時(shí)間：2022-12-10 08:34:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇中介買賣合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
存量房屋買賣中介合同
寧波市房地產(chǎn)管理局
寧波市工商行政管理局印制
《存量房屋買賣中介合同》使用說(shuō)明
一、本合同為示范文本主要用于房屋出賣方（甲方）、購(gòu)買方（乙方）和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（丙方）三方就存量房屋買賣中介事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)簽用；
如因客觀情況，甲、乙方不能同時(shí)與丙方簽約時(shí)，也可用于甲方與丙方或乙方與丙方雙方簽約。但乙方在申領(lǐng)房屋所有權(quán)證時(shí)，必須提供該房屋甲方與丙方所簽合同。
二、本合同所稱存量房屋是指國(guó)有土地上已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售的商品房，不屬存量房屋。
三、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出售的，可直接套用房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門推廣使用的《商品房買賣合同》。
四、方括號(hào)""內(nèi)以斜杠"/"區(qū)分的不同內(nèi)容，供簽訂合同時(shí)據(jù)實(shí)選用的，未被選用的應(yīng)以橫線刪去。有的斜杠后有留空部分，是供簽訂合同時(shí)根據(jù)實(shí)際需要另外可以添加注明的。
五、簽訂合同時(shí)，未采用的內(nèi)容可不填寫，但應(yīng)劃上斜杠"/"或注上"此處空白"字樣。
六、簽訂合同之前，委托人有權(quán)查看房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和經(jīng)辦人的經(jīng)紀(jì)人資格證書等證件材料。
七、所簽一式多份合同，印刷編號(hào)號(hào)碼必須相連。
八、本合同條款由寧波市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
合同編號(hào)：甬（縣、市、區(qū)）---中介年第號(hào)
存量房屋買賣中介合同
賣方（甲方）：，全國(guó)公務(wù)員共同天地
買方（乙方）：
中介方（丙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，甲/乙/丙三/雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方賣房/乙方買房/丙方中介事宜，訂立本合同。
當(dāng)事人情況
甲方：【本人/法定代表人世間】姓名，國(guó)籍，【身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照】號(hào)，地址，郵政編碼，聯(lián)系電話。【委托人/】姓名，國(guó)籍，郵政編碼，聯(lián)系電
乙方：【本人/法定代表人】姓名，國(guó)籍，【身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照】號(hào)，地址，
郵政編碼，聯(lián)系電話。【委托人/】姓名，國(guó)籍，郵政編碼，聯(lián)系電話。
丙方：【法定代表人/負(fù)責(zé)人】姓名，聯(lián)系電話，注冊(cè)地址，郵政編碼，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)，機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)，資質(zhì)證書號(hào)。經(jīng)辦人姓名，身份證號(hào)，經(jīng)紀(jì)資格證號(hào)，聯(lián)系電房地產(chǎn)狀況
房產(chǎn)情況：房屋【所有權(quán)/共有權(quán)】戶名，權(quán)證號(hào)，共計(jì)套，房屋地址，設(shè)計(jì)總層數(shù)層，本房屋所在層為層，設(shè)計(jì)用途為【成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住兩用/】，建筑面積為平方米，房屋裝修情況
其他設(shè)施
。附屬用房有【自行車庫(kù)/汽車庫(kù)/】【使用面積/建筑面積】平方米，對(duì)上述房屋及附屬用房的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)限制條件等應(yīng)當(dāng)說(shuō)的情況
土地情況：國(guó)有土地使用權(quán)戶名，權(quán)證號(hào)，其他情況
中介服務(wù)內(nèi)容
第一條丙方為甲方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產(chǎn)中介服務(wù)：
賣方居間
代辦交易過戶手續(xù)
第二條丙方為乙方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產(chǎn)中介服務(wù)：
買方居間，全國(guó)公務(wù)員共同天地
代辦交易過戶手續(xù)
費(fèi)用及支付
第三條房屋價(jià)款和其他價(jià)款總計(jì)人民幣元。
其中房屋價(jià)款元，房屋裝修、設(shè)施等價(jià)款元（詳見備注欄清單）。
乙方的支付對(duì)象、支付方式和時(shí)限約這如下：
1.銀行按揭：
2.一次性付款：
3.分期付款：
第四條丙方所收取的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政府行政主管部門的規(guī)定。
丙方中介服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及其甲方/乙方的承擔(dān)方式、支付方式和時(shí)限約定如下：
甲方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)元，由乙方承擔(dān)在簽約日付清。
乙方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)元，由甲方承擔(dān)在簽約日付清。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其中：住宅為10萬(wàn)元及以下部分按1.6%計(jì)收,超出部分按0.9%計(jì)收,兩者相加；非住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由當(dāng)事人與中介機(jī)構(gòu)共同協(xié)商確定。
第五條甲/乙方應(yīng)當(dāng)繳納稅、費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)（如有新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，多退少補(bǔ)），及其承擔(dān)方式、支付方式和時(shí)限約定如下：
1、預(yù)收稅費(fèi)元由甲方承擔(dān)，于年月日內(nèi)付清，多退少補(bǔ)。
其中：買賣管理費(fèi)元；評(píng)估費(fèi)元；營(yíng)業(yè)稅元。
2、預(yù)收稅費(fèi)元由乙方承擔(dān)，于年月日內(nèi)付清，多退少補(bǔ)。
其中：契稅元；印花稅元；買賣管理費(fèi)元；
土地轉(zhuǎn)計(jì)費(fèi)元；評(píng)估費(fèi)元；房產(chǎn)證工本費(fèi)元。
第六條丙方代辦有關(guān)手續(xù)的收費(fèi)項(xiàng)目（含代繳稅費(fèi)）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及其承擔(dān)方式、支付方式和時(shí)限約定如下：
代辦過戶費(fèi)每套元，由乙方承擔(dān)，于月日付清按揭服務(wù)費(fèi)元，由乙方承擔(dān)，于月日付清公證、保險(xiǎn)等費(fèi)約元，多退少補(bǔ)，由乙方承擔(dān)，于月日付清。
房屋交付
第七條上述房屋及附屬【用房/設(shè)施/物/證件/】的交付約定如下：
1.甲方于年月日之前將該房屋交于乙方。
2.其他：
第八條上述房地產(chǎn)交付前所發(fā)生【水/電/物業(yè)/電話/有線電
視/】費(fèi)用的結(jié)清及時(shí)限約定如下：
如甲方交房時(shí)不能結(jié)清上述費(fèi)用，則交給丙方元作為保證金，待結(jié)
清后提交有效憑據(jù)并經(jīng)乙方認(rèn)可，由丙方退還。
權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任
第九條甲方對(duì)上述房地產(chǎn)狀況所提供的情況必須真實(shí)，證件合法有效。
第十條乙方對(duì)上述房地產(chǎn)狀況已經(jīng)了解，并已實(shí)地察看，且已核查相關(guān)證件。
第十一條丙方對(duì)上述房地產(chǎn)狀況已經(jīng)了解，并已實(shí)地察看，且已核查相關(guān)證件。
第十二條房屋交付時(shí)，丙方應(yīng)到場(chǎng)協(xié)助做好房屋交付事宜。
第十三條除【乙方/丙方】原因外，甲方違約不能履行合同的，本合同簽約受害方有權(quán)按以下方式得到補(bǔ)償，并追償因甲方過錯(cuò)造成的經(jīng)濟(jì)損失：
按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》承擔(dān)違約責(zé)任：即雙倍返回定金給乙方。
丙方的中介服務(wù)費(fèi)、代辦費(fèi)及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失均由甲方承擔(dān)。
第十四條本合同履行期間，除【甲方/丙方】原因外，乙方違約不能履行合同簽約受害方有權(quán)按以下方式行到補(bǔ)償，并追償因乙方過錯(cuò)造成的經(jīng)濟(jì)損失：
按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》承擔(dān)違約責(zé)任：即甲方已收定金不予返還乙方。
中介服務(wù)費(fèi)和代辦費(fèi)由乙方承擔(dān)，不作退回。
第十五條本合同履行期間，除【甲方/乙方】原因外，丙方違約不能履行合同的，應(yīng)承擔(dān)全部法律責(zé)任。本合同簽約受害方有權(quán)按以下方式得到補(bǔ)償，并追償因丙方過錯(cuò)造成的經(jīng)濟(jì)損失：
1、丙方故意隱瞞提供房地產(chǎn)中介服務(wù)有關(guān)重要事實(shí)或向服務(wù)對(duì)象提供虛假情況的應(yīng)向合同受害方退還所收取的全部中介服務(wù)費(fèi)，并按約定中介服務(wù)收費(fèi)額的%補(bǔ)償合同受害方；
2、丙方利用提供房地產(chǎn)中介服務(wù)事項(xiàng)的機(jī)會(huì)，為自己牟取不正當(dāng)利益的，應(yīng)向合同受害方退還所收取的全部中介服務(wù)費(fèi)；
3、丙方違反有關(guān)法律、法規(guī)和政府規(guī)定，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，或與他人惡意串通，損害本合同簽約他方利益的，按本條第1點(diǎn)約定處理；
4、丙方未按合同約定履行應(yīng)盡義務(wù)或履行義務(wù)失責(zé)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
第十六條本合同履行期間，丙方應(yīng)將約定提供服務(wù)的履行情況及時(shí)告之服務(wù)對(duì)象（即甲方/乙方），服務(wù)對(duì)象對(duì)丙方的履約應(yīng)提供必要的幫助，并在簽約之日起日內(nèi)應(yīng)丙方要求提供相應(yīng)證件。
服務(wù)對(duì)象有權(quán)對(duì)丙方履約情況進(jìn)行查詢、督促。
丙方未征得服務(wù)對(duì)象書面同意，將約定提供的服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的，由此增加的費(fèi)用和造成的法律責(zé)任由丙方承擔(dān)。
丙方未經(jīng)服務(wù)對(duì)象同意，擅自改變房地產(chǎn)中介服務(wù)事項(xiàng)內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)的，所增費(fèi)用由丙方承擔(dān)，丙方仍須按合同約定的要求履約。
第十七條本合同履行期間，任何一方需變更本合同的，應(yīng)及時(shí)書面通知其他簽約方，征得其他簽約方同意后，各方在約定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議。否則，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
爭(zhēng)議處理
第十八條本合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，或出現(xiàn)新的情況且本合同未作約定的，各方依法協(xié)商解決；協(xié)商不成的，【提交寧波仲裁委員會(huì)仲裁/提交——仲裁委員會(huì)仲裁/依法向房屋據(jù)地人民法院。】
第十九條房屋面積以房地產(chǎn)管理部門發(fā)證機(jī)構(gòu)確權(quán)面積為準(zhǔn)。
相關(guān)事宜說(shuō)明
第二十條本合同約定牟房地產(chǎn)中介服務(wù)事項(xiàng)的期限為本合同生效之日起至年月日止。
第二十一條本合同未盡事宜，各方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
本合同附件共頁(yè)，有以下幾件：
補(bǔ)充
1、如按揭審報(bào)金額未能足額批準(zhǔn)，則乙方
須在按揭批下后天內(nèi)補(bǔ)足首付款。
2、如遇節(jié)假日，則涉及房地產(chǎn)、財(cái)稅
銀行等有關(guān)手續(xù)可以順延相應(yīng)日期。
第二十二條本合同連同附件一式4份，具有同等效力，其中：【甲方1份/乙方2份（其中1份作申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證用）/丙方1份】。
若簽雙方合同時(shí)，乙方在申領(lǐng)房屋所有權(quán)證時(shí)，需提供該房屋甲方與丙方所簽的合同。
備注：乙方不能按期付清房款，或甲方不能按期將房屋交付乙方，每逾期一日支付對(duì)方元整，逾期十日，作違約處理。
甲方（簽章）：法定代表人：委托人（簽章）：
乙方（簽章）:法定代表人：委托人（簽章）：
丙方（簽章）：法定代表人：經(jīng)辦人（簽章）：
或負(fù)責(zé)人：
老百姓買賣二手房時(shí)，通常都委托專業(yè)的房產(chǎn)中介進(jìn)行在這期間，無(wú)論是買房者還是賣房者都需要簽署大量協(xié)議，這些協(xié)議往往都是房產(chǎn)中介為重復(fù)使用而事先擬定的格式合同，由于其條款細(xì)則復(fù)雜、專業(yè)程度高，中介的解釋又往往含糊其辭，甚至對(duì)某些關(guān)鍵條款故意不做解釋，一旦買賣不成，中介很有可能根據(jù)條款中的某些約定向委托人索取傭金或違約金
在這些協(xié)議中，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(俗稱“定金協(xié)議”)和《房地產(chǎn)買賣合同》是最關(guān)鍵的兩份文件，通過上述兩個(gè)案例我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)買賣雙方由于種種原因最終沒能實(shí)現(xiàn)交易時(shí)，是否需要向中介支付傭金的關(guān)鍵，在于中介公司是否已經(jīng)完全履行了居間義務(wù)，而判定的標(biāo)準(zhǔn)主要是雙方是否已簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》而非《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》
但還需要指出的是，由于這類定金協(xié)議通常由中介提供，中介的收費(fèi)又與交易的成功與否直接關(guān)聯(lián)，因此在制訂定金協(xié)議時(shí)，中介往往已經(jīng)將買賣合同的主要條款規(guī)定其中這類定金協(xié)議很可能在將來(lái)的訴訟中被法院認(rèn)定為雙方的本約(即與正式的買賣合同具有同等效力的合同)一旦被認(rèn)定為本約，違反定金協(xié)議的一方或者被強(qiáng)制要求繼續(xù)履行合同，或者不但要承擔(dān)定金損失的違約責(zé)任，還要承擔(dān)對(duì)方的其他損失，如房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的全部差價(jià)損失也就是說(shuō)，在簽訂了定金協(xié)議而未最終簽訂買賣合同時(shí)反悔，雖然可能不需要支付中介費(fèi)用，但如果對(duì)方不愿就此罷休，違約方可能還要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
總之在買賣房屋的過程中，在協(xié)議上簽字前都應(yīng)盡量要考慮周全，避免將來(lái)后悔的情況發(fā)生。
理財(cái)金手指 樓市迷茫期謹(jǐn)慎出手
后期調(diào)控政策如何繼續(xù)雖然尚不明朗，但老百姓對(duì)樓市的關(guān)注熱情依然很高，這邊廂，房產(chǎn)大佬潘石屹和任志強(qiáng)時(shí)房?jī)r(jià)究竟會(huì)下跌多少而大打博客口水仗；那邊廂，上海樓市8月又出現(xiàn)量升價(jià)漲的格局。這究竟是樓市調(diào)控政策發(fā)揮實(shí)際功效前的“回光返照”，還是新一輪“越調(diào)越漲”的開始，真是讓人摸不著頭腦在樓市又一次走在迷宮十字路口之時(shí)，無(wú)論是買家還是賣家，心里其實(shí)都沒有底――賣家怕自己賣低了，買家怕自己買高了。此時(shí)，簽訂二手房買賣協(xié)議，就要格外謹(jǐn)慎，免得中途反悔，產(chǎn)生額外損失。
在二手房買賣過程中，代簽合同時(shí)如果操作不當(dāng)，常常會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，并造成經(jīng)濟(jì)上的損失，因此購(gòu)房者應(yīng)該小心為是。但業(yè)內(nèi)人士表示，代簽合同的方式比較常見，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)期并不會(huì)出現(xiàn)問題，不過在房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)如上漲或者下跌，代簽往往會(huì)成為終止合同的借口，甚至被心懷叵測(cè)之人所利用。代簽這種交易方式本身并沒有錯(cuò)，而且為法律所允許，只不過要求交易雙方嚴(yán)格按照法律規(guī)定來(lái)操作，方能避開風(fēng)險(xiǎn)，做到安全交易。
代簽合同較常見
當(dāng)上海的呂先生收取買家3萬(wàn)元定金之后，突然因公事需要到外地出差，為了不耽擱交易，他讓太太代為處理，以自己的名義出面跟買家代簽房產(chǎn)買賣合同。當(dāng)然，在他出差之前，他在附近的公證處對(duì)委托書做了公證。
記者了解到，在二手房買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)代簽合同的情形。據(jù)了解，在一般情況下，親人之間委托代簽形式最為常見，如父母子女之間、夫妻之間、兄弟姐妹等等，當(dāng)然也有朋友之間委托。除了上述提到的定金合同、房產(chǎn)買賣合同之外，在法律規(guī)定范圍內(nèi)還可委托辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、還貸、退保、變更注銷房地產(chǎn)抵押登記、支付相關(guān)稅費(fèi)等諸多事宜，都可實(shí)行代簽方式。
代簽風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心
代簽合同必須謹(jǐn)慎對(duì)待，因?yàn)樯杂写中拇笠猓苡锌赡軙?huì)讓自己的利益受損。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，由于代簽引發(fā)的糾紛并不少見。一般情況下，都是由被人認(rèn)為人無(wú)權(quán)為由推脫自己的責(zé)任，要求撤銷買賣合同，并刻意規(guī)避違約責(zé)任。
而在現(xiàn)實(shí)中，的確也有人得逞。記者了解到這樣一個(gè)真實(shí)的案例。在2009年底，深圳市寶安區(qū)人民法院判決一起由代簽引起的官司，違約在先的賣家居然不用承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告陳姓夫婦將一套共有房產(chǎn)出售給全先生，在簽訂買賣合同時(shí)只有陳先生一人到場(chǎng)，雖然根據(jù)中介的要求陳先生在買賣合同的附件中注明妻子同意出售該房屋，但隨后不久他便以妻子不同意出售房產(chǎn)為由而要求撤銷買賣合同。后經(jīng)法院判決，交易合同無(wú)效，同時(shí)只需退回先期所收定金，而不必按照事先約定的“退一賠一”條款來(lái)執(zhí)行。
對(duì)此，王展提醒說(shuō)，對(duì)于代簽合同的形式，尤其是房?jī)r(jià)處在波動(dòng)期間，一定要謹(jǐn)慎行事。原因就在于，代簽合同如果操作不規(guī)范，會(huì)給買方增加巨大的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一發(fā)生糾紛，買方事后很難證明出賣方本人與人之間的委托關(guān)系。
四招規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
專家表示，規(guī)避代簽風(fēng)險(xiǎn)看似簡(jiǎn)單，其實(shí)并不容易。比如稍有法律常識(shí)的都知道，出售共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，需要所有產(chǎn)權(quán)人都到場(chǎng)簽訂買賣合同，但對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)而言，至今還有不少人認(rèn)為丈夫或妻子可以代替對(duì)方簽字，但一旦產(chǎn)生糾紛，這種代為簽字的做法卻得不到法律的認(rèn)可。
在此，法律專家認(rèn)為要真正規(guī)避代簽風(fēng)險(xiǎn)，一定要做到防范于未然，即提前做好預(yù)防工作。下面我們結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行解析。
當(dāng)然，在交易之前，首先要做的就是查清房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，仔細(xì)審核房產(chǎn)證，必要時(shí)要向當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蚪ㄎ樵儯捶课菔欠竦怯洖楣灿挟a(chǎn)權(quán)、是否還有其他共有人。比如有時(shí)盡管房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為一人，但其系已婚，而且結(jié)婚的時(shí)間早于取得房產(chǎn)證的時(shí)間，按照法律規(guī)定該房屋通常為其夫妻共有，轉(zhuǎn)讓時(shí)必須征得其配偶同意。因此，買方還應(yīng)審核或查詢房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人的婚姻狀況與結(jié)婚時(shí)間。
第一招：委托書必須公證
毫無(wú)疑問，授權(quán)委托書必須經(jīng)過公證，這樣其權(quán)才能得到法律的承認(rèn)。
[案例一]北京的李先生購(gòu)買一套夫妻共有房產(chǎn)，在簽定買賣合同時(shí)，妻子因故不能到場(chǎng)，雖然中介出具妻子同意出售的證明，但李先生堅(jiān)持要求對(duì)方對(duì)委托書進(jìn)行公證之后才與之簽約。
[解析]北京市東方律師事務(wù)所劉桂林律師表示，李先生的做法無(wú)疑是值得肯定的。對(duì)于房屋所有權(quán)人實(shí)在是無(wú)法到場(chǎng)簽訂合同的，那么一定要求委托人提權(quán)人簽署的授權(quán)委托書，且該授權(quán)委托書必須經(jīng)公證。簽約后，對(duì)方經(jīng)公證的授權(quán)委托書應(yīng)與合同一起妥善保管。如果沒有提供委托書，簽約后可在合同中約定：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，對(duì)方提供上述委托書之前或房屋所有權(quán)人補(bǔ)簽之前，合同不生效，且不支付任何價(jià)款。
第二招：權(quán)限需明確
對(duì)于授權(quán)委托書而言，不但要辨別其真?zhèn)危€要了解其詳細(xì)范圍。
[案例二]上海的朱女士在買房時(shí)，因?yàn)橘u家不能親自到場(chǎng)而由賣家的父親代為簽字。朱女士在專業(yè)人士的建議下，詳細(xì)了解了人的權(quán)限。
[解析]渠福琴表示，買家一定要了解人的范圍。一般情況下，人范圍包括簽訂定金合同、買賣合同、收取定金、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、支付稅費(fèi)、交房等十一項(xiàng)內(nèi)容，買家必須要了解清楚，人的權(quán)限有多大，同時(shí)，其時(shí)限有多長(zhǎng)。當(dāng)然，對(duì)于授權(quán)委托書公證的真?zhèn)吻闆r，買方可以根據(jù)其提供的信息具體核實(shí)。對(duì)于境外人士而言，必須由領(lǐng)事館出具的公證書才具備法律效力。
第三招：非常規(guī)做法要當(dāng)心
對(duì)于部分中介公司采用的一些非常規(guī)做法，一定要當(dāng)心。
[案例三]杭州的遲先生稀里糊涂地聽信了中介的說(shuō)法，到頭來(lái)吃了虧。他購(gòu)買了一套共有房產(chǎn)，對(duì)方在沒有提供授權(quán)委托書的情況下與之簽署了買賣合同，隨后因共有人反對(duì)而導(dǎo)致交易流產(chǎn)，耗費(fèi)了不少精力不說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲致使成本增加。
[解析]王展表示，目前有不少中介公司為了促成交易，往往先讓買賣雙方簽約，并聲明其他所有權(quán)人都同意出售，隨后讓房產(chǎn)所有權(quán)的其他人來(lái)對(duì)交易進(jìn)行追認(rèn)。不過這種做法風(fēng)險(xiǎn)在于，如果房?jī)r(jià)上漲，其他所有權(quán)人可能會(huì)故意不進(jìn)行追認(rèn)而導(dǎo)致交易中斷，并致使買家利益受損。因此對(duì)于這種情況而言，買家要么暫緩簽約，要么簽約之后要求對(duì)方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊相關(guān)文件。
第四招：保留證據(jù)很重要
即使對(duì)方?jīng)]有提供委托文件，但只要保留相關(guān)證據(jù)，也有可能做到利益不受損。
[案例四]一個(gè)電話錄音，讓蘇州的玄先生贏了官司。去年秋天，賣家的女兒葛小姐與他簽訂了房屋買賣合同，賣家葛先生也曾在電話中告訴玄先生同意女兒代簽買賣合同，該電話被他錄了音。隨后賣家反悔，但電話錄音讓賣家難逃違約責(zé)任。
[解析]王展表示，雖然賣家沒有出具委托文件，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人原因造成買方相信人具有權(quán)，比如房主將房產(chǎn)證、身份證以及賬號(hào)等交給人，或者親口承認(rèn)已委托他人，從而形成表見，這表明行為有效，如果違約，則須承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這需要買家保留相關(guān)證據(jù)來(lái)證明已經(jīng)形成表見，如前文中提到的電話錄音、存放在中介公司的房產(chǎn)證原件、身份證原件復(fù)印件等。
簽了購(gòu)房合同后房子沒買成，還要付中介費(fèi)嗎？
問：在中介的介紹下，我與王某簽訂了二手房買賣合同。然而，就在簽合同當(dāng)晚，父親病重住院，跟王某溝通后，王表示愿意解除合同，但中介依然要我支付中介費(fèi)。房子沒買成，難道也要付中介費(fèi)嗎？
答：根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。什么是合同成立？就是當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。你和王某已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，合同已經(jīng)成立。因?yàn)楹贤闪ⅲ沂侵薪榈脑虼俪桑鶕?jù)合同法的規(guī)定也好，根據(jù)房屋買賣合同的約定也罷，你都應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。至于后來(lái)因情勢(shì)變更，你和王某協(xié)商一致解除合同，這只涉及你和王某之間的權(quán)利義務(wù)，不影響中介費(fèi)的支付。
糊涂中介張冠李戴，能否解除購(gòu)房合同？
問：我準(zhǔn)備購(gòu)買一套二手房，中介帶我看房后，買到手的卻不是看過的東北朝向的房子，而是西北朝向的房子。我能解除購(gòu)房合同嗎？
答：房產(chǎn)中介是賣房人與買房人之間的中介，其具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳并且保證房源真實(shí)有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交。房產(chǎn)中介因自己的失誤給賣房人、買房人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。你要購(gòu)買東北朝向的房子，簽訂合同到手的卻是西北朝向的房子，東北朝向與西北朝向，一字之差，房子的實(shí)際位置、實(shí)際價(jià)值卻相差甚遠(yuǎn)，給人的心理感受更是完全不一樣。中介“一時(shí)糊涂”張冠李戴，對(duì)你來(lái)說(shuō)形成重大誤解，你可以撤銷合同。至于因此受到的諸如誤工費(fèi)等損失，以及賣房人的有關(guān)損失，糊涂中介應(yīng)當(dāng)為他的糊涂埋單。
買房被騙，中介應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
問：在中介公司運(yùn)作下，我與一名叫伍仁的房主簽訂了房屋買賣合同，預(yù)付了20萬(wàn)元房款和1.2萬(wàn)元中介費(fèi)。然而，伍仁只是3個(gè)房主中的一個(gè)，另外兩人根本不同意賣。事情黃了，我找伍仁退錢，伍仁卻不知去向，我又找到中介公司要求賠償損失，也被拒。請(qǐng)問，買房被騙，中介應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
答：中介公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)，取決于中介公司在居間中介的過程中有沒有過錯(cuò)；而中介公司有沒有過錯(cuò)，取決于其對(duì)賣房人的所有權(quán)限是否有查實(shí)義務(wù)。你買的房屋，有3個(gè)房主，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍仁作為其中一個(gè)房主，無(wú)權(quán)擅自出賣整套房子，簽訂的房屋買賣合同，是一個(gè)無(wú)效合同。中介公司查清賣房人的權(quán)限是基本義務(wù)，他們的失職，導(dǎo)致合同無(wú)效，給你帶來(lái)了損失。對(duì)此，中介公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任，不僅應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
從銀行貸款購(gòu)買二手房，中介要求收取擔(dān)保金時(shí)怎么辦？
問：我通過中介，看中一處二手房，但有11萬(wàn)資金缺口。中介提出可以幫忙聯(lián)系貸款，于是在合同上增加一項(xiàng)補(bǔ)充條款“如須貸款另給中介4000元擔(dān)保費(fèi)”。后來(lái)，我想親自辦貸款，省下4000元擔(dān)保費(fèi)，可“擔(dān)保費(fèi)”畢竟已寫在了合同上，如果中介據(jù)此索要，我該怎么辦？
答：購(gòu)房貸款是以購(gòu)買的房屋作為抵押擔(dān)保，中介不是保證人，也不是為該項(xiàng)貸款提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的抵押人，所以，中介向你收取擔(dān)保費(fèi)是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。收取擔(dān)保費(fèi)沒有依據(jù)，但中介幫忙聯(lián)系貸款事宜也不是無(wú)償勞動(dòng)，因此，一旦發(fā)生糾紛，中介索討4000元擔(dān)保費(fèi)不成，就可能以擔(dān)保費(fèi)實(shí)質(zhì)上是勞務(wù)費(fèi)為由，轉(zhuǎn)而向你索討4000元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)。要避免這4000元的費(fèi)用，關(guān)鍵就是要完全撇開中介自行辦理貸款事宜，那樣，中介收取勞務(wù)費(fèi)便沒有事實(shí)依據(jù)。還撇得開中介嗎？“如須貸款另給中介4000元擔(dān)保費(fèi)”是一個(gè)附條件的條款，并沒有委托貸款事宜，只要中介尚未采取實(shí)際行動(dòng)，你都可以將辦理銀行貸款的權(quán)力收回。
委托賣房合同中的違約金條款有效嗎？
讀者問：
我通過中介公司與伍某簽訂了房屋買賣合同，并預(yù)付了20萬(wàn)元房款給伍某，付了1.2萬(wàn)元中介費(fèi)給中介公司。可事后得知，伍某只是3個(gè)房主中的一個(gè)，另外兩個(gè)共有人不同意賣房。我找伍某退錢，卻發(fā)現(xiàn)伍某不見了蹤影。我找到中介公司要求賠償損失，中介公司稱其只負(fù)責(zé)居間介紹，我買房被騙和公司沒有關(guān)系。請(qǐng)問，買房被騙，中介公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
律師解答：
根據(jù)《合同法》第420條規(guī)定，居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同是居間合同。因此，房屋中介合同屬于居間合同。房屋買賣中介公司在接受委托買房后，除找尋合適的房子外，還應(yīng)積極在買賣雙方之間斡旋，介紹、撮合雙方訂立房屋買賣合同，只有在雙方簽訂了合法的房屋買賣合同后，中介公司的居間義務(wù)方履行完畢。
從你反映的情況看，你所購(gòu)房屋有3個(gè)房主。根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍某作為其中一個(gè)房主，是無(wú)權(quán)擅自出賣房屋的，其自作主張同你簽訂的房屋買賣合同是無(wú)效合同。
對(duì)于無(wú)效合同的簽訂和你的損失，中介公司存在過錯(cuò)，負(fù)有不可推卸的責(zé)任，不僅應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（據(jù)《檢察日?qǐng)?bào)》）
子女放棄繼承權(quán)也應(yīng)盡贍養(yǎng)義務(wù)
讀者問：
我小兒子先前聲明放棄繼承，此后一直是大兒子對(duì)我進(jìn)行贍養(yǎng)。今年我因交通事故致殘，現(xiàn)在生活困難，我能否向小兒子索要贍養(yǎng)費(fèi)？
律師解答：
根據(jù)我國(guó)《憲法》、《婚姻法》和《老年人權(quán)益保障法》的明確規(guī)定，子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)，這種義務(wù)是無(wú)條件的。這種贍養(yǎng)義務(wù)，不僅是社會(huì)主義倫理道德的要求，更是贍養(yǎng)人的法定義務(wù)。所以即使你小兒子放棄繼承權(quán)，您也有權(quán)要求他對(duì)您盡贍養(yǎng)義務(wù)。
（據(jù)《京華時(shí)報(bào)》）
離婚財(cái)產(chǎn)分割反悔怎么辦
讀者問：
婚后，我因與女方性格不合經(jīng)常吵架。最近我們雙方打算離婚，還約定如果離婚就將房子給孩子。請(qǐng)問：如果雙方協(xié)商離婚不成，真打官司離婚的話，女方對(duì)房子反悔怎么辦？
律師解答：
婚姻法解釋《三》規(guī)定，當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
（據(jù)《法制文萃報(bào)》）
律師提供法律援助能一助到底嗎
讀者問：
我在生活中遇到一些糾紛，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)困難想申請(qǐng)法律援助，請(qǐng)問，律師提供法律援助能一助到底嗎？
律師解答：
1、意向金是附條件的定金。意向金是購(gòu)買房屋的意向。在買方有購(gòu)買意向后，委托中介公司以書面形式確定下來(lái)，并支付一定金額的意向金。
2、如果賣方同意買方的購(gòu)買條件(要約)，中介公司將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時(shí)意向金性質(zhì)就發(fā)生變化，自動(dòng)轉(zhuǎn)化成定金，意向金協(xié)議也自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金協(xié)議。如果買賣雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，中介公司將把意向金返還給買方，若意向金協(xié)議轉(zhuǎn)換為定金協(xié)議那么將對(duì)買賣雙方產(chǎn)生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務(wù)，否則將承擔(dān)法律后果。買方如果不按協(xié)議的約定簽訂買賣合同或不購(gòu)買的，賣方可以沒收買方的定金；賣方如果不按協(xié)議的約定履行簽訂買賣合同義務(wù)或不出售的，應(yīng)雙倍返還定金。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
在房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導(dǎo)性案例中就有上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個(gè)案例，能夠給予我們關(guān)于居間合同和“跳單”問題的更深刻認(rèn)識(shí)，并通過此案例，啟發(fā)出筆者對(duì)房產(chǎn)中介公司如何應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)的一些思考和建議。
一、案情簡(jiǎn)介
（一） 案件概況
原告：上海中原物業(yè)顧問有限公司
被告：陶德華
原告上海中原物業(yè)顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司（簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬(wàn)元。
（二） 法院判決
上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬(wàn)元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：1.撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
上海市第二中級(jí)人民法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
在本案中，筆者主要探討兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
第一，雙方簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的法律性質(zhì)及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》這一合同是屬于什么性質(zhì)的合同？房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？
第二，被告陶德華有沒有構(gòu)成“跳單”，即構(gòu)成違約？
賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構(gòu)成“跳單”違約？
三、案件相關(guān)法律問題分析
（一） 《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的法律性質(zhì)及禁止“跳單”條款的效力
1.居間合同和格式條款的法律概念引入
對(duì)于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規(guī)定：
《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”
《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”
2.《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》具有居間合同屬性
根據(jù)《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定，居間人的義務(wù)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人的義務(wù)是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報(bào)酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務(wù)是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)，而委托人的義務(wù)是對(duì)上海中原公司提供的服務(wù)支付報(bào)酬。因此根據(jù)上文所引的法律規(guī)定，這一合同具有居間屬性，①而不屬于合同等其他合同。
3.禁止“跳單”格式條款有效
根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任或者排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。對(duì)于本合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認(rèn)為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，且并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定是有效的。
（二）被告陶德華有沒有構(gòu)成“跳單”
1.客戶構(gòu)成“跳單”的要素分析
《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務(wù)，則對(duì)居間人顯屬不公平。因此，確認(rèn)客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認(rèn)為認(rèn)定客戶構(gòu)成“跳單”的要素主要有以下四個(gè)方面：
第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關(guān)法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認(rèn)客戶構(gòu)成“跳單”的法律依據(jù)和大前提。
第二，房產(chǎn)中介公司提供了居間服務(wù)。即房產(chǎn)中介公司履行了居間合同的主要義務(wù)，如根據(jù)客戶的要求提供房源信息，帶領(lǐng)客戶看房等等，并留下了相關(guān)證據(jù)。
第三，客戶在看房后的合理期間內(nèi)“跳單”。對(duì)于房產(chǎn)居間合同如本案《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內(nèi)不得“跳單”。本案中的約定是6個(gè)月，上海市第一中級(jí)人民法院的周峰和李興認(rèn)為3個(gè)月比較妥當(dāng)，②此3個(gè)月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。
第四，客戶“跳單”時(shí)是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報(bào)酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個(gè)中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務(wù)更好，價(jià)格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應(yīng)為善意，與前面所說(shuō)的惡意相對(duì)應(yīng)，不應(yīng)構(gòu)成違約。
2.本案中被告陶德華并無(wú)違約
該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規(guī)定了符合法律規(guī)定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領(lǐng)看房的居間服務(wù)，但陶德華是通過正當(dāng)途徑對(duì)多個(gè)中介公司的對(duì)比，善意的選擇了價(jià)格更優(yōu)惠的另一家中介公司，此做法并無(wú)不妥，符合傳統(tǒng)民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認(rèn)為法院判罰非常準(zhǔn)確，被告陶德華并沒有構(gòu)成“跳單”違約。
四、本案帶來(lái)的一些思考――房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
在如火如荼的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種各種的房產(chǎn)糾紛數(shù)不勝數(shù)，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個(gè)非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導(dǎo)性案例，它的判罰彰顯了社會(huì)主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也更高。因此本人針對(duì)中介公司如何應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)有一些思考和建議。
第一，房產(chǎn)中介公司人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“跳單”違約的法律認(rèn)識(shí)。房產(chǎn)中介公司的相關(guān)人員，應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)和分析最高人民法院的這一指導(dǎo)性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司，買方通過上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯(cuò)。
第二，房產(chǎn)中介公司應(yīng)完善自己的合同和相關(guān)條款。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介公司都有自己一整套的合同或者協(xié)議文本，這些文本都是事先做好，可重復(fù)使用的，也就是按照合同法的規(guī)定，屬于格式合同和格式條款。本指導(dǎo)性案例雖然認(rèn)可了禁止“跳單”條款，但并非條款無(wú)懈可擊。比如本案的格式條款規(guī)定“看房后6個(gè)月內(nèi)禁止跳單”，筆者也認(rèn)為期限偏長(zhǎng)，如果改為3個(gè)月左右，避免出現(xiàn)加重買房人責(zé)任、排除買房人權(quán)利而被法院認(rèn)為是無(wú)效格式條款的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，關(guān)于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)交易價(jià)格的1%向
中原公司支付違約金，如果該違約金的標(biāo)準(zhǔn)不是1%而是超過了國(guó)家法定的房產(chǎn)居間報(bào)酬標(biāo)的如5%或更高，那么該格式條款同樣存在無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)非常注意。③
第三，房產(chǎn)中介公司應(yīng)注意適時(shí)簽訂文件并做好證據(jù)保留。在買房人前來(lái)中介公司尋求服務(wù)時(shí)，建議簽訂《房屋求購(gòu)委托協(xié)議》之類的文件，標(biāo)明居間報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)和支付期限，在簽訂協(xié)議的時(shí)候可以要求看房人出示身份證件，做到實(shí)名制。④在帶領(lǐng)買房人看房時(shí)，要求看房人簽訂類似本案的《看房確認(rèn)書》，在確認(rèn)書中列明帶領(lǐng)看房相關(guān)工作人員、所看房源的基本信息、禁止“跳單”的格式條款等等，這些都是防范惡意“跳單”的有效辦法。在居間服務(wù)的整個(gè)過程中，必須非常注意證據(jù)的保留，以免在對(duì)峙于法庭上時(shí)，因缺乏相關(guān)證據(jù)而敗訴。
此外，由于該指導(dǎo)性案例間接導(dǎo)致了房產(chǎn)中介公司之間更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)和更好的法律風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)中介公司除了上面所說(shuō)加強(qiáng)法律思維培養(yǎng)、完善合同文本和格式條款、注意保留證據(jù)等法律專業(yè)方面之外，還需努力提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大服務(wù)范圍（如代辦證照、代辦產(chǎn)權(quán)過戶、代辦貸款等⑤），努力爭(zhēng)取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
[注釋]
①李金升：《最高人民法院的“跳單”指導(dǎo)性案例對(duì)房產(chǎn)中介公司的現(xiàn)實(shí)性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。
②周峰，李興：《房屋買賣居間合同糾紛中“跳中介”現(xiàn)象的法律問題研究》，《法律適用》2011年第10期。
③李金升：《“跳單”指導(dǎo)性案例對(duì)房產(chǎn)中介公司的現(xiàn)實(shí)性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。
一、二手房交易過程中“陰陽(yáng)合同”的表現(xiàn)形式及成因
二手房交易過程中，買賣雙方當(dāng)事人往往為了達(dá)到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽(yáng)合同”。“陰合同”體現(xiàn)的是買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽(yáng)合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場(chǎng)上“陽(yáng)合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過填寫低于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買賣合同標(biāo)的，從而達(dá)到少納稅的目的。另一種是將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給銀行，達(dá)到以申請(qǐng)更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個(gè)人所得稅的城市，將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來(lái)房屋的成交差額以期達(dá)到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價(jià)格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽(yáng)合同”在二手房交易市場(chǎng)中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽(yáng)合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購(gòu)買未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價(jià)在220萬(wàn)元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價(jià)為160萬(wàn)元（陽(yáng)合同），差價(jià)達(dá)到了60萬(wàn)元。按規(guī)定需要交納營(yíng)業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個(gè)稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽(yáng)合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬(wàn)元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽(yáng)合同”分食本該屬于國(guó)家財(cái)政的稅金。申請(qǐng)貸款時(shí)，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價(jià)為280萬(wàn)元（陽(yáng)合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬(wàn)元的貸款。若借款人不能履約時(shí)，這無(wú)疑會(huì)給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，銀行的損失會(huì)更大。
其次，當(dāng)事人雙方法律意識(shí)淡薄，違法成本過低。國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定過于模糊，沒有對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋。“陰陽(yáng)合同”是典型的雙方惡意串通損害國(guó)家利益的行為，根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國(guó)家利益，在民事關(guān)系上，無(wú)人代表國(guó)家作為受害人來(lái)追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國(guó)家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來(lái)難以做到百分百客觀公正。
相關(guān)主管部門對(duì)二手房交易中買賣雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估制度，例如請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)因追求經(jīng)濟(jì)利益，無(wú)原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值的不公正。而采取機(jī)評(píng)手段時(shí)，稅務(wù)主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評(píng)稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過低，在二手房過戶時(shí)，因合同價(jià)高于計(jì)算機(jī)估價(jià)，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)的，以計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。
二、二手房陰陽(yáng)合同的危害及風(fēng)險(xiǎn)
“陰陽(yáng)合同”不僅損害國(guó)家稅收利益，造成國(guó)家稅收的流失，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，影響國(guó)家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國(guó)家和相關(guān)部門了解市場(chǎng)和出臺(tái)相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的了解就越真實(shí)，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施時(shí)就會(huì)更加有針對(duì)性，更加有效果。陰陽(yáng)合同導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)反映失真，不利于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買家來(lái)講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來(lái)，其實(shí)并沒有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來(lái)講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰(shuí)的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽(yáng)合同”的防范與對(duì)策
要杜絕交易過程中“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，必須采取針對(duì)性的措施。
首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽(yáng)合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識(shí)到“陰陽(yáng)合同”的危害，自覺抵制“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽(yáng)合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見證的合同，納稅人對(duì)“陰陽(yáng)合同”的合法性有恃無(wú)恐，這也導(dǎo)致了“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對(duì)這種“陰陽(yáng)合同”，只承認(rèn)經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。
其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對(duì)于一些無(wú)資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽(yáng)合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評(píng)估等業(yè)務(wù)。同時(shí)建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格差距過大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對(duì)納稅人這種通過簽訂“陰陽(yáng)合同”偷稅行為的處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽(yáng)合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來(lái)積極做好宣傳工作，將“陰陽(yáng)合同”存在的問題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽(yáng)合同.商業(yè)文化.2012.23
俗話說(shuō)，空口無(wú)憑。在二手房交易過程中，中介公司為了促成交易，經(jīng)常會(huì)在口頭上答應(yīng)買家(或賣家)提出的條件，殊不知這種口頭承諾與空頭支票無(wú)異，輕信只會(huì)讓自己處于被動(dòng)境地，甚至導(dǎo)致自身利益受損。
記者在跟一些法律人士交流時(shí)得知，他們也經(jīng)常會(huì)碰到有購(gòu)房者因?yàn)檩p信房產(chǎn)中介的口頭承諾，而致使自己買房不成反而損失錢財(cái)?shù)那樾巍Ｉ虾Ｊ芯龕偮蓭熓聞?wù)所律師許海波表示，在二手房交易過程中，房產(chǎn)中介為了說(shuō)服買賣雙方達(dá)成交易，往往會(huì)開出很多口頭承諾，一旦買賣雙方輕信，則有可能會(huì)讓自己面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。上海市消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)有關(guān)人士也表示，在有關(guān)房產(chǎn)中介的投訴中，也有不少是專門針對(duì)中介公司不兌現(xiàn)口頭承諾的情形。
有關(guān)人士表示，對(duì)中介公司的口頭承諾一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，最好的辦法是變成白紙黑字寫進(jìn)居間協(xié)議或者購(gòu)房合同中，這樣，一旦出現(xiàn)變故之后，才有利于自己維權(quán)。
輕信口頭承諾被忽悠
近日，記者接到北京讀者方先生的電話，他在電話里非常懊惱地向記者講述了他的買房經(jīng)歷，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)這樣一句話，“就怪我輕信了房產(chǎn)中介的口頭承諾。”
方先生告訴記者，他在朝陽(yáng)公園附近購(gòu)買了一套二手房，看房時(shí)前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，而此時(shí)方先生的妻子已有身孕，他想趕在小孩出生之前買好房安頓下來(lái)，見到這種情形之后，他準(zhǔn)備放棄而另外再找。但中介極力勸說(shuō)方先生將這套房買下來(lái)，并在口頭上承諾愿意幫方先生出面解決此問題，甚至承諾承擔(dān)部分違約費(fèi)用。方先生聽信了中介的勸說(shuō)，與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“買賣不破租賃”要求繼續(xù)承租，還指責(zé)前業(yè)主和方先生侵害了自己的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，其有權(quán)主張方先生的房屋買賣行為無(wú)效。
方先生找到房產(chǎn)中介，要求其幫忙解決承租人搬離的難題，但拿到傭金之后的房產(chǎn)中介先開始以各種理由搪塞，最后干脆抵賴不認(rèn)賬。方先生最后以承租人侵害其房屋所有權(quán)為由至法院，法院最后判決認(rèn)定，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，方先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金。本來(lái)打算早日安頓下來(lái)的方先生，只有等到承租人期滿之后才能滿足這個(gè)心愿了。
許海波表示，在二手房交易過程中，中介公司往往會(huì)輕易做出各種各樣的口頭承諾，以便盡快促成買賣雙方簽訂買賣合同，而自己也能賺取到相應(yīng)的傭金收入。在他看來(lái)，二手房買賣過程中的風(fēng)險(xiǎn)往往就隱藏在房產(chǎn)中介的口頭承諾中，如果輕信了他們的口頭承諾，很有可能會(huì)由此遭受損失。
白紙黑字立字據(jù)防上當(dāng)
其實(shí)，在二手房市場(chǎng)上，類似于方先生因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的口頭承諾而上當(dāng)?shù)那樾尾⒉簧僖姟Ｈ绾畏乐狗慨a(chǎn)中介開“空頭支票”?上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，最有效的辦法就是將房產(chǎn)中介的口頭承諾變成白紙黑字，寫入居間合同或者買賣合同中。
其實(shí)，在整個(gè)交易過程中，中介會(huì)不斷拋出一些口頭承諾，那么，哪些是需要特別注意的地方呢?記者根據(jù)其輕重厲害關(guān)系，發(fā)現(xiàn)主要集中在涉及到產(chǎn)權(quán)、交易資金等方面，在此結(jié)合具體案例來(lái)一一分析。
“產(chǎn)權(quán)有問題我負(fù)責(zé)”
案例：張某拿著房產(chǎn)證原件在一家房產(chǎn)中介掛牌出售自己位于上海徐家匯附近的房屋，購(gòu)房者許先生繳納定金之后，房產(chǎn)中介在沒有對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查之前，便撮合雙方簽訂了買賣合同，買家許先生支付了30萬(wàn)元的首付款。但在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已被司法查封，交易無(wú)法繼續(xù)，而許先生的30萬(wàn)元首付款已被張某交給銀行，無(wú)法退出。雖然房產(chǎn)中介曾承諾過“產(chǎn)權(quán)絕對(duì)沒有問題”，但并未出具相應(yīng)的書面材料，所以許先生向法院應(yīng)追討房產(chǎn)中介的相關(guān)法律責(zé)任時(shí)，并未得到支持。
應(yīng)對(duì)：在二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此王展建議購(gòu)房者不妨要求房產(chǎn)中介在居間協(xié)議中做出如下承諾：中介方對(duì)產(chǎn)權(quán)人身份以及產(chǎn)權(quán)證都與原件依次進(jìn)行過核對(duì)，如果因產(chǎn)權(quán)人身份以及產(chǎn)權(quán)狀況等方面的原因造成買方損失，中介方愿意承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
“委托書為當(dāng)面簽署”
案例：上海購(gòu)房者夏先生碰到一件窩心事。他通過某中介公司看中一套上海南站附近的二手房，賣家稱自己是幫身在國(guó)外的哥哥賣房，并出示了委托書。夏先生對(duì)這份委托書不放心，但中介表示不必多慮，為了打消他心中的疑慮，并出具了一份所謂的鑒定書。而在夏先生支付了25萬(wàn)元首付款之后，賣家便消失得無(wú)影無(wú)蹤了。事后發(fā)現(xiàn)這份委托書是賣家偽造的，于是夏先生將中介告上法庭，認(rèn)為其鑒定書誤導(dǎo)了自己，但法院認(rèn)為中介并無(wú)責(zé)任，因?yàn)橹薪閮H憑肉眼是無(wú)法分辨其真實(shí)性的。
應(yīng)對(duì)：王展表示，在二手房買賣過程中，有些交易是通過委托別人來(lái)完成的，因此對(duì)委托書的真實(shí)性必須進(jìn)行確認(rèn)，以確保交易安全。他建議買家可以要求中介公司做出如下承諾：委托書是產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面簽署的，其真實(shí)性可靠。如因此導(dǎo)致買家遭受損失，愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。
“我保證資金安全”
案例：杭州購(gòu)房者錢先生最近非常郁悶，因?yàn)橘u家拿到首付款之后，便去了澳洲，至今杳無(wú)音信。錢先生在今年年初看中一套位于黃龍?bào)w育館附近的二手房，賣家尚有50萬(wàn)元的按揭貸款并未還清，對(duì)方要求錢先生出資先歸還貸款，解除抵押之后再行交易。房產(chǎn)中介讓錢先生簽訂買賣合同，并支付50萬(wàn)元給賣家。錢先生對(duì)這種交易方式提出異議，認(rèn)為這筆首付款應(yīng)直接打入銀行解除抵押，以防止賣家拿到錢之后挪作他用，而中介表示沒有必要，并口頭保證資金的安全。錢先生聽信了中介，但沒想到自己的擔(dān)心卻變成了現(xiàn)實(shí)。此后錢先生找到房產(chǎn)中介，但中介并不承認(rèn)自己曾做出相關(guān)保證。
應(yīng)對(duì)：許海波表示，交易過程中的資金安全非常重要，不能掉以輕心。對(duì)于賣家尚未還清按揭貸款的情形，他認(rèn)為如果要以首付款提前還貸來(lái)解除抵押，為了資金的安全，最好不要把錢直接給上家，而是與賣家、中介一起，直接前往銀行歸還貸款。如果中介認(rèn)為可以直接交給賣家，那么買家應(yīng)該要求中介對(duì)其安全做出相應(yīng)保證，如：中介方負(fù)責(zé)對(duì)資金安全進(jìn)行監(jiān)管，如發(fā)生賣家挪用情形導(dǎo)致買家利益受損，中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
“搞不定銀行是我的責(zé)任”
案例：廣州的姜先生因?yàn)檩p信房產(chǎn)中介，吃了一個(gè)“啞巴虧”。他看中一套總價(jià)120萬(wàn)元的二手房，但手中首付款不足，房產(chǎn)中介承諾能幫他貸到八成，于是他交了兩萬(wàn)元的定金。但在辦理貸款是，審核無(wú)法通過，只好作罷，當(dāng)他前往中介公司準(zhǔn)備取回定金時(shí)，對(duì)方卻告訴他，因?yàn)槭撬脑驅(qū)е陆灰谉o(wú)法完成，定金已作為違約金賠償給賣家了。
應(yīng)對(duì)：王展表示，一般情況下，貸款人應(yīng)該了解目前的貸款政策，而不要輕信中介的說(shuō)辭。有時(shí)候中介看到買家首付款不足，會(huì)想一些變通的辦法來(lái)完成交易，如做高房?jī)r(jià)，以便獲得更多的貸款，但成功的概率很小，因此在這種情形下，購(gòu)房者應(yīng)該與中介約定：如果申請(qǐng)銀行貸款無(wú)法通過審核，解除買賣合同時(shí)互不承擔(dān)責(zé)任。
“如隱瞞實(shí)情愿認(rèn)罰”
注銷購(gòu)房合同范文一
賣方(下稱甲方)：
身份 證 ：
買方(下稱乙方)：
身份 證 ：
乙方向甲方購(gòu)買坐落于 房屋壹套，雙
方已簽訂《房屋買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱買賣合同)，合同編號(hào)：號(hào)，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：《-----------(合同和房屋的標(biāo)明)
一、甲、乙雙方自愿解除上述房屋的買賣合同。《-----------(合同解除)
二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方之間就買賣合同的爭(zhēng)
議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述房屋，該房屋的產(chǎn)權(quán)即與乙方無(wú)關(guān)。
《-----------(聲明房屋與乙方無(wú)關(guān))
三、雙方對(duì)退還已付房款辦法已達(dá)成一致意見，具體如下：《-----------(合同 中關(guān)于款項(xiàng)的處理)
1、乙方已繳付樓款/元(不包含交予中介
定金)。
2、乙方已繳款項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為甲方借款，以雙方商定利息從借款之日起計(jì)
息，不計(jì)復(fù)利。
3、甲方還款事宜另行約定。
四、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效后的三個(gè)工作日內(nèi)提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解
除買賣合同、注銷抵押登記等事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜， 若乙方不能按時(shí)提交相關(guān)資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方 有權(quán)暫緩?fù)七€乙方所有款項(xiàng)。《-----------(關(guān)于合同已進(jìn)行部分的退回處理)
五、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同的爭(zhēng)議全部解決。任
何一方均不對(duì)另一方主張買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利或與買賣合同相關(guān)的權(quán)利。
《-----------(再次聲明簽訂合同無(wú)效，雙方不再對(duì)合同提出主張權(quán)利) 六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式叁份，甲方執(zhí) 貳 份，乙
方執(zhí) 壹 份，均具同等法律效力。《-----------(聲明該協(xié)議簽訂份數(shù)，聲明法律 效力)
甲方：乙方：
身份 證 ： 身份 證 ：
年月日
注銷購(gòu)房合同范文二
解除購(gòu)房合同通知書
致：滄州泰興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 先生/女士：
本人與貴公司做為雙方當(dāng)事人于20xx年1月5日簽訂了兩份《商品房買賣合同》，該合同第八條“交付期限”約定貴公司(作為房屋出賣人)應(yīng)當(dāng)在20xx年4月30日前向本人交付合同項(xiàng)下的房屋(泰大國(guó)際家居博覽中心2#樓4層 號(hào)和 號(hào)房)，但截至20xx年月 日，貴公司不能向我交付房屋。依據(jù)本合同第九條規(guī)定，貴公司的行為已構(gòu)成違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)本人正式函告貴公司：
1、本人與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》自貴公司接到此函之日起解除。
2、請(qǐng)貴公司于本通知函送達(dá)之日起日內(nèi)退還本人已付的全部房款及相應(yīng)的違約金，逾期則按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際退款之日止。
3、對(duì)于貴公司在合同中附加的顯失公平的條款及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，依據(jù)《中華人民共和國(guó)
合同法》及《(中華人民共和國(guó)合同法)若干問題的解釋》中對(duì)制式合同的有關(guān)規(guī)定，均屬無(wú)效條款。
如果貴方拒絕我方的要求，我方將啟動(dòng)法律程序并采用媒體曝光等方式，維護(hù)本人的合法權(quán)益，請(qǐng)貴公司及時(shí)處理!
業(yè)主簽名： 業(yè)主電話：
20xx年月 日
注銷購(gòu)房合同范文三
甲方：
乙方：
甲、乙雙方于年，原所簽訂的期為年月日至 年 月日止。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，均表示同意提前解除該租賃合同，已達(dá)成以下協(xié)議：
一、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，雙方于年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》于 年 月 日因乙方拖欠房屋租金過多而提前解除。截止到此，乙方所欠的租金為。
二、乙方在辦理合同解除前，自愿退出該租賃房屋，并核算清所欠甲方的所有應(yīng)繳費(fèi)用，如租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等。
四、乙方在辦理合同解除后，退還房屋給甲方時(shí)，原有水、電及消防等設(shè)備等應(yīng)該保持正常，乙方不得損壞屋內(nèi)設(shè)施和原有裝修，損壞應(yīng)照價(jià)賠償。
五、辦理合同解除后，乙方應(yīng)繳清所欠甲方的一切應(yīng)繳費(fèi)用，若乙方未能在合同解除后30日內(nèi)繳清所有欠款的，甲方每月按全部欠款的5%加收滯納金。
六、如因乙方未能按約定期限辦理完退房手續(xù)，給甲方造成任何損失的，甲方有權(quán)用向乙方要求賠償。七、鑒于甲、乙雙方的合作關(guān)系，甲方同意在雙方解除合同后，給予乙方不超過天的搬遷及清理時(shí)間。如乙方不按時(shí)退場(chǎng)的，每逾一天，需向甲方支付 元的違約金。
八、甲、乙雙方簽署本協(xié)議后，有關(guān)甲、乙雙方的租賃關(guān)系結(jié)束，但不影響《房屋租賃合同》中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
九、乙方退租后，產(chǎn)生的任何損失甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方退租前，產(chǎn)生的任何損失和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由乙方自己承擔(dān)責(zé)任。
十、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲方與乙方應(yīng)盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交北京仲裁委員會(huì)通過仲裁裁決。
十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十二、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
房屋居間買賣合同范文一
出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
買受人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
居間方(以下簡(jiǎn)稱丙方)：
甲方擁有位于北京市 區(qū) 的房產(chǎn)，面積為 平方米，房屋所有權(quán)證號(hào) 。乙方自愿購(gòu)買甲方上述房產(chǎn)并向甲方交納定金人民幣(大寫) 元整。雙方在平等自愿、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上，就該房屋買賣訂立本合同。
第一條 雙方同意上述房屋售價(jià)為人民幣(大寫) 元整。元。剩余房款以乙方向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的方式支付給甲方。
第二條 費(fèi)用及全證過戶代辦費(fèi)：
1. 丙方費(fèi)用為人民幣 元整。簽定本合同時(shí) 方按出售房屋價(jià)格 %的比例向丙方支付費(fèi)(大寫) 元整。委托事項(xiàng)完成后(以新房產(chǎn)證下發(fā)為準(zhǔn))剩余費(fèi)同時(shí)一次性由 方支付丙方。
第3條 乙方如未按本合同付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實(shí)際付款之日止，每延遲一日乙方按延遲交付價(jià)款萬(wàn)分之 (大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾遲超過 日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由乙方付丙方全部費(fèi)用及權(quán)證過戶代辦費(fèi)。
第4條 甲方在收到全部房款之后三日內(nèi)，將上述房產(chǎn)交予乙方。若甲方在上述期限內(nèi)未履行交房義務(wù)，應(yīng)將已收房款及利息全部退還乙方，利息按 利率計(jì)算并雙倍返還定金，同時(shí)支付丙方全部費(fèi)及權(quán)證過戶費(fèi)。
第5條 甲方保證所提供該房屋資料的真實(shí)性并符合國(guó)家及徐州市房屋上市有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，委托上市房屋交易的合法權(quán)利。若違反國(guó)家及徐州市相關(guān)政策法規(guī)而引發(fā)的一切法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任均由甲方承擔(dān)，并支付丙方全部代付款方式為： ，乙方支付首付款(大寫) 2. 甲乙雙方各向丙方交納權(quán)證代辦費(fèi)人民幣以壹仟伍佰元整。理費(fèi)用及權(quán)證過戶代辦費(fèi)。
第6條 甲乙雙方同意在簽定本合同后50個(gè)工作日(以丙方通知為準(zhǔn)),持本合同和相關(guān)證件共同到 房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)中所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金及手續(xù)費(fèi)按國(guó)家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由 方支付。
第7條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，三方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，三方同意按以下第 種方式解決糾紛。
1.提交 仲裁委員會(huì)仲裁。
2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第8條
第9條 丙方在甲乙雙方備齊過戶及貸款相關(guān)資料后，有責(zé)任在50個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助甲乙雙方辦理過戶及貸款手續(xù)，甲乙雙方應(yīng)積極配合。 本合同簽定后如甲乙方擅自解除合同，主動(dòng)解除方應(yīng)支付丙方全部費(fèi)及權(quán)證過戶費(fèi)。
第10條 本合同正本一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份。
第11條 本合同未盡事宜，雙方可簽定補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。 -
甲方： 乙方： 丙方：
人： 人： 經(jīng)紀(jì)人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
房屋居間買賣合同范文二
甲方(房屋出售方)： 身份證號(hào)： 地址：
甲方委托人： 身份證號(hào)： 地址：
乙方(房屋購(gòu)買方)： 身份證號(hào)： 地址：
乙方委托人： 身份證號(hào)： 地址：
丙方(中介服務(wù)方)：
甲乙丙三方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》等有關(guān)法律，法規(guī)及承德市豐寧縣相關(guān)規(guī)定，本著自愿、
公證、平等、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同。
第一條：成交房屋的基本情況
1.1 經(jīng)協(xié)商，甲方愿將上述房屋出售給乙方，甲方對(duì)上述房屋信息的真實(shí)性，準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，并保證房屋交
付乙方時(shí)的實(shí)際裝修狀況與乙方實(shí)地看房時(shí)的狀況保持一致，否則愿承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償乙方
因此而受到的一切損失。
1.2 乙方確認(rèn)對(duì)該房屋已經(jīng)做了充分的了解并實(shí)地查看過房屋，對(duì)房屋現(xiàn)狀沒有異議，愿意購(gòu)買該房屋。
第二條 成交價(jià)格
甲乙雙方協(xié)商后確定的成交價(jià)格為：人民幣￥____________元(大寫__________________________)
第三條 付款方式：乙方采取以下第______種方式付現(xiàn)。
3.1 現(xiàn)金支付
第一次支付，乙方應(yīng)在簽訂本合同時(shí)向甲方支付定金人民幣￥_________________元(大寫
第二次支付_____________________________________
第三次支付
第四次支付
3.2 貸款支付
雙方同意乙方采取貸款方式( 按揭貸款 公積金貸款 組合貸款)購(gòu)買該房屋，
甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方辦理貸款手續(xù)。
第一次支付：乙方應(yīng)在簽訂本合同時(shí)向甲方支付定金人民幣￥_____________________元(大寫______________________________)
第二次支付：_______________________________________________________________
第三次支付：_______________________________________________________________
第四次支付
如乙方提出終止貸款行為或因乙方原因不能取得貸款機(jī)構(gòu)貸款的，乙方應(yīng)于______日內(nèi)以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊房款。
3.3 其:______________________________________________________________
第四條：稅費(fèi)的承擔(dān)
甲乙雙方保證，按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定，交易習(xí)慣繳納與本次交易相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)。
盡管有上述約定，雙方同意
甲方________________________________________________________________
乙方
第五條：權(quán)屬過戶及房屋交付
5.1 甲乙雙方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)將房屋權(quán)屬過戶的所需全部真實(shí)、有效合法手續(xù)、材料(包括但不限于房證、契證等)交與丙方保管，丙方協(xié)助雙方辦理過戶手續(xù)。
5.2 雙方同意，甲方于______________________________騰空房屋并將房屋鑰匙交與乙方。逾期交房的，接每日50元收取違約金。
5.3 在雙方交接鑰匙前，應(yīng)先辦理有關(guān)物業(yè)的交接，包括但不限于水，電，煤氣，有線電視，電話，物業(yè)費(fèi)，采暖費(fèi)，戶口等相關(guān)手續(xù)，并由甲方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
5.4 甲方應(yīng)于產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢后____________日內(nèi)，將戶口遷出甲乙雙方交易的房屋，逾期遷出的，按每日50元收取違約金。
5.5 丙方應(yīng)甲乙雙方要求協(xié)助雙方辦理上述物業(yè)交接事宜，并由雙方在《物業(yè)交驗(yàn)單》上簽字確認(rèn)。
第六條： 違約責(zé)任
6.1 本合同簽定后，如甲方違約不賣此房屋，需賠償乙方定金的雙倍及中介費(fèi)，如乙方違約，定金、中介費(fèi)不退。
6.2 甲方保證所售房屋不存在任何權(quán)屬爭(zhēng)議，債務(wù)糾紛或其他瑕疵。甲方保證有權(quán)出售該房屋 ，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他權(quán)利人的同意，保證全面履行合同義務(wù)，否則，乙方有權(quán)要求甲方支付本合同第二條房屋成交價(jià)格5%的違約金，并賠償因此受到的其他損失。
6.3乙方保證所提供的材料真實(shí)，有效，具備訂立本合同的資格，并保證全面履行合同義務(wù)。否則，甲方有權(quán)要求乙方支付本合同第二條房屋成交價(jià)的5%的違約金，并賠償因此受到的其他損失。
6.4 因甲乙雙方任何一方原因?qū)е卤竞贤簧В瑹o(wú)效，被解除，被撤銷或任何一方發(fā)生違約等，雙方一致同意丙方所收取的居間服務(wù)費(fèi)均不予退還，因此而導(dǎo)致如有一方的損失，由所損失一方向另一方提出賠償，甲乙雙方誰(shuí)的責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)居間服務(wù)費(fèi)。
第七條： 房屋買賣合同爭(zhēng)議的解決
甲乙雙方在本合同履行過程中發(fā)生任何糾紛，應(yīng)先協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向人民法院起訴。
第八條： 丙方責(zé)任
8.1 依本合同約定為甲乙雙方提供房屋買賣居間服務(wù)。
8.2 免費(fèi)為甲乙雙方提供房地產(chǎn)買賣相關(guān)政策法規(guī)咨詢。
第九條：中介服務(wù)費(fèi)支付
9.1 甲乙雙方確認(rèn)，雙方達(dá)成本次房屋交易是基于丙方所提供的居間服務(wù)，但該交易是雙方自愿，獨(dú)立做出的決定。
9.2 在簽訂本合同的同時(shí)丙方一次性收取居間服務(wù)費(fèi)人民幣_(tái)____________________元，大寫如發(fā)生貸款小于等于15萬(wàn)：3000元宗，大于15萬(wàn)：貸款額大寫由乙方承擔(dān)。
第十條：其他約定
第十一條：特別聲明
甲乙雙方同意：因甲乙任何一方的過錯(cuò)導(dǎo)致本合同無(wú)效或交易不成功或房屋買賣合同不能全面履行，丙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十二條：合同生效及其他
本合同于三方簽字按手印后生效，本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份。
甲 方： 乙 方： 丙 方：戀家房屋信息咨詢有限公司
經(jīng)紀(jì)人：
電 話： 電 話： 電 話：
日 期： 年 月 日
房屋居間買賣合同范文三
賣房方： 身份證號(hào)碼： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 丙方(居間方)：銅梁縣 房產(chǎn)信息咨詢服務(wù)中心
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲、乙雙方共同委托丙方從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)達(dá)成一致意見，特訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將銅梁縣巴川街道 私房一套賣給乙方，面積約面積以房屋產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)，字號(hào)和土地使用證號(hào)： 字 號(hào)或兩證合一后的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào) 房地證 字第
二、房屋總價(jià)款： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 圓整(小寫人民幣￥ 元整)。總價(jià)款含部份家具家電、固定裝飾、防盜門、鋁合窗、防盜網(wǎng)、燈具及附屬設(shè)施在內(nèi)。
三、房屋設(shè)施包括
四、定金支付：
甲乙雙方達(dá)成房屋買賣，在簽訂本合同當(dāng)日，乙方需向甲方支付購(gòu)房定金 元整。(小寫： 元整)
五、現(xiàn)金支付：剩下的購(gòu)房款 元整(小寫： 元整)。由乙方在 年 月 日辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶或公證委托時(shí)一次付清。
六、按揭付款方式：
1、預(yù)計(jì)按揭貸款額為元整(小寫：元整)。按揭貸款額以最后銀行審批的貸款額為準(zhǔn)，差額部份的首付款乙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。
2、甲、乙雙方于日前提交相關(guān)銀行按揭所需資料，銀行初審按揭資料通過時(shí)，甲、乙雙方必須按銀行規(guī)定辦理相關(guān)按揭手續(xù)。
3、在銀行辦理房屋按揭手續(xù)時(shí)，乙方應(yīng)付清購(gòu)房首付款寫： 元整)，并同時(shí)付清按揭所需費(fèi)用(包括保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等)。乙方付清各種手續(xù)費(fèi)后，甲、乙雙方同時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)(此時(shí)已付定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款)。
4、若乙方在辦理按揭手續(xù)前改由全額現(xiàn)金支付，甲、乙雙方應(yīng)于年前辦理兩證過戶或委托公證手續(xù)，甲方應(yīng)無(wú)條件配合辦理。
七、過戶費(fèi)用：經(jīng)雙方協(xié)商，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。過戶或公證委托的一切費(fèi)用，以及過戶所產(chǎn)生的交易稅、個(gè)人所得稅、天然氣、閉路、電話等過戶費(fèi)用由 方負(fù)責(zé)給付 %， 方必須按房管局、廣電局、天然氣公司規(guī)定提供完畢的過戶所需手續(xù)配合辦理。
八、交房時(shí)間： 年 月 日前(甲方收到銀行按揭款后再交房給乙方)。
九、交房時(shí)，甲方結(jié)清水、電、氣、閉路、電話、寬帶網(wǎng)、物管等一切費(fèi)用。交房以后所產(chǎn)生的一切安全、經(jīng)濟(jì)責(zé)任和費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。
十、違約責(zé)任：在 年 月 日至 年 月 日，甲方必須將此房以協(xié)議價(jià)格賣給乙方。甲、乙雙方相互配合辦理，必須按本協(xié)議履行合同，任何一方不履行上述條款，均視為違約，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償守約方違約金 元整(小寫： 元整)。并且違約方應(yīng)支付該套房屋在交易過程中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用及違約責(zé)任并獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。
十一、甲、乙雙方各付中介成交總額的1%作為中介傭金，簽合同時(shí)支付，雙方簽字生效，中介成功，一方違約，中介費(fèi)概不退還。
十二、若該套住房由于甲方某種原因，被人民法院或地房局凍結(jié)以及在銀行被抵押貸款所造成不能正常過戶及過戶后乙方不能正常拿到房產(chǎn)證，所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。于 年 月 日甲方必須將此房屋的戶口遷出。
十三、此協(xié)議一式叁份，三方簽字蓋章生效，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，三份具有同等法律效力。
十四、特別約定：
甲方簽字： 乙方簽字：
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： ，
經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)： ； 經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)： 。
乙方（買方/承租方）： ， 身份證號(hào)： ，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
委托人姓名： ，身份證號(hào)： ，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。
第一條 中介服務(wù)內(nèi)容
甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為 ，自 年 月 日至 年 月 日。
甲方為乙方提供【購(gòu)買】【租賃】【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】的中介服務(wù)。
甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】【其他 】手續(xù)的中介服務(wù)。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】 公證。
其它
第二條 乙方需求房地產(chǎn)的基本情況
1．乙方需要【購(gòu)買】【租賃】的房地產(chǎn)為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】。
2．房地產(chǎn)地址： ；建筑時(shí)間 。
3．房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積： 。
4．房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米 元范圍內(nèi)，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內(nèi)。
5．該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內(nèi)。
6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他 】。
7．稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。
8．其它
第三條 甲方權(quán)利義務(wù)
1．甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
2．甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方尋找可【購(gòu)買】【租賃】的房地產(chǎn)對(duì)象。
3．甲方應(yīng)當(dāng)核實(shí)介紹給乙方的房地產(chǎn)權(quán)屬資料并如實(shí)告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相關(guān)部門出具的證明資料，甲方應(yīng)向政府相關(guān)部門申請(qǐng)，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4．甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同帶乙方察看可供乙方【購(gòu)買】【租賃】的房地產(chǎn)。
5．促成乙方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。
6．為乙方提供房地產(chǎn)交易及房屋租賃方面的咨詢。
7．甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。
8．非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
9．其他
第四條 乙方權(quán)利義務(wù)
1．乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。
2．甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)予配合并提供必要的協(xié)助。
3．甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)的，乙方應(yīng)支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
4．甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【出售】【租賃】的房地產(chǎn)后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋買賣合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。
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5．其它
第五條 中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付
甲方促成乙方主簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣 （￥ ）整作為中介服務(wù)費(fèi)。
甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【租賃登記】【其他 】手續(xù)，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣 （￥ ）作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。
其它
第六條 合同的解除和變更
乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用（該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi)）。
第七條 法律責(zé)任
1．甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為 。
2．乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為 。
3．甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4．因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。
5．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為 。
其它
第八條 免責(zé)條款
1．因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無(wú)法履行的；
2．
第九條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第 種方式解決：
1、提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁；
2、提交 仲裁委員會(huì)仲裁；
3、依法向人民法院；
第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。
第十一條 本合同連同附件共 頁(yè)，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方 份，乙方 份。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
委托人： 委托人：
