發布時間：2022-05-07 10:49:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產經營管理論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產企業實施經營管理雙重管理的必要性
1.市場競爭的必然趨勢。隨著我國市場經濟的不斷發展，近年來我國的政策制度對市場的發展也起到了引導和規范的作用，以讓市場競爭環境能夠保持公平以及公正性。這就使得各房地產企業的競爭越發的激烈，而物競天擇，適者生存的規律也被人們所重視。房地產在我國的經濟發展中占有重要的地位，只有社會和諧發展，其發展才能更為健康，但其若想在市場環境中適應其發展，就必須對當前的管理方式進行創新，來提升企業的優秀競爭力。
2.企業發展的必要需求。每一個企業的經營過程都具有雙重性，其產品所需經過的各個加工環節以及企業投入的生產要素形成了價值鏈，而在利益分配上，每個要素投入者之間所起的作用而成了利益鏈。因此，可以看出房地產企業的經營管理雙重性，即價值鏈管理和利益鏈管理。同時，企業在經營管理上同樣具有雙重性的相互制約，如果生產要素沒有達到配置優化并且成本沒能壓低到最小，那么就無法進行利益均衡分配；而如若不能實行利益均衡分配以及不存在協作體，那么生產要素也無法進行優化配置，成本也無法達到最低化。
二、房地產企業實施經營管理雙重管理的方法
在當代經濟社會發展中，房地產企業的轉型迫在眉睫，實施經營管理雙重管理也并非就一定是矛盾的，具有一定的可操作性，盡管其可能會出現一些問題，例如在實際操作時，會出現不能很好完成指定的指標計劃，考核無法實行，只是空有一套制度理論，沒有實際操作意義。基于此，將制定關于房地產企業實施經營管理雙重管理的方法加以解決這些問題。
1.應用國際平衡計分卡。在不同時期、不同的發展環境下，企業所面臨的挑戰及任務也是不盡相同的，在吸取其他企業成功經驗的同時，也要對自身發展特點做深刻剖析，并運用當前最為科學的管理工具做以輔助，科學的制定出未來的發展目標及規劃。當前，國際上最為通用的管理工具就是平衡計分卡，據數據顯示，其具有有效性和科學性。而對于房地產企業要進行經營與管理的雙重管理來說，應用平衡計分卡的作用主要體現在以下方面：
1.1設立內部指標及外部指標，保持企業發展平衡。平衡計分卡的設計中，包括內部指標和外部指標，其主要是用來保持企業的內外部發展能夠均衡，因為盡管一個企業的內部指標顯示該企業的運營狀況很好，但是其外部指標卻不一定有良好的體現，也可能是顯示不良的，因此，該結果正好與價值鏈管理中更注重企業的內部運營效果，而利益鏈管理中更注重的是企業的外部利益是否平衡相同。
1.2作為績效考核的重要標準。平衡計分卡的設計中，有財務指標和非財務指標，這兩項指標在企業的績效考核中占有重要的作用。財務指標主要是指企業資產回報率以及利潤率等等；非財務指標主要指的是產品質量以及客戶的滿意度等等，其能夠作為房地產企業中利益鏈管理的指標。
1.3結果性和驅動性衡量指標的設定，對管理各環節起優化作用。平衡計分卡的設計中，其結果性衡量指標是用來顯示房地產在實行該策略后所取得的效果，主要包括提升質量等方面；而驅動性衡量指標是用來顯示在實行策略的過程中所發生的變化是否影響了最終的結果，主要包括循環周期等。在平衡計分卡中，更注重驅動性指標，雖然結果性衡量指標是其重要的組成部分，但是，驅動性指標具有能夠提前衡量最終結果的特點。因此，能夠使房地產企業在實行雙重管理中，更重視各個環節的相互協調與優化，進而來提升最終效果。
2.加強內部控制，提升總體管理水平。對于房地產企業來說，加強內部控制，加強企業的內部溝通和交流是非常重要的，能夠使整個團隊具有向心力和凝聚力。同時，將每年員工的薪酬績效和獎懲制度與平衡計分卡相結合起來，這樣能夠有效的提高員工的工作積極性，并且使工作效率也得到了提升。要全面提升房地產企業的總體管理水平，當前，房地產企業的總體管理水平以及其信息的準確性和詳細性都處在一個較低水平的層面中，因此，可以在實施雙重管理的過程中，不斷總結經驗和方法，結合企業的自身發展特點，逐步完善經營和管理的方式方法。
三、結語
綜上所述，在實現房地產企業經營管理的雙重性上，值得我們更進一步的思考和探究，無論是企業的運營和發展，都離不開良好的管理方式。因此，房地產企業，要想在行業競爭中立于不敗之地，就必須加強管理模式創新，只有擁有最佳的管理模式，才能提高企業的優秀競爭力，房地產企業實行經營和管理雙重管理能夠有效地提升企業的管理水平，這就是其主要的研究意義。
作者：以利萍單位：桂林市新盛房地產發展有限公司
1房地產經營管理戰略的目的
房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業優秀競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。
2利率變動對房地產企業發展帶來的影響
房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。
2.1對開發商的影響
利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。
2.2對房地產投資方的影響
房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。
3結束語
近年來，我國經濟得到了很大的發展，經濟發展過程中房地產業的發展有著至關重要的影響，因此，對房地產業發展過程中出現的問題進行解決非常必要。房地產經營管理工作水平的高低對企業的經濟效益有很大的影響，同時，也能對企業的綜合實力以及優秀競爭能力進行提升。
作者：張偉 單位：大慶市房產管理局
一、房地產經營管理專業的人才培養目標
以應用技術型院校的定位為出發點，結合我國當前房地產行業發展的現狀與對人才的需求，通過對相關企業和院校歷屆畢業生的抽樣調查，我們將房地產經營管理專業的培養目標定位于培養適應我國房地產業的開發、建設、經營、管理的、可直接從事相關實際工作的復合型應用型高級人才。具體而言，該專業學生應掌握如下專業技術能力：一是房地產行政管理能力：熟悉房地產相關法律、法規，掌握城市房屋拆遷的基本程序、熟悉統計檔案資料管理等重要內容。二是房地產估價能力：準確把握我國房地產估價領域的基本情況，基本掌握房地產估價的方法，熟悉估價實務中不同類型估價對象的估價步驟，在企業注冊房地產估價師的指導下能夠初步編制評估報告。三是房地產營銷與策劃能力：掌握市場調查實用方法，具備一定的市場走勢分析和風險評估能力，熟悉營銷程序，掌握有效的銷售策劃方法和談判公關能力。四是物業管理能力：熟悉物業管理相關規定，能夠全面認識物業管理工作的組成部分并進行有效的調度和組織，具有良好的溝通能力。五是其他相關能力：能熟練掌握房地產測量、制圖及相關計算機軟件的應用。
二、實訓基地建設的必要性
1、實訓基地建設是適應社會經濟發展的需要
房地產業是關系國計民生的重要支柱產業，近年來房地產行業的發展異常活躍，其本身對人才的需求十分旺盛，加之房地產行業政策性強、專業性強、實用性強的特點，對于應用技術型人才的需求就尤為迫切。一項調查統計顯示，目前房地產行業從業人員85%以上是從其他行業轉入的，未接受過專業教育。因而加強實訓基地建設，突出實踐應用能力培養，提高房地產專業人才培養的質量和規格，滿足房地產行業的人才需求，是當前高等教育的責任與義務。
2、實訓基地建設是實現專業人才培養目標的需要
目前，我國開設房地產經營管理專業有北京師范大學、中央財經大學、華東師范大學、上海財經大學、江西財經大學、山東經濟學院、重慶大學、西華大學、貴州財經學院、北京師范大學珠海分校等院校。這當中將有相當部分會在國家的政策導向下向應用技術型院校進行轉型，其所培養的人才主要充實到企業的中層管理層面，以較強的營銷實戰能力為企業所亟需。因此，學校擔負著培養在校期間專業學生的實踐能力的鍛煉與提升。
3、實訓基地建設是實現產學研一體化的需要
充分利用高等院校和企業兩種不同的教育環境和教育資源，實現校企合作，采用課堂教學與學生參加實際工作相結合的方式，是培養適應市場需求的、應用技術型人才的有效途徑。同時，學校依托自身的各項資源，實現企業在崗人員的回爐學習，為企業提供發展的智力保障，大大提升了企業的管理和生產效率，實現校企雙贏的局面。
三、構建科學規范的實訓基地途徑
根據實習實訓的目標、內容、形式，可將房地產管理專業的實訓基地分為校內實訓基地和校外實訓基地兩大類。校內實訓基地主要立足學生專業知識和基本技能的培養，校外實訓基地則以培育學生的職業情感，提升職業綜合能力和素質為目標。
1、校內實訓基地建設
校內實習實訓基地是利用學校自身擁有的各種資源，由本校教師負責建立起來的、能為本校學生課程實習提供物質條件的場所，它使學生成為實踐教學的主體，能夠有效地調動學生學習的主動性和積極性，最大限度的挖掘學生的實踐能力和創新能力。以陜西學前師范學院為例，現已建立起多個校內實訓室、實訓基地，包括：
（1）房地產信息系統實訓室。通過全站儀測繪實習以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等專業軟件的學習與應用，幫助學生掌握房地產測量、建筑識圖、數字化成圖、數字化信息錄入與管理等基本技能。
（2）模擬售樓實訓室。利用樓盤模型、戶型圖和相關的售樓資料，模擬樓盤銷售的全過程，訓練學生樓盤推介能力、公關能力和談判技巧。
（3）房地產開發綜合實訓基地。將學生置于假設的特定環境之中，模擬房地產項目的整個開發運行過程，包括市場調查、土地競買、項目策劃、項目融資、施工建設、項目營銷等。
（4）物業管理綜合實訓基地。按照IS9000認證的物業管理規定，結合實際管理中需要解決的問題，模擬物業管理各類項目，幫助學生掌握物業管理的具體內容、流程、方法和技巧等。
2、校外實訓基地建設
校外實訓基地建設就是充分利用各類社會力量，整合各類社會資源，通過學校與政府合作、與企業合作、與兄弟院校合作，實現資源共享，優勢互補，將理論教學、基本能力訓練與實踐教學、職業綜合能力培養相結合，從而達到對應用技術型人才的培養。根據房地產經營管理專業的特點，結合當前國家對應用技術性本科院校的發展要求，可通過以下形式建設校外實訓基地：
（1）項目協作型實訓基地。依托專業教師在政府部門、企業中承擔的科研、生產項目建立實訓基地。如利用地籍調查、基準地價測定與修正、農用地分等定級與估價、城中村拆遷測量等項目，積極建立與國土局、房管局、城改辦等政府部門及相關企業的合作。同時可與房地產企業就某個具體的項目進行階段式的合作，如與房地產開發公司在施工階段的合作，以房地產營銷公司在樓盤銷售旺季的合作等。同時還可尋求與兄弟院校的合作，實現資源共享，增加校外實訓的機會。
（2）校企合作型實訓基地。選擇具有一定規模和較強代表性的房地產開發企業、房地產評估企業、房地產中介企業、物業管理企業，以簽訂校外實習基地合同的方式形成長期穩定的合作形式，讓學生開展以課題所學知識為基礎的各項實習，使實習者順利完成由學生向職業工作者的轉變。
（3）經濟實體型實訓基地。地方應用技術型本科院校可以立足自身專業優勢與地方資源，鼓勵專業教師創辦各類經濟實體。組建經濟實體時一方面要考慮到該實體的社會性，一方面還要關注其上所承載的教育功能，在條件允許的情況下，要從企業選址、經營規模、管理模式、人員配置等方面為專業學生的實習提供各項便利性的條件。經濟實體型實訓基地可集學校實訓基地與企業實訓基地的優點于一身，既有利于學生職業素質的培養，又可以節約實訓成本，甚至還能為學校創造一定的經濟效益。
四、實訓基地建設應注意的問題
1、加強教學與實踐的互動，及時對課內知識體系進行修正
房地產經營管理專業的實習實訓是根據學校的整體定位和專業教學計劃的安排，作為實踐教學非常重要的一個環節。通過發現學生在實踐教學中欠缺的知識點，能夠及時地對現有的教學計劃進行修訂，保證了在后續對學生的培養環節中更加符合社會的需求，也更加凸顯了應用技術型院校的專業特色。
2、建立長效機制，形成穩定的合作模式
由于行業的特性，除相關政府職能機構外，與房地產相關的企業，尤其是房地產的中介機構存在著人事變動比較頻繁的特點，因此學校在與所選擇的校外實習實訓基地合作時，盡量不要因為相關人事變動而導致合作關系發生改變，一定要建立長期穩定的合作關系。為保持合作關系的穩定性，首先應該從社會聲譽、企業規模、經濟實力、領導人氣質等多方面綜合考量，對相關的房地產企業進行初選。其次要與企業簽訂《校外實習基地建設協議書》，從協議上確定與企業的長期合作關系，形成校外“掛牌式”實習實訓基地，保證基地能為學生提供一個長期良好的實習環境。
3、加強學生職業精神和職業道德的培養
實訓基地的建設不僅是為提高學生的專業技能，更要注重對學生職業精神和職業道德的培養，為學生就業及人生長遠發展奠定堅實基礎。因此在實訓過程中，應通過企業文化熏陶、典型事跡激勵、先進人物帶動等形式，促進學生自覺遵守行業、企業規范，樹立愛崗敬業的職業精神，養成基本的職業操守和職業道德，力爭做到德才兼備。
4、加強校企聯合，注重智力資源互補性交流
在校外實訓基地建設過程中，一定要注重利用學校與企業所持有的具有互補性的資源。在當前狀態下，學校掌握更加系統、科學的理論知識，企業持有大量可提供實踐鍛煉的項目資源。通過企業人員定期入校培訓或高校教師參與相關實踐項目等形式，可將兩類資源進行充分高效的結合，實現資源的互補利用。
作者:靳慧芳單位:陜西學前師范學院
一、房地產企業經營管理中所遇到的問題
1.財務管理經營方面的問題
（1）管理者素質低下
在我國的房地產企業中，民營企業占了很大的比重，由于大多數的房地產領導者都是從最傳統的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發展起來的，這就使得房地產領導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業經營管理更是完全依靠自己以往的經驗以及自身的認知系統來進行，并沒有經過科學的決策分析，這一現狀給房地產企業的健康平穩發展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
（2）存在嚴重的集權現象
在房地產企業中，普遍存在著這樣一個現象，企業的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業的一切經營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經驗以及腦中的意識，并沒有經過科學嚴密的論斷，更無后續的監督審查機制，管理層對于企業的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業經營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經過周詳的計劃，于是企業的經營呈現出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領導班子
房地產企業的管理者為了將企業的管理大權牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業管理成員素質不高的現象，但是房地產行業的高度變化性導致了公司在經營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業的人士來擔任這些重要的職位很難保證企業的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業的越做越大而逐漸顯現出來，最終將導致企業走向衰退，使企業被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業員工內心會認為自己與企業的重要職位無緣，無法產生上進心與對企業的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業向心力與凝聚力無法形成，將會對企業的發展產生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產企業為了開發一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數的房地產企業自有資金比例以及財務規范程度無法達到銀行所規定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業發展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產企業甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業的經營業務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發生斷裂。房地產項目開發建設周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當企業工程完成，商品房預售許可證下發之后，房屋才可以進行預售，進而使企業獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環節出現問題都會使企業陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設的前期企業出現資金斷接，工程停工，后果更是不堪設想。
（2）投資缺乏科學性
房地產企業在運營過程中，片面追求高端產品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調控以及市場的導向作用，做出違背經濟規律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產企業在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業的運營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經營過程中的資金管理
房地產企業在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現象是大多數企業忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產開發建設周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業進行產品的促銷，而不考慮客戶的經濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業存在大量的應收款掛賬。當房地產市場不景氣時，房產嚴重貶值，銀行對房產進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業財政情況日益空虛。
3.缺乏健全的財政核算、監督體制
房地產企業管理者對于企業財務管理未能給予足夠的重視，于是導致企業在財務管理方面的人手嚴重不足，或者人員素質不高等，對企業的財務核算等資料造成不真實性與不完整性，于是企業的內部財務核算系統與監督系統完全形同虛設，導致企業資金很容易被內部盜用與流失。
二、針對房地產企業經營管理中所出現問題提出的對策
1.加強房地產企業管理者投資決策風險管理意識
對于一個企業的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經營知識，隨時對國家的相關政策以及市場的導向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關系著企業的前途命運，因此必須加強企業的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業缺乏投資風險的管理，那么對于企業的發展是相當不利的，同時對于整個房地產開發市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產企業來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統以及風險評估管理系統，并配備相對應的專業人士進行管理工作。
2.加強房地產開發工程前期資金管理
由于房地產企業開發周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業的重大作用，房地產企業必須加強其工程開發前期的資金科學管理系統，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術到經濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設計施工等。
3.建立專門的市場調查班組
對于房地產企業來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調查班組，專門進行市場調研活動工作，收集整理計算房地產市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導向，從而為企業管理者作出決策時提供強有力的依據，達到規避、減小風險的目的。
4.公司職位應該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現象發生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業的長久發展是及其不利的。
5.定期組織企業上下各個階層人員進行培訓
一個企業無論是什么崗位，上到管理者下到一個業務員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質較低者要進行充電，素質達到一定水平的更應該樹立終身學習的理念，只有員工整體的素質上去了，企業的綜合發展水平才可以有所提升。對企業員工的技能培訓不僅包括專業知識的培訓，還包括對風險意識的培訓，對管理者還要進行企業管理知識方面的普及與加強，使企業的管理與運行趨于科學化、合理化，只有各個部門各司其職，企業才能正常有序發展。
三、結論
建筑業是國民經濟中一個重要組成部分，關系著國家的經濟命脈，房地產企業作為建筑開發商，其運營健康科學與否直接關系到我國的建筑行業的發展狀況，因此必須保證建筑企業高效、高質量、健康發展。在房地產企業的運營管理過程中，無論是財務管理、監督管理、領導者所做出的決策、還是風險管理、市場監測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產企業的運營管理，使其運營逐漸趨于規范是維持國家建筑業健康發展的保障。
作者:劉濤單位:遼寧行政學院
“信托”意指信任委托，是一種代人理財的制度安排。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現代信托制度的發展最早是從英國封建時代的用益權制度開始的。
一、現代信托制度的發展
（一）現代信托制度的確立
早期在英國出現的“信托”，稱為“用益設計”，當時的目的是為了規避封建法律制度對財產（尤其是土地）轉移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規避了禁止捐贈土地給教會的規定。人們還采取同樣的方法規避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權”發生轉移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式，使得這種負擔得以規避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權確認為法律上的所有權，目的是為了使受益人承受所有權人地位而無法規避稅負。1925年英國以《財產法》廢除了《用益法》，現代信托制度得以確立。
（二）消極信托向積極信托的轉化
由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產的“名義”所有權，對信托財產不負任何積極管理的義務，信托財產的實際管理權和受益權由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規避對財產轉移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。
隨著歷史的發展，封建制度崩潰，政治上民主化，經濟上市場化，凌駕于財產轉移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產世代相傳的觀念轉變為以賺取利潤為目標，農業經濟時代向工商經濟時代的轉化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉向多元化。經濟的發展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求，轉變為能夠滿足受益人對提供積極、專業的財產管理方面的需求。信托和投資的結合日益緊密，營業信托事業日益興旺發達，積極信托主導了現代信托的發展。
（三）現代信托制度的傳播和創新
英國雖然是信托事業的發源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產業革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區，但缺乏國際投資經驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發展為專業化公司，并通過發行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區。二者的區別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發達，民事信托仍然是英國信托業務的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰后特殊的經濟環境中獨創了“貸款信托”，為日本的經濟發展作出了重大貢獻。
二、國外房地產信托經營模式
（一）美國的房地產投資信托
美國的房地產投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產的形式，將股東的資金吸引到房地產投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產流動性差的風險。美國的房地產投資信托業自20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，目前的市場價值已經超過400億美元。
l、美國房地產投資信托的類型
美國的房地產投資信托包括股權信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權信托的投資業務主要是房地產的所有權（收購現存房地產或即將開發的房地產），其投資人取得的是房地產的股份所有權；抵押信托的主要投資業務是房地產抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權；混合信托則兼有股權信托和抵押信托雙重性質和特點。股權信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會；（2）專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業化的管理人員將募集的資金用于多個房地產項目的抵押貸款，分散了房地產借貸風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。
2、房地產投資信托與房地產股份公司的不同
雖然房地產投資信托與房地產股份公司都是將所募集資金用于房地產投資，但二者具有顯著的區別，主要表現為：（1）房地產投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產管理與金融功能的統一，雖然它通常以股份公司的形式出現，但同時要受到公司法和信托法規范；而房地產股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產投資信托的資產結構、收入結構、收益分配作了原則性的規定，比如關于資產價值的75％以上必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成的規定，關于來自于租金、抵押貸款利息和房地產銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規定，關于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規定等等，從而對其業務性質作出了強制性約定；而房地產股份公司的業務性質則不受法律的約束，其資產結構、收入結構、收益分配最終體現為股東的意愿。（3）房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性，即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成；而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。
（二）德國的房地產投資信托
德國的房地產投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產或其他特別財產，保管銀行根據投資公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信托收益分配、信托基金資產評價，以及房地產業務的監管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監督委員會、選定保管銀行、固有財產與信托財產分別管理、投資范圍限制等強制性規定。可以投資的房地產限于租賃居住及商業用房地產，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產價值的10％）和土地。德國房地產投資信托的特點，在于基金資產的運用業務與保管業務的分離（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結束后，收回土地所有權；處理型是指土地所有者在信托期結束后，領取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發積極性，而自己沒有能力的時候發揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權的同時，獲得穩定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。
三、我國房地產信托經營管理模式的選擇
我國現代信托發端于20世紀初，并持續發展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構——中國國際信托投資公司成立。經過20年的發展，全國已經有近400家信托投資公司，總資產約占全部金融資產的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產投資經營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、發行房地產企業債券等形式為房地產開發企業籌集資金，或者辦理各種形式的房地產信貸業務，或者直接投資于房地產的開發經營，雖然拓展了房地產業融資渠道，促進了房地產經濟的發展，但因存在著違規經營、管理混亂、業務范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業乃至房地產業的市場秩序，許多信托投資公司因房地產經營不善而瀕臨破產的邊緣。為了規范信托業的健康發展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業的發展和繁榮，建立在較為完善的法律規范基礎上。而發展什么樣的房地產信托經營事業，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構想。
（一）建立房地產投資信托基金
建立房地產投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產業發展對資金的巨額需求。我國房地產投資信托基金的業務范圍，目前應當以房地產的開發、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業務，至于資產結構、收入結構、收益分配等方面也需要監管部門和機構作出明確的規定。在房地產投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構組織發起，具體的資產管理活動由專業的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責具體的資產運營，另選保管銀行負責受益憑證的發行、收益分配、部分信托財產的保管和運營監督。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業管理的實際情況，以致專業房地產公司不可能作為投資信托基金的組織發起人而得到批準，以及現有信托投資公司在房地產權益經營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產投資信托基金的發起，并委托證券公司或銀行向社會公開發行受益憑證，將所募集資金交由專業房地產公司進行獨立運作。（圖3）
（二）建立國有土地信托經營管理運作機制
我國城市國有土地所有權是通過出讓、出租等經濟形式及行政劃撥方式實現的，而在日本，國有土地信托也是實現國家土地所有權的一種重要的經濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發中的土地所有權進行調整。考慮到我國的土地制度現狀，雖然利用土地信托制度不可能產生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現國有土地所有權的一種經濟形式。當然，要保證土地信托給國家帶來的經濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。
（三）“房屋銀行”的信托化規范經營
“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯手率先推出的。由于這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據房屋所處的地段、環境、設施等因素，測算出房屋的出租價格，經房主認可后通過網絡系統對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業務僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產交易中心將此類“房屋銀行”業務稱為“租賃吞吐”業務，該業務規定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產交易中心賺取了其中的差價。
在此類“房屋銀行”業務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現糾紛時能夠依照現行法律及時予以解決。
在“房屋銀行”業務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關系，因而像北京房地產交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉租獲利，這是不符合委托及中介業務的有關規定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業務的運作更符合信托法律關系。房主是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規范可能就較為妥當了。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。
四、發展我國房地產信托經營尚需要解決的問題
《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產信托經營事業的規范發展提供了法律基礎。不過，要真正促進房地產信托經營業務的發達，尚需要制定有關規范各種房地產信托經營業務的政策法規及實施細則，特別是關于房地產投資信托基金如何具體運作、房地產信托經營業務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等問題，都是房地產信托經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。
摘要：具有創新型人才的培養是現在國際競爭的焦點，大學生的創新能力決定著國家的優秀競爭力，經濟發展的現實也要求大學生培養要與企業的需求聯系起來。實行校企合作的大學生創新能力培養，是現在高校教育的重要內容。文章介紹了校企合作模式下房地產經營管理專業大學生創新能力培養的相關內容。
關鍵詞：校企合作；房地產經營管理；創新能力
高等院校實行創新人才培養計劃，可以培養大學生的創新能力，是學校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養學生的創新創業能力，適應未來房地產經營管理的高級人才，是體現高校專業教育成效的重要方面。做為新時期的學生，也要轉變觀念，不斷提高創新能力和專業技能。
1培養創新能力的意義
1.1樹立正確的人生方向、養成積極的人生態度
培養房地產經營管理專業大學生的創新能力，首先大學生要樹立積極、樂觀的人生態度；其次，大學生在能力培養的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。
1.2可以提高學生綜合素質、實現自我價值
大學生通過參與創新活動，可以根據自己的興趣和特長來選擇今后的發展方向，通過自學、獨立思考來控制自己的學習進度。大學生也在學會了如何進行房地產經營管理實力操作，同在實踐中也可以與團隊其他成員進行溝通和協作。同時也可以實現自我價值，在實踐中找到適合的職業規劃，實現人生價值。
1.3培養學生創新精神、充實學校生活
大學生的創新活動可培養自己開拓創新的精神，將自身的發展壓力轉化為未來如何進行創新和創業上面。另外由于大學生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學業即將完成，面臨著就業壓力。創新實踐可以讓大學生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發展方向，生活也變得比較豐富。
2實行校企合作模式
現在我國的高校教育顯現了一些不足之處，主要表現為教學模式比較單一，教育經費欠缺，科研條件相對有限，學生的創新能力明顯不足。房地產經營管理專業是一門實踐性非常強的專業，如果僅局限于校園學習，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。
2.1成立創新基地、提供實習的場所
為了實現創新的培養目標，高校可以設立實習基地，為學生提供一個學習和實踐的平臺，在實習中研究新的教學模式，可以充分發揮學生的個性和特長，營造一個良好的實踐環境。創新指導中心對學生創新基地進行規劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設培訓、科研、宣傳等部門來統籌創新工作，培育新的創新項目。同時創新指導中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習團隊進行考核，考核學生的實習成果，對于表現優秀的團隊要進行表彰。
2.2打造精品實踐科目和競賽平臺
企業可以提供資金支持高校的學生進行創新活動，創新基金扶持學生在房地產經營管理領域開展相關的創新活動。例如可以設立房地產經營管理創新項目、組織相關的管理技能競賽、舉辦創新培訓和座等形式。高校可以與企業共同合作每年資助一定數量的學生團隊，培養房地經營管理創新精英，打造具有較高操作效果的創新成果。如果團隊成功入選了資助團隊行列，可以進入校企合作的“大學生創新基地”進行更加深入的實踐活動。通過以上培養計劃，鼓勵學生具備創新意識和創業精神，為學生搭建創新平臺。學校與企業可以進行更深入的交流和合作，激勵出一批優秀的房地產經營管理精英脫穎而出。由高校的學科實施學生成長計劃，相關的房地產經營管理協會和企業來提供支持，資助學生隊伍開展實踐性和社會性的創新活動。成長計劃可以幫助大學生學習房地產經營管理的基本方法，掌握房地產經營管理的管理方法，如何進行房地產經營管理，激發學生參與實踐的積極性，提高學生的創新能力和協作能力。組織房地產經營管理的學生參加房地產經營管理成果展示大賽，由高校、當地的房地產經營管理協會和一部分房地產開發企業共同進行承辦此類比賽，由本專業的大學生針對指出的房地產經營管理題目而進行成果設計。通過成果展示，大學生最大限度的應用房地產經營管理專業的理論知識服務于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進行房地產經營管理實務操作的社會實踐能力，培養創新能力和團隊協作精神。大學生的創新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產經營管理成果具有非常深遠的應用意義，包括當前房地產經營管理專業的教學內容和新的專業應用趨勢，可以與房地產經營管理需求進行良性的掛鉤。成果明確提出理論設計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產經營管理專業的學生運用基礎理論知識進行實際運用和獨立工作的能力。
3結束語
實行校企合作創新項目和成果展示，可以讓學生產生學習房地產經營管理專業知識的性，讓學生形成創新性的思維方式。學生帶著項目進行學習和思考，從而變被動學習為主動學習。通過閱讀相關文獻可以拓寬學生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創新性的思維。
作者：廖志濃 單位：江西理工大學經濟管理學院
摘要：我國房地產市場由中高速增長向平穩理性增長過度，房地產行業優勝劣汰及轉型升級呈常態化，房地產企業開始布局國際戰略、開拓海外市場，技術創新和服務創新呈新常態。新常態背景下房地產行業對復合型人才、創新型人才和大數據人才的需求顯著增加。高職院校房地產經營管理類專業人才培養要順應新常態背景下行業的新變化，人才的開發與培養既要有國際視野，又要多維度地提升學生的知識素養、能力素質和心理素養。
關鍵詞：新常態；房地產；人才需求；人才培養
一、我國房地產新常態的基本特征
（一）新常態下房地產市場的運行狀況
1.房地產投資增速持續下降，遠低于同期固定資產投資近兩年，我國房地產市場步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續處于負增長區間。根據國家統計局數據，2014年以來房地產投資增速持續下降，2015年累計投資增速持續在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產投資增速，而2014年之前房地產投資增長速度一直略快于固定資產。與此同時，房地產開發企業購地熱情大大降低。2.商品房銷售乏力，樓市去庫存壓力大2014年開始至2015年上半年，我國商品房銷售面積持續呈現負增長。2015年下半年雖恢復到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫存壓力大。2010～2015年，我國商品品房累計新開工面積106.64億平方米，而同期銷售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開工的商品房中有36.11億平方米仍未銷售，庫存量接近開工面積的34%。據估計全國樓市目前約有85～90億元平方米的庫存量，按過去3年的平均銷售速度估算，去庫存需要至少7年左右的時間。[1]3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰略布局近幾年中國房地產企業的海外投資活動顯著增加，包括綠地、萬科、萬達、富力等在內的多家房地產企業瞄準海外房地產市場上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產市場。據仲量聯行統計，2013中國內地對外商業地產市場投資額接近50億美元，同比增長20%，預計到2020年國內房地產企業的年均海外投資額可達500億美元。[2]4.行業集中度進一步提高，企業并購重組活躍全國商品房銷售額和銷售面積持續呈現負增長之際，行業集中度不斷提升，房地產百強企業的銷售業績仍然保持上漲勢頭。2016年百強企業的商品房銷售額和銷售面積分別同比增長19.4%和15.6%，比全國平均水平分別高5%和9.1%。2015年百強企業市場份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實力前十強企業2015年銷售額占百強企業的44.5%，市場份額達到16.3%。[3]房地產市場下行期，房地產企業并購案例不斷增加。2014年我國房地產行業并購案例達236宗，與2013年153宗相比增長54.2%。[4]其中綜合實力強和資金充足的大型房企成為并購的主體，房地產開發百強企業并購總數占行業4成左右，大型百強企業還將并購目光投向海外和其他業務領域。此外，在房地產中介服務行業，企業間的并購重組也相當活躍。
（二）房地產新常態的市場特征
1.我國房地產市場逐步進入平穩理性增長的新常態企業的開發投資速度回歸理性，已經由高速開發、地王頻現、拿地開發就能賺錢的時代，進入平穩投資、理性開發和產品質量不斷提升的時代。房地產市場的供需格局已發生了較大變化，由此前的供不應求向供需基本平衡轉變，購房者的置業投資也在回歸理性，已經由居民住房普遍短缺、投資投機盛行，開始進入擁有較高住房自有率、理性消費和投資的時代。商品房的品種和品質不斷提升，消費者青睞于高品質產品，房地產產品類型會日漸豐富，門類將逐步齊全。2.房地產行業優勝劣汰及轉型升級呈新常態房地產市場庫存高企使得房地產企業面臨嚴重的資金壓力，銀行壞賬、金融風險增加，企業進入了優勝劣汰、兼并重組的時代。企業品牌、資金實力、技術水平和管理能力成為企業盈利和生存的重要條件。實力不強的中小企業將面臨破產倒閉或是被收購兼并的風險，只有實力雄厚的大企業才有生存空間，行業集中度會不斷提高。與此同時，行業性的深度調整使房地產企業積極轉型升級。在轉型過程中，房地產企業布局養老產業、文化旅游產業，以及向產業地產、商業地產發力，未來房地產行業跨界資源整合將成為新常態。3.房地產企業布局國際戰略、開拓海外市場呈新常態近幾年大型房企正積極布局國際市場，一是源于海外巨大的消費市場，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產企業進軍國際市場的重要需求載體；二是歐美經濟逐漸復蘇，較之國內日益下降的投資回報率，海外投資的行業利潤較為可觀；三是大型房地產企業在“走出去”戰略號召之下，積極布局國際市場，為企業的國際化道路做鋪墊。因此未來房地產企業將面臨來自國內市場和國際市場的雙重競爭。4.技術創新和服務創新呈新常態隨著房地產市場競爭加劇，企業間的競爭將不再是單純的投資規模、營銷速度之爭，而更多地是企業專業技術和服務能力的競爭。主要體現在：一是信息化時代房地產業與互聯網技術的結合將是大勢所趨，互聯網思維在房地產各環節正在全鏈條式滲透，技術創新成為房地產行業的新常態。二是房地產價值探索正在全產業鏈中展開。房地產業正在改變以“賣房”為軸心的運營模式，企業對房地產價值的探索從土地利用、項目開發，到后期運營和物業服務，貫穿于整個行業生命周期。未來房地產開發企業將實現從制造商到服務商的轉變，服務創新將成為一種常態。三是房地產將向輕型化轉型。房地產企業致力于從“重資產”經營模式向“輕資產”經營模式轉型，通過提高資金周轉率、增加服務附加值的模式提高投資回報。
二、房地產新常態對人才需求的新變化
新常態背景下，我國房地產人才市場呈現出以下新特征：
（一）房地產人才市場的新變化
1.人才經濟時代到來根據現代經濟增長理論，國家經濟發展的驅動力依次經歷了勞動力驅動、資金驅動和知識驅動三個階段。在知識驅動階段，企業生產經營對技術和智力的依賴程度遠遠超過了對其他生產要素的依賴，人力資源既是知識、信息和技術的創造者，又是將知識、信息和技術向經濟轉移的執行者。當人才在經濟發展過程中起主導作用時，就進入了人才經濟時代。它是知識經濟發展的結果，是知識經濟發展的高級形式。在這個時代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強的經濟意義，成為獲得資金、擴張資本和占有資源的保障。新常態背景下房地產開發經營的各個環節都出現了深刻變化，人才資源成為應對市場變化的最有效資源。622.行業人才流動加快房地產行業人才流動頻繁，其行業從業人員的平均流動率高于其他行業。一是源于人才經濟本身的屬性特點。在人才經濟時代，人才的單位屬性、區域屬性趨于淡化，而人才的全球化、國際化屬性日益強化凸顯，人才在國際國內的自由流動更加常態化。二是源于房地產行業較大的人才需求及較低的人才流動成本。近幾年房地產行業尤其是房地產中介服務型人才需求量出現了較大增長。房地產中介服務行業具有從業人員數量多、人員流動性大等特點，但在人才需求的支撐之下，從業人員的流動成本卻較低。三是房地產行業的高收益性是房地產行業人才頻繁流動的重要原因。3.行業薪酬快速增長人才經濟時代，人才流動頻繁，房地產企業為留住人才，通過多種途徑提高從業人員的薪酬待遇，以增強員工的職業認同感和企業忠實度。2014年一線城市房地產行業的薪酬增長率為7.7%，[5]畢業生的起薪也有不同程度的增長。房地產中介服務行業也通過多種途徑提高員工待遇，我愛我家推出“全員持股計劃”，鏈家地產在全國范圍大幅提高經紀人底薪，中原地產提高員工傭金并推出優秀骨干持股計劃。
（二）房地產人才需求的新變化
新常態背景下房地產行業的轉型升級，房地產人才市場的新變化，導致復合型人才、創新型人才和大數據人才需求量將大幅增加。1.復合型人才復合型人才是指具有兩個或兩個以上專業(或學科)的基本知識和基本能力的人才，其實質是突破學科或專業界限，接觸并把握不同專業領域的知識及思維方法。這種復合包括多學科之間的復合、多專業之間的復合、智力因素和非智力因素之間的復合等[6]。因此復合型人才具有知識的集成性、能力的復合性和素養的全面性等特征。我國房地產經過十幾年的飛速發展，其產業鏈日益完善，涉及規劃設計、征地拆遷、土地出讓轉讓、房地產開發、商品房交易、咨詢策劃、物業服務等多個環節，因此房地產行業所需的人才數量大、種類多。但目前該行業具有豐富實戰經驗和扎實理論功底，熟知從征地、規劃、設計、談判、開發、融資、策劃、推廣到管理全產業鏈的復合型人才十分緊缺。此外，復合地產的興起，互聯網技術在房地產全產業鏈的滲透，房地產對人才的需求已不僅僅限于產業鏈內部，還包括與房地產發展相關的跨界復合型人才的需求。2.創新型人才創新型人才是具有創新性意識、創造性思維和創新能力的人才，其評價內容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現為創造性思維能力、創造性想象能力、敏銳的問題意識、合理的知識結構等[2]；非智力因素指由個體的責任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內化而形成的全面發展的現代人格[7]。新常態背景下，房地產從市場定位、產品設計，到營銷策劃、管理服務等多方面都需進行創新，創新成為企業生存和盈利的必要條件，因此有創新思維和創新能力的人才，無疑將成為房地產業最受歡迎的人才。3.大數據人才近幾年，大數據正在經濟發展和企業經營中發揮重要作用。據CSDN《2014中國大數據行業大調查》顯示，受訪企業中已經實踐大數據并有成功案例和產品的公司約占29.5%，正在搭建大數據平臺的公司約為32.5%，24.5%的公司已對大數據進行了充分的了解與準備。[8]大數據人才的價值在于：通過深度挖掘分析，將數據變成可操作利用的情報信息，為企業發展定位和運營提供精細化服務，從而幫助企業做出商業決策、降低成本、增加利潤。隨著房地產由粗放式增長向精細化服務轉變，大數據的開發與創新也正在房地產各產業鏈萌芽。在最急需大數據人才的行業排名中，房地產開發人才位居第二。[9]2014年在金隅萬科廣場項目運作中，萬科與百度合作，借助百度數據，分析商場消費人群，掌握顧客的消費習慣和活動軌跡，使商場能為顧客提供精準營銷。以花樣年為代表的物業服務企業利用大數據向社區服務商轉型，通過“社區服務系統”為居民提供生活采購、保姆家政、小區金融、公共服務、企業引資等服務。在大數據時代，企業之間正在為了吸引并留住大數據專業人才而展開戰爭。63
三、新常態下高職房地產經營管理類人才培養的新思路
基于房地產行業人才市場和人才需求的新變化，人才培養必須站在新的高度進行重新審視和規劃。對高職教育而言，在人才經濟時代，人才的開發與培養既要有國際視野，又要多維度提升學生的知識素養、能力素質和心理素養。
（一）知識素養
培養跨界復合型人才、創新型人才和大數據人才，應使學生具有多維而連續的知識。而目前高職教育普遍存在重實踐、輕理論，重專業教育、輕通識教育等問題，知識結構單一，學生缺乏對交叉學科知識的了解，所學知識缺乏系統且有較大片面性，知識遷移更新能力較弱。為培養房地產行業所需的跨界復合型人才、創新型人才和大數據人才，在學生的知識素養方面，可以從以下幾個方面展開：一是改變頂層設計，打破專業建制。將學生在校教育分為基礎教育和專業教育兩個階段。基礎教育階段，淡化專業色彩，按學科大類制訂人才培養方案，學生不再簡單歸屬某一學院或專業。待學生對專業和行業有一定的認知和了解之后，學生可根據自身的興趣、愛好和特長，選擇某一適合自己的專業，此時學生進入專業教育階段。二是突破學科體系，加大選修課比重。在基礎教育階段，按復合型人才、創新型人才和大數據人才的培養目標改革課程體系和教學內容，使學生具備知識遷移、知識復合、知識創新和知識集成能力。一類是以通識教育為主的選修課，涵蓋科學素養、人文素養、信息素養以及方法學的意識和訓練。這些課程對培養學生對學科基礎知識以及相關學科綜合知識的了解、領會、綜合、運用的能力大有幫助，學生可按照自身的興趣特長或未來的職業規劃選擇合適的課程。另一類是以培養學生國際化視野為主的選修課。隨著房地產企業對國際化人才的需求愈發強烈，學校要注重培養學生的國際化視野和國際化情操。開設國際教育系列課程，使學生了解各國文化、特點及國際關系；增設國際禮儀課程、國際規則課程，為日后的國際交往、國際談判等奠定基礎；聘請外教、招收外籍學生，為中國學生與外國學生之間的溝通交流架設橋梁；增加教師到國外培訓進修、學生到境外實習實訓的機會。在專業教育階段，則根據房地產經營管理類專業特點，培養學生在市場調研方面的數據分析處理能力、產品定位和市場營銷方面的創新能力等。三是推進跨學院、跨系科、跨專業間的合作常態化。讓學生能夠跨學校交流，跨學科探索，跨專業學習，使學生不斷豐富知識、開闊視野、激活思維。如房地產經營管理類專業與建筑類、電子商務類、景觀設計類、多媒體技術類、統計類等專業的交流合作，可通過資源共享、優勢互補方式，開拓學生的知識視野，提高學生對知識的更新能力和復合能力。
（二）能力素養
一是著力培養創新能力。不論是復合型人才、創新型人才還是大數據人才，創新能力的訓練與培養都將是重點。美國心理學家托蘭斯通過調查列出了創造型學生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問；思維和行動的獨創性和獨立性；想象力豐富，喜歡虛構和敘述，富于幻想；不隨大流，不過分依賴集體的意志；主意多，喜歡搞試驗；頑強、堅韌[10]。培養創造型學生，首先要改變教學模式，從以教師為主向以學生為主轉變，通過激發式教學方法，增加學生的參與感。其次拓展創新素質教育，響應“大眾創業、萬眾創新”號召，鼓勵學生參與創新實踐，通過課外活動、社團活動、社會實踐活動和創業活動等多元方式，使創新意識在學生中普遍滲透。二是訓練工具性能力。工具性能力是考察學生利用現代技術工具來獲取信息、分析問題、解決問題、以及交流和實踐的能力。對房地產經營管理類專業的高職學生而言，工具性能力主要包括外語能力和計算機能力。外語能力順應了新常態背景下房地產企業海外開發與營銷的盛行趨勢，強調訓練學生的閱讀能力、口語能力和翻譯能力。計算機能力貼合了目前互聯網在房地產全產業鏈的滲透趨勢以及大數據高速發展的趨勢，包括利用計算機進行信息搜集與查詢、信息統計與處理、信息分析與運用的能力。
（三）心理素養
心理健康水平是評價人才的重要標準之一，心理健康水平的高低，不僅影響學生知識的獲取和能力的提高，還會對學生綜合素養以及健全人格的發展和形成造成影響。大學生心理健康水平包括在心理認知上有奮發進取的陽光心態、在情緒管理上有理性平和的健康心態、在心理品性上有開放包容的樂觀心態、在行為管理上有執著奉獻的正向心態。而目前大學生積極心態的培養面臨來自多個層面的挑戰。因此有必要適當加大學生心理素養的培養力度。一是全面監控與個案輔導相結合。要建立心理狀態實時監測與咨詢服務平臺，實時分析學生心理狀況變化；開展心理健康狀況普查和心理危機排查，建立在校學生心理檔案；面向全校學生開展個體心理咨詢服務，定期開展團體輔導[11]。二是課堂輔導與課外培養相結合。使課堂輔導在大學生心理健康教育中發揮主渠道作用，開展預防和處理大學生心理危機事件專題研究；培養學生課外健康積極的網絡生活習慣，引導學生積極利用網絡開展網絡資源學習，網絡數據處理與運用等。
作者：劉貞平 單位：廣東農工商職業技術學院 管理系
1房地產項目開發的特點
1.1地理位置的不可移動性
房地產企業是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業在選擇或開發項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。
1.2項目的投資風險大
房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
1.3投資建設的成本高
眾所周知，房地產開發項目是一項資金密集型產業，其投資開發成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發的風險比較高，如果企業沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。
1.4項目開發建設的周期長
房地產投資開發項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發周期。
1.5項目開發建設的環節多
目前，在我國實行的房地產開發建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環境與衛生管理部門、城市規劃管理部門和安全質量監督管理部門等。企業在開發建設房地產項目時，必須協調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
1.6項目建設資金的周轉速度較慢
房地產項目的開發往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環節都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發造成了一定的消極影響。
1.7受國家政策因素的影響較大
房地產企業作為全國企業中的一份子，其運作狀態必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。
2房地產項目經營管理的問題
2.1缺乏項目建設的成本管理意識
大多數房地產企業還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規矩，不成方圓”，這對房地產企業來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業內部的資金運轉造成一定的阻礙。
2.2企業內部的管理鏈條不完善
目前，雖然大多數的房地產企業開始重視企業內部管理系統的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監督管理方面表現得比較明顯。一些監督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業內部的監督環節與其他環節之間處于割裂的狀態。
2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結
房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態，總結歷史經驗和教訓，發展自身優勢，摒棄劣勢。
2.4沒有準確掌握各方面的動態信息
企業要想獲得發展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業要用發展的眼光看待自身所處的環境，包括市場環境、經濟環境和政治環境等，及時了解各方面的信息動態。從目前的發展情況來看，許多企業并未準確掌握信息的動態，大多數企業仍然處于消極被動的地位。
3經營管理的原則
3.1堅持可持續發展的原則
可持續發展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業，在項目開發和經營管理的過程中，既要考慮企業的經濟效益，又要注重該項目的環境效益、社會效益，不能以損害環境和社會的長久利益為前提來滿足企業發展的短暫利益。
3.2堅持創新性原則
隨著社會經濟的發展和科技的進步，創新已經成為了現代社會發展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創新。對于房地產企業，應該從產品、科技等方面入手，不斷創新，這樣才能實現企業的長足發展。
3.3堅持科學定位的原則
市場是一個不斷變化的動態因素，任何企業在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業更是如此，為了應對變化莫測的市場環境，中小型企業應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規避風險，提高企業的競爭力。
3.4堅持動態管理和優化組合相結合原則
房地產企業要想實現動態管理和優化組合，就必須建立一個內部信息管理系統，安排專業的內部信息管理人員負責掌控企業市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態信息的反饋及時調整企業的開發和管理策略，對影響企業運作的環境因素進行優化、組合、調配。只有這樣，才能使企業在日益經激烈的市場競爭中處于優勢地位。
4經營管理的方法
4.1培養高端人才，保證綜合效應
企業要想取得發展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業，培養具有創新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業的管理人員應加大對企業職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養出高素質的員工。
4.2加強對內外部風險的控制
企業的經營風險是指企業為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發生的概率。要做到這點，企業就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業的防范風險的體系。
4.3適應新形勢，實行戰略轉型
面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業必須及時調整發展戰略，完善企業內部的監督管理體系，在企業的目標決策方面實行戰略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規范性，實施全方位、可持續發展的經營理念。
5結束語
縱觀國內房地產業的發展形勢，國家的宏觀調控日益加強，市場的變化周期日益縮短，價格競爭日益激烈，新興的房地產企業更是層出不窮。為了在競爭中立于不敗之地，許多房地產企業的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經營管理策略，誰能最早找到科學的項目開發和經營管理策略，誰就能走上企業發展的成功之路。
作者：洪成表 單位：福州統建拆遷工程處
［摘要］房地產行業的崛起，極大推動了我國國民經濟的增長，而房地產行業想要健康發展離不開健全的管理制度，只有加強房地產的經營管理，才能使其更好的適應循環經濟的社會發展形勢。房地產行業的發展是提高人們生活質量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產行業更好的推動我國經濟的發展。在循環經濟的發展模式下，房地產行業的經營管理模式必須做出改革與創新，這樣也有利于提高房地產經營管理的水平。本文對循環經濟的概念進行了介紹，并提出了在循環經濟下加強房地產經營管理的措施，以供同行探討與交流。
［關鍵詞］循環經濟;房地產;經營管理;創新;方法
1循環經濟的概念
循環經濟是一個環保經濟的概念，隨著人們對資源的開發與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態環境也越來越差，為了緩解這一現象，我國提出可持續發展的概念。將循環經濟的理論應用在各個行業中，可以實現該行業的可持續發展，還能改善人們生活的環境，為人們創造良好的生活空間，也有利于構建和諧的社會環境。將循環經濟的理念應用在房地產行業中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構建生態環保的社會，還可以實現房地產行業經濟利益的提升。循環經濟下，房地產行業應該改善經營管理模式，并根據生態循環經濟的理念，指導房地產行業的經營管理措施。在利用循環經濟進行指導時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環以及再利用原則，這些原則可以降低房地產行業資源浪費的概率，還能使生態環境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據實際情況利用循環經濟理論，使其發展更具長遠性，還能使當地的生態環境得到更好的建設，從而使循環經濟理論發揮更好的效用，使其經濟、合理以及環保的性能得到更好的發揮。
2循環經濟下房地產經濟管理體系
2．1循環經濟下綠色經營管理體系是房地產行業發展的趨勢
社會的發展與人類生活質量的提升離不開對資源的開發與利用，隨著社會發展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發也破壞了生態平衡，不利于國家的長遠發展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產行業的發展是我國經濟建設的基礎，其不但可以推動國民經濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環境，但是這一行業的發展以及規模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環保的經營管理體系，有利于對生態環境的保護，還可以實現房地產行業的可持續發展。
2．2房地產綠色經營管理體系的結構
綠色環保的經營管理體系是房地產行業未來發展的趨勢，建立合理的經營管理體系結構也是該行業經營管理的重要目標，其結構的合理性是房地產行業綠色、長遠發展的基礎。引入循環經濟的發展理念，可以使房地產行業在提升經濟效益的同時，提高行業的社會效益以及環境效益，使房地產經營管理理念更加健康、環保，并對周圍環境起到保護與節能的作用。
3加強房地產經營管理的方法
3．1轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念
在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態環境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。
3．2實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持
房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環境影響和資源綜合利用的現代制造方式，使得項目從研發、規劃設計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環線路實施運行，使項目的經濟效益和社會效益達到協調優化。
3．3追求房地產經營環境管理體系的創新
綠色化房地產經營環境管理體系不再單純以環保部門為主，應當將房地產企業的各個部門、各級人員都納入到環境管理體系當中去，使企業內部經過整合，形成完整的環境管理制度，并從循環經濟大系統的理念出發，要求項目的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
4結語
隨著社會的發展以及市場經濟的變化，房地產行業的經營管理模式必須做出相應的改變與完善，這樣才能更好的適應社會的發展，使這一行業更加長遠的發展。房地產行業與人們的生活息息相關，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產行業也成為了人們的熱門話題。房地產行業的發展以及規模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經營管理模式進行改變，很容易對生態環境造成破壞，在這樣的背景下，循環經濟的理念被引入了房地產經營管理中，并發揮了經濟、合理、環保的效果，降低了房地產行業對資源的使用量，大大提高了這一行業的經濟效益以及社會效益。
作者:周志波 單位:大慶市大同區房產管理站
［摘要］房地產行業的崛起，極大推動了我國國民經濟的增長，而房地產行業想要健康發展離不開健全的管理制度，只有加強房地產的經營管理，才能使其更好的適應循環經濟的社會發展形勢。房地產行業的發展是提高人們生活質量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產行業更好的推動我國經濟的發展。在循環經濟的發展模式下，房地產行業的經營管理模式必須做出改革與創新，這樣也有利于提高房地產經營管理的水平。本文對循環經濟的概念進行了介紹，并提出了在循環經濟下加強房地產經營管理的措施，以供同行探討與交流。
［關鍵詞］循環經濟;房地產;經營管理;創新;方法
近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產行業也受到了人們極大的關注，這一行業的發展規模不斷擴大，經濟效益也越來越高。房地產行業的發展不但提高了人們的生活水平，還促進了我國國民經濟的增長，所以相關人員必須采取有效措施，不斷加強房地產經營管理，使房地產行業在循環經濟下更好、更快的發展。將循環經濟理念加入房地產經營管理中，可以實現房地產行業發展的可持續性，也可以使房地產經營管理水平得到很大提升。
1循環經濟的概念
循環經濟是一個環保經濟的概念，隨著人們對資源的開發與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態環境也越來越差，為了緩解這一現象，我國提出可持續發展的概念。將循環經濟的理論應用在各個行業中，可以實現該行業的可持續發展，還能改善人們生活的環境，為人們創造良好的生活空間，也有利于構建和諧的社會環境。將循環經濟的理念應用在房地產行業中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構建生態環保的社會，還可以實現房地產行業經濟利益的提升。循環經濟下，房地產行業應該改善經營管理模式，并根據生態循環經濟的理念，指導房地產行業的經營管理措施。在利用循環經濟進行指導時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環以及再利用原則，這些原則可以降低房地產行業資源浪費的概率，還能使生態環境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據實際情況利用循環經濟理論，使其發展更具長遠性，還能使當地的生態環境得到更好的建設，從而使循環經濟理論發揮更好的效用，使其經濟、合理以及環保的性能得到更好的發揮。
2循環經濟下房地產經濟管理體系
2．1循環經濟下綠色經營管理體系是房地產行業發展的趨勢
社會的發展與人類生活質量的提升離不開對資源的開發與利用，隨著社會發展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發也破壞了生態平衡，不利于國家的長遠發展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產行業的發展是我國經濟建設的基礎，其不但可以推動國民經濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環境，但是這一行業的發展以及規模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環保的經營管理體系，有利于對生態環境的保護，還可以實現房地產行業的可持續發展。
2．2房地產綠色經營管理體系的結構
綠色環保的經營管理體系是房地產行業未來發展的趨勢，建立合理的經營管理體系結構也是該行業經營管理的重要目標，其結構的合理性是房地產行業綠色、長遠發展的基礎。引入循環經濟的發展理念，可以使房地產行業在提升經濟效益的同時，提高行業的社會效益以及環境效益，使房地產經營管理理念更加健康、環保，并對周圍環境起到保護與節能的作用。
3加強房地產經營管理的方法
3．1轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念
在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態環境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。
3．2實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持
房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環境影響和資源綜合利用的現代制造方式，使得項目從研發、規劃設計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環線路實施運行，使項目的經濟效益和社會效益達到協調優化。
3．3追求房地產經營環境管理體系的創新
綠色化房地產經營環境管理體系不再單純以環保部門為主，應當將房地產企業的各個部門、各級人員都納入到環境管理體系當中去，使企業內部經過整合，形成完整的環境管理制度，并從循環經濟大系統的理念出發，要求項目的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
4結語
隨著社會的發展以及市場經濟的變化，房地產行業的經營管理模式必須做出相應的改變與完善，這樣才能更好的適應社會的發展，使這一行業更加長遠的發展。房地產行業與人們的生活息息相關，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產行業也成為了人們的熱門話題。房地產行業的發展以及規模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經營管理模式進行改變，很容易對生態環境造成破壞，在這樣的背景下，循環經濟的理念被引入了房地產經營管理中，并發揮了經濟、合理、環保的效果，降低了房地產行業對資源的使用量，大大提高了這一行業的經濟效益以及社會效益。
作者:周志波 單位:大慶市大同區房產管理站
摘要：房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，該行業的發展狀況對我國社會福利水平有著直接的影響。房地產行業的發展受到社會各界的廣泛關注，資本紛紛向房地產行業聚集，同時該行業也是投資和財富保值的重要渠道之一。房地產的經營管理工作質量對社會福利水平有著重要影響，影響著房地產企業的經營管理水平和經濟效益。本文將對房地產經營管理理論進行分析，以便為提高房地產企業的經營管理工作水平提供一點啟示和建議。
關鍵詞：房地產；經營管理；理論；措施；分析
一、引言
房地產經營管理理論要求我們充分了解房地產行業，并對房地產經營理論研究和實物相關的領域有一定的了解。房地產經營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產制度、房地產市場、房地產價格理論、房地產價格評估、房地產開發、房地產開發投資可行性研究、房地產市場營銷、物業管理、房地產投資和房地產金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內容。比如，房地產制度又包括房地產產權制度、開發制度、轉讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務制度等內容，房地產價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產價格、影響房地產價格的因素等內容。房地產經營管理理論為了解房地產行業發展、揭示房地產行業發展規律和本質提供了必要的工具，該理論具有系統性，房地產經營管理理論是一門具有中國特色的國民經濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。
二、房地產管理的相關內容介紹
為了對房地產經營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養房地產經營管理人才，較多的高校開設了房地產經營管理專業。房地產經營管理理論是房地產企業和相關企業開展經營管理工作的理論基礎，為房地產企業的發展提供了必要導向和指導，對促進房地產行業的健康發展有著積極的作用。同時，房地產經營管理理論分析有助于為相關的房地產從業人員和想要了解房地產行業運作模式的人員提供必要的信息依據，同時也提供了一種了解房地產行業的渠道，對揭示房地產行業發展和運行規律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產經營管理專業，該類專業屬于管理學專業，培養具有地理學、經濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業的學生掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等專業技能，房地產經營管理理論是該類專業的重點學習內容之一。該類專業培養房地產綜合開發和經營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業的學生具有較強的專業基本技能，具備從事房地產的估價和依法處理房地產相關問題的能力，就業方向主要有工程技術、經濟、管理等方面。
三、關于房地產經營管理理論的分析
1.房地產經營管理理論的相關內容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優化，房地產經營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發展成為當今比較熱門的學科之一。房地產經營管理理論的主要指導思想是社會主義市場經濟，其主要的研究方向是房地產經營和管理的基本理論和運行方式。房地產經營管理學科的主要教學內容不僅包括房地產經營管理的基本內容，同時還涉及到基本的經濟理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強化課程的特點，對提升課程的應用性有著重要作用。房地產經營管理理論比較實用，精煉，簡潔明了，該理論的內容符合遠程教育學生的實際情況和經濟管理專業的培養目標要求。房地產經營管理理論講授經濟管理專業學生應該必須掌握的房地產經營管理方面的相關知識，同時幫助學生聯系房地產市場的發展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯系實際，提高學生的實踐能力和創新能力，理論的實用性較強，對學生解決實際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產經營管理理論有助于提高學生理論聯系實際的能力，提高了學生對房地產活動基本規律的掌握和了解深度，有助于為房地產經營管理工作提供必要的專業性人才。房地產經營管理闡述了房地產行業的主要經營方式和特點，并對房地產行業的經營管理工作的基本知識進行了詳細的介紹，為我們了解并分析房地產行業發展規律提供了渠道。房地產行業的發展受到市場經濟和相關國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產行業的管理控制力度，房地產行業的發展更加規范，更加有序，但是房地產行業的利潤增長放緩，無論是房地產開發還是施工，亦或是房地產銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產產業土地購置來看，其下降幅度達30%以上，因此國內房地產市場難以吸引房地產開發商的興趣。同時，目前房地產存在著過度開發問題，新建的房屋空置率較高。房地產行業屬于壟斷競爭市場，少數的房地產廠商掌控著當地的房地產開發建設資源，并且將會以自身利潤最大化為基點出發制定房產交易價格。由于房產價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業將根據自身利益最大化目標制定價格。為了保證房產的高價格以便實現自身利益最大化，房地產開發商并不會降價出售全部的房產。如果國內未來的房地產市場不能再吸引房地產開發商的興趣，我國的房地產市場難以在短期內再次出現繁榮的景象，投資活動將進一步減少，國內房地產市場無論是在開發投資還是房地產銷售工作方面將出現萎靡態勢，這對降低國內的物價水平具有一定的積極作用。房地產經營管理理論要根據房地產行業的實際發展情況進行內容更新，并要根據該理論的特點選擇科學的項目教學法，通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，將學生融入有意義的任務完成的過程中，可以通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，提高學生的學習積極性。
2.房地產經營管理理論堅持的原則。根據房地產經營管理理論可知，該理論要求在開展經營管理工作中要堅持動態管理和優化最后為基本特征的項目管理思路。房地產經營管理理論為房地產行業的經營和管理工作提供了理論基礎和指導，在房地產日常經營管理工作中，經營管理者要重視經營管理理論的重要性，要明確該理論的優秀內容和原則，堅持項目經理責任制和項目成本核算制。房地產經營管理理論揭示了房地產行業經濟交易活動的規律和準則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業的經濟效益，優化房地產企業的組織結構，為房地產企業的進一步發展和戰略規劃的制定提供必要的條件，因此在分析經營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產企業的戰略落實到具體的項目經理身上，提高房地產經營管理理論的執行力度和應用性。其次，房地產經營管理理論要求房地產企業堅持項目制度建設為基礎的原則，要求企業認識到在房地產經營管理中利潤與風險并存，風險識別和風險防控直接體現著房地產企業的綜合經營管理能力。房地產企業的經營管理風險主要包括投標風險、市場風險、意外風險、壞賬損失風險等內容，同時房地產開發企業會面臨著管理風險、質量風險、安全風險、施工技術風險等，因此房地產企業要充分重視房地產經營管理理論的原則，做好風險識別和防控工作。目前我國房地產行業處于重要的變革時期，國內的經濟環境和政策環境比較復雜，房地產企業要想獲得生存和發展，就要充分重視我國房地產行業的發展趨勢。按照筆者的觀點，做對的事情遠遠比努力更重要，因此房地產企業要把控好行業發展大勢，順應經濟發展和國家政策的要求，根據企業自身的實際發展情況制定發展戰略和經營管理措施，提高經營管理制度的應用性和可操作性，進而優化經營管理工作機制。
四、結語
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，也是拉動我國經濟增長的重要產業。房地產行業的發展情況和態勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產的經營管理尤為重要，由此產生了房地產經營管理理論。該理論具有系統性和全面性，包括房地產開發建設管理與經營管理相關的經濟、管理和法律等相關知識，為我們進一步了解房地產行業的情況提供了渠道。
作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設綜合開發集團總公司
摘要：主要研究房地產企業經營管理的雙重性，對房地產企業雙重性管理的主要內容與作用進行了討論，并從平衡計分卡在企業經營管理雙重性平衡協調中的應用和雙重內部控制兩方面介紹了房地產企業雙重經營管理策略。
關鍵詞：房地產企業；經營；經濟雙重性
房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。
一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。
（一）雙重管理
1.價值鏈管理
企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應市場競爭
我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的優秀競爭力。
2.企業發展的必然趨勢
每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。
二、現階段房地產企業雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。
（一）國際平衡計分卡的應用
不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。
1.內外部指標的雙重設定
平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財務指標與非財務指標的雙重管理
平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。
3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準
這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。
（二）雙重內部控制
1.不相容職務分離
房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的優秀，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。
三、結語
房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的優秀競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學
嚴格依法辦事。綜治房地產行業經營環境,進步加強監督檢查。一項關注民生、政策性很強的工作，各部門一定要認真貫徹執行法律政策，講究工作方法，做到嚴格依法行政。要把依法查處違法違規行為與維護企業、個人合法權益緊密結合，確保政策執行到位、產業有序發展、社會大局穩定。特別是要嚴格依照省政府提出的十不準”規范行政行為，切實減輕企業負擔，增強企業發展活力，促進房地產業在全區經濟平穩較快發展中發揮更加重要的作用。
現就開展綜合治理房地產行業經營環境工作，根據《省綜合治理房地產行業經營環境工作實施意見》豫轉提發〔〕1號）和市委、市人民政府《年優化經濟發展環境工作意見》鄭發〔〕4號）布置要求。制定實施方案如下：
一、指導思想
全面落實科學發展觀，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導。以“企業服務年”為契機，以優化政務環境為重點，以服務房地產企業發展為基本任務，進一步規范行政管理和涉企收費，改進工作作風，創新服務方式，提高行政效能，促進房地產業平穩健康發展。
二、工作目標
切實解決房地產企業的實際困難，通過開展綜合治理工作。增強房地產企業的發展活力，為全區房地產業營造良好的生產經營環境，支持、服務和保證房地產業在全區經濟平穩較快發展中發揮重要作用。
三、主要內容
（一）規范涉企審批行為
要根據《省人民政府關于第七批取消和下放管理層級行政審批項目的決定》豫政〔〕53號）和《省政府“兩轉兩提”工作領導小組關于進一步深化全省行政審批制度改革的通知》豫轉提發〔〕2號）精神，對涉及房地產行業的行政審批事項進行全面、深入的清理和規范。嚴格對照清理規范，從審批部門、審批對象、審批依據、審批內容、審批順序、審批時限等方面，認真組織實施涉及房地產行業行政審批事項的全面清理工作，不符合規定的審批事項予以取消并及時向社會公布。對保留的行政審批事項，法律法規允許的范圍內，盡量減少環節，簡化順序，壓縮時限，最大可能地提高審批效率。牽頭單位：區編辦）
（二）規范涉企收費行為
取消不合法收費項目，對涉及房地產行業的收費進行全面清理。降低不合理收費標準，嚴查亂收費問題，檢查有關收費政策的落實情況，規范收費行為，切實減輕房地產企業負擔。牽頭單位：區財政局、區物價局）
（三）整治房地產企業治安環境
嚴厲打擊危害企業生產經營秩序的欺行霸市、尋釁滋事、強裝強卸、惡意阻工等違法行為，建立整治房地產企業治安環境快速反應機制。依法對擾亂企業治安環境的行為予以嚴懲。積極構筑企、警、地共建的治安環境長效機制，為房地產企業營造良好的生產經營治安環境。牽頭單位：區公安局）
（四）規范房地產市場秩序
鼓勵、維護、引導房地產企業合法經營，結合“企業服務年”活動。整治房地產企業違法經營行為，重點對房地產企業違法廣告、合同欺詐、無證銷售、一房多賣、違規交房等行為進行查處，進一步規范房地產市場秩序。牽頭單位：區房管局）
（五）督查保證性住房建設
監督檢查廉租住房建設配套資金到位落實情況，監督檢查廉租住房補貼資金發放情況。廉租住房建設資金（回購資金）落實情況，監督檢查廉租住房管理經費到位情況和廉租住房建設（房源籌集）情況，監督檢查保證性住房項目建設用地供應及優惠政策落實情況，監督檢查廉租住房和經濟適用住房項目建設進展情況。牽頭單位：區財政局、區房管局）
四、方法方法
（一）動員部署階段（6月）
明確工作目標，制定詳細工作方案。細化工作措施，全面啟動工作。
（二）綜合治理階段（7月至10月）
7月底前，1.全面清理和摸查。依照統一組織、雙向清理、分級實施的原則。由各牽頭單位組織相關部門和房地產企業，對涉及房地產行業的行政審批和收費進行雙向清理。向區房管部門報送清理報表（見附件1廓清底數。由區房管部門負責匯總，區優化辦負責督辦，8月底前逐級上報清理情況。10月底前，相關部門對經批準保留的項目進行順序優化，向社會作出許諾，規范行政行為。
各單位要把服務企業發展作為重中之重任務，2.綜合解決問題。綜合治理階段。結合“企業服務年”活動，積極主動深入房地產企業，對企業反映的問題進行認真分析研究，采取有效措施加以解決。特別是涉及房地產業行政審批和收費的職能部門，要做到主動自查自糾和邊清邊改，該取消的要取消，該降的要降，自覺規范行政管理行為。房地產企業要堅持實事求是清理中要如實反映情況，同時對自身存在問題要主動糾正，做到依法、誠信經營。
要加強綜合協調和督導，3.動態跟蹤問效。組織開展綜合治理工作中。實施動態性跟蹤問效，對工作認真、效果顯著的單位，及時給予褒揚；對成功的做法和經驗，及時進行總結推廣；對工作不負責任、進展緩慢、效果差的單位，要提出批評；對清理不仔細，填報內容不全甚至虛報、瞞報的責成重新清理申報；對企業反映的典型問題或突出問題及時進行查處，嚴格實施責任追究。
（三）總結鞏固階段（11月至12月）
鞏固效果，組織對清理結果貫徹執行情況進行逐單位、逐項目檢查。防止棚架。依照實施意見的內容要求，對規范行政管理行為和規范企業生產經營行為進行深入調研，查遺補缺，建章立制。對綜合治理工作進行全面總結，于12月5日前，向區房管局、區優化辦報送書面總結演講。
五、相關要求
加強組織領導。統一組織綜合治理房地產行業經營環境，（一）提高思想認識。區“兩轉兩提”和優化經濟發展環境的一項重要工作，既是促進房地產業平穩健康發展的迫切需要，更是保證我區經濟平穩較快發展的重要舉措。各部門要統一思想，提高認識，切實加強綜合治理工作的組織領導。同時要結合實際情況，建立相應的領導和工作機制，為綜合治理工作順利開展提供保證。
精心組織實施。各部門要圍繞服務企業發展大局，（二）明確工作責任。各司其職，各盡其責，密切協作，形成合力，認真完成各自承當的綜合治理任務。
