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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新城鎮(zhèn)化，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：新城鎮(zhèn)化；古村落保護；措施
中圖分類號：J022 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4115（2014）09-244-1
新城鎮(zhèn)背景下，開發(fā)和建設(shè)成為重要任務(wù)，提高了我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的水平。但是不合理的開發(fā)和利用會造成負面效果，尤其是對古村落的開發(fā)、利用。古村落的存在代表著中國的文化，不注重對古村落的保護，使中國的傳統(tǒng)文化受到了威脅，阻礙了中國文化的發(fā)展道路。保護古建筑和古村落是我們的責(zé)任和義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將中國的文化進行傳承和發(fā)揚。
一、新城鎮(zhèn)背景下古村落的現(xiàn)狀
（一）崇洋的觀念嚴重
新時展的大背景下，人們的生活水平不斷提高，更加注重享受生活。人們?nèi)狈ΡＷo古文化建筑的意識，崇洋的現(xiàn)象特別嚴重[1]，將很多古建筑進行拆遷，建造成了高樓洋房。由于生活水平不斷提高，對人們的欣賞水平造成了很大的影響，價值觀也在不斷的轉(zhuǎn)變，人們只注重外在美，而忽略了對中國古文化的保護，思想意識淺薄。這種現(xiàn)象主要表現(xiàn)在古村落里的年輕人，注重對現(xiàn)代化水平的追求，保護文化遺產(chǎn)的意識薄弱，造成中國文化在不斷的遺失。
（二）旅游行業(yè)的過度開發(fā)
近幾年，旅游業(yè)發(fā)展迅速，帶動了我國經(jīng)濟的快速增長。很多旅游行業(yè)將矛頭指向了對古村落的開發(fā)、利用，利用古村落的文化精髓吸引國內(nèi)外的旅游愛好者，影響了古村落里人們的正常生活。旅游行業(yè)以古村落為開發(fā)對象，建立旅游基地，旺季時，每天的游客絡(luò)繹不絕，這就會產(chǎn)生另外一個重要的問題――環(huán)境問題。人員的不斷增多，使得古村落的環(huán)境問題面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，影響了古村落人們的生活質(zhì)量，威脅著人們的身體健康。另外，游客眾多難免會造成一定的破壞現(xiàn)象，使古村落的完整性遭到破壞。
（三）人口流失的情況嚴重
在新城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，古村落中的年輕人紛紛涌向城市，造成村落里只剩下孤寡老人，人口流失現(xiàn)象特別嚴重。由于古村落的傳統(tǒng)構(gòu)架，建筑功能減退[2]，不能夠進行現(xiàn)代化的建設(shè)。為了維持生活，年輕人不得不去城市打工，追求更高的生活，使得古村落變得越來越荒涼。古村落具有一定的歷史性，隨著時間的變遷，村落容貌也會不斷的變化，居住條件也在不斷的惡化，迫使很多居民不得不搬遷，造成嚴重的人口流失現(xiàn)象。
二、新城鎮(zhèn)化背景下古村落保護的有效措施
（一）樹立保護古村落的觀念
根據(jù)當(dāng)前古村落存在的問題，在新城鎮(zhèn)化背景下保護古村落建筑，首先應(yīng)當(dāng)樹立保護古村落建筑的觀念[3]，提升保護古村落的意識，增強我國古村落文化的完整性，實現(xiàn)保護中國傳統(tǒng)文化的最終目的。政府機構(gòu)可以在古村落里設(shè)立古村落保護機構(gòu)，對于古村落進行日常的保護。古村落保護機構(gòu)可以通過建立宣傳欄的方式來普及村民保護古村落建筑的重要性，可以允許有志愿者參與到保護古村樓建筑的隊伍中來，實現(xiàn)對中國五千年傳統(tǒng)文化的保護和傳承。樹立保護古村落的觀念，讓人們從日常生活的點滴開始，保護古村落里的一草一木，保證傳統(tǒng)文化的完整性和豐富性。
（二）倡導(dǎo)科學(xué)合理的開發(fā)
旅游業(yè)是當(dāng)前社會的熱門行業(yè)，帶動著我國經(jīng)濟的增長，實現(xiàn)了旅游與經(jīng)濟的完美融合。旅游行業(yè)對古村落的過度開發(fā)導(dǎo)致中國傳統(tǒng)文化不斷消失，因此在保護古村落的基礎(chǔ)之上，進行合理的開發(fā)利用，既有效的推動了旅游業(yè)的發(fā)展，也使得中國的傳統(tǒng)文化得到了保護，一舉兩得。在保證古村落的本體、格局和歷史風(fēng)貌的前提之下，旅游行業(yè)可以對古村落進行開發(fā)利用，對于古村落中的一些名稱要進行保留，不得刪改，保障古村落的與原始性和完整性。另外，古村落里的保護機構(gòu)要對旅游行業(yè)和日常的旅游運營進行監(jiān)督[4]，保障古村落的安全性和完整性。通過這樣的方式，實現(xiàn)對古村落的保護，為中國傳統(tǒng)文化的完整性提供了保障。
（三）完善文物保護體系
在新城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，對于古村落的保護問題頻頻出現(xiàn)的重要原因就是文物保護體系的不完善。完善文物保護體系，加強對古村落建筑的保護是保護中國傳統(tǒng)文化的重要保障。加強文物保護團隊的建設(shè)，是當(dāng)前形勢的必然要求。在古村落里的建立分管不同任務(wù)的古村落保護機構(gòu)，可以針對房屋、樹木等不同的方面進行任務(wù)分配，有利于縮小保護范圍，提高保護古村落的效率，為保護中國傳統(tǒng)文化提供了前提條件。完善文物保護體系，加強文物保護機構(gòu)的建設(shè)，是保障中國傳統(tǒng)文化的重要途徑。
三、結(jié)語
新城鎮(zhèn)背景下，我國的經(jīng)濟建設(shè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)突飛猛進，加快了我國前進的步伐。與此同時，應(yīng)當(dāng)有效抑制對于古村落建筑的破壞，重視對古村落遺址的保護，進行科學(xué)合理的開發(fā)利用，樹立保護古村落的觀念，完善文物保護體系，保證古村落文化的完整性，實現(xiàn)對我國傳統(tǒng)文化的保護和傳承。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]新城鎮(zhèn)化；土地利用；轉(zhuǎn)變
[中圖分類號]F301[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0082-02
近期結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，部署了2013年經(jīng)濟工作主要任務(wù)，并提出要將城鎮(zhèn)化作為我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)。土地作為推進城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵要素，與城鎮(zhèn)化密不可分，因此土地的合理利用對于城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進、健康發(fā)展以及目標的實現(xiàn)具有重要戰(zhàn)略意義。
1新型城鎮(zhèn)化基本內(nèi)涵
住建部副部長仇保興曾提出新城鎮(zhèn)化從概念到行動有六大轉(zhuǎn)型。將生態(tài)文明的理念融入城鎮(zhèn)化過程，堅持以人為本，以統(tǒng)籌兼顧為原則，突出城鄉(xiāng)一體化、城市集群化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、節(jié)約高效、生態(tài)宜居、協(xié)調(diào)發(fā)展以及社會和諧。
新型城鎮(zhèn)化的“新”主要表現(xiàn)在由過去片面注重追求城市規(guī)模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕⒐卜?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使城鎮(zhèn)成為具有較高綜合品質(zhì)的宜居之所，使人民的生活更美好。即以人為核心，將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，并在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，而不是單一的“土地城鎮(zhèn)化”。
2城鎮(zhèn)化進程中土地利用主要現(xiàn)狀
2.1城鄉(xiāng)土地制度的二元性
城市土地比農(nóng)村土地擁有更完整的權(quán)利制度，享有更完善的權(quán)能，再加上地方政府征地中存在的種種弊病，使得大量的失地農(nóng)民雖然進了城卻并沒有真正成為市民，造成人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化的脫節(jié)，農(nóng)民土地權(quán)利弱化，嚴重制約了農(nóng)民通過土地物權(quán)分享城鎮(zhèn)化和工業(yè)化成果的權(quán)利。農(nóng)村土地制度表面上看集體所有，但農(nóng)民個體的話語權(quán)卻很小，農(nóng)民文化知識、法律意識、自我提升能力都非常的薄弱，加上信息不對等，往往在城鎮(zhèn)化過程中吃盡苦頭。農(nóng)民被迫接受有限的征地補償，而土地升值部分被政府和開發(fā)商賺走了，進城打工在一定程度上解決了農(nóng)民的生存問題，但從長遠看卻失去了一切。
2.2土地集約化利用程度及土地利用效率較低
我國土地資源稀缺，但在城市化過程中土地浪費嚴重，土地城市化的速度大大地超過了人口城市化的速度。一部分農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)用地后，由于受城市土地利用利益分配機制不合理、制約手段不得力、政策引導(dǎo)不到位等因素的影響， 城市土地利用效率不高，建筑容積率只有0.3～0.6，遠低于發(fā)達國家1以上的水平，盲目擴大用地規(guī)模時，出現(xiàn)大量閑置土地。一些地方片面追求經(jīng)濟增長指標，而無視土地規(guī)劃與整理，盲目招商引資，違規(guī)設(shè)立各類開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟園區(qū)，土地資源利用整體粗放。
2.3地方政府過度依賴土地財政
資料顯示，在一些地方，土地出讓凈收入占地方政府財政收入的50%以上，房地產(chǎn)和城市擴張帶來的稅收幾乎占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%。面對如此誘惑，地方政府官員為了追求GDP和美化政績，提高了土地價格，與投資商實現(xiàn)雙贏，卻剝削了一部分農(nóng)民的利益。其危害主要表現(xiàn)在：催生土地市場泡沫，阻礙中央政府調(diào)控政策的貫徹落實，導(dǎo)致地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，拉大貧富差距，激化社會矛盾。
3新型城鎮(zhèn)化土地利用模式轉(zhuǎn)變對策
3.1實行嚴格的耕地保護制度
我國土地資源，尤其是耕地面積并不富有。
從上表中數(shù)據(jù)計算知，2000―2010年間，耕地面積平均每年減少6872.6 km2，城市建成區(qū)面積平均每年增加1761.9 km2。若再不對耕地進行控制，國家將面臨嚴峻的糧食問題。一個國家一旦到了依賴進口糧食的地步，離衰敗就不遠了。
建議將農(nóng)村土地劃分為耕地和非耕地兩類：①提高耕地特別是糧食耕地征用補償標準，可在一定程度上制止亂占濫用耕地的現(xiàn)象。②充分調(diào)動農(nóng)民保護耕地的積極性。如實行“糧食耕地永久承包制”，設(shè)立“耕地保護基金”、建立一套完善的激勵機制以鼓勵農(nóng)民爭先保地，從源頭上加大對耕地的保護。③建立耕地保護執(zhí)行責(zé)任制，明確責(zé)任主體。
3.2完善征地補償制度，明確農(nóng)民土地權(quán)利
十報告明確提出，改革征地制度，提高征地補償標準，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，明確農(nóng)村土地使用者的土地權(quán)利。不斷完善征地制度，使其與當(dāng)今市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)，完善土地權(quán)利登記制度（到戶、到塊），確保受強征影響的農(nóng)民得到公平的對待；完善相關(guān)的法律法規(guī)和配套政策，建立土地征用聽證會制度，聽取村集體和農(nóng)民的在重要問題上的意見，賦予農(nóng)民參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)。
探索實行“人地掛鉤”的政策，即城鄉(xiāng)之間城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加規(guī)模與吸納農(nóng)村人口進城定居的規(guī)模相掛鉤，地區(qū)之間城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納外來人口定居的規(guī)模相掛鉤，讓農(nóng)民參與到經(jīng)濟增長的過程中，分享到經(jīng)濟增長的甜頭。
3.3解決地方土地財政問題
地方政府在實際操作中，往往事權(quán)重，財稅少，大部分都要上繳中央，有一定財政壓力。建議地方政府完善稅收政策，鼓勵地方發(fā)展實業(yè)，從而一步步削弱對土地財政的依賴。轉(zhuǎn)變到一定程度后，將土地出讓收入上繳國庫，納入國家土地儲備管理，用于土地復(fù)墾、土地整理和耕地保護基金。
建議中央完善對地方的審查和監(jiān)管機制，根據(jù)實際情況向地方政府政策和財政傾斜，使地方達到事權(quán)與財權(quán)大體一致。改善績效審核制度，在考慮經(jīng)濟元素的同時應(yīng)兼顧生態(tài)環(huán)境和社會問題。
3.4加強土地領(lǐng)域法制建設(shè)
強化基本法律框架和其在土地領(lǐng)域的法治。具體包括：完善征地方面的法律法規(guī)；制定關(guān)于工商資本進入農(nóng)地的法律法規(guī)；將抵押權(quán)引入農(nóng)村承包地；制定集體建設(shè)用地的法律框架；制定土地儲備的法律框架；制定土地收益權(quán)抵押貸款的政策和法律。
參考文獻：
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[摘 要] 新城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展及計劃生育政策在農(nóng)村實施成效的凸顯是造成廣大農(nóng)村地區(qū)學(xué)齡人口過疏化的重要原因。從城鄉(xiāng)教育
>> 關(guān)于我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化存在的問題及對策的思考 城鎮(zhèn)化進程中我國農(nóng)村土地制度的現(xiàn)狀及存在的問題 我國城鎮(zhèn)化建設(shè)存在的問題及對策建議 我國城鎮(zhèn)化進程中存在的問題及建議 探析我國城鎮(zhèn)化進程中存在的問題及路徑選擇 我國城鎮(zhèn)化進程中存在的問題及對策研究 我國城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程中存在的問題及對策遮談 我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化面臨的問題及對策 城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房存在的法律困境及解決途徑 論當(dāng)前新城鎮(zhèn)化的解決對策問題 城鎮(zhèn)化背景下我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題探索 淺談城鎮(zhèn)化視閾下我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)問題 我國農(nóng)村家庭城鎮(zhèn)化問題及對策探析 淺談我國實現(xiàn)城鎮(zhèn)化過程中需要解決的問題 我國城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中存在的問題及對策建議 縱論我國城鎮(zhèn)化背景下的農(nóng)村義務(wù)教育 我國城鎮(zhèn)化存在的問題與出路 我國城鎮(zhèn)化進程中存在的問題和建議 淺析我國城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的主要問題 淺談我國城鎮(zhèn)化存在的問題和建議 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：.[2009-12-10].
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關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；城市集聚功能；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；遼寧
中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）33-0172-02
遼寧城鎮(zhèn)化水平由1978年的36.6%提高到2010年的62.2%，年均提高1.67個百分點。“十二五”期間遼寧城鎮(zhèn)化將進入一個加速發(fā)展期，成為增長的主要動力。城鎮(zhèn)化在快速發(fā)展的同時，也引發(fā)一些不容忽視的問題，如土地城鎮(zhèn)化速度快于人口城鎮(zhèn)化、城市公共服務(wù)需求與供給之間的緊張沖突、城市間不合理競爭帶來重復(fù)建設(shè)等等。城鎮(zhèn)化的本質(zhì)不是城鎮(zhèn)化水平高低，而是城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化。認清城鎮(zhèn)化進程中存在的問題，明確未來城鎮(zhèn)化發(fā)展思路，是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保證。
一、遼寧城鎮(zhèn)化發(fā)展特點
1．城鄉(xiāng)關(guān)系有所改善，但城鄉(xiāng)差距仍然很大
“十一五”期間隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略提出，長期城鄉(xiāng)隔離的二元結(jié)構(gòu)有所改變，過去在一定程度上被壓抑的城鎮(zhèn)化潛能得到釋放。但由于受二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)長期分割政策的影響，國家以及地方財政在提供公共產(chǎn)品的支出方面存在著城鄉(xiāng)間嚴重不均的現(xiàn)象，農(nóng)村居民收入和公共服務(wù)水平遠遠落后于城鎮(zhèn)的狀況沒有得到根本性改變。2010年，城鄉(xiāng)人均收入的絕對差額已經(jīng)達到了10 804元，城鄉(xiāng)收入比達到了2.5∶1，財政對農(nóng)業(yè)支出的比例由1980年的14.4%，下降到2008年的6.9%。這種公共物品提供的不足，不僅造成城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的差距，而且在教育、衛(wèi)生、社會保障方面等社會事業(yè)方面也產(chǎn)生了較大的差距。
2.城市空間快速拓展，老城區(qū)注重內(nèi)涵發(fā)展提高吸納力，新城區(qū)承接主要新增人口
城市的拓展主要有兩種模式：一是提高中心城市的密度，實現(xiàn)中心城市極化，二是建設(shè)新城拓展城市原有規(guī)模。始于本世紀初的遼寧各地新城建設(shè)拉開了中心城市的發(fā)展空間。本輪的新城建設(shè)多與近年啟動建設(shè)的各類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或重點產(chǎn)業(yè)園直接依托或相關(guān)聯(lián)，使開發(fā)區(qū)的建設(shè)從單一的產(chǎn)業(yè)主題概念變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)、城建綜合主題概念，從而成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要平臺和載體。
3.縣域經(jīng)濟快速發(fā)展，但縣域城鎮(zhèn)化率仍較低
“十一五”時期是遼寧縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，2010年，全省44個縣生產(chǎn)總值達到8 300億元，近占全省半壁江山。各縣市通過重點工業(yè)園區(qū)的建設(shè)推進縣域工業(yè)向規(guī)模化和集約化方向發(fā)展。但是資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素供給都集中在城市，使得遼寧縣域經(jīng)濟發(fā)展動力和發(fā)展環(huán)境都小于城市，這些決定了小城鎮(zhèn)承接農(nóng)村剩余勞動力的局限性。遼寧設(shè)市城市占48.4%，小城鎮(zhèn)占12.8%，農(nóng)村占38.8%，全省包括縣城在內(nèi)的610個建制鎮(zhèn)建成區(qū)人口只有540萬，僅占全省人口的12.8%，縣城人口增長速度緩慢。
二、遼寧城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨主要問題
1.農(nóng)村剩余勞動力與有限的城鎮(zhèn)吸納力是遼寧城鎮(zhèn)化的基本矛盾
打工農(nóng)民進入城市就業(yè)，并不能轉(zhuǎn)為城市居民，其住房、教育和社保無著落；與此同時，越來越多的城郊農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民后，沒有相應(yīng)的就業(yè)崗位和可靠的社會保障，這些人都不是實質(zhì)意義的城市居民。城鎮(zhèn)化的完整含義，不僅是土地被城鎮(zhèn)化，不僅僅是人們到城市就業(yè)，而且人要能夠在城市定居，在城市享有他應(yīng)該享有的一切，因此要解決農(nóng)村剩余勞動力問題必須通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌基礎(chǔ)上的城鎮(zhèn)化道路使農(nóng)民成為真正的市民才是根本。
2.固定資產(chǎn)投資仍是推動城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方式，城市建設(shè)要考慮金融風(fēng)險和財政風(fēng)險
從現(xiàn)在的城市基礎(chǔ)設(shè)施資金來源看，絕大部分是地方政府投資，城市的擴張和發(fā)展仍主要依靠固定資產(chǎn)投資推動，而且這個趨勢在持續(xù)加速。而城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共投資效率不高，大廣場、大學(xué)城等造成城市空間利用率低，一些地區(qū)不考慮自身的經(jīng)濟發(fā)展水平和財力，盲目地推進城鎮(zhèn)化，土地城鎮(zhèn)化速度快于人口城鎮(zhèn)化速度，城鎮(zhèn)化水平超規(guī)模、超水平和超財力發(fā)展，不僅大量浪費資源，也為地方經(jīng)濟的長期發(fā)展帶來包袱和隱患。大規(guī)模的新城建設(shè)過程中，新城區(qū)與老城區(qū)的開發(fā)建設(shè)也存在一些沖突，除了在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上搶奪投資外，有些城市新城區(qū)與老城區(qū)的信息通訊、公交線路、供水、供電、供氣等已建成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不能很好銜接，無法實現(xiàn)資源共享，造成資源浪費。大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施之后是否會有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐和人才支撐是城市建設(shè)成敗的關(guān)鍵，因此政府投資要考慮相應(yīng)的投資風(fēng)險。
3.遼寧城市集聚功能發(fā)揮作用有限，城市發(fā)展不集約
城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)集聚和人口集中的內(nèi)核，空間集中化進程是以城市為中心展開的。遼寧城市的集聚功能作用沒有充分發(fā)揮，從目前遼寧省城市建成區(qū)人口密度看，2010年全省平均為1 814人，其中人口密度較大的城市，如沈陽3 177 人/平方公里，大連2 450人/平方公里，但是與北京、上海相比也還是較低，特別是一些中等城市發(fā)展還有很大空間；從經(jīng)濟密度看，遼寧很多城市經(jīng)濟密度也較低，2010年沈陽市的經(jīng)濟密度為 12.2億元/平方公里，大連的經(jīng)濟密度為13.2 億元/平方公里，沈陽、大連的經(jīng)濟密度僅為上海的一半，阜新、葫蘆島的經(jīng)濟密度更低，城市發(fā)展極為不經(jīng)濟，政策在促進企業(yè)和人口地域集聚效應(yīng)方面發(fā)揮作用有限。
三、遼寧城鎮(zhèn)化發(fā)展思路
城鎮(zhèn)化更多的是市場機制配置資源的結(jié)果，但城鎮(zhèn)化過程并不必然是一個城鄉(xiāng)之間在收入、教育、社會保障等公共服務(wù)等方面均衡發(fā)展的過程。 因此政府要在創(chuàng)造市場準入、要素流動、建立均等公共服務(wù)水平等方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
1.把城鎮(zhèn)化發(fā)展置于城鄉(xiāng)一體化的軌道上，走城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)化道路
轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口，實現(xiàn)從農(nóng)村向城市集中與聚集。一是要讓那些已經(jīng)進入城市、有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工市民化，在戶籍、教育、醫(yī)療、社保、就業(yè)、住房等方面逐步享受市民待遇；二是加大現(xiàn)行土地制度改革和創(chuàng)新力度，建立市場化的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，要把更多的農(nóng)民從土地上解放出來，將他們從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第二產(chǎn)業(yè)或者第三產(chǎn)業(yè)中去，并在此基礎(chǔ)上，進一步實現(xiàn)人口向城鎮(zhèn)集中。
增加城鎮(zhèn)就業(yè)機會，夯實人口城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。遼寧在經(jīng)濟發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，既要注重發(fā)展資本密集、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，也要注重發(fā)展吸納就業(yè)較多的服務(wù)業(yè)；既要注重引進和發(fā)展大企業(yè)、大產(chǎn)業(yè)集群，也要注重扶持中小企業(yè)和為大企業(yè)配套企業(yè)的發(fā)展，為進入城市的新增人口提供更多的就業(yè)機會。
2.建立城鎮(zhèn)化發(fā)展資金穩(wěn)定融資機制，緩解當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的資金壓力
引入市場機制，建立政府、個人和企業(yè)共同投資的多元化投融資機制，要放寬民間投資的準入，為城鎮(zhèn)建設(shè)融資拓寬渠道，引導(dǎo)和支持民間資本進入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、社會事業(yè)、金融服務(wù)等領(lǐng)域。
要改變現(xiàn)行的依靠農(nóng)民的土地、資源和積累支持城鎮(zhèn)化發(fā)展的方式，完善土地出讓收入管理制度。應(yīng)通過改革土地管理制度和完善征地補償制度，使農(nóng)民更多地分享農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地過程中形成的土地增值收益。讓土地出讓收入更多的用于城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中社會保障、就業(yè)、住房等方面，促進城鎮(zhèn)化的內(nèi)生增長。
3.新城要實現(xiàn)與老城的功能互補和自我平衡
大規(guī)模的城市建設(shè)，需要的不僅僅是資金，產(chǎn)業(yè)和人才的支撐以及如何平衡和老城的關(guān)系都是要考慮的因素。要建成一座成熟的新城，需要劃分不同的建設(shè)時期和階段，需要逐步完善相關(guān)功能，但最終要努力實現(xiàn)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)平衡，以便保持經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展。這種自我平衡包括人口和就業(yè)崗位的平衡；自身功能平衡也就是注重居住、就業(yè)、商業(yè)、購物、辦公、文化娛樂、休閑、公共設(shè)施等方面的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦亩嘣枨螅龠M當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的聚集發(fā)展；提供廣泛的不同種類的就業(yè)、城市服務(wù)，使不同的社會、經(jīng)濟群體與階層之間達到大致的平衡。如此才能真正分流大城市人口，疏解母城的功能。新城作為母城所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，新城既要有自身獨特的功能定位，也要實現(xiàn)與母城的協(xié)作分工，共同推進區(qū)域的平衡發(fā)展。
4.引導(dǎo)人口或企業(yè)集聚，增強城市集聚功能
遼寧新城建設(shè)必然會對遼寧未來的產(chǎn)業(yè)布局和人口積聚產(chǎn)生深遠影響。依托新城、新市鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，接受大城市轉(zhuǎn)移出來的成熟產(chǎn)業(yè)，開發(fā)具有比較優(yōu)勢的專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，以建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群為重點，培育支撐新城、新市鎮(zhèn)長遠發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)；新城、新市鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要嚴格堅持空間集聚、集約發(fā)展的原則，高起點規(guī)劃，加大投資密度和開發(fā)強度，以經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)，提高新城新市鎮(zhèn)吸納就業(yè)人口和居住人口的能力。
城鎮(zhèn)化是一個農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口、農(nóng)村地域轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)地域、農(nóng)業(yè)活動轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)活動的過程。
2012年末召開的黨的十提出了“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路”的四化同步的構(gòu)想，這種新提法、新要求無疑將轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化發(fā)展大潮推到了一個更為關(guān)鍵和重要的地位。
無疑，城鎮(zhèn)化是一把拉動內(nèi)需、促進城鎮(zhèn)發(fā)展的利劍，甚至有美國經(jīng)濟學(xué)家認為中國城鎮(zhèn)化將是影響21世紀人類社會發(fā)展進程的兩件大事之一。但另一方面，中國城鎮(zhèn)化是在時空壓縮中進行的規(guī)模巨大的變革，或許我們來不及冷靜思考和科學(xué)規(guī)劃就先聞雞起舞了。
這就導(dǎo)致了許多地方在進行新城鎮(zhèn)改造的時候，農(nóng)民的真實意愿不能夠有效上達，農(nóng)民的聲音政府聽不見，農(nóng)民的需求政府就更無從知曉了。本應(yīng)是城鎮(zhèn)化主體的農(nóng)民淪為了配角，以人為本的思想不能在新城鎮(zhèn)建設(shè)中有效貫徹，這已經(jīng)成為了城鎮(zhèn)化過程中一個常見并亟待解決的問題。
一、基本情況分析
湖北省武穴市新磯村正在面臨新城鎮(zhèn)改造的大潮。按照新一輪的總體規(guī)劃，武穴市的行政中心將不久遷至新磯村附近，行政中心位置的改變勢必帶動遷入地段的發(fā)展。在這樣的背景和機遇下，新磯村村集體向武穴政府表達了要求進行新城鎮(zhèn)改造的意愿。武穴市新磯村新城鎮(zhèn)改造項目的一期工程所在地長林埒垸作為新磯村城鎮(zhèn)化乃至整個武穴城鎮(zhèn)化的排頭兵，具有較強的區(qū)域研究價值和意義，面臨的問題也更為突出和典型。
長林埒灣共有村民98戶，約330人，男女比例大致平衡。家庭結(jié)構(gòu)以三代同堂為主，98戶人家中有20～30戶左右面臨分戶問題。居民職業(yè)以務(wù)農(nóng)為主。村民人均純收入為11962元，超過了2012年全國農(nóng)民平均水平。多數(shù)房屋建造年份不長，近一半的房屋建造于2000年以后，并且多數(shù)進行了部分裝修甚至全裝修。基本設(shè)施方面，實現(xiàn)了有線電視和自來水的全覆蓋，88%的房屋有獨立衛(wèi)生間和煤氣。長林埒的村民大多對新城鎮(zhèn)建設(shè)有一定的了解，但不夠深入。在我們的調(diào)查過程中，只有6%的村民對新城鎮(zhèn)建設(shè)持消極態(tài)度。但如果將改造項目落實到自身身上，這個數(shù)值就上升到了50%。這個變化可看出，雖然大部分村民理解新城鎮(zhèn)建設(shè)項目的意義，但安土重遷的思想讓他們不愿意改變，近90%的村民希望拆遷后能回到原址。盡管新磯村村集體為此與村民進行過數(shù)次交流，但從上面的數(shù)據(jù)和城市住宅的斥力分析中不難看出，大部分村民對于城市居住生活存在一定的誤解，有近一半的村民對于城市的居住生活是不了解的。
二、政府、集體、村民三方對新城鎮(zhèn)建設(shè)態(tài)度分析
武穴辦事處對于新磯地區(qū)新城鎮(zhèn)建設(shè)持支持鼓勵態(tài)度，并且通過了相關(guān)規(guī)劃決議。對長林埒的居住項目也給予了一定的關(guān)注。但由于客觀因素制約和缺乏經(jīng)驗，政府處在難作為的立場。尤其是在與村民溝通的問題上，寄望集體調(diào)和矛盾。
新磯村村集體自主要求進行新城鎮(zhèn)改造，并積極的為村民做相關(guān)的思想工作。目前，村集體期待政府能夠加大指揮力度，成立專門小組負責(zé)這個項目，共同協(xié)作完成新磯的建設(shè)。長林埒村民對于本村的新城鎮(zhèn)建設(shè)項目存在疑慮，主要原因有兩方面。一方面，政府長期難作為，遲遲沒有出臺相應(yīng)的政策，增加了村民的不安感和不信任。另一方面，村民把新城鎮(zhèn)建設(shè)看做是給生活帶來巨大沖擊的改變而非改善，擔(dān)心城市生活給他們帶來更多壓力，對集體許諾的未來不抱希望。此外，政府目前的應(yīng)對方式也讓村民的意愿難以傳達。
三、對于村民參與新城鎮(zhèn)建設(shè)的建議
針對調(diào)查的數(shù)據(jù)和結(jié)果分析，提出了以下建議。
（一）政府應(yīng)加大宣傳力度
調(diào)查顯示村民對于城市居住生活認知度較低，同時無法改變現(xiàn)有居住習(xí)慣。政府應(yīng)通過宣傳新城鎮(zhèn)建設(shè)帶來的居住環(huán)境的改善，使村民意識到新城鎮(zhèn)建設(shè)不僅是一種改變，更是一種改善，目的是為村民提供更為便捷舒適的居住空間，從而達到轉(zhuǎn)變居民居住習(xí)慣和生活觀念的目的。
（二）政府加大規(guī)劃設(shè)計過程透明度
大多數(shù)村民不理解具體規(guī)劃方案的設(shè)計目的及原因，導(dǎo)致對政府的信任度降低。政府在公示規(guī)劃方案的同時應(yīng)讓村民多了解規(guī)劃方案出臺的背景、過程和目的，緩和因不信任和不理解所帶來的矛盾。
（三）政府應(yīng)建設(shè)公眾參與平臺
調(diào)查顯示村民對新城鎮(zhèn)建設(shè)以及居住空間設(shè)計都有自己的想法和意愿，但無法將訴求上達政府，政府應(yīng)尊重公眾參與規(guī)劃的合法權(quán)利，建設(shè)公眾參與平臺，根據(jù)實際情況，鼓勵形式合理的公眾參與，例如構(gòu)建城市規(guī)劃公眾參與委員會，為村民提供表達意愿的渠道，以此避免雙方因溝通不暢而產(chǎn)生的沖突。
（四）村集體充分發(fā)揮紐帶作用
村集體作為聯(lián)系政府與村民之間的紐帶，應(yīng)充分發(fā)揮承上啟下的作用，將政府的規(guī)劃決策和專業(yè)人士的規(guī)劃思想傳達給村民，并將村民的訴求及意愿及時反饋至政府，以實現(xiàn)各方信息的有效傳遞交流。
四、結(jié)語
近期，新型城鎮(zhèn)化成為擴大內(nèi)需的最大潛力所在，被中央多次強調(diào)，提到前所未有的高度。而處在轉(zhuǎn)型時期的房地產(chǎn)行業(yè)，對于推進城鎮(zhèn)化的進程呼聲最高。新型城鎮(zhèn)化儼然成為房地產(chǎn)行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身的重大機遇。如果按照2020年人均住房面積達到35平方米計算的話，60%的住房需求將來自城鎮(zhèn)化。這的確是難得的機遇。
正是因為很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了這一機遇，一些地方在關(guān)于城鎮(zhèn)化尚沒有清晰規(guī)劃的時候，房地產(chǎn)卻一業(yè)獨大，盲目發(fā)展，造成了很多“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)。沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的跟進協(xié)同發(fā)展，一味進行房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果可想而知。今年兩會后《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》落地，為未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展框定了方向，其中明確了房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、配套性作用。而房地產(chǎn)業(yè)如何在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，既不喧賓奪主，又能借助于新型城鎮(zhèn)化完成行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，是極其重要的。
首要的一點是，要明確城鎮(zhèn)化并非房地產(chǎn)化。由于對城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵沒有明確的認識，因此一些人簡單地將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化。他們認為，城鎮(zhèn)化就是搞房地產(chǎn)開發(fā)。在這種觀念的誤導(dǎo)下，在城鎮(zhèn)化的大勢所趨下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺。尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。這種以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)的“造城運動”，非但沒有加快城鎮(zhèn)化進程，反倒帶來很多問題。比如，“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場供應(yīng)沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。
還應(yīng)明確的是，房地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的主力軍之一。要真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，首要的問題是解決在城市打工人群的置業(yè)問題，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說是重大利好。新型城鎮(zhèn)化強調(diào)“以人為本的城鎮(zhèn)化”，而以人為本的前提是妥善解決居住問題。當(dāng)然，在城鎮(zhèn)化的過程中，不能延續(xù)城市化的弊端，否則將導(dǎo)致房價攀升、配套不全等問題，阻礙城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，作為城鎮(zhèn)化主力軍的房地產(chǎn)，要很好地擔(dān)當(dāng)起這一歷史使命，為新型城鎮(zhèn)化助力。
與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局也會因新型城鎮(zhèn)化的助力而加快形成。源于行業(yè)自身發(fā)展，以及宏觀調(diào)控、經(jīng)濟形勢等多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點。新型城鎮(zhèn)化所帶來的持續(xù)的剛性需求，將為房地產(chǎn)的發(fā)展提供足夠的空間。有需求做基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)，只要有前瞻的戰(zhàn)略，創(chuàng)新的模式，因時而動的敏銳，就一定會有美好的前景。
［關(guān)鍵詞］北京新城；住宅房地產(chǎn)；問題及建議
［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0118-03
北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)過度擁擠，居民住房狀況亟待改善,需要培育新的增長極,打破攤大餅式的空間發(fā)展格局等問題和要求［1］。北京新城是為適應(yīng)人口增長而中心城過度擁擠而建設(shè)的,應(yīng)起到疏解中心城人口和功能、聚集新產(chǎn)業(yè)的作用。新型城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進城,蓋樓建房是必不可少的,這將又一次激活房地產(chǎn)市場,但是新型城鎮(zhèn)化不是過去注重追求城市規(guī)模的擴張,而是提升城市內(nèi)涵,使得城市成為適宜人們居住之所,是以人為核心的城鎮(zhèn)化,應(yīng)該實現(xiàn)進城人們各方面的權(quán)益,使其安居樂業(yè)。自新城規(guī)劃實施以來,隨著新城人口的增多,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,房價居高不下,相應(yīng)的配套設(shè)施沒有跟上,房地產(chǎn)市場沒有得到健康的發(fā)展。
1北京新城住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是新城建設(shè)的龍頭,是推動新城人口、產(chǎn)業(yè)聚集、完善功能布局的主導(dǎo)力量。新型城鎮(zhèn)化過程中,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)。作為城市發(fā)展的物質(zhì)載體,我國的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展也同樣得到了快速發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示,北京商品房市場發(fā)展態(tài)勢迅猛,銷量持續(xù)增加,房價高居不下,尤其是新城地區(qū)。
11北京新城商品住宅銷量持續(xù)增加
近幾年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大,房地產(chǎn)市場受到了一定的影響,但是新城規(guī)劃實施以來,隨著新城經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展,其中住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了供需兩旺的現(xiàn)象。通過對新城商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數(shù)進行研究和分析(見表1),11個新城從2006年開始,商品住宅的銷售套數(shù)均有不同程度的增加,例如大興區(qū)從2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可見房地產(chǎn)發(fā)展速度之快。相比中心城區(qū),東城、西城2006年的銷售套數(shù)分別是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的上升之后,逐漸開始下降。人口集聚大區(qū)的朝陽區(qū),根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數(shù)從2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐漸開始下降。從表1數(shù)據(jù)中我們也不難發(fā)現(xiàn),新城地區(qū)的房地產(chǎn)市場日益發(fā)展,態(tài)勢迅猛。
表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)區(qū)域商品住宅(不含保障性住房)
銷售套數(shù)(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大興41431008408懷柔597621487密云2711634073門頭溝28220106平谷1141468219延慶1455981443房山64442399155順義47843084668通州42551574182
12北京新城商品住宅價格不斷上升
新城地區(qū)除了商品住宅銷量持續(xù)走高之外,住宅房地產(chǎn)的均價也依然持續(xù)上漲。通過對新城房地產(chǎn)商品住宅(不含保障性住房)的銷售價格進行研究和分析(見表2),可以看出房價呈不斷上漲的態(tài)勢,比如大興區(qū),銷售價格從2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅價格持續(xù)上漲,高房價仍然是一個亟待解決的問題。新城集聚人口,疏解中心城擁堵的作用在高房價的影響下會很難實現(xiàn)。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售價格區(qū)域商品住宅(不含保障性住房)
銷售價格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大興6143686618232懷柔6900918612226密云312552178137門頭溝5000854821897平谷323142756571延慶405450197141房山3969591113737順義64431251314456通州5484793319952
2北京新城住宅房地產(chǎn)存在的問題
21住宅房地產(chǎn)配套設(shè)施落后
新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人的城鎮(zhèn)化,而人的城鎮(zhèn)化則表現(xiàn)在人的生產(chǎn)生活方式和人的素質(zhì)的文明化。社區(qū)建設(shè)和服務(wù)在新型城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)扮演重要角色［2］。而新城公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展不平衡,發(fā)展速度低于房地產(chǎn)發(fā)展速度。新城的公共圖書館數(shù)量少,除房山為2個外,其他新城各區(qū)均為1個,博物館數(shù)量相對較少。與中心城相比較,新城各區(qū)的體育場館數(shù)量少,學(xué)校、醫(yī)療資源缺乏,文化配套設(shè)施短缺。昌平、大興、房山新城的大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)帶來人口的快速增長,導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給緊張。
房地產(chǎn)的發(fā)展是需要一系列配套設(shè)施相應(yīng)地發(fā)展的,就目前來看,新城地區(qū)還是出現(xiàn)了公共服務(wù)設(shè)施落后的局面。大力推進新城社會事業(yè)發(fā)展,才能增加新城的吸引力和競爭力,建設(shè)宜居新城,與設(shè)施共同發(fā)展的房地產(chǎn)市場才是以人為核心,才符合新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)一味地發(fā)展,如果相應(yīng)地基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施跟不上,如學(xué)校、醫(yī)院、交通等,這對房地產(chǎn)的健康發(fā)展是不利的。
22住宅房地產(chǎn)發(fā)展影響生態(tài)環(huán)境
由北京市統(tǒng)計局的大都市統(tǒng)計指標體系中,門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶被劃為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。以延慶新城為例,近年來大力開展?jié)竦乇Ｗo、退耕還林,相繼建成江水泉、三里河濕地等十多個公園和媯水河生態(tài)走廊,使城市環(huán)境面貌煥然一新［3］。同時延慶新城相比2011年,2012年的商品房施工面積降低121%。門頭溝以生態(tài)建設(shè)為核心,逐步建成生態(tài)、休閑、文化、宜居的新城,而且在新城建設(shè)過程中,門頭溝區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速地發(fā)展著,但是,開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工,忽略了大量的污水處理問題［4］。近幾年門頭溝區(qū)的建設(shè)用地面積和房地產(chǎn)銷售量逐年上升,相比2011年,門頭溝2012年的商品房施工面積增長1353%,房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,對經(jīng)濟發(fā)展具有明顯的拉動作用,同時也在某種程度上破壞了生態(tài)環(huán)境,對生態(tài)涵養(yǎng)功能區(qū)的發(fā)展不利。
23住宅房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)
住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是簡單的擴大建設(shè)面積,而是應(yīng)該與新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求相一致,以人為核心,不能為了追求某種利益一味地開發(fā),同時職住分離的居住對于交通也是個很大的隱患,新城應(yīng)起到人口和產(chǎn)業(yè)的集聚,這樣才能起到疏解中心城區(qū)人口擁堵的問題。目前通州、大興已經(jīng)承擔(dān)了大量的中心城居住人口,但是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達,低收入人口和低端產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模集聚,使之呈現(xiàn)職住分離的“睡城”態(tài)勢,通州尚未具備綜合服務(wù)中心的功能［5］。通州區(qū)2012年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值只有610億元。“白天在中心城區(qū)上班,晚上在新城區(qū)睡覺”,這樣的房地產(chǎn)發(fā)展是畸形的,倘若只有人口集聚,產(chǎn)業(yè)沒有相應(yīng)發(fā)展,那么住宅房地產(chǎn)就會因與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)引起惡性發(fā)展。
3促進北京新城住宅房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議
新城承擔(dān)著疏解中心城人口,集聚新的產(chǎn)業(yè)的功能,現(xiàn)階段新城住宅房地產(chǎn)發(fā)展速度很快,可房價居高不下,而且新城有些地區(qū)的配套設(shè)施也沒有相應(yīng)的跟上,住宅房地產(chǎn)各區(qū)發(fā)展不均,種種因素開始使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不健康發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,新城住宅房地產(chǎn)市場若想得到長遠發(fā)展,應(yīng)從現(xiàn)在著手考慮出現(xiàn)的問題,采取措施,促進新城住宅房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
31加大商品住宅配套設(shè)施建設(shè)
新城住宅不只是提供一個居住場所,房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)對于房地產(chǎn)的發(fā)展極其重要。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)注重配套建設(shè),以教育、醫(yī)療、公共服務(wù)支撐房地產(chǎn)發(fā)展,使之成為可以永久居住的地方。按照新城規(guī)劃中的標準,新城學(xué)校、醫(yī)院等社會設(shè)施的人均建設(shè)用地和建筑指標、抗震、節(jié)能、綠化等方面的標準應(yīng)不低于中心城,否則新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是畸形的。因此,在商品住宅發(fā)展的同時,配套設(shè)施應(yīng)大力建設(shè)與發(fā)展。
32生態(tài)規(guī)劃區(qū)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展
新城規(guī)劃中提出了幾個生態(tài)涵養(yǎng)功能區(qū),重點在于實現(xiàn)其生態(tài)功能,住宅房地產(chǎn)的迅速發(fā)展帶來一定的經(jīng)濟效益,但是在某種程度上對生態(tài)區(qū)的發(fā)展不利,住宅的開發(fā)對于生態(tài)環(huán)境造成的消極影響是不可估量的,同時是短時間無法恢復(fù)的,尤其是房地產(chǎn)市場飽和之后會不會再次帶來工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這都是未知數(shù)。因此在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的房地產(chǎn)市場應(yīng)由政府決策,對于土地的一級開發(fā)等做出嚴格的規(guī)定,同時,加強生態(tài)環(huán)境的宣傳保護力度,使民眾意識到房地產(chǎn)對生態(tài)帶來的嚴重性后果,增強輿論的監(jiān)督。
33住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展
“人們白天在城中區(qū)工作,晚上在新城區(qū)睡覺”,這一發(fā)展模式是新城區(qū)規(guī)劃的遺憾,因此打造“職住一體”的新城區(qū)才是規(guī)劃的本意,應(yīng)該是讓人們“住進來、住下去”的模式。新城住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該協(xié)調(diào)發(fā)展,保證產(chǎn)業(yè)人群留在新城,這是新城經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的人才保證。同時擴大內(nèi)需,增加人們的生產(chǎn)消費能力,人口的深度居住帶來各個方面的經(jīng)濟效益,提高宜居度,對房地產(chǎn)商與人們來說可以實現(xiàn)雙贏。
參考文獻:
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［4］王浩房地產(chǎn)開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境的影響［J］.中華民居,2013(3)：167
9月3日人民日報刊文稱：一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”，動輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū)、新城。然而，由于缺乏合理規(guī)劃，不少“新城”成為“空城”“鬼城”。
鄂爾多斯“鬼城”領(lǐng)先“搶攤”，之后，全國各地不少地方重金打造的新區(qū)新城，頻頻出現(xiàn)“空城”情況。然而，即便是如此，很多地方建設(shè)新區(qū)新城的熱情依然不減。特別是今年以來，隨著土地成交量和成交額的雙雙走高，樓市出現(xiàn)回暖之勢，導(dǎo)致一些已經(jīng)投入建設(shè)的政府不改初衷，而一些尚沒有投入的地方政府也變得蠢蠢欲動，比如此前延安欲投入巨資打造新城，當(dāng)?shù)卣賳T就言之鑿鑿地表示：“新區(qū)將不缺乏人氣”。
不難發(fā)現(xiàn)，各地?zé)嶂杂诖蛟煨聟^(qū)新城，有城市人口增長、住房剛性需求、經(jīng)濟發(fā)展需要、城市擴張必須等現(xiàn)實原因。但一些地方的建設(shè)工作之所以頻頻陷入盲目與沖動，卻無疑受三個方面的因素所影響：一是對城鎮(zhèn)化建設(shè)政策的誤解和誤讀。國家所提出的城鎮(zhèn)化建設(shè)，是一項長期的戰(zhàn)略性任務(wù)，但一路執(zhí)行下來，到了地方政府，就成了大量征地、建設(shè)高樓、打造新區(qū)，甚至成了“逼農(nóng)民上樓”。這種對國家政策急于求成式的實踐，難保不會陷入勞民傷財?shù)鸟骄剩搽y免會打造出一座座無人問津的“空城”、“鬼城”！
二是地方官員的政績沖動。城鎮(zhèn)化、新區(qū)新城建設(shè)等，需要幾十年甚至成百年的時間，需要幾屆十幾屆政府部門，需要幾代人堅持不懈地努力去完成。然而，在現(xiàn)行的官員任職、考評與考核機制中，官員在一個地方任職，多則十年，少則三五年。因此，一些官員難免會在“出政績”的心理驅(qū)使下，只注重短期效益而忽略長遠考慮。盡管他們也知道“羅馬不是一天建成的”，但政績沖動之下，又往往會想要將“羅馬”的建設(shè)工作在自己任職期間完成；又或者，在“反正爛攤子有后任收拾”的心理驅(qū)使下，不計后果盲目上馬！
三是過分依賴房地產(chǎn)的地方經(jīng)濟發(fā)展模式。一者，地方經(jīng)濟發(fā)展、GDP增長需要等原因，促使地方政府用拆和建的辦法，來“繁榮”地方經(jīng)濟。或許在一些地方政府和官員看來，重金打造的新城新區(qū)，是否有人住，會不會成“空城”等，都是“后話”，是無關(guān)緊要的。重要的是，新城新區(qū)這么一打造，高樓聳立起來了，城市打造出來了，投入是GDP，建設(shè)是GDP，賣樓同樣是GDP，這才是關(guān)鍵的。二者，除了依附在房地產(chǎn)業(yè)上的一些稅收和費用，一些地方依賴“賣地財政”過日子早已不是什么秘密。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元，其中，2011年賣地收入占當(dāng)年地方財政收入比重超過6成。如此嚴重依賴土地財政“過活”的地方政府，又豈能不用打造新區(qū)新城，甚至削山要地、填海要地的辦法，“盤活”土地，增加土地銷售收入？
基于此，要避免一些地方政府盲目上馬，沖動化地打造新區(qū)新城，避免“空城”“鬼城”不斷出現(xiàn)，需要端正地方政府和官員對城鎮(zhèn)化建設(shè)工作的認識，需要完善政績考核制度，淡化官員政績沖動；同時需要解決地方政府的土地財政依賴問題，需要給房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱的情況“降溫”“下火”，需要走“體制變革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變”的新型化、科學(xué)化城鎮(zhèn)建設(shè)“新徑”，不能在“上項目、蓋房子”，“建新城、造新區(qū)”的盲目、沖動發(fā)展“老路”上，自我陶醉、越走越遠！
“新城”變“鬼城”，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移；城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運動”，地方與開發(fā)商聯(lián)手囤地；地方政府負債率逐年增長，借新債還舊債……當(dāng)前，在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，少數(shù)地方正滑向歧途，其背后的風(fēng)險在潛滋暗長。
歧途一：舉債造城，地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規(guī)模可觀的城市新區(qū)建設(shè)計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個城市新區(qū)采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務(wù)壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽區(qū)，有關(guān)部門負責(zé)人表示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少，對推進城市化進程影響較大。
審計署日前公布的審計結(jié)果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進城鎮(zhèn)化需要大量資金，據(jù)國家開發(fā)銀行日前預(yù)計，未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬億元。而2013～2015年，財政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右。
有關(guān)專家認為城鎮(zhèn)化進程應(yīng)循序漸進，不能搞運動式的新城建設(shè)。長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授認為，各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大，而且建設(shè)周期和回收周期都較長，都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續(xù)的，因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。
歧途二：畸形地產(chǎn)，爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移，造成個別城市建設(shè)投資巨大，產(chǎn)業(yè)空心，市場需求不足，房地產(chǎn)泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發(fā)了十幾個大型房地產(chǎn)項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預(yù)計提供5萬多套住宅，居住近20萬人口，相當(dāng)于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。
類似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高，消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn)，一些樓盤出現(xiàn)銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院的2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，幾乎都是中小城市。
一些專家和市場人士認為，需要為房地產(chǎn)泡沫負責(zé)的，不只是開發(fā)商，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車城，引來不少房地產(chǎn)資金涌入，結(jié)果造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展，大量的外地資金撤走后，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪大亞灣地區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立，但城中空空，沒有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”。
此外，某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，銷售卻成了大問題，至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進城鎮(zhèn)化的旗號，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，并且有愈演愈烈之勢。專家警示，這些新城新區(qū)，大多是采取賣地建房的開發(fā)模式，建設(shè)一批見效快成果明顯的房地產(chǎn)項目，最后留下一堆爛攤子。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，新型城鎮(zhèn)化，一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴重的房地產(chǎn)泡沫。
誤區(qū)三：圈地賣錢，糧食安全遭受威脅
當(dāng)前，我國部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。
在全國首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規(guī)模推進“3個10戰(zhàn)略”，鞏固10平方公里的老城區(qū)，新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者，慶安地處東北腹地，多是黑土地，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃。“而一個企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍。”張金省無奈地說，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免踩住土地紅線的危險。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機會，以新城開發(fā)的名義，將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地，以此來賣錢。“一些地方按照其開發(fā)規(guī)模計算，地都賣到20年后了。”
【關(guān)鍵詞】統(tǒng)籌城鄉(xiāng)；就地城鎮(zhèn)化；建設(shè)
新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該因地制宜，建設(shè)個性鮮明的城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)和諧發(fā)展，逐漸縮小城鄉(xiāng)差距，提高人民的生活水平。就地城鎮(zhèn)化就是指在人口無有大的遷移的情況下，農(nóng)村人口在當(dāng)?shù)貜氖路寝r(nóng)二、三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)換，遷村騰地，引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集聚，促進農(nóng)民就地創(chuàng)業(yè)發(fā)展。就地城鎮(zhèn)化是解決農(nóng)民問題、農(nóng)業(yè)問題和農(nóng)村問題的一個途徑，對于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、推動城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。
一、 武漢市江夏區(qū)就地城鎮(zhèn)化建設(shè)現(xiàn)狀
江夏區(qū)原是一個農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)發(fā)展不夠，城鎮(zhèn)化水平低。改革開放以來，依托北邊毗陵武漢光谷，西面與武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對接，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，破除傳統(tǒng)城鎮(zhèn)發(fā)展認識藩籬，在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展作為最初的推動力，以地生財，滾動發(fā)展，以鄉(xiāng)村工業(yè)化作為市鎮(zhèn)新建和擴建的重要基礎(chǔ)，促進鄉(xiāng)村人口在職業(yè)上向非農(nóng)轉(zhuǎn)移。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，出現(xiàn)大批失地農(nóng)民，區(qū)委、區(qū)政府妥善做好失地農(nóng)民征地拆遷安置工作，在集鎮(zhèn)建設(shè)高標準拆遷還建樓，發(fā)展村級集體經(jīng)濟，建立村農(nóng)民就業(yè)基地，廣泛發(fā)展村級工業(yè)公司、企業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)民變居民，村變社區(qū)，農(nóng)村變城市。以武漢市實施“退二進三”戰(zhàn)略為契機，實施工業(yè)倍增計劃，強化招商引資，引進世界500強和國內(nèi)500強共計13家，走上企業(yè)――園區(qū)――城鎮(zhèn)發(fā)展道路。省、市黨政領(lǐng)導(dǎo)對江夏發(fā)展給予高度重視，通用汽車、南車集團等重大項目布局于江夏金港新區(qū)、大橋新區(qū)等地，以產(chǎn)業(yè)為支撐，建設(shè)一個個工業(yè)、商業(yè)人口密集點，實現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，江夏區(qū)自2008年至今連續(xù)五年獲得全省縣域經(jīng)濟綜合評比第一名。城鎮(zhèn)化率由2008年的37%上升到55%。目前雖然存在南北差距，南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍然是農(nóng)業(yè)區(qū)，北部城鄉(xiāng)融合地帶，已經(jīng)模糊城鄉(xiāng)界限，逐步走上特大城市郊區(qū)就地城鎮(zhèn)化道路。
“十一五”以來，全區(qū)累計投入65億元，用于新建和改善城鄉(xiāng)道路交通、供排水、電力通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，新建了文化大道、天子山大道、阿爾斯通大件通道等一批骨干道路，建成江夏市民休閑活動中心、世紀廣場、譚鑫培公園等一批市政亮點工程，打造出政務(wù)一條街、聯(lián)投廣場、聯(lián)投龍灣、新長江香榭灣、湯遜湖水岸公館、江郡華府高端住宅小區(qū)等一批標志性建筑群，在全市率先建成紙坊污水處理廠，加快推進了金口深水碼頭、長山口垃圾衛(wèi)生填埋場、鄭店垃圾焚燒發(fā)電廠等一批配套工程。全區(qū)公路通車里程2131公里，人均道路面積18.7平方米，供排水管網(wǎng)總長度980公里，城鎮(zhèn)綠化面積293萬平方米，人均綠地面積7.43平方米。目前，紙坊主城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市形象和人居環(huán)境逐步提升，秉承獨立成市的理念，堅持走就地城鎮(zhèn)化道路，主城區(qū)紙坊按照規(guī)劃將由目前的30多萬人擴展為80多萬人，由紙坊西延至長江之濱的金港，金港新區(qū)全面鋪開上海通用武漢基地建設(shè)藍圖，一個20萬人口的現(xiàn)代化汽車新城即將崛起，紙坊和金港終將連為一城，摒棄攤大餅式的發(fā)展方式，通過密集的路網(wǎng)連接，紙坊和金港中間保留廣闊的綠化帶。廟山、藏龍島、大橋新區(qū)三座新城，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大，逐步實現(xiàn)了江夏與武漢中心城區(qū)的對接，五里界伊托邦小城鎮(zhèn)、鄭店歐式風(fēng)格的泰晤士小城鎮(zhèn)、安山森林小城鎮(zhèn)等一批特色小城鎮(zhèn)迅速崛起，成為全市小城鎮(zhèn)建設(shè)的亮點。以107國道為重點的新農(nóng)村建設(shè)全面推進，成為全市農(nóng)村新社區(qū)的樣板。
二、推進武漢市江夏區(qū)就地城鎮(zhèn)化建設(shè)的途徑
（一）以科學(xué)規(guī)劃為龍頭推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
堅持事先規(guī)劃著眼大局理念，高度重視相關(guān)規(guī)劃方案的制定工作，精心編制完善的規(guī)劃方案，其內(nèi)容主要包括：首先，對于重點發(fā)展街鎮(zhèn)，科學(xué)合理進行城鎮(zhèn)化建設(shè)布局，合理規(guī)劃，根據(jù)各個區(qū)域的不同地理位置、功能和資源稟賦進行合理的定位改造，建設(shè)各具特色的金口“歷史文化名鎮(zhèn)”、鄭店“區(qū)域中心鎮(zhèn)”、五里界“綠色小城鎮(zhèn)”、山坡“南部地區(qū)中心鎮(zhèn)”、安山“生態(tài)小城鎮(zhèn)”等；其次，加強重點區(qū)域規(guī)劃，在這些重點區(qū)域率先發(fā)展制造業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)和小商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，此外制定好山體、重點森林地區(qū)、重要水域例如梁子湖濕地等生態(tài)區(qū)域和農(nóng)民基本農(nóng)田的保護措施，為建設(shè)生態(tài)友好型的宜居新城創(chuàng)造條件；再次，對城區(qū)重點區(qū)域進行科學(xué)規(guī)劃，打造城區(qū)9平方公里紙坊城市客廳、60平方公里的江夏新城核心區(qū)和458平方公里的江夏新城及其“一主兩翼”；最后，注重中心社區(qū)的規(guī)劃，根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)要素以及經(jīng)濟發(fā)展的潛力，重點規(guī)劃一批中心村和社區(qū)。
（二）以舊城改造為突破推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
通過對舊城進行改造，改變老城區(qū)土地利用效率低下、人居環(huán)境差和規(guī)劃滯后的狀況，大幅度提升城市的各項功能，改善群眾居住的環(huán)境。依據(jù)老城區(qū)的獨特的歷史文化優(yōu)勢，尊重歷史，建設(shè)文化厚重，宜居宜業(yè)宜游的武漢南部新城。同時，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，加快建設(shè)和諧農(nóng)村，以城區(qū)外沿為紐帶，大力實施工業(yè)園改造、“城中村”改造和老城區(qū)改造。工業(yè)園改造、老城區(qū)改造實行市場化運作，“城中村”改造由政府主導(dǎo)，分類推進。做到成熟一片、拆遷一片、改造一片。
（三）以產(chǎn)城融合為支撐推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
秉承“工業(yè)立區(qū)”的理念，堅持主攻工業(yè)不動搖。始終把“工業(yè)倍增、新城崛起、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”作為富強江夏的三件大事。發(fā)展壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展汽車及零部件、現(xiàn)代裝備制造、光電子信息、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。超常規(guī)打造工業(yè)發(fā)展平臺，老園區(qū)實行騰籠換鳥、提檔升級策略，新園區(qū)堅持“搭大臺，唱大戲”的辦法，形成工業(yè)倍增發(fā)展示范區(qū)。重點對經(jīng)濟相對較為發(fā)達，企業(yè)相對較多的城鎮(zhèn)和園區(qū)進行改造，不斷地招商引資，引進一批大企業(yè)和具有較強經(jīng)濟實力的企業(yè)，通過他們的介入，開發(fā)出主題鮮明、功能完善、品質(zhì)高端和生態(tài)良好的全國小城鎮(zhèn)建設(shè)樣板鎮(zhèn)和建設(shè)示范鎮(zhèn)。
（四）以新農(nóng)村建設(shè)為紐帶推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
突破傳統(tǒng)城鄉(xiāng)改造模式，把城鎮(zhèn)改造和社會主義新農(nóng)村建設(shè)有機統(tǒng)一起來，通過項目集中建設(shè)、資金集中回籠、村莊集中改造等方式，以當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)如蔬菜、瓜果、苗木種植為依托，以綠色產(chǎn)品為增收渠道，自然環(huán)保生態(tài)為主要特色，以簡樸獨特的建筑設(shè)計風(fēng)格為民居特色，計劃用不到三年的時間，將沿國道兩側(cè)的城鎮(zhèn)打造成全國一流、全省示范、全市對外展示的窗口。
（五）以經(jīng)營土地為依托推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
牢固樹立土地經(jīng)營理念，加快地方經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，積極發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)。對城市可經(jīng)營性的土地在拍賣時按照嚴格的競標標準進行招投標，以公共土地的收益來彌補城鄉(xiāng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的資金的不足，加快江夏的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程。進一步完善街鎮(zhèn)兩級財政分成體制，各街鎮(zhèn)和相關(guān)單位積極利用公共土地的收益，加大對城鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，不斷加強水、電、路、氣和通信設(shè)施的建設(shè)，不斷完善硬件和軟件建設(shè)，對于吸引企業(yè)落戶、改善投資環(huán)境起到積極的作用。
（六）以文明創(chuàng)建為契機推進城鎮(zhèn)建設(shè)。
最近幾年，江夏區(qū)把創(chuàng)建文明工作納入到了城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展全局來謀劃，在各街鎮(zhèn)大力開展文明創(chuàng)建工作，不僅在很大程度上提高了市民的文明程度和城市的整體形象，而且又為探尋科學(xué)管理城市提供了一定的借鑒經(jīng)驗。主要的措施有：首先，城市實施整潔美容工程，給市民營造一個良好的生活環(huán)境；其次，實施暢通工程，盡量疏通交通阻塞，營造一個良好的道路運行環(huán)境，加大對違反交通規(guī)則的處罰力度，同時對行人違反交通規(guī)則給予了更加嚴厲的處罰，明確交通順暢的作用，通過一段時間的整治，交通秩序有了明顯的好轉(zhuǎn)；最后，實施滿意工程，營造一個良好的服務(wù)環(huán)境。在城市和城鄉(xiāng)廣泛開展各種爭創(chuàng)活動和評比活動，不斷開展創(chuàng)建文明行業(yè)活動。通過這種方式窗口單位和職能部門的服務(wù)質(zhì)量有了進一步的改善，群眾對于工作人員開展的各項工作的滿意度有了進一步的提高，城市環(huán)境和形象有了明顯的改觀。
三、推進武漢市江夏區(qū)就地城鎮(zhèn)化建設(shè)幾點建議
（一）領(lǐng)導(dǎo)重視，形成部門合力是有序推進城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)鍵
全區(qū)上下各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該充分認識新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要性，將其作為一項頭等大事來抓，要定期舉辦各種聽證會議，對不同時期的建設(shè)成果以及工作中的問題和難點進行集中的討論研究，并在會議上對問題進行重點解決。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)部門應(yīng)該組成相應(yīng)檢查小組，對不同時期的工作進行檢查和總結(jié)，主要檢查的內(nèi)容包括城鄉(xiāng)規(guī)劃是否合理、建設(shè)資金使用是否適當(dāng)、相關(guān)執(zhí)法流程是否有據(jù)可依，不斷加強對項目監(jiān)督檢查的力度，同時加大資金的籌措力度和保障力度。
（二）規(guī)劃先行，搞好項目策劃是高質(zhì)量建設(shè)城鎮(zhèn)的前提
按照全域江夏的理念，謀劃城鄉(xiāng)空間布局，加快構(gòu)建以一個新城為中心，十個左右的特色中心鎮(zhèn)為依托，100個左右的中心村和社區(qū)為基礎(chǔ)的三位一體城鄉(xiāng)空間格局。城鎮(zhèn)化改造和建設(shè)應(yīng)有完善的規(guī)劃方案，首先將工作的重點主要集中在具有一定發(fā)達的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟實力雄厚的街鎮(zhèn)，并突出其主體地位。規(guī)劃要求高標準高水平，規(guī)劃的設(shè)計和制定一定要經(jīng)過充分的論證之后才能最終確定，以高起點、高標準編制一個綜合配套，有科學(xué)依據(jù)，經(jīng)得起檢驗的總規(guī)劃。以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、生態(tài)保護規(guī)劃“四規(guī)合一”引領(lǐng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。
（三）創(chuàng)新機制，堅持市場化運作是有效推進城鎮(zhèn)建設(shè)的保障
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，要按照市場規(guī)律和資源配置的原則，從項目融資、項目投資、項目管理以及效益等方面重點構(gòu)建城鎮(zhèn)建設(shè)的市場化機制。在舊城改造中，相關(guān)的融資和投資應(yīng)該在有從業(yè)資質(zhì)的投資公司在場的情況下進行，在一些經(jīng)濟建設(shè)較為發(fā)達的街鎮(zhèn)分別引入一些大型企業(yè)和國有集團進行投資和建設(shè)。政府方面，不僅土地出讓實行零收益，而且在財政上還應(yīng)該給予一定的幫助和扶持，優(yōu)先保證改造過程中的土地的開發(fā)、審批和使用，實現(xiàn)與開發(fā)商互利共贏。
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摘要：推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是加快縣域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，就滑縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)來講，如何做到以中心城鎮(zhèn)擴容提質(zhì)為重點，以中心集鎮(zhèn)建設(shè)為依托，推動縣域新型城鎮(zhèn)化建設(shè)快速發(fā)展，值得認真研究和思考。
關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)研報告
一、城鎮(zhèn)化建設(shè)的現(xiàn)狀
近年來，滑縣始終按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的發(fā)展方向，緊緊圍繞建設(shè)具有區(qū)域性影響力中等城市目標，按照“中心縣城、明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小康村落”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快縣城新區(qū)開發(fā)和舊城改造，著力推進小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)，城鄉(xiāng)面貌明顯變化，縣城被命名為“省級衛(wèi)生城”、“省級園林城”和“市級文明縣城”。縣城建成區(qū)面積由2005年的14平方公里發(fā)展到28平方公里。
（一）城鎮(zhèn)布局進一步優(yōu)化
一是高起點謀劃，城鎮(zhèn)規(guī)劃逐步完善。2005年，滑縣全面啟動了縣城新一輪總體規(guī)劃修編及主要道路、主要建筑物控制詳細規(guī)劃編制工作，規(guī)劃面積達到42平方公里。同時鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃實現(xiàn)全覆蓋，對19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃進行了重新修編、評審和報批；二是縣城空間逐步拓展。將道口鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)、小鋪鄉(xiāng)所轄約100平方公里作為縣城規(guī)劃控制范圍，縣城空間規(guī)模進一步擴大，空間結(jié)構(gòu)趨向合理。
（二）縣城初具中等城市規(guī)模
一是加強道路建設(shè)。滑縣投入建設(shè)資金3億多元，對縣城16條主干道進行了建設(shè)和改造，對城區(qū)大部分背街小巷進行了治理；二是抓好配套設(shè)施建設(shè)。開發(fā)建設(shè)了賓北廣場、戲曲廣場、敬老廣場等10個休閑廣場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)等7個專業(yè)市場。建設(shè)了體育場、體育館、游泳館；三是全力搞好新區(qū)建設(shè)。縣委縣政府高度重視新區(qū)建設(shè)，支持新區(qū)建設(shè)，初步形成了“五園、四區(qū)、三中心”的框架，建成區(qū)面積達到了10平方公里。四是大力實施舊城改造。
（三）小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)初見成效
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加大道路、學(xué)校、敬老院、休閑廣場、文化活動中心和市場建設(shè)力度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了明顯改善。新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作初見成效。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)錦和新城、白道口鎮(zhèn)濱河新村社區(qū)兩個省級新農(nóng)村示范村已全面啟動。錦和新城建設(shè)，涉及33個行政村，10063戶，39980人，原村莊占地9451畝，新城占地2476畝，節(jié)約土地6975畝。
二、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)整合土地、村莊的主要做法
為給產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)建設(shè)提供更為廣闊的空間，有效破解“三農(nóng)”難題，縣委、縣政府創(chuàng)新管理體制機制，打破行政區(qū)劃，先后將原隸屬城關(guān)鎮(zhèn)、小鋪鄉(xiāng)管理的37個行政村4萬多農(nóng)業(yè)人口劃歸產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)全權(quán)代管。代管的這些村莊，如何實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化進程，成為一個新課題。
按照“以社區(qū)建設(shè)為突破、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐、以人文關(guān)懷為紐帶、以文明建設(shè)為保證”的建設(shè)方向，通過對代管的行政村進行村莊、土地雙整合，全面啟動了產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)――錦和新城建設(shè)。在具體工作中，主要采取了五項措施：一是科學(xué)規(guī)劃，適度超前；二是民主決策，積極穩(wěn)妥城鎮(zhèn)化進程；三是政策鼓勵，加快推進城鎮(zhèn)化進程；四是籌集資金，破解錦和新城建設(shè)資金匱乏難題；五是整合土地，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。
三、城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的主要問題
（一）規(guī)劃執(zhí)法剛性不足
縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)普遍缺乏控制性詳規(guī)指導(dǎo)，縣城控制性詳細規(guī)劃編制評審工作滯后，致使規(guī)劃控制缺乏依據(jù)。同時受管理體制的影響，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)缺乏規(guī)劃人員的監(jiān)控和指導(dǎo)，規(guī)劃實施難以落實，規(guī)劃執(zhí)法剛性不足。部分居民對城鄉(xiāng)規(guī)劃了解不夠，支持力度不大。
（二）輻射帶動力不強
全縣除縣城外，其余城鎮(zhèn)建設(shè)普遍規(guī)模較小，對周邊鄉(xiāng)村的輻射帶動力明顯不足。
（三）產(chǎn)業(yè)建設(shè)滯后
縣內(nèi)各建制鎮(zhèn)普遍產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)模偏小，技術(shù)落后，產(chǎn)品單一，抵御風(fēng)險能力差，運行困難，產(chǎn)業(yè)承載力缺失，競爭力不強。
（四）城管機制不夠健全
城市管理機制有待完善，城市管理尚存在“一治就好、一停就亂”的現(xiàn)象，特別是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施管理難以監(jiān)管到位，損毀嚴重；綠化、美化、亮化標準還比較低，城鎮(zhèn)居民的城市意識和參與管理意識不強，社區(qū)建設(shè)比較滯后。
四、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的幾點建議
（一）強化規(guī)劃修編，促進科學(xué)發(fā)展
城鎮(zhèn)規(guī)劃是城市建設(shè)與管理的依據(jù)和推進城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。突出重點抓好縣城、集鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃，正確處理近期建設(shè)與遠景發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)與保護耕地、經(jīng)濟建設(shè)與環(huán)境保護的關(guān)系。編制好交通、供電、通訊、環(huán)保、綠化以及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等專項規(guī)劃，健全城鎮(zhèn)服務(wù)功能。
（二）發(fā)展縣域經(jīng)濟，為城鎮(zhèn)化建設(shè)提業(yè)支撐
以產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，增強城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐，快速提升城鎮(zhèn)實力，增大城鎮(zhèn)輻射、帶動、集聚作用。按照“因地制宜、合理布局、發(fā)揮優(yōu)勢、創(chuàng)造特色”原則，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，做強做大農(nóng)產(chǎn)品加工、紡織服裝、化工塑料傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育光伏、新材料和裝備制造業(yè)。 （三）理順建設(shè)體制，探索城鎮(zhèn)管理與經(jīng)營新途徑
按照縣城發(fā)展策略，抓好城市資產(chǎn)經(jīng)營，做大做強城建投資公司，提高融資和經(jīng)營城市的能力。加強城市土地儲備，促進城市建設(shè)良性發(fā)展。加快縣城管理體制改革，撤消縣城區(qū)內(nèi)建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)立街道辦事處，全面推進村改居工作，實行城市化管理。完善小城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)市場，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主體，走投資、建設(shè)、經(jīng)營一體化道路。
關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 金融需求 農(nóng)村信用社 產(chǎn)品設(shè)計
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路，是解決我國城鄉(xiāng)發(fā)展二元化的重要途徑，同時也對完成中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重要意義。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要以農(nóng)村建設(shè)與農(nóng)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，以提高改善農(nóng)民生活水平、促進農(nóng)民就業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展為目標。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)蘊含著巨大的金融需求，尤其對于服務(wù)于廣大農(nóng)村地域的農(nóng)村信用合作社。本文基于這一背景，系統(tǒng)分析城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容及其對金融服務(wù)的需求，將其金融需求細分為新城區(qū)建設(shè)、新產(chǎn)業(yè)建設(shè)以及新金融需求三個方面，針對具體金融需求，制定出適宜的金融產(chǎn)品與服務(wù)，實現(xiàn)農(nóng)村信用社的市場定位與轉(zhuǎn)型。
一、新型城鎮(zhèn)化的提出及其特征
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是指堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌互動、區(qū)域協(xié)調(diào)、節(jié)能環(huán)保、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展為基本原則，以新型產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)支持動力，以完善農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)能力為依托，以提高農(nóng)民生活水平與完善農(nóng)民社會保障，最終逐步實現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化為最終目標的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)道路。新型城鎮(zhèn)化的提出是中國經(jīng)濟建設(shè)的必然要求，中國經(jīng)濟發(fā)展瓶頸需要城鎮(zhèn)化建設(shè)予以解決。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對于提高農(nóng)民生活水平、改善社會保障體系，并最終促進國內(nèi)需求、實現(xiàn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，拉動我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展都具有重要作用。
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要特征在于：一是以農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)能力建設(shè)為重要依托，實現(xiàn)農(nóng)村生活硬件設(shè)施的城鎮(zhèn)化。二是以新興產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為產(chǎn)業(yè)支持，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不是人為的制造空城，而是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為推動力，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)步推進，并通過培育當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)促進農(nóng)民就業(yè)。三是以提高農(nóng)民生活水平與社會保障為核心內(nèi)容，在物質(zhì)與精神上同時促進農(nóng)民的消費需求，拉動經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，最終實現(xiàn)農(nóng)村向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)化。
二、新城鎮(zhèn)化對金融服務(wù)的需求及其風(fēng)險特征
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的兩項重點內(nèi)容為：農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)能力建設(shè)、新興產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。伴隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進，將產(chǎn)生巨大的金融服務(wù)需求，具體需求可細分為三個方面：一是新城區(qū)建設(shè)金融需求，即公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)能力建設(shè)，包括交通、通信、公共衛(wèi)生與教育。二是新產(chǎn)業(yè)金融需求，即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)所需要的金融需求。三是農(nóng)民金融理財產(chǎn)品需求。伴隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，農(nóng)民收入的不斷增加，農(nóng)民對財富管理的需求會越來越旺盛，其金融需求具體體現(xiàn)在住房、汽車、教育、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)、投資、理財?shù)雀鞣矫妗?/p>
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)在帶給農(nóng)村信用社戰(zhàn)略機遇的同時，也帶來了較大的挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)為對銀行貸款風(fēng)險管理水平提出了更高的要求。城鎮(zhèn)化建設(shè)金融需求具有高度的風(fēng)險性，其風(fēng)險特征表現(xiàn)為：一是基礎(chǔ)設(shè)施金融需求方面：部分城鎮(zhèn)化建設(shè)項目資金需求大、盈利能力弱、投資回收期長；公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外部性大，投資者收入難以界定；過度依賴政府信用而引發(fā)的道德風(fēng)險問題突出。二是新興產(chǎn)業(yè)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化金融需求方面，中小企業(yè)普遍存在：企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險高、抵押資產(chǎn)不足、財務(wù)信息真實可靠性不強、企業(yè)信譽資料不全面等問題，增大信用社的風(fēng)險。
三、新城鎮(zhèn)化背景下農(nóng)村信用社的市場定位與轉(zhuǎn)型
農(nóng)村信用社作為根植于廣大農(nóng)村，為農(nóng)民提供金融服務(wù)的非銀行類金融機構(gòu)，在面對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時期，應(yīng)緊跟時代變化，充分把握市場需求，實現(xiàn)精準的市場定位，并順利完成其經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)型。通過上文城鎮(zhèn)化金融需求的分析，首先，農(nóng)村信用社應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，不斷擴大存款來源，擴寬貸款范圍，打破傳統(tǒng)經(jīng)營模式對其發(fā)展的不利束縛。其次，要針對城鎮(zhèn)化具體的金融需求，設(shè)計出科學(xué)合理的金融產(chǎn)品與服務(wù)，不斷擴大其市場份額與影響力。突破農(nóng)村信用社傳統(tǒng)經(jīng)營模式，在堅持服務(wù)三農(nóng)的宗旨下完成向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)變。
（一）突破農(nóng)村信用社傳統(tǒng)經(jīng)營模式，完成現(xiàn)代商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變
農(nóng)村信用社最初設(shè)立的宗旨在于為難以獲得商業(yè)銀行貸款的農(nóng)戶提供融資貸款，滿足其農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的融資需求。然而伴隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)村信用社經(jīng)營的外部環(huán)境正發(fā)生深刻變化，只有不斷根據(jù)市場情況做出戰(zhàn)略調(diào)整，方能保持其市場競爭力。雖然農(nóng)村信用社在經(jīng)濟危機期間保持快速發(fā)展的態(tài)勢，但應(yīng)該認識到與同業(yè)的差距，為加快適應(yīng)市場需求的變化，應(yīng)盡快完成其向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)型。
農(nóng)村信用社的轉(zhuǎn)型工作要注重其企業(yè)財務(wù)管理、人力資源管理、金融風(fēng)險管理三方面的內(nèi)容。首先，在企業(yè)財務(wù)管理方面，要擴大其業(yè)務(wù)范圍，加快發(fā)展中間業(yè)務(wù)。中間業(yè)務(wù)可實現(xiàn)信用社資產(chǎn)多元化進而防范風(fēng)險的重要作用，伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，中間業(yè)務(wù)金融需求亦愈加旺盛，潛在利潤空間巨大。農(nóng)村信用社應(yīng)加大對中間業(yè)務(wù)的投入力度，加快發(fā)展中間業(yè)務(wù)，搶占廣大農(nóng)村金融市場的巨大份額。其次，在人力資源管理方面，農(nóng)村信用社的員工隊伍存在著：人員大齡化；知識結(jié)構(gòu)老化，缺乏對信息技術(shù)、法律與金融專業(yè)知識、缺乏復(fù)合型高素質(zhì)人才等問題。提升其人員綜合素質(zhì)，要重視招聘工作，采用公平透明的競聘方法，保證新入職人員的綜合素質(zhì)水平過硬。對已入職人員，要加強其業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期進行專業(yè)知識與技術(shù)的培訓(xùn)活動，定期更新業(yè)務(wù)人員知識結(jié)構(gòu)。最后，在風(fēng)險管理方面，積極構(gòu)建銀行內(nèi)部風(fēng)險評估體系，建立客戶資信信息庫。完善貸款審批制度，將貸款申請的審批權(quán)不斷收縮。建立貸款責(zé)任制度，對已放出的貸款加強監(jiān)督，及時掌握貸款單位的經(jīng)營狀況，及時問題并及早收回貸款。
（二）豐富城鄉(xiāng)建設(shè)貸款種類，創(chuàng)新金融模式，支持農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)建設(shè)
新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點內(nèi)容為加快農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)建設(shè)，包括住房、交通運輸、電信通訊、公共醫(yī)療與教育等各個方面。要清新地認識到機遇與挑戰(zhàn)的并存，巨大的金融需求背后同時也蘊含著巨大的信貸風(fēng)險，因此不斷創(chuàng)新金融服務(wù)模式的同時也要加強風(fēng)險管理。
豐富城鄉(xiāng)建設(shè)貸款產(chǎn)品種類，擴大市場份額。根據(jù)城區(qū)建設(shè)項目具體情況，設(shè)計符合其金融需求的融資產(chǎn)品。針對項目規(guī)模的不同，可將建設(shè)項目分為城區(qū)綜合開發(fā)與單個項目開發(fā)。針對城區(qū)綜合建設(shè)開發(fā)項目，抓緊設(shè)計出城建綜合建設(shè)開發(fā)貸款，滿足其巨額的融資需求。針對單個工程項目，要不斷完善優(yōu)化貸款產(chǎn)品設(shè)計，針對性地開發(fā)設(shè)計出涉及土地整理、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等豐富的貸款產(chǎn)品。
在擴大市場份額的同時，要加強風(fēng)險管理意識。首先，在金融服務(wù)模式選擇方面，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高投入、周期長、收益主體不明確等高風(fēng)險特點，應(yīng)加強與政府部門的合作，并積極與民營資本合作，采取PPP的模式開展貸款業(yè)務(wù)。PPP融資模式時指在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時，采取的政府與私人企業(yè)合作的方式進行融資。該模式的特點使得政府能夠憑借其信息優(yōu)勢選擇好的項目，并對項目進行實時監(jiān)督管理，而且對該項目貸款進行擔(dān)保，有效化解了農(nóng)村信用社的信用風(fēng)險。其次，根據(jù)項目的具體情況，選擇擔(dān)保方式，如收費權(quán)、在建工程等抵押方式確保貸款安全。
（三）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融產(chǎn)品與服務(wù)種類，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的孵化
針對新興產(chǎn)業(yè)融資需求，要根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群化、鏈條化的特點，設(shè)計金融服務(wù)產(chǎn)品。對符合新城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)項目，要緊扣產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，將產(chǎn)業(yè)貸款政策進一步細化。同時，也要加快設(shè)計覆蓋集約節(jié)約、智能城市、環(huán)保技術(shù)等新型產(chǎn)業(yè)的融資產(chǎn)品。
針對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目，首先，要具有前瞻性地設(shè)計出貸款新主體的融資產(chǎn)品，具體有農(nóng)村專業(yè)合作社、新型農(nóng)牧場等主體。根據(jù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化特征，要設(shè)計符合其產(chǎn)業(yè)鏈的一系列信貸產(chǎn)品，使其足以覆蓋整個產(chǎn)業(yè)鏈的資金需求。其次，針對農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，要盡快設(shè)計推出適宜其發(fā)展的信貸產(chǎn)品。最后，要加強信貸風(fēng)險管理，擴大其資產(chǎn)抵押范圍，將土地經(jīng)營權(quán)、大型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具等納入抵押范圍。
（四）緊扣農(nóng)民金融理財產(chǎn)品需求，積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，擴大市場份額
城鎮(zhèn)化的建設(shè)將刺激農(nóng)民潛在巨大金融需求。農(nóng)村信用社應(yīng)加強對民生金融產(chǎn)品、消費金融產(chǎn)品以及資產(chǎn)管理方面的設(shè)計研發(fā)。在民生金融產(chǎn)品方面，要設(shè)計涵蓋住房、教育、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)等方面，構(gòu)建全面完善的金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)。在消費金融產(chǎn)品方面，要加強與汽車、旅行社等企業(yè)的合作，強化信用卡業(yè)務(wù)。在資產(chǎn)管理方面，要重視中小微企業(yè)的資金需求，設(shè)計符合其資金需求的現(xiàn)代產(chǎn)品。
參考文獻：
[1]常戈.關(guān)于商業(yè)銀行加強城鎮(zhèn)化建設(shè)金融支持的思考[J].農(nóng)村金融研究，2013；02：53；59
