時間：2023-06-05 10:15:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當(dāng)中存在的問題
1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權(quán)并將其計入到無形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當(dāng)中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務(wù)等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設(shè)施費的隨意提取、對借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分?jǐn)偅杩钯M用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項目當(dāng)中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準(zhǔn)確的計量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現(xiàn)象。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應(yīng)的建議
1.對土地使用權(quán)進行正確的評估
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權(quán)價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價值的確認(rèn)需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。
2.加強對經(jīng)營收入的管理
在進行審計的過程當(dāng)中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進行準(zhǔn)確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復(fù)核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r等標(biāo)準(zhǔn)進行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關(guān)的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴(yán)而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務(wù)資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風(fēng)險。
一、法律風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險:
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。
所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認(rèn)是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準(zhǔn)確報告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。
二、稅務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險
所得稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險
土地增值稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風(fēng)險。
3、個人所得稅風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負(fù)擔(dān),采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。
三、資金運作風(fēng)險
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風(fēng)險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財務(wù)支付能力
財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
摘要：從2014 年的年初開始，我國的房地產(chǎn)市場進入了階段性的調(diào)整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對財務(wù)方面的風(fēng)險，做好風(fēng)險防范措施。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施
一、引言
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的正常運行。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著多重財務(wù)風(fēng)險，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險，同時內(nèi)部控制不健全等，這些財務(wù)風(fēng)險都將影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險
（一）利率和通貨膨脹的財務(wù)風(fēng)險
我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調(diào)整，對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，但是市場上利率的變動可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財務(wù)風(fēng)險之一，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實價值下降，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟危機，以及我國4 萬億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險。
（二）融資渠道單一，財務(wù)風(fēng)險高
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達國家有較為發(fā)達的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進行投資，從而持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過股權(quán)進行融資。
（三）內(nèi)部控制較為薄弱
對于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見，本文以2008 年由財政部、證監(jiān)會以及審計署、等機構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對內(nèi)部控制進行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營方針得到貫徹執(zhí)行，實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實施內(nèi)部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營效率，保證企業(yè)的健康運行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計缺陷和運行缺陷，設(shè)計缺陷是指企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制制度時有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險措施
（一）強化風(fēng)險識別機制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機構(gòu)需要提高風(fēng)險防范意識，建立一套完整的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險識別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險和未來潛在的投資風(fēng)險，通過對著兩種風(fēng)險進行識別、應(yīng)對，能夠有效的降低投資風(fēng)險、市場風(fēng)險等。通常風(fēng)險的識別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時的風(fēng)險識別，才能夠為風(fēng)險應(yīng)對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險的所有潛在原因。對于已經(jīng)識別出的潛在風(fēng)險，必須及時查找、分析風(fēng)險因素和風(fēng)險信號，盡可能準(zhǔn)確的評估風(fēng)險。并在最短的時間內(nèi)報送相關(guān)部門，否則將會延誤風(fēng)險的應(yīng)對，造成更大損失。
（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道
由于融資渠道過于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機制，加強信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強自身的建設(shè)，提升信譽外，企業(yè)要積極的進行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以進行擔(dān)保融資，通過擔(dān)保機構(gòu)，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期的資金困境。
（三）強化企業(yè)內(nèi)部控制
健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責(zé)，建立完善的財務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個環(huán)節(jié)。在每個會計期間或者每項重大經(jīng)濟活動完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計各項經(jīng)營活動，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險，如果企業(yè)積極的應(yīng)對，增強財務(wù)風(fēng)險識別與應(yīng)對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。
參考文獻：
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企業(yè)風(fēng)險指未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響。風(fēng)險管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對待風(fēng)險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項，并進行管理，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計師協(xié)會(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計實務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計認(rèn)定為：“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評價和改進風(fēng)險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現(xiàn)其目標(biāo)?！北径x第一次把風(fēng)險管理和治理過程列入內(nèi)部審計定義并放在第一位，使風(fēng)險管理成為內(nèi)部審計的一個核心和重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險(可細(xì)分為成本風(fēng)險、價格風(fēng)險和市場風(fēng)險)、內(nèi)控風(fēng)險、資本市場融資風(fēng)險等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險、企業(yè)市值波動風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計參與企風(fēng)險管理的必要性
2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險不可謂不大，是我國高風(fēng)險行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動，增加企業(yè)價值，內(nèi)部審計參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進企業(yè)內(nèi)部審計從傳統(tǒng)的財務(wù)審計向風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變。審計署《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響
注冊會計師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴展，勢必對內(nèi)部審計界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價值運動規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項目的開發(fā)與建設(shè)工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識不夠。個別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計不科學(xué)，很多時候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時，結(jié)算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會計期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理中
4.1加強內(nèi)部審計全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計、過程審計和結(jié)果審計職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能、減少企業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計有效實施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計人員，以促進工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務(wù)、合同、風(fēng)險管理等各項規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動，提高經(jīng)濟效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資等資金預(yù)算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動的增效點，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動態(tài)價值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評價考核與激勵機制
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險控制
由于中國傳統(tǒng)的居住觀念，使得我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來一輪接一輪的調(diào)控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，所以，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)己成為我國風(fēng)險最高的行業(yè)之一。故對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制進行研究是非常必要的。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制存在問題
1.1 內(nèi)部風(fēng)險控制制度存在的問題
（1）內(nèi)部控制體系不健全
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)中至關(guān)重要，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)對控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。
（2）內(nèi)部審計還存在缺陷
我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)定了財會部門，但是大多數(shù)沒有設(shè)立獨立的審計部門。即使有的企業(yè)有了審計部門或是財務(wù)部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領(lǐng)導(dǎo)的意識下去工作，他們?nèi)狈I(yè)的審計技能，審計的過程和結(jié)果就會大打折扣。
1.2 內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程存在問題
（1）對內(nèi)部控制定義理解不夠全面
幾乎所有企業(yè)在財務(wù)報告中都會體現(xiàn)公司的內(nèi)部控制活動，但是半數(shù)以上的企業(yè)都是在披露控制活動的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。
（2）虛設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)
雖然大部分企業(yè)設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險控制規(guī)章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監(jiān)督機構(gòu)的要求，并未真正應(yīng)用到實際的工作中，更多只是流于表面。
1.3 內(nèi)部風(fēng)險控制配套政策存在問題
（1）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不清晰，職責(zé)不明確
企業(yè)設(shè)立股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層應(yīng)該各盡其責(zé)。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監(jiān)事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導(dǎo)致董事會和監(jiān)事會，獨立董事不能發(fā)揮其作用，行使應(yīng)有的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)。
（2）內(nèi)外部監(jiān)督機制管理不到位
企業(yè)經(jīng)營是否合法、財務(wù)信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結(jié)論。外部審計主要依靠社會監(jiān)督和政府監(jiān)督兩個體系，但由于監(jiān)督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監(jiān)督主體并未履行其職責(zé)，以追求利益為前提，嚴(yán)重缺乏責(zé)任觀，道德觀，監(jiān)督力度并不大。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制，由于受其專業(yè)行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設(shè)。
（3）企業(yè)員工對內(nèi)部風(fēng)險控制的認(rèn)識不足
對企業(yè)有言，沒有風(fēng)險管理的意識是一種很可怕的發(fā)展趨勢。企業(yè)的管理層沒有明確內(nèi)部風(fēng)險控制是所有人共同參與的事情。應(yīng)本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想，使每位員工都深刻認(rèn)識自己是內(nèi)部風(fēng)險控制的一員，否則將導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險控制主體不明確，責(zé)任不清晰，內(nèi)控不完善。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策建議
2.1 完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度建議
（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制
完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能達到內(nèi)部控制的目的，這是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制，確保內(nèi)部風(fēng)險控制制度的真正落實。
（2）強化和完善內(nèi)部會計控制機制
應(yīng)完善財務(wù)會計系統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開來。即，將財務(wù)會計系統(tǒng)中的所有真實發(fā)生并記錄的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，要在財務(wù)會計報告中做出適當(dāng)?shù)姆诸悾硗?，重大的?jīng)濟業(yè)務(wù)要進行必要的詳細(xì)描述；衡量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值，在財務(wù)會計報告中準(zhǔn)確記錄其貨幣價值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財務(wù)報告的基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅嬈陂g；在財務(wù)會計報告中適當(dāng)?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項等職能，與監(jiān)督系統(tǒng)中的審計、稽核等職能區(qū)分開來，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。
2.2 完善業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程政策建議
（1）改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)
公司治理是企業(yè)改善內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的進行內(nèi)部風(fēng)險控制，要正確實施內(nèi)部會計控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設(shè)立專門的內(nèi)部審計、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨立性，行使相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人，強化責(zé)任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。
（2）建立并完善良好的控制環(huán)境
內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)風(fēng)險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內(nèi)部風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業(yè)競爭觀念以及獨特創(chuàng)新觀念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以國家大局利益為前提，改善經(jīng)營管理手段，充分理解其服務(wù)性的特征，以消費者至上為服務(wù)宗旨，完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。
（3）加強對內(nèi)部風(fēng)險控制的認(rèn)識
公司管理層要對風(fēng)險進行準(zhǔn)確的識別、評估并進行有效的防范。內(nèi)部風(fēng)險控制影響企業(yè)各個職能部門，只有人員真正理解內(nèi)部風(fēng)險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業(yè)的各項制度。企業(yè)各部門相互協(xié)同，相互影響，業(yè)務(wù)運作更加流暢。
（4）設(shè)立有效的內(nèi)部控制活動
在遵守會計準(zhǔn)則的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從財務(wù)實際工作角度出發(fā)，按照相關(guān)法規(guī)政策，制定本企業(yè)的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規(guī)定各種項目開發(fā)中發(fā)生的一切經(jīng)濟流程；各部門的職權(quán)明細(xì)；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復(fù)核以及職務(wù)分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益和效果，影響到企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。
2.3 建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)的政策建議
任何企業(yè)的經(jīng)營管理都要離不開財務(wù)風(fēng)險的控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，就更離不開財務(wù)風(fēng)險的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)主要通過風(fēng)險控制的流程建立。在風(fēng)險評估階段從環(huán)境、投資、工期以及第三方的風(fēng)險的技術(shù)角度上進行評估，通過評估，可將風(fēng)險轉(zhuǎn)化為定性或定量的指標(biāo)，并計算出損失，為決策提供依據(jù)；在風(fēng)險管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風(fēng)險控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的操作風(fēng)險；信息系統(tǒng)能夠定期生成集中開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報告，向管理層和董事會報告，風(fēng)險管理部門也能通過信息系統(tǒng)查詢財務(wù)風(fēng)險控制情況，及時了解開發(fā)企業(yè)的進度，并提出相應(yīng)的意見。
3、結(jié)語
目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，國家政府對我國房地產(chǎn)市場一再進行調(diào)控。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險，形勢不容樂觀，對房地產(chǎn)開發(fā)進行風(fēng)險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產(chǎn)改革的不斷深入，必會出現(xiàn)更完善、更成熟的理論成果來指導(dǎo)改革進程，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入新的輝煌時代。
參考文獻：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)控制
財務(wù)控制是以法律、法規(guī)、制度和財務(wù)預(yù)算目標(biāo)等為依據(jù)，通過財務(wù)手段衡量和矯正企業(yè)的經(jīng)營管理活動，使之按照既定的計劃進行，確保企業(yè)與財務(wù)有關(guān)的戰(zhàn)略得以實現(xiàn)的過程。它是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，并與財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)分析一起構(gòu)成財務(wù)管理系統(tǒng)，因而是財務(wù)管理系統(tǒng)的重要組成內(nèi)容。從管理的角度理解，財務(wù)控制的本質(zhì)就是從財務(wù)管理的角度實施管理控制。這是因為，內(nèi)部控制涉及的企業(yè)活動都是與企業(yè)財務(wù)資源相關(guān)的，而且在內(nèi)部控制的過程中，計劃的制定、控制標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定以及對執(zhí)行效果的評價等都離不開財務(wù)活動。所以，財務(wù)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，做好財務(wù)控制工作對防范經(jīng)營風(fēng)險和降本增效有著重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制的主要內(nèi)容是企業(yè)的資金流動情況，包括企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資渠道選擇、信用政策、績效評價的財務(wù)指標(biāo)設(shè)計以及投資項目評價等。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)控制內(nèi)容
(一)貨幣資金控制
包括貨幣資金收入與支出的內(nèi)部財務(wù)控制。貨幣資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中處于貨幣形態(tài)的那一部分資金，它包括現(xiàn)金和各種存款。良好的貨幣資金業(yè)務(wù)的控制制度有助于防止現(xiàn)金業(yè)務(wù)的錯誤記錄和舞弊行為的發(fā)生。
(二)財務(wù)預(yù)算控制
財務(wù)預(yù)算控制是內(nèi)部財務(wù)控制的日常工作，也是使用最為普遍的控制手段，在內(nèi)部財務(wù)控制具有十分重要的地位。財務(wù)預(yù)算控制是財務(wù)控制的重要手段，具有“全面、全額、全員”的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的一切活動都可以納入預(yù)算控制之中。
(三)績效評價
績效評價控制是指房地產(chǎn)企業(yè)通過對經(jīng)營業(yè)績的考核評價來規(guī)范企業(yè)各級管理者的行為。它強調(diào)控制目標(biāo)而不是控制過程，只要各級管理目標(biāo)實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)就得以實現(xiàn)。業(yè)績評價控制系統(tǒng)的作用在于使各級管理者和員工明確自己的工作效果與自身利益的關(guān)系。
(四)組織規(guī)劃控制
主要包括財務(wù)治理結(jié)構(gòu)的科學(xué)設(shè)置、財權(quán)和財務(wù)控制權(quán)的合理分割、明確與財務(wù)管理相關(guān)的各職能部門間的橫向或縱向財務(wù)關(guān)系、不相容職務(wù)的分離等。
(五)內(nèi)部審計控制。
內(nèi)部審計是對會計的控制和再監(jiān)督。對會計資料進行內(nèi)部審計，既是內(nèi)部財務(wù)控制的一個組成部分，又是內(nèi)部財務(wù)控制的一種特殊形式。
(六)財務(wù)風(fēng)險防范控制。
風(fēng)險一般是指某一行動的結(jié)果具有變動性。風(fēng)險防范，是隨市場經(jīng)濟發(fā)展的深入逐漸形成同時引起人們重視的。各項經(jīng)濟性活動不可避免地存在各種風(fēng)險，當(dāng)人們樹立了風(fēng)險意識以后，就要有相應(yīng)的措施對風(fēng)險進行防范和控制，以達到發(fā)展事業(yè)降低和避免風(fēng)險，取得最佳經(jīng)濟效益的目的。
二、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制中普遍存在的問題
(一)人才匱乏導(dǎo)致管理能力較低
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算的復(fù)雜度較低，財務(wù)管理的要求不高，財務(wù)人員普遍存在著年齡大、學(xué)歷低的特點。企業(yè)的迅猛發(fā)展也帶來了財務(wù)管理人員的缺乏，財務(wù)控制方面人才的匱乏成為制約建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制體系前進路上的一塊絆腳石。另外，原有的財務(wù)人員的素質(zhì)，在集團的快速發(fā)展條件下，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度對于財務(wù)人員的要求，尤其是部分財務(wù)管理人員，財務(wù)管理人員的管理能力較低也成為制約建立集團財務(wù)控制體系前進路上的另一塊絆腳石。
(二)財務(wù)管理工作基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全
目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)是中小型民營企業(yè)，財務(wù)管理不規(guī)范，資金使用缺少計劃安排。內(nèi)部控制制度不夠全面，沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)。
(三)內(nèi)部審計職能弱化
內(nèi)部審計是企業(yè)內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分。據(jù)調(diào)查，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設(shè)置內(nèi)部審計機構(gòu)，即使設(shè)有內(nèi)審機構(gòu)的企業(yè)，其職能也已嚴(yán)重弱化，不能正確評價財務(wù)會計信息及各級管理部門的績效。
(四)成本費用管理水平低下
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用控制不嚴(yán)，管理理念落后。房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項目工程施工階段非常重視，認(rèn)為成本控制主要在工程施工階段，只要加強監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本，忽視了對設(shè)計階段的成本控制，設(shè)計階段的成本控制重點不在設(shè)計費用的高低。而是通過優(yōu)化設(shè)計來降低成本，屬于成本的事前控制，效率最高。
三、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制中存在問題的對策
(一)加強財務(wù)管理基礎(chǔ)工作，建立健全內(nèi)控體系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強財務(wù)管理基礎(chǔ)工作，健全各項財務(wù)管理制度。建立內(nèi)部控制機制，實行崗位牽制制度，明確各崗位的工作職責(zé)，執(zhí)行任何一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)都要按照既定的程序和手續(xù)辦理，不能由一個部門或一個人完成一項業(yè)務(wù)的全過程，而必須由其他部門或人員參與，并且與之銜接的部門能自動地對前面已完成工作進行正確性檢查。建立良好的內(nèi)部環(huán)境，努力克服貨幣資金、財產(chǎn)物資及有關(guān)賬簿的管理混亂現(xiàn)象，降低財務(wù)風(fēng)險。
(二)加強內(nèi)部審計工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置內(nèi)部審計機構(gòu)并明確其職責(zé)為實施內(nèi)部控制。內(nèi)部審計機構(gòu)應(yīng)直接對企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層負(fù)責(zé)，并保持相對獨立性與權(quán)威性。企業(yè)通過內(nèi)部審計制度對各級管理層的財務(wù)活動和管理活動進行檢查、監(jiān)督和評價，內(nèi)容包括企業(yè)經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行情況、經(jīng)營目標(biāo)的完成情況、企業(yè)財務(wù)會計信息的真實性和可靠性、各級管理人員的績效、內(nèi)控環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)情況等。
(三)預(yù)算控制是財務(wù)控制的有效方法
按照全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，以解決關(guān)系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點，堅持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能作用，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，?yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。通過專項整治，達到房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)。
二、專項整治的依據(jù)
法律法規(guī)規(guī)章依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等。
規(guī)范性文件依據(jù)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（明電〔20*〕8號）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（〔20*〕37號）、《中央和國家機關(guān)貫徹落實20*年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀(jì)發(fā)〔20*〕2號）。
三、專項整治的重點內(nèi)容
緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。
（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)利等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查。
（二）查處違紀(jì)違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發(fā)現(xiàn)的案件線索進行梳理，與監(jiān)察機關(guān)、檢察機關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。
四、專項整治的職責(zé)分工
按照職能，確定下列單位為專項整治成員單位，分工如下：
縣建設(shè)局為專項整治工作牽頭部門，負(fù)責(zé)專項整治工作的組織協(xié)調(diào)，并成立專門辦公室；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)有關(guān)開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易及中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治。
縣國土資源局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中有關(guān)土地使用審批及土地使用情況的清理整治。
縣財政局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、交易中有關(guān)財稅政策執(zhí)行情況的清理整治。
縣審計局負(fù)責(zé)對排查中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)收支情況進行審計和檢查；負(fù)責(zé)對審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為進行查處。
縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)對清理排查出的房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違規(guī)案件進行查處。
縣地稅局負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況開展專項稅務(wù)檢查，對檢查出的房地產(chǎn)開發(fā)、交易稅收征管違規(guī)問題進行處理。
縣物價局負(fù)責(zé)進一步完善住房銷售明碼標(biāo)價制度；負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售價格和在房價外違規(guī)加收費用、中介機構(gòu)違規(guī)收費以及相關(guān)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)違規(guī)收費問題的查處；負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)交易過程中違反價格法律法規(guī)問題的查處。
縣工商局負(fù)責(zé)進一步強化房地產(chǎn)廣告監(jiān)管和房地產(chǎn)展銷活動管理；會同縣建設(shè)局、房管局等部門加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理；負(fù)責(zé)對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權(quán)益的違法違規(guī)問題的查處。
縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中規(guī)劃審批及規(guī)劃落實情況的清理整治。
五、專項整治的方法步驟
（一）動員部署階段（20*年9月5日—9月15日）
1、制定、下發(fā)工作方案。根據(jù)建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ńɑ?0*〕87號）文件精神，并結(jié)合我縣實際，縣建設(shè)局會同縣相關(guān)部門制定專項整治工作方案，經(jīng)審定后下發(fā)。
2、召開專題會議，動員、部署整治工作。
3、各成員單位要按照本部門職能、職責(zé)分工，根據(jù)縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?，擬訂本部門專項整治工作具體實施方案及計劃，并于9月15日前報送專項整治辦公室。
（二）組織實施階段（20*年9月15日—20*年1月）
1、自查自糾。9月15日開始，房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞲鞒蓡T單位按照職能、職責(zé)分工，分別組織本部門和房地產(chǎn)企業(yè)進行自查自糾，對在建并已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產(chǎn)主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規(guī)強制拆遷等行為。自查自糾結(jié)束后，各成員單位要將本部門及房地產(chǎn)企業(yè)自查自糾情況，于10月10日前書面報專項整治辦公室，并對自查存在的問題積極進行整改，完善制度措施。
2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎(chǔ)上，各成員單位要按照職能、職責(zé)分工，組織對本部門以及房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查，對檢查出的問題依法進行處理，并將處理結(jié)果及時報專項整治辦公室。
3、隨機抽查。12月—20*年1月，縣政府將組織對全縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ髑闆r進行抽查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，督促對存在的問題進行整改，并將典型案例處理情況上報市房管局。
（三）總結(jié)鞏固階段（20*年2—3月）
一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行預(yù)算管理中存在問題
（一）沒有完善的績效考核和獎懲制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算后，沒有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟責(zé)任合同，也沒有完善的績效考核制度和獎懲制度，使得預(yù)算執(zhí)行沒有制度約束，執(zhí)行效果不佳。在預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)問題時，主要負(fù)責(zé)人往往會強調(diào)客觀因素和外部環(huán)境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無法對其進行有效的處罰。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機制不完善或不落實的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)很難實現(xiàn)，給企業(yè)財務(wù)造成不穩(wěn)定因素，無法客觀估計最終收益，影響企業(yè)項目目標(biāo)的實現(xiàn)和長期戰(zhàn)略的目標(biāo)的分步驟執(zhí)行效果。
（二）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)花了巨大成本和資源進行了預(yù)算編制，做好了事前準(zhǔn)備，卻因為事中監(jiān)督力度不夠而導(dǎo)致最終效果不理想。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常存在管理制度跟不上企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)象。管理制度缺乏預(yù)算反饋機制，致使預(yù)算執(zhí)行情況無法及時反饋給財務(wù)部門，同時企業(yè)的預(yù)算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合，使得預(yù)算編制成果不理想，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)無法按照原計劃執(zhí)行，存在不斷追加資金的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
（三）預(yù)算管理機制不健全
目前房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒有相應(yīng)的機構(gòu)或部門對預(yù)算進行協(xié)調(diào)監(jiān)督和仲裁。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常會將預(yù)算的全部工作交給財務(wù)部門，造成財務(wù)部門任務(wù)過重，不僅要進行預(yù)算編制，還要進行預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，預(yù)算的仲裁等工作，使得一些財務(wù)部門無暇顧及，只將精力放在預(yù)算編制上，忽略或沒有投入適當(dāng)?shù)木M行其他工作。同時，也會造成財務(wù)部門權(quán)利過于集中，沒有與其相互制約的機構(gòu)，并且內(nèi)部審計制度不完善，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。
（四）沒有樹立預(yù)算管理的意識
預(yù)算管理是整體性、全面性的管理，預(yù)算編制只是預(yù)算管理其中的一個環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算管理的概念，將投入在預(yù)算編制的一些資源分流到預(yù)算執(zhí)行控制和監(jiān)督上面，高質(zhì)量的預(yù)算編制不等同于高質(zhì)量的預(yù)算管理，沒有良好的執(zhí)行和有效的監(jiān)督，會使得預(yù)算編制效果大打折扣，對提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果不大。預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動聯(lián)動性不強， 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往不具有客觀性，因為預(yù)算執(zhí)行能力缺乏，導(dǎo)致預(yù)算編制流于形式，操作性不強。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標(biāo)值來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，一旦經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化或企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致上一年度的預(yù)算與下一年度的實際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業(yè)的財務(wù)帶來巨大風(fēng)險。
二、完善預(yù)算管理制度的措施
（一）細(xì)致分解各項指標(biāo)，科學(xué)確定財務(wù)預(yù)算管理責(zé)任單元
預(yù)算管理是一個財務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)的一個重要環(huán)節(jié)，它包含預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、預(yù)算仲裁、預(yù)算監(jiān)督審計等多方面工作。這些工作全部交給財務(wù)部門必定會造成財務(wù)部門的工作壓力過大。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視各部門協(xié)調(diào)合作，建立健全獨立于財務(wù)部門的監(jiān)督審計部門，將預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的任務(wù)交于這一部門完成。房地產(chǎn)企業(yè)必須將任務(wù)細(xì)致劃分，避免權(quán)力集中，綜合考慮部門的工作能力和工作強度，做到權(quán)責(zé)分明。房地產(chǎn)企業(yè)通過自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度，使各個部門的方向明確、責(zé)任權(quán)利清晰。
（二）注重資金預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，行業(yè)發(fā)展受外界因素影響較大。針對高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，國家進行了多次宏觀調(diào)控，各地政府也紛紛出臺調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來越少，融資難度越來越大，投資越來越慎重，營運資金的運用越來越嚴(yán)格，同時銷售范圍也越來越窄，現(xiàn)金回籠問題也越來越嚴(yán)重，現(xiàn)金流問題日益突出。財務(wù)部需緊密圍繞融資管理、銷售回款管理、付款管理、現(xiàn)金流統(tǒng)籌管理來開展資金管理工作。銷售回款管理：嚴(yán)密監(jiān)控每戶業(yè)主的回款情況；與營銷部一起出臺《銷售現(xiàn)場薪酬管理制度》、《簽約回款激勵制度》，充分調(diào)動各方積極性。付款管理：以“對內(nèi)服務(wù)監(jiān)督、對外早收晚付”原則，精心鋪排資金計劃并嚴(yán)格執(zhí)行，做到付款有依據(jù)、付款有安排；每月底編制次月資金支付計劃表，加強與資金需求部門的溝通，合理控制付款節(jié)奏，做到資金計劃切實可行；每月25號成本會計去項目現(xiàn)場查看工程進度，核實工程進度款計算過程及結(jié)果是否有誤。
（三）注重項目利潤預(yù)算管理
項目在拿地之前就需做可行性論證，進行成本盈利的測算，可通過凈現(xiàn)值法、靜態(tài)回收期、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬率多個指標(biāo)評價方案的可行性。如果可以達成公司的盈利目標(biāo)，方可在測算的地價限額內(nèi)競拍土地。項目成立后，需按季度滾動更新成本盈利預(yù)測表，確保項目盈利目標(biāo)，在相關(guān)因素改變而影響盈利目標(biāo)時，及時采取不同的解決方案，如調(diào)整銷售方案，變更設(shè)計，控制單方成本造價，從多方面著手修正，盡力使盈利目標(biāo)達到可接受水平。
（四）注重費用預(yù)算管理
費用預(yù)算管理是預(yù)算管理的重要一環(huán)，完善費用預(yù)算管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門需要做到以下三個方面：1.每年年初根據(jù)集團指標(biāo)制定公司各部門管理費用預(yù)算指標(biāo)；2.每月及時更新費用臺賬，歸集整理各部門的各項費用支出情況；3.每月及時各部門管理費用、銷售費用預(yù)算執(zhí)行情況，針對超出費用預(yù)算的部門及時提出預(yù)警。
[關(guān)鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優(yōu)惠 籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有投資資金多、周期長、風(fēng)險大、利潤高的特點。土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費中占有相當(dāng)大的比重。當(dāng)前,國際金融動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟不穩(wěn)定,政府亦加強了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)如何在不利環(huán)境下,整合現(xiàn)有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)爭取最大的現(xiàn)金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關(guān)問題做一探討。
一、土地增值稅的有關(guān)概念
根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。應(yīng)納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級超額累進稅率.即增值額未超過扣除項目金額的50%,稅率為30%;增值額超過項目金額的50%未超過100%,稅率為40%;增值額超過項目金額的1O0%,未超過200%,稅率為50%;增值額超過項目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見,土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進而影響土地增值稅的大小。
二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的籌劃
關(guān)于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規(guī)定。比如,條例指出,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益,不允許從中減除任何成本費用。對取得的實物收入,要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產(chǎn)收入,要進行專門的評估.在確定其價值后折算成貨幣收入等等。故轉(zhuǎn)讓收入的大小與成本費用的確認(rèn)沒有任何關(guān)系,但是實務(wù)上,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時,將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分別簽訂合同,從而減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。舉例如下:
假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一幢帶裝修的寫字樓。預(yù)計裝修過的寫字樓市場價值是2000萬元(含500萬元裝修費)。如果該企業(yè)和購買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽500萬元的裝修合同,則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額1500萬元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬元屬于裝修合同,是營業(yè)稅征稅范圍,不用計征土地增值稅。這樣就使得納稅人計算土地增值稅的收入額減少,達到了降低稅負(fù)的目的。
三、土地增值稅扣除項目的籌劃
關(guān)于土地增值稅的扣除項目,條例及其實施細(xì)則中做了詳細(xì)說明,包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額;土地開發(fā)成本、費用;建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目等。故可以根據(jù)扣除項目的類別不同,分別進行如下籌劃。
1、增加成本的籌劃
第一、利用成本費用的可轉(zhuǎn)化性。房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用)不能全部據(jù)實扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則對期間費用和工程項目的“開發(fā)費用”并無嚴(yán)格界定。因此,企業(yè)可以通過事前的籌劃,把可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中,則可以加大扣除項目金額,減少應(yīng)繳納的土地增值稅。例如.企業(yè)人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍,它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義,但如果這些費用是屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的,則可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去,在計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除。這樣,期間費用的減少不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用和扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增加了,降低了增值額,從而使應(yīng)納的土地增值稅減少。
第二、利用費用均分進行籌劃。不同地方開發(fā)成本因為地價或其他原因而不同,一些地方的房產(chǎn)開發(fā)銷售后的增值率較高,而有的房產(chǎn)增值率較低,這種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。對于同時在幾處進行房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),可以利用費用均分進行籌劃。也就是通過事先對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整,平均費用分?jǐn)倎淼咒N增值額,使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相當(dāng),從而節(jié)省稅款。如果結(jié)合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節(jié)稅效果更好。
2、借款利息扣除方法的籌劃
稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);另一種是如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×1O%以內(nèi)。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5% 。故當(dāng)利息>(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%時,企業(yè)應(yīng)采用第一種方法;當(dāng)利息
3、利用“代收費用計價”的籌劃
根據(jù)財稅[1995]48號規(guī)定,對于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用,可以并入房價,也可以在房價之外單獨核算。如果代收費用并入房價并且向購買方一并收取的,則代收費用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅。在代收費用支付時可以作為扣除項目金額予以扣除。若代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。雖然與代收費用的單獨核算相比,并入房價核算不會影響銷售房產(chǎn)的增值額。但是,由于代收費用的存在,并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高,使得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率降低,減少土地增值稅。
四、利用其他稅收優(yōu)惠政策的籌劃
除了直接減少分散收入、增加成本費用扣除金額外,企業(yè)還可以直接利用其他稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的籌劃,具體有:
1、房地產(chǎn)代建
房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規(guī)定,代建行為繳納營業(yè)稅,不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實行定向開發(fā),就可以減輕稅負(fù)。具體可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,也可以通過協(xié)商由客戶自己購買和取得。
2、合作建房
稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。如房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。
3、利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃
現(xiàn)行稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅;超過20%,就全額征稅。故企業(yè)可以考慮通過合理設(shè)置價格,使得增長率在20%以下,達到免繳土地增值稅的目的。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃是一項具有前瞻性、綜合性、技術(shù)性的工作,在籌劃時要綜合考慮成本、收益的各個方面,以便減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)長期、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻:
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財務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中采取的成本費用管理控制目標(biāo)、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動包括預(yù)測、計劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財務(wù)成本管理從特點上可以劃分為財務(wù)成本預(yù)測、財務(wù)成本規(guī)劃、財務(wù)成本決策、財務(wù)成本核算、財務(wù)成本控制、財務(wù)成本考核、財務(wù)成本分析等。上述財務(wù)成本管理有著內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環(huán)的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理需要事前合理預(yù)測、規(guī)劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個完整的財務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，才能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)全面的、精細(xì)化的財務(wù)成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善財務(wù)成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產(chǎn)項目實施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的條件。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”?！叭珕T”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴?！叭^程”即房地產(chǎn)開發(fā)樓盤從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，融事前、事中、事后成本管理為一體?！叭轿弧焙汀叭亍?，是指要對房地產(chǎn)開發(fā)的所有要素成本、費用進行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動態(tài)成本管理原則：波特認(rèn)為，企業(yè)的價值創(chuàng)造活動包括基本活動和輔助活動，這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的開發(fā)經(jīng)營活動，構(gòu)成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。企業(yè)的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系構(gòu)成價值鏈，價值鏈上的每一項價值活動及其相互聯(lián)系與協(xié)調(diào)，都會對企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價值造成重要的影響。只有動態(tài)管理控制，才能實現(xiàn)整體效益最優(yōu)基礎(chǔ)上的相關(guān)企業(yè)利益的均衡。
3、目標(biāo)成本管理原則：目標(biāo)成本有計劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種類型，具有綜合性、科學(xué)性、先進性和約束性等特點。目標(biāo)控制通過對目標(biāo)的管理，把計劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實。制定目標(biāo)成本時，要注意標(biāo)準(zhǔn)的先進合理性、可考核性和可執(zhí)行性。
4、質(zhì)量成本管理原則：質(zhì)量成本是為了保證必要的開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量而發(fā)生的成本費用以及因未達到既定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切損失之和。質(zhì)量成本可分為預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質(zhì)量”，質(zhì)量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業(yè)暫時利益，而是以長遠(yuǎn)發(fā)展和市場競爭的視覺，將成本控制與保證必要的產(chǎn)品質(zhì)量相聯(lián)系起來，以保證企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。
5、責(zé)任成本管理原則：企業(yè)應(yīng)該按照分級分口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與開發(fā)經(jīng)營管理體制相適應(yīng)的成本費用管理責(zé)任制，建立健全完善的成本費用管理組織機構(gòu)，把成本費用管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
6、戰(zhàn)略成本管理原則：即以企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務(wù)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有從成本信息結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制管理，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財務(wù)成本管理控制的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略、財務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，整合分析競爭對手的價值鏈，才能形成必要的財務(wù)成本管理信息，為制定科學(xué)可行的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。
7、精細(xì)成本管理原則：對成本要素和成本形成過程進行分解，為成本分析和成本管理提供依據(jù)，并最終達成成本控制目標(biāo)。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實現(xiàn)的最低成本目標(biāo)，通過有效的控制和管理，實現(xiàn)成本管理要求。首先應(yīng)注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實際出發(fā)，二是要注意成本最低化的相對性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對規(guī)范管理而言的。在成本費用控制措施實施過程中，有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計到的影響因素和狀態(tài)，這些因素如果不及時處理就會導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費用管理人員重視導(dǎo)致實際耗費脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項，認(rèn)真分析這些事項產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統(tǒng)計分析，及時采取調(diào)整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環(huán)節(jié)：（1）市場預(yù)測；（2）選擇定價目標(biāo)；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計階段的成本管控策略：項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計階段可以鎖定90%以上的可控成本?？茖W(xué)合理的設(shè)計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計；（2）實行限額設(shè)計，有效控制造價；（3）加強對設(shè)計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項目發(fā)包階段工程造價的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標(biāo)采購；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應(yīng)商是項目采購操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學(xué)的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預(yù)防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現(xiàn)場成本控制，項目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)，并進行匯總，反復(fù)計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運用現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，提供給財務(wù)、會計、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進行財務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗估計法、類推比較法、統(tǒng)計分析法和技術(shù)測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅持預(yù)防為主的方針；（4）計算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會財富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對采購、開發(fā)、成本、分銷、財務(wù)、人力資源等進行規(guī)劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動因來確認(rèn)和計量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動因為基礎(chǔ)來分配間接費用的一種成本計算方法。作業(yè)成本計算的核心是在計算產(chǎn)品成本時，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計入作業(yè)，然后選擇成本動因，將所有作業(yè)成本這些事項產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統(tǒng)計分析，及時采取調(diào)整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環(huán)節(jié)：（1）市場預(yù)測；（2）選擇定價目標(biāo)；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計階段的成本管控策略：項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計；（2）實行限額設(shè)計，有效控制造價；（3）加強對設(shè)計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項目發(fā)包階段工程造價的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標(biāo)采購；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應(yīng)商是項目采購操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學(xué)的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預(yù)防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現(xiàn)場成本控制，項目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)，并進行匯總，反復(fù)計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運用現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，提供給財務(wù)、會計、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進行財務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗估計法、類推比較法、統(tǒng)計分析法和技術(shù)測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅持預(yù)防為主的方針；（4）計算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會財富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對采購、開發(fā)、成本、分銷、財務(wù)、人力資源等進行規(guī)劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動因來確認(rèn)和計量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動因為基礎(chǔ)來分配間接費用的一種成本計算方法。作業(yè)成本計算的核心是在計算產(chǎn)品成本時，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計入作業(yè)，然后選擇成本動因，將所有作業(yè)成本分配給產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法核算包括四大要素：資源、作業(yè)、成本對象和成本動因。作業(yè)成本法核算包括兩個階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業(yè)，然后確認(rèn)成本動因，計算歸集資源費用到作業(yè)；（2）明確成本計算對象，確認(rèn)作業(yè)動因，并把各作業(yè)匯集的成本分配給相關(guān)的成本對象。
3、作業(yè)成本管理的原理：將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作流程視為一系列作業(yè)的集合，根據(jù)市場需求，以顧客訂單為起點，采取“倒擠法”，從后向前確定相關(guān)作業(yè)，核定作業(yè)消耗量、作業(yè)成本，揭示資源動因、作業(yè)動因，并進而進行成本動因管理、作業(yè)管理，以消除不增值作業(yè)，提高增值作業(yè)運作效率，減少供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)的存貨積壓、資金占用，提高公司經(jīng)營效益。
4、作業(yè)成本管理的程序和內(nèi)容：（1）在熟悉生產(chǎn)經(jīng)營流程的基礎(chǔ)上識別和認(rèn)定作業(yè)，并根據(jù)同質(zhì)性原理歸并相關(guān)作業(yè)，建立作業(yè)中心，認(rèn)定增值作業(yè)和不增值作業(yè)；（2）建立作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，即尋找增值高效作業(yè)的資源耗費水平；（3）計算實際作業(yè)成本，即一定期間內(nèi)作業(yè)中心或作業(yè)歸集的實際資源費用之和；（4）作業(yè)成本差異計算與分析；（5）業(yè)績評價、持續(xù)改善。
5、作業(yè)成本管理的基本方法：以作業(yè)為成本控制點，對作業(yè)進行價值分析是作業(yè)基礎(chǔ)成本控制的基本方法。作業(yè)價值分析是通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認(rèn)、產(chǎn)出消耗作業(yè)的確認(rèn)與計量、產(chǎn)出成本費用的歸集等步驟方法，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值的一種分析方法。作業(yè)價值分析包括資源動因價值分析、作業(yè)動因價值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)價值分析的一般程序：（1）按產(chǎn)品類別進行全過程調(diào)查；（2）識別、計量作業(yè)，建立作業(yè)中心；（3）歸集資源費用到相應(yīng)的作業(yè)；（4）分析作業(yè)消耗資源的有效性；（5）歸集作業(yè)成本為作業(yè)成本庫，選擇代表作業(yè)，計量成本動因率；（6）確認(rèn)、計量產(chǎn)出消耗的作業(yè)；（7）計算、歸集產(chǎn)出的作業(yè)成本；（8）分析作業(yè)對產(chǎn)出的貢獻，區(qū)別增值作業(yè)和不增值作業(yè)。通過作業(yè)價值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業(yè)所需要的時間和資源，改善增值作業(yè)的效率；②消除不增值作業(yè)；③當(dāng)其他條件相同時，選擇成本最低的作業(yè)；④利用資源集成原理，盡量實現(xiàn)資源共享與作業(yè)共享；⑤利用作業(yè)成本計算提供的信息，編制資源使用計劃，重新配置未使用資源。
6、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的具體運用：
（1）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項目開發(fā)成本。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。通常是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或工程造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。由于作業(yè)成本法能使間接費用準(zhǔn)確分配，可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，并確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用；②根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生原因，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表；③確定成本分配率，歸集各項作業(yè)成本費用，并分配計入各開發(fā)產(chǎn)品成本。
（2）整合、再造房地產(chǎn)項目開發(fā)流程。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在不同的流程。因此，作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，全面地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ犬a(chǎn)業(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行分析、整合、選擇，使各項作業(yè)之間形成較為理想的作業(yè)鏈，確保各項必要作業(yè)都以最高效率完成，改善房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。
整合、再造房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的步驟如下：①繪制現(xiàn)有項目開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有項目開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負(fù)責(zé)實施；④評估實施結(jié)果，修正解決方案，重新實施；⑤進行下一個問題的解決；⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)項目開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)更自然地銜接。通過流程優(yōu)化重組，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目流程的運作效率。
（3）作業(yè)分析。整合、再造房地產(chǎn)項目開發(fā)流程后，進一步對流程中的各項作業(yè)進行分析，具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因價值分析、資源動因價值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)動因價值分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及產(chǎn)生原因，并就間接費用進行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接費用按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對開發(fā)產(chǎn)品耗費資源進行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。為了有效控制項目建設(shè)各階段的成本，不僅要進行作業(yè)動因價值分析與資源動因價值分析，還必須進行作業(yè)的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費現(xiàn)象。
參考文獻：
[1]賀智東主編.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理.廣東經(jīng)濟出版社.2010
[2]決策資源集團房地產(chǎn)研究中心編著.地產(chǎn)王牌成本控制手冊.北京大學(xué)出版社.2008
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 風(fēng)險分類 風(fēng)險防范
一、風(fēng)險研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)是一個開發(fā)周期長、融資金額大、效益風(fēng)險高的行業(yè)。一方面我國房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險。如果在這個時候企業(yè)忽視財務(wù)管理的風(fēng)險，即時企業(yè)的盈利能力再強，那么就可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。
所以需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動中進行監(jiān)督，才能及時的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日?；顒硬粌H僅是指開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)活動，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務(wù)風(fēng)險的分類
1.資金風(fēng)險
由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)都會承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個關(guān)鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力和當(dāng)時的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，隨之而來的銀行信貸風(fēng)險。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。
2.管理風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環(huán)節(jié)。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財務(wù)管理的風(fēng)險，那么在企業(yè)運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項目都會按要求進行稅務(wù)和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預(yù)期的風(fēng)險控制，對于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時發(fā)現(xiàn)并盡快采取對應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實價值，給企業(yè)的投資決策造成影響。
三、財務(wù)風(fēng)險的防范
1.融資方式的創(chuàng)新
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現(xiàn)。而通過這種方式來進行融資的風(fēng)險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過債權(quán)來融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風(fēng)險，因為這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說始終保持著控制經(jīng)營權(quán)。另一方面，對于一般的信托產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對資產(chǎn)的控制權(quán)。
2.加強對風(fēng)險的防范
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，看一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個長期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運營管理的過程中，從財務(wù)管理風(fēng)險的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。
而財務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個貫穿整個房地產(chǎn)項目的管理控制活動，包括從項目開發(fā)前的預(yù)算控制，到項目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關(guān)政策制度的出臺對整個行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對于這種變化，及時預(yù)估對應(yīng)的風(fēng)險預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營業(yè)稅到增值稅的過渡。
除了財務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過可行
性研究報告來預(yù)估整個項目周期的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的可行性研究
報告是反映項目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的
報告。如果企業(yè)可以及時根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項目開發(fā)的預(yù)計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)項目都具有很長的開發(fā)周期，在開發(fā)過程中保持企業(yè)的財務(wù)狀況穩(wěn)定是一項重要的工作。在這期間企業(yè)會同時受到來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房價持續(xù)上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩(wěn)步發(fā)展。同時房地產(chǎn)企業(yè)要做好對財務(wù)管理風(fēng)險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業(yè)風(fēng)險管理的認(rèn)識，尤其是對財務(wù)管理風(fēng)險的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目融資；投資回報
中圖分類號：F293.30 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程開發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評估機構(gòu)評估，因為土地使用權(quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發(fā)投入的資金；通過公開招標(biāo)，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負(fù)零時，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預(yù)售規(guī)定可以預(yù)售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，開發(fā)商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個開發(fā)收益周期。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方案
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的名稱、開發(fā)的背景、具置以及開發(fā)的規(guī)模，同時需要有規(guī)范性文件支持，如主項批復(fù)，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產(chǎn)開發(fā)項目有何特點、有何優(yōu)勢。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需提供材料
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔(dān)保，該項目“五證”復(fù)印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身還款計劃和資金來源保證。
有當(dāng)年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，企業(yè)法人代碼證復(fù)印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復(fù)印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務(wù)所驗證的財務(wù)報表本中期財務(wù)報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復(fù)印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書及身份證復(fù)印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財務(wù)主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔(dān)保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔(dān)保情況）與申請貸款項目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說明及項目的材料。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開發(fā)項目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔(dān)保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監(jiān)管等諸多因素。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律風(fēng)險
項目融資者既要對開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險了如指掌，也要對購房者的信用風(fēng)險進行合理評估，對建筑企業(yè)項目完工、交工、延期風(fēng)險有充分認(rèn)識，也要對項目超支風(fēng)險，甚至項目放棄風(fēng)險有所認(rèn)識。
對開發(fā)項目企業(yè)資金不足造成的風(fēng)險有充分的估計，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險也要有認(rèn)識，要了解該項目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗和個人資信狀況，項目經(jīng)理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經(jīng)理對該項目完工后的利潤獎勵和節(jié)約成本獎勵。
對市場購買者的風(fēng)險意識有所掌握。金融風(fēng)險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會導(dǎo)致項目失敗，項目信用結(jié)構(gòu)改變，項目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護風(fēng)險是項目風(fēng)險中一個不可忽視的因素，負(fù)債風(fēng)險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風(fēng)險增加。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律盡職調(diào)查
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者是根據(jù)融資者的想法及目的而由中介機構(gòu)根據(jù)融資者的委托，按照公認(rèn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和勤勉盡責(zé)的精神，對被調(diào)查對象的情況進行了解、審查，并進行了專業(yè)分析、評價和判斷為委托人提供法律服務(wù)。
