時間：2022-09-03 08:33:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市化論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產市場成熟度理論、演進及其應用
正如前文所述，房地產市場成熟度可以反映出某一區域(或城市)房地產市場的健康狀況以及整體的發展形勢，政府部門可利用成熟度評價結果來了解當前房地產業的發展現狀及與宏觀經濟的協調關系，為政府調整國民經濟產業結構以及引導房地產業持續健康發展服務，使得資源得到更加有效配置，及時發現房地產業發展過程中出現的非周期性異常波動，從而減少房地產業對國家經濟金融產生的波動與風險。同時，對企業和消費者也都有積極意義:企業可以及時了解房地產業的整體狀況和行業結構，掌握不同區域房地產市場的差異性，使之洞悉市場變化趨勢，發現投資機會，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度，并在一定程度上規避投資風險;有助于消費者認清市場，掌握市場發展的真實規律，不盲目跟風，選擇適合自身的住房需求，從而有利于整個房地產市場的穩定發展。具體來說，市場成熟度可以認為是市場參與者用于描述市場的發展階段或市場化程度的概念，其主要用于研究特定市場的發展程度，理解市場怎樣形成、演進及未來的表現，幫助決策者決定如何在特定的階段投放特定的產品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通過對市場成熟度的研究，了解市場階段性演進的特征和表現，有助于解釋目前市場上產品使用、投資決策行為以及未來可能出現的市場活動等。20世紀90年代，在市場化進程的框架下涉及市場成熟度方面的研究初現端倪。1991年，沃克和弗拉納根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市場成熟度來研究中國香港房地產市場，認為一個成熟的市場具備高層次的機構投資、成熟的金融結構、規范的金融市場并且海外投資、機會點以及多樣化收益都具有一定的市場規模等特征，這些指標得到了學界的廣泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了經濟體的實力和類型、市場規模、完善的基礎條件等市場成熟度考量指標。［3］關于市場成熟度方面，研究最為全面的是基奧和達西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他們在對市場成熟度相關文獻系統梳理的基礎上，對市場成熟度的涵義及考量指標重新進行界定，如使用和投資機會，靈活性，專業度，信息和研究性，開放度，標準化等指標。發展到今天，市場成熟度理論根據其研究的領域和對象不同，還有以下幾種定義:第一，市場成熟度是衡量市場進化程度的指標，以不斷下滑的增長率為特征，當市場不再出現增長，就可以被視為飽和(Graham，2000)。［5］可以采用收入彈性作為具體的衡量指標，當收入彈性小于或等于1，即收入的增長不再創造更大比例的需求增長，市場就被視為完全成熟。一個完全成熟的市場就是一個增長量不超過收入/經濟增長的市場。當收入彈性為0，即收入的改變不再對需求產生任何影響，市場就被視為完全飽和。換言之，市場成熟維度的早期階段則出現在收入彈性值不斷下降但仍大于1的時候。第二，通過反映不斷減小的增長率的時序曲線，如系數小于1的對數函數和集合函數、半對數曲線可以用來研究成熟度，而雙曲線、修正的指數或對數曲線更適合用來定義飽和狀態(Saunders等，1987)。［6］這種方法最主要的缺陷是僅考慮時間參數，忽略了驅動需求的其他重要因素，如收入和價格變化。第三，咨詢公司盧森泰(Lucintel，2009)在一份研究報告中把成熟市場定義為旅程數增長等于GDP增長加產量增長的和，任何附加增長都被定義為“生產”增長。為了量化一個市場的成熟程度，他們提出通過GDP+產量增長與旅程數增長的比值來定義的成熟度要素(MF)概念。當市場成熟，MF值就是100%。當市場還有“生產”增長，處于欠成熟階段，MF值就應該小于100%。有關房地產市場成熟度的研究自1994年起就不曾間斷。具體來說，市場成熟度的研究可以幫助理解城市房地產市場怎樣形成、演進以及未來的表現，還能作為如何選擇在不同城市、不同市場投放合適的房地產產品的決策指標。奇恩和鄧特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市場成熟度框架對東南亞的辦公樓市場成熟度進行了研究。他們試圖改進研究方法，確立明確的成熟度標準，建立1～10的評分范圍，1代表最不發達的，10代表最發達的。他們的研究成果表明，混合了不同發展階段的市場給高效運作的房地產市場投資活動提供了顯而易見的大量機會。近來，皮魯米(Pelumi，2012)以Nigeria為例對發展中國家的居住房市場進行了研究，把大量的信息流和高度遵循總體規劃視為成熟居住房市場最重要的標志。目前，國內涉及房地產市場成熟度方面的研究還不多見。已有的研究僅限于房地產成熟度模型方面的評價，如房地產咨詢機構仲量聯行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立過相應模型對當前房地產市場成熟度進行評價，雖然兩者設定的評價指標相應有不同側重，但對市場成熟度階段的劃分基本一致。也有個別文獻只是將市場成熟度作為住房流動性的一個指標來分析(包華，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根據借鑒仲量聯行的研究，筆者認為，評價城市房地產市場成熟度可以遵循以下4個指標:(1)房地產市場高度透明:市場信息能夠自由流通、政策執行有力以及交易流程相對公平;(2)資本流通性強:在資本流入和流出方面與國際房地產資本市場緊密聯系;(3)優秀的居住環境和物業服務:主要指環境可持續性、節能且管理優質的物業;(4)客戶來源廣泛:客戶覆蓋范圍廣，不僅限于國內客戶，同時還有大量的國內外客戶進駐(尤其是企業和總部)。根據以上評價指標，大致來說，自1998年城鎮住房改革實施以來，我國整體上房地產市場成熟度曲線攀升迅速，其市場表現和投資前景如下。
二、我國城市房地產市場投資前景
為全面分析我國各級城市的房地產市場投資前景，筆者參考克而瑞信息集團的《2013年中國城市房地產市場投資前景研究報告》，分別從市場需求、市場供求、市場容量以及外部因素等4個方面構建指標體系，并對分類指標進行相應完善，然后采用因子分析方法進行比較分析。其中，采用常住戶籍人口比、城市動遷增量需求、人口復合增長速度、居住面積改善性需求、租賃市場住房戶比例等分類指標來衡量城市房地產市場需求情況;采用土地供求情況、房屋供求情況、實際房價增長率等分類指標來衡量市場供求關系;采用人均購房面積、城鎮職工工資、城鎮居民年均可支配收入、房價收入比等分類指標來反映市場容量;采用該城市的城鎮化率、人口密度、城市規模、基礎設施投資累計值等分類指標來反映外部因素。表4顯示，一線城市以及二線城市的市場投資前景相對較高，6個一線和22個二線城市全部進入前50排行，37.5%的三線城市進入前50排行，四線城市除廊坊進入前50排名外其他普遍排名偏后。二線城市中蘇州、青島、寧波等非直轄市城市的市場容量也有較大發展空間，主要是由于外來企業的不斷進入，城區不斷擴展，人口快速導入。此外，隨著整個京津冀一體化和大七環格局的形成，廊坊也進入了城市房地產投資前景的前50名，具備一定的投資潛力。而從各類城市得分來看，一線城市中北京和上海平均得分最高，按城市線別，平均得分及中位數依次遞減。二線城市總體排名較為靠前，常州、東莞等個別二線城市由于市場較為成熟，短期內市場容量空間有限，因此得分較低;三線城市的個別城市得分較高，主要是這類城市市場處于快速發展期，其城市市場投資前景較大;而四線城市由于市場處起步階段，總體得分偏低。
三、總結與對策建議
本文從我國新型城市化入手，就城市化進程、城市房地產市場成熟度及投資前景之間的關聯性做了論述，并采用統計方法對我國286個地級城市的城市分級和投資前景進行了實證分析。研究認為，由于當前我國處于城市化進程的新階段，房地產應該改善以往粗放型發展模式，注重提高房地產市場的成熟度;相比一、二線城市，當前三、四城市房地產市場成熟度不高，反應出我國不少城市還具備一定的投資前景;而從各城市房地產的投資前景排序來看，房地產市場成熟度與投資前景并不是直接的線性關系，成熟度相對較高的城市也可能具有較好的投資前景。基于以上結論，筆者提出以下對策建議:第一，就城市房地產開發來說，尤其對房地產開發商和經營商來說，應轉變原有的房地產開發模式，注重房地產市場成熟度的培育和提升。第二，對房地產投資者來說，應將市場成熟度作為投資前景的主要考慮因素，在當前的房地產市場趨穩的形勢下，應不僅局限于獲取房價上漲的收益。第三，對政策制定方面來說，應注重培育房地產市場成熟度，提升城市和物業的軟性條件，這將是城市管理和房地產調控政策的一大思路。
作者：張傳勇丁祖昱段芳單位：上海立信會計學院工商管理學院華東師范大學城市發展研究院易居(中國)克而瑞信息集團
今后20年是我國工業化中期發展時期，經濟還將繼續保持高速發展的趨勢。其標志是我國工業化初期產業，如紡織、普通食品、普通建材等，已處于嚴重的供大于求的“買方市場”狀態。難以再帶動我國經濟繼續增長。目前，工業化的主導產業已轉向以機械電子為主的裝備制造業和以建材、建筑業為主的基礎設施的建設上來。這些產業的未來需求量大、投資量多、資本技術密集，它們的發展無疑會使我國經濟繼續保持高速增長的態勢。這就決定了我國未來20年城市化必然是一個加速發展的過程。另外據估計，今后20年至少有3億農村剩余勞動力需要轉移。
人們普遍認為，未來20年我國經濟仍將處于高速發展時期，城市化是我國未來20年經濟高速發展的動力和目的，在此對實現這一目的的可能性和條件作一分析。從國內形勢看，國內有效需求后勁不足，居民消費呈現疲軟狀態，傳統的消費觀念根深蒂固，如何發揮少存款多投資拉動需求，刺激消費傳統的第一、二產業趨于成熟并走多從次化、縱深化、一體化發展，而第三產業未改變產業布局，進出口結構，解決就業問題，帶動消費。城市化戰略為其提供了環境，并且逐步改變一二三產業的比例關系。從國際形勢看，經濟一體化、全球一體化，中國要增強競爭實力為其向規模發展，而小城市小鄉鎮不能發揮規模經濟]經濟戰略優勢、品牌戰略，建立綜合型、政治型、經濟型、交通型、文化型、旅游型等特點的城市。隨著世界制造中心的轉移，小作坊，小工廠，小企業已不適應當代要求，走城市化戰略是國際形勢的要求。中國沿海的環渤海灣地區、長江三角洲地區和珠江三角洲地區正在發展成主導中國經濟發展、參與國際競爭的三大城市群，表明了我國城市化進程的方向、趨勢。
二、我國城市化發展的的趨勢預測
在我國工業化中期經濟高速發展的帶動下，未來20年我國城市化將進入加速發展時期。目前我國城市化水平為30％（1997年）左右，今后將進入從30％發展到70％的國際公認的加速發展時期。從世界城市化發展的現狀和趨勢，以及我國城市化面臨的問題與挑戰，我們認為，未來我國城市化發展將出現以下幾個基本趨勢。
（一）大城市將比中小城市的發展速度更快
大城市發展速度快于中小城市是世界城市化發展的潮流。究其原因，一是大城市經濟效益高、居民收入水平高，雖然建設成本也相對高一些，但最終收益（收入減成本）還是比中小城市好。二是大城市功能全，能更好地滿足人們的各種需求，隨著收入水平的提高，人們對大城市生活的需求也逐步提高。三是大城市具有中小城市不可替代的更強有力的帶動腹地區域經濟發展的功能，而且，在城市間的聯系日益增多和重要的時候，在城市群不斷出現的情況下，大城市的作用更加明顯，原來獨立發展起來的中小城市現在越來越受到大城市發展的影響和制約。四是隨著技術進步、管理水平的提高和經濟的發展使人們能夠有效地解決所謂“大城市病”現象，從而為大城市的發展掃清了障礙。例如，城市交通擁擠可以采取有軌交通、路口立交、路口停車線前移和路口四角擴寬等方法和手段加以解決。大城市環境問題隨著環保產業的發展以及城市環保設施的建設已能夠有效的控制。
因此，未來我國的城市化應當注意大城市的作用，在不放慢中小城市的發展速度的前提下，鼓勵大城市適當超前發展。當然也還要注意不要超一定的“度”，我們認為以大城市人口增長保持在整個城市人口增長速度的1倍以內為宜。同時，發展大城市也要注意環境保護和城市容量問題。因此，在考慮加快發展大城市時，一定要注意不能從一個極端走向另一個極端，要綜合考慮經濟效益與資源和環境等條件的容量問題，做到大中小規模城市合理的協調發展。
（二）以國際化大都市為代表城市群將在城市化進程中起到更大的作用
北京、上海、廣州、大連、武漢等特大城市根據其在歷史上曾經發揮過與國際交往作用的事實，在新的一輪對外開放紛紛制定了建立國際大都市的戰略設想，為我國城市化進程又增加了新的積極因素。國際化大都市建設的一個顯著的特征就是所謂中央商務中心區（CBD）的建設。CBD是國內外大公司總部的聚集分布區，它負責組織和指揮分布在全球各地的企業、工廠以及商業機構有效運行。由于各路大公司聚集在一起，它們能就近從事各種那些位于繁華的鬧市區的大百貨商店、大商場所無法比擬的大筆交易。
城市群（帶）是城市化發展到一定階段的必然產物。從經濟活動在空間的擴展演變規律來看，其順序是由“點”到“線”到“面”，當城市發展向“線”兩邊集中到一定的程度時城市帶就出現了。中國沿海的環渤海灣地區、長江三角洲地區和珠江三角洲地區正在發展成主導中國經濟發展、參與國際競爭的三大城市群，今后中國經濟將越來越向這三個大城市群集聚。城市化的高級形式，大城市群目前在中國已經開始出現，以此為中心，中國還應考慮規劃一系列的城市經濟帶，并發展一批有特色的中心城市，如綜合型、政治型、經濟型、交通型、文化型、旅游型等特點的城市。中國未來城市發展的核心面、線、點形成后，將有一半的人口、GDP的80％、全國工業產值的90％以及全國進出口總額的95％在這些地域產生。
關于未來我國城市化水平的預測，1996年我國政府向聯合國第二次人類住區大會提交的《中華人民共和國人類住區發展報告》預測：到2000年，全國城鎮人口將達4．5億左右，城市化水平將達35％；2010年，全國城鎮人口將達6．3億左右，城市化水平將達45％。
三、加速我國城市化發展進程的對策與措施
隨著我國經濟進入工業化中期的快速發展階段，我國城市化的起飛也已到來。為保證我國城市化加速發展的順利進行，根據我國城市化發展的現狀和面臨的問題，提出以下對策和措施。
（一）加快城市基礎設施建設
城市基礎設施市場化，服務價格的開放，將會有力地促進城市基礎設施的發展。但由于城市化進入起飛階段后，城建規模巨大，估計每年約需投資總額高達5000億元左右，如此驚人的投資單靠財政投資和價格開放后的收入是絕對不夠的。目前國家財政總收入也只有8000億元左右，因此，必須進一步開拓城建籌資渠道。根據國外經驗，可選擇的籌資渠道有政府專項城建債券、以BOT方式吸收社會資金和外資等。城市基礎設施建設的重點是城市入戶電網線路的改造、城市軌道交通設施、城市交通樞紐、城市水源設施、城市污水和垃圾處理設施等。
（二）必須逐步開放城市生活基礎設施的服務價格，充分發揮市場在城市化進程中的基礎性的調節作用，促進城市化按市場規律健康、快速地發展
“城市生活”的巨大供需差額，根本原因就在于計劃經濟時期遺留下來的國家對城市基礎設施的低價限制政策。它使我國城市基礎設施建設長期處于供應嚴重不足的狀態。低價政策往往使城市基礎設施連成本都收不回來，必然要靠政府大量的財政補貼維持正常運轉。城市基礎設施管理部門一般都很少有資金用于更新和建設，形成了城市基礎建設越多，財政負擔越重的惡性循環。為改變這一狀況，建立起城市化發展的良好的微觀運行機制是關鍵。首先，使大多數城市基礎設施管理部門企業化，擺脫行政干預，走向市場，成為市場的主體。其次，在考慮到居民的承受能力的情況下，分期分批地、有步驟地放開大多數城市基礎設施的價格，并把原來的財政上的“暗補”變為進入居民收入的“明補”。最后，對一些影響較大的公共基礎設施服務價格，建立有城市公共基礎設施主管部門和居民共同參加的價格協調機制，按“成本+合理利潤”的原則，共同制定大家能夠接受的合理的價格。
只有通過上述改革，才能一方面有效地增加城市基礎設施的供應，另一方面適當抑止現有城市居民對城市基礎設施過度的需求。從而使“城市生活”在市場的調節下達到供求平衡，以實現城市基礎設施的合理配置。城市基礎設施價格放開后，開始是會有一個價格上漲的時期，但隨著“城市生活”供應量在較高的價格的引導下迅速提高，在供求關系的共同作用下，將使城市基礎設施的服務價格逐步下降到正常的水平。從而有利于城市基礎設施按市場經濟規律健康快速地發展。
（三）逐步取消不合理的戶籍制度
城市基礎設施的市場化，要求其消費者有相適的選擇權利。否則市場的分割勢必還會影響城市基礎設施建設的發展。因此，有必要逐步取消不合理的城鄉分割的戶籍制度。在此，有人擔心戶籍制度的取消會引起人口向城市的大量涌入，使城市人滿為患。其實這種擔心是不必要的，因為這種現象不可能發生，城市基礎設施服務價格的放開，使“城市生活”的價值得以真正體現出來，戶口放開的城市只可能吸引那些符合這一收入水平的人進入，低于這一收入水平的人群在市場價格的調節下會自動離開，以尋求符合其收入水平的地方。這一點實際上被我國目前在許多方面已不起作用的戶籍制度本身所證實。當然，在一些特殊的大城市里會暫時出現一些“貧民窟”現象，但只要對此加以特殊的行政干預，這一問題是不難解決的。在此還必須指出的是，目前我國城鄉差別還很大，戶籍制度在調整人口的合理分布、控制人口過快增長等方面還起著一定的不可替代的作用，因此，戶籍制度的取消是一項長期的目標，不能操之過急，要有步驟分階段逐步地去實現。
（四）鼓勵多種形式的城市化模式的發展
城市化是經濟發展的一項中長期任務，各國城市化進程既遵循著一般共同的規律，同時又有其特點和與其國情相適應的具體模式。我國的國情是人口多，耕地少，經濟實力還比較落后，尚處于工業化進程之中。這就要求我們的城市化必須更加注重經濟效益，注意節約各種寶貴的稀缺的自然資源，特別是耕地及水資源。為此，適當的大城市的超前發展模式是符合我國國情的選擇。另外，農村城市化是各國城市化起步階段普遍采取的模式。既鼓勵就地城市化模式的發展，也積極鼓勵異地城市化模式的發展，充分發揮這兩種基本城市化模式各自的優勢，共同有效地促進城市化起飛階段發展的順利進行。
一、城市化建設與耕地保護之間存在矛盾的對立統一
1.城市化建設是發展的需要，要有一定土地做保障
改革開放以來，我國城市化水平得到迅速提高，成為至今的近半個世紀中我國城市發展的最快時期。據統計，1998年我國城市人口約3.8億,城市化程度大約為30.4%。但與世界相比，發展還是很慢，1996年世界城市化程度已經達到45.5%，而日本在1990年就達到77.4%。據專家預測，我國到2050年，城市化水平將提高到70％，在未來50多年中，將有約5億剩余勞動力及其家屬進城，變為城市人口。這樣不僅要建立大量新城市，而且現有的許多城市都要程度不同地擴大其規模。土地是城市的依托，城市化建設必然要有一定的土地做保障，按照每個城鎮人口占地100平方米，增加5億城市人口，約需要土地5萬平方公里，即7500萬畝。
國家經濟社會的快速發展，城市化水平的不斷提高，大批農村剩余勞動力進城，并轉變為城鎮人口，推動大批新城市的建立。同時，隨著經濟社會的發展，原有城鎮需要調整產業結構，進行化建設和舊城的更新改造。新城市的建立和老城市的擴大是我國整個經濟發展的內在要求，是實現現代化的客觀表現，是社會發展的必然趨勢，為此而占一部分土地，包括一部分耕地，是不可避免的。
2.我國人均耕地少，耕地后備資源不足，耕地保護形勢嚴峻
國土資源部、國家統計局、全國農業普查辦公室聯合的土地利用現狀調查最新公報顯示，全國耕地面積19.51億畝，人均耕地面積0.106公頃（1.59畝），仍不到世界人均耕地的一半，而且地區分布很不平衡。人均耕地較多的一些省，主要分布在東北、西北和西南地區，這里條件較差，糧食產量較低；人均耕地較少的省（區、市），主要分布在東南沿海和京津滬三市，這里自然條件較好，糧食產量高，但也是耕地大幅度減少的地區。全國還有607萬公頃（0.91億畝）的耕地坡度大于25度，而在耕地面積中，無灌溉設施的耕地比重高于有灌溉設施的耕地，全國還有30萬公頃的耕地不同程度地受到土地流失的危害。這些都說明，我國耕地的總體質量也是不高的。
新《土地管理法》著重強調了加強耕地保護問題，其目標是確保耕地總量的動態平衡，新法明確規定“國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地”。但是我國耕地資源的主要特征卻是耕地面積占土地資源比例小，耕地后備資源不足，質量低，人均耕地少，且日益減少。在自然條件和生產力所允許的條件下，絕大部分能開墾的土地已被開墾。此外，我國人口還在以每年一千多萬人的速度增加，經濟建設正處于快速增長時期，“吃飯”和“建設”給耕地帶來的壓力，有增無減，并沒有緩解。近年來，耕地面積連年銳減，尤其是一些優質耕地的減少，很難靠開發來彌補。目前這種趨勢還在發展。僅僅1997年、1998年兩年，全國耕地就凈減少近600萬畝。地方開墾條件差或土地后備資源的匱乏，致使其既實現確保耕地不減少的目標而又同時不經濟的發展相當困難。據有關方面預測，到2010年，我國還要增加一億多人口，而非農建設占用耕地、陡坡退耕、災害毀地三項，可能還要減少耕地近一億畝。
3.緩解城市化建設與耕地保護之間矛盾的途徑
在客觀上，城市化建設與保護耕地之間存在一定的矛盾，城市的發展和擴大必定要占用一部分土地，但是，城市又不能不發展。所以，問題的關鍵在于如何處理發展城市與保護耕地之間的關系。一方面，我們必須較快地發展城市，以適應國家經濟社會發展的需要；另一方面，我們需要切實地保護耕地，使兩方面得到協調和統一，在發展城市中盡可能地減少耕地的占用。
因此，必須找出一條既能減少耕地占用，又能及時為城鄉各項建設提供必需的建設用地，保持社會經濟的可持續發展的新路子，以緩解城市化建設與保護耕地之間的矛盾。而解決這一矛盾的唯一途徑是走土地集約化利用的道路。土地集約化利用包括四個方面：（1）城市土地的集約利用；（2）農村非農用地的集約利用；（3）農村農用地的集約利用（主要是大城市周圍的高投入高產出）；（4）全國整體的集約用地水平的提高。其中前三條是被大家所共識，而最后一條則未引起高度重視，而此條正是解決用地緊張的主要途徑。土地的集約化利用不但要從局部如某個城市或農村、某個地區或某塊土地的角度來考慮，而且要從系統整體（整個國家）的角度來考慮。加快城市化進程能更好地集約用地和節約用地，能夠提高全國整體的集約用地水平，促進經濟的發展，實現確保耕地總量的動態平衡的目標，起到保護耕地的作用。下面就加快城市化進程對減少耕地占用的壓力談幾點看法。
二、發展城市化建設與土地集約化利用關系
1.城市化建設有利于人口出生率的降低，從而減小眾多人口對耕地的壓力
城市和鄉村代表了不同社會經濟發展水平的區域單元，由于城鄉經濟水平、婦女職業類別和文化程度的差異，而使兩者的婦女生育水平有較大的差異，城鎮始終低于鄉村的生育率。生育期一孩率城鎮大大高于鄉村，高達90％以上，鄉村二孩率超過城鎮的1倍多。1998年我國城鎮人口出生率為13.67‰，自然增長率8.36‰，而縣出生率為17.05‰，自然增長率為10.04‰。以上海市為例，1998年人口出生率僅為5.20‰，自然增長率為－1.80‰。我國歷年市鎮與縣人口生長率與自然增長率對比見表1。
表1我國歷年市鎮與縣人口出生率與自然增長率單位：‰
199019911992199319941995199619971998
市鎮出生率16.1415.4915.4715.3715.1314.7614.4714.5213.67
自然增長率10.439.999.709.389.609.238.828.948.36
縣出生率22.8021.1719.0919.0618.8418.0818.0217.4317.05
自然增長率15.7914.0412.1812.1712.0411.0911.0810.5310.04
影響生育率的因素有：第一，社會經濟發展水平。一般，經濟水平越高，總和生育率越低；反之，則總和生育率越高；第二，文化教育水平。無論是生育率、多孩率，還是平均孩次，有文化者都低于文盲、半文盲，并且，文化程度愈高，生育率、多孩率和平均孩次愈低，兩者呈相反關系。造成城鄉生育水平差異的另一重要原因也是婦女文化程度的差異。鄉村文盲、半文盲率多，女性文盲、半文盲多及農、林、牧、漁業婦女文盲、半文盲多，這“三多”已成為鄉村生育水平高于城鎮的又一個重要因素。第三，職業與勞動性質。勞動性質與文化程度有一定關聯。腦力勞動者一般具有較高的文化水平，生育率低；體力勞動者，尤其是從事農、林、牧、漁業的勞動者，文化程度較低，這一因素與經濟和其它社會因素共同的影響，使他們的生育率較高。職業的差別在很大程度上也影響了生育率的高低，農、林、牧、漁業婦女的生育率高于其它職業婦女生育率的2－3倍。而城市化建設有利于提高文化素質，減少農業人口，降低生育率。此外，計劃生育的作用在于引導和加速生育水平的下降，而由于城市社會經濟較發展，文化教育程度高，計劃生育政策的推行較容易，能夠嚴格控制人口數量的增長速度，人口的減少又可減少對耕地的占用。
2.城市化建設有利于集約化利用土地，從而擴大耕地面積
如何做到城市化建設與保護耕地兩不誤，實現耕地總量動態平衡，主要是轉變用地方式，走集約利用土地、節地挖潛的路子。這包括兩個方面，一是整理宅基地，二是充分挖掘城市存量土地的潛力。而大力發展城市化建設，有利于實現粗放用地變為集約用地，并推動建設用地內涵挖潛和集約利用，是既積極而又有效地保護耕地的思路。一方面，城市容納人口多，城市人均用地比農村人均用地少，土地利用集約度高。我國歷年城市與農村人均居住面積對比見表2。表2顯示，我國歷年城市與農村人均居住面積有逐年增長的趨勢，但農村始終較城市高出2－3倍。1998年城市人口為37942萬，人均居住面積達9.3平方米，而農村人口為86868萬，占總人口69.6％，人均居住面積達23.7平方米。以山西省為例，1996年5個地級市人均占地119平方米，農村人均占地則達192.93平方米。此外，城市規模越大，城市的中心功能越強，人均用地也越少。與小城市相比，要素的投入產出率和主要經濟指標的人均水平也較高。我國不同規模城市各項指標見表3。表3表明，1996年全國城市增至666個，人均用地99平方米，其中，200萬人以上的超大城市人均用地66.2平方米，100-200萬人的特大城市人均用地86.2平方米，50=100萬人的大城市人均用地99平方米，20-50萬人的中等城市人均用地105.3平方米，20萬人以下的小城市人均用地131.6平方米。而且大城市與小城市相比，產業密度（人均GDP）高，第三產業比重大，另一方面，城市化建設能促使農村剩余勞動力向城市轉移，有利于耕地內部挖潛。農村剩余勞動力向城市轉移，可以空閑出許多宅基地和非農用地，使這些宅基地和非農用地變為耕地，增加耕地數量。如前所述，5億農村人口進城，若農村按人均160平方米計算，可減少占地8萬平方公里，扣除城市建設用地5萬平方公里，則全國可節約3萬平方公里，即4500萬畝；農村勞動力的減少可以使農民統一經營，連片耕作，減少不必要的路和田坎，增加耕地，使農業生產集約經營和規模經營，提高農業勞動生產率和糧食產量，實現農業可持續發展。
表二我國歷年城市與農村人均居住面積對比單位：平方米/人199019911992199319941995199619971998
城市人均居住面積6.76.97.17.57.88.18.58.89.3
農村人均居住面積17.818.518.920.720.22121.722.423.7
表三我國不同規模城市各項指標表
全國666個城市平均超大城市200萬人以上特大城市100-200萬人大城市50-100萬人中等城市50-100萬人小城市20萬人以下
城市個數（個）666112344195393
人口密度（萬人/平方公里）1.011.511.161.010.950.76
人均占地（平方米/人）9966.286.299105.3131.6
人均GDP913815812144551306084006281
第三產業比重（%）37.249.343.838.834.129.2
3.城市化建設有利于水平和人口素質的提高，從而提高土地的集約化利用程度
科技進步的發展推動了經濟的發展，經濟的發展又提高了城市和農村的集約化用地程度，提高土地的生產力和勞動生產率。人口素質的提高有利于生育率的降低，從而減少對耕地的占用。城市化水平越高，越有利于集約用地，從國外的經驗來看，越是經濟發達國家，城市化程度越高，農業人口越少。而城市化程度比較低的國家則往往是發展家，具有經濟落后，農業人口多，出生率高，人口增長速度快等特點。
城市化的發展使科技與經濟水平不斷提高，推動了農業科技水平的提高和農業現代化的發展。假如我國城市化發展到一定程度，就有足夠的資金和技術，去開墾后備的土地資源和復墾荒蕪的土地，從而增加耕地數量；農業科技的發展使農業先進的技術在農業生產中得到，改變傳統的耕作方式，對農田精耕細作，從而可以提高耕地質量，達到增加糧食產量的目的；反過來農業的發展又保證和促進了城市化發展。
三、我國城市化建設中土地利用存在的問題
在現實的經濟發展中，特別是城市化建設中，并沒有很好地處理好城市化建設與保護耕地這兩方面的關系，存在著在加速城市化建設的同時，忽視保護耕地的傾向。在如何處理耕地保護和城市發展的關系中還存在著較為嚴重的問題。
1.城市土地閑置與撂荒
隨著國民的持續快速和基本建設規模的大幅度增長，一些地方出現了城市土地閑置，甚至撂荒。從廣義上講，城市土地閑置是指：（1）取得土地使用權后，未及時對土地加以利用，或土地利用率未達到規定要求，致使土地處于未被利用或利用不充分的狀態；（2）各種非法批地所造成的閑置狀態；未經批準已圈占了土地，以及未征、未用或利用不充分所造成的閑置等。1995年，全國開展了非農建設閑置土地清理工作。據國家土地管理局統計，全國共清查出非農建設閑置土地600平方公里，為1994年全國各項建設用地總量的27.3％，其中耕地270平方公里，占45%。通過清理，已復耕240平方公里，占閑置耕地的88.9％；限期開發建設9000公頃；調整使用2000公頃；收回土地使用權4000公頃。另外，根據國家土地管理局統計，我國因各種人為因素造成的廢棄地累計約為133300平方公里。其中，由于從事開采礦產資源、燒制磚瓦、燃煤發電等生產和建設活動廢棄土地約為33300平方公里，其中70％左右為耕地；全國因興修水利、修筑鐵路、公路等建設活動廢棄的土地及坑塘、建筑取土等零星廢棄土地約為100000平方公里，這之中耕地也占到50-70％。
2.城市違法用地現象嚴重
1995年，全國有18個省市（自治區、直轄市）按照省委、省人大、省政府的要求，結合貫徹國家土管理局《關于全面清理非農建設閑置土地的通知》精神，對1992-1994年貫徹執行土地、法規的情況開展了土地執法檢查。據《土地報》報道，陜、粵、贛、豫、皖、魯、吉、川、湘、浙等10個省，1992－1994年共清查出各類土地違法案件32萬宗，違法用地面積達500平方公里，浙、粵、桂3省區違法占用耕地達753300公頃。晉、遼、浙、津、鄂、閩等省，清查出各類土地違法案件41627宗，違法用地面積7687公頃。在土地資源短缺的江蘇省，1993-1994年便查出違法用地8010宗，違法用地面積達3445公頃。這種大規模的集中占用土地和違法濫用土地，不僅遠遠超出了經濟建設的正常需求和實際可能的開發能力，而且是外延發展、粗放經營、以犧牲大量土地資源為代價的。
3.城市土地利用效率低下
根據1995年城市建設統計年報，全國640個城市建成區19264.2平方公里，空閑土地按10－15％計劃，這些城市用地潛力達1926－2890平方公里，如按建設部頒布的城市規劃用地指標城市人均用地100平方米，可安排城市人口1926-2890萬，此潛力僅是充分利用城市空閑土地得到的。由此可以看出我國現有城市建設用地有很大的內部挖潛改造能力。此外，我國城市建成區平均整體容積率太低，1990年全國455個設市城市建成區平均整體容積率只有0.31。城市用地結構亦不合理，在結構上存在用地比例過大，商業用地比例偏小，道路用地比例過小的。用地結構不合理造成地不能盡其用，土地產出效益差，土地價值不能體現。1991年全國城市土地平均工業產值7277元／平方米，地均利稅715元／平方米，且因城市規模而差別大，20-50萬人口城市地均工業產值6625元／平方米，地均利稅525元／平方米，20-50萬人口以下城市地均工業產值2459元／平方米，地均利稅265元／平方米。
4.鄉鎮布局分散，用地規模過大
1996年全國共有鄉鎮企業單位數2336.33×104個，職工1.35×108人，全國鄉鎮企業集聚在縣鎮的僅占1％，在建制鎮的占7％，其余98％的鄉鎮企業少數在集鎮，絕大多數在村及村以下。由于過度分散，使用地規模至少增加1/3，出現了不注意節約用地，大量圈占農田，削弱農業生產的問題。
5.城市用地增長速度超過人口增長
隨著我國城市化水平的不斷提高，城市人口增長需要相應的土地供應，從而占用部分耕地，這是符合經濟發展的。但是，在符合客觀規律的前提下，盲目擴大占地規模，把城市的合理發展不適當地變成亂占耕地，應予以糾正。1986-1995年，我國城市數量由321個增加到640個，增長近1倍，城市人口和城市非農業人口分別增長65.1％和51.6％，城市用地面積和建成區面積分別增長42.5％和90.2％，建成區平均每年擴大1015平方公里。城市越小，人均建設用地越多，小城市（20萬以下）分別為特大城市（100萬人以上）和大城市（50-100萬人）的1.91倍和1.62倍。
四、發展城市化建設，保護耕地應采取的措施
針對目前我國已面臨耕地不斷減少的嚴重威脅，保護耕地是我國一個基本國策，必須制定相應的政策和采取有效措施，既加快城市化進程，又切實保護耕地。建議采取以下措施。
1.深化土地使用制度改革，建立土地集約化利用指標體系
通過供地機制的變革與創新，從根本上解決亂占濫用耕地的問題，進而推動建設用地內涵挖潛和集約利用。通過調查，盡快建立適合我國國情的土地集約化利用指標體系，在指標體系中體現城市人均用地標準、城市容積率、城市土地產出效益等。使所建指標體系，既有利于城市化建設，又有利于集約利用土地，既達到發展建設的目的，又起到最大限度地節約用地的作用，緩解建設用地和保護耕地的矛盾，變矛盾為協調和統一。
2.做好城市土地利用規劃
土地利用總體規劃是國家調控土地的基本手段，通過土地利用現狀和土地潛力，地預測未來土地需求，調整各類用地結構和數量，從而綜合平衡土地供需形勢，達到宏觀調控土地的目的。城市規劃是根據城市經濟、發展的需求，在研究城市密度的前提下，對城市空間布局和城市形態的總體設計，并通過城市土地利用規劃來落實。必須將城市規劃與土地利用總體規劃銜接起來，貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持“一要吃飯、二要建設”的基本方針，實現可持續發展戰略。
3.控制鄉鎮企業的發展，避免鄉鎮企業占用過多的耕地
由于城市化的發展，人、財、物等資源必然流向城市，通過城市基礎設施、資金、技術以及服務等便利條件引導分散的鄉鎮企業向城市集中，可以避免鄉鎮企業遍地開花，占用過多的耕地，達到節省建設用地，減少環境污染的目的。
4.挖掘城市存量土地的潛力
城市的發展建設要立足我國的基本國情和社會經濟發展水平，更多地通過實施舊城改造，確定以內涵為主的城市發展方針，充分挖掘城市存量土地的潛力，加強基礎設施建設，提高土地容積率、產出率，增加城區容量；搞好城市規劃工作，堅持城市建設不求最大，只求最佳的原則，利用市場機制不斷調整區域城市結構、城市用地結構和用地布局，考慮城市、集鎮相互協作、取消重復設置，減少城市化過程中不必要的耕地浪費。把粗放型土地利用方式轉變為集約化經營土地。為實現耕地總量動態平衡目標服務。
5.根據具體情況，改革現有有關不利城市化發展和土地集約利用的制度和政策
制定出一系列發展城市化建設的政策，改革現有有關制度和政策，以利于技術、資源和人才的流動。如改革城市戶籍制度。凡是基本上放棄農業生產，脫離農村，在城市做工、經商、經營企業，并成為自已和家庭的生活來源；長期居住城市并有自己住房，或有能力長期租住房屋的農村居民，應該改變戶籍關系，變農村戶口為城市戶口，享有同其他城市居民同等待遇。對于已經獲城市戶口的原農村居民，不再作為農村居民，也不再作為農村集體經濟組織的成員，并收回分配的責任田或口糧田。同其他城市居民一樣，脫離同土地，特別同耕地的直接聯系等。
6.依靠法律、法規制止城市化發展過程中出現的對耕地保護不利的方面
對于城市化發展中對耕地保護不利的方面，必須依靠，法律、法規，嚴格審批手續，采取經濟、法律和行政手段，保證城市化的健康發展，對重復、潛力挖掘不夠等亂占耕地的項目則嚴格禁止，防止借城市化發展理由使耕地資源大量流失。
總之，城市化建設對減小耕地的占用和土地集約化利用十分有效，我們應進行深入的調查和研究，搞清城市化建設（規模、速度）、耕地、經濟承載力、人口等之間的關系。一方面從節約利用耕地角度制定城市規劃和發展城市化建設的措施和政策，探索城市化的發展途徑，不斷挖掘城市土地的潛力；另一方面建立有利于城市化建設的土地管理體制。
城市化道路也是社會發展的必然趨勢。城市化發展同社會生產力存在著必然的、本質的聯系，這種聯系在任何社會制度下都客觀存在著。世界城市化道路的發展過程就證明了這一點。人口城市化和人民生活方式城市化，既指示了經濟結構的化，也衡量了國家的經濟發展和經濟實力。當然城市化建設盡管占用一部分耕地，但遠遠低于限制城市化的發展所帶來的人口增長及農村人口非農業占用耕的數量。因此，為了實現確保耕地總量動態平衡，必須發展城市化建設。但在發展城市化進程中，要處理好保護耕地的問題。
1.中國統計年鑒，1999
2.中國城市統計年鑒，1997
3.國際統計年鑒，1997
4.劉岳等編：國人口分析與區域特征》，海洋出版社，1996
1.1土地征用制度不完善性
2004年由國務院了《提高土地補償費和安置制度的指導意見》，但現行的土地征用制度是政府強制性的征收農民的土地，導致農民失去土地的同時又沒有得到相應的土地市場價格所帶來的經濟補償。征地前沒有知情權，征地中沒有參與權，征地后又沒有監督權，這樣的征地制度使失地農民的權益受損。
1.2土地所有權模糊性
土地所有權主體不清晰，導致征地過程中的補償缺乏依據。失去法律的保護和土地所有權的歸屬不明確，就會導致失地農民權益的缺失。土地所有權模糊是失地農民利益缺失的根本原因。
1.3失地農民參保不積極
首先，失地農民自我保障意識不強，失地農民生存在經濟落后和生產力水平低下的農村環境中，小農思想決定了失地農民養老模式是家庭養老。其次，失地農民自身文化程度，達不到現代化社會的需要，缺乏養老保障意識，對失地農民養老保險的關注和了解很少，導致了參保率很低。最后，失地農民普遍文化水平低，沒有專門的技術特長，導致失去土地后就業難度較大。總之，由于各方面的因素，導致了失地農民參保不積極。
1.4政府責任欠缺性
首先，失地農民養老金籌集主要還是來源于土地補償金，使得失地農民無力承擔養老費，影響著參保率。其次，政府對失地農民養老保險的財政補貼不足，導致了失地農民領取的養老金水平偏低，很難保障其老年生活。再次，政府在整個失地農民養老保險運作過程中，缺乏透明度，并缺乏有效監管，很難保障失地農民養老金的安全性。
2失地農民養老保險的對策建議
2.1建立健全失地農民養老保險的法律法規和相關政策
我國應完善相關法律法規，明確政府，集體和失地農民的責任，并將公益性征地和商業性征地嚴格區分。建立的失地農民養老保險法律法規要遵循法律化，規范化和透明化。在實際征地過程中，建立一套協商機制，從而有效地保證雙方的權力和義務，解決主要矛盾，提高征地效率。
2.2提高補償安置標準，完善土地征用制度
首先，應當根據經濟社會發展水平和物價變動、被征地農民社會保障標準等情況確定安置標準，并適時調整征地補償標準。其次，補償安置程序應當按照法定程序進行，征地過程體現民主和保障失地農民的基本權益，受失地農民監督，使補償安置程序更加透明化。同時，在土地轉讓收益分配方面，應嚴格杜絕征地基層政府挪用征地補償安置費用的現象。最后，在補償安置方式上，改變傳統單一的方式，實現貨幣補償、就業安置、社會保障三種方式有機結合。
2.3加大人力資本投資，提高失地農民參保
首先，加大對失地農民人力資本投資，提高失地農民多方面的能力。其次，政府應該加大對失地農民養老保險的財政投入，提高一次性補償安置費，來增加失地農民的家庭收入，從而減輕養老保險繳費負擔。最后，改變由原來以村為單位推算人均剩余土地和被征地農民的方法，變為以戶為單位推算人均剩余土地和被征地農民的方法，提高了失地農民參保的覆蓋面，確保被征地農民參保的公平性。
2.4加強失地農民養老金的籌資、給付和監管
一、加快農民進城的緊迫性
我國經濟改革最引人注目的一個變化，就是20多年間有1億農業勞動力轉移到鄉鎮企業，鄉鎮企業從業人員已占農村總從業人員的30%左右，使鄉鎮工業取代國有工業，成為我國工業中的主要組成部分。但是，農村勞動力資源的再配置在20世紀90年代中期以后，則逐漸地減緩，并在近幾年因市場變化而出現倒流趨勢。僅1997、1998年兩年統計，從事農業的勞動力就凈增366萬人，1999、2000、2001年每年至少也有凈增100多萬人。出現上述情況并不意味著資源配置效應的潛力告終。主要依據是：盡管已有大量農業勞動力轉移到非農業領域，但由于農村人口和勞動力的迅速增長，留在農業領域的勞動力還有3億多，同改革初期相比，不但沒有減少，還增加了100多萬。農業與非農業的邊際生產率仍然存在較大的差異。但是，我國國民經濟經過20多年高速增長的量變積累，已經呈現質的變化，即絕大部分商品的供給已經滿足或超過市場需求，由賣方市場變成買方市場。大多數鄉鎮企業在市場導向下經過多年的發展已經飽和，不再有超常發展的空間；而高技術含量的生產領域雖然市場廣闊，卻需要鄉鎮企業進行重大結構調整，不可能再以低技術和粗放經營的方式跨進結構升級這道門坎。況且，80%以上分布在村落的鄉鎮企業，由于缺乏所必需的公共基礎設施，缺乏技術和管理人才，遠離城市集中地帶，難以再走“離土不離鄉”的道路。我國鄉鎮企業發展正面臨著一個調整期，這就不可能再以從前那樣的超常速度增長著。與此相聯系，鄉鎮企業可納農村剩余勞動力的能力趨于下降。從“七五”期間年均925萬人，降到“八五”期間年均719萬人，降到1996年674萬人，再降到1997年的400萬人。在今后的若干年中，如果不可能出現新的經濟增長點，前面所說的資源配置效應，將在很大程度上不復存在，經濟增長速度將會顯著放慢。
我國經濟改革以來的一、二十年間，數以千萬計的農村剩余勞動力轉移到鄉鎮企業就業，并因此帶動了鄉鎮企業高速度增長，在一定程度上代替了城市化的發展，但這種替代終究是有限度的。農村人口城市化規律是不可阻擋的，限制城市化是積累矛盾，加劇矛盾，而不是解決矛盾。這就要求我們必須把轉移剩余農業勞動力與城市化有機地結合起來。國內外的實踐經驗表明，農業剩余勞動力向非農產業轉移、農村人口向城市遷移，是現代化進程中相互制約、相互影響的兩個方面。從20世紀80年代初期以來，我國剩余農業勞動力向非農產業轉移，取得史無前例的進展，但農村人口向城市遷移的進程仍然十分緩慢，這兩者之間表現出極其明顯的不協調。這種不協調的后果，集中反映在最近幾年前者速度大幅度回落，以及與此相聯系的農村經濟增長速度及農民收入增長幅度明顯趨緩。這就要求必須因勢利導地解決這種不協調問題，并使之相互促進，以開創中國剩余勞動力轉移的新階段。
要有效地解決我國剩余農業勞動力的轉移，就必須遵循社會經濟發展的一般規律，正確認識和處理市場化、工業化、城市化和現代化的關系。市場化、工業化和城市化是推動現代化進程不可缺少的原動力，也是推動農業剩余勞動力轉移不可缺少的原動力。社會經濟發展的一般規律是，伴隨著工業化的推進，城市化水平也不斷提高，這是產業結構變遷引起就業區域結構變遷的結果，也是市場機制在勞動力資源配置過程中發揮作用的結果。我國的工農業產值結構已由建國初期的3:7轉移為7.5:2.5，而城鄉人口結構乃為3.6:6.4，這在世界上是絕無僅有的。造成這種狀況的主要原因，是在一個相當長的歷史時期中，中國的工業化是在城鄉隔離的環境下并且獨立于城市化進行的，使得迅速增長著的剩余農業勞動力無法被城市二、三產業所吸收。1952年至1978年，我國城市工業所能提供的新的就業崗位只有3723萬個，而同一時期由于人口政策的失誤，全國城鄉勞動力共增加19127萬人，大部分新增勞動力不得不被安置于農村，這就必然嚴重地制約著中國農業勞動生產率的提高和農村經濟的增長。市場取向改革以來，我國市場化程度有了顯著的進展，并且與工業（尤其農村工業）協調發展的道路基本上打通。這些年來，我國農村工業化和剩余農業勞動力的轉移所取得的巨大進步，也正是市場化因素不斷強化的結果。然而，在依靠市場機制和農村工業化力量來推動經濟高速增長與剩余勞動力轉移的同時，城市化滯后的矛盾又日益突出出來。
二、是進小城鎮抑是進大中城市
關于我國城市化與城鎮化問題，國內外學術界都作了不同程度的研究，并取得一系列階段性成果。但是，對城鎮化與城市化的關系問題，至今還沒有取得一致的看法。這就很難對我國農民進城的方式和條件作出正確的回答。我們認為，城鎮化不等于城市化，甚至不是城市化的主流。發展小城鎮是我國特定條件下城市化戰略的一部分而不是全部，發展小城鎮是城鄉二元體制下被迫作出的選擇，而不是最佳的選擇。確立這樣的一種觀點，才能正確認識我國農民進城的方式和條件。換句話說，我國農民進城的方式和條件的特殊性，在相當程度上是和我國城鄉二元結構以及與此相聯系發展小城鎮戰略聯系在一起。在城鄉二元結構還沒有被破除的背景下，大中城市的發展從一開始就同農村問題的解決無關。而改革開放以來，我國政府提出發展小城鎮戰略時，又總是同解決農村問題聯系在一起。我國現階段農民進城方式和條件，都是由此派生出來的。在城鄉分離或城鄉分割體制尚未消除的背景下，人們往往把大中城市和小城鎮區分為兩個不同類型的社區。與此相適應，在農民進城上，也可以劃分為進大中城市和進小城鎮這兩種方式。當城市化還沒有基本實現的情況下，必然是進大中城市和進小城鎮并重（目前兩者人口各占一半），而且在一定時期內，進小城鎮的人數還會比進大中城市的人數多得多。當城市化演變到一個相當高的程度，城鎮化就會逐漸被城市化所代替。屆時，農民進城的方式，主要表現為進入大中城市，或進入大中城市的人數遠遠超過小城鎮。
我國小城鎮的戰略地位，是源于農村工業化是在城市化嚴重滯后的背景下運行的。農業勞動力向鄉鎮企業轉移，是采取“離土不離鄉”的就地轉移方式。剩余農業勞動力就地向鄉鎮企業轉移，比起舊體制下農民沒有選擇職業的自由、缺乏必要的勞動力流動機制，無疑是一個很大的進步。但是，這種初級形態的勞動力市場，畢竟存在很大的局限性，突出表現在剩余農業勞動力轉移在就業空間上的封閉性和分散性。封閉性指的是面向農村，就地轉移。分散性指的是92%的剩余勞動力轉移是分布在村落，向小城鎮集中的不及8%。應當這樣看，即小城鎮建設對帶動我國農村經濟的發展，還將繼續發揮一定的作用。我國目前仍然有大量分布過散、缺乏規模效益的鄉鎮企業，迫切需要改善布局和基礎設施條件。但由于企業自身和外界條件的限制，它們大多數還很難向大中城市集中，而小城鎮的進入門坎則要低得多。但是，和大中城市相比，小城鎮的集聚效益差，二、三產業發展規模小、檔次低，對投資的吸引力和對勞動力的容納能力很有限，不應對它在城市化中的作用寄予過高的期望。我國小城鎮的發展速度很快，目前總數已突破60000個，但每個城鎮平均人口（指非農業人口）只有2000人左右，作為吸納農村剩余勞動力主要載體的初衷始終未能達到。大中城市可以吸收大量的鄉村勞動力和其他資源，可以創造出更高的經濟效益。為了擴大小城鎮的規模，提升小城鎮的檔次，客觀上要求小城鎮建設必須同大中城市的布局和結構調整有機結合起來，例如在與大中城市一定距離內和交通干線附近形成小城鎮群帶，可以有效利用大中城市對周圍地區的擴散和帶動效益，并減輕其膨脹壓力。事實上，目前有些小城鎮所表現出來的規模和效益，有相當部分來自鄰近大中城市發展的可能性。應當認識到，農民進入小城鎮，是在傳統的城鄉分割制度安排下的一種迫不得已的選擇。今后我國新增就業崗位，將有很大一部分集中于第三產業，如果絕大部分人口集中于小城鎮，第三產業的發展將嚴重受阻。我國城市化已經演變到一個新的階段，即小城鎮數量擴張已經基本完成，今后發展的重點應放在提高建設質量上。還應當指出的是，我國經濟增長正由粗放型向集約型轉變，以往在粗放型經濟增長方式下發展起來的低技術含量的產品市場已經相對飽和，在鄉鎮企業中有相當一部分低技術含量的勞動密集型產業需要進行技術改造、產品升級、資產重組和產業轉移，小城鎮是無法滿足這一結構重組要求的。大中城市不但比較容易提供鄉鎮企業進行調整所需要的資金、技術、信息、人力資源、市場條件等，而且還將為第三產業發展提供廣闊的市場。統計資料表明，我國100萬－200萬人口的城市，勞動力在第三產業的就業比重高達45%，而20萬人口以下的小城市，其比重僅占23%。這就要求我們必須采取更加積極的城市化發展戰略，在繼續為小城鎮發展（擴大規模、提高檔次）提供必要條件的同時，把城市化政策的重心，從消極限制向積極鼓勵發展大中城市。與此相聯系，農民進城的方式將越來越由集中小城鎮轉向集中大中城市。
與農民進城方式相聯系，在大中城市勞動力市場上，還存在著事實上的二元市場，即進城農民的就業市場與城市居民的就業市場同時存在。從相對意義上，這兩類市場是相互分割，相互獨立的。由于戶籍制度、就業制度、醫療制度、教育制度、養老制度等方面的差別，轉移到城市的農民還不可能享有城市居民同等的就業權利和就業條件，還無法同城市居民一樣進入同等待遇的職業領域并獲得制度性工資。在城市二元勞動力市場上，進城農民所從事的多為城市勞動者不去競爭的崗位，并領取比城市居民相對低得多的勞動報酬，相對少得多的社會福利。這種對農村勞動力進入城市的就業限制和歧視，在短時間內還難以完全消除。至于城市中的資本密集、技術密集、知識密集的產業領域，農民進入的機會也很少。這種制度上的市場結構差異，目前起著緩解進城農民工對城市居民就業的沖擊力的作用。與此相聯系，我國農村剩余勞動力向城市轉移，其就業性質一般是屬于非正規就業。所謂非正規就業，指的是廣泛存在于非正規部門和正規部門有別于傳統典型的就業形式。它包括非公有部門里的各種就業門類，和正規部門里的短期臨時性就業、非全日制就業、勞務派遣就業、包生產或服務項目的外部工人等。相對于傳統的國有、集體單位的正規就業，非正規就業穩定性較弱，流動性較強，加上非正規部門的社會保障制度建設嚴重滯后，要被城市居民所普遍接受，還需要經歷一個很長的適應性過程，使得這種就業崗位大都留給進城的農民。
三、制約農民進城的制度性與結構
農民進城的條件，首先取決于城市門檻的高低。要形成有利于農民進城的條件，就必須降低農民進城的門檻。1980年國務院作出“嚴格控制大城市，合理發展中小城市，積極發展小城鎮”的方針，其中的一個考慮，就是農民進入小城鎮的門檻相對比較低。從理論上說，要把一個勞動力從農村轉移到城鎮，大約需要三種基本投入：(1)生產資本投入，為創造一個就業崗位所需要的資本投入；(2)生活資本投入，農村勞動力及其家屬在城市安家和生活所需要的資本投入；(3)基礎設施投入，就是生產與生活所必需的水、電、路、汽等基礎設施。這三種基本投入大中小城市的差別不是很大。但是，根據我國的國情，越是中心城市，政府的補貼越高，大中城市建設的制度性成本所占比重很大，而小城鎮則近乎等于零。在城鄉二元結構體制下，城市居民所享受的而農民又享受不到的社會福利（或國家財政補貼），大城市最多，中等城市次之，小城鎮最少。從這個意義上說，要創造有利于農民進城的條件，尤其是進大中城市的條件，就必須消除附著在城鄉戶籍上的各種待遇差別（包括就業制度、教育制度、醫療制度、住房制度、養老制度等），實現城鄉一體化。由此可見，為了加快我國農村城市化進程，就必須從根本上突破傳統計劃經濟體制的束縛。在傳統計劃經濟體制下，城市建設是由政府負擔的，城市居民的高福利、高保障是由政府負擔的。受政府財政資金的限制，政府很難把對城鎮居民的義務擴大到農民身上。因為農民的大規模進城，意味著政府財政支出的擴大。為了緩解這種矛盾，政府所作出的反應，自然是限制農民進城，即阻礙農村人口城市化進程。為了改變這種情況，就必須因勢利導地促進計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，逐步實現城鎮建設市場化，使城鎮化建設從以往政府主導型轉變為市場誘導型，即不依賴于國家投資，引入市場競爭機制，誘導先富起來的農民進城務工經商，依靠農民自身力量，多渠道籌措城鎮建設資金，解決城鎮發展中的人口集聚、經濟發展和建設資金三大問題，使城鎮化步入快車道。
當前我國農村城市化所面臨的一個主要難點，就是傳統的城鄉二元戶籍制度，嚴重地滯后于農村城市化的發展。這就必須逐步改革傳統的城鄉分割的二元戶籍制度，變城鄉分割的二元戶籍制度為統一的居民身份證一元戶籍制度。其具體內容是：逐步建立以居住地劃分城鎮人口和農村人口，以職業劃分農業人口與非農業人口的戶籍登記制度，如實地反映公民的職業和身份狀況的本來面目，實現城鄉戶口一體化管理。只有改革城鄉分割的二元戶籍制度，才有可能為勞動力在產業之間、城鄉之間的自由流動和形成全國統一的勞動力市場創造條件。以往那種城鄉分割的戶籍制度，不能適應現代市場經濟發展的要求，它從制度上堵塞了農村人口城市化途徑，抑制了勞動力在城鄉之間和地區之間的自由流動。農村剩余勞動力向城市轉移，不僅是一個經濟問題，而且是一個社會問題。要使這種轉移能夠比較順利地進行，政府一方面要為增強這部分勞動者的就業技能和提高他們的就業競爭力創造條件，另一方面還要為這部分勞動者的生存提供必要的保障和服務機制。這一機制主要包括兩方面內容：一是包括養老、失業保險在內的社會保障體系；二是包括就業培訓和職業介紹在內的就業服務體系。目前我國農村社會保障機制和就業服務體系嚴重滯后的現象，已經直接影響和制約著勞動力市場功能的發揮，以及農村剩余勞動力向城市的轉移。這是我國實現農村勞動力資源市場化配置所要解決的重要問題。我國目前現實的情況是，絕大部分農民尚未納入國民經濟和社會發展規劃，已經進城的農民享受不到城市居民一樣的待遇。在住房、醫療、教育、勞動就業、養老等方面，身份沒有變化的農民只能自己承擔高額費用，導致在許多已經發展起來的小城鎮，出現進城農民又回到農村“人口回流”現象。
我國農民進城的條件，除了要受一系列制度性因素的制約，同時還要受其他非制度性因素的制約，即經濟增長方式轉變和經濟結構調整的約束。世界上那些已經實現工業化的國家，其剩余農業勞動力的轉移，基本上都是發生在經濟粗放型增長向集約型增長轉變之前。也就是說，在粗放型經濟增長階段，工業規模急劇擴大，需要勞動力大量增加，為大量剩余農業勞動力向城市轉移提供良好機遇。當經經濟增長方式由粗放型向集約型轉變之前，社會上大部分農村人口已經進入城市，大部分勞動力已經在工業中就業。此后，國民經濟發展的基礎，主要不再依靠絕對規模的擴大，而是依靠效率或效益的提高。但是，與世界上那些已經實現工業化的國家不同，我國實行的是趕超型的工業化發展戰略，即不是發揮勞動力資源充裕的優勢，反而選擇資本密集型的重工業化為發展重點。20世紀50年代至80年代這一典型的粗放型經濟增長方式和外延型工業化階段中，剩余農業勞動力向工業轉移，是與工業中技術、資本和對勞動力排擠同時發生的，農業剩余勞動力轉移遇到很大的障礙。
20世紀90年代中后期，我國經濟成功實現“軟著陸”以來，宏觀經濟運行發生很大的變化，經濟增長速度趨向回落。這固然和改革進程的深化以及世界經濟增長放慢有很大的關系，但就國內因素而言，經濟增長方式轉變滯后和經濟結構不合理，也是很重要的原因。這就要求我們必須把國民經濟增長建立在經濟增長方式轉變和經濟結構調整的基礎上。但是，與我國經濟轉型相聯系，或由我國經濟轉型派生出來的，則是就業問題的尖銳性，以及為解決就業問題所必須應對的就業模式的轉變。計劃經濟從某種意義上說是一種“短缺經濟”。當我國從計劃經濟向市場經濟轉變過程中，必定要經歷一個長期被壓抑的需要迅猛釋放的階段。但是，伴隨著計劃經濟向市場經濟轉變，賣方市場向買方市場轉變，市場結構也隨之由以往的供給主導型轉變為需求主導型。在激烈的市場競爭中，長期在計劃經濟體制下運行的國有企業，由于產品結構不合理，加上經營機制轉換滯后，大量產品積壓，生產能力嚴重閑置，致使相當一部分國有企業職工下崗。伴隨著市場競爭力度的加大，這種結構性矛盾必將進一步加劇，進而由工業制造業本身結構調整所形成的結構性失業壓力，將會越來越大。市場取向改革的深化，使以往傳統體制下，以低效率為代價的大量隱蔽性失業顯性化，即轉化為公開性失業。從提高經濟運行效率，適應市場競爭要求的角度，這種變化是積極的、必要的、進步的，從緩解由此帶來的公開失業壓力的角度，這又是改革所必須付出的機會成本。根據最新統計，目前我國到各地城市打工的農民約有8800萬人，而城市勞動力市場總體上是供大于求，不少城市下崗失業人數越來越多，不得不采取本地市民就業優先的原則，并采取各種強制性手段限制外來農民工就業。現在全國不少城市在招工程序、招工比例、務工的領域、行業工種等方面，采取各種行政、法律手段予以限制。從嚴格意義上說，作為我國產業工人的重要部分（目前全國城市約有8800萬農民工）、我國城市發展的重要力量，農民工實際上是屬于城市邊緣群體。從行政管理上講，他們被看作沒有獲得城市戶口的農民；從政治上講，他們不被承認為工人；從經濟上講，他們沒有城市起碼的勞動福利保障。這種產業工人隊伍隱性化，是不利于國家穩定的。應當認識到，盡管農民工在勞動力市場上受到歧視性待遇和不公平待遇，但他們具有較強的競爭力，其實際失業率遠遠低于城市實際失業率，他們已成為全國各省區城鎮人口的重要組成部分，只是沒有被確認為城市的正式戶口，也沒有得到基本公共服務，但其生產與生活方式和城鎮勞動力大體相同。為了促進我國結構變革、城市化進程，政府應當制定公平的民工就業政策，保證農民工的勞動權益、勞動安全和享受與當地城市居民相等的基本公共服務。為此必須改革現行的戶籍制度，實行常住人口申報制和登記制，只要具有勞動崗位（正規就業或靈活就業）、合法收入和居住地就可以視為當地注冊人口，并有獲得公共服務的選擇權和公共事務參與權。目前進城農民工的真正后顧之憂是社會保障制度。由于農民工沒有享受到城市的各種保障制度，農民工一旦成為城里人，其原來擁有的土地如何處理，是今后制定農民工政策的一個難點。對此，胡鞍鋼教授曾經提出“給戶口置換土地”的設想。即如果農民工愿意選擇留在城市工作和生活，那么，就應該給其城鎮戶口，讓其享受與城里人同等的權益。即應該根據《勞動法》給其各種社會保障權力，包括失業、養老、醫療等各項保障都應該擁有。與此同時，由于居住地點的改變，農民工就會自動放棄其原來所擁有的土地。但是，受國家財力的限制，已有城市人口的社會保障遠未到位，又要解決近億個進城農民工的社會保障問題，在實踐操作中仍有許多待解決的難題。
【參考文獻】
①《了望》周刊記者：《中國城市化提速》，了望周刊，2002年(29)。
論文關鍵詞：城市化，城市資源壓力，灰色關聯分析
作為國家的首都和經濟社會發展較為發達的特大城市，北京的城市化步伐一直走在全國前列。截止2008年，北京的城市化率已達到93.10%，接近基本實現城市化的目標(張文茂，蘇慧,2009)。然而，北京同樣是資源十分短缺的城市，其水資源承載能力僅為1218萬人，是世界上嚴重缺水的大城市之一；人均土地面積0.152公頃，不及全國平均水平的1/5，平原區僅占市域面積的1/3，可供城市建設的后備土地資源十分有限；能源資源極為有限，本地自供能源僅占能源消費總量的6%,100%的天然氣、100%的石油、95%的煤炭、64%的電力、60%的成品油均需要從外地調入（陳劍，馬曉紅等雜志網，2005）。隨著近年來北京城市化進程的不斷推進和城市社會經濟的迅猛發展，區城市建設和城市資源短缺之間的矛盾日益突出。
在此背景下，如何協調緩解城市資源壓力與加快城市化進程之間的矛盾成為北京市亟待解決的問題。文章通過構建城市化綜合水平評價指標體系以及引入城市資源壓力指數，對北京市1998-2008年11年間的城市資源壓力指數與城市化綜合水平之間的關系進行灰色關聯分析,并試圖藉此衡量后者是對前者影響程度的大小，以期對政府政策制定者有所啟示。
1城市化的內涵及其測度
1.1城市化的內涵
城市化(Urbanization)，是一個涉及經濟、社會、人口、地域空間等諸多方面的復雜過程，在人口學、社會學、經濟學上對其有不同的定義。一般認為：城市化是一個國家或地區的人口由農村向城市轉移、農村地區逐步演變成城市地區、城市人口不斷增長的過程[2]。其內涵至少應包括：①人口的城市化，即農業人口轉化為非農業人口，并向城市聚集的過程；②空間的城市化，即城市在空間數量上的增多、規模上的擴大、功能和設施上的逐步完善和城市空間結構和形態的不斷優化；③經濟的城市化，即第一產業人口不斷減少，第二、三產業人口不斷增加，各種非農產業發展的經濟要素向城市不斷集聚，以及城市產業結構提升、城市經濟總量不斷擴大；④生活方式、生活質量的城市化，主要指農村居民生產生活方式、價值理念向城市生產生活方式的轉變這四方面內容。
1.2北京市城市化水平的測度
在以往對城市化的研究中，人們往往使用人口城鎮化率，即市鎮人口占總人口的比重來測度城市化水平。不可否認，這種測量方法直觀且數據易得，能夠在一定程度上反映出我國的城市化發展狀況。但是，由于受到諸如城鄉戶籍的嚴格管制和城鄉就業的分離等諸多因素的影響，單一的以人口指標來測度城市化發展水平往往難以全面反映城市化的內涵，甚至有可能低估某一區域的城市化的實際水平，為此，許多學者提出以多項指標綜合衡量城市化，以期從多方面綜合地反映城市化進程。
多指標綜合評價法要遵循綜合性、主導性、層次性以及可操作性等原則。接前文對城市化概念及其內涵的分析，本文分別從經濟、人口、生活方式與生活質量、空間城市化4方面入手雜志網，共選取15個指標，構成城市化綜合水平評價指標體系，如表1所示。
表1 城市化水平指標體系及其層次結構表
目標層
準則層
變量
指標層
單位
綜合城市化水平
經濟
城市化
X1
人均GDP
元
X2
人均居民消費水平
元
X3
人均地方財政收入
元
X4
第三產業占GDP比重
%
人口
城市化
X5
城鎮人口比重
%
X6
城市第三產業就業人員比重
%
X7
非農業人口比重
%
X8
市區人口密度
人/m2
生活方式、生活質量城市化
X9
人均社會消費品零售總額
元
X10
每萬人擁有高等學校在校人數
人
X11
每千人口擁有醫生數
人
X12
人均城市居民生活用電
千瓦時
X13
每萬人擁有公共交通車輛
輛
空間
城市化
X14
城市人均公共綠地面積
m2
X15
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【關鍵詞】中小城市 房地產市場 發展潛力
一、引言
做好房地產開發工作不但能促進我國城市化進程的健康發展，還可以擴大內需，提高人們的生活水平，同時還可以對區域經濟發展產生協調作用。下面就先對中小城市的特點進行分析，然后再對其房地產發展潛力進行分析研究，以便在中小城市房地產開發過程中能鞏固對其有利因素進行充分利用，揚長避短，最大化地促進房地產業的健康發展。
二、中小城市的特點
中小城市和大城市相比，具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。
三、中小城市房地產市場發展潛力分析
（一）中小城市房地產市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調控的逐漸影響下，居民的置房需求會進一步得到釋放。一方面在上世紀50年代是一個生育高峰，造成現今社會上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數量占有很大比例，這些人正處于消費和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會帶來房地產的一個新的發展階段。隨著我國對市場經濟控制力的增強，吸引了一大批國外企業來我國設立區域總部或者研發中心，這些企業的聚集，必然會吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業圈的不斷擴張，則就又為房地產市場的發展帶來了一個新的發展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結構不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現在的人們結婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢，這些都會引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產市場發展分析。中小城市的房地產市場需求大部分都是為了滿足當地居民的住房需求，所以說中小城市的房地產投資需求比較小。如果從建筑形態來看的話，中小城市的住宅項目大多數還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現今隨著人們生活水平的提高，人們的置業周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業周期已經是6～8年，有的更短；如果從價格方面來看的話，中小城市的房地產則具有穩中有升、趨于平穩的特點。一個樓盤從開盤到銷售，其房價的漲幅都不大，更多的時候是處于平穩狀態。甚至有些項目從頭到尾都不用進行價格調整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價格問題，其次才是交通、地段、物業等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實實在在的東西，所以中小城市的期房沒有現房好賣。總體來說，中小城市房地產市場建設項目只要能夠和城市的特點相符合，其發展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產市場發展所面臨的機遇和風險。目前來說，中小城市房地產市場發展面臨的基于主要有：農村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機會成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發商建立自己的市場等。面臨的風險主要有：市場容量小；客戶消費能力低；政策變化比較大；區域風俗習慣比較強等。
四、結語
總體來說，只要抓好時機，認準市場，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。為了能夠最大化地減少風險，抓好機遇，一方面要算準建設周期，最好在一屆領導任期內完成，另一方面就要充分做市場調查，依照當地的風俗習慣和人文環境，做好產品定位以及戶型設計，最好還要進行適當的推廣宣傳，建立良好的商業信用，口碑相傳的效果要遠遠優于廣告的效果。
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【關鍵字】城鎮，密集地區規劃，重點問題，對策思路
中圖分類號：[F292]文獻標識碼： A 文章編號：
一．前言
城鎮密集地區的規劃對于城市的發展，人們生活水平的提高具有重要的作用。本文筆者主要是探討了城鎮密集地區規劃的八個重點問題以及其相應的對策思路，希望這些淺薄的見解能夠推動城鎮密集地區的規劃得到進一步提高。
二．城鎮密集地區規劃的重點問題
1．產業的優化發展
我國的城鎮密集地區經濟相對發達．但是在產業發展上，問題也很明顯，其中最突出的是工業在經濟增長中占過高比重．第三產業特別是現代服務業的發展比較滯后。由于長期依賴制造業對經濟的帶動，而其中高附加值產業比重較低，城鎮密集地區在土地資源供應．能源消耗、生態環境質量，經濟增長動力．外來人口等方面都面臨壓力．
2．空間格局的整合
中心城市特別是特大城市的功能空間不斷拓展到周邊區域。同時，空間無序布局加快了城鎮空間的蔓延，也在一定程度上造成了產業空間與居住和各種配套空間的分離，隨之而來的是交通壓力不合理加大、環境污染擴散、基礎設施和公共設施配套成本加大。空間效能降低等問題．降低了空間發展的整體效益。
3．資源的高效利用
城鎮密集地區的土地等空間資源緊缺，人地關系比較緊張．這是制約區域發展的一個重要瓶頸。而資源的粗放利用，加劇了城鎮密集地區的資源矛盾．低水平的產出效益．增加了制造業對土地資源的占有和消耗。規劃必須／JN雖,對土地資源的集約利用和有效保護．
4．城鄉統籌的對策
將規劃的著眼點從城鎮拓展到城鄉的整體空間。關注城鄉發展的整體關系．區域城市化和城市區域化進程，城鄉在功能、景觀．空間利用．設施布局．產業發展．要素流動．服務等方面的一體化態勢，重視改善農村地區生活生產環境．優化農村地區室問布局．重塑鄉村地區產業和空間結構的發展要求，提出城鄉統籌發展的規劃引導原則和政策措施，促進城鄉的整體發展。
5．生態安全的保障
城鎮密集地區城鎮，產業密集．污染的擴散和相互污染嚴重．各種污染不僅影響當地．也存在相互的影響和對區域整體的不良影響。規劃需重點關注當前區域發展中普遍存在的上下游污染、能源結構、產業結構與布局不合理，生態空間受到破壞．農業面源污染．農村地區的環境基礎設施匱乏等問題。
6．人口和社會發展
城市化的質量未和城市化人口比例同步增長，外來人口在就業．生活居住．教育．醫療．社會保障等方面并沒有享受到真正的城市待遇．城鄉基礎設施．公共設施．社會保障機制的缺口仍然很大，因此帶來的社會問題也比較多．必須正視區域發展中存在的社會問題，重視社會發展進程中人的需求層次和社會發展需要的變化。
7．文化的保護傳承
城鎮密集地區的經濟快速發展和城市化進程的快速推進．使整個區域處在一個文化變化．更新的歷史時期，各城鎮之間、區域內外的廣泛交流，也使得不同的文化在城鎮密集地區相互交融，使區域文化更加多元。整個區域共同面臨著如何在發展中保護和延續傳統文化．地方文化的難題。
三．城鎮密集地區的規劃的措施分析
1．處理好城鎮密集地區規劃編制與政府事權關系
城鎮密集地區的規劃都是國家政府部門管理，但是在我國政府管理體制中，城鎮發展最重要的管理部門是市級和縣級政府，所以在處理城鎮密集地區的規劃時要注意區分政府事權的關系區別，否則就容易出現規劃實施效果不理想的情況。
2．處理好城鎮密集地區的空間結構與類別
在中國城市規劃設計研究的城鎮密集地區規劃實踐中，發現尺度較大的城鎮密集地區的規劃不拘泥于空間結構的束縛會更加有創造性，但是這種大尺度城鎮密集地區規劃，有時也會帶來反面效果。所以筆者以為，在城鎮密集地區的規劃中要根據其類別、特征、資源環境以及經濟發展模式等去區別對待，不能一味加大規劃尺度，致使規劃出現較大的落差。
3．處理好城鎮密集地區城市的角色地位
在城鎮密集地區與城鎮群的規劃設計中，要根據城鎮密集地區的各個城市的經濟實力及功能進行合適的角色定位，明確核心城市的聚集作用以及其能為城鎮密集帶來的中心效益能力，要明確處于中間位置與底層位置的城市在本區域經濟中的能力功效和發展地位。如珠三角的東莞、長三角的蘇州等，他們的重要性決定了其雖不是區域的門戶但是仍有其獨特的區域地位。
4．戰略性節點地區識別
隨著經濟的發展，城鎮群的變化和成長也在不斷重組中，其經濟結構、空間結構、戰略結構等都會發生重大變化，這就需要控制一個經濟戰略節點，以便在革新大潮中以其獨特的發展潛力和接受新事物的能力，穩定協調本區域的發展變化，以提升城鎮密集地區的規劃價值以及可操作性的變動，穩定經濟發展模式。
5．區域與城際交通系統
交通是一個城市注入活力的命脈，城鎮密集地區的經濟發展迅速，離不開優越的交通系統的支持。城鎮密集地區的交通多是以公路為主，更為快速的水運和鐵路運輸卻利用率低，致使運輸效率不能與經濟發展平衡，同時排放了大量的污染氣體、消耗土地資源。所以，目前如何改變這種情況，調整區域交通運行模式和效率，是城鎮密集地區規劃的一個重點。規劃設計時要從長遠發展利益出發，借鑒西方國家先進的交通發展模式，建設協調的平衡交通。
6．獨特的自然和人文資源保護。
城鎮密集地區規劃設計要以保證自然生態不被破壞、歷史人文資源能受到保護為前提，進行綜合區域規劃。一個獨特的城鎮發展面貌，須有其文化和生態意義，所以在規劃時要能夠從深層次出發，縱橫延伸，建設一個具有區域特色的綜合性質的城鎮，使其即有現代性又有縱深性。如長三角的浙江象山灣，由島嶼、海岸帶、南太湖經歷五千多年形成了一道特殊的風景線——塘浦圩田，這不是國家風景區，也不屬于歷史文物，但是它是浙江地區特有的風景地貌，具有強烈的地方特色，是非常具有開發價值的生態資源，規劃師要據其優點和特色，進行合理規劃。
7．發揮規劃師對戰略問題認識的獨特優勢
在城鎮密集地區的規劃設計中，規劃師處于一個非常重要的地位。優秀的規劃師能夠對國家經濟形勢及合理的城市規劃步驟作出精辟的見解和認識，提前作出規劃準備，在重大的城鎮密集地區規劃實施時，處于精熟狀態，以更完善的姿態去精確設計藍圖，這充分說明了規劃師的重要性和前瞻性。
8．關注內陸城市國際化的途徑
中國改革開放以來，經濟結構體變化以及對城鎮群的成長和規劃影響都非常大，所以內陸城市的國際化發展也日益顯著。在發達國家的經濟體中，內陸城市的發達程度甚至比沿海還要高一些，所以筆者以為，在城鎮密集地區的規劃設計中大力發展內陸城市，以帶動區域經濟，使整個區域通過中心城市的國際化而與全球化經濟形勢協調同步，已經成為城鎮密集地區規劃的一個重點，而政府相關部門對此也開始重視，正在逐步走向內陸城市的國際化發展進程。
四．結束語
城鎮密集地區的規劃是一個重點問題，也是一個難點問題，因此，應該努力將其處理好。
參考文獻：
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研 究 生 開 題 報 告
題 目：
學 號
姓 名
專 業
指 導 教 師
院（系、所）
2018年9月1日
開題報告要求
一、課題來源(國家、教育部、省、市、自選)。
二、擬研究的問題以及研究的理論或實際應用意義或價值。
三、國內外相關研究與實踐的綜述。
四、主要研究內容。
五、課題研究擬采用哪些方法和手段，完成論文的實驗條件等。
六、研究過程中預計可能遇到的困難或問題，并提出解決的方法和措施。
七、計劃進度。
八、主要參考文獻。
附注：
1． 開題報告須存入學生個人學籍檔案。
2． 開題報告要求文句通順、內容明確、字跡工整。
3． 開題報告打印后提交給導師，再由導師審核簽字后提交給EMBA教育中心。
4． 申請某學期學位論文答辯的學生，其開題報告提交的最后時間為該學期開學第一周星期五下午5：00之前，過期不予受理。
一、論文題目及來源
論文題目：NZ縣城市發展戰略研究
課題來源：本課題為華中科技大學學生*****于畢業前夕，在管理學院教授的悉心指導下，結合本人所在的NZ縣發展現狀與問題撰寫的畢業論文題目，屬于自選課題。
二、研究背景與目的意義
1）研究背景
NZ縣位于鄂西北，漢水以南，荊山山脈以東，東臨荊州武漢，西連神農架，南接宜昌三峽，北依襄陽南陽；地處江漢平原的北緣，南陽盆地的南緣，秦巴山系的東緣。版土面積三千八百五十九平方公里，總人口六十萬人。NZ縣山、水、林、城資源特色突出，景區與城區融于一體。擁有48大泉、72河堰之美譽。林地378萬畝，森林蓄積量達285萬立方米，森林覆蓋率達64.6%。林特資源有1500多個品種。近年來，NZ縣農業產值增速一直居于各縣區前列，建設了優質糧油蔬菜基地85萬畝，優質林特基地67萬畝，優質煙葉基地3萬畝，特色農業產業生機勃勃。并已形成以涌泉工業園、襄陽磷化工循環經濟產業園為核心的工業發展格局，且近兩年因園區的投入生產，工業生產總值不斷攀升，成為NZ縣經濟拉動力。正在著力建設1500平方公里的生態文化旅游區；投資20億元以上，重點開發5個4A級景區。生態文化旅游旅游產業作為新型戰略性支柱產業后起而勃發。
目前，中國的國家政策與襄陽市的地方政策的發展為NZ縣的發展起到了巨大的促進與推動作用。中部崛起戰略的推進實施為NZ縣搶抓特色和優勢資源提供了機遇；在區域經濟發展格局中，襄陽所處的鄂渝豫陜毗鄰地區是十二五時期乃至未來中西部重點發展地區之一，襄陽市打造現代化區域中心城市和省域副中心城市目標為NZ縣未來城市定位指明了方向；國家農業現代化和城鄉統籌政策為NZ縣建成特色城市提供了保障，農業產業化、規模化、科技化、生態化、城鎮化將是未來中國農村經濟發展的主旋律，城鄉統籌是NZ縣這樣的人口大縣城市化過程中關鍵的舉措，也是城市特色的形成基礎；大旅游時代的來臨則為NZ縣的旅游業發展方式提出了導向。
2）研究的目的意義
隨著國家一系列惠農政策的出臺，為NZ縣帶來了新的發展機遇的同時也使得NZ縣面臨著更為嚴重的問題與挑戰：一是生態環境保護問題。當前，NZ縣引進的大多數屬建材行業，浪費了大量的石灰石、磷礦石資源，同時也破壞了生態環境，導致農村飲水困難；二是產業發展定位問題。目前NZ縣已形成磷化工、建材、森工、農產品加工、紡織服裝、機電等六大產業，但大多數未成為終端產品，既浪費了資源，又破壞了環境，導致附加值較低。本文就如何通過制定與實施有效的發展戰略，打造山水園林城市，實現產城融合和社會經濟可持續發展進行了探索與研究。
本文致力于在相關分析的基礎上，通過采取SWOT分析方法，制定有效的城市發展戰略，為NZ縣打造以山水農林保育為基底的綠色之城，以產業轉型升級，集約高效為基底的活力之城，服務齊備、 資源豐富、品牌響亮的文化之城，環境優美、 人地和諧的宜居之城提供一定得決策參考，同時也為其他縣、市戰略的制定與實施提供一定的借鑒。
三、相關研究綜述
1）城市規劃概述
城市規劃最初是用于解決19世紀末資本主義工業城市的種種環境惡化問題和社會問題而產生。城市規劃是指政府部門對一定時期內城市的經濟、社會發展、空間布局、土地利用以及各項建設設施的綜合部署以及實施管理。城市規劃不僅是一項政策性、綜合性很強的政府職能，還是一門跨越自然科學、社會科學的綜合性學科。城市規劃具有高度的政策性、綜合性、前瞻性以及強制性等特性。通過對空間資源、土地以及各項建設的實施與管理，城市規劃處理好近期與遠期、局部與整體、城市與區域等十大關系。
城市規劃的理論與實踐研究可追溯到19世紀末期。1898年，英國人霍華德提出了著名的“田園城市理論”；1933年，《雅典》中，明確提出了城市的四大功能，即居住、工作、休憩以及交通；1977年，《馬丘比丘》中進一步提出城市的綜合性、多功能概念，并指出城市與自然之間的和諧。隨著21世紀的到來，世界城市的發展潮流主要是城市化與城市的可持續發展以及全球經濟一體化與城市的多樣化。因此，城市規劃的任務變得更加艱巨而繁重。
作為一種為社會、經濟發展服務的重要措施，城市規劃是政府干預、調控城市發展的一種重要手段。我國的城市規劃的也歷經了幾十年的發展。1980年，我國組織召開了全國城市規劃工作會議；1984年，《城市規劃條例》開始實施；1990年，《城市規劃法》實施；1996年，國務院頒布《關于加強城市規劃工作的通知》；2008年，新的《城鄉規劃法》實施。在社會主義市場經濟條件下，我國城市規劃的定位是城市規劃是國家對城市的建設與發展實行宏觀調控和具體管理的重要依據與手段，要求“切實發揮城市規劃對城市土地及空間資源的調控作用，促進城市經濟和社會協調發展。”我國城市規劃的發展方向是在大力加強城市規劃對土地及空間資源調控和建設活動管理的同時，既逐步向綜合規劃發展，又及時注重城市實體形象的塑造。新時期，我國城市規劃的基本任務是“統籌安排城市各類用地及空間資源，綜合部署各項建設，實現城市經濟和社會的可持續發展。”
城市規劃作為一股重要的城市公共事務的組織力量，在不同的歷史階段中扮演著不同的角色。傅約翰(JohnFriedmann) 對不同規劃類型在公共領域的角色進行了歸納，主要有四個，即規劃作為社會改革、規劃作為政策分析、規劃作為社會學習以及規劃作為社會動員。而結合我國目前整體經濟社會發展狀況與城市社會經濟發展現狀，我國的城市規劃至少要擔當以下三種角色：調控人角色，對城市的宏觀發展方向以及戰略進行調控；公益人角色，實現并維護一定的公共目標，鼓勵和保護有益的外部效益，預防和制止有害的外部效應；仲裁人角色，超越于各個經濟主體之上，協調、處理城市規劃建設活動主體間的利益沖突。”要想使城市規劃擔當以上的社會角色，就必須實現城市規劃從藍圖向過程的轉化。
2）發展戰略概述
發展的本質是對舊事物的否定以及新事物的出現，其核心是創新。從經濟學的角度看，發展是一個包括了社會結構、經濟結構、經濟體制以及政治制度變化在內的經濟、社會全面進步的過程。《辭海》中對戰略一詞的定義是，“軍事名詞，對戰爭全局的籌劃和指揮：它依據敵對雙方的軍事、政治、經濟、地理等因素，照顧戰爭全局的各方面，規定軍事力量的準備和運用。”在英語中，戰略一詞為“strategy”，來源于希臘語“strategos”，意為“指揮軍隊作戰的藝術”。目前，戰略也已經在經濟、社會等多個領域得到了廣泛的應用，主要是指對某一領域的基本性、長期性、整體性、決定性的謀劃，戰略屬于一個概念性的統稱，主要包括了競爭戰略、發展戰略、開發戰略等。
“發展戰略”一詞最初是出現在發展經濟學中，屬于一種最基本的戰略。發展戰略主要是指從總體上決定人類社會各個領域發展的全局性、長遠性的指導原則與謀劃。發展戰略的內容主要有戰略背景分析、戰略指導思想、戰略目標制定、戰略重點、戰略任務、戰略布局、戰略對策等。總體而言，不同領域的發展戰略均具有如下四個共同特征：
（1）全局性。任何戰略問題都是以研究全局指導原則和謀劃方案為目的。發展戰略對于制定該戰略的國家、地區、部門或單位來說均具有全局性的影響。
（2）長遠性。長遠性反映了客觀經濟社會系統在其運行過程中的時序規律。任何組織在戰略目標制定、戰略重點選取、戰略措施構建及戰略實施管理等步驟上均按照一定的時序步驟與規律進行戰略的管理，進而產生時序上的功能效應，使得能夠在遠期產生近期意想不到的后果。
（3）動態性。環境是不斷變化的，發展戰略也應隨著環境的變化適時作出調整，以便進行科學管理。
（4）利益性。無論發展戰略的內容和謀劃方式是什么，其最終目的都是為了獲得服務組織或個人利益的最大化，追求發展戰略主體的利益也是發展戰略的一個本質特征。
四、論文研究的主要內容
論文首先介紹論文選題的背景及研究意義，在對相關文獻進行歸納總結的基礎上，對國內外有關城市發展戰略方面的相關研究進行歸納整理，并根據論文的研究目的全文提出本文的主要研究內容及研究思路。
然后，對NZ縣的地理位置、歷史沿革、發展現狀等進行了詳細的分析，并在上述分析的基礎上提出NZ縣目前的發展存在的主要問題。
其次，對NZ縣的內外部環境進行分析，并利用SWOT分析工具，找出NZ縣面臨的外部環境機會與威脅以及內部環境優勢與劣勢，進一步得出NZ縣的戰略定位。
再次，從戰略原則、思路以及階段性任務等方面對NZ縣的發展戰略進行了詳盡的闡述，并構建了NZ縣城市發展戰略體系。
最后，從人才引進，競爭合作等方面提出了NZ縣城市發展戰略實施的輔助政策。
論文大綱如下所示：
1 緒論
1.1 研究背景與目的意義
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究目的與意義
1.2 國內外研究綜述
1.3 本文研究思路與內容
2 NZ縣現狀與問題分析
2.1 NZ縣簡介
2.2 NZ縣現狀分析
2.2.1 城市人口規模與經濟現狀分析
2.2.2 資源現狀分析
2.2.3 產業發展現狀分析
2.3 NZ縣發展面臨問題分析
3 NZ縣戰略環境分析與戰略選擇
3.1 外部環境分析
3.1.1 政治環境分析
3.1.2 經濟環境分析
3.1.3 社會環境分析
3.1.4 技術環境分析
3.2 SWOT分析
3.2.1 外部環境提供的機會
3.2.2 外部環境存在的威脅
3.2.3 內部環境優勢
3.2.4 內部環境劣勢
3.3 戰略定位與選擇
3.3.1 戰略分析
3.3.2 戰略定位
4 NZ縣城市發展戰略思路與體系構建
4.1 城市發展戰略總體思路
4.2 城市發展戰略階段及任務
4.3 城市發展戰略體系建構
4.3.1 城市產業戰略
4.3.2 城市休閑戰略
4.3.3 城市文化戰略
4.3.4 城市綠色戰略
5 NZ縣城市發展戰略實施的輔助政策
結束語
五、論文研究方法與技術路線
本文研究主要采用了文獻研究方法與案例研究方法。
文獻研究法：本文在大量文獻閱讀基礎上，對城市發展戰略相關的概念及理論進行了闡述，并對戰略領域涉及的理論及方法進行了整理與回顧。
案例研究法：本文以NZ縣的城市發展戰略為研究對象，通過對NZ縣目前的發展現狀進行分析，提出NZ縣目前發展過程中存在的主要問題，并通過對NZ縣面臨的內外部環境進行分析，運用SWOT分析方法，指出了NZ縣的發展戰略。
論文的研究路線圖如圖1所示：
六、論文寫作計劃進度安排
2013年3月——2013年4月：文獻查閱及收集相關資料
2013年4月——2015年6月：方案設計，完成開題報告
2013年6月——2013年8月：撰寫論文初稿
2013年9月：論文修改、定稿、打印
2013年10月：論文答辯
七、參考文獻
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學生簽字
指導教師簽字
院(系、所)領導簽字
【關鍵詞】城市規劃；房地產開發；城市化；關系；措施
引言
近年來房地產領域開發建設迅猛開展，房地產開發建設已經成為我國國民經濟的重要增長推動力。房地產的開發建設不僅可以有效的促進經濟建設的前進，同時也可以改善城市居住生活質量，對于保障城市化建設的順利開展具有重要的基礎作用。然而，由于房地產項目開發與城市規劃由于理念以及價值觀念的不同，導致房地產項目的開發建設與城市規劃出現較多的矛盾，進而難以形成房地產開發與城市規劃的協調發展，制約了城市化的進一步開展。因此，必須協調房地產開發與城市規劃之間的關系，保證房地產開發項目滿足城市規劃要求，實現房地產開發較好的社會效益、經濟效益以及環境效益。
1房地產開發與城市規劃概述
城市規劃是根據《城市規劃法》等相關法律依據作為基礎，對城市用地布局以及功能作出合理的籌劃安排。城市規劃管理主要有以下幾方面特點：
（1）屬于中遠期規劃管理，是綜合分析了國家城市建設政策、城市經濟發展要求以及實際情況所做出的規劃，對城市發展的指導性強。
（2）城市規劃的主要內容在于對城市本質屬性、城市不同時期的規模、城市的用地布局進行詳細明確的規定。
（3）城市規劃統籌分析了城市建設經濟、生態環境以及文化要求，具有覆蓋面廣，管理對象豐富的特點，科學合理的規劃管理與有效落實，能夠大幅提高城市的整體管理水平。
房地產開發建設則是至房地產開發企業出于獲得經濟利益的目的，在遵循相關法律規定的基礎上，對土地進行使用并將房地產產品銷售獲利的經營活動，屬于一種開發建設行為，也是對城市規劃管理的具體執行措施。
1房地產開發與城市規劃關系研究
1.1城市規劃對于房地產開發的影響
（1）房地產開發項目收到城市規劃管理的規范與節制。房地產項目開發實質就是對土地資源的使用建設，而土地資源的建設使用則需要受到城市規劃部門的綜合規劃管理。房地產開發建設作為一種商業經濟活動，部分開發商在商業利益的驅使下，不顧城市建設的全局要求，導致建筑密度以及綠地面積等硬性指標違規。而城市規劃則通過明確的條文及要求，對房地產的各種開發建設項目進行規范與約束。
（2）房地產建設項目的整體效益受城市規劃管理的影響較強。城市規劃管理是影響到房地產項目開發效益的主要因素，這是由于城市規劃管理可以對土地價格產生直接的影響，對于具有不同功能的土地以及不同規劃布局的土地，其價格差別較大，因而可以通過城市規劃的總體調節，影響到房地產開發建設的效益。
（3）城市規劃管理對房地產的開發建設具有一定的指導作用。城市規劃是對城市一段時期的整體建設的規劃指導，城市規劃方案都是結合城市結構特點、經濟布局以及地理條件等綜合分析考慮后的規劃，因而具有前瞻作用，能夠為下一步房地產的開發建設提供科學的指導。
1.2房地產開發對于城市規劃的影響
（1）房地產開發建設是實現城市規劃管理的基本手段。在市場經濟作用下，房地產的建設開發會遵循城市規劃建設逐步開展，進而作為組成元素對城市的整體用地、產業布局、住宅布局等形成調整，確保城市規劃目標得以實現。
（2）房地產開發建設可以確保城市規劃用地合理布局。房地產的開發建設用地通常情況下是對土地進行有償的利用，因而在經濟效益的驅動下，房地產開發商會合理的安排用地結構，通過綜合開發提高土地的使用效率，進而作為反饋作用促進城市規劃過程中對土地管理的科學性。
（3）房地產開發建設可以改變城市結構。由于房地產開發建設能夠對城市形成結構重建或者是區域拓展的作用，進而對城市的用地分布以及產業分布進行重組，實現城市空間結構的平衡，為城市建設提供良好的發展基礎。
2房地產開發建設與城市規劃不協調原因分析
現階段房地產開發建設與城市規劃管理仍然存在較多不協調的方面，這對于城市化的進一步推進是十分不利的，綜合分析導致兩者難以協調的原因主要有以下幾方面：
（1）房地產建設對有限土地過度開發。為了提高整個開發建設項目的經濟效益，部分房地產商對土地資源過度開發建設，在城市規劃中的住宅容積率、建筑密度以及綠地面積等基本指標得不到實現，造成居住環境質量下降，違背了城市規劃建設的初衷。
（2）城市規劃管理力度薄弱，導致部分房地產開發建設項目具有隨意性。房地產項目開發是在經濟利益的驅動下開展的，然而一些地區由于城市規劃管理對于房地產開發建設項目的指導性不強，因而用地開發過于隨意，沒有形成規范化、合理化的布局。
（3）對于與房地產開發建設配套的基礎設施建設力度不足。部分房地產開發商在項目建設開發過程中，注重建筑設施的建設而對于配套使用的綠化、道路等其他公用設施建設投入不足，影響了項目開發整體質量，對于進一步的城市規劃管理十分不利。
3房地產開發與城市規劃協調管理方式
（1）制定全面、科學、合理的城市總體規劃，為房地產開發建設指明大方向。為了協調城市規劃與房地產開發之間的關系，首先應該按照國家頒布的相關規劃法律，結合城市的實際特點，并考慮中遠期要求，制定具有城市文化特色的總體規劃，進而形成對房地產開發建設的整體制約與規范。其次，總體規劃的制定過程中應該注意經濟產業、生態環境、基礎設施以及配套附屬設施等多方面的要求，確保整體規劃的全面合理與切實可行。
（2）房地產的開發建設要遵循誠實整體規劃目標。在房地產項目建設開發過程中，應該注意遵循城市規劃的整體要求，不能只顧眼前經濟利益的短視建設。在對住宅小區的設計、建筑物的樣式風格、環境設施的改造等方面，不僅需要考慮市場的要求，同時也應該注意與城市的規劃要求、城市的發展要求以及城市的文化特色要求相適應。
（3）城市規劃與房地產開發必須注重可持續性。可持續行駛進行城市規劃與房地產開發建設的基本要求，也是實現城市建設能夠長遠發展的必然條件。實現兩者的可持續性，必須充分理解城市以及區域規劃的本質要求，并在具體落實措施上，注重長遠可持續要求，將近期的房地產開發建設與遠期的城市規劃目標一致化。
（4）不斷補充完善城市規劃管理理論以及制定方法。社會是不斷發展進步的，房地產開發所面的市場條件也是復雜多變的，因此在城市規劃的管理上，必須充分考慮這些可變因素，對現行的城市規劃理論以及工作方法進行補充完善，以便于能夠為房地產開發建設提供作為科學合理的指導，確保城市規劃能夠為下一步的城市建設提供作為合理的布局基礎。
結語
從本質上講，城市規劃是對城市的建設進行全局的指導，而房地產項目的開發建設則是對城市規劃具體的執行，兩者之間的關系是緊密聯系的。因此，必須注重對城市規劃以及房地產項目開發建設的協調管理，明確城市規劃與房地產開發建設的本質聯系。在進行城市規劃與房地產開發管理上，確保兩者之間形成一致的建設目標，從而實現城市化進程的不斷優化與前進。
參考文獻：
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關鍵詞：城市化 民族音樂學 城市音樂
前言
城市民族音樂學的出現與 20 世紀 70 年代在西方出現的反文化、反傳統、后殖民主義等等后現代思潮有關，至今西方學者在城市音樂文化方面進行的一系列研究與實踐已取得了重要成果。從 19 世紀下半葉以來，民族音樂學的研究對象和范圍從“非歐淵源音樂對象型”、“民間音樂對象型”擴展至了20 世紀的“人類音樂對象型”。
擴展研究范圍之后的民族音樂學研究當中，最引人注目的研究成果之一是對城市音樂進行的民族音樂學的學術研究。城市音樂的民族音樂學研究已成為現代民族音樂學科發展的必然。多年來，民族音樂學這對民族音樂學研究對象與范圍的研究不斷深入，筆者對此類論文進行篩除，最后精選了其中的四篇具有代表性的文獻進行綜述。
一、杜亞雄，《民族音樂學家，請你也將目光投向城市》載《中國音樂（季刊）》2011年第1期。
杜亞雄先生針對改革開放以來，隨著我國城市化步伐的加快，中國傳統音樂中的許多品種出現的變化趨勢，提出民族音樂學界應面對客觀情況，將目光投向城市，大力開展城市民族音樂學研究的觀點。
首先，作者提出我國民族音樂學研究對象主要集中在農村。“我國民族音樂學界一直以中國傳統音樂為主要調研對象，廣大農村和牧區又是傳統音樂主要的流行地，因此至今我國大多數民族音樂學家田野工作的地點是在農村和牧區，而不在城市里。”
其次，作者對城市化發展進程的研究分析得出“目前我國城市化正處于農村人口大量向城市遷移和城市人口持續快速擴張的階段。隨著我國城市化步伐的加快，傳統音樂中的許多品種出現了流行地域城市化、演出目的商業化、活動性質世俗化等方面的轉變。流行在農村的傳統音樂品種進城后都有所變化和發展。縱觀音樂發展的歷史，在農村流行的民間音樂品種只有城市化才有可能獲得迅速的發展和進步。”
最后，作者認為：“城市民族音樂學是民族音樂學的一個重要分支，然而在我國尚沒有得到充分的重視。城市化為民族音樂學家提供了不離開城市和工作崗位，便可進行長期進行居住觀察的可能性。住在城市中的民族音樂學家應關注身邊發生的事，從中發現研究的課題。如果我們的民族音樂學家能夠跟上時代步伐，就一定能將我國的民族音樂學研究推進到一個新的高度。”
通過對這篇文章的梳理，筆者認為無論是在研究方法還是學科內容上，深受文化人類學學科面對人類共同體的文化研究影響，民族音樂學學科研究隨之深入到城市音樂文化研究領域的趨勢將會不斷發展。
二、（美）布魯諾·內特爾著，聞涵卿，王輝，劉勇譯，湯亞汀校，《民族音樂學研究：31個論題和概念》，上海音樂學院出版社，第1版。
在本書第二部分“田野里的音樂”中，作者重新為田野工作定義。作者提出，“隨著世界人口不斷城市化，隨著城市文化日益滲入鄉村地區，在村莊和游牧營地完成的田野工作比例在不斷減少，同時在城市所做的研究正在興起。漸漸，做田野工作的那個地方可能就是人們自身文化的某個城市。1985年之后的時期，民族音樂學家日益關注自己的音樂文化這個傾向，與對城市文化的研究有關。”
所以筆者認為，民族音樂調查法實質是一種田野作業的調查研究方法，研究者盡可能地進人到特定群體文化中，并從當地人內部的視角提供有關意義與行為的解釋。所以民族音樂學家在進行音樂研究時，用雙視角關照法即既有內文化視角，又有外文化視角進行觀察進行音樂研究能夠更好的帶入局內人的角色，能夠更深入的了解環境背景，更好的理解這種背景所產生的音樂。同時還可以跳出自己所處的人文圈子來以局外人的身份反觀自己的對象。
三、楊曦帆，《學理辨析與多元構建——中國傳統音樂學會第十六屆年會綜述》載《南京藝術學院學報》2011-01，傳統音樂學會第十六屆年會論文選刊。
本屆年會整體上呈現出一個特點，就是研究方法的多角度切入。其中在多元化研究方法的發展相關問題上，城市音樂人類學的發展是其中一個相關話題。
其中寫道：“城市音樂人類學是音樂人類學在研究領域“從農村到城市”、從“田野”到“社區”的新拓展，從而也使得音樂人類學的發展更為全面。”
筆者認為，城市音樂人類學在會議中被提出，說明民族音樂學研究對象及范圍在進一步擴大。
四、張君仁，《當代民族音樂學與中國的狀態及趨勢》載《黃鐘（中國·武漢音樂學院學報）》2004年第3期。
作者在文章第一部分“當代的民族音樂學”中強調，當代民族音樂學呈現的特點中包括研究領域的拓展與城市民族音樂學的興起。作者指出：“隨著民族音樂學研究范圍從對異文化研究向全世界所有音樂文化現象研究的逐步擴大，使得一些民族音樂學家將他的觸角伸向了現代化都市，他們研究城市各種音樂的相互關系，比較各種文化中音樂分類的差異。除了城市音樂民族志、音樂生活、音樂行為外，還研究音樂在城市的變化以及在現代化中如何維持傳統、城市學校的音樂教育等等問題。這些新的研究動態無疑將會對中國民族音樂學界產生影響或已經產生了影響。”
筆者認為，事實上，現在民族音樂學的眼光早已不限于鄉野遺跡，受所有社會差異形式影響，如性別、年齡、職業、社團組織、族群、階級等，民族音樂學的研究對象已涉及一切音樂事象，與其他音樂學科的區別更多地表現為研究角度、方法的不同。
結語
面對世界現代城市與世界經濟文化一體化以及現代民族不斷地整合或部分消融的現狀，伴隨現代文化人類學的發展，民族音樂學研究范疇擴展到對城市音樂的研究已成為現代民族音樂學學科發展的必然趨勢。
民族音樂學田野工作的觀察實踐以及分析與認識音樂文化所借鑒的多學科文化思維，決定了民族音樂學學科從來都是一門強調應用性、綜合性的學科。因為該學科的學科特性，決定了民族音樂學進入城市音樂的研究范疇是該學科自身建設的自然需要與學科發展歷史的必然。在全球范圍內，大量音樂學工作者從 20 世紀 60 年代以來均逐步開展了對城市流行音樂、大眾音樂、移民音樂、爵士音樂以及在城市內的傳統音樂、古典音樂等多方面的研究。近二十年來，民族音樂學在西方已經分化為城市民族音樂學、歷史民族音樂學、應用民族音樂學等不同的分支學科。隨著學科分支的細化與研究的深入，城市音樂的民族音樂學的研究前景將更加廣闊。（作者單位：華中師范大學音樂學院）
參考文獻：
[1]杜亞雄，民族音樂學家，請你也將目光投向城市，中國音樂（季刊），2011年第1期
[2]（美）布魯諾·內特爾著，聞涵卿，王輝，劉勇譯，湯亞汀校，《民族音樂學研究：31個論題和概念》，上海音樂學院出版社，第1版（2012年8月1日）
[3]楊曦帆，學理辨析與多元構建——中國傳統音樂學會第十六屆年會綜述，南京藝術學院學報，2011-01，傳統音樂學會第十六屆年會論文選刊
[4]張君仁，當代民族音樂學與中國的狀態及趨勢，黃鐘（中國·武漢音樂學院學報），2004年第3期
