時間：2023-02-22 17:46:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人承包合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
有的企業(yè)在內(nèi)部經(jīng)營承包中規(guī)定了承包人傷、殘、亡及其費用由本人自理，發(fā)包方概不負責(zé)，并且對承包合同進行了公證。勞動部就個人承包中保險待遇如何保障問題，在征得中華全國總工會、最高人民法院同意后，在《關(guān)于企業(yè)內(nèi)部個人承包中保險待遇問題的復(fù)函》（勞險字[1992]27號）文中提出了如下處理意見：
企業(yè)與職工個人簽訂承包合同，是企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的一種方式。企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變，并未改變企業(yè)與職工的勞動關(guān)系，也未改變承包者的職工身份，因此企業(yè)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的政策保障職工的社會保障權(quán)益。企業(yè)單位在“承包合同”中將傷殘亡風(fēng)險推給職工個人，這種做法不符合我國憲法和職工社會保險的政策規(guī)定。正如最高人民法院（88）民他字第1號批復(fù)中指出的“這種行為（指”工傷概不負責(zé)“的約定）既不符合憲法和有關(guān)法律規(guī)定，也嚴(yán)重違公德，應(yīng)屬于無效的民事行為”。盡管“承包合同”經(jīng)過公證，但其中關(guān)于傷殘亡由個人負責(zé)的條款不具有合法性。
企業(yè)和職工個人簽訂的經(jīng)營承包合同，不能是“生死合同”，必須符合憲法和勞動保險政策的規(guī)定。生死條款即使雙方約定，也屬于無效條款。
村委會有權(quán)“出租”集體林地。根據(jù)《土地承包法》第三條規(guī)定，國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
第三十二條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。
第四十八條規(guī)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包的，應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查后，再簽訂承包合同。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
簡單魚塘承包合同范文一
發(fā)包方：___________村民委員會(以下簡稱甲方)
承包方：_____________________(以下簡稱乙方)
為了改變傳統(tǒng)陳舊的農(nóng)業(yè)耕作形式促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，甲方將集體所有的魚塘承包給乙方，用于養(yǎng)殖業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。
一、土地的面積、位置
甲方經(jīng)村民會議同意并報鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，將位于_________鄉(xiāng)______村面積_________畝(具體面積、位置以合同附圖為準(zhǔn))
承包給乙方。
二、土地用途及承包形式
1.用途為：養(yǎng)殖，但乙方可以適時以合理的方式調(diào)整和優(yōu)化。
2.承包形式：個人承包經(jīng)營。
三、土地的承包經(jīng)營期限
該地承包經(jīng)營期限為____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。
四、地上物的處置和設(shè)施設(shè)備配套提供：(水、電、路)
為用于乙方養(yǎng)殖業(yè)甲方許可乙方無償使用下列資源和設(shè)備：
五、承包金及交付方式
1.承包金每年共計人民幣_____元。
2.每年_____月___日前，乙方向甲方全額交納本年度的承包金，由甲方出具合法收據(jù)。
六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證按照合同約定的用途合理利用。
2.按照合同約定收取承包金;在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承包金。
3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權(quán)益。
4.協(xié)助乙方進行農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的開發(fā)、宣傳、褒獎、應(yīng)用。
5.按照合同約定，保證水、電暢通，并無償提供通往承包地的道路。
6.按本村村民用電價格收取乙方電費。
7.為乙方提供自來水，并給予乙方以甲方村民的同等待遇。
8.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊，并履行相關(guān)表決和報批手續(xù)保證承包合同的合法、有效性。
(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的魚塘。
2.享有承包魚塘上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購置財產(chǎn)的所有權(quán)。
3.享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。
4.享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。
5.乙方可在承包的魚塘上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。 6保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。。
7.根據(jù)需要自主決定轉(zhuǎn)包或調(diào)整養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)或魚塘用途。
8、遇政府拆遷、征收、征用、或其他政府政策影響享有補償、賠償?shù)臋?quán)利。
七、合同的轉(zhuǎn)包
1.在本合同有效期內(nèi)，遵照自愿、互利的原則，可以將承包的魚塘全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。
2.轉(zhuǎn)包時要簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來承包合同的內(nèi)容。
3.本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
八、合同的變更和解除
1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。
2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。
3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，本合同可以變更或解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
4.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。
5.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同，未定合同的相應(yīng)順延。
九、違約責(zé)任
1.在合同履行期間，甲方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按乙方土地利用的實際總投資額支付對方違約金，并賠償對方因違約而造成的實際損失包括養(yǎng)殖業(yè)可得利益和為重新承包相類似的魚塘需要多支付的承包費、和重新投資。
2.本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。
附土地平面圖
發(fā)包方：(蓋章)_____________
承包方：(簽字)_____________
法定代表人：(簽字)_________
簽約日期：_______年___月___日
簡單魚塘承包合同范文二
甲方： 身份證號碼：
乙方： 身份證號碼：
甲方現(xiàn)將長命湖水產(chǎn)養(yǎng)殖基地承包給乙方經(jīng)營養(yǎng)魚，商定如下：
一、轉(zhuǎn)租魚塘土地面積144.57畝。
二、租賃時間：從公元2015年1月1日起至2021年12月30日 止，為期7年。
三、承包租金：每年租金為人民幣壹拾柒 萬元整小寫:(Y:170000. 00元)。
四、付款方式：每年1月1日一次性付清當(dāng)年租金，押金伍萬元 (50000. 00 元),押金5萬元抵2021年的魚塘租金.剩下的12萬于2021年1月1日前交清2021年的租金。
五、乙方應(yīng)準(zhǔn)時交租，如超過1月5日未付清租金，甲方有權(quán) 收回魚塘，并且押金不退。
六、在承包期間，乙方負責(zé)維護甲方的建筑物，如遇國家征收，乙方必須無條件服從，國家補償金建筑物補償款甲乙雙方各得一半，魚塘青苗費甲乙雙方各得一半。
七、此協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。同具法律效力。本 合同雙方簽字之日生效。
甲方： 身份證號碼：
乙方: 身份證號碼：
年 月 日
簡單魚塘承包合同范文三
(以下簡稱甲方)
立協(xié)議人：
(以下簡稱乙方)
甲方村民組在位于村西南有一口當(dāng)家塘大沙塘，于2004年底改造至今，已經(jīng)10年了。原先改造是由農(nóng)戶籌資完成的，改造后集體放養(yǎng)了部分魚苗。由于無人管理，垂釣、偷盜現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致群眾不但不受益，反而塘里的水花生每年還要花錢請人清理，從而造成集體資產(chǎn)閑置浪費。為了盤活資產(chǎn)，增加集體收入，經(jīng) 年 月 日村民會議研究，一致決定，將此塘發(fā)包給他人，雙方現(xiàn)就有關(guān)事項達成如下共識：
一、承包費及年限：承包期 年， 元/年，合計人民幣 元整。
二、付款方式：不論何人承包，共計人民幣 整，雙方協(xié)商一次性付清，交于本村集體統(tǒng)一使用。
三、雙方權(quán)利和義務(wù)：乙方在承包期間對該塘進行統(tǒng)一管理，任何人不得在塘里捕魚或者從事其它捕撈活動。
四、乙方在承包期滿后，不論采取什么捕撈手法進行捕撈均可，但不能將塘里的水抽干，應(yīng)考慮到村民用水問題。
五、由于塘旁有企業(yè)生產(chǎn)，一旦生產(chǎn)污水流入池塘，廠家會給相應(yīng)的補償，但所交此款應(yīng)歸徐洼村集體所有，乙方無權(quán)收取。
六、乙方承包期滿后，在同等條件下，可享有充分的優(yōu)先承包權(quán)。
七、本協(xié)議一式三份，雙方及村委會各執(zhí)一份，簽字生效。
甲方簽字： 乙方簽字：
Abstract:Wang Dou County collective forest right system reform in the late, but because of the development of forestry in accordance with the characteristics of their own taken measures targeted at maintaining the forest land under the premise of the public continue to maintain a collective operation, the contractor the right to use forest land, reforestation, as well as individual contractors to cooperate " tree go anywhere "to encourage afforestation and other forms of business, in a relatively short time has made more obvious results.
關(guān)鍵詞：集體林權(quán)制度改革 經(jīng)營形式 初步成效
Key words:Collective forest right system reform; business forms; preliminary results
作者簡介：耿成同志1991年7月畢業(yè)于河北林學(xué)院林經(jīng)專業(yè)，于同年9月參加工作，多年來一直從事林業(yè)工作，現(xiàn)任望都縣林業(yè)技術(shù)推廣站林業(yè)工程師。多次受到上級林業(yè)主管部門的表彰。
【中圖分類號】F121 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-06-0018-02
在福建、江西等第一批集體林權(quán)制度改革試點省份基本完成集體林權(quán)制度改革之際，河北省于2006年開始在19個試點縣（市、區(qū)）開展集體林權(quán)制度改革，并于2007年在全省范圍內(nèi)全面展開。盡管望都縣并不是此次集體林權(quán)制度改革的試點縣，但是望都縣在堅持集體林權(quán)制度改革基本原則的前提下，結(jié)合自身林業(yè)發(fā)展特征，針對各地具體情況采取有針對性的措施，取得了集體林權(quán)制度改革的良好效果。
一、望都縣林業(yè)發(fā)展基本情況
望都縣土地面積54萬畝，其中耕地面積34.10萬畝；現(xiàn)有樹木1079萬株，總蓄積150萬立方米。全縣人口總計26萬，人均耕地1.31畝，人均樹木41.5株，人均森林蓄積5.77立方米。望都縣森林覆蓋率為18.3%，雖然低于河北省23.25%的森林覆蓋率水平，但是在平原地區(qū)屬于多林的縣域。在開展集體林權(quán)制度改革時，將規(guī)劃保護林地中的5.5萬畝納入改革范圍。
二、落實林地使用權(quán)及林木所有權(quán)的多種形式
望都縣在進行集體林權(quán)制度改革過程中，在遵循集體林權(quán)制度改革基本原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地具體情況因地制宜，實行多種經(jīng)營形式并存。不僵化、不固化、有區(qū)別地進行集體林權(quán)制度改革是望都縣取得林改成功的主要原因。針對不同情形采取的經(jīng)營形式主要有以下幾種：
2.1集體經(jīng)營
雖然集體林權(quán)制度改革的核心內(nèi)容是將仍由農(nóng)村集體組織所有的林地使用權(quán)和林木所有權(quán)，通過家庭承包方式落實到本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，但這并不意味著所有由集體經(jīng)營的宜林地都要承包給農(nóng)戶經(jīng)營。在一些村子，由于農(nóng)民對林業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益的依賴程度不強，家庭收入主要來自于副業(yè)或是外出務(wù)工的勞務(wù)所得；另一方面，由于林地質(zhì)量差、林業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施匱乏等原因造成林業(yè)的報酬率明顯低于其他行業(yè)。此外，若農(nóng)民生活對林業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)出依賴程度非常低，而集體經(jīng)營效果又比較好，這更會促使繼續(xù)維持集體經(jīng)營的方式，而不盲目將林地使用權(quán)和林木所有權(quán)承包給農(nóng)戶，城內(nèi)村就是一個很好的例子。在城內(nèi)村，村民絕大部分都從事個體工商業(yè)，少數(shù)外出打工，相比較而言，林業(yè)的投資報酬率比較低，因而他們沒有積極性承包林地使用權(quán)；另一方面，在集體統(tǒng)一經(jīng)營期間，通過設(shè)置專門護林員等措施在造林、營林、護林等方面都取得了較好的成績，該村不僅無空白宜林地，甚至農(nóng)田林網(wǎng)連缺株斷帶的現(xiàn)象也沒有。因而，繼續(xù)維持集體經(jīng)營更有利于內(nèi)城村的林業(yè)發(fā)展。
2.2拍賣林地使用權(quán)
雖然在平原縣中，望都縣的森林資源相對豐富，但是相對于承德和秦皇島的部分森林資源豐富的縣而言，望都縣的人均森林資源還是十分有限，若采取家庭承包、按戶均分的形式會將林業(yè)經(jīng)營更加細碎化，或通過二次流轉(zhuǎn)實現(xiàn)向大戶集中。因而，按照“誰挖坑誰栽樹、營造雙行給補助、林權(quán)落實到農(nóng)戶、誰的樹木誰管護”的原則，采取拍賣林地使用權(quán)的方式。溝、渠、坑、塘、基地及片林大多采取的這種方式，如南李各莊村將村集體管理的20畝墓地，60畝坑塘及1200米溝渠的綠化權(quán)進行了一次性拍賣承包，承包期20年；堯莊村對較寬的溝渠拍賣承包使用權(quán)，全村2條溝渠、11條道路全部拍賣承包。
2.3個人承包、合作造林
望都縣農(nóng)田林網(wǎng)控制面積達34萬畝，占耕地面積的99.7%，因而農(nóng)田道路兩旁的植樹造林對于改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的小環(huán)境、增加農(nóng)業(yè)收入而言有著至關(guān)重要的作用。這部分造林若完全部由集體經(jīng)營，對于集體組織會形成經(jīng)濟上的壓力，更主要的是農(nóng)民管護意識不強，伸直會導(dǎo)致對林木的破壞。因而北李各莊、大王莊等村對農(nóng)田道路兩旁的樹木采取了個人承包、集體和承包戶合作造林、對林木收益進行分成的方式進行經(jīng)營。再由個人承包之后，集體和承包戶共同造林，共同管護，并根據(jù)承包合同對林木收益進行分配，通常情況下農(nóng)戶占大頭、集體占小頭。
2.4樹隨地走、鼓勵造林
對于已經(jīng)承包到戶的、面積比較小的零星地塊，為了鼓勵農(nóng)民積極造林，對其采取“樹隨地走、誰的地邊誰栽樹、誰栽誰有”的原則，通過將包括收益權(quán)在內(nèi)的林木所有權(quán)轉(zhuǎn)移給農(nóng)戶激勵農(nóng)民在零星地塊造林。薛莊村、北曹莊村、井泉村等村都采取了這一經(jīng)營形式，由集體進行統(tǒng)一規(guī)劃，各地塊的土地經(jīng)營者進行植樹。
三、集體林權(quán)制度改革的初步成效
通過采取多種經(jīng)營形式，靈活、有序地落實林地使用權(quán)和林木所有權(quán)，實現(xiàn)了地定權(quán)、人定心、樹定根，激發(fā)了群眾植樹造林的積極性，望都縣集體林權(quán)制度改革已經(jīng)取得了初步成效。截止2008年初，望都縣集體林權(quán)制度改革工作己基本結(jié)束，共明晰產(chǎn)權(quán)5.58萬畝，核發(fā)林權(quán)證書2129份，登記發(fā)證面積5.45萬畝，基本完成集體林權(quán)制度改革的各項任務(wù)。同時，各項針對性措施極大調(diào)動了農(nóng)民造林、營林、護林的積極性，由于縣政府在農(nóng)田林網(wǎng)建設(shè)方面專門制定了鼓勵政策，對在農(nóng)田林道植樹的農(nóng)戶給予一定補助，2007年秋冬季全縣已植樹10.2萬株，其中農(nóng)田林網(wǎng)植樹6.7萬株，147個村全部栽植了環(huán)村林；同時，森林資源的保護和管理得到有效落實，承包經(jīng)營者對林地、林木倍加珍惜，加強巡護和管理，有效遏制了盜伐林木、亂占濫用林地等破壞森林資源的不法行為，減少了森林火災(zāi)和林木病蟲害的發(fā)生，森林資源得到有效保護，實現(xiàn)了“林有其主，主有其權(quán)，權(quán)有其責(zé)，責(zé)有其利”的目標(biāo)。
四、集體林權(quán)制度改革仍存在的問題
盡管望都縣在進行集體林權(quán)制度改革時遵循了先調(diào)節(jié)糾紛、后界定林權(quán)的原則，但是由于歷史遺留等原因，林權(quán)糾紛仍然存在，并成為影響集體林權(quán)制度改革長期效果的隱患。
在實施集體林權(quán)制度改革的過程中，有個別鄉(xiāng)、個別村，或是由于思想懶惰、不愿意實實在在地做些事情；或是由于有畏難情緒，怕因集體林權(quán)制度改革引發(fā)村里的其它矛盾；或是因為村里欠個別老百姓的錢，擔(dān)心承包時這些農(nóng)戶會搗亂，繼而擴大這些本已存在的矛盾，誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素，故而編寫假的承包合同，讓某個村干部偽裝承包人。
還有個別的村由于村干部換屆交接時馬虎或是新舊班子之間有矛盾而沒有交接，造成村委會保管的原林木承包合同遺失，或是由于承包人出于保管合同不善而遺失合同都削弱了對林權(quán)的法律保障，這也是造成林權(quán)糾紛的一個主要原因。例如，齊莊村的村民鄭立木、李建漢2人承包的集體的林地，村委會及個人都無承包合同，針對這種情況，兩委班子不是詳盡調(diào)查、劃清地界、分清權(quán)屬，而是編寫了兩份假合同，希望蒙混過關(guān)。而且，縣、鄉(xiāng)主管人員由于審核疏漏、把關(guān)不嚴(yán)，甚至填寫了個別假林權(quán)證，在群眾中造成極壞影響。
五、總結(jié)
望都縣的集體林權(quán)制度改革開展的較晚，但是由于采取了針對性較強的措施，根據(jù)不同具體情況采取不同的經(jīng)營方式，并且投入極大力度解決林權(quán)糾紛，爭取減少影響集體林權(quán)制度改革政策效果的隱患，在較短時期內(nèi)取得了較好的成果，造林、護林、營林的情況都大有改善；然而，由于在個別鄉(xiāng)、個別村具體落實集體林權(quán)制度改革的過程中出現(xiàn)了弄虛作假、欺騙瞞報的情況給社會帶來了很強的負面影響，盡管這終究是很小的一部分，但仍然需要在今后工作中加以杜絕，以保障真正實現(xiàn)促進林業(yè)發(fā)展、增加農(nóng)民收入、改善生態(tài)狀況的目標(biāo)。
參考文獻：
[1]李自勤：退耕還林工程對縣域生態(tài)與社會經(jīng)濟影響研究。
[2]祝全水：積極穩(wěn)妥地推進集體林權(quán)制度改革。
[3]孔垂柱：牢牢把握政策，加強工作指導(dǎo)，確保集體林權(quán)制度改革健康推進。
甲方：
乙方：
根據(jù)《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，乙方通過 方式取得甲方荒灘荒山(林地)的承包經(jīng)營權(quán)，經(jīng)雙方共同商定，達成如下協(xié)議，特立此合同：
一、甲方將位于 村民委員會(組)所有的， 以北、現(xiàn) 以西與毗鄰的荒山(林地)發(fā)包給乙方使用，其四至為： 東至： ;
南至： ;
西至： ;
北至： 。
二、乙方承包后，承包使用期五十年不變，即從二 年 月 日起至二 五 年 月 日終止。
三、乙方所承包的荒灘荒山(林地)使用權(quán)及其地上附著物總承包款為人民幣 元整，付款方式為：
四、乙方承包荒灘荒山后應(yīng)積極治理，在荒山上植樹、種草或搞多種經(jīng)營;經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可以從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，利用承包范圍內(nèi)的林木、粘土、沙石等礦產(chǎn)資源或建造固定設(shè)施。
五、乙方對所承包的荒灘荒山有獨立的經(jīng)營管理權(quán)，但不得轉(zhuǎn)包。
六、甲方要尊重乙方所承包荒灘荒山的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，保護其合法權(quán)益不受侵犯，對荒山的開發(fā)治理成果全部歸乙方所有。
七、乙方在所承包的荒灘荒山在合同履行期內(nèi)除乙方交納承包款外，乙方不負責(zé)其他任何名目的費用。
八、乙方將荒灘荒山承包后，甲方有權(quán)監(jiān)督、檢查、督促其治理和合理利用荒灘荒山資源，發(fā)現(xiàn)問題及時書面通知乙方。
九、甲方保證該荒灘荒山(林地)界線、四至與他人無任何爭議。如因此發(fā)生糾紛，由甲方負責(zé)協(xié)調(diào)處理，如由此給乙方造成經(jīng)濟損失，由甲方負責(zé)全額賠償。
十、甲乙雙方必須信守合同。如甲方違約導(dǎo)致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣 萬元、退還乙方承包荒灘荒山所付的全部價款，同時對乙方的治理投入和治理成果合理作價，作價款一次性付給乙方;如乙方違約導(dǎo)致解除此合同，甲方不予退還乙方的承包款。
十一、如在承包期限內(nèi)遇國家建設(shè)或進行其它開發(fā)建設(shè)需征用土地時，應(yīng)首先從征地款中保障向乙方支付實際經(jīng)濟損失和未履行年限的預(yù)期利益損失。
十二、合同期滿后，如乙方愿意繼續(xù)承包經(jīng)營，雙方續(xù)簽合同;如乙方不再承包經(jīng)營，甲方對乙方的治理成果、經(jīng)濟投入合理作價歸甲方，作價款一次性付給乙方，不得拖欠。否則，此合同期限順延至甲方將全部價款付清乙方后合同自行終止。
十三、甲乙雙方如因作價款發(fā)生分歧，協(xié)商不成，須委托甲乙雙方共同認可的中介機構(gòu)進行評估作價，其結(jié)果對雙方均有約束力。
十四、此合同發(fā)生糾紛由 裁決。
十五、本合同一式四份，甲乙雙方各一份、公證處一份、 鄉(xiāng)人民政府備案一份，經(jīng) 公證處公證后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農(nóng)村土地承包合同書范文2
發(fā)包方：_____________________(以下簡稱甲方)
承包方：_____________________(以下簡稱乙方)
為了農(nóng)村種值業(yè)的發(fā)展，改變傳統(tǒng)陳舊的農(nóng)業(yè)耕作形式，甲方將農(nóng)用耕地承包給乙方。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。
一、土地的面積、位置
甲方將位于_________鄉(xiāng)______村面積_________平方米。農(nóng)用耕地承包給乙方使用。四至方位東起_________，西至_________，北至_________，南至_________。附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認。
二、土地用途及承包形式
1.土地用途為農(nóng)業(yè)種植。
2.承包形式：個人承包經(jīng)營。
三、土地的承包經(jīng)營期限
該地承包經(jīng)營期限為____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。
四、地上物的處置
該地待合同期滿或解除合同后，所承包的土地歸還甲方并復(fù)墾。
五、 承包金及交付方式
1.該土地的承包金為每畝每年人民幣_____元，承包金每年共計人民幣_____元。
2.每年_____月___日前，乙方向甲方全額交納本年度的承包金。
六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證合理利用。
2.按照合同約定收取承包金;按照合同約定到期收回流轉(zhuǎn)的土地。
3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權(quán)益。
4.協(xié)助乙方進行地邊地界的臨時問題的處理和土地應(yīng)用。
(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的土地。
2.享有承包土地上的收益權(quán)和購置財產(chǎn)的所有權(quán)。大棚賠錢歸乙方所有。如喪葬損失根據(jù)實際情況雙方協(xié)商解決。
3.享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。
4.享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。
5.乙方不得用取得承包經(jīng)營權(quán)的土地抵償債務(wù)。
6.保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。
七、合同的轉(zhuǎn)包
1.在本合同有效期內(nèi)，遵照自愿、互利的原則，可以將承包的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。
2.轉(zhuǎn)包時要簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來承包合同的內(nèi)容。
3.本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
八、合同的變更和解除
1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。
2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。
3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，本合同可以變更或解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
6.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。
九、違約責(zé)任
1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按土地利用的實際總投資額和合同未到期的承包金額的20% 支付對方違約金，并賠償對方因違約而造成的實際損失。
2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。
十、合同糾紛的解決辦法
本合同履行中如發(fā)生糾紛，先由爭議雙方協(xié)商解決。
十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。
十二、乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地經(jīng)營權(quán)：不按合同規(guī)定用途使用土地的;荒蕪?fù)恋亍⑵茐牡厣细街锏?不按時交納土地流轉(zhuǎn)費的。
十三、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十四、本合同一式兩份，甲乙雙方各一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農(nóng)村土地承包合同書范文3
甲方(發(fā)包方)：
乙方(承包方)：
根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)保護條例》、農(nóng)業(yè)部《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》及中央和省有關(guān)政策規(guī)定，為完善、規(guī)范土地二輪承包管理，保護農(nóng)村土地承包權(quán)益，特訂立本合同。
一、承包標(biāo)的和期限
甲方將本集體經(jīng)濟組織第 村民組農(nóng)村集體所有的 畝土地發(fā)包給乙方承包，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地二輪承包期限
二、甲方的權(quán)利與義務(wù)：
1、監(jiān)督乙方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地，制止乙方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。
2、維護乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同。
3、尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。
4、及時規(guī)范辦理好因國家征收、征用、集體占用土地及農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的相關(guān)手續(xù)，搞好土地檔案管理。及時調(diào)處土地承包經(jīng)營中發(fā)生的矛盾和糾紛，維持正常的生產(chǎn)秩序。
5、執(zhí)行市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。
6、負責(zé)申辦《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》。
三、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。
2、承包地被國家依法征收、征用和集體道路、水利建設(shè)等公益事業(yè)占用，應(yīng)自覺服從，但有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。承包村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)耕地，因農(nóng)戶建房需要的，應(yīng)當(dāng)服從甲方的安排。
3、維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè);保護和合理利用土地，不得棄耕拋荒，不得給土地造成永久性損害。積極配合村集體經(jīng)濟組織搞好項目農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
4、采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地的，須經(jīng)甲方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租或其他方式流轉(zhuǎn)土地的，流轉(zhuǎn)合同報甲方備案。
四、違約責(zé)任
1、甲方干涉乙方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，或違反《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
2、乙方違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，由市政府有關(guān)行政主管部門予以處罰;給承包地造成永久性損害的，甲方有權(quán)制止，并有權(quán)要求乙方賠償由此造成的損失。
3、涉及國家征收和征用、集體占用和規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)戶建房等需要，乙方不服從安排的，甲方有權(quán)解除本合同。
4、乙方承包土地發(fā)生變化的，應(yīng)于當(dāng)年去甲方處辦理合同、清冊、證書等相應(yīng)變更手續(xù)。乙方放棄辦理，后果由乙方負責(zé)。甲方拒絕辦理的，后果由甲方負責(zé)。
五、其它事項：
1、本合同自簽訂之日起生效，合同生效后，頒發(fā)新的土地承包經(jīng)營權(quán)證，原土地承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證同時作廢。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)共有人姓名：
3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)分立、合并的，應(yīng)當(dāng)變更土地承包合同。
六、本合同一式三份，發(fā)包方、承包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
它的立法依據(jù)源于《憲法》第十三條第二款:“國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)。”根據(jù)《中華人民共和國繼承法》,這種私有財產(chǎn)(即遺產(chǎn))的范圍包括:
(一)公民的收入;
(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;
(三)公民的林木、牲畜和家禽;
(四)公民的文物、圖書資料;
(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料;
(六)公民的著作、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利;
(七)公民的其他合法財產(chǎn),包括有價證券和履行標(biāo)的為財務(wù)的債權(quán)等。
《中華人民共和國繼承法》第四條還規(guī)定:個人承包應(yīng)得的個人收益,依照本法規(guī)定繼承。個人承包,依照法律允許由繼承人繼續(xù)承包的,按照承包合同辦理。
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,新的財產(chǎn)權(quán)利由為個人持有的,一旦權(quán)利人死亡,也應(yīng)當(dāng)把它作為遺產(chǎn),轉(zhuǎn)移給他的繼承人承受。包括公司的股權(quán)、公民個人依法獲得的國有土地的使用權(quán),還包括在一些個人合伙里邊的合伙人的相關(guān)的權(quán)利,知識產(chǎn)權(quán)里邊著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán),還有這些技術(shù)秘密的權(quán)利,都可能會給知識產(chǎn)權(quán)人帶來財產(chǎn)權(quán)益,一旦知識產(chǎn)權(quán)人死亡,應(yīng)當(dāng)把那些可以轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)利,由他的繼承人依法承受。這種繼承權(quán)實質(zhì)上是公民個人財產(chǎn)所有權(quán)的延伸,只有被繼承人個人所有的財產(chǎn)生前受到保護,死后也允許繼承人繼承,這才能體現(xiàn)出對公民私有財產(chǎn)權(quán)的切實保護。
保護公民私有財產(chǎn)繼承權(quán)原則包括以下四點:
第一,是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn),繼承人都可以依法繼承。只要有合法的繼承人,遺產(chǎn)均不收歸國家或者集體。
第二,國家在法律中對繼承人的范圍和繼承順序加以規(guī)定。不論是遺囑繼承人還是法定繼承人,其繼承權(quán)不得非法剝奪;只有在發(fā)生法定事由時,繼承人才喪失繼承權(quán)。只要繼承人不明確表示放棄繼承權(quán)即視為接受繼承。
第三,繼承人享有繼承權(quán)不受有無民事行為能力的限制。無民事行為能力的人繼承權(quán)由其法定人代為行使;限制行為能力人的繼承權(quán)由其法定人代為行使,或者征得法定人同意后由本人行使。
第四,公民的繼承權(quán)受到他人的不法侵害時,有權(quán)在法定期間內(nèi)通過訴訟程序請求人民法院依法給予保護。
一、學(xué)說
應(yīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)定位為物權(quán)還是債權(quán)，我國學(xué)界歷來就有物權(quán)說與債權(quán)說之爭。認為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種物權(quán)的觀點，主要出于以下理由：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)是民法通則第五章第一節(jié)所直接規(guī)定的權(quán)利，并且學(xué)界通常認為該節(jié)是對物權(quán)制度所作的規(guī)定；（2）承包人對所承包的土地有在法律和合同規(guī)定范圍內(nèi)直接控制、利用的權(quán)利；（3）土地承包經(jīng)營權(quán)是具有排他性的財產(chǎn)權(quán)。
認為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種債權(quán)的觀點，主要出于以下理由：
（1）從土地承包經(jīng)營權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，屬于農(nóng)村雙層經(jīng)營體制的組成部分，農(nóng)民以具有復(fù)雜意義的“聯(lián)產(chǎn)”為對價，取得土地這一生產(chǎn)資料的承包經(jīng)營權(quán)，而發(fā)包人對作為承包經(jīng)營的標(biāo)的物的土地，仍有相當(dāng)大的支配力。
（2）從承包人與土地所有人的關(guān)系上看，上述聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系，本質(zhì)上為發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因這種內(nèi)部關(guān)系而取得的承包經(jīng)營權(quán)實際上只有對人（作為土地所有人的集體）的效力，而并無對世效力。
（3）從土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件來看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。
（4）依《民法通則》第80條第二款，對國家所有而集體使用的土地設(shè)定承包經(jīng)營權(quán)，就會出現(xiàn)土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時的土地承包經(jīng)營權(quán)是否物權(quán)，不無疑問。
（5）土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若該權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)，則立法上和實踐上就不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
二、本文的觀點
就財產(chǎn)而言，債權(quán)方式和物權(quán)方式均可以達到利用他人客體物的目的。但 通過對債權(quán)方式保護與物權(quán)方式保護的比較，本文認為將土地承包經(jīng)營權(quán)定位為物權(quán)更有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地利用關(guān)系，保護農(nóng)民利益。
（一）債權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)定位的缺陷
債權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)定位的缺陷，最主要的是以承包合同調(diào)整雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，加上發(fā)包方具有行政色彩，導(dǎo)致發(fā)包方在土地承包期限內(nèi)和經(jīng)營過程中任意變更、終止合同等權(quán)利濫用行為，這種行為造成的后果會嚴(yán)重影響其他承包人對于承包經(jīng)營土地的收益預(yù)期，影響到農(nóng)民對土地的長期投資和改良，最終不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。1998年《土地管理法》修改后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的期限被確定為30年，這在一定程度上以法的形式固定了農(nóng)民對土地使用的期限，減少了農(nóng)民對承包期內(nèi)變更的擔(dān)憂。但是，如果承包經(jīng)營權(quán)還是定位在債權(quán)的話，那么從本質(zhì)上說，其對世效力、可轉(zhuǎn)讓性還是區(qū)別于物權(quán)。
目前，我國土地承包制下的農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)基本是以債權(quán)方式進行的。依照我國法律的有關(guān)規(guī)定，承包人轉(zhuǎn)讓土地的承包經(jīng)營權(quán)，必須經(jīng)發(fā)包方同意，否則，轉(zhuǎn)讓無效。這顯然符合民法通則債的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)對方同意的規(guī)定。另外，受讓人一般也被限定在本村范圍內(nèi)，具有封閉性。1994年12月關(guān)于《穩(wěn)定完善土地承包關(guān)系的意見》中規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括集體經(jīng)濟組織內(nèi)部之間承包轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、抵押等。至1998年修改后的《土地管理法》對轉(zhuǎn)讓范圍的限制雖有所放寬，但依然還規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的同意。”可見，我國立法者仍傾向于將土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移限制在一個較封閉的范圍之中。這種債權(quán)式的、封閉式的流轉(zhuǎn)方式上不適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的，不利于資源的社會配置，實現(xiàn)資源的有效利用。
（二）物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)定位的優(yōu)勢
第一，可以用物權(quán)法定主義原則，運用法律規(guī)范確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，義務(wù)內(nèi)容及權(quán)利的消滅、權(quán)利取得規(guī)則的透明化，縮減完全依靠當(dāng)事人意思導(dǎo)致的隨意性。我國《民法通則》第80條第二款，第81條第三款都規(guī)定“承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。”修改后的《土地管理法》第14條也規(guī)定“發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。”這種以合同的方式確定雙方的權(quán)利義務(wù)的做法最大的弊端莫過于債權(quán)的不穩(wěn)定性及糾紛的易發(fā)性。正如上文所論及的，債權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)必然通過合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，但它在體現(xiàn)了承包戶的意思自治的同時，也為發(fā)包方得以任意侵犯承包戶的合法權(quán)利提供另外極為便利的途徑。
第二，借助于物權(quán)地位，承包經(jīng)營權(quán)不僅具有了對抗一般世人的效力，而且具備了對抗發(fā)包人的權(quán)利，對抗所有不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。另外，承包經(jīng)營權(quán)人在承包期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓或進行其他允許的處分時，也就有了較強的自主性。因為，物權(quán)本質(zhì)上是一種具有對世性的排他支配權(quán)，物權(quán)的處分一般情況下無須他人意思或行為之介入。例如，當(dāng)承包戶的權(quán)利遭受第三人侵害時（現(xiàn)實中確實存在“一地兩包”的現(xiàn)象，即某個集體組織，把一塊土地承包給某承包戶后，又把同一土地以較高的提留出包給了另一戶），基于承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，承包戶可以直接追及第三人處，請求返還，以實現(xiàn)對其所承包的土地的直接支配的效力。但若是基于債權(quán)性質(zhì)，即使承認“第三人侵害債權(quán)”理論，但在法律救濟上承包人只能向發(fā)包方請求，而不能直接向第三人主張自己的權(quán)利。
總之，對承包經(jīng)營人而言，債權(quán)保護不如物權(quán)保護有利。用物權(quán)規(guī)則規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)符合農(nóng)村土地有效利用的社會目的，也符合保護農(nóng)民合法權(quán)益的長遠需要。
一：土地承包經(jīng)營權(quán)的概念
在黨的以來的農(nóng)村改革實踐中，人們對農(nóng)民使用土地的權(quán)利形成了一個通行且己被法律認可了的叫法-土地承包經(jīng)營權(quán)。然而，在法律、法規(guī)、政策及學(xué)術(shù)者述中，對土地承包經(jīng)營權(quán)概念。內(nèi)涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來主要有以下幾種：
（一）稱之為土地承爭經(jīng)營權(quán)，定義為：公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經(jīng)營權(quán)。該項權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權(quán)利內(nèi)容由合同約定。主要依據(jù)是該定義是根據(jù)憲法所規(guī)定的，由我國民法通則和土地管理法明確規(guī)定的，并綜合《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)規(guī)定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責(zé)任制”《民法通則》第80第2款規(guī)定：“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。《土地管理法》第12條規(guī)定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，承包經(jīng)營土地的集體或者個人，有保護和按照合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務(wù)。土地的承包經(jīng)營權(quán)受法律的保護“。其它法律如《農(nóng)業(yè)法》《擔(dān)保法》中的相關(guān)規(guī)及其它一些行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋和政策中也多使用土地承包經(jīng)營權(quán)的概念，并作了類似于上述含義的規(guī)定。在諸多學(xué)者的學(xué)術(shù)著作中使用的也是”土地承包經(jīng)營權(quán)“仍不失為一個最恰當(dāng)?shù)母爬ǎ驗榫唧w的農(nóng)用土地使用權(quán)利大多仍是根據(jù)承包經(jīng)營合同而設(shè)立的。而且土地承包經(jīng)營權(quán)是已被廣大農(nóng)民認可了的稱謂。
（二）稱之為農(nóng)地使用權(quán)。一些學(xué)者主張用“農(nóng)地使用權(quán)”一語取代現(xiàn)今使用的土地承包經(jīng)營權(quán)概念，并以物權(quán)關(guān)系固定農(nóng)地使用關(guān)系。農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟組織長期使用的土地上進行耕作，養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利。它是一種真正的用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的全部性質(zhì)。他們認為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權(quán)關(guān)系，基于承包合同所取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)。債權(quán)效力比物權(quán)弱，債權(quán)原則上不能對抗物權(quán)。改革開放以來，各地經(jīng)常發(fā)生發(fā)包方任意撕毀承包合同，嚴(yán)重侵害承包方合法權(quán)益的事件，主要是因為農(nóng)戶所取得的使用權(quán)屬于債權(quán)。此外，債權(quán)屬于有期限的權(quán)利，致使臨近合同到期農(nóng)戶對土地不愿投入，甚至進行掠奪式經(jīng)營以及重新簽訂合同時引起農(nóng)村秩序動蕩等現(xiàn)象。如果采用物權(quán)關(guān)系和物權(quán)制度，基于物權(quán)的效力，可以對抗所有權(quán)人，據(jù)此可以避免任意侵害農(nóng)戶利益的現(xiàn)象。還有的學(xué)者認為，我國的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)歷了一個債權(quán)物權(quán)化的過程。而土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的一個形式上的結(jié)果，就是在農(nóng)村土地用益物權(quán)體系中，不再使用“承包經(jīng)營權(quán)”這一帶有債權(quán)特點的概念，“為了避免與債法上的‘承包經(jīng)營’相混淆，在物權(quán)法上還是不用這一概念為好”。還有的學(xué)者認為，為了實現(xiàn)中國法制的現(xiàn)代化，在法律術(shù)語上應(yīng)與各國通行做法一致，故應(yīng)用農(nóng)地使用權(quán)代替土地承包經(jīng)營權(quán)。
（三）稱之為永佃權(quán)。有的學(xué)者提出我國的農(nóng)用土地使用制度應(yīng)實行永佃權(quán)制度。有的則認為，目前我國的農(nóng)村土地承包權(quán)就是一種新的永佃權(quán)。在社會主義制度下仍是一種用益物權(quán)，它是指土地經(jīng)營者（永佃權(quán)人）以支付佃租，長期在集體所有或國家所有但由集體使用的土地上耕種的權(quán)利。他們認為永佃權(quán)從權(quán)利性質(zhì)內(nèi)容到權(quán)利期限（30年甚至更長）都是與現(xiàn)行關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范接軌的必要實行永佃權(quán)制度。實行永佃權(quán)，不僅可以使土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，而且可以使土地經(jīng)營權(quán)得以流動，形成規(guī)模經(jīng)營，并為土地投資提供內(nèi)在動力，可以有效地克服家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的土地均包而引起的土地經(jīng)營規(guī)模較小，承包地流轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受阻等問題。且永佃權(quán)的長期性可以避免農(nóng)戶對土地的掠奪式經(jīng)營。他們有的還認為可以而且應(yīng)該用“永佃權(quán)”代替“農(nóng)地使用權(quán)”“永”表明該權(quán)利為一種長期的權(quán)利，“佃”字表明永佃權(quán)反映租佃關(guān)系，簡潔明了，內(nèi)涵確定。而“農(nóng)地使用權(quán)”系生造的概念，以“使用權(quán)”概括，易生歧義，因為對土地承包經(jīng)營的權(quán)利不僅限于使用權(quán)，因而，如果我國將來物權(quán)立法采取一種與永佃權(quán)制度基本一致的制度，在名稱上應(yīng)采取永佃權(quán)，總之，目前，在美土地承包經(jīng)營權(quán)的名稱、內(nèi)涵及外延上尚有不同的認識。我們認為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認為
二、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。
關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，理論界的代表性觀點主要有物權(quán)說和債權(quán)說：
（一）物權(quán)說
大多數(shù)學(xué)者認為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。但理由不盡相同。1：承包經(jīng)營權(quán)表現(xiàn)為對土地等物的直接支配的權(quán)利。承包人基于承包合同而實際占有、控制、使用土地，對土地行使直接支配的權(quán)利。2、承包經(jīng)營權(quán)具有排他性。集體組織在與農(nóng)民簽訂承包合時，不能就同一標(biāo)的設(shè)定兩個承包權(quán)，承包人對于其承包標(biāo)的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權(quán)利，排除任何人的非法干涉。任何人都負有不得侵犯承包人的承包經(jīng)營權(quán)的義務(wù)，3、承包經(jīng)營權(quán)具有優(yōu)先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時原承包人在相同條件下享有優(yōu)先權(quán)。承包人根據(jù)合同占有承包標(biāo)的后，任何人都不得妨礙其權(quán)利的行使，不管承包的土地被誰占有，承包人都有追索權(quán)。4、《民法通則》將承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為“與所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”，而不是規(guī)定在債權(quán)部分，至少說明立法原意也是把它排除在債權(quán)之外的。5、承包經(jīng)營權(quán)是根據(jù)承包合同設(shè)定的，但并不能據(jù)此認定承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)。物權(quán)和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權(quán)產(chǎn)生的主要原因。在承包經(jīng)營關(guān)系中，承包人根據(jù)合同請求集體將土地交由自己承包經(jīng)營的權(quán)利是一種債權(quán)，而承包人依據(jù)合同直接對土地承包經(jīng)營的權(quán)利則是物權(quán)，是對物的直接支配權(quán)，可以對抗任何人。
學(xué)者們還從革除實踐中的弊病出發(fā)，認為應(yīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)界定為物權(quán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的特性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性需要經(jīng)營者作長期投入，而長期投入的決定性因素是土地使用關(guān)系的長期穩(wěn)定及土地使用權(quán)利的自主流轉(zhuǎn)，而這只能在土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的基礎(chǔ)上才能統(tǒng)一起來，我國的第二輪土地承包與第一輪相比有一個明顯的不同，就是非常強調(diào)穩(wěn)定土地使用關(guān)系的穩(wěn)定突出“30年不變，及對土地的頻繁調(diào)”透過30年不變的制度安排；賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，以促使農(nóng)民增加對土地的長期投入，避免掠奪式經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化，一方面可以控制農(nóng)村人口的出生率，另一方面可以實現(xiàn)土地承包權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的市場化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導(dǎo)致的土地資源利用效率不高和土地規(guī)模狹小的弊端，同時也杜絕鄉(xiāng)村級干部在土地調(diào)整中的侵權(quán)行為。只有確定土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性才有利于維護農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，才有利于農(nóng)用土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才有利于農(nóng)用土地的合理利用。
（二）債權(quán)說
近年來，有觀點認為土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)，其主要理由如下：1、從土地承包經(jīng)營權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，不是一個獨立的物權(quán)。“聯(lián)產(chǎn)”意味著承包人必須達到“承包指標(biāo)”，發(fā)包人對作為承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)的物的土地，仍有相當(dāng)大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關(guān)系上看，聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系是發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因此而取得的承包權(quán)實際上只有對人而無對也的效力。3、從土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件來看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會出現(xiàn)土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時的土地承包經(jīng)營權(quán)是否物權(quán)，不無疑問。5、在土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若為債權(quán)，則立法上和實踐上不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
（三）對土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)分析。
1、物權(quán)說失依體系解釋方法；將土地承包經(jīng)營權(quán)認定為物權(quán)，并又從實踐的需要方面論述了土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)的必要性。債權(quán)說則是從現(xiàn)行規(guī)范經(jīng)過實證分析得出土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)的結(jié)論。而在土地承包經(jīng)營權(quán)推行的十多年中，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)具備了由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的物質(zhì)條件，而在生活實踐中更多地具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)，對土地承包人極為不利，因此多數(shù)學(xué)者認為土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)。
2、物權(quán)和債權(quán)說兩種不同的見解，表明了我國對土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)行規(guī)范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定膦“與所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”，則土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)為他物權(quán)自屬無疑。從《民法通則》第80條第2款，《農(nóng)業(yè)法》第12條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)系基于合同約定而產(chǎn)生的權(quán)利，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)由合同約定，顯然與物權(quán)法定原則相違背。此外，非經(jīng)發(fā)包人同意，土地承包經(jīng)營權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。不能轉(zhuǎn)包承包土地，這表明土地承包經(jīng)營權(quán)只有對人效力而不具有對物效力，因而性質(zhì)當(dāng)為債權(quán)而非物權(quán)。正是因為存在這些規(guī)范的不一致才使得立法者旨在規(guī)為物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，在低價位的具體規(guī)范中，表現(xiàn)出許多債權(quán)特征，從而就有了物權(quán)說與債權(quán)說的不同見解。
三：關(guān)于土地承經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題
現(xiàn)階段我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟制度。流轉(zhuǎn)達是市場的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者們主要對以下問題進行了探討。
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問題
關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學(xué)者們的觀點比較一致，即土地承包經(jīng)營權(quán)確有必要進行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國現(xiàn)在實行的是社會主義市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的主要特征就是市場化、社會化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實現(xiàn)土地資源的市場化配置，市場經(jīng)濟在農(nóng)村的建立將是一句家話。現(xiàn)有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。客觀上阻礙了我國的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)及土地的適度規(guī)模經(jīng)營，無法實現(xiàn)土地的市場化配置，那只有仍繼續(xù)原來的準(zhǔn)行政性分配土地的制度。這種準(zhǔn)行政性分配導(dǎo)致的缺點很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟因素和效益原則，事實上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進上步發(fā)展。農(nóng)地的市場化配置將是進一步深化農(nóng)村改革所必需的。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點要求對土地的長期投入。為了確保農(nóng)戶對工地長期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動力的市場化、社會化的需要。我國現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動力。土地的承包經(jīng)營權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務(wù)就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因為視行土地管理制度和其他以屬地原則相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對農(nóng)村勞動力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動既能通過這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進上步發(fā)展，規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使我國一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進的農(nóng)業(yè)機械的有效使用，而且耗費人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設(shè)難以進行，從而影響了農(nóng)業(yè)機械化、水利化工作的全面推進。一方面會種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方既使不會耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費。為了改善這種狀況，實現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會經(jīng)營土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2條第3款規(guī)定，土使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場運行機制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無成形的法律法規(guī)。而早在建立之初，土地承包經(jīng)營權(quán)就不同程度地自發(fā)進入了市場。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的進一步發(fā)展，這種自發(fā)進入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當(dāng)務(wù)爭。
（二）上地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制芳設(shè)計
雖然學(xué)者們論述了應(yīng)建立土地承包經(jīng)營權(quán)的依法右流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。可見土地承包經(jīng)營權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴(yán)格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知中指出：“在堅持上地集體所有和不設(shè)土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護”。《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者。”1986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達、轉(zhuǎn)達包承包合同的。承包合同無效。《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”以上這些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營權(quán)則很來格。土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押。多數(shù)學(xué)者認為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對漢轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的漢轉(zhuǎn)方式，使得我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學(xué)者認為之所以要限制土地承包經(jīng)營權(quán)的漢轉(zhuǎn)范圍，是因為農(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定有必要這樣限制。
此外學(xué)者們還認為我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟秩序。而且漢轉(zhuǎn)管理是落后，（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法，（2）沒有專門負責(zé)農(nóng)地管理的職能機構(gòu)，（3）農(nóng)村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學(xué)者認為我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)采取登記原則。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須依法登記。這樣做：（1）可以強化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。（2）可以維護交易安全。但具體深入的登記機關(guān)的設(shè)置、登記的程序和方法等并救濟化述。此外還應(yīng)對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經(jīng)營權(quán)。3：規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過于分散化。總之，學(xué)者們對這一部研究無論的深度，還是從廣泛上講，都需做進上步的努力。
四：土地承包經(jīng)營的行政管理
（一）農(nóng)村承包經(jīng)營公司的管理
農(nóng)村改革之初，土地所實行的家庭承包責(zé)任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規(guī)范化農(nóng)村土地管理制度。目前，農(nóng)村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行這類關(guān)系著集體利益與承包者合法權(quán)益的大量合同，對于當(dāng)前穩(wěn)定社會大局，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟有著舉足輕重的作用。如何加強對這類合同的管理，已成為當(dāng)前及今后農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)中亟待解決的頭號題。一、農(nóng)村承包合同形成與發(fā)展過程中（即發(fā)包、簽訂、履行三個階段）存在著諸多方面的問題1：發(fā)包階段（1）“標(biāo)的”違法（2）“拉黑牛”現(xiàn)象嚴(yán)重。（3）重疊發(fā)包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權(quán)利義務(wù)關(guān)系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問題。（1）對承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發(fā)包方主要領(lǐng)導(dǎo)的更換造成合同中止或無法履行，（4）短期行為嚴(yán)重。（5）“轉(zhuǎn)包”現(xiàn)象嚴(yán)重而大都違法。為解決現(xiàn)行土地承爭經(jīng)營合同中存在的問題，對土地承包經(jīng)營合同的管理及其機構(gòu)設(shè)置，學(xué)者們有以下設(shè)想：1、利用現(xiàn)有的行政機構(gòu)在不增加編制的條件下，調(diào)整業(yè)務(wù)部門，專設(shè)農(nóng)村承包經(jīng)營管理部門。2、公證機關(guān)對土地承包經(jīng)營合進行管理提出該觀點的學(xué)者對公證機關(guān)提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機關(guān)正確發(fā)揮職能作用。嚴(yán)肅執(zhí)法應(yīng)賦予公證機關(guān)以下權(quán)力（1）對合同進行公證的必須權(quán)。（2）公證機關(guān)經(jīng)審查以后不合法，不真實，不可行的合同有決定中止履行的權(quán)利以及其他有關(guān)的權(quán)利。
（二）農(nóng)用土地的用途管理制度。
如前述。土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)，這意味農(nóng)民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護土地資源將是一個嚴(yán)重的問題，對此，學(xué)者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國家采取必要的法定形式，使農(nóng)村土地各種現(xiàn)有性質(zhì)固定化，土地用途變更程序化。土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性質(zhì)一個重要的制芳條件是建立健全土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度，一方面以法定形式明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途的管理。在設(shè)立、轉(zhuǎn)移或行使土地承包經(jīng)營權(quán)時，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機關(guān)可對此行使強恢復(fù)原狀或行政處罰的權(quán)力。
五：關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)保護的問題
承包方： （以下簡稱乙方）
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，以資共同遵守。
第一條 農(nóng)田的面積、位置
甲方將位于 處，面積 畝的農(nóng)田承包給乙方種植農(nóng)作物。農(nóng)田方位：東起 ，西至 ，北至 ，南至 ，具置由甲方現(xiàn)場指認。
第二條 農(nóng)田用途及承包形式
1、農(nóng)田用途為種植 等農(nóng)作物；
2、承包形式：個人承包種植。
第三條 農(nóng)田的承包經(jīng)營期限
該農(nóng)田承包經(jīng)營期限為農(nóng)作物的一個生長季，自 年 月 日至 年 月 日止。農(nóng)作物收獲完畢后，乙方必須把在田作物清除出該地塊。在未簽訂下一季承包合同前，乙方不得對該土地進行輪作。
第四條 承包金及交付方式
1、該農(nóng)田的承包金為每畝每季人民幣 元，承包金每季共計人民幣 元〔￥ 元）。
2、每季在簽訂合同時，乙方向甲方全額交納本生長季的承包金。
第五條 甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用；
2、按照合同約定收取承包金；
3、合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊。
（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的土地；
2、享有承包土地上的收益權(quán)；
3、自己協(xié)調(diào)解決排灌水各項事宜；
4、按照合同約定的時間、方式和數(shù)額向甲方繳納承包金。
5、乙方不得將承包的土地進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)承包、抵押。
6、未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得在其承包的土地上私搭亂建。
7、乙方不得用取得承包經(jīng)'營權(quán)的土地抵償債務(wù)。
8、保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。
9、未得甲方許可，乙方不得擅自變更作物品種。
10、乙方不得在承包地內(nèi)及周邊的地邊、水溝種植多年生的水、旱生作物；
11、乙方在使用農(nóng)藥時，必須按操作規(guī)程和該農(nóng)藥說明書規(guī)定的計量標(biāo)準(zhǔn)由專業(yè)人員進行使用，不用的農(nóng)藥要存放在安全的地方，同時要做好防火、防盜等安全工作和財產(chǎn)保險工作，否則由此造成的責(zé)任和損失均由乙方承擔(dān)；
12、嚴(yán)格遵守曱方的各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從分配，否則甲方有權(quán)視情節(jié)給予處罰；
13、乙方應(yīng)積極參加農(nóng)作物保險，在承包期內(nèi)如遇自然災(zāi)害和其它事故造成的損失均由乙方承擔(dān)，甲方概不負責(zé)；
14、對承包范圍內(nèi)地邊甲方栽種的樹木，乙方應(yīng)愛護不損、合理修技，否則將酌情給予處罰和賠償。 ^
第六條 合同的變更和解除
1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。
2、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，本合同可以變更或解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
3、本合同履行期間，經(jīng)雙方充分協(xié)商，達成如下共識。如遇國家建設(shè)征用該土地或巿政規(guī)劃、公司改制及甲方規(guī)劃需要使用等，乙方必須無條件服從，合同自行終止，造成乙方當(dāng)季作物沒有收獲的，甲方退還乙方土地承包費并補償在田作物種子、農(nóng)藥等費用，標(biāo)準(zhǔn)合計按100元/畝；或造成當(dāng)季作物有部分收獲的，甲方不退還乙方土地承包費和任何賠償，乙方不得以任何理由提出其它任何補償或賠償要求。
第七條 違約責(zé)任
2、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30曰未支付租金，則甲方有權(quán)解除本合同。
第八條 合同糾紛的解決
本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方可向新浦區(qū)人民法院提起訴訟。
第九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同一式四份，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。
發(fā)包方：（蓋章〕 承包方：〔蓋章）
法定代表人：〔簽字） 法定代表人：〔簽字）
簽約曰期： 年 月 曰
簽約地點：
農(nóng)田承包合同（二）
發(fā)包方： （以下簡稱甲方）____________
身份證號：_______________________
住址：___________________________
承包方：（以下簡稱乙方）___________
身份證號：_________________________
住址：___________________________
為了明確合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，維護雙方的合法權(quán)益，按照法定程序，依照《民法通則》、《合同法》、《中華人民共和國土地承包法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，甲、乙雙方本著依法、公平、自愿、有償、互利互惠的原則，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，條款如下，以便雙方共同遵守。
一、承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級和用途
1、土地的名稱：
2、坐落：
3、面積： 畝（大寫）
4、四至界限為：
東：___________________________；
南：___________________________；
西：___________________________；
北：___________________________。
5、質(zhì)量等級：
6、用途：本合同轉(zhuǎn)讓的土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依法批準(zhǔn)，可以改變土地用途、用于非農(nóng)建設(shè)。
二、流轉(zhuǎn)方式、期限和流轉(zhuǎn)費及支付方式
1、以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)。
2、轉(zhuǎn)讓期：長期，即從 年 月 日起。
3、轉(zhuǎn)讓費經(jīng)雙方商議確定為：每畝計人民幣（大寫）： 萬元，（小寫：_______），共 畝，應(yīng)支付轉(zhuǎn)讓費合計 人民幣（大寫）： 萬元，（小寫：_______）。
4、轉(zhuǎn)讓費一次性付清。一次支付人民幣（大寫）： 萬元，（小寫：_______）。
三、甲乙雙方權(quán)利義務(wù)
（一）甲方權(quán)利義務(wù)：
1、依照本合同約定的時間將本合同項下約定面積的耕地在5日內(nèi)完全交付給乙方。
2、指導(dǎo)和監(jiān)督乙方及時耕種，保護地力，保持水土，防止荒蕪。
3、監(jiān)督乙方完成國家下達的種植計劃、定購任務(wù)和政策規(guī)定的各種稅費任務(wù)，并督促其承擔(dān)和履行對集體的各種義務(wù)。
4、按有關(guān)政策規(guī)定，及時將國家用于扶植農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的資金、物資等供給乙方使用。
5、積極為乙方提供技術(shù)、信息、經(jīng)營管理等生產(chǎn)技術(shù)和管理銷售服務(wù)。
6、承包期內(nèi)，除國家和集體建設(shè)征用土地外，不得以任何理由隨意終止合同，收回土地。違反此項的，須賠償乙方因此遭受的所有損失。
7、若在將來不定時發(fā)生國家政策變動，所得任何財產(chǎn)性補償及補償方式都與甲方無關(guān)，所得利益及及財產(chǎn)性利益均歸乙方，甲方對此清楚且無任何異議。
（二）乙方權(quán)利義務(wù)：
1、依合同約定在5日內(nèi)接收本合同項下約定面積的土地。
2、按有關(guān)政策規(guī)定，享有使用國家用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金和各種農(nóng)用物資的權(quán)利。
3、自覺接受國家和地方對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的宏觀指導(dǎo)、積極完成上級下達的種植計劃任務(wù)。
4、全面完成按土地分配的定購指標(biāo)和上繳的農(nóng)業(yè)稅費任務(wù)，以及按承包土地分配的義務(wù)工、勞動積累工和政策允許范圍內(nèi)的鄉(xiāng)村籌款。
5、承包期內(nèi)，經(jīng)甲方同意，有權(quán)依法進行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并獲得合法收益。
6、珍惜土地，保護地力，保持水土，不得荒蕪。
7、因不可抗御的自然災(zāi)害，造成承包土地內(nèi)農(nóng)作物嚴(yán)重減產(chǎn)或絕收，經(jīng)核實后，可根據(jù)實際情況適當(dāng)減少或免除乙方對國家或集體的義務(wù)。
8、轉(zhuǎn)讓土地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的財產(chǎn)性補償及任何財產(chǎn)性補償方式。
四、違約責(zé)任
一方違約，須向另一方賠付違約金人民幣（大寫）： 萬元，（小寫：_______）及與其相關(guān)的期望內(nèi)合理經(jīng)濟損失（此處的合理經(jīng)濟損失為一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的違反合同可能造成的損失），情節(jié)嚴(yán)重的，除賠付違約金和經(jīng)濟損失外，守約方有權(quán)終止合同。
五、合同效力：
此合同經(jīng)雙方簽字和公證機關(guān)公證后即具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。
六、爭議解決方式：
本承包合同履行發(fā)生爭議時，甲乙雙方可協(xié)商解決，也可以提請村民委員會、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解；若當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可向土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。
七、其他事項
1、本承包合同自雙方簽字、蓋章之日起成立，經(jīng)公證機關(guān)公證后生效。
2、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商制定補充協(xié)議，依法訂立的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
3、本合同一式三份，甲乙雙方和公證機關(guān)各執(zhí)一份，每份均具有同等的法律效力。
附：耕地和家庭人口狀況登記表
發(fā)包方： （簽章） 承包方： （簽章）
年 月 日 年 月 日
公證機關(guān)：（簽章）
年 月 日
農(nóng)田承包合同（三）
甲方：
乙方：
按中央要求，為認真做好“農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作”精神，在堅持土地集體所有制的原則下，進一步完善土地經(jīng)營的合理流轉(zhuǎn)，甲方自愿將土地承包給乙方經(jīng)營種植花木，經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意簽訂如下協(xié)議：
一、甲方自愿將承包農(nóng)田面積 畝承包給乙方；
二、轉(zhuǎn)包期限共 年，即自 年 月 日至 年 月 日止。租期內(nèi)，如遇單方違約，由違約方承擔(dān)由此引起的全部經(jīng)濟損失；
三、租用價格為每年每畝 元整；
四、付款方式：一年一付，首次在協(xié)議簽訂日起一個月內(nèi)付清，乙方支付甲方第一年租金，以后每年 月 日之前支付一年租田款；
五、承包期滿，到期續(xù)包的，乙方具有優(yōu)先續(xù)包權(quán)；
六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方、村委各執(zhí)一份。
嘉華世紀(jì)低價熱租
樂君是個“地主”，這是幾年前就有朋友對他的愛稱。當(dāng)然，這里的地主絕對不是全民皆知的“斗地主”中的地主，而是按照字面本意理解的“土地的主人”。
在蘇北那200畝地里，樂君自在地享受著他的“地主”生活，并且，悄悄地進行著一項非常有“搞頭”的生意。
樂君是上海人，他的父親早年做知青的時候，被招到了徐州當(dāng)?shù)匾患掖笮兔弘姽竟ぷ鳎虼藰肪舱瓷狭艘稽c外地關(guān)系。
在上海讀書工作、娶妻生子這么多年之后，樂君放棄了城市里的繁華熱鬧，選擇了去鄉(xiāng)下包上200畝地做“地主”。
“上海確實是個好城市，一切都顯得公平公開，但這同時也隱含著一層意思，我理解下來，大約就是一個利潤的平均化吧。
在上海，除了極少部分壟斷的行業(yè)還能保持著優(yōu)勢，其他生意都不會有你獨斷的高額利潤。在這樣一個城市生活，注定了你只能是平凡人中的一員，既不會出眾，更得隨時擔(dān)心別掉隊。
我想，還是地主生活適合我，不僅能樂山樂土，更能收益一項不錯的事業(yè)。”
現(xiàn)代“地主”很有搞頭
我的“地主”生涯開始在3年前，那個時候我閑在家里天天無所事事。不是我不想出去做點什么，而是我已經(jīng)慘遭商場驚濤駭浪的打擊，做什么賠什么。開的第一家服裝專賣店不到半年就盤給人家，此后跟著開了一個飯店和文具店，都無疾而終。在這樣屢戰(zhàn)屢敗之下，再不怕死的人估計也給磨沒了斗志。看著自己過去積蓄的500多萬元被自己這樣“洗白”一半，脆當(dāng)了逃兵，窩在家里，直到3年前的那個春天，在徐州一個縣里當(dāng)干部的表哥找到我，要我重出“江湖”。
表哥的意思是，“江湖”上最近將有一宗大“買賣”值得我以不屈的商人精神再次出山，這就是到他們鄉(xiāng)里去包地當(dāng)“地主”。不管表哥從徐州到上海來專門游說我是出于什么目的，我只問了他一句話，“當(dāng)‘地主’有搞頭沒有”？這句頗具職業(yè)水準(zhǔn)的問話得到了表哥滔滔不絕的解釋，“怎么會沒搞頭，沒搞頭我會叫你嗎？”
被表哥一番激昂的話語刺激，我自覺深受感染，當(dāng)即決定親自視察一下已經(jīng)包地的“地主”們的創(chuàng)業(yè)生活。到了徐州，再以100公里的時速驅(qū)車2個多小時后，終于來到表哥所在鄉(xiāng)的“地主”聚居區(qū)。這里以前都是荒地，稀稀拉拉地坐落著幾個只有十幾戶人的小莊子，“地主”們的“別墅”就在臨近莊子的幾十畝楊樹林子里。
撇開表哥這個來自官方的代表，我和幾個“地主”進行了親切交談，想探出個究竟。沒想到這些“地主”和我還挺投機，每個人都知無不言。除掉在趙莊附近包地80畝的下崗三姐弟外，其他“地主”幾乎和我一脈相承：家里有點不多不少的閑錢，找不到什么投資渠道，于是人和錢便一起閑置下來。至于包地下來到底有沒有搞頭，“地主”們無不綻放出笑臉信誓旦旦地說，“當(dāng)然有搞頭！”
照貓畫虎當(dāng)“地主”
在回家向老婆請示并得到允許之后，我向表哥回了話。表哥高興萬分地恭喜我馬上就要邁進“地主”的階層，并拿出掌管的眾多荒地任我選擇，我將我的200畝莊園圈在了靠近公路只有20分鐘路程并臨近村莊的地方。按照每年每畝150元承包費標(biāo)準(zhǔn)，在我向表哥所在的鄉(xiāng)交付第一年的承包費3萬元之后，我馬上開始了休閑安逸的“地主”式創(chuàng)業(yè)生活。
圈好地，接下來我就緊鑼密鼓地開始往地里投資。按照附近“地主”的慣有模式，他們對楊樹特別青睞，地里種的全是楊樹苗。200畝地，我該栽多少楊樹苗呢？為此我特地咨詢了附近樹齡最長的一位“地主”前輩，他的一番話語對我有著極大的指導(dǎo)意義，“楊樹在栽種前幾年，地里最好不要荒著，應(yīng)該兼種一點其他的作物，這些作物的收成一般能抵消每年的土地承包費；到了后幾年楊樹長大了，可就什么都長不起來了。當(dāng)然，如果你沒這個精力去種其他作物，而且全心都在楊樹上，不妨多種點楊樹，間距拉小，這樣的話，十年之后就可以賣樹了，收入也不會少。”
考慮再三，我選擇了前面一種栽種法，將間距拉大，因為這樣楊樹就可在七年左右成材，不需要“十年樹木”，在楊樹林間還能有一些小創(chuàng)收。按照每棵楊樹苗2―3元的價格，我買進了7000棵樹苗，再以栽種每棵樹苗3毛錢的價格請人全部種好。
“地主”創(chuàng)業(yè)：有酸有甜有盼頭
打從楊樹苗一栽進沙土地里，我就盼著它一個勁地長，我發(fā)現(xiàn)自己前所未有地期盼風(fēng)調(diào)雨順。據(jù)前輩們講，楊樹
根系發(fā)達，在剛栽種的一兩年內(nèi)每月喂一次水，它便會飛快地長，到了后幾年則根本無需管理，它也能自己好好地生長。這可真是一件簡單的事，我心里一陣竊喜，這次總算找對了門路，只要天不虧我，我就只等著七年之后數(shù)鈔票吧。
終于在那年的初夏，我完成了“地主”的一切先期工作。地里除了楊樹苗就是荒草和沙土，遵照老前輩們的建議，我開始想著怎么樣從地里搞創(chuàng)收，來點副業(yè)什么的。作為城里人，我對農(nóng)活一竅不通，干脆托表哥在附近農(nóng)村找了幾個40多歲的遠房親戚，待到農(nóng)忙時再找一個幫手，請他們代為打理一切地里的副業(yè)。
這些遠房親戚可都是農(nóng)業(yè)高手，他們首先在楊樹林里辟出一壟一壟的土埂，在里面撒了冬瓜和西瓜種子，等到去年夏天收成的時候，我看到滿園的大冬瓜、大西瓜，樂得合不攏嘴。10畝冬瓜地，一共收成了4萬多斤，按照1毛5分每斤的價格批發(fā)打出去，光冬瓜就賺了6000元左右；再加上120畝地收成幾萬斤的西瓜，去掉兩個工人的每人每月500元的工資、3萬元土地承包費和電費支出，我第一年竟然凈賺近5萬多元，這可比得上上海很多小年輕一年的收入了。而在這200畝地上，我是幾乎沒干什么，就每天看看山水，便已經(jīng)收獲了這樣的利益。
初嘗勝利果實，我感到當(dāng)“地主”還真是件滋潤的事。但待到副業(yè)碩果累累的時候，我也驚異地發(fā)現(xiàn)在靠近路邊的楊樹苗竟然被過路的羊給吃掉了不少，另外，還有一些栽種不牢的樹苗被風(fēng)刮倒在地。我不得不進行補種，新買回500多棵楊樹苗，重新栽種。亡羊補牢，為了不讓羊群靠近，我還特地買回了籬笆將200畝楊樹林圍了起來。這套工夫本該在前年剛栽種樹苗的時候就完成，但沒有經(jīng)驗的我為此付出了代價。
當(dāng)“地主”已經(jīng)快3年了，我逐漸摸索出一些門道。每年農(nóng)忙時，我會聘兩個工人回來幫忙收摘地里至少十幾萬斤的冬瓜和西瓜，我就負責(zé)跑客戶和運輸，將這些農(nóng)副產(chǎn)品全部批發(fā)出去。而其他時候，只需要雇四五個人在那里看地、澆水，我則樂得清閑，隔半月到地里去看看，更多時間還是呆在家里忙點其他的事。
200畝地，給我一種全新的生活，給我一個充滿希望而且踏實的7年。經(jīng)過測算，7年后，我這200畝地將帶給我400多萬元的收入。并且，經(jīng)另一些“地主”的指引，我們目前正計劃在地里栽種藥材，而這將是比種樹更有賺頭的一門生意……我已深深愛上這嶄新的“地主”生活。
樂君的投資觀念
第一，別歧視一些傳統(tǒng)行業(yè)，其實恰恰在這些行業(yè)里，充滿了旁人都難以置信的商機。
第二，一項事業(yè)，若讓你安心且覺得有奔頭，就算是成功的，沒必要目光短淺，只顧短期收益。
第三，去外地創(chuàng)業(yè)，最好找在當(dāng)?shù)赜幸欢P(guān)系的地方，免得人生地不熟，被當(dāng)?shù)厝恕捌圬摗被蛘呦硎懿坏秸呱系膬?yōu)惠，這些對外地人來說，其實是相當(dāng)重要的。 樂君的個人消費觀
第一，每天都有幾個小時泡在網(wǎng)上，了解新聞、熟悉市場行情、和其他“地主”聯(lián)系。
第二，最愛吸煙，品牌還是上海人最愛的“紅雙喜”，家里總?cè)又鴰讞l備用。
第三，吃穿都很隨便，不太講究，當(dāng)“地主”還真沒“地主”的派頭，更像個“農(nóng)民”，這樣便于與群眾打成一片。
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政策背景：
中國政府將進一步明確都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，重點是：發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、節(jié)水農(nóng)業(yè)，提供多樣化、優(yōu)質(zhì)、安全、綠色的農(nóng)產(chǎn)品；發(fā)展集約農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)附加值，延長產(chǎn)業(yè)鏈，把握市場競爭的主動權(quán)；發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)，滿足城市居民在觀光、采摘、旅游等方面的不同需求。
法律背景：
根據(jù)最新《物權(quán)法》規(guī)定，目前合法獲得農(nóng)村集體所有土地房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)的唯一途徑！
1） 承包經(jīng)營方式
《土地管理法》第十五條規(guī)定：國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。
農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
《農(nóng)村土地承包法》第四十六條規(guī)定：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。
承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，保護生態(tài)環(huán)境。
第四十八條規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
2）租賃轉(zhuǎn)讓方式
《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。
風(fēng)險背景：
關(guān)鍵詞：物權(quán)法權(quán)益土地承包經(jīng)營權(quán)
新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》分五編十九章二百四十七條，專門針對農(nóng)民權(quán)益設(shè)置的條文有21條，與農(nóng)民權(quán)益密切相關(guān)的條文有22條。其中更是把與農(nóng)民土地權(quán)益息息相關(guān)的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)單獨列為兩章（第十一章和第十三章）。由此可看出，對農(nóng)民土地權(quán)益的保護是物權(quán)法重要內(nèi)容之一。民法學(xué)家王利明教授更是將物權(quán)法看作是“農(nóng)民土地權(quán)益保護的基本法。”
一、物權(quán)的確立是物權(quán)法保護農(nóng)民土地權(quán)益的基礎(chǔ)
物權(quán)法第二條規(guī)定:“物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。”也就是說，權(quán)利人不需要借助他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如轉(zhuǎn)讓物權(quán)時，不需要征得他人同意，他人也不得進行干涉，即使是政府及其官員，否則就是違法。這在很大程度上改變了“國家利益至高無上，當(dāng)個人利益與國家利益相沖突時，個人只能無條件服從”的傳統(tǒng)觀念，體現(xiàn)出物權(quán)法最大的亮點平等保護國家、集體和私人的物權(quán)。
土地不僅是農(nóng)民的經(jīng)濟收入來源，也是其最后的社會保障。土地權(quán)力問題是物權(quán)特別是不動產(chǎn)物權(quán)最核心的問題。土地承包經(jīng)營權(quán)又是其中的重要內(nèi)容之一，它關(guān)系到農(nóng)民安身立命的基本權(quán)利，將其寫入物權(quán)法，從法律上明確土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，就是把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)納入到物權(quán)保護的范疇中。
如果說《農(nóng)村土地承包法》是第一次把農(nóng)村土地所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離，那么《物權(quán)法》就是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為物權(quán)給予法律明確。雖然物權(quán)法中關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的條款與農(nóng)村土地承包法中的內(nèi)容似乎并沒有多少變化。但是物權(quán)法卻大大提升了土地承包經(jīng)營權(quán)的法律地位。“尤其是根據(jù)這一法律規(guī)定，承包人可以在司法上獲得保護其權(quán)利的更多途徑：他可以基于物權(quán)行使物權(quán)請求權(quán)，基于承包合同行使違約責(zé)任請求權(quán)，基于法律規(guī)定行使侵權(quán)行為請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。”打個比方，如果你以前承包一個果園，但是后來發(fā)包方嫌承包費太低，他就可以收回，而最多只支付一下違約費用。而現(xiàn)在明確為物權(quán)，作為絕對權(quán)，發(fā)包方?jīng)]有權(quán)利隨意撤回發(fā)包。
土地承包經(jīng)營權(quán)確定為物權(quán)后可以更好地保護農(nóng)民的合法土地權(quán)益，增強農(nóng)民抵御來自他人，包括發(fā)包方、地方政府不正當(dāng)干涉和侵害的能力。一旦出現(xiàn)對承包權(quán)的侵犯，無論這種侵犯是來自于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部或者外部，承包人都可以以自己的名義提訟，獲得法律保護。像承包人因承包土地獲得豐厚報酬而受到集體內(nèi)部打壓的情況，其維權(quán)將有法可依，而不再僅僅局限于道德范疇的約束。發(fā)包人與承包人之間的土地承包合同條款將更加規(guī)范化，相關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、效力與公示方法等都將由法律確定，而不允許發(fā)包人通過承包合同中的約定加以排除。因此物權(quán)法將限制發(fā)包人任意制定承包合同條款的行為，保護承包人的合法權(quán)益。物權(quán)法、合同法和土地承包法將共同發(fā)揮維系農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系的作用。
二、物權(quán)法中保護農(nóng)民土地權(quán)益的內(nèi)容
（一）有關(guān)穩(wěn)定土地承包關(guān)系的內(nèi)容
《物權(quán)法》第126條第1款規(guī)定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。”第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。”后者是物權(quán)法的創(chuàng)新，是對《農(nóng)村土地承包法》的很好補充，有利于土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，同時賦予了農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，利于農(nóng)民對承包地的長期規(guī)劃。
承包期內(nèi)考慮到如果發(fā)包方隨意調(diào)整、收回土地，將會影響到土地承包穩(wěn)定性，故對于土地承包的調(diào)整，《物權(quán)法》第130條明確規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。”“因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。”而這里所指的相關(guān)規(guī)定包括《農(nóng)村土地承包法》第27條，“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”
另外《物權(quán)法》第131條還規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”對于土地承包收回的情形《農(nóng)村土地承包法》第26條將其分為兩種：一是承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；二是承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。物權(quán)法與其它法律的延續(xù)性可見一斑。
（二）有關(guān)征地及其補償?shù)膬?nèi)容
近年來由于拆遷、征地補償引起糾紛的事件屢有發(fā)生。如何切實保護人民群眾的利益，特別是中國最大弱勢群體農(nóng)民的利益，成為政府最為關(guān)心的問題之一。為進一步規(guī)范行為，物權(quán)法對拆遷、征地補償做出了相對完善的規(guī)定。
《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”可以看出此項條款規(guī)定征地的前提必須是為了“公共利益”。同時征地不得違反“法律規(guī)定的權(quán)限和程序”。雖然物權(quán)法并未就“公共利益”的范圍進行專門規(guī)定，但可以肯定的是商業(yè)性開發(fā)不屬于公共利益，也就是說，像開發(fā)房地產(chǎn)項目占用集體土地的情況將受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罰代批”等違法占用土地的做法，也將得以規(guī)范。
關(guān)于征地補償，《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”這體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障的原則。針對當(dāng)前現(xiàn)實中存在的征地補償不到位和侵占補償費用的行為，為確保補償費能切實落到百姓手中，《物權(quán)法》第42條第3款還規(guī)定，“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”并明確指出，違反規(guī)定的要依法承擔(dān)法律責(zé)任。
（三）有關(guān)集體土地所有權(quán)的條款
個別地方干部擅自把農(nóng)民的土地進行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民到法院，法院以“土地是集體所有”為由拒絕立案，農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害。這一事件暴露出的是現(xiàn)有集體所有權(quán)主體不明、權(quán)屬不清的缺陷。我國憲法雖然規(guī)定了農(nóng)村土地集體所有的制度，但究竟由誰來代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)卻未確定，這使得有些地方鄉(xiāng)村干部成為事實上的所有權(quán)代表。新出臺的物權(quán)法在集體所有制完善方面做出了努力，有一定的創(chuàng)新。第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；（二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；（五）法律規(guī)定的其他事項。”可以看出，這是保護集體成員合法權(quán)益的有效渠道。該法實施后，地方干部擅自轉(zhuǎn)讓集體所有土地的情況將得到控制。即使出現(xiàn)上述情況，由于物權(quán)法確立了農(nóng)民對集體土地享有獨立的權(quán)利主體地位與合法權(quán)益，農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)利以及物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)，向法院，追究地方干部的民事責(zé)任，法院不應(yīng)再拒絕立案。
（四）有關(guān)保護個人利益的條款
過去我們總是說：國家利益大于集體利益，集體利益大于個人利益。物權(quán)法的出臺顛覆了我們這一傳統(tǒng)觀念。法國杰出的思想家孟德斯鳩就曾說過：“在民法慈母般的眼里，每一個個人就是整個國家。”在民事法律領(lǐng)域，任何民事主體都是平等的。《物權(quán)法》第63條第2款規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”這為集體中的成員維護個人權(quán)益提供了法律武器，也為地方干部可能成為事實上代表行使集體土地所有權(quán)的行為提供了約束。如果農(nóng)村集體組織的管理人員侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，侵吞了集體財產(chǎn)，受侵害的農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)力向法院，請求撤銷有關(guān)規(guī)定，維護其權(quán)益，甚至是侵權(quán)人員。
三、幾點說明
（一）農(nóng)村宅基地仍不能自由流轉(zhuǎn)
根據(jù)物權(quán)法第133條，能夠以“入股”、“抵押”等形式流轉(zhuǎn)的土地僅限于“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地”。可見集體土地的流轉(zhuǎn)仍然沒有完全放開。是否應(yīng)放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，一直存有爭議。“考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。”物權(quán)法雖然限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但卻在農(nóng)民融資渠道上有所突破。《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押，……。”這一點賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等。當(dāng)然，這還需要農(nóng)民和銀行進行協(xié)商，請求其受理貸款申請，這在實際操作中還是有一定難度的。盡管如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)仍然是我國物權(quán)制度的創(chuàng)新，是具有中國特色的一種物權(quán)。
（二）“公共利益”的不確定性
《物權(quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”但是，對于征收的前提“公共利益”，物權(quán)法并沒有明確規(guī)定，因此“公共利益”很可能會在實踐中被濫用。據(jù)悉，有關(guān)部門正在考慮以單行法的形式對此進行規(guī)定。而在此之前，公共利益的界定權(quán)意味著將由法官進行裁定，主觀因素的加入，使得其認識上的不確定性加大。
（三）農(nóng)地承包方仍然處于比較被動的地位
物權(quán)法中雖然就承包期限、土地承包經(jīng)營權(quán)登記等農(nóng)民土地權(quán)益進行了相應(yīng)的法律規(guī)定，但發(fā)包方的意志對于合同的內(nèi)容仍將起主導(dǎo)作用。發(fā)包方可通過合同條款對承包方加以限制或附加種種苛刻的義務(wù)和條件。再加上作為政策基層執(zhí)行者的發(fā)包方往往帶有行政色彩的權(quán)力，所以農(nóng)戶的土地權(quán)益在現(xiàn)實生活中極易受到發(fā)包方的侵害。承包方的被動地位，使得其抵御外來因素干擾的能力降低，土地經(jīng)營的自由度受到影響。還應(yīng)注意的是，土地的征收和征用帶有強制性，并不是完全平等主體之間的交換和流轉(zhuǎn)。
（四）物權(quán)法只是框架性法律
現(xiàn)有物權(quán)法的內(nèi)容大多原本是零星分散在其他各個法律中的，將之抽出來整理為一部法律，是讓老百姓有一個比較清楚的物權(quán)意識，便于法律的適用。同時，對過去性質(zhì)比較模糊的權(quán)利也加以明確。比如，物權(quán)法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確立為物權(quán)而不是債權(quán)，這種物權(quán)性質(zhì)的明確界定，有利于農(nóng)民土地承包權(quán)的保護。從現(xiàn)有的內(nèi)容看，物權(quán)法還只是一部框架性的法律，它所涵蓋的是最基本和最主要的原則，有很多規(guī)定還需依賴后期的一些工作進一步細化和落實。為更好地完善其中的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法在制定中留有一定余地，如征收補償?shù)姆矫婢椭皇亲鞒鲈瓌t性、指導(dǎo)性的規(guī)定，具體的補償標(biāo)準(zhǔn)和補償辦法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物權(quán)法規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出具體而明確的規(guī)定。物權(quán)法與既有法律關(guān)系協(xié)調(diào)的問題，日后也應(yīng)予以重視。
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農(nóng)用土地的現(xiàn)狀從實踐的情況看，存在的問題主要有三個方面：
1.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要是依靠行政方式推動。推動土地流轉(zhuǎn)，有一個基本前提——堅持土地。更需要提醒的是，允許土地流轉(zhuǎn)并非允許農(nóng)村土地私有化。靖安縣農(nóng)業(yè)局負責(zé)人說，各級政府應(yīng)在不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下用好權(quán)。重要的是，促進土地流轉(zhuǎn)，要尊重農(nóng)民的意愿，而不是地方政府的意愿，有些地區(qū)不尊重農(nóng)民意愿隨意收回農(nóng)民承包土地，搞重新發(fā)包、出租和集體統(tǒng)一經(jīng)營，這種行政命令的流轉(zhuǎn)方式造成農(nóng)村土地承包期不穩(wěn)定，承包關(guān)系頻繁變動以及農(nóng)民土地利用短期行為等問題，損害了農(nóng)民的利益。
2.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場機制不健全。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還受到種種因素的制約，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場還不完善。目前，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式以及轉(zhuǎn)包為主，形式比較單一，流轉(zhuǎn)主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉(zhuǎn)的內(nèi)容簡單。由此可見，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，既缺乏明確的法律依據(jù)，又缺乏有效的市場機制，難以通過有效的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)農(nóng)地資源的優(yōu)化配置。
3.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)操作程序不規(guī)范。由于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)多自發(fā)形式，土地流轉(zhuǎn)雙方往往貪圖方便而不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，也沒有通過流轉(zhuǎn)合同或者契約來規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通常采取“口頭協(xié)議”的方式進行私下流轉(zhuǎn)，造成土地承包關(guān)系的混亂，土地流轉(zhuǎn)無序進行，導(dǎo)致糾紛越來越多。
二、我國土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在的不足
1.政策局限：首先，農(nóng)用土地的產(chǎn)權(quán)體系不完整，土地產(chǎn)權(quán)主體不清。由于土地承包引起的“兩權(quán)分離”，從土地產(chǎn)權(quán)角度看并不完整，也不清晰。土地分別包含哪些產(chǎn)權(quán)，集體土地所有權(quán)權(quán)能，承包經(jīng)營權(quán)如何界定，以及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)應(yīng)劃分為幾個不同的產(chǎn)權(quán)層次都未明確，甚至在這種土地制度中產(chǎn)權(quán)主體也是不清的，不僅有關(guān)產(chǎn)權(quán)分別屬于什么主體無明確說法，就連集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)、村還是組一直存在著爭議，其所有權(quán)權(quán)益如何分配更無法論及。
其次，承包土地的權(quán)益是含混和殘缺的。承包和經(jīng)營實屬兩種不同的經(jīng)濟行為，在生產(chǎn)組織和經(jīng)營方式上非屬于同一層次，享有的土地權(quán)能也不同，籠統(tǒng)不加分割難以形成明晰的土地產(chǎn)權(quán)。嚴(yán)格地說，目前的土地承包經(jīng)營權(quán)僅是一種在土地上耕作的權(quán)利，并非真正意義的地權(quán)，除了承包土地的行為權(quán)利明確屬于農(nóng)民外，有關(guān)轉(zhuǎn)包、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等其他土地權(quán)利均未進行設(shè)定，土地的使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)的行為主體是農(nóng)民還是集體也不明確。
第三，土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定，未能按土地物權(quán)的屬性給予保障。土地承包獲得的土地具有物權(quán)的特征，但目前卻以債權(quán)的形式給予保障。土地權(quán)利穩(wěn)含或附屬于經(jīng)濟承包關(guān)系中，以承包合同的形式表現(xiàn)，當(dāng)社會經(jīng)濟條件變化引起承包關(guān)系變化時，土地承包關(guān)系也隨之改變，同時，合同雙方當(dāng)事人訂立的一種契約關(guān)系，隱含于承包關(guān)系中的土地權(quán)益就與第三方無關(guān)，所以，無論怎么強調(diào)承包穩(wěn)定關(guān)系不變，只要合同不復(fù)存在或出現(xiàn)問題，承包關(guān)系、土地權(quán)益也將不復(fù)存在，剩下的只是合同雙方當(dāng)事人自己內(nèi)部的債務(wù)糾紛。從法律屬性上講，這樣的土地關(guān)系是難以穩(wěn)定的，對土地權(quán)益的保障也是不可靠的。
2.法律滯后。土地法律制度的根本目的，是土地資源的保護和有效利用。土地法律制度的調(diào)整對象，是土地權(quán)屬關(guān)系、利用關(guān)系、流轉(zhuǎn)關(guān)系和管理關(guān)系。正如有學(xué)者認為，中國現(xiàn)行土地管理法律對土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，都是建立在政府供給土地資源的基點之上的，也就是說，現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度都是在政府所允許的范圍的制度創(chuàng)新，是政府供給土地資源的制度完善，是政府對土地產(chǎn)權(quán)的管理，即土地行政的制度安排，而不是土地產(chǎn)權(quán)制度本身的誘致性發(fā)育。關(guān)于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題《土地管理法》及《土地承包法》遠滯后于政策及行政法規(guī)、司法解釋。
