發(fā)布時(shí)間：2022-08-06 10:28:53
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)探討，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘要： 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體和重要的支柱產(chǎn)業(yè)，本文結(jié)合目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，剖析了未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，并提出個(gè)人建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；趨勢(shì)；建議
房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的構(gòu)成
1.土地成本：包括地價(jià)及綜合配套費(fèi)、搬遷安置費(fèi)，土地交易稅費(fèi)、土地契稅和土地營(yíng)業(yè)稅等；
2.工程建設(shè)費(fèi)用：包括項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建筑安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，室外基礎(chǔ)實(shí)施配套工程費(fèi)；
3.各種配套及稅費(fèi)：公共建筑配套工程費(fèi)，環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)，“四源費(fèi)”，大市政費(fèi)，兩稅一費(fèi)，粘磚土專(zhuān)用費(fèi)，管理費(fèi)，利潤(rùn)。
4、其它費(fèi)用：包括財(cái)務(wù)成本費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等。
二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素
1.一般因素，主要包括：社會(huì)因素（社會(huì)穩(wěn)定狀況、人口狀況和城市化）。經(jīng)濟(jì)因素（國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展和發(fā)展趨勢(shì)，金融環(huán)境，稅負(fù)）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。
2.區(qū)域因素，主要因?yàn)橐粋€(gè)城市內(nèi)部不同功能分區(qū)地價(jià)；主要分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。
3.個(gè)別因素，所謂的個(gè)別因素指影響同一功能分區(qū)內(nèi)不同具體地塊價(jià)格差異的微觀因素。其中包括：區(qū)域內(nèi)因素（宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢(shì)、地質(zhì)基礎(chǔ)）；區(qū)域周邊因素（臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況以及給排水狀況）；土地利用狀況；項(xiàng)目因素（建筑物與土地的組合是否得當(dāng)）；其它因素（土地使用權(quán)限的長(zhǎng)短等）。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來(lái)越大
第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。2000年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4902億元，到2011年達(dá)到75685億元，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)了14.44倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷膨脹。開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從2000年的71072萬(wàn)平方米上升到2011年的204424萬(wàn)平方米，增加了133352萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)17.06%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在10%以上，最高接近30%。
2、房?jī)r(jià)居高不下
近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。商品房單套銷(xiāo)售均價(jià)從2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增長(zhǎng)到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相應(yīng)的，2000年的商品房單套銷(xiāo)售均價(jià)/居民平均家庭年收入的指標(biāo)值為8.92倍，2011年的指標(biāo)值為7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一線城市測(cè)算這個(gè)指標(biāo)的話，數(shù)值接近于20。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)金融貸款額度不斷攀升
據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2000-2011年的12年間，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)貸款總額從2000年的99400億元增長(zhǎng)到2011年的582000億元，增長(zhǎng)了4.86倍，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額卻從2000年的1385億元猛增長(zhǎng)到2011年的27200億元，增長(zhǎng)了18.64倍。最值得關(guān)注的是2010年、2011年這兩個(gè)年份。2010年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額為2.32萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率為23%，金融機(jī)構(gòu)貸款總額為50.9萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額為4.56%。2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額為2.72萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率為17.1%，金融機(jī)構(gòu)貸款總額為58.2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款額/金融機(jī)構(gòu)貸款總額的指標(biāo)值達(dá)到了記錄新高。
四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
1、市場(chǎng)供給趨勢(shì)
在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。
2、多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開(kāi)拓新的融資渠道，以減少對(duì)商業(yè)銀行尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行的依賴(lài)。近年來(lái)，中央相繼出臺(tái)的相關(guān)舉措，為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所面臨的融資困境。資本市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來(lái)，國(guó)內(nèi)外各類(lèi)社保基金、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者。
3、房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)
作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一是保證新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買(mǎi)地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)過(guò)程、推廣過(guò)程，一直到賣(mài)出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶(hù)的需求。這是一個(gè)完整的、公開(kāi)的過(guò)程。把服務(wù)做好了，通過(guò)業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷?lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺(jué)更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。
4、合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。
五、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
1、土地市場(chǎng)規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
2、完善房地產(chǎn)融資渠道
我國(guó)政府過(guò)去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。
第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢(qián)交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問(wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過(guò)有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái)。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門(mén)檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。
3、 建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫，為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
總之：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門(mén)，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展尤為重要。
【摘要】嘉興市位于浙江省東北部，長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹地（30°21′-31°02′N(xiāo)，120°18′-121°16′E）。北連上海、蘇州，南接杭州，西鄰湖州，南瀕杭州灣和錢(qián)塘江，與紹興、寧波、舟山隔海相望。市區(qū)陸域面積391500公頃，嘉興市海域面積約155900公頃。隨著嘉興市居住環(huán)境的進(jìn)一步改善和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，以及城市建設(shè)投融資制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面建立并且已經(jīng)發(fā)展成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康、持續(xù)地發(fā)展，將對(duì)嘉興市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的作用。
【關(guān)鍵詞】嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)管理 思考
一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況
1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)
自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見(jiàn)》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷(xiāo)兩旺
近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開(kāi)工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷(xiāo)售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)
截至2007年，全市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7 %。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已脫穎而出。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開(kāi)拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理
嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開(kāi)發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶(hù)型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專(zhuān)業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門(mén)工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門(mén)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門(mén)條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門(mén)，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)難度大，即使開(kāi)發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開(kāi)發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產(chǎn)的投訴是信訪的熱點(diǎn)問(wèn)題之一
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門(mén)，解決問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。
3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷(xiāo)售價(jià)格較高
由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開(kāi)發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。
三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
政府部門(mén)必須以市場(chǎng)管理為優(yōu)秀，以公正、公平為原則，依法查處各類(lèi)違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專(zhuān)門(mén)的綜合職能部門(mén)研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，研究問(wèn)題，提出系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門(mén)要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問(wèn)題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問(wèn)題
近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過(guò)大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過(guò)政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買(mǎi)到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。
4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化
推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門(mén)，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過(guò)市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
【摘要】陽(yáng)泉市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)施工規(guī)模擴(kuò)大，成交市場(chǎng)活躍，到位資金增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐步回暖。但是由于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素較多，諸多問(wèn)題仍需引起關(guān)注。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 問(wèn)題 建議
2013年，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)一改往年觀望、低迷，各項(xiàng)指標(biāo)回落的窘?jīng)r，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈明顯上升趨勢(shì)，施工規(guī)模擴(kuò)大，成交市場(chǎng)活躍，到位資金增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐步回暖、預(yù)期良好。由于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素較多，諸多問(wèn)題需引起關(guān)注。
一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，住宅投資力度加大
上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成25.7億元，同比增長(zhǎng)49.8%，增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資18.5億元，增長(zhǎng)43.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.8%，比同期提高51個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)147.6%和62.5%，保障性住房投資完成7.3億元，占全部住宅投資的28.4%，同比增長(zhǎng)50%，其中廉租房投資0.4億元，同比增長(zhǎng)138.7%。
（二）房屋施工面積和新開(kāi)工面積均保持較快增長(zhǎng)
上半年，全市房屋施工面積739.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.4%，增速（比1-5月）上升33.1個(gè)百分點(diǎn)，比同期提高30.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅、辦公樓施工面積增長(zhǎng)較快，分別達(dá)到568.5萬(wàn)平方米和22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.1%和14.8%；保障性住房施工面積305.7萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的41.3%，同比增長(zhǎng)50.7%，其中廉租房施工面積13.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.8%。房屋施工規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
（三）商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)較快，待售面積減少
今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售呈逐月回升之勢(shì)，1-6月份，商品房銷(xiāo)售面積33.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.4%，增速（比1-5月）提高31.3個(gè)百分點(diǎn)，比同期提高40.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積32.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，商品房銷(xiāo)售額10億元，增長(zhǎng)29.9%，其中，住宅銷(xiāo)售額9.7億元，同比增長(zhǎng)33.7%。銷(xiāo)售情況良好，商品房待售面積不斷下降。上半年，全市商品房待售面積40.2萬(wàn)平方米，同比雖增長(zhǎng)2.9%。但比前五月減少3.2萬(wàn)平方米。
（四）房貸調(diào)控政策效果遞減，國(guó)內(nèi)貸款增勢(shì)較強(qiáng)
上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金22.7億元，同比增長(zhǎng)21.5%。從資金結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款保持了較快增長(zhǎng)，1-6月到位1.6億元，增長(zhǎng)111.7% ，占全部到位資金的比重由同期的3.4%提高到5.4%，自籌資金、定金及預(yù)收款分別增長(zhǎng)19.5%和10%，二者占全部資金來(lái)源的81.9%，比上年同期提高15.8個(gè)百分點(diǎn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題
（一）關(guān)注商品房供求結(jié)構(gòu)矛盾
近年來(lái)，隨著人們需求的改變，商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整。從城市人群看，以改變現(xiàn)有住房條件，追求舒適享受的生活為目標(biāo)，90平米以上的住房為購(gòu)房首選。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，全市90平米以上的商品房銷(xiāo)售面積達(dá)4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)2.5倍，其中，144平米以上的住房銷(xiāo)售同比增幅達(dá)2.3倍；從農(nóng)村人群看，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，住房已成為眾多進(jìn)城務(wù)工人員的剛性需求，但由于受收入、經(jīng)濟(jì)等因素的制約，90平米及以下住宅以及二手房更受青睞，因此，各級(jí)政府要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求合理安排商品房供求結(jié)構(gòu)，以滿足更多的市場(chǎng)需求。
（二）關(guān)注區(qū)位因素對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
區(qū)位是影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一個(gè)非常重要的因素，我市地理環(huán)境較差，溝多坡多，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，中心地區(qū)已是非常有限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能朝更遠(yuǎn)、更偏的地區(qū)蔓延，那些位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不夠完善的樓盤(pán)往往需要一段時(shí)間逐步成“氣候”，才能得到買(mǎi)房者的普遍認(rèn)同，而開(kāi)發(fā)商對(duì)此的目光更是領(lǐng)先于買(mǎi)房者，因此，相關(guān)部門(mén)要盡快完善新樓盤(pán)的各項(xiàng)配套工程，以防因偏遠(yuǎn)小區(qū)入住或銷(xiāo)售偏低，影響開(kāi)發(fā)商投資的積極性，進(jìn)而影響全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
（三）關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力
目前，全市納入國(guó)家企業(yè)一套表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)99個(gè)，資質(zhì)一級(jí)以上的企業(yè)僅2個(gè)，二、三、四級(jí)分別為12、23和55個(gè)，暫定級(jí)7個(gè)，1級(jí)資質(zhì)占全省比重為15.4%，二、三、四級(jí)分別占8.6%、6.3%、5.4%，暫定級(jí)占1.1%。2012年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有資產(chǎn)200.6億元，每個(gè)企業(yè)平均資產(chǎn)為2.03億元，開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實(shí)力均不及全省及兄弟地市，在全國(guó)、全省有影響力、競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)更是少之又少。
（四）關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資
在目前房地產(chǎn)運(yùn)行高速發(fā)展的過(guò)程中，要特別關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資情況。在房地產(chǎn)業(yè)的融資過(guò)程中，金融業(yè)最具備籌集資金的優(yōu)勢(shì)，它可以把社會(huì)上閑散資金吸收進(jìn)來(lái)，由分散變?yōu)榧校尚☆~轉(zhuǎn)為大額，能解決房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)中遇到的資金困難，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)金融的發(fā)展可帶動(dòng)如建筑、各種裝飾材料、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。目前，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善，金融市場(chǎng)發(fā)育比較緩慢，這樣就使得房地產(chǎn)發(fā)展資金嚴(yán)重不足，這就急需金融業(yè)的大力扶持。發(fā)展房地產(chǎn)金融既推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又促進(jìn)了金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
三、幾點(diǎn)建議
當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
1.繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給
要重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置。繼續(xù)加大保障性住房投資力度，考慮滿足不同層次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。
2.積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展
指出，改善民生是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的，這為房地產(chǎn)業(yè)指明了發(fā)展方向。因此，各級(jí)政府部門(mén)要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)由國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；運(yùn)行模式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。
作者簡(jiǎn)介：雷蕊，本科，中級(jí)，山西省陽(yáng)泉市統(tǒng)計(jì)局。
一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況
1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)
自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見(jiàn)》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷(xiāo)兩旺
近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開(kāi)工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷(xiāo)售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)
截至2007年，全市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已脫穎而出。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開(kāi)拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理
嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開(kāi)發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶(hù)型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專(zhuān)業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門(mén)工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門(mén)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門(mén)條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門(mén)，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)難度大，即使開(kāi)發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開(kāi)發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產(chǎn)的投訴是信訪的熱點(diǎn)問(wèn)題之一
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門(mén)，解決問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。
3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷(xiāo)售價(jià)格較高
由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開(kāi)發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。
三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
政府部門(mén)必須以市場(chǎng)管理為優(yōu)秀，以公正、公平為原則，依法查處各類(lèi)違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專(zhuān)門(mén)的綜合職能部門(mén)研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，研究問(wèn)題，提出系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門(mén)要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問(wèn)題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問(wèn)題
近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過(guò)大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過(guò)政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買(mǎi)到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。
4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化
推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門(mén)，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過(guò)市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展直接帶來(lái)的除了人民生活水平的提高，還有國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的擴(kuò)一大。這就造成了投資總額和收入水平會(huì)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，也呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。對(duì)于模型中選取的投資和消費(fèi)變量均有所影響。
1經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響
中國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，2010年中國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到397，83億元，比上年增長(zhǎng)10.跳，增速比匕年加快1.!個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)日本成為第二大經(jīng)濟(jì)體。然而，在中國(guó)社科院的《國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力驚皮一卜—中國(guó)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》藍(lán)皮書(shū)中指出，弓一，國(guó)近加年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一升級(jí)換代來(lái)獲得，而是靠消耗資源和擴(kuò)人投3O資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就必然會(huì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2006年到2009年，中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的增長(zhǎng)率分別為23.9%，24.8%，25.9%和30.1%。到了2010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到278140億元，增長(zhǎng)率為23.8%。可以看出，在近5年的時(shí)間內(nèi)，固定資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)幅度都在25%左右，2009年甚至超過(guò)了30%。這種固定資產(chǎn)大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要原因就來(lái)自于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)固定資產(chǎn)的影響在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，影響幅度和力度都會(huì)減小，造成傳導(dǎo)失效。
2經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)消費(fèi)的影響
消費(fèi)水平的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變動(dòng)有著密切的聯(lián)系。一方面，消費(fèi)水平取決于國(guó)民收入水平，收入水平越高，消費(fèi)水平就越高，反之，收入水平越低，消費(fèi)水平也會(huì)隨之降低。另一方面，消費(fèi)水平會(huì)拉動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值。作為國(guó)民生產(chǎn)總值的重要組成部分，擴(kuò)大消費(fèi)，就可以提高全社會(huì)的國(guó)民生產(chǎn)總值，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是互相促進(jìn)，相輔相成的。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展會(huì)帶來(lái)國(guó)民收入水平的提高，而國(guó)民收入水平的提高就會(huì)增加消費(fèi)，消費(fèi)的增加會(huì)進(jìn)一步的刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中，將“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”作為獨(dú)立一個(gè)章節(jié)進(jìn)行了具體論述，并提出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、建立擴(kuò)大消費(fèi)需求的長(zhǎng)效機(jī)制、調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)三條詳盡措施。正是在這種大政策背景下，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)中國(guó)的消費(fèi)水平的影響較為微弱，整體消費(fèi)水平在長(zhǎng)期來(lái)看呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。
3中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀環(huán)境造成的阻礙因素
綜合以上兩點(diǎn)分析我們知道，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于告訴發(fā)展的階段，在這個(gè)階段中，一方面會(huì)伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的擴(kuò)大和加強(qiáng)，另一方面也會(huì)帶來(lái)消費(fèi)水平的提高和發(fā)展。由于固定資產(chǎn)和消費(fèi)水平的提高也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到拉動(dòng)作用，因此從宏觀政策的角度，會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)水平的刺激和提高。然而，在這樣的宏觀目標(biāo)的指導(dǎo)下，客觀上就造成了固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)水平都處在一個(gè)高增長(zhǎng)的水平[。房地產(chǎn)價(jià)格的改變，對(duì)固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)水平的影響變得一一分微弱，不會(huì)對(duì)其未來(lái)的走勢(shì)造成影響。因此我們說(shuō)，正是因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀環(huán)境的特殊性，造成了房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)投資和消費(fèi)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)效果的不顯著。在房地產(chǎn)行業(yè)有句名言:第一是地點(diǎn)，第二是地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。雖然地點(diǎn)因素井不能代表房地產(chǎn)的一切，但是由于房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的物品，地點(diǎn)因素的作用有時(shí)能夠超過(guò)其他所有因素的影響。一方面，不同的國(guó)家，同一個(gè)國(guó)家的不同城市，同一個(gè)城市的不同區(qū)位，房地產(chǎn)的價(jià)格都是不盡相同的。另一方面，不同用途的房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域的要求也是不同德。一般情況下，商業(yè)房地產(chǎn)更注重周邊的繁華程度、交通狀況、行人流通量等;而對(duì)于居住用房，則要看周?chē)h(huán)境、交通條件以及公共服務(wù)設(shè)施完備程度等;別墅則一般要求接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，既可以保證私密性，又有較完備的生活設(shè)施。
