時間：2022-03-02 13:44:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)公司保潔部工作，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1從業(yè)人員年齡大，文化程度低
在此次調(diào)查中，年齡在45~65歲的有占總體人數(shù)的91.1%，文化在小學(xué)及小學(xué)以下的占83.7%，造成他們對新知識新信息的接受難，知曉率低。他們中沒有工作經(jīng)歷占34.1%，平時沒有制度約束就養(yǎng)成了隨意、散漫的習(xí)性，責(zé)任心不強，不愿意接受管理。
1.2員工數(shù)量不充足
由于待遇低，工作環(huán)境差，工作量大，所以招工難，招工時應(yīng)聘人數(shù)少，可選擇的余地小，所以公司對應(yīng)聘人員要求低，造成人員素質(zhì)參差不齊。有時由于人員短缺、就會出現(xiàn)兩個人的工作一個人做，工作忙碌、他們?yōu)榱粟s時間圖方便，常出現(xiàn)一塊抹布抹到頭，一把拖把拖到底的現(xiàn)象，給醫(yī)院感染管理帶來一定的隱患。
1.3管理不到位
物業(yè)的管理人員來自非醫(yī)學(xué)非管理專業(yè)，有的直接從保潔員中選拔來的，人員素質(zhì)和管理能力都達不到要求，而且對醫(yī)院感染與保潔的關(guān)系和防控知識知之甚少，他們的檢查監(jiān)管僅限于物體表面、環(huán)境的終末清潔的效果，而忽視了具體操作流程的監(jiān)管。
1.4缺乏規(guī)范培訓(xùn)機制
物業(yè)公司沒有醫(yī)學(xué)專業(yè)的專職培訓(xùn)員，保潔員的培訓(xùn)主要依靠領(lǐng)班，有關(guān)醫(yī)院感染知識只有通過醫(yī)院感染管理科組織的培訓(xùn)。再加上領(lǐng)班的主要職責(zé)是負責(zé)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，頻繁人員培訓(xùn)，影響了領(lǐng)班在現(xiàn)場監(jiān)管。
2實踐和探索
2.1規(guī)范物業(yè)公司行為督促其合法經(jīng)營
物業(yè)公司的合法經(jīng)營是為臨床一線提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要保證。第一督促物業(yè)公司與員工之間簽訂勞動合同，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，待員工穩(wěn)定后，對其進行必要的健康體檢，對不適合保潔工作的人員給予辭退，以避免職業(yè)病的糾紛發(fā)生。第二制定嚴格的規(guī)章制度，特別是根據(jù)醫(yī)院感染的要求制定保潔工作制度、評價標(biāo)準和內(nèi)部考核細則以及規(guī)范的工作流程。第三對于數(shù)量不足的員工，要求公司及時招工信息，與社區(qū)、家政公司、勞務(wù)市場簽訂長期用工協(xié)議等，通過一系列的措施，來緩解用工短缺的矛盾。第四我們不定期查看物業(yè)公司為員工繳納的保險金的憑據(jù)、尋訪員工的工資實際發(fā)放數(shù)額以及節(jié)假日加班費用的發(fā)放情況，以確保員工的利益。
2.2深化員工培訓(xùn)提高認知水平
保潔工作與醫(yī)院感染息息相關(guān)，必須注重對公司員工醫(yī)院感染知識的培訓(xùn)，由醫(yī)院感染管理科的老師先分層次對保潔領(lǐng)班、保潔員工進行院感知識培訓(xùn)，在方法上采取通俗易懂的語言結(jié)合多媒體、幻燈片等多種形式講解。在新員工上崗前，先由保潔領(lǐng)班予以業(yè)務(wù)技能及院感知識的培訓(xùn)，考核合格后方可上崗。其次加大物業(yè)公司經(jīng)理、領(lǐng)班的經(jīng)驗交流，公司組織他們?nèi)バ值軉挝粚W(xué)習(xí)參觀，取人之長補己之短。再次員工常在無人監(jiān)管下工作，加強他們職業(yè)道德教育，培養(yǎng)慎獨精神是十分必要的，突出強調(diào)保潔員也是醫(yī)院的一份子，只是所從事的工作和崗位不同，病人的康復(fù)需要包括保潔員在內(nèi)的每一個工作人員的共同努力，營造一種病人需要我的工作氛圍，使他們有一種使命感，認識到自身的工作價值，最大限度的發(fā)揮自己的潛力。
2.3人文管理增強歸屬感
尊重物業(yè)員工的工作，督促物業(yè)公司足額發(fā)放防護用品，教會正確的使用方法，防止職業(yè)暴露的發(fā)生。定期組織健康體檢、免疫接種等關(guān)愛措施，根據(jù)物價水平最大限度的提高工資水平和物業(yè)公司的管理費用。對于工作量大的員工我們提醒公司在工資上給予傾斜，工作中體現(xiàn)多勞多得的分配制度。對外地的保潔工公司提供集體宿舍使他們安心工作。作為院方在部分福利上如防暑降溫費、部分營養(yǎng)費也要考慮對物業(yè)公司的發(fā)放，使他們?nèi)谌氲结t(yī)院這個團隊中來，穩(wěn)定員工隊伍，提高規(guī)范服務(wù)的依從性。
2.4構(gòu)建保潔文化提升服務(wù)內(nèi)涵
制度的功能在于規(guī)范和約束人的行為，用文化層面來管理是真正心靈管人，文化管理才是最有效的管理手段。良好的企業(yè)文化能夠優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營決策，使員工朝著共同的目標(biāo)協(xié)同努力，所以物業(yè)公司的發(fā)展也需要企業(yè)文化的引領(lǐng)，首先統(tǒng)一的服飾、掛牌上崗、就是文化的形象表達，二要不斷的更新服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，倡導(dǎo)員工改變要我服務(wù)的理念，轉(zhuǎn)變?yōu)槲乙?wù)的理念，服務(wù)時說話輕、關(guān)門輕；物品輕拿輕放，做到來時有問候，走時有交待。不斷熏陶根植入員工的心中。構(gòu)建保潔文化，是發(fā)揮物質(zhì)刺激所起不到的作用，從而形成一股合力，為病人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2.5精細核算降低人力成本
隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，勞動力的成本提高是不可逆轉(zhuǎn)的，在簽訂合同時我們精確計算工作量，配備合理數(shù)量的保潔員，做到各盡所職、各盡所能。另外在部分可以用機器替代人工崗位，用機器替代人工，既可以提高勞動效率，又可以提高服務(wù)質(zhì)量，減低運行成本。據(jù)調(diào)查比如一臺20寸的全自動洗地機，一天可以完成8個人工的工作量，效果既好用水又節(jié)約。所以物業(yè)公司中標(biāo)進駐醫(yī)院之前，在綜合考慮人力成本的情況下，要求公司配備三臺洗地機、一臺大型洗衣機，從而大大縮減人員編制，減低用人成本。
2.6自查互查相結(jié)合加大監(jiān)督力度
再好的規(guī)章制度，沒有完善的監(jiān)督機制，各項制度也無法保障能有效落實，要求物業(yè)公司領(lǐng)班每天在臨床一線檢查督導(dǎo)員工工作，，組織由物業(yè)公司經(jīng)理牽頭組織各樓領(lǐng)班之間進行互查，通過這種途徑發(fā)現(xiàn)對方薄弱環(huán)節(jié)，總結(jié)經(jīng)驗，防患于未然。樓宇專職人員監(jiān)督考核主要采用日常檢查、不定期抽查、滿意度調(diào)查相結(jié)合的方法，發(fā)現(xiàn)問題及時指出限期整改，進行跟蹤，并與考核掛鉤。
3加強物業(yè)公司管理的效果
3.1保潔員院感知識和主動服務(wù)意識增強
通過培訓(xùn)和教育，能主動使用文明用語；工作責(zé)任心加強。在平時工作中醫(yī)院感染知識也得到了很好的落實，有效減少了醫(yī)院感染的易感因素，切實降低了醫(yī)院感染，提高了醫(yī)療質(zhì)量，確保了病人安全。
3.2科室管理負擔(dān)減輕
保潔社會化之前，病區(qū)保潔均由病區(qū)護士長管理，在其交付物業(yè)公司以后，管理交給了物業(yè)公司和樓宇管理科，護士長負責(zé)日常工作質(zhì)量監(jiān)督和考核，而且臨床科室參加考核后，使保潔員更能服從科室安排，增強勞動紀律。護士長有更多的時間和精力投入業(yè)務(wù)工作，提高護理質(zhì)量。
3.3滿意度不斷提高
醫(yī)院保潔社會后效果顯著，醫(yī)院內(nèi)井然有序、病區(qū)、門急診地面整潔、窗明幾凈、衛(wèi)生間光潔照人，為醫(yī)院職工和患者提供了安全、整潔、舒適的診療環(huán)境，臨床工作人員、患者及家屬的滿意度提高，而且在歷年來的各項檢查中得到評審專家的一致好評。
4總結(jié)
委托人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：上海中星集團申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。
法定代表人：黃永林，董事長。
委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。
委托人：王曉萍，上海中星集團申城物業(yè)有限公司工作人員。
上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項目進行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)積極配合；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費用嚴重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費的義務(wù)，逾期交付超過一個月的，應(yīng)償付管理費月金額的20％違約金，并補交應(yīng)付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。
茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責(zé)并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費？1，862.44？元，保安保潔費890.32元，電梯水泵運行費1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。
原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元，朱美娣承擔(dān)人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應(yīng)認定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔(dān)50％的管理費，亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費應(yīng)包括在管理費中，不應(yīng)另行支付該費用，也不同意承擔(dān)滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應(yīng)按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團申城物業(yè)有限公司。
另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關(guān)茅臺花苑對包干費中途調(diào)整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預(yù)收10年包干費問題的文章；申城物業(yè)公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當(dāng)時已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。
又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當(dāng)事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報告等證據(jù)佐證。
本院認為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應(yīng)支付的上述費用一直連續(xù)催討，故朱美娣應(yīng)支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實所作判決并無不當(dāng)。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 邱 燕
審判員 劉 輝
審判員 沙茹萍
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理辦公樓文化
中圖分類號：TU243.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
物業(yè)公司的管理
要做好物業(yè)管理，首先要根據(jù)物業(yè)管理對象確定管理目標(biāo)，分析物業(yè)管理的特點，制定物業(yè)管理的原則，明確物業(yè)管理的職責(zé)和任務(wù)，分析提升物業(yè)管理質(zhì)量的途徑和管理的方法，促進物業(yè)管理工作的開展。
1、物業(yè)管理目標(biāo)
集團辦公樓的物業(yè)管理，服務(wù)客戶是集團全體員工，創(chuàng)造寧靜和諧、高效便捷的辦公環(huán)境非常重要。集團員工對辦公樓設(shè)備及設(shè)施的安全運行管理、區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護比較關(guān)切，體現(xiàn)出自尊與對服務(wù)享受的滿足。維護客戶的核心利益，硬件上營造安全、舒適的環(huán)境，軟件上創(chuàng)造整潔、有序的氛圍，打造一個國際一流的高尚物業(yè)是物業(yè)公司管理的目標(biāo)。
2、物業(yè)管理的特點
辦公樓的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點，具體體現(xiàn)為以下幾點：
1）技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上要求專業(yè)對口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進行選擇和安置。
2）頻繁。集團辦公樓是場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺性和責(zé)任心要強，對于來訪的人員嚴格按照辦公樓內(nèi)部接待要求實施，詳細地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應(yīng)及時、標(biāo)準高、質(zhì)量保持性要強，做到隨時、隨地，專人進行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標(biāo)準化。
3）性強。集團辦公樓涉及領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會議的內(nèi)容從商業(yè)角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。
4）服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標(biāo)準要求進行服務(wù)，在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節(jié)假日、休息日要正常運轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻精神。
3、物業(yè)管理的原則
1）權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)管理單位的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確，物業(yè)管理單位各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
2）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的根本區(qū)別。
3）服務(wù)第一原則：物業(yè)所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
4）統(tǒng)一管理原則：物業(yè)管理中，有業(yè)主和委托其他服務(wù)單位或者其它管理人進行的管理，最后歸口為物業(yè)公司統(tǒng)一進行管理。
5）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理單位進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
6）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
4、物業(yè)管理的職責(zé)和任務(wù)
1）房屋的維護與管理：對房屋進行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持房屋原有的使用功能，防止、減少和控制其破損。
2）實施設(shè)備的管理：對設(shè)備設(shè)施及其他服務(wù)系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)，保障設(shè)備正常運行，保障能源正常供應(yīng)，合理調(diào)配設(shè)備運行時間，節(jié)約能源降低運行成本。
3）保潔衛(wèi)生管理：公共區(qū)域衛(wèi)生保潔，辦公室、會議室清潔，做到垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境整潔，地面干凈，無異味。做好消殺工作有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲滋生。
4）會議系統(tǒng)管理：會議預(yù)約、為會議及與會者在會前會中提供服務(wù)，包括水牌指引、會場布置、會議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等，保持會議系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)。
5）客服接待管理：對來訪人員進行接待和引導(dǎo)，對客戶咨詢和投訴登記處理，解決客戶的合理需求，配合各種參觀訪問活動做好相應(yīng)服務(wù)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報。物業(yè)公司自己操作的一些事情要以適當(dāng)?shù)姆绞酵ㄖ蚋嬷獦I(yè)主，做到標(biāo)志清晰，導(dǎo)向正確。
6）綠植租擺管理：保持綠植完好，花草樹木長勢良好，及時更換枯黃衰老花木，定期澆水施肥清理黃葉，保持綠植沒有病蟲害。
7）治安保衛(wèi)及消防管理：外保負責(zé)室外的安全保衛(wèi)工作，做好巡邏檢查，確保門口無人員聚集，嚴防失竊現(xiàn)象發(fā)生，負責(zé)車輛停放整齊無劃傷。內(nèi)保負責(zé)室內(nèi)的安全、監(jiān)控工作。中控室和監(jiān)控室24小時有人值班。消防管理要求消防設(shè)施完好無損，隨時能正常啟用，制定消防管理制度和消防應(yīng)急預(yù)案，定期進行安全用電用氣宣傳，定期對設(shè)備進行巡檢，及時消除消防隱患。
8）地下停車場管理：保證固定車位不被占用，引導(dǎo)臨停車輛停放在指導(dǎo)車位內(nèi)，臨停車輛按時繳費，正確疏導(dǎo)過往車輛使高峰期車庫內(nèi)不出現(xiàn)擁堵，管理停車場內(nèi)車輛不出現(xiàn)偷盜和劃傷現(xiàn)象。
5、辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素
1）抓在崗人員素質(zhì)。工作人員直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)，保潔人員還接觸到領(lǐng)導(dǎo)辦公室，性強，抓好思想教育，增強服務(wù)意識，使員工能按照規(guī)程操作、規(guī)范服務(wù)，堅守職業(yè)操首。
2）抓好服務(wù)技能工作。現(xiàn)代辦公樓是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，通過培訓(xùn)提高操作服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。
3）抓物業(yè)維護質(zhì)量。 主動安排預(yù)防性維修，及時完成日常性維修，認真進行改善性維修。
4）緊抓內(nèi)部服務(wù)管理。 做好服務(wù)規(guī)范化，操作目標(biāo)化，管理制度化。
5）抓安全教育。貫徹安全無小事，人人都是安全員思想，不論保潔、租擺人員還是安保、工程人員，只要發(fā)現(xiàn)有安全隱患，均有責(zé)任反映上報，以便及時消除隱患。
二、甲方對物業(yè)公司的管理
1、選擇優(yōu)秀的物業(yè)公司是做好物業(yè)管理的前提。
物業(yè)管理公司的選擇，主要考慮以下幾個方面：
1）品牌
品牌代表著企業(yè)所提供的產(chǎn)品是經(jīng)過了時間的檢驗，被社會接受和消費者認可的，體現(xiàn)了企業(yè)信譽和產(chǎn)品質(zhì)量的知名度，具有品牌形象和知名度的物業(yè)管理公司，為業(yè)主和客戶提供良好的服務(wù)產(chǎn)品。
2）業(yè)績
考察物業(yè)公司承接的物業(yè)項目，管理的水準和服務(wù)質(zhì)量，管理的物業(yè)規(guī)模，物業(yè)類型，以及獲得的榮譽等，業(yè)績代表物業(yè)公司承接合同的能力。
3）實力
物業(yè)管理公司專業(yè)管理人才，決定著物業(yè)管理公司管理水平的高低。企業(yè)管理模式、管理機制、管理體系、有力的管理支持系統(tǒng)、物業(yè)類型經(jīng)驗、經(jīng)濟效益狀況等都是體現(xiàn)物業(yè)公司的綜合實力的因素。
4）專業(yè)
物業(yè)管理公司具備一定的專業(yè)化水準，運作程序較為規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量經(jīng)過國家認證，提供服務(wù)細致到位，對市場和服務(wù)對象有深入的了解和研究，對政策和法律法規(guī)熟悉并運用自如，企業(yè)自身建立一整套物業(yè)管理的規(guī)章制度。規(guī)范的物業(yè)管理公司體現(xiàn)出專業(yè)化的運作方式。
5）特色
物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的運作，形成了自己的特點和優(yōu)勢，積淀了自己的企業(yè)文化，總結(jié)提煉的管理理論也有獨到見地。選擇物業(yè)管理公司時，可根據(jù)自己物業(yè)的特點與市場需求有針對性的去考慮管理公司，取其所長，避其所短。
2、定期召開物業(yè)例會
物業(yè)例會是對物業(yè)公司各部門的每月、每周運作情況進行匯報檢查、組織協(xié)調(diào)、落實進度、布置任務(wù)。會議所做出的決定對各部門有約束力。物業(yè)例會是甲方與物業(yè)公司溝通最有效的途徑。
3、對物業(yè)公司工作進行監(jiān)督檢查
根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)合同》等，監(jiān)督檢查物業(yè)公司各項工作的完成情況、履約情況，檢查物業(yè)的工作是否符合合同中約定的服務(wù)標(biāo)準。服務(wù)標(biāo)準能進一步完善物業(yè)管理服務(wù)的制度建設(shè)，細化內(nèi)容，制定規(guī)范，使每一項服務(wù)乃至每一個細節(jié)都有章可循，有則可守，避免人為因素造成操作上的差異性和服務(wù)的不規(guī)范性。
4、審核物業(yè)公司提交的物業(yè)費用預(yù)算及使用情況，審批各項發(fā)生的費用。
物業(yè)公司將當(dāng)年預(yù)計發(fā)生的所有費用預(yù)算報甲方進行審批，批復(fù)后的費用是年物業(yè)管理費的總額，原則上不得突破。物業(yè)公司除辦公費、備品備件費和能源費不需審批外，其他發(fā)生的費用均需甲方審批后方可實施。甲方接到申請文件后，需落實事件是否必須發(fā)生、如何操作、費用是否為市場標(biāo)準、如何優(yōu)化成本最低等，批復(fù)后跟蹤事件的完成情況。
5、和物業(yè)公司一起做好個性化管理
做為集團辦公樓，集團員工會有不同的個性需求，通過不同的渠道匯集到甲方，經(jīng)過甲方和物業(yè)公司的正常溝通，在不增加或少增加物業(yè)費用、不突破物業(yè)公司管理原則的前提下，盡可能滿足集團員工需求，給相關(guān)人員一個滿意的答復(fù)。
6、共同給業(yè)主創(chuàng)造一個如家的環(huán)境
集團辦公樓是集團員工的第二個家，溫馨的環(huán)境使員工有回家的感覺。節(jié)假日期間，在室外廣場和室內(nèi)大堂布置一定主題的迎賓花卉，燈光照明采用節(jié)日場景；圣誕節(jié)時，給集團員工贈送糖果和小禮物；春節(jié)期間在大堂和餐廳懸掛燈籠，電梯廳播放溫情洋溢的背景音樂；禽流感時期，公共區(qū)域增加消毒頻率；LED屏幕每天顯示車輛限行尾號等。
7、要及時把集團的要求下達給物業(yè)公司并體現(xiàn)到物業(yè)服務(wù)中
集團要求加強節(jié)能減排，實現(xiàn)降本增效，物業(yè)公司積極響應(yīng)，調(diào)整公共區(qū)域照明燈具運行時間，上班時間2個照明回路亮，下班后，1個回路亮，夜間應(yīng)急回路亮。世界地球日前，制作大量展板宣傳保護環(huán)境、愛護地球、綠色出行。
8、將企業(yè)文化與物業(yè)管理結(jié)合起來
珍惜有限、創(chuàng)造無限是企業(yè)理念，也是物業(yè)管理的行動指南；服務(wù)為本、自強不息是企業(yè)精神，也是物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)思想；最大限度滿足客戶的長期需求，為社會和股東創(chuàng)造最大財富，是企業(yè)和物業(yè)公司共同的歷史使命。
9、和物業(yè)公司共同維護外部關(guān)系
XX年，是集團倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發(fā)展面臨的機遇、困難和挑戰(zhàn)，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現(xiàn)集團各項工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實的基礎(chǔ)。XX年我公司工作重點主要有以下幾個方面：
1．認真貫徹執(zhí)行集團倡導(dǎo)的iso9000族貫標(biāo)工作，做好日常工作，提高公司服務(wù)質(zhì)量。這對于物業(yè)公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好，為學(xué)校、為集團爭光。
2．整頓干部隊伍。物業(yè)公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經(jīng)過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，今年會在適當(dāng)時候進行調(diào)整，完善干部隊伍，選拔高素質(zhì)、能力強的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。
3．合理規(guī)劃部門。公司建立之初部門的規(guī)劃經(jīng)過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調(diào)整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個部門，分別是學(xué)生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
4．積極推動“撥改付”。“撥改付”工作對物業(yè)公司來說是至關(guān)重要的，從目前學(xué)校的運行狀況來看，物業(yè)公司的運行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司學(xué)生公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大？界限怎么分？現(xiàn)在還沒有明確的說明。而我們的維修人員按領(lǐng)導(dǎo)指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權(quán)范圍內(nèi)。這樣維修權(quán)責(zé)不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負其責(zé)、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。
5．進行定編、定崗、減員增效。考慮到物業(yè)公司隊伍龐大，經(jīng)費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業(yè)不愛崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。
6．有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓(xùn)。在上一個星期之前，我們已經(jīng)做了5級崗到班組長的培訓(xùn)，為期一個星期。培訓(xùn)之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓(xùn)。正是因為我們公司的領(lǐng)導(dǎo)看到現(xiàn)在這個現(xiàn)象，即集團，學(xué)校，包括公司的任務(wù)下達到班組長這一級或者到部門經(jīng)理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務(wù)質(zhì)量的提高。基于這種考慮，我們已經(jīng)進行了第一輪培訓(xùn)，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓(xùn)普及，使每一位員工都有可能參與其中。
7．調(diào)動全公司員工積極性，多渠道進行創(chuàng)收。在后勤集團所有公司當(dāng)中，論創(chuàng)收能力，我們物業(yè)公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務(wù)” 這個主題進行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設(shè)法創(chuàng)造收益，“能創(chuàng)收一元錢，就決不創(chuàng)收一毛錢”，盡我們最大努力把創(chuàng)收工作做好。我們設(shè)想的具體辦法有：
（1）開展家政業(yè)務(wù)。物業(yè)公司隊伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實際經(jīng)驗。在家政這一方面從衛(wèi)生保潔做起，比較符合我公司目前實際，也是創(chuàng)收的一個切入點。
（2）辦公樓、教學(xué)樓、老師辦公室的定點、定事、定量清潔。為了讓老師有更多的時間工作、科研，這些繁雜的事情我們愿意替老師們解決。
（3）花卉租擺和買賣業(yè)務(wù)。我物業(yè)公司校管部有花房，現(xiàn)只是為會議提供花卉租擺業(yè)務(wù)。我們考慮利用有限的資源，在花房現(xiàn)有規(guī)模能承受的基礎(chǔ)上擴大業(yè)務(wù)，逢年過節(jié)或有喜慶節(jié)日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務(wù)，另一方面也能創(chuàng)收。
來***物業(yè)管理有限公司實習(xí)的**大學(xué)高職學(xué)院物業(yè)04級的**同學(xué)，在一個月的實習(xí)期內(nèi)，用他的實際行動，給我公司全體員工留下了深刻的印象。
我們***物業(yè)公司隸屬于新疆***股份有限公司，位于烏魯木齊市中山路與紅旗路交匯處，是烏魯木齊市商業(yè)最繁華、人員最集中的場所，***物業(yè)公司主要對***大廈、***中學(xué)、***中學(xué)、***醫(yī)院等進行物業(yè)管理以及公共秩序維護、公共衛(wèi)生維護等專項服務(wù)，因所管理的項目涉及商業(yè)、教育、醫(yī)療等多種行業(yè)，對物業(yè)服務(wù)人員的要求很高；**同學(xué)來實習(xí)的這一個月，正處冬季最冷的時候，加上逢春節(jié)大假物業(yè)公司工作最忙，**同學(xué)與我公司各部門員工一起，發(fā)揚了吃苦耐勞、務(wù)實團結(jié)的精神，受到了我公司員工的一致好評。
我公司由行政辦公室、保安部、保潔部、工程部等部門組成，**名同學(xué)這一個月分別被分配到保安部、保潔部、工程部這三個一線部門進行實習(xí)。
雖然一個月在不同的部門和工作崗位，但**同學(xué)在工作中所表現(xiàn)的積極性和主動性，以及與各部門員工之間的溝通能力和協(xié)調(diào)能力，都真實體現(xiàn)了他對待此次實習(xí)生活的重視度和強烈完成實習(xí)任務(wù)的使命感。
**同學(xué)被分配在各部門實習(xí)后，他能夠迅速進入工作角色，虛心向班組負責(zé)人了解部門工作的相關(guān)程序和要點，并認真運用到實際工作之中，同時經(jīng)常與部門負責(zé)人溝通，匯報自己的思想和工作中的認識，實習(xí)后期，能在無人督促的情況下較好的完成部門布置的各項工作。在保安部實習(xí)時，他與部門其他員工一樣值班、加班，在寒冷的風(fēng)雪中疏導(dǎo)停車場進出車輛，認真巡查大廈設(shè)施設(shè)備和安全防范，把自己的對待工作的態(tài)度放在公司正式一員的高度，在工作實踐中鍛煉了意志；在工程部實習(xí)期間，他認真向部門負責(zé)人及公司老員工請教各設(shè)施設(shè)備的功能、使用方法、操作規(guī)程和注意事項，同時，與部門維修人員一起進入一線現(xiàn)場進行檢查、維護和維修，從不因是實習(xí)便放松對自己的要求，因他虛心好學(xué)，勤勞踏實，部門員工已經(jīng)習(xí)慣的把他當(dāng)作部門的一員；在最苦、最累的保潔部實習(xí)期間，他與其它員工一起打掃衛(wèi)生，一起值班，再苦、再累也沒聽到過一聲怨言與牢騷，他不但體會了工作上的苦與累，還更深一層了解了在工作中人與人之間的團結(jié)協(xié)作是多么重要；因在各部門實習(xí)時的工作非常緊張，他充分利用業(yè)余時間（甚至放棄了公司給予的春節(jié)期間的休息）向公司領(lǐng)導(dǎo)及辦公室負責(zé)人請教物業(yè)行業(yè)相關(guān)知識，了解協(xié)調(diào)和處理業(yè)主與物業(yè)之間各種關(guān)系的方法，對物業(yè)管理與服務(wù)都有了較為深刻的認識。**同志在這次的實習(xí)經(jīng)驗中所表現(xiàn)出的勤奮好學(xué)的精神和堅韌的耐力以及與其它同事的合作力，將為他今后走上真正工作崗位打下堅實的基礎(chǔ)。
這次實習(xí)，**同學(xué)是第一次接觸物業(yè)管理，雖然他很認真、很努力，但因時間較短，在物業(yè)管理非常復(fù)雜的實際工作中還有許多要學(xué)習(xí)，但他對待此次實習(xí)和工作的態(tài)度，很讓我們感動，一位成功的日本企業(yè)家士光敏夫曾總結(jié)：“人們能力的高低強弱之差固然是不能否定的，但這決不是人們工作好壞的關(guān)鍵，關(guān)鍵在于他們有沒有干好工作的強烈愿望”，我們認為**大學(xué)高職學(xué)院物業(yè)04級的**同學(xué)，在實習(xí)期里，用實際行動，證明了他不單純具備學(xué)習(xí)的能力，更加具備工作的能力和社會實踐的能力。
1．籌組管理公司及招聘管理公司員工
管理公司籌備初期，僅有董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及工程部正、副經(jīng)理共5人，為配合好又多之交付使用，管理公司以公開招聘方式招募各級員工，并對各應(yīng)聘者進行筆試、技能實操及面試，以考試成績作為招聘員工之主要依據(jù)。經(jīng)過2個月的發(fā)展，直至年元月底，管理公司共有員工54人，詳細之管理公司人員架構(gòu)情況見附件一。
2．協(xié)助發(fā)展商各項設(shè)備之安裝調(diào)試情況
為順利接管步行街及令商場日常管理工作順利開展，于步行街建設(shè)期間，物業(yè)公司定期參加發(fā)展商、施工單位之工程會議及參予步行街各項設(shè)備之安裝、調(diào)試、初步驗收工作，如：步行街空調(diào)系統(tǒng)評標(biāo)、安裝階段；發(fā)電機組安裝、調(diào)試、代管運行；高、低壓電房調(diào)試、代監(jiān)護；車庫照明系統(tǒng)設(shè)計、施工、接管；車庫交通標(biāo)志安裝；車庫墻壁、天花油漆工程；車庫給排水系統(tǒng)更改工程；天頂光棚工程跟進，并于上述工程期間從物業(yè)管理角度就上述設(shè)施、設(shè)備提供改善建議（詳見附件二）。
3．員工崗前培訓(xùn)
于好又多開業(yè)前，物業(yè)公司主要安排對安防員進行崗前培訓(xùn)，以讓員工了解自己工作職責(zé)及熟悉商場整體環(huán)境（培訓(xùn)計劃見附件三）。
4．安排車場清潔開荒工作
為創(chuàng)造一清潔干凈環(huán)境歡迎前來好又多購物之顧客，物業(yè)公司連夜安排清潔公司對地下車庫及進行開荒清潔，而有關(guān)之清潔情況基本令人滿意。
5．安排車場地面臨時劃線
為了好又多開業(yè)前完善步行街車庫之車位劃分及道路指引，物業(yè)公司通宵安排員工對車庫地面進行分劃標(biāo)識工作，惟上述工作及所用油漆僅為臨時性質(zhì)之標(biāo)劃，故效果未能如專業(yè)公司之顯著及耐新，建議發(fā)展商仍需重新標(biāo)劃。
6．物業(yè)公司臨時辦公處及購置日常辦公所需物品
管理中心于永久性辦公場所尚未能正式投入使用的情況下，在發(fā)展商的協(xié)助下，暫時在步行街籌建處7樓設(shè)置臨時辦公室，并為物業(yè)公司日常工作購置了各項必要設(shè)備和辦公用品。
7．為施工單位辦理出入證
為有效監(jiān)控步行街工地施工人員，管理公司制定了完善之施工進場辦證制度，要求每一施工單位進入步行街工地施工前均須至管理公司客戶服務(wù)中心辦理進場施工手續(xù)，并為屬下施工人員辦理及領(lǐng)取施工出入證。
8．施工管理
針對春節(jié)前粵西公司因承包方之糾紛而出現(xiàn)的工地工人鬧事及擅自強掛橫額事件，管理公司安防部已密切注意施工方面之動態(tài)，隨時協(xié)助發(fā)展商對其人員、物品管理。
9．安防工作
管理公司于步行街車場各出入口及公司總部重要位置全天候安排安防員值班。另外亦安排安防員不斷巡邏于步行街及車庫內(nèi)，以及時發(fā)現(xiàn)安全隱患及防范罪案的發(fā)生；于日常管理中，安防部繼續(xù)加強崗位培訓(xùn)及建立工作日志制度；并于車庫內(nèi)根據(jù)消防
規(guī)范配置消防器材；惟有關(guān)安防員之整體素質(zhì)仍有待進一步提高。
10．清潔工作
物業(yè)公司對原有清潔人員工作進行調(diào)整及培訓(xùn)，以適應(yīng)陸續(xù)增加之工作區(qū)域及保潔量，詳細制訂日、周、月清潔計劃及考核標(biāo)準，目前主要工作為車庫及辦公室、招商中心之保潔。
11．工程工作
工程部對辦公區(qū)域及步行街各項設(shè)備承擔(dān)起日常一般性的維修保養(yǎng)職責(zé)，對各項設(shè)備出現(xiàn)之故障，除就故障情況進行登記外，亦于力所能及的情況下及時進行維修，以求令有關(guān)設(shè)備盡快恢復(fù)正常運行。并于節(jié)前承擔(dān)廣場廣告牌架之制作工程。
12．設(shè)立物料倉庫
開設(shè)物業(yè)公司物料倉庫，目前暫時將工程、辦公物料、清潔物料統(tǒng)一歸倉，并做好有關(guān)物料的進入倉登記及日常庫存、耗材之統(tǒng)計，嚴格控制各類物資的使用情況。
13．停車場管理
目前物業(yè)公司接管主要物業(yè)為步行街地下停車場，為配合好又多開業(yè)，根據(jù)發(fā)展商安排，暫辟出部份車位予好又多作為臨時卸貨及物資周轉(zhuǎn)場地，好又多并有部份設(shè)備堆放于車場內(nèi)；現(xiàn)時停車場內(nèi)之各項設(shè)施仍在完善之中，包括有關(guān)防煙門、設(shè)備房門安裝，地面車位劃線地面粉塵大；針對上述現(xiàn)狀，物業(yè)公司已于車場內(nèi)設(shè)置保安崗，指揮車輛停放及定時巡邏停車場，制訂及實施車輛進出管理制度。加強和改善停車場管理將繼續(xù)是管理公司下一年度之重要工作之一。
14．招商、租賃工作
詳見招商、租賃工作報告
15．財務(wù)管理
物業(yè)公司財務(wù)部針對物業(yè)公司實際運作情況，遵照國家相關(guān)法律、法規(guī)的要求和發(fā)展商的財務(wù)制度，初步建立起管理公司會計帳套，并逐步建立財務(wù)管理制度和倉庫管理制度。由于好又多開業(yè)初期經(jīng)發(fā)展商決定免收相關(guān)租金等費用，故物業(yè)公司未有任何管理收入，而支出方面，自年月日至年元月日，物業(yè)公司共支出RMB154586.30元，資金具體支出情況如下：（略）
16．物業(yè)公司內(nèi)部管理
于內(nèi)部管理方面，物業(yè)公司亦做了大量工作，其中包括：
16.1初步制定《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》三大手冊（詳見附件）。
16.2初步制定了物業(yè)公司各部門之規(guī)章制度及工作流程。
16.3制定了物業(yè)公司各員工之崗位責(zé)任制，明確員工的崗位職責(zé)。
16.4初步印制相關(guān)日用表格、名片等。
16.5通過完善辦公場地及添置辦公所需物資、對講機。
16.6為安防部員工訂制制服，以便員工以統(tǒng)一的形象面向業(yè)戶。
16.7逐步完善物業(yè)公司員工人事檔案制度及考勤制度，初步制定《員工手冊》。
一、總則
為了全面執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同約定，保持和提高物業(yè)使用的安全性和舒適性，便于學(xué)校對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，特制訂《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核辦法與評分標(biāo)準》，作為對執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同的約定的具體評定。
二、
考核辦法
1、考核工作組織
物業(yè)服務(wù)考核在校領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，由學(xué)校總務(wù)處牽頭和學(xué)生處老師及自管會學(xué)生干部組成7人考核組考核，進行日常檢查、記錄。
2、考核工作實施
學(xué)校考核組進行日常檢查工作時，如發(fā)現(xiàn)問題，收集好舉證材料（一般為圖像、視頻證據(jù)）并通知物業(yè)項目經(jīng)理現(xiàn)場確認并簽字。每學(xué)期的期中和期末由學(xué)校通知物業(yè)公司考核的范圍（包括服務(wù)記錄和檔案）和時間，物業(yè)公司組織自查評價。最后對照學(xué)校考核組的日常記錄表進行評分。每學(xué)期考核成績計入年度考核成績內(nèi)。
3、自查考核和年度考核及處理辦法
自查考核。在每學(xué)期的期中和期末對物業(yè)公司的自查考核一次，考核結(jié)果與總務(wù)處交換意見，商議整改。
年度考核。合同到期前30天內(nèi)考評。總分值高于85分的，評定為守約，全額支付合同約定的物業(yè)服務(wù)費，并在下一年服務(wù)合同簽訂時獲得優(yōu)先服務(wù)權(quán)。年度考核總分低于70分的，評定為服務(wù)差。將停止物業(yè)服務(wù)事宜，并扣除合同約定物業(yè)服務(wù)費總金額的30%作為違約金。
總分＝上學(xué)期（期中得分+期末得分）＋下學(xué)期（期中得分+期末得分）
4
附件：物業(yè)服務(wù)量化考核表
******中學(xué)
物業(yè)服務(wù)量化考核表
一級指標(biāo)
二級指標(biāo)
考核要點
分
值
備注
人員配備（10分）
物業(yè)項目經(jīng)理
負責(zé)學(xué)校物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)管理
3
缺物業(yè)經(jīng)理扣3分
服務(wù)人員
按照工作要求進行人員配置
4
缺一人扣1分
工作服
要求保潔員統(tǒng)一著裝
3
不穿工作服扣1分/人
服務(wù)內(nèi)容（70分）
衛(wèi)生間清潔
衛(wèi)生間每天清理四次以上
10
有異味扣1分，衛(wèi)生紙滿溢扣2分，地面臟亂扣2分
墻面、頂棚、燈具每學(xué)期清理一次
2
有蜘蛛網(wǎng)或明顯灰塵扣1-2分
公共區(qū)域清潔
每天清掃、拖擦走廊、大廳、樓梯、拖擦不少于四次
12
有明顯垃圾扣1分
墻面、頂棚每季度清理一次
2
有蜘蛛網(wǎng)或明顯灰塵扣1-2分
樓內(nèi)外垃圾收集點，樓內(nèi)垃圾箱日產(chǎn)日清并更換垃圾袋
10
垃圾滿溢扣1分，垃圾桶周圍臟亂扣1分，未更換垃圾袋有異味扣1分
教學(xué)樓、辦公樓的所有玻璃每學(xué)期最少清潔二次（開學(xué)前和期中考試后）
8
清潔后有明顯污跡扣1分/塊
西門、南門達到門“前三包”要求
2
有明顯垃圾指出不清理扣1分
校園內(nèi)負責(zé)環(huán)境區(qū)衛(wèi)生的清掃
2
有明顯垃圾扣1分
會議室、備課室衛(wèi)生清潔
大會議室開會前后做好清潔，小會議室定期清潔
6
大型會議前后做好清潔扣1分
備課室每天清掃1次以上
6
未清掃扣1分/次
垃圾清運
室外垃圾桶每日清運二次，做到無滿溢、散落現(xiàn)象
10
有異味扣1分，周圍臟亂扣1分
未按規(guī)定衛(wèi)生保潔扣1分/次。
協(xié)助工作（12分）
消殺
協(xié)助校方集中或定期做好除四害、消殺等工作
2
校園四害持續(xù)出現(xiàn)扣2分
綠化
協(xié)助校方做好校園綠化養(yǎng)護工作
2
未做好協(xié)助工作扣2分
節(jié)能校園創(chuàng)建
協(xié)助校方做好節(jié)能型校園創(chuàng)建工作，隨手關(guān)閉轄區(qū)內(nèi)“無人空開”的水電開關(guān)
5
發(fā)現(xiàn)持續(xù)無人空開扣1分/次
保潔
協(xié)助校方在節(jié)日、慶典等大型活動中及時做好校園保潔工作
3
未做好配合扣1-3分
其他
（8分）
保持完整
保持學(xué)校公共設(shè)施、信息欄、指示牌等設(shè)施清潔完好，及時清潔亂貼亂畫現(xiàn)象
2
出現(xiàn)亂貼亂畫扣1-3分
防災(zāi)
做好防災(zāi)害、雨雪天氣校園主干道的清潔工作
2
雨雪天氣未配合做好清潔扣1-3分
美化
協(xié)助校方做好節(jié)日、參觀活動、慶典時的環(huán)境美化（如插彩旗）等布置保障
2
未完成布置任務(wù)扣2分
評優(yōu)
協(xié)助學(xué)校做好各類后勤評優(yōu)、達標(biāo)類活動保障。
2
未配合做好評優(yōu)工作扣2分
通力合作共建社區(qū)
華一社區(qū)中的金谷苑是在80年代初舊區(qū)改造過程中形成的,存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化的現(xiàn)象,對此,業(yè)主私下有許多不滿。2001年初,根據(jù)有關(guān)法規(guī),小區(qū)事務(wù)管理工作委員會向物業(yè)公司轉(zhuǎn)達了廣大業(yè)主的意見,并提出有效的建議──希望物業(yè)公司對金谷苑進行新一輪設(shè)施改造。由于溝通及時,這一建議很快得到了物業(yè)公司的可行性論證和街道黨工委的支持,因此物業(yè)公司向小區(qū)投資了85萬元進行改造。在改造過程中,為了符合業(yè)主的意愿,居委會向全體居民征集改造的“金點子”,并及時公開征集到的合理化建議,以此反復(fù)聽取居民意見。這不,根據(jù)居民建議,小區(qū)中的每個門廳前增建了“無障礙通道”,為殘疾人和老人出行帶來了方便,體現(xiàn)了社區(qū)“以人為本”的工作原則,得到了居民的一致好評。
相互配合積極協(xié)調(diào)
建設(shè)文明溫馨的生活環(huán)境是居委會、物業(yè)公司、社區(qū)居民共同追求的目標(biāo),但是在實際操作中,三者關(guān)系如果沒有理順,便會產(chǎn)生許多矛盾。為此,華一社區(qū)小區(qū)事務(wù)管理委員會定期組織召開事務(wù)協(xié)調(diào)會。協(xié)調(diào)會上,廣大居民的各項意見可以及時向物業(yè)公司反映;居委會根據(jù)本小區(qū)的實際情況,提出有關(guān)小區(qū)硬件設(shè)施規(guī)劃也在會上與物業(yè)公司一起商討;物業(yè)公司提出的關(guān)于小區(qū)養(yǎng)護、修理等服務(wù)項目供業(yè)委會一一核準。在工作中,分工分家、各司其職,遇到問題由居委會當(dāng)家,彼此共同協(xié)調(diào)處理。這樣親如一家的“三位一體”管理模式,沒有解決不了的困難。一日清晨,金谷苑8號樓突然斷水,居民們相互招呼到有水的地方提水。物業(yè)公司馬上派人查找原因進行檢修,同時敞開辦公室的前后門,為居民取水提供道路方便。整個過程大家相互配合,很快就將故障排除。
自治為主長效管理
社區(qū)的居住環(huán)境改善了,工作體制理順了。居民的感觸很深:居委會和物業(yè)公司為我們做了這么多的工作──給我們提供了良好的服務(wù)條件、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境,作為社區(qū)的主人,我們能為創(chuàng)建文明社區(qū)做些什么呢?小區(qū)事務(wù)管理委員會便以此為契機,開展了“提高小區(qū)居民文明修養(yǎng)”的活動,以活動的形式來提高居民對社區(qū)事務(wù)的自治管理意識,落實長效管理。一方面居委會通過小區(qū)宣傳櫥窗向居民宣傳《上海市居住物業(yè)管理條例》;另一方面針對部分居民占用公共走道、亂堆雜物、破壞綠化等不良現(xiàn)象,開設(shè)了“道德點評臺”,讓居民自己來點評。另外,物業(yè)公司通過“四上門”的方法,加強與小區(qū)新進戶溝通。通過這一系列的工作,小區(qū)居民參與熱情充分調(diào)動起來,紛紛走出家門加入社區(qū)志愿者服務(wù)隊伍,保潔護綠成為他們的自覺行為,“小區(qū)是我家,人人愛惜它”更成了居民的共識。
⒈在保持安全穩(wěn)定和職工隊伍上主要采取了圍繞中心、主動服務(wù)。緊緊圍繞物業(yè)公司改革、發(fā)展、穩(wěn)定這個中心，牢牢把握正確輿論導(dǎo)向，繼續(xù)推進思想解放步伐，統(tǒng)一思想，凝聚力量，與時俱進，奮發(fā)有為，對職工進行愛崗教育。堅持以人為本，樹立物業(yè)公司的總體形象。在大型施工作業(yè)中，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，嚴格制定行之有效的組織措施和技術(shù)措，與施工作業(yè)人員簽定勞動合同，規(guī)定安全注意事項，提高作業(yè)人員自身的安全防范意識。每周召開一次班組安全例會，重點強調(diào)安全工作中存在的隱患問題，做到防患與未然。我們重點對小區(qū)管理人員進行了系統(tǒng)的培訓(xùn)，取得了上崗證資格，增強了物業(yè)管理人員的責(zé)任感。同時建立和完善了內(nèi)部的管理機制，獎勤罰懶，進一步提高了管理人員的事業(yè)心。衛(wèi)生保潔建立了常態(tài)考核機制，對保潔人員進行動態(tài)考核制度，簽定了保潔崗位責(zé)任書，對庭院保潔內(nèi)容和工作標(biāo)準提出了具體要求，獎勤罰懶，從而保證了保潔的質(zhì)量和要求。在樹立公共衛(wèi)生意識上，采取了麥克風(fēng)、攝象機、電視臺等宣傳手段，提高了居民的素質(zhì)，改變了亂扔垃圾、高空拋物等不良陋習(xí)世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,。在綠化上成立了綠化大隊，派專人對小區(qū)的草坪、樹木進行修剪整形、防病治病，同時購置了灑水車對草坪、道路進行定期澆灌和沖洗，綠化達到了樹木茂盛、草坪規(guī)范整齊。在小區(qū)設(shè)立了燈箱式宣傳板，用廣告燈箱的形式在小區(qū)內(nèi)公告各項管理制度、物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)管理站長的照片、手機號，增強了小區(qū)物業(yè)管理的透明度。通過一系列制度的建立和完善，使小區(qū)的物業(yè)管理更加系統(tǒng)化，環(huán)境更加美化，服務(wù)水平日益提高。我們緊緊抓住綜合治理的有利契機，以“打防控”一體化建設(shè)為中心，與社區(qū)、派出所建立了治安防范聯(lián)系網(wǎng)，建立了社區(qū)警務(wù)室、小區(qū)治安值班室，成立了保安大隊，建立了治安防范組織體系，形成了“警民聯(lián)防、街企聯(lián)防”的群防群治的工作格局。保安人員一律統(tǒng)一著裝上崗，進行保安巡邏、巡視，嚴格排查外來人員、車輛隨意進入小區(qū)，嚴把登記關(guān)、排查關(guān)，有效地控制了外來人員和車輛隨意出入小區(qū)，構(gòu)筑了小區(qū)治安防范的一道安全屏障。我們對保安人員進行了崗位培訓(xùn)，制定了保安人員崗位職責(zé)、管理權(quán)限、巡邏崗位責(zé)任制、保安人員獎懲規(guī)定。在最近處理一起住戶鄰里糾紛工作中，保安人員及時趕到事發(fā)現(xiàn)場，妥善進行了調(diào)節(jié)，避免了事態(tài)的進一步擴大，贏得了住戶和派出所的稱贊，提高了保安人員在住戶中的信任度，為保小區(qū)的穩(wěn)定、安寧盡了自己的力量。
在職工隊伍建設(shè)上，高度重視職工的思想動態(tài)，及時把握職工思想脈搏，了解職工的思想情緒，班子及時交換意見，與職工促膝談心，正確加以引導(dǎo)和梳理，同時定期走訪困難職工幫助解決生活中的實際困難。目前，職工隊伍比較穩(wěn)定，工作的熱情和干勁很大，保持了較好的精神風(fēng)貌。
⒉利潤指標(biāo)（成本計劃）完成情況。
⒊十六屆五中全會大精神學(xué)習(xí)貫徹情況：組織物業(yè)公司全體職工認真收聽收看了黨的十六屆五中全會精神。之后，組織廣大黨員進行了座談討論，決心按照十六大五中全會確定的方針，全面貫徹“三個代表”重要思想，積極推進物業(yè)公司的改革，與時俱進，開拓創(chuàng)新，結(jié)合本職工作，努力搞好安全生產(chǎn)和職工隊伍的穩(wěn)定，進一步服務(wù)千家萬戶。今后一段時世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,間我們一定要認真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會報告的精神，集中經(jīng)歷把五中全會精神貫徹好、落實好。立足崗位，把大會精神落實到具體工作中去。在工作、生活中要時時處處嚴格要求自己，不斷提高自身的綜合素質(zhì)。吃苦在前，享樂在后，把住戶當(dāng)成親人，進一步轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高服務(wù)水平。
⒋開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)常態(tài)運行情況：物業(yè)公司的工作雖然接觸的不是社會的方方面面，但接觸的也是電業(yè)職工及家屬，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的好壞也直接影響到物業(yè)公司的形象和臉面。我們在維護、維修方面，采用了維修信息反饋卡，及時與住戶溝通我們的維修質(zhì)量及住戶的滿意程度，同時監(jiān)督維護維修人員的維修質(zhì)量和工作態(tài)度，隨時進行監(jiān)督，便于改進我們的工作作風(fēng)。同時設(shè)立了報修維護電話，小時進行值班，住戶足不出戶，一個報修電話維修人員就會及時趕到事發(fā)現(xiàn)場，減少了住戶的更大損失。我們積極想辦法為住戶提前服務(wù)，今年夏天，暖氣大修搶前抓早，對、樓暖氣管道進行了大修，為部分家屬更換了鋁塑管，小修、零修隨時隨地進行。我們經(jīng)常進行住戶走訪，征求意見，及時解決鄰里糾紛，化解矛盾，把問題解決在萌芽狀態(tài)。在處理樓一家住戶跑水問題上，鄰里矛盾非常僵化，住戶把下水給封死了，樓上住戶意見很大，針對這種情況，班子一班人到住戶家里做循循善誘耐心的思想工作，端正認識以及鄰里互助、團結(jié)與人為善的重要性，幫助解決了各自存在的問題，避免了矛盾的激化。物業(yè)公司擔(dān)負著局本部地區(qū)職工住宅樓及辦公樓的供熱、上下水、電照系統(tǒng)的正常運行的維護與維修工作。今年我們汲取了往年的經(jīng)驗教訓(xùn)，抓住了冬季供熱、夏季供水這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及早動手，我們從今年四月份開始便集中力量對局本部地區(qū)的供熱系統(tǒng)和上水系統(tǒng)進行了全面的維修，上水系統(tǒng)移交給地方以后，我們加大了對室內(nèi)供水系統(tǒng)的維修力度，保證了供水系統(tǒng)的穩(wěn)定運行；在供熱系統(tǒng)的維修上，我們采取了全面調(diào)查摸底，及早動手的原則，先后幾次在局住宅區(qū)內(nèi)貼出通知，主動上門找用戶進行維修，由于我們動手早，措施得力，今年的供熱系統(tǒng)基本一次性送汽成功，而且運行狀況和供熱效果明顯好于往年。在對東部職工服務(wù)上重點解決了職工中午就餐問題，狠抓了食堂的管理，在保證食堂成本不超支的情況下，盡量做到飯菜品種齊全、色香味俱全，爭取達到職工吃的滿意、吃的放心。
⒌精神文明建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)、企業(yè)民主管理情況：在精神文明建設(shè)上，我們把此項工作作為一個重點，按照《國家電力公司雙文明單位建設(shè)管理辦法》的要求，制定了精神文明規(guī)劃，提高創(chuàng)建活動內(nèi)容，培養(yǎng)職工積極向上的生活情趣，建立了活動室、游藝室，定期開展豐富多采的活動。物業(yè)一小區(qū)，迎接了省級精神文明單位標(biāo)兵復(fù)檢。對廣源、一小區(qū)舊小區(qū)改造中，投入了部分資金，自行設(shè)計、自行施工，既節(jié)約了資金又美化了環(huán)境，在全市十佳優(yōu)秀小區(qū)評比中獲得了先進稱號。在黨風(fēng)廉政建設(shè)上，班子把黨風(fēng)廉政工作作為工作的重點來抓，制定了黨風(fēng)廉政工作計劃，預(yù)防職務(wù)犯罪要點。認真利用民主生活會、專題黨課、專題民主生活會以及專題學(xué)習(xí)《職務(wù)犯罪的預(yù)防》、《明鑒》等形式進行黨風(fēng)黨紀教育，觀看了《大地有江河》、《紅綠燈下陰影》，力求使廣大黨員干部提高覺悟和自制力，提高防腐拒變的能力，消除死角和管理上的漏洞，在財務(wù)審批上實行雙簽制，嚴格履行財經(jīng)制度，保持了無違紀、無犯罪。在民主管理上，職工積極參與物業(yè)公司的管理，重大事項，廣泛征求職工群眾意見，不搞一言堂，財務(wù)、帳目做到公證公開，職工參與民主管理的積極性空前高漲。
⒍在發(fā)展多種經(jīng)營方面：物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變觀念上積極啟動思維，樹立市場意識，發(fā)展意識，憂患意識，抵御風(fēng)險意識，來增強物業(yè)適應(yīng)市場變換的總體實力。職工參股，樹立職工參與意識，用參股的資金成立了道板廠，彩鋼板廠，對原有俱樂部進行了改造，建成了綜合市場。經(jīng)過一年的運作，取得了一定的經(jīng)驗和效益，彩鋼板生產(chǎn)平方米，道板平方米，加工大理石平方米，也同時取得勇創(chuàng)市場的歷練機會，積累了繼續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。今年我們承纜了恒山供電局鍋爐房改造、供電花園道板生產(chǎn)、客服中心理石加工及供熱管道鋪設(shè)。在時間緊任務(wù)重的情況下，物業(yè)公司敢于拼搏，敢打硬仗，主動為局分憂，顧全大局，不計較利益得失，參與了供電花園供熱管道改造、地下車庫車位牌的制作等工程。通過這些工程的施工，體現(xiàn)了公司的整體實力，鍛煉了公司管理人員及技術(shù)人員工程管理水平和專業(yè)技術(shù)水平，同時為公司今后的發(fā)展建立了一個良好的開端奠定了基礎(chǔ)。
經(jīng)過物業(yè)公司全體的努力，特別是近一年來工作取得了一定成績。“天時、地利、人和”使我們站在了一個比較高的發(fā)展平臺上。然而對新的世紀新的形勢、新的任務(wù)、我們?nèi)绾卧賱?chuàng)物業(yè)新的業(yè)績，這是每一個職工必須認真思考和回答的問題。因此，創(chuàng)建一流物業(yè)管理，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們崇高的責(zé)任和歷史的使命，我們每個同志都必須認清這個使命，承擔(dān)這個責(zé)任。況且，我們物業(yè)客觀上具備了一定的條件，有局領(lǐng)導(dǎo)對我們工作的支持，我們決不可喪失機會，如果我們錯失發(fā)展的機遇，就會給企業(yè)帶來無法彌補的損失。我們必須把這個道理向干部職工講清楚，加強責(zé)任感和使命感教育，引導(dǎo)職工用發(fā)展的眼光認清形勢，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動，堅定不移地創(chuàng)建一流物業(yè)單位。首先要樹立以服務(wù)為核心的物業(yè)經(jīng)營理念，必須把服務(wù)提高到發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略的高度，使公司上下真正樹立“業(yè)主至上”的意識。二是要適應(yīng)服務(wù)的需要，實現(xiàn)體制機制上創(chuàng)新。要結(jié)合后勤戰(zhàn)線體制的改革，完善服務(wù)的技術(shù)和管理系統(tǒng)，理順工作流程，提高辦事效率，實現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)手段的簡單化、現(xiàn)代化。三是要開展系列活動，使優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作常抓不懈，常抓常新。
二、、工作中存在的困難與問題及相應(yīng)的解決意見和建議：后勤戰(zhàn)線的改革正邁入實質(zhì)性階段，我們面臨著許多新情況和新問題。一方面我們要通過體制轉(zhuǎn)換和機制的創(chuàng)新，逐步建立現(xiàn)代管理制度，以適應(yīng)市場化運營、法制化管理的市場競爭形勢。另一方面我們必須通過學(xué)習(xí)五中全會精神、貫徹“三個代表”思想，加強思想政治工作，調(diào)動職工的積極性，為物業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍和條件。把工作抓早、抓緊、抓實。要深入實際解決好職工家屬關(guān)心的熱點、難點問題，想群眾之所想，急群眾之所急，幫助他們解決實際困難。三是面臨著剝離力度的加大，職工承受著很大的思想壓力，首先做好形式任務(wù)的教育，正確加以疏導(dǎo)，從思想上減負。四是經(jīng)營方式單一，實體太少，物業(yè)本身就是一個微利經(jīng)營，單靠物業(yè)費用難以維持生存，缺乏明顯的競爭力，爭取在局里的政策支持下，繼續(xù)拓展經(jīng)營渠道，增加經(jīng)濟效益。五是住宅樓多數(shù)建成的時間已經(jīng)很久，年久失修，上下水、供熱管道腐蝕嚴重，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，建議在局里的資金允許的情況下加強投入及改造。六是局里的有關(guān)工程在我們能夠具備實施能力的條件下多給予傾斜政策。
三、面對電力體制改革的新形勢，明年工作的打算：
一、基本情況
為統(tǒng)籌開展城鄉(xiāng)一體化管理工作，2017年3月將清掃隊、清運隊、垃圾分類工作組、環(huán)境整治辦等科室統(tǒng)一納入環(huán)衛(wèi)調(diào)度中心管理。環(huán)衛(wèi)調(diào)度中心現(xiàn)有工作人員352人，其中主任及副主任5人、辦公室7人、清掃保潔隊員200人、清掃司機22人、清運司機55人、環(huán)境整治辦公室5人、市政隊15人、路燈隊8人、收費隊9人、機修車間5人、壓裝車間7人、垃圾分類人員14人，主要負責(zé)永寧縣全縣350萬平米道路的清掃保潔、灑水降塵，日產(chǎn)260噸生活垃圾的收集和清運，全縣裸露空地、殘垣斷壁、衛(wèi)生死角、露天堆場等的整治，生活垃圾分類資源垃圾兌換等工作。
二、主要做法
（一）保障經(jīng)費，加大投入力度，完善公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
一是2016年以來，積極爭取國家資金，按照國家資助、政府自籌的原則，先后投入4931萬元、3500萬元逐步建設(shè)了永寧縣生活垃圾轉(zhuǎn)運調(diào)度中心及永寧縣閩寧鎮(zhèn)公共環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)項目，目前永寧縣生活垃圾轉(zhuǎn)運調(diào)度中心穩(wěn)步運行2年，閩寧鎮(zhèn)公共環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)項目目前已經(jīng)開工建設(shè)，預(yù)計于8月底投入使用。
二是完善環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施，配備一批高標(biāo)準環(huán)衛(wèi)設(shè)施，購置分類式果皮箱8500個、生活垃圾收集桶5111個，生活垃圾戶內(nèi)分類桶7.5萬個，戶內(nèi)干垃圾袋25萬個、戶內(nèi)濕垃圾袋25萬個等，各類清掃清洗車輛23輛，縣城公廁以及主要街道垃圾桶（果皮箱）覆蓋率均達到100%。投資700萬元，新建11座星級公廁，改造16座老舊公廁，并安排專人管理，截止目前，永寧縣城區(qū)共建成公共廁所41個，流動公廁2座。
三是市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷提升。通過實施“道路、公園廣場、綠化帶、臨街建筑”四大亮化工程，新增路燈2765盞，城區(qū)路燈、景觀燈共計11226盞，投入26.21億元用于全縣道路建設(shè)，共新建、擴建和改造道路36條，達157公里，修建橋梁12座。投資6億元，大力實施迎賓大道、寧豐街、王太路、寧和廣場改造等30項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，投資2000萬，對南環(huán)路、楊和大街進行道路維修改造。
(二)強化領(lǐng)導(dǎo)，合理規(guī)劃編制，完善長效管理機制
一是縣委、政府制定了《永寧縣環(huán)衛(wèi)保潔規(guī)范化管理實施方案》，成立了以縣委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，分管城管、環(huán)衛(wèi)工作的副縣長為副組長，縣財政局、發(fā)改局、住建局等24個主要部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣城管局。同時建立健全環(huán)境衛(wèi)生突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，出臺《衛(wèi)生保潔管理制度》《保潔人員工作職責(zé)》《駕駛員安全操作制度》《電動三輪車管理制度》，與駕駛?cè)藛T簽訂《清運安全生產(chǎn)責(zé)任書》，確保城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)保潔工作穩(wěn)步推進、有序發(fā)展。
二是嚴格落實“以克論凈、深度清潔”環(huán)衛(wèi)保潔標(biāo)準，對縣城內(nèi)350萬平方米的路面，進行“定等級、定路段、定標(biāo)準、定人員、定處罰”的細化管理，人行道、路面安排清掃保潔人員實行16小時全方位保潔，按照“九凈五無”的道路保潔標(biāo)準，加大督查、考評力度，全面實現(xiàn)縣城道路全覆蓋、無漏掃。
三是采用人機結(jié)合雙作業(yè)模式，加大縣城主干道路濕掃頻次，每天由9輛濕掃車分夜班和白班不間斷對縣城八橫十六縱道路進行濕掃，提高城市精細化管理。
四是進一步創(chuàng)新城市環(huán)境衛(wèi)生管理機制，將望遠片區(qū)5375040㎡道路清掃保潔、路燈設(shè)施維護、市政設(shè)施維護及園林綠化管護采用市場化作業(yè)模式進行管護，實現(xiàn)政府部門直接管理，企業(yè)專門運作，改變政府部門“既當(dāng)運動員，又當(dāng)裁判員”的管干一體模式，通過劃分路段、明確作業(yè)范圍、制定機械化硬指標(biāo)、嚴格質(zhì)量標(biāo)準、健全應(yīng)急機制等，提升作業(yè)企業(yè)優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率。
（三）建立“政府主導(dǎo)，企業(yè)參與”垃圾處理模式，提升城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量
一是生活垃圾無害化處理持續(xù)推進。永寧縣城鄉(xiāng)生活垃圾調(diào)度中心建成后，將縣城、李俊、望洪等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)14個中心村的生活垃圾一并納入縣城統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運，日處理生活垃圾260余噸。將縣城及各中心村由之前的“戶分類、村（居）收集、鄉(xiāng)轉(zhuǎn)運、縣處理”四級轉(zhuǎn)運的生活垃圾處理體系優(yōu)化為“戶分類、縣轉(zhuǎn)運”的兩級處理體系，健全生活垃圾減量化收集、資源化利用、無害化處理相銜接的生活垃圾收運網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)“垃圾運輸全密閉，日產(chǎn)日清不落地”的總目標(biāo)。
二是實現(xiàn)建筑垃圾資源化利用。隨著永寧縣城市建設(shè)步伐逐步加快，縣城范圍內(nèi)建筑垃圾產(chǎn)生量達到每年20萬噸。綜合考慮我縣城區(qū)發(fā)展及建筑垃圾回填容量、處置能力，2015年，在縣城南側(cè)紅星村建立占地50畝的建筑垃圾消納場，用于建筑垃圾集中分類堆放。建筑垃圾中的渣土由市場自行調(diào)節(jié)，渣土用于填坑、鋪路；其余裝潢垃圾進行焚燒，無害化處理，實現(xiàn)建筑垃圾資源再利用。2018年，為規(guī)范永寧縣城鄉(xiāng)建筑垃圾處理，遏制隨意傾倒建筑垃圾現(xiàn)象發(fā)生，經(jīng)縣委領(lǐng)導(dǎo)同意，由縣城管局牽頭并組織實施在原勝利鄉(xiāng)四隊拆遷莊點建設(shè)建筑垃圾臨時堆放點，占地面積約50畝，用于堆放永寧縣城鄉(xiāng)建筑垃圾，從根源上解決了城鄉(xiāng)建筑垃圾隨意傾倒的現(xiàn)象，規(guī)范了永寧縣建筑垃圾處理。
三是餐廚垃圾專業(yè)化處理。通過與企業(yè)簽訂合同，每年財政投入200萬元實行市場化運作，專業(yè)化收集處理。委托銀川保綠特生物技術(shù)有限公司集中收運永寧縣餐廚垃圾，要求做到日產(chǎn)、日收、日處理，保證餐廚垃圾集中收集密閉運輸。
（四）蹄疾步穩(wěn)，深入開展生活垃圾分類工作
為認真貫徹落實國務(wù)院辦公廳生活垃圾分類制度實施方案（〔2017〕26號）相關(guān)要求，2016年9月，永寧縣生活垃圾分類項目正式啟動，印發(fā)了永寧縣生活垃圾分類實施方案，成立了生活垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣城管局。圍繞垃圾“減量化、資源化、無害化”的要求，將垃圾分類的任務(wù)層層分解，落實到每個部門、每個社區(qū)、每個家庭，逐步建立和完善垃圾分類工作運行機制。以建設(shè)社區(qū)為首個試點，以點帶面，逐步推開。
一是組織社區(qū)和物業(yè)公司人員開展垃圾分類知識培訓(xùn)，建立資源垃圾、廚余垃圾、有害垃圾、其他垃圾四類體系。目前已在51個居民小區(qū)、16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心村、9條街道和3個農(nóng)貿(mào)市場開展生活垃圾分類宣傳工作，登記發(fā)放27197份宣傳資料、分類垃圾桶56424個，垃圾袋277062條，宣傳覆蓋率達到53.1%。
二是充分利用“垃圾換物”、“積分獎勵”等形式對居民分類投放進行引導(dǎo)獎勵，共開展資源垃圾回收兌換活動281場，參與兌換戶數(shù)2434戶，兌換商品金額13709.35元，兌換回收各類資源垃圾18.80噸，玻璃瓶5933個。
三是按照試點小區(qū)實際居住人數(shù)投放舊衣物回收箱，制定回收計劃，開展舊衣物回收活動42次，累計回收舊衣物15.4噸，將符合捐贈條件的衣物集中由專業(yè)公司進行清洗、高溫消毒，定期開展舊衣物愛心捐贈活動，共捐贈愛心衣物150件，受益人數(shù)150人。
四是與天楹公司積極對接、溝通，由天楹公司向總部申請，在永和錦城投入智能化設(shè)施，將永和錦城小區(qū)打造成智能化、標(biāo)準化示范小區(qū)，并聯(lián)合天楹公司在永和錦城開展智能化、標(biāo)準化生活垃圾分類知識宣傳活動6場，采集住戶信息并為居民辦理智能分類卡500余張。
五是在集貿(mào)市場、四季鮮批發(fā)市場等處開展餐廚垃圾回收利用活動，制作環(huán)保酵素30余桶，并將環(huán)保酵素運用到公廁沖洗、空氣潔凈等。
（五）大力開展城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治，改善市容市貌
一是制定完善《永寧縣2018年城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治推進方案》，將環(huán)境整治工作納入了各部門考核范疇，建立了完善的考核機制，細化各部門工作任務(wù)，縣城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治工作指揮部按照“周督查、季考核”的要求，現(xiàn)場督查，及時向委縣督查室、政府督查室上報督查通報，明確時限要求，全力將城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治工作推向縱深。
二是持續(xù)開展城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，改善全縣裸露空地的突出問題，組織人員、車輛及時對閩寧鎮(zhèn)、國有農(nóng)場、王太火車站、銀子湖、珍珠湖等地區(qū)的裸露空地、衛(wèi)生死角、殘垣斷壁、城鄉(xiāng)環(huán)境整治薄弱環(huán)節(jié)進行整治，出色完成各類迎檢工作200余次，城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生面貌進一步提升，推進、鞏固我縣國家級衛(wèi)生縣城的創(chuàng)建。
窗體頂端
三、取得成績
（一）城鄉(xiāng)一體化管理水平逐步提升
近年來，通過創(chuàng)新開展大城管、大環(huán)衛(wèi)管理模式，推進生活垃圾分類運行，加快城鄉(xiāng)生活垃圾一體化處理，全縣生活垃圾無害化處理率達98%，機械清掃率由2016年60%提高到2018年的86.01%，提高26.01%，城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)保潔管理水平明顯提升，城鄉(xiāng)環(huán)境面貌明顯改善，城鄉(xiāng)居民對環(huán)境衛(wèi)生滿意度明顯提高。
（二）城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)保潔隊伍逐步優(yōu)化
隨著城鄉(xiāng)管理精細化、規(guī)范化發(fā)展，按照服務(wù)總?cè)丝诿芏葋矸植己团鋫洵h(huán)衛(wèi)保潔從業(yè)人員數(shù)量。
一是人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化。縣城和望遠工業(yè)園區(qū)共配備環(huán)衛(wèi)保潔人員 360余名，平均年齡45歲，普遍文化程度為初中水平，保潔人員逐步年輕化。
二是服裝配備優(yōu)化。結(jié)合城鄉(xiāng)綜合執(zhí)法體制改革，嚴格實行環(huán)衛(wèi)作業(yè)標(biāo)準化，實行“三統(tǒng)一”（統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一裝備、統(tǒng)一標(biāo)準）。
三是休息場所優(yōu)化。取締縣城原有的9座垃圾中轉(zhuǎn)站，提升改造為9個環(huán)衛(wèi)工人戶外勞動者之家，室內(nèi)配備文化角，為環(huán)衛(wèi)工人休息、更衣、停放環(huán)衛(wèi)車輛以及學(xué)習(xí)提供了極大的方便。
四是生活待遇優(yōu)化。將原來的環(huán)衛(wèi)工人每天餐補由6元提高到12元，同時建立職工食堂，每天由專人為環(huán)衛(wèi)工送早午餐，得到了廣大環(huán)衛(wèi)工的贊許，促進了城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)保潔質(zhì)量的提升。
（三）城鄉(xiāng)環(huán)境面貌逐步改善
結(jié)合創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城工作，以“愛國衛(wèi)生月”“愛國衛(wèi)生日”“美麗永寧”“千處百日”“三舊改造”等環(huán)境整治日為載體，在開展機關(guān)企事業(yè)單位衛(wèi)生大掃除日的同時，消滅了城中村、城邊村、園中村等城市“三舊”，徹底解決了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)“臟亂差”問題，城鄉(xiāng)環(huán)境明顯改善。
四、存在問題
一是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)環(huán)境整治任務(wù)落得不實、整改力度不夠，居民保護環(huán)境衛(wèi)生意識淡薄，城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治成效不明顯。
二是環(huán)衛(wèi)作業(yè)車輛緊缺。全縣現(xiàn)有道路清掃保潔車22輛，生活垃圾收運車30輛，隨著城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化覆蓋面積逐年增加，現(xiàn)有的車輛難以滿足城鄉(xiāng)生活垃圾收運、清掃要求。
三是生活垃圾分類末端處置滯后。生活垃圾分類工作雖已啟動實施，且運行良好，但在末端處置上缺乏經(jīng)驗，從根本上無法達到資源化再利用的標(biāo)準。
五、對策建議
（一）創(chuàng)新宣傳方式，健全保潔隊伍
利用報刊、電臺、新聞等媒體大力宣傳《城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》和相關(guān)法律法規(guī)，營造濃厚的輿論氛圍，切實提高居民衛(wèi)生意識、公德意識和主人翁意識。積極組織干部職工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展勞動技能大賽。提高衛(wèi)生保潔作業(yè)能力，進一步強化服務(wù)水平。
（二）以項目促發(fā)展，推動垃圾規(guī)范化管理
以積極申報永寧縣生活垃圾分類收集及末端處置項目為依托，加大望遠區(qū)域生活垃圾綜合處置項目申報、建設(shè)進度，以提高生活垃圾末端處置成效。
（三）推行“大物業(yè)”管理模式，提高居民小區(qū)管理水平。經(jīng)統(tǒng)計，目前縣城有37個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有32個小區(qū)由社區(qū)監(jiān)管，有5個小區(qū)由建設(shè)單位自行管理，有8個小區(qū)是居民自治。針對部分小區(qū)無人管理、管理混亂的現(xiàn)狀，調(diào)度中心積極推行“大物業(yè)”管理模式，對縣城各小區(qū)及物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理。徹底改善小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生面貌，營造干凈整潔人居環(huán)境。
本文作者：楊勇
1.拓寬招聘渠道現(xiàn)今普遍的招聘渠道為網(wǎng)絡(luò)招聘和現(xiàn)場招聘會，但這些常規(guī)招聘渠道往往不能滿足公司對人員數(shù)量與質(zhì)量的要求。例如，秩序維護隊員在整個勞動力市場上處于供給小于需求，常規(guī)渠道各公司競爭激烈，招聘難度大。再如，保潔員，文化水平偏低，一般不會通過這些渠道找工作，公司僅靠這些招聘方式完成公司招聘目標(biāo)的概率很低。因此，只有另辟蹊徑，才能有效破解人員招聘困境。（1）秩序隊員招聘途徑。一是在每年冬季老兵復(fù)員時與當(dāng)?shù)剀娙税仓棉k聯(lián)系，招募一些復(fù)員軍人，這部分人整體素質(zhì)高、紀律性好、團隊意識強。二是作為公司長遠戰(zhàn)略發(fā)展的考量，可充分利用西安地區(qū)高校林立的優(yōu)勢，選擇一到兩所當(dāng)?shù)卮笾袑Ｔ盒＃怨诿嗟男问綖楣疚磥戆l(fā)展儲備一定數(shù)量秩序隊員，但這種方式要求公司業(yè)務(wù)達到一定規(guī)模。否則，該部分人員畢業(yè)后，公司無法全部消化。三是由當(dāng)?shù)乇０补咎峁┎糠种刃蜿爢T，公司按人數(shù)支付一些費用。（2）保潔員的招聘方式。第一，因為保潔人員大部分對工作地點的選擇都要求在距家半個小時的車程內(nèi)，基于此，可以與距離本公司較遠范圍內(nèi)的同行業(yè)取得聯(lián)系，建立保潔員資源共享平臺。第二，制定一項激勵辦法，鼓勵公司內(nèi)部員工推薦一些有求職意向的朋友、親戚等。實踐表明，內(nèi)部推薦方式要占到公司保潔員總數(shù)的75%。第三，針對會展類物業(yè)公司出現(xiàn)的淡、旺季用工的變化情況，建議在展會旺季可以通過與專業(yè)保潔公司建立勞務(wù)合作關(guān)系，以解決或緩解保潔用工不足的問題。2.降低在職員工流失率秩序維護隊員、保潔員是物業(yè)行業(yè)中流失嚴重率最高、跳槽頻繁的兩個崗位。對此，可以從以下幾個方面著手有效降低人員流失率。
（1）提高后勤保障水平。秩序維護隊員、保潔員大都家庭生活比較困難，公司為其解決吃住問題，可大大降低他們的生活成本，又可以在公司出現(xiàn)臨時突發(fā)事件時，迅速到達事件現(xiàn)場，協(xié)助相關(guān)部門解決問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士長期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，管吃住的公司比不管吃住的公司員工穩(wěn)定性要高出將近10個百分點。（2）豐富員工業(yè)余生活。通過舉辦演講比賽，保潔、秩序維護隊員技能比武等，提高他們的工作積極性和向心力。另外，可在員工宿舍內(nèi)配備電視，電腦等設(shè)備。（3）人性化關(guān)愛。例如，公司成立幫扶基金會，并劃撥一部分款項，在員工本人或其親屬遭遇重病或生活困難時提供幫助；公司為每位員工發(fā)放生日禮金、按月集體過生日等措施，將員工的心留在公司。（4）制定員工職業(yè)生涯規(guī)劃。公司為每位員工制定個人發(fā)展規(guī)劃，制定一系列的晉升渠道，并通過日常的工作培訓(xùn)，提高員工的職業(yè)素質(zhì)和主觀能動性。（5）對秩序隊員進行分類。像小區(qū)門崗、寫字樓大廳崗，這類崗位關(guān)系到物業(yè)公司的整體形象，建議采用提高工資水平的方式來降低人員流失風(fēng)險；其他巡邏崗，招收部分年齡偏大的40、50人員，這部分人員不用繳納社保、工資要求低，但穩(wěn)定性卻較高。這樣分類之后既降低了公司的人工成本，又能夠提高員工的穩(wěn)定性。（6）薪酬設(shè)計。采用工齡工資、階梯式基本薪酬（即對一些骨干員工實施領(lǐng)先薪酬策略）相結(jié)合的薪酬體系，并設(shè)定多項福利菜單，讓員工根據(jù)自己的需要自主選擇。這種設(shè)計方法將員工的工齡所代表的忠誠度、不同等級基本薪酬所代表的個人能力、多項福利菜單所代表的公司人文關(guān)懷結(jié)合起來，勢必能夠?qū)Χ糁茊T工流失起到事半功倍的作用。綜上所述，公司只要結(jié)合自身實際，選擇恰當(dāng)?shù)姆绞剑瑢⒄腥伺c留人兩套策略有機結(jié)合，人才團隊建設(shè)將能夠為公司的戰(zhàn)略發(fā)展起到很好的促進作用。
廉租房住宅小區(qū)因管理服務(wù)費單價低，管理服務(wù)的深度、廣度就不可能與高檔項目一樣，按照市場化規(guī)律，也必須建立起與其收費水平相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式。
1、直線制（扁平式）的管理服務(wù)模式：小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員精簡、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級。人員一專多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統(tǒng)一、責(zé)權(quán)分明。
優(yōu)點：服務(wù)和工作效率高，小區(qū)物業(yè)服務(wù)人工成本低。通常管理一個經(jīng)濟適用房、廉租房小區(qū)建筑面積10多萬平方米，只設(shè)經(jīng)理（主任）1人，另有保安（維修）和保潔（綠化）2個部門，經(jīng)理兼維修主管和保安監(jiān)管工作，其他管理和操作人員共14個。
適合范圍：物業(yè)管理服務(wù)面積比較小，管理費單價比較低的項目，一般項目規(guī)模在10萬至15萬平方米為宜。因為這樣的項目管理費收入少，依據(jù)市場化運作和管理模式就必須相應(yīng)降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的支出費用。而直線制（扁平式）的管理，即小區(qū)物業(yè)依照由上到下的權(quán)利劃分實施指揮，結(jié)構(gòu)形式簡單，權(quán)責(zé)分明，指揮統(tǒng)一，服務(wù)工作效率高。這樣通過少設(shè)管理人員和職能部門，達到了降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用支出的目的。某個物業(yè)公司管理的一個經(jīng)濟適用房小區(qū)共40萬平方米，采用該種管理模式，將整個項目一分為三，成立三個小區(qū)服務(wù)中心，各自獨立核算。雖然項目的規(guī)模小了，但每個小項目的管理和服務(wù)半徑也相應(yīng)減少，工作效率提高了，服務(wù)中心經(jīng)理（主任）直接對操作員工進行監(jiān)督和考核，服務(wù)質(zhì)量明顯提高。物業(yè)管理層次由一個服務(wù)中心時的三個層次，減少到現(xiàn)在的兩個層次，核算下來三個服務(wù)中心的總用工比一個服務(wù)中心時還降低了5%，且三個服務(wù)中心之間由于規(guī)模、服務(wù)人群相近而形成了競爭，管理服務(wù)費收繳率明顯提高。
應(yīng)注意的問題：因為直線制管理在小區(qū)物業(yè)內(nèi)部沒有細化專業(yè)管理分工，這就要求小區(qū)主要管理人員具有多專業(yè)的管理經(jīng)驗和業(yè)務(wù)技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因為降低費用支出，不設(shè)或不專設(shè)監(jiān)督人員，管理人員監(jiān)督的內(nèi)容較多，對服務(wù)質(zhì)量的高起點和延續(xù)性的控制較弱，故不適合服務(wù)費單價較高和管理面積較大的項目。
2、職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式：采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負責(zé)監(jiān)管的管理模式。小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的專項內(nèi)容，如保安、車輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心就是監(jiān)督各外包專業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。從合同的制定、日常服務(wù)的監(jiān)督、費用的劃撥都實行嚴格的管理程序和監(jiān)管程序，每月二次入戶調(diào)查，及時了解服務(wù)中的問題并協(xié)助外包專業(yè)公司整改。
優(yōu)點：這種管理方式的管理和監(jiān)督力度強，對保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高起點和延續(xù)性十分有利，而物業(yè)服務(wù)的各專項內(nèi)容，按工作量和工作內(nèi)容，通過市場競爭的方式，確定外包單位和工作人數(shù)。通過市場化手段選擇各專項服務(wù)的承包商，必將降低小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本，減少基層操作人數(shù)，使整體物業(yè)支出成本下降。
適合范圍：這種職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費單價低的項目以外的其他物業(yè)小區(qū)，管理成本居中。
應(yīng)注意：這種管理方式因物業(yè)服務(wù)的各種專項內(nèi)容都外包給市場化專業(yè)公司，不是由自家物業(yè)公司直接管理，溝通配合上可能不如小區(qū)物業(yè)直接管理順暢，在遇到突發(fā)事件或物業(yè)公司與外包專業(yè)公司簽定合同以外的事情發(fā)生時，往往響應(yīng)較慢。另外，在提供各種人性化服務(wù)和處理事情的靈活性上，因不是公司直管，所以會有所欠缺。
二、廉租房住宅物業(yè)管理辦公室定員
通過對幾家物業(yè)公司的多個國優(yōu)、市優(yōu)項目進行了用工人數(shù)的調(diào)研及匯總后，發(fā)現(xiàn)這幾個小區(qū)每1萬平方米物業(yè)管理收費面積平均辦公室人員為0.88～1.1人（包含：項目經(jīng)理、客服人員、收費人員、各類管理人員、工程人員等，不含操作崗位用工：保安、監(jiān)控室人員、綠化、保潔、電梯人員）。根據(jù)這一結(jié)果，公司應(yīng)對自管的經(jīng)濟適用房和廉租房住宅的用工進行定崗、定員，每1萬平方米物業(yè)管理收費面積用工為1人。并每個月至少進行兩次服務(wù)質(zhì)量考核和業(yè)主滿意率調(diào)查，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理費收繳率、業(yè)主滿意率都保持比較穩(wěn)定的水平。
三、日常服務(wù)和員工管理的經(jīng)驗
1、員工年齡的選擇：經(jīng)濟適用房和廉租房住宅受到服務(wù)群體大眾性、基層性影響，對員工的形象和年齡不會過分挑剔，而是要求從業(yè)員工必須要有親和力、要敬業(yè)、要善于與人溝通。
2、收費人員的工作量：因經(jīng)濟適用房和廉租房住宅單套建筑面積較商品房小，以收費面積確定每個收費人員的工作量，往往不準確。一般以收費戶數(shù)作為收費人員工作量的考評依據(jù)，平均每個收費員收取服務(wù)費戶數(shù)為500戶至600戶，如收費員還兼收其它費用（如水電費、管道煤氣費等），收費戶數(shù)酌情減少。
