時間：2023-01-09 10:31:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農(nóng)村房屋買賣合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農(nóng)村房屋買賣合同模板
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
關于農(nóng)村房屋買賣合同樣本
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權人 同意，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關的附屬物同時全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時一次性付清。
四、甲方應在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權、使用權或其他產(chǎn)權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移義務，如因政府原因確實無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1. 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應的補充協(xié)議。
2. 本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3. 本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
農(nóng)村房屋買賣合同參考
簽訂時間：
簽訂地點：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于 的一處農(nóng)村房屋的買賣事項，根據(jù)我國物權法、土地管理法等相關法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：
本合同項下的房屋位于_____市_____街道 ，相鄰為 ，建筑面積 ，北屋 ，東屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面積為 ，房屋登記在 名下或宅地基使用權證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起 日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為 的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起 日內(nèi)，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產(chǎn)證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付 元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后 日，甲方應當根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶的相關手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付 元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償?shù)?如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質(zhì)性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲 方(簽字捺印)： 身份證號：
乙方(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
附：
有關農(nóng)村房屋買賣合同書
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權人 同意，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關的附屬物同時全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時一次性付清。
四、甲方應在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權、使用權或其他產(chǎn)權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移義務，如因政府原因確實無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1、 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應的補充協(xié)議。
2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
村委會意見：
村委會蓋章： 年 月 日
最新農(nóng)村房屋買賣合同
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(土地使用權書證號為房)及相應的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權屬證件復印件一張)。
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權轉(zhuǎn)讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應當出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應款項，甲方有權解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應當負責恢復原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權和使用權，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權相關權屬證件(原始證件)真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權及土地使用權權屬清楚，絕無他項權利設定或其他債權債務和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對該房屋主張權利，影響乙方權利的行使，由甲方負責處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔相應的民事和刑事責任。
第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應權屬證件的過戶手續(xù)時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應予協(xié)助。因土地使用權、房屋過戶所需一切費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負責賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經(jīng)雙方當事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
關鍵詞:農(nóng)村私房;合同效力;新農(nóng)村建設
一、認定農(nóng)村私法買賣合同的效力問題的法律現(xiàn)狀
針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題的法律規(guī)定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規(guī)定。而司法實踐中，大多是由各省高級人民法院以會議紀要的形式指導下級法院的審判。這些會議紀要暫時彌補了法律的空白，有助于解決實踐問題，但是缺乏統(tǒng)一性和權威性。目前各法院針對農(nóng)村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。
（一）無效合同
北京市高級人民法院京高法[2004]391號文件認為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規(guī)所禁止的，進而認定農(nóng)村房屋買賣合同應為無效。”
（二）有效合同
浙江省高級人民法院浙高法[1992]82號文件認為：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應讓其補辦有關手續(xù)。”
（三）以無效合同為原則、以有效合同為例外
山東省高級人民法院魯高法[2005]201號文件認為：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。”
二、同一集體經(jīng)濟組織成員間房屋買賣合同的效力分析
隨著農(nóng)村進城居住人員的增多，其在農(nóng)村的房屋所有或繼承房屋已不再用于自身居住，他們也無力看管這些“多余”的房屋。由于這些現(xiàn)實的原因，農(nóng)村私房買賣成為必然趨勢。但由于農(nóng)村房屋的特殊性，農(nóng)村私房買賣合同的法律效力問題存在不同認識。
分析房屋買賣合同的效力問題，首先要確定買賣合同雙方的主體身份。房屋買賣合同賣方是在本集體擁有合法私有房屋的成員，而買方則主要有三種情況：一是符合有關申請條件但尚沒有分到宅基地集體經(jīng)濟組織成員；二是擁有尚未達到國家規(guī)定標準宅基地的房屋的集體經(jīng)濟組織成員；三是已擁有符合國家規(guī)定標準宅基地的房屋的集體經(jīng)濟組織成員。而前兩種情況，符合條件的集體經(jīng)濟組織成員可以申請宅基地。
（一）未分配及分配的宅基地不足國家規(guī)定標準的買方與賣方簽訂的買賣合同效力分析
我國現(xiàn)行法律并未明確禁止農(nóng)村房屋買賣，否定農(nóng)村私房買賣的理由在于依據(jù)《土地管理法》第63條之規(guī)定而認為農(nóng)村宅基地不可轉(zhuǎn)讓。但《物權法》第155條實際上明示了農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此，此兩種情形的農(nóng)村私房買賣合同存在合法性基礎。
除此之外，由于此兩種情形的買方符合申請宅基地的條件，若不購買本集體內(nèi)部的房屋，就會向有關部門申請宅基地，自建房屋，不利于節(jié)省土地資源，因此也存在著合理性基礎。
綜上所述，存在此兩種情形的買方與賣方簽訂的合同應該予以認可。
（二）已擁有符合國家規(guī)定標準宅基地的房屋的集體成員作為買方簽訂的買賣合同的效力問題分析
此類合同效力有兩種不同的觀點：
第一種觀點認為此類合同是合同無效。持此觀點的人認為依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。”以及《合同法》第52條之規(guī)定認為，此類合同因違反《土地管理法》的有關規(guī)定，應被認定為無效合同。
第二種觀點認為此類合同是有效合同。持此觀點的人認為因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》的有效合同要件，原則上均為有效合同。
我認為《土地管理法》第62條的規(guī)定并非是法律的強制性規(guī)定，不能以此認定已擁有符合國家規(guī)定標準宅基地的集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的房屋買賣合同因違反《土地管理法》而無效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是規(guī)范土地管理行為，即已有一處符合國家規(guī)定標準宅基地的集體成員不得再次申請宅基地，即使申請也不得予以批準，并不是禁止成員間通過購買房屋而取得宅基地使用權。《關于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權益的通知》進一步明確了現(xiàn)行宅基地分配制度是基于集體成員身份實行的福利性分配。因此確認此類買賣合同的效力，并不違反國家的政策性規(guī)定，同時也有利于實現(xiàn)物盡其用的功能。
三、確認同一集體經(jīng)濟組織成員間房屋買賣合法有效的意義
隨著新農(nóng)村建設及農(nóng)村改造的進行，農(nóng)村房屋與未改造前相比增值幾倍乃至幾十倍。由于利益的驅(qū)動。出現(xiàn)了一大批出讓房屋后又反悔的賣方，其以各種理由要求確認《房屋買賣合同》無效。由于賣方均是在房屋被明確拆遷或改造前提訟的，房屋大多是按照現(xiàn)有價值進行評估，而不是拆遷或改造后的價值。倘若《房屋買賣合同》被確認為無效，已長期居住的買方將喪失其“巨大”的可期待利益，同時賣方也會因違反合同法的誠實信用原則而獲得“不當利益”，這有悖法律的基本精神。
因此，在沒有明確禁止同一集體成員間進行房屋買賣的法律，又存在相當充分的理由可以佐證同一集體成員間房屋買賣合法有效，并且符合國家的政策性規(guī)定的前提下，確認同一集體成員間的房屋買賣合法有效，有利于維護法律的權威，有利于建設良好的社會秩序，宣揚誠實信用的社會和商業(yè)環(huán)境。
參考文獻：
房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據(jù)此談點看法。
一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱“《意見》”）第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權和宅基地使用權的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權的義務”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準。農(nóng)村房屋所有權及土地使用權的轉(zhuǎn)移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經(jīng)當?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。
張佑和
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買賣是否應該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認定為有效。司法實踐中，有兩種意見，一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定買賣有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上己處分了宅基地使用權，故買賣應認定無效。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權及其房屋權屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國一項重要的用益物權，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國《物權法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權屬性質(zhì)辨析
我國土地所有權分為國家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有宅基地使用權，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無償給村民使用。宅基地使用權人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設施。作為使用權人無權單獨轉(zhuǎn)讓宅基地的權利，但如果使用權人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權人就享有房屋所有權的權能。此時，房屋的所有權與土地的所有權屬于不同的權利主體，雙方在權利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買賣法律制度
我國關于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國關于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權法》、《擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過政府審批的，而且宅基地所有權是村集體經(jīng)濟組織共同所有，我國法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權是依附房屋而表現(xiàn)出來，所有權人不能單獨行使占有、使用土地的權力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買賣贈與是對處分所有權的行為，是否有效筆者認為應按法律的位階來看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認合同的效力。
2.從我國現(xiàn)有的法律來看，不宜確認買賣合同無效
我國政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個判定宅基地房屋買賣合同無效。但從房地產(chǎn)權現(xiàn)狀為土地使用權在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效不符《合同法》《民法通則》中關于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買賣的法律對策
（一）目前法律沒有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實踐中應維持現(xiàn)狀
我國目前法律沒有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實踐中，法院在處理案件時對訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關于合同效力的相關規(guī)定，應認定為合同有效較為適宜，特別是對于經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意并備案的應認定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國家對村民售房可參照城市房改房的有關做法
作為集體經(jīng)濟組織的成員，基于其特定的成員身份無償享有宅基地使用權，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有該種身份，可以通過向土地的所有權人補交土地費用的方式取得宅基地使用權。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無償取得我國法律法規(guī)的標準范圍內(nèi)的宅基地使用權，可以購買他人的住宅，但須繳納一定的土地補償金。如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準，可以經(jīng)過合法審批后，無須繳納一定的土地補償金。這樣做與我國目前的土地政策并不違背，國家采取政策保護的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設施的，一般不會再恢復到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。而且，由集體土地所有權人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財產(chǎn)，用于村集體建設的基金。
農(nóng)村房屋買賣程序流程如下:
1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。
4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
(一)案情簡介
2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關于宅基地使用權流轉(zhuǎn)問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設手續(xù)，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書》因違反法律強制性規(guī)定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。
(二)相關案例評釋
最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權僅可在村集體經(jīng)濟組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來關于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無法獲得宅基地之使用權，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。總結(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護農(nóng)民應有的財產(chǎn)處分權，塑造獨立完整的農(nóng)宅所有權，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。
二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境
(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制
我國實行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時，《物權法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設施的權利，并稱之為宅基地使用權。顯而易見，宅基地的所有權歸屬于集體經(jīng)濟組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟組織的成員只享有對宅基地的使用權。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營管理的主體分離之二元構造。乍看之下，宅基地使用權法律制度既保障了土地之公有屬性，同時又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權利。國務院及相關部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②。現(xiàn)行立法認為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權，并禁止宅基地使用權流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟組織以外。只要向村委會提出申請并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費取得宅基地使用權，故同為一個集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規(guī)對宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。
(二)農(nóng)宅所有權權能之殘缺
依據(jù)《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設用地使用權上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈與時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。從該規(guī)定可以推測出，國家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權歸屬分離，但國家在流轉(zhuǎn)問題上又堅持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權力深度介入的宅基地使用權之上，農(nóng)宅所有權有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實狀態(tài)必然導致土地與地上房屋之間的依附關系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權之流轉(zhuǎn)在我國本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨立的財產(chǎn)權，農(nóng)民對農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權能使其難以稱為自主的所有權。據(jù)此，且不說法律對農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國家開放了這個交易市場，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權以宅基地使用權的流轉(zhuǎn)為物權變動要件，宅基地使用權的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風險和現(xiàn)實困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術上的操作，但同時也犧牲了農(nóng)宅主體財產(chǎn)權利和市場交易的自由，導致流轉(zhuǎn)限制、權利“無有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主義的理論思維
1.生活保障論。宅基地使用權的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認為是中國農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權法》中宅基地二元構成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權是個身份權利，有司法者認為與宅基地有關的任何權利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟組織之外，是為了保護本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應受嚴格限制，只能是集體經(jīng)濟組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無效的③。于私法權利的宅基地使用權之上附加公法的生存保障功能，好比在私權的權利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會保障本應是國家責任，現(xiàn)今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權流轉(zhuǎn)的私權，還美其名曰是在保護農(nóng)民利益，這種國家責任個人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設的發(fā)展速度超人預料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長居之所，此時對農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意和準予，宅基地使用權不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開放農(nóng)宅買賣市場，將會使宅基地使用權旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之外，甚至會因此造成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的瓦解，導致農(nóng)村社會的動蕩。筆者認為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財產(chǎn)利益兩個方面，當前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財產(chǎn)權的生存利益而限制其財產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實中其實并不存在沖突或矛盾，承認宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴格的審批程序:村民提出申請后村委會要審核，還需經(jīng)村民會議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟組織對宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財產(chǎn)利益，二者完全可以實現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會管理為由否認農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。
(二)房地一體的司法混亂
土地與其地上房屋的關系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權利客體，所有權人相互獨立。同時，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實際利用、經(jīng)濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權外另立農(nóng)宅所有權，預留了農(nóng)宅所有權和宅基地使用權的異主空間;另一方面，當宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎，宅基地權利(至少是宅基地使用權)貌似成為農(nóng)宅所有權的正當權源，為避免房權人無權占有土地的尷尬，只得強行要求“房權地權一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)
(一)“房地異主”法律關系的詮釋
1.宅基地用益的債權法構成。根據(jù)《民通意見》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權和宅基地使用權視為一體，有混淆之虞。關于宅基地用益，所有權和使用權是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權，后者是用益物權，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權利，即基于農(nóng)宅所有對其所占宅基地對應部分的利用權。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權和土地租賃權之比較分析，就是作為用益物權和作為債權的土地使用權的差異問題［1］(P15)。有關宅基地用益的物權法構成和債權法構成，清華大學法學院教授韓世遠提出設立“宅基地法定租賃權”，同宅基地所有權和宅基地使用權相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權法構成模式，還可以包含債權法的構成模式。基于此的債權法構成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關系，后者對應于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權人法定租賃權，從而解決了農(nóng)宅占地的權利正當性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財產(chǎn)權二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權的概念，明確了土地租賃權的債權物權化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權作為獨立于土地使用權和土地所有權之外的權利類別進行規(guī)定［3］。我國臺灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權［4］(P38－47)。推定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權人與宅基地使用權人之間與此同時達成關于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權合意。房走了，地上的使用權不一定要跟著走，該租賃權的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項權能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關系①，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認為強化債權方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權賦予一個獨立地位，對于中國房地一體但權屬各自獨立的不動產(chǎn)框架來說，實屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權人將獲得一種與所有權不同的其他土地權利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當房屋所有權人不擁有對土地進行利用的物權時，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權利概念———土地有限占有權。有限占有權是土地所有權人和其上建筑物所有權人達成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協(xié)商達成的債權合意。倘若參見這個思路，雖然宅基地的所有權歸集體，且宅基地使用權依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當宅基地使用權人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權時，推定雙方之間也達成有限占有宅基地的債權合意。具體來說，受讓人成為農(nóng)宅所有權人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對該宅基地地塊的有限占有權。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權的物權轉(zhuǎn)讓問題，土地債權的介入對宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。
(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認定
1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權是違反現(xiàn)行法律和國家政策的。然而，就此認定轉(zhuǎn)讓合同是無效的，筆者實難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認定合同無效應依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應是管理性的強制性規(guī)范而非效力性的強制性規(guī)范。誠然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關于合同效力的“強制性規(guī)定”，僅指效力性強制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認合同效力的依據(jù)。私法應當最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，就應當肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實信用原則如前所述，實踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導作用，應當符合正確的價值取向和道德觀念，遵循基本的私法準則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發(fā)生情勢變動，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價上漲利益有損為實，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務必謹慎考慮否認合同效力產(chǎn)生的影響。為實現(xiàn)社會的誠信與公平，筆者強調(diào)以誠實信用原則為據(jù)，倡導肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實意思表示而達成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應當被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應當遵循的基本原則。(3)維護農(nóng)民對自有財產(chǎn)的處分權開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實價值，還維護了農(nóng)民作為財產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權的免費取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權之流轉(zhuǎn)是對農(nóng)民弱勢群體的關懷，那么城市的經(jīng)濟適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認，這樣的出發(fā)點就是基于社會福利，但保障措施的進一步優(yōu)化還需努力。關于農(nóng)民利益之保護，其真實癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對農(nóng)村宅基地的侵占，國家及行政機構對集體土地之肆意掠奪才是對農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個現(xiàn)實需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，宅基地作為財產(chǎn)權的資本功能日益凸顯，城市化的進程和人口流動性加強，萌生了農(nóng)民進城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權的不完整性將限制農(nóng)民對于僅有的宅基地進行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進入市場，對農(nóng)民來說是一種財產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會出賣房屋，現(xiàn)實中的萬不得已往往是因為存在更急迫的資金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營籌資等。承認合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農(nóng)村宅基地改革試點草案。草案的出臺讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認農(nóng)宅買賣合同的效力實有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之成員享有宅基地使用權，當農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實的住房需求持續(xù)存在。尊重市場調(diào)整，承認買賣合同效力，正是適應社會需要之良舉。
作者:張文 單位:華僑大學
［參考文獻］
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［3］黃道秀．俄羅斯聯(lián)邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學出版社，2007．
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產(chǎn)權由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權的住房（指標準價房），還應當提供原產(chǎn)權單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。 以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產(chǎn)權單位按房屋的產(chǎn)權比例分成。原產(chǎn)權單位撤銷的，其應當?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ椨糜谧》垦a貼。
3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產(chǎn)的權利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達成了調(diào)解。
6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權，房產(chǎn)證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產(chǎn)權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。”〈〈物權法〉〉第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務院2007年8月7日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應對象出售。
3．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？
3．趙律師認為，在國務院2007年8月7日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經(jīng)濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關的政策規(guī)定越來越嚴格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權。
農(nóng)村房屋買賣合同協(xié)議書
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農(nóng)村房屋買賣合同樣本
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權人 同意，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關的附屬物同時全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時一次性付清。
四、甲方應在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權、使用權或其他產(chǎn)權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移義務，如因政府原因確實無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1. 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應的補充協(xié)議。
2. 本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3. 本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
村委會意見：
村委會蓋章： 年 月 日
農(nóng)村房屋購房合同協(xié)議模板
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
[關鍵詞]物權行為 用益物權 擔保物權 所有權拋棄 所有權保留
一、物權行為理論的創(chuàng)立
一般認為物權行為理論首先在德國創(chuàng)立。19世紀初德國法學巨匠薩維尼認為：以履行買賣合同或其他以所有權轉(zhuǎn)移的合同為目的的交付，并不僅僅是一個純粹的事實的履行行為，而是一個特別的以所有權轉(zhuǎn)移為目的的“物的契約”。從薩維尼的思想中發(fā)展出了一系列對德國民法物權體系具有決定意義的規(guī)則。這些規(guī)則與法國法系和英美法系的物權法和財產(chǎn)法的規(guī)則是不同的。這些規(guī)則概括起來為：物權的變動除了需要具有債權契約以外，還必須要有專門的物權變動為唯一內(nèi)容的物權契約。物權契約是獨立于債權契約之外的，債權契約僅能使當事人負擔交付標的物和價金的義務，而不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的后果。只有通過以所有權的移轉(zhuǎn)為主的物權契約，才能實現(xiàn)所有權的移轉(zhuǎn)。 事實上，這些規(guī)則后來成為了德國物權行為理論的重要組成部分，其中最主要的有二個方面內(nèi)容：獨立性、無因性。
（一）物權行為的獨立性
物權行為的獨立性又稱為分離原則，指權利主體承擔的移轉(zhuǎn)標的物的交付義務的法律行為（一般稱為契約或合同）和其完成物權的各種變動的行為是作為兩個法律行為的，并非一個法律行為。前者是原因，后者是結(jié)果即物權行為，是兩個行為。[1]這實際上是把交付當成了一個獨立的契約。 根據(jù)《德國民法典》第873條規(guī)定，移轉(zhuǎn)土地所有權或在土地上設定某項物權或移轉(zhuǎn)此項權利或在此項物權上更設某物權，除法律另有規(guī)定外，必須由權利人及相對人對此種權利之設立或變更成立合意，并登記于登記簿。第929條規(guī)定對動產(chǎn)所有權之出讓須有所有人將物交付于取得人而且雙方就所有權轉(zhuǎn)移達成合意。可見，及于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的物權行為是不同于債權行為的另一種獨立的法律行為，物權行為發(fā)生物權的取得、喪失、變更的效力，它并不是簡單的對債權履行的必然結(jié)果。
（二）物權行為的無因性
物權行為的無因性是指既然其為獨立性的契約，物權行為的效力自然不受作為其原因的債權行為的效力的影響。無因性又叫做抽象性，物權行為在其效力和結(jié)果上不依賴其原因行為而獨立成立，即原因行為的無效或者撤消不能導致物的所有權變更的當然無效或被撤消。[2]物權行為的無因性理論也是由德國歷史法學派創(chuàng)始人、著名羅馬法學家薩維尼提出的，他認為為了履行買賣契約或其他以移轉(zhuǎn)所有權為目的之物的交付，并不是一種單純的事實行為，而是一種以移轉(zhuǎn)所有權為目的的物權契約。此種物權契約往往是以債權行為為其原因的，但不因債權行為的欠缺或不存在而影響物權行為的效力，因為物的所有權的移轉(zhuǎn)是物的合意的結(jié)果，而不是原因行為即債權行為的結(jié)果。故物的履行行為的效力只與物的合意成因果關系，而不與債權行為成因果關系。當原因行為被撤消時，依此原因行為所為的物的履行行為卻不能當然失效，因為當事人之間的物的合意并未失效。物的取得人因此而取得之物權不能隨之而撤消。薩維尼曾斷之為：“一個源于錯誤的交付也是有效的。”
二、 關于物權行為獨立性的論證
物權行為的獨立性與無因性，為物權行為理論的兩個核心問題，我認為其中又以物權行為的獨立性問題為根本。因為如果不承認獨立的物權行為存在，那么就無所謂物權行為的有因或無因。因此，論證物權行為的獨立性，成為物權行為理論的基礎問題。那么，是否有獨立的物權行為存在呢？獨立的物權行為的存在是否有價值呢？答案是肯定的，本文從以下幾個方面加以論證。
（一）合理性論證之一：所有權的拋棄
所有權的拋棄，為一種典型的只有物權行為，而無債權行為的現(xiàn)象。否認所有權的拋棄是物權行為者，多將其歸為事實行為。事實行為不以表現(xiàn)內(nèi)心的意思內(nèi)容為必要，是無關于心理的行為，從而不適用關于意思表示的規(guī)定，尤其是關于行為能力的規(guī)定。但是，將所有權拋棄行為歸為事實行為，在理論上與實際中都不妥當。因為關于所有權的拋棄，完全行為能力人、限制行為能力人和無行為能力人實施此行為的法律后果是不同的。成年人的拋棄行為，當然發(fā)生物權消滅的法律效力；而限制行為能力人拋棄所有權的行為，屬效力待定行為，限制行為能力人的監(jiān)護人有權撤消此行為；而無行為能力人所為之拋棄不產(chǎn)生法律效力。如果將拋棄所有權的行為認定為事實行為，則如果拋棄行為由無行為能力人所為，那么惡意第三人可以將被拋棄之物占為己有而仍然受法律保護，這顯然有悖于法律的公平原則。
（二）合理性論證之二：用益物權的設立
用益物權，指對他人之物，于一定范圍內(nèi)，得為使用收益的定限物權。[3]對于用益物權的設立，在采物權行為與不采物權行為的情況下具有一定的區(qū)別。在不采物權行為理論的情況下，使用益物權發(fā)生變動，應以債權合意為之。例如我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的設定，按現(xiàn)行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，在進行農(nóng)村土地承包時，發(fā)包方應當與承包方簽訂書面承包合同。因為我國不采物權行為理論，所以這種承包合同應認定為債權合同，其中包含有物權變動即設立土地承包經(jīng)營權的合意。
但是，這種以債權合同來設定物權的情況下，難以避免的會產(chǎn)生一些問題。第一、債權具有相容性和平等性，允許用債權合同多重設定，但設定用益物權體現(xiàn)的卻是物權的對世性，二者因此會發(fā)生矛盾。就我國土地承包經(jīng)營權的設定而言，其弊端非常明顯。在我國現(xiàn)有的理論框架下，設定土地承包經(jīng)營權的合意包含在承包合同當中，一旦承包合同被解除，那么因此而設定的土地承包經(jīng)營權也就不復存在，因為土地承包經(jīng)營權是以承包合同的有效為存在前提的。這對現(xiàn)實中發(fā)包方任意撕毀合同侵害承包方（基本為農(nóng)民）的利益提供了理論上的支撐，而承包方所享有的承包經(jīng)營權本應具有的物權性質(zhì)無從體現(xiàn)。第二、根據(jù)傳統(tǒng)的民法理論，物權的設定應符合物權法定主義，而債權本身卻具有任意性，允許當事人在法律允許的范圍內(nèi)任意設定權利義務，國家不得干預，這是契約自由原則的核心體現(xiàn)。但是經(jīng)由合同所設立的物權的種類、內(nèi)容、效力等在物權法定主義下是由法律強制規(guī)定的，當事人不得任意約定。這樣，用一個債權契約去引起物權的變動，會受到很多限制，任意性明顯不再發(fā)揮作用，契約自由也失去了本身的意義。
上述兩種缺陷，在采用物權行為理論后，問題可得到較圓滿的解決。雙方可對設定用益物權達成物權合意，并經(jīng)登記而取得物權。除非物權合意有瑕疵，否則即產(chǎn)生物權變動的效果。這種瑕疵既包括一方受有詐欺、脅迫而為意思表示，也包括合意違反物權法定，或?qū)娭菩砸?guī)范的違反。由于雙方當事人所為的是物權合意，故不能為讓與。在采用物權行為理論下，先達成的物權合意具有優(yōu)先之效力，縱使設定人再與其他人達成同一物權合意，其目的也將因為先設定的用益物權而無法實現(xiàn)。
（三）合理性論證之三：擔保物權的設定
擔保物權，是指以確保債務清償為目的，而于債務人或第三人特定之物或權利上所設定之一種物權。[4]在我國主要有抵押權、質(zhì)權和留置權三種。關于設定抵押權、質(zhì)權的合同到底是債權合同還是物權合同，我國理論界有爭議。梁慧星先生認為沒有物權合意。對于質(zhì)權合同、抵押合同、國有土地使用權出讓合同，我國合同法沒有規(guī)定。合同法起草組成員在廈門會議上講，我國即將頒布的合同法包括所有類型的合同，有人問：“為什么草案中沒有規(guī)定質(zhì)權、抵押合同？”因這個問題涉及到物權行為，比較復雜，所以他們不容易回答。對于以上合同的性質(zhì)，史尚寬先生認為此類合同是物權合同，王澤鑒先生認為此類合同既有物權性質(zhì)又有債權性質(zhì)。[5]那么到底怎樣理解才更為合理呢？本文將在下文具體闡述。
（1） 關于抵押權的設立
我國《擔保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”并將以《擔保法》第四十二條規(guī)定的不動產(chǎn)與除此之外的財產(chǎn)區(qū)分開來，前者以登記為生效要件，后者以登記為對抗要件。對此，因為我國民法并未采用物權行為的理論，所以這里的抵押合同應理解為債權合同，并不存在以抵押權設定為直接目的的物權合同。
但是這種理解是存在缺陷的：第一、按照傳統(tǒng)債權理論，債權的標的物不需要特定化，即只要在履行債務時可以特定即可。但是一般認為，在簽訂抵押合同時，抵押物必須是特定的，即抵押的財產(chǎn)必須是某項特定的財產(chǎn)，或者該財產(chǎn)具有特定的范圍。顯然抵押合同與一般的債權合同是有區(qū)別的。第二、根據(jù)《擔保法》第四十二條的規(guī)定，抵押合同不經(jīng)登記，不生合同的效力或者是合同雖然成立，但不能對抗第三人。也就是說我國《擔保法》對抵押合同的登記效力采折衷主義做法，即對特定的財產(chǎn)采登記要件主義，對其他的財產(chǎn)采登記對抗主義。但是我認為無論采何種主義，都無法克服其本身的矛盾。如果采登記要件主義，則沒有登記的抵押合同應不生效力，抵押人不受其約束，這就不能很好的保護抵押權人的利益。因為合同無效，受害人無法要求違約賠償。那么在采登記對抗主義的場合，問題是否得以解決了呢？回答也是否定的。首先，邏輯上難以成立。一方面認為對于雙方當事人來說，抵押權已經(jīng)成立了，但是這個抵押權卻是不能對抗第三人的，那么這種不具有對世性的抵押權還是不是物權，實在令人懷疑。
上述缺陷在采納物權行為理論后就可以得到解決，物權行為的獨立性要求一項物權的變動，在有效的債權合同的前提下有雙方當事人的物權合意才能實現(xiàn)物權變動的目的。那么針對我國的抵押合同而言，我們可以認為抵押合同自成立時即生效，而登記則是一個包含有設定抵押權合意（物權合意）的法律行為，抵押權因登記而設立。在抵押合同生效后，如果一方當事人故意妨礙登記而導致抵押權不能設立，那么另一方當事人可依據(jù)有效的抵押合同要求其承擔違約責任，從而獲得救濟。
關于質(zhì)權的設立，其原理同上述抵押權，不在贅述。
（2）關于留置權
留置權的產(chǎn)生，在具備一定的要件時，依法律的規(guī)定當然發(fā)生，不得依合同約定此權利。也就是說留置權是一項法定擔保物權。因此，債權合同顯然沒有了適用的余地。一般認為，留置權主要是為了保護債權人的利益，保全債權的目的而設置。因此留置權的拋棄是只需單方的意思表示即可發(fā)生物權變動的效果，即只要債權人單方表示拋棄留置權，此擔保物權即歸于消滅。因此，這種拋棄行為和前面所講的所有權拋棄一樣應認為是一種單方的物權行為，而不可以認為是一種事實行為。因為事實行為不含有意思表示，在債權人受詐欺、脅迫的情況下，仍認為其產(chǎn)生拋棄的效果，則對債權人、其他利害關系人不公平，顯然是不恰當?shù)摹?/p>
（四）合理性論證之四：所有權保留
所有權保留，指在買賣合同中，買受人雖先占有、使用標的物，但在雙方當事人約定的特定條件（通常是價金的一部或全部清償）成就前，出賣人仍保留標的物所有權，待條件成就后，再將所有權移轉(zhuǎn)給買受人的制度。[6]1999年10月1日開始實施的《合同法》第134條規(guī)定：“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。”該條首次以立法的形式在我國確立了所有權保留制度。根據(jù)該條的規(guī)定，我們可以認為所有權的移轉(zhuǎn)必須依賴于雙方當事人的意思表示，如果出賣人并沒有在交付標的物時對所有權的移轉(zhuǎn)予以同意，那么買受人是不能取得對該標的物的所有權的。這說明在所有權保留買賣中保留的是移轉(zhuǎn)標的物的所有權的合意。從法理上講這說明我國已經(jīng)承認了物權行為的獨立性，即將物權合意從債權合同中分離了出來。因為根據(jù)上述規(guī)定顯然債權合同已經(jīng)成立并生效，而標的物的所有權卻仍未移轉(zhuǎn)，這顯然與否認獨立的物權合意存在的理論（即債權合同本身就包含了移轉(zhuǎn)標的物所有權的合意，而交付只是不含意思表示的合同的履行行為，并據(jù)此發(fā)生物權變動。）是不相吻合的。
（五）合理性論證之五：種類物和未來物之債
如果不承認獨立的物權行為的存在，那么現(xiàn)實生活中普遍存在的種類物買賣和未來物買賣就不能得到一個很好的解釋。因為如果認為債權合同當然的包括了使所有權發(fā)生變動的物權合意，那么就要求在合同簽訂時就已經(jīng)存在所有權移轉(zhuǎn)所指向的標的物。如果在合同中，特別是在買賣合同中，只是指明了該標的物的種類，則首先應從種類物中區(qū)分出所有權移轉(zhuǎn)所指向的特定物，也就是說在簽訂買賣合同時就要求標的物現(xiàn)實的存在并且基于雙方當事人的意思表示而特定化，否則就不能簽訂合同或者合同不能成立，這顯然與現(xiàn)實生活中的實際情況不符合，未來物買賣也失去了存在的空間。
而如果承認了物權行為的獨立性，那么在簽訂買賣合同時，無論標的物是否存在或是否已經(jīng)特定化都無關緊要，只要在履行合同時標的物存在即可。然后根據(jù)雙方當事人的物權合意來移轉(zhuǎn)所有權就完成了交易。這符合當今市場經(jīng)濟的效率原則，能夠促進經(jīng)濟的高效、快速發(fā)展。
（六）合理性論證之六：買賣合同中的物權行為
買賣合同中存在著物權行為，這是薩維尼最先發(fā)現(xiàn)的。他認為，買賣過程中存在三個行為（即三個階段）：一為債的買賣合同即債權行為；二為雙方當事人達成合意并為不動產(chǎn)登記或動產(chǎn)交付，完成買賣標的物所有權移轉(zhuǎn)的行為；三為買受人向出賣人支付價款的行為。下面以我國的房屋買賣為例進行說明。我國房屋買賣的程序是，首先由雙方當事人達成關于房屋買賣的協(xié)議，然后到房地產(chǎn)交易所簽訂正式合同，之后，由雙方當事人共同填寫《房屋買賣審批表》，請求交易所對房屋買賣進行審批。此時，出賣人即應將產(chǎn)權證交給交易所。交易所對合同內(nèi)容及房屋情況進行內(nèi)審外查（審查內(nèi)容包括產(chǎn)權是否清楚、有無爭議、有無主張優(yōu)先購買權者，產(chǎn)權證記載和現(xiàn)場勘驗是否相符，是否屬于依法不準買賣的房屋等），經(jīng)審查符合法律要求者即依法批準，當事人在繳納各種稅費后，由買受人申請產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。登記機關依法登記后，房屋買賣即告完成。對這一過程進行分析后可以清楚地看出，當事人之間的買賣合同屬于債權行為，而共同申請對房屋買賣審批的行為則屬于物權行為。因為當事人在申請審批表內(nèi)所表達的已經(jīng)不是僅僅負擔轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權義務的債權合意，而是實際轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權的物權合意。審批機關所審批的，也正是這個物權合意而非債權。[7]因此，可以說我國的房屋買賣中是存在獨立的物權合意的。
三、結(jié)論
從上面的論述中我們不難看到，物權行為理論在大陸法系有其堅實的社會經(jīng)濟基礎，它使法律關系更加清晰，適應了迅速發(fā)展的社會經(jīng)濟生活，它在所有權拋棄、所有權保留、種類物和未來物買賣等制度中有其獨特的理論價值。因此就我國的物權立法而言，我們應承認物權行為的獨立性，鑒于物權行為的無因性受到諸多批判，而且其功能亦可以由公示公信、善意取得等制度來彌補，故予以拋棄。
參考書目：
[1]李林啟 《我國物權立法不應采納物權行為理論》 lawbreeze.com2004-7-12
[2]同上
[3]梁慧星 陳華彬 《物權法》 法律出版社1999年版238頁
[4]梁慧星 陳華彬 《物權法》 法律出版社1999年版300頁
[5]孫憲忠 《物權行為理論中的若干問題》 載《民商法前沿論壇》（第二輯）199頁 人民法院出版社
[6]王軼 《所有權保留制度研究》 載《民商法論叢》第6卷第594頁梁慧星主編
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
嚴格來說，小產(chǎn)權房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權關系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(1)出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉凑帐袌鲈u估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(2)出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉凑帐袌鲈u估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：____________乙方：____________見證人：__________
簽訂日期：____________________
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉凑帐袌鲈u估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
【關鍵詞】小產(chǎn)權房；買受人；利益保護
中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產(chǎn)權房"問題得到廣泛的關注。可見，由于法律和現(xiàn)實的原因，在小產(chǎn)權房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權房買賣市場現(xiàn)狀出發(fā)，重點談小產(chǎn)權房買受人的利益保護。
一、"小產(chǎn)權房"問題概述
（一）"小產(chǎn)權房"的含義及產(chǎn)生原因
我國目前廣泛存在的小產(chǎn)權房，是由村委會或鄉(xiāng)政府單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設為名，建造的對農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權房"，顧名思義與"大產(chǎn)權房"相對。"大產(chǎn)權房"是指產(chǎn)權人擁有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國有土地使用權和房屋所有權。小產(chǎn)權房買受人沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權屬的往往只有村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產(chǎn)權房買受人當然不具有完全的所有權，其房產(chǎn)的占有和流轉(zhuǎn)都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產(chǎn)權房產(chǎn)生的現(xiàn)實原因是居高不下的房價。小產(chǎn)權房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發(fā)展，當前小產(chǎn)權房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元制結(jié)構。當前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過征地變成國有土地之后才能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實下，村委會和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成當前我國小產(chǎn)權房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國"小產(chǎn)權房"市場現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國范圍內(nèi)或試點城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權房，但從未公布調(diào)研結(jié)果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國小產(chǎn)權房市場的復雜都是主要原因。目前，全國小產(chǎn)權房的存量、規(guī)模等情況沒有權威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權房比重都在百分之二十以上。
二、"小產(chǎn)權房"買受人利益保護
（一）"小產(chǎn)權房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。由于小產(chǎn)權房買受人不享有房屋所有權，其當然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權中對業(yè)主的界定享有權利承擔義務。對于小產(chǎn)權房買受人地位應按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應認定其可以所有形式行使權利。[3]
（二）買賣合同被判無效時買受人的利益保護
"李玉蘭案"不是第一個關于小產(chǎn)權房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實務界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)，禁止其用于非農(nóng)建設。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購買小產(chǎn)權房的行為必然導致農(nóng)村集體建設用地向外流轉(zhuǎn)，因此觸犯了法律的強制性規(guī)定。這個判決從保護國家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產(chǎn)權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定應該依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當事人意思的真實表示；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產(chǎn)權房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。小產(chǎn)權房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當事人意思真實表示"的要件。同時也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應認定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產(chǎn)權房"買受人利益保護問題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認小產(chǎn)權房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉(zhuǎn)變其不受法律保護的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題才能解決小產(chǎn)權房合同效力問題，從而真正保障小產(chǎn)權房買受人的利益。我國限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是為保障城鄉(xiāng)二元制結(jié)構，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結(jié)構的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉(zhuǎn)能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權房問題，保障小產(chǎn)權房買受人利益。
參考文獻：
