時(shí)間：2023-05-31 09:56:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 營運(yùn)資金 流動(dòng)性 營運(yùn)能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)較成熟的行業(yè)，但是在金融危機(jī)的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金管理也備受關(guān)注。
1. 營運(yùn)資金管理理論
1.1營運(yùn)資金
本文將采用狹義上的營運(yùn)資金即凈營運(yùn)資金來進(jìn)行分析。狹義上的營運(yùn)資金是指營運(yùn)資金的凈額，即是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差。公司資產(chǎn)的流動(dòng)性和償債能力可以用凈營運(yùn)資金的狀況結(jié)合流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 等來衡量。
1.2營運(yùn)資金管理
營運(yùn)資金管理是對公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理。一個(gè)公司要想能夠正常的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)就必須有適量的營運(yùn)資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動(dòng)資產(chǎn)。營運(yùn)資金管理主要包括對數(shù)量和籌集方式兩個(gè)方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機(jī)制，使兩者達(dá)到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。
1.3房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理
房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動(dòng)中對營運(yùn)資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長，因而加強(qiáng)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
2. 地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀
在此，我選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計(jì)算整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況。
2.1營運(yùn)資金流動(dòng)性分析
2.1.1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果一個(gè)公司流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流動(dòng)資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價(jià)值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進(jìn)入到后金融危機(jī)時(shí)代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺(tái)了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動(dòng)性就會(huì)變差。在流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項(xiàng)能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營狀況決定。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的流動(dòng)性更類似于長期資產(chǎn)。可見，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。
2.1.2流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析
流動(dòng)負(fù)債也稱短期負(fù)債，是指公司需在一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模會(huì)影響一個(gè)公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個(gè)高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負(fù)債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動(dòng)負(fù)債是因?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債的成本要低于長期負(fù)債。進(jìn)一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對這些資金進(jìn)行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入。但是能否及時(shí)、大量收到預(yù)付款項(xiàng)將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時(shí)候，公司才會(huì)有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢，公司的流動(dòng)資產(chǎn)籌集將會(huì)受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動(dòng)比率是速凍資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可用來衡量流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。
不同的行業(yè)存在不同的速動(dòng)比率，所以速動(dòng)比率應(yīng)該是多少這個(gè)問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點(diǎn)，存貨又存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。
經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，理想的速動(dòng)比率應(yīng)該是l。如果公司的速動(dòng)比率低于1，則會(huì)被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點(diǎn)。
我國的房地產(chǎn)市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價(jià)齊升，大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現(xiàn)回落,速動(dòng)比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動(dòng)比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運(yùn)資金營運(yùn)能力分析
2.2.1現(xiàn)金管理分析
狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價(jià)物，如有價(jià)證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會(huì)受到損失，因?yàn)楝F(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會(huì)存在機(jī)會(huì)成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動(dòng)，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會(huì)影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。
2.2.2應(yīng)收賬款管理分析
應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項(xiàng)以及代墊的費(fèi)用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時(shí)也會(huì)付出代價(jià)，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項(xiàng)是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。
2.2.3存貨管理分析
房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動(dòng)資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理問題
通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場一直呈下調(diào)趨勢，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴(kuò)張不斷增加儲(chǔ)備，又加重了這種情況。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。
3.2負(fù)債比例高
通過對負(fù)債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于我國對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個(gè)公司不可能完全依靠自有資金來進(jìn)行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進(jìn)行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率。而較高的債務(wù)率會(huì)使企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
3.3償債能力弱
房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動(dòng)性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時(shí)的采取相關(guān)措施促進(jìn)商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強(qiáng)公司的償債能力。
3.4資產(chǎn)營運(yùn)效率低
通過對營運(yùn)資金營運(yùn)能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營運(yùn)效率較低，周轉(zhuǎn)時(shí)間較長。在交易過程中，對于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項(xiàng)的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達(dá)到7、8年的時(shí)間，這有點(diǎn)令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者一定要重視效率問題。
結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對經(jīng)濟(jì)狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟(jì)，營運(yùn)資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。因此只有加強(qiáng)資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能使我國國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。
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(一)變量設(shè)計(jì)
1.被解釋變量—財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
基于我國證券市場不完善的現(xiàn)狀，我們選擇用樣本企業(yè)的Z-score指數(shù)①來衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營運(yùn)資金/總資產(chǎn)+1.4×留存收益/總資產(chǎn)+3.3×息稅前利潤/總資產(chǎn)+0.6股票總市值/負(fù)債賬面價(jià)值+0.999×銷售收入/總資產(chǎn)
2.解釋變量與控制變量。
解釋變量為公司治理和宏觀調(diào)控。公司治理選取股權(quán)特征、董事會(huì)特征、高管激勵(lì)和“三會(huì)”會(huì)議情況等4個(gè)方面共7個(gè)變量來考察其對我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。根據(jù)當(dāng)前我國政府宏觀調(diào)控情況，設(shè)置虛擬變量，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對我國上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響的因素，選取了企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率和成長性等三個(gè)控制變量。
(二)模型構(gòu)建
通過借鑒前人研究方法，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司實(shí)際情況，本文構(gòu)建多元回歸模型來分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控、公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。
(三)數(shù)據(jù)來源
本文選取深市、滬市上市的房地產(chǎn)行業(yè)為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎(chǔ)上進(jìn)行了如下幾個(gè)方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無主營業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)為零或所有者權(quán)益為負(fù)的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態(tài)，缺乏持續(xù)經(jīng)營能力，可能影響研究結(jié)論的說服力;三是剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重的公司。最后共獲得127個(gè)樣本，共1270個(gè)觀測值。
二、實(shí)證分析
(一)描述性統(tǒng)計(jì)分析
報(bào)告了本文主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的臨界判別值來劃分，有超過一半的公司值小于1.4514(中位數(shù))，這些公司存在較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)危機(jī)較為嚴(yán)重。我國房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的Z值平均為1.88，處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的“灰色地帶”①，說明我國上市的房地產(chǎn)公司整體財(cái)務(wù)狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況相差比較大。其二，股權(quán)集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國房地產(chǎn)公司股份分配方式各不相同，這與我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)分配方式的現(xiàn)狀相符。其三，董事會(huì)規(guī)模大小方面，大部分公司董事會(huì)規(guī)模為9人。其四，在高管激勵(lì)機(jī)制方面，我國房地產(chǎn)上市公司高管持股情況較差，超過一半的公司高管未持股，股份激勵(lì)這種方式對高級管理人員的激勵(lì)作用在中國上市房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程中沒有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個(gè)公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對數(shù)跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。
(二)實(shí)證結(jié)果及分析
在進(jìn)行相關(guān)性分析之前首先進(jìn)行了相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)，結(jié)果表明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與公司治理結(jié)構(gòu)的相關(guān)系數(shù)均顯著，并且各自變量間的相關(guān)系數(shù)值較小。另外還采用方差膨脹因子法進(jìn)行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗(yàn)結(jié)果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴(yán)重，限于篇幅沒有報(bào)告相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)和共線性診斷結(jié)果。
1.公司內(nèi)部治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回歸分析。
本文以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(Z)為被解釋變量設(shè)置了4個(gè)模型，使用式(1)分別檢驗(yàn)股權(quán)特征、董事會(huì)特征、高管激勵(lì)以及“三會(huì)”會(huì)議情況對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，結(jié)果見下頁表3。模型Ⅰ檢驗(yàn)了股權(quán)特征對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，股權(quán)集中度(HHI5)符號(hào)為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權(quán)集中度，有利于降低房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诤暧^調(diào)控政策頻繁變動(dòng)的市場環(huán)境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);股權(quán)制衡度(EBD)符號(hào)為負(fù)，說明房地產(chǎn)企業(yè)降低股權(quán)制衡度，對降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗(yàn)了董事會(huì)特征對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，董事會(huì)規(guī)模(BDSIZE)符號(hào)為正，且在5%水平下顯著，即擴(kuò)大董事會(huì)規(guī)模，尤其是增加獨(dú)立董事人數(shù)，將有利于降低上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);模型Ⅲ檢驗(yàn)了高管薪酬對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，回歸結(jié)果高管薪酬(SALARY)符號(hào)為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。模型Ⅳ檢驗(yàn)了“三會(huì)”會(huì)議情況對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，在每年召開股東大會(huì)會(huì)議次數(shù)(GTIME)方面，符號(hào)為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開的股東大會(huì)召開次數(shù)越多，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;每年召開董事會(huì)會(huì)議次數(shù)(DTIME)符號(hào)為正，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)召開董事會(huì)次數(shù)有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但效果不顯著;每年召開監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)(JTIME)方面，符號(hào)為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)越多，監(jiān)事會(huì)成員行使監(jiān)事權(quán)利，履行其職責(zé)情況越好，能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。
2.宏觀調(diào)控、公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的多元回歸分析。
結(jié)合上述分析，本文以宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、董事會(huì)特征、高管薪酬以及“三會(huì)”會(huì)議情況為解釋變量，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平為被解釋變量，對式(2)進(jìn)行逐步回歸，通過固定效應(yīng)檢驗(yàn)得到結(jié)果。宏觀調(diào)控政策(MCP)符號(hào)為負(fù)，且在5%水平下顯著，通過實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了宏觀調(diào)控政策與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。中國經(jīng)濟(jì)改革開放后30多年的快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，寬松的宏觀調(diào)控政策會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)張發(fā)展，單純依靠土地和資金資源粗放型發(fā)展，幾乎不計(jì)后果地增加企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，一旦市場環(huán)境發(fā)生重大改變就會(huì)使很多企業(yè)無法適應(yīng)，無法正常運(yùn)營甚至破產(chǎn);相反，近些年來隨著我國房地產(chǎn)泡沫不斷出現(xiàn)，政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這些不斷趨緊的調(diào)控政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇謹(jǐn)慎投資，進(jìn)行科學(xué)理性地投資，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.宏觀調(diào)控對“三會(huì)”會(huì)議情況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)節(jié)效應(yīng)回歸結(jié)果。
綜合以上分析，本文將宏觀調(diào)控政策作為調(diào)節(jié)變量引入，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平作為被解釋變量，各企業(yè)全年召開三會(huì)情況即每年召開股東大會(huì)次數(shù)、每年召開董事會(huì)會(huì)議次數(shù)以及每年召開監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)作為解釋變量，對式(3)進(jìn)行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結(jié)果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎(chǔ)上加入宏觀調(diào)控政策與公司治理中會(huì)議情況的交叉變量的檢驗(yàn)結(jié)果，報(bào)告了樣本公司宏觀調(diào)控政策對公司治理中會(huì)議情況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)，即方程(3)的回歸結(jié)果。模型I的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，增加公司規(guī)模和成長性，有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);而資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈顯著的負(fù)向關(guān)系，說明我國房地產(chǎn)上市公司不改善公司財(cái)務(wù)狀況，將會(huì)顯著提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。當(dāng)加入宏觀調(diào)控政策變量與公司治理中會(huì)議情況的交叉變量后，公司規(guī)模和公司成長性仍然具有較強(qiáng)的解釋能力。模型Ⅱ的交互項(xiàng)系數(shù)為－0.0524，且在10%水平下顯著，說明宏觀調(diào)控政策負(fù)向調(diào)節(jié)股東大會(huì)次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，即在宏觀調(diào)控政策越緊，每年召開股東大會(huì)次數(shù)對公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響力增強(qiáng)，增加召開股東大會(huì)次數(shù)越有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。模型Ⅲ交互項(xiàng)沒有通過檢驗(yàn)，說明宏觀調(diào)控政策對董事會(huì)會(huì)議次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間沒有顯著調(diào)節(jié)效應(yīng)，其原因可能是董事會(huì)成員以及其下設(shè)機(jī)構(gòu)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項(xiàng)回歸系數(shù)為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調(diào)控政策負(fù)向調(diào)節(jié)監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，即宏觀調(diào)控政策越緊，監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響越強(qiáng)，即每年召開監(jiān)事會(huì)次數(shù)越多，越有利于降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其原因可能是宏觀調(diào)控政策從緊，監(jiān)事會(huì)成員也加大對公司運(yùn)營狀況的監(jiān)管，公司管理人員會(huì)選擇謹(jǐn)慎投資，能有效減小公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論與建議
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 因子分析 財(cái)務(wù)指標(biāo) MINITAB
一，因子分析簡介
多元統(tǒng)計(jì)分析處理的是多變量問題。在實(shí)際問題中，變量之間可能存在一定的相關(guān)性，因此，多變量中可能存在信息的重疊。因子分析就是一種降維、簡化數(shù)據(jù)的技術(shù)。它通過研究眾多變量之間的內(nèi)部依賴關(guān)系，并用少數(shù)幾個(gè)“抽象”的變量來表示其基本的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。這幾個(gè)抽象的變量被稱作“因子”，能反映原來眾多變量的主要信息。因子分析是一種通過顯在變量測評潛在變量，通過具體指標(biāo)測評抽象因子的統(tǒng)計(jì)分析方法。
因子分析的數(shù)學(xué)模型可簡單表示為：Z=AF+CU，其中A稱為因子載荷矩陣,Z為
m×1m×p p×1 m×m m×1
可能存在相關(guān)關(guān)系的變量，F(xiàn)代表獨(dú)立的公共因子，CU為特殊因子。上式需要滿足幾個(gè)基本假設(shè)條件：
(1)Pm.
(2)COV(F,U)=0,即F與U不相關(guān)。
(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，F(xiàn)p不相關(guān)，且方差皆為1，均值皆為0。
(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相關(guān)，且都是標(biāo)準(zhǔn)化的變量，假定Z1,…Zm也是標(biāo)準(zhǔn)化的，但并不相互獨(dú)立。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)因子模型構(gòu)建
1.樣本選取。本文選取2007年深,滬兩市證券交易所30家房地產(chǎn)公司的9個(gè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。
2.將數(shù)據(jù)降維，確定主因子。進(jìn)行因子分析，根據(jù)因子分析所得到的9個(gè)公因子總方差中，選取三個(gè)主要因子來反映原始數(shù)據(jù)的信息，累積貢獻(xiàn)率達(dá)到87.7%
3.建立因子載荷矩陣。為了更好的對所選公共因子賦予更好的經(jīng)濟(jì)解釋，對提取的三個(gè)主變量建立因子載荷矩陣，使其更具代表性。對原始因子載荷進(jìn)行方差極大正交旋轉(zhuǎn)，使因子載荷系數(shù)的取值更接近0和1。結(jié)果如下表所示：
三、方案結(jié)果分析
從上表給出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷陣可以看出，經(jīng)過旋轉(zhuǎn)后的載荷系數(shù)已經(jīng)明顯的兩極分化了。第一個(gè)公共因子在指標(biāo)營業(yè)利潤率(X3)、凈利潤率(X4)、速動(dòng)比率(X7)、成本費(fèi)用利潤率(X8)、營業(yè)收入利潤率(X9)上有較大載荷，說明這五個(gè)指標(biāo)有較強(qiáng)的相關(guān)性，可以歸為一類，從財(cái)務(wù)指標(biāo)類型來看這五個(gè)指標(biāo)屬于公司成長能力指標(biāo)，因此命名為“成長因子”；第二個(gè)公共因子在指標(biāo)銷售毛利率(X2)、流動(dòng)比率(X6)上有較大載荷，命名為“變現(xiàn)因子”；第三個(gè)公共因子在指標(biāo)每股收益（X1）、凈資產(chǎn)收益率(X5)上有較大載荷，命名為“獲利因子”。通過因子分值系數(shù)矩陣，根據(jù)表中的因子得分系數(shù)和原始變量的標(biāo)準(zhǔn)化值就可以計(jì)算各因子的得分。本文因子得分表達(dá)式可以寫成：
F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9
F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9
F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；盈余管理；動(dòng)因；對策
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)，受到越來越多的投資者的關(guān)注和青睞，其盈余信息的真實(shí)可靠性對于相關(guān)利益者變得尤為重要，然而隨著我國證券市場的發(fā)展，上市公司的盈余管理現(xiàn)象日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。鑒于盈余管理在房地產(chǎn)上市公司的出現(xiàn)增加了其盈余信息的不確定性，我們有必要揭示出房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為，并提出有效的改善措施。
一、房地產(chǎn)上市公司行業(yè)特征與盈余管理內(nèi)涵
房地產(chǎn)上市公司是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。其經(jīng)營業(yè)務(wù)具有項(xiàng)目成本高、周轉(zhuǎn)期長、風(fēng)險(xiǎn)大以及易受國家相關(guān)政策影響等特征。正是因?yàn)槠渫顿Y規(guī)模大、回收期長且資金大量來自于信貸，所以房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
盈余管理是上市公司管理層在規(guī)劃交易和編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，利用自身的信息優(yōu)勢和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不完善，對以經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工，以影響會(huì)計(jì)信息使用者對上市公司經(jīng)營業(yè)績的理解及決策，進(jìn)而在證券市場、銀行信貸、報(bào)酬激勵(lì)等方面取得一定利益的會(huì)計(jì)行為。盈余管理行為改變了收入費(fèi)用在不同會(huì)計(jì)期間的分配，把相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)的盈余在各個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行再分配，雖不會(huì)改變上市公司真實(shí)的現(xiàn)金流和盈余，但在短期內(nèi)不僅會(huì)影響上市公司的會(huì)計(jì)盈余數(shù)據(jù)，還會(huì)影響到企業(yè)價(jià)值的評估。
二、房地產(chǎn)上市公司盈余管理的動(dòng)因
（一）債務(wù)融資動(dòng)因
房地產(chǎn)上市公司所開發(fā)項(xiàng)目的投資金額一般都會(huì)達(dá)到億元以上，并且我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源普遍以銀行貸款為主，房地產(chǎn)上市公司對銀行的依賴很大。另外，隨著我國金融制度的不斷完善，銀行等金融機(jī)構(gòu)在向外提供貸款時(shí)對企業(yè)的限制條件也越來越多，這些金融機(jī)構(gòu)會(huì)看重企業(yè)的償債能力和貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，所以當(dāng)房地產(chǎn)公司需要貸款時(shí)，必須提供企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表以分析企業(yè)的經(jīng)營狀況和償債能力。因此，一些房地產(chǎn)公司特別是一些財(cái)務(wù)狀況不佳的公司急需資金時(shí)不得不進(jìn)行盈余管理，通過各種手段改進(jìn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。
（二）上市融資動(dòng)因
由于我國企業(yè)眾多、資本市場容量有限，企業(yè)能否上市受到越來越多的限制條件的制約，如限制上市企業(yè)數(shù)量，限制最低盈余要求等。一些房地產(chǎn)公司為符合上市條件，取得上市資格，經(jīng)常會(huì)通過盈余管理活動(dòng)來影響短期經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到企業(yè)上市的要求。
（三）節(jié)約稅費(fèi)動(dòng)因
企業(yè)所得稅是國內(nèi)外企業(yè)實(shí)施盈余管理活動(dòng)的一個(gè)較為顯著的因素，同樣房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)出于此原因?qū)τ噙M(jìn)行操縱。較高的稅費(fèi)會(huì)導(dǎo)致公司有較多的現(xiàn)金流出，為了減少現(xiàn)金流出、降低公司的稅負(fù)，公司一般會(huì)在會(huì)計(jì)報(bào)告當(dāng)期以及以后各會(huì)計(jì)期間都盡可能的降低報(bào)告盈余。另外，我國現(xiàn)行的稅法及相關(guān)法律仍存在一些缺陷，稅收優(yōu)惠政策大量存在，稅法相關(guān)規(guī)定與新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不統(tǒng)一，這些使得一些房地產(chǎn)上市公司極易產(chǎn)生為節(jié)約稅負(fù)而進(jìn)行盈余管理的活動(dòng)。
（四）外部監(jiān)管缺失動(dòng)因
監(jiān)管部門未能有效地對房地產(chǎn)上市公司的信息披露進(jìn)行有效的監(jiān)管，使得部分企業(yè)可以依靠政府的行政權(quán)力進(jìn)入資本市場，導(dǎo)致市場的資源配置功能失效。另一方面，我國的注冊會(huì)計(jì)師缺乏獨(dú)立性，專業(yè)技能良莠不齊，缺少對注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)工作進(jìn)行專門獨(dú)立監(jiān)管的部門，從而導(dǎo)致一些注冊會(huì)計(jì)師出具的會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)意見缺乏公允，為企業(yè)的盈余管理活動(dòng)提供了庇護(hù)。
（五）政治成本動(dòng)因
政治成本是指某些公司面臨著與會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)明顯正相關(guān)的嚴(yán)格管制和監(jiān)控。當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成果高于或低于某一界限時(shí)，就會(huì)招致嚴(yán)厲的政策限制，進(jìn)而影響企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng)，企業(yè)面臨的政治成本越大，管理者越有可能調(diào)整當(dāng)期的報(bào)告盈余，特別對一些戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、壟斷性公司、特大型企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司就是其中的一種，當(dāng)其報(bào)告的盈余較高時(shí)，會(huì)引起媒體或者消費(fèi)者的注意，政府迫于輿論壓力，往往會(huì)采取一些更嚴(yán)厲的措施對這些企業(yè)進(jìn)行管制或讓其負(fù)擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。為了避免發(fā)生政治成本，管理者往往通過盈余管理活動(dòng)設(shè)法降低報(bào)告盈余，以非暴利的形象出現(xiàn)在社會(huì)公眾面前。另外，許多民營企業(yè)因?yàn)楹ε隆皹浯笳酗L(fēng)”而減少報(bào)告盈余，與之相反，國有企業(yè)則出于不同的目的，往往會(huì)調(diào)高報(bào)告盈余來撈取政治資本。
三、房地產(chǎn)上市公司盈余管理的手段
基于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的財(cái)務(wù)特征如預(yù)收賬款科目的結(jié)轉(zhuǎn)手段、更具波動(dòng)性的存貨價(jià)值等，為房地產(chǎn)上市公司從事盈余管理提供了更多便利。
（一）通過調(diào)節(jié)收入進(jìn)行盈余管理
1.房地產(chǎn)上市公司一般實(shí)行預(yù)售制度，預(yù)售取得的價(jià)款應(yīng)該在開發(fā)房屋竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后確認(rèn)為銷售收入，而房地產(chǎn)上市公司往往以商品房未辦理竣工決算為由將預(yù)售價(jià)款長期掛賬，從而達(dá)到操縱盈余的目的。房地產(chǎn)上市公司的代建銷售會(huì)通過對完工進(jìn)度的調(diào)整來間接影響當(dāng)期確認(rèn)經(jīng)營收入的數(shù)值。一些人為的調(diào)節(jié)還會(huì)導(dǎo)致同一種計(jì)算方法算出不同的結(jié)果，因此房地產(chǎn)上市公司會(huì)選擇有利于調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤的方法來計(jì)算完工百分比。
2.房地產(chǎn)上市公司除了自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、代售商品房出租等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，隱蔽性很強(qiáng)，是房地產(chǎn)上市公司小金庫的重要來源。
3.房地產(chǎn)上市公司開發(fā)的商品房在代售期間可用于出租，出租房在進(jìn)入市場之前常常需要發(fā)生改裝修復(fù)支出，而公司在出租房屋時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房的銷售核算，而是將出租房屋獲得的收入直接沖減改裝修復(fù)費(fèi)用，進(jìn)而虛減收入。
（二）通過調(diào)節(jié)成本、費(fèi)用進(jìn)行盈余管理
1.房地產(chǎn)上市公司往往將自建自用的辦公用房、職工宿舍的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的成本計(jì)入商品房開發(fā)成本中；此外，還會(huì)通過虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)、虛報(bào)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、虛報(bào)工程決算等方式，虛增商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本。
2.房地產(chǎn)上市公司在開發(fā)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，并不是按照固定的計(jì)算方法分?jǐn)偅歉鶕?jù)自身目的分?jǐn)偅{(diào)劑當(dāng)期利潤；另外借款費(fèi)用在個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的分?jǐn)傄彩请S意分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的歸集對房地產(chǎn)上市公司的成本計(jì)算的影響不容忽視，因此人為的隨意分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的結(jié)果必然扭曲各開發(fā)項(xiàng)目的成本。
3.房地產(chǎn)上市公司在辦理商品房竣工決算時(shí)，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提配套實(shí)施費(fèi)的辦法，將其計(jì)入開發(fā)商品的成本中去，而預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)上市公司自行確定，這就使得企業(yè)為了加大開發(fā)產(chǎn)品的成本而根據(jù)自己的需要隨意確定配套實(shí)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)上市公司房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)杠桿
作者簡介：
陳勝權(quán)(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授
一、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素
資本結(jié)構(gòu)是指公司長期資本(長期負(fù)債、優(yōu)先股、普通股)的構(gòu)成及其比例關(guān)系，通常用資產(chǎn)負(fù)債率來衡量。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是由企業(yè)采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的核心問題。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開發(fā)商將很難進(jìn)行，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的太小，關(guān)系到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小及公司效益的好壞。房地產(chǎn)資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。貨幣市場一般包括貸款市場和貼現(xiàn)市場；長期資金市場又稱為資本市場或證券市場，主要是向市場公開發(fā)行股票及債券等有價(jià)證券。房地產(chǎn)行業(yè)的融資包括企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認(rèn)為影響資本結(jié)構(gòu)的企業(yè)特征方面的因素主要有獲利能力、公司規(guī)模、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值、成長性、非負(fù)債稅盾等。我國國內(nèi)研究結(jié)果大多表明，獲利能力對資本結(jié)構(gòu)有顯著的影響(負(fù)相關(guān))。這說明房地產(chǎn)業(yè)獲利能力越強(qiáng)，其內(nèi)部積累能力也就越強(qiáng)，企業(yè)就可以通過內(nèi)部融資來滿足要求，當(dāng)內(nèi)部資金不足時(shí)才考慮負(fù)債融資，所以高獲利負(fù)債企業(yè)一般負(fù)債較少。公司規(guī)模、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值、成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不是很顯著；而非負(fù)債稅盾，即折舊這類雖非負(fù)債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負(fù)債比率負(fù)相關(guān)，企業(yè)實(shí)際折舊率越高，稅盾越大，企業(yè)負(fù)債越低，因?yàn)檎叟f與負(fù)債的節(jié)稅利益是可以相互替代的，當(dāng)公司有較好的折舊免稅措施時(shí)(如實(shí)行加速折舊等)，負(fù)債免稅的動(dòng)機(jī)便會(huì)削弱。
二、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)實(shí)證分析
(一)樣本選擇本文選取房地產(chǎn)行業(yè)上市A股公司；數(shù)據(jù)區(qū)間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財(cái)務(wù)狀況異常或已連續(xù)虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計(jì)為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)個(gè)股資本結(jié)構(gòu)相關(guān)分析經(jīng)過計(jì)算樣本公司3年的平均資產(chǎn)負(fù)債率，可以得出新黃浦平均資產(chǎn)負(fù)債率最低，先鋒股股份平均資產(chǎn)負(fù)債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏低，表明公司的財(cái)務(wù)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，償債能力強(qiáng)，經(jīng)營較為穩(wěn)健，對于投資行為的態(tài)度比較慎重。據(jù)對該公司近年經(jīng)營狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營業(yè)務(wù)收人大多來自存量房產(chǎn)銷售，沒有開發(fā)新項(xiàng)目；另一個(gè)方面公司對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大的調(diào)整，剝離了效益不佳的三家公司股權(quán)，使應(yīng)收款項(xiàng)和資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降，財(cái)務(wù)狀況得到明顯改善。但也有專業(yè)人士認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的普遍偏低說明企業(yè)的經(jīng)營趨于謹(jǐn)慎。從會(huì)計(jì)的角度來看，如果資產(chǎn)負(fù)債率過低則表明企業(yè)的經(jīng)營非常保守或?qū)τ谒幮袠I(yè)的發(fā)展前景并不看好。先鋒股份資產(chǎn)負(fù)債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔(dān)保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關(guān)聯(lián)方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬、凈資產(chǎn)3億多的小公司，由于收購了萬置房產(chǎn)和新新家園，同時(shí)承接了總投資高達(dá)20多億的兩個(gè)大項(xiàng)目，總資產(chǎn)從4個(gè)億擴(kuò)大到16個(gè)億，資產(chǎn)負(fù)債率一度超過80％。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢還是較好的，但一旦形勢發(fā)生變化，依靠增加負(fù)債支撐起來的房地產(chǎn)股，則存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)行業(yè)整體資本結(jié)構(gòu)分析以下從資產(chǎn)負(fù)債率、融資順序、負(fù)債融資及優(yōu)先股籌資等方面進(jìn)行分析。
(1)資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)分析。從近幾年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，2003年的行業(yè)均值56．99％，2004年的行業(yè)均值59．27％，2005年的行業(yè)均值59．28％，行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率呈遞增趨勢。而其它行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率均在40％~50％，這說明房地產(chǎn)行業(yè)大部分資金依賴于負(fù)債，這與其行業(yè)自身特征一致。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金實(shí)力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于貸款和預(yù)收款，造成了資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象。
(2)融資順序相關(guān)分析。從上述表中可以看出，近年來房地產(chǎn)業(yè)上市公司的籌資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論和成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的融資實(shí)踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業(yè)在需要資金時(shí)一般遵循的融資順序是先考慮內(nèi)源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務(wù)融資，其次才是股權(quán)融資。發(fā)達(dá)國家的企業(yè)，債務(wù)融資始終占據(jù)其外部資金來源的第一位。然而考察我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)在融資決策上明顯偏好于股權(quán)融資，非上市公司偏好于爭取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發(fā)新股。這與國外企業(yè)融資決策次序“內(nèi)部融資一債務(wù)融資一股權(quán)融資”相背離，也與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論相背離。造成這種現(xiàn)象的原因是與我國企業(yè)制度的轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的，我國房地產(chǎn)類上市公司基本上是由國有企業(yè)改制而成的，由于公司治理結(jié)構(gòu)的種種缺陷，對經(jīng)理階層的激勵(lì)約束機(jī)制不完善，企業(yè)實(shí)際上很難將“股東財(cái)富最大化”作為經(jīng)營目標(biāo)。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點(diǎn)。上市公司的經(jīng)營宗旨，是為股東利益提供最大的回報(bào)，即長期資凈資產(chǎn)收益率最大化。而企業(yè)債務(wù)融資與股權(quán)融資的成本是不一樣的，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，資金利潤率大于負(fù)債利潤率時(shí)，正是其充分利用財(cái)務(wù)杠桿的最佳期時(shí)機(jī)，企業(yè)應(yīng)通過發(fā)行大量債券或借款來擴(kuò)充資本總額。這是因?yàn)樨?fù)債的利息一般低于普通股和優(yōu)先股股利，資金成本最低，而且借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用具有稅收抵扣作用，而股權(quán)融資需付出比這高很多的資金成本，所以說在大多數(shù)情況下債務(wù)融資都應(yīng)比股權(quán)融資有利。
(3)負(fù)債融資相關(guān)分析。由于負(fù)債利率固定，財(cái)務(wù)杠桿作用較大，現(xiàn)代企業(yè)行業(yè)內(nèi)的長期負(fù)債絕大多數(shù)為長期借款。從選取的27家樣本看，沒有一家公司采取發(fā)行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進(jìn)行股權(quán)融資和債務(wù)融資的成功率不同。長期以來，我國股票市場存在著“賣方市場”和“賺錢效應(yīng)”等現(xiàn)象，而債務(wù)融資則由于20世紀(jì)90年代初企業(yè)濫集資導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)融資環(huán)境被破壞，一直為社會(huì)大眾所不信任。除非由國家信用擔(dān)保或確實(shí)是效益良好的大型國有公司，一般公司要發(fā)行債券是很難成功的。而且我國債券市場一直存在著一定程度的抑制現(xiàn)象，債券的流動(dòng)性不足也是其中的原因。因此，我國金融市場發(fā)展不平衡，尤其是對債券市場發(fā)展
的種種限制，是我國上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。
房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，但成長性較好，主營業(yè)務(wù)增長顯著，存在較多的增產(chǎn)機(jī)會(huì)。但從2003~2005年數(shù)據(jù)中明顯可以看出該行業(yè)資金短缺，內(nèi)源融資遠(yuǎn)不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負(fù)債，大多公司資產(chǎn)負(fù)債率高于50％，但長期負(fù)債的額度卻不是很高，少數(shù)幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來講，長期負(fù)債主要滿足企業(yè)長期資金的需求，即使在采用激進(jìn)性籌資政策的企業(yè)，也是以流動(dòng)負(fù)債來滿足部分長期資金的需求。然而我國房地產(chǎn)上市公司長期以來一直存在長期負(fù)債遠(yuǎn)低于流動(dòng)負(fù)債的現(xiàn)象，該行業(yè)大部分債務(wù)是以短期負(fù)債的形式存在著的，即長期負(fù)債短期化。短期負(fù)債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優(yōu)點(diǎn)，但短期償債的償還要求更容易使企業(yè)陷入資金匱乏危機(jī)。
(4)優(yōu)先股籌資相關(guān)分析。在27家上市公司中沒有一家公司采用優(yōu)先股籌資，優(yōu)先股的主要優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)較小而收益較有保障，應(yīng)當(dāng)比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國的上市公司沒有發(fā)行過優(yōu)先股，面對不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發(fā)行一定數(shù)量的優(yōu)先股，一定會(huì)受到投資者的歡迎。
(四)資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的現(xiàn)狀分析資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，是指企業(yè)通過對資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比例的選擇而對權(quán)益資本利潤率的影響。20世紀(jì)50年代末MM理論認(rèn)為，有負(fù)債公司的權(quán)益成本等于無負(fù)債公司的權(quán)益成本加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的多少視負(fù)債融資程度和公司所得稅率大小而定。當(dāng)總資產(chǎn)息稅前利潤率大于負(fù)債利率時(shí)，企業(yè)適當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，可以使企業(yè)不增加權(quán)益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，這就是財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的正效應(yīng)；當(dāng)總資產(chǎn)息稅前利潤率小于負(fù)債利率時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿的作用恰恰相反，會(huì)使股東實(shí)際的收益率低于企業(yè)的投資利潤率，侵蝕股東權(quán)益，甚至還有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。當(dāng)總資產(chǎn)權(quán)益資本凈利潤率等于負(fù)債利率時(shí)，由于借入的資金無增值，企業(yè)如果不盡快地采取措施來扭轉(zhuǎn)這種局面，財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。由此可見，財(cái)務(wù)杠桿的基本原理，是在一定時(shí)期企業(yè)長期占有負(fù)債和企業(yè)支出債務(wù)成本既定的情況下，企業(yè)經(jīng)營利潤的增減，會(huì)使每元經(jīng)營利潤所負(fù)擔(dān)的債務(wù)成本發(fā)生變化，并使每股普通股也相應(yīng)發(fā)生增減，它是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中的一種規(guī)律性。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，正確地認(rèn)識(shí)和利用這一規(guī)律，有利于做出正確的舉債經(jīng)營決策，提高權(quán)益資本凈利潤率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)對房地產(chǎn)上市公司2003-2005年度的會(huì)計(jì)報(bào)告分析計(jì)算表明(見表4)：從整體上看，目前我國房地產(chǎn)上市公司的平均息稅前利潤率為5％左右，均小于當(dāng)年的銀行一年貸款利率。所以央行121號(hào)文件，以嚴(yán)格房地產(chǎn)公司的貸款條件、控制房貸風(fēng)險(xiǎn)是有針對性的。從各房地產(chǎn)上市公司3年的情況來看，存在著資產(chǎn)負(fù)債率過高或過低的不合理現(xiàn)象。在27家樣本公司中，息稅前利潤率大于目前商業(yè)銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產(chǎn)負(fù)債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤率小于目前商業(yè)銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產(chǎn)負(fù)債率在50％以上的公司卻超過了50％。由上述分析可見，目前我國絕大多數(shù)上市公司資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)處于不合理狀態(tài)，明顯地存在以下問題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過借入資金來提高權(quán)益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財(cái)務(wù)杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負(fù)債資本的風(fēng)險(xiǎn)而保持較高的負(fù)債水平，從而造成了財(cái)務(wù)杠桿損失。
(五)最優(yōu)負(fù)債比率的確定近年來發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績之間存在著一定的相關(guān)性，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的高低反映了企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿的程度，同時(shí)也體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。資產(chǎn)負(fù)債率過低或過高均不利于企業(yè)形成最優(yōu)資產(chǎn)．負(fù)債結(jié)構(gòu)，不利于企業(yè)經(jīng)營效率的提高。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率過低的企業(yè)適當(dāng)增加負(fù)債，將對企業(yè)業(yè)績起到促進(jìn)作用。(表5)顯示了上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績隨著資產(chǎn)負(fù)債率的上升、下降的起伏相關(guān)關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于50％-60％時(shí)，經(jīng)營業(yè)績處于最高水平，這說明負(fù)債率處于50－60％時(shí)，是權(quán)衡了負(fù)債增加的財(cái)務(wù)拮據(jù)成本、成本與節(jié)稅成本后最優(yōu)負(fù)債水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略
我國房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地發(fā)展過程中，跟隨國家改革開放的大潮迎來了蓬勃發(fā)展的機(jī)遇。現(xiàn)今隨著房地產(chǎn)業(yè)市場的逐步飽和，以及國家對土地出讓的限制加強(qiáng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本逐步提升，給企業(yè)的運(yùn)營和未來戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的阻力。這些問題促使我國房地產(chǎn)企業(yè)必須審時(shí)度勢，用精細(xì)化的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理代替?zhèn)鹘y(tǒng)的粗放管理模式，使企業(yè)可以在房地產(chǎn)業(yè)競爭的大潮中站穩(wěn)腳跟。基于此，全面預(yù)算的財(cái)務(wù)管理模式被很多房地產(chǎn)公司應(yīng)用到日常的財(cái)務(wù)管理過程中。全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)未來長期戰(zhàn)略規(guī)劃的重要支撐，是將企業(yè)當(dāng)前績效管理和未來戰(zhàn)略經(jīng)營有效結(jié)合的管理工具。有效的探討全面預(yù)算管理的應(yīng)用問題，可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略發(fā)展。
一、全面預(yù)算管理概述
（一）全面預(yù)算管理界定
企業(yè)預(yù)算實(shí)際是一種系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方法，可以對企業(yè)的財(cái)務(wù)、人力資源、物力資源等進(jìn)行有效分配，從而可以更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)也可以利用預(yù)算有效地對戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施過程和進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，有利于控制企業(yè)的財(cái)務(wù)收支平衡，并進(jìn)一步對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營效益進(jìn)行預(yù)測。全面預(yù)算管理則是對企業(yè)未來的某一特定時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營狀況（通常在一年以內(nèi)或者企業(yè)一個(gè)季度內(nèi)的所有生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)的財(cái)務(wù)收支狀況）進(jìn)行合理反映。從而有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以進(jìn)一步為企業(yè)未來的發(fā)展提供戰(zhàn)略奮斗目標(biāo)，進(jìn)而可以為企業(yè)的目標(biāo)利潤制定合理的作業(yè)指標(biāo)，以一個(gè)時(shí)期的銷售預(yù)測為起點(diǎn)，進(jìn)一步對企業(yè)的現(xiàn)金收支情況和生產(chǎn)成本狀況等信息制定預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等，以正確的反映企業(yè)未來發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營效益[1]。
（二）全面預(yù)算管理的特點(diǎn)
1.全面化
全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)運(yùn)用狀況、未來投資效益等企業(yè)幾乎所涉及的全部內(nèi)容，并涉及企業(yè)運(yùn)營的多個(gè)部門，從業(yè)務(wù)發(fā)展部門到財(cái)務(wù)部門再到投資管理部門等幾乎包含了整個(gè)企業(yè)的管理系統(tǒng)。因此從系統(tǒng)性的發(fā)展特征來說，全面預(yù)算管理中每一項(xiàng)預(yù)算的構(gòu)成都有著千絲萬縷的關(guān)系，通過環(huán)環(huán)相扣的特征，按照一定順序在編制預(yù)算的基礎(chǔ)上連成一體。包括業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)和專項(xiàng)預(yù)算，它們相互促進(jìn)、相互影響，并形成一個(gè)全面性的統(tǒng)一的整體。
2.全員化
全員性的特征主要是指在企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)需要所有管理人員的共同參與。全面預(yù)算管理的實(shí)施不再把財(cái)務(wù)管理歸結(jié)到單一財(cái)務(wù)部門的身上，而是需要企業(yè)對多個(gè)預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行分層，讓每一個(gè)公司成員都樹立起財(cái)務(wù)管理意識(shí)，這需要企業(yè)各個(gè)部門同財(cái)務(wù)部門一起對企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理分配。這也有利于企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作的透明化和程序化。
3.全程化
全面預(yù)算管理的全程化特征主要是指，企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)所需要工作的項(xiàng)目不再只是停留在預(yù)算編制和預(yù)算目標(biāo)的下達(dá)上，而是增加了企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行力度的監(jiān)控，對預(yù)算運(yùn)行合理的分析以及對預(yù)算實(shí)施的考核和評價(jià)上。因此全面預(yù)算管理可以有效引導(dǎo)企業(yè)未來的戰(zhàn)略經(jīng)營活動(dòng)，通過預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控可以迅速地查找執(zhí)行過程中容易產(chǎn)生的問題，并利用預(yù)算考核的形式，確保企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃可以順利進(jìn)行。
二、全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)系
企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通常是指企業(yè)對未來發(fā)展的總目標(biāo)和總?cè)蝿?wù)的制定，是企業(yè)為了可持續(xù)化的運(yùn)營和發(fā)展，對當(dāng)前的經(jīng)營狀況和企業(yè)的資源占有實(shí)際等各種影響企業(yè)未來發(fā)展的要素進(jìn)行充分的估計(jì)，并根據(jù)預(yù)算的數(shù)據(jù)，所確定的一系列的行動(dòng)目標(biāo)和未來發(fā)展規(guī)劃。主要內(nèi)容包括企業(yè)未來經(jīng)營領(lǐng)域變化、市場發(fā)展?fàn)顩r、自身競爭優(yōu)勢、發(fā)展成果和未來行動(dòng)的戰(zhàn)略等。而企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略則是企業(yè)各項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，有利于全面的掌握企業(yè)資金流動(dòng)的過程，確保戰(zhàn)略規(guī)劃的有效性、可實(shí)施性和長期性。因此企業(yè)為了適應(yīng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，就不得不對起到基礎(chǔ)性的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃。所以說財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定具有非常重大的影響作用。
（一）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是全面預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)
全面預(yù)算管理要以企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，為企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略提供合理的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，以保障企業(yè)擁有足夠的資金支持戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)的戰(zhàn)略管理始終占據(jù)企業(yè)發(fā)展的核心地位，企業(yè)內(nèi)部任何運(yùn)營系統(tǒng)都要在戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)之上合理的運(yùn)行，并且內(nèi)部的各個(gè)系統(tǒng)都要盡可能的服從和服務(wù)于戰(zhàn)略發(fā)展的需要。對于全面預(yù)算管理來說也不例外，缺乏戰(zhàn)略引導(dǎo)性的財(cái)務(wù)預(yù)算就好比失去靈魂，不能從根本上提升企業(yè)的核心競爭力。
（二）全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略計(jì)劃的手段
全面的預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所運(yùn)用的一項(xiàng)科學(xué)性的財(cái)務(wù)控制模式，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)的重要手段，尤其對企業(yè)短期發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更具有現(xiàn)實(shí)的促進(jìn)作用。全面預(yù)算管理是一種具有科學(xué)性、系統(tǒng)性、程序性的財(cái)務(wù)管理手段，可以有效地對企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行事先安排和計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，最大限度的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的未來戰(zhàn)略發(fā)展的意圖。
（三）全面預(yù)算管理是戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保障
全面預(yù)算管理是一個(gè)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，與整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)狀況、資金流向和信息發(fā)展等基本要素的構(gòu)成保持一致。房地產(chǎn)企業(yè)在制定未來發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，必須要以房地產(chǎn)業(yè)的市場需求為目標(biāo)導(dǎo)向，通過全員的有效參與，將企業(yè)內(nèi)部的全部經(jīng)營活動(dòng)劃分到一個(gè)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系中。通過預(yù)算編制行動(dòng)來確定企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃。所以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定必須要以合理的預(yù)算作為支撐，并通過全面預(yù)算的發(fā)展，保障房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的合理運(yùn)行和實(shí)現(xiàn)。
三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的運(yùn)用
（一）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施前的準(zhǔn)備工作運(yùn)用
房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的各項(xiàng)發(fā)展數(shù)據(jù)合理地制定未來戰(zhàn)略發(fā)展策略。在戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施之前也要做好充足的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該堅(jiān)持企業(yè)全局發(fā)展的戰(zhàn)略，通過合理的內(nèi)部咨詢策略的運(yùn)用，為企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理的體系建設(shè)制定階段性的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)施流程，努力地將全面預(yù)算管理的工作提升到企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的全局性發(fā)展的高度，并積極做好以下幾個(gè)方面的工作：合理的分析當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的缺陷，并根據(jù)存在的問題，提出有效解決的對策；根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃制定全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行框架；科學(xué)的、細(xì)致的對全面預(yù)算管理的實(shí)施流程進(jìn)行規(guī)劃，并通過企業(yè)制度的完善保障全面預(yù)算管理的有效實(shí)施；充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的問題和阻力，調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的一切積極力量實(shí)施全面的預(yù)算管理體系；房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)未來財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，制定以全面預(yù)算管理為核心的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，通過財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)的培養(yǎng)和提升，保障全面預(yù)算的合理運(yùn)行。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的流程
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)可以有效地保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。而全面預(yù)算管理模式的運(yùn)用則是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的重要保證。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重要組成部分，需要企業(yè)各個(gè)部門共同支撐的統(tǒng)一體系，具體的實(shí)施流程如下所示：
1.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的確定
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的細(xì)致化的體現(xiàn)，是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定以及財(cái)務(wù)戰(zhàn)略運(yùn)行的首要前提。合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)制定可以為企業(yè)財(cái)務(wù)管理指明未來發(fā)展的方向，并有效地對企業(yè)未來財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供戰(zhàn)略支撐力量。
2.財(cái)務(wù)中期計(jì)劃制定
財(cái)務(wù)的中期戰(zhàn)略計(jì)劃制定，通常是指在企業(yè)未來發(fā)展的長期計(jì)劃和總體計(jì)劃實(shí)施之間的計(jì)劃。在時(shí)間上，企業(yè)短期財(cái)務(wù)發(fā)展計(jì)劃通常在1-3年之間；在內(nèi)容上，比短期計(jì)劃的行動(dòng)方案更具有全面性，如果財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的跨度不是很長，那么所指的企業(yè)財(cái)務(wù)中期計(jì)劃就是指企業(yè)發(fā)展的年度計(jì)劃。
3.行動(dòng)方案的制定和全面預(yù)算的編制
制定行動(dòng)方案的過程就是對企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不斷細(xì)化的過程，是企業(yè)某一項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃實(shí)施的具體安排。全面預(yù)算編制的實(shí)施主要是指企業(yè)通過貨幣和資金的數(shù)量的構(gòu)成對企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營和生產(chǎn)活動(dòng)的成果所進(jìn)行的預(yù)算，全面預(yù)算主要包括企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、戰(zhàn)略預(yù)算等多方面的內(nèi)容，涉及企業(yè)發(fā)展的各個(gè)部門。財(cái)務(wù)預(yù)算通常由現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)利潤表、現(xiàn)金流量表、負(fù)債表等方面組成。全面預(yù)算使企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施更具可行化、具體化和定量化。
4.程序確定和戰(zhàn)略宣傳控制
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施工作的程序確定是指對某一財(cái)務(wù)戰(zhàn)略行動(dòng)所做出的具體的流程安排，企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略程序時(shí)，要根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，合理的配置內(nèi)部的人力、物力和財(cái)力等資源。同時(shí)要積極地做好財(cái)務(wù)戰(zhàn)略宣傳工作，將財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)真正的付諸實(shí)踐，將財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行層層分解真正地落實(shí)到內(nèi)部各個(gè)管理部門和全體工作人員的工作中。并在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施過程中對財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的執(zhí)行狀況進(jìn)行合理監(jiān)控，利用全面財(cái)務(wù)預(yù)算的編制的控制分析策略，讓企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略始終沿著正確的軌道運(yùn)行。
全面預(yù)算管理對企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的實(shí)施具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，能對企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展進(jìn)行全方面地控制。因此房地產(chǎn)企業(yè)要以全面預(yù)算管理為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，建立科學(xué)高效的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和未來經(jīng)營戰(zhàn)略，從而全面提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的水平和房地產(chǎn)市場競爭力水平，真正的適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 龔婕.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的運(yùn)用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，（3）：1，4.
摘要：在當(dāng)前供給側(cè)改革的政策背景下，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想帶頭落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”的任務(wù)，就得充分發(fā)揮績效管理、全面預(yù)算管理等多種管理會(huì)計(jì)工具在日常管理中的作用。為此，文章首先探討了國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算的意義，接著分析了國有企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理存在的主要問題，并有針對性地提出了具體措施與建議，最后結(jié)合具體案例總結(jié)了國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理的成功經(jīng)驗(yàn)。
關(guān)鍵詞：績效管理 全面預(yù)算管理 國有房地產(chǎn)企業(yè)
一、引言
在當(dāng)前供給側(cè)改革的政策背景下，以績效管理、全面預(yù)算管理等為主要工具的管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中所具有的特殊作用就日益顯現(xiàn)出來。因此，當(dāng)前對國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理進(jìn)行探討現(xiàn)實(shí)意義就十分明顯。績效管理典型運(yùn)用工具有目標(biāo)管理、關(guān)鍵績效指標(biāo)、平衡計(jì)分卡等。而全面預(yù)算管理重點(diǎn)集中在控制、激勵(lì)和評價(jià)等方面，能夠有效、科學(xué)、協(xié)調(diào)地謀劃企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。績效管理與全面預(yù)算管理都屬于現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)體系中非常重要的組成部分。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算的意義
（一）有利于充分發(fā)揮國有企業(yè)的主導(dǎo)作用
在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，國有企業(yè)理所當(dāng)然地負(fù)有在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮主導(dǎo)作用和控制力作用的重要職能。當(dāng)國有企業(yè)實(shí)行績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理工作時(shí)，它將有利于國有企業(yè)合理配置資源，提高國有企業(yè)的效率，特別是在當(dāng)前供給側(cè)改革的政策背景下，國有企業(yè)要想在“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”中發(fā)揮主導(dǎo)作用，就必須實(shí)施績效導(dǎo)向的全面預(yù)算管理體系，將績效管理與全面預(yù)算這兩個(gè)管理會(huì)計(jì)工具在國企內(nèi)部進(jìn)行有效結(jié)合，這對國有企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展以及國有經(jīng)濟(jì)格局的戰(zhàn)略性調(diào)整都具有非常重要的意義。
（二）有利于提高國有企業(yè)的核心競爭力
核心競爭力是由企業(yè)的資源與能力組成的，形成核心競爭力的目的是提高企業(yè)的經(jīng)營效率，而如何有效組織與運(yùn)行企業(yè)的資源，提升企業(yè)的各項(xiàng)能力這就需要全面預(yù)算管理。國有企業(yè)可以通過全面預(yù)算管理將決策和資源之間的分配進(jìn)行量化，提高資源使用效率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證國有企業(yè)的資產(chǎn)安全。國有企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型的全面預(yù)算管理工作可以幫助管理層充分了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的方向，調(diào)整經(jīng)濟(jì)管理結(jié)構(gòu)。作為全面預(yù)算管理的助推器，績效考核常常與預(yù)算管理聯(lián)合起來，二者相互促進(jìn)、相互影響，從而促使國有企業(yè)核心競爭力的建設(shè)，確保企業(yè)長期穩(wěn)定運(yùn)行。
（三）有利于國有企業(yè)持續(xù)提升業(yè)績與企業(yè)管理水平
國有企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算除了幫助企業(yè)提高對短期利益重視程度之外，還可以幫助企業(yè)著重考慮企業(yè)的長期發(fā)展。績效導(dǎo)向全面預(yù)算管理有利于國有企業(yè)充分發(fā)揮相關(guān)考評體系以及激勵(lì)制度的作用，從而穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績。與此同時(shí)，績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理作為有效的管理手段，在企業(yè)管理過程中一直由會(huì)計(jì)人員與人力資源管理人員參與其中。而績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理是一系列管理流程，在實(shí)施過程中績效管理有助于促進(jìn)組織戰(zhàn)略的制定、執(zhí)行、監(jiān)控和評估業(yè)績，有助于組織持續(xù)改進(jìn)業(yè)績并不斷提升內(nèi)部管理水平，從而使得企業(yè)具有爭優(yōu)勢。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算存在的主要問題
在供給側(cè)改革背景下，國有企業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，由粗放型向集約型進(jìn)行轉(zhuǎn)化，在這個(gè)過程中，績效管理與全面預(yù)算管理的有機(jī)結(jié)合具有不可忽視的作用。但由于受國有企業(yè)特殊性及一些歷史原因影響，目前部分國有企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算還存在一些問題。
（一）缺乏實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理的良好氛圍與環(huán)境
我國部分國有企業(yè)實(shí)施績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作時(shí)沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)致所實(shí)施績效型全面預(yù)算管理只是一些規(guī)章制度，并沒有引起大家足夠的重視；有些國有企業(yè)在制定考核指標(biāo)與下達(dá)預(yù)算時(shí)沒有充分考慮員工的感受，實(shí)際執(zhí)行時(shí)受到很大的阻力，員工抵觸情緒較強(qiáng)。實(shí)施績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作須確保企業(yè)內(nèi)部所有部門能夠大力配合，積極努力，全體員工意識(shí)統(tǒng)一。在全面預(yù)算管理工作中，預(yù)算不僅僅是體現(xiàn)在預(yù)算編制內(nèi)容上，還體現(xiàn)在日常預(yù)算執(zhí)行過程中。可以說預(yù)算與企業(yè)方方面面均具有一定關(guān)聯(lián)，不僅需要合理協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的資源，還需要確保各個(gè)職能部門能夠合理配合，承擔(dān)自身的責(zé)任。這些都需要在國有企業(yè)內(nèi)部形成良好的績效管理與全面預(yù)算管理的氛圍與環(huán)境。
（二）實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理的信息溝通與協(xié)調(diào)工作不到位
國有企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理工作必然會(huì)涉及多個(gè)部門（科室），但有些國有企業(yè)沒有重視部門（科室）之間的協(xié)調(diào)與信息溝通工作，往往容易導(dǎo)致不同部門之間的利益糾紛情況，從而無法確保以績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作能夠順利開展。當(dāng)然實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理時(shí)，部門之間的利益沖突有時(shí)也難以避免，但有些國有企業(yè)并沒有建立健全內(nèi)部的仲裁機(jī)構(gòu)，無法對預(yù)算執(zhí)行過程中的經(jīng)濟(jì)糾紛進(jìn)行調(diào)節(jié)與信息溝通。實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理時(shí)只有將企業(yè)利益作為仲裁出發(fā)點(diǎn)，才能確保各個(gè)職能部門能夠合理行使權(quán)力，配合企業(yè)的績效導(dǎo)向型全面預(yù)算的順利實(shí)施與推動(dòng)。
（三）績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理考核指標(biāo)運(yùn)用不到位
國有企業(yè)在實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理過程中考核的實(shí)際效用問題值得思考。在目前國有企業(yè)管理框架下，如何發(fā)揮考核的效用，如精神與物質(zhì)激勵(lì)相結(jié)合，擴(kuò)大精神面的激勵(lì)，需要結(jié)合公司實(shí)際情況有所創(chuàng)新。這就需要從總體戰(zhàn)略目標(biāo)入手，深入分析業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)及職能部門績效，特別是對于一些關(guān)鍵績效指標(biāo)的制定與考核要充分考慮其將來的運(yùn)用。因?yàn)殛P(guān)鍵績效指標(biāo)是用來衡量某崗位任職者工作績效表現(xiàn)的具體量化指標(biāo)，是對目標(biāo)完成效果最直接的衡量依據(jù)。關(guān)鍵績效指標(biāo)的制定是在公司高層領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)戰(zhàn)略達(dá)成共識(shí)之后，通過價(jià)值樹或者任務(wù)樹或者魚骨分析來分解成關(guān)鍵成功因素，再分解為關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，再把關(guān)鍵績效指標(biāo)按部門和崗位向下分解，是自上而下的。所以從指標(biāo)的設(shè)定與考核都要注意最終的運(yùn)用。
四、國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理的具體措施
（一）創(chuàng)造良好的績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理環(huán)境
首先，國有企業(yè)必須完善現(xiàn)代企業(yè)制度和清晰法人治理結(jié)構(gòu)。國有房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完整的公司治理結(jié)構(gòu)，主要是權(quán)力機(jī)構(gòu)、董事會(huì)、經(jīng)營（經(jīng)理）層和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的有效組合搭建。其次，加強(qiáng)董事會(huì)建設(shè)。企業(yè)能否得到有效治理，關(guān)鍵在于企業(yè)董事會(huì)能否發(fā)揮出關(guān)鍵性作用。因此有必要對國有房地產(chǎn)企業(yè)的管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和整合。對于董事會(huì)成員的選擇，必須確保其能夠充分主動(dòng)地參與到企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展中，充分發(fā)揮自身的才智來履行職責(zé)。國有房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)成員有必要定期進(jìn)行培訓(xùn)教育，以此加深其對全面預(yù)算管理的理解和掌握，并且能夠在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行中靈活運(yùn)用，提升對預(yù)算管理工作的重視程度，確保績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理能夠全面落實(shí)到企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門中。最后，要不斷深化績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理理念。要在企業(yè)范圍內(nèi)營造良好的績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理氛圍，使績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理深入人心，確保全面預(yù)算管理工作能夠順利開展。國有房地產(chǎn)企業(yè)還可以對企業(yè)績效考核體系進(jìn)行完善，以此進(jìn)一步深化預(yù)算管理理念。企業(yè)內(nèi)部部門或者個(gè)人能夠有效開展全面預(yù)算工作，可以給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，從而全面激發(fā)員工的工作激情，能夠主動(dòng)配合企業(yè)的績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作。
（二）強(qiáng)化績效型全面預(yù)算管理信息溝通
實(shí)施績效型全面預(yù)算管理工作是一項(xiàng)龐大而又系統(tǒng)的管理工作，涉及部門多、信息量大、時(shí)間長。為確保績效型全面預(yù)算管理工作能夠順利進(jìn)行，國有企業(yè)要不斷推進(jìn)信息化建設(shè)。國有房地產(chǎn)企業(yè)在使用日常財(cái)務(wù)軟件之外，還可以完善ERP系統(tǒng)。ERP系統(tǒng)作為一種企業(yè)管理信息系統(tǒng)，可以跨公司、跨部門地對企業(yè)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)整合。房地產(chǎn)企業(yè)的ERP系統(tǒng)需要建立在企業(yè)原有財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)以及企業(yè)購銷存業(yè)務(wù)系統(tǒng)之上，從而有效整合、升級企業(yè)信息系統(tǒng)，使企業(yè)開展信息化的預(yù)算管理模式。通過信息化建設(shè)，有效對接財(cái)務(wù)系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了對預(yù)算執(zhí)行參數(shù)的自動(dòng)化分析，對于工作效率的提升具有重要意義。另外，國有企業(yè)還要建立健全各職能部門信息傳遞機(jī)制。在實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理工作時(shí)，在預(yù)算編制、執(zhí)行以及預(yù)算變更階段積累了非常多的信息內(nèi)容，如果確保全面預(yù)算管理能夠最大程度地發(fā)揮價(jià)值，有必要充分運(yùn)用所積累的數(shù)據(jù)信息。通過數(shù)據(jù)內(nèi)容，可以進(jìn)行報(bào)表的統(tǒng)計(jì)和分析、監(jiān)控預(yù)警、信息反饋等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)信息的實(shí)施交流和共享，幫助企業(yè)管理人員結(jié)合預(yù)算情況，合理調(diào)整和制定管理措施，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有關(guān)鍵作用。為了保證全面預(yù)算信息溝通機(jī)制暢通，國有房地產(chǎn)企業(yè)還要建立信息監(jiān)控制度。信息監(jiān)控能夠有效監(jiān)控企業(yè)的供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)中的數(shù)據(jù)信息，從而有利于預(yù)算管理系統(tǒng)中數(shù)據(jù)的完整性和真實(shí)性。
（三）加強(qiáng)績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理配套體系的建設(shè)
實(shí)施績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它離不開內(nèi)部控制體系、內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)體系協(xié)同支持與配合。因此國有企業(yè)要加強(qiáng)這些配套體系的建設(shè)工作。在內(nèi)部控制體系建設(shè)方面：國有房地產(chǎn)企業(yè)需要充分結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況、企業(yè)的整體層面、業(yè)務(wù)層面以及信息系統(tǒng)層面而合理考慮，并且針對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)和未來戰(zhàn)略規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)控制措施的制定，最大程度地控制風(fēng)險(xiǎn)。此外，通過建立內(nèi)部控制制度，還需要對信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行關(guān)注，合理融合企業(yè)管理和信息技術(shù)，使企業(yè)決策分析更加具有效率性和實(shí)時(shí)性，從而有效預(yù)測企業(yè)運(yùn)行中存在的風(fēng)險(xiǎn)，充分體現(xiàn)出內(nèi)部控制的價(jià)值；在內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)體系建設(shè)方面：內(nèi)部審計(jì)制度對于內(nèi)部控制、全面預(yù)算以及全面預(yù)算管理具有重要作用，其與企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)相輔相成，內(nèi)部審計(jì)除了合法審計(jì)和財(cái)務(wù)審計(jì)之外，更需要發(fā)揮出績效審計(jì)和效率審計(jì)的作用。國有房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立審計(jì)部門，聘請審計(jì)相關(guān)專業(yè)的職工，并且保持內(nèi)部審計(jì)部門具有一定的獨(dú)立性，可以隸屬于企業(yè)董事會(huì)。如果企業(yè)運(yùn)營情況存在問題，還需要及時(shí)進(jìn)行解決，提出針對性意見，并且監(jiān)督運(yùn)用于后續(xù)工作。
五、A房地產(chǎn)公司實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理的案例分析
（一）案例背景簡介
A房地產(chǎn)公司是國有一級房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟成員。公司采取董事長負(fù)責(zé)制，董事長兼任公司法人代表，下設(shè)經(jīng)營班子由總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高層管理人員組成，并設(shè)立辦公室、企劃部、總工辦、工程部、投資經(jīng)營部、營銷部、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)部8個(gè)業(yè)務(wù)職能與后勤保障部室；擁有全資子公司多家。A房地產(chǎn)公司以完整的經(jīng)營理念和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，秉承“上善，不爭，厚天下”的企業(yè)價(jià)值觀。多年來，A房地產(chǎn)公司以國有企業(yè)的公民責(zé)任專注城市運(yùn)營，堅(jiān)持以房地產(chǎn)主業(yè)為龍頭，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)租賃、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展，打造出了一個(gè)主營業(yè)務(wù)突出、經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理、競爭優(yōu)勢明顯、集產(chǎn)品與服務(wù)為一體的專業(yè)化、規(guī)模化大型國有房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)和城市運(yùn)營商。
（二）績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理方案的制定
2015年年初，公司成立了績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理小組，董事長任組長，總經(jīng)理等班子成員任副組長，其中由專門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的副總負(fù)責(zé)具體績效管理實(shí)施工作并牽頭，在分析企業(yè)管理的特點(diǎn)與企業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，決定借助平衡計(jì)分卡的理念，以KPI的方式，建立績效考核體系，以此為基礎(chǔ)開展績效導(dǎo)向型的全面預(yù)算管理工作，來實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理小組首先明確了工作思路，在董事會(huì)與經(jīng)營班子簽訂考核責(zé)任書的基礎(chǔ)上，根據(jù)辦公會(huì)議確定的項(xiàng)目各標(biāo)段重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間，按照工作流程順序倒推其他各部門相關(guān)工作時(shí)間安排，進(jìn)而確定各部門主要業(yè)績指標(biāo)考核內(nèi)容及具體考核辦法。部門指標(biāo)包括以工作業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，同時(shí)包含基礎(chǔ)工作指標(biāo)，指標(biāo)之間保持平衡。另外，部門工作計(jì)劃中需提交考核指標(biāo)落實(shí)的工作方案。同時(shí)考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，一些部門承擔(dān)的工作難度較大、采用部門分類加分機(jī)制進(jìn)行特殊化處理。另外建立預(yù)警機(jī)制，在全面預(yù)算管理過程中發(fā)現(xiàn)部門工作延遲要及時(shí)報(bào)告績效管理小組，并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；管理小組參與協(xié)調(diào)并視情況重要程度提交高層解決。在考核結(jié)果運(yùn)用方面，績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理小組進(jìn)行績效跟蹤及對績效考核結(jié)果進(jìn)行分析，采取相應(yīng)措施改進(jìn)公司績效。考核結(jié)果與年度獎(jiǎng)金掛鉤并設(shè)定優(yōu)秀員工、最佳協(xié)作、特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)，根據(jù)員工平時(shí)的具體工作表現(xiàn)和績效考核分?jǐn)?shù)，經(jīng)過考核程序，辦公會(huì)研究通過后安排發(fā)放。
（三）績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理執(zhí)行情況
由于A房地產(chǎn)公司自上而下高度重視，加之考核指標(biāo)與預(yù)算的制定遵循雙向溝通原則商定考核指標(biāo)及考核辦法，過程較為民主，指標(biāo)體系也較為科學(xué)，得到企業(yè)自上而下的支持與有效執(zhí)行。A房地產(chǎn)公司開通了辦公室、企劃部、總工辦、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)部等多部門（人員）參與的OA辦公系統(tǒng)，加快了信息傳遞速度。績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理小組根據(jù)績效預(yù)算管理過程中的反饋情況，及時(shí)進(jìn)行機(jī)構(gòu)及人員調(diào)整。在落實(shí)績效過程中，發(fā)現(xiàn)有些部門間溝通門檻較高，部分部門人浮于事，因此及時(shí)將相關(guān)部門進(jìn)行整合同時(shí)裁減3名員工并對部分員工薪酬進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)槭虑皽贤ǔ浞郑珹房地產(chǎn)公司全體員工知悉績效導(dǎo)向型全面A算管理的目標(biāo)，在推行過程中，企業(yè)績效顯著改善。2015―2016年，A房地產(chǎn)公司在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門大力支持下，緊緊圍繞“戰(zhàn)略拓展，流程再造，以績效為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理”的年度主題，全體員工團(tuán)結(jié)努力、提速提效，完成年度經(jīng)營目標(biāo)如下表所示。
由上述案例分析可以看出，A房地產(chǎn)公司在實(shí)施績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理時(shí)，首先在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造了良好的績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理環(huán)境，同時(shí)強(qiáng)化了績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理信息溝通并加強(qiáng)績效導(dǎo)向型全面預(yù)算管理配套體系的建設(shè)。
六、結(jié)論
總而言之，國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施績效導(dǎo)向的全面預(yù)算管理，不僅能夠?qū)Ω鞣N企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行整合，確保企業(yè)資源得到最優(yōu)調(diào)節(jié)，還能改善企業(yè)經(jīng)營狀況，科學(xué)有效地預(yù)測和控制風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，績效導(dǎo)向的全面預(yù)算管理工作涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)方面，通過開展全面預(yù)算管理，可以進(jìn)一步提升內(nèi)部管控，有效降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。Z
參考文獻(xiàn)：
一、央行加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理，房企的銀行融資渠道受限
2003年6月13日央行“121號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，控制房地產(chǎn)信貸，對高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，使房地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)——資金鏈?zhǔn)艿酱驌簟！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí)，針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動(dòng)了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲的情況，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
121號(hào)文件出臺(tái)一年了，房地產(chǎn)商普遍感到原有的占開發(fā)資金70%的銀行融資力度大大降低，新的信貸資金審批越來越嚴(yán)格；即使原有已經(jīng)審批過的信貸資金規(guī)模，也存在實(shí)際到手的信貸資金比審批的結(jié)果少，時(shí)間晚，甚至?xí)和０l(fā)放原有審批過的資金等問題。
但是，從宏觀面看，由于自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題；為了保持國家金融的持續(xù)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控政策近期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)商應(yīng)該清醒國家的大環(huán)境要求，盡快作出積極的應(yīng)對，主要是拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資。
二、特殊的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小
房地產(chǎn)是個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，在證券市場快速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過IPO申請達(dá)致上市目標(biāo)。
首先，在法律上，由于房地產(chǎn)公司地域性較強(qiáng)，而各大城市在諸如土地出讓、稅費(fèi)繳納、資質(zhì)認(rèn)定等重要環(huán)節(jié)上沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此在法律和政策的把握上有一定的不確定性。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)較為特殊，一般來說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工驗(yàn)收大約需要兩年的時(shí)間，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一個(gè)產(chǎn)品在完成了制造和銷售過程后才能計(jì)算收入與利潤，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售部分在工程沒有完成前是不能計(jì)入企業(yè)利潤的；而首發(fā)上市的公司需要有連續(xù)三年穩(wěn)定均衡的盈利記錄，雖然發(fā)行審查委員會(huì)（簡稱“發(fā)審委”）對盈利標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的硬性指標(biāo)，但發(fā)審委內(nèi)部掌控的標(biāo)準(zhǔn)大致是年凈資產(chǎn)收益率在10%左右，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下，因而絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司很難達(dá)標(biāo)。
2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國證券市場中通過IPO上市的公司接近250家，而房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、珠海華發(fā)五家公司通過了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行申請進(jìn)行IPO上市。這種情況也說明了在實(shí)際操作中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO申請上市的路途將會(huì)是比較坎坷、艱辛的，計(jì)劃通過發(fā)行股票解決資金問題的房地產(chǎn)商應(yīng)對此有充分的心理準(zhǔn)備。
三、面對融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應(yīng)對策略
盡管受目前整個(gè)宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，今后房地產(chǎn)商應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。
1、調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資融資發(fā)展戰(zhàn)略
過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)來說，項(xiàng)目開發(fā)資金的至少70%來自銀行信貸資金。121號(hào)文件的出臺(tái)一夜之間擊碎了房地產(chǎn)商的夢想----要取得銀行信貸資金不是那么容易了！陣痛之后應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施。可以說，在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應(yīng)對，誰就將在洗牌中領(lǐng)先一步，搶占先機(jī)受益。
2、買殼上市是我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)公司上市的良好途徑
同樣是進(jìn)入證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
買殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o須排隊(duì)等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，對比之下，完整的一個(gè)IPO上市計(jì)劃預(yù)計(jì)最快也要耗3－5年。
買殼上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會(huì)公眾籌集發(fā)展資金，通過向持控股地位的購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場，迅速發(fā)展壯大自身實(shí)力。
經(jīng)過不完全統(tǒng)計(jì)，從1997年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了40多家，并且還有繼續(xù)增加的趨勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市的方式大舉進(jìn)軍國內(nèi)資本市場，在證券市場上已經(jīng)成為一道亮麗的風(fēng)景線。
在買殼上市過程中，要注意把握好以下幾點(diǎn)：（1）謹(jǐn)慎選好“殼資源”公司；（2）探明“殼資源”公司里的隱藏“地雷”，以免“觸雷”，主要是指公司的訴訟、貸款、擔(dān)保等隱性風(fēng)險(xiǎn)；（3）合理的轉(zhuǎn)讓殼價(jià)；（4）制定好良好的資產(chǎn)重組方案，保證經(jīng)營業(yè)績；（5）從買殼到實(shí)現(xiàn)融資，有一個(gè)過程，不可急于求成，要在經(jīng)營中規(guī)范自己的企業(yè)行為，樹立良好的市場形象。
3、房地產(chǎn)信托----以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式
所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。
從現(xiàn)有的操作模式來看，使用信托方式為房地產(chǎn)融資主要采取債權(quán)式和股權(quán)式兩種方式：
（1）債權(quán)式房地產(chǎn)信托計(jì)劃，即信托公司通過信托產(chǎn)品融集資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)。其優(yōu)點(diǎn)是操作簡便，管理簡單，收益比較穩(wěn)定；其主要問題，一是由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格對項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求；二是這種模式受到總額不超過二百份、每份不低于五萬元的限制，資金的募集范圍與數(shù)量均受到了制約，規(guī)模比較小。
（2）股權(quán)式房地產(chǎn)信托計(jì)劃。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。121號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金（所有者權(quán)益）必須達(dá)到30%，銀行才能給予貸款。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益都非常小4，很難達(dá)到30%的要求。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
總體而言，從未來的發(fā)展看，中國的房地產(chǎn)信托融資將有很大的發(fā)展空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地方也比較多，在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)要充分衡量幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素后謹(jǐn)慎確定：（1）債權(quán)式融資還是股權(quán)式融資方式的選取；（2）融資對象、規(guī)模與金額的確定；（3）信托公司平臺(tái)的選擇；（4）風(fēng)險(xiǎn)控制，融資對象如果是信托投資機(jī)構(gòu)和分散的投資者，開發(fā)商不可能得到象銀行信貸一樣，可以申請追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。
4、其他的融資方式
[關(guān)鍵詞] 平衡計(jì)分卡；企業(yè)戰(zhàn)略；房地產(chǎn)
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 13. 039
[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）13- 0093- 02
1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是當(dāng)下效益最高的行業(yè)之一，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。企業(yè)想要在這種環(huán)境下保持長久的競爭優(yōu)勢，必須通過優(yōu)化戰(zhàn)略管理模式，保證企業(yè)戰(zhàn)略有效實(shí)施等方面著手，為企業(yè)提供科學(xué)有效的發(fā)展戰(zhàn)略，但在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中還存在著許多問題。
1.1 戰(zhàn)略理解和目標(biāo)模糊
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕鋺?zhàn)略方向大多是由企業(yè)高層管理者決定的，而對于企業(yè)中層管理者和基層員工而言，往往并不了解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向，難以使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向貫徹到日常工作中，使其成為工作的最高準(zhǔn)則。企業(yè)各部門對于戰(zhàn)略總方向理解模糊，往往都根據(jù)各自部門的職責(zé)理解和落實(shí)，使得各部門各行其是，缺乏對企業(yè)發(fā)展方向和工作概況的共同認(rèn)知，很難在企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目操作中做好配合和協(xié)調(diào)，造成了戰(zhàn)略具體實(shí)施過程中缺乏相應(yīng)的條理性和系統(tǒng)性。這就需要企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)化為有效的戰(zhàn)略管理體系，將戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)化為可見的目標(biāo)，并在企業(yè)各部門間做好有效的溝通，提高各部門的協(xié)作能力，同時(shí)使員工也進(jìn)一步加深對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的認(rèn)識(shí)，將其帶到日常工作中來。
1.2 企業(yè)、部門、員工之間缺乏聯(lián)系
在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中，各部門只需要完成本部門相應(yīng)指標(biāo)即可，對于整體的戰(zhàn)略構(gòu)架缺乏整體意識(shí)。部門之間缺乏協(xié)作精神，員工個(gè)人也僅僅局限于部門內(nèi)的短期戰(zhàn)略層面，對于企業(yè)的發(fā)展缺乏長遠(yuǎn)的意識(shí)。但客戶注重的不是部門或員工個(gè)人的能力，而是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作能力，將企業(yè)當(dāng)成一個(gè)整體衡量。因此在企業(yè)的發(fā)展過程中，必須將企業(yè)、部門、員工有機(jī)結(jié)合，將整體與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)緊密結(jié)合，讓部門與員工在促進(jìn)戰(zhàn)略成功實(shí)施的前提下完成屬于各自分工的工作。
1.3 管理層對戰(zhàn)略實(shí)施信心不足
由于企業(yè)的戰(zhàn)略策劃往往只通過高層管理者個(gè)人能力影響，在戰(zhàn)略方針制定完成后，管理者有可能會(huì)對戰(zhàn)略方針產(chǎn)生信心不足的心理負(fù)擔(dān)。管理者在戰(zhàn)略制定完成后并沒有把戰(zhàn)略方針放在企業(yè)發(fā)展的第一位，會(huì)導(dǎo)致戰(zhàn)略制定得過于脫離實(shí)際，在實(shí)際運(yùn)用中出現(xiàn)問題，影響管理者對于戰(zhàn)略方針的基本信心。一個(gè)成功的企業(yè)，不但需要優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者，更需要一個(gè)有能力為公司戰(zhàn)略服務(wù)的管理團(tuán)隊(duì)，只有團(tuán)隊(duì)建設(shè)完整了，才能繼續(xù)引領(lǐng)企業(yè)按照戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行擴(kuò)展。
1.4 沒有建立明確的績效體系
房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)績效體系，一般是運(yùn)用目標(biāo)管理方法的一些量化指標(biāo)，在管理者對量化指標(biāo)進(jìn)行考察時(shí)，往往帶有個(gè)人喜好、厭惡等主觀情緒，很難對部門或個(gè)人的績效進(jìn)行客觀、系統(tǒng)的衡量，也不能體現(xiàn)該部門或員工對于戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施的作用大小，從而打擊了員工的工作積極性，降低了工作效率。因此管理者應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略方針建立的同時(shí)，設(shè)定與戰(zhàn)略方針相關(guān)的、明確的績效目標(biāo)，來針對每一個(gè)員工和部門進(jìn)行系統(tǒng)化、公平化考核。
2 平衡計(jì)分卡概述及應(yīng)用價(jià)值
20世紀(jì)80年代，傳統(tǒng)的只以單一財(cái)務(wù)指標(biāo)為考評方法的弊端日益明顯，滯后性、片面性、局限性、短期性嚴(yán)重。西方學(xué)者開始針對績效考評模式進(jìn)行研究，于是平衡計(jì)分卡的考核方法應(yīng)運(yùn)而生。平衡計(jì)分法從顧客維度，內(nèi)部維度，學(xué)習(xí)、成長維度，財(cái)務(wù)維度等多方面進(jìn)行全面考察，成為了一種更加新f，實(shí)用性和全面性更強(qiáng)的考評方法。平衡計(jì)分卡是以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為中心思想，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r的評價(jià)。平衡計(jì)分卡有利于幫助企業(yè)認(rèn)清自己的真實(shí)情況、使命、價(jià)值觀等多方面因素，并將其貫徹到日常工作之中，在繼承了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)基礎(chǔ)上，兼顧顧客、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)創(chuàng)新等多方面因素，以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，將企業(yè)目標(biāo)與四個(gè)維度相結(jié)合，形成推動(dòng)企業(yè)不斷發(fā)展的路線圖，使企業(yè)經(jīng)營者可以以可持續(xù)發(fā)展的眼光審視企業(yè)成績。
平衡計(jì)分卡自問世以來，已經(jīng)在美國多家公司得到了落實(shí)與實(shí)施。美國500強(qiáng)企業(yè)中有六成企業(yè)都采用了平衡計(jì)分卡的方法，在銀行、保險(xiǎn)公司等財(cái)政服務(wù)行業(yè)的應(yīng)用比率更高，從而在全球廣泛使用。如今平衡計(jì)分卡已經(jīng)涉足了全球各行各業(yè)，甚至非盈利性機(jī)構(gòu)。而在20世紀(jì)90年代中期，我國也引入了平衡計(jì)分卡模式，隨著企業(yè)改革的不斷進(jìn)行和深入，平衡計(jì)分卡的運(yùn)用愈發(fā)明顯，績效評比也越來越受管理者的重視。當(dāng)前我國許多企業(yè)在績效考核方面都借鑒了平衡計(jì)分卡的想法和因素，不少企業(yè)在此基礎(chǔ)上開發(fā)了軟件產(chǎn)品，將平衡計(jì)分卡融入績效管理系統(tǒng)中，使眾多企業(yè)相關(guān)部門崗位形成對接，形成相對完整的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。
3 平衡計(jì)分卡在我國房地產(chǎn)公司的應(yīng)用策略
平衡計(jì)分卡在實(shí)施過程中應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟：第一，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行SWOT內(nèi)外環(huán)境全面分析。第二，根據(jù)公司戰(zhàn)略設(shè)定平衡計(jì)分卡的績效目標(biāo)，明確房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)之間的因果關(guān)系，將戰(zhàn)略目標(biāo)與房地產(chǎn)公司日常運(yùn)作結(jié)合起來。做好房地產(chǎn)公司價(jià)值定位，為客戶人群樹立自己獨(dú)特的價(jià)值地位。第三，要根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，對實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵步驟進(jìn)行層級篩選和落實(shí)，形成部門和員工個(gè)人的績效考評指標(biāo)。通過中層管理者的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人績效考評中員工對自己完成情況的定位。第四，將企業(yè)的發(fā)展與員工個(gè)人工作能力、部門間相互協(xié)作能力相結(jié)合、掛鉤，把員工能力和部門協(xié)作能力加入到績效考評制度中來，并將這些工作能力與薪資直接掛鉤，達(dá)到激勵(lì)員工在遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)方向的同時(shí)，提高自己的工作積極性。第五，在使用平衡計(jì)分卡體系的時(shí)候，定期對員工和部門進(jìn)行考核，將實(shí)際結(jié)果與平衡計(jì)分卡體系的四個(gè)維度指標(biāo)完成期望值進(jìn)行橫向比較，分析其中出現(xiàn)的問題，并加以改正。
在運(yùn)用平衡計(jì)分卡體系的時(shí)候，應(yīng)該首先注意以下幾個(gè)問題：第一，平衡計(jì)分卡體系是房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展方針的出發(fā)點(diǎn)和參照物，在分析戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上依照平衡計(jì)分卡體系為公司設(shè)計(jì)出具體到關(guān)鍵位置績效指標(biāo)的平衡計(jì)分卡，各部門或團(tuán)隊(duì)以及每個(gè)員工個(gè)人的績效考評指標(biāo)。第二，在此之下，應(yīng)讓企業(yè)整體，以至于各個(gè)部門和員工，對于平衡計(jì)分卡體系有著充分的了解和認(rèn)識(shí)，使平衡計(jì)分卡體系能在企業(yè)中健康有效地展開。第三，部門或個(gè)人依據(jù)平衡計(jì)分卡體系的四個(gè)維度指標(biāo)，計(jì)算相關(guān)的完成度，如果能較好地完成指標(biāo)，則可以認(rèn)為他們?nèi)〉昧肆己玫目冃ВJ(rèn)可其工作能力。第四，平衡計(jì)分卡體系四個(gè)維度的關(guān)鍵指標(biāo)在不同的部門或員工身上賦予的權(quán)重應(yīng)該是不同的，例如房地產(chǎn)營銷部門，人員考核的時(shí)候就應(yīng)該更注重財(cái)務(wù)和客戶發(fā)展的指標(biāo)，在其他部門也應(yīng)有其相應(yīng)的側(cè)重指標(biāo)。第五，在向平衡計(jì)分卡體系進(jìn)行反饋的過程中，實(shí)施成為一個(gè)閉路循環(huán)體系，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方針能得到健康有序的發(fā)展。在平衡計(jì)分卡體系實(shí)施過程中 ，也應(yīng)注意保持其與戰(zhàn)略發(fā)展方針的一致，使其能夠在最高意義上與公司的發(fā)展前景和發(fā)展方針相結(jié)合。
4 結(jié) 語
平衡計(jì)分卡體系是當(dāng)今最有效的績效評價(jià)系統(tǒng)，平衡計(jì)分卡體系可以將房地產(chǎn)公司內(nèi)部日程管理聯(lián)系起來，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系性，反應(yīng)公司綜合經(jīng)營狀況，并采取相應(yīng)的發(fā)展策略。通過完善績效體系，促進(jìn)公司員工的工作積極性，提高部門和個(gè)人的工作效率。讓部門和個(gè)人在戰(zhàn)略方針高度統(tǒng)一的同時(shí)，減少不必要的信息負(fù)擔(dān)，緊密相關(guān)的配合與協(xié)作，讓房地產(chǎn)工司在進(jìn)行開發(fā)過程中，保證企業(yè)的合作性，提高企業(yè)競爭力。
主要參考文獻(xiàn)
[1][美]畢意文，孫永玲.平衡計(jì)分卡：中國戰(zhàn)略實(shí)踐[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.
[論文摘要]本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會(huì)推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2007年8月14日，中國證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
同時(shí),由于國家政策及我國資本市場不發(fā)達(dá)等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國金融市場的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點(diǎn)
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.發(fā)行利率市場化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場定價(jià)，讓市場來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對較簡易。相對于股權(quán)融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。
4.資信評級作用體現(xiàn)。《發(fā)行辦法》中不再強(qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評級機(jī)構(gòu)的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評級機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評級并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)。現(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對象較多。公司債的發(fā)行沒有對資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對而言，發(fā)行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營狀況也因此備受關(guān)注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務(wù)（包括長期債務(wù)和短期債務(wù)）的能力。通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會(huì)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以償還流動(dòng)負(fù)債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來進(jìn)行分析。
（1）流動(dòng)比率：2012-2014年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。（2）速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來說，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。該指標(biāo)在1左右最佳。
該企業(yè)2012-2014年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢。可以結(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。
一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。萬科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì)出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運(yùn)能力分析
營運(yùn)能力是企業(yè)通過調(diào)動(dòng)、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。
根據(jù)企業(yè)2012-2014年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來體現(xiàn)：
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強(qiáng)。
（四）發(fā)展能力分析
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來的市場變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結(jié)與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺(tái)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]孟天恩，張炎興，李生校.財(cái)務(wù)報(bào)表分析：理論、技巧與運(yùn)用[M].南京：南京大學(xué)出版社.2009.
【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時(shí)也給社會(huì)帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過高的房價(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。
歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場出了問題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)――風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖碚{(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表
在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤也不能說明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉。可見，如果采取這種會(huì)計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)槔麧櫜▌?dòng)太大而回避公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會(huì)計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。
注釋:
[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11
[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)
[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).2005年3月
參考文獻(xiàn)
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[2]張寧，歷史成本、公允價(jià)值計(jì)量的利弊及相適應(yīng)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式【J】，魅力中國，2010（3）
