時間：2023-06-01 09:09:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的開發(fā)與經營，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵字:商業(yè)房地產;投資風險;防范策略
一、商業(yè)房地產概述
(一)商業(yè)房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業(yè)房地產和商業(yè)房地產等,顧名思義,商業(yè)房地產主要用于商業(yè)經營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業(yè)地產的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產。
(二)商業(yè)房地產在我國的發(fā)展
我國的商業(yè)房地產是伴隨著整個房地產行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產進入迅速發(fā)展的時期,突出表現在商業(yè)房地產竣工面積的持續(xù)的快速增長。
但在商業(yè)房地產迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產的經營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業(yè)房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產大量空置,造成了商業(yè)房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發(fā)企業(yè)利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業(yè)房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業(yè)房地產的開發(fā)造成經濟利益的損失。房地產業(yè)作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節(jié)宏觀經濟的運行,這些政策包括產業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業(yè)內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業(yè)房地產的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風險
由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業(yè)房地產規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業(yè)房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業(yè),商業(yè)房地產的建設規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業(yè)房地產項目在區(qū)位、規(guī)模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業(yè)的經濟損失。
2.融資風險
商業(yè)房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業(yè)中,大多數企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節(jié)宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發(fā)商自身經營能力風險
商業(yè)房地產業(yè)跨越房地產業(yè)和商業(yè)經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業(yè)經營管理,在前期的建設開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業(yè)房地產企業(yè)都是以經營住宅房地產為其主要業(yè)務,缺乏商業(yè)運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產建設的初衷及實現企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經驗不足,商業(yè)房地產的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產投資風險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險
房地產企業(yè)應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規(guī)定合理的調整經營業(yè)務的內容、經營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設商業(yè)房地產稅收優(yōu)惠的政策調整企業(yè)建設項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應轉向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規(guī)避市場供求風險
針對產生商業(yè)房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業(yè)房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業(yè)房地產的建設,以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設計進行精心的商業(yè)策劃,根據商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風險
要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結構,爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產企業(yè)的先進經驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展
(三)加強商業(yè)房地產的管理運營,防范開發(fā)商自身經營能力風險
商業(yè)房地產的開發(fā)與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產開發(fā)中至關重要的階段,對國內眾多商業(yè)房地產項目進行研究可以發(fā)現,大多數開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業(yè)管理運營的觀念
商業(yè)房地產建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業(yè)房地產的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業(yè)應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業(yè)房地產的管理運營涉及房地產開發(fā)和商業(yè)運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業(yè)知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產企業(yè)可以與高校聯合,按照企業(yè)對管理人員的素質要求設計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業(yè)品牌
一個商業(yè)房地產項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業(yè)態(tài)統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據各地區(qū)消費水平、消費結構、消費環(huán)境和項目經營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業(yè)管理,實現項目經營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。
參考文獻:
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關鍵詞：商業(yè)地產；項目運營；創(chuàng)新
一、商業(yè)房地產的主要特征
1.運營組織方式不同
商業(yè)房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業(yè)地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。
商業(yè)房地產的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。
2.運營系統的設計方式存在著差異
在傳統的制造業(yè)中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業(yè)性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。
通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發(fā)展起到了很大的幫助作用。
3.客戶存在的作用性不同
在傳統的制造業(yè)中，對于產品出廠后，客戶如果發(fā)現問題，才可以同廠房發(fā)生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。
4.員工具有不同的影響性
在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質的服務，才可以保障房地產的快速發(fā)展。
二、商業(yè)地產運營管理模式的創(chuàng)新
1.因地制宜，與當地的人文地理環(huán)境相適宜
人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展狀況也是不一樣的。而商業(yè)地產和一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業(yè)地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發(fā)展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區(qū)特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。
同時還需要政府部門對商業(yè)地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。
2.建立新型的資金籌措模式
我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產沒有發(fā)揮多大的影響，地產業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業(yè)地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達國家的成功經驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產是一個很好的結果。
世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業(yè)融入到房地產，這條路很有發(fā)展前景。
3.與現代化計算機媒體的連接
如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。
同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發(fā)展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。
4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創(chuàng)設計新風潮
商業(yè)房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業(yè)房地產以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。
商業(yè)房地產的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業(yè)房地產的良好建造。
商業(yè)房地產的設計和商業(yè)房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業(yè)房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。
三、商業(yè)房地產運營管理模式的應用
1.統一管理的運營管理模式
市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業(yè)機構，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構的更加壯大。
2.需要和零售相結合
零售在商業(yè)地產運營管理中的出現是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發(fā)商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠發(fā)展。
四、商業(yè)地產項目運營管理模式的實際意義
商業(yè)地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業(yè)地產良好的發(fā)展的必要經過，只有確保商業(yè)地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產的運營管理，那么商業(yè)地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。
商業(yè)地產項目運營管理模式是地產企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業(yè)的運營管理之下，地產企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴酷的經濟制度下。
我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。
五、結束語
商業(yè)地產項目的運營管理是商業(yè)地產發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業(yè)地產的更加進步，對商業(yè)地產運營管理可以保障商業(yè)地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業(yè)地產的有序發(fā)展，使商業(yè)地產擁有更加寬闊的發(fā)展空間。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；合作開發(fā)；法律
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
引言
我國房地產立法雖然總體上數量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關于房地產方面的規(guī)范性文件，總體而言強調行政管理的規(guī)范多、調整民事關系的規(guī)范少，政策文件多、法律法規(guī)范少，短期性規(guī)定多、穩(wěn)定性法律少，計劃經濟體制印痕多、市場前瞻性規(guī)定少，新法出臺后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產開發(fā)經營是一個連續(xù)的過程，房地產企業(yè)在經營運作過程中會遇到各種各樣的法律問題，決不是通過研讀其中一本法律著作就可解決所有問題，市場上形形的房地產企業(yè)法律指導叢書也決不是什么解決房地產法律問題的萬能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產法律問題的途徑和方法。
一、合作開發(fā)房地產的概念與法律特征
1、合作開發(fā)房地產的概念
合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項既定任務的活動，它是現代社會人與人之間在高度分工基礎上的一種較為普遍的生產經營方式。合作開發(fā)房地產就是指兩方以上的主體以提供土地使用權、資金等作為共同出資，并約定共享利潤和共擔風險，共同開發(fā)房地產的一種經營行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開發(fā)房地產形式界定為“合作開發(fā)房地產合同”；但在《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》施行前，我國的法律、法規(guī)、部門規(guī)章及最高人民法院的司法解釋均未對合作開發(fā)房地產下過法律層面的定義。《2005年第五號司法解釋》首次對合作開發(fā)房地產合同予以定義，該司法解釋第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協議。”
2、合作開發(fā)房地產合同的法律特征
合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它是一種發(fā)生民法上效果的合意。合作開發(fā)房地產合同屬于合同的一種，它當然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國城市土地的國有性質以及國家對房地產市場的嚴格行政管理，大量的房地產管理法律法規(guī)對該類合同在相當程度上排除了當事人一定的意思自治，同時呈現出較強的中國特色。因此，與一般民事合同相比，合作開發(fā)房地產合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五號司法解釋》施行以前，司法實踐中對合作開發(fā)房地產合作各方是否需要同時具備房地產開發(fā)資質意見不一，有的法院認為應嚴格遵照未取得房地產開發(fā)資質不得開發(fā)經營房地產的規(guī)定，合作各方均需具備房地產開發(fā)資質，否則合作開發(fā)合同無效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個案處理。《2005年第五號司法解釋》對此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開發(fā)資質，但至少有一方以上的合作者應當具有相應的開發(fā)資質，否則合作各方訂立的合作開發(fā)房地產合同就有可能被認定為無效。
二、合作開發(fā)房地產的類型
從合作各方的資質條件以及是否實際參與開發(fā)經營角度，可作如下分類：1.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方都有開發(fā)資質，以雙方名義共同或各自開發(fā)，并按照約定比例進行分配。2.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。以其中有開發(fā)資質的一方名義進行開發(fā)，但實際由雙方共同開發(fā)經營，如雙方組建項目小組、開設共管賬戶等，并按照約定比例進行分配。3.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。由一方開發(fā)經營，另一方完全不參與開發(fā)經營，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方共同組成房地產開發(fā)項目公司，以項目公司的名義進行房地產開發(fā)建設，并按雙方約定比例分配收益。
三、合作開發(fā)房地產合同的效力分析
一個合法有效的合同，是保證當事人真實意思表示之下的合同目的得以實現的基礎。而無效的合同，不但對當事人不具有約束力，而且一旦被確認為無效，將給當事人造成巨大經濟損失。合作開發(fā)房地產合同存在著復雜的法律關系，其效力認定除應具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影響合作開發(fā)房地產合同效力的因素
(1)房地產開發(fā)經營資質對合作開發(fā)合同效力的影響
房地產經營資質是指房地產開發(fā)企業(yè)依法取得房地產開發(fā)企業(yè)的資格證書，從而獲得一種能夠從事房地產開發(fā)的身份和條件。房地產經營資質是用來證明房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產企業(yè)的資質證書，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產業(yè)發(fā)展的重要手段。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發(fā)經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發(fā)經營資質。合作雙方或多方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，在糾紛發(fā)生后、前也沒有一方當事人取得資質或合作合同當事人沒有成立具有相應房地產經營資質的企業(yè)的，合作開發(fā)合同將被認定無效。
(2)建設用地使用權的性質對合作開發(fā)合同效力的影響
《2005年第五號司法解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協議。"從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已達到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件并取得土地使用權證的土地。因為，如未達到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件或未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。
2、合作開發(fā)房地產合同的“名不副實”情形
(1)名為合作開發(fā)房地產合同，實為土地使用權轉讓合同
這種名為合作開發(fā)房地產合同，實為土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，是提供土地使用權方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對這種合同作為土地使用權轉讓合同予以認定和處理，其與一般的土地使用權轉讓合同在內容上有以下不同：一是“合作開發(fā)”的房地產不需要辦理土地使用權變更登記手續(xù)，即交由提供資金方進行房地產開發(fā)經營；二是提供土地使用權方除承擔交付土地義務外，還要承擔協助、配合提供資金方辦理房地產開發(fā)經營手續(xù)的義務，否則開發(fā)房地產可能無法順利進行。
(2)名為合作開發(fā)房地產合同，實為借款合同
該司法解釋第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。"這種合同實際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認定為借款合同，是因為二者有以下共同點：一是提供資金方不承擔使用資金方的任何經營風險；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數額的貨幣，因此借貸的實質是相同的。
3、合作開發(fā)房地產合同無效的情形及處理
(1)合作開發(fā)房地產合同無效的情形
無效合同是相對于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無效，指當事人所締結的合同因嚴重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內容賦予效力。但需要注意的是，合同無效，僅系不按當事人合意的內容賦予效力，但并非不發(fā)生任何效力；反之，合同無效場合得依法律規(guī)定發(fā)生賠償損失等法律效果。
(2)合作開發(fā)房地產合同無效的處理
合作開發(fā)房地產合同被認定無效后，應當依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規(guī)定進行處理。因無效合同已取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償無過錯一方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。
四、合作開發(fā)房地產的風險防范
由于合作開發(fā)房地產的法律關系復雜、標的巨大、履行期限長、雙方容易因為利益分配產生沖突，因此，合作開發(fā)房地產項目操作過程中要注意風險防范，防忠于未然。
1、對合作伙伴的資信調查
首先，應調查合作伙伴的資格條件。其次，還應調查合作伙伴的信用狀況。另外，還應調查合作伙伴的商業(yè)信譽。最后對作為合作開發(fā)條件的建設用地狀況也要調查。
2、擬定完善的合同條款
合同中應詳細約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤、共擔風險是合作開發(fā)房地產合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應最大程度體現投資比例、風險承擔比例和利潤分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開發(fā)房地產合同的順利履行。合同中還應設定具體明確的違約責任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現違約情形，另一方可依據合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權利，以減少損失，保護自身的合法權利。
3、合理分配項目管理權
管理權是合作開發(fā)房地產中最大問題之一，應事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項目還須單獨以管理協議的形式分配雙方管理權限。項目管理權主要包括財務支出審批權、項目定位決策權、管理團隊聘用權、高層管理人員工薪決定權、項目開發(fā)中重大問題的決策權等。在合伙型合作開發(fā)合同履行中，合作各方為了監(jiān)督合作開發(fā)項目的財務收支活動，通常約定設立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。在實踐中，因項目管理權分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規(guī)范而產生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開發(fā)房地產合同時，對于項目的管理權應預先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細的約定。
結束語
“共同投資、共享利潤、共擔風險”是合作開發(fā)房地產合同的實質內容和本質屬性。共同投資是合作開發(fā)房地產合同的基礎和前提條件。沒有共同投資就無所謂合作開發(fā)經營。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實物，也可以是技術或勞務，當然也可以是某種權益。合作開發(fā)的最終目的，自然是為了獲得投資回報，這符合經濟領域任何經營性合作投資者的愿望。因此，合作開發(fā)的各方有權從合作的房地產項目經營之中獲得利益，并無任何爭議。共享利潤與共擔風險，在某種程度上其實就是一個問題的兩個方面，如果合作者的真意是要共享一個共同投資的房地產項目的利潤，則合作者必然承擔著利潤不能產生或利潤小于預期的風險。同時，合作開發(fā)的各方應當共擔的風險還包括項目不能完成或者項目虧損時其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風險。不管風險的內容如何，總之，共享利潤、共擔風險是民事權利義務相一致的基本原則的內在要求和具體體現。
參考文獻：
[1]朱征夫、何海東、賀玉平、房地產開發(fā)經營中的合同問題[M]．法律出版社，2004．
論文摘要：旅游房地產是由旅游業(yè)和房地產業(yè)交叉而產生的綜合性學科。近年來，旅游房地產作為一種可以實現經濟效益和生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新經營模式，發(fā)展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產的發(fā)展現狀及對策。
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業(yè)為依托而進行的房地產開發(fā)項目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業(yè)以多種形式的結合，是旅游業(yè)與房地產業(yè)發(fā)展到一定階段時出現的一種房地產業(yè)態(tài)。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發(fā)展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發(fā)現狀
目前成都市旅游房地產的開發(fā)熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現狀是規(guī)模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業(yè)區(qū)等。
三、成都旅游房地產發(fā)展對策
1.樹立正確的旅游房地產的觀念。旅游業(yè)的發(fā)展與相關部門和行業(yè)的發(fā)展是一個互動的過程。旅游業(yè)的發(fā)展在帶動和刺激相關部門和行業(yè)發(fā)展的同時，還依賴著相關部門和行業(yè)。成都市在旅游房地產發(fā)展的過程中，應將旅游房地產視為綜合性產業(yè)，將其發(fā)展納入到區(qū)域社會經濟發(fā)展的總體之中。同時要把旅游房地產的開發(fā)作為城市建設和發(fā)展的組成部分，成立專門的旅游房地產管理部門，負責指導全市旅游房地產的開發(fā)和經營。同時房地產開發(fā)商應轉變觀念，正確看待旅游房地產。面對競爭激烈的市場，房地產業(yè)必須找到可以發(fā)展的結合空間，找出新的開發(fā)題材。
2.開發(fā)與原有旅游資源保護相得益彰。旅游開發(fā)的前提必須是加強對作為旅游業(yè)基礎的旅游資源的保護，特別是對那些具有不可替代性的旅游資源的保護。旅游資源進行相關開發(fā)時，如措施不當，易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后，有些資源如植被，經過相當長的時間，付出相當大的代價后，可以自然恢復，但有些資源，一經破壞便根本不可能恢復。比如說人文資源，即使重建，往往其歷史價值已不復存在。因此，在進行旅游地產開發(fā)時，不能只顧眼前的經濟利益，只注重開發(fā)不注重保護。
3.培養(yǎng)高素質的旅游房地產項目管理人才。成都旅游房地產的開發(fā)和旅游景區(qū)開發(fā)緊密相關，但旅游房地產的開發(fā)往往只關聯房地產商。房地產開發(fā)商雖然熟悉房地產項目的開發(fā)與運作，但缺乏旅游業(yè)的相關專業(yè)知識，沒有把其作為一種旅游產業(yè)來經營和管理，未能積極參與旅游規(guī)劃。為了成都市旅游房地產的健康發(fā)展，要大力加強對人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)目標主要為旅游房地產的管理人才、策劃人才和營銷人才
4.完善旅游房地產市場監(jiān)管體系。要完善宏觀的旅游房地產市場監(jiān)管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調控，權責明確“政府宏觀監(jiān)管調控，市場主導開發(fā)經營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場、規(guī)范秩序、加強監(jiān)管等手段推動旅游業(yè)的發(fā)展。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門的行業(yè)監(jiān)管外，還應通過并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產市場的監(jiān)管。
參考文獻
［1］ 王贊強:旅游房地產初探[J].閩西職業(yè)大學學報，2001年04期
[關鍵詞]房地產 營銷 創(chuàng)新 戰(zhàn)略
一、引言
房地產營銷戰(zhàn)略正確的選擇應當是尋找符合自身條件的戰(zhàn)略基點，進行市場補缺，以期建立局部性的相對優(yōu)勢；產品可以從三個層次，為消費者或用戶提供滿足，這種“整體產品”的概念，是房地產產品創(chuàng)新的重要營銷思路；市場創(chuàng)新有兩種思路：重新選擇銷售區(qū)域，或重新選擇購買群體；產品要經過一定的方式與市場發(fā)生聯系，經營創(chuàng)新便是改進和完善聯系的方式。創(chuàng)新需要機會，市場營銷意義上的“機會”，源于消費者或用戶通過市場未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創(chuàng)新”是一個經濟概念，而不是一個技術概念，是指“房地產家實行對生產要素的新的組合”，與技術上的新發(fā)明不是一回事。
二、房地產營銷意義
現代市場營銷學是我國發(fā)展社會主義市場經濟，走向世界市場所必須研究和掌握的一門應用科學。房地產的命運系之于“銷”，而“銷”之績效來源于“營”，只有“營”字領先，“銷”字當頭，營銷一體，這樣的房地產才會如魚得水于市場。“營”即包括策劃、創(chuàng)意、運籌和研究，現代的營銷人員，第一要務就是如何動腦筋的問題，以策略來帶動“銷”。評價一個房地產經營好壞的一個關鍵標準，就是最終營銷業(yè)績(包括銷售額、市場占有率、利潤、知名度等)的高低，而營銷業(yè)績的高低又取決于該房地產營銷實力的大小。營銷實力除包含房地產的硬資源(設備、資金等)實力外，還包含房地產的軟資源實力。軟資源實力的重要體現主要是其現代營銷意識和專業(yè)營銷實力的強弱，而專業(yè)營銷能力的高低取決于房地產是否擁有基礎扎實、經驗豐富、創(chuàng)造性思維和踏實勤勉的營銷管理、營銷企劃和營銷執(zhí)行人才。隨著信息時代的來臨、我國加入世貿組織、市場競爭的加劇和經濟體制改革的深入，我們越來越迫切地需要建立一支高素質的營銷人員隊伍。
三、房地產營銷過程中的問題
1、一些房地產的市場營銷人員素質低
房地產商對銷售人員的素質經驗缺乏起碼的要求和把握，流動性大致使房地產商付出慘重的時間和人力成本。企業(yè)內部體制和政策限制，沒有賞罰機制，導致銷售人員缺乏動力和激勵也沒有壓力。房地產人員素質良莠不齊，缺乏統一的指導、考核和規(guī)范化要求，沒有統一的最低報價要求和選擇客戶的標準；也有些地區(qū)銷售能力并不弱但缺乏對產品的深入了解和賣點的把握。
2、市場營銷目標低、眼光低
銷售目標確定了營銷目標的要件。研究經營評估所匯集的營銷資料之后，才設定銷售目標，因此銷售目標能直接反映出公司在下一年度達成預測銷量的能力。檢討銷售目標以及了解銷售目標設定低、中、高水準的理由，公司的銷售目標若設定在低水準到中等水準之問，或許表示近年來失去許多顧客及市場占有率，不然就是銷售區(qū)域內的競爭活動更多，或競爭者投入更可觀的廣告費用。這些理由都會直接影響營銷目標的擬定，同時也有助于了解營銷目標該如何設定，及是否需要爭取新使用者、現有顧客或是兩面三刀者都要同時爭取。
3、營銷戰(zhàn)略缺乏科學性
質量與技術管理手段是經營過程必不可缺的，它只有和諧地融入整個房地產管理體系中時，才能發(fā)揮其應有的作用。例如，某家房地產竟然可以控制到一根長只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺機器得到正確保養(yǎng)與維護。究其原因才明白，原來除了已達到國家IS09000的質量管理標準外，他們還憑借多年的實踐總結出了一整套個性化、系列化的房地產管理方法，通過管理的手段合理地進行了產品的單位成本控制、機器成本控制；完善了人員的目標管理；實現工作流程標準化、薪酬制度、激勵制度合理化；同時平日通過各種培訓手段提升了人員的崗位素質、專業(yè)素質，增強了管理意識。通過人性化管理將機器與人科學地融入房地產的整體戰(zhàn)略中。
因為渠道交叉混亂，很多房地產都曾走過彎路。由于缺乏市場操作經驗和客戶基礎或者追求短期效益和現金流，把一些長線優(yōu)勢品種賣到流通和零售市場，區(qū)域間紛爭不斷，客戶抱怨不斷，而市場銷量也很快停滯不前。因為很明顯，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當臨床銷量萎縮，未經過系統培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產與客戶共傷而不是雙贏。
合理的方式應當是根據產品的特點和競爭優(yōu)勢，確定所走的渠道，守住規(guī)范運作的底線。即便是流通渠道，也需要規(guī)范運作，協助客戶構建分銷通路。根據競爭格局另辟新渠道是一些房地產取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產品下沉到低端市場，遭遇降價的先前的貴族產品率先搶占流通市場等。
四、營銷過程中的戰(zhàn)略意義
“戰(zhàn)略”一詞本是軍事術語，原意是指對于任何一個組織的全局性或決定性的謀劃規(guī)劃。戰(zhàn)略問題是研究全局行動的方向、目標和實現目標的最好的途徑。把“戰(zhàn)略”的概念應用在房地產營銷活動中，就稱為營銷戰(zhàn)略。營銷過程中的戰(zhàn)略意義是指房地產通過識別外部環(huán)境提供的機會和威脅，并根據自己的資源情況，對房地產戰(zhàn)略整個營銷過程所提出的未來某個時期要達到的目標和實現目標應采取的一系列行動。
1、依附戰(zhàn)略
依附型經營戰(zhàn)略又稱為系統化經營戰(zhàn)略。所謂“依附”就是把本房地產的生產經營活動與發(fā)展相對固定地納入或嫁接在某個餐飲大房地產或房地產集團上，成為該大房地產或房地產集團系列化生產中的一個組成部分。選擇、采用依附型經營戰(zhàn)略的好處在于中小餐飲房地產可以得到相對經營方向和技術支持，產品的開發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專長，并能在一定程度上避開市場激烈競爭的壓力；另外還能通過協作關系進行聯合開發(fā)，依靠大房地產的技術開發(fā)能力和實力，突破自身在資金、人才、設備等方面的制約。
2、國際化經營戰(zhàn)略
國際化經營戰(zhàn)略是指房地產將其具有價值的產品與技能轉移到國外市場，從而創(chuàng)造價值的戰(zhàn)略。大部分房地產采用國際化戰(zhàn)略時，是把在母國所開發(fā)出的具有差別化的產品轉移到海外市場來創(chuàng)造價值。在這種情況下，房地產大多把產品開發(fā)的職能留在母國，而在東道國建立制造和營銷機構。在大多數的國際化房地產中，房地產總部一般嚴格地控制產品與市場戰(zhàn)略的決策權。
如果房地產的核心競爭力使房地產在國外市場上擁有競爭優(yōu)勢，而且在該市場上降低成本的壓力較小，房地產采取國際化戰(zhàn)略是非常有利的。但是，如果當地市場要求能夠根據當地的情況提品與服務，房地產采取這種戰(zhàn)略就不太合適。同時，由于房地產在國外各個生產基地都有廠房設備，會形成重復建設，則加大了經營成本，這對房地產也是不利的。
近幾年來，當世界知名跨國房地產大舉進軍我國，并大力實
施本土化經營戰(zhàn)略之時，以海爾、長虹等為代表的國內知名家電房地產不甘示弱，也積極開拓國際市場，逐漸形成了走向世界、爭創(chuàng)全球品牌的戰(zhàn)略意識，紛紛在觀念、生產、營銷、研發(fā)和資本等國際化方面邁出了實質性步伐。目前，隨著全球經濟一體化和我國加入WTO的成為現實，越來越多的中國本土品牌會更加注重國際化經營戰(zhàn)略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產一道爭國際市場，這是必然的趨勢。
3、差異戰(zhàn)略
差異化營銷核心思想是“細分市場，針對目標消費群進行定位，導入品牌，樹立形象”，是在市場細分的基礎上，針對目標市場的個性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨特的價值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個性化核心競爭優(yōu)勢。差異化營銷的關鍵是積極尋找市場空白點，選擇目標市場，挖掘消費者尚未滿足的個性化需求，開發(fā)產品的新功能，賦予品牌新的價值。差異化營銷不是某個營銷層面、某種營銷手段的創(chuàng)新，而是產品、概念、價值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統性的營銷創(chuàng)新，并在創(chuàng)新的基礎上實現品牌在細分市場上的目標聚焦，取得戰(zhàn)略性的領先優(yōu)勢。
4、“虛擬營銷”戰(zhàn)略
“虛擬營銷”戰(zhàn)略是指房地產在組織上突破有形的界限，只保留其中最關鍵、最核心的功能(如生產、營銷、設計、財務等功能)，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發(fā)展便是“虛擬營銷”成功的典范。耐克是一個既無生產車間又無銷售網絡的房地產，只擁有在全球具有核心競爭力的運動設計部門和營銷部門，生產和銷售全部虛擬化，通過外部組織來完成。
“虛擬營銷”戰(zhàn)略的經營模式有三個方面的競爭優(yōu)勢：
(1)克服房地產資源的約束。房地產虛擬經營實施品牌戰(zhàn)略，可以將房地產的資源集中于深入的市場調研、品牌識別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節(jié)省生產制造設施龐大的投資和人力、物力的消耗。
(2)專注于價值鏈中高附加值部分。一些房地產舉起品牌戰(zhàn)略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價值鏈中的一些低附加值活動虛擬化，委托其他廠商或公司來完成，其虛擬化房地產單元也可以依據成本和質量，挑選不同的組織，從而使虛擬經營具有動態(tài)性。
(3)敏捷性。具有品牌的盟主房地產針對市場需求的變化，如產品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應市場，克服全能型實體房地產生產經營的相對剛性。
五、結語
對于中國大量在大眾市場扎根的房地產來說，要維持自己的地位，首先，必須進行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務模式和運營管理創(chuàng)新人手，通過價值鏈的創(chuàng)新，通過低成本的運營和精細化的營銷來降低成本、提升效率，為底層消費者提供真正能滿足其需求的高性價比的優(yōu)質產品。
參考文獻
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各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬各單位：
近來，外商到我省經濟特區(qū)、珠江三角洲等地投資經營房地產不斷增加，這對加快城市建設，改善投資環(huán)境和住房條件起了積極作用。為保證房地產市場的健康發(fā)展，現就加強利用外資經營房地產管理問題通知如下：
一、對利用外資經營房地產要實行政策引導利用外資經營房地產，是指外商獨資或與我方房地產開發(fā)公司合資、合作，按規(guī)定取得土地使用權，按照規(guī)劃開發(fā)建設房地產，出租、出售商品房和轉讓土地。對利用外資經營房地產實行積極引進、因地制宜、加強管理的原則。目前，外商進入我省境內投資經營房地產，應限于與省內房地產開發(fā)公司就某個項目合資、合作經營，經營期滿后，合作公司隨之撤銷。合資、合作的中方至少應有一家房地產開發(fā)公司。外商到山區(qū)市縣、新建城鎮(zhèn)、珠海市西區(qū)和橫琴島、惠州市大亞灣、汕頭市南澳縣、陽江市海陵島、江門市上下川島、湛江市東海島、番禺市南沙，以及經省政府批準設立的各類經濟開發(fā)試驗區(qū)投資經營房地產，在地價上可適當給予優(yōu)惠（具體由市政府確定），建成后的商品房向境外銷售，不受內外銷比例限制，在珠江三角洲地區(qū)、經濟特區(qū)、以及投資條件好的其它城鎮(zhèn)，原則上只允許利用外資開發(fā)經營投資大、周期長、難度大的項目和舊城區(qū)改造項目，嚴格限制從事一般商品住宅樓、住宅區(qū)、別墅式住宅區(qū)的開發(fā)建設。
二、加強利用外資經營房地產的審批管理合資、合作經營房地產項目，其立項按隸屬關系分別由省、市計委會同經貿委、建委根據商品房的計劃審批；其項目公司的章程、合同由經貿委審批；建委負責資質審查并發(fā)資質證書；憑有關批件及資質證書到工商管理、外匯管理、金融部門辦理登記注冊和開戶等手續(xù)。
三、加強利用外資經營房地產的行業(yè)管理全省利用外資經營房地產的行業(yè)管理歸口省建委。利用外資開發(fā)經營房地產，應納入各級建設部門行業(yè)管理軌道。合資合作房地產公司負責開發(fā)建設的商住樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等項目的規(guī)劃，必須經當地建委或規(guī)劃部門審議，并按規(guī)定報批后方可實施。在開發(fā)建設過程中，要嚴格執(zhí)行省制定的有關規(guī)劃、設計、施工和房地產開發(fā)管理等規(guī)定。
四、加強利用外資經營房地產的銷售管理對利用外資建設的商品住宅以及境內房地產開發(fā)公司用內資建設的商品住宅在境外銷售，實行以市區(qū)、縣為單位的總量控制。其中，外資房地產開發(fā)公司在境外銷售面積，其總量一般不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的20%；省內房地產開發(fā)公司用內資建成的商品住宅在境外銷售，其總量原則上不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的10%.要防止別墅式住宅外銷的失控，外銷商品住宅面積，應在立項審批時一并確定。預售商品房，必須完成房屋總投資的20%以上或完成項目的基礎工程。轉讓土地和預售的商品房，必須到當地房地產交易所和國土部門辦理有關轉讓手續(xù)。省內房地產開發(fā)公司和利用外資開發(fā)經營房地產項目的中方要向當地外匯管理部門登記申報境外銷售商品房的收入，其收入要及時調回公司所在地銀行結匯，并按省政府規(guī)定的比例計算留成。
向境外銷售商品房，其價格由企業(yè)自行確定，銷售利潤超過政府規(guī)定標準的部分，由房地產管理部門按規(guī)定收取房地產增值費，用于城鄉(xiāng)基礎設施建設。房地產增值費，應按財政隸屬關系全額納入財政管理，并按規(guī)定的比例上繳省財政，上繳房地產增值費的比例，另行確定。
五、加強利用外資經營房地產的土地和地價管理利用外資合資合作經營房地產，要嚴格執(zhí)行國家和省有關土地管理的規(guī)定。一般應采取招標或拍賣的形式出讓土地使用權。實行連片開發(fā)的，要適當控制土地開發(fā)規(guī)模，不宜一次性出讓過多土地。要在合同內明確開發(fā)的時間和完成的期限，對超過合同規(guī)定時間仍未開發(fā)的土地，由國土部門無償收回。
省、市物價部門要會同國土、建設等部門制定基準地價，并根據不同地區(qū)、用途和容積率確定不同的地價標準。對建設商品住宅的土地地價，要高于建設工業(yè)廠房的土地地價；對土地使用權出讓后改變用途或容積率的，須經同級規(guī)劃、國土部門批準；修改出讓合同，并按規(guī)定調整地價，該補交地價的應補交。
六、加強利用外資經營房地產的資金管理利用外資經營房地產的立項和合同、章程審批后，外商要在合同規(guī)定的時間內，按投資比例用外匯繳足投資股金（含預付款），不得在國內金融機構貸款或籌借資金作股金投入，中方也不得作任何擔保。
七、加強利用外資經營房地產工作的領導各級政府對利用外資經營房地產要積極引導、加強管理，不能盲目發(fā)展。要認真研究和借鑒成功的經驗，結合本地實際情況，盡快研究制訂切實可行的管理辦法。各級計劃、經貿、建設、國土、規(guī)劃、財政、物價、外匯管理等部門要密切配合，各司其職，共同做好這項工作。
關鍵詞：稅收負擔 房地產企業(yè) 經營績效 影響
筆者進行總結整理認為，普遍的學者都認為國內房地產行業(yè)實際的稅負水平都比較高，同時也根據這一理論提出了與之對應的結構性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內容都偏重于定性分析以及行業(yè)比較分析為主，而站在稅收負擔影響房地產企業(yè)經營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎，通過一系列的實例證明我國相對于過重的稅收負擔對房地產企業(yè)經營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。
一、稅收負擔對房地產企業(yè)經營績效的影響
（一）影響流程
總的來說，稅收負擔對于房地產企業(yè)經營績效的影響需要經過四個流程，并且是處于循環(huán)反復的狀態(tài)。
1、不斷變化的政府稅收政策
稅收政策作為國家進行宏觀調控政策的一個重要內容，需要國家根據實時狀況進行不斷的調整。合理的稅收政策能夠保證國家經濟可以健康增長、群眾擁有合理的就業(yè)率、物價也處于預計的范圍內。通過增加或者減少稅收進而協調好不同利益群體所獲得的收入，進而實現資源能夠得到最為科學的有效配置。
2、利益聯系者的動作變化
國家出臺的稅收政策會讓利益的聯系者的稅收負擔產生改變，繼而導致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯系者改變其動作變化，進而保證自己的經濟收入處于可控的范圍內。
3、企業(yè)的經濟動作改變
利益聯系者的收入發(fā)生改變之后，其引發(fā)的連鎖反應就是企業(yè)在進行投資以及資本結構的選擇或者產品價格定位等動作時也會跟著改變，進而保證自己的經濟利益時刻處于最大化，這樣最終會使企業(yè)的資源配置以及制度的設置發(fā)生改變，整個企業(yè)的經營績效也跟著改變。
（二）具體影響
1、房地產稅收負擔不斷上漲，整體稅負情況偏高，內部結構極為混亂
因為房地產的外部環(huán)境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續(xù)流入以及經濟發(fā)展的形勢較為理想，這樣房地產行業(yè)的稅收負擔提高不僅不會使整個行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，還會保證其發(fā)展處于健康狀態(tài)。作為國家財政收入比較關鍵的來源，房地產稅收主要被用于城市以及周邊基礎設施的建設支出，而政府的投資在另一方面能夠將新建房屋的潛在價值提升上去。因此，房地產的稅負水平將持續(xù)上漲。
2、房地產企業(yè)總體稅收負擔會降低其經營績效的提高力度
通過進行實例證明的話，我們可以發(fā)現稅收負擔已經成為了影響我國房地產企業(yè)以及未來經營績效的一個關鍵因素，如果稅收負擔過重的話，不但會導致我國房地產的企業(yè)競爭力降低，還會阻礙房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
3、房地產企業(yè)營業(yè)稅金以及附加稅收負擔同其經營績效成正比關系
如果政府通過提高企業(yè)以及消費者的稅收來提高自己的財政收入，那么這些財政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎設施的建設中，這樣卻能夠提高房地產企業(yè)經營績效。
二、相關建議
（一）精簡房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種
在進行房地產開發(fā)的流程中，一旦過度課稅房地產企業(yè)，那么不僅會導致企業(yè)進行開發(fā)的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關系處于不平衡的狀態(tài)，所以，需要精簡房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，繼而減少在這一環(huán)節(jié)中稅收的負擔。例如，我們可以減少那些已經按照法律規(guī)定土地出讓金同時獲得了土地使用證明的企業(yè)，可以減少其在其他方面的附加稅，因為我們需要明白，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護并讓土地資源能夠被合理利用。
（二）優(yōu)化交易環(huán)節(jié)
當前我國的房價較為昂貴，所以，如果在這一環(huán)節(jié)，房地產開發(fā)商需要承擔相當沉重的稅收負擔，那么房地產企業(yè)的開發(fā)成本將不得不提高，為了實現利益最大化，其制定的房價也較高，這樣不僅會使消費者感到負擔過重，企業(yè)也難以實現可持續(xù)發(fā)展[4]。所以，筆者認為有必要降低目前交易環(huán)節(jié)的稅收負擔。
而交易環(huán)節(jié)中，土地增值稅以及營業(yè)稅這兩項稅收政策的重復征收最能夠體現出來。比如，房地產企業(yè)在銷售的環(huán)節(jié)，首先就需要交納營業(yè)稅，而在新建房完工并且結束銷售時，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產企業(yè)需要承擔相當大的稅收負擔。其實，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業(yè)稅有著相同的特點，而我國一貫的政策都是增值稅同營業(yè)稅并不需要重復繳納，但是在房地產行業(yè)卻沒用確切的實施。
（三）保有環(huán)節(jié)的完善
房地產的抱有環(huán)節(jié)所征收的稅種主要包括房產稅以及城鎮(zhèn)土地應用稅。因為抱有環(huán)節(jié)計稅基礎并不清晰，所以造成了保有環(huán)節(jié)征收房地產的相關稅收不高，這就是導致國家為了擴大財政收入而被迫提高流轉稅稅收征收比例的關鍵因素。其實，我們可以試著將抱有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地應用稅以及目前的房產稅并成綜合的房地產稅，保證二者的功能得到體現，繼而提高保有環(huán)節(jié)的稅收效率。
三、結束語
從目前情形來看，我國的樓市行情已經不斷下降，而國家經濟結構也處于調整狀態(tài)，減輕房地產企業(yè)稅收的負擔不僅能夠使房屋的銷售價格得到下調，還能夠讓更多的消費者購得起房，另外也能夠保證房地產行業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產企業(yè)稅收負擔的建議。同時，希望有關的學術研究者，能夠不斷創(chuàng)新與進步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負擔對房地產企業(yè)經營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質量得到提高，并使國家的經濟得到健康發(fā)展。
參考文獻：
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關鍵詞：新會計準則投資性房地產準則
一、投資性房地產概述
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業(yè)帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業(yè)自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續(xù)計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產
企業(yè)將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉換時：
借：投資性房地產—成本94000000
貸：開發(fā)產品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務收入110000000
借：其他業(yè)務成本96000000
貸：投資性房地產—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務收入2000000
同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
關鍵詞：房地產；財務管理；創(chuàng)新策略
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-01
房地產企業(yè)是我國第三產業(yè)的一個重要部分，近幾年來其交易相當的活躍，為國民經濟做出了巨大的貢獻。由于政策、競爭、管理等因素使得企業(yè)的未來經營產生了一定的壓力。在市場經濟的條件下，企業(yè)的財務管理水平直接影響著企業(yè)的生產規(guī)模以及其市場競爭力，財務管理是企業(yè)管理的核心，房地產企業(yè)如何進行有效的財務管理是企業(yè)能夠良好發(fā)展的關鍵。
一、目前房地產企業(yè)財務管理面臨的問題
1.房地產企業(yè)開發(fā)的風險較大
房地產開發(fā)動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發(fā)時間和難度都較高，在房地產開發(fā)的過程中會掩藏許多的不確定因素，這些因素直接關系著房地產項目的成敗，因此，在房地產的建筑開發(fā)過程中存在著許多的風險。對于敏感性強、調整能力弱的房地產企業(yè)來說，投資能力是很關鍵的因素，而一個科學明智的投資決策是由房地產的財務管理人員對于企業(yè)財務信息進行分析評價的結果。因此，提高房地產企業(yè)財務管理的水平，能夠給決策者提供準確、有效的財務信息，幫助其有效預防經營風險。
2.房地產企業(yè)融資的難度較大
房地產的開發(fā)項目是一個融資數額巨大，并且時間跨度較長的一個過程。隨著經濟的發(fā)展，地價和房價的不斷增長，要求房地產企業(yè)一次性投入更大的資金，其融資的任務也相當的繁重。又由于其資金周轉的時間長，其周轉率較低，房地產企業(yè)必須采用各種手段進行融資，其開發(fā)的長期性和滾動開發(fā)都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來看，房地產企業(yè)經過征地、開發(fā)、房產建設、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間。其出售過程又通常采用分期付款，持有性物業(yè)經營和管理的過程中通常需要追加投入，因此其投入的資金很難在短時間內回收，更是加大了企業(yè)的資金壓力。
3.房地產管理人員的管理觀念陳舊
絕大多數的房地產的經營權和所有權通常是集中的，因此房地產的所有者對于房地產經營活動的管理通常為直接管理。這樣一來，雖然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上卻沒有明顯的提高。并且房地產的所有者對于風險和收益沒有一個正確的認識，對于相關的財務管理流程并不清楚，風險意識相當的薄弱。另外，房地產的所有者和管理者的管理觀念陳舊，并不重視財務管理，直接導致了房地產企業(yè)在項目投資、日常管理、招投標、簽訂合同等環(huán)節(jié)時，沒有考慮財務因素，顯出極大的盲目性。并且房地產企業(yè)的管理人員通常是工程出身的，對于財務管理領域了解甚少，忽略了財務管理的重要性和創(chuàng)新性。
4.房地產企業(yè)的資金壓力大
房地產企業(yè)有著和其他企業(yè)不同的特征，比如資金的投入量巨大，占用資金的時間較長，資金周轉率較低等特征，由于房地產企業(yè)是資金密集型企業(yè)，因此對于資金的需求是非常巨大的。但是目前來看，房地產企業(yè)的融資渠道主要是依靠銀行的貸款，其貸款金額較大，因此企業(yè)的負債率也普遍較高。但是考慮到房地產企業(yè)的資金風險性較大，銀行從自身的利益和國家不同時期對房地產政策出發(fā)，通常不愿意給房地產企業(yè)開展大量的信貸業(yè)務。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產企業(yè)信貸門檻被提高了，加上國家的宏觀調控增加了房地產開發(fā)的資金成本，使得房地產企業(yè)的資金壓力巨大。
5.房地產財務人員的素質不高
隨著市場經濟的快速發(fā)展，信息時代的到來，要求企業(yè)的經濟活動要更快、更準、更全面。我國現有的房地產企業(yè)一般的機構設置都是呈金字塔型的結構，中間層次的人員較多，并且素質不高，效率低下缺乏創(chuàng)新性和靈活性。并且房地產企業(yè)的財務人員的財務觀念性不強，沒有完善的財務知識體系，并且通常沒有更新其財務體系，一貫沿用陳舊的財務制度，缺乏創(chuàng)新性。在掌握新的知識上也顯得相當的被動，與市場的要求相脫節(jié)，妨礙了企業(yè)的發(fā)展和進步。
二、房地產企業(yè)財務管理的創(chuàng)新策略
1.房地產企業(yè)要在財務管理制度和體系上進行創(chuàng)新
房地產企業(yè)制定會計制度必須要考慮到其針對性、原則性以及操作性，其制定的財務制度必須要符合房地產企業(yè)實際情況的要求。比如要設置專門的財務管理機構，對于會計人員的崗位設置、工資的核算、預算的編制、資金流的管理等進行統一的核算管理。并且財務管理的制度和體系要更加規(guī)范化和制度化，必須對現金、報銷、采購、銷售等財務管理環(huán)節(jié)進行嚴格的把關，制定相應的業(yè)務流程。除此之外，要強化房地產企業(yè)的監(jiān)督核查機制，制定相對應的考核制度和責任追究制度，對于工作人員的職責和崗位進行嚴格的界定，保證企業(yè)財務行為能夠規(guī)范、有效的進行。
2.房地產企業(yè)要在內部控制制度上進行創(chuàng)新
內部控制制度是企業(yè)內部維持正常生產經營的制度基礎，是企業(yè)進行財務管理的一個有效的手段。首先要建立一個完善的內部控制體系，保證決策、經營以及監(jiān)督三個方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會在內部控制體系中的核心地位，企業(yè)的各個環(huán)節(jié)的運作要接受監(jiān)事會的監(jiān)管。其次要健全企業(yè)的內部控制制度，按照要求統一制定相關的投資管理制度、財務決策制度等相關控制制度，嚴格限制控股的房地產開發(fā)項目公司、特別是外地項目的授權。最后，要加強公司的內部審計，發(fā)揮企業(yè)內部審計的職能，加強力度對于投資項目、重大的財務支出、重點的部門進行專項審計的工作。
3.房地產企業(yè)要在風險管理方法上創(chuàng)新
影響財務目標實現的一個重要因素就是企業(yè)面臨的各種風險，因此進行風險管理是現代企業(yè)最為必要。房地產企業(yè)的面臨的風險隨著開發(fā)成本的不斷加大而加大；隨著金融市場的環(huán)境變化以及內部財務結構的改變而變得復雜；房地產市場的不穩(wěn)定性也直接導致了投資風險。因此必須采用創(chuàng)新性的風險管理方式，首先對于房地產企業(yè)面臨的各種風險進行有效的識別，確定其風險管理的目標，建立風險的控制體系統，以便能夠對于企業(yè)的各類風險進行有效的分析和研究，規(guī)避可能出現的風險，對于已經出現的風險提出有效的解決措施，使企業(yè)更規(guī)范更有效的運作。
4.提高房地產企業(yè)財務人員的創(chuàng)新能力
提高房地產企業(yè)財務人員的從業(yè)素質，是企業(yè)進行財務管理創(chuàng)新的一個關鍵性的舉措。首先，招聘上崗的財務人員必須熟練掌握經濟法律和財務理論的基礎，并且具有良好的經濟學、法學、計算機等相關的知識。在面對知識經濟不斷變革的時代，能夠快速的更新自己的專業(yè)知識，充分利用信息網絡技術，建立財務分析和評價模型，從各個角度對于財務信息進行有效分析。其次，要加強對于房地產財務人員的培訓，使其不斷汲取新的知識和技能，運用績效考核等手段對其業(yè)務提升能力進行全面考核，從而激發(fā)財務人員潛在的學習能力和創(chuàng)新能力。最后，其財務人員要以經濟發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的要求，根據我國金融的發(fā)展趨勢作出科學的、正確的分析，運用合理的融資工具，采用適合的風險策略組合，控制和降低企業(yè)的經營分險和財務分險。
5.房地產財務管理信息化的建立
現代社會是一個信息化的社會，通過網絡系統能將房地產的各個部門經濟活動的業(yè)務信息和資金情況完全的聯系起來，讓企業(yè)的管理人員能夠隨時掌握企業(yè)的真實信息。網絡的出現，使得信息更加具有對稱性，并且企業(yè)的經營情況能夠及時的讓股東了解到，從而能夠更好的加入企業(yè)的經營決策之中，能夠使企業(yè)做出更有利于股東的行為。并且企業(yè)應該設置嚴格的內部審計機構和相對應的內部審計制度，保證其機構的獨立性，對審計的監(jiān)督也要不斷的加強，來保證企業(yè)財務信息的真實性和有效性。
總結
綜上所述，房地產企業(yè)的快速發(fā)展的進程之中也面臨著許多的問題，這些問題直接影響著房地產企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產企業(yè)應該不斷加強自身的財務管理的工作，重視其財務管理的效果，并且不斷提出其創(chuàng)新性的管理方式，讓財務管理能夠克服傳統財務管理——重核算輕管理的局限性，適應房地產的快速發(fā)展以及國家政策的相關變更。只有將財務管理放置在戰(zhàn)略化的高度上，才能不斷的為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；測繪；發(fā)展
Abstract: Real Estate Surveying and mapping is a basic part of the work of housing property management, is also an important carrier of real estate information, it is necessary to take effective measures, in the foundation of real estate surveying and mapping system, supervision system and operation system, promoting the marketization of real estate surveying and mapping.
Keywords: real estate; the development of Surveying and mapping;
中圖分類號：P2文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
1、房產測繪的簡介
1.1房產測繪的特點
房地產測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪。
1.2房產測繪分類
房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。
房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙――房地產分幅平面圖。
房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發(fā)管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
2、房地產測繪的作用
2.1為房地產管理部門提供信息服務
能快速的吧本地區(qū)房地產信息化建設成果共享，能準確的掌握房地產市場的運作情況，實現對房地產市場的有效監(jiān)管，為政府的宏觀調控提供理論依據，也對房地產的健康發(fā)展起到了積極推進作用，從而加快推進本地區(qū)房地產交易與登記、規(guī)范化的管理工作。
2.2為房地產開發(fā)、經營以及交易提供基本信息服務
房地產測量提供了大量準確的基礎資料，能正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土的利用現狀以及變化，為房地產開發(fā)、經營企業(yè)實施房地產開發(fā)經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。也為開展房產經濟理論研究提供了重要數據，房產測繪還未財政、稅收等部門研究確定土地分類等級，制定稅收標準提供了理論依據，確保各項稅收的及時征收。
3、房產測繪市場現狀
改革開放以來，計算機技術不斷應用在房產領域，房地產的科技化、網絡話、信息化不斷深入，使得房地產數據得到廣泛的拓展，從而促進了房地產測繪的迅猛發(fā)展。
3.1房地產測繪的數字化
3.1.1各種數字化儀器儀器的使用，使得房地產信息采集更加便捷、迅速。
3.1.2計算機輔助成圖軟件的廣泛應用，使得房地產測繪實現自動化。
3.2、房產測繪工作日益繁重
隨著社會的不斷進步，人民生活物質、精神文明生活的不斷提高，房地產市場越來越大，房產測繪工作者，不僅肩負著外出勘測，數據成圖的重要任務，還要做出細致的分析，為房產管理部門和城鎮(zhèn)房屋拆遷、改造提供最基礎的原始數據和資料，一次房產測繪工作者任務繁多，工作量大。
4、房產測繪市場的發(fā)展
4.1、加強房產測繪市場的管理體質
要強力實行測管分離以及測繪市場準入制。加強行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現象，規(guī)范市場行為；加強測繪機構和資質管理，控制市場準入，推進開放房產測繪市場步入市場化、專業(yè)化、法制化的軌道。一定要加強行業(yè)自律，加快建立房產測繪誠信體系。嚴格地按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執(zhí)行國家標準規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關責任。4.2建立房產測繪信息系統平臺，統一管理，加強交流與合作測繪部門和房產管理部門應當要通力合作，制定規(guī)范的房產測繪操作規(guī)程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監(jiān)督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享，又能推動行業(yè)技術進步；既規(guī)范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。另外，利用測繪行業(yè)協會和大專院校的測繪專家進行技術指導，促進地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達到房產測繪工作平衡發(fā)展。
結束語
房產測繪市場化仍處于起始階段，我們應當用實事求是的態(tài)度來對待市場化，循序漸進。因此，房產測繪市場化應適度、有序、專業(yè)。關鍵是要把握好“放”與“管”的平衡，這樣才能達到最佳效果。
參考文獻
關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業(yè)為依托而進行的房地產開發(fā)項目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業(yè)以多種形式的結合，是旅游業(yè)與房地產業(yè)發(fā)展到一定階段時出現的一種房地產業(yè)態(tài)。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發(fā)展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發(fā)現狀
目前成都市旅游房地產的開發(fā)熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現狀是規(guī)模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業(yè)區(qū)等。 三、成都旅游房地產發(fā)展對策
關鍵詞：房地產投資；風險；防范；管理
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
房地產業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現社會生產要素的優(yōu)化配置、調節(jié)社會消費結構、發(fā)展城市建設、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產業(yè)是一個典型的高投入、高風險行業(yè)。在房地產投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產投資項目的成功與否。因此，分析房地產投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。
一、房地產投資風險及其特征
房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發(fā)經營管理中，以獲取產業(yè)利潤的一種經濟行為。房地產開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。
房地產投資風險的特征主要體現在以下幾個方面：
第一，風險的不可預知性。房地產投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。
第二，房地產的不可移動性。房地產的不可移動性是房地產商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。
第三，房地產開發(fā)項目的高投入性。房地產開發(fā)項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產項目少則數百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。
第四，房地產投資周期的長久性。房地產項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產商品的耐久性使房地產的自然壽命和經濟壽命很長。因此，在房地產項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。
第五，房地產項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內部和外部兩部分。內部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業(yè)指導。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入卻得不到審批或違反有關部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風險。
第六，房地產投資活動的相關性。房地產的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當地的經濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應并進行調整卻相當遲鈍，這同樣是房地產投資風險之所在。
二、房地產投資風險的主要類型
傳統上，房地產投資風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只影響單項房地產價格變化。
1.投資系統性風險
第一，政策風險。房地產業(yè)是我國國民經濟的主要支柱產業(yè)，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。
第二，利率風險。當前房地產投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。
第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。
第四，供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的局面。
第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。
2.非投資系統風險
第一，經營風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。
