiàn)或建議，可直向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直轄市解決。
六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來(lái)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)貪污處理。
八、業(yè)主發(fā)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
九、凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
十、與其他非業(yè)主使用人建立僉租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房(棚)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;
(4)損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
(7)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂畫(huà)園林建筑小品;
(8)在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn);
(9)影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
(10)隨意停放車(chē)輛;
(11)聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;
(12)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;
(13)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的共他行為。
十二、人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。
十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù);服務(wù)質(zhì)量;現(xiàn)狀;信息化;創(chuàng)新發(fā)展
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-000-01
物業(yè)管理與服務(wù)是一種記載且網(wǎng)羅一個(gè)團(tuán)體或機(jī)構(gòu)所有的資料，面向全體工作人員，服務(wù)大眾，便于查詢(xún)了解情況的服務(wù)性業(yè)務(wù)事項(xiàng)。它在國(guó)家經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中，具有極其重要的參考作用與價(jià)值。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量面臨越來(lái)越多的矛盾和挑戰(zhàn)，問(wèn)題亟待解決。對(duì)此，我們必須根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，引用現(xiàn)代化方式，推動(dòng)物業(yè)管理方式與服務(wù)體制等各方面的創(chuàng)新，從而提高檔案管理工作的質(zhì)量與效率，通過(guò)深入調(diào)查物業(yè)管理與服務(wù)對(duì)象的不同層次的需求，改革服務(wù)模式，使其更好地為社會(huì)，國(guó)家，企業(yè)，個(gè)人服務(wù)。
一、當(dāng)前我國(guó)學(xué)校等相關(guān)教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀
物業(yè)管理與服務(wù)模式在國(guó)家和社會(huì)各個(gè)地方皆有廣泛的應(yīng)用，其中我將選取學(xué)校以及教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理工作與服務(wù)模式研究作為具體實(shí)例，反應(yīng)當(dāng)下整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀和普遍問(wèn)題。
（一）高校等教育機(jī)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)中的問(wèn)題
在我國(guó)，全國(guó)大多數(shù)學(xué)校當(dāng)前仍然采用的是人力物業(yè)管理與服務(wù)，實(shí)行的是實(shí)體物業(yè)管理，隨著經(jīng)濟(jì)與科技的發(fā)展，這種物業(yè)管理方式開(kāi)始滯后于時(shí)展，各種問(wèn)題全面暴露，種種矛盾尖銳突出。譬如物業(yè)管理過(guò)程中服務(wù)不完善，效果不明顯，資源浪費(fèi)重復(fù)，物業(yè)管理效率低下，與時(shí)俱進(jìn)更新?lián)Q代速度慢等一系列問(wèn)題。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目與種類(lèi)將會(huì)逐漸增多，日益堆積，需要占用更多的空間，這就導(dǎo)致了空間緊張，資金緊張，此外需要的物業(yè)管理整理人員也增多，這對(duì)人力，物力，財(cái)力都有極大的消耗。對(duì)物業(yè)的整理與清掃也成為了一項(xiàng)巨大的工程，執(zhí)行起來(lái)過(guò)于困難，同時(shí)物業(yè)查詢(xún)服務(wù)也過(guò)于繁瑣。在人力物業(yè)管理下，各種物業(yè)項(xiàng)目分批，分類(lèi)管理，各部門(mén)各司其職，部門(mén)之間交流溝通不暢通，對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息與資源的快速共享，實(shí)現(xiàn)信息與資源的最大化利用有較大的不便。這種管理方式對(duì)普通群眾的開(kāi)放程度較低，家長(zhǎng)及其他相關(guān)社會(huì)人員很難具體了解到關(guān)于學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況。此外，隨著社會(huì)發(fā)展，物業(yè)管理項(xiàng)目的增多，規(guī)模擴(kuò)大，管理質(zhì)量的保證與監(jiān)管成為一個(gè)越來(lái)越需要正視的問(wèn)題，因此，減少物業(yè)管理額外費(fèi)用，簡(jiǎn)化物業(yè)管理服務(wù)程序，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)辦事效率成為物業(yè)管理需要持續(xù)改進(jìn)的地方。
（二）服務(wù)模式的缺陷與不足
積極有效的物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格秉持以人為本的理念，堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨。而當(dāng)前一部分物業(yè)服務(wù)模式極度封閉，并不是面向全體社會(huì)人員，僅對(duì)部分有關(guān)人開(kāi)放，這樣就不能及時(shí)有效的同社會(huì)外界進(jìn)行交流，這種服務(wù)模式下，工作內(nèi)容單調(diào)，枯燥乏味，容易出現(xiàn)，偷懶僥幸的心理與行為，導(dǎo)致服務(wù)不周，物業(yè)管理安全隱患等重大問(wèn)題。而且由于物業(yè)管理機(jī)制不健全不完善，監(jiān)管懲治系統(tǒng)存在問(wèn)題，導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣，不負(fù)責(zé)任，服務(wù)更新?lián)Q代比較麻煩，耗時(shí)較長(zhǎng)，服務(wù)質(zhì)量與速度跟不上。
二、促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)的措施與途徑
（一）促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)信息化，數(shù)字化
眾所周知，科技是第一生產(chǎn)力，是國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力與源泉。因此，要促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，質(zhì)量改進(jìn)與效率提升必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科技。隨著信息技術(shù)的普及發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)在實(shí)際管理中逐漸地用智能計(jì)算機(jī)管理逐步取代人工管理，在計(jì)算機(jī)上建立完善的物業(yè)項(xiàng)目管理體系，包括質(zhì)量監(jiān)管與安全管理，在關(guān)鍵部位安裝監(jiān)控器，實(shí)時(shí)全面地監(jiān)控記錄物業(yè)項(xiàng)目情況，針對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題實(shí)施及時(shí)改進(jìn)，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)工程管理信息化，高效率，這樣既能夠更加全面做好安全保護(hù)與質(zhì)量檢測(cè)管理工作，更加提高了物業(yè)管理的效率，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理種類(lèi)不斷增多，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大的今天，有極其重大的意義。
（二）促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)電子信息自動(dòng)化管理
根據(jù)目前我國(guó)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的現(xiàn)況以及管理過(guò)程中遭遇到的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，我們可以清晰意識(shí)到推動(dòng)與完善高校物業(yè)管理系統(tǒng)信息化、數(shù)字化、智能化的重要性，我們必須盡快促進(jìn)體育中心運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的信息化過(guò)程，其中至關(guān)重要的一個(gè)途徑就是要積極促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)電子信息自動(dòng)化管理。首先，應(yīng)當(dāng)大力提升物業(yè)管理負(fù)責(zé)人員的計(jì)算機(jī)電子信息能力，提高工作人員的專(zhuān)業(yè)管理素質(zhì)，為推動(dòng)物業(yè)管理更加高效快速，高質(zhì)量提供保障。其次，在原有基礎(chǔ)上，堅(jiān)持不懈地投入大量人力、物力、財(cái)力，積極研究與借鑒中西方，國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理與服務(wù)先進(jìn)實(shí)例與經(jīng)驗(yàn)，研究探討適合的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，推動(dòng)管理愈加自動(dòng)化。最后，具體問(wèn)題具體分析，針對(duì)不同城市地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)信息化程度地差異，管理運(yùn)營(yíng)中問(wèn)題的不同，物業(yè)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人員要積極主動(dòng)尋找解決對(duì)策，要以顧客需求為立足點(diǎn)致力于開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三、小結(jié)
總之，物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)致力于不斷提升服務(wù)質(zhì)量，本文分析了我國(guó)目前物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)況，并且提出了改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的幾點(diǎn)途徑，以供參考。
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廉租房住宅小區(qū)因管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)低，管理服務(wù)的深度、廣度就不可能與高檔項(xiàng)目一樣，按照市場(chǎng)化規(guī)律，也必須建立起與其收費(fèi)水平相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式。
1、直線制（扁平式）的管理服務(wù)模式：小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員精簡(jiǎn)、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級(jí)。人員一專(zhuān)多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統(tǒng)一、責(zé)權(quán)分明。
優(yōu)點(diǎn)：服務(wù)和工作效率高，小區(qū)物業(yè)服務(wù)人工成本低。通常管理一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房小區(qū)建筑面積10多萬(wàn)平方米，只設(shè)經(jīng)理（主任）1人，另有保安（維修）和保潔（綠化）2個(gè)部門(mén)，經(jīng)理兼維修主管和保安監(jiān)管工作，其他管理和操作人員共14個(gè)。
適合范圍：物業(yè)管理服務(wù)面積比較小，管理費(fèi)單價(jià)比較低的項(xiàng)目，一般項(xiàng)目規(guī)模在10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米為宜。因?yàn)檫@樣的項(xiàng)目管理費(fèi)收入少，依據(jù)市場(chǎng)化運(yùn)作和管理模式就必須相應(yīng)降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的支出費(fèi)用。而直線制（扁平式）的管理，即小區(qū)物業(yè)依照由上到下的權(quán)利劃分實(shí)施指揮，結(jié)構(gòu)形式簡(jiǎn)單，權(quán)責(zé)分明，指揮統(tǒng)一，服務(wù)工作效率高。這樣通過(guò)少設(shè)管理人員和職能部門(mén)，達(dá)到了降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用支出的目的。某個(gè)物業(yè)公司管理的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)共40萬(wàn)平方米，采用該種管理模式，將整個(gè)項(xiàng)目一分為三，成立三個(gè)小區(qū)服務(wù)中心，各自獨(dú)立核算。雖然項(xiàng)目的規(guī)模小了，但每個(gè)小項(xiàng)目的管理和服務(wù)半徑也相應(yīng)減少，工作效率提高了，服務(wù)中心經(jīng)理（主任）直接對(duì)操作員工進(jìn)行監(jiān)督和考核，服務(wù)質(zhì)量明顯提高。物業(yè)管理層次由一個(gè)服務(wù)中心時(shí)的三個(gè)層次，減少到現(xiàn)在的兩個(gè)層次，核算下來(lái)三個(gè)服務(wù)中心的總用工比一個(gè)服務(wù)中心時(shí)還降低了5%，且三個(gè)服務(wù)中心之間由于規(guī)模、服務(wù)人群相近而形成了競(jìng)爭(zhēng)，管理服務(wù)費(fèi)收繳率明顯提高。
應(yīng)注意的問(wèn)題：因?yàn)橹本€制管理在小區(qū)物業(yè)內(nèi)部沒(méi)有細(xì)化專(zhuān)業(yè)管理分工，這就要求小區(qū)主要管理人員具有多專(zhuān)業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因?yàn)榻档唾M(fèi)用支出，不設(shè)或不專(zhuān)設(shè)監(jiān)督人員，管理人員監(jiān)督的內(nèi)容較多，對(duì)服務(wù)質(zhì)量的高起點(diǎn)和延續(xù)性的控制較弱，故不適合服務(wù)費(fèi)單價(jià)較高和管理面積較大的項(xiàng)目。
2、職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式：采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負(fù)責(zé)監(jiān)管的管理模式。小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容，如保安、車(chē)輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專(zhuān)業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心就是監(jiān)督各外包專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。從合同的制定、日常服務(wù)的監(jiān)督、費(fèi)用的劃撥都實(shí)行嚴(yán)格的管理程序和監(jiān)管程序，每月二次入戶(hù)調(diào)查，及時(shí)了解服務(wù)中的問(wèn)題并協(xié)助外包專(zhuān)業(yè)公司整改。
優(yōu)點(diǎn)：這種管理方式的管理和監(jiān)督力度強(qiáng)，對(duì)保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高起點(diǎn)和延續(xù)性十分有利，而物業(yè)服務(wù)的各專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容，按工作量和工作內(nèi)容，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式，確定外包單位和工作人數(shù)。通過(guò)市場(chǎng)化手段選擇各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的承包商，必將降低小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本，減少基層操作人數(shù)，使整體物業(yè)支出成本下降。
適合范圍：這種職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費(fèi)單價(jià)低的項(xiàng)目以外的其他物業(yè)小區(qū)，管理成本居中。
應(yīng)注意：這種管理方式因物業(yè)服務(wù)的各種專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容都外包給市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)公司，不是由自家物業(yè)公司直接管理，溝通配合上可能不如小區(qū)物業(yè)直接管理順暢，在遇到突發(fā)事件或物業(yè)公司與外包專(zhuān)業(yè)公司簽定合同以外的事情發(fā)生時(shí)，往往響應(yīng)較慢。另外，在提供各種人性化服務(wù)和處理事情的靈活性上，因不是公司直管，所以會(huì)有所欠缺。
二、廉租房住宅物業(yè)管理辦公室定員
通過(guò)對(duì)幾家物業(yè)公司的多個(gè)國(guó)優(yōu)、市優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行了用工人數(shù)的調(diào)研及匯總后，發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)小區(qū)每1萬(wàn)平方米物業(yè)管理收費(fèi)面積平均辦公室人員為0.88～1.1人（包含：項(xiàng)目經(jīng)理、客服人員、收費(fèi)人員、各類(lèi)管理人員、工程人員等，不含操作崗位用工：保安、監(jiān)控室人員、綠化、保潔、電梯人員）。根據(jù)這一結(jié)果，公司應(yīng)對(duì)自管的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住宅的用工進(jìn)行定崗、定員，每1萬(wàn)平方米物業(yè)管理收費(fèi)面積用工為1人。并每個(gè)月至少進(jìn)行兩次服務(wù)質(zhì)量考核和業(yè)主滿(mǎn)意率調(diào)查，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)收繳率、業(yè)主滿(mǎn)意率都保持比較穩(wěn)定的水平。
三、日常服務(wù)和員工管理的經(jīng)驗(yàn)
1、員工年齡的選擇：經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住宅受到服務(wù)群體大眾性、基層性影響，對(duì)員工的形象和年齡不會(huì)過(guò)分挑剔，而是要求從業(yè)員工必須要有親和力、要敬業(yè)、要善于與人溝通。
2、收費(fèi)人員的工作量：因經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住宅單套建筑面積較商品房小，以收費(fèi)面積確定每個(gè)收費(fèi)人員的工作量，往往不準(zhǔn)確。一般以收費(fèi)戶(hù)數(shù)作為收費(fèi)人員工作量的考評(píng)依據(jù)，平均每個(gè)收費(fèi)員收取服務(wù)費(fèi)戶(hù)數(shù)為500戶(hù)至600戶(hù)，如收費(fèi)員還兼收其它費(fèi)用（如水電費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等），收費(fèi)戶(hù)數(shù)酌情減少。
一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
（一）物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)
我國(guó)合同法中尚沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實(shí)踐中很多人認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不需要對(duì)單個(gè)業(yè)主言聽(tīng)計(jì)從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)即可，是由物業(yè)管理公司自行獨(dú)立完成的。
委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物業(yè)管理服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋?zhuān)飿I(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)不是單純的委托合同。
在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換等等。因而物管服務(wù)合同中的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。
（二）物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會(huì)和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)簽約的行為屬表見(jiàn)，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。
二、無(wú)書(shū)面物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的處理
實(shí)踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間沒(méi)有訂立書(shū)面合同。在無(wú)合同可依的情形下，人民法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意審查以下問(wèn)題：
（一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)問(wèn)題
物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)證書(shū)。對(duì)不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司，發(fā)生了物業(yè)管理糾紛的，在人民法院開(kāi)庭審理前，物業(yè)管理公司補(bǔ)辦相關(guān)證書(shū)的，應(yīng)視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對(duì)于沒(méi)有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，視為雙方存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費(fèi)用只能按合理成本收取。可以司法建議業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
（二）物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題
物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循公開(kāi)及與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)費(fèi)是參照政府的指導(dǎo)價(jià)，確立費(fèi)用時(shí)應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算。如果未對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式進(jìn)行約定，而物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了管理，實(shí)際支出了相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
三、物業(yè)管理服務(wù)合同中違約責(zé)任的確定
根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。審判實(shí)踐中，對(duì)于業(yè)主一方未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)用的違約責(zé)任比較明確，而對(duì)于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則相對(duì)模糊，不明確。
（一）物業(yè)管理公司的違約責(zé)任
物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，雙方當(dāng)事人可以在合同中明確約定，沒(méi)有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實(shí)際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費(fèi)；還可以向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政處罰。
（二）業(yè)主可否行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理公司雖然服務(wù)欠佳，但業(yè)主認(rèn)為尚未達(dá)到解除合同的情況，業(yè)主能否行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？根據(jù)《合同法》第66條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不
符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”物業(yè)管理公司存在違約行為，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于行使合同中同時(shí)履行抗辯權(quán)的行為，可以根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)用。
（三）物業(yè)管理公司是否有權(quán)利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主交納管理費(fèi)，在業(yè)主不能按其要求交費(fèi)的情況下，經(jīng)常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業(yè)管理公司依法享有這種權(quán)利嗎？法律沒(méi)有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)具體情況具體分析。1、物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的可以采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)當(dāng)從其約定。2、合同沒(méi)有明確約定的，應(yīng)區(qū)分業(yè)主所欠費(fèi)用的項(xiàng)目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質(zhì)服務(wù)，而未拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)視為侵權(quán)；因業(yè)主拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
（四）物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任
物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件中的舉證責(zé)任，我國(guó)法律并無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定。一般的原則是《民訴法》關(guān)于“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則規(guī)定。然而物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件有其自身的特殊性。對(duì)于物業(yè)管理公司所履行的義務(wù)是否符合約定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能夠反映出來(lái)，而相對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要證明物業(yè)管理公司是否履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，舉證上存在諸多困難。此外，相關(guān)的物業(yè)管理資料通常是由物業(yè)管理公司進(jìn)行保管的，要證明物業(yè)管理公司的服務(wù)存在瑕疵確實(shí)十分困難，業(yè)主的維權(quán)行為難以保障。
筆者建議，有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行全方位考核及評(píng)價(jià)，或者由物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，并統(tǒng)一管理有關(guān)物業(yè)管理檔案。這樣，不僅有利于業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的監(jiān)督，亦有利于保持發(fā)生糾紛后取得證據(jù)的相對(duì)客觀性。人民法院也可以根據(jù)舉證的難易與實(shí)際情況對(duì)舉證責(zé)任進(jìn)行適當(dāng)分配，以便審查物業(yè)管理公司是否存在過(guò)錯(cuò)、是否存在違約行為，從而能夠正確對(duì)其是否承擔(dān)責(zé)任做出認(rèn)定。
四、業(yè)主委員會(huì)制度存在的問(wèn)題及對(duì)策
（一）業(yè)主委員會(huì)制度存在的問(wèn)題
1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)不明確
《物業(yè)管理?xiàng)l例》把“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)的法律文件中予以確定，在立法上正式創(chuàng)立了業(yè)主委員會(huì)制度。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的定性十分模糊。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人。也有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。還有的人認(rèn)為，它既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。
2、有些小區(qū)還沒(méi)有自己的業(yè)主委員會(huì)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。”第10條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。”由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)業(yè)主委員會(huì)數(shù)量較少的狀況。
3、缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)、行為的有效制約
《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，但由于條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。這樣就無(wú)法避免地出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)，甚至，損害全體業(yè)主利益的情況。
（二）完善業(yè)主委員會(huì)制度的建議
1、明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位
如前所述，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，不是按照《社團(tuán)法人登記管理辦法》的規(guī)定在民政部門(mén)辦理登記，因此，業(yè)主委員會(huì)不屬于社團(tuán)法人。
2、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的管理
確立業(yè)主委員會(huì)聘任制，業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向其頒發(fā)寫(xiě)明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人。確定的聘期。聘期不能過(guò)長(zhǎng)，也不能過(guò)短。
3、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主享有更廣泛的監(jiān)督權(quán)
京國(guó)土房管物[2003]127號(hào)
各區(qū)縣國(guó)土房管局，各物業(yè)管理委員會(huì)、各物業(yè)管理企業(yè)：
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》［京房地物字（1999）、第187號(hào)］自頒布以來(lái)，在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的發(fā)展，該要求已不能適應(yīng)物業(yè)管理實(shí)際工作的需要。為貫徹落實(shí)黨的十六大會(huì)議精神，實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會(huì)各界意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，我局對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》作了修改，并修訂為《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)準(zhǔn)”），自2003年5月1日起正式執(zhí)行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》同時(shí)廢止。
現(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。
附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
北京市國(guó)土資源和房屋管理局
二三年二月二十一日
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
表一、普通商品房居住小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目范圍工作內(nèi)容及要求
（一）、綜合管理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。（1）、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計(jì)劃，（3）、并組織實(shí)施；（2）、每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；（3）、白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；（4）、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；（5）、管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（7）、應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（9）、每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數(shù)80％。
（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備。“）、確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；（2）、保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；（4）、負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；（5）、定期清洗外墻。
（三）、綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。
（四）、保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）有健全的保潔制度，（2）清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，（3）有明確的分工和責(zé)任范圍；（4）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，（5）并每日將服（6）務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（7）對(duì)垃圾（專(zhuān)用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（8）每日對(duì)保潔服（9）務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，（10）做到服（11）務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；（4）、對(duì)樓梯間、門(mén)廳，電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；（5）、按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；（6）、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
（五）、保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（1）、相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）、維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；（3）、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；（4）、夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
（六）、存車(chē)管理機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)（存車(chē)處）、、位的看管
（1）、有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案；（2）、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；（3）、保證停車(chē)有序，24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人看管；（4）、長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車(chē)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；（2）、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；（3）、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對(duì)水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號(hào)文件規(guī)定。
（九）、電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)
（1）、主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話(huà)或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；（2）、凡有備梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；（3）、主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)?nèi)完工；維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號(hào)文件規(guī)定。
（十）、裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理
（1）、有健全的裝修管理服（2）、務(wù)制度；（3）、查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，（4）、與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，（5）、告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；（6）、裝修期間，（7）、對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，（8）、嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，（9）、調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；（10）、業(yè)主裝修結(jié)束后，（11）、應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，（12）、問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門(mén)；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。
表二、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目范圍工作內(nèi)容及要求
（一）、綜合管理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計(jì)劃，（3）、并組織實(shí)施；（4）、每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備（5）、進(jìn)行安全普查，（6）、根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；（7）、白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服（8）、務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，（9）、受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，（10）、處理急迫性報(bào)修，（11）、水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；（12）、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；（13）、管理規(guī)章制度健全，（14）、服（15）、務(wù)質(zhì)量標(biāo)（16）、準(zhǔn)完善，（17）、物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（7）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（8）、每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)戶(hù)數(shù)不低于總戶(hù)數(shù)80％。
（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備。（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備（2）、的日常養(yǎng)護(hù)和小修，（3）、執(zhí)行《房屋及其設(shè)備（4）、小修服（5）、務(wù)標(biāo)（6）、準(zhǔn)》；（7）、保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備（8）、正常使用；（9）、確保雨水、污水管道保持通暢，（10）、定期清掏化糞池、雨水井，（11）、相關(guān)設(shè)施無(wú)破損。
（三）、綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。
（四）、保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）、設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，（2）、并每日將服（3）、務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（4）、對(duì)垃圾（專(zhuān)用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（5）、每日對(duì)保潔服（6）、務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，（7）、做到服（8）、務(wù)范圍內(nèi)基本無(wú)廢棄雜物；（9）、按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；（10）、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
（五）、保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。維護(hù)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：（1）、相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專(zhuān)人值守，（2）、車(chē)輛行駛通暢，（3）、危及人身安全處有明顯標(biāo)（4）、志和防范措施；（5）、維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；（6）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，（7）、應(yīng)及時(shí)報(bào)警，（8）、并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
（六）、存車(chē)管理機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)（存車(chē)處）、、位的看管
（1）、有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案；（2）、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，（3）、出門(mén)憑證放行；（4）、保證停車(chē)有序，（5）、24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人看管；（4）、長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車(chē)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防責(zé)任制；（3）、消防設(shè)施有明顯標(biāo)（4）、志，（5）、定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；（6）、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，（7）、保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對(duì)水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號(hào)文件規(guī)定。
（九）、電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)
（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、間斷運(yùn)行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫運(yùn)行，（6）、電梯工夜間值班，（7）、公布呼叫電話(huà)或房號(hào)。凡是樓層設(shè)有電梯門(mén)的，（8）、均須開(kāi)啟載客；（9）、凡有備（10）、梯的，（11）、在高峰期6點(diǎn)－（12）、8點(diǎn)、17點(diǎn)－（13）、19點(diǎn)與主梯同（14）、時(shí)運(yùn)行；（15）、主梯維修時(shí)，（16）、用備（17）、用梯運(yùn)行；無(wú)備（18）、梯的，（19）、屬急迫性維修的，（20）、應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，（21）、其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)?nèi)完工。（22）、維修服（23）、務(wù)標(biāo)（24）、準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號(hào)文件規(guī)定。
【關(guān)鍵詞】信息化建設(shè) 小區(qū)物業(yè) 功能 應(yīng)用分析
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的信息化建設(shè)，就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、電子信息技術(shù)等手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)小區(qū)的宏觀控制和動(dòng)態(tài)管理，一來(lái)能夠確保物業(yè)管理工作能夠科學(xué)、規(guī)范的開(kāi)展，二來(lái)也能夠利用信息化管理體系，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源共享，提高物業(yè)服務(wù)效率。文章首先介紹了物業(yè)管理信息化建設(shè)所發(fā)揮的作用，隨后指出了當(dāng)前物業(yè)管理信息化建設(shè)存在的突出問(wèn)題，最后結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出了優(yōu)化小區(qū)物業(yè)信息化建設(shè)的具體措施。
一、信息化建設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的應(yīng)用分析
為了迎合現(xiàn)代都市人群的生活品味和環(huán)境要求，物業(yè)公司不僅需要做好日常的小區(qū)管理工作，還必須要從業(yè)主角度出發(fā)，不斷提升小區(qū)內(nèi)部的安全性和舒適性，為業(yè)主營(yíng)造滿(mǎn)意的生活空間。信息化建設(shè)的應(yīng)用，極大的提升了小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)效率，其具體應(yīng)用優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1、實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的智能化管理
利用電子信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，搭建信息化管理平臺(tái)，將小區(qū)內(nèi)的服務(wù)管理、收費(fèi)管理、環(huán)境管理等內(nèi)容都納入到統(tǒng)一的管理體系中。物業(yè)人員不僅能夠利用終端計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)管理工作的集中控制，而且能夠隨時(shí)調(diào)取信息資料，極大的提高了信息獲取速率，為開(kāi)展更加高效、更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提供了必要的技術(shù)支持。以小區(qū)登記管理為例，以往的業(yè)主或外來(lái)人員需要進(jìn)入小區(qū)，為了安全起見(jiàn)，必須要如實(shí)登記姓名、身份證件、手機(jī)號(hào)碼、進(jìn)出時(shí)間、事由等信息，不僅操作流程繁瑣，而且管理效率極低，引發(fā)許多業(yè)主的不滿(mǎn)。而實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)后，給小區(qū)業(yè)主分發(fā)身份卡，通過(guò)感應(yīng)刷卡的形式，業(yè)主可以自由進(jìn)出小區(qū)。
2、提高了物業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
首先，信息化系統(tǒng)使得小區(qū)物業(yè)管理工作能夠按照相對(duì)固定的模式運(yùn)行，每個(gè)物業(yè)人員的工作職責(zé)相對(duì)明確，員工之間的合作意識(shí)也有了進(jìn)一步提高。在這種積極的工作和管理模式下，不僅物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作和服務(wù)職能得到了高效開(kāi)展，而且員工的工作積極性也有了大幅度提升。其次，借助于信息化管理系統(tǒng)，還能夠拉近物業(yè)管理人員和小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系，為雙方營(yíng)造一個(gè)相對(duì)友好和公平的交流環(huán)境。例如，許多物業(yè)都建立了微信公眾號(hào)、投訴郵箱，業(yè)主可以將日常生活中遇到的問(wèn)題，通過(guò)類(lèi)似平臺(tái)反映給物業(yè)，從而幫助物業(yè)人員及時(shí)調(diào)整工作思路，加強(qiáng)小區(qū)管理。再次，信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，對(duì)于完善員工的績(jī)效考核也有積極幫助。物業(yè)管理人員可以在計(jì)算機(jī)內(nèi)部，為每一位物業(yè)員工建立電子檔案，將日常的服務(wù)、管理情況以及業(yè)主投訴情況如實(shí)記錄，并通過(guò)開(kāi)展業(yè)主投票的方式，綜合衡量物業(yè)人員的工作業(yè)績(jī)，以此來(lái)調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的工作積極性。
二、現(xiàn)階段物業(yè)管理信息化建設(shè)面臨的突出問(wèn)題
1、專(zhuān)業(yè)人才數(shù)量欠缺
物業(yè)管理的信息化以及管理服務(wù)職能的多樣化發(fā)展，使得物業(yè)公司極度渴求專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)到位的業(yè)務(wù)人才。但是從現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展形勢(shì)看，符合需求的業(yè)務(wù)人才存在嚴(yán)重的供需不平衡現(xiàn)象。一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，仍然有相當(dāng)一部分人群沒(méi)有擺正對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度和看法，認(rèn)為物業(yè)管理的社會(huì)地位低，導(dǎo)致一些專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的人才不愿意到小區(qū)物業(yè)任職；另一方面是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)的管理機(jī)制、晉升機(jī)制和薪資待遇等方面，還不夠合理和透明，制約了人才的自我發(fā)展需求。
2、物業(yè)管理收費(fèi)困難
根據(jù)我國(guó)頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)業(yè)主有義務(wù)定期繳納業(yè)務(wù)管理費(fèi)用。但是由于多種方面的原因，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難，因此，物業(yè)部門(mén)也就很難為小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)的管理和服務(wù)。造成收費(fèi)困難的原因，既有物業(yè)企業(yè)自身因素的影響，例如現(xiàn)行的收費(fèi)機(jī)制不夠科學(xué)、收費(fèi)價(jià)格透明度低；也有小區(qū)業(yè)主方面的原因，例如業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間出差，或是惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。
3、物業(yè)管理水平落后
與部分國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平仍然相對(duì)落后，尤其是在一些中小型城市，許多小區(qū)物業(yè)人員沒(méi)有明確的服務(wù)理念，專(zhuān)業(yè)化程度較低，只能完成基本的登記、衛(wèi)生、水暖等工作，服務(wù)職能沒(méi)有完全體現(xiàn)。另外，地方政府和有關(guān)部門(mén)的配合程度不夠，也使得物業(yè)職能不能有效發(fā)揮。
三、優(yōu)化信息化建設(shè)的可行性措施
1、建立健全物業(yè)管理信息化的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)
在物業(yè)管理企業(yè)信息化過(guò)程中，服務(wù)體系不夠完備，不能包括現(xiàn)有的服務(wù)內(nèi)容，信息化標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成信息資源共享程度低，軟件網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)和信息服務(wù)明顯滯后，信息安全體系缺乏保障等弊病，信息化建設(shè)還不能適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展水平的要求。這樣，建立健全規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)信息化標(biāo)準(zhǔn)就顯得尤為重要。
2、加強(qiáng)高層管理人員對(duì)企業(yè)信息化的重視
物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)人力密集型企業(yè)，高層管理人員易將精力放在節(jié)約人力成本、減少支出上，認(rèn)為企業(yè)信息化對(duì)企業(yè)發(fā)展不能起到很大的推動(dòng)作用。只有高層管理人員認(rèn)識(shí)到信息化的重要性，給予人力、物力和財(cái)力的支持，才能將信息化運(yùn)用到企業(yè)的各個(gè)層面中，發(fā)揮其作用，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。
3、加強(qiáng)政府對(duì)物業(yè)管理信息化的支持力度
由于信息化過(guò)程的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)于進(jìn)行物業(yè)管理信息化建設(shè)的企業(yè)，政府可以給予稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)有關(guān)信息化的相關(guān)項(xiàng)目貸款利率上給予優(yōu)惠等等。針對(duì)手續(xù)繁雜、主管部門(mén)多的狀況，政府要支持物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門(mén)共同研究發(fā)展電子商務(wù)的措施。
【參考文獻(xiàn)】
[1]溫琴琴，王麗萍.宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題研究――以物業(yè)管理服務(wù)糾紛解決為視角[J].現(xiàn)代城市建筑理論，2013（21）：109-111.
