時(shí)間：2022-03-25 04:14:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋租賃管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的商品房屋租賃（以下簡(jiǎn)稱房屋租賃）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則。
第四條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。
第五條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第七條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；
（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；
（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；
（四）租賃用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；
（六）租賃期限；
（七）房屋維修責(zé)任；
（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；
（九）爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；
（十）其他約定。
房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。
建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。
第八條出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。
廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
第九條出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。
房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。
承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、diyifanwen.com繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）房屋租賃合同；
（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（1）
（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；
（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。
房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。
第十六條對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：
（一）申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式；
（二）出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；
（三）不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。
申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。
第十七條房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。
第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。
第十九條房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。
第二十條直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。
房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
（一）出租人的姓名（名稱）、住所；
（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；
（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；
（四）其他需要記載的內(nèi)容。
第二十一條違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門對(duì)符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)不予辦理，對(duì)不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)予以辦理，或者對(duì)房屋租賃登記備案信息管理不當(dāng)，給租賃當(dāng)事人造成損失的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十五條保障性住房租賃按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。
現(xiàn)將《廣州市房屋租賃管理辦法》頒發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
廣州市房屋租賃管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)本市房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房屋租賃活動(dòng)的單位和個(gè)人適用本辦法。
市轄區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位職工租住本單位住房不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房屋租賃，是指公民、法人或其它組織將擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的房屋出租或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)，將房屋返還出租人的行為。
房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租房屋再出租的行為。
涉外的房屋租賃是指當(dāng)事人雙方或一方是境外的經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的房屋租賃。
第四條 廣州市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)租賃工作的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市房地產(chǎn)主管部門）。
市、區(qū)房地產(chǎn)租賃管理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱租賃管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理和本辦法的具體實(shí)施。
公安、工商、物價(jià)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 房屋租賃雙方當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱當(dāng)事人）應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條 房屋租賃實(shí)行登記制度，未經(jīng)租賃管理機(jī)構(gòu)登記的租賃行為不受法律保護(hù)。
第二章 租賃管理
第七條 中央、省、市屬單位、駐穗部隊(duì)或外地駐穗機(jī)構(gòu)出租的房屋和涉外的房屋租賃、由市租賃管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租賃登記和管理，其他房屋租賃由房屋所在區(qū)租賃管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租賃登記和管理。
第八條 房屋租賃須簽訂租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更、解除或終止租賃合同之日起10日內(nèi)到經(jīng)管的租賃管理機(jī)構(gòu)辦理租賃登記或注銷登記手續(xù)（以下簡(jiǎn)稱登記）。
第九條 當(dāng)事人申請(qǐng)租賃登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）房屋租賃申請(qǐng)書；
（二）房地產(chǎn)權(quán)利證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件；
（三）房屋租賃合同；
（四）身份證明或合法資格證明；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提供的其他證件。
共有房地產(chǎn)的共有人還應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意出租的證明。
第十條 租賃管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)登記之日起10日內(nèi)，對(duì)符合規(guī)定的，予以登記，并由租賃管理機(jī)構(gòu)發(fā)給《房屋租賃證》，不符合規(guī)定的，應(yīng)予書面答復(fù)。
租賃管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將予以登記的資料自登記之日起20日內(nèi)抄送稅務(wù)部門。
未領(lǐng)取《房屋租賃證》的，不得出租房屋。
第十一條 房屋有下列情形之一的，不予登記：
（一）未取得產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；
（二）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或產(chǎn)權(quán)受到限制的；
（三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）屬違章建筑的；
（五）不符合居住使用安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（六）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（七）已房屋拆遷公告的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
第十二條 對(duì)已出租的房屋，不符合居住使用安全標(biāo)準(zhǔn)的，租賃管理機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期進(jìn)行維修。
第十三條 當(dāng)事人可以委托他人代為出租或承租房屋。
受委托人應(yīng)當(dāng)持有合法的授權(quán)委托書，境外當(dāng)事人的委托書和有關(guān)證件應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。
第十四條 住宅用房租金，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、省、市規(guī)定的租金政策和標(biāo)準(zhǔn)，租金標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)主管部門會(huì)同市物價(jià)部門制定。
非住宅用房租金，可參照市房地產(chǎn)主管部門制定的指導(dǎo)租金由租賃雙方協(xié)商議定。指導(dǎo)租金的制定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家、省、市的政策規(guī)定，定期公布，并采取相應(yīng)的措施穩(wěn)定房屋租金。
對(duì)與國(guó)計(jì)民生關(guān)系密切和享受政策性補(bǔ)貼行業(yè)的租賃房屋的租金，市政府可根據(jù)本市實(shí)際，公布調(diào)控租金。
第十五條 在以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成房屋進(jìn)行出租的，出租人如以營(yíng)利為目的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。
第十六條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳納有關(guān)稅款。
第十七條 出租人應(yīng)當(dāng)向租賃管理機(jī)構(gòu)繳納房屋租賃管理費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)主管部門會(huì)同市物價(jià)局制定。
房屋轉(zhuǎn)租的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租租金高于原租金的差額部分繳納房屋租賃管理費(fèi)。
房屋租賃管理費(fèi)主要用于房屋租賃管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，不得挪作他用。
第十八條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)接受租賃管理機(jī)構(gòu)及工作人員的監(jiān)督和管理，不得阻礙工作人員執(zhí)行公務(wù)。
租賃管理機(jī)構(gòu)的工作人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制發(fā)的證件。
第十九條 公民、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織未辦理房屋租賃手續(xù)的，不得占用他人房屋。
第二十條 在農(nóng)村宅基地上建設(shè)房屋出租的，依照《廣州市土地管理規(guī)定》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。
第三章 轉(zhuǎn)租管理
第二十一條 房屋承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人，出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。
受轉(zhuǎn)租人未經(jīng)出租人同意不得再轉(zhuǎn)租。
第二十二條 轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租的租賃合同，并按照本辦法第八條規(guī)定進(jìn)行登記。
第二十三條 轉(zhuǎn)租的租賃合同的租期，不得超過原租賃合同的租期。但原租賃合同另有約定的除外。
第二十四條 轉(zhuǎn)租的租賃合同生效后，轉(zhuǎn)租人和受轉(zhuǎn)租人享有并應(yīng)承擔(dān)本辦法規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同約定的義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十五條 轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人損害出租人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。有連帶責(zé)任的，應(yīng)負(fù)連帶賠償責(zé)任。
第二十六條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉(zhuǎn)租簽訂的租賃合同應(yīng)相應(yīng)變更、解除或終止。
第四章 租賃合同管理
第二十七條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，當(dāng)事人對(duì)租賃合同文本條款的內(nèi)容需作補(bǔ)充的，應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。
租賃合同由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制。
第二十八條 租賃合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)租賃管理機(jī)構(gòu)登記生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行，任何一方不得擅自變更或解除。
第二十九條 有下列情形之一的，可以變更或解除租賃合同：
（一）符合合同約定條件的；
（二）因不可抗力致使租賃合同部分或全部不能履行的；
（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。
因?yàn)樽兏蚪獬赓U合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
第三十條 房屋承租人在租賃期內(nèi)外遷或死亡的，與原承租人同住同戶籍2年以上的其他人可以繼續(xù)承租。
出租人在租賃期內(nèi)死亡的，其合法繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
第三十一條 租賃期限屆滿，租賃合同終止。
租期在1年以上，承租人需要繼續(xù)承租的，應(yīng)當(dāng)在合同終止3個(gè)月前提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
第三十二條 租賃合同發(fā)生糾紛時(shí)，可由當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商或請(qǐng)求租賃管理機(jī)構(gòu)調(diào)解，也可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
第五章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
第三十三條 出租人按照租賃合同約定向承租人收取租金。出租人收取租金時(shí)，應(yīng)按規(guī)定向承租人開具發(fā)票或收據(jù)。否則，承租人可以拒付租金。
承租人按照租賃合同約定的金額和期限交付租金，逾期不交付租金的，每逾期1日應(yīng)支付不超過月租金3％的違約金。
第三十四條 出租人可以按照租賃合同約定收取不超過3個(gè)月租金數(shù)額的保證金。保證金的返還方式，由當(dāng)事人在合同中約定。
第三十五條 出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定期限提供房屋，違約的，每逾期1日應(yīng)支付不超過月租金3％的違約金，違約金不足以賠償由此造成承租人損失的，出租人還應(yīng)當(dāng)就不足部分進(jìn)行補(bǔ)償。
第三十六條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，如不按約定及時(shí)維修房屋，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
承租人因使用不當(dāng)，造成房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并支付由此產(chǎn)生的費(fèi)用。
第三十七條 承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人檢查、維修房屋，不得借故阻撓，因故意阻撓造成他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因維修房屋需承租人臨時(shí)遷出的，出租人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽定臨遷協(xié)議，明確臨遷、回遷期限。除另有約定外，承租人不得向出租人索取費(fèi)用。
第三十八條 租賃期間，當(dāng)事人改建、擴(kuò)建、改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的，必須征得對(duì)方同意。按照規(guī)定必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。
當(dāng)事人改變房屋結(jié)構(gòu)，除按前款規(guī)定辦理手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房地產(chǎn)主管部門房屋安全鑒定和批準(zhǔn)，并按要求做好安全措施后，方可動(dòng)工。
第三十九條 租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同的，出租人有權(quán)按照合同約定的期限收回房屋。承租人未經(jīng)出租人同意逾期不遷出造成出租人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人不遷出的，出租人可以請(qǐng)求市房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期遷出或向人民法院提出訴訟。
經(jīng)人民法院判決退出承租房屋，承租人確無其它房屋安置的，其所在單位應(yīng)當(dāng)把其列為無房戶予以安排；承租人符合條件的，可向廣州市解決住房困難辦公室申請(qǐng)列為住房困難戶，統(tǒng)籌解決，具體辦法另行規(guī)定。
對(duì)與國(guó)計(jì)民生關(guān)系密切的行業(yè)租賃房屋期限屆滿搬遷有困難的，應(yīng)給予一定的延長(zhǎng)期限。
第四十條 承租人有下列行為之一的，出租人可以解除租賃合同收回出租房屋，造成損失的有權(quán)要求賠償：
（一）利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；
（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；
（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、或調(diào)換使用的；
（四）拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上或連續(xù)拖欠租金3個(gè)月以上的；
（五）無正當(dāng)理由將房屋閑置連續(xù)3個(gè)月以上的；
（六）住宅承租人另有房屋、單位已分配了房屋或已購(gòu)、建住房的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四十一條 有下列情形之一的，承租人除按照本辦法規(guī)定有權(quán)獲取違約金和要求賠償損失外，并且可以解除租賃合同：
（一）不按照約定提供房屋的；
（二）不按照約定維修房屋的；
（三）不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四十二條 下列人員在同等條件下，應(yīng)按照以下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán)：
（一）房屋共有人。
（二）原承租人。
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。
第四十三條 租賃期間，承租人未解除租賃合同而擅自遷出，造成第三人占用出租房屋的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十四條 租賃期間，出租人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房屋，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知承租人。
房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人的權(quán)利。
第六章 罰 則
第四十五條 有下列情形之一的，由租賃管理機(jī)構(gòu)給予處罰：
（一）違反本辦法第八條、第二十二條規(guī)定，沒有辦理登記而出租房屋的，除責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)外，并按月租金一至二倍處以罰款。
（二）經(jīng)租賃管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)不予租賃登記而出租房屋的，除責(zé)令其限期糾正外，并按月租金一至二倍處以罰款，期滿拒不糾正的，加重處罰。
（三）違反本辦法第十二條規(guī)定，逾期不維修房屋或維修房屋后仍不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，除責(zé)令其限期糾正外，并處以1000元以上5000元以下的罰款。
（四）違反本辦法第十四條第一款規(guī)定，不按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金的，除責(zé)令其限期糾正，沒收其超過部分租金外，并可處以超過部分租金二倍的罰款。
（五）違反本辦法第十七條第一款、第二款規(guī)定，不按期繳納房屋租賃管理費(fèi)的，責(zé)令其限期繳納，逾期不繳納，每逾期一天，按欠款總額收取3‰的滯納金；逾期30日仍不繳納的，吊銷《房屋租賃證》。
（六）違反本辦法第十九條規(guī)定，擅自占用他人房屋的，責(zé)令其限期遷出，賠償損失，并按賠償金額的一至二倍處以罰款。
（七）違反本辦法第三十八條第二款規(guī)定，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的，按月租金一至三倍處以罰款。
第四十六條 圍攻、謾罵、毆打依法執(zhí)行公務(wù)的租賃管理機(jī)構(gòu)工作人員，應(yīng)當(dāng)給予治安管理處罰的，由公安機(jī)關(guān)依法處理；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，按《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，執(zhí)行處罰單位可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十八條 租賃管理機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第四十九條 本辦法施行前依法簽定的租賃合同，應(yīng)當(dāng)在本辦法實(shí)施日起90日內(nèi)到經(jīng)管的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)辦理確認(rèn)、登記。逾期不辦理確認(rèn)、登記手續(xù)的，按無證出租處理。
《合同法》第二百一十二條規(guī)定:租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 以下就是由小編為您提供的房屋租賃合同效力問題。
其中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標(biāo)的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標(biāo)的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,以及當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實(shí)踐操作,對(duì)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對(duì)此不做區(qū)分。而一個(gè)例外是依照國(guó)家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理,有學(xué)者認(rèn)為限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,價(jià)格低,政策性針對(duì)性強(qiáng),行政干預(yù)明顯,有其特殊規(guī)定,因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。
房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定,但作為不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的典型代表,其標(biāo)的物具有特殊性,在實(shí)踐操作中情況復(fù)雜,因此關(guān)于其效力認(rèn)定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對(duì)房屋租賃合同無效認(rèn)定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外,關(guān)于房屋租賃的登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢(shì)上看,登記備案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進(jìn)一步重視。
下面,我將對(duì)房屋租賃合同效力的特殊問題進(jìn)行探討,而對(duì)于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
《合同法》中對(duì)合同的無效情形作了概括性的規(guī)定?！蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進(jìn)一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據(jù)此,可將在實(shí)踐中被認(rèn)定為房屋租賃合同無效的情形總結(jié)為以下幾種:
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,建筑物在建造之前,建設(shè)單位和個(gè)人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的的屋租賃合同無效。
《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定:交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。房屋需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收后方可使用,否則將無法排除潛在的安全隱患,可能對(duì)承租人造成人身或財(cái)產(chǎn)的損失。
編輯老師為大家整理了房屋租賃合同效力問題，希望對(duì)大家有所幫助。
【關(guān)鍵詞】房屋租賃管理，問題
近年來，國(guó)務(wù)院就房?jī)r(jià)非理性上漲，從調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、整頓住房金融市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化土地資源管理諸方面出臺(tái)了眾多宏觀調(diào)控措施，一方面是《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。國(guó)務(wù)院2011年1月26日又出臺(tái)了新《國(guó)八條》（[2011]號(hào)）；另一方面，國(guó)家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實(shí)施。一系列相關(guān)舉措的出臺(tái)，無疑更加活躍了房屋租賃市場(chǎng)，因此科學(xué)規(guī)范市場(chǎng)秩序，在有效遏制商品房屋價(jià)格過快增長(zhǎng)的同時(shí)，提高人員素質(zhì)，建立健全管理體制，倡導(dǎo)誠(chéng)信建設(shè)是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。
一、加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)管理的重要性
首先，房屋租賃市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺。缺少了房屋租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購(gòu)房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購(gòu)房者將大大減少。而隨著我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，但是存量房市場(chǎng)受到了一定影響。這時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就更需要租賃市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場(chǎng)不完善，就會(huì)不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。
其次，在我國(guó)的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競(jìng)相投資的對(duì)象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以期實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的推動(dòng)作用。一個(gè)城市或地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會(huì)刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投入。
另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購(gòu)、租賃房屋不僅帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。
二、加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個(gè)方面入手
1、制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時(shí)，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒有配套出臺(tái)，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對(duì)滯后，就會(huì)直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實(shí)際情況，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)有針對(duì)性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場(chǎng)走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時(shí)出臺(tái)。
2、建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。
房屋租金指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)合理租賃價(jià)格的，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國(guó)家利益。
3、確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號(hào)國(guó)家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時(shí)，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。
4、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，一些誠(chéng)信度差的中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源信息套取看房費(fèi)、任意提高中介費(fèi)等不良行為時(shí)有發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時(shí)，扶持一批服務(wù)規(guī)范、運(yùn)作良好、誠(chéng)信度高的中介機(jī)構(gòu)，打擊黑中介，為群眾營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的交易環(huán)境。
一、商品房及存量房屋先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造、并已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房及房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋，采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同約定出售給該承租人的一種促銷行為。
二、上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市房屋先租后售的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)房屋租賃和內(nèi)銷商品房及內(nèi)銷存量房屋（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)銷房屋）的租后出售的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局的領(lǐng)導(dǎo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)及房屋所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱房屋業(yè)主）實(shí)施房屋先租后售，應(yīng)在出租時(shí)與承租人簽訂房屋先租后售合同。
先租后售合同除應(yīng)具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的租賃條款內(nèi)容外，還應(yīng)明確雙方當(dāng)事人買賣該房屋的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。其中必須包括：買賣該房屋的時(shí)限、價(jià)格；約定的買賣價(jià)格與實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算方式；出租人解除與承租人購(gòu)房約定的條件。
四、房屋業(yè)主與承租人簽訂的房屋先租后售合同，可按上述規(guī)定自行擬定，也可使用市房地局制訂的房屋先租后售合同示范文本。
五、房屋租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房屋業(yè)主與承租人應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理房屋租賃登記備案，取得《上海市房屋租賃證》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃證》）。
六、房屋先租后售合同經(jīng)登記備案后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設(shè)定抵押的，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先取得承租人書面同意，并將先租后售的事實(shí)告知抵押權(quán)人。
七、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄購(gòu)房權(quán)利的，房屋業(yè)主不得將該房屋另行出售給他人。
租賃期間，承租人不得將該房屋先租后售的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人，但承租人征得房屋業(yè)主的書面同意，可以將該房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。
八、承租人根據(jù)先租后售合同約定購(gòu)買其承租的房屋，必須在租賃合同屆滿前與房屋業(yè)主簽訂商品房出售合同或房屋買賣合同（以下簡(jiǎn)稱出售合同或買賣合同），并在合同中載明出售前承租人已租賃的時(shí)間、繳付的租金、該房屋出租時(shí)約定的買賣價(jià)和實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算等內(nèi)容。
九、出售合同或買賣合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向市或房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)。辦理過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)時(shí)，除應(yīng)提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交已經(jīng)登記的先租后售合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房屋業(yè)主出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
十、自房地產(chǎn)交易中心受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)之日起，先租后售合同即自行終止。凡內(nèi)銷房屋先租后售，房屋業(yè)主應(yīng)在向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請(qǐng)的同時(shí)辦理注銷租賃登記；外銷房屋先租后售房屋業(yè)主則應(yīng)在先租后售合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十一、租賃期間，雙方當(dāng)事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止先租后售合同的，則該合同中約定的有關(guān)買賣該房屋的權(quán)利、義務(wù)也隨之解除或終止。
1、《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。修訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案”當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
2、登記備案需要交納的文件包括：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證書；（3）當(dāng)事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件，包括出租共有房屋其他共有人同意出租的證明、出租委托代管房屋委托代管人授權(quán)出租的證明等。房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的一種主要形式。按照房屋使用性質(zhì)，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當(dāng)事人的國(guó)籍，房屋租賃可分為國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃。
二、房屋承租權(quán)之法律保護(hù)
現(xiàn)行的法律規(guī)定在一定的條件下給予房屋承租權(quán)特殊的法律保護(hù)，主要體現(xiàn)在兩方面：一為房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)；其二為房屋承租權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)得到法律保護(hù)。
1、房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)。大家知道房屋承租權(quán)通常被認(rèn)是債權(quán)即合同之債，是基于依據(jù)有效合同所產(chǎn)生的債，也就是我國(guó)民法通則所稱的“因當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的債”。但是為保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中交易穩(wěn)定、安全的需要，法律實(shí)踐中承租權(quán)作為一種比較特別的債權(quán)形式獲得了某些物權(quán)的效力，學(xué)理上稱之為“債權(quán)的物權(quán)化”這一方面主要體現(xiàn)在“買賣不破租賃的原則”，使承租權(quán)具有了物權(quán)的效力（對(duì)世權(quán)）即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系對(duì)于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面主要體現(xiàn)在確立房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。這些規(guī)定說明了在一定條件下房屋承租權(quán)限制了房屋所有權(quán)人的所有權(quán)而優(yōu)先得到法律保護(hù)。
2、房屋承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)得到法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”?！稉?dān)保法》第48條之規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這實(shí)際上是從法律上確認(rèn)了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權(quán)作為債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)作為的擔(dān)保物權(quán)而得到法律保護(hù)的效力。但我們也不要忽略關(guān)于抵押權(quán)與承租權(quán)的另一條重要法律規(guī)定，那就是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！边@實(shí)際上也確認(rèn)了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
三、房屋承租權(quán)現(xiàn)存法律保護(hù)存在的缺陷和改進(jìn)建議
1、上述房屋承租權(quán)在與房屋有權(quán)和抵押權(quán)并存且抵押權(quán)是有效形成的情況下（抵押合同登記之日），房屋承租權(quán)都是在一定條件下有限的對(duì)抗房屋所有權(quán)和抵押權(quán)而得到優(yōu)先保護(hù)的，而這個(gè)核心條件就是“房屋承租權(quán)在先”問題，從字面理解這個(gè)“先”應(yīng)是指“房屋承租權(quán)形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權(quán)形成的時(shí)間和標(biāo)志，這對(duì)于在實(shí)踐操作中切實(shí)保護(hù)承租人的房屋承租權(quán)具有十分重要的意義，而目前的法律對(duì)此未有明確規(guī)定和解示。
2、本人認(rèn)為按照房屋租賃民事法律行為發(fā)生的順序，房屋承租權(quán)應(yīng)在下列四個(gè)時(shí)間點(diǎn)其中之一時(shí)形成：
（1）是在租賃合同成立時(shí)形成；
（2）在租賃合同約定的生效條件具備時(shí)形成；
（3）租賃合同登記備案時(shí)形成；
（4）取得房屋租賃證時(shí)形成。
3、本人認(rèn)為：
（1）租賃合同成立時(shí)不應(yīng)作為房屋承租權(quán)形成的時(shí)間，理由是租賃合同成立時(shí)因合同尚未生效，合同對(duì)當(dāng)事人不具有約束力，承租人的房屋承租權(quán)當(dāng)然是未形成的；
（2）在租賃合同約定的生效條件具備時(shí)，承租人的房屋承租權(quán)作為普通的合同債權(quán)是形成了的，對(duì)合同當(dāng)事人是具有約束力的，而對(duì)不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權(quán)所特有的對(duì)抗第三人的效力，所以當(dāng)然也不具備對(duì)抗房屋所有權(quán)人的房屋所有權(quán)和房屋抵押權(quán)人的所有的抵押權(quán)的條件，因此本人認(rèn)為法律條文里所所說的的“房屋承租權(quán)在先”的含義并不是指“房屋承租權(quán)作為普通的債權(quán)的形成在先”，而是指“房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成在先”。
（3）那么房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間是什么時(shí)候呢？本人認(rèn)為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時(shí)就是房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間。理由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定安全，所以國(guó)家把它作為一種要式法律行為來嚴(yán)格管理，通過履行必要的程序才能確定當(dāng)事人享有的房地產(chǎn)的權(quán)益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實(shí)踐中并沒有規(guī)定嚴(yán)格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應(yīng)是法律規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)交易的公示制度，使房屋租賃產(chǎn)生物權(quán)的公示力，從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使房屋承租權(quán)作為一種普通債權(quán)被物權(quán)化而變成一種特定債權(quán)（《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規(guī)定“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”）。目前雖然法律規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規(guī)定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規(guī)定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權(quán)證書”，而在實(shí)踐中大多數(shù)房屋都是在未辦理房屋所有權(quán)證書的情況下出租的，這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)房屋出租給承租人的時(shí)間在先抵押設(shè)定在后的情況下，因?yàn)榉课輿]有所有權(quán)證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權(quán)不能優(yōu)先于低押權(quán)人的抵押權(quán)而得到法律保護(hù)，這已經(jīng)從法律規(guī)定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的機(jī)會(huì)，是明顯不公平的。這就需要法律應(yīng)從保護(hù)承租人的權(quán)利不受損害的角度出發(fā)修改房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，對(duì)此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規(guī)定，該規(guī)定確認(rèn)了只要具備房屋預(yù)售的條件就可以預(yù)租，這在一定程度上保護(hù)了承租人的房屋承租權(quán)的法律地位，本人認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時(shí)房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當(dāng)事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權(quán)利地位的公平合理，也能使當(dāng)事人更充分的行使自己的房屋所有權(quán)之處分權(quán)能，體現(xiàn)民法的意思自治和契約自由的原則。
（4）至于辦理房屋租賃證只是國(guó)家從便于管理的角度出發(fā)，在形式上確認(rèn)承租人合法承租權(quán)的而給承租人頒發(fā)的憑證，并不能依此來確定房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)的形成時(shí)間。
租房押金不退的問題可以雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以收集證據(jù)，向法院起訴。如果租賃合同沒有明確押金的性質(zhì)或規(guī)則，則押金作為租賃預(yù)付款處理，無論如何都要返還的。租房期間有財(cái)產(chǎn)損失可以相目應(yīng)扣除押金，押金在扣除財(cái)物損失后應(yīng)該退還。在投有明確約定押金性質(zhì)的情況下，押金的作用是為房屋及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)設(shè)定的一個(gè)擔(dān)保，租賃期間如造成出租人房屋及室內(nèi)設(shè)施的財(cái)產(chǎn)損失則從押金里扣除。如投有造成該損失則合同期滿或者解除合同時(shí)應(yīng)予退還。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第八條，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。
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一、本通告所稱的房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人或出借人，將其房屋及其附屬物出租或者出借給他人居住或者經(jīng)營(yíng)的行為。
二、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂《租賃房屋治安責(zé)任保證書》，履行租賃房屋治安管理責(zé)任。
三、房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）未依法取得房屋權(quán)屬證明的；
（二）權(quán)屬有爭(zhēng)議或者受到限制的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）已作為資產(chǎn)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，影響使用安全的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
四、租賃當(dāng)事人違反出租房屋管理規(guī)定，有下列行為之一的，由公安、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、文化、民政等部門依照《中華人民共和國(guó)刑法》、《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以查處：
（一）符合出租條件但未辦理租賃登記備案手續(xù)的；
（二）不符合出租條件而出租的；
（三）辦理房屋租賃登記備案后未到房屋所在地公安派出所簽訂《租賃房屋治安責(zé)任保證書》，經(jīng)通知拒不改正的；
（四）將房屋出租給無合法有效證件人員的；
（五）明知承租人違反爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)物品管理規(guī)定，利用出租房屋生產(chǎn)、銷售、儲(chǔ)存、使用危險(xiǎn)物品，不及時(shí)制止、報(bào)告的；
（六）明知是贓物而窩藏的；
（七）違反消防安全規(guī)定，占用防火間距的；
（八）出租房屋有重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安部門通知不加改正的；
（九）不按照規(guī)定為暫住人員申報(bào)暫住戶口登記的；
（十）介紹或者容留的；
（十一）為他人進(jìn)行賭博活動(dòng)提供出租房屋的；
（十二）為他人制作、販穢圖書、光盤或者其它物品提供出租房屋的；
（十三）明知是有犯罪行為的人而為其提供出租房屋，幫助其逃避或者為其作假證明的；
（十四）有稅收違法行為的；
（十五）有其他違法行為的。
五、各級(jí)公安機(jī)關(guān)是房屋租賃治安管理的行政主管部門，各級(jí)房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、文化、民政等相關(guān)部門要各司其職，密切配合，對(duì)違反出租房屋管理規(guī)定的行為，依法予以嚴(yán)肅查處。
六、本通告前已租賃房屋但未辦理登記備案手續(xù)，或者未與房屋所在地公安派出所簽訂《租賃房屋治安責(zé)任書》的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在*5年8月10日前補(bǔ)辦手續(xù)；逾期不予辦理的，按照本通告第四條的規(guī)定予以查處。
一、房屋租賃概述
房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的一種主要形式。按照房屋使用性質(zhì)，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當(dāng)事人的國(guó)籍，房屋租賃可分為國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃。
二、房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，民法學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)逐漸從物的靜態(tài)性轉(zhuǎn)向物的動(dòng)態(tài)性，所有權(quán)利用中心論由此形成并進(jìn)一步成熟起來。
1、租賃權(quán)是否債權(quán)
傳統(tǒng)債權(quán)理論的慣性思維認(rèn)為租賃權(quán)產(chǎn)生于租賃合同，合同權(quán)利應(yīng)是債權(quán)。羅馬法即遵循債之相對(duì)性規(guī)則，將租賃權(quán)列為債權(quán)。根據(jù)羅馬法的規(guī)定，租賃合同因租賃物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)而終止，即"買賣破壞租賃"。由于羅馬法奉行"物權(quán)優(yōu)于債權(quán)"的古訓(xùn)，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標(biāo)的物[1]。對(duì)于處于社會(huì)弱者地位的承租人是極為不利的。
2、房屋租賃權(quán)是否物權(quán)
將租賃權(quán)上升為物權(quán)，是為了保護(hù)承租人的利益，然而，法律應(yīng)該保護(hù)每一個(gè)平等的個(gè)體，過分地保護(hù)承租人，則所有人和受讓人的利益將得不到平衡。一旦其為物權(quán)，則所有人必然會(huì)畏首畏尾，再三考慮，畢竟物權(quán)的對(duì)抗力會(huì)使所有權(quán)架空。而受讓人也會(huì)因此望而卻步，因?yàn)檎l都不想購(gòu)買自己在買完之后卻只能享有虛所有權(quán)的東西。而且，若將租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)，其必須將客體限制在房屋。因?yàn)橥恋赜靡嫖餀?quán)已經(jīng)有專門的規(guī)定，如果租賃物權(quán)包括土地，則必然與已有規(guī)定發(fā)生重疊，使用益物權(quán)體系變得混亂。然而只將房屋租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)，其余客體受債法調(diào)整，又會(huì)使整個(gè)租賃權(quán)體系支離破碎，實(shí)在無此必要。若貿(mào)然規(guī)定為物權(quán)，房屋資源的市場(chǎng)流通將變得緩慢，一些需要房屋的人不能及時(shí)得到房屋，不利于資源的優(yōu)化配置，這也有悖于物權(quán)法的法旨。
3、房屋租賃權(quán)的物權(quán)化趨勢(shì)
該效力集中表現(xiàn)為"買賣不破租賃"原則，即房屋承租人得在出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)繼續(xù)享有承租權(quán)，該租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。我國(guó)民法學(xué)者史尚寬認(rèn)為，"以居住營(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的。而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租他人地位之方針，此現(xiàn)象稱為租賃權(quán)之物權(quán)化。"[2]，有學(xué)者認(rèn)為，"不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)系債權(quán)，但為平衡當(dāng)事人利益，兼及保護(hù)經(jīng)濟(jì)上薄弱者起見，該權(quán)利已被物權(quán)化"[3]，綜合其原因不外三方面：(1)鞏固租賃方的地位。租賃權(quán)物權(quán)化，避免出租方以轉(zhuǎn)讓租賃物為借口而隨意解除合同，導(dǎo)致租賃權(quán)消滅，從而鞏固了租賃方的地位。(2)租賃權(quán)物權(quán)化有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序及社會(huì)生活的穩(wěn)定。租賃權(quán)的物權(quán)化，主要指不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)化。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有稀缺性。不可替代;而且不動(dòng)產(chǎn)租賃合同一般以居住或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的。期限較長(zhǎng)，投資較大，如果實(shí)行"買賣破租賃"。房屋買賣頻繁。動(dòng)輒解除租賃合同，顯然不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和生活的安定。（3）保護(hù)弱者，平衡當(dāng)事人利益。無論租賃的目的是為了居住，還是為了經(jīng)營(yíng)。均因租賃方本身不享有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)。相對(duì)于出租方而言，其在經(jīng)濟(jì)上往往處于劣勢(shì)地位。衡量?jī)烧呃?，法律?dāng)然傾問于保護(hù)當(dāng)事人的生存權(quán)，保護(hù)經(jīng)濟(jì)薄弱者的利益，這也是近現(xiàn)代民法的重要價(jià)值取向。我國(guó)合同法對(duì)動(dòng)產(chǎn)也實(shí)行"買賣不破租賃"，其實(shí)沒有必要。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)化不利于財(cái)產(chǎn)的流通。
該物權(quán)化的過程上考慮到了人的基本權(quán)利居住權(quán)，使得房屋管理體制從注重保護(hù)所有權(quán)人利益向注重保護(hù)使用人利益轉(zhuǎn)變，保障了承租人生活的穩(wěn)定。體現(xiàn)了促進(jìn)資源合理利用的價(jià)值取向，使得房屋的利用價(jià)值得到了充分的發(fā)揮，同時(shí)也保護(hù)了房屋租賃交易安全。
三、承認(rèn)房屋租賃權(quán)一定程度的物權(quán)化效力是各國(guó)的通行做法，我國(guó)也有相關(guān)立法。
四、房屋租賃權(quán)的物權(quán)化
在社會(huì)生活城市化過程中，存在著各種不同的利益，人類的生存權(quán)往往占有更為突出的地位。西方各國(guó)在立法上都不斷體現(xiàn)著生存權(quán)益優(yōu)先的原則，但從實(shí)際內(nèi)容來看，基于維護(hù)生存權(quán)的思想而產(chǎn)生的，以財(cái)產(chǎn)利用為中心的立法趨勢(shì)已成為不可阻擋的發(fā)展主流。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房屋租賃權(quán)物權(quán)化即為其中一例。為了保證土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在使用效益上的穩(wěn)定性和連續(xù)性，保證這種與生存觀念密切相關(guān)的生活資料在使用權(quán)能上的高效率和穩(wěn)定性，針對(duì)租賃關(guān)系中不穩(wěn)定的因素，特別是物權(quán)對(duì)債權(quán)的強(qiáng)力控制，產(chǎn)生了租賃權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)代立法趨勢(shì)。
（一）房屋租賃權(quán)物權(quán)化在學(xué)術(shù)探討中通常包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
1、承認(rèn)租賃權(quán)的對(duì)抗力，承租人能夠以其租賃權(quán)對(duì)抗其他不特定人，包括房屋所有人、被轉(zhuǎn)讓租賃物的受讓人。在出租的房屋買賣時(shí)，房屋的承租人以該房屋為標(biāo)的租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，可以不受房屋所有權(quán)人以買賣合同產(chǎn)生的所有權(quán)變更的影響，新的買受人必須遵守房屋被租賃的現(xiàn)狀。這就是通常所說的"買賣不破租賃"規(guī)則。
2、承認(rèn)租賃權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性，即租賃權(quán)在某種特定條件下，實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓。
3、承認(rèn)租賃權(quán)的繼續(xù)性，即在租賃合同存續(xù)期間，非法定原因出現(xiàn)，對(duì)出租人的解約權(quán)加以限制，同時(shí)在租賃合同終止時(shí)，若該房屋仍然出租，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
4、租賃權(quán)的正常行使受到妨礙時(shí)，承租人有權(quán)直接請(qǐng)求適用物權(quán)的保護(hù)方法，即承租人可以向侵權(quán)人要求，停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀。
5、不限制承租人對(duì)租賃物的利用方法，即承租人增改建筑或大修繕的自由[4]。
上述各點(diǎn)有些已在我國(guó)現(xiàn)行法律中有所體現(xiàn)。如《最高人民法院 關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第132條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。"第135條規(guī)定："承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。"
《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。"第229條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。"第230條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。" 第234條規(guī)定："承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。" 第236條規(guī)定："租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。"《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
（二）房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別
1、兩者標(biāo)的不同。前者的標(biāo)的是租賃權(quán)，后者的標(biāo)的是租賃物?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。"從此規(guī)定可以看出，房屋的轉(zhuǎn)租針對(duì)的是"承租房屋"的部分或全部。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓首先是一種"權(quán)利"的轉(zhuǎn)讓，針對(duì)的是房屋的"租賃權(quán)"。
2、兩者的取得方法不同。前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。"房屋的轉(zhuǎn)租是在租賃物上再設(shè)定一個(gè)新的租賃權(quán)，承租人并沒有脫離租賃關(guān)系，只是承租人與次承租人之間成立新的租賃契約。而房屋的租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與受讓人，并沒有設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人（承租人）與受讓人之間成立的是一個(gè)轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約，轉(zhuǎn)讓行為生效后，承租人即退出了租賃關(guān)系，受讓人與房屋所有人之間建立新的房屋租賃關(guān)系。
3、兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣。前者一般是一次性給予對(duì)方，后者一般通過分期支付租金來實(shí)現(xiàn)，在轉(zhuǎn)租時(shí)，主合同與轉(zhuǎn)租合同的租賃條件會(huì)有所不同，轉(zhuǎn)租合同可以是租賃標(biāo)的物的全部或一部分。在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人即承受了原承租人的地位，取得了與原承租人一樣的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓所涉及到的也必然是所涉及租賃物的全部。
4、兩者的法律后果不同。前者的房屋租賃權(quán)屬于受讓人。而后者房屋的租賃權(quán)仍屬于原承租人，房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對(duì)租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原承租人的合同權(quán)利義務(wù)并沒有解除，次承租人租賃權(quán)以承租人的租賃權(quán)存在為前提。房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓給受讓人，新承租人的租賃權(quán)，以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提。
（三）房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間
本人認(rèn)為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時(shí)就是房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間。理由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定安全，所以國(guó)家把它作為一種要式法律行為來嚴(yán)格管理，通過履行必要的程序才能確定當(dāng)事人享有的房地產(chǎn)的權(quán)益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實(shí)踐中并沒有規(guī)定嚴(yán)格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應(yīng)是法律規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)交易的公示制度，使房屋租賃產(chǎn)生物權(quán)的公示力，從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使房屋承租權(quán)作為一種普通債權(quán)被物權(quán)化而變成一種特定債權(quán)(《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規(guī)定"房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人")。目前雖然法律規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規(guī)定一些不合理的地方[5]，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規(guī)定"辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權(quán)證書"，而在實(shí)踐中大多數(shù)房屋都是在未辦理房屋所有權(quán)證書的情況下出租的，這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)房屋出租給承租人的時(shí)間在先抵押設(shè)定在后的情況下，因?yàn)榉课輿]有所有權(quán)證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權(quán)不能優(yōu)先于低押權(quán)人的抵押權(quán)而得到法律保護(hù)，這已經(jīng)從法律規(guī)定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的機(jī)會(huì)，是明顯不公平的。這就需要法律應(yīng)從保護(hù)承租人的權(quán)利不受損害的角度出發(fā)修改房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，對(duì)此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規(guī)定，該規(guī)定確認(rèn)了只要具備房屋預(yù)售的條件就可以預(yù)租，這在一定程度上保護(hù)了承租人的房屋承租權(quán)的法律地位，本人認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時(shí)房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當(dāng)事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權(quán)利地位的公平合理，也能使當(dāng)事人更充分的行使自己的房屋所有權(quán)之處分權(quán)能，體現(xiàn)民法的意思自治和契約自由的原則。至于辦理房屋租賃證只是國(guó)家從便于管理的角度出發(fā)，在形式上確認(rèn)承租人合法承租權(quán)的而給承租人頒發(fā)的憑證，并不能依此來確定房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)的形成時(shí)間。
四、我國(guó)房屋租賃權(quán)物權(quán)化的立法現(xiàn)狀
我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。"《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定："房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。"第十四條規(guī)定："房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第15條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。"《物權(quán)法》第九條規(guī)定"不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"
從這些法律條文中我們不難看出，我國(guó)目前有關(guān)房屋租賃權(quán)物權(quán)化的相關(guān)立法過于簡(jiǎn)單，存在很多問題。
1、《合同法》第二百二十九條沒有區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，筆者認(rèn)為是不妥的。理由：首先，動(dòng)產(chǎn)承租人一般無經(jīng)濟(jì)上弱勢(shì)的問題，不像不動(dòng)產(chǎn)租賃與基本生存聯(lián)系緊密，故動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)沒有上升為物權(quán)性特殊保護(hù)的必要。再者，動(dòng)產(chǎn)租賃的公示存在很多問題。動(dòng)產(chǎn)租賃適用買賣不破租賃必須有有效的公示方法，若對(duì)其適用登記制度，一方面，動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量小，易于移動(dòng)，且動(dòng)產(chǎn)承租人并非經(jīng)濟(jì)上弱勢(shì)，對(duì)其花費(fèi)人力物力進(jìn)行登記公示沒有必要。另一方面，在交易自由順暢的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度中，動(dòng)產(chǎn)交易快速頻繁，對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行登記在實(shí)踐中都屬難事更不要說對(duì)這樣期限不定或較短的租賃權(quán)了。而若以交付為動(dòng)產(chǎn)承租公示方法，則會(huì)因?yàn)楣帕Φ投l(fā)很多對(duì)善意第三人利益造成損害的問題。
2、我國(guó)登記制度還很不完善。由于多年來對(duì)登記公示作用的忽視，而片面強(qiáng)調(diào)登記的行政管理職能，從而使登記與部門 行政職能和職責(zé)利益密切聯(lián)系在一起，造成了登記機(jī)關(guān)多頭執(zhí)政，信息不公開、注重監(jiān)管不注重服務(wù)、登記信息失真和查詢不便等諸多問題。因此，從租賃物受讓人的角度講，受讓人在取得受讓物時(shí)，若有關(guān)租賃物上的租賃權(quán)情況登記失真或查詢不便時(shí)，受讓人將會(huì)在不清楚受讓物權(quán)利狀況情形下，取得有負(fù)擔(dān)的租賃物所有權(quán)，對(duì)自身利益產(chǎn)生不利影響；從承租人角度講，若原出租人和受讓人之間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)過戶登記出現(xiàn)上述問題，承租人主張租賃權(quán)將無保障。
筆者認(rèn)為，要想完善租賃權(quán)物權(quán)化，首先，必須在立法中明確規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和價(jià)值量大的動(dòng)產(chǎn)適用買賣不破租賃之特殊保護(hù)[6]。其次，應(yīng)完善我國(guó)登記制度。第一，建立統(tǒng)一的登記制度。登記仍應(yīng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)，但要專門化，統(tǒng)一化。第二，擴(kuò)大登記范圍。隨著物權(quán)制度的發(fā)展，會(huì)有越來越多的權(quán)利必須在登記簿上登記，如具有物權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，其特性決定了必須將其登記在登記簿中。第三，建立實(shí)質(zhì)審查制度。第四，建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任。
省地稅局、財(cái)政廳制定的《關(guān)于促進(jìn)私有房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的若干稅收政策的請(qǐng)示》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
關(guān)于促進(jìn)私有房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的若干稅收政策的請(qǐng)示福建省地方稅務(wù)局、福建省財(cái)政廳（一九九九年七月二十九日）
全文省政府：
隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，私有房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，由于房屋租賃收入涉及稅種多、稅負(fù)重，納稅手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致計(jì)稅租金收入申報(bào)不足，私有房屋租賃稅收流失仍較嚴(yán)重。為切實(shí)加強(qiáng)私有房屋租賃稅收征收管理，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，特提出如下意見：
一、為簡(jiǎn)化納稅手續(xù)，減輕稅負(fù)，對(duì)私有房屋租賃所取得的收入實(shí)行綜合征收率征收的管理辦法。居民個(gè)人將私有房屋租賃取得的租金收入依次按10％綜合征收率繳納稅費(fèi)（每次原則上按月計(jì)征稅費(fèi)）。居民個(gè)人將承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人的，以轉(zhuǎn)租收入依次按7％綜合征收率繳納稅費(fèi)。
二、綜合征收率包括地方稅務(wù)局系統(tǒng)負(fù)責(zé)征收的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅。港、澳、臺(tái)胞及外籍人員出租和轉(zhuǎn)租私有房屋應(yīng)交各項(xiàng)稅費(fèi)也分別按綜合征收率10％和7％征收。印花稅、土地使用稅仍按現(xiàn)行規(guī)定征收。綜合征收率具體各稅費(fèi)分拆比例附后。
三、出租人租賃私有房屋必須按規(guī)定到房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，使用稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票，按實(shí)辦理納稅申報(bào)。對(duì)申報(bào)的租金收入明顯偏低的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按當(dāng)?shù)爻鲎夥课莸淖饨鹚胶硕ㄕ魇斩愘M(fèi)。
出租人未按規(guī)定辦理稅務(wù)登記或者匿報(bào)房租金額，以及變相收取租金或其他額外費(fèi)用未如實(shí)申報(bào)納稅的，不得享受綜合征收率優(yōu)惠，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按稅法規(guī)定給予補(bǔ)稅罰款。
四、私有房屋出租人在外地（房屋所在地以外）無法按期申報(bào)納稅的，應(yīng)委托承租人代扣代繳稅款；對(duì)出租人在外地未按規(guī)定期限委托承租人繳納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定由承租人代扣代繳。
五、居民個(gè)人利用私有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所持營(yíng)業(yè)執(zhí)照列明的法人代表和房屋產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)所有人、戶口簿戶主姓名相符，或經(jīng)營(yíng)者屬于房屋產(chǎn)權(quán)人直系親屬的，屬于自營(yíng)行為的，不征私有房屋租賃稅收，但房產(chǎn)稅仍應(yīng)按房產(chǎn)余值征收。對(duì)以聯(lián)營(yíng)等名義出租房產(chǎn)，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、取得固定收入的，應(yīng)按規(guī)定征收私有房屋租賃稅費(fèi)。
六、私有房屋租賃稅收可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)省政府辦公廳閩政辦〔1996〕57號(hào)《福建省地方稅（費(fèi)）款委托代征管理暫行辦法的通知》和有關(guān)稅收政策規(guī)定實(shí)行委托代征。
七、地方稅務(wù)局可根據(jù)本辦法制定私有房屋租賃稅收具體征管措施。
八、上述規(guī)定自1999年7月1日起在福州市區(qū)試行。
以上意見妥否，請(qǐng)示復(fù)。
附：
各稅費(fèi)分拆比例
一、出租收入按10％綜合征收率
稅種 比例 二、 轉(zhuǎn)租收入按照7％征收營(yíng)業(yè)稅23％
營(yíng)業(yè)稅 59％ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi) 1％
房產(chǎn)稅 47％ 個(gè)人所得稅 28％
個(gè)人所得稅 25％ 城市維護(hù)建設(shè)稅 4％
城市維護(hù)建設(shè)稅 2％ 教育費(fèi)附加 3％
1 浙江趙先生 本人注冊(cè)了一個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，6個(gè)月里所有報(bào)表都是零申報(bào)。請(qǐng)問，不開發(fā)票是不是就可以不交稅呢?7月我買了發(fā)票是不是要交稅，報(bào)表怎么做呢?
商界 既然你已經(jīng)進(jìn)行了稅務(wù)登記，就必須按期報(bào)送報(bào)表。如果沒有營(yíng)業(yè)，你可以在報(bào)表的收入項(xiàng)填零，費(fèi)用實(shí)填就可以了，稅金為零，稅是不用交的。另外，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)交稅可以自行申報(bào)，也可以核定稅款，自行申報(bào)就是按開發(fā)票的金額去交稅，核定稅款你應(yīng)該去當(dāng)?shù)貒?guó)稅局分管科室找專管人員辦理相關(guān)手續(xù)。
2 江西張先生 我們承包單位的門市房十多年了，現(xiàn)單位想把我們六戶趕出去，整體承租給其他人，請(qǐng)問我們?cè)撊绾尉S護(hù)自己的權(quán)益呢?
商界 在你們已經(jīng)與單位簽定合同的情況下，如果單位在合同期內(nèi)違約，你們可以要求單位繼續(xù)履行房屋租賃合同。如果單位強(qiáng)行收回房屋，你們可以要求單位暗償損失。對(duì)于單位的違約行為，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門投訴，例如房屋租賃辦：也可以向法院，以維護(hù)自己的權(quán)利。
相關(guān)法律資料，僅供參考。《城市房屋租賃管理辦法》第十九條：房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償，第八條：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。
3 四川周女士 如果甲在一家類似家電維修的店里雇到乙安裝吊扇，吊扇并不是在己的店中購(gòu)買的。在安裝過程中乙不小心從房梁上掉下來，受傷住院。請(qǐng)問，他們之間是否是雇傭關(guān)系呢?甲是否有法律義務(wù)承擔(dān)乙的醫(yī)療費(fèi)用?
商界 甲與乙應(yīng)該不是雇傭關(guān)系，而是服務(wù)提供者與客戶的關(guān)系(甲是客戶)。乙應(yīng)該是在為家電維修店工作的過程中受傷的，因此，乙的受傷，應(yīng)由其所受雇的單位，即家電維修店承擔(dān)責(zé)任，可考慮申請(qǐng)工傷認(rèn)定。
雖然吊扇不是在乙店里購(gòu)買的，但已是為家電維修店工作的，他與家電維修店存在雇傭或者勞動(dòng)關(guān)系，在工作中受傷，自然由其雇主或者用人單位承擔(dān)責(zé)任。如果乙是以個(gè)人名義為甲提供幫工服務(wù)，自然應(yīng)該由甲負(fù)責(zé)。另外，安裝家電需要有專門的資質(zhì)，如果甲明知乙沒有資質(zhì)，而請(qǐng)乙為其安裝，則甲也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4 陜西侯先生 我想辦一個(gè)造紙廠，能不能給我介紹一下具體的工藝流程，及利潤(rùn)、需要投資多少資金，聽說造紙廠污染比較大，有沒有辦法改進(jìn)，謝謝。
商界 我們特意幫你詢問了造紙專業(yè)的相關(guān)人士，簡(jiǎn)單說來，創(chuàng)辦造紙廠應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、選址：水資源豐富的地方，一般選在水流的下游方向，原材料視產(chǎn)品而定；2、工藝：大概分三大部分，制裝工藝種類多，造紙工藝區(qū)別不大；主要是用化學(xué)品不一樣；治污工藝視污染源而定，部分治污生產(chǎn)比如堿回收運(yùn)營(yíng)得好還可以盈利；3、投資：主要看產(chǎn)量、產(chǎn)品、設(shè)備等。(產(chǎn)量“國(guó)家規(guī)定”制漿能力不得低于1.4～4萬噸，各地和各種漿標(biāo)準(zhǔn)也有所不同)；4、利潤(rùn)，造紙業(yè)基本沒有暴利，都是薄利多產(chǎn)，噸紙利潤(rùn)400～2000元不等，當(dāng)然也有比這個(gè)高或者低的。很簡(jiǎn)單的比例：投資小、產(chǎn)量易提高、技術(shù)含量低的利潤(rùn)就很低，相反則利潤(rùn)很高，5、污染，不要報(bào)有僥幸心理和地方環(huán)保部門周旋，切實(shí)做好污水處理是最長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，行業(yè)內(nèi)相關(guān)處理污水的設(shè)備已經(jīng)很多，建議你可以找專業(yè)設(shè)備廠商提供。
