時(shí)間：2022-06-11 08:31:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房價(jià)調(diào)查報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
調(diào)查時(shí)間;20xx年x月xx日至20xx年6月xx日
調(diào)查地點(diǎn):全國
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于中國居民對(duì)房價(jià)感受度的調(diào)查
調(diào)查對(duì)象：中國居民
央行xx日的三份第二季度問卷調(diào)查報(bào)告顯示，目前銀行家、企業(yè)家、儲(chǔ)戶對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不看好，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)信心下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)的感受度偏冷。現(xiàn)代居民對(duì)物價(jià)的滿意度提高。二季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民物價(jià)滿意指數(shù)為xx.8%，比上季提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，高于前兩年的平均值。其中，59.1% 的居民認(rèn)為物價(jià)高，難以接受，比上季下降x個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)銀行家和企業(yè)家的兩份問卷調(diào)查報(bào)告均指向一個(gè)結(jié)論，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心在下降。二季度銀行家問卷調(diào)查報(bào)告顯示，二季度銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)為64.1%，較上季下降8.1個(gè)百分點(diǎn)。銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為x5.1%，較上季下降5.1 百分點(diǎn)。
關(guān)于旅游旺季客房緊缺的調(diào)查報(bào)告
南海小學(xué)四（二）班 高梓源
七、八月間，是舟山新區(qū)接納五湖四海游客的高峰期，許多游客有的跟團(tuán)，有的自駕游，已不同的方式來到美麗的舟山群島游玩、避暑。今年暑假，我的外公、外婆家也在國家級(jí)旅游景區(qū)——朱家尖，開了家別出心裁的漁家客棧，我通過近一個(gè)假期生活在外公客棧里的觀察，發(fā)現(xiàn)旅游旺季住宿問題是許多游客關(guān)心的熱點(diǎn)話題。
1、天氣炎熱、學(xué)生放假等原因正是一年中旅游最旺的時(shí)候，朱家尖每天都會(huì)接待大量的游客，特別是周五、周六，可以說家家賓館都“人滿為患”，連一些小客店也都全線爆滿，好幾個(gè)周末的晚上，我在外公外婆家的客棧里，經(jīng)常會(huì)看到還有很多的游客“披星戴月”上門訂房，都因客滿，他們只好怏怏回去。
2、很多游客來舟山景區(qū)游玩，都會(huì)通過很多途徑訂房，有網(wǎng)上預(yù)訂、朋友推薦、看廣告等，他們每天都會(huì)入住不同標(biāo)準(zhǔn)的賓館、客棧，但因?yàn)槁糜瓮荆e館大都呈現(xiàn)無房可訂的情況，房間的緊缺也讓客房價(jià)格水漲船高，一些賓館的客房價(jià)格都比平常高出了一倍，甚至幾倍。
通過以上的觀察，我覺得想在假期出門玩得盡興，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：
1、盡管我們學(xué)生在七、八月假期出門游玩是最佳的時(shí)期，但也應(yīng)避免周末出行。
2、外出游玩前，一定要通過不同途徑事先預(yù)訂好房，以免“無處安身”。
3、旅游旺季房價(jià)很高，我們其實(shí)不用在熱門景區(qū)訂房，只要交通便利，景區(qū)的周圍也是理想的選擇。
《關(guān)于旅游旺季客房緊缺的調(diào)查報(bào)告》出自：查字典
鏈接地址：fanwen.chazidian.com
香港、日本、美國都一樣。
雖然沒人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房價(jià)漲跌的拐點(diǎn)，“泡沫終究不可維持”是經(jīng)濟(jì)學(xué)定律。
多數(shù)人都知道財(cái)富管理是實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值目標(biāo)的必由之路，而其中一個(gè)重要手段就是通過投資實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)金融理論中，投資人風(fēng)險(xiǎn)承受力由年齡、財(cái)富量、流動(dòng)性要求、收入狀況等決定，與市場變化無關(guān)。但實(shí)際往往不然。
上半年國內(nèi)股票市場表現(xiàn)欠佳，央行的《2011年第2季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》就顯示42%的居民偏好“儲(chǔ)蓄存款”,有意投資股票者只有11%。存款成為理財(cái)首選。
不少投資者都盡力希望“避免虧損”，這似乎無可厚非。然而卻易進(jìn)入以下誤區(qū)：覺得投資有風(fēng)險(xiǎn)而“避免投資”；為避免“實(shí)現(xiàn)虧損”而被動(dòng)長期投資已不具備持有價(jià)值的投資品種。
第一個(gè)誤區(qū)導(dǎo)致的結(jié)果顯然：雖7月初再度加息（一年定期存款利率為3.5%），但長期負(fù)利率環(huán)境依然（6月份CPI達(dá)6.4%）。基于負(fù)利率成為常態(tài)，如只存銀行而不投資，貨幣縮水已成定局，“避免虧損”變成了“損失確定”。
再看第二個(gè)誤區(qū)：投資者們經(jīng)常“被長期投資”。“炒新股”最終大虧就是一例。
如何避免？必須清楚認(rèn)識(shí)到：參與有風(fēng)險(xiǎn)的投資，基于市場的波動(dòng)短時(shí)間的盈虧都是正常。投資者必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來換取更高的回報(bào)，要得到更高的回報(bào)就必須承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。至于能承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)則因人而異。然后，是要有我行我素的精神，不是常說“風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)嗎”？那我們就得自己把握好機(jī)會(huì)，并堅(jiān)持正確方向。再次，堅(jiān)持看長期(3年以上)，成功的投資者總是致力于尋找股市中長期的確定性趨勢(shì)，并在合適的時(shí)候主動(dòng)進(jìn)行投資。這種主動(dòng)性地尋求長期投資機(jī)會(huì)與為避免“實(shí)現(xiàn)虧損”而“被長期投資”理念大不同，最終結(jié)果也有天壤之別。
一定會(huì)有人爭辯說：誰說投資一定要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？房價(jià)不是年年大漲嗎？
把視野放遠(yuǎn)一點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)：古今中外，與其他泡沫一樣，房價(jià)最終無一例只漲不跌。中國香港、日本、美國都一樣。雖然沒人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房價(jià)漲跌的拐點(diǎn)，但還是要提醒一下“泡沫終究不可維持”的經(jīng)濟(jì)學(xué)定律。只怕有一天，持N套房的投資人可能又會(huì)為“避免虧損”而被動(dòng)長期持有房產(chǎn)。
最近的投資市場環(huán)境似乎風(fēng)高浪急：美國在爭論是否有二次衰退；歐洲在爭議債務(wù)危機(jī)的蔓延；本國又有“硬著陸”和“軟著陸”的激辯。與2007年的盛景相比，目前對(duì)股票的投資意愿有180度的徹底大轉(zhuǎn)換。然而，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，居民投資股票和基金的意愿與股票市場(上證綜合指數(shù))的漲跌高度負(fù)相關(guān)。股市漲得越高，投資的人越多，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)就越大。如今，央行的調(diào)查報(bào)告顯示有意愿投資股票的居民僅約一成，這一數(shù)字與2008年最低迷時(shí)的8.2%差距不大。
當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸的概率低。預(yù)計(jì)貨幣緊縮政策將在今年第3季度適度放松。制造業(yè)PMI雖行至15個(gè)月來的低點(diǎn)，為52。但5月份非制造業(yè)PMI仍在61.9的高位，兩者按GDP占比加權(quán)后平均值仍在56.8，高于歷史均值，顯示經(jīng)濟(jì)走弱跡象并不如想象中嚴(yán)重。在國際市場環(huán)境方面，美國二次衰退的概率很小，歐元區(qū)應(yīng)該也能實(shí)現(xiàn)軟著陸。有了上述對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，我們不難得出建議把握好投資機(jī)會(huì)的結(jié)論。
“天價(jià)游”擋不住三亞置業(yè)熱潮
當(dāng)三亞“天價(jià)游”在全國范圍內(nèi)演變成一場大討論的同時(shí)，春節(jié)黃金周期間三亞游客人數(shù)以及旅游收入?yún)s依舊全線飄紅。據(jù)三亞市旅游委透露，2012年春節(jié)黃金周，三亞接待游客48.4萬人次，同比增長12.95%；旅游總收入33.2億元，較2011年增長70.35%。
而另據(jù)報(bào)道，1月23－29日（大年初一至初七）海南新建商品住宅成交272套，比2011年同期的396套下滑31.3%，僅有海口、三亞、瓊海及五指山四地達(dá)成網(wǎng)簽交易。而三亞市以255套新房交易量、均價(jià)26524.41元/平方米成為量價(jià)交易的最大贏家，占據(jù)海南整體樓市93.8%的交易量。在全國重點(diǎn)城市春節(jié)樓市一片冰凍的情況下，三亞無疑帶來更多驚喜，也足見“天價(jià)游”絲毫沒有影響到春節(jié)三亞樓市的火爆。
天價(jià)“游”三亞不如置業(yè)“住”三亞
盡管“天價(jià)游”讓三亞身處風(fēng)口浪尖，旅游度假環(huán)境備受指責(zé)，但三亞熱帶島嶼自然資源的稀缺性確是不爭的事實(shí)。明顯的淡旺季區(qū)分，對(duì)旅游業(yè)的良性健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。春節(jié)黃金周短短7天的時(shí)間，全國48.4萬人涌進(jìn)小小的三亞市，可是三亞的社會(huì)資源和環(huán)境資源畢竟有限。
全球頂級(jí)的旅游勝地馬爾代夫，今年春節(jié)中國游客達(dá)到10%以上，大量前去旅游的國人為追求異國情調(diào)而相互躲避。游客多了，旅游品質(zhì)自然會(huì)相應(yīng)的打折扣。
對(duì)于熱愛三亞的人們來說，如何能享受這里獨(dú)特的資源，而又取得一個(gè)合理的性價(jià)比？“天價(jià)游三亞不如優(yōu)價(jià)置業(yè)住三亞”或許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。在海南安第二個(gè)家，可隨時(shí)享受三亞最精髓的陽光沙灘，感受極度放松的度假之旅，最重要的是可以錯(cuò)開旅游旺季，避開洶涌而來的游客，盡情享受空間充足的品質(zhì)旅游。
置業(yè)長住三亞這一觀點(diǎn)也得到網(wǎng)友們的認(rèn)可，在海南樂居的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，超過一半的網(wǎng)友有在三亞置業(yè)的計(jì)劃，他要么用來自住，要么用來孝敬父母，給父母養(yǎng)老度假，可見在三亞置業(yè)確是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
調(diào)查
4成網(wǎng)友拒“裸婚” 認(rèn)為結(jié)婚須先有房
中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心近日“婚房”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕“裸婚”，80萬元人民幣以下總價(jià)的婚房價(jià)格為其心理選擇主流。
今年是個(gè)有雙春閏月的龍年，調(diào)查顯示，很多即將結(jié)婚的年輕人計(jì)劃在龍年生“龍寶寶”。47.6%的網(wǎng)友表示自己的婚期安排在一年內(nèi)，12.4%的網(wǎng)友選擇在半年內(nèi)，另有12%的網(wǎng)友計(jì)劃在最近3個(gè)月內(nèi)。報(bào)告稱，39.53%的網(wǎng)友認(rèn)為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會(huì)產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報(bào)告》表示，2012年有近1000萬對(duì)新人結(jié)婚。據(jù)中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會(huì)購置婚房，但隨著現(xiàn)階段房價(jià)開始進(jìn)入下行通道，購房者對(duì)樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價(jià)下調(diào)空間還沒到自己的心理價(jià)位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房價(jià)會(huì)繼續(xù)走低，等等再出手。
調(diào)查針對(duì)“能夠接受的婚房總價(jià)范圍”結(jié)果顯示，58.75%的網(wǎng)友選擇在80萬元以下；23.11%的網(wǎng)友選擇價(jià)格范圍在80萬元至100萬元之間。
休假式治療風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò)
海南等您來休假
每一個(gè)網(wǎng)絡(luò)詞匯的風(fēng)靡，背后都有一段故事。由重慶市政府新聞辦公室在其官方微博上的重慶市副市長王立軍正接受“休假式治療”的消息，讓“休假式治療”成為網(wǎng)友各種調(diào)侃的潮流用語。而說到“休假式治療”，還有比海南更好的地方嗎？這里有椰風(fēng)海浪、蔚藍(lán)的天空和潔白的沙灘，當(dāng)北國進(jìn)入寒冬，這里依舊是迷人的夏天。要“休假式治療”，請(qǐng)來海南島！
雅居樂•清水灣
推薦理由：12公里海灘，走在上面腳下會(huì)發(fā)出“咯吱咯吱”銀鈴般清脆的“唱歌聲”。在清水灣，每一顆沙粒，都是一個(gè)美妙的音符，這里被譽(yù)為“會(huì)唱歌的沙灘”。目前世界上只有3個(gè)地方的沙灘會(huì)有如此奇異的特質(zhì)：一處是美國夏威夷海灘，一處是澳洲的黃金海岸，還有一處就是中國海南的清水灣。
項(xiàng)目價(jià)格：洋房均價(jià)20000元/平米，歐式別墅750萬元/套
最新動(dòng)態(tài)：目前在推77平米和98平米的酒店式公寓，蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)的別墅和洋房，以及碧海帆影組團(tuán)的洋房和別墅。洋房均價(jià)20000元/平米，別墅40000元/平米，帶裝修；酒店式公寓均價(jià)28000元/平米，帶4000元/平米裝修，做到真正的拎包入住。現(xiàn)推優(yōu)惠政策：蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)8.9折，瀚海銀灘酒店式公寓8.8折，歐式別墅8.6折。
海航國際廣場
推薦理由：海航國際廣場地處海口金融商貿(mào)核心區(qū)域，位于城市樞紐濱海大道與世貿(mào)東路交匯處，是海島建設(shè)集團(tuán)傾力打造的海口市地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃用地約2.2萬平米，總建筑面積約21萬平米，物業(yè)形態(tài)涵蓋五星級(jí)酒店（希爾頓酒店）、5A級(jí)寫字樓、高檔酒店式公寓、時(shí)尚購物中心和高端商務(wù)休閑會(huì)所。
項(xiàng)目價(jià)格：起價(jià)18000元/平米
最新動(dòng)態(tài)：海航國際廣場 1-3居室精裝房源在售，起價(jià)18000元/平米，買一套送一套，即購買A棟110-140平米送B棟46平米房源。
美錦熙海
推薦理由：位置優(yōu)越，位于風(fēng)景優(yōu)美的西海岸，擁有600米私屬海灘，稀缺一線海景。設(shè)計(jì)精良，集酒店、公寓、別墅于一身，景觀是包括溫泉海水泳池、SPA、水上花園及海灘浴場和Bar為一體的五星級(jí)都市海岸溫泉度假村。
項(xiàng)目價(jià)格：起價(jià)16500元/平米
最新動(dòng)態(tài)：預(yù)付5萬元可享受公開發(fā)售折扣基礎(chǔ)上兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。一期外立面已經(jīng)做好，現(xiàn)在做小區(qū)的內(nèi)部配套，目前公開認(rèn)購中，主推1居室，戶型大小在56－70平米，全款9.8折，按揭9.9折。
首創(chuàng)芭蕾雨逸景
推薦理由：項(xiàng)目占地1500畝，位于萬寧蓮花村，緊鄰興隆旅游度假區(qū)、神州半島旅游度假區(qū)、日月灣等豐富旅游資源。居住環(huán)境絕佳，獨(dú)特的東南亞園林景觀，配合海南的熱帶休閑風(fēng)格。
項(xiàng)目價(jià)格：洋房均價(jià)9000元/平米
最新動(dòng)態(tài)：首創(chuàng)芭蕾雨逸景于2010年3月1日開工建設(shè)，物業(yè)類型有小高層公寓、多層花園洋房、別墅等。項(xiàng)目精裝交房，洋房精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，別墅精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米。
海南之心二期彼岸
推薦理由：項(xiàng)目位于新埠島，暢享城市核心區(qū)位價(jià)值。建筑風(fēng)格融合熱帶海島特色，展現(xiàn)出獨(dú)特的新東南亞風(fēng)格，擁享海南之心一期示范區(qū)高端配套。東南亞風(fēng)格，一島雙灣，依江望海。
2015年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比示意圖■上漲百分率（ %） ■下
>> 6月樓市 一線城市領(lǐng)漲 一線城市房價(jià)仍是漲 一線城市房價(jià)慢慢漲 一線城市房價(jià)為何越調(diào)越漲？ 一線城市郊區(qū)房正在補(bǔ)漲 一線城市房價(jià)為什么又在漲 “一線城市永遠(yuǎn)漲”可能只是個(gè)神話 明年房價(jià)：整體穩(wěn)中有降，一線城市或漲 一線城市房價(jià)上漲并不代表房價(jià)將普漲 二線城市房價(jià)還能領(lǐng)漲嗎 智慧城市一線調(diào)研報(bào)告 一線城市話豪宅 一線城市組團(tuán)調(diào)控 “新一線”的城市進(jìn)階 “樓市四小龍”領(lǐng)漲二線城市房價(jià) 愈百股跌停 22.22萬戶股民與股市說再見 房價(jià)復(fù)漲 一線城市居不易 二線城市爭搶“一線”幸福 沈陽等15城市入圍“新一線”城市 一線城市房價(jià)難以下降 一線城市房價(jià)調(diào)整步入“深水區(qū)” 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 政治 > 一線城市領(lǐng)漲全國 一線城市領(lǐng)漲全國 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
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2015年7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局了2015年6月份70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，持平的城市有9個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.2%，最低為下降0.5%。與上月相比，上漲的城市增加了7個(gè)。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，上漲的城市最高的是深圳，漲幅為7.2%，其次是上海，漲幅為2.4%。北京和廣州漲幅并列第三，均上漲1.6%。
在價(jià)格環(huán)比下降的城市中，蘭州、西寧下降幅度最高，為0.5%，其次是瀘州、惠州、宜昌、襄陽下降0.4%。值得一提的是，深圳已連續(xù)7個(gè)月成為全國漲幅最高城市。
32家房企7月銷售環(huán)比降三成
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，32家房企7月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售1301.11億元，環(huán)比6月份的1902.59億元下降了31.6%。業(yè)內(nèi)人士指出，大多數(shù)房企在6月份進(jìn)行了半年沖刺，從而影響了7月成交在數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)；股市變化也影響了部分購房人的入市計(jì)劃。盡管從已經(jīng)公布業(yè)績的房企數(shù)據(jù)來看，7月成交環(huán)比下滑，但仍然是2015年以來單月成交量的第二。這個(gè)數(shù)據(jù)也說明了市場仍然處于上升通道中。32家房企在今年前7個(gè)月累計(jì)創(chuàng)造出8204.5億元的銷售業(yè)績，同比上漲了18.36%。
國家統(tǒng)計(jì)局：超七成群眾滿意棚改
近日，國家統(tǒng)計(jì)局《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造群眾滿意度調(diào)查報(bào)告》顯示，七成以上群眾滿意和基本滿意棚戶區(qū)改造政策落實(shí)情況。據(jù)悉，該報(bào)告是對(duì)北京、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧等共20個(gè)省市區(qū)的10010個(gè)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)居民進(jìn)行調(diào)查后形成的。具體來看，對(duì)于棚戶區(qū)改造政策措施落實(shí)情況表示滿意的比例占29.1%，基本滿意占43.6%。對(duì)于棚戶區(qū)改造中安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、資金發(fā)放情況認(rèn)為“合理”的占21.6%，“基本合理”的占41.7%。
前7個(gè)月一線城市賣地吸金2119億元
中原地產(chǎn)提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前7個(gè)月，一、二線城市成交土地明顯銳減，其中一線城市合計(jì)成交259宗土地，成交額為2119.04億元，這一成交額相比2014年同期的2891.33億元銳減26.7%。一線城市土地成交平均樓面價(jià)為6725.33元/平米，同比上漲幅度達(dá)14.5%。二線城市前7月成交額為4780億元，相比去年同期的6794.8億元，下調(diào)幅度達(dá)29.6%。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，20家品牌房企在一、二線城市合計(jì)拿地占比72.3%，較2014年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。其中，13家品牌房企在一線城市新增了土地。
在政府公布的數(shù)據(jù)確認(rèn)這個(gè)和平時(shí)期最為嚴(yán)重的金融海嘯接近尼聲之后，許多英國人相信，今年的房價(jià)將迎來一波上漲的行情。
地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove的調(diào)查顯示，53％的英國境內(nèi)公民相信，未來12個(gè)月，房價(jià)將進(jìn)一步上漲。較去年年初，漲幅將達(dá)到10％。
房地產(chǎn)是受危機(jī)影響最深的領(lǐng)域之一，而對(duì)這個(gè)行業(yè)的信心指數(shù)的上升卻早于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布。有關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年最后一個(gè)季度開始，經(jīng)濟(jì)開始逐步恢復(fù)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，英國國家統(tǒng)計(jì)局即將公布的GDP增速可達(dá)0.4％，這標(biāo)志著長達(dá)6個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)衰退正式接近尼聲。
市場期待著，工業(yè)品和服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出將有助于英國步出危機(jī)，盡管英國的復(fù)蘇已經(jīng)遲于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體。
尼爾森公司和英國零售商業(yè)聯(lián)盟合作的一份獨(dú)立調(diào)查顯示，對(duì)職業(yè)前景和個(gè)人財(cái)務(wù)狀況感到樂觀的人變多了，從而驅(qū)使第三季度的消費(fèi)者信心上揚(yáng)。
但是，盡管輿論界充滿了這類樂觀的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們還是提出警示，今年的經(jīng)濟(jì)增長可能繼續(xù)保持疲弱的狀態(tài)，為了減少財(cái)政赤字而采取的增稅、減少政府財(cái)政支出的政策也使今年的商業(yè)和消費(fèi)環(huán)境變得更為艱難。
Rightmove的商業(yè)部經(jīng)理Miles Shipside表示，考慮到今年的政治和經(jīng)濟(jì)的不確定性，消費(fèi)者信心指數(shù)走高令人意外。
“消費(fèi)者調(diào)查關(guān)注的是令人驚奇的樓市價(jià)格的表象。”他說。
英國銀行Halifax和全英的報(bào)告均顯示，2009年房價(jià)上漲了近6％，對(duì)比此前急速下跌的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯得樂觀。因此，對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，公眾所期望的不過是一個(gè)溫和的增長。但是，Rightmove也指出。公眾的預(yù)期轉(zhuǎn)變有重要的影響，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場的恢復(fù)中，積極的信心指數(shù)起主導(dǎo)作用。
Miles Shipside表示，價(jià)格的上漲和創(chuàng)記錄的低利率水平推動(dòng)了消費(fèi)者信心指數(shù)的上行。其中，后者從許多方面推動(dòng)了可支配收入的上漲。
信心指數(shù)目前仍然低于危機(jī)前的水平，大多數(shù)人對(duì)未來6個(gè)月的個(gè)人債務(wù)水平最不樂觀，對(duì)經(jīng)濟(jì)和公債的擔(dān)憂緊隨其后。“我們現(xiàn)在仍在緩慢地步出危機(jī)的進(jìn)程中。”尼爾森消費(fèi)部門的經(jīng)理Justin Sargent如是說。
德勤的經(jīng)濟(jì)咨詢師Roger Bootie稱，在德勤的經(jīng)濟(jì)評(píng)論中表示，英國的經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)，在經(jīng)歷較為困難的幾年后，它的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)可能逐步勝于預(yù)期。
他說，現(xiàn)在仍有許多事可做。20世紀(jì)80年代和90年代的危機(jī)，英國都成功地挺了過來，而且不僅止于消極地應(yīng)付危機(jī)，這一次也將如此。
鏈接：英國房價(jià)連續(xù)6個(gè)月回升新華網(wǎng)
英國抵押房貸機(jī)構(gòu)哈利法克斯銀行1月7日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月英國房價(jià)比前一個(gè)月上升1％，連續(xù)6個(gè)月上漲，比2008年同期則上漲1.1％，為2008年3月以來首次同比增長。
英國房價(jià)去年年中以來持續(xù)回升，與4月份低谷相比，至年底房價(jià)累計(jì)上漲了9.4％。去年第四季度，英國房價(jià)環(huán)比上漲3.5％，為2006年第四季度以來最大季度漲幅。目前，英國平均房價(jià)為每套16.9萬英鎊。
哈利法克斯銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬丁?埃利斯認(rèn)為，英國房價(jià)回升的主要原因是可供銷售的房屋有限、抵押貸款利率較低以及就業(yè)市場狀況有所改善。他預(yù)計(jì)，今年英國房地產(chǎn)市場走勢(shì)將取決于英國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體來說房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。
眼下，有房待售的英國業(yè)主大多仍持“觀望”態(tài)度，不愿在房價(jià)較低的情況下出售手中房產(chǎn)。目前英國平均房價(jià)與2007年峰值時(shí)相比仍低15％以上。
哈利法克斯銀行的調(diào)查報(bào)告還顯示，去年12月英國家庭收入的23％被用來支付抵押還款，比前年10月峰值時(shí)期低4個(gè)百分點(diǎn)。
2010年英國房價(jià)料上升1～2％路透社
英國皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)(RIGS)稱，2010年英國房價(jià)將上升1～2％，年初幾個(gè)月將錄得漲幅，而后在下半年持穩(wěn)并溫和下滑。
全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)的房價(jià)指數(shù)顯示，2009年初英國房價(jià)跌至五年低點(diǎn)，但隨后較低位反彈10～15％，截至11月的房價(jià)年增幅達(dá)到2.7％。
[關(guān)鍵詞]城市房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；調(diào)查；衡陽市
[中圖分類號(hào)]F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件
衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，2008年末總?cè)丝?31.14萬，其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，占全市總?cè)丝诘?2.6％，為湖南第二大城市。
2008年衡陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12420元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為29.8m2，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建設(shè)3年行動(dòng)計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標(biāo)，即2009－2011年，完成四大基礎(chǔ)性工程(東西南北暢通工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標(biāo)志性工程(以商業(yè)步行街為主的商貿(mào)標(biāo)志性工程、以湖湘文化為主的文化標(biāo)志性工程、以生態(tài)為主的生態(tài)標(biāo)志性工程)，把衡陽建設(shè)成為中國歷史文化名城、湖南先進(jìn)制造業(yè)基地、具有鮮明特色湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以為豪的現(xiàn)代宜居城市，這將為衡陽房地產(chǎn)發(fā)展起到非常重要的推動(dòng)作用。
二、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查
1.開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增長。外資企業(yè)成為市場供給規(guī)模的主要新增力量
目前衡陽市共有345家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中外資企業(yè)39家，內(nèi)資企業(yè)306家。在這些企業(yè)中，有資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)193家，其中一級(jí)1家，二級(jí)6家，三級(jí)178家。這些企業(yè)目前在建在售的樓盤共計(jì)141個(gè)。衡陽作為湖南第二大城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，吸引了不少外地開發(fā)商，如浙江耀江集團(tuán)正在開發(fā)的衡陽最大規(guī)模樓盤一雁棲湖項(xiàng)目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。
2.土地購置、開發(fā)面積呈間歇性增長，土地購置面積遠(yuǎn)超過完成開發(fā)面積
2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發(fā)土地面積94.18萬m2，土地開發(fā)購置比平均只有20％，房地產(chǎn)企業(yè)在大量囤積土地的同時(shí)，完成開發(fā)土地面積不斷萎縮，商品房建設(shè)用地大量閑置。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，占固定資產(chǎn)投資比重偏低
2003年以來，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運(yùn)效應(yīng)、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產(chǎn)市場一片火爆，衡陽市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機(jī)的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。
4.房地產(chǎn)供求呈間歇式增長，供大于求的市場關(guān)系短期內(nèi)難以改變
2003－2008年，衡陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢(shì)總體上呈上升趨勢(shì)，但是受內(nèi)外部環(huán)境影響，起伏波動(dòng)較大，從商品房供應(yīng)情況來看，除房地產(chǎn)施工面積伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現(xiàn)同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產(chǎn)市場尚未形成連續(xù)平穩(wěn)快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。
5.商品房銷售價(jià)格漲幅過大，房價(jià)收入比合理
從商品房銷售均價(jià)來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對(duì)于衡陽這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災(zāi)事故影響，商品房銷售價(jià)格總體大幅下降。2004年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房價(jià)開始回升，特別是主城區(qū)上漲更快。隨后，商品住宅消費(fèi)“井噴”，商品房銷售價(jià)格快速增長。
由表4可知，衡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房價(jià)漲幅基本同步，房價(jià)收入比在國際公認(rèn)的3：1－6：1合理區(qū)間內(nèi)，衡陽市房地產(chǎn)市場整體價(jià)格較為合理。
6.房地產(chǎn)投資自有資金比例不斷提高
2004－2009年，衡陽市房地產(chǎn)投資資金來源累計(jì)為162.75億元，其中企業(yè)自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預(yù)付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢(shì)下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，入市的實(shí)力企業(yè)越來越多，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不斷得到增強(qiáng)，2005－2007年，企業(yè)自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發(fā)企業(yè)的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推進(jìn)，社會(huì)反響較好
一是成立了專門機(jī)構(gòu)。衡陽市成立了住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺(tái)了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統(tǒng)，并把住房保障工作納入十項(xiàng)重點(diǎn)工作和市直單位目標(biāo)管理考核范圍，為住房保障工作提供了機(jī)制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務(wù)33％；對(duì)277戶低收入家庭每戶發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房購房補(bǔ)貼3萬元；新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計(jì)到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目12個(gè)，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數(shù)2431戶，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴(kuò)大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發(fā)放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴(kuò)大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發(fā)放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。
[參考文獻(xiàn)]
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根據(jù)世界銀行的最新報(bào)告,在美國,5%的人口掌握了全國60%的財(cái)富。而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財(cái)富,財(cái)富集中度遠(yuǎn)超美國,成為全球貧富兩極分化最嚴(yán)重的國家之一。
電力、電信、石油、金融、保險(xiǎn)、水電氣供應(yīng)、煙草等國有行業(yè)的職工人數(shù)不到全國職工總數(shù)的8%,但工資和工資外收入總額卻相當(dāng)于全國職工工資總額的55%;平均工資是其他行業(yè)職工的2〜3倍,如果加上工資外收入和職工福利待遇上的差異,實(shí)際差距可能更大。
王小魯教授關(guān)于灰色收入的調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,城鎮(zhèn)居民收入中沒有被統(tǒng)計(jì)到的收入估計(jì)高達(dá)5.4萬億元,遺漏主要發(fā)生在占城鎮(zhèn)居民家庭10%的高收入戶,占全部遺漏收入的3/4。
無獨(dú)有偶,瑞士信貸近日發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示,中國富裕家庭至少有9.3萬億元收入沒有向官方申報(bào),這些收入絕大部分是“灰色收入”,并沒有體現(xiàn)在官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里。報(bào)告中說,80%的灰色收入都集中在最富有的一部分人手里。
筆者認(rèn)為,如果我國的財(cái)富分配果真如此,那么中國房地產(chǎn)泡沫問題就非常清晰了。
按國家統(tǒng)計(jì)局的人均可支配收入數(shù)據(jù)計(jì)算,我國城鎮(zhèn)居民的房價(jià)收入比一直在10倍左右,住房市場卻持續(xù)火爆,這始終是國內(nèi)外研究者面對(duì)的一個(gè)不解之謎。2009年,全國新房成交額4.4萬億元,加上二手房的交易,整個(gè)房地產(chǎn)市場的交易額高達(dá)6萬億元人民幣,如果按統(tǒng)計(jì)收入計(jì)算,扣除貸款,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城鎮(zhèn)的10%最高收入戶的全部收入總額。這是一個(gè)無法用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)解釋的現(xiàn)象。
灰色收入的調(diào)查可以在很大程度上解釋為什么中國房地產(chǎn)價(jià)格能夠持續(xù)多年的高速上漲。
我們?cè)囅?如果中國5億城鎮(zhèn)人口中,4%的家庭占有了60%以上的財(cái)富,假使房產(chǎn)資源完全供需平衡,也不能實(shí)行完全市場化經(jīng)營。按照“價(jià)高者得”的原則,4%的家庭購入50%的房產(chǎn),其余96%的家庭搶購剩余50%的房產(chǎn),就會(huì)造成46%的房產(chǎn)供需缺口,房價(jià)還不漲到天上?所以,某些人一直強(qiáng)調(diào)的所謂按供求規(guī)律辦事,不過是對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)一竅不通的呀呀學(xué)語。
如此,當(dāng)下中國住房的空置率高企,我們也就沒有必要去爭論,也就不足為怪了。
正是因?yàn)樗^的市場化機(jī)制,導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格畸形并引發(fā)了嚴(yán)重的社會(huì)矛盾,而這種矛盾已經(jīng)到了不可調(diào)和的地步。造成房價(jià)畸形的根本原因,來自于既有的經(jīng)濟(jì)體制所導(dǎo)致的財(cái)富分配過度傾斜(灰色收入的來源主要是錢權(quán)交易、公共投資與腐敗、土地收益的分配、其他壟斷收益的分配等)。如果我們不解決中國財(cái)富占有的“原罪”問題,就應(yīng)該去掉住宅市場化規(guī)則(向德國模式看齊)。從這個(gè)角度看,中國的住房商品化制度事實(shí)上已經(jīng)走入死胡同。
與高房價(jià)并生的必然是高物價(jià)。
中國的通脹演進(jìn)邏輯從來就是:貨幣超發(fā)――房價(jià)、地價(jià)漲――物價(jià)漲。因?yàn)榉?wù)性價(jià)格最大成本構(gòu)成就是地價(jià),由于很多服務(wù)性價(jià)格要么其權(quán)重嚴(yán)重脫離實(shí)際的需求,要么干脆就進(jìn)不了CPI指數(shù)成份,這或許是成就CPI溫和上漲的唯一原因。通脹開始惡化的階段多是由糧食等生活資料大幅上漲而引發(fā)。
當(dāng)超發(fā)的貨幣大量流向資本品時(shí),土地和地產(chǎn)近年來急劇漲起來了,城鎮(zhèn)的生活成本、商務(wù)成本就上去了,勞動(dòng)者的實(shí)際生活支付能力是在下降的,已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)不可能承受的地步,當(dāng)然要被迫倒逼著的推動(dòng)工資上漲。這種東西是相對(duì)的,務(wù)工成本漲意味著務(wù)農(nóng)的機(jī)會(huì)成本漲,于是牽引著農(nóng)產(chǎn)品必然趨勢(shì)性地上漲。反轉(zhuǎn)過來工業(yè)的利潤變得越來越薄,更多資金將從實(shí)體出走,推動(dòng)著資本品價(jià)格以更快的速度上漲,這是一個(gè)自我強(qiáng)化的循環(huán)。
比通脹更令人揪心的是,財(cái)富分配越是兩極分化,整個(gè)社會(huì)的有效需求越是萎縮。作為社會(huì)核心競爭力重要組成的加工制造、外貿(mào)出口等行業(yè)衰退,實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金大量向樓市轉(zhuǎn)移和集中,更多地體現(xiàn)出企業(yè)及個(gè)人的資產(chǎn)避險(xiǎn)意圖,但是此類資金大量進(jìn)入樓市,到底能否真正避險(xiǎn)呢?“一業(yè)興旺百業(yè)衰”能持續(xù)多久呢,最終這一行業(yè)也會(huì)被徹底顛覆。
所謂農(nóng)民工二代，以“80后”、“90后”為主。他們或者曾是“留守兒童”，或者曾是隨“農(nóng)民工一代”父母進(jìn)城尋夢(mèng)的“無根兒童”。他們的“城市夢(mèng)”比父輩更執(zhí)著，大多數(shù)人不愿意在結(jié)束了若干年的打工生涯后回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。
在競爭激烈、充滿壓力和誘惑的城市中，強(qiáng)烈的失落感使部分農(nóng)民工二代扭曲了人生觀，進(jìn)而脫離了生活的正軌，迷失在城市的邊緣。
2011年，天津市6所監(jiān)獄的農(nóng)民工代犯罪人員接受了當(dāng)?shù)孛襟w的深入訪談，其中67名服刑人員接受了問卷調(diào)查。9月21日，調(diào)查報(bào)告正式出爐，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工二代走上犯罪道路大多與其在城市打工受挫有關(guān)。
問卷調(diào)查結(jié)果顯示，近四成的調(diào)查對(duì)象是因?yàn)椤跋蛲蟪鞘猩睢焙汀昂闷妗眮斫虼蚬ぃ?1.79％的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，“入獄前的打工狀況與當(dāng)初想象相差很大”：52.24％的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，在津“打工很忙、很累”：47.76％的調(diào)查對(duì)象對(duì)“打工城市的就業(yè)狀況不滿意”：近六成的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，“打工很辛苦，房價(jià)物價(jià)太高、工資太低，生活不容易、壓力大”。
天津社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所一直在關(guān)注農(nóng)民工二代的犯罪問題，做了大量調(diào)查研究工作，所長劉曉梅認(rèn)為，第二代農(nóng)民工犯罪的個(gè)體原因多來自個(gè)體的挫折反應(yīng)。他們帶著對(duì)城市的向往與歸屬的追求來到城市，在城市體驗(yàn)了一段時(shí)期后，發(fā)現(xiàn)主觀愿望與群體的整體期待之間存在著明顯的差距，無疑會(huì)在心理上產(chǎn)生強(qiáng)烈的挫折感并催生犯罪行為的發(fā)生。這種挫折感主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是期望值過高而導(dǎo)致心理失衡。第二代農(nóng)民工懷揣脫離農(nóng)村的理想奔向城市，但是整體素質(zhì)不高的他們只能從事以服務(wù)業(yè)為主的簡單體力勞動(dòng)，勞動(dòng)時(shí)間長、強(qiáng)度大、收入低、不穩(wěn)定而處境艱難：
二是相對(duì)剝奪感較強(qiáng)烈。在就業(yè)、生活福利、城市生活及社會(huì)保障等方面得不到與城市居民同等的待遇，甚至在生存、安全、勞動(dòng)報(bào)酬、工傷索賠等方面利益受侵犯的事件時(shí)有發(fā)生。權(quán)利和價(jià)值的失落，讓第二代農(nóng)民工的普遍認(rèn)為自身的勞動(dòng)價(jià)值得不到體現(xiàn)，因此處于孤立狀態(tài)，
三是邊緣心理和過客心態(tài)較突出。與第一代農(nóng)民工相比，第二代農(nóng)民工缺乏回歸意識(shí)。他們不像父輩根在農(nóng)村，可以做城市與鄉(xiāng)村遷徙的“候鳥”，他們工作、生活在某個(gè)城市，比父輩更向往融入現(xiàn)代城市生活，卻常因戶口、社會(huì)保障、文化教育等原因受到城市的排斥和歧視。
在采訪到的十幾名服刑人員中，當(dāng)問及將來是否還要回到農(nóng)村老家時(shí)，回答幾乎都是“不”，而且，他們中間絕大多數(shù)人也根本沒有務(wù)農(nóng)的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。因此，在“留不下的城市”和“回不去的鄉(xiāng)村”之間。他們?cè)谟坞x，稍一失控，偏離人生航向走入犯罪歧途就會(huì)成為必然。
(本文摘編自《工人日?qǐng)?bào)》，記者姜明)
過去一百多年，美國從來就是全球的制造業(yè)王國，直到2010年才被中國取代，但中國坐上這個(gè)寶座還不到三年，現(xiàn)在就出現(xiàn)了美國制造業(yè)大鮭魚返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，這是一個(gè)短暫的現(xiàn)象，還是一個(gè)長期的趨勢(shì)？中國制造業(yè)王國的地位會(huì)不會(huì)得而復(fù)失？本人認(rèn)為這十分值得關(guān)注，本人也試著從多個(gè)角度作深入的分析。
首先，中國走上市場經(jīng)濟(jì)改革道路僅僅30年，就取代了在這個(gè)寶座上已坐了整整110年的美國，成了最新的制造業(yè)王國，主要的理由不外五個(gè)：（1）工資低廉，30年前，中國平均工資相當(dāng)于美國的四十分之一；（2）勞動(dòng)者素質(zhì)好，最主要是勤奮、刻苦、聰明、守紀(jì)律；（3）政府招商引資的效率高、態(tài)度積極；（4）配套的基礎(chǔ)建設(shè)大致完善；（5）大量規(guī)避了生產(chǎn)過程中的外部成本（環(huán)境污染成本）。這幾個(gè)條件一綜合，中國要想不成為制造業(yè)王國也難！
那么，現(xiàn)在的問題出在哪里呢？為什么這些被吸引到中國來的美國大制造企業(yè)又興起了“不如歸去”的回流動(dòng)機(jī)甚至是實(shí)際行動(dòng)了呢？
作為分析的第一步，可以首先回看上述五個(gè)條件，看看出現(xiàn)了什么變化。（1）工資肯定是提高了，而且是明顯地提高了，現(xiàn)在中國的平均工資相當(dāng)于美國的十分之一。不止工資，連土地及一般物價(jià)水平（包括房租）都大幅提高了，這巨大地壓縮了美國企業(yè)的利潤空間；（2）勞動(dòng)力素質(zhì)、行政效率、基礎(chǔ)建設(shè)這三方面變化不大；（3）由于環(huán)保意識(shí)提高，規(guī)避外部成本的機(jī)會(huì)正在逐漸縮小，并將繼續(xù)縮小。所以，對(duì)美國在中國的制造企業(yè)而言，主要的變化是第（1）與第（5），而不是（2）（3）（4）。
但進(jìn)一步分析，除了工資、物價(jià)、房價(jià)及外部成本明顯提高之外，還必須看到導(dǎo)致美國大鮭魚回流的另一個(gè)值得注意的形勢(shì)，那就是所謂的“第三次工業(yè)革命”。
最新一期《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》指出，人類現(xiàn)已進(jìn)入“第三次工業(yè)革命”。第一次工業(yè)革命是18世紀(jì)的以機(jī)器取代手工；第二次工業(yè)革命是20世紀(jì)的規(guī)模化量產(chǎn)；第三次工業(yè)革命，則是21世紀(jì)后方興未艾的“數(shù)字化制造”，它為傳統(tǒng)制造業(yè)的面貌和生產(chǎn)方式帶來巨大改變。
“數(shù)字化制造”簡單來說就叫作客戶定制，就是針對(duì)顧客的不同需求量身打造的意思。換句話說，第二次工業(yè)革命就是量產(chǎn)，生產(chǎn)出來的東西完全一模一樣，第三次工業(yè)革命則是，你要什么，就制造什么，是一樣的產(chǎn)品還是具體有一點(diǎn)差別，完全可以滿足你不同的要求，使得少量多樣變成一種可能。
“制造數(shù)位化”建立在新軟件（特別是3D印刷），新材料（如納米、碳纖），新科技（如基因改造）等條件之上。這些新科技的匯聚，使工廠得以揮別大量生產(chǎn)，進(jìn)入“客戶定制”，生產(chǎn)少量但多樣化的產(chǎn)品，滿足不同顧客的不同需求。
舉例來講，以往工廠從設(shè)計(jì)到開模生產(chǎn)，需投入大量資金與人力，如今有了3D印制機(jī)，通過在電腦上設(shè)計(jì)，就可印制出具有3D視覺效果的物件，包括戰(zhàn)機(jī)精密零件、助聽器及各種模型，這種制造方式不但使多樣化生產(chǎn)具有無限可能，并可大幅降低制造門檻。長期看，這會(huì)使勞工需求減少，工資占生產(chǎn)成本比重降低，從而改變以往美國企業(yè)移往工資低的海外國家設(shè)廠的模式。跨國企業(yè)的回流，使設(shè)計(jì)人員能夠和生產(chǎn)線更密切合作，更貼近客戶并迅速回應(yīng)其需求。
對(duì)中國而言，美國制造業(yè)的回流現(xiàn)象至少應(yīng)該產(chǎn)生一種反省及一種啟示。一種反省是，從寬的貨貸政策固然有利于拉動(dòng)短期增長，卻也會(huì)因?qū)е律a(chǎn)要素價(jià)格的普遍上升而不利于長期增長；一種啟示是，應(yīng)該更多地重視“腦力”的優(yōu)勢(shì)而非“勞力”的優(yōu)勢(shì)，增加對(duì)教育的投資，以及為所有創(chuàng)新者及創(chuàng)業(yè)者提供最好的公平競爭環(huán)境與游戲規(guī)則。
客觀來說，如果經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論不能被現(xiàn)實(shí)結(jié)果所證實(shí)，這一定是我們分析房地產(chǎn)市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟(jì)決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析、探討這種經(jīng)濟(jì)決策行為的特點(diǎn)與約束條件，進(jìn)而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響及政策啟示。
農(nóng)耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
傳統(tǒng)的中國社會(huì)是農(nóng)耕社會(huì)，中國的農(nóng)耕文化孕育出了強(qiáng)大的氏族宗法血親傳統(tǒng)。李澤厚先生曾指出，“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國新石器時(shí)代大概延續(xù)極長，氏族社會(huì)的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固，產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達(dá)得很早，血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強(qiáng)大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進(jìn)入階級(jí)社會(huì)，經(jīng)歷了各種經(jīng)濟(jì)制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會(huì)生活和社會(huì)結(jié)構(gòu)，卻很少變動(dòng)。”這一段話，表明了血緣宗法傳統(tǒng)，自原始氏族社會(huì)萌生，歷經(jīng)奴隸制度、封建社會(huì)而不墜，綿延數(shù)千年，可見其傳統(tǒng)之強(qiáng)大。無論社會(huì)制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統(tǒng)文化的核心層。
農(nóng)耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中國人從來講究“安居”方可“樂業(yè)”，而“居無定所”則是中國人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài)。
而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時(shí)也對(duì)于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內(nèi)涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對(duì)于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強(qiáng)烈而執(zhí)著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產(chǎn)，唯有如此，他們的內(nèi)心才能安寧。如果沒有自己的房產(chǎn)，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
因此，對(duì)于中國人來說，住房不再僅僅是一種財(cái)產(chǎn)、一種居住條件，更是家族文化、個(gè)人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價(jià)值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報(bào)》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示，八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系。
房屋購買的泛家庭決策
如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費(fèi)決策模型放到中國的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中來，結(jié)合上文提到的中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響，將會(huì)對(duì)消費(fèi)決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個(gè)重大的影響：
首先，由于中國人對(duì)家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財(cái)富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言，即與房屋帶來的資產(chǎn)與財(cái)富滿足心理相比，房屋對(duì)中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數(shù)里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費(fèi)，而增加房屋消費(fèi)方面的支出。
其次，也是更重要的一點(diǎn)，就是中國人的家族、家庭觀念在消費(fèi)決策時(shí)所發(fā)揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個(gè)家庭（即“小家庭”）的財(cái)產(chǎn)界限并不是絕對(duì)的，當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時(shí)，家庭間的融資、甚至無償援助就會(huì)出現(xiàn)。梁漱溟先生認(rèn)為，由于傳統(tǒng)中國是一個(gè)倫理社會(huì)，因而任何人“其財(cái)產(chǎn)不獨(dú)非個(gè)人有，非社會(huì)有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關(guān)系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財(cái)產(chǎn)沒有截然的界限，尤其是在購買住房時(shí)，家庭間的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了。
因此標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭，我們不妨將這一決策現(xiàn)象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統(tǒng)文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對(duì)大家族人際關(guān)系的依賴，導(dǎo)致了不同于西方國家的房屋購買決策機(jī)制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者個(gè)人或者消費(fèi)者單個(gè)家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策。
上述觀點(diǎn)也得到事實(shí)的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購房者實(shí)際依賴父母的支持。同時(shí)，根據(jù)各大城市網(wǎng)站對(duì)“80后”購房資金來源的調(diào)查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達(dá)70%以上（見圖1）。
泛家庭決策對(duì)于房地產(chǎn)市場影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對(duì)住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響，最終導(dǎo)致了流行（主流）標(biāo)準(zhǔn)的失效。
對(duì)貸款比率的影響
泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會(huì)融資比重（向金融機(jī)構(gòu)的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價(jià)值的比例）較低。這里，我們不妨做一個(gè)中美房地產(chǎn)市場融資情況的簡單對(duì)比。
首先來比較中美房地產(chǎn)市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔(dān)保或保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產(chǎn)，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當(dāng)?shù)偷乃健Ｏ喾矗袊?guī)定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經(jīng)濟(jì)階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
再從實(shí)際的貸款比率來看，2010年商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房貸款 為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個(gè)人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在一項(xiàng)針對(duì)美國購房者的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
因此，不論從首付門檻上來看，還是從實(shí)際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
對(duì)住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經(jīng)濟(jì)水平，因而導(dǎo)致中國住宅需求釋放快速而強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達(dá)國家水平。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，僅用不到10年時(shí)間，城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一。
再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米,中國的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到25平米。
最后，中國購房者平均年齡明顯偏低。數(shù)據(jù)顯示，中國人首次購房年齡在26～28歲之間，而美國、日本、中國臺(tái)灣地區(qū)、英國等國家和地區(qū)的首次購房年齡主要集中在31～42歲之間（如表1所示），這意味著中國人首次購房年齡比其他地區(qū)平均年齡低10歲左右。26～28歲正是一般人的結(jié)婚年齡，結(jié)婚就意味著新家庭要成立，開始“安居樂業(yè)”了，這就是中國人典型的婚房心理和“剛性需求”。與之相反，西方人買房子主要是作為財(cái)富積累或是家庭理財(cái)來考慮，西方人不會(huì)為了結(jié)婚而買房，所以西方人購房的主體是中老年人。
房價(jià)收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
從前文分析可以看出，泛家庭決策模型可以看作是標(biāo)準(zhǔn)模型的特例，前者適應(yīng)于中國，而后者則適應(yīng)于西方發(fā)達(dá)國家，其區(qū)別在于：第一，房屋變量在消費(fèi)者效用函數(shù)中的“分量”不同，在泛家庭決策模型中，房屋變量帶來的家庭效用更大；第二，流動(dòng)性約束條件不同，在泛家庭決策模型中，小家庭可以支配的流動(dòng)性還來于自有血緣關(guān)聯(lián)的家庭。這兩個(gè)條件的不同，從根本上也決定了“中國解”與“西方解”的不同。
這也從根本上導(dǎo)致了從“西方解”中推導(dǎo)出的房價(jià)收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)在中國的“失效”。例如，西方國家一般認(rèn)為，房價(jià)收入比（城市房價(jià)與居民家庭年收入之比）在3～6之間為合理區(qū)間，超過這一區(qū)間則存在房地產(chǎn)泡沫，但實(shí)際上目前，中國大部分地區(qū)的房價(jià)收入早已突破這一區(qū)間，上海、北京、深圳、杭州等多個(gè)城市的房價(jià)收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金與每平方米的房價(jià)之比），主流標(biāo)準(zhǔn)是該指標(biāo)應(yīng)高于1∶300，低于此數(shù)值，則意味著存在房價(jià)泡沫。但在中國，這一主流標(biāo)準(zhǔn)同樣“失效”，據(jù)美聯(lián)物業(yè)的一份調(diào)查報(bào)告顯示，2009年11月，北京的房屋租售比為1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到1∶700，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了主流標(biāo)準(zhǔn)。
“泛家庭決策”帶來社會(huì)危機(jī)
對(duì)房價(jià)的支撐
從客觀上看，由于泛家庭決策中的家族融資因素，中國住房的社會(huì)融資比率較低，所以，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。中國人既然觀念上重視住房，那么面對(duì)還貸的壓力，就一定不會(huì)非常瀟灑，一定會(huì)選擇對(duì)于其他消費(fèi)的擠壓來確保房屋安全，選擇節(jié)儉的生活方式，渡過暫時(shí)性經(jīng)濟(jì)困難，而不會(huì)輕易選擇拋售物業(yè)。
2011年7月，中國銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康根據(jù)銀行壓力測(cè)試結(jié)果認(rèn)為，房價(jià)即使下降50%都不會(huì)危及銀行系統(tǒng)。從根本上看，這與住房融資比率較低有關(guān)。但換一個(gè)角度來看，既然下跌那么多銀行還沒有問題，那就是意味著，即便下跌，金融體系的融資功能仍在，房價(jià)仍然會(huì)有反彈動(dòng)力。
因此，從較為長遠(yuǎn)的視線去看，由于泛家庭決策對(duì)于房價(jià)的支撐，房地產(chǎn)市場不僅不會(huì)有下跌而來的“泡沫”破滅，而是更有上升的沖動(dòng)與動(dòng)力。而且，既然因房價(jià)下跌而帶來市場“崩盤”的可能性并不高，那么，唯一的結(jié)果就是遠(yuǎn)期的看漲。
金融風(fēng)險(xiǎn)的緩和與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的累積
任何事物都是兩面的，從積極的方面來看，正是由于家庭之間的資金融通，“泛家庭決策”支持了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健與快速發(fā)展，功不可沒；但是，從另一方面來看，“泛家庭決策”也使本由小家庭承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到“泛家庭”，這意味著潛在的社會(huì)影響面擴(kuò)大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可見，“泛家庭決策”雖然有利于小家庭的經(jīng)濟(jì)壓力在泛家庭范圍內(nèi)的緩沖，實(shí)現(xiàn)壓力的內(nèi)部化解，但是，如果壓力進(jìn)一步積累，以至在泛家庭范圍內(nèi)仍然無法化解的話，那么將會(huì)驟然“繃緊”整個(gè)社會(huì)關(guān)系，甚至釀成全面的社會(huì)危機(jī)。某種意義上說，與單純的金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)相比，這種社會(huì)危機(jī)由于影響面更寬、影響程度更深，其強(qiáng)度將更為激烈、破壞性更大。因此，“泛家庭決策”雖然化解了金融風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)卻在累積社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，這也是我們認(rèn)為“中國房地產(chǎn)市場沒有金融危機(jī)，只有社會(huì)危機(jī)”的根源所在。
對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的綁架與社會(huì)發(fā)展的延緩
“泛家庭決策”支撐了高房價(jià)，但經(jīng)濟(jì)壓力卻通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)影響到一般家庭，尤其是破壞現(xiàn)代社會(huì)穩(wěn)定的基石——中產(chǎn)階級(jí)家庭的生存與發(fā)展。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中產(chǎn)階級(jí)是任何一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的支柱，而在中國，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為弱化中產(chǎn)階級(jí)、阻礙中產(chǎn)階級(jí)成長的一個(gè)最重要因素。對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)的傷害，必將導(dǎo)致一系列非常嚴(yán)重的社會(huì)問題，原因在于中產(chǎn)階級(jí)是社會(huì)最有創(chuàng)新能力的階層，中產(chǎn)階級(jí)是最有消費(fèi)潛力的階層，傷害了中產(chǎn)階級(jí)，就無異于傷害社會(huì)發(fā)展的能力。
首先，在天價(jià)的房價(jià)面前，除了金字塔頂端的高收入者，靠工資償還月供的中產(chǎn)階級(jí)，都被房價(jià)“綁架”了，越來越多的城市中產(chǎn)階級(jí)成為了人們所說的“房奴”。其次，高房價(jià)也遏制著中產(chǎn)階級(jí)的成長。因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)大部分來來源于專業(yè)人才，也就是受過高等教育的大學(xué)畢業(yè)生。但是，在現(xiàn)實(shí)的高房價(jià)面前，中國的“80后”和“90后”無論怎樣的努力，都很難實(shí)現(xiàn)他們的住房夢(mèng)想。
對(duì)中產(chǎn)階級(jí)“綁架”和“遏制”，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展。特別是在大城市，由于房價(jià)過高，迫使不少專才迫于生存壓力，放棄有風(fēng)險(xiǎn)性創(chuàng)新活動(dòng)并且消費(fèi)趨于保守，從而導(dǎo)致國家創(chuàng)新能力的降低和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的不足，直至延緩整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展步伐。
政策啟示
在泛家庭決策中，房價(jià)上漲首先帶來的是小家庭的經(jīng)濟(jì)壓力透過“泛家庭”向社會(huì)擴(kuò)散，進(jìn)而影響和抑制中產(chǎn)階級(jí)的成長壯大，并最終通過遏制整個(gè)社會(huì)消費(fèi)能力與創(chuàng)新能力而釀成社會(huì)危機(jī)。因此，我們切不可因?yàn)榉績r(jià)上漲沒有帶來金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而忽視房價(jià)上漲通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)而蔓延至整個(gè)社會(huì)層面，累積社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素。為此，我們提出以下建議：
第一，引導(dǎo)社會(huì)樹立正確住房觀念。本質(zhì)上，這種強(qiáng)烈的房屋占有欲觀念淵源于農(nóng)耕文化，雖然在一定的時(shí)間內(nèi)，傳統(tǒng)的住房觀念還將占據(jù)重要甚至是主導(dǎo)的地位，但它畢竟不符合當(dāng)今社會(huì)發(fā)展潮流。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，以及國際交流的加速，人們對(duì)房屋觀念必將更趨于現(xiàn)代化和多元化。政府應(yīng)當(dāng)在樹立現(xiàn)代的房屋觀念過程中，發(fā)揮更為積極的作用。
第二，要特別重視房價(jià)上漲的“泛家庭”傳導(dǎo)鏈條，應(yīng)當(dāng)設(shè)立適度的“家庭”與“泛家庭”之間的“融資隔離”政策。例如，建立起與房屋購買者年齡與工作年限相聯(lián)系的稅收政策，即年齡越低、工作年限越短，則征收更高的營業(yè)稅率，以降低房屋購買時(shí)的財(cái)富轉(zhuǎn)移。
第三，保護(hù)與促進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)的成長和壯大，有效化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素。市場經(jīng)濟(jì)體制為中產(chǎn)階級(jí)的形成提供了條件，但還需要保護(hù)已有中產(chǎn)階級(jí)和擴(kuò)大這個(gè)群體的政策機(jī)制。只有充分重視這一階層的訴求，才能有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。例如，必須高度重視遏制房價(jià)上漲，為社會(huì)創(chuàng)新與擴(kuò)大消費(fèi)提供更大的空間。
一、美國經(jīng)濟(jì)近期形勢(shì)
（一）增長逐步提速，就業(yè)狀況改善，通脹低位運(yùn)行
2010年美國經(jīng)濟(jì)前低后高，增長逐步提速。一、二季度，受企業(yè)存貨投資下降和歐債危機(jī)影響，美國經(jīng)濟(jì)明顯減速，按年率計(jì)算增長率從2009年四季度的5.0%下降至3.7%和1.7%。此后，受消費(fèi)、企業(yè)非住宅類固定資產(chǎn)投資和出口增長影響，經(jīng)濟(jì)逐步提速，三、四季度增長率分別達(dá)2.6%和3.1%，全年增長率為2.9%。
美國私人部門就業(yè)自2010年3月起逐月增長，全年新增就業(yè)110萬人，是2006年以來私人部門就業(yè)年增長的最高點(diǎn)。今年1、2月，私人部門非農(nóng)就業(yè)人數(shù)環(huán)比分別增加6.8萬和22.2萬，長期失業(yè)（27周以上）人數(shù)環(huán)比分別下降23.1萬和21.7萬，失業(yè)率從2010年12月的9.4%下降至9.0%和8.9%。
美國通貨膨脹保持低位運(yùn)行。2010年7月至今年1月，美國城市居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)月度增速一直保持在0.5%以下，去年全年僅上升1.6%。
（二）經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力發(fā)生一定變化
2010年消費(fèi)拉動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)增長的作用逐步上升。其中，耐用消費(fèi)品消費(fèi)增長最快，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用最明顯。一至四季度，耐用消費(fèi)品消費(fèi)按年率計(jì)算分別增長8.8%、6.8%、7.6%和21.1%，遠(yuǎn)高于私人消費(fèi)支出1.9%、2.2%、2.4%和4.0%的增速。這反映居民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景較為樂觀，也反映消費(fèi)信貸狀況改善。2010年一至三季度，美國消費(fèi)信貸環(huán)比降幅逐季收窄，四季度實(shí)現(xiàn)2.1%的正增長。
2010年投資拉動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)增長1.87個(gè)百分點(diǎn)，作用超過消費(fèi)。1970年以來，這種情況為第三次出現(xiàn)。前三季度，住宅類投資和非住宅類建筑物投資持續(xù)下降，四季度實(shí)現(xiàn)溫和增長。這反映美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷對(duì)企業(yè)投資信心影響嚴(yán)重。設(shè)備和軟件投資一直保持正增長，2010年一至四季度按年率計(jì)算分別增長20.4%、24.8%、15.4%和7.7%，成為投資增長的主要推動(dòng)力。
受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和美元貶值影響，2010年美國出口增長11.7%，為1998年以來的歷史最高點(diǎn)。其中，貨物出口增長14.7%，服務(wù)出口增長5.8%。不過，受美國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，美國進(jìn)口增長更快。2010年進(jìn)口增長12.6%，其中貨物進(jìn)口增長14.8%。2010年美國貿(mào)易逆差為4218億美元，較2009年3630億美元的逆差有所擴(kuò)大，但仍處于2000年以來的歷史低點(diǎn)。凈出口導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。
2010年美國政府消費(fèi)和投資支出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.21個(gè)百分點(diǎn)。受財(cái)政狀況惡化影響，美國州和地方政府減少雇員、壓縮支出，2010年支出下降1.4%。財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)將是長期困擾美國經(jīng)濟(jì)的主要問題之一。
（三）復(fù)蘇基礎(chǔ)仍較脆弱，下行風(fēng)險(xiǎn)依然存在
美國就業(yè)狀況雖有改善，但形勢(shì)依然嚴(yán)峻。2010年美國新增就業(yè)人數(shù)雖為2006年來歷史最高，但僅夠吸納新增勞動(dòng)力，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)2008年1月至2010年2月875萬非農(nóng)就業(yè)崗位的損失。改善就業(yè)仍是美國經(jīng)濟(jì)的第一要?jiǎng)?wù)，也是支持美國繼續(xù)實(shí)施擴(kuò)張性財(cái)政與貨幣政策的最重要依據(jù)。
美國房地產(chǎn)市場繼續(xù)疲軟。2010年下半年，美國權(quán)威房價(jià)指標(biāo)CoreLogic指數(shù)持續(xù)走低，從6月的146.86下降至12月的137.27，創(chuàng)下自2006年4月最高值以來除2009年5月外的歷史新低。房價(jià)不振主要原因是住房按揭貸款違約導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)持有的住房資產(chǎn)激增，加大了住房市場供給。
美國財(cái)政狀況堪憂。2010年美國聯(lián)邦赤字率為8.9%，雖較2009年有所下降，但仍遠(yuǎn)高于危機(jī)前水平。美國聯(lián)邦債務(wù)負(fù)擔(dān)率已達(dá)94.3%，遠(yuǎn)超60%的國際警戒線。美國州和地方政府情況更為嚴(yán)重，許多州已面臨財(cái)政危機(jī)。
二、美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)保持寬松貨幣政策的原因及影響
美聯(lián)儲(chǔ)公開市場委員會(huì)今年1月25―26日的會(huì)議紀(jì)要中明確宣布，將繼續(xù)保持寬松貨幣政策，聯(lián)邦基金利率調(diào)控目標(biāo)繼續(xù)維持在0―0.25%之間，繼續(xù)執(zhí)行2010年11月公布的第二輪量化寬松計(jì)劃（QE2），到2011年6月底購買6000億美元的財(cái)政部長期國債，使美聯(lián)儲(chǔ)持有的國內(nèi)債券規(guī)模達(dá)到2.6萬億美元。而且，美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)把出售美國各政府部門債券和抵押支持證券所得的本金用于對(duì)財(cái)政部長期國債的再投資。
在2010年四季度美國經(jīng)濟(jì)增長好于預(yù)期的情況下，美聯(lián)儲(chǔ)的保守態(tài)度受到不少批評(píng)和質(zhì)疑，然而，從目前美國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克半年度貨幣政策報(bào)告中可看出，美聯(lián)儲(chǔ)之所以保持寬松貨幣政策，主要原因在于：
第一，至2010年底，美國經(jīng)濟(jì)雖已連續(xù)六個(gè)季度保持正增長，但高企的失業(yè)率說明經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不穩(wěn)固。
第二，較低的通脹水平和較穩(wěn)定的通脹預(yù)期為美聯(lián)儲(chǔ)保持寬松貨幣政策提供了較大空間。通脹預(yù)期穩(wěn)定的主要原因在于，一是美國資源閑置嚴(yán)重，2011年1月整體產(chǎn)能利用率為76.1%，制造業(yè)產(chǎn)能利用率為73.7%，明顯低于1972―2010年80.5%和79.1%的平均水平。資源閑置為美國在不觸發(fā)明顯通貨膨脹的同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二是大宗商品價(jià)格上漲雖給美國通脹造成上行壓力，但因勞動(dòng)力成本是美國生產(chǎn)成本的主體，約占60%左右，原材料成本在生產(chǎn)投入中占比較低，因此大宗商品價(jià)格到消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的傳導(dǎo)率較低。三是美國勞動(dòng)生產(chǎn)率不斷上升加上失業(yè)率高企，壓低了單位勞動(dòng)成本。2009和2010年，美國單位勞動(dòng)成本分別下降1.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。
第三，美聯(lián)儲(chǔ)有能力在合適的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)貨幣政策的及時(shí)轉(zhuǎn)向。美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)聯(lián)邦基金利率的影響力早已為市場公認(rèn)；美聯(lián)儲(chǔ)有能力靈活調(diào)節(jié)銀行法定準(zhǔn)備金存量，從而影響貨幣投放量；美聯(lián)儲(chǔ)公開市場委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要中明確聲明，委員會(huì)將繼續(xù)定期評(píng)估購買財(cái)政部長期國債的速度和債券持有規(guī)模，根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況的變化調(diào)整公開市場操作方向。因此，繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策并不會(huì)形成慣性依賴，美聯(lián)儲(chǔ)有能力在合適的時(shí)候及時(shí)轉(zhuǎn)向。
美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)保持寬松貨幣政策的影響主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是有助于美國經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇步伐。二是有助于緩解美國財(cái)政政策困境。三是可能助推國際短期資本向新興市場流動(dòng)。
三、美國經(jīng)濟(jì)近期走勢(shì)及對(duì)我國的影響
（一）美國刺激性政策將持續(xù)發(fā)揮作用，投資、消費(fèi)和出口增長驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)化
1、今年美國私人投資預(yù)計(jì)繼續(xù)保持較快增長
首先，企業(yè)家對(duì)近期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較樂觀。權(quán)威機(jī)構(gòu)Conference Board關(guān)于美國CEO信心的調(diào)查顯示，2010年四季度美國CEO信心指數(shù)由三季度的50上升至62，56%的人認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較6個(gè)月前明顯改善，未來6個(gè)月將繼續(xù)改善。
其次，2010年美國企業(yè)盈利狀況良好，企業(yè)現(xiàn)金充裕，有能力進(jìn)行擴(kuò)張性投資。2010年美國企業(yè)稅后利潤達(dá)1.37萬億美元，較2009年增長29.4%，為2006年以來的最高水平。利潤豐厚使企業(yè)現(xiàn)金流充裕。2010年末，美國非農(nóng)業(yè)非金融類企業(yè)擁有的現(xiàn)金和支票存款為3543億美元，分別是2007、2008和2009年的2.5、10.83和1.92倍。
第三，銀行對(duì)工商業(yè)投資貸款意愿上升。美聯(lián)儲(chǔ)今年1月的調(diào)查報(bào)告顯示，無論對(duì)大中型企業(yè)，還是小企業(yè)，銀行進(jìn)行工商業(yè)貸款的意愿都有所上升，貸款標(biāo)準(zhǔn)降低。
第四，擴(kuò)張性的財(cái)政和貨幣政策改善了企業(yè)的投資環(huán)境，擴(kuò)大了稅前抵扣力度，降低了企業(yè)融資成本，有利于刺激企業(yè)的投資積極性。不過，房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的可能性不大，銀行對(duì)房地產(chǎn)類的貸款意愿也沒有明顯改善。美國投資預(yù)計(jì)繼續(xù)集中在設(shè)備和軟件領(lǐng)域，住宅類投資和非住宅類建筑物投資可能繼續(xù)疲軟。
2、消費(fèi)預(yù)計(jì)將保持增長
首先，擴(kuò)張性財(cái)政政策有助于居民收入穩(wěn)定和增長。目前，美國政府支付的工資和社會(huì)保障支出占居民可支配收入的30%左右。2010年底奧巴馬總統(tǒng)簽署法案，在擴(kuò)大減稅規(guī)模的同時(shí)，將失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)福利政策展期，這將有助于居民收入的穩(wěn)定和增長。
其次，銀行對(duì)消費(fèi)者貸款意愿上升，有助于減少居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄，增加居民當(dāng)期消費(fèi)。2010年下半年，美國居民儲(chǔ)蓄率持續(xù)走低，從2010年6月的6.3%下降至12月的5.4%。
第三，消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期樂觀。Conference Board調(diào)查結(jié)果顯示，今年以來，美國消費(fèi)者信心指數(shù)不斷上升，1月為64.8，2月為70.4，對(duì)未來6個(gè)月持樂觀預(yù)期的消費(fèi)者明顯增多。
今年推動(dòng)美國出口增長的內(nèi)外因素仍將繼續(xù)發(fā)揮作用。從內(nèi)部看，美國農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策持續(xù)發(fā)揮作用，美國改革高技術(shù)產(chǎn)品出口管制體系、放寬高技術(shù)產(chǎn)品出口，這將推動(dòng)美國兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品――農(nóng)產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品的出口增長；從世界環(huán)境來看，一方面世界經(jīng)濟(jì)整體仍將保持正增長，而我國作為美國第三大出口市場，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需和進(jìn)口戰(zhàn)略，將為美國出口創(chuàng)造強(qiáng)勁的需求，另一方面，美國出口促進(jìn)內(nèi)閣正在加強(qiáng)與新興市場國家的談判，要求加大進(jìn)口、保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)力度。
中東北非局勢(shì)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在對(duì)石油價(jià)格的影響上。如果沙特阿拉伯、伊朗等核心產(chǎn)油國能夠保持穩(wěn)定，石油供給不出現(xiàn)大幅波動(dòng)，那么中東北非局勢(shì)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的影響預(yù)計(jì)比較有限。日本大地震對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的影響尚不明朗，不過就目前看，由于日本并非美國經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎，對(duì)美國經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)的影響預(yù)計(jì)不會(huì)太大。
國際貨幣基金組織預(yù)測(cè)今年美國經(jīng)濟(jì)增長率升至2.8%，通貨膨脹率為1.1%；美國總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)預(yù)測(cè)今年美國經(jīng)濟(jì)增長率為3.1%，通貨膨脹率為1.4%；美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測(cè)比較樂觀，認(rèn)為今年美國經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到3.4―3.9%，通貨膨脹率為1.3―1.7%；費(fèi)城儲(chǔ)備銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)的調(diào)查報(bào)告預(yù)測(cè)今年美國經(jīng)濟(jì)增長率為3.2%，通貨膨脹率為1.3%。
（二）美國就業(yè)狀況將緩慢改善，財(cái)政狀況可能進(jìn)一步惡化
美國就業(yè)增長將滯后于經(jīng)濟(jì)增長。美聯(lián)儲(chǔ)公開市場委員會(huì)的調(diào)查顯示，雖然企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇普遍樂觀，但相當(dāng)多企業(yè)近期投資的目的是提升生產(chǎn)率而非擴(kuò)大就業(yè)。預(yù)計(jì)今年美國失業(yè)率較2010年的9.6%會(huì)略有下降，但仍將在高位。美國總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)預(yù)測(cè)2011年美國失業(yè)率為9.3%，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測(cè)為8.8―9.0%，費(fèi)城聯(lián)儲(chǔ)調(diào)查報(bào)告預(yù)測(cè)為9.1%，高盛公司預(yù)測(cè)為9.0%。
擴(kuò)張性財(cái)政政策可能導(dǎo)致美國財(cái)政狀況進(jìn)一步惡化。2010年，美國赤字率預(yù)計(jì)進(jìn)一步上升，從2010年的8.9%上升至10.9%，達(dá)到二戰(zhàn)以來的歷史最高點(diǎn)。
（三）美國近期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)對(duì)我國的影響
首先，為我國穩(wěn)定外需創(chuàng)造有利條件。美國是我國僅次于歐盟的第二大出口市場，占我國出口的20%左右。模型測(cè)算表明，美國經(jīng)濟(jì)增長1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)帶動(dòng)我國出口增長1.71個(gè)百分點(diǎn)。
其次，我國擴(kuò)大進(jìn)口和人民幣升值壓力會(huì)加大。2010年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)將堅(jiān)定美國通過出口帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的信心。今年美國很可能繼續(xù)要求我國擴(kuò)大市場開放，增加從美國的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)人民幣升值。
