時間：2023-05-30 09:14:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
［摘要］近年來，中國的房地產(chǎn)市場慢慢占據(jù)了中國經(jīng)濟市場的半壁江山，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展也給國民的生活環(huán)境帶來了翻天覆地的變化，但是過快發(fā)展的同時，也給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來相關(guān)問題。文章對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的時代背景進行了分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的不足進行了剖析，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題提出了建議。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;經(jīng)濟管理體制
隨著中國經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的時代背景
國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟管理制度為基礎的，在最基本的業(yè)務管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時代的社會市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理層不僅僅是對經(jīng)濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關(guān)的監(jiān)管制度，這也使得財務信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中的不足
2.1經(jīng)濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達到預期的效果。現(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的調(diào)控政策，主要目的為了達到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實際情況，忽視細節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟管理中投機取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關(guān)的經(jīng)濟法規(guī)對其責任劃分不夠明確，導致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理嚴重形式化的有效途徑。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的建議
3.1進一步健全相關(guān)的法律法規(guī)體制。法律法規(guī)體制的建立是需要一定的時間來累積經(jīng)驗的，從初步的探索，到實施階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，再進一步提出問題，然后形成下一個改良后的法律法規(guī)體制，如此反復，逐步完善具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律法規(guī)體制，真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2進一步健全房地產(chǎn)企業(yè)的管理機制。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題并不是簡單的經(jīng)濟管理體制問題，想要單純地依靠政府調(diào)控來解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題是不現(xiàn)實的。所以需要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制進行相應的研究、提出問題。改革現(xiàn)代的房地產(chǎn)的管理體制才是真正的有效途徑。［3］3.3合理規(guī)劃企業(yè)的投資計劃在投標、競標的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對投標內(nèi)容進行詳細的風險評估，進行科學合理的企業(yè)財務預算。房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目投資，要正確對企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)做出財務相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，對企業(yè)可流動現(xiàn)金有個初步了解，再進行相應的投標計劃，這樣能更加有效地控制企業(yè)的可流動資產(chǎn)，減少不必要的財務管理方面的風險值，使得房地產(chǎn)企業(yè)在中國特色的房地產(chǎn)市場下可持續(xù)地發(fā)展下去。3.4監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)成本的監(jiān)督與管理一直都是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要組成部分，對于激烈的房地產(chǎn)市場，價格戰(zhàn)爭在房地產(chǎn)市場已經(jīng)悄然打響，對價格的控制已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)濟管理的重中之重，如何能增加在價格戰(zhàn)中起到優(yōu)勢成為當?shù)胤康禺a(chǎn)高層研究的主要對象，其中降低員工工資和工程物資都是不正確的。正因如此，如何控制開發(fā)成本成為價格戰(zhàn)的主要話題。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過以下三個方式:第一，提升項目負責人的管理職責，讓項目負責人對企業(yè)的開發(fā)成本承擔主要的責任人，致使項目的成本管理與項目負責人直接存在利益關(guān)系，這樣能夠從項目領導層上改善項目成本控制意識;第二，進一步健全企業(yè)工程成本控制體制，對體制進行細化，對權(quán)責利體制進行更加全面的建設，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工全面理解自身在企業(yè)成本管理中的職責;第三，成本監(jiān)控要根據(jù)實際出發(fā)，通過現(xiàn)場的施工情況來合理地對成本進行管理，不能任何事情要求成本最小化，要從實際出發(fā)，做到科學有效地監(jiān)控成本管理。3.5可持續(xù)發(fā)展的角度實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)并非公益性質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)的營業(yè)目標永遠都是實現(xiàn)用最少的錢獲取最大的利潤，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化是一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層管理的最終目標。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理層通過對自身財務的預算，得出預算分析報告，企業(yè)高層通過報告進行更加合理的資金流動，實現(xiàn)資金流動的最大化，從而達到房地產(chǎn)企業(yè)財務資金價值的最大化，最終達到企業(yè)利潤的最大化。
4結(jié)論
綜上所述，隨著中國特色的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原有的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理已經(jīng)越來越難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競爭要求。并且房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展是關(guān)乎中國整個經(jīng)濟市場的大事，也是關(guān)乎整個國民生活的大事。由此可見，如何可持續(xù)性的發(fā)展房地產(chǎn)市場成為國民關(guān)注的重點。通過本文的分析與論述，政府的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作人員可以通過法律法規(guī)的進一步健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的進一步健全來有效地對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場進行管理。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟管理 問題 對策
一、引言
自從我國放開房地產(chǎn)市場以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會關(guān)注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責任重大，國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢。可見，我國房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠。
二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理存在的幾點問題
（一）管理形式化，機制欠完善
近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應有的管控效果，經(jīng)濟管控形式化，機制不完善。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經(jīng)濟起到了的增長起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當?shù)卣テ穑局降淖谥几淖兎康禺a(chǎn)體制，對于計劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。
（二）法規(guī)制度體系不健全
從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障和基礎。我國當前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進一步加強和完善。房地產(chǎn)市場的管理應涵蓋從開發(fā)、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產(chǎn)的管理法。當下，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設進程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟，很多文件是以國務院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴肅性和穩(wěn)定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應有的效力打了折扣。
（三）管理目標不清晰，政策不夠穩(wěn)定
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場在認識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規(guī)劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟適用房等。在調(diào)控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經(jīng)濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)對策
（一）制定長期目標，指導短期實踐
當前正是改革的攻堅時刻，國家的經(jīng)濟發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經(jīng)濟的增長和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設的需要，從而促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行充分調(diào)查研究的基礎上，制定并出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經(jīng)濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關(guān)系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場應著重對市場進行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產(chǎn)的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產(chǎn)投機的行為應從金融等方面進行限制。
（二）完善法律法規(guī)
目前要實現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達到市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關(guān)經(jīng)濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產(chǎn)造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務等房地產(chǎn)涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依、違法必究。
（三）健全管理機制，保障管理落實
目前房地產(chǎn)市場存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)功能，及時根據(jù)市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。
四、結(jié)語
在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，政府必須認真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關(guān)鍵時期，我國政府必須正確對待，根據(jù)我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產(chǎn)發(fā)展。
（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）
[作者簡介：楊巍，男，中國人民大學研究生，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟及管理。]
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；管理問題；解決對策
隨著經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越快，在很長一段時間里成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)在增加地方和中央政府財政收入方面，具有十分重要的意義。筆者在本文中，從房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題和問題的應對之策等方面做了系統(tǒng)分析。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟概況
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中也存在著各種各樣的問題，影響房地產(chǎn)行業(yè)地穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的限制表現(xiàn)在以下幾個方面：一是國家制定并頒布了多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，尤其是近年來，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，對于解決經(jīng)濟管理中的問題，具有一定的意義。但是從整體來看，宏觀調(diào)控的效果并不明顯，無法徹底解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。比如從房價角度看，房價一直在上漲，且呈現(xiàn)出越是調(diào)控，房價越是上升的惡性循環(huán)。二是房價整體上升，這一方面是因為土地、人工、材料等價格上升，另一方面原因是受經(jīng)濟政策的影響。
受國際金融經(jīng)濟危機的影響，國家出臺4萬億經(jīng)濟刺激計劃，為房地產(chǎn)價格的上升奠定了雄厚的基礎。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，應遵循一定的管理原則，主要包括以下幾個方面：一是堅持土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)全分離的原則；二是堅持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合的原則。根據(jù)這兩個原則，可提高經(jīng)濟管理的水平。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，不僅需要從觀念上入手，而且還需要認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的綜合性。在管理中，應考慮土地產(chǎn)權(quán)、地租價格等因素，準確把握房地產(chǎn)行業(yè)的運行規(guī)律，確保經(jīng)濟管理的有效性。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，主要存在以下幾個方面的問題：
2.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策目標模糊
房地產(chǎn)關(guān)乎民生，政府也尤其重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控重點放在供需平衡上，從而嚴格控制房價的提高和供需數(shù)量。不過在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上，卻存在著調(diào)控政策模糊不清，無法有效開展管理的問題：一是政府宏觀調(diào)控目標為抑制需求，但由于政策制定之前，無準確了解房地產(chǎn)問題的根源，導致調(diào)控政策缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性；二是短期調(diào)控政策與長期調(diào)控政策目標存在矛盾，導致調(diào)控的效果不明顯。比如經(jīng)濟適用房、稅收等政策的落實情況不理想等。
2.2 經(jīng)濟管理缺乏有效的監(jiān)督
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的主要目標是強化房地產(chǎn)業(yè)的管理，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。不過政府房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理政策的落實缺乏有效的監(jiān)督，存在著流于形式的問題。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵問題之一。
當前，房價不斷上漲，房地產(chǎn)商看準了投資時機，出現(xiàn)大批的房地產(chǎn)投資者，拉動了房價的進一步上升，從而使得房價超出需求者的承受能力。在這種情況下，即便制定了房地產(chǎn)調(diào)控的措施，效果也不佳。
二是調(diào)控原則與實施細則不一致。經(jīng)濟管理政策落實流于形式，國務院和地方政府的監(jiān)督管理存在交叉，導致管理范圍、界限等模糊不清。
三是缺乏完善的管理制度。放電產(chǎn)業(yè)的特點為低投入、高產(chǎn)出，成為地方財政收入的重要來源之一。一些地方政府為了拉動GDP，不斷抬升土地價格，同時存在權(quán)力尋租、腐敗和圈錢交易等問題，也影響政府經(jīng)濟管理的效果。
2.3 經(jīng)濟管理法規(guī)體系不健全
從國外房地產(chǎn)調(diào)控的實際看，目前國家缺乏一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法規(guī)政策。現(xiàn)階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)處于初級階段，雖然在整個生命周期開展管理，即規(guī)劃、設計、交易和管理等各個階段，但尚無完善的經(jīng)濟管理法。
同時，房地產(chǎn)法規(guī)建設無法適應房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，存在著很大的法律真空地帶。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理以國務院名義，委托有關(guān)部委開展調(diào)控，比如“國11條”、“新國4條”等。上述這些法規(guī)，不具有適用性和嚴肅性。政府在特征的領域，雖然建立了一些法規(guī)，但由于缺乏管理細則，導致存在嚴重的政令不通、有法不依等現(xiàn)象。
2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象
房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著大量的經(jīng)濟社會資源，由于回報率較高，所以行業(yè)競爭激烈，容易形成經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。2008年房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，各地的成交量大大降低，而相比于2008年，2009年的房產(chǎn)成交量下降40%左右。最近數(shù)月，房產(chǎn)價格雖然出現(xiàn)環(huán)比下降，但房價總體上仍然呈現(xiàn)上升趨勢。據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，房地產(chǎn)成交量如果出現(xiàn)萎縮，則房地產(chǎn)會面臨降價壓力，致使行業(yè)資金鏈斷裂。如果僅僅靠政府的資金投入來維持增長，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，則最終會對經(jīng)濟社會發(fā)展造成嚴重的不良影響。
3 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理問題的解決對策
在上文中，筆者詳細分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀，并指出了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的一些問題。在下文中，筆者將提出解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的具體應對措施：
3.1 確保政策的連續(xù)性，明確經(jīng)濟管理目標
當前，我國正加快經(jīng)濟體制改革的步伐，需要通過調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式來促進經(jīng)濟的增長，即我國處于經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，則需要確保調(diào)控政策的連續(xù)性，明確經(jīng)濟管理的目標。而要實現(xiàn)這個目標，則需要做到以下幾點：一是正確的城市定位。房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，離不開正確的城市定位，從區(qū)域位置、實地觀摩、資源調(diào)查和歷史發(fā)展等四個方面來考慮。二是政府應制定連續(xù)的城市發(fā)展規(guī)劃。這是由城鄉(xiāng)居民的住房需求決定的，在新型城鎮(zhèn)化進程不斷加快的新形勢下，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，則應保證城市發(fā)展規(guī)劃的連續(xù)性。三是制定長期的、符合實際的發(fā)展規(guī)劃。
3.2 完善經(jīng)濟管理機制
改變房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)狀的有效方法之一便是完善房地產(chǎn)管理體制，強化政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識。首先，積極發(fā)揮政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控中的作用，適當調(diào)整宏觀調(diào)控的政策。健全管理機制，可為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件，明確中央和地方政府兩方的責任。其次，借鑒國外或者香港的調(diào)控經(jīng)驗。按照房地產(chǎn)市場的情況，采取有針對性的經(jīng)濟管理調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)調(diào)控的效果。再次 ，制定完善的財稅制度。改革現(xiàn)行的財稅制度，有效抑制土地價格的上升，減少地方政府對土地財政的依賴性，提高宏觀調(diào)控的效果。
3.3 完善房地產(chǎn)法規(guī)體系
房地產(chǎn)法規(guī)體系不完善，是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個重要問題，因此應盡快完善房地產(chǎn)法規(guī)體系：一是認識房地產(chǎn)法規(guī)體系完善過程的長期性，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際，建立適應的法規(guī)體系；二是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，通過法律來維護房地產(chǎn)的秩序；三是盡快完善房地產(chǎn)法律，按照實際情況制定《房地產(chǎn)法》。
此外，還需要進行實地的調(diào)查研究，了解人們的住房需求，加強對閑置土地的清理力度，嚴厲打擊土地囤積現(xiàn)象。同時，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟補償方式，有效滿足房地產(chǎn)業(yè)的實際需求和發(fā)展需要。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對國民經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定新有著重要的作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中還存在著不少的問題，比如法規(guī)體系不健全、調(diào)控目標模糊不清等。這些問題的存在，嚴重影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。筆者在本文中，從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理中的問題和解決房地產(chǎn)業(yè)問題的對策等三方面做了分析和總結(jié)。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；困境；出路
中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-02
前言
伴隨著城市化進程的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)以極其迅猛的增長態(tài)勢成為了前景格外可觀的朝陽產(chǎn)業(yè)，其所產(chǎn)生的高昂利潤也使得各大投資商紛紛加入了房地產(chǎn)的開發(fā)利用行列當中。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，如果經(jīng)濟管理出現(xiàn)了問題，那么整個房地產(chǎn)行業(yè)就有可能出現(xiàn)嚴重的問題，進而對我國的市場經(jīng)濟的發(fā)展造成阻礙。積極探索當前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟管理上面臨的困境，并尋找解決困境的有效途徑，是我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的必然要求。
一、經(jīng)濟管理概述
（一）經(jīng)濟管理的概念
所謂的經(jīng)濟管理，顧名思義就是指企業(yè)的相關(guān)管理者，對于企業(yè)日常管理中與經(jīng)濟相關(guān)的活動所進行的管理，這其中主要包括的就是對于企業(yè)發(fā)展計劃的制定，和經(jīng)濟活動的實施與進行，還包括對于經(jīng)濟活動的監(jiān)督與管理工作[1]。企業(yè)之所以要進行經(jīng)濟的管理，其根本目的就是使企業(yè)的資金流動更為細致化和透明化，避免資金的不合理使用情況的產(chǎn)生，在保障企業(yè)金融資金安全性的同時，也提高了企業(yè)整體的工作效率。同時，對企業(yè)進行規(guī)范的經(jīng)濟管理，有利于企業(yè)經(jīng)濟的合理運行，這對于企業(yè)下一步發(fā)展戰(zhàn)略計劃的制定具有重要的參考價值，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的經(jīng)濟基礎。
（二）經(jīng)濟管理的意義
經(jīng)濟管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其對于企業(yè)的整體發(fā)展具有重要的意義。首先，經(jīng)濟管理能夠提高工作效率，進而使企業(yè)在有限的時間之內(nèi)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益。經(jīng)濟管理能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)各個部門起到一個整體的資源配置作用，帶動企業(yè)的各部門之間的有效合作，將其部門職能進行優(yōu)化組合，從而提高工作的效率，實現(xiàn)利益的最大化。其次，經(jīng)濟管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的積極活動進行有效的監(jiān)督和管理。在企業(yè)的經(jīng)濟活動當中，尤其是對于部門較多的企業(yè)來說，對于資金的合理運用的難度就越大，因為各個部門所負責的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)都是不同的，所以各個活動所需要的資金需求也必然不同，這就有可能為某些目的不純的負責人謀取私利創(chuàng)造條件。實行規(guī)范的經(jīng)濟管理，能夠?qū)Ω鱾€部門的各項經(jīng)濟活動進行細致的監(jiān)督與管理，從而保證該活動的合理性和有序性。最后，經(jīng)濟管理還有利于提高企業(yè)員工的工作積極性[2]。經(jīng)濟管理作為一個系統(tǒng)性和科學性較強的管理體系，其能夠有效的將企業(yè)員工與企業(yè)的發(fā)展需求聯(lián)系到一起，給予員工一定的自由發(fā)展空間，使其能夠發(fā)揮主觀的創(chuàng)新意識，對于工作有了更為深刻的思考，繼而提升工作的自信心和企業(yè)榮譽感。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理面臨的困境
（一）對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認知水平不高
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟管理意識當中，普遍認為與經(jīng)濟有關(guān)的工作一定是與會計部門相關(guān)的管理工作，或者是由企業(yè)的管理者需要去考慮的問題，與自身的工作內(nèi)容并太大的關(guān)系。實際上，這是一種錯誤的思想觀念和認識。一些房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商雖然在房地產(chǎn)開發(fā)項目的最開始注重了對于經(jīng)濟的控制與管理，他們認為只要一開始規(guī)劃好了那么在隨后的開發(fā)過程當中就不會再出現(xiàn)經(jīng)濟上的問題，就算出了問題也是施工方的責任，與管理并無關(guān)系。其實，經(jīng)濟管理并不是只靠會計部門就可以進行的，而是需要各個部門的通力合作，共同努力，將經(jīng)濟的管理納入到部門工作的每一個環(huán)節(jié)當中。而且在整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，各個流程步驟都需要實時的監(jiān)督與管理，施工方只是其中一個環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)經(jīng)濟管理的漏洞，這與開發(fā)商在全程管理上的缺失有直接的關(guān)系。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理機制不完善
針對于越來越熱的房地產(chǎn)行業(yè)，我國確實進行了許多相關(guān)規(guī)范的制度化管理，但在具體實施的過程當中，依然存在著諸多的問題。由于管理制度的統(tǒng)一性嗎，使得許多的房地產(chǎn)實際情況與相關(guān)的制度存在不符的現(xiàn)象，這就使得其行業(yè)存在的實際問題得不到完善的解決，政策的存在也形同虛設。另外，還有許多地方的房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的獨立性，就是其與國家的政策并不同步，政策的內(nèi)容也只是處于走形式的狀態(tài)，沒有真正落到實處。面對房地產(chǎn)行業(yè)的這種混亂的管理形勢，政府的宏觀調(diào)控已經(jīng)起不到全面掌控的作用，漏洞百出的管理機制也是使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理陷入困境的重要原因[3]。
（三）缺乏正確的戰(zhàn)略計劃
任何成功的項目都不是一朝一夕就可以實現(xiàn)的，都是需要過長期不斷地完善與發(fā)展才能夠達成的，因此長久性的戰(zhàn)略計劃才是一個行業(yè)最有效的發(fā)展計劃。我國目前的許多房地產(chǎn)開發(fā)商就是缺乏這種長遠性的戰(zhàn)略計劃，他們往往只能夠看到眼前的利益的獲取，在進行經(jīng)濟管理的時候也只是針對于眼前的發(fā)展需求，而忽略了對于未來發(fā)展的預測與計劃。同時，政府的相關(guān)政策的制定也存在一定的片面性與局限性，對于長期的發(fā)展來說并沒有起到一定的促進作用[4]。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展時缺少長期的資金使用戰(zhàn)略，極其容易造成未來發(fā)展的資金鏈間斷的問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制造困難。
（四）相關(guān)的法律法規(guī)存在缺陷
完善的法律法規(guī)對于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國對于房地產(chǎn)該行業(yè)經(jīng)濟管理的專項法律體系還沒有建立，對于解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展實際當中遇到的問題無法提供細致的指導。目前來說，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律建設還只是停留在表面上，缺少對于管理措施與處置辦法的更為詳細的說明，這就使得其對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無法提供切實的法律層面上支持，這不僅是一種法律形式上的缺失，也是對于房地產(chǎn)行業(yè)進行經(jīng)濟管理產(chǎn)生的阻礙作用。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理困境的出路
（一）提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的意識
要想使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理走出當前所面臨的困境，首先就是要從意識層面進行提高和轉(zhuǎn)變，意識是決定行為的首要因素。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)上應該樹立正確的經(jīng)濟管理的意識，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況與發(fā)展前景來綜合考慮開發(fā)的具體經(jīng)濟計劃，并且要保證做到項目的全程監(jiān)督與管理。應該建立起一個專門的經(jīng)濟管理部門，由這個進行全程的經(jīng)濟監(jiān)督與控制，并且要做好各個部門間的協(xié)調(diào)工作，保證各部門的有序運行，為經(jīng)濟管理創(chuàng)造有利的條件。
（二）建立完善的成本計劃和管理機制
在對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，最重要的就是要建立起完善的成本計劃和管理機制。在進行房地產(chǎn)的施工之前，要對整個工程項目的成本進行詳細的估算與預測，形成一個整體的成本計劃，并且按照這個計劃進行項目的施工。而在項目的施工過程當中，對于可能產(chǎn)生的經(jīng)濟問題也要制定相關(guān)的管理機制，在問題產(chǎn)生時就可以依據(jù)管理機制進行處理和解決，不影響工程的整體進程，也能夠?qū)⒔?jīng)濟損失降到最低。
（三）制定長遠的戰(zhàn)略目標
為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性的發(fā)展，就必須要有一個長遠性的戰(zhàn)略目標，并且依據(jù)這個目標進行戰(zhàn)略計劃的制定。對于開發(fā)商來說，要整體考量房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，然后再確定相關(guān)的經(jīng)濟活動的實施方式和實施過程，絕對不可以只看重眼前的經(jīng)濟利益，就進行盲目的經(jīng)濟投入。而對于政府而言，就要求政府制定相關(guān)的政策時要全面考慮搞房地產(chǎn)行業(yè)的濟發(fā)展實際，然后再進行有針對性的政策的實施。
（四）加強相關(guān)法律法規(guī)的建設
完善的法律法規(guī)體系能夠為房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理提供必要的法律基礎和保障，所以國家應加強對于相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理法律法規(guī)的建設。法律法規(guī)應從房地產(chǎn)項目開發(fā)的初始階段、具體實施階段、驗收經(jīng)營階段等各個環(huán)節(jié)進行全面而細致的說明，保證其經(jīng)濟管理能夠深入到整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程當中。
四、結(jié)語
我們在看到經(jīng)濟發(fā)展水平迅速提升的同時，也應該注意其是否存在著某些不利的影響因素，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展形勢尤為喜人的狀態(tài)之中，我們應更加注重與其發(fā)展相伴而來的突出問題，這就包括房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題。當前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系中存在著思想意識方面、戰(zhàn)略計劃方面、管理體制方面、法律法規(guī)方面等的諸多問題，我們必須在明確這些問題可能產(chǎn)生的影響的基礎之上，進行相對應的改善措施，才能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的長久性發(fā)展。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新是當前低碳經(jīng)濟背景下，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，以低碳經(jīng)濟為前提，從控制經(jīng)營成本、加強環(huán)保觀念、完善法規(guī)、制定發(fā)展目標、地稅改善政策五方面，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新舉措進行了分析，對于我國環(huán)境質(zhì)量的提升以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義。
關(guān)鍵詞：
低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)濟管理；可持續(xù)發(fā)展
受現(xiàn)階段低碳經(jīng)濟的影響，當前社會中人們的環(huán)境保護觀念愈發(fā)強烈，而房地產(chǎn)行業(yè)作為市場中發(fā)展迅速的行業(yè)之一，其經(jīng)濟管理創(chuàng)新已經(jīng)逐漸被提上日程。對房地產(chǎn)行業(yè)進行經(jīng)濟管理創(chuàng)新，是實現(xiàn)經(jīng)濟與環(huán)境共同發(fā)展的重要舉措。為此，必須要在發(fā)展房地產(chǎn)的同時，認識到生態(tài)保護的重要性，全面減少發(fā)展過程中的廢棄物排放量，降低能源消耗，只有如此才能真正保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為此，文章中在低碳經(jīng)濟的背景下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展進行了研究。
一、控制企業(yè)經(jīng)營成本
出于低碳經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須要將技術(shù)與材料的類型進行改變，結(jié)合低碳經(jīng)濟要求，選擇滿足環(huán)境保護需求的新型技術(shù)及材料，但是這必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這也為房地產(chǎn)企業(yè)負責人提出了一定的難題，即如何在低碳經(jīng)濟背景下，實現(xiàn)成本的控制。為了解決這一問題，要全面考慮企業(yè)當下發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合環(huán)保有關(guān)要求，提出相應的發(fā)展策略。針對房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題，可以從以下幾個方面予以解決：在選擇有關(guān)技術(shù)和材料的過程中，必須要以最優(yōu)化原則為標準，選擇耗能低、排放低的材料和技術(shù)；進行施工的同時，必須要全面保證所運用技術(shù)均能夠?qū)崿F(xiàn)低排放的要求；開發(fā)低碳房地產(chǎn)時，因為新材料的價格普遍較高，以免造成成本過高的現(xiàn)象，務必要對材料的使用情況進行統(tǒng)計，以此避免浪費，對于一些可循環(huán)使用的材料要做好回收。除此之外，也在施工的前期準備工作中，做好成本的控制，避免后期資金不足的問題。
二、加強環(huán)保觀念
當前社會中由于霧霾現(xiàn)象嚴重，所以環(huán)境保護工作逐漸被提上日程，隨著低碳環(huán)保的大力宣傳與教育，人們的環(huán)保意識也在逐步提升，在日常生活中，都能有一定的低碳觀念，形成購買、使用節(jié)能減排產(chǎn)品的習慣，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的生活方式與觀念，實現(xiàn)更為健康的綠色生活，這也為低碳經(jīng)濟的實現(xiàn)奠定了扎實的基礎。為了全面實現(xiàn)綠色環(huán)保，房地產(chǎn)行業(yè)的改革十分重要。以往建筑工程施工的過程中，無論是建筑材料還是施工技術(shù)，都會產(chǎn)生一定的能源消耗，一些廢氣也會造成環(huán)境污染。為了合理解決這個問題，加快實現(xiàn)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟的創(chuàng)新，必須要將材料與技術(shù)進行更新，使用符合環(huán)境保護的全新建筑材料與技術(shù)，降低建筑施工過程中所產(chǎn)生的能源消耗。在低碳經(jīng)濟的大背景下，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，務必要用綠色環(huán)保建筑材料取代能耗較高的材料，在材料的環(huán)保上不斷落實房地產(chǎn)的低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。現(xiàn)階段，我國在科學技術(shù)上實現(xiàn)了飛速的發(fā)展，一些新技術(shù)逐漸被發(fā)現(xiàn)，這也降低了高耗能材料的使用率，然而一些新材料的技術(shù)并沒有達到成熟，所以還需要在使用的過程中進行研究。除此之外，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)建設的同時，要著重利用包括太陽能、地熱能在內(nèi)的可再生資源，以此減少電力資源的浪費，提高綠色環(huán)保建材的使用效率，全面建設低碳環(huán)保的建筑物。
三、完善房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)，合理掌控排碳量
近幾年在市場中房地產(chǎn)發(fā)展速度得到了顯著提升，這也有賴于房地產(chǎn)法律法規(guī)的完善，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的又好又快發(fā)展，有關(guān)部門必須建立嚴格的法律制度，然而受房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度的影響，在健全法規(guī)方面依然需要加大力度。一方面，需要對房地產(chǎn)相關(guān)法律制度進行完善與優(yōu)化，合理控制房地產(chǎn)施工過程中對于排碳量的控制，在低碳經(jīng)濟的背景下，嚴格要求排碳量，并嚴格落實所制定的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)排碳行為加以控制。另一方面，設置相應的獎懲措施，針對一些超出規(guī)定排碳量、未按規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)企業(yè)，要對其進行處罰，只有這樣才能真正做到碳排放量的控制，從而真正實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。
四、結(jié)合低碳經(jīng)濟，制定發(fā)展目標
近年來我國經(jīng)濟體制一直處于變化的狀態(tài)，并且速度也在逐漸加快，這在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型方面存在十分重要的影響，房地產(chǎn)行業(yè)必須要將低排放、低耗能作為創(chuàng)新發(fā)展的主要原則，并深入分析經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，在低碳背景下制定經(jīng)濟制度發(fā)展目標。基于此，必須要針對低碳背景下出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，提出相對應的解決措施，在實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提下，推動房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以免因為低碳經(jīng)濟的發(fā)展為房地的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型造成限制。
五、基于低碳經(jīng)濟發(fā)展，改善地稅政策
在可持續(xù)發(fā)展基礎上低碳經(jīng)濟發(fā)展逐漸成熟，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基礎上在低碳方面加大投資力量，在經(jīng)濟多元化形式下風險逐漸增加。因此需要在發(fā)展房地產(chǎn)基礎上由政府給予大量支持，在相關(guān)規(guī)章制度上進行不斷完善，逐漸拓展房地產(chǎn)的發(fā)展渠道，利用稅負方面的優(yōu)化政策逐漸推動房地產(chǎn)發(fā)展，引導房地產(chǎn)向低碳化經(jīng)濟發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
六、結(jié)束語
綜上所述，在當前低碳經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，必須要認識到技術(shù)、材料轉(zhuǎn)型的重要性，減少施工過程中出現(xiàn)的污染，提升環(huán)保觀念，以此不斷推進房地產(chǎn)低碳的發(fā)展。但是因為現(xiàn)階段房地產(chǎn)的低碳發(fā)展依然一些不足，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟的低碳發(fā)展方面，所以我們必須要重視經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，從而真正實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與經(jīng)濟的和諧發(fā)展。
作者：龐群 單位：天津市政華房地產(chǎn)開發(fā)公司
參考文獻:
[1]黃樸,崔建霞.淺析低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[J].價值工程,2010,11:8-9
自從對住房貨幣化進行了改革,使得房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,并且在2004年上升指數(shù)已經(jīng)達到了高峰。盡管出現(xiàn)了全球性的金融危機,我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)了小幅度的下降,之后又出現(xiàn)了上漲。在2010年,我國政府采取措施遏制了房地產(chǎn)價格的快速上漲, 截止到現(xiàn)在,盡管房屋的銷售量減少,但是,房價卻沒有明顯下降。
雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮景象,但是仍然存在著一些不容忽視的問題,這些問題的出現(xiàn)主要是由于結(jié)構(gòu)性因素和政策性因素的影響。其中,結(jié)構(gòu)性因素是長期發(fā)展的結(jié)構(gòu),主要由地區(qū)經(jīng)濟和對外貿(mào)易發(fā)展不平衡所導致的;政策性因素主要由政府調(diào)控行為失當、金融政策、住房保障政策等的影響。
2、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的若干問題分析
2.1房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當
我國的房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性,其主要表現(xiàn)在土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營形式等的壟斷。開發(fā)商為了最大限度的獲得經(jīng)濟利益,利用各種手段和方法壓縮住房供需數(shù)量,拉大供需差距,從而使房價持續(xù)上漲。
房價的構(gòu)成主要包含土地成本、開發(fā)費用、開發(fā)利潤等方面。除此之外,政府在拍賣土地時,也可以從中獲利,并且還可以從各種稅收方面獲得利益,土地和稅費就占房價的40%。
隨著改革開放和現(xiàn)代化建設的不斷深入,使人們的生活水平得到了快速的提高。企業(yè)和市場規(guī)模越來越大,各個行業(yè)在市場上的競爭也越來越激烈,利用城市優(yōu)勢來不斷的壯大自己,然而,這些都增加了住房的需求,城市土地的價值逐漸凸顯出來。從深一層次方面看,城市已經(jīng)成為了政府巨大的投資資源。
在國內(nèi)有些地區(qū),土地的直接稅收和間接稅收達到地方預算收入的40%,然而土地出讓金收入占政府預算收入的60%。出現(xiàn)“土地財政”直接和土地出讓制度有著密切的聯(lián)系。現(xiàn)如今,土地通過買斷的形式使用,使得地方政府從中獲得更大的經(jīng)濟利益。地方政府完全沒有考慮到后果,這樣的掠奪式的開發(fā)將直接阻礙到房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。
2.2宏觀金融政策調(diào)控失當
由于企業(yè)低利潤或者是負利潤狀況的出現(xiàn),使社會上很多閑置資金存到銀行的機會越來越大。同時,我國現(xiàn)如今的資本市場并不完善,存在很大的風險,再加上受實體經(jīng)濟的影響,經(jīng)濟市場發(fā)展的速度得到了控制。但是,實體經(jīng)濟所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益遠低于房地產(chǎn)的投資,如果將這些資本都投入到產(chǎn)生巨大經(jīng)濟利益的房地產(chǎn)市場,那么將是和真實的消費者爭搶房源,從而變相的抬高了房價,使原來人民的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)榱速Y本房,這也成為了很多資本商家投機的基地。近年來,由于房地產(chǎn)實際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來越突出,導致了房價完全脫離了真實的價值,使房地產(chǎn)泡沫形式開始膨脹,同時這又加劇了供需矛盾。
2.3缺少相關(guān)的國家住房保障政策
國家的住房保障政策直接關(guān)系到人們的生活,但是,在不斷的嘗試過程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的約束,結(jié)果導致出現(xiàn)了很多問題。再加上保障性住房大多數(shù)建設在偏遠的郊區(qū),盡管價格比較便宜,但是,由于缺少基礎必要的基礎設施建設,生活成本的不斷上升,例如:交通費用,給中低收入的群體帶來了巨大的經(jīng)濟負擔。
3、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效措施
3.1科學規(guī)劃建筑用地
當前,大多數(shù)人認為“城市經(jīng)營”就是我們所說的“炒地皮”,各級地方政府只利用土地出租和轉(zhuǎn)讓來增加地方財政收入。有些房地產(chǎn)的開發(fā)商通過短期向外出租直接獲得利益,例如:商品住宅;有些是長期向外出租來獲利,例如:大型商場等。然而,在什么樣的位置建設什么樣的房子等問題我們需要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況,建設和諧城市要堅持科學發(fā)展觀。
3.2充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟職能作用
根據(jù)目前房地產(chǎn)投資的速度和房市情況,從房市周期論的角度看,目前,當前我國房地產(chǎn)投資正處于一個繁榮時期,房地產(chǎn)市場還處在一個比較有利的上升階段。但是,從目前的房市狀況來看,近幾年,在科學發(fā)展觀的正確引導下,進一步加強對房地產(chǎn)進行調(diào)整,然而,所謂的調(diào)整指的并不是樓市崩潰進行的調(diào)整,而是指導房地產(chǎn)進入另一個比較成熟的穩(wěn)定發(fā)展時期,并且出現(xiàn)了很多性價比優(yōu)越的產(chǎn)品,促進市場走向成熟化。
3.3加強政府的宏觀調(diào)控,有效控制地價
現(xiàn)如今,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè),對GDP增長有巨大的帶動作用,經(jīng)濟增長所決定的居民住房能力要依靠經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造的市場需求。其原因主要為房地產(chǎn)行業(yè)是土地和金融相結(jié)合在一起的特殊產(chǎn)業(yè),其中土地是嚴重缺乏供給彈性的因素,然而,金融在理論上可以無限供給,而且流動性較大。如果房地產(chǎn)行業(yè)深入投資因素,那么就會在短時間內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫,一旦市場資金出現(xiàn)突然中斷,將會直接導致泡沫經(jīng)濟快速崩潰,同時也必然會給相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社會的發(fā)展帶來影響和破壞。由此看來,加強政府的宏觀調(diào)控,有效控制地價,才能確保房地產(chǎn)市場健康順利的發(fā)展下去。
關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；房地產(chǎn)行業(yè)
一、低碳經(jīng)濟的基本內(nèi)涵
低碳經(jīng)濟是指國家為了節(jié)約能源而推行的一種經(jīng)濟模式，通過改進技術(shù)，降低能源的損耗，達到保護環(huán)境的作用。在這種低碳環(huán)境的實行下，企業(yè)可以實現(xiàn)低污染的排放，保證經(jīng)濟和環(huán)境共同發(fā)展，同時通過實行這種經(jīng)濟方式，還可以實現(xiàn)能源的高效、循環(huán)使用。因此，加強低碳經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，國家應該多注意這方面的問題，提高這種經(jīng)濟模式發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響
1.增加生產(chǎn)成本
由于國內(nèi)在低碳技術(shù)方面發(fā)展的較晚，因此相對國外其他國家，國內(nèi)低碳技術(shù)還有待提升。所以，為了提高低碳經(jīng)濟發(fā)展，需要加大資金投入來改進技術(shù)上不足，這樣就會相應增加房地產(chǎn)生產(chǎn)成本。為了使得低碳技術(shù)得到有效的完善，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)應該增大資金上投入，用來改善技術(shù)上存在的缺陷和不足，從而導致房地產(chǎn)生產(chǎn)把成本的增高[1]。
2.促進房價升溫
由于低碳經(jīng)濟技術(shù)不成熟，造成成本增加。因此，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)會在低碳經(jīng)濟資金投入更多資金。而開發(fā)商為了提高經(jīng)濟上的收入，只好將部分費用轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這樣就會造成房價在短期內(nèi)持續(xù)增高。同時也為了滿足國家低碳經(jīng)濟要求，在房屋材料、技術(shù)上使用方面，企業(yè)也需要更多的資金維持。所以整體來說，隨著低碳技術(shù)使用會在短期內(nèi)提高房價。
3.短期內(nèi)不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展
由于成本費用增加，房地產(chǎn)房價也隨之提高，但目前國內(nèi)的房屋消費水平還遠遠跟不上現(xiàn)在房價的上漲。因此，這就會給房屋銷售帶來了巨大的挑戰(zhàn)。所以，使用低碳技術(shù)會在短時間內(nèi)造成房屋銷售困難，從而阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。此外，因為房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的能源供應，而低碳經(jīng)濟提倡的是低能源、低消耗，這種發(fā)展理念下勢必會給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來相應的困難。
三、低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新對策
1.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要作用，可以有效促進行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。為了使低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)行業(yè)中快速發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)經(jīng)濟制度管理。完善管理制度可以解決低碳經(jīng)濟發(fā)展背景下房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，從而有利于低碳經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟相結(jié)合。隨著低碳技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用，會使原本就很復雜的房地產(chǎn)市場環(huán)境變得更加復雜。因此，需要完善房地產(chǎn)管理體制，避免管理混亂的現(xiàn)象。
2.控制企業(yè)成本
為了減少上述低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)行業(yè)中應用帶來的不利影響，房地產(chǎn)行業(yè)需要控制企業(yè)成本，避免因為使用低碳技術(shù)而帶來的成本提升。在實際中，企業(yè)要控制成本可以從以下三個方面著手。首先，在工程材料選擇方面，企業(yè)要遵循最優(yōu)的標準，通過選取合適的工程材料，降低成本費用的支出。其次，使用合適的生產(chǎn)技術(shù)。在技術(shù)上選擇時，企業(yè)要選擇那些低排放的技術(shù)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)在改進技術(shù)上所投入的費用。最后，加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督和管理，通過加強管理現(xiàn)場材料，避免浪費現(xiàn)象，從而降低生產(chǎn)成本。
3.加強法律制度上的監(jiān)督力度
法律作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保障，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有積極作用，同時也有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟有機結(jié)合[2]。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中要加強法律法規(guī)對企業(yè)排放量的控制。近年來，雖然國家為了推進自然環(huán)境保護頒布了很多法律法規(guī)，但從目前的發(fā)展來看，現(xiàn)在法律法規(guī)在管理碳排放量方面還存在很多問題。這些問題嚴重阻礙房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟背景下的發(fā)展，相關(guān)部門應該完善當下相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)語
隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)在人們對能源的需求也越來越大。因此，加強低碳經(jīng)濟發(fā)展非常重要。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為一項能源消耗龐大的工程，要減少自身企業(yè)碳排放量，需要從經(jīng)濟管理體制方面，促進房地產(chǎn)行業(yè)與低碳經(jīng)濟有機融合。同時，企業(yè)應加強控制成本，保證企業(yè)碳排放量。最后，國家也要以法律為主導，控制和監(jiān)督企業(yè)碳排放量，從而促進經(jīng)濟和環(huán)境共同發(fā)展。
參考文獻：
[1]楊麗娟.談基于低碳經(jīng)濟視角的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的創(chuàng)新[J].才智,2014(8):5.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；對策分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國政府需要充分認識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護社會的穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標的實現(xiàn)。其三，應制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標進行明確規(guī)定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。
（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。“我國政府需要建立符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易和后期服務納入到經(jīng)濟管理中，標志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。
三、結(jié)束語
我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；解決對策
近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，其在經(jīng)濟方面的管理成效已成為國家重點關(guān)注問題。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來說起到了一定的促進作用[1]。但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文就我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供強有力的參考依據(jù)。
1.我國房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理活動時存在的問題
1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式
在我國經(jīng)濟管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性內(nèi)容，尤其是國家在短時間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執(zhí)行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產(chǎn)的監(jiān)督職責、管理職責和調(diào)控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產(chǎn)開發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規(guī)范性和秩序性，同時加劇了經(jīng)濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導致效用無法全面發(fā)揮出來。
1.2目標缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足
維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經(jīng)濟的初級發(fā)展階段，還沒有充分認識到經(jīng)濟管理的重要性，也沒有制定長期規(guī)劃意識，部分地方甚至對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發(fā)展機遇，導致房地產(chǎn)市場秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項政策的推行均為經(jīng)濟管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作正處于被動狀態(tài)，只重視日常事務的管理，忽略了長期規(guī)劃的重要性，加上沒有做好事前預防工作，導致事后需要調(diào)控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。
1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全
制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場良好運作的關(guān)鍵性因素。由于我國房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無法建立健全。在實際經(jīng)濟管理工作中，應充分考慮到房地產(chǎn)的開發(fā)階段、建設階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進度在不同程度上均無法滿足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國務院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。
2.加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效性對策
2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度
近幾年來，我國房地產(chǎn)在實行經(jīng)濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應調(diào)控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產(chǎn)原有管理體制進行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經(jīng)濟管理職能，適當調(diào)整與政府部門相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場失靈現(xiàn)象，在市場調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應干預，以建立合理科學的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，最終營造出一個和諧的社會環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場情況對房地產(chǎn)進行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負面影響。革新財稅系統(tǒng)，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產(chǎn)過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良氣氛，使我國房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財政、建設、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統(tǒng)一領導，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協(xié)調(diào)性，最終實現(xiàn)合理科學的經(jīng)濟管理。
2.2制定合理的長期規(guī)劃方案
目前，我國正對房地產(chǎn)體制實施進一步深入改革，其經(jīng)濟發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經(jīng)濟效益，推動經(jīng)濟全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎上，理順整個經(jīng)濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應，才能制定出一套合理科學的長期規(guī)劃方案，有效滿足城鎮(zhèn)化建設需求以及人居條件需要，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟以及社會主義市場經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細調(diào)查與研究我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，以確保所制定的長期規(guī)劃方案能貫徹落實到各個區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。
2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系
建立與房地產(chǎn)相適應的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場運行，活動，使經(jīng)濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經(jīng)濟管理效能進行全面約束，防止政府出現(xiàn)過多行政干預行為，嚴重影響到整個房地產(chǎn)的市場秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴和違法必究的基本原則。
3.結(jié)束語
總而言之，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，政府與地方政府應高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，制定合理科學的長期規(guī)劃方案，以推動房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟效益和社會效益。
【參考文獻】
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1、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位存在的問題
房地產(chǎn)市場定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：
（1）產(chǎn)品定位不準確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。
（3）銷售過程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產(chǎn)品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業(yè)要對市場重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。
（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態(tài)度等促銷手段。
2、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的內(nèi)容
（1）市場細分。房地產(chǎn)市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據(jù)一定的細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實施有效的目標市場營銷戰(zhàn)略服務。房地產(chǎn)市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費者對房地產(chǎn)的需求愛好，實際上是對房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進行綜合評價和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現(xiàn)在細分市場有利于開拓、發(fā)掘新的市場機會，企業(yè)可以集中人、財、物等資源，取得更大的經(jīng)濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調(diào)研。是市場定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對于房地產(chǎn)企業(yè)市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。
（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
（4）打造真正的賣點。如何打造房地產(chǎn)項目的真正的賣點是項目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產(chǎn)市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。
3、房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的策略
房地產(chǎn)企業(yè)市場定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競爭對象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費者對該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。
（1）提高產(chǎn)品的性價比，注重人文環(huán)境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價比。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴把質(zhì)量關(guān)，確保項目在各個方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。
（2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新?lián)Q代，惟獨住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發(fā)展方向。
（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應考慮客戶關(guān)系管理。客戶關(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業(yè)貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹立企業(yè)品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發(fā)展商重要競爭手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨特的產(chǎn)品品牌價值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業(yè)文化等。
（2）使消費者增強對房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對企業(yè)品牌樹立則起到了至關(guān)重要的作用。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤最大化。四是從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務類企業(yè)。隨著二手房市場即將全面起動，房地產(chǎn)細分市場架構(gòu)進一步明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務創(chuàng)新將面臨非常好的市場環(huán)境和機遇。
（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。
（3）挑戰(zhàn)式定位。當企業(yè)能比競爭者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產(chǎn)品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優(yōu)勢式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業(yè)意識到自己無力與同行業(yè)強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優(yōu)勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設計、后期的物業(yè)管理等方面取得領先地位。
4、結(jié)束語
當今房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。
參考文獻：
「1王洪衛(wèi)。房地產(chǎn)市場營銷「M.上海：上海財經(jīng)大學出版社，1998.
目前,我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場法律法規(guī)的建立水平完全落后于發(fā)達國家,也不能滿足我國告訴發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,導致房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場法律制度被架空,不能適應市場的實際需求,失去了對房地產(chǎn)市場的約束力。除此之外,我國政府主要采取行政手段進行房地產(chǎn)行業(yè)的管控,法律細節(jié)規(guī)章本身就不完善,而且存在很多執(zhí)法不嚴,有法不依的現(xiàn)象,導致法律效應在房地產(chǎn)行業(yè)的市場管理中大打折扣。
完善經(jīng)濟管理機制要較強房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理能力,首先要增強愛那個房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)能力,市場自身調(diào)節(jié)能力的增強,有助于有序健康的市場次序的建立,有利于市場規(guī)則和要求的形成,有助于市場自身的靈活反映和及時調(diào)整,這樣的微觀調(diào)整比國家行政手段的宏觀調(diào)整更加機敏,快速,效果也更好,方便自身時時的調(diào)整和控制。因此,市場應當形成自身完善的經(jīng)濟管理機制,形成行業(yè)默認的統(tǒng)一標準和操作要求,這時房地產(chǎn)市場要走向更遠自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監(jiān)督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結(jié)合,對市場自身調(diào)節(jié)行為進行有效的監(jiān)督和指導,對于違背市場規(guī)律和市場要求的行為進行支出和糾正,幫助市場經(jīng)濟管理機制更好的完善和執(zhí)行。明確目標,制定長遠穩(wěn)定政策對于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,明確目標,制定長遠穩(wěn)定的政策是非常重要的,要根據(jù)我國的實際經(jīng)濟情況和我國的社會主義性質(zhì)制定科學合理的長遠政策。政策的制定要符合我國的基本民情和不斷增長的城市住房要求和城鎮(zhèn)化進程的實際發(fā)展情況。
保證我國國民生活有保障,經(jīng)濟水平穩(wěn)定增長,良性循環(huán)的基礎上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步有序發(fā)展的總體思想和行為目標作為房地產(chǎn)政策的指導思想,出臺房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)政策。對于房地產(chǎn)市場要驚醒引導和調(diào)節(jié),讓其走上正規(guī)的軌道,避免房地產(chǎn)行業(yè)長期處于有政策的時候尚能有序發(fā)展,沒有政策的時候完全混亂的現(xiàn)象。
健全相關(guān)法律法規(guī)體系健全房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律法規(guī)體系,是對房地產(chǎn)行業(yè)市場進行有效監(jiān)督和約束的重要手段。房地產(chǎn)運營和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依,可以穩(wěn)定市場經(jīng)濟次序,保證房地產(chǎn)行業(yè)避免虛空增長,避免了經(jīng)濟犯罪,還可以有效避免利益驅(qū)使而造成的違法亂紀的房地產(chǎn)開發(fā)行為。應當完善和細化土地、房產(chǎn)和建筑的相關(guān)法則,建立系統(tǒng)化流程的法律體系。運用法律的嚴肅性匡正房地產(chǎn)行業(yè)的違法犯規(guī)行為,嚴格完善的法律體系,避免開發(fā)商走法律漏洞,運用法律手段全面規(guī)范房地產(chǎn)市場操作流程,肅清歪風邪氣,創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力的綜合提高。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理能力有待進一步加強,在經(jīng)濟管理能力加強的過程中,要完善經(jīng)濟管理機制,明確目標,制定長遠政策,并健全房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),實行內(nèi)外兼治,加上法律的約束和監(jiān)督,全面實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理能力的加強。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；管理現(xiàn)狀；改善策略
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)的總投資額不斷上漲
近幾年，房地產(chǎn)投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續(xù)增加。從目前形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資力度均高于以往的投資速度。導致房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的原因主要有以下兩個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結(jié)果來看，土地投資額一般占總房價的20%左右，開發(fā)商的回報率較高，因此，房地產(chǎn)投入也在逐年上漲。第二，政府與開發(fā)商聯(lián)系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務之便為開發(fā)商提供機密的行業(yè)信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內(nèi)，創(chuàng)收較多的經(jīng)濟收入，大肆將土地低價出售，欺上瞞下，達到公飽私囊的目的。
2.房地產(chǎn)行業(yè)價格泡沫明顯
商品房價格漲勢過快是有目共睹的社會現(xiàn)象，中國的房地產(chǎn)價格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市，導致房價持續(xù)上漲的原因主要有三個方面：第一，價值規(guī)律的影響。由于房價基礎過高，社會需求量大，價格杠桿出現(xiàn)傾斜，出現(xiàn)持續(xù)走高的狀態(tài)。然而，空置房子毫不參與國民經(jīng)濟，價值不可能擴大，甚至出現(xiàn)在縮小、折舊的情況，使用價值逐步降低。第二，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟貢獻值較大，政府為了保證整體經(jīng)濟的良好發(fā)展態(tài)勢，頒布了一系列的房價調(diào)控政策，但終究成效不明顯，房價升高態(tài)勢并沒有得到有效緩解。第三，供求關(guān)系影響價格變動。房屋是最大的手工藝術(shù)品，具有典型的商品特征，我國市場上的房屋已經(jīng)供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠遠超過社會總需求量。由于房屋價格居高不下，房源流動過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經(jīng)上漲了2.7%，極為接近國際公認的警戒線3%，房地產(chǎn)局勢日益緊張。
3.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的管理機制和制度
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業(yè)內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)正規(guī)化程度較低，沒有充分根據(jù)自身的實際情況，設置恰當?shù)墓芾聿块T，各個崗位的職責范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運行機制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業(yè)內(nèi)部的管理制度對公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進一步完善；另一方面，行業(yè)規(guī)范松散，容易出現(xiàn)權(quán)錢交易的現(xiàn)象，給社會經(jīng)濟帶來不穩(wěn)定因素。政策因素可能促使房價漲幅回落，但國家的宏觀調(diào)控也需要市場的緊密配合，現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場具有驅(qū)利性，一大部分是遵循市場價格的波動。綜合在各項影響因素的綜合作用下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產(chǎn)市場秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的投機成分較高，開發(fā)商不守行業(yè)規(guī)矩，抱著暴發(fā)戶的心態(tài)，缺乏誠信意識和職業(yè)操守，房屋質(zhì)量得不到保障。另外，商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為不科學、不理性、不規(guī)范的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險轉(zhuǎn)移至商業(yè)銀行，在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本全程參與，金融風險增加。
二、改善我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的策略
1.充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的積極性作用
房地產(chǎn)業(yè)有其獨特的優(yōu)勢，它能在短時間內(nèi)就聚集大量的資金，進而拉動更多的投資機會，且不需要更多的承載基礎。國內(nèi)工業(yè)承載基礎過于薄弱，發(fā)展較為滯后，因此，比較需要像房地產(chǎn)業(yè)這種能在短時間內(nèi)就聚集到大量資金的、能有效帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)以有效帶動其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲取更多的時間。
2.視經(jīng)濟發(fā)展要求合理控制房地產(chǎn)熱度
國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)之間可謂相互促進又彼此制約著，要正確把握二者之間的度，才能同時獲得協(xié)調(diào)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一大支柱，能有效拉動其他很多行業(yè)的發(fā)展，并帶動了國民經(jīng)濟的整體發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)對帶動國民經(jīng)濟的增長可謂功不可沒。但是，任何行業(yè)的發(fā)展都要有一個度的把握，不能顧此失彼，我們在承認房地產(chǎn)業(yè)帶來的積極效應的同時，更是要意識到房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)和過強熱度是不可取的，這也是房地產(chǎn)業(yè)能有效推動國民經(jīng)濟的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)如果出現(xiàn)過熱狀態(tài)，會促使與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的畸形過熱發(fā)展，使得大量資金都停頓在房地產(chǎn)上，進而直接影響到其他產(chǎn)業(yè)與及其實體經(jīng)濟的良性發(fā)展，并直接制約著國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，為了避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的惡化，同時也是為了防止房地產(chǎn)業(yè)的過度投資引發(fā)的一系列不良效應，國家有必要出臺相應的政策法規(guī)，從政策與法規(guī)上對其進行平穩(wěn)的引導，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而帶動社會經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展。
3.積極響應國家房地產(chǎn)政策
對于一些房地產(chǎn)起步比較晚的省份或者城市來說，房地產(chǎn)還屬于后發(fā)性市場，因此，這就需要其積極、及時響應國家的房地產(chǎn)政策。如，在國家采取促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策之時，可加大房地產(chǎn)發(fā)展速度；相應的，在國家采取減緩房地產(chǎn)發(fā)展政策時，則應放慢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。
4.建立完善的法律法規(guī)
在法律法規(guī)建設方面，一定要立足我國的國情，并在此基礎之上對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題進行必要的分析，由此來建立與之相對應的法律法規(guī)。從而為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供法制上的支持，最終實現(xiàn)規(guī)范化、標準化的管理。此外，通過法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，也能夠有效的防止政府部門對其進行過度的干預，由此為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一個更加和諧的發(fā)展空間。
5.加強管理機制的完善
在房地產(chǎn)積極管理工作中，科學有效的管理機制可以說是其發(fā)展的基礎，而政府在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。但是在管理機制建立過程中，對于中央一級政府一定要對自身的職能有清楚的了解；其次對于地方政府，在體制建立過程中不僅要考慮到對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行有效的規(guī)范，其次還要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，此外對于體制中存在的不合理的地方，要進行有效的完善以及科學的改革，從而使地方政府制定的體制與中央政策相一致。但是地方政府需要注意的就是一定使地方財政與房地產(chǎn)保持一個正確的關(guān)系，要與中央政府積極協(xié)調(diào)，從而為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提供一個更加可靠的保障。
6.實現(xiàn)對房地產(chǎn)的未來規(guī)劃
房地產(chǎn)行業(yè)是一個長遠的項目，所以在對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行規(guī)劃時，一定要具有長遠性的目光，此外還要具有一個正確的規(guī)劃思路。在未來規(guī)劃上，不僅要有短期規(guī)劃，其次還要注重長期規(guī)劃，要想對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學合理的管理，首先要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的了解，并且在此基礎之上做好短中長期規(guī)劃。此外，在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控時，可以先對短中期目標作為調(diào)控的目標，而在這個階段，政府部門需要房地產(chǎn)行業(yè)的保障體系進行有效的完善，并且對其中存在的一些投機行為進行科學的限制，并且采取有效的措施予以處罰，從而為我國房地產(chǎn)行業(yè)在短中期內(nèi)可以健康順利的發(fā)展。
7.制定明確的管理目標
在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，很容易受到外界因素的影響，導致其管理結(jié)果與發(fā)展的模式不相適應。所以為了更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)、更好的促進經(jīng)濟的發(fā)展，政府部門必須要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來制定明確的管理目標，而在目標的制定中一定要以滿足居民的居住要求和城市化進程為主要目的，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學的管理。
總之，作為我國國民經(jīng)濟的主導和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能有效拉動與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能帶動國民經(jīng)濟的增長，它能通過直接或間接的方式推動經(jīng)濟的發(fā)展。而隨著國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的支柱與主導產(chǎn)業(yè)，其在經(jīng)濟與社會發(fā)展中的重要地位與積極作用不可忽視。但凡事有利有弊，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性火熱狀態(tài)，可能會帶來物極必反的效果，國家與地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商應合理把控開發(fā)的度，并結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展要求控制房地產(chǎn)熱度。
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