時間：2023-06-07 09:11:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)項目實施方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1內(nèi)部條件。（1）具有素質(zhì)較高的專業(yè)技術(shù)人員，這是工程造價咨詢機構(gòu)的中堅力量，也是項目組的財富。假如工程造價咨詢機構(gòu)缺乏所承接項目得專業(yè)技術(shù)人員，就無法做到因職設(shè)崗，因崗用人。只有保證具有專業(yè)的人員，才能使得項目的進度、質(zhì)量以及順利實施得以保證。（2）戰(zhàn)略目的要具有明確性。戰(zhàn)略目標對于企業(yè)的管理模式具有決定性作用，企業(yè)只有既保證眼前利益又注重長遠發(fā)展，才能更加重視控制項目的風險和質(zhì)量，依據(jù)這一目標，才能更加重視實施項目管理。1.2外部條件。工程造價咨詢機構(gòu)能夠得到長遠發(fā)展，外部的行業(yè)環(huán)境必須具有規(guī)范性。由于以前我國采用計劃經(jīng)濟體制，工程造價管理的實施具有約束性，工程造價咨詢業(yè)發(fā)展的相對較晚，我們要想整個行業(yè)的發(fā)展具有規(guī)范性和合理性，就應(yīng)該制定相應(yīng)的法律法規(guī)，并轉(zhuǎn)變社會觀念，認識到工程造價咨詢機構(gòu)的服務(wù)性本質(zhì)，促進工程造價咨詢機構(gòu)的成長和發(fā)展。1.3項目經(jīng)理的要求。（1）項目經(jīng)理作為項目的靈魂人物，應(yīng)當具備較強管理和協(xié)調(diào)能力。由于項目經(jīng)理在項目運行的全程中負有主要責任，在此階段應(yīng)當對各種事情進行有效管理，還要對施工人員和客戶以及各種單位人員進行協(xié)調(diào)處理。只有項目經(jīng)理具備較強的能力，游刃有余，才能保證項目的運行效率。（2）項目經(jīng)理應(yīng)當具備責任感和道德感。工程造價咨詢業(yè)務(wù)中實施項目管理，這樣就能做到專人專責，個人責任制并不等同于項目分離，這就要求項目經(jīng)理對全局具有把握性和責任感。同時，由于工程造價咨詢項目涉及到各方面的利益沖突，這就要求項目經(jīng)理具備較強的職業(yè)道德和操守，在不損害國家利益的前提下，平衡各方利益需求。（3）項目經(jīng)理應(yīng)當具備執(zhí)業(yè)資格和知識儲備。由于項目實施涉及物流、安裝、土建、市政等多種范圍、這就要求項目經(jīng)理具有完善的知識儲備，并不需要多么精通，但一定要具備基本的判斷力。同時還要熟悉相關(guān)的法律法規(guī)。現(xiàn)在社會對工程造價咨詢機構(gòu)的服務(wù)水平具有較高要求，這就需要項目經(jīng)理具備相應(yīng)項目的執(zhí)業(yè)資格，只有這樣才能讓各方單位更加信服。
2工程造價咨詢業(yè)務(wù)中項目管理的實施控制
由于工程造價咨詢業(yè)務(wù)具有廣泛的領(lǐng)域，每種項目的實施都具備其特征。以工程造價咨詢業(yè)務(wù)中常見的工程審價為例，詳細闡述項目管理的實施過程。2.1根據(jù)項目組織實施方案。工程造價咨詢機構(gòu)接到業(yè)務(wù)后，首先根據(jù)相關(guān)項目設(shè)立項目經(jīng)理，再讓項目經(jīng)理根據(jù)自身經(jīng)驗和項目本身設(shè)立項目組專門人員。再根據(jù)項目委托方的資料對項目進行分析，并提出相應(yīng)的實施建議。從而制定相應(yīng)的實施方案。項目實施方案主要包括6個方面，即：項目概況、項目委托方需求、項目實施的各種事項、項目組的分工、實施項目的時間安排以及項目方案的審批人。2.2項目三要素。在對項目進行實施時應(yīng)當嚴格把握實施方案的標準，項目經(jīng)理應(yīng)當合理安排項目三要素即成本、時間、工程量的控制，從而使得三者達到最佳標準。在此基礎(chǔ)上，項目經(jīng)理還要嚴格把握項目質(zhì)量，降低項目風險，同時還要控制好項目實施時間，對于天氣、資金、技術(shù)等因素的影響及時做出相應(yīng)的決斷，并合理解決，使得項目能夠準時完成。項目實施的最終目的是實現(xiàn)效益最大化，項目經(jīng)理應(yīng)當合理利用各種資源，控制好項目成本，使得最終項目的效益達到預期目標。2.3信息及時反饋。由于項目管理是把項目作為核心的，這樣項目方面的各種信息能夠得到及時有效的傳達。項目經(jīng)理應(yīng)及時同委托方溝通協(xié)調(diào)，這樣在項目實施時才能及時跟據(jù)委托方的要求同項目組全體成員跟據(jù)項目方案進行適當調(diào)整。2.4總結(jié)工作成果。各方面工作完成并把項目實施初稿確定后，項目經(jīng)理進行初步審核。在項目收尾時，項目經(jīng)理和項目組成員把相關(guān)資料進行整理，根據(jù)項目實施方案總結(jié)自己的工作業(yè)務(wù)，同時對客戶進行報告，確?？蛻魸M意。
3結(jié)束語
總而言之，隨著工程造價咨詢業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的工程造價咨詢單位應(yīng)當不斷完善自己的業(yè)務(wù)水平和管理水平。雖然項目管理方法在工程造價咨詢業(yè)務(wù)中仍處于初級階段，但其具備的優(yōu)勢勢必會在今后的工程造價咨詢業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位，并會長遠發(fā)展。
作者:王偉 單位:西安曲江臨潼旅游投資（集團）有限公司
參考文獻：
[1]景建萍.工程造價管理中存在的問題及對策研究[J].工程技術(shù)研究,2017,(1):181+190.
[2]王偉紅.淺談如何在工程造價咨詢公司中實施項目管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011,(6):76.
[3]劉彥麟,劉勇.建筑工程造價管理現(xiàn)狀及完善對策探討[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(15):78.
第一條為有力促進小寨商圈開發(fā)改造，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，進一步調(diào)動各方參與小寨商圈開發(fā)改造的主動性和積極性，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究決定，特制定本扶持辦法。
第二條小寨商圈開發(fā)改造以“政府引導、市場運作”為原則，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、策劃，產(chǎn)權(quán)單位、開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商共同投資參與。
第二章適用范圍
第三條小寨商圈開發(fā)改造區(qū)域范圍：北至南二環(huán)，南至西路，西至含光路，東至路，沿長安南路兩側(cè)至電視塔，呈“甲”字形區(qū)域內(nèi)。
第四條凡符合以下條件的企業(yè)、單位，均適用于本辦法。
1、積極參與并實施小寨商圈開發(fā)改造的企業(yè)和單位；
2、在小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)積極從事開發(fā)改造等相關(guān)工作的駐地單位和企業(yè)；
3、在小寨商圈開發(fā)改造過程中有突出貢獻的單位和企業(yè)。
第三章扶持辦法
第五條按照《小寨商圈開發(fā)改造實施方案》要求，如期進行開發(fā)改造的項目實施單位，由區(qū)政府給予以下鼓勵扶持：
1、對小寨商圈內(nèi)拆除新建的項目，由區(qū)級有關(guān)部門審核后，統(tǒng)一列入市、區(qū)重點項目序列，優(yōu)先辦理相關(guān)手續(xù)，協(xié)助辦理規(guī)劃、土地、建設(shè)等手續(xù)，積極從市上爭取開發(fā)改造項目所涉及的土地、建設(shè)、市政配套設(shè)施等方面費用的減免政策，全力支持項目建設(shè)。
2、對拆除新建的項目實行專項扶持。項目實施單位可申請配套資金扶持，凡符合《小寨商圈開發(fā)改造實施方案》要求的固定資產(chǎn)投資項目貸款，經(jīng)區(qū)政府審定后，按同期銀行貸款基準利率，給予貸款額度50%的貼息支持，期限為二年。
3、對開發(fā)改造完成后，用于商業(yè)及服務(wù)業(yè)的項目，區(qū)政府將協(xié)助進行招商、策劃、包裝和推介宣傳，全程跟蹤服務(wù)。
4、對改擴建或整修的項目實施單位，凡符合《小寨商圈開發(fā)改造實施方案》要求，給予改造外立面工程補助。
第四章獎勵辦法
第六條凡符合《小寨商圈開發(fā)改造實施方案》業(yè)態(tài)定位要求，簽定新入駐合同二年以上，且納稅關(guān)系在區(qū)的經(jīng)營單位，按照營業(yè)面積2元/平方米的標準，給予一次性專項補貼。
第七條凡在小寨商圈內(nèi)新建商貿(mào)、文化、餐飲、娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，具有合法的法人資格，會計核算程序規(guī)范，工商注冊、稅務(wù)登記在區(qū)，且依法積極納稅的企業(yè)，區(qū)政府將給予建（購）房補貼，按其當年上繳流轉(zhuǎn)稅、所得稅留區(qū)部分的10%給予一次性獎勵。獎勵在當年納稅十二個月之后予以兌現(xiàn)落實。
受補貼獎勵企業(yè)應(yīng)當符合以下條件：
1、投資額在1億元以上的大型商貿(mào)服務(wù)業(yè)連鎖經(jīng)營企業(yè)及大型商貿(mào)零售企業(yè)；
2、投資額在1000萬元以上的賓館酒店、餐飲、娛樂類企業(yè)；
3、注冊資金在500萬元以上的國際、國內(nèi)大型專業(yè)旅游公司、文化產(chǎn)業(yè)公司；
4、綜合實力達到國內(nèi)同行業(yè)前50名及國際知名律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、咨詢公司、人才中介等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（不含房地產(chǎn)中介、企業(yè)）；
5、綜合實力達到國內(nèi)同行業(yè)前50名的網(wǎng)絡(luò)運營、增值和軟件服務(wù)以及數(shù)據(jù)處理、交換、分析等專業(yè)金融信息服務(wù)類企業(yè)；
6、世界500強以及年營業(yè)額達3000萬元以上內(nèi)資企業(yè)，且在區(qū)設(shè)立地區(qū)總部的；
7、其他依靠信息、科技、人才以及可再生要素資源投入，對壯大地方經(jīng)濟貢獻較大的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。
第八條對引進世界500強、國內(nèi)100強、國際（內(nèi)）知名品牌，并落戶的中介機構(gòu)、經(jīng)濟組織、社會團體和個人，經(jīng)區(qū)政府審定核準后，給予3-10萬元人民幣的獎勵。
第九條凡在小寨商圈內(nèi)新建商貿(mào)、文化、餐飲、娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，納稅登記在我區(qū)，年納稅額留區(qū)部分在300萬元人民幣以上企業(yè)，給予10-30萬元人民幣的獎勵。
第五章服務(wù)內(nèi)容
第十條區(qū)政府將對入駐小寨商圈內(nèi)的各類企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對確定的省、市、區(qū)三級重點項目，實行區(qū)、街、企業(yè)三級責任管理，全程跟蹤。對入駐企業(yè)辦理項目核準、備案、規(guī)劃、用地、工商注冊、稅務(wù)登記、行業(yè)許可、城建、環(huán)保、商業(yè)聽證等手續(xù)，區(qū)級相關(guān)部門將確定專人，明確辦事時限，提高辦事效率，在各自職責范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)：
1、區(qū)發(fā)改委：對小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)實施的內(nèi)資項目，在相關(guān)手續(xù)齊備的情況下，三個工作日內(nèi)完成項目的核準、備案等工作；按照《區(qū)重點項目管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，對小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)確定重點項目，實行全程跟蹤服務(wù)。
2、區(qū)外經(jīng)局：對小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)實施的外資項目，在相關(guān)手續(xù)齊備的情況下，三個工作日內(nèi)完成項目的核準、備案及權(quán)限內(nèi)（投資額1000萬美元以下）合同、章程的審批；免費幫助外資企業(yè)編寫合同、章程，以及辦理工商登記注冊、稅務(wù)登記、外匯開戶、海關(guān)登記等手續(xù)。
3、區(qū)商貿(mào)局：負責協(xié)調(diào)聯(lián)系小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)大型商貿(mào)企業(yè)商業(yè)聽證工作；對申請聽證的企業(yè)，經(jīng)審核后，在五個工作日內(nèi)協(xié)調(diào)市級有關(guān)部門召開聽證會。
4、規(guī)劃分局：負責小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)所有項目建設(shè)規(guī)劃政策指導工作；負責建筑面積5000平方米以下和道路紅線30米以內(nèi)的沿街建筑物、構(gòu)筑物的新建、擴建、改建規(guī)劃審批工作；對相關(guān)資料齊全的項目，15個工作日內(nèi)完成規(guī)劃許可等手續(xù)辦理，10個工作日內(nèi)頒發(fā)相關(guān)證件；負責協(xié)調(diào)聯(lián)系市級有關(guān)部門，加快小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)項目相關(guān)手續(xù)的審批進度，協(xié)助解決報審過程中遇到的問題。
5、區(qū)建設(shè)局：負責小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)所有企業(yè)建審手續(xù)的辦理和協(xié)調(diào)工作；對小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)實施的新建項目，在相關(guān)手續(xù)齊備的情況下，協(xié)助項目建設(shè)單位在五個工作日內(nèi)完成相關(guān)建審手續(xù)的審批和辦理；積極與市級相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，完善小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)重點項目周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施。
6、國土分局：負責協(xié)助小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)新建、改建項目用地手續(xù)的辦理；對新建、改建項目在征地過程中積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，采取快事快辦、特事特辦的原則，提供便捷服務(wù)；在項目征地資料報批工作中，實行跟蹤服務(wù)，在有關(guān)資料齊備后五個工作日內(nèi)完成本級審核；在國有土地供給上，積極配合項目開發(fā)建設(shè)，加強與省、市有關(guān)部門的協(xié)調(diào)，最大限度地爭取有關(guān)扶持政策，提高辦事效率，指導協(xié)助完善項目供地手續(xù)。
7、工商分局：對小寨商圈開發(fā)改造范圍內(nèi)所有新注冊企業(yè)實行登記注冊當場辦結(jié)制度；開通網(wǎng)上查詢名稱、網(wǎng)上年檢和網(wǎng)上登記狀態(tài)查詢等業(yè)務(wù)，對注冊資本在500萬元以上的企業(yè)實行電話預約上門和全程跟蹤服務(wù)；建立投資信息定期制度，每季度向社會公布各類市場經(jīng)營主體的發(fā)展走勢，及時為投資者創(chuàng)業(yè)提供全面、詳實的投資信息參考。
（一）越鋼集團基本情況
通過考察，越鋼集團是曲靖市30戶重點骨干企業(yè)之一。2008年越鋼集團被云南省企業(yè)聯(lián)合會評為“2008年云南工業(yè)100強”之一，排名居第38位，2008年在曲靖市重點骨干企業(yè)綜合排名居第5位，2008年在曲靖市重點骨干企業(yè)綜合排名居第4位，其從事煉鐵生產(chǎn)已有38年歷史（國有企業(yè)）。原越州鋼鐵廠于2002年根據(jù)國家有關(guān)政策要求進行了改制，轉(zhuǎn)變?yōu)樵颇锨冈戒摷瘓F有限公司。
（二）福辰公司基本情況
在對福辰公司的考察過程中，因其未按縣委2008年10月11日會議要求，及時提供項目實施方案，在考察過程中也未對其公司情況作說明，故其基本情況不明。
二、考察情況對比分析
（一）雙方經(jīng)濟實力
通過考察，越鋼集團至2008年9月，已擁有總資產(chǎn)19.5億元，凈資產(chǎn)9.5億元，2008年產(chǎn)值預計將達到31億元。公司現(xiàn)有5個直屬廠（焦化廠、水泥廠、機修廠、發(fā)電廠、原料廠）、2個分公司（運輸經(jīng)貿(mào)分公司、進出口貿(mào)易分公司）、10個控股公司（曲靖華泰新型墻體材料有限公司、曲靖華泰實業(yè)有限公司、曲靖華泰房地產(chǎn)有限公司、云南曲靖華福鋼鐵有限公司、云南曲靖麒麟焦化有限公司、云南宜良越興鋼鐵有限公司、曲靖際豐水泥有限公司、曲靖明達選煤有限公司、曲靖市麒麟?yún)^(qū)嘉興煤業(yè)有限公司、曲靖越鋼選礦有限公司）、4個參股公司（曲靖市明達選煤有限公司、曲靖市商業(yè)銀行、富源縣墨紅欣欣煤礦、曲靖市凱勝物流有限公司）。目前已形成年生產(chǎn)生鐵70萬噸、機焦150萬噸、水泥36萬噸、原煤18萬噸、洗精煤120萬噸、燒結(jié)礦120萬噸、新型墻體材料10萬立方米、發(fā)電量1.2億度的生產(chǎn)能力。
在對福辰公司的考察過程中，在福辰公司管總的引領(lǐng)下，考察組先后深入云南振興鉛業(yè)有限責任公司（對鉛礦進行冶煉和深加工）、云南中云公司（外購鐵水進行鋼錠加工和對鋼錠進行線材加工）、通海高頻焊管廠（主要生產(chǎn)建筑行業(yè)鋼管支架）進行了考察。這三家公司的經(jīng)營狀況是：云南振興鉛業(yè)有限責任公司目前總資產(chǎn)已達15億元，2008年上繳稅金1600萬元，已實現(xiàn)對原礦石的多重提煉，可從原礦石中提煉金、銀、銅、鐵、鉛等多種金屬，并已實現(xiàn)日產(chǎn)4000支蓄電瓶電池的生產(chǎn)能力；云南中云公司已達到年產(chǎn)30萬噸6.5mm-8mm盤圓鋼筋的生產(chǎn)能力；通海高頻焊管廠已具備年產(chǎn)18萬噸無縫鋼管的生產(chǎn)能力。這三家企業(yè)均屬于民營股份制加工企業(yè)，具有一定的生產(chǎn)規(guī)模，資金雄厚，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。在所看到的這三家企業(yè)與福辰公司屬于合作伙伴和參股性質(zhì)。
（二）生產(chǎn)經(jīng)營情況
通過考察，越鋼集團2008年1—9月生鐵產(chǎn)量達到38.5萬噸，水泥產(chǎn)量18.4萬噸，合格焦產(chǎn)量102.1萬噸，燒結(jié)礦產(chǎn)量47.6萬噸，供電量4884.9萬度，產(chǎn)銷率平均達到90%以上。2008年1—9月公司實現(xiàn)銷售收入20.4億元（現(xiàn)價），同比增長76.2%；實現(xiàn)利稅3.6億元，同比增長179.6%；總資產(chǎn)達到19.5億元，同比增長34.7%。
對福辰公司的考察，因公司管總未對其生產(chǎn)經(jīng)營情況進行敘述，故難于對比。
（三）市場供求現(xiàn)狀
通過考察，越鋼集團年產(chǎn)70萬噸生鐵全部銷往省外，與周邊省區(qū)的大型鋼鐵企業(yè)建立了良好的供求關(guān)系，先后與廣西柳鋼、廣東韶鋼、貴州水鋼等大型企業(yè)建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。目前，全年的產(chǎn)量僅能滿足上述企業(yè)需求量的60%，具有較大的市場空間。越鋼除提供煉鋼用生鐵外，沿海發(fā)達地區(qū)還擁有約40萬噸的鑄造鐵市場。
對福辰公司的考察，因其未按要求提交項目實施方案，故市場供求狀況不明。
（四）技術(shù)力量及企業(yè)管理情況
通過考察，越鋼集團現(xiàn)有職工3100人（年薪平均2萬元左右），有各類專業(yè)技術(shù)人員600人（其中：具有高級技師、技師、特種設(shè)備操作證持有者約400名），公司總部設(shè)有6個職能部（室）對全公司進行管理，技術(shù)力量及管理方式較為科學規(guī)范。
對福辰公司的考察，因福辰公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，在聽取介紹中，未提及技術(shù)力量和經(jīng)營管理情況，也未書面上報實施方案。故其技術(shù)力量和經(jīng)營管理能力與越鋼集團沒有可比性。
（五）資源保障
通過考察，根據(jù)越鋼集團對我州所轄各縣鐵礦資源所進行的調(diào)查了解，他們認為我州鐵礦資源可以保障其建設(shè)50萬噸生鐵冶煉項目的需要；同時，越鋼集團還可到紅河州或越南境內(nèi)購買生鐵原料，以彌補文山州境內(nèi)資源的不足；現(xiàn)目前越鋼集團還建有年產(chǎn)150萬噸焦碳的麒麟焦化廠和年產(chǎn)18萬噸原煤的3座煤礦山，足夠企業(yè)用于正常生產(chǎn)的原料保障。
對福辰公司的考察，除了解到其在我縣的合作伙伴擁有一定鐵礦山資源外，其具體資源來源情況不明。
（六）建廠投資規(guī)模
通過考察，越鋼集團在實施方案和口頭匯報中提出投資1.5億元建設(shè)50萬噸生鐵冶煉項目及其配套設(shè)施。即：180平方燒結(jié)生產(chǎn)線、360立方米和450立方米煉鐵高爐各一座，并配套建設(shè)5000千瓦煤氣發(fā)電機組等設(shè)施。同時，越鋼集團在以后的發(fā)展方向上，中期將建設(shè)高爐噴吹煤粉配套工程和建設(shè)爐渣粉超細粉生產(chǎn)線，實現(xiàn)后可新增銷售收入3000萬元；遠期將建設(shè)年產(chǎn)100萬噸鋼材生產(chǎn)線，實現(xiàn)后公司的銷售收入可達30億元，上繳稅金將達2.5億元以上。
對福辰公司的考察，得知管總口頭表示只要我縣同意其建廠，就建設(shè)450立方米煉鐵高爐兩座，并將生鐵冶煉為鋼材，再對鋼材進行下游產(chǎn)品加工。
（七）建廠資金來源
通過考察，越鋼集團口頭和文字表明其建廠資金主要靠公司自籌，少量由戰(zhàn)略合作伙伴注入，建廠1.5億元資金（其中：越鋼集團占70%的股金，另外兩家合作伙伴注入30%股金）投入有保障。
對福辰公司的考察，管總口頭表示資金來源主要采取入股、合作等方式進行投資，無論建廠需要多少資金都能夠滿足。
根據(jù)文件要求，認真落實市委十二屆五次全會和全市干部大會精神，針對企業(yè)在當前金融危機下面對的諸多困難，街道黨工委、辦事處研究，決定在街道開展“企業(yè)服務(wù)年”活動，為企業(yè)送服務(wù)、送政策、送溫暖，增強企業(yè)發(fā)展信心，切實推動街道工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)制定如下實施方案：
一、成立“企業(yè)服務(wù)年”活動領(lǐng)導小組
并下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在經(jīng)貿(mào)辦，辦公室主任由應(yīng)炳軍同志兼任。
二、企業(yè)服務(wù)年具體實施方案
1、建立街道領(lǐng)導班子聯(lián)系企業(yè)制度。為便于服務(wù)企業(yè)，開展有重點的幫扶，實施街道領(lǐng)導班子成員聯(lián)系企業(yè)制度，聯(lián)系街道的重點企業(yè)，做好與企業(yè)的聯(lián)系和對接工作，及時了解企業(yè)當前的發(fā)展情況和存在問題。
2、深入開展企業(yè)走訪活動。為全面了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，及時掌握企業(yè)在發(fā)展中遇到的困難和問題，分組對女埠現(xiàn)有企業(yè)進行全面的走訪和調(diào)查。走訪分為三個小組：
（一）、園區(qū)企業(yè)組：
（二）、面上企業(yè)組：
（三）、重點技改項目組：
3、加強與市相關(guān)部門的溝通聯(lián)系。走訪活動結(jié)束之后，有關(guān)班子成員和經(jīng)貿(mào)辦人員要加強與相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，及時幫助企業(yè)解決當前發(fā)展中遇到的困難和問題。
三、開展企業(yè)服務(wù)年的主要內(nèi)容
（一）、深入了解企業(yè)資金需求等突出問題，提出切合實際的解決措施，積極為企業(yè)搭建銀企合作、互信共贏的平臺。
（二）深入了解企業(yè)用地需求情況，對部分企業(yè)閑置廠房、低效用地、房地產(chǎn)權(quán)“兩證”未辦等問題進行匯總分析，提出解決措施，盤活存量資產(chǎn)，并落實專人全程跟蹤服務(wù)。
（三）深入了解企業(yè)技改投入情況，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)中存在的資金、土地等制約因素，落實重點項目街道領(lǐng)導聯(lián)系制度，切實推進重點項目實施進度。
（四）深入了解招商引資企業(yè)情況，認真聽取招商引資企業(yè)對我街道服務(wù)環(huán)境的意見和建議，幫助企業(yè)解決項目落地的相關(guān)問題，促進項目早開工、早投產(chǎn)。
（五）深入了解企業(yè)負擔情況，認真梳理企業(yè)目前呼聲最大、反映最突出的難點問題，千方百計幫助企業(yè)減輕負擔。
（六）深入了解企業(yè)生產(chǎn)、銷售情況及存在的主要問題，研究幫助企業(yè)開拓市場、穩(wěn)定市場的辦法，幫助企業(yè)開拓市場，降低庫存，擴大銷售。
（七）深入企業(yè)宣傳政策、解讀政策，全面檢查梳理近期國家、省、和市委、市政府出臺的涉企政策的落實情況，加大政策扶持力度，完善工業(yè)發(fā)展政策。
四、工作要求
（一）、要求各班子成員在3月5日前走訪企業(yè)到位，按照七個方面的工作要求，對企業(yè)存在的困難和問題及時研究解決或提出解決建議的措施。
關(guān)鍵詞：招投標；項目；管理
Abstract: the tendering and bidding system in the process of implementation of project management, project scope, quality, cost, time, resources and so on various targets in the bidding system of.
Key words: project management; bidding;
中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、招投標制度
工程項目建設(shè)是一個周期長、投資多、技術(shù)要求高、內(nèi)部復雜、外部聯(lián)系廣泛的生產(chǎn)過程。而作為房地產(chǎn)企業(yè)卻面臨著建設(shè)投資項目的項目設(shè)計、項目勘察、項目監(jiān)理，項目施工各階段所涉及項目方案確定，階段項目承包人的確定，在這些過程中都是靠項目建設(shè)方通過各種形式招標，投標來確定的，這就是招投標制度。
招投標制度作為工程承包發(fā)包的主要形式在國際國內(nèi)的工程項目建設(shè)中已廣泛實施，它是一種富有競爭性的采購方式，是市場經(jīng)濟的重要調(diào)節(jié)手段，他不但為業(yè)主選擇好的供貨商和承包人，而且能夠優(yōu)化資源配置，形成優(yōu)勝劣汰的市場機制，其本質(zhì)特征是“公開、公平、公正”和“充分競爭”。實踐證明，招投標制度是比較成熟而且科學合理的工程承發(fā)包方式，也是保證工程質(zhì)量、加快工程進度的最佳辦法。招投標制度的實施過程也是項目管理的一個實施過程。
二、項目管理
項目管理，就是從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標。而這些都是必須把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起,在特定的時間、預算、資源限定內(nèi)，依據(jù)規(guī)范完成包括項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作。即從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標。項目的招投標過程就是一個項目在這個項目管理階段管理實施體現(xiàn)。
項目招投標的管理主要體現(xiàn)在項目實施階段的招投標管理、各階段招投標內(nèi)容的管理、每個招投標程序的管理。項目實施階段的招投標管理即建設(shè)項目總承包招標、工程勘察設(shè)計招標、工程施工招投標、建設(shè)監(jiān)理招標；招標內(nèi)容：經(jīng)濟標、技術(shù)標；招標程序；招標準備階段、招標投標階段、決標成交階段。上述招標投標的過程無不貫徹項目管理的“項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源”五要素，其具體實施無不經(jīng)過項目管理計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價
三、招投標中的管理
1、根據(jù)國家計委于2000年5月1日依據(jù)《招標投標法》的規(guī)定頒布了《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，具備一下條件的工程建設(shè)任務(wù)必須進行招標：
①關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施
②關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目
③ 使用國有資金投資項目
④ 國有融資項目：
⑤使用國際組織或者外國政府貸款、授助資金的項目
具備以上條件的建筑施工任務(wù)項目招標的范圍在建筑行業(yè)每種類型的招標招標準備階段、招標投標階段在項目意向書及招標文件中明確界定說招標內(nèi)容，如項目施工階段必須界定各項目各階段是招標范圍，
2、在工程建設(shè)中實施招投標制度有利于提高工程建設(shè)質(zhì)量提升工程建設(shè)成果。引入招投標制度后，項目法人的質(zhì)量意識、成果意識將進一步提高。準備競標的項目法人將認真開展審前調(diào)查，精心準備質(zhì)量較高的競標方案，最終通過招投標選出優(yōu)秀的工程建設(shè)實施方案。投標人中標后還可借鑒其他方案，取長補短，進一步完善方案。另外，由于在競標方案中，對工程質(zhì)量、工程成果等作出了明確的承諾，中標者在建設(shè)過程中必須突出重點，保證工程質(zhì)量，實現(xiàn)工程成果的最大化。
在工程建設(shè)中實施招投標制度有利于選出更優(yōu)秀的工程建設(shè)項目法人。我們傳統(tǒng)的做法是通過行政手段指令式的安排某某人，這樣不能保證安排的項目就是最愿意擔當且能夠擔當?shù)娜诉x。而通過在工程建設(shè)中實施招投標制度，理論上可以通過競爭的方式擇優(yōu)選出項目法人。特別值得一提的是，這種招標辦法，由于不看職務(wù)、不看資歷，就看誰的實施方案思路更清晰，重點更突出，可操作性更強，可以為年輕有想法的人提供展示才華的舞臺，讓他們能夠脫穎而出。
3、招投標是我國建筑市場或設(shè)備供應(yīng)走向規(guī)范化、完善化的重要舉措，作為項目投資企業(yè)，對控制項目成本、保護相關(guān)員工廉政廉潔有著重要意義。
招投標制基本形成了由市場定價的價格機制，使工程價格更加趨于合理。招投標制最明顯的表現(xiàn)是若干投標人之間出現(xiàn)激烈競爭（相互競標），這種市場競爭最直接、最集中的表現(xiàn)就是在價格上的競爭。通過競爭確定出工程價格，使其趨于合理或下降，這將有利于節(jié)約投資、提高投資效益。
對于建設(shè)單位，建設(shè)項目招標更利于供求雙方更好地相互選擇，使工程價格更加符合價值基礎(chǔ)，進而更好地控制工程造價。由于供求雙方各自出發(fā)點不同，存在利益矛盾，因而單純采用“一對一"的選擇方式，成功的可能性較小。采用招投標方式就為供求雙方在較大范圍內(nèi)進行相互選擇創(chuàng)造了條件，為需求者（如建筑單位、業(yè)主）與供給者（如勘察設(shè)計單位、施工企業(yè)）在最佳點上結(jié)合提供了可能。需求者對供給者選擇（即建設(shè)單位、業(yè)主對勘察設(shè)計單位和施工單位的選擇）的基本出發(fā)點是“擇優(yōu)選擇”，即選擇那些報價較低、工期較短、具有良好業(yè)績和管理水平的供給者，這樣即為合理控制工程造價奠定了基礎(chǔ)。
招投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平使工程價格得到有效控制。在建筑市場中，不同投標者的個別勞動消耗水平是有差異的。通過招投標總是那些個別勞動消耗水平最低或接近最低的投標者獲勝，這樣便實現(xiàn)了生產(chǎn)力資源較優(yōu)配置，也對不同投標者實行了優(yōu)勝劣汰。面對激烈競爭的壓力，為了自身的生存與發(fā)展，每個投標者都必須切實在降低自己個別勞動消耗水平上下功夫，這樣將逐步而全面地降低社會平均勞動消耗水平，使工程價格更合理。
4、在招投標過程，為提高工作效率，縮短工期，工程提早竣工，使用單位提前入住，往往在招標過程明確的工期的情況下，各投標方在合理報價的同時，根據(jù)自身的經(jīng)濟，管理，資源等各方面的能力對工期進行綜合考慮，不影響施工質(zhì)量的前提，盡可能的縮短投標工期，來提高自身的競爭力，簽訂合同中，同樣明確施工工期獎罰制度，以配合項目管理的連貫。
xx年工作總結(jié)
一、xx年業(yè)務(wù)發(fā)展基本情況
1、主要指標完成良好
全年參與跟蹤項目xx個；已投標項目（含放棄）xx個，待投標項目xx個，中標項目xx個（基礎(chǔ)設(shè)施類xx個：其中涉及管廊、污水處理廠、橋梁鋼結(jié)構(gòu)、智能交通等，機電安裝類xx個），中標金額xx億元，中標率xx%；
簽約項目x個，簽約金額xx億元。完成年度指標xx%（對外簽約指標x億元）。項目具體跟蹤項目如下。
2、政府平臺、社會資源及內(nèi)外客戶拓展良好。一是突破與xx投資公司、xx地產(chǎn)公司內(nèi)部市場關(guān)系，成功中標xx綜合管廊、xx大街改造工程電梯項目、xx大橋鋼結(jié)構(gòu)工程、xx、xx項目；二是搭建與深化和政府、政府投資平臺的關(guān)系，配合中標xx綜合管廊項目，xx污水處理廠、xx污水處理廠均得到業(yè)主高度支持且投標環(huán)節(jié)可控，xx項目進入投標階段并深度接洽中；三是與高校、設(shè)計院、科研機構(gòu)建立良好關(guān)系，初步具備大型環(huán)境治理項目的投標能力，為xx污水鄉(xiāng)集鎮(zhèn)污水處理廠、xx項目提供技術(shù)支撐；四是開拓與專業(yè)公司、金融機構(gòu)、咨詢機構(gòu)的關(guān)系，為后續(xù)營銷拓寬了信息和資源渠道。
3、營銷團隊成長迅速
一是通過對xx污水處理廠xx污水處理廠以及xx污水處理廠這三個PPP項目的跟蹤，團隊骨干成員對投資類項目局內(nèi)部流程及相關(guān)文件的編制、投資類項目營銷思路、投資類項目投標技巧已基本掌握。
二是通過對xx污水處理廠、xx污水處理廠及配套管網(wǎng)項目以及xx管廊項目的深入跟蹤，并在年內(nèi)中標xxx污水處理廠和xx管廊項目，xx污水處理廠項目也處于掌控之中；部門營銷團隊嫻熟掌握施工類項目投標操作和市場營銷溝通技巧，具備了獨立操盤能力；并與xx、xx以及地級市政府平臺公司保持良好對接；同時積累了優(yōu)質(zhì)的聯(lián)盟單位資源。
二、存在的不足
1.在項目投標中，各單位協(xié)同作戰(zhàn)不夠理想，導致部分工作推動不順；此矛盾有機制設(shè)置先天性缺陷原因，如要徹底解決，唯有基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)實體化。
2.在投資類項目投標中，內(nèi)外對接的深度與力度不夠，導致項目實施方案無法進入董常會決議程序。
3.融投資業(yè)務(wù)的突破缺乏體系支撐，如：融資支撐、法務(wù)保障、規(guī)劃設(shè)計引領(lǐng)、專業(yè)技術(shù)支持、投資策劃增效等；此矛盾比較突出，需在事業(yè)部層面加強頂層設(shè)計，業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)動發(fā)展。
xx年工作設(shè)想
xx年xx將對xx投資業(yè)務(wù)給予授權(quán)，結(jié)合當今市場環(huán)境（國家PPP模式成為合作模式主流、各大央企紛紛涉足），投資業(yè)務(wù)的順利開展能夠迅速拉動事業(yè)部基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)占比，有力推進事業(yè)部差異化轉(zhuǎn)型、提高企業(yè)效益、改善現(xiàn)金流。下面主要從三個方面談?wù)剎x年基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)開展思路。
xx年工作總體思路：解放思想、下定決心、堅定信心、加大投入、全線出擊、爭先作為。
xx年主要工作目標：基礎(chǔ)設(shè)施部全年爭取落地xx個及以上大型PPP項目，各經(jīng)理部爭取xx個及以上的PPP項目進入投標程序。（如果實施方案一<詳見后文闡述>，施工總承包合同額力爭完成xx億元）
1、業(yè)務(wù)方向和拓展區(qū)域
拓展區(qū)域不限，xx片區(qū)以基礎(chǔ)設(shè)施部為主，其他區(qū)域按所在區(qū)域開展工作；業(yè)務(wù)方向不限，除持續(xù)加強水環(huán)境綜合治理、海綿城市、固廢處理領(lǐng)域外，另積極開拓鐵路電務(wù)、綜合管廊、工業(yè)園區(qū)、城鎮(zhèn)化示范領(lǐng)域。
2、主要職責
方案一：延續(xù)施工總承包項目營銷職能，增加融投資業(yè)務(wù)管理職能，負責投資類項目管理，包括投資戰(zhàn)略研究、投資項目跟蹤、投資項目立項報批、項目投資策劃與推進、投資報表與后評估等；負責大型施工總包項目管理，包括投標管理等。
方案二：去掉施工總承包項目營銷職能，增加融投資業(yè)務(wù)管理職能，只負責投資類項目管理，包括投資戰(zhàn)略研究、投資項目跟蹤、投資項目立項報批、項目投資策劃與推進、投資報表與后評估等。
3、管理措施
穩(wěn)固區(qū)域市場，聚焦現(xiàn)有客戶和項目，加強拓展深度與力度。xx省以xx為主，帶動xx、xx、xx三大區(qū)域協(xié)同發(fā)展，在此區(qū)域基礎(chǔ)上維護好即有政府、投資平臺的關(guān)系，并積極開拓政府、投資平臺、xx市區(qū)、專業(yè)公司的資源；xx以xx為主，主動加深對接政府現(xiàn)有資源及拓展xx公司；大力拓展自身關(guān)系網(wǎng)，挖掘和運用自身社會資源，獨立開創(chuàng)市場新局面。
4、需事業(yè)部解決的事項
（1）在符合xx項目定位的前提下，有高層關(guān)系過硬、業(yè)務(wù)方向吻合的項目時，需尋求xx領(lǐng)導及相關(guān)職能部門對xx的投資支持。
（2）需對xx年《xxx》進行完善，明確各參與單位分工配合、營銷獎申報流程及分配等事宜。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；項目管理；工程管理
1 增強房地產(chǎn)項目管理觀念，建立完善的法律法規(guī)體系
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟利益的驅(qū)使。置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在基本建設(shè)有章不循、有法不依、不報建、不招標，以及任意肢解發(fā)包工程，強行不合理壓價行業(yè)壟斷，一個行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項，本行業(yè)投資，本行業(yè)設(shè)計、本行業(yè)的施工，本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊伍選工程項目可行性研究成為“可批性研究”現(xiàn)場簽證無中生有，價量不實不法中介行為嚴重還有錢權(quán)交易、搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發(fā)展。所以，加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理規(guī)劃和控制措施
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量管理規(guī)劃
①質(zhì)量方針
質(zhì)量方針就是項目實施組織領(lǐng)導層就質(zhì)量問題明確闡明的所有打算和努力方向，項目實施組織以前若沒有正式的質(zhì)量方針，項目班子應(yīng)為該項目單獨提出一個質(zhì)量方針，并應(yīng)將此方針通知所有的干系人。
②范圍說明
項目的范圍說明不但規(guī)定了主要的項目成果，而且也規(guī)定了項目的目標，是質(zhì)量規(guī)劃的關(guān)鍵依據(jù)。
③成果說明
成果說明是對范圍說明書中的項目成果的進一步說明，經(jīng)常包括有技術(shù)問題以及可能影響質(zhì)量規(guī)劃的其他問題的細節(jié)。
④標準和規(guī)范
項目管理班子必須考慮對該項目可能產(chǎn)生影響的任何專用標準和規(guī)范。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量因素的控制
①人的控制
人是指直接參與項目的組織者、指揮者和操作者。人為控制的對象，是要避免產(chǎn)生失誤作為控制的動力，是要充分調(diào)動人的積極性，發(fā)揮人的主導作用。
②材料的控制
材料主要包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等，對材料的控制主要通過嚴檢查驗收，正確合理地使用，進行收、發(fā)、儲、運的技術(shù)管理，杜絕使用不合格材料等環(huán)節(jié)來進行控制。
③設(shè)備控制
設(shè)備包括項目使用的機械設(shè)備、工具等對設(shè)備的控制，應(yīng)根據(jù)項目的不同特點，合理選擇、正確使用、管理和保養(yǎng)。
④方法控制
主要包括項目實施方案、工藝、組織設(shè)計、技術(shù)措施等卜對方法的控制，主要通過合理選擇、動態(tài)管理等環(huán)節(jié)加以實現(xiàn)。
⑤環(huán)境控制
影響項目質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有項目技術(shù)環(huán)境，如地質(zhì)、水文、氣象等項目管理環(huán)境，如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等。勞動環(huán)境，如勞動組合、作業(yè)場所等。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期投資決策階段的市場調(diào)查
房地產(chǎn)進入營銷時代，開發(fā)商的項目調(diào)研是決定項目成敗的關(guān)鍵一開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭。只有龍頭中有“魂”、才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目中規(guī)劃與設(shè)計階段的管理
4.1 如何正確地編制與設(shè)計任務(wù)書
設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員還應(yīng)對設(shè)計文件進行深入細致的審核。
4.2 建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制
開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求，組織設(shè)計策劃，并對設(shè)計過程進行控制，負責各專業(yè)之間的銜接。負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證，負責控制設(shè)計變更，對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。
4.3 明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責
建設(shè)方各專業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求，并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制。
5. 房地產(chǎn)項目實施階段中的組織管理
在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，組織與協(xié)調(diào)工作是十分重要的。所謂組織，是指按照一定的目的、任務(wù)和形式加以編制，安排事物，使其有系統(tǒng)或構(gòu)成整體。組織與協(xié)調(diào)的作用就是圍繞實現(xiàn)項目的各項目標，組織協(xié)調(diào)各參建單位、相鄰單位、政府部門全力配含項目的實施，以形成高效的項目團隊，共同努力去實現(xiàn)工程建設(shè)目標的過程。
房地產(chǎn)項目主要包含三個主要的組織系統(tǒng)項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理，而整個房地產(chǎn)項目又處于社會的大環(huán)境中，項目的組織與協(xié)調(diào)工作包括系統(tǒng)的內(nèi)部協(xié)調(diào)，即項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理之間的協(xié)調(diào)，也包括系統(tǒng)的外部協(xié)調(diào)，包括政府部門、金融組織、社會團體、服務(wù)單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協(xié)調(diào)。項目組織協(xié)調(diào)工作包括人際關(guān)系的協(xié)調(diào)、組織關(guān)系的協(xié)調(diào)、供求關(guān)系的協(xié)調(diào)、配合關(guān)系的協(xié)調(diào)、約束關(guān)系的協(xié)調(diào)。必須在國家和項目所在地政府有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)的許可范圍內(nèi)去協(xié)調(diào)、去工作。對于項目經(jīng)理部更應(yīng)該嚴格遵守法律法規(guī)，只有這樣才能做好組織與協(xié)調(diào)工作。要站在項目的立場上，公平的處理每一個糾紛，一切以最大的項目利益為原則。要做好組織與協(xié)調(diào)工作，就必須按照合同的規(guī)定，維護合同雙方的利益。只有這樣，最終才能維護好業(yè)主的利益。在項目實施過程中，應(yīng)該注意質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全的統(tǒng)一不能有所偏廢。協(xié)調(diào)與控制的目標是一致的，不能脫離項目目標去協(xié)調(diào)，同時要把工程的質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全統(tǒng)一考慮，不能強調(diào)某一目標而忽視其他目標。
在項目實施過程中，主要的組織與協(xié)調(diào)工作有協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系組織與協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位的工作組織與協(xié)調(diào)各施工單位包括總承包商、專業(yè)承包商、供貨商等的工作；工作中存在的問題或爭議的協(xié)調(diào)、處理。
6. 建立完善的合同示范文件體系
建立開展建設(shè)工程合同示范文本體系研究，理清在工程建設(shè)各個階段需要的合同，盡快制定相應(yīng)的示范文本。如盡快出臺工程項目總承包合同示范文本，建設(shè)工程施工專業(yè)分包合同示范文本，建設(shè)工程施工勞動分包合同示范文本，以及招標工程咨詢等。合同的事范文本逐步形成，完善的工程合同示范文本體系，以規(guī)范合同管理。
現(xiàn)行的建設(shè)工程施工合同示范文本雖經(jīng)修訂，但在執(zhí)行過程中所發(fā)現(xiàn)有不妥之處，需要不斷的完善、在修訂中要正確認識FIDIC條款的作用，建設(shè)工程施工合同示范文本在制定過程中借鑒了FIDIC條款的很多優(yōu)點，但FIDIC條款有很大的局限性我國合同示范文本的主要依據(jù)我國的現(xiàn)行法律行政法規(guī)，要結(jié)合我國建設(shè)工程的實際情況制定，不能全盤搬用FIDIC舊條款。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā) 開發(fā)成本控制
中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A
一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成與控制原理
1、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本的關(guān)系
房地產(chǎn)項目開發(fā)具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目開發(fā)過程需要經(jīng)過從土地競買、投資決策、設(shè)計、招標、施工到竣工驗收、運營維護等階段，每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構(gòu)成了一個全過程的成本控制管理系統(tǒng)。如圖1:
圖1成本控制系統(tǒng)
成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設(shè)計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現(xiàn)成本的降低，達到預定的目標。
房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段對房地產(chǎn)成本的影響是相互聯(lián)系的，但不同的階段對成本的影響程度不一樣，各階段對成本的影響程度如圖2所示:
圖2房地產(chǎn)項目各階段對成本控制的影響
從圖2可以看出，投資決策階段及設(shè)計階段對成本的影響程度最大，約為70%,施工及竣工驗收階段對成本的影響程度為20%，銷售、運營及維護等其余階段對成本的影響程度最低，約10% 。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段既相互獨立，又有密切聯(lián)系，構(gòu)成一條相輔相成的價值鏈。我們應(yīng)從項目策劃階段就開始進行項目成本控制，優(yōu)化項目的設(shè)計規(guī)劃，實現(xiàn)項目質(zhì)量、成本和進度協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在項目整個生命周期中，各個階段的成本控制目標是統(tǒng)一的，貫穿于項目的各個階段，即通過有效的成本管理方法使項目增值。雖然每一階段的任務(wù)不同，但對成本影響程度比較大的階段我們尤其要注意成本的控制。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成存在多種形式，與本文研究有關(guān)的成本構(gòu)成方式有如下幾種:
1）基于經(jīng)濟用途的?；诮?jīng)濟用途，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本可分為直接成本和間接成本。其中直接成本是構(gòu)成房地產(chǎn)項目實體的費用，它包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和現(xiàn)場經(jīng)費。間接成本是企業(yè)為組織和管理項目而發(fā)生的經(jīng)營管理性費用。
2）基于成本與實施所完成的工作量的關(guān)系?；诔杀九c實施所完成的工作量關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本可分為固定成本與變動成本，其中固定成本與完成的工程量多少無關(guān)，而變動成本則隨工程量的增加而增加。
3）基于成本的核算方法?；诔杀镜暮怂惴椒?，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本可劃分為預算成本、實際成本和目標成本。預算成本是指根據(jù)施工圖計算的工程和預算單價確定的工程預算成本，反映了為完成工程項目建筑安裝任務(wù)所需的直接費用和間接費用。實際成本是指按成本對象和成本項目歸集的生產(chǎn)費用支出的總和。目標成本是指按企業(yè)的施工預算確定的目標成本，這一目標成本是在項目經(jīng)理領(lǐng)導下組織施工、充分挖掘潛力、采取有效的技術(shù)組織措施和加強管理經(jīng)濟核算的基礎(chǔ)上，預先確定的工程項目的成本目標。
二、全過程成本控制的基礎(chǔ)理論
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本細分
結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度和項目開發(fā)程序，項目開發(fā)成本劃分越來越細致和科學和可操作?，F(xiàn)項目開發(fā)成本可分為以下十個一級成本子目:
1）土地開發(fā)費:包括地價、征地及拆遷費、其它費用等。
2）前期工程費:包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平、大市政等支出。
3）建筑安裝工程費:包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4）基礎(chǔ)設(shè)施費:包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5）公共配套設(shè)施費:不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6）銷售費:售樓處、營銷策劃、銷售等。
7）物業(yè)啟動費
8）財務(wù)費
9）項目管理費
10）項目后期不可預見費
以上十個一級子目基本能涵蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程所發(fā)生的成本。每個一級子目由若干個二級子目組成，每個二級子目有若干個三級子目組成，依次類推，即組成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本模板。
2、根據(jù)以上房地產(chǎn)開發(fā)項目成本細分模板，在成本子目中選取對成本影響程度較大的階段進行成本控制的論述，這些階段包括:土地競買階段、投資決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工和竣工驗收階段。
1）土地競買階段成本控制
影響土地成本費用的主要因素
①土地形狀:形狀規(guī)則方正的土地便于利用和規(guī)劃設(shè)計，其市場價值大于同等條件形狀不規(guī)則的土地。
②土地面積:面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經(jīng)營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。
③交通環(huán)境:一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經(jīng)營活動性質(zhì)不同，對交通環(huán)境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環(huán)境的要求就截然不同。
④區(qū)位條件:區(qū)位在一定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學研基地等。如對商務(wù)活動的選址。
⑤土地性質(zhì):主要指土地的權(quán)屬。不同的權(quán)屬在進入市場后會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。
⑥建設(shè)現(xiàn)狀:地上建筑物或現(xiàn)階段的經(jīng)營活動直接關(guān)系到拆遷、安置等方面的費用，而且這部分費用在開發(fā)成本實際中的比重越來越大。
⑦片區(qū)規(guī)劃:城市規(guī)劃影響著城市的發(fā)展，對城市建成區(qū)而言主要影響片區(qū)未來的配套和建設(shè)強度，對城市郊區(qū)甚至農(nóng)村用地而言則意味著土地性質(zhì)確定。
⑧投資目的:由于目前涉足土地開發(fā)的企業(yè)越來越多，而且規(guī)模越來越大，對這些公司而言土地經(jīng)營或房地產(chǎn)開發(fā)可能只是整體投資計劃中的一部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創(chuàng)造利好消息來支撐公司股票價格等等。不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這一點必須在土地價值評判過程中事先明確。
2）決策階段成本控制
房地產(chǎn)項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開的費用比例很小，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。
決策階段成本控制工作
①房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的目的主要是解決四個問題:一是研究開發(fā)項目產(chǎn)品的可行性;二是研究開發(fā)項目的市場定位和技術(shù)方案的可行性;三是研究開發(fā)項目的建設(shè)條件;四是進行財務(wù)、經(jīng)濟技術(shù)分析和評價，解決項目建設(shè)的經(jīng)濟合理性。
②房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算
投資估算是在對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)應(yīng)用及設(shè)備方案、建筑設(shè)計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項目所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。
a、投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段成本控制的總目標，是以后各階段的成本控制目標分解的基礎(chǔ);
b、投資估算成本控制是項目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)，對于確定融資方式、進行經(jīng)濟評價和進行方案優(yōu)選起著重要作用;
c、投資估算是編制初步設(shè)計概算的依據(jù)，同時還對初步設(shè)計概算起控制作用，是項目投資控制目標之一。
d、根據(jù)項目的不同特點，投資估算采用的方法也不盡相同。投資估算的主要方法包括:資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)估算法、朗格系數(shù)法、指標估算法。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，經(jīng)常采用指標估算法來編制投資估算，這種方法是根據(jù)具體的造價指標，進行單位工程投資的估算方法。
3)設(shè)計階段成本控制
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建筑安裝成本的1.5%~2%，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。
設(shè)計階段成本控制措施主要有:
①引入競爭機制，實行設(shè)計招標
實行設(shè)計招標制度，一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。同時，在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下，有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案，降低工程造價，使設(shè)計階段投資費用控制目標得以實現(xiàn)。
②強化技術(shù)經(jīng)濟分析
強化設(shè)計環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟分析，使設(shè)計既具有技術(shù)先進性和適用性，又具有經(jīng)濟合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項目投資費用。
③限額設(shè)計，控制項目總費用
a、重視初步設(shè)計方案的選擇。
初步設(shè)計應(yīng)為多方案比較選擇的結(jié)果，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的進一步具體化。在初步設(shè)計開始時，項目總設(shè)計師應(yīng)將可行性研究報告的設(shè)計原則、建設(shè)方案和各項控制經(jīng)濟指標向設(shè)計人員交底，對關(guān)鍵設(shè)備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術(shù)經(jīng)濟比較方案。
b、采用標準設(shè)計
標準設(shè)計又稱定型設(shè)計、通用設(shè)計，是工程建設(shè)標準化的組成部分。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實施標準化設(shè)計。
c、嚴格圖紙審查
圖紙會審是出圖前的最后一道關(guān)口。由于現(xiàn)在設(shè)計院一味追求經(jīng)濟效益，承攬業(yè)務(wù)較多，設(shè)計粗糙，建筑、結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計人員做不到各個專業(yè)的準確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤、遺漏、缺失，所以需要引入專業(yè)的審圖機構(gòu)(社會咨詢機構(gòu))對圖紙進行系統(tǒng)的審查。
4)招標階段的成本控制
在招標過程中，成本控制的主要措施有:
①、單位工程方面:以采用總承包方式為主，部分項目分包。造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗單位工程實行平方米、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行造價包干。
②、甲方供應(yīng)材料方面:對于涉及工程品質(zhì)的材料(如外墻漆、裝飾材料等)，宜采用統(tǒng)一由甲方供料方式，一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)由甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)性因素，價格變動較大的某些材料(如水泥、鋼材等)，也可以充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲方供應(yīng)。甲供材料價格應(yīng)通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。
③、小區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面:采用清單形式招標，招標時應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。
④、智能化工程方面:采用清單方式招標，合同價款可采用可調(diào)價款的方式。招標時約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整(因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大)。
⑤、土石方工程方面:應(yīng)選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用綜合單價包干按實結(jié)算報價的競爭方式進行投標、競標。
⑥、在工程建設(shè)中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托給專業(yè)施工單位，如變配電站工程、通訊工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。例如:每個建設(shè)項目的變配電系統(tǒng)一般是由供電部門所屬的三產(chǎn)企業(yè)負責，他們往往實行從設(shè)備采購到安裝的總承包，而且價格很高。在這些項目中，首先要尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要與施工單位洽商，要求允許另一家或幾家供貨商參與設(shè)備競爭，這樣在設(shè)備的價格上就能節(jié)約不少費用。
⑦、加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。
5)施工階段和竣工階段的成本控制
工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10%~15%，雖然節(jié)約投資的可能性己經(jīng)較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術(shù)和科學的施工方案，嚴格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。因此，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然占有重要的地位。
竣工驗收階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
結(jié)語：
本文介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程控制的基本原理，指出了在土地競買、決策、設(shè)計、招標、施工、竣工、等階段成本控制的重點、難點以及控制方法，通過采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同的控制措施完成各階段成本控制的目標。
參考文獻：
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一、蔬菜花卉產(chǎn)銷基本情況
（一）蔬菜產(chǎn)量、外銷量同比下降,綜合價格穩(wěn)中有升。
據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門統(tǒng)計：20__年1-6月全市蔬菜播種面積60.55萬畝,同比增2%,生產(chǎn)總量95.73萬噸減5.7%,生產(chǎn)產(chǎn)值13.05億元增15.6%，外銷量70.01萬噸占總量73.1%。播種面積、生產(chǎn)總量、外銷量分別占年計劃的55.1%、43.5%、44%。今年以來蔬菜總體產(chǎn)銷順暢，價格穩(wěn)中有升，綜合平均價達1.41元/千克,增11.1%。由于3月13-14日突如其來的霜凍，部分蔬菜如豌豆、小瓜、甜椒、番茄等因受災(zāi)價影響較大，絕收面積近2萬畝，上市總量同比減少5.1%。受災(zāi)蔬菜主要是外銷品種，因此外銷同比減少4.6%。
（二）花卉產(chǎn)銷勢頭良好，產(chǎn)業(yè)增效明顯。
去冬今春以來，花卉價格高，持續(xù)時間長，元旦、春節(jié)、情人節(jié)等節(jié)假日集中，鮮花需求量增大,全市花卉園藝種植面積13.1萬畝，總產(chǎn)值21.8億元，占年計劃的93.6%，同比增加136.8%，其中鮮切花面積7.74萬畝，占年計劃的91%,鮮切花上市量22.33億枝，占年計劃的55.8%,同比增加12.7%，產(chǎn)值8.32億元，同比增加20.4%，出口額1888.79萬美元。出口亞洲市場呈上升趨勢，出口國排序日本、新加坡、泰國、馬來西亞，直接出口香港有所下降。出口主打品種是玫瑰，外銷占總產(chǎn)量的90%。
（三）滇池流域蔬菜花卉基地逐步退減，新增基地向__東北部轉(zhuǎn)移
一是20__年以來，滇池流域呈貢、官渡、晉寧、西山、盤龍、嵩明等縣區(qū)實施“四退三還”工作，退出耕地面積24609畝，其中蔬菜退出面積16287畝，花卉退出面積6039.3畝。滇池流域的蔬菜、花卉生產(chǎn)退出的土地主要以建設(shè)濕地公園、發(fā)展園林綠化和經(jīng)濟林木。蔬菜花卉基地主要轉(zhuǎn)移到滇池流域核心區(qū)外的__東部和北部地區(qū)的宜良、石林、尋甸、東川、富民等縣區(qū)，這些縣區(qū)目前新增蔬菜面積15500畝，新增花卉面積5524畝。二是通過項目促進標準化建設(shè)，以項目帶動基地轉(zhuǎn)移，20__年中央財政扶持現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的蔬菜項目安排在晉寧、宜良、富民等蔬菜花卉生產(chǎn)區(qū)實施，花卉項目安排在石林縣實施，蔬菜項目從20__年年底開始建設(shè)，目前已經(jīng)完成標準化蔬菜基地及配套設(shè)施建設(shè)、科技入戶培訓、技術(shù)集成示范等工作，并已開始進行生產(chǎn)，通過項目的實施，帶動三個縣區(qū)的蔬菜生產(chǎn)面積近萬畝蔬菜生產(chǎn)?；ɑ茼椖?，目前實施進展順利。
二、主要工作措施
（一）加大標準化生產(chǎn)推廣力度
20__年是農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全整治暨農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全執(zhí)法年，為進一步鞏固和提高我市蔬菜質(zhì)量安全水平，今年加大了標準化生產(chǎn)推廣力度，大力推行“5+3”工程的實施。目前已安排標準化生產(chǎn)示范點40個，標準化示范面積10.8萬畝,主要品種有：生菜、荷蘭豆、淺水藕、甜椒等十余個品種。舉辦標準化技術(shù)培訓36795人次,推廣黃板3.4萬畝、性誘劑920畝、生物肥料8.9萬畝、生物農(nóng)藥7.4萬畝、引試新品種139個。推廣無公害蔬菜45.3萬畝,產(chǎn)量83.7萬噸，分別占年計劃的58.8%和52%。
花卉上提倡無公害生產(chǎn)，控制施用量，增加生物有機肥施用量，保護環(huán)境。
（二）狠抓項目的實施
切實抓好20__年中央財政現(xiàn)代農(nóng)業(yè)支持蔬菜、花卉項目的落實。為做好我省20__年現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展項目申報工作，積極組織東川、嵩明、石林等縣區(qū)進行項目實施方案的編寫和論證，項目實施方案已于3月10日上報國家農(nóng)業(yè)部和財政廳。
（三）抓好產(chǎn)銷調(diào)研分析工作,促進產(chǎn)銷對接與順暢
及時召開全市蔬菜產(chǎn)銷分析會，收集匯總當月十三大類近80個品種播種面積及下月預上市量、分析產(chǎn)銷存在問題、當前主抓工作，以簡報、市農(nóng)業(yè)網(wǎng)、新聞媒體形式向各屆相關(guān)信息，有力促進我市蔬菜產(chǎn)銷對接與順暢。
為進一步發(fā)揮《__蔬菜花卉信息》專刊在促進我市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)中的引導、宣傳、服務(wù)作用,在人少工作多的情況下,擠時間按計劃如期編輯發(fā)送,1-6月完成了六期3000份《__蔬菜花卉信息》?？?，受到越來越多的領(lǐng)導、從業(yè)者、新聞單位的歡迎和好評。
（四）積極開展招商引資工作
按照發(fā)展是第一要務(wù)，招商引資是第一要事的要求，努力營造蔬菜花卉招商引資的優(yōu)質(zhì)軟環(huán)境，積極開展招商引資工作。
三、存在的主要問題和困難
（一）蔬菜、花卉涉及面廣，滇池流域綜合治理“四退三還”的實施，滇池周邊蔬菜花卉面積逐步外移，新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和栽培設(shè)施薄弱，部份地區(qū)栽培水平不高，科技意識不強，加大了蔬菜花卉生產(chǎn)工作的管理難度。
（二）蔬菜、花卉生產(chǎn)周期短，市場需求變化快，生產(chǎn)與
市場營銷有待進一步加強品種結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場分析。
（三）原來每個月召開一次全市蔬菜產(chǎn)銷分析會，及時將產(chǎn)銷動態(tài)進行分析，便于加強結(jié)構(gòu)調(diào)整和播種指導，蔬菜供求趨勢分析，由于今年經(jīng)費支持較少，不能按期進行培訓和分析，希望局里考慮加大對蔬菜花卉科技推廣經(jīng)費的補助。
四、下半年工作重點及打算
（一）加強無公害蔬菜認證基地的管理，加大蔬菜標準化推廣力度，進一步搞好技術(shù)培訓，大力推行“5+3”工程的實施，加大黃板、生物肥料、生物農(nóng)約的推廣力度，各縣（市）區(qū)根據(jù)當?shù)厣a(chǎn)實際，制定出生產(chǎn)過程中的產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控制度，生產(chǎn)過程登記制度，基地產(chǎn)品認證制度，確保質(zhì)量安全。
（二）加強蔬菜花卉生產(chǎn)的管理,各縣(市)區(qū)加強田間水肥管理，促進植株生長，加強目標任務(wù)的檢查、督促和落實，確保全年各項目標任務(wù)的完成。提前做好預防洪澇災(zāi)害工作，雨季即將來臨，加強引導，疏通溝渠，防患于未然。
（三）加強市場調(diào)研與信息服務(wù)指導工作，促進外銷。
關(guān)鍵詞 農(nóng)技推廣服務(wù)體系；建設(shè)項目；做法；成效；問題；建議；貴州正安
中圖分類號 F323.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2015）15-0311-03
正安縣是一個國家級貧困縣，也是一個山區(qū)立體農(nóng)業(yè)縣，在正安縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中存在著許多矛盾和問題，最突出的是農(nóng)民增收困難。如何強化正安縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位、促進農(nóng)民持續(xù)增收，是農(nóng)業(yè)科技人員必須破解的一個重大課題。國家農(nóng)業(yè)部批準實施的基層農(nóng)技推廣服務(wù)體系建設(shè)項目是為適應(yīng)市場經(jīng)濟下農(nóng)業(yè)實現(xiàn)“兩高一優(yōu)”發(fā)展目標，促進農(nóng)技推廣體系建設(shè)而提出來的，這將加快和促進正安縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的進程，通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和農(nóng)民勞作方式，增加農(nóng)民的收入，從而實現(xiàn)正安縣農(nóng)民脫貧致富奔小康。
1 正安縣農(nóng)技推廣服務(wù)體系建設(shè)項目實施現(xiàn)狀
1.1 農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟情況
正安縣屬于西南水土嚴重流失區(qū)域，現(xiàn)有人口65.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口60.568 8萬人，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)障礙因素多，全縣面積2 595 km2，全縣7.53萬hm2耕地中有6.77萬hm2中低產(chǎn)田土，2014年農(nóng)村居民人均可支配收入達6 809元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值31億元，農(nóng)業(yè)增加值19.1億元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)極為脆弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)障礙因素多，人地矛盾突出、農(nóng)業(yè)資源短缺、生態(tài)承載力下降、農(nóng)業(yè)勞動力大量外流，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平不高，經(jīng)濟增長內(nèi)生動力嚴重不足，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平不高，經(jīng)濟增長內(nèi)生動力嚴重不足，貧窮落后仍然是當前和今后長期的主要矛盾[1-2]。
1.2 主導產(chǎn)業(yè)的主推技術(shù)遴選情況
正安縣把茶葉產(chǎn)業(yè)作為農(nóng)民增收致富的產(chǎn)業(yè)，茶葉產(chǎn)業(yè)建設(shè)已取得了一定的成效，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。因此，確定選擇了優(yōu)質(zhì)茶葉福鼎大白、金觀音、白茶葉一號、龍井43、烏牛早等，主推技術(shù)為幼齡茶葉與花生套作、測土配方施肥、茶葉綠色防控技術(shù)、茶葉的修剪技術(shù)等。水稻是正安縣主要的糧食作物，因此選擇了優(yōu)質(zhì)稻種植，水稻產(chǎn)業(yè)主推技術(shù)為抗病蟲害品種、旱育稀植栽培、三沼綜合利用、測土配方施肥、病蟲害綜合防治[3-4]。
1.3 指導員幫包示范戶、示范戶帶動輻射戶及示范基地建設(shè)情況
按照示范戶遴選條件和程序，2013年遴選1 000個具有豐富的生產(chǎn)實踐經(jīng)驗、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模較大、種養(yǎng)水平較高、一般具有初中以上文化程度、樂于幫助和帶動周邊農(nóng)戶的示范戶。其中茶葉產(chǎn)業(yè)示范戶360戶，水稻產(chǎn)業(yè)示范戶640戶，按照指導員指導示范戶、示范戶帶動輻射戶“1+10+10”的要求，每1名指導員幫包10戶示范戶，每1戶示范戶輻射帶動周邊10戶農(nóng)戶，10 000戶輻射農(nóng)戶中，茶葉種植戶3 600戶，水稻種植戶6 400戶。按照職責分工、崗位設(shè)置情況，在全縣農(nóng)技推廣人員中遴選了100名素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、技術(shù)過硬的人員作為技術(shù)指導員，其中：縣級農(nóng)技推廣人員51人，鎮(zhèn)級農(nóng)技推廣人員49人，分布在19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，130個行政村。為了抓好茶葉、水稻產(chǎn)業(yè)標準化建設(shè)，分別在瑞溪鎮(zhèn)燕子壩村魯家坪組、新州鎮(zhèn)新州村向家壩組建立了茶葉、水稻產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)科技試驗示范基地各1個。茶葉基地面積13.33 hm2，其主要開展殺蟲燈及粘蟲板綠色防控、測土配方施肥、幼齡茶葉與花生套作、茶葉修剪等技術(shù)示范與培訓，帶動全縣1.5萬hm2茶葉標準化建設(shè)；實施水稻基地面積14.07 hm2，涉及82戶農(nóng)戶，其主要開展了內(nèi)香8518和超級稻科優(yōu)21為主的新品種展示、示范生態(tài)育秧、機插秧等新技術(shù)，采用雜交優(yōu)質(zhì)水稻種、旱育稀植栽培技術(shù)、運用旱育保姆和無紡布、進行測土配方施肥、病蟲害綜合防治及三沼綜合利用技術(shù)，帶動全縣6 666.67 hm2水稻標準化建設(shè)。
2 主要做法
2.1 建立農(nóng)技推廣技術(shù)支撐體系
一是為了確保項目的順利實施，正安縣組建項目行政領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組負責項目的組織協(xié)調(diào)、管理及督促檢查，按照項目實施方案、建設(shè)內(nèi)容及任務(wù)，負責對項目建設(shè)的總體規(guī)劃布局，同時對項目實施工作作出具體的安排和部署，將項目建設(shè)內(nèi)容落實到位，責任落實到人，確保項目的順利完成；二是成立項目技術(shù)實施小組，同時抽派8名技術(shù)骨干組成縣級水稻及茶葉產(chǎn)業(yè)專家技術(shù)小組，主要負責本地主導品種、主推技術(shù)的篩選，農(nóng)業(yè)科技試驗示范基地技術(shù)的指導及技術(shù)指導員的培訓等工作?？h級技術(shù)專家組積極主動參與到對技術(shù)指導員、科技示范戶的培訓工作，全年共計培訓茶葉產(chǎn)業(yè)指導員和水稻產(chǎn)業(yè)指導員各3次，專家組還多次到示范基地進行指導，全縣上下形成了由縣級專家、技術(shù)指導員、示范農(nóng)戶及輻射農(nóng)戶密切相連的農(nóng)技推廣技術(shù)支撐體系。
2.2 建立各項制度，嚴格兌現(xiàn)考核
為了加快推進構(gòu)建職能明確、機構(gòu)完善、隊伍精干、運轉(zhuǎn)高效的基層農(nóng)技推廣隊伍，制定了《正安縣農(nóng)技推廣人員聘用方案》《正安縣農(nóng)技推廣人員培訓方案》《正安縣基層農(nóng)技推廣人員指導方案》《正安縣農(nóng)技推廣人員責任制度》，并將各項制度上墻公示，按照相關(guān)內(nèi)容落實到人。項目完成后，縣農(nóng)牧局抽派一組干部深入示范戶檢查驗收每名指導員工作實效，以此作為年終兌現(xiàn)指導員補助服務(wù)費的依據(jù)。
2.3 精心培育農(nóng)業(yè)科技示范戶，發(fā)揮示范帶動效應(yīng)
在項目實施中，正安縣采用了“縣級技術(shù)專家―指導員―示范戶―輻射戶”的模式，建立了專家抓示范戶、示范戶帶動輻射戶的農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣機制?！翱萍际痉稇簟遍T牌張貼到位，示范戶物化補貼也全部發(fā)放到示范戶手中。技術(shù)指導員分別與縣農(nóng)牧局、示范戶簽訂了技術(shù)服務(wù)協(xié)議，明確了各方權(quán)利和義務(wù)，技術(shù)指導員制定了分戶指導方案，采用“手把手”“面對面”的方式進行技術(shù)指導，關(guān)鍵環(huán)節(jié)主動入戶、突發(fā)事件及時入戶、技術(shù)咨詢隨時入戶，確保了技術(shù)的入戶率和到位率。技術(shù)指導員認真填寫《技術(shù)指導員手冊》，做好技術(shù)指導記錄，并指導農(nóng)戶填寫《科技示范戶手冊》和農(nóng)事操作記載，指導每個示范戶輻射帶動周邊10戶農(nóng)戶依靠科技致富，每位技術(shù)指導員入戶指導每個農(nóng)戶8次以上，使每個示范戶接受培訓5次以上。
2.4 強化農(nóng)業(yè)科技實驗示范基地建設(shè)
根據(jù)正安縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，依托種植大戶和涉農(nóng)企業(yè)，在全縣建立了2個示范基地，分別是新洲鎮(zhèn)新洲村水稻高產(chǎn)栽培示范基地和瑞溪鎮(zhèn)燕子壩村茶葉示范基地，各示范基地均制定了實施方案和基地標牌，每個基地明確了1名負責人和1名技術(shù)指導專家，負責各項技術(shù)措施的落實。在基地中積極開展了新品種新技術(shù)示范，提高示范基地的檔次，并且在不同的生產(chǎn)環(huán)節(jié)組織技術(shù)指導員、科技示范戶及輻射戶到基地觀摩學習3次，組織農(nóng)戶培訓3次，真正帶農(nóng)民到田間地頭學習，增強農(nóng)民科技示范能力的培養(yǎng)。
2.5 注重基層農(nóng)技人員培訓及農(nóng)技知識的推廣與應(yīng)用
一是提升農(nóng)技人員業(yè)務(wù)能力的培訓。選派了100名基層農(nóng)技人員分4批次進行異地培訓，其中在貴州省農(nóng)科院重點班培訓的有30人，在遵義市黨校普通班培訓的有30人，在縣農(nóng)牧局集中培訓的有100人，培訓內(nèi)容主要是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展形勢、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展以及農(nóng)業(yè)新技術(shù)與管理（水稻、茶葉的種植及病蟲害防治）、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管、農(nóng)產(chǎn)品市場營銷、農(nóng)機推廣，以及農(nóng)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。二是圍繞主導產(chǎn)業(yè)、主推技術(shù)對科技示范戶進行培訓。為進一步提高科技示范戶帶動輻射能力和農(nóng)民種植水平，促進農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效，切實加強了對科技示范戶的培訓，開展了多層次、全方位的培訓工作。主要采取了集中對科技示范戶進行培訓，輻射帶動周邊農(nóng)戶和派出技術(shù)指導員直接送技術(shù)到鄉(xiāng)進村開展新型農(nóng)民科技培訓等方式。僅2014年第4季度，正安縣就派出農(nóng)業(yè)科技指導員20余人，采用進村辦班和現(xiàn)場指導相結(jié)合的形式培訓60場次，培訓指導農(nóng)民3 000余人，發(fā)放技術(shù)資料5 000余份。三是拓寬學習渠道，利用網(wǎng)絡(luò)進行零距離培訓。引導指導員通過進入農(nóng)業(yè)科技網(wǎng)絡(luò)書屋免費學習農(nóng)業(yè)科技知識，加快農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)。
2.6 項目結(jié)合，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置
一是項目實施與測土配方施肥項目、植保綠色防控項目結(jié)合，為使茶葉產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，運用測土配方施肥技術(shù)、植保綠色防控等配套技術(shù)服務(wù)于基地建設(shè)；二是項目實施與《正安縣耕地保護與質(zhì)量提升項目》《千億斤糧食增產(chǎn)工程項目》等結(jié)合，在水稻產(chǎn)業(yè)中，大力推廣油菜秸稈腐熟還田技術(shù)，并組裝測土配方施肥、病蟲害綜合等配套技術(shù)，項目實施實現(xiàn)了資源優(yōu)化配置。
2.7 強化督促檢查，落實績效考評制度
由局督察室牽頭，抽調(diào)10名工作務(wù)實、紀律性強的人員組成項目督察領(lǐng)導小組，分階段對每名技術(shù)指導員工作開展情況進行抽查，并做好記錄作為年終兌現(xiàn)入戶補助費的依據(jù)之一，對工作責任心不強、指導示范效果差的指導員做到時時提醒，責令其整改落實到位。
2.8 強化項目資金管理
嚴格按照中央財政項目資金管理要求，加強項目預算與財務(wù)監(jiān)督管理，確保項目資金實行專賬管理，專款專用。
3 取得的成效
3.1 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)科技含量得到提升，增產(chǎn)增收效果明顯
通過實施基層農(nóng)技推廣補助項目，切實理順了農(nóng)技推廣機構(gòu)管理體制，發(fā)掘了各方面的潛在力量，提高了指導員的工作積極性，加快了新技術(shù)、新品種的推廣，農(nóng)技工作得到了群眾的大力支持；通過培育科技示范戶，群眾對科技興農(nóng)的認識進一步提高，示范帶動作用明顯，出現(xiàn)了“村看村，戶看戶，群眾都看示范戶”的新景象，示范戶和示范基地產(chǎn)量和效益也十分明顯。一是水稻示范戶增收稻谷213.688 t，增收68.38萬元，輻射戶增收稻谷1 144.325 t，增收366.184萬元，示范戶及輻射戶共增產(chǎn)水稻1 358.013 t，增收434.564萬元；二是茶葉示范戶增產(chǎn)77.522 t，增收310.088萬元，輻射戶共增產(chǎn)茶葉885 t，增加經(jīng)濟效益3 420萬元，示范戶及輻射戶共增產(chǎn)茶葉962.522 t，增加經(jīng)濟效益3 730.088萬元。
3.2 技術(shù)指導員服務(wù)意識增強，農(nóng)技推廣能力顯著提升
3.2.1 提升了基層農(nóng)技推廣隊伍的指導服務(wù)能力。通過項目的實施，特別是實行分包到戶、農(nóng)戶評價的制度，增強了指導員的服務(wù)意識，指導員結(jié)合農(nóng)時季節(jié)進村入戶指導、座談，見面率高了，指導到位了，群眾生產(chǎn)中的疑難問題得到了及時的解決。通過項目實施提升了技術(shù)指導員的農(nóng)技推廣能力，在技術(shù)指導中涌現(xiàn)出大批優(yōu)秀的技術(shù)指導員。
3.2.2 提升了集成創(chuàng)新能力。2個產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)中，一改過去常規(guī)栽培方式，通過技術(shù)集成配套組合，輻射帶動了周邊農(nóng)民增產(chǎn)增收。一是加強示范基地的示范帶動，開展技術(shù)培訓，共舉辦水稻和茶葉高產(chǎn)栽培、測土配方施肥技術(shù)、病蟲害防治等一系列培訓共4期，參訓人員300人次，輻射帶動農(nóng)戶528戶，經(jīng)過專業(yè)培訓和技術(shù)指導，產(chǎn)業(yè)示范戶掌握了配套技術(shù)，達到示范的目標；二是選擇采取配套技術(shù)，水稻示范基地采用品種科優(yōu)21、內(nèi)香優(yōu)8518等高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品種，應(yīng)用旱育保姆拌種、測土配方施肥、病蟲草害統(tǒng)防統(tǒng)治、油菜粉碎秸稈腐熟還田、三沼綜合利用等多項配套增產(chǎn)技術(shù)，茶葉采用了幼齡茶葉―花生套種、測土配方施肥、無害化病蟲害綜合防治等配套技術(shù)，水稻完成了示范基地面積14.07 hm2，示范區(qū)平均產(chǎn)量8 190 kg/hm2，總產(chǎn)量120.207 t，總產(chǎn)值40.870 3萬元，比上年平均產(chǎn)量6 750 kg/hm2增加1 440 kg/hm2，按3.4元/kg計算，平均新增產(chǎn)值4 896元/hm2，新增總產(chǎn)值6.3萬元。茶葉示范基地完成面積14 hm2，通過驗收，示范區(qū)平均產(chǎn)量1 341 kg/hm2，總產(chǎn)量18.774 t，總產(chǎn)值56.322萬元。示范區(qū)平均產(chǎn)量較上年平均產(chǎn)量1 027.5 kg/hm2，增加313.5 kg/hm2，按40元/kg計算，平均新增產(chǎn)值12 540元/hm2，新增總產(chǎn)值17.556萬元。示范基地增收效果顯著，示范帶動效應(yīng)強，提高了示范區(qū)科學種植水平，同時也培養(yǎng)了一批科技示范戶學科學、用科學及帶頭推廣科學技術(shù)的能力，為新技術(shù)、物化技術(shù)的應(yīng)用推廣起到了引導示范作用。
3.2.3 提升了技術(shù)干部團結(jié)協(xié)作能力?；鶎愚r(nóng)技推廣服務(wù)體系建設(shè)與改革補助項目是一個全體農(nóng)技人員廣泛參與、工作目標整體推進的項目，項目實施以來，縣、鎮(zhèn)兩級農(nóng)技人員、專家組成員和技術(shù)指導人員在工作上既有明確分工，同時又相互協(xié)調(diào)、密切配合，形成了通力合力的局面，發(fā)揮了農(nóng)技推廣系統(tǒng)的整體功能，實現(xiàn)了農(nóng)技推廣事業(yè)和諧發(fā)展。
總之，通過項目建設(shè)加快了基層農(nóng)技推廣體系的發(fā)展，因此加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供了產(chǎn)業(yè)支撐。
4 存在的主要問題及建議
4.1 管理體制不順
基層農(nóng)技推廣人員虛位、缺位、錯位現(xiàn)象嚴重，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技推廣機構(gòu)人員仍然存在在編不在崗、在崗不在位的情況，嚴重影響基層農(nóng)技推廣機構(gòu)公益性職能的履行。部分農(nóng)技人員長期抽調(diào)他用，如2013年到土肥站從事土肥技術(shù)推廣的一名工作人員，就被抽調(diào)到村里擔任了2年第一村支書，這種管理體制的實踐運行，導致條塊管理不順、推廣渠道不暢、協(xié)調(diào)機制不活、工作職能不專，成為基層農(nóng)技推廣事業(yè)發(fā)展的首要制約因素。
4.2 農(nóng)技培訓不到位
農(nóng)技推廣員沒有職業(yè)資格標準，建議加快建立農(nóng)技推廣人員職業(yè)資格準入制度，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)級農(nóng)技推廣員資格條件等?；鶎愚r(nóng)技推廣員知識更新緩慢，建議加大力度，開展農(nóng)技推廣員綜合性培訓工作，以適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和農(nóng)民生活方式的轉(zhuǎn)變。受人員、技術(shù)水平、培訓資金地理環(huán)境等因素的影響，一些培訓場次僅注重形式和培訓過程，而對群眾的針對和現(xiàn)場指導不足。建議增加經(jīng)費，多層次多渠道加大培訓力度。
4.3 農(nóng)業(yè)機械化程度低
農(nóng)業(yè)機械化程度低，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展效益低。因此，迫切需要國家加大扶持力度，以促進其健康、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展。
4.4 財政投入嚴重不足
農(nóng)業(yè)服務(wù)體系發(fā)展滯后，技術(shù)隊伍遠遠不能適應(yīng)發(fā)展的要求，建議政府部門把農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)資金列入財政預算，明確其占農(nóng)業(yè)投入的比重及年增長率。與此同時，在區(qū)縣科技資金中，把農(nóng)業(yè)科技服務(wù)資金單列，建議農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)專項資金。
5 參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè) 成本控制
在房地產(chǎn)項目開發(fā)的建設(shè)當中成本控制問題作為管理非常關(guān)鍵的因素之一，同時也作為建設(shè)工程施工的一個特別重要的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)市場日益競爭激烈的今天，在建設(shè)施工中是否可以控制好前期的成本工作會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展與收益成果，因此，很多房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，將其重要的問題都擺在了成本控制方面。所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中只高效地控制好建設(shè)施工的成本管理，并且必須要注重建設(shè)前期的成本控制管理，才可以獲得良好的效果。
一、前期建設(shè)的成本控制的主要基礎(chǔ)構(gòu)成
在規(guī)劃設(shè)計階段主要是以全面規(guī)劃開發(fā)項目階段的實施意圖，也是作為工程建設(shè)的主要因素，生產(chǎn)力的重要紐帶，同時也是經(jīng)濟關(guān)系中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)和重點階段。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的成本控制方面主要體現(xiàn)在幾個方面：招投標、投資策劃、施工、完工的結(jié)算階段以及在建設(shè)使用階段的主要成本，不可缺少每一階段的管理工作。通常在工程實踐過程中只是強調(diào)在投資控制與施工階段的控制管理工作，但經(jīng)實踐表明，在施工過程階段所實施的建設(shè)投資控制對于整個工程的影響國，只占了很小的一部分。作為建設(shè)項目前期的投資策劃、招標階段以及設(shè)計階段才是控制成本的關(guān)鍵問題。因此，要控制建設(shè)項目的成本管理，就必須將控制的主要目標放在建設(shè)項目的前期階段。
二、關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期成本控制
所謂成本控制的主要目標就是指成本控制所要達到的主要目的，做好制定成本目標的管理工作，便可以為前期控制成本管理做好基礎(chǔ)。
（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要命脈就是土地利用，但是稀缺的土地資源也成為了開發(fā)房地產(chǎn)的必要資源，這也促使很多開發(fā)商在利用土地資源上缺乏了一定的理智，因此也就產(chǎn)生了增加過高的成本。這主要表現(xiàn)在進行拍賣土地時，都以很高的價錢進行哄抬，并沒有理性的對土地進行有效的評估其真正的價值，因此會存在很大的泡沫成份，所以以合理的價格應(yīng)用的土地對于有效控制成本的意義是非常重大的。也只有控制好房地產(chǎn)項目前期的成本，并進行充分的論證，可行性研究以及詳細的市場調(diào)查等工作合理確定建設(shè)的標準。并且，需要全面的了解土地周圍的環(huán)境、交通、環(huán)境以及社會配套等必要的條件，并對投入資金與預期的收益進行全面的分析。
（二）在工程建設(shè)當中方案設(shè)計階段是其最重要的環(huán)節(jié)，在整個工程中所決定碰上整個項目的建設(shè)方案、規(guī)模以及結(jié)構(gòu)方案，也會影響到工程的造價，并且在很大程度上影響工程建設(shè)的收益。對于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計的合理性，也會直接影響到城市建設(shè)總體效果。在方案的設(shè)計中應(yīng)該依據(jù)市場的定位進行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的綠化布局方面，都需要進行合理的布置。但是當前很多房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意在這方面進行過多的投入，只是通過設(shè)計單位創(chuàng)造出的方案，并沒進行細致的分析，也沒有過多的考慮設(shè)計方案的造價因素，所以就會匆匆地進行施工設(shè)計，也就導致了非常嚴重的后果。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的方案設(shè)計主要是以戰(zhàn)略目標與經(jīng)驗為主要手段，但必須也要充分發(fā)揮出工程造價等前期的資金，盡量計算出在建設(shè)項目過程中可能發(fā)生的費用，對工程經(jīng)濟的相應(yīng)指標進行預算和估算，對工程設(shè)計方案加以優(yōu)化，以確定合理的成本。
三、加強成本控制的必要性
（一）在房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段其主要基本特征就是知識的密集性，其需要的主要費用就是市場調(diào)查分析費、分析費、可行性的決策研究費等一系列的費用。而對于這些費用卻只占到整個房地產(chǎn)開發(fā)的很小一部分，并且在這個階段不會產(chǎn)生材料和設(shè)備等一些費用的投入，主要的成本控制關(guān)鍵就在于決策方面。對于決策階段所產(chǎn)生的結(jié)果就是項目開發(fā)的主要功能和基本實施方案等投入的總體策劃，并且決策會影響到成本的控制問題。
（二）對于在設(shè)計圖紙的質(zhì)量上需要進行仔細的審查與復核工作，并指出對圖紙所存在的矛盾問題需要提早修改，在設(shè)計圖紙技術(shù)方面的合理性與施工建設(shè)的可行性，在工程造價方面的經(jīng)濟性需要加以審核，充分地提高設(shè)計質(zhì)量，從而避免出現(xiàn)設(shè)計上的失誤。在設(shè)計階段就是應(yīng)用圖紙具體表示出的設(shè)計的方案，在方案設(shè)計確定之后，主要需要實施的方案基本確定了，所以對于這個階段的成本控制影響是非常大的。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成功設(shè)計方案不僅可以節(jié)約成本，確保項目建設(shè)可以按照進度實施，并且還可以促進銷售。
（三）依據(jù)不同項目的主要特點，所應(yīng)用的投資估算方法也有所不同。需要根據(jù)精度與獲得的經(jīng)濟技術(shù)資料來選擇最合適的估算方法。在投資估算的方法中主要包括了：生產(chǎn)能力的指數(shù)估算法、資金的周轉(zhuǎn)率法、指標的估算法等，而在指標的估算法中一般都是以單項編制的工程為主。
（四）對于在招標的設(shè)計中，以推動限額設(shè)計，作為設(shè)計階段控制建設(shè)造價的最為有效的方法。以實施設(shè)計的招標工作，可以從多方面選擇設(shè)計方案，在通過競爭招標，來提高設(shè)計的質(zhì)量，以減少設(shè)計的變更，減少設(shè)計的周期等方面，從而提高施工圖紙預算的準確性和設(shè)計的概算，防止概算超出估算，結(jié)算超預算等問題，具有很重要的作用。將限額設(shè)計貫穿于項目設(shè)計的全過程，從投資決策開始就根據(jù)投資估算設(shè)立目標限額，并以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設(shè)計變更，直至項目實施的施工圖設(shè)計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施的過程當中其成本控制主要的貫穿手段，控制好工程項目的前期成本，不單是造價部門主要的職責，而是需要公司各個部門密切的進行配合，達到完善管理項目系統(tǒng)的主要目的。作本工程建設(shè)施工前期的成本控制工作是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的功課，并且在激烈的經(jīng)濟市場競爭當中有著非常重要的作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目在控制成本時不僅是放在建設(shè)過程中，而且最重要的應(yīng)該在開發(fā)前期工作環(huán)節(jié)中加強成本控制的要素。只有通過加強前期的成本控制工作，才能真正達到控制成本的有效性，并且創(chuàng)作出經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以長久的發(fā)展。
參考文獻:
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去冬今春以來，××*認真貫徹落實黨的十七屆三中、四中全會精神和全國冬春農(nóng)田水利基本建設(shè)工作會議精神，全面落實科學發(fā)展觀，圍繞提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，以加快水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，以促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和改善農(nóng)村水環(huán)境為目標，堅持全面規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、標本兼治、綜合治理的原則，依托項目帶動，全面實施了水毀工程修復、農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)、小流域綜合治理、病險水庫除險加固、塘堰壩渠清淤整修、重點水源工程等建設(shè)；獲得了“20__—20__年全國農(nóng)田水利基本建設(shè)先進單位”，同時被列入中央財政小型農(nóng)田水利工程建設(shè)重點縣。為進一步推動新形勢下農(nóng)田水利工作，我們整合各種資源，充分調(diào)動全社會力量，深入開展農(nóng)田水利基本建設(shè)，抓骨干工程，建民心工程，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，取得了明顯成效。
一、基本情況
××*地處大興安嶺南麓、中低山丘陵漫崗向松嫩平原的過渡帶。總面積1.36萬平方公里，屬淺山丘陵區(qū)。氣候?qū)俸疁貛夂?，年積溫2100—2900攝氏度左右，無霜期110—135天，多年平均降水量445.1毫米，多年平均蒸發(fā)量1695.8毫米，是典型的旱作農(nóng)業(yè)區(qū)。全旗轄5個鎮(zhèn)4個少數(shù)民族鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬人，其中農(nóng)業(yè)人口24.5萬人。全旗現(xiàn)有耕地面積435萬畝，中型水庫2座，小型水庫11座，全旗有水資源總量21.22億立方米。
二、責任目標完成情況
（一）20__水利年度農(nóng)田草牧場水利基本建設(shè)完成情況
20__水利年度，我旗純增有效灌溉面積目標值7.8萬畝，實際完成9.4萬畝，完成任務(wù)的120％；新增節(jié)水灌溉面積7.8萬畝，實際完成9.4萬畝，完成任務(wù)的120%；新增水土保持治理面積目標值13萬畝，實際完成16.9萬畝，完成任務(wù)的130％；解決飲水安全人數(shù)目標值0.49萬人，實際完成0.58萬人，完成任務(wù)的118％。新打水源井669眼，共投入勞動積累工61.4萬工日，完成土石方172.8萬立方米。
防汛工程（現(xiàn)設(shè)防標準內(nèi)）無重大事故發(fā)生；落實了防汛機構(gòu)、預案、物料、隊伍和首長責任制；傳遞雨情、汛情、旱情、災(zāi)情及時準確；完成了pam旱田保水新技術(shù)推廣；落實了行政執(zhí)法責任制，加強了水行政執(zhí)法與隊伍建設(shè)，無集體上訪、無敗訴案件；××、××、××水庫除險加固工程完工并通過初驗；深化了水管單位體制改革，落實了兩項經(jīng)費；局機關(guān)進行了政務(wù)公開，信息宣傳采用率高；落實了“一崗雙責”；制定了抗旱、防汛等應(yīng)急預案，保證了水利工程順利施工，運行管理安全。
農(nóng)村小型水利工程產(chǎn)權(quán)制度改革取得初步成效。實現(xiàn)了在所有制形式多樣化、經(jīng)營方式多樣化上的突破。對上級投入的節(jié)水噴灌設(shè)備，折價發(fā)放給農(nóng)民，各戶自行管理，使之發(fā)揮抗旱減災(zāi)作用。同時，旗委、政府積極支持水利體制改革工作，制定出臺了《××*水管體制改革實施方案》，對3個水管單位實行定額公益補助，每年補助27.8萬元；建立了18個農(nóng)戶用水合作組織，積極引導廣大農(nóng)戶參與水利事業(yè)建設(shè)，較好地發(fā)揮了水利資源的經(jīng)濟效益和社會效益
1、農(nóng)村飲水安全工程運行維護有保障，機制有創(chuàng)新。對已經(jīng)建設(shè)完成投入運行的農(nóng)村飲水安全工程驗收合格后，整體移交給所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村，幫助運行單位科學核定水價，提出日常運行管理要求；同時對全旗小型的自然屯水源單井設(shè)施全部移交給村民自行經(jīng)營管理，對規(guī)模較大的鎮(zhèn)（區(qū)）供水設(shè)施，水務(wù)主管部門通過協(xié)議明確產(chǎn)權(quán)，并償試有償轉(zhuǎn)讓或拍賣，明確了水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村與用水戶三者之間的關(guān)系，使這一“德政工程”發(fā)揮了最大的社會效益。
2、水利工程管理步入正規(guī)化軌道。為全面加強建成后的排灌渠道工程管理，使其功能得到充分發(fā)揮，水務(wù)主管部門與工管單位簽訂協(xié)議，設(shè)施日常管理交由工管部門負責；水利部門提供技術(shù)支持，幫助建立健全水庫、灌區(qū)管理制度，負責指導維修等工作，提高了水資源利用率，為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收提供了保障。
3、多措并舉，破解當前農(nóng)村小型水利工程建設(shè)難題。近幾年來，農(nóng)業(yè)投入不足和農(nóng)民增收難的問題日漸突出，嚴重影響了對農(nóng)田水利基本建設(shè)的資金投入支持，對此，我旗利用上級投一點、農(nóng)戶集一點的機制來解決此問題。一是通過“一事一議”的方式推動農(nóng)田水利基本建設(shè)向前發(fā)展，組織群眾對農(nóng)田水利基本建設(shè)具體項目進行民主討論，進行民主決策；二是加大宣傳發(fā)動力度，今年印發(fā)《農(nóng)村飲水安全農(nóng)民讀本》2萬冊，廣大農(nóng)戶認識到改善農(nóng)村水環(huán)境是為自己造福，而不是增加農(nóng)民負擔。農(nóng)村飲水安全工程是造福后代的大好事。三是整合有效資源。使民建公助資金、本級財政投入、群眾投工投勞的有機結(jié)合，較好地理清了影響當前農(nóng)村小型水利工程建設(shè)問題的思路，初步解決了農(nóng)村水利建設(shè)普遍存在的籌資難題。
4、水利行風建設(shè)。圍繞解決群眾利益的突出問題抓行風建設(shè)，把構(gòu)建水利建設(shè)與發(fā)展的良好環(huán)境作為行風建設(shè)的重要任務(wù)。對此，我旗首先從轉(zhuǎn)變作風入手，深入調(diào)查，了解情況，針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)行風方面存在的問題，對癥下藥，行風建設(shè)收到了實效。其次，向社會發(fā)出“水利行風征求意見函”，把“民主評議行風”活動與專項執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來，邊查邊改，取信于民。從群眾反映強烈的“熱點”、“難點”抓起，內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象，通過及時解決問題，使群眾實實在在地感受了行風改進的實際效果。
5、水行政執(zhí)法工作開展情況
20__年，我旗的水行政執(zhí)法工作，在規(guī)范執(zhí)法行為，強化監(jiān)督管 理，查處水事違法案件等方面加大了工作力度，針對公路工程建設(shè)項目規(guī)模大，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和市政項目多，河道采砂、取土用量大，為加強河道管理，規(guī)范河道采砂行為，保障防洪安全，旗水務(wù)局組成檢查組多次深入到采砂現(xiàn)場和各施工單位進行檢查，及時糾正違法采砂行為，已下達責令停止違法行為通知書13份。查處違法采砂案件1起，罰款3000元，警告3人。查處在河道管理范圍內(nèi)違法建設(shè)妨礙行洪建筑物案1起，警告1人。水事違法案件的查處工作，通過了市政府法制辦和旗政府法制辦的檢查和案卷評查，認為案件查處法律適用正確，程序合法，卷宗文書制作規(guī)范。在旗政府法制辦開展的案件評查活動中，有1起案件卷宗被評“十佳”卷宗。同時，對各取用水單位開展了經(jīng)常性的監(jiān)督檢查活動，重點加強了取水計量設(shè)施安裝和水資源費的征收工作，有力地推動了水資源管理制度的落實，對促進水資源的可持續(xù)利用，保障××*經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
6、效能建設(shè)
提高行政效能是促進機關(guān)作風轉(zhuǎn)變的有效途徑。一年來，水務(wù)主管部門緊緊圍繞民生水利這個課題，堅持在進行工程建設(shè)過程中推進水行政執(zhí)法，立足機制創(chuàng)新，規(guī)范行政行為和程序，突出為群眾服務(wù)的宗旨，實現(xiàn)了效率高、服務(wù)好、形象佳、零投訴的效果。
（二）20__年冬春季農(nóng)田草牧場水利基本建設(shè)完成情況
10月初以來，我旗組織農(nóng)民重點開展了以擴大有效灌溉面積、打抗旱水源井、水土保持生態(tài)建設(shè)、解決缺水、修復水毀工程和老化工程整治為主的農(nóng)田草牧場水利基本建設(shè)會戰(zhàn)，會戰(zhàn)取得了良好的效果。新增有效灌溉面積1.13萬畝；新增節(jié)水灌溉面積1.13萬畝；打水源井119眼，建機電井4眼，完成供水管道鋪設(shè)21公里，解決0.2萬人和0.32萬頭（只）牲畜飲水困難；治理水土流失面積0.96萬畝，投入勞動積累工4.8萬個，群眾投工投勞折資72.3萬元。
防汛工作：
我旗牢固樹立防大汛、搶大險、救大災(zāi)的思想，積極開展病險水庫除險加固工作，把防汛工作作為保安全、保穩(wěn)定、保發(fā)展的一項重要政治任務(wù)來抓，周密部署，超前籌劃，狠抓各級防汛預案、人員、物資的落實。尤其是6.28特大暴雨，使部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)降水量達到1998年以來最高值。旗鄉(xiāng)兩級指揮部積極做好應(yīng)急處置的前期準備工作，并快速進入了實戰(zhàn)狀態(tài)，確保了抗洪搶險各項工作有條不紊地開展。
（三）重點工程建設(shè)及完成情況
水庫除險加固工程建設(shè)
按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范，嚴本文來源：文秘站 格執(zhí)行基本建設(shè)程序，保質(zhì)保量地全力推進××、××、××三座水庫除險加固及××××堤防等項重點水利工程建設(shè)?？偼顿Y2547萬元的××、××、××水庫除險加固工程保護下游15個村屯7374人、18937畝耕地及301國道的安全。
目前，××、××、××三座病險水庫除險加固工程已基本建設(shè)完成?！痢了畮斐U加固工程建設(shè)已完成施工前的各項準備工作。施工過程中，嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，項目法人制、招投標制、監(jiān)理制全部按照相關(guān)規(guī)范予以落實。對工程實行全面的進度、質(zhì)量、資金控制。工程建設(shè)完成有效保障了水庫下游群眾生命和財產(chǎn)安全。
亞行貸款××××××堤防項目進展情況
亞行貸款××××××堤防項目于今年5月開工建設(shè)，該項目批復總投資2749.6萬元。其中內(nèi)資1552.46萬元，外資1227.14萬元。新建堤防14.9公里，新建穿堤涵洞3座，護坡1.91公里，新建山洪溝回水堤6.168公里。堤防保護得力其爾鄉(xiāng)0.74萬人、21.17萬畝耕地的安全。截止目前，已建設(shè)完成主體工程。
××××××*村高效節(jié)水灌溉項目
總投資300萬元的××××××村高效節(jié)水灌溉項目規(guī)劃面積5000畝，主要建設(shè)內(nèi)容為打水源井26眼，配套設(shè)備26套，蓋井房26座，項目建成后，每年可增產(chǎn)糧食70萬公斤，農(nóng)民增加收入98萬元。
農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)
20__年（新增1300億計劃）農(nóng)村飲水安全工程項目上級下達農(nóng)村飲水安全工程13處，總投資434萬元。解決5782人的飲水安全，其中集中式（管道）供水工程4處，水源工程9處。目前，已完成水源工程9處，建設(shè)水源井11眼，管道鋪設(shè)22.5公里，地方配套資金已全部到位，百萬元以下工程已完工，百萬元以上××××××鎮(zhèn)區(qū)項目明年完工。
××*第三批農(nóng)村飲水安全項目總投資988萬元，建設(shè)內(nèi)容為機電井9眼，集中式供水7處。目前，水源工程已經(jīng)完成，4處百萬元以下管網(wǎng)已完工，3處百萬元以上項目預計20__年完成。
項目整體建成后，可解決1.8萬人飲水不安全問題，使全旗農(nóng)村自來水覆蓋率進一步提高。
水土保持生態(tài)建設(shè)
東北黑土區(qū)水土流失綜合防治一期工程天臺嶺項目區(qū)20__年度、20__年度投資計劃治理工程實施工作。黑土地治理工程20__年度、20__年度投資計劃實施方案治理水土流失面積10.61平方公里，到目前共完成坡耕地治理面積6.04平方公里，生態(tài)修復面積4.57平方公里。治理侵蝕溝6條，谷坊150座，青貯窖、棚圈各10座，修建涵洞7座。
東北黑土區(qū)水土流失綜合防治一期工程××××××項目區(qū)××××××小流域治理工程順利通過竣工驗收。驗收組于20__年7月17日對××××××小流域治理工程進行竣工驗收，驗收組通過現(xiàn)場查勘、查閱檔案資料，聽取建設(shè)單位、監(jiān)理單位等有關(guān)單位匯報，認為工程質(zhì)量達到有關(guān)標準和設(shè)計要求，同意項目通過驗收。
三、超前謀劃，搶抓機遇，加大水利項目爭取力度
項目是水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵，我旗水利部門抓住當前國家擴大內(nèi)需，國債項目資金較多的有利時機，高起點，高標準謀劃全旗農(nóng)建項目，積極爭取上級支持，為加快全旗城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，奠定堅實的水利基礎(chǔ)。
（一）、根據(jù)要求及時完成了《20__和20__年退耕還林水利項目實施計劃》、《××*牧區(qū)水利規(guī)劃》、《××××××市××*增產(chǎn)商品糧生產(chǎn)能力水利規(guī)劃》、《呼倫貝爾市××*中型灌區(qū)節(jié)水配套改造規(guī)劃》及《××*中央財政小型農(nóng)田水利重點縣建設(shè)實施方案》的前期編纂工作。
（二）、××××××防洪堤西移工程
××××××防洪堤線路修改方案已初步擬定，從堤防樁號3+700處為堤防線路修改起始點，末端至兩國道交匯處，全長8750米（改線后防洪堤末端樁號11+950），堤防軸線向西側(cè)移動1400米左右，河道行 洪寬度為500米左右，可劃歸城區(qū)面積7000000平方米?，F(xiàn)旗政府與××××××水利水電勘測設(shè)計院、××××××工程勘察有限責任公司協(xié)商，簽訂了那吉防洪堤西移、河道整治工程設(shè)計和地質(zhì)勘察合同，項目前期工作正在進行當中。
（三）、××*擬建曉奇水利樞紐工程及下游灌區(qū)工程
××××××水利樞紐工程座落于格尼河的中上游，壩址以上流域面積1990km2,該工程的主要任務(wù)是灌溉、防洪和發(fā)電等綜合利用。工程總投資8.7億元。
××××××水利樞紐下游規(guī)劃灌溉面積為20.98萬畝，工程總投資5.77億元，規(guī)劃種植作物為水稻及旱作物。××××××水庫每年可為下游灌區(qū)提供3085萬m3灌溉用水，灌溉保證率75%，滿足20.98萬畝灌區(qū)的用水要求。
（四）、××*中央財政小型農(nóng)田水利重點縣建設(shè)工作
到20__年，重點縣建設(shè)完成后，××*可增加節(jié)水灌溉面積3萬畝，恢復和改善節(jié)水灌溉面積5萬畝，增加水田灌溉面積700畝，提高灌溉保證率為80%，增加糧食生產(chǎn)能力2925萬公斤，增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)值2490萬元，經(jīng)濟效益顯著。
項目建成后，當?shù)?800戶受益，戶均增加收入1080元。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和群眾收入的不斷增加，農(nóng)民的生活質(zhì)量將得到明顯改善，生活水平將得到極大提高，社會將更加穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，有利于社會主義新農(nóng)村建設(shè)的健康、快速發(fā)展。
（五）、××*糧食增產(chǎn)工程
