房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析

開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】 貨幣政策; 房地產(chǎn); 經(jīng)營(yíng)績(jī)效; 面板模型

中圖分類號(hào)：F270.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重大貢獻(xiàn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)一直居高不下，引發(fā)了一系列的社會(huì)問(wèn)題。自2003年開(kāi)始，央行頻繁使用貨幣政策工具對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，不少學(xué)者也進(jìn)行了相關(guān)研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制進(jìn)行了研究。任木榮（2012）認(rèn)為貨幣政策傳導(dǎo)有效性不強(qiáng)，導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)控效率較低，利率因無(wú)法區(qū)分投機(jī)需求和消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。王東（2012）指出調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，指出貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，認(rèn)為在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)該注重貨幣政策的運(yùn)用。艾丹（2010）對(duì)貨幣政策在抑制高房?jī)r(jià)中的作用進(jìn)行了研究，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，提高央行準(zhǔn)備金率，控制商業(yè)銀行貸款和其他相關(guān)融資渠道是使貨幣政策發(fā)揮作用的有效手段。也有部分學(xué)者面對(duì)貨幣政策調(diào)控將房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象進(jìn)行了相關(guān)研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)緊縮貨幣政策下房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力進(jìn)行了研究，指出規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)生存能力較強(qiáng)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產(chǎn)企業(yè)2003―2009年的季度數(shù)據(jù)，研究了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，指出廣義貨幣供應(yīng)量（M2）和短期利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都有影響。短期利率對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流影響較大，M2對(duì)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和所有者權(quán)益的影響是完全相反的。當(dāng)前關(guān)于貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的研究還沒(méi)有明確結(jié)果，本文采用房地產(chǎn)上市公司面板數(shù)據(jù)來(lái)研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。

二、理論分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率和存款準(zhǔn)備金率，以達(dá)到或維持特定政策目標(biāo)的各項(xiàng)措施。貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制可以表述為在一定的貨幣政策目標(biāo)指導(dǎo)下，通過(guò)使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標(biāo)，并通過(guò)各種傳導(dǎo)渠道傳遞至最終目標(biāo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（一）貸款利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

貸款利率調(diào)整將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，成本的改變又會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，繼而影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。利率調(diào)整會(huì)影響潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意向，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。另外，利率的調(diào)整將直接影響上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)為減少政策變動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響，可能會(huì)改變企業(yè)融資結(jié)構(gòu)從而影響企業(yè)的償債能力。

（二）存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行放貸資金減少。商業(yè)銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和資金用途的要求和監(jiān)控將更加嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款的難度更大。同時(shí)，中央銀行對(duì)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整將導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)不明朗的前景持觀望態(tài)度，間接降低房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，資金短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司無(wú)法獲取土地，土地儲(chǔ)備減少將影響房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)能力。

（三）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響可以從貨幣供給的流動(dòng)性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過(guò)增加基礎(chǔ)貨幣投放，在流動(dòng)性更加充裕的情況下，商業(yè)銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強(qiáng)，促使銀行發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款，從而增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)方面，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。另外我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)收入，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響需要選取合適的貨幣政策指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)。通過(guò)分析貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的關(guān)系，得出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。

1.貨幣政策指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇與處理

貨幣政策指標(biāo)方面，選取貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策指標(biāo)。考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在三年以內(nèi)，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評(píng)價(jià)指標(biāo)。因研究對(duì)象為房地產(chǎn)上市公司，規(guī)模較大，資金需求較多，小型金融機(jī)構(gòu)資金難以滿足房地產(chǎn)上市公司需求，選取大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率作為法定存款準(zhǔn)備金率評(píng)價(jià)指標(biāo)。通過(guò)文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量研究方面基本都選取廣義貨幣供應(yīng)量作為研究對(duì)象，因此，本文選取廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。

從2003年開(kāi)始，中國(guó)人民銀行在國(guó)務(wù)院指導(dǎo)下對(duì)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了多次調(diào)整，因本文研究對(duì)象為年度數(shù)據(jù)，為方便研究及數(shù)據(jù)統(tǒng)一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準(zhǔn)備金率作為貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的最終數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

中央銀行主要通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，通過(guò)發(fā)行中央銀行票據(jù)，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過(guò)回購(gòu)債券等使資金進(jìn)入流通增加貨幣供應(yīng)量。2003―2013年，我國(guó)貨幣供應(yīng)量情況如表3所示。

2.房地產(chǎn)企業(yè)樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過(guò)房地產(chǎn)板塊分析，選取了149家房地產(chǎn)上市企業(yè)，通過(guò)分析其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，選取房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總業(yè)務(wù)收入85%以上的企業(yè)并剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，最后共選取59家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象。通過(guò)上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，提取了59家上市房地產(chǎn)企業(yè)2003―2013年11年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)建

當(dāng)今社會(huì)，無(wú)論何種社會(huì)形態(tài)，無(wú)論何種經(jīng)濟(jì)制度，也無(wú)論何種企業(yè)性質(zhì)，財(cái)務(wù)績(jī)效始終是企業(yè)關(guān)注的核心，因此采用財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)任何經(jīng)濟(jì)環(huán)境下任何性質(zhì)的企業(yè)都具有重要意義。本文從盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力和成長(zhǎng)能力方面使用財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表4所示。

（三）模型構(gòu)建

本文使用Eviews軟件，通過(guò)建立面板數(shù)據(jù)模型來(lái)檢驗(yàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。面板數(shù)據(jù)包含有橫截面、時(shí)期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數(shù)據(jù)）模型可以構(gòu)造和檢驗(yàn)比以往單獨(dú)使用截面數(shù)據(jù)或時(shí)間序列數(shù)據(jù)更為真實(shí)的方程，可以進(jìn)行更加深入的分析。

1.面板數(shù)據(jù)模型檢驗(yàn)

面板數(shù)據(jù)模型的種類很多，一般可以分為變系數(shù)模型和變截距模型。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)樣本全部來(lái)自滬深A(yù)股，樣本房地產(chǎn)上市公司面臨的社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)制度并無(wú)太大差異，又因?yàn)橥ǔ：苌俨捎米兿禂?shù)模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，因此，在模型設(shè)定前先進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)確定模型形式。通常使用F檢驗(yàn)決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型，用Hausman檢驗(yàn)決定采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。

2.建立回歸模型

本文經(jīng)過(guò)單位根檢驗(yàn)，原序列平穩(wěn)，可以建立回歸模型。經(jīng)F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)確定模型形式，建立變截距混合效應(yīng)模型。考慮到貨幣貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響可能存在滯后性，因此建立當(dāng)期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…為總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率等績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量，？琢為常數(shù)項(xiàng)，？茁為影響系數(shù)，？酌為誤差項(xiàng)。

經(jīng)過(guò)分析整理，得到回歸結(jié)果如表5、表6所示。

（四）檢驗(yàn)結(jié)果分析與說(shuō)明

由貨幣政策（貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量）與房地產(chǎn)上市公司評(píng)價(jià)指標(biāo)（盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力）的回歸模型，綜合考慮當(dāng)期影響及滯后一期的影響可知：

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，且當(dāng)期影響比滯后一期影響顯著。說(shuō)明利率提高會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，這種影響會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期盈利能力造成影響，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高售價(jià)等措施，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股收益影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一開(kāi)始有負(fù)面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)上游的建筑材料價(jià)格上升，而商品房的建造和銷售具有價(jià)格滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高售價(jià)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種影響逐漸削弱。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率當(dāng)期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說(shuō)明利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的影響具有滯后性。貸款利率調(diào)整影響潛在購(gòu)房者購(gòu)房意向，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)且滯后一期影響仍然顯著。說(shuō)明存款準(zhǔn)備金率提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力具有重大影響，且這種影響短期內(nèi)不會(huì)消失。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)能力影響不顯著。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率影響顯著，存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司長(zhǎng)期負(fù)債比率和資產(chǎn)負(fù)債率影響顯著。說(shuō)明貸款利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，存款準(zhǔn)備金率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。貸款利率變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)將付出更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，流動(dòng)資產(chǎn)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力受到影響。存款準(zhǔn)備金率變化，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難增加，房地產(chǎn)企業(yè)為保證發(fā)展需要，傾向于借入更多長(zhǎng)期貸款或進(jìn)行權(quán)益融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金比率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量的短期刺激，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少現(xiàn)金持有量。貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑增加，未來(lái)不確定性減少，房地產(chǎn)企業(yè)將減少現(xiàn)金持有量。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)率當(dāng)前影響為負(fù)，滯后一期影響為正。利率的提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)能力有負(fù)面影響，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)有促進(jìn)作用。可能原因是利率提高導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲，人們的短期觀望導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售變慢，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于賣(mài)方市場(chǎng)，當(dāng)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這種價(jià)格的提升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)時(shí)，會(huì)積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)成長(zhǎng)能力增強(qiáng)。存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明存款準(zhǔn)備金率的提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)具有負(fù)面影響。存款準(zhǔn)備金率增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金欠缺影響房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)短期成長(zhǎng)能力有負(fù)面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)短期盈利能力有影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)能力。

四、總結(jié)

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有明顯影響，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)預(yù)期增強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁成本等方法消除對(duì)績(jī)效的負(fù)面影響將變得愈發(fā)困難。另外，十八屆三中全會(huì)后，要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場(chǎng)決定，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展有重要意義。

在貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效造成影響的一個(gè)路徑是影響融資成本，在轉(zhuǎn)嫁成本越來(lái)越困難和市場(chǎng)愈發(fā)不可預(yù)測(cè)的背景下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項(xiàng)。其次，房屋開(kāi)發(fā)要面向真實(shí)自住的需求。貨幣政策的調(diào)控重點(diǎn)在于控制投資投機(jī)性需求，鼓勵(lì)剛性需求，進(jìn)行差異化調(diào)控的動(dòng)機(jī)明顯，在當(dāng)前降價(jià)預(yù)期嚴(yán)重、銷售艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)面向真實(shí)自住性需求和改善性需求，開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的房子，回避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)；經(jīng)濟(jì)雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過(guò)政府長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營(yíng)方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)管理思路和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場(chǎng)中生存下來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，使之能夠在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價(jià)值鏈管理

企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來(lái)源于一系列經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱為價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動(dòng)客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對(duì)企業(yè)所有價(jià)值活動(dòng)的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會(huì)影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對(duì)價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營(yíng)水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破口，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過(guò)分依賴政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競(jìng)爭(zhēng)和淘汰機(jī)制，對(duì)行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動(dòng)找尋適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中都會(huì)表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過(guò)程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會(huì)造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會(huì)造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營(yíng)管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問(wèn)題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問(wèn)題。

（一）國(guó)際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用

不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來(lái)說(shuō)十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績(jī)效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤(rùn)率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對(duì)盈利的過(guò)分追求，對(duì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過(guò)程中發(fā)生的變化對(duì)最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對(duì)驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)最終結(jié)果的預(yù)見(jiàn)性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠預(yù)見(jiàn)性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會(huì)計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購(gòu)、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開(kāi)具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門(mén)之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過(guò)程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)周期行業(yè)，需要通過(guò)對(duì)資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)提高資金的有效性來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來(lái)縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少?zèng)Q策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長(zhǎng)期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動(dòng)，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，改善盈利能力，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國(guó)人民大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

第3篇

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

第4篇

不難看出，受經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)的特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投、融資金額均較大。資金是企業(yè)運(yùn)作的生命線，一旦發(fā)生資金短缺或資金斷裂等問(wèn)題，將不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)及其他利益相關(guān)主體帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效防范和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要問(wèn)題。

成因分析

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理正在逐步由粗放型向集約型、細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，但在快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷顯現(xiàn)。

整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系和活動(dòng)中，受各種因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益間存在著差異的不確定性，其結(jié)果對(duì)企業(yè)的生存、盈利和長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。概括起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因大致可分為外部因素與內(nèi)部因素。

外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，時(shí)時(shí)受到其外部環(huán)境因素的影響，如市場(chǎng)變動(dòng)因素、社會(huì)文化環(huán)境、政策變動(dòng)等，而這些因素的變化很大程度上都是難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，必然給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)直接的影響。

市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性、產(chǎn)品的價(jià)值量大、資金轉(zhuǎn)移周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)要想整體運(yùn)作成功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就需要對(duì)市場(chǎng)，特別是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握。但不難看出，當(dāng)前隨著國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境復(fù)雜程度不斷加深，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化、房?jī)r(jià)的調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，以及當(dāng)前市場(chǎng)仍存在的不規(guī)范化運(yùn)作等情況，都極有可能引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需房地產(chǎn)企業(yè)提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理能力。

政策因素。政策的變動(dòng)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，具體表現(xiàn)為社會(huì)的政治、法律制度及其宏觀調(diào)控措施等。尤其是近幾年來(lái)，為抑制通脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，我國(guó)政府通過(guò)各種措施加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度。如加息政策，不僅大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本、影響企業(yè)盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇貸款購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、費(fèi)用方面的政策變動(dòng)等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響，成為當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。

突發(fā)事件因素。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品與其他類型的產(chǎn)品或服務(wù)相比，具有固定性、不易轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目調(diào)整能力差等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理受各種突發(fā)事件，特別是突發(fā)性自然事件的影響較大，如地震、洪水、暴雪等各種難以預(yù)料的突發(fā)性自然災(zāi)害，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)直接遭受損失，釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。

總之，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售受各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等外部因素的影響，出售成功的時(shí)間和金額不確定性較大，項(xiàng)目資金回籠難以得到確切保證，有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺或斷裂的危機(jī)，大大增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部因素

經(jīng)營(yíng)水平限制。從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)作情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)起步遲、基礎(chǔ)弱、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)管理水平不高，現(xiàn)代企業(yè)制度仍未完善，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力低，經(jīng)營(yíng)管理盲目性大，導(dǎo)致潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前較為火熱的市場(chǎng)環(huán)境，也使得房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求快速發(fā)展，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制和防范意識(shí)，在快速擴(kuò)張中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不可避免地進(jìn)一步提升。

資金因素。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金作為保障，而大量的資金需求量?jī)H僅依靠企業(yè)的自有資金是無(wú)法解決的，需要借助各種金融手段和工具以籌措大量的資金。整體上來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例低，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)作初期，依靠外來(lái)融資中的銀行貸款比例偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理。由此造成，一方面負(fù)債率居高不下，資金周轉(zhuǎn)難度大，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在著到期不能還本付息或資不抵債的可能，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)的緊密結(jié)合雖然為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了良好的融資渠道，但也大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融市場(chǎng)中，如利率等因素發(fā)生波動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接造成影響。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性特征和運(yùn)作規(guī)范性的欠缺，也使得房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得融資的難度大大增加，難以在出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，及時(shí)、足額地籌集到所需資金，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理和融資渠道單一，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化。

財(cái)務(wù)管理因素。其一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，但我國(guó)財(cái)務(wù)人員綜合水平低、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄等現(xiàn)狀，都加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其二，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平仍處于較低層次的財(cái)務(wù)核算管理階段，未能提供用于支持管理和決策的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)管理的職能未能得到充分體現(xiàn)。如缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對(duì)于即將進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析工作及資金使用的整體規(guī)劃，資金運(yùn)作具有盲目性；在房產(chǎn)項(xiàng)目的投資方面，由于財(cái)務(wù)分析功能不足，加上項(xiàng)目環(huán)境的復(fù)雜性，都使得財(cái)務(wù)管理狀況的不良可能直接導(dǎo)致企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的低水平和控制能力弱，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

對(duì)策分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)的特殊性，在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財(cái)務(wù)管理，積極采取有效措施以防范和控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1更新企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，更需要企業(yè)全體員工的積極參與和配合。通過(guò)形式多樣、內(nèi)容豐富的活動(dòng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意義，提高全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既為取得其他部門(mén)的支持和配合打下基礎(chǔ)，也有利于防微杜漸，防止任何環(huán)節(jié)的工作失誤給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2重新審視和梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，分析、預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生和存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，做好防范措施。同時(shí)，提高財(cái)務(wù)部門(mén)在整個(gè)組織架構(gòu)中的位置，更加突出財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中的核心地位，并根據(jù)市場(chǎng)需求，推動(dòng)財(cái)務(wù)部門(mén)組織結(jié)構(gòu)的改革，以便能夠?qū)κ袌?chǎng)變動(dòng)做出及時(shí)快速的反應(yīng)。

3要重視和加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)不斷變化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真和深入的分析，從根本上把握其變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)，以根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整策略和改變方法，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件的能力。另外，對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)整政策、法律法規(guī)、政策方針等的變化要給予時(shí)時(shí)關(guān)注與了解。

4建立健全財(cái)務(wù)管理制度，將財(cái)務(wù)管理理念貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)的防范提供制度上的保障和支持，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化，以加快財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作的完善，保障企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、可靠性及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性、合理性。

5建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，強(qiáng)化并全面實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)管理中預(yù)測(cè)、分析、監(jiān)督、控制、服務(wù)及評(píng)價(jià)職能，并逐步向綜合管理型財(cái)務(wù)管理模式轉(zhuǎn)變，以提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，提高企業(yè)投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，最大限度地減少因投資決策失誤給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持定期檢查和考核，通過(guò)對(duì)資金利用率、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等財(cái)務(wù)指標(biāo)的深入分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)各種資源的最優(yōu)化配置。通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行有力約束，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督預(yù)警作用，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

6通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的預(yù)算，加強(qiáng)企業(yè)資金管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。將企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體納入全面預(yù)算體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金收支、運(yùn)用、分配等的統(tǒng)籌安排和規(guī)范化、科學(xué)化運(yùn)作，以保障企業(yè)正常運(yùn)行對(duì)于資金的需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在利用傳統(tǒng)融資方式的前提下，加大企業(yè)融資的創(chuàng)新力度，可通過(guò)股票融資、債券融資等渠道來(lái)擴(kuò)充資金，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也有利于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)營(yíng)的改善。

另外，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體操作者，財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)水平，直接影響到企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，打造一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍是全面提高企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力的基礎(chǔ)。

第5篇

關(guān)鍵詞：白銀時(shí)代；房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)與管理

前言：中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)一路高歌猛進(jìn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。而經(jīng)歷了數(shù)十年的高增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也與2014年告別了黃金時(shí)代，迎來(lái)了現(xiàn)在的白銀時(shí)代。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且逐步轉(zhuǎn)向了去庫(kù)存的階段，因此其經(jīng)營(yíng)與管理變得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)誰(shuí)做好了企業(yè)額經(jīng)營(yíng)與管理，誰(shuí)才能在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所面臨的形勢(shì)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代，已經(jīng)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的占比日益增加，逐步成為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控爭(zhēng)產(chǎn)也不斷出臺(tái)，其調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)格。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)只有在順應(yīng)國(guó)家政策及發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進(jìn)行符合市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理調(diào)整，才能找到自身的市場(chǎng)定位，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念是其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方式都有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著去庫(kù)存的巨大壓力，其企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈，傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)無(wú)法很好的適應(yīng)顯示的環(huán)境要求了，企業(yè)要生存就必須結(jié)合時(shí)代與行業(yè)的特征，不斷對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理做出調(diào)整，唯有與時(shí)代一同進(jìn)步與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到長(zhǎng)久的可持續(xù)性的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的方向與措施

2.1注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制因素

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。首先，充足的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)與前提，對(duì)房地產(chǎn)而言，也是其取得土地使用權(quán)的關(guān)鍵，是其工作開(kāi)展的前提條件。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，在黃金時(shí)代，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)即使負(fù)債拿地，也能通過(guò)房地產(chǎn)的銷售來(lái)掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)的城市分化、區(qū)域分化日趨顯著，其資金的風(fēng)險(xiǎn)也日趨增大，負(fù)債率過(guò)高必然成為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算措施。目前很多企業(yè)仍然抱著一些錯(cuò)誤的想法，認(rèn)為只要拿到土地使用權(quán)，建好了樓房，就能實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)。這在去庫(kù)存化的白銀時(shí)代，是與現(xiàn)實(shí)極不符合的。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存積壓已經(jīng)十分嚴(yán)重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理制度，極易引起房地產(chǎn)公司的成本上升過(guò)快，銷售收入不達(dá)預(yù)期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)公司的財(cái)務(wù)危機(jī)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制，并積極引入最先進(jìn)的成本管理核算評(píng)價(jià)體系，更新財(cái)務(wù)管理的控制模式，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理形成良性發(fā)展。

2.2加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)在，只有把握專業(yè)的人才資源，才能為企業(yè)的發(fā)展提供不竭動(dòng)力。因此，加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理中，一方面，要積極的引進(jìn)先進(jìn)的人才，并根據(jù)他們的自身特點(diǎn)和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。另一方面，企業(yè)要完善其培訓(xùn)制度和相應(yīng)的升遷制度，只有這樣才能使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展相統(tǒng)一，才能為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做好相應(yīng)的人才儲(chǔ)備。與此同時(shí)，企業(yè)做好人才的培養(yǎng)的，還需做好人才的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)"培養(yǎng)出，留得下"。這方面就需要為企業(yè)的專業(yè)人才提供全面的深造機(jī)會(huì)，提升其晉升的空間，建立科學(xué)可行的人家激勵(lì)機(jī)制是留住人才的制度性保障。激勵(lì)機(jī)制的內(nèi)容通常包括薪酬制度的完善、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的規(guī)范和員工福利的制度化等。唯有通過(guò)制度化的措施強(qiáng)化員工激勵(lì)機(jī)制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展得到統(tǒng)一。

2.3根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

財(cái)務(wù)的規(guī)范化管理和人力資源的優(yōu)化配置，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的重點(diǎn)問(wèn)題，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，還需要把握時(shí)代的脈搏，做好相應(yīng)的變革。

白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅面對(duì)去庫(kù)存的強(qiáng)大壓力，且政策方面對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)苛。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了太多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的情況下得以生存與發(fā)展，就必須根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，就必須摒棄傳統(tǒng)的以"買(mǎi)地賣(mài)房"為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，并根據(jù)當(dāng)前的形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展做出科學(xué)的規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)存的一些制度和發(fā)展戰(zhàn)略做出及時(shí)的調(diào)整，以適應(yīng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷創(chuàng)新和挖掘出符合時(shí)代特色，符合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路。在經(jīng)營(yíng)方面，要不斷挖掘消費(fèi)者的深層次需求，實(shí)行差異化的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品的全程服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建打下良好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差異化與品牌化經(jīng)營(yíng)。在管理方面，要做好各個(gè)方面的制度強(qiáng)化，以優(yōu)化企業(yè)各個(gè)方面的資源配置，達(dá)到降低成本、提高效率的目的。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)整體中占有重要地位。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到白銀時(shí)代的當(dāng)下，做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，不僅是企業(yè)的內(nèi)在要求，也對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)我光房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著積極的作用。

參考文獻(xiàn)

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[2]房義俊. 淺談新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J]. 企業(yè)改革與管理，2015，08：151.

第6篇

（一）研究背景

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，與之相對(duì)的，房地產(chǎn)行業(yè)取得飛躍式發(fā)展，一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，大大加快了資本的流動(dòng)和國(guó)民生活質(zhì)量的提高。2015年1～11月，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)2.8%；別墅、高檔公寓投資額增長(zhǎng) -9.8%，商業(yè)用房投資額同比增長(zhǎng)1.9%。與此同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地地塊的爭(zhēng)奪也屢屢突破新高。2016年“地王”全面開(kāi)花，杭州十余個(gè)板塊樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，眾多企業(yè)競(jìng)相加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大潮中去。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量為94197家，與2013年相比增長(zhǎng)3%，也就是說(shuō)，平均每天有8家房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和投資金額卻千差萬(wàn)別，這也極大的加大了該行業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化極大地加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)，而廣告作為市場(chǎng)營(yíng)銷最為便捷的工具，使得房地產(chǎn)廣告充斥在我們生活的方方面面。地鐵上、公共汽車(chē)上關(guān)于房地產(chǎn)廣告隨處可見(jiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員路邊發(fā)放傳單的情況屢見(jiàn)不鮮。這樣無(wú)處不在的地產(chǎn)廣告令我們眼花繚亂的同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售起到了不可忽視的影響。

（二）研究目的

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇間接地使得房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。為了促進(jìn)產(chǎn)品銷售，各房地產(chǎn)企業(yè)都在廣告上投入了相當(dāng)多的人、財(cái)、物力。在2008年的全球金融危機(jī)中，房地產(chǎn)全行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷售紛紛加大了對(duì)廣告的投入，但這并沒(méi)有減少當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)的損失，交易量完成大大降低。

這不禁引人思考，房地產(chǎn)企業(yè)的巨額的廣告投入是否會(huì)帶來(lái)企業(yè)銷售額的明顯提高，是否真的能促進(jìn)房地產(chǎn)銷售？本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行為分析和實(shí)證研究，以期得出房地產(chǎn)企業(yè)投放巨額廣告是否存在必要性的結(jié)論。

二、房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為概述

2010年～2014年，短短5年時(shí)間，全國(guó)廣告經(jīng)營(yíng)額由2300多億元猛增至5600多億元，增幅達(dá)到143%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)廣告經(jīng)營(yíng)額已超過(guò)6000億，其中房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放金額占廣告經(jīng)營(yíng)額的15%以上。

（一）房地產(chǎn)廣告的定義

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的、以盈利為目的的出租、出售、預(yù)售等廣告，但其中并不包括居民私人的售房、租房廣告[1]。

（二）房地產(chǎn)廣告的作用

從營(yíng)銷角度來(lái)說(shuō)，廣告的作用有很多方面，但歸根結(jié)底都是為了促進(jìn)銷售，為廣告投放企業(yè)賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益。

1.提供房地產(chǎn)信息。此類廣告多是為了消除消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱而的廣告，多是簡(jiǎn)明扼要的提供房產(chǎn)的戶型、地理位置等信息，讓有意向購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者知道、了解該處的房產(chǎn)信息，親身來(lái)售房處看房、買(mǎi)房。

2.促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)是房地產(chǎn)企業(yè)投放廣告的最終目的所在，消費(fèi)者通過(guò)廣告，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)興趣，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在不投放廣告與投放廣告之間銷售量的最大差額就是房地產(chǎn)廣告的效力空間。

3.增強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化。房地產(chǎn)需求以自主性需求和投資性需求為主，盡管房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化程度不大，但不同的消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求偏好和購(gòu)買(mǎi)目的不同。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)投入廣告來(lái)突出產(chǎn)品的差異化特征，吸引需求偏好不同的各類消費(fèi)者[2]。

4.提升企業(yè)品牌形象。房地產(chǎn)廣告中大多數(shù)是針對(duì)樓盤(pán)自身，也有一部分廣告，主要是電視廣告，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行形象宣傳，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象的宣傳來(lái)提升品牌形象，增加消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信任度和好感度。

（三）房地產(chǎn)廣告投放現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)廣告投放區(qū)域性明顯。大多數(shù)針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告，由于房產(chǎn)不可移動(dòng)的特性決定了此類廣告的投放呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性，多集中在房產(chǎn)所在地，多選擇地方性媒體。而少數(shù)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的廣告，由于投放這類廣告的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)為大型開(kāi)發(fā)商，其產(chǎn)品遍布全國(guó)各地，這類廣告大多投放在全國(guó)性媒體，覆蓋全國(guó)范圍的消費(fèi)地區(qū)[3]。

2.房地產(chǎn)廣告的投放媒介多是常見(jiàn)的。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大、價(jià)格高，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)上往往要經(jīng)過(guò)反復(fù)對(duì)比、搜集各類信息后謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。整個(gè)思考購(gòu)買(mǎi)的周期較長(zhǎng)，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告不能只在消費(fèi)者面前出現(xiàn)一次，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告多投放在能夠反復(fù)閱讀的媒體上，如報(bào)紙、雜志、地鐵上等，供消費(fèi)者瀏覽、比較[4]。

3.房地產(chǎn)廣告投放量巨大。從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)廣告投入額近年來(lái)始終保持高速增長(zhǎng)，占據(jù)廣告投放總額的半壁江山。從投放的形式來(lái)說(shuō)，廣告形式五花八門(mén)、豐富多樣，無(wú)論在何時(shí)何處，都會(huì)接收到房地產(chǎn)廣告信息。從這一側(cè)面也可以看出房地產(chǎn)廣告的投放量之大。

三、實(shí)證研究

本章在第二章房地?a企業(yè)廣告行為概述的基礎(chǔ)上運(yùn)用計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論。

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文實(shí)證研究模型所需數(shù)據(jù)均來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用系統(tǒng)。該應(yīng)用系統(tǒng)是專門(mén)為房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)決策的數(shù)據(jù)平臺(tái)。

（二）模型設(shè)計(jì)

1.指標(biāo)選取。在本文，被解釋變量為商品房銷售額。商品房銷售額占房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷售的很大一部分，其銷售額能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，故將商品房銷售額作為一個(gè)基本指標(biāo)是及其合理的。解釋變量為廣告投放金額，它是最能體現(xiàn)廣告行為的指標(biāo)之一，將其作為解釋變量是可行的。

2.數(shù)據(jù)選擇。由于該研究方向的資料過(guò)少、不易搜集且保密性高，只能搜集到近七年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。為了更好的確定房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響，本文分別對(duì)北京、上海、廣州這三個(gè)具有代表性的超一線城市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)廣告投入對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響程度。

3.構(gòu)建模型。在以上變量選擇的基礎(chǔ)上，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的回歸模型，如下所示，有兩個(gè)模型作為備選，分別是一元線性模型和雙對(duì)數(shù)模型：

（三）模型分析

1.回歸結(jié)果。首先進(jìn)行北京市的模型分析。通過(guò)運(yùn)用Eviews軟件，得到一元回歸結(jié)果如下：

通過(guò)比較兩個(gè)模型，其中模型4-2的擬合優(yōu)度較好且t值較大，因此在接下來(lái)我們采用對(duì)數(shù)線性模型進(jìn)行模型分析。

接下來(lái)分別對(duì)上海市、廣州市進(jìn)行模型分析。通過(guò)運(yùn)用Eviews軟件，得到一元回歸結(jié)果如下：

2.回歸結(jié)果分析。由北京市回歸結(jié)果可知，擬合優(yōu)度值為0.220065，這說(shuō)明擬合程度不高且該線性模型未通過(guò)t檢驗(yàn)，接受HO，表明商品房銷售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著線性關(guān)系。這與我們的直觀猜測(cè)并不相符，為了進(jìn)一步證明，我們繼續(xù)分析上海市和廣州市的回歸結(jié)果。在上海市的回歸結(jié)果中，擬合程度較北京市來(lái)說(shuō)下降很多，表明商品房銷售額與廣告投放額之間并無(wú)關(guān)系。在廣州市的回歸結(jié)果中，我們可以看出與北京市回歸結(jié)果一樣，商品房銷售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著線性關(guān)系。

通過(guò)三個(gè)城市的計(jì)量模型分析，我們可以知道，商品房銷售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著性關(guān)系，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)廣告投入和經(jīng)營(yíng)績(jī)效之間，僅存在極其微弱甚至可以忽略不計(jì)的正相關(guān)性。

四、結(jié)論與建議

本文通過(guò)研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為，以2008～2014年北京、上海、廣州三市的廣告投放額為研究對(duì)象，模型分析房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系，并以下結(jié)論：

（一）房地產(chǎn)廣告發(fā)展?jié)摿薮?/p>

首先表現(xiàn)在廣告投放表現(xiàn)方式日益多樣化，紙質(zhì)媒介已經(jīng)不能滿足信息時(shí)代人們的需求，手機(jī)信息的轟炸也已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，更多種類的投放形式正在出現(xiàn)。其次廣告投放量巨大，房地產(chǎn)廣告連續(xù)多年蟬聯(lián)廣告投市場(chǎng)冠軍寶座，且勢(shì)頭不減。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量廣告投入對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響甚微，可以說(shuō)幾乎沒(méi)有

由實(shí)證分析可以看出，我們的直觀猜測(cè)并不可靠，并不是廣告投放越多，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額越多。

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤(rùn)高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國(guó)具體國(guó)情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來(lái)避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,可以完全用自有資本來(lái)經(jīng)營(yíng),即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說(shuō),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過(guò)比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來(lái)研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來(lái)理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。基于定義,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過(guò)程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無(wú)法按期收回,為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開(kāi)始,就會(huì)面臨著投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無(wú)法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng),一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng),在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后,又沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小來(lái)確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過(guò)少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無(wú)法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過(guò)多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①經(jīng)營(yíng)各部門(mén)協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過(guò)程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列過(guò)程,涉及大量的相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理。沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械某杀竟芾韮?yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析

(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬(wàn)國(guó)測(cè)評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國(guó)滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司。考慮到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)

因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過(guò)分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過(guò)Y主營(yíng)偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢(shì)分析來(lái)看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過(guò)舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤(rùn)率是否超過(guò)借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤(rùn)率超過(guò)因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤(rùn)就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤(rùn)率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤(rùn)份額來(lái)彌補(bǔ)。因此,從股東的立場(chǎng)看,在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢(qián)。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說(shuō)明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢(shì)來(lái)看,可以分析企業(yè)未來(lái)短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來(lái),有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來(lái)的,體現(xiàn)公司長(zhǎng)期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營(yíng)業(yè)費(fèi)用率是指營(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營(yíng)業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無(wú)效。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營(yíng)業(yè)偏離率,如表6所示。

通過(guò)以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]單敏.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

一個(gè)企業(yè)的良好、持續(xù)的發(fā)展離不開(kāi)資金的有效支持，尤其對(duì)于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)。那么了解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及重要性，對(duì)資金流進(jìn)行有效管理，實(shí)現(xiàn)資金鏈安全保證企業(yè)良好的運(yùn)作就顯得尤為重要。

一、什么是現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流是指一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。由三個(gè)部分構(gòu)成：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。現(xiàn)金流不僅是企業(yè)償還債務(wù)、支付股利的保證，更是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力以及企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的重要依據(jù)。現(xiàn)金流量信息不僅對(duì)外部信息使用主體有著重要的作用，而且對(duì)公司的內(nèi)部管理也有著重大意義。

現(xiàn)金流的管理則是指企業(yè)為了達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、決策、控制和報(bào)告等手段對(duì)企業(yè)不同時(shí)期的現(xiàn)金流入和流出所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)管理活動(dòng)。其主要內(nèi)容包括：1、制定現(xiàn)金流管理的相關(guān)制度；2、一定時(shí)期內(nèi)加速資金流轉(zhuǎn)、資金缺口的融資彌補(bǔ)、資金盈余的再投資的控制系統(tǒng)的建立；3、現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行以及現(xiàn)金流本身系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比有著自己獨(dú)特的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象、特殊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、以及較長(zhǎng)的建設(shè)周期。因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與其他企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和籌資方面有著極大的不同：

1.資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的對(duì)象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價(jià)要求企業(yè)一次性投入的資金非常巨大，所以相應(yīng)的資金籌集壓力非常大。

2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)一般需經(jīng)歷征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付等階段，所需時(shí)間要2-3年，甚至更長(zhǎng)，項(xiàng)目建成后，由于房屋價(jià)值大，往往客戶多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內(nèi)往往不能迅速收回。

3.資金流波動(dòng)幅度大。由于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，往往在項(xiàng)目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性

近年來(lái)，隨著國(guó)家?guī)状纬雠_(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)很多的房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的沖擊，尤其是對(duì)中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導(dǎo)致其現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，使其經(jīng)營(yíng)難以為繼。從而也使得很多繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不得不開(kāi)始重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性：。

首先，現(xiàn)金流能更好的反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)企業(yè)并非盈利能力很差的企業(yè)但是雖然這些企業(yè)利潤(rùn)豐厚，擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn)，但現(xiàn)金的支付能力卻很差，導(dǎo)致最后甚至不能償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。

其次，現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)的收益質(zhì)量。企業(yè)如果不能及時(shí)改變現(xiàn)狀，提高現(xiàn)金的收益質(zhì)量，很容易發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這樣的企業(yè)的影響是致命的。

再次，現(xiàn)金流量很好的體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。

最后，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)有效的分析可以保持公司合理的資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施

針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，我認(rèn)為可以從改善現(xiàn)金流管理方法、加強(qiáng)基本業(yè)務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)金流管理以及正確處理企業(yè)持續(xù)發(fā)展與現(xiàn)金流管理的關(guān)系著三個(gè)方面出發(fā)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

1、注重公司戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理的有效結(jié)合。

公司在實(shí)行現(xiàn)金流管理的過(guò)程中首先應(yīng)明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)公司戰(zhàn)略及目標(biāo)要求，分析公司經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)環(huán)境，根據(jù)公司自身的財(cái)務(wù)狀況制定適合公司自身的現(xiàn)金流量管理規(guī)則，既要考慮項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的可利用程度，又要考慮現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否協(xié)調(diào)等問(wèn)題，并根據(jù)公司現(xiàn)金流實(shí)際情況確定發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具體投資項(xiàng)目。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)的生命周期相結(jié)合

在企業(yè)的不同發(fā)展階段企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)也不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。管理者必須能準(zhǔn)確分析和識(shí)別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)和定位，并能夠根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的需要提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

3、現(xiàn)金流管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。

流動(dòng)性是企業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償付的基本保證，收益性則是企業(yè)獲利能力的一種體現(xiàn)，，增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的體現(xiàn)，只有三者平衡發(fā)展才能是企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

4、制定具體措施，對(duì)現(xiàn)金流實(shí)行戰(zhàn)術(shù)管理。

良好的管理必須以有效的計(jì)劃開(kāi)頭，所以做好資金的預(yù)算是非常重要的一步。現(xiàn)金流預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次要從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，做好現(xiàn)金收入、支出各個(gè)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流量管理措施。

總之，現(xiàn)金流管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，所以一定要建立以現(xiàn)金流管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)治理的作用

在經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的前階段，房地產(chǎn)企業(yè)想要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就首先應(yīng)取得相關(guān)政府的批準(zhǔn)，在取得審批后才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有針對(duì)性的對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段會(huì)有不同的工作內(nèi)容，業(yè)務(wù)往來(lái)的對(duì)象也不完全一樣。因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理工作中，具有計(jì)劃性、復(fù)雜性以及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大性等多種不同的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)治理作為指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，具有以下作用：

（一）有效安排籌資內(nèi)容，提高籌資效率

企業(yè)在進(jìn)行長(zhǎng)期籌資時(shí)，財(cái)務(wù)治理能夠根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)況合理的規(guī)劃資本財(cái)務(wù)與債務(wù)情況，將財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與股份配置進(jìn)行詳細(xì)分析后得出籌資申報(bào)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)才能夠根據(jù)投資申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行資本融資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。通過(guò)財(cái)務(wù)治理進(jìn)行的不同籌資方式的對(duì)比，房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)利益，制訂出符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)決策。

（二）有效設(shè)計(jì)投資規(guī)模，控制投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于長(zhǎng)期當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)治理的好就能幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資活動(dòng)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，控制投資成本，提高投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，組建投資方案進(jìn)行拿地的時(shí)候，需要根據(jù)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)行情進(jìn)行有效觀察，并根據(jù)不同市場(chǎng)環(huán)境制定開(kāi)發(fā)方案。將房地產(chǎn)建設(shè)的可行性與引導(dǎo)的敏感性進(jìn)行設(shè)計(jì)研究，通過(guò)不同的方案評(píng)估資金情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。在后期進(jìn)行方案的實(shí)施后，也能根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)，進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)方針修改，幫助企業(yè)調(diào)整投資方案，修整投資建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）有效的調(diào)整運(yùn)營(yíng)效率，提高銷售預(yù)算

企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)配時(shí)，需要財(cái)務(wù)管理在中間充當(dāng)調(diào)控手。進(jìn)行有效地營(yíng)運(yùn)資本調(diào)整。有效的財(cái)務(wù)治理能夠在實(shí)際工作中幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金營(yíng)運(yùn)效率，提高資金流通，為房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中帶來(lái)源源不斷的企業(yè)收益。并通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少運(yùn)營(yíng)資本，實(shí)現(xiàn)相同的現(xiàn)金流，最大程度的提高企業(yè)利益。從這里可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)務(wù)資本進(jìn)行有效管理，制約成本，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)治理工作強(qiáng)化企業(yè)利益，通過(guò)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃幫助企業(yè)進(jìn)行有效的資本活動(dòng)，控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理存在著相當(dāng)一部分管理問(wèn)題以及財(cái)務(wù)漏洞，這會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)造成或小或大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至引發(fā)大的財(cái)務(wù)危機(jī)。我們需要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行思考，設(shè)計(jì)對(duì)策及時(shí)進(jìn)行解決。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理存在的問(wèn)題

目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)治理工作存在著一些問(wèn)題，問(wèn)題的存在會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：

（一）相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)治理的可行性研究

財(cái)務(wù)治理工作的主要內(nèi)容就是在房地產(chǎn)企業(yè)提出新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)幫助企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，系統(tǒng)的研究會(huì)幫助企業(yè)審慎時(shí)度，但是現(xiàn)在實(shí)際情況是，出現(xiàn)了新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)不將項(xiàng)目報(bào)財(cái)務(wù)管理部，不通過(guò)科學(xué)的系統(tǒng)可行性研究，只通過(guò)經(jīng)驗(yàn)就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行判斷，在實(shí)際工作中也不進(jìn)行科學(xué)的數(shù)據(jù)考察與仔細(xì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析，通過(guò)管理層的所謂經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)就對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行批準(zhǔn)或篩除，不僅會(huì)造成有財(cái)務(wù)問(wèn)題的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目混入開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也會(huì)使有價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被房地產(chǎn)企業(yè)遺忘，造成企業(yè)資源的浪費(fèi)。進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定，必須要配合科學(xué)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論證，缺乏財(cái)務(wù)治理的可行性論證，就容易在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題，影響企業(yè)發(fā)展。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)治理工作重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中，經(jīng)營(yíng)管理者不能對(duì)財(cái)務(wù)治理工作投以百分之百的重視，在房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)中，管理工作人員不能使財(cái)務(wù)人員在企業(yè)開(kāi)發(fā)中參與活動(dòng)，財(cái)務(wù)治理在日常參與的活動(dòng)還僅僅局限于報(bào)銷登記、記賬以及撥款付款、報(bào)表登記等等。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)算時(shí)，高層人員不能調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)治理人員的積極性。例如在企業(yè)進(jìn)行一級(jí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與制定時(shí)，如果不將財(cái)務(wù)工作交給財(cái)務(wù)治理人員進(jìn)行籌劃，就不能得出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的制定時(shí)間、詳細(xì)籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能交予財(cái)務(wù)治理工作人員詳細(xì)分析項(xiàng)目利弊，總結(jié)經(jīng)濟(jì)程度，就不能在項(xiàng)目過(guò)程中順利籌資，會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。更重要的問(wèn)題是，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，經(jīng)費(fèi)不僅應(yīng)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，還應(yīng)將部分經(jīng)費(fèi)放在營(yíng)銷過(guò)程中，但是資金的調(diào)配比例如要財(cái)務(wù)治理工作人員進(jìn)行詳細(xì)預(yù)算，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中，出現(xiàn)資金需求時(shí)再進(jìn)行籌資就已經(jīng)為時(shí)已晚。

（三）財(cái)務(wù)治理中資金的管理存在問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，由于財(cái)務(wù)部門(mén)的缺失，會(huì)造成企業(yè)可調(diào)配的資金總數(shù)較少，資金來(lái)源少，渠道窄，造成融資困難的問(wèn)題。這會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模受到局限，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的擴(kuò)大。由于多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，資金有限，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后需要將資金迅速回籠，這就會(huì)造成資金建設(shè)不及時(shí)，在開(kāi)發(fā)下一項(xiàng)目時(shí)資金不能到位，造成回收資金難，財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的資金回收是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要問(wèn)題。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利益追求，管理人員會(huì)將資金集中在大城市進(jìn)行投資，隨之也會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著越來(lái)越大。

（四）工作中缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

由于在實(shí)際財(cái)務(wù)治理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理模式相對(duì)較為單一，這會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成阻礙。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)治理僅承擔(dān)著項(xiàng)目成本管理與資金流出控制，不重視資金預(yù)算與財(cái)務(wù)分析，影響財(cái)務(wù)的有效利用以及監(jiān)督管理的強(qiáng)度，這會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中財(cái)務(wù)工作混亂，難以發(fā)揮正確的價(jià)值。

（五）成本管理創(chuàng)新能力不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中實(shí)行的成本管理方案是較為全面的，要求員工在工作過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行成本管理手段。但是在執(zhí)行過(guò)程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)不能守住原則組織工作，資金管理的成本管理流于形式，部門(mén)與部門(mén)之間存在著工作脫節(jié)，在財(cái)務(wù)治理工作中，也存在著監(jiān)督脫節(jié)的問(wèn)題。成本管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)治理創(chuàng)新能力不足，在進(jìn)行前期的工作勘察以及設(shè)計(jì)過(guò)程中，不能將預(yù)算工作精細(xì)做好，同時(shí)財(cái)務(wù)治理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)能力有限，不能講一線資料完全設(shè)計(jì)得體，這就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法有效的將成本進(jìn)行控制的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有強(qiáng)大的復(fù)雜性，在實(shí)際工作中計(jì)劃性很強(qiáng)，只有通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，才能有效控制資本流通，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算與控制，帶給企業(yè)最大的利益空間。因此企業(yè)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)治理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，確立其核心位置，增加財(cái)務(wù)管理部門(mén)的話語(yǔ)權(quán)，提高其工作地位，將整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與財(cái)務(wù)治理融為一體。

（二）加大財(cái)務(wù)相關(guān)可行性的研究力度

房地產(chǎn)企業(yè)在工作中屬于行為管理收效的工作，是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)擁有高回報(bào)的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理的作用，在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，要加大開(kāi)發(fā)前的可行性研究，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性與有效性，使投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。在財(cái)務(wù)治理過(guò)程中，管理人員應(yīng)詳細(xì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分階段分析，具體考察項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)，組織數(shù)據(jù)材料，全方面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，制定相應(yīng)的措施進(jìn)行彌補(bǔ)，只有這樣，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)才能順利進(jìn)行，避免引發(fā)大的問(wèn)題。

（三）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需要考慮的成本有很多，具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費(fèi)成本等多個(gè)方面。在財(cái)務(wù)治理工作中，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)這些成本進(jìn)行有效控制，嚴(yán)格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現(xiàn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)治理部門(mén)應(yīng)緊盯成本歸處，對(duì)成本嚴(yán)格控制，有效的財(cái)務(wù)成本管理會(huì)幫助企業(yè)降低成本，提高獲益。企業(yè)應(yīng)選擇合格的施工隊(duì)伍，這樣才能保證在施工過(guò)程中減少質(zhì)量問(wèn)題，避免成本增加。

（四）建立完善的財(cái)務(wù)管理制度體系

有效的資本管理是財(cái)務(wù)治理的關(guān)鍵，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，只有建立完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，才能在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。這需要企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中密切配合，加強(qiáng)管理。建立財(cái)務(wù)管理制度，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的透明化。同時(shí)，建立健全的監(jiān)督管理制度應(yīng)提高企業(yè)監(jiān)督部門(mén)的信譽(yù)，讓被監(jiān)督部門(mén)能夠完全信服。

（五）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與管理水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理人員也提出了更高的要求，按照目前的企業(yè)工作要求，我們應(yīng)不斷提高財(cái)務(wù)人員綜合能力，增強(qiáng)素質(zhì)，加強(qiáng)隊(duì)伍管理水平。在日常工作中，管理部門(mén)應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員參加各類培訓(xùn)，增加知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)組織考核，監(jiān)督財(cái)務(wù)管理部門(mén)每位職工都按時(shí)參加，培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理工作意識(shí)。

四、總結(jié)

第10篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給當(dāng)?shù)卣撜邔?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

第11篇

【關(guān)鍵詞】面向客戶；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營(yíng)模式

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng), 客戶逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)。企業(yè)在生產(chǎn)成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶則希望能在最便利生活的地方購(gòu)買(mǎi)住宅, 同時(shí)要求產(chǎn)品類型多樣, 服務(wù)具有人性化, 滿足個(gè)性化需求。房地產(chǎn)企業(yè)的供給和客戶的需求不能準(zhǔn)確對(duì)接, 原因在于企業(yè)把房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 并不十分清楚客戶在何時(shí)、何地以什么樣的價(jià)格需要企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù), 企業(yè)應(yīng)將經(jīng)營(yíng)視角轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 采用客戶經(jīng)營(yíng)模式。

2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵與特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)是相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的一種新型經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)將經(jīng)營(yíng)對(duì)象由房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 客戶由被動(dòng)的接受者上升為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)者, 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置和策略實(shí)施, 通過(guò)為客戶創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利。其內(nèi)涵包括以下方面:

2.1.1 房地產(chǎn)客戶是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象

房地產(chǎn)客戶是購(gòu)買(mǎi)使用房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者, 其由潛在的客戶、形成中的客戶以及穩(wěn)定的客戶構(gòu)成。潛在的客戶具有潛在的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)需求, 是企業(yè)培養(yǎng)的對(duì)象。形成中的客戶處于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)階段, 是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象。穩(wěn)定的客戶處于物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)可對(duì)其價(jià)值進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)和利用。企業(yè)把客戶當(dāng)作經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 關(guān)注客戶需求的變化, 并滿足其個(gè)性化需求。

2.1.2 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置

企業(yè)在硬件建設(shè)上, 建立客戶經(jīng)營(yíng)系統(tǒng), 負(fù)責(zé)客戶信息收集、決策、數(shù)據(jù)挖掘等工作, 同時(shí)把優(yōu)秀的人力資源配置到客戶研究、定位、促銷、服務(wù)等部門(mén)。在資金投入上, 在客戶期望的區(qū)位建設(shè)房地產(chǎn)。在客戶置業(yè)、入住、消費(fèi)的全過(guò)程中, 企業(yè)把資源配置到增強(qiáng)客戶體驗(yàn)的要素上, 為客戶提供便利。企業(yè)以客戶為核心來(lái)配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿足了客戶的需求。

2.1.3 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)手段是實(shí)施客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略

房地產(chǎn)客戶的滿意是客戶在置業(yè)和物業(yè)消費(fèi)中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài), 其由產(chǎn)品滿意、服務(wù)滿意、企業(yè)形象滿意等要素構(gòu)成[1]。企業(yè)采用客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略, 對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤, 及時(shí)獲得客戶不滿意的信息, 并實(shí)施相應(yīng)的補(bǔ)救措施, 改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。通過(guò)實(shí)施客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略還可以進(jìn)一步獲得客戶忠誠(chéng)。

2.1.4 企業(yè)通過(guò)為客戶創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利

企業(yè)是價(jià)值的創(chuàng)造者, 客戶是價(jià)值的接受者和評(píng)判者, 企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值能否被客戶認(rèn)可取決于客戶對(duì)價(jià)值的感知。房地產(chǎn)客戶的感知價(jià)值是客戶在一定期間, 對(duì)企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注客戶需求, 通過(guò)定制營(yíng)銷、個(gè)性化服務(wù)來(lái)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。客戶獲得價(jià)值, 持續(xù)地購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù), 又使企業(yè)獲得盈利。

2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)作為一種全新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,其具有以下特點(diǎn):

2.2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種推動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式, 企業(yè)先生產(chǎn)出產(chǎn)品, 然后將其推向市場(chǎng), 企業(yè)貫徹的是備貨型經(jīng)營(yíng)方針; 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)以客戶的需求為起點(diǎn)來(lái)進(jìn)行生產(chǎn), 并貫徹客戶滿意的經(jīng)營(yíng)方針, 是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式。

2.2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了多元化的細(xì)分市場(chǎng)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)致力于面向統(tǒng)一的市場(chǎng), 提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù), 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)將每一個(gè)客戶或每一部分客戶當(dāng)作一個(gè)細(xì)分市場(chǎng), 充分了解每一個(gè)目標(biāo)客戶的需求, 并滿足其需求。

2.2.3 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)貫徹了人本經(jīng)營(yíng)的思想

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)從自身利益和觀點(diǎn)出發(fā), 認(rèn)為只要有好的產(chǎn)品和服務(wù), 市場(chǎng)肯定會(huì)認(rèn)可, 企業(yè)貫徹的是物本經(jīng)營(yíng)的思想; 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)從客戶的角度、用客戶的觀點(diǎn)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策, 即關(guān)注客戶的需求變化, 并滿足其個(gè)性化需求, 因此, 企業(yè)貫徹的是人本經(jīng)營(yíng)的思想。

3 房地產(chǎn)企業(yè)采用客戶經(jīng)營(yíng)模式的可行性

3.1 客戶的資產(chǎn)性是客戶經(jīng)營(yíng)模式實(shí)施的前提

客戶在購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)房地產(chǎn)的過(guò)程中, 一方面與企業(yè)建立契約關(guān)系, 另一方面給企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn), 客戶是企業(yè)擁有的、控制的, 能夠以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源, 即客戶是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行組織、管理、運(yùn)籌、謀劃和優(yōu)化配置來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)的最大化增值, 并使企業(yè)獲得盈利的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)客戶是企業(yè)的資產(chǎn), 企業(yè)可對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng), 獲取其給企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。

3.2 客戶要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為客戶經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價(jià)值昂貴、使用壽命長(zhǎng), 客戶一生中購(gòu)買(mǎi)的次數(shù)有限, 客戶要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 行使業(yè)主的權(quán)利。客戶參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 一方面給企業(yè)提供了客戶需求信息, 企業(yè)可針對(duì)性地提品和服務(wù), 滿足其價(jià)值需求; 另一方面, 也加強(qiáng)了企業(yè)與客戶的溝通, 企業(yè)對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo), 縮小客戶期望價(jià)值與感知價(jià)值的差距,提高客戶對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的認(rèn)可度。

3.3 信息技術(shù)的發(fā)展為客戶經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了可能

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展使得企業(yè)與客戶的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時(shí)間和地域的限制, 企業(yè)可以及時(shí)了解客戶的需求, 為其提供可視化的設(shè)計(jì)界面, 讓其參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。另一方面, 數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的發(fā)展為企業(yè)收集、分析、處理和利用客戶數(shù)據(jù)提供了科學(xué)的手段, 為決策提供了支持, 使客戶資產(chǎn)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)成為可能, 并提高了客戶經(jīng)營(yíng)的效率和效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施客戶經(jīng)營(yíng)模式的措施

4.1 營(yíng)造客戶型企業(yè)文化

客戶型企業(yè)文化是企業(yè)在客戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識(shí)、價(jià)值觀念、職業(yè)道德、行為規(guī)范和準(zhǔn)則的總和, 其包括客戶是企業(yè)的重要資產(chǎn)、關(guān)注客戶的個(gè)性化需求、客戶百分之百滿意等內(nèi)容。它能夠統(tǒng)一員工的以客戶為中心的理念, 激勵(lì)員工自覺(jué)地并協(xié)同一致地為客戶創(chuàng)造價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著創(chuàng)新、以人為本、全員參與的原則, 通過(guò)分析總結(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、貫徹落實(shí)等步驟來(lái)營(yíng)造客戶型企業(yè)文化。

4.2 建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)

信息技術(shù)尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等先進(jìn)信息技術(shù)是企業(yè)貫徹客戶經(jīng)營(yíng)模式的重要支撐和保證, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)。企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)獲取客戶信息, 并建立客戶數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù), 運(yùn)用知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)來(lái)系統(tǒng)識(shí)別和解釋客戶數(shù)據(jù)背后隱藏的模式和趨勢(shì), 并預(yù)測(cè)客戶的未來(lái)行為, 為經(jīng)營(yíng)決策提供支持和科學(xué)依據(jù)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件, 依托外部技術(shù)力量來(lái)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái), 并在運(yùn)行中不斷完善。

4.3 實(shí)施定制營(yíng)銷

企業(yè)將客戶納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中, 與客戶相互交流,定義出對(duì)客戶最有價(jià)值的產(chǎn)品、服務(wù)與信息的組合, 并通過(guò)專業(yè)軟件在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行模擬, 同時(shí)實(shí)施該定制項(xiàng)目。在客戶物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)提供菜單式服務(wù)供客戶選擇, 還可以根據(jù)客戶的特殊要求為其設(shè)計(jì)、定制服務(wù), 企業(yè)充當(dāng)資源的組織者和服務(wù)的管理者, 滿足客戶的個(gè)性化需求。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著客戶成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 其將成為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象。房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)模式能夠更好地為客戶創(chuàng)造價(jià)值, 滿足客戶的個(gè)性化需求, 同時(shí)也提升了企業(yè)的盈利能力, 其一定會(huì)成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏濤.房地產(chǎn)客戶滿意營(yíng)銷[J].商業(yè)時(shí)代, 2006( 9) .

第12篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的概述

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。其中主要內(nèi)容包括進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)、對(duì)房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和租賃、進(jìn)行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運(yùn)營(yíng)中, 具有一定的周期性。從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動(dòng)建筑、建材和機(jī)械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點(diǎn)就是負(fù)債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率達(dá)到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動(dòng)資金比較大,才能保證項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動(dòng)性資金比較少所以主要是通過(guò)銀行等一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負(fù)債率比較高的情況下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所以會(huì)產(chǎn)生很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行產(chǎn)生影響, 對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨(dú)完成一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有機(jī)融機(jī)構(gòu)介入的同時(shí)就盲目的開(kāi)始建設(shè)項(xiàng)目,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行融資出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)的銀行大部分屬于國(guó)有企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會(huì)導(dǎo)致銀行的運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題始社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動(dòng)給企業(yè)造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動(dòng)的影響比較大, 特別是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)利率變動(dòng)產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問(wèn)題。所以國(guó)家實(shí)施了一定的加息政策進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營(yíng)不善段有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)就會(huì)影響到正常的投資和經(jīng)營(yíng)這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門(mén)有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)例如政府、審計(jì)等一些管理部門(mén)還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對(duì)較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的疏漏。所以在實(shí)際的操作中不僅僅是和其他的部門(mén)賬目往來(lái)的不清楚好包括對(duì)成本管理的缺失許多企業(yè)沒(méi)有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過(guò)預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的資金是無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過(guò)程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠通過(guò)金融杠桿原理來(lái)增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況需要保持在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進(jìn)行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì),豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計(jì)劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時(shí)還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進(jìn)行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立起一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。所以需要企業(yè)對(duì)整體性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)識(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式預(yù)測(cè)相關(guān)的政策變化, 以及對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進(jìn)行調(diào)整和變化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)項(xiàng)目的調(diào)查, 有效控制成本。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè),受到社會(huì)環(huán)境的影響比較大特別是社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的影響所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要在投資前加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的考察及投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查。做好準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告,是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制, 減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。