時間：2022-07-31 04:44:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商場物業部管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
商場物業是指建設規劃中必須用于商業性質的房地產，它是城市整體規劃建設中的重要功能組成部分，其功用就是為消費者提供購物場所。如今，隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業漸漸成為居民購物的首選之地。優質的物業管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎性內容包括保潔、綠化、設備設施養護及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業的基本管理。
二、商業物業管理的現狀及存在的問題
（一）商業物業管理現狀
相對于國外，我國的商場物業起步較晚。近些年，隨著國內大中型城市國際化趨勢的加強和房地產行業的快速成長，商場物業大量出現，并開始在社會發展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發展速度。同時，在商場物業蓬勃發展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現出來。商場物業具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結構復雜、功能齊全，設備設施較為高檔，這就對物業管理提出了更高的要求。這既給物業管理帶來了機遇，也帶來了挑戰。
（二）商業物業基本管理中易存在的問題
1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環境優美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業物業管理中廣泛存在的。
2、設備設施的檢修和養護問題隨著社會經濟的發展和科技技術的不斷提高，人們對物業設備設施的要求也越來越高。除了基礎的設備設施如給排水、電氣設備等外，對于商場物業來說，消防設備和監控設備顯得很重要。加上最近幾年火災的不斷發生，沈陽萬達商業廣場火災、吉林市商業大廈火災、上海“1115”特大火災給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監控設備顯得格外重要，但是據商戶反映，商場內的監控設備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產品，樹立企業形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發展。對于商業物業來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業的時候，多是依靠于地段的優勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產權不統一，各個業主或物業使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內部，物業管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側設有小型廣告牌，且規格不一、內容雜亂。在消費者的感官體驗上，不盡如人意，很難達到廣而告之，吸引消費的目的。
三、對策及建議
針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設備設施的檢修和養護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現在商場物業中普遍存在的問題，物業管理公司可以從如下方面著手改善：
（一）營造良好的商業物業環境，抓好保潔基本工作
1、裝修時全面考慮，規劃得當在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業大得多，這加大了商場物業保潔的難度，物業公司要充分的認識到這一點，增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數，另外，安排員工不定時巡查，發現問題及時解決。此外，為了營造良好的環境，物業管理相關部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關方面的漫畫和標語；發現商戶或顧客的不良習慣或行為時，要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環境也必將會為商場迎來更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專業化程度因為保潔工作技術含量低，屬于勞動密集型行業，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業化保潔服務是今后現代化保潔業的發展方向，故物業公司要加強對員工的引導和培養，把熟練的員工轉化成職業化產業職工，使他們能夠掌握現代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用，使物業管理的專業化得以更加充分的體現。
（二）安全保衛工作常抓不懈
安全保衛是商場物業重點中的重點，要想保證這一點就必須要求相關設備設施管理的高起點、高要求和高質量。如果說軟性的服務是電腦中的軟件，那么商場中的設備設施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應”，服務和設備兩者必須同時提高，才能創造高效的商場物業管理。現代商場中，設備設施往往比較多、結構復雜，樓宇中設有中央空調系統、給排水、排污系統、高低壓供電系統、電梯系統，還設有樓宇辦公、保安、消防系統等。下面主要就消防和監控方面提幾點建議：
1、確保滅火系統和安全疏散系統的正常使用要把責任落實到物業管理相關部門，定期地對報警系統、水系統和電氣系統設備進行日常保養和計劃性檢修。就設備保養的部位、保養內容和保養程序等制訂相關的計劃，確定設備的維修保養類別、等級、周期、內容，計劃性檢修制度的實施，以及監督檢查等。此外，由于新技術的不斷涌現，設備更新換代節奏加快，即便當時的配套設施非常先進，都不可避免地具有時代局限性。物業的機電設備管理服務需要有超前思維，只有這樣才能減少業主在購買房產后面臨損失，并維護好發展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶的消防意識物業管理的管理內容比較多，加上商場中設備設施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導致物業管理企業對消防的疏忽，因此，物業管理有關領導和部門必須重視消防工作，保證相關工作的有序開展，防患于未然。另外，還應提高商戶的消防意識，可以通過現場模擬、開展相關活動來調動商戶積極性。
（三）擴展廣告設置區域，加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務于商業營銷活動，這要求廣告設置的位置醒目、顯眼；廣告設計要生動、形象、準確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現商業營銷策略的總體構思、戰略意圖和具體安排。
身份證：__________________
乙方：__________________
注冊地址：__________________
身份證：__________________
甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .
非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執行。
第四條 物業管理費
4.1 商鋪的物業管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養費，公共區域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區域的中央空調費等。物業管理公司可能會根據推廣商場等經營需要適當提高物業管理費。物業管理費應由甲方向物業管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業管理公司交納。
4.2 物業管理費支付方式
4.2.1 物業管理費由乙方承擔。
4.2.2 物業管理費按月支付。除首期物業管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業管理公司萬達商業廣場物業管理有限公司交付下下月物業管理費。
物業管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業管理公司交付首期物業管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業管理公司支付物業管理費，按該等方式支付的款項均以物業管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
物業管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向物業管理公司支付的所有款項均按照本條約定執行。
第五條 能源費
乙方進場裝修前應向物業管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業管理公司書面通知直接向物業管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真__部，上網專線__條。
6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。
6.5 電話費、上網費等通訊費用（含月租費、手續費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業管理公司一次付相當于兩個月物業管理費的物業費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業管理公司支付物業管理費、能源費或滯納金，物業管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。
第八條 進場經營質量統一經營管理保證金
乙方應向物業管理公司繳納統一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統一經營管理相關制度時，物業管理公司有權沒收全部或部分統一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。
第十條 續租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續承租商鋪，可向甲方提出書面續租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續約通知，視為乙方放棄續租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。
10.2 如乙方續租，甲方有權根據市場情況調整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優先承租權。
第十一條 進場移交
11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續。
11.2 商鋪移交時狀態見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3 乙方進場后，甲方和物業管理公司仍有權繼續進行大廈周邊環境的建設、公共區域或個別賣場區域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業管理公司的審查書面認定，但甲方和物業管理公司并不因審查而承擔任何責任。
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規定。甲方和物業管理公司有權監督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。
12.2 乙方應嚴格遵守物業管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業管理公約和制度、以及甲方與物業管理公司簽署的統一經營管理合同、物業管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3 乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態。因乙方使用不當造成設施損壞或發生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。
12.4 乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。
12.5 未經甲方及物業管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業管理公司及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰
款等）。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業管理公司賠償的權利由乙方自行承擔。【律師認為業主或物業管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優先購買權
甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經甲方和物業管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業管理公司通知后未在15日內改正的。
16.3.4 在經營期間以任何借口擅自關門、停業、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業管理公司通知后未在三日內改正的。
16.3.4 乙方違反商場經營或物業管理規定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業管理規定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規規定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業管理費、違約金等應付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業。如未經物業管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協商解決，不能協商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力，且須符合物業管理公司統一經營管理的相關制度及物業管理規定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
物業管理專員要求服從上司工作安排，認真做好各項日常管理工作。以下是小編精心收集整理的物業管理專員工作職責內容，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
物業管理專員工作職責1
1、為人正直，有耐心，工作認真細致嚴謹;
2、具有較好表達與溝通能力，邏輯思維清晰，有強服務管理意識;
3、負責協且項目現場管理工作;
4、上級安排的其他工作。
物業管理專員工作職責2
1.協助物業總經理處理日常事務，協調各部門關系，監督落實各項物業管理的規章度;
2. 分析項目存在的問題，制定對策，確定公司發展方向及發展的目標供公司領導參考;
3.協助物業總經理與開發單位各部門之間的協調和溝通，確保各項工作順利推進;
4.建立并健全管理體系，組織各類品質巡查，并跟蹤落實存在問題的整改;
5.公司工作計劃、總結各類文件的起草工作，上級和外單位來文、電催辦、回復;
6.牽頭組織承辦公司各類重要會議的會務工作，做好會議記錄，督促會議決議的落實;
7.分析項目存在的問題，制定對策，確定公司發展方向及發展的目標供公司領導參考;
8.協助各服務中心與涉及政府公共事務有關部門的協調工作;
9.完成領導交辦的其他工作任務。
物業管理專員工作職責3
1.要認真完成商場下達的各項工作任務，切實維護商場信譽及消費者權益。
2.協助商戶進場裝修，解決裝修過程中遇到的問題;
3.負責商戶的日常管理，每天不定時巡場;
4.及時解決、上報商戶反映的問題;
5.及時發放各類費用催繳單據并收費;
6.定期了解商戶的經營狀況。
7.監督本商場各品牌的形象，隨時檢查各品牌的裝飾擺放物是否規范，各類設施是否齊全、有損害，發現有影響商場形象的現象立即督促其整改。
8.認真學習商場法規和國家有關規定，不斷豐富專業知識，提高專業素質，樹立良好的職業風范。
9.對于顧客口頭或書面提出的各種投訴，應于當天提出處理意見。
10.負責商戶進退場和營業員進出場管理。
物業管理專員工作職責4
1、接受客戶各類投訴，做好投訴情況記錄，做好相關的跟進工作;及時回訪客戶，與客戶建立良好的溝通;
2、負責客戶接待來訪，做好相關登記工作;
3、負責園區的日常巡查，保持物業衛生的質量、環境情況，發現問題及時知會有關部門跟進處理;
4、定采集客戶對物業管理提出的建議和意見，定期向主管領導匯報物業管理發生的情況，并及時跟進處理;
5、負責定期派發物業管理費通知書及租金通知書，及時通知客戶領取發票;
6、負責所管物業的日常管理事務性工作，完成部門領導臨時交辦的相關工作任務。
7、協助招商工作;
8、完成上級領導交辦的其他工作。
物業管理專員工作職責5
1、有物業管理客服相關經驗者優先考慮，熟手優先。
2、具備處理問題、安排進展、跟進進程、溝通及疑難問題服務的意識;
3、不斷接受公司的各項業務和技能提升培訓。
物業管理專員工作職責6
1.負責客戶及來訪人員的接待工作，為用戶提供有關大廈管理的咨詢服務。
2.按工作程序接聽每一個電話,對客人的詢問要規范、熱情、禮貌、準確地解答。及時準確作好每一個投訴及報修電話的記錄，并定期整理記錄單交文員歸檔。
3.每日對未完成工作單進行跟蹤，直至工作單完成。如超過規定期而未完成的工作單應及時上報主管。
4對大廈內發生的突發事件沉著處理，配合監控室及部門主管按規定的處理程序聯系相關部門，保證電話線路的暢通。
5.對大廈公共設備、設施進行巡視檢查，發現問題及時報修，并跟進處理結果。
6.檢查監督管轄區域設備設施運行情況，及時將工作維修內容報告主管。
物業管理專員工作職責7
1. 依照物業主任的編排，在太古匯商場每層樓進行執勤巡查;
2. 確保物業內各類設備正常運作;
甲方：銀川z百貨連鎖超市有限公司
乙方：
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方委托乙方對所租用的浩海、城市春天3號樓地下一層、2號樓地上第一層部分面積提供物業管理服務，雙方就相關事宜訂立本合同：
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況
物業名稱:新百連超浩海 城市春天超市
物業類型：商業物業
物業位置：寧夏銀川市金鳳區福州南街浩海城市春天2#、3#商網地下負一層及3#商網地上一層。
物業面積：4704平方米(實際面積以甲方與出租方最終確定的面積為準)
第二章 服務內容及質量
第二條 乙方提供的物業服務內容
1、物業建筑本體共用部位的維修、養護和管理;
2、對建筑本體共用設備設施(包括給排水系統、落水管、高壓系統、安全監控設備、避雷裝置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系統、給排水管道、變電房、地下排污泵加壓供暖設備、配電系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
3 、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、停車場)的維修、養護和管理。
4、公共環境(包括公共場地、建筑物共用部位)的清潔衛生、環境垃圾的收集、清運;為甲方協調安排日常垃圾放置點。
5、公共秩序維護，機動車輛、非機動車輛、自行車輛等的交通及停放管理;負責物業范圍內的安全監控和巡視等保安工作。
6、制訂物業服務工作計劃并組織實施;管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等;根據法律、法規制訂物業服務的有關制度。包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。
7、乙方管理范圍內需要與政府部門直接協調的工作及日常管理(包括：公安、消防、環衛、交通、城管、市政、園林綠化及自來水、電力、熱力等部門)。
8、公共綠化、花木及設施、設備的養護和管理。
9、乙方的物業服務應當達到以下標準
(1)公共環境每天清掃一次，零星保潔兩次，環境垃圾每天清運一次。遇雨雪天氣及時清掃路面積水、積雪。
(2)疏導各類車輛有序停放，確保物業范圍內交通暢通。
(3)發生突發事件及時報告甲方，并協助采取應急措施。
(4)對物業共用部位及共用設施設備定期檢查，發現損壞及時維修，確保物業共用部位及共用設施設備正常運行。
(5)對物業范圍內的公共下水管道、污水井、化糞池每半年檢查一次，并根據檢查情況適時清掏，確保正常使用。
(6)隨時開展物業范圍內的安全巡視。
第三章 費用及收取
第三條 物業服務費標準及支付方式
1、本合同約定的物業服務按物業面積收取物業服務費，收費標準為4.65元/平方米/月，乙方物業建筑面積為4074平方米，如物業面積有調整，則雙方根據調整后的面積核算物業費。
2、本合同約定的物業服務費按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物業服務費發票，甲方收到發票后10日內向乙方支付當季度物業費，如遇節假日，付款時間順延。
3、冬季供暖方式為：出租方接西夏熱電廠集中供熱。供暖費用標準以政府規定的供熱費標準計收。
4、夏季制冷方式為：中央空調集中制冷，由出租方安裝獨立式中央空調且由乙方負責管理運行和費用。甲方每年向乙方繳納 3 個月的空調費，即6月1日-8月30日。
5、空調制冷繳費標準為 10.5元/月/平方米
6、制冷時間為：9:00-21:00
7、制冷期室內溫度：26℃+2℃
8、制冷費繳納時間:每月15日前，乙方給甲方提供相應金額的物業發票，甲方收到發票后的10個工作日內向乙方支付制冷費，如因乙方制冷溫度達不到規定溫度，根據賣場記錄按天扣除制冷費。如遇節假日，付款時間順延。
9、乙方按照上述標準收取物業服務費用后，應按照合同約定的服務內容和服務標準提供服務。除本合同明確約定甲方應支付的物業費之外，甲方無責任向乙方支付其他任何費用。
第四章 權利及義務
第四條 甲方的權利和義務
1、維護自身的合法權益，享受乙方提供的物業管理服務;
2、自覺遵守乙方關于物業管理的各項規章制度、辦法和規定，按時足額向乙方繳納物業費、空調費。協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育活動;
3、甲方產生的垃圾應在乙方指定的區域內存放，自行清運，保持環境衛生。
4、甲方可免費使用物業范圍內的廣場開展促銷、展賣等活動，乙方不向甲方收取任何費用，但甲方每次活動需提前向乙方申請，活動結束后負責清掃場地。
5、自甲方在物業范圍內開設的門店開業之日起一年內，甲方顧客可憑當日購物小票在物業范圍內的停車場免費停車兩小時;第二年顧客憑當日購物小票在停車場泊車時費用按指導價一半支付(即正常2元，按1元收取);
6、自行負責經營或使用區域內公共秩序、消防安全管理及關聯責任。
7、公共部位立面、外立面未經乙方同意不得安裝、張貼廣告等宣傳品。
8、甲方自行購置的設施設備的維護、保養、維修所產生的相關費用由甲方負責。
第五條 乙方的權利及義務
1、根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理活動;
2、對本物業的共用設施乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
3、物業范圍內的指定由甲方使用的停車位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配貨車輛收取通行費、泊位費等任何費用。乙方應在正常物業服務活動開展中維護甲方商場門前公共秩序，做到及時巡檢、及時發現、及時整改。對商場進出口暢通做好服務工作;
4、乙方應確保甲方商場門口范圍不被占用，以確保甲方商場的進出口暢通。5、乙方有權按本合同約定收取物業服務費、空調費，對本物業實施物業管理與服務。
6、尊重甲方正常經營的權利，乙方不得干涉甲方正當的經營活動。
7、依法行使政府職能部門賦予的權利，接受行政主管部門的監督制度，接受物業主管部門及有關政府行政部門的監督、指導，聽取合理化建議和意見，不斷改進工作。
8、乙方承擔物業服務區域中物業設施設備在保修期內的維保工作責任;接受物業使用人的委托對包括但不限于空調系統、高低壓配電系統、消防系統、給排水系統等設施、設備的大修、更新、改造。
9、因甲方不配合乙方的管理導致被相關部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，甲方負責解決并承擔全部責任;因乙方未能履行職責導致被相關部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，或導致甲方停業的，乙方負責解決并承擔由此給甲方帶來的全部經濟損失。
第五章 裝修管理
第六條 裝修水電費
裝修期間所產生的水電費用由甲方自行承擔。
第七條 裝修管理規定
商網裝修，必須遵守以下規定：
1、裝修開始前，甲方需到乙方處辦理相關裝修手續，并提交裝修方案及設計圖紙，配合乙方做好對裝修方的管理及監督工作;
2、甲方應在施工前,將涉及消防、空調、給排水及電氣線路改動的相關圖紙說明,提交乙方備案申請，由乙方依據相關規定、規范，并會同開發單位討論、許可的條件下方可施工，否則，造成的相關損失及連帶責任全部由甲方自行承擔;
3、所有電器的安裝都應遵照供電的有關規定，所有線路必須套管入盒;
4、除出租方所提供指定的門頭牌匾位置、安放空調壓縮機、空調外掛機的位置以外，其他位置一律不得裝設店徽或標牌、廣告牌(超市內除外);
5 、出入通道不得占用公共區域，不能阻擋消防通道、防火門、緊急出口、指示燈、消防栓等;
6 、甲方裝修對所有設施要采取有效的保護，保障公共設施不受損壞;
7、甲方應確保在裝修過程中對商場的公共設備、設施及裝修不造成任何損壞，若有損壞，將由甲方承擔修復費用;
8、施工過程中，所有材料、工具及廢物等在任何時候都必須限制在商場內，不得占用任何公共地方。所有商場內的裝修垃圾必須袋裝由甲方自行清運;
9、裝修完成后，甲方以書面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全檢查。
第八條 裝修違章處理
1、 如需改動公共設施設備，須以書面形式提前向乙方進行申請，由乙方會同相關部門予以明確;如甲方在未批準的前提下自行改造，造成公共設施設備損壞、毀壞的,則須承擔相關維修責任及連帶責任;情節嚴重且造成損失的，需接受行業主管部門的行政處罰，并承擔違約責任。并向乙方支付xx 元違約金;
2、 裝修垃圾未及時清運的，限期清運或堆放于指定位置，違者造成城管行政部門處罰的由甲方承擔全部責任;
3、裝修期間影響到其他商戶的，必須及時整改，否則造成的相關損失及連帶責任全部由甲方承擔。
第六章 消防安全管理
第九條 消防安全管理
1、乙方應按國家法律法規要求管理、維護物業范圍內應由乙方負責的各項設施設備，物業范圍內的消防控制室應派人24小時值守;如遇有關部門對甲方商場內的消防設施設備等進行檢查時，乙方應提供無條件的配合。
2、除物業出租方按設計要求按照配備的消防設施設備外，甲方按所需配備必要的消防設備器材，定期檢查維修，并在有效期結束前使用,及時更換需要的材料。
3、甲方裝修期間需指定一名消防安全管理責任人，必須配合乙方執行和完成各項消防工作。
4、甲方應當經常對超市內的工作人員進行消防知識以及火警發生后逃生、自救技能的培訓，使其都能掌握和使用所配備的消防設施和器材。
5、乙方負責定期對本物業內部消防設施進行檢查，主動配合有關消防監督機關和甲方對超市內消防工作的檢查、監督。
6、甲方有義務參加消防主管部門和甲方組織的消防演習及宣傳活動。
7、按照國家規定的有關防火安全責任人所應有的權力、義務承擔相應的法律責任。
[關鍵詞] 恐怖襲擊特征成因缺失對策
所謂恐怖襲擊事件是指突然發生,造成或有可能造成重大人員傷亡、財產損失和嚴重社會危害,危及公共安全的突發公共事件。根據突發公共事件的發生過程、性質和機理,突發公共事件主要分為以下四類:1.自然災害。2.事故災難。3.公共衛生事件。4.社會安全事件。恐怖襲擊屬于社會安全事件的一種。具體到大型商場來說，近來一段時間在我國各地大型商場多發的爆炸、投毒等事件就屬于典型的突發公共事件中的恐怖襲擊事件。短時間內各地爆發如此高密度的恐怖襲擊事件，不僅給商場自身帶來了極壞的影響，而且還給國家和社會造成了嚴重的財產損失。
一、大型商場恐怖襲擊事件的成因
大型商場恐怖襲擊事件的成因大致可以分為四大類：1.報復泄憤型。即不法分子因某事對某人不滿，為發泄個人私憤而制造爆炸、投毒等事件；2.惡作劇型。個別人制造爆炸、投毒等恐怖襲擊就是樂于看到警察和社會各相關部門忙得焦頭爛額的情景，以消解他們的心頭之“恨”，得到些許心理安慰。3.謀取非法利益型。即謀財型。不法分子通過制造爆炸投毒等事件獲得一定的經濟利益。4.破壞社會安定型。即當事人出于對自己前途以及面臨困境的絕望，有的則是因為希望通過這種極端的行為引起政府和有關部門的注意，并解決其長期未能解決的一些不公正現象。
總體來看，以上直接成因都是源于一種失衡心理的宣泄，僅僅是一種表象，是問題的外部特征，而不是問題的實質和根源。社會矛盾的聚集和激化以及發現解決矛盾機制的欠缺和無力等才是恐怖襲擊事件頻發的根本原因。
二、大型商場應對恐怖襲擊事件的工作缺失
我們的社會長期處在高速發展的過程中，各種社會矛盾不斷產生并積累，與此同時，社會又缺少比較有效的途徑來疏導消除這些矛盾，當遇到比較激烈的沖突時，這些矛盾就會通過一些極端的形式表現出來。而大型商場作為人員聚集的公共場所，極易成為形形的人員以極端形式表達憤怒絕望賭博等種種復雜心理的首選場所。而大型商場在應對恐怖襲擊方面又存在許多工作缺失。
1.機構設置不力。近年來，一些城市內以投毒、爆炸、恐嚇等方式對大型商場進行敲詐的犯罪活動明顯增多，社會危害加劇。但是許多商場只強調經濟效益，疏于安全防范，存在安全保衛制度不健全，保衛力量不落實的情況；有不少單位技防設施不全甚至形同虛設，有的電視監控沒圖像，防盜報警無聲音，這些在人防、物防以及技防方面的工作缺失或不足極易引發惡性案件和重大安全事故。
目前在我國除公安部門設立有反恐的專業部門外，其他部門都沒有專業反恐機構。當然，這并不表明只有公安機關一家就可以承擔起反恐的重任，僅靠公安機關一家，也難以在全社會建立起系統高效的反恐網絡。所以，大型商場作為反恐重點部位，應該高度重視應對恐怖襲擊的機構設置。
2.對于恐怖襲擊認識不足。許多商場片面強調經濟效益，疏于安全防范的心理來源于僥幸心理，總覺得恐怖襲擊離自己很遙遠，不至于這么巧合被恐怖襲擊分子選為襲擊目標。有了僥幸心理，制度上自然就會有漏洞或停留在表面，設備上就更不愿意投入。有些大型商場的負責人認為反恐那是公安機關的事情，和商場無關，出了事情只要及時報警就行了。于是，一旦接到了恐怖襲擊分子的電話，馬上就把警察請到現場，結果給商場的經營和公眾心理帶來極大的負面影響。
3.缺乏有效預案，難以積極有效地防范。爆炸、投毒等恐怖襲擊的實施者思考問題的方式與常人不一樣，容易在常人疏于關注疏于管理的地方下手，干出出乎常人意料的事。他們對社會或充滿仇視或充滿對金錢的欲望，在正常的渠道又滿足不了自己的心理需求，只能通過這些不尋常的方式來滿足自己的畸形心理。再加上商場作為人口流動頻繁的場所，難以作到限制嫌疑人員出入，所以自然危險系數極大。但最重要的一點是許多商場缺乏針對恐怖襲擊的有效預案，防范恐怖襲擊的難度就更大了。
4.很少舉辦預案演練，公眾承受心理較差。由于恐怖襲擊事件對社會的危害性遠遠超過其他一些普通刑事案件。它主要發生在公共場所，針對的是不特定的人群，對公共安全的危害性非常大，很容易造成公眾的心理恐慌。這些年來，公眾的心理承受能力有所加強，但總體來說還是很脆弱的。恐怖襲擊事件一旦發生，不僅可能造成商場內的大量人員傷亡和財產損失，更主要的是對民眾心理和社會安全帶來的恐慌氣氛很難消除，商場自身的經營狀況可能也會一蹶不振。
5.物業管理混亂。商場的物業管理涉及到商場內部的監控設備安裝維護、衛生保潔，保安人員的配置、安全巡防，垃圾桶的打掃，等等。爆炸、投毒、縱火等是當前中國最為常見的恐怖犯罪手段。而其中絕大多數都是通過爆炸實施的。這些爆炸物品帶到商場一定會有專人實施安裝，也一定會有可疑之處，但混亂的物業管理很難把恐怖襲擊消滅在萌芽狀態。
6.內部矛盾解決機制欠缺，對弱勢群體的關注程度不夠。當前炸彈恐怖襲擊日趨活躍的趨勢，也是弱勢群體對強勢群體反抗的表現。沖突是社會生活中一個不可避免的現實，對于一個大型商場來說，員工數百甚至上千，這些人員中難免會有各自的需求，各種利益需求也難免會發生矛盾和沖突。如果一個大型商場不做好商場員工的管理工作，尤其是忽略處在弱勢群體中的個體，往往會使得這些個體孤注一擲，采取恐怖襲擊方式進行報復或引起關注。
三、大型商場應對恐怖襲擊事件的對策
面對恐怖襲擊犯罪，我們不必過于恐慌，也不能任其發展。如何有效地防范恐怖襲擊，是包括大型商場在內的全社會面臨的挑戰。我們在強調嚴厲打擊此類犯罪的前提下，商場自身一定要有相應的對策。
1.明確管理機構，進一步明確職責。明確規定商場、超市安全防范的管理機構。強調“誰主管誰負責”的原則，各商場、超市的法人代表應是本單位的安全防范責任人，對本單位的防范工作全面負責。扎實抓好保安隊伍建設，嚴格情況信息報告制度。負責人在抓安全工作中，要注意突出工作重點，形成工作合力。要聯合公安機關、消防部門及綜合治理部門，切實抓好商場周邊環境的整治工作，消除不安定因素，凈化經營環境。聯合廣電、工商、文化和新聞出版部門，采取有效措施，加強對商場名譽的正面報道力度，及時消除不良信息的影響，凈化商場的輿論環境。
2.認識到恐怖襲擊會在一段時間內繼續存在，而且會有變化。恐怖襲擊作為一種刑事犯罪，不會在短期內得到根治消除，這里既有來自于商場內部的矛盾、商場經營過程中與其他商場間的矛盾，國內社會發展過程中的矛盾等國內的因素，更重要地是來自于國際的恐怖犯罪的影響。這些不良因素的影響是長期的，同時也就決定著恐怖襲擊仍會在一段時間內繼續存在。不僅如此，恐怖襲擊分子還可能變換方式，改頭換面來逃避防范打擊。
3.制定針對性預案。預案應涉及領導部門、執行部門，責任人員，同時預案還應該涉及大型商場的人防、物防、技防等內容。預案還應關注到商場財務室、營業款結算中心、金銀珠寶柜臺、收銀臺、中控電視監控室等重點部位。同時可借鑒2006年北京市各商場制定處置突發事件工作預案的做法，根據事件實際情況分為黃色、橙色、紅色三級預案，其中紅色為最高級別，發生爆炸、投毒、縱火等恐怖襲擊情況時啟動；而黃色是最低一級，發現可疑爆炸物，接到恐嚇電話，有可能造成局面失控時的預警。橙色為中間級別。
只有做好應急預案。發生恐怖襲擊事件后，才能夠立即啟動應急預案，保障應急處理工作有序有效地進行。
4.對預案積極組織演練，提高群眾公共安全意識。大型商場對提高員工顧客公共安全意識負有責任。一方面，大型商場要對目前各級政府所采取的種種管理措施、預警制度有清醒的認識和理解，予以配合并積極遵守；另一方面，大型商場還要對預案實施中的防范、救護、避難、災難恢復等措施積極組織員工演練，并對顧客進行必要的宣傳、教育和演練。總之，要想解決和應對大型商場面對的恐怖襲擊犯罪，除了加大打擊力度外，更應當加強防范，把科學嚴謹的預案落到實處。
5.要加大對公共安全建設的投入，從經費、編制、裝備各方面予以保障。恐怖襲擊不僅對大型商場的人員素質能力提出了考驗，而且對大型商場的硬件設施也提出了要求。比如：營業面積1000平方米以上的商場必須設置控制中心，對商場進行實時影像監控，并在黃金柜、貴重物品柜、收銀臺、寄存處、食品柜、出入口等重點部位安裝可視探頭等監控設施及緊急報警裝置；營業面積200平方米以上的商場應比照執行。只有加大對商場公共安全建設的投入，從經費、編制、裝備各方面予以保障，才能樹起防范恐怖襲擊的技術堤壩。
6.改變物業管理方式。商場物業管理方式近幾年變化較快，早已從以往夜晚有人值班的要求提升到了夜晚有人巡防，出了事故有人承擔責任的要求上來。而且商場經營的特點，也要求改變以往人防為主的模式，實現以技防為主，人防物防相結合的模式上來。比如1000平方米以上的商場如按要求安裝了攝像探頭等安全技術防范設施后，可大大節省人力，并且能夠為打擊恐怖襲擊犯罪提供有利有力證據。先進的物業管理方式之下，要求物業管理部門制定完善嚴密的預案，平時做好深入細致的安全大檢查，對于檢查發現的隱患和問題，要逐一拉出賬單，以書面形式提出改進的措施或者建議，及時通知有關單位和商場負責人，并協助抓好落實工作。發生恐怖襲擊能夠按案件性質啟動不同級別的預案，充分發揮了人防、技防、物防的作用，將損失降到了最低。
7.建立有效的內部矛盾處理機制和糾紛解決系統，關注弱勢群體。雖然社會上目前存在著各種各樣的社會矛盾處理機制和糾紛解決系統，但是這些機構的改革遠遠落后于社會矛盾多元化和復雜化的程度。因此必須根據商場自身情況，關注弱勢群體，改革糾紛解決機制，把個體之間的矛盾隱患及早消除。因此我們必須把消除恐怖襲擊作為一個系統工程，采取“打防結合”的原則，把工作做在平時，做到各個方面，切實防止一面打擊恐怖襲擊，一面“制造”恐怖襲擊事件的發生。正如專家所分析的那樣，警方迅速破案，嚴厲打擊只是治標，社會的協調發展，及時發現和消解矛盾，才是治本之策。
關鍵詞：商業地產經營風險開發商建筑業
一、引言
受國家宏觀調控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產行業整體盈利水平變化較大，住宅房地產的高盈利時代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業地產由于擁有較高的物業升值空間和投資回報率，加之受政策調控的影響較少存在穩定的預期，出現了較住宅房地產更快的增長。然而商業地產經過一段時期的高速擴張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運營困難的現象開始大量出現，不同開發商之間以及不同區域之間的運營的差異與收益出現了較大的差距，大量商業地產面臨閉店的威脅，行業經營風險凸顯。
二、面臨的主要風險
（一）招商退租風險
首先是招商風險。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對開設店鋪的選擇尤為謹慎。為了規避過度競爭獲取更好的經濟效益，他們不僅對競爭環境非常敏感，而且對商場的環境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設施達不到要求或者周圍的環境不利于開店，即使對其減免租金他們也不愿在商場開店。
其次是客戶流失風險。一定數量承租客戶的穩定存在是商業地產健康經營的前提條件，而一旦客戶縮減規模或者是撤租，必然會對項目的招商工作產生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點店鋪、次重點店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業效果，客戶會把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因為其良好的形象和穩定的客流會對整個商場客戶的經營產生較大影響，一旦主力店縮減規模甚至撤店關門，不但會直接減少商場方的不如，同時也會對其他租戶產生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。
（二）財務管理風險
和住宅項目不同，商業地產不存在產品銷售過程，企業的收入主要來源于經營期間收取的租金，此外還包括物業的升值收益。這種收入來源結構的不利方面，是較多的增加了經營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產不同的財務風險。一是資金回收風險。商業地產屬于自持項目，雖然自持項目具有回報期較長和物業升值的優勢，但這類項目的養商期也長達2～3年，投資回報節點較晚；同時物業升值預期也不穩定，完全取決于項目經營情況。若前期經營績效較好，必然有利于物業升值空間的拓展，反之有可能會因為經營不善壓縮升值空間，甚至因為過度負債導致物業市值大幅縮水。二是租金估值風險。商業項目比住宅項目要復雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產項目租金估值造成了很大困難。例如對于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補貼等優惠措施。這些行為有可能導致地產項目方最初幾年的財務收入受到影響。三是成本預算風險。商業地產建筑結構比較復雜，同時附設有多種多樣的機械設施，這無疑增加了經營期間的日常開支，同時還要承擔物業設備的維修保養費用。除此之外還可能出現租戶因意外事件而提出索賠的現象，這對開發商在成本預算及控制方面提出了較高的要求。
（三）營銷和商譽風險
在商業地產項目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務的關系，也存在著管理和戰略伙伴的關系。因而，商業地產項目雖然表現形式不同，但不管是傳統百貨項目還是商家自持項目，仰或是售后回租項目，都有一個共同的、最顯著的特征，那就是統一管理、分散經營。這也是商業地產項目區別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個商業地產項目中，往往存在著不同的銷售商，并且經營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應，就需要對這些商鋪進行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業態配比和業態組合，并通過商場的統籌管理和多樣化的策劃活動營造適宜的商業氛圍。如若不然，則無法發揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉化為消費。同時，商業地產作為有統一標識的商業場所形成的一個相對密封的商業項目，雖然其中的商戶具有獨立性，但在顧客眼中就是一個完整的商業組織。這種情況下如果顧客對某個商品或某項服務產生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴展至整個商場。此外，如果因為經營不善出現大面積店鋪撤租的現象，那么由此導致的空置率上升肯定會降低消費者光顧的意愿。
（四）物業管理風險
一是治安風險。治安風險主要指在商業地產服務區域內，因第三人的行為造成物業使用人的人身和財產損失時，業主多要求物業公司對此承擔責任。物業合同中應明確物業服務企業有哪些安保職責，具體提供哪些安保服務，約定的服務水平不應超過物業服務企業的服務能力。二是安全風險。在進行物業綠化、消殺時，物業公司應在相應范圍設置安全的障礙物，并在障礙物前設置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財產損害。另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內外的防滑工作，特別是在暴風、暴雨過后應及時檢查服務區內是否存在安全隱患。三是環境風險。隨著消費者收入水平和消費能力的提高，他們光顧商業地產的目的已經不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業方面必須維持商場一個良好的形象，為租戶提供更好的服鍘
三、應對經營風險的對策
（一）以人才為根本大力提高核心競爭力
首先是要采取措施提個自身核心競爭力。一是全面提升開發商的運營能力，在此基礎上提高風險管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發商不僅要研究地產開發方面的知識，同時還要把握零售行業的特點和運營規律。二是注重選拔商業地產專業人才。長期以來許多商業地產開發公司聘用的人員多為行政和經營人才，而有關城市規劃、項目管理、消費心理、項目融資、財務管理等方面的人才則十分缺乏。商業地產企業要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業，注意將“商”和“地產”密切融合起來。
（二）根據商業地產特點有效拓展融資渠道
一是建立風險預警機制。風險預警機制是發現風險、規避風險的一系列規則和措施，商業地產企業必須加強風險防范意識，通過實施財務風險信息的實時監測，構建全面、有效的風險預警機制，從根本上防范企業財務風險的發生，實現降低企業財務風險的目標。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業地產的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個有效的選擇就是通過發行股票實現上市融資，在獲得充足資金的同時提高了單方的風險承擔力。
（三）鼓勵多業態的創新與發展
隨著網絡的快速發展，網店的數量持續增長并形成了海量的規模，并以低廉的成本與實體店形成激烈的競爭。商業地產要在這場競爭中取得優勢，除了引進全球優秀的零售商進駐，更重要的是引進和培養國內具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項目的文化和精神的內涵。隨著人們消費結構和消費者群體結構的變化，價錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個性化、特立獨行式的商品和服務反而受到熱烈追捧。基于此，商業地產在招商時應該更多地引入具有多元化新興業態的項目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時要因勢利導推動線上線下共同發展，通過創新在消費結構升級中實現自身的發展。
（四）建立和豐富品牌資源儲備
商業地產開發商與租戶（品牌商）之間是一種對立統一的關系，在經濟利益面前雙方既有對立的一面，也有統一的一面。為了提高開發商在招商談判中的地位，應該有計劃地做好品牌資源儲備工作。項目建設前的工作重點，是做好業態組合規劃，了解品牌方的基本需求；進入項目建設期間后，需要參照業態比例的結構與租戶主動溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級別的品牌方設定不同的儲備數量；進入項目運營期后，在具備了一定數量的品牌儲備后，適當發展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內經營的穩定性。
參考文獻：
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電商沖擊百貨已是不爭的事實。雖然此前王府井不斷增開新的門店，持續擴張規模，業績也保持了緩慢增長的勢頭，但這家曾經有著百貨龍頭之稱的公司在零售業整體低迷的情況下仍難獨善其身。
規模擴張或許是解決辦法，加盟電商也可能是不錯的選擇，但王府井要重現昔日輝煌并不容易。“現在轉型，風險與機遇同在，關鍵就看王府井如何掌控了。”一名零售分析師對《新財經》記者說。
業績增長顯露疲態
11月17日，《新財經》記者對王府井北京旗下的兩個商場進行了實地了解。
當天上午，記者來到位于北京王府井的王府井百貨商場，原本是購物人數較多的周末，但在記者實地觀察的兩小時內，商場人流并沒有想象中多。
記者隨機采訪了走進商場的15名顧客，其中10人表示只是逛一逛，并未真正消費，3人購買了打折衣服，2人購買了化妝品。值得注意的是，到這里來的顧客多半是外地來旅游的人，且以中老年人居多。
記者當天在王府井百貨商場3樓服裝區采訪了一名女裝營業員，該營業員直言：“目前商場銷售情況的確不好。”
這位營業員表示，作為一名在商場工作長達5年，且一直從事精品女裝銷售的營業員，自己對近年來商場銷售情況變化有著深刻體會。“前幾年商場人流比現在多，賣得也要好一些，過年過節或有促銷活動時都忙不過來，但這兩年明顯就不一樣，進店的人少了，只看不買的人多了。”
在她看來，商場消費者主要是高端群體和中老年群體：“很多年輕人都是直接說只試試，去網上買。”她笑言，平時自己也喜歡在網上給自己和孩子買衣服。
記者11月17日下午在北京雙安商場也進行了實地了解，這個位于北京北三環路邊的商場雖然地理位置有優勢，但也不算熱鬧。只是由于該商場的服裝品牌相對高檔，顧客比王府井百貨商場相對多一些，但好幾位營業員對記者感嘆：“生意不好做，賣得不如以前好。”
事實上，自去年以來，受經濟疲軟影響，零售市場的銷售增幅持續趨緩。電商的沖擊更是雪上加霜。
從財報看，雖然公司今年前三季度實現營業收入132.22億元，同比增長近9%，但單季度收入增幅環比放緩，單季度營業收入同比增8%，低于二季度的13%。
由于受行業景氣度下滑影響，公司同店業績增速也放緩，新店培育期延長，收入增速顯著低于去年。
今年前三季度凈利潤增長率為12.60%，較二季度有所增長，但遠不如2011年年底，其2011年年報凈利潤增長率達四成。公司三季度應收賬款2.11億元，同比增長六成，總負債54.47億元，同比增長約15%。
利潤增速放緩的同時，王府井的費用卻在上升，今年前三季度期間費用率13.58%，處于行業較高水平。其中，銷售費用同比增長20%，管理費用同比增長5%，財務費用同比增長33%。
由此可見，銷售費用和財務費用增速快于收入增長，反映出市場低迷給公司施加了相當大的壓力。
王府井二級市場上的股價也提前反映了這一態勢。
2010年最后一天，王府井股價曾漲至51.34元的最高點，全年漲幅達43%。但此后，受經濟大環境影響，加上零售行業整體下滑，王府井股價開始“跌跌不休”。2011年全年，其股價下跌幅度接近四成，今年以來其股價繼續下跌不止，截至11月21日收盤，累計跌幅大約三成。
多管齊下重金轉型
面對來自行業的增長壓力，王府井擴張和做大的決心一直未停。
就在今年10月29日，王府井百貨公告稱，將通過發行公司債券來募集22億元的資金。據了解，這些資金將主要用于擴張和轉型。
通過擴張規模來提升業績，是王府井多年來處于行業領先水平的策略。作為北京的商業老店，王府井招商能力、品類理解能力和門店管理能力一向突出。目前，王府井在中國四大區域18個城市運營25家百貨門店，其中有19家在外地，遍布全國18個城市。這其中，多家銷售規模超過10億元，成都王府井店銷售規模超30億元。
中國民族證券分析師張麗華指出，王府井開店成功率較高，其出色的擴張能力對公司的長期發展有著深遠的影響。”
在百貨行業銷售增長放緩甚至是負增長的背景下，新店擴張將依然是王府井贏利保持增長的關鍵。據了解，王府井目前儲備項目近10家，計劃已進入區域加密布點，加速新店擴張力度，通過形成連鎖業務的規模優勢，來提升毛利率，增強公司的競爭力。按照王府井百貨此前對外的規劃，其今年有9家新店進入招商階段，其中包括5家購物中心和4家百貨店。這9家新店均位于外埠市場。
除此之外，王府井對電商業務的拓展也在如火如荼地進行。據了解，未來幾年，王府井部分籌集資金的使用計劃還包括電子商務項目以及信息系統升級。
王府井百貨一位高層前不久透露，公司電商平臺將以新域名在年內上線。按照王府井百貨電商發展規劃，將斥資上億元進軍電商。
王府井的電商運營之路可追溯到2007年，算得上是最早一批開始嘗試電子商務的老牌零售企業，但由于重視不夠，該網上商城很長一段時間內都形同虛設。
不過，王府井目前正在規劃進軍電商的新一輪沖刺。王府井百貨集團信息總監劉長鑫此前表示，未來5年，王府井百貨計劃投資超過1億元建設完整網購運營平臺。
目前，王府井百貨的SCM（供應鏈管理）系統已經上線、CRM（客戶關系管理）系統已經實施。其中，CRM系統的實施使得王府井百貨所有門店的會員卡實現了全國通用。
未來2～3年內，王府井百貨將繼續推進數據中心建設、商務智能中心建設、會員管理系統建設、顧客服務體系建設、硬件系統升級、災備體系升級等，并最終實現公司信息系統的全面升級。
如何在不影響實體零售的同時推進網絡銷售，這是王府井電商動作的關鍵。
據記者了解，王府井百貨電商平臺除了有在王府井百貨店內熱銷的品牌外，還有在網購渠道具備一定知名度的時尚品牌。王府井百貨電商的客單價定在600元～700元，主打20～35歲的年輕顧客群。顯然，這并非王府井百貨實體店的主力顧客群。
但進軍電商并不容易，傳統商城進駐互聯網不乏先例，銀泰百貨重金進軍電商，但結果多不太如意，王府井百貨此次高調進駐，結果如何還有待觀察。
值得注意的是，為增加經營的穩定性，對抗租金上漲壓力，王府井近年來逐步增大自有物業比例，“十二五”期間的目標是將自有物業比例提高到40%。
一.工作中取得的收獲主要有：
1，在商場開業前夕，跟進商場開荒工作，并初步熟悉商場物業管理基本知識.努力為商場開業做前期工作.
2，配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務和衛生、紀律方面的檢查工作，并實行每日跟進商場，辦公室等衛生情況.進行考核與監督.
3，在上級領導的指導下，負責跟進商場開業后每個活動工作.令活動順利完成.
4，與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5，根據上級領導給予策劃工作，努力完成上級領導的計劃內容
二.工作中存在的不足當然我還有很多不足，處理問題的經驗方面有待提高，團隊協作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續學習以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
1，缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現生澀，甚至有時還覺得不知所措
2，對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關工作的進行
3，對管理商場物業還不夠成熟，這直接影響工作效果
4，工作細心度不夠，經常在小問題上出現錯漏
5，辦事效率不夠快，對領導的意圖領會不夠到位等
三.堅持管理、服務與效能相統一原則:
營運部不斷健全管理職能，完善服務體系，現場管理成效斐然。為了能及時、準確有效地解決處理好營業現場的各類問題。在走動中去發現問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應的改進提高方案并能做到及時向上級部門進行信息反饋。對營業現場發生的各類違規現象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產生。堅持深入一線的現場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四，加強企業精神文明建設，努力提高服務水平。
1，針對商場新開業，新員工大批增加的情況，為保證服務質量:
2，對員工強化進行服務規范教育，從營業員的站姿站規，樹立良好的服務形象，提高服務質量，努力扭轉因新工迅速增加而導致服務規范不到位的現象
3，弘揚傳統，助人為樂。廣大員工發揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環境
XX商場位于XX，集百貨、超市、娛樂、餐飲為一體的一站式購物廣場。整個商場共有x層，商場營業面積xx平方米，一層經營名牌化妝品、金銀珠寶、進口名表、品牌服裝等；二層經營家居、服裝、家電、洗化；三層經營食品、飲品、生鮮等3萬多種商品，同時外場還有休閑娛樂、休閑美食等。
一、曾經的輝煌
該商場于XX開業，在全區商業中都具有一定的代表性，其進駐對周圍居民的消費習慣進行一次翻天覆地的改變，為附近社區居民提供一個很好的生活配套，填補了惠濟區缺少商業的空白，形成更加完善的商業功能圈，同時，提供了200多個就業崗位，間接創造了上千個就業機會，為拉動惠濟經濟發展、促進就業作出貢獻。
自開業以來，在區委、區政府各級領導的指導及公司和商場員工的積極努力下，商場銷售節節攀高，前景已形成大好態勢。
二、目前的經營狀況
好景不長，由于商場周邊大面積修路等多方因素，目前商場客流量嚴重下滑，門店經營困難。運營方雖積極調動資源對外場招商強壓引進，同時采取改善經營環境、降低商品毛利等方式吸引客流，但該店自開業至今已虧損xx萬左右，被總部列為重點虧損單位，諸多商戶現已撤柜，目前商場空柜較多，全店招商和經營面臨巨大壓力。
三、衰敗的原因
通過調研發現，導致經營困難的原因有以下幾個方面：
（二）前期正式用電不到位，后期用電負荷嚴重不足。表現為：一是商場內幾家大型用電商戶因用電負荷不足，不能配備齊全的大功率電器；二是空位商鋪在招商過程中因用電負荷達不到要求而產生諸多限制，影響商場對外招商工作；三是空調制冷只能滿足一臺主機開啟，夏季供冷量達不到需求，不能保證店內營運溫度需求；四是前期臨時用電無法過戶，運營方需向甲方物業公司繳納電費，物業公司因無法提供用電發票，給雙方財務入賬帶來不便，后期更換正式用電后物業公司未按合同約定的正式電費收取且供電量不足。
（三）投資環境亟待治理和規范。因商場緊鄰小杜莊村安置房，住戶混雜、居住密度大，現有電動車停車區無法滿足使用，物業公司私自占用商場架空通道做為電動車停車區，且該區域為商場專用消防通道及合同約定的租用范圍，運營方與物業公司多次交涉未果，致使商場出現嚴重的安全隱患及利益損失。同時，怡豐新都匯八號樓1單元門口停放大量電動車，導致商場一樓停車場秩序混亂。目前已入駐的商戶意見很大，有意向的商戶望而卻步。
（四）經營環境亟需改善。目前商場垃圾無存放地點，商場操作間及衛生間異味重，導致經營掣肘，現需物業公司提供垃圾固定存放點。另外，商場在運營過程中，由于客流量減少，商場大量裁員（目前超市區域只有一位收銀員，導購數量也不多），加之提供的各類消費品質量不高（比如：水果、蔬菜、糕點等食品不新鮮），現有的服務已不能滿足人們日益增長的購物體驗，久而久之形成了惡性循環。
（五）電子商務對實體店的沖擊。曾經，商業是城市的基礎，零售是商業的根基。隨著時代的發展，80、90后逐漸成為消費的主體，同時也是最具經濟活力和商業價值，對生活擁有更高的要求，作為新時代的人群，他們在日常零售業的消費中占據了工資的大部分收入，而在日常花銷中，網絡花銷占據了65%，這部分最有消費潛力的人群逐漸轉戰到網絡購物，對零售業實體店帶來了沖擊。
四、地方政府在招商引資過程中存在的問題與對策
（一）地方政府招商引資中存在的問題
1、對招商企業缺乏強有力的管理。地方政府在招商引資過程中，存在著在實際的招商過程中熱情高漲，積極性極高的現象，但是到真正的將這個項目引進后，卻忽視了對招商企業的管理和服務，尤其是對于招商企業所提供的服務僅僅停留在層面上，并沒有切實采取有效措施，優化環境，提升服務質量和服務效率，缺乏相應的管理措施。XX就是一個很好的例子，當年受到全區相關職能部門的高度重視，項目成功引進投產后，政府部門對其后續的經營狀況關注度不夠，對目前出現的經營不善狀況沒有采取及時的補救措施。
2、地方政府在制定招商引資政策時缺乏可持續性和全面性。這就很容易導致不同地區之間對于招商引資的惡性競爭，無法保證地方經濟真正意義上實現又好又快的發展，尤其是為了吸引外商，各地方都積極的削低地價，進行無序的競爭。另外，一些地方政府，僅僅考慮能否達到上級下達的任務指標，卻不知招商引資的項目是否真正的能夠促進當地經濟的發展和產業結構的優化升級，是否能夠真正的將地方特色資源挖掘出來，能否充分發揮當地的優勢，局限于短期的、眼前的利益。因此，從長遠的戰略角度考慮，很多引進的項目是不利于當地長期的經濟發展，不利于優化產業布局，不能夠促進產業優化升級的。
（二）采取的措施
1、制定促進經濟發展的優惠政策，優化投資環境。對于一個投資商來說，政府的優惠政策以及投資環境都非常重要，甚至當地的投資環境比優惠政策還要重要。隨著時間的不斷推進，經濟也得到了前所未有的發展，各個地方政府出臺的一些優惠政策，對于以往的投資商來說可能已經沒有多大的意義，這就要求政府要站在新的經濟形勢下，著眼于未來，利用當地優勢資源，如土地資源、特色資源、人文環境等方面的優勢，制定既符合當地經濟發展又能促進招商引資工作的優惠政策，可以適當的提供政府惠民政策及政府財政補貼，使外來投資企業感覺到投資地有較好的發展空間。同時，寬松、公平、優化的投資環境也是投資企業重要的考慮因素。投資環境包括很多方面：一是投資企業看重的是當地政府部門為招商引資企業提供的融資平臺、優惠政策、投資服務、信息共享等方面；二是基礎設施是否完善，比如投資企業必須的硬件設施，水、電、氣、交通、物流等。
2、構建科學合理的招商引資指標體系。認真對照各項任務指標，找準差距，及時發現問題，有針對性的開展工作。對已簽約的項目，建立問題項目清單，找準問題癥結，限時解決項目困難，疏通項目落地渠道，加快項目建設進度；對已投產的項目，做好跟蹤服務工作，主動了解企業意愿和需求，提供全天候、全方位、全覆蓋優質服務，及時協調解決企業運營過程中遇到的困難和問題，力助企業做大、做強、做優。
3、努力解決在招商引資過程中遇到的困難。政府在投資商與土地的征收和使用方面是關鍵的橋梁，是疏通雙方的紐帶。政府除了為投資商提供和營造優良、便捷的環境外，還應該努力解決好招商引資過程中出現的問題，做到全心全意為在投資企業服務、解決投資企業的后顧之憂和招商引資企業健康發展上多做工作，使招商引資服務工作做到優質、高效。在招商引資過程中，政府應牢牢把握工作原則，充分掌握監督權和管理權，采用相互監管的體制，維護好市場秩序，合理運用政府的行政手段，引導、保障招商引資項目企業健康發展，真正為當地經濟社會發展服務。
4、提高招商引資過程中的服務質量。政府要積極為投資商在土地征收、土地使用、占用土地審批、資源實現共享方面做好協調服務工作，提高服務質量，打造公平的投資環境。政府與投資企業應該交換意見，相互理解，雙方都要為各自的利益提供相互服務。招商引資工作應該在政府所規定的制度范圍內，各級政府部門要為招商引資的開發工作開綠燈，做好服務，堅決杜絕管理部門在土地的辦證審批、協調服務中進行變相收費，間接地或者直接地收受好處費。同時，加強社會治安綜合治理的管理，營造一種和諧的投資氛圍，使投資商能夠放心安穩地進行項目投資建設，實現政府與企業之間的雙贏。
5、整合資源做好二次選商工作。圍繞舊城改造、城中村改造、合村并城、新型農村社區“四類”項目中的二次選商資源，同時，整合各轄區范圍內已建成商場中的二次選商資源，按照政府引導的方式，導入休閑商業、文化娛樂、康體、高端餐飲等產業，盤活現有的存量資源，實現多方共贏。
6、加強招商引資的組織領導和監督管理，逐步完善工作機制。一是建立領導小組全面負責、鎮辦積極聯動的工作機制；二是建立對接儲備項目臺帳、領導小組項目推進考核臺帳；三是研究確定招商引資項目引進流程和招商引資項目評審機制。
7、對招商引資的對象應充分考察，認真審查，確認其投資意向和投資能力，防止欺詐行為，對惡意串通、內外勾結，虛構項目、虛假出資、抽逃資金、非法融資而不發展實業，損害地方聲譽和政府形象的行為要嚴肅查處。
地址：
承租方（乙方）：
經甲、乙雙方友好協商，本著互利互惠的原則，現就雙方簽訂的《商鋪租賃合同》中未盡事宜訂立以下補充協議，以資共同遵守。
一、甲方原則許可乙方的經營方式為體驗營銷，但乙方必須向甲方提供體驗營銷的合法證件或相關手續，并出具合法的經營資格（如營業執照、稅務登記證、特別許可證等，復印后交甲方備存）。
甲方必須相應的向乙方出具相關證件：（包括營業執照、稅務登記證、房屋產權證、產權人許可甲方出租經營的憑證、消防安全檢查合格證、房屋出租備案登記證等。）
二、雙方同意將該商鋪的租賃合同期限改為至20__年1月30日止，原《商鋪租賃合同》中約定的“租賃期為二年：自20__年6月18日至20__年9月18日止”的內容作廢。乙方承諾在20__年1月30日前無條件撤離租賃場地。
三、乙方必須在本補充協議簽訂前向甲方交清此前拖欠甲方的物業管理費、水電費（不含照明費公攤、空調費公攤）等，否則甲方有權停止提供乙方水、電、空調的供給。
四、乙方必須確保前來商鋪參加體驗活動的參與者（尤其是中老年人）的安全，如在本商場內外發生摔傷、暈倒、傷亡等各種意外事故，系乙方原因造成的由乙方承擔全部責任，與甲方無關。為了保證意外事故受損者能得到及時救治或處理，甲方應該在事故發生后馬上通知乙方，乙方必須立即配合甲方參與事故的處理。如果是乙方的原因造成的意外事故但乙方沒有配合甲方處理的，視為乙方違約，每少參與一次事故處理的處違約金3000元。
五、乙方作為甲方商場的獨立商鋪，不受商場經營好壞狀況的影響，故乙方已預交給甲方的四個月（20__年9月18日至20__年1月18日）商鋪租金49239元、三個月（20__年8月14日至20__年11月14日）的辦公室租租金5700元，合計54939元，由甲方作為乙方已交租金全部計收。除此之外產生的租金由乙方按實際應交金額向甲方交清。
六、甲方承諾暫不計收乙方的照明費、空調費等公攤費用，但物業管理費（2元/m2）及水電費，乙方必須按實際應交金額向甲方交清，于20__年1月30日結算。
七、在經營過程中，乙方要妥善管理好體驗活動的參與者，要求參與者不得在甲方商場內外高聲喧嘩、爭搶擁擠或做有礙甲方商場物業管理及其他租戶經營、公共利益的行為，否則由此產生的投訴或處罰等一切后果均由乙方負責。
八、本協議生效后，即成為《商鋪租賃合同》不可分割的組成部分，與《商鋪租賃合同》具有同等的法律效力。除本補充協議中明確所作修訂的條款外，原合同的其余部分應完全繼續生效。
九、本協議一式兩份，雙方各執一份，自訂立之日起生效。
甲方（公章）： 乙方（負責人）：
負責人： 住址：
電話： 身份證號：
日期： 電話：
1、地頭要旺。俗話說：人旺財旺，旺場先旺人。選鋪開店，主要是選擇交通方便、人口稠密區或商業繁華地段。值得注意的是，近年來，隨著城市格局的變化和城市規劃的發展，一些新興商業圈已成為買鋪投資的新熱點，像廣州的天河體育中心、天河火車東站和江南大道等區域，經過多年的市場培育和商業網點建設，其商業前景更加引人注目。
2、有大商場進駐。實踐證明，有大型名牌連鎖商場進駐經營的地方，往往容易有信譽、規模以及品牌效應，在短時間內就能帶旺整個商廈。
3、配套設施要齊全。休閑購物，一站式消費，已成為現代都市人的一種時尚。因此，現代商場必須迎合現代人這種追求享受的購物心理。
4、物業條件好。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要。在選擇商鋪時應特別注意物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高等條件。市場上一些位置極佳的樓盤在設計之初未考慮商業用途的特殊性，在硬件設施方面存在很多缺陷，加大了后續招商的難度。
5、物業管理專業。買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。
靚鋪要靠淘
1、街鋪。由于街鋪聚集的人流多，并且經營自主，只受地段商業氣氛的影響而與其他商鋪的經營無關。成熟的社區往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設施。要判斷街鋪市面是否好，也可參照“肯德基指數”：如果在某個區域內有兩三家肯德基快餐，就足以說明其市面在區域中是不錯的了。
2、未賣散的商場。投資大商場的商鋪，且不必看商場的地段、設計、價格等，一定先看商場的營銷手段是賣還是租，如果租售兼有，還要看租的比例大還是賣的比例大。大商場，經營不好有很大程度是因為賣散的緣故。
3、兩大主干道間的次干道商鋪。不要以為處于次干道就沒有人流和生意。其實，主干道由于“車趕人”而無法留住消費群，而次干道借助主干道兩邊的便捷交通，容易把人流吸納進來。
4、商場小型鋪。小型商鋪一般在10平方米以內，不僅成本低，而且易出租，承擔的風險小，適宜小資產投資者。
5、將旺未旺的商鋪。從商鋪經營角度看可分為旺場、“將旺未旺”和預熱型三種。旺場售價和租金都高，投資后的收益只有租金部分。而剛開始招租的新場，正處于預熱階段，人流少，商家進場后至少要守一兩年才能暖熱鋪子，而且能否做旺無法預計，風險大。而將旺未旺的商鋪不僅聚集了一定人氣，其后期發展也能預見，還有升值空間。投資成本雖然高了點，但守冷鋪的時間短，回報也能立即體現。
6、產業市場的商鋪。對于一條商業街而言，商鋪是否在一樓并不是決定性因素，準確的市場定位則可以大大提高投資的回報。許多商業街已經形成了自己的產業市場，比如"電腦一條街"、"服裝一條街"等，找準市場定位可事半功倍。
值得注意的是，要做一個專業的商鋪投資者，要減少投資風險，放準眼光，還得疏通和擴大信息渠道。例如當年赤崗東路要拆遷拓寬的消息還未公開，一些消息靈通人士就趁低買下或租下二線的商鋪，結果沿街商鋪拆遷后，后一排的商鋪成了街鋪，再加上原來街鋪的經營者全部往后撤，原來的二線商鋪租金一下漲了一倍多。
簽約“三要”
購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：
一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30―40%，有的甚至超過50%。對此，開發商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。
要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。
二要注意返租承諾。返租是商鋪發展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業交給發展商經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實并非如此。
除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。
三要注意內、外銷商鋪未并軌。本市內、外銷商品住房已經并軌，但商鋪仍處于內、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證。
計算商鋪投資收益率
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數/（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
缺點：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。
商鋪貸款，你準備好了嗎？
貸款條件
年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民；具有本市常住戶口或有效居留身份證明；具有穩定的收入，有償還本息的能力；借款人與房產開發商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價款40％的首付款，并同意以其所購商鋪作抵押擔保，且辦妥房產保險手續、房地產抵押登記（預售）及合同公證；在農行開立儲蓄存款賬戶，并持有農行銀行卡（白玉蘭卡、金穗借記卡）；借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證；所購商鋪須為現房。
貸款額度
貸款最高額度不超過所購商鋪全部價款的60％。
貸款擔保方式
借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪作抵押。
貸款期限及利率
最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。
辦理流程
乙方：______________ (以下簡稱乙方)
第一條 位置
(1)甲方同意乙方在__________商場__________位置設置賣場，場地面積__________平方米，經營本合同所定的業種。
(2)甲乙雙方共同到現場辦理辦理完交接手續后，乙方可獲得__________裝修期，在此期間不計租金。
(3)場地陳列商品的設施由__________方提供， .
(4)場地裝修、裝潢方案由__________方提供，甲方審定認可后，施工由_____方負責。
第二條 經營期限
(1)本合同有效期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
(2)如開業日期_____年_____月_____日不能準時開業，影響乙方經營，甲方將按實際延誤天數賠償租金。
(3)乙方在合同期間，未經甲方同意，不得擅自轉讓柜(架)經營權或與第三者共同經營及有其他損害甲方權益之行為(現合作經營面積_____ 平方米，_____戶，合作者姓名_____ ，經營品類__________ 其余自主經營)，否則以違約論處，甲方可終止本合同，并視情節予以處罰(合同簽定之后如不報請甲方批準另行租賃經營，每戶或每一單品罰金_____萬元，超過_____戶者，終止本租賃合同，租金保證金不予退還)
(4)合同期滿，乙方經甲方同意可續約，但應于期滿前_____個月由乙方先行提出書面申請。合同期間乙方如需中途撤柜(架)，應于_____日前提出撤柜(架)申請，經甲方同意后方可撤柜(架)
(5)乙方應接受甲方的監督管理，并遵守甲方所定的管理規章，除另有規定外，乙方不得于營業時間內停止，否則以違約論處。
(6)甲方有權根據商業步行街狀況及需要暫停商業步行街營業，但每自然年度不超過_____日，乙方不得因此要求減免租金及其他費用，也不得要求甲方賠償其他損失。(但遇有特殊事件、政府行為、社會重大活動等事項發生，導致無法營業，可不限_____日)
第三條 營業項目與方針
(1)乙方經營項目以_____為限，乙方所售商品及定價應送交甲方審核后方可陳列出售，其業種不得隨意變更超越。新增營業項目須提前提出正式申請，經甲方同意后方可陳列出售，否則以違約論處。
(2)乙方銷售的商品品質應合乎要求，售價應合理公道，并遵守國家有關法律，若品質不佳或售價高于其他商場及其連鎖店，經檢舉或查證屬實，乙方應無條件辦理退貨、換貨或退還貨款，同時甲方有權對乙方處以商品價格十倍的罰款，及單方面調整價格直至終止合同。
(3)乙方商品的品質、內容、數量或新產品的開發無法達到甲方要求，或乙方因陳列銷售偽劣、仿冒商品而造成甲方損失，乙方應負完全賠償責任與其他一切法律責任，并且甲方可隨時取消其賣場經營資格，并終止租賃合同，租金保證金不予退還，如商品供應斷檔，造成柜臺、貨架閑置，甲方有權終止合同，并追究乙方的賠償責任。
(4)乙方同類商品在其他賣場若有打折特價活動時，在甲方陳列的相同商品也應自動降價，否則以本條款第(2)款辦法處罰。
(5)乙方應接受甲方核定許可提貨券，甲方提成_____%的手續費用。
(6)乙方在甲方賣場陳列銷售的商品，應合乎一切政府法令的規定，如有違反法令的情形，其責任概由乙方自行負責，甲方如因此而遭受損失，可追究乙方賠償。
(7)顧客要求退還貨時，乙方應按甲方對消費者服務承諾規定辦理。
第四條 租金及支付時間
(1)租金標準：_____元/月。平方米
(2)租金：_______________
年租金總計：_____ 元，(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)
(3)繳付方式：
A.租金分二次支付，甲方場地交付之日繳納租金_____元，(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)，次年_____月_____日前繳納租金_____元，(大寫：__________萬_____仟_____佰_____拾_____元整)
B.甲方通過綜合考核同意乙方繼續經營，第二年租金在第一年租金末月前一個月交付，第三年以此類推。
C.如乙方不能通過甲方考核，終止合同90天后，甲方退還乙方保證金，并扣除因乙方退出經營后造成甲方經營延誤而發生的實際損失(租金實際天數)
第五條 物業管理服務
(1)乙方場地保潔、保安等物業管理由乙方自行負責，甲方不再收取物業管理費用，如須甲方協助，費用另行商定。
(2)水、電費按實際發生的金額據實結算，于次月_____日至_____日結清。
(3)甲方免除乙方全年空調費用。
(4)甲方對客戶和物業使用人的房屋自用部位、自用設施、毗連部位的維修、養護及其他特約服務，由甲方按實際發生的成本費用加適當的勞務費用計收。
(5)乙方逾期交納水電費等一切費用，從逾期之日起按日加收逾期應繳費額_____的滯納金。
(6)費用支付方式及時間：
A.水費、電費：乙方按實際發生的金額據實結算，于次月_____日至_____日結清。
B.如以后的空調費、采暖費、水費、電費等價格有所變動，按政府有關部門浮動的單價作相應的調整。
第六條 保證金
(1)保證金：為了確保合同的履行，為了維護全體物業使用人的共同利益，為維護商業步行街公平交易，杜絕欺詐，保持商業步行街長期穩定經營，乙方同意在本合同簽定同時向甲方支付商品質量保證金、服務保證金、安全保證金、物業保證金、管理保證金共計人民幣_____元，(大寫：_____萬 _____仟_____佰_____拾_____元整)
(2)保證金退還方式：合同履行期滿乙方遷出本商業步行街后，雙方辦理完畢賣場交接手續_____天后，如無客戶索賠、投訴等問題，且經甲方確認乙方沒有任何違約行為及欠繳有關費用，甲方退還乙方保證金，保證金退還時不計利息。
(3)對乙方有違反本合同，以及本商業步行街管理制度的違法行為，甲方有權從保證金中直接扣除相應違約和損失，乙方應在接到通知后3日內補足保證金不足部分，否則乙方應承擔違約責任。
第七條 考核標準
(1)乙方應提交營業執照及稅務登記證、個人身份證復印件各一份。
(2)甲乙雙方議定每期_____個月，營業目標如下：第一期(第_____年_____月_____日起至_____年_____月 _____日止)營業總額為_____元整;第二期(自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____ 日止)營業總額為_____元整。
(3)乙方的營業情況每_____個月應接受甲方評鑒一次，業績未達甲方規定者，甲方可調整其經營面積或單方面終止合同。
第八條 促銷
(1)甲方為促進銷售舉辦的各項活動，乙方應盡量配合，并分擔費用以求共同發展，不得以任何理由推委拒絕，涉及費用的分擔甲方應事先和乙方協商。
(2)乙方若自行促銷，所發生的一切促銷費用等悉由乙方自行負擔，乙方自行促銷的海報、廣告須經甲方審核同意后方可使用。
(3)乙方不得有不正當競爭行為，甲方如認為乙方的促銷行為有妨害他人營業的可能，可予以制止，乙方如未即停止，以違約論處。
第九條 商品管理
(1)乙方陳列于承租賣場的商品由乙方自行負責管理。
(2)乙方銷售或陳列的商品不得有仿冒商標或侵害他人權、專利權的侵權行為，并不得陳列銷售政府規定的違禁品，如經查獲，乙方應自負民事和刑事法律責任。若乙方有上述違法之事而導致甲方承受連帶責任，乙方負責賠償甲方損失，并可視情節輕重予以罰款或終止合同。
(3)乙方在承租賣場銷售的商品，如經顧客使用后產生不良反應而損害顧客利益，對顧客身體造成傷害或因而使甲方信譽受損時，乙方應負一切法律及賠償責任。
第十條 人員管理
(1)乙方所聘人員必須具備與本商品有關的知識和技能的營業人員，經甲方認可后方能上崗，未經甲方同意，乙方不得隨意更換營業人員。
(2)乙方派駐人員應穿著甲方統一規定的制服、佩帶識別證，所需費用由乙方自理。
(3)乙方對賣場內的貴重物品應自行妥善保管，同時不得儲存危險物品。
(4)乙方對賣場內的裝潢、電器等設備，如需變更、整修維護、增設或移動時，應事先以書面通知甲方，并附裝潢平面及施工配電圖等，取得甲方同意后方可施工，其費用概由乙方承擔。正式施工期間，乙方應派人員監工，以維護商場安全，并由甲方隨時檢查，完工時由甲方檢查認可后方得營業，日后無論何種原因終止合同時，乙方對其自費裝置部分不得拆除或提出任何補償請求，其所有權屬甲方所有。
(5)乙方的電器設備如有故障或不良反應時，應立即通知甲方處理，并酌收工本費，乙方不得擅自增加設備，因此造成損害時，由乙方負責賠償。
(6)如因乙方受雇人員及其賣場顧客等的有意、過失或疏忽行為，造成甲方或商場其他商戶的設備蒙受損失者，乙方應負完全的賠償責任。
(7)除根據本商場的統一安排或另有約定外，乙方應按甲方規定的開業時間準時開業且開業后應保證每日正常營業，租賃期內的每日營業時間應嚴格遵守本商場的統一規定。
(8)在租賃期內，乙方連續五日或在一個月內累計七日不營業的，甲方有權單方解除合同，乙方應在合同解除之日起七日內遷出本商場，如乙方拒不遷出，視同乙方同意甲方將其經營的商品在它處保管，同時甲方有權將乙方承租賣場另行安排。因此造成的損失全部由乙方承擔。
(9)乙方與其他客戶共同確定物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用。如乙方人員對物業管理區域內設施造成任何損壞，按實際損失進行賠償。
(10)乙方的銘牌及標志的設置應符合甲方的整體布局。未經甲方許可，乙方不得私設標牌及廣告。
第十一條 廣告
商業步行街及商場內非乙方承租鋪位廣告權歸甲方所有。非經甲方同意，乙方不得張貼廣告或宣傳畫、利用廣播等任何形式在步行街內進行廣告宣傳。如確屬需要，經甲方審核并收取一定費用后可辦理。
第十二條 乙方如有下列事情發生，應立即以書面告知甲方
(1)公司組織及主要業務變更
(2)資本結構發生重大變化
(3)公司的地址、電話變更
(4)派駐專柜(架)的代表人或負責人變更，須經甲方同意。
第十三條 免責條款
乙方因下列情況遭受損害，不得要求甲方賠償：
(1)因不可歸于甲方的原因發生的災害
(2)火災、地震、風災、水災所導致的損害
(3)乙方不遵守本合同條款或其他相關規定所發生的損害
(4)緊急停電、停水或其他非甲方人員故意或過失造成的非甲方責任事件，致使商場或商業步行街不能正常經營，屬乙方經營中的合理風險，乙方不得要求減免租金、其他費用及要求賠償其他損失。
第十四條 違約處理
(1)如甲方違約解除本合同，甲方退還乙方租金余額及保證金余額，并承擔年租金10%的違約金。
(2)如乙方違約解除本合同，甲方不再退還乙方剩余租金，并且乙方應承擔年租金10%的違約金。
(3)如乙方違反本合同十一(8)條之規定，應承擔年租金10%的違約金。
(4)延付：乙方延期支付租金的，乙方應承擔延付部分日萬分之二的違約金，逾期支付租金超過十五日甲方有權解除合同。
(5)如發生下列情形之一，甲方有權單方解除合同，同時乙方應承擔年租金5%的違約金。甲方決定解除合同的有權按十一(8)條的約定處理。
A.乙方違反本合同三(1)條的約定超范圍經營
B.乙方違反本合同六(3)條的約定未按時補交保證金的
C.乙方違反本合同十(7)條的規定不遵守統一經營時間的
D.乙方違反本合同三(3)條規定，因銷售商品或提供服務被顧客投訴，在一周內累計達3次以上
E.乙方違反本合同約定不接受甲方管理人員的管理，拒絕改正違反國家法律法規、本商場及商業步行街管理規定、合同約定的行為。
F.如乙方因其行為給甲方造成惡劣影響，包括(但不限于)被新聞媒體負面報道、被政府部門或社會組織批評或處罰等
G.如乙方因違反本合同或非法經營或侵害他人利益被甲方給予3次以上書面警告
H.如乙方因違反本合同第十二條的約定
I.如乙方毆打、漫罵、侮辱顧客，或在商場及步行街內打架斗毆、聚眾滋事以及其他損害商業步行街聲譽的和形象的行為
J.如乙方違反本合同十(2)條約定的
K.如乙方在經營過程中，由于個人原因造成他人財產損失的，由乙方自行承擔相應的責任與賠償
(6)乙方如有違反本合同上述各條款規定者，甲方可終止合同，解除乙方賣場經營權利，乙方還應負責賠償甲方一切損失
(7)合同期滿未再續約或乙方違反本合同經甲方通知而終止合同，乙方于接到終止合同通知后3天內負責將商品撤離現場，如故意拖延不履行，視為拋棄其所存留于專柜(架)的貨物，任由甲方處理
(8)乙方于合同終止日應立即清償各項費用，如仍不足者，甲方可行使留置權，并依法追訴。
第十五條 續約
本合同期滿時，乙方有優先續約權，乙方如欲續約，應于期滿前3個月，以書面形式提出申請，經甲方同意后另訂合同。
第十六條 合同終止
(1)本合同履行期滿
(2)因任何一方違約，按照本合同約定可終止
(3)租賃期內，經雙方協商，提前終止合同履行
(4)其他合同終止情形
第十七條 租賃賣場的交還
(1)在本合同期滿而雙方未予續簽或本合同提前終止時，乙方應于本合同終止日后三日內將承租賣場及甲方提供的設施、設備等以良好、整潔、清潔、適租的狀態交還甲方
(2)租賃賣場交還前，乙方應將物品自行負擔費用搬出承租鋪位。否則，乙方應按照約定交付租金及有關費用
(3)租賃賣場交還時，乙方裝修等不可拆除的設施歸甲方所有，但甲方要求乙方恢復承租鋪位原狀的，乙方應予恢復，否則甲方有權不退還乙方保證金
第十八條 其他事項
(1)聯絡與通知：
A.本合同有效期內，雙方(在本合同中)提供的通訊聯絡方式為雙方在合同履行過程中的通訊聯絡方式，如有一方變更，應在變更后的兩日內書面通知對方，否則由變更方承擔責任
B.雙方之間任何關于本合同向對方的通知行為，均以書面形式進行方為有效。但對于全體承租人均有約束力的內容，甲方有權以公告、布告等形式進行通知
(2)爭議解決：
A.因本合同的履行及合同有關的任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成，任何一方有權提起公訴
B.本合同的管轄法院為甲方所在地的人民法院
C.凡本合同未列事項，雙方按本合同精神友好協商處理，必要時簽定補充協議，與本合同效力等同
D.本合同自甲乙雙方簽字蓋章并由乙方支付保證金、首期租金之日起生效。如因乙方原因致本合同無效，甲方不予退還保證金
E.本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份，效力等同。
甲方：__________ 乙方：__________
代表人：________ 負責人：________
地址：__________ 電話：__________
