時間：2023-06-07 09:12:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
從字面上講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產(chǎn)開發(fā)指以經(jīng)營為目的的城鎮(zhèn)居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及其它贏利性房地產(chǎn)（如股份制贏利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施開發(fā)、老年公寓地產(chǎn)開發(fā)等）。
我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。
二、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的概念
2.1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計
房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計屬于項目的一種。所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，是指為完成房地產(chǎn)開發(fā)活動目標(biāo)而作的一次性的設(shè)計工作。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產(chǎn)的策劃項目、進(jìn)行工程設(shè)計活動、施工過程的管理、舉行一次建設(shè)完成的房屋的銷售活動、組織一次設(shè)備招標(biāo)活動、進(jìn)行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。
2.2 項目管理與房地產(chǎn)設(shè)計管理
所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)項目目標(biāo)的過程。項目管理的過程不僅表現(xiàn)為從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價等活動。
所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動過程。開發(fā)商要通過計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)、控制、評價等方式實現(xiàn)對各種資源進(jìn)行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)具體房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計項目的目標(biāo)。
2.3 設(shè)計管理的特點(diǎn)
從上述分析可以看到，設(shè)計管理對于房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、進(jìn)度和價格有著重要的影響，可見設(shè)計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現(xiàn)有效地完成設(shè)計管理的任務(wù)，必須分析設(shè)計管理工作所具有的特點(diǎn)。
三、設(shè)計進(jìn)度管理
3.1 設(shè)計進(jìn)度管理的特點(diǎn)
3.1.1 人力資源是進(jìn)度決定性因素
設(shè)計是一項以人為主體的創(chuàng)造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設(shè)計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當(dāng)某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補(bǔ)，即不同的資源間可進(jìn)行一定的替代或互補(bǔ)。
3.1.2設(shè)計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大
設(shè)計的主體是人，產(chǎn)品是人腦的創(chuàng)造性產(chǎn)物，雖然表現(xiàn)為圖紙文件等，實際上是種無形的產(chǎn)品，因此設(shè)計過程中的主觀性更強(qiáng)，從而增加了設(shè)計階段的風(fēng)險。
3.2設(shè)計周期的確定
3.2.1設(shè)計的階段劃分
大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目一般都經(jīng)過上述的三個階段，小型的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計也有采用兩階段設(shè)計的，即將方案設(shè)計與初步設(shè)計合并為一個階段，整個設(shè)計過程只經(jīng)過方案設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。
3.2.2設(shè)計進(jìn)度確定需要考慮的因素
業(yè)主在考慮設(shè)計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：
a．項目對工期的要求、特點(diǎn)。
b．項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部條件。
c．項目各項工作的時間估計。
d．項目的資源供應(yīng)狀況。
3.2.3設(shè)計周期的確定方法
a．專家判斷法
b．定額法
c．資料統(tǒng)計法
3.3設(shè)計過程進(jìn)度控制
3.3.1進(jìn)度控制的主要內(nèi)容
a 分析、論證總進(jìn)度目標(biāo)；編制項目實施總進(jìn)度計劃；
b 分析總進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，編制進(jìn)度風(fēng)險管理的初步方案；
c 審核設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃，并控制執(zhí)行，避免發(fā)生因設(shè)計單位推遲進(jìn)度而造成施工單位要求的索賠；
d 編制設(shè)計任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容；
e 在項目實施過程中進(jìn)行進(jìn)度計劃值和實際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進(jìn)行糾偏；
3.3.2 設(shè)計進(jìn)度控制的建議
a. 重視工程項目的設(shè)計階段，正確認(rèn)識到設(shè)計階段在整個項目周期中的重要地位。
b 業(yè)主在將設(shè)計任務(wù)交給設(shè)計單位之前，應(yīng)該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務(wù)群體，即使用者；根據(jù)選定的使用群體，確定工程項目的總體設(shè)計定位：明確工程項目的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
c 對于施工圖設(shè)計階段的具體問題，可以由設(shè)計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設(shè)計的角度出發(fā)提出建材的選用要求和建議。
d 在建設(shè)項目設(shè)計階段的項目管理實施規(guī)劃，即在建設(shè)項目決策之后，對建設(shè)項目的設(shè)計階段如何展開工作，如何對設(shè)計階段進(jìn)行有效的合同管理和信息管理，并對設(shè)計的過程如何進(jìn)行控制以順利實現(xiàn)項目目標(biāo)提出一整套合理的方案，用以指導(dǎo)業(yè)主方設(shè)計管理過程，也是實現(xiàn)項目進(jìn)度控制的有效方法之一。
四、設(shè)計質(zhì)量管理
4.1設(shè)計質(zhì)量的定義
設(shè)計的技術(shù)質(zhì)量包括功能性、安全性、美觀性、環(huán)保性以及可施工性。設(shè)計的功能性指建筑工程的用途、規(guī)模、能力以及相應(yīng)的各種指標(biāo)要求；安全性指工程設(shè)計將傷害或損壞風(fēng)險限制在可接受水平內(nèi)的能力。如設(shè)計文件的編制深度應(yīng)滿足施工要求，使施工簡便易行。
4.2 設(shè)計質(zhì)量的過程管理
4.2.1 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)
A 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則
（1）建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；
（2）工程設(shè)計應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工原則；
（3）建設(shè)工程設(shè)計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；
（4）設(shè)計應(yīng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖指標(biāo)主要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。
B 設(shè)計階段質(zhì)量業(yè)主管理的主要任務(wù)
（1）編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計劃，督促設(shè)計單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度；
（2）設(shè)計方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計的指令；
（3）對設(shè)計工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計之間配合、銜接，及時消除隱患；
（4）參與主要設(shè)備、材料的選型；
（5）組織對設(shè)計的評審或咨詢；
（6）組織設(shè)計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；
（7）組織設(shè)計交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計變更和因設(shè)計引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；
（8）編寫管理工作總結(jié)。
4.2.2設(shè)計質(zhì)量管理的依據(jù)
業(yè)主對工程設(shè)計質(zhì)量控制的依據(jù)，主要有以下幾個方面：
a 有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的法律法規(guī)，如城市規(guī)劃，建設(shè)用地，市政管理，環(huán)境保護(hù)，質(zhì)量管理，投資管理等方面的法律和法規(guī)。
b 有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如各種設(shè)計規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計參數(shù)的定額及指標(biāo)等。
c 建設(shè)項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設(shè)選址及其審批，項目環(huán)境影響報告及其審批等。
d 建設(shè)項目設(shè)計的準(zhǔn)備文件，如體現(xiàn)業(yè)主建設(shè)意圖的規(guī)劃設(shè)計大綱，設(shè)計綱要，設(shè)計合同和協(xié)作等方面的協(xié)議，數(shù)據(jù)和資料等。
4.2.3設(shè)計質(zhì)量管理的重點(diǎn)
a 設(shè)計單位的選擇
b 設(shè)計依據(jù)的提供
c 設(shè)計文件的審查
4. 3設(shè)計階段質(zhì)量管理的方法
a 以投入、產(chǎn)出管理為重點(diǎn)
b 以專業(yè)人員為依靠
c 多種技術(shù)手段并用
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計階段；管理問題；措施
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段存在的管理問題
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的管理過程中主要存在以下幾個方面的問題，具體體現(xiàn)在：
1、缺乏全面、一體化的設(shè)計
目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計管理過程當(dāng)中，偏重于建筑工程主體項目的設(shè)計工作，而忽視了相關(guān)的配套設(shè)計和附屬設(shè)計。有些設(shè)計單位的工作人員在進(jìn)行項目設(shè)計時，過分的重視主體環(huán)節(jié)設(shè)計，而沒有對其相關(guān)的附屬設(shè)施進(jìn)行關(guān)注。例如，在進(jìn)行一些小型的市政工程設(shè)計時，只考慮了工程主體項目，而忽視了室外管線等一些配套設(shè)施的設(shè)計，導(dǎo)致工程項目在今后的施工過程中遇到諸多的麻煩和不便。還有一些項目在分配設(shè)計任務(wù)時，啟用了兩家或兩家以上不同的設(shè)計企業(yè)，這就導(dǎo)致在設(shè)計分配工作中常常出現(xiàn)責(zé)任不明、分工不清、接口工作不完善等問題，給工程施工造成了很大的麻煩。
2、缺乏設(shè)計優(yōu)化工作
目前，在我國的房屋設(shè)計管理工作中，缺乏對設(shè)計總體方案以及專業(yè)方案等的進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計。有的房地產(chǎn)項目工程在確定設(shè)計方案后，立即將其投入到施工圖的設(shè)計當(dāng)中，沒有再對其設(shè)計的內(nèi)容、有效性、安全性等方面進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，導(dǎo)致很多項目直到施工建設(shè)階段，才發(fā)現(xiàn)其設(shè)計圖紙的專業(yè)深化程度不足，切實性和可行性不高等問題，給工程施工進(jìn)度、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會影響到造成了一定的不良影響，有些甚至出現(xiàn)法律糾紛。
3、缺乏規(guī)范化的圖紙校審
在有些房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理工作中，對設(shè)計圖紙的校審制度不完善，校審過程不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)，缺乏健全、統(tǒng)一的內(nèi)部管理制度措施以及相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范指標(biāo)，從而導(dǎo)致在進(jìn)行設(shè)計圖紙的校審時，不能嚴(yán)格、充分、有效的發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的錯誤和不當(dāng)，降低了設(shè)計圖紙的科學(xué)性、有效性和規(guī)范性，從而影響到整個房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。
4、其它問題
我國目前有些房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計管理中存在諸如憑空臆造、數(shù)據(jù)不實、討論無效、計算不準(zhǔn)以及隨意變更設(shè)計等等問題，這些問題都影響到設(shè)計管理的水平和質(zhì)量，影響到整個項目工程建設(shè)的質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的管理原則分析
1、對文化需求的滿足
需要認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計是開發(fā)商的“產(chǎn)品”，從而融入文化方面的需求。以中海地產(chǎn)為例，在設(shè)計階段的管理工作中，不斷體現(xiàn)了強(qiáng)烈的市場意識，實現(xiàn)了設(shè)計、市場、以及營銷的充分統(tǒng)一，同時還通過強(qiáng)化社會資源整合能力的方式，使設(shè)計人員在設(shè)計全程中能夠通過交流評審的方式，在標(biāo)準(zhǔn)化的模塊設(shè)置中融入對文化價值的體現(xiàn)，確保住戶追求個性的需求得到滿足。
2、以市場需求為導(dǎo)向
需要充分構(gòu)建以市場需求為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計理念，體現(xiàn)以人為本的中心思想。規(guī)劃設(shè)計為了能夠與市場需求充分的契合，就需要充分體現(xiàn)以人為本的基本原則。有關(guān)建筑樓板的規(guī)劃也需要在滿足其基本功能性需求的同時，體現(xiàn)文化藝術(shù)方面的特點(diǎn)。與此同時，從房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的角度上來說，設(shè)計管理的最核心目的在于：為目標(biāo)市場構(gòu)建一個具有盈利空間的戰(zhàn)略。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的管理措施
1、加強(qiáng)設(shè)計總體規(guī)劃方案的編制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)項目工程的實際需求以及企業(yè)發(fā)展的實際情況，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、合理的編制設(shè)計總體規(guī)劃方案，切實落實編制過程中數(shù)據(jù)依據(jù)的真實性、完整性和可靠性，嚴(yán)格規(guī)范設(shè)計人員的行為和設(shè)計流程，從而確保項目工程設(shè)計的科學(xué)性和有效性。同時，還要制定相關(guān)的設(shè)計管理制度體系，從而提高房地產(chǎn)設(shè)計階段的規(guī)范性和流程性。
2、加強(qiáng)設(shè)計各環(huán)節(jié)之間的管理和協(xié)調(diào)工作
1）設(shè)計人員要根據(jù)項目實際需要選擇標(biāo)準(zhǔn)的、合格的建筑材料，從而在源頭上有效的控制房地產(chǎn)項目工程的建筑質(zhì)量。同時，大力采用和推廣新型的建筑材料，提高工程項目所需的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工藝要求，進(jìn)一步完善項目工程的使用性能，避免因一些傳統(tǒng)的材料、工藝導(dǎo)致的工程項目質(zhì)量問題，從而滿足人民群眾對房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量的要求。
2）提高設(shè)計人員的職業(yè)道德和責(zé)任心。設(shè)計工作是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的第一步，也是指導(dǎo)性工作，對整個工程建設(shè)有著非常重要的基礎(chǔ)性作用。因此，設(shè)計單位必須要加強(qiáng)對設(shè)計人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，定期的對設(shè)計人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和崗位培訓(xùn)，加大宣傳力度，通過實事宣傳、典型案例剖析等手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程設(shè)計人員的工作責(zé)任心和職業(yè)道德水平。
3、加強(qiáng)設(shè)計前期的管理控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計前期管理工作主要是對一些準(zhǔn)備性質(zhì)工作的控制，具體包括：
1）設(shè)計單位要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的具體要求挑選人員，組建設(shè)計項目組，包括各個設(shè)計階段的專業(yè)負(fù)責(zé)人、設(shè)計人員、審核人員、校對人員等，確定設(shè)計進(jìn)度和完成時間，并編制設(shè)計進(jìn)度計劃表。
2）簽定設(shè)計合同時，設(shè)計單位要著重注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的一些具體的項目要求，包括明確的要求以及隱含的要求，并向業(yè)主所要相關(guān)的設(shè)計材料和資源，一般包括：立項文件、地質(zhì)勘察報告、委托書、環(huán)評報告、總體規(guī)劃等等。
3）設(shè)計單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人要根據(jù)不同類型的工程項目對設(shè)計及校對人員進(jìn)行充分的事前指導(dǎo)，并編制相應(yīng)的指導(dǎo)表格。同時，還要對工程開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計制定一個統(tǒng)一的設(shè)計原則和標(biāo)準(zhǔn)，在通過結(jié)構(gòu)設(shè)計的總工程師的審批確認(rèn)之后，分發(fā)到每一個設(shè)計人員的手中，從而規(guī)范設(shè)計人員的行為標(biāo)準(zhǔn)。
4、加強(qiáng)設(shè)計中的管理控制
在進(jìn)行具體的工程項目設(shè)計時，要注意對以下幾個方面的管理和控制，具體包括：
1）嚴(yán)格控制設(shè)計進(jìn)度。當(dāng)遇到特殊情況不能按時完成設(shè)計的，具體設(shè)計人員要及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告和說明，決不能弄虛作假、應(yīng)付了事。
2）各設(shè)計階段的負(fù)責(zé)人員要經(jīng)常性的對設(shè)計基礎(chǔ)資料進(jìn)行互提，形成完善、良性的配合資料互提單，從而有效的約束和管理專業(yè)設(shè)計人員的工作責(zé)任和行為，確保設(shè)計工作更加的全面、嚴(yán)謹(jǐn)。
3）設(shè)計工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，通過后方可開工。要在項目開工前，同施工單位進(jìn)行設(shè)計圖紙的交流溝通，盡量將所有設(shè)計圖紙中的疑問解決和消除，從而減少對設(shè)計圖紙的變更。
結(jié)語：
設(shè)計工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中有著十分重要的意義和作用，項目設(shè)計的好，就能夠有效的降低房地產(chǎn)項目工程的造價，提高房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的科學(xué)性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，各房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)必須要加強(qiáng)對設(shè)計階段管理工作的關(guān)注和重視，加強(qiáng)對它在資金、人員、技術(shù)等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產(chǎn)設(shè)計管理體系，進(jìn)一步促進(jìn)和推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效、長久、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳淑菲. 小議房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計各階段的管理措施[J].科技信息，2012（09）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、開發(fā)項目、設(shè)計管理
0 前言
改革開放30年來，我國的經(jīng)濟(jì)水平取得了長足發(fā)展, 人民的生活水平得到了不斷提高，社會對住宅商品的需求也與日俱增。這幾年住宅小區(qū)項目的開發(fā)非常火爆，設(shè)計、生產(chǎn)、管理和銷售都有了明顯的進(jìn)步。然而，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸走向成熟，大眾的購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項目開發(fā)策化和設(shè)計階段越來越重視。文章在本人多年從事房地產(chǎn)開發(fā)實踐的基礎(chǔ)上，淺析了房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中的方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段作了重點(diǎn)闡述，旨在為以后更好的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理奠定基礎(chǔ)。
1 項目設(shè)計管理
項目管理是上個世紀(jì)50年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項目管理即按項目進(jìn)行管理，有的情況下被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。在建設(shè)項目的策劃和設(shè)計過程中，引入項目管理的概念，對項目策劃和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風(fēng)險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對項目設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目后期產(chǎn)生積極的影響。建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性，首先，設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)完成的；其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策劃和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此，在建設(shè)項目的設(shè)計運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入、如何控制設(shè)計過程、充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的階段進(jìn)行劃分，一般可將其分方案設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個大階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。因此，建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。
2.1 方案設(shè)計階段
方案設(shè)計階段的在整個設(shè)計過程中是極其重要的。方案設(shè)計階段的主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評審及咨詢、方案定案（或委托設(shè)計機(jī)構(gòu)）、出方案報建文本、進(jìn)行方案報建。一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司都會在方案設(shè)計階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)、內(nèi)部評審、專家咨詢論證等目的就是為了得出一個精品的方案來。但有時也會出現(xiàn)些意外的情況，可能發(fā)生設(shè)計成果偏離目標(biāo)或者設(shè)計進(jìn)度拖延從而延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部、策劃部、營銷部等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。方案設(shè)計階段一般可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。
方案招標(biāo)階段
大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向，同時也對項目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計機(jī)構(gòu)實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強(qiáng)的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時間。招標(biāo)要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。
方案定案階段
基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計機(jī)構(gòu)溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展，最終確定方案。
2.2 施工圖設(shè)計階段
施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案設(shè)計階段有所不同。在施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)中， 中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵，工程設(shè)計負(fù)責(zé)人對項目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。除此之外，成果審查也是一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案設(shè)計階段周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計機(jī)構(gòu)加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此，在施工圖設(shè)計階段，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。
3 總結(jié)
文章在本人多年從事房地產(chǎn)開發(fā)實踐的基礎(chǔ)上，淺析了房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中的方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段作了重點(diǎn)闡述，旨在為以后更好的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理奠定基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[1] 吳軍. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理，黑龍江科技信息，2009.
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Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.
Key word: real estate; Development; Project management
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險 房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強(qiáng)對開發(fā)項目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進(jìn)建筑項目的質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強(qiáng)對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進(jìn)實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理 項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分 房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時 目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；現(xiàn)場管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目急劇增多，然而房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展。因此，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理水平，對于提高工程項目的施工質(zhì)量和實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的具有重要意義。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的重要性
1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間
工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項目的施工質(zhì)量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現(xiàn)場管理的一個重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，能夠為企業(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個工程項目的根本
房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理相對于整個房地產(chǎn)工程項目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個工程項目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作又快又好地發(fā)展。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實踐的要求
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，重視項目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運(yùn)用，為實現(xiàn)整個房地產(chǎn)項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產(chǎn)工程項目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理所存在的問題
2.1 質(zhì)量管理方面所存在的問題
質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面。
（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進(jìn)場材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙設(shè)計或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，從而為項目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工質(zhì)量。
2.2 設(shè)計管理方面存在的問題
隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運(yùn)作管理是一個企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在。
（1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理措施
3.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平
質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的重點(diǎn)所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進(jìn)行相關(guān)闡述。
（1）應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進(jìn)行改進(jìn)與完善。
（2）強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。
3.2 強(qiáng)化設(shè)計管理
設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。
4 結(jié)束語
總之，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場管理隊伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國外先進(jìn)的現(xiàn)場管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項目的實際情況，切實地提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會要求和發(fā)展要求。
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中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位十分重要，是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，并且一度成為支柱性行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，從外部看只是圍繞在規(guī)模的大小與價格的高低上，歸根結(jié)底卻是企業(yè)在其核心競爭力上的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項目管理的意義
從宏觀上說，項目已成為我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要構(gòu)成要素，項目管理作為管理科學(xué)的重要分支已滲透到各行各業(yè)。在當(dāng)今項目林立的時代，項目管理不僅是大型、復(fù)雜項目管理的有效方法，而且已成為21世紀(jì)政府或企業(yè)組織和管理的一種主要形式。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項目管理的意義在于：
1、有利于合理安排項目進(jìn)度，有效使用項目資源，確保項目能夠按期完成，并降低成本。通過項目管理中的工作分解、網(wǎng)絡(luò)圖和資源平衡、資源優(yōu)化等一系列項目管理方法和技術(shù)的使用，制定出各項任務(wù)順利完成的先后順序及科學(xué)實施方法，有效安排資源的使用，特別是項目中的關(guān)鍵資源和重點(diǎn)資源，從而保證項目的順利實施，并有效降低項目成本。
2、有利于加強(qiáng)項目總包與分包的合作，提高項目施工力量的綜合能力。項目管理提供了一系列人力資源管理、溝通管理的方法，可以增強(qiáng)各施工力量的合作精神，提高工程項目全體人員的士氣和效率。
3、有利于降低項目風(fēng)險，提高項目實施成功率。房地產(chǎn)工程項目實施過程中，因為種種原因具有很大的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理可以有效降低不確定因素對工程項目的不利影響。
4、有利于盡早發(fā)現(xiàn)項目實施中的問題，有效地進(jìn)行項目控制。項目計劃、執(zhí)行狀況的檢查、反饋和處理，能夠較早發(fā)現(xiàn)項目實施中存在的和隱含的問題；可以使項目決策更加有依據(jù)，避免了項 目決策的隨意性和盲目性；可以有效進(jìn)行項目的知識積累，以將更多的項目管理經(jīng)驗，轉(zhuǎn)換為企業(yè)的財富。總而言之，項目管理的理論與實踐從根本上改變了房地產(chǎn)施工企業(yè)管理人員的運(yùn)作效率。它在運(yùn)作方式和管理思維模式上最大限度地利用內(nèi)外資源。它使項目得以實施順利，降低項目的風(fēng)險性，最大程度地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
二、項目成本控制及原則
項目成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費(fèi)用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。施工項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。施工項目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，施工項目經(jīng)理部在對項目施工過程進(jìn)行成本控制時，必須遵循以下基本原則。
1、成本最低化原則。施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項目成本，以達(dá)到可能實現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。在實行成本最低化原則時，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實；另一方面要從實際出發(fā)，制定通過主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容，包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟(jì)核算等等，應(yīng)防止成本控制人人有責(zé)，人人不管。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進(jìn)展的各個階段連續(xù)進(jìn)行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應(yīng)使施工項目成本自始至終置于有效的控制之下。
3、動態(tài)控制原則。施工項目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制，因為施工準(zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來不及糾正。
4、目標(biāo)管理原則。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評價目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)，即PDCA循環(huán)。
5、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項 目經(jīng)理要對各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期的檢查和考評，實行有獎有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本管理的重要環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)成本控制的關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制。
從房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合成本看，開發(fā)項目的設(shè)計成本所占比例并不大，但是房地產(chǎn)企業(yè)工程人員對開發(fā)項目的設(shè)計會影響到整個工程的工程造價，對房地產(chǎn)企業(yè)有效的控制成本具有重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視開發(fā)項的設(shè)計質(zhì)量，對開發(fā)項目的使用費(fèi)用、完工期限、開發(fā)項目投入的人力和物力等進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)的設(shè)計開發(fā)項目可以有效的降低開發(fā)項目的造價成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的設(shè)計階段就應(yīng)該加強(qiáng)對工程成本的合理控制，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤最大化。
⑴招標(biāo)開發(fā)項目設(shè)計企業(yè)，提高設(shè)計質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的實現(xiàn)開放項目設(shè)計階段的成本控制應(yīng)該選擇優(yōu)秀的房地產(chǎn)工程設(shè)計企業(yè)，提高開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過招標(biāo)的形式，選擇開發(fā)項目的設(shè)計企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)公告中應(yīng)該明確開發(fā)項目建筑方案要與工程造價方案有效的結(jié)合，不但要保證建筑方案可行性還要有效的控制工程成本。這樣中標(biāo)設(shè)計企業(yè)不但會重視開發(fā)項目的建筑方案，提高設(shè)計質(zhì)量，而且還會科學(xué)的設(shè)計工程造價方案。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)的形式選擇開放項目的設(shè)計企業(yè)，可以有效的避免盲目的聽從工程設(shè)計專家的意見，防止設(shè)計方案造成建筑成本過高；還可以保證開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效的控制成本。
⑵建立工程設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計開發(fā)項目的建筑方案時，應(yīng)該建立設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，控制開發(fā)項目的工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)建立設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制可以提高工程設(shè)計工作人員的控制成本的意識，在保證設(shè)計質(zhì)量的同時還能夠有效的控制工程成本。工程設(shè)計工作人員在充分了解開發(fā)項目的預(yù)算定額、費(fèi)用定額以及建筑材料的預(yù)算價格的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)開發(fā)項目的投資估算合理的控制工程的初步設(shè)計和概算，然后通過工程的初步設(shè)計和概算有效的控制開發(fā)項目的施工圖設(shè)計和概算，從而合理的限制投資金額。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理部門應(yīng)該和設(shè)計部門相互配合，為設(shè)計部門提供準(zhǔn)確的開發(fā)項目的基礎(chǔ)資料，為設(shè)計工作人員優(yōu)化設(shè)計方案，限制投資金額提供可靠的財政數(shù)據(jù)，進(jìn)而有效的降低工程造價。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制不僅能夠優(yōu)化建筑工程設(shè)計方案而且還能有效的控制工程造價。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投資金額最多的階段，也是房地產(chǎn)企業(yè)有效的控制工程成本的關(guān)鍵階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取有效的措施合理的控制開放項目施工階段的工程成本。
⑴嚴(yán)格控制開發(fā)項目內(nèi)容變更，強(qiáng)化變更程序。施工企業(yè)在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)變更工程內(nèi)容，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投入的工程建筑資金過大，無法實現(xiàn)工程成本控制，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化開發(fā)項目內(nèi)容的變更程序，嚴(yán)格控制開發(fā)項目內(nèi)容的變更。由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的實際活動中采用工程量清單報價方式，導(dǎo)致很多施工企業(yè)通過低價中標(biāo)，索賠盈利的形式承包開發(fā)項目。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理工作人員應(yīng)該對施工企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，對開發(fā)項目內(nèi)容的變更要嚴(yán)格管理，并且制定嚴(yán)格的變更程序，進(jìn)而減少工程資金的投入，避免不必要的費(fèi)用支出，有效的控制工程成本。
⑵建立工程監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工過程的管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善工程監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)對施工過程的管理，不僅能夠保證建筑工程質(zhì)量，而且有助于進(jìn)行工程成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)通過建立完善的工程監(jiān)理機(jī)制，明確工程監(jiān)理工作人員的工作職責(zé)，充分發(fā)揮工程監(jiān)理機(jī)制的作用，加強(qiáng)對施工企業(yè)和工程質(zhì)量的監(jiān)督，對施工工程進(jìn)度款項進(jìn)行嚴(yán)格的審核，對施工企業(yè)使用的建筑材料進(jìn)行認(rèn)真的檢查，并且調(diào)查建筑材料的市場價格，可以避免資金浪費(fèi)和流失，提高資金的使用率。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的工程監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)對施工過程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
⑶創(chuàng)新施工技術(shù)，控制工程成本。隨著科學(xué)技術(shù)研發(fā)速度不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷的創(chuàng)新施工技術(shù)，不僅能夠縮短施工期限，而且還能有效的控制工程成本。先進(jìn)的施工技術(shù)是企業(yè)進(jìn)行開發(fā)項目投資的重要保證，房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)新出先進(jìn)的施工技術(shù)，例如石材養(yǎng)護(hù)劑、計算機(jī)信息管理技術(shù)、大模板及飛模工藝、滑模工藝，大跨度空間模殼技術(shù)、高層建筑結(jié)構(gòu)加固技術(shù)以及大跨度網(wǎng)架結(jié)構(gòu)施工技術(shù)等，可以將這些先進(jìn)的施工技術(shù)應(yīng)用到施工過程中，能夠縮短開發(fā)項目施工日期，達(dá)到控制工程成本的目的。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工階段是開發(fā)項目的收尾階段，也是成本控制的最后環(huán)節(jié)。在工程竣工結(jié)算過程中房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)該根據(jù)施工合同以及相關(guān)的工程項目變更條款，開發(fā)項目的預(yù)算定額和費(fèi)用定額和竣工材料對工程款項進(jìn)行嚴(yán)格的審核，使審核后的竣工結(jié)算工程款符合實際的工程造價，進(jìn)而實現(xiàn)成本控制。
結(jié)束語
總上所述，房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價格，而房地產(chǎn)的價格關(guān)系到老百姓的生活水平，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該具有強(qiáng)烈成本控制意識，認(rèn)真總結(jié)工程施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，降低項目成本，只有這樣才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢。
參考文獻(xiàn)
[1]張家麟.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及成本控制分析[J].科技資訊.2010(08)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；控制；策略
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的概述
房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本很多，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等等。目前我國影響地價的因素很多，往往是各類綜合因素作用的結(jié)果。受其波動影響，成本控制的難度就會大大提升。
（一）房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在商品開發(fā)、生產(chǎn)以及經(jīng)營的過程中所支出的各項費(fèi)用的總和，主要包括以下幾個方面：
1.這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策，必須考慮內(nèi)容如土地、土建、設(shè)備、配套及其他收費(fèi)支出。
2.項目設(shè)計和計劃階段的成本。具體包括項目設(shè)計、計劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本，如規(guī)劃勘察設(shè)計費(fèi)、工程設(shè)計費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時用地費(fèi)等。
3.最后，項目施工階段的成本。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止，如人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)等。
（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的成本問題
1.項目成本控制的理念落后。一些企業(yè)負(fù)責(zé)人存在著或多或少的思想偏差，導(dǎo)致其管理缺乏戰(zhàn)略性思想，也影響了企業(yè)的制度化和規(guī)范化的形成。甚至認(rèn)為成本的管理即不斷降低成本，并以成本的高低與否來衡量控制成效的標(biāo)準(zhǔn)。
2．幾乎忽略了成本控制的全員性和過程性。在當(dāng)前的形勢下，很多房地產(chǎn)業(yè)人士錯將成本的控制作為少數(shù)的財務(wù)人員和管理人員的專利，認(rèn)為成本和效益都應(yīng)由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)部門負(fù)責(zé)，而將項目可行性研究直到最終施工的各個環(huán)節(jié)的相關(guān)部門都排除在外，故不能明確地確立其成本控制的主體，使得成本控制目標(biāo)缺乏具體實施者。
3.缺乏嚴(yán)格的成本控制。項目設(shè)計階段是工程進(jìn)行成本控制的源頭，也是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)有機(jī)結(jié)合的一個過程。有效的成本控制應(yīng)該從圖紙的設(shè)計就開始。但是在我國，多數(shù)工程設(shè)計的單位在經(jīng)濟(jì)和設(shè)計方面的分析不夠深入、透徹，在對圖紙設(shè)計階段表現(xiàn)出較明顯的輕視經(jīng)濟(jì)而重技術(shù)、特別是缺乏對房屋結(jié)構(gòu)的精確計算出現(xiàn)以大代小的情況造成很大的浪費(fèi)，對工程經(jīng)濟(jì)造價不夠關(guān)心的問題。此外，項目的圖紙設(shè)計質(zhì)量 不高，也經(jīng)常會出現(xiàn)工程量的漏算和錯算，導(dǎo)致造價增多，成本控制受到影響。
4.成本控制方法和技術(shù)落后。很多房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行成本管理時的電算化程度偏低，不能良好的對項目的進(jìn)度及其成本同時進(jìn)行控制。因此導(dǎo)致不能及時收集、傳遞、處理、儲存開發(fā)中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息等問題。致使先進(jìn)的成本管理方法沒有得到廣泛的運(yùn)用，很大程度上沒有起到降低成本的效果。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本在管理中存在的問題
1.思想觀念沒有跟上。一直以來，我國一些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們片面追求政績。可以理解為：規(guī)模越大越好，效益則被放到了第二位。這樣一來，就導(dǎo)致了項目整體實用性的下降，進(jìn)而逐漸拖垮了企業(yè)整體的實力與口碑。
2.成本管理缺乏科學(xué)性。一般開發(fā)項目的成本核算只有在項目結(jié)算時才進(jìn)行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題。尤其是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映其真實成本。一個項目完成后，幾乎無人能說清盈利與虧損的具體數(shù)目。
3.缺乏全面性的管理。雖然很多企業(yè)已意識到此重要性所在，但仍將其作為單項的控制工作。
4.缺乏嚴(yán)肅性。許多相關(guān)法律法規(guī)在制定之時十分嚴(yán)格縝密。但是在執(zhí)行力度上就顯得遜色不少。一些有關(guān)人員為了追求自身業(yè)績，暗箱操作，甚至做出某些違法亂紀(jì)的事情。以此作為謀求個人私利的“搖錢樹”，最終把法律法規(guī)變成了一紙空文。
二、新時期成本管理與策略的分析
成本管理與控制的策略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱。它貫穿于經(jīng)濟(jì)策略的全過程，凡是在經(jīng)營策略中應(yīng)考慮的問題在成本管理策略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。
1.立足于用戶滿意。使用戶滿意不單單與銷售部門有關(guān)，它是企業(yè)每一環(huán)節(jié)和部門都需要考慮的問題。隨著現(xiàn)代企業(yè)之間競爭的加劇，滿足用戶不同層次的需求，是一個開發(fā)項目能否取得成功的重要保證。
2.從時間和空間上展開的動態(tài)業(yè)務(wù)過程傳統(tǒng)成本管理僅以企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)動過程中的價值耗費(fèi)為對象，但成本管理戰(zhàn)略表現(xiàn)為一個動態(tài)的過程，它不僅是對某一時點(diǎn)上開發(fā)項目成本的核算與檢查，在時間上，它貫穿于項目開發(fā)的全過程，從開發(fā)項目尚未正式確定起，就要從成本上研究項目是否可行，然后在實施中加以監(jiān)控，直至項目全部完成后再總結(jié)分析。
3.約束性手段和非約束性手段相結(jié)合。開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)的成本管理活動中，多采用約束性手段。例如，對工程管理部門下達(dá)成本承包協(xié)議，對預(yù)算管理部門下達(dá)指令性的標(biāo)底。這些手段，主要是針對生產(chǎn)過程中某一單項活動進(jìn)行約束。
4.建立成本控制制度，成本管理戰(zhàn)略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬于一個性較強(qiáng)的行業(yè)，開發(fā)項目的成本絕大部分不是通過本企業(yè)內(nèi)部規(guī)范的生產(chǎn)工序來實現(xiàn)的，而是通過外部單位加入到開發(fā)產(chǎn)品完成過程中來實現(xiàn)的。
三、結(jié)束語
自從改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直穩(wěn)步發(fā)展。近幾年尤其為眾多業(yè)內(nèi)人士們所關(guān)注。由于我國在相關(guān)領(lǐng)域起步較晚，所以不管從法律法規(guī)執(zhí)行力度還是從企業(yè)自身管理上都存在較大差距。所以要進(jìn)一步加以探索和研究，才可以取得較為不錯的收效。而且，為了充分利用自身的優(yōu)勢來避免或減少外部環(huán)境的威脅，我們可以同時利用外部環(huán)境提供的機(jī)會來克服項目內(nèi)部的劣勢。作為項目管理者，可以通過分析項目的幾項指標(biāo)相結(jié)合來進(jìn)行項目風(fēng)險的識別，繼而使項目開發(fā)達(dá)到最佳狀態(tài)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；造價；控制
房地產(chǎn)在近幾年正經(jīng)歷著一個飛速發(fā)展的階段，在當(dāng)今這個競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，既為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，有效地控制工程造價是關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)開發(fā)全過程工程造價控制概述
1.設(shè)計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提。工程設(shè)計是指工程項目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的整個活動過程，它是對開發(fā)建設(shè)項目的全面規(guī)劃和實施意圖的具體描述，是項目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點(diǎn)階段。
2.工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心。通過招投標(biāo)引進(jìn)競爭機(jī)制，在縮短建設(shè)工期、確保工程質(zhì)量、降低工程造價等多方面作用明顯，也有效地保障了招標(biāo)人和投標(biāo)人的合法權(quán)益。
3.施工管理是有效控制開發(fā)項目工程造價的重要環(huán)節(jié)。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
4.竣工結(jié)算是有效控制開發(fā)項目工程造價的關(guān)鍵。工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施。應(yīng)建立工程量清單核對備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)教育，減少工程量清單中的差錯率和杜絕違法違規(guī)行為。
二、影響房地產(chǎn)造價的因素
控制房地產(chǎn)造價就有必要了解影響房地產(chǎn)造價的影響因素，針對這些影響因素才能夠在控制造價方面有的放矢，才能夠真正控制有效。那么什么是影響房地產(chǎn)建造價格的影響因素呢，筆者認(rèn)為按照房地產(chǎn)造價成本構(gòu)成內(nèi)容可以分為三個方面：一是房地產(chǎn)建筑項目的土地成本。由于地段原因，處于市區(qū)的優(yōu)良地段必然容易保障較好的銷售率，但是在處地段往往需要拆遷，安置拆遷戶，因此，開發(fā)的商品房有部分是需要給社會公共部分，還有綠化地帶占用土地，所以要保障商品房的出產(chǎn)率，因為其高低直接影響找商品房的價位，也間接的反應(yīng)了土地的使用成本。二是房地產(chǎn)項目樓房的設(shè)計和項目規(guī)劃，這部分是項目前期的事項，科學(xué)合理的設(shè)計規(guī)劃能夠降低成本又能夠帶來效益，利用價值工程原理做好項目規(guī)劃期工作很有必要，因為其影響后期的施工和銷售。三是建筑施工及安裝成本，這一部分成本略占工程總成本的40%，隨著建材價位的不斷攀升，這部分支出有所上升，采購，儲存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊伍的選擇，工程量預(yù)算等等都將對建造成本形成影響，因此，按照價值工程原理來說，就要在保障質(zhì)量的前提下，控制好房地產(chǎn)造價。四是房地產(chǎn)項目運(yùn)作完成期間的費(fèi)用，房地產(chǎn)項目開發(fā)投資都比較大，期間有很多資金被占用，時間過長機(jī)會成本對造價成本具有不可忽視的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)商購買了土地，之后向銀行抵押貸款，如果建造周期過長，那么產(chǎn)生的利息支出就很大了，金占用時間越短，資金周轉(zhuǎn)次數(shù)就越多，效益就越大，優(yōu)其在物價上漲的情況下，資金隨著時間的推延實際上在不斷貶值。因而，建設(shè)周期決定了項目占用資金的損值量。換言之，它增加了實際成本。
三、控制房地產(chǎn)造價的對策
1.房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃階段的造價控制。房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)項目在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)上對其全面實施安排的階段，對于項目在施工安裝，項目完成周期，經(jīng)濟(jì)效果等方面都將產(chǎn)生積極的影響，起著決定性的作用。房地產(chǎn)項目的設(shè)計規(guī)劃階段是整個項目的統(tǒng)領(lǐng)，能動的控制建設(shè)項目工程造價的最佳階段。所以建設(shè)工程項目的造價控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，但控制工程造價的關(guān)鍵在于項目設(shè)計階段。設(shè)計階段是全過程工程造價控制的構(gòu)建點(diǎn)，也是重點(diǎn)。首先，咨詢具有相當(dāng)豐富經(jīng)驗的工程造價專業(yè)人士，讓其在項目設(shè)計階段就參與和介入，進(jìn)行整個項目的計價和造價管理，目的是提高工程的投資效益，使項目工程造價結(jié)構(gòu)更為合理。其次，利用價值工程原理來論證設(shè)計方案在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上是否可行，房屋功能上是否科學(xué)合理，房屋使用上是否安全，以競選符合價值工程原理的優(yōu)秀設(shè)計方案。房地產(chǎn)成本控制其實也體現(xiàn)了價值工程原理，不是說造價月底越好，而是強(qiáng)調(diào)在滿足必要功能時，能夠?qū)崿F(xiàn)低價位，從而控制房地產(chǎn)工程造價。最后，推行限額設(shè)計，體現(xiàn)了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理確定，實現(xiàn)了對投資額的主動控制限額設(shè)計加強(qiáng)了設(shè)教術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一關(guān)系。
2.在房地產(chǎn)項目施工階段控制造價。房地產(chǎn)項目的施工階段是實現(xiàn)項目的實體階段，由設(shè)計到完成，執(zhí)行設(shè)計思想是在施工階段，其工程量已經(jīng)完全具體化，大規(guī)模的資金投入發(fā)生在該階段。從施工管理的經(jīng)驗來看，該階段節(jié)約投資的概率比較小，但是能夠避免極大的浪費(fèi)，這樣就需要施工管理了，競聘施工隊伍，按照合同管理，杜絕一切浪費(fèi)行徑，把項目的造價控制意識攝入到施工階段。
3.在房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算階段控制造價。一是按照合同的簽約權(quán)益，對合同內(nèi)容逐一核對，諸如工程是否驗收合格，有無計劃外項目，驗收質(zhì)量是否達(dá)到合同規(guī)定，采購建筑材料價格，工作人員單價等。二是觀察，檢查隱蔽工程驗收記錄和施工記錄。審核竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算。三是對工程量進(jìn)行核實，對工程量風(fēng)險做到心中有數(shù)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項目 精細(xì)化管理
一、引言
隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。
二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目實施精細(xì)化管理的必要性
精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過對企業(yè)項目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的。現(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對企業(yè)項目運(yùn)作中的各項經(jīng)營活動進(jìn)行精密的組織設(shè)計和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：
從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有明顯的項目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險。應(yīng)對這些風(fēng)險問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時解決房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范控制能力。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程適應(yīng)市場環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題分析
第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設(shè)管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實現(xiàn)。
第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利推進(jìn)，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項目為了加快項目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理組織實施
第一，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)營管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項目精細(xì)化運(yùn)營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目考核機(jī)制，對各個責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實現(xiàn)。
第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項目成本實施預(yù)算管理。同時，嚴(yán)格按照預(yù)算計劃對各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進(jìn)度任務(wù)書，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。
第三，加強(qiáng)開發(fā)項目的風(fēng)險防范控制管理。風(fēng)險防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進(jìn)行全面分析。同時，還應(yīng)該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風(fēng)險隱患有針對性地制定風(fēng)險防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實規(guī)避各類風(fēng)險隱患問題。
第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機(jī)構(gòu)實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項目嚴(yán)格按照進(jìn)度計劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。
五、結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施項目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。
（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成本控制本身是一項極復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工程，開發(fā)成本的管理與控制必須貫穿于企業(yè)開發(fā)項目的設(shè)計階段、招標(biāo)階段和施工階段的全過程。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)和建設(shè)相當(dāng)數(shù)量的工程項目所支出的所有費(fèi)用。從企業(yè)成本的構(gòu)成而言，發(fā)生成本的過程本身就是企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營過程的具體體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本更是涉及到了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的諸多方面，如開發(fā)項目的前期設(shè)計策劃、開發(fā)項目的中期招標(biāo)和投標(biāo)及開發(fā)項目的組織施工和竣工驗收等全部的開發(fā)過程和開發(fā)環(huán)節(jié)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想開展有效的開發(fā)成本控制，就必須針對項目的整個開發(fā)過程，分析好開發(fā)成本的構(gòu)成要素，進(jìn)而針對這些成本構(gòu)成要素開展控制。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，根據(jù)其主要構(gòu)成主要分為以下六個組成部分：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)所在地的城市建設(shè)的整體規(guī)劃開展土地征用和開發(fā)時發(fā)生的全部費(fèi)用，主要有土地征用費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及目前廣泛選取的招標(biāo)、拍賣或掛牌等形式獲取的土地出讓金。
（2）開發(fā)前期工程費(fèi)，主要為項目開發(fā)之前產(chǎn)生的規(guī)劃費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用及地質(zhì)勘察費(fèi)用、測繪費(fèi)及場地平整費(fèi)等相應(yīng)的費(fèi)用。
（3）項目基礎(chǔ)設(shè)施相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)，主要有開發(fā)項目的道路、水電、燃?xì)狻⑴潘⑴盼邸⒄彰鳌h(huán)境衛(wèi)生及綠化等支出。
（4）建筑安裝工程費(fèi)，指房地產(chǎn)企業(yè)借助于出包方式支付于承包企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)，或是以自營方式產(chǎn)生的必須列入項目工程開發(fā)預(yù)算內(nèi)的各類費(fèi)用。
（5）項目配套設(shè)施費(fèi)，主要指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目的整個過程中產(chǎn)生的相對獨(dú)立且屬于非營業(yè)性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用要列入到項目的開發(fā)成本，例如，項目根據(jù)規(guī)劃要求必須建設(shè)的如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)用房、居委會、配電室和其他的提供公共的相關(guān)設(shè)施。
（6）項目開發(fā)間接費(fèi)，主要指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的具有獨(dú)立核算資格的相關(guān)部門及項目開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)項目而產(chǎn)生的不同的間接費(fèi)用，如施工現(xiàn)場必須支付給管理人員的工資和福利、折舊、辦公費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的問題
（一）缺乏完整的開發(fā)成本控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)在市場的競爭日漸白熱化烈，企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險也隨之增加，收益則慢慢降低。而一些房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有制定出自身的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以無法明確開發(fā)成本的控制目標(biāo)，缺乏完整的開發(fā)成本控制體系，造成開發(fā)成本控制工作極為盲目，成本控制無法充分發(fā)揮有效監(jiān)督和管理作用。
（二）成本控制意識薄弱
一直以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更注重開發(fā)成本的事后核算，而忽視了成本的動態(tài)變化，即企業(yè)缺少必要的成本控制意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)在管理開發(fā)成本時意識極為弱化，損失驚人。另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也未能意識到開發(fā)成本控制的重要性，造成無法針對開發(fā)項目進(jìn)行科學(xué)全程的成本控制工作。
（三）成本控制制度建設(shè)滯后
我國許多房地產(chǎn)企業(yè)本身對于開發(fā)成本的設(shè)計階段的管理意識淡薄，加上企業(yè)的成本控制制度建設(shè)得不完善，造成開發(fā)成本的預(yù)測、決策等缺乏規(guī)范性或可操作性差；企業(yè)編制的開發(fā)成本預(yù)算缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性，同樣導(dǎo)致在設(shè)計、招標(biāo)、施工等階段的開發(fā)成本控制和管理缺乏目的性。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有運(yùn)用現(xiàn)代化的成本控制手段，導(dǎo)致提供的開發(fā)成本信息做不到全面、準(zhǔn)確，也加大了開發(fā)成本控制的難度。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的有效途徑
房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本控制主要分為設(shè)計階段、招標(biāo)階段及施工階段等三方面的成本控制，本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的這三個主要階段來闡述提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的有效途徑。
（一）設(shè)計階段開發(fā)成本控制的有效途徑
從開發(fā)項目的設(shè)計階段就針對開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，這是控制開發(fā)成本的核心。設(shè)計階段時出具的項目施工圖是開展其他項目工作的指導(dǎo)，所以項目設(shè)計定稿也就意味著項目的開發(fā)成本已經(jīng)確立了。設(shè)計階段必須編制項目設(shè)計預(yù)算，經(jīng)由設(shè)計預(yù)算能夠充分掌握解項目造價的全部構(gòu)成，繼而分析項目資金如何分配才能合理。在編制出詳細(xì)設(shè)計預(yù)算后，要對項目的每個單一工程的造價進(jìn)行估算，然后與成本計劃指標(biāo)進(jìn)行對照，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的差異并及時采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，使項目的設(shè)計更經(jīng)濟(jì)和合理。
從項目設(shè)計階段開展成本控制，就必須及時和設(shè)計人員進(jìn)行交流和溝通，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立相應(yīng)的激勵機(jī)制和獎罰手段來鼓勵設(shè)計人員認(rèn)真開展設(shè)計工作；企業(yè)必須建立科學(xué)有效專門針對設(shè)計階段的管理制度，從管理制度層面上對項目設(shè)計質(zhì)量和開發(fā)成本控制提出明確的要求；企業(yè)還需完善設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，制定設(shè)計評審制度，并嚴(yán)格執(zhí)行評審制度和設(shè)計管理制度，以做好設(shè)計階段的開發(fā)成本控制工作。
（二）招標(biāo)階段開發(fā)成本控制的有效途徑
招標(biāo)是項目開展科學(xué)的項目管理和成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，項目工程的招投標(biāo)主要分為設(shè)備材料采購及項目兩方面的招標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由招標(biāo)進(jìn)行工程發(fā)包，而承包企業(yè)則必須開展良性競爭，房地產(chǎn)企業(yè)從眾多企業(yè)中優(yōu)選出管理水平和技術(shù)能力過硬、信譽(yù)度好、報價合理的承建企業(yè)完成項目建設(shè)工作，雙方以合同制約彼此在招標(biāo)階段的行為。
房地產(chǎn)企業(yè)為選擇出真正適合自身的承包商來完成項目，就必須在招標(biāo)之前制定規(guī)范且統(tǒng)一的招標(biāo)文件及標(biāo)準(zhǔn)，確保投標(biāo)企業(yè)可以平等競爭。招標(biāo)階段的開發(fā)成本控制主要從如下方面著手：其一，必須考察招標(biāo)企業(yè)、針對建材開展市場調(diào)查，并組織相關(guān)人員開會研究項目的設(shè)計圖紙。相關(guān)的考察工作、調(diào)查工作及圖紙研究工作則必須要求招標(biāo)人員認(rèn)真履行其相應(yīng)的職責(zé)，以避免低劣和信譽(yù)度差的企業(yè)混入其中；其二，房地產(chǎn)盡可能開展工程量清單招標(biāo)。工程量清單招標(biāo)可以確保標(biāo)的的質(zhì)量，招標(biāo)人員還要反復(fù)審查項目造價的合理性和科學(xué)性，以確定將開發(fā)項目的標(biāo)的控制在于相對合理的工程造價范圍內(nèi)；其三，謹(jǐn)慎簽訂中標(biāo)合同。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真審核中標(biāo)后的合同條款內(nèi)容，盡可能細(xì)化條款的各項規(guī)定，合同工期要合理，要重視以中標(biāo)價作為基點(diǎn)，開展相應(yīng)的談判和協(xié)商，以確定合同相關(guān)條款內(nèi)容。
（三）施工階段開發(fā)成本控制的有效途徑
房地產(chǎn)企業(yè)施工階段要投入巨額的資金和資源以保證項目正常施工。通常房地產(chǎn)項目都有著工程量多、牽涉面廣、施工周期長的特點(diǎn)，加上所面對的外部環(huán)境如政策規(guī)定、材料設(shè)備價格及市場的變化幅度大，如果不能有效以上這些因素，則可能會導(dǎo)致項目開發(fā)成本的增加。因此工程施工階段的成本控制必須做好，主要從如下方面著手進(jìn)行。
1、強(qiáng)化工程變更管理
在整個房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)過程中，工程變更是非常重要的環(huán)節(jié)，需引起重視。作為工程管理人員與造價人員，應(yīng)加強(qiáng)配合，共同協(xié)商變更問題；但是考慮到房地產(chǎn)項目具有技術(shù)復(fù)雜、周期長等特征，在項目實施過程中的變更問題不能完全避免；針對變更較大的項目，需要做好技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析，全面考慮設(shè)計單位與監(jiān)理單位的實際資源狀況，客觀分析由此對工程成本造成的影響；同時，變更問題需要在合同條款中標(biāo)明，增強(qiáng)變更的約束性、合理性。
2、及時支付工程款
為確保工程款支付不影響項目的施工進(jìn)度，施工企業(yè)必須及時上報工程進(jìn)度月報，詳細(xì)列清本月內(nèi)的完成的分項工程量及工作量，現(xiàn)場跟蹤企業(yè)則跟蹤審計其報表，保證及時支付工程款，避免影響項目進(jìn)度，增加成本。
3、做好竣工驗收
建設(shè)單位必須依照竣工驗收相應(yīng)的法律法規(guī)、項目設(shè)計文件及相應(yīng)的驗收規(guī)范等認(rèn)真開展工程竣工驗收工作，嚴(yán)格控制項目竣工驗收的質(zhì)量關(guān)，這同樣控制開發(fā)成本的必要途徑。
總之，建立并完善起貫穿房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制的有效措施，減少不同階段和不同環(huán)節(jié)的開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，把實際開發(fā)成本嚴(yán)格控制在合理范圍內(nèi)，消除成本浪費(fèi)現(xiàn)象，運(yùn)用科學(xué)、有效的管理手段降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的必要選擇。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理現(xiàn)場管理
前言
在激烈的市場競爭中，如何生存并不斷發(fā)展壯大，是絕大多數(shù)企業(yè)從初創(chuàng)時
就孜孜以求的目標(biāo)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在相同的開發(fā)環(huán)境中，開發(fā)適銷對路、
適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品和控制好適宜的價格，都是至關(guān)重要的因素。無論是實施差
異化戰(zhàn)略還是低成本戰(zhàn)略，性價比因素都是不可回避，關(guān)乎企業(yè)利潤、成長和發(fā)
展的最直接因素。以市場需求為開發(fā)目標(biāo)，盡可能地減少工程成本，降低市場價
格，提高產(chǎn)品的性價比水平，最大限度地提高投資收益，是所有開發(fā)企業(yè)投資的
關(guān)注點(diǎn)，同時也是難點(diǎn)。因此房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理和現(xiàn)場管理就至關(guān)重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計和現(xiàn)場管理在國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計和現(xiàn)場管理在國外的發(fā)展現(xiàn)狀
在國外，房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理和現(xiàn)場工作是由建筑師通過全程的設(shè)計與管理來實現(xiàn)的。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商多是土地或資本的擁有者，或者是專業(yè)投資者，一般只專注于投資和收益，而對于建筑形式及專業(yè)化的設(shè)計和建造實施，則全權(quán)委托給專業(yè)的建筑師。建筑師作為受投資者信賴的專業(yè)，從自身的專業(yè)知識、技術(shù)背景出發(fā)，檢驗開發(fā)商的目標(biāo)、計劃，同時作為業(yè)主與各類專家、技術(shù)人員的中間專業(yè)媒介，檢驗、調(diào)整、監(jiān)督各技術(shù)專家的提案和計劃，保證投資目標(biāo)轉(zhuǎn)換為技術(shù)方案的準(zhǔn)確性和最優(yōu)化。
在國際通行的以建筑師為首的設(shè)計管理團(tuán)隊貫徹設(shè)計與服務(wù)的思想，內(nèi)容包括：投資、進(jìn)度、質(zhì)量的控制，合同、信息管理，組織協(xié)調(diào)。這種全程設(shè)計服務(wù)和現(xiàn)場管理對建筑生產(chǎn)的全過程，特別是設(shè)計實現(xiàn)的建造過程進(jìn)行了全面管理，保證業(yè)主在不需要專業(yè)管理投入、短周期低造價的條件下實現(xiàn)了建造過程的控制和設(shè)計意圖，保證了業(yè)主利益的最大實現(xiàn)。
1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理和現(xiàn)場發(fā)展歷史及現(xiàn)狀
在我國，目前的建筑師服務(wù)還僅限于設(shè)計領(lǐng)域，只是業(yè)主的設(shè)計被雇傭者，在業(yè)主限定的設(shè)計任務(wù)、設(shè)計條件和資源要素的基礎(chǔ)上配合業(yè)主的建設(shè)部門完成具體設(shè)計工作，既無法為業(yè)主提供投資決算的咨詢，也無法管理指導(dǎo)設(shè)計的實現(xiàn)，只是整個建筑生產(chǎn)過程中的設(shè)計技術(shù)工作的被動完成者。難以成為真正意義上的開發(fā)商的專業(yè)人、建造過程的技術(shù)和公正的監(jiān)管者。如果是由工程的設(shè)計人員親自監(jiān)理的話，那么它和FIDlC里的工程師從事項目管理的做法就是一致的，然而這種監(jiān)理做法在國內(nèi)并不多見。隨著工程建設(shè)項目越來越龐大和復(fù)雜，對工程建設(shè)項目進(jìn)行管理需要越來越多的專業(yè)知識和經(jīng)驗，設(shè)計者進(jìn)行項目設(shè)計管理和現(xiàn)場變得越來越不合適。
二、設(shè)計管理和現(xiàn)場管理的主要內(nèi)容
2.1設(shè)計管理是一種綜合系統(tǒng)的工作，從理論上來講，可以在項目整個生命周期內(nèi)的任何階段應(yīng)用。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其過程具有投資量巨大，建設(shè)周期長等特點(diǎn)。它是由一系列相互關(guān)聯(lián)的活動組成，即各活動之間具有依賴性，后期工作都是建立在前期工作之上，項目前期的任何決策都直接或間接影響著后繼階段的工作，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理工作還是越早進(jìn)行就越有利可圖。在機(jī)會識別階段，項目的不確定性最高，前期的決策對項目經(jīng)濟(jì)效果的影響大于后期決策所帶來的影響。在項目前期策劃、決策階段加強(qiáng)對設(shè)計管理對項目帶來的影響最小。項目設(shè)計階段項目還有很大的可塑性，設(shè)計管理所提出改進(jìn)或變更方案引起的設(shè)計變更工程量也不大，這樣就不會引起設(shè)計人員的阻撓，易于被設(shè)計單位采納。但是隨著時間的推移，項目逐漸成型，變更對項目的影響逐漸增大。
工作計劃是設(shè)計管理活動的關(guān)鍵，具有高度的彈性和適用性，需要采用系統(tǒng)的步驟來實施。參與設(shè)計管理的成員，需要嚴(yán)格系統(tǒng)地執(zhí)行工作計劃擬定的步驟，才能保證設(shè)計管理目標(biāo)的實現(xiàn)。我們首先將開發(fā)項目劃分為如下四個階段：
1)項目的前期策劃和決策階段。這個階段工作重點(diǎn)是對項目的目標(biāo)進(jìn)行研究、論證、決策。其工作內(nèi)容包括項目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究和批準(zhǔn)。2)項目的設(shè)計階段。包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的準(zhǔn)備工作。3)項目的施工階段。4)項目的竣工投入使用階段。然后根據(jù)每個階段的工作特點(diǎn)，制定出設(shè)計管理工作的詳細(xì)計劃：①明確每個階段的任務(wù)和目標(biāo)②安排具體實施的步驟③做出評價或?qū)徍?/p>
2.2現(xiàn)場管理。 在總體組織計劃中，首先應(yīng)該確定項目的組織構(gòu)架，確定項目經(jīng)理部及工程管理部工作崗位設(shè)置，確定其信息交流方式，確定其所需要的資源需求。項目經(jīng)理部編制以內(nèi)的各崗位人員，應(yīng)由各項目經(jīng)理部根據(jù)項目建設(shè)的實際進(jìn)展需要．提出申請，由公司分期分批逐步調(diào)配或招聘到位項目總經(jīng)理為該項目各項工作的“總牽頭人”，對整個項目負(fù)責(zé)。項目經(jīng)理部下設(shè)工程現(xiàn)場管理、成本合約管理、設(shè)計規(guī)劃管理、綜合事務(wù)管理等組。各組的主要職責(zé)分工為：
1)工程管理組下設(shè)土建、給排水、電氣（強(qiáng)弱電）、暖通等工程師崗位，主要負(fù)責(zé)確定工程質(zhì)量、進(jìn)度及安全目標(biāo)．制定項目施工階段的各項實施計劃；組織施工圖會審和技術(shù)交底工作；負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計與施工方案的審查工作；負(fù)責(zé)工程實施階段投資控制和工程變更的管理工作；負(fù)責(zé)督察工程施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度與文明施工：負(fù)責(zé)工程驗收等。
2)成本合約管理組下設(shè)合約、土建、安裝造價工程師崗位，負(fù)責(zé)提出控制要點(diǎn)及細(xì)化成本指標(biāo)；參與審核合同；通過設(shè)置成本臺帳及合同審批．及時反映各項目成本目標(biāo)執(zhí)行情況；審核超出合同或預(yù)結(jié)算金額以及其他非正常付款業(yè)務(wù)；按月編制成本管理動態(tài)評估報告；及時反映項目成本舉措，匯總、比較各項目成本管理舉措等。
3)設(shè)計管理組下設(shè)建筑，結(jié)構(gòu)工程師崗位，負(fù)責(zé)跟蹤設(shè)計階段結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計進(jìn)度：負(fù)責(zé)起草結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計要求；負(fù)責(zé)組織各項目的專家審圖(建筑專業(yè)除外)；負(fù)責(zé)落實審圖意見(建筑專業(yè)除外)。
4)綜合事務(wù)管理下設(shè)行政后勤、手續(xù)報建等崗位，組織負(fù)責(zé)項目建設(shè)中的樁基、主體工程招投標(biāo)。手續(xù)的辦理，以及其他所有對外報批報建事項：對項目經(jīng)理部的職員各類休假、請假、考勤的記錄和月度考核。辦公用品及低質(zhì)易耗品的購置及其報銷審批等。
三、設(shè)計管理的不確定因素分析及應(yīng)對措施
3.1設(shè)計不確定因素分析
1）開發(fā)商的個人行為開發(fā)商在工程各種合作關(guān)系中所處的地位是最高的，由于業(yè)主地位的優(yōu)勢，往往會使開發(fā)商具有很強(qiáng)的發(fā)言權(quán)。在設(shè)計進(jìn)行過程當(dāng)中也是一樣，開發(fā)商往往會根據(jù)自己的一個念頭來否定設(shè)計師的勞動成果。這些想法對開發(fā)商來說是很容易更改的事情，但是對設(shè)計師來說更改就不輕松。
2）設(shè)計單位的因素設(shè)計單位作為設(shè)計活動的主要執(zhí)行者會遇到很多直接的設(shè)計問題，而各個設(shè)計的不確定性因素所帶來的風(fēng)險直接或間接的都是通過設(shè)計的終端一設(shè)計單位表現(xiàn)出來的。而其中屬于設(shè)計單位自己內(nèi)部直接產(chǎn)生的不確定性因素有下面幾個：1設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)。很多設(shè)計人員單純的追求高效率，為了接更多的工作，贏取更多的利潤，短時間完成大量設(shè)計任務(wù)，人為的壓縮了正常的設(shè)計周期；2審核把關(guān)問題。設(shè)計單位出圖前一般會有一個經(jīng)驗比較豐富，專業(yè)知識比較全面的高技術(shù)總工來審查圖紙。把好圖紙質(zhì)量的最后一關(guān)可以大大減小設(shè)計出錯的可能性。
3）施工原因施工是必須在設(shè)計圖紙交付完畢以后開始的，但是設(shè)計人員必須要跟蹤工程施工進(jìn)行直到竣工完畢。因為施工人員在貫徹設(shè)計意圖上需要和設(shè)計人員溝通，而設(shè)計人員也可以借助現(xiàn)場及時的發(fā)現(xiàn)設(shè)計上存在的問題。施工的開始并不意味著設(shè)計的結(jié)束，而是設(shè)計“維修”階段的開始，只有整個項目的建設(shè)竣工才意味著設(shè)計的退場。
3.2 應(yīng)對措施：
1設(shè)計周期決策的改進(jìn)設(shè)計的進(jìn)度管理的核心實際就是對設(shè)計周期的把握，即多長的時間才能保證設(shè)計質(zhì)量。目前設(shè)計周期多數(shù)過短，無法保證正常質(zhì)量的設(shè)計工作。但是需要提到的是，時間并不是越長越好，設(shè)計周期過長意味著投資資金的時間價值的增長，資金的周轉(zhuǎn)壓力增加。
2設(shè)計階段造價師的參與在房產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，造價師的工作主要存在于項目的前期概算，設(shè)計階段的預(yù)算、施工中的設(shè)計變更預(yù)算還有工程后期的結(jié)算和決算階段。但是為了更好的控制設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性，開發(fā)商應(yīng)該讓有建筑設(shè)計經(jīng)驗的造價師參與到設(shè)計工作當(dāng)中來，與其他各專業(yè)設(shè)計人員一樣，對設(shè)計產(chǎn)品的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。
3設(shè)計的質(zhì)量管理改進(jìn)①確立監(jiān)理的地位，設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理一樣，主要任務(wù)是協(xié)助開發(fā)商對設(shè)計全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，為開發(fā)商和設(shè)計單位提供技術(shù)支持，并且要對設(shè)計質(zhì)量問題負(fù)責(zé)；②加強(qiáng)圖紙評審，可以對建筑物的穩(wěn)定性、安全性及是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計深度，是否符合規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、人防、防雷等有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等進(jìn)行審查。
4與施工相協(xié)調(diào)在施工前要認(rèn)真搞好圖紙會審；在施工過程中，開發(fā)單位的工程人員要起到監(jiān)督與協(xié)調(diào)的作用。
四、現(xiàn)場管理的問題和應(yīng)對措施
4.1現(xiàn)場管理的問題
目前很多住宅開發(fā)企業(yè)對于施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理全權(quán)委托給監(jiān)理一單位，監(jiān)理由于自身能力或素質(zhì)的原因，對質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，甚至于與施工單位相互勾結(jié)，弄虛作假。正是由于以上兩方面的原因，目前住宅工程的質(zhì)量普遍還不足以滿足客戶的要求，住宅質(zhì)量投訴日漸增多。要解決目前存在的問題，本人認(rèn)為要加強(qiáng)住宅開發(fā)企業(yè)對于施工質(zhì)量的過程管理，開發(fā)企業(yè)要按照施工合同和監(jiān)理合同的規(guī)定對施工單位和監(jiān)理單位的工作進(jìn)行有效的監(jiān)督。客觀地說，由于住宅建設(shè)普遍比較模式化，比較單一，沒有太多的高技術(shù)含量，因而目前監(jiān)理單位和施工單位的能力應(yīng)該能夠勝任住宅建設(shè)的任務(wù)。之所以出現(xiàn)目前的狀況，主要還是缺乏有效的監(jiān)督。過程控制，過程精品，施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對工程過程質(zhì)量的控制。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)項目的責(zé)任主體對于過程控制也負(fù)有重要的責(zé)任，尤其是因為其產(chǎn)品是住宅，產(chǎn)品形成后將要交付給顧客，因此作為項目業(yè)主尤其要對建設(shè)單位的過程控制進(jìn)行研究。
4.2應(yīng)對措施
為保證開發(fā)項目的質(zhì)量，開發(fā)項目的現(xiàn)場管理，本人建議實行三級保證體系制度：
(1)由公司項目部和項目組管理人員組成現(xiàn)場一級管理層：
(2)由監(jiān)理公司派駐工地的代表組成現(xiàn)場二級管理層；
(3)由施工單位生產(chǎn)經(jīng)理、項目經(jīng)理、質(zhì)安科工作人員組成現(xiàn)場三級管理層。
施工階段的項目主體主要是業(yè)主項目部、施工單位和監(jiān)理單位。從中可知業(yè)主項目部和監(jiān)理單位處于管理者的位置，施工單位處于被管理的位置，另外監(jiān)理單位相對于業(yè)主項目部來說也是處于被管理的位置。但就過程控制而言，業(yè)主項目部和監(jiān)理單位對于施工單位的管理足一種平行管理，兩者互不干涉，而業(yè)主項目部對于監(jiān)理單位的管理是一種監(jiān)督管理。另外對于工作存在較多失誤的監(jiān)理人員要及時向總監(jiān)匯報，屢教不改者則要求監(jiān)理單位更換人員。這樣，一方面業(yè)主項目部從根本上來說并沒干涉監(jiān)理的工作，而是對監(jiān)理工作的一種監(jiān)督；另一方面能彌補(bǔ)監(jiān)理工作上的不足，使現(xiàn)場的管理工作更見成效；再者還能避免業(yè)主項目部和監(jiān)理單位對施工單位的多頭管理，使施工管理工作更加有序；更重要的是讓監(jiān)理人員有一種危機(jī)意識，能更加自覺地做好自己的本職工作。
結(jié)束語
我國的房地產(chǎn)開發(fā)還處在一個不斷發(fā)展的階段。鑒于在現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理實際情況，發(fā)展業(yè)主自己進(jìn)行開發(fā)項目設(shè)計管理盡快推進(jìn)包括設(shè)計管理在內(nèi)的各個環(huán)節(jié)的決策和管理機(jī)制的科學(xué)化、程序化，提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場競爭力是每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的當(dāng)務(wù)之急，符合建筑業(yè)發(fā)展的方向，是業(yè)主方開發(fā)項目設(shè)計管理的主流方式。同時，建設(shè)單位的項目管理、控制和協(xié)調(diào)對于項目建設(shè)的進(jìn)度、投資、質(zhì)量均有重大的影響。目前項目建設(shè)，尤其是大型的房地產(chǎn)項目建設(shè)存在一系列復(fù)雜而重大的課題，實踐中還會有許多新的問題值得我們研究。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]居民小區(qū) 房地產(chǎn) 成本控制
近年來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī),在一定的環(huán)境下,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚。中國指數(shù)研究院于2010年7月12日在北京了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)。針對十大城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,6月份十大城市平均價格整體上漲了61.72%。其中,北京漲幅最大,同比漲幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。從價格水平來看,十大城市平均價格為15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均價格超過20000元/平米。鑒于此,許多房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制的相關(guān)問題沒有足夠的重視,或者有控制成本的想法但是沒有行之有效的辦法和措施。隨著一系列國家宏觀調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)的市場競爭變得日益激烈。在這種市場環(huán)境下,對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本進(jìn)行合理有效控制逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)商關(guān)注的重大問題。
一、我國房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀
據(jù)媒體報道:2009年中國GDP達(dá)到335353億元,同比增長 8.7%,而這8.7%的增長中至少有0.6-0.7個百分點(diǎn)是直接來自于房地產(chǎn),其對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)可見一斑。房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游多個行業(yè)的需求,確實是一個與經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度很大的行業(yè),它的健康發(fā)展直接影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。雖然最近幾年我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展,但是總體來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不夠成熟,還存在許多亟待完善和改進(jìn)的地方,尤其在成本控制方面還存在許多問題。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制缺乏科學(xué)性
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏科學(xué)的方法和科學(xué)的管理手段。對于開發(fā)項目的成本核算通常只在在項目結(jié)算時才進(jìn)行。這樣做在財務(wù)上雖然具有一定的合理性,但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言,則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續(xù)開發(fā)、大規(guī)模滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,這種缺乏科學(xué)性的成本管理模式在開發(fā)過程中難以反映出開發(fā)項目的真實成本。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制缺乏全面性
當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把開發(fā)項目的成本控制看作是簡單的價格控制行為,如對可研費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中的綠化與環(huán)境工程費(fèi)等的控制。一般的作法是在價格談判或結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行一律壓價。從表面上看,項目的開發(fā)成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于這種簡單的壓價行為使得項目開發(fā)過程中出現(xiàn)節(jié)省不該節(jié)省的費(fèi)用等情況,造成項目在決策、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題,并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來,最后會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫在開發(fā)過程中不斷地去堵塞成本漏洞,得不償失。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度缺乏監(jiān)督性和激勵性
許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行成本控制制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣,而開發(fā)企業(yè)成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的執(zhí)行過程中,缺乏比較合理有效的成本監(jiān)督機(jī)制和方法,導(dǎo)致成本控制制度無法真正的在項目開發(fā)過程中加以實施。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的思維存在滯后性
一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中保持比較陳舊的思維模式:重規(guī)模、輕效益,重數(shù)量、輕質(zhì)量,重過程、輕決策。他們通常以開發(fā)規(guī)模(如開發(fā)總面積、年開工面積、年銷售總額等)等作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實力的主要指標(biāo),而忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模及效益指標(biāo),這就造成了開發(fā)成本控制的思維存在滯后性。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目成本控制的原則
1.設(shè)計為重點(diǎn)的全過程成本控制的原則
由于項目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著整個項目的成本費(fèi)用,所以項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。而大量的項目數(shù)據(jù)推算結(jié)果表明,對項目成本影響最大的階段是項目設(shè)計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為65-80%;在初步設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為30%-65%;在施工圖設(shè)計階段,影響項目成本的可能性為5%-25%;而在項目的施工階段,通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地,控制項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設(shè)計階段。所以對于項目建設(shè)成本控制而言,既要貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的全部過程,又要把重點(diǎn)放在項目設(shè)計及設(shè)計前的策劃階段。
2.主動控制為主的原則
傳統(tǒng)的控制都是建立在偏差糾正基礎(chǔ)上,算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經(jīng)存在,而糾偏的時間越長,這種損失就越大。自上世紀(jì)70年代開始,人們逐步將系統(tǒng)和控制論的研究成果應(yīng)用于管理控制理論后,不再滿足于這種事后的反饋控制,提出了事前預(yù)防。即是通過預(yù)測來估計事件可能存在的偏差,由事先采取的對策和措施來預(yù)防偏差的出現(xiàn),以此來把項目成本損失降低到最低限度。
3.技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則
鑒于項目的開發(fā)建設(shè)過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項目的成本,所以要有效的控制項目的開發(fā)成本,必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進(jìn)行有效的控制。組織措施主要指項目開發(fā)建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)、管理和經(jīng)營機(jī)制、崗位責(zé)任、紀(jì)律和制度等;技術(shù)措施主要包括技術(shù)方案、工藝方案、設(shè)備和材料選擇、設(shè)計方案、規(guī)劃方案的制定等;經(jīng)濟(jì)措施主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)營形式、財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算等;合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權(quán)利和義務(wù),制約參與建設(shè)的各方嚴(yán)格按照合同的要求履行自己的權(quán)利和義務(wù)等。只有將這些組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等有效的結(jié)合起來,才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項目開發(fā)成本。
三、北京居民小區(qū)建設(shè)項目成本控制實證分析
北京的房地產(chǎn)項目開發(fā)在全國大城市中具有典型性和代表性(圖),本文以北京居民小區(qū)的建設(shè)項目為實例,闡述項目成本管理及控制的這些理論和方法如何在實際工作中運(yùn)用。通過理論和實際相結(jié)合,使我們對房地產(chǎn)項目的成本控制理論有更為深刻的理解。
1.居民小區(qū)概況
本小區(qū)建設(shè)項目位于北京市石景山區(qū),距離西長安街約3.2公里,多條公交線路經(jīng)由社區(qū),交通極為便利,周邊配套優(yōu)越。項目規(guī)劃占地面積4.25公頃,建筑面積約13.4萬平方米,其中用于住宅約10.5萬,容積率2.55。附近基礎(chǔ)設(shè)施齊全,交通發(fā)達(dá),綠化率為30%,通過實地考察論證及市場分析,將此建設(shè)項目定位為北京的檔次稍高的居民小區(qū)。
2.建設(shè)項目的成本控制分析
(1)前期開發(fā)階段的成本控制
房地產(chǎn)前期開發(fā)階段通常包括以下幾個方面的內(nèi)容:獲取土地使用權(quán);確定獲得規(guī)劃許可并確定規(guī)劃設(shè)計方案;建設(shè)工程招標(biāo)。除上述幾個主要環(huán)節(jié)的工作外,房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;施工現(xiàn)場的水電、路通和場地平整;市政設(shè)施接洽的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)售的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略等。在這些前期環(huán)節(jié)中,可通過以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用權(quán)獲取成本的控制。土地使用權(quán)獲得分為:劃撥和出讓,劃撥是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。居民建設(shè)小區(qū)的開發(fā)項目獲取土地使用權(quán)主要通過土地出讓的方式。使用權(quán)取得費(fèi)用通過周密的土地開發(fā)成本分析,并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等修正,土地成本支出約占項目總支出的35%-45%。這種成本通常是在競價等環(huán)節(jié)被盲目抬高,所以要在土地競拍的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。
第二,拆遷與三通一平成本控制。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償方式,其費(fèi)用可參照近期類似項目進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行拆遷安置時,應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求。拆遷安置重點(diǎn)在以下方面節(jié)約成本:一是實現(xiàn)集約型安置房購買,降低安置購買成本;二是實現(xiàn)安置房零庫存;三是通過準(zhǔn)確的資金計劃,減少拆遷資金財務(wù)成本;四是節(jié)約審查成本,熟練把握國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策,建設(shè)用地選址必須符合城市總體規(guī)劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。市政配套條件也是一個重要因素,如項目用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠(yuǎn),會增加小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。
第三,設(shè)計成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本管理控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的資料統(tǒng)計,影響項目投資最大的階段是約占工程項目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段。因此,在設(shè)計階段,合理科學(xué)的設(shè)計,可降低建設(shè)項目工程造價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設(shè)計是否合理、經(jīng)濟(jì),直接影響到整個項目的總投資的控制及項目的利潤多少,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要使設(shè)計滿足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;還要使設(shè)計更加合理、經(jīng)濟(jì)、減少建安工程的投資,以降低成本,取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計中,不少設(shè)計人員把安全系數(shù)提的過高,對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制。設(shè)計的不合理,造成了一定浪費(fèi),顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。在工程設(shè)計中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可促進(jìn)工業(yè)化水平加快工程進(jìn)度、節(jié)約材料、降低建設(shè)投資。
第四,規(guī)劃設(shè)計控制。為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制,降低成本,保證工程質(zhì)量,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極推行設(shè)計招標(biāo)或方案競選形式。開發(fā)項目的工程設(shè)計控制應(yīng)以有關(guān)部門批準(zhǔn)的選址報告、設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等基礎(chǔ)資料為依據(jù)。項目發(fā)包采取招標(biāo)方式或方案競選方式,也可采取指定承包。設(shè)計方案競選與設(shè)計招標(biāo)的區(qū)別在于對于未中選的設(shè)計方案,要根據(jù)其工作量大小給予必要的補(bǔ)償。開發(fā)企業(yè)可以把中選方案作為設(shè)計基礎(chǔ),吸收、綜合其他方案的優(yōu)點(diǎn),集思廣益,拿出更好的設(shè)計方案。
(2)建筑設(shè)計階段的成本控制
本小區(qū)建設(shè)項目進(jìn)入了建筑設(shè)計階段,為了獲得技術(shù)先進(jìn)、功能完善、性價比更高的設(shè)計方案,公司邀請了5家設(shè)計院對該項目的建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計、評比。在此之前,我們運(yùn)用價值工程原理對該居民小區(qū)優(yōu)選出五種主打套型,并確定其所占比重,以此推薦給設(shè)計院綜合設(shè)計。在評比過程中,采用10名建筑設(shè)計、工程施工、客戶代表運(yùn)用多因素評分法對設(shè)計院的方案進(jìn)行評比打分,北京建筑設(shè)計院的方案因設(shè)計新穎、合理,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足投資估算的要求,方案獲得了與會專家的一致好評,公司最終確定選擇這套方案。
由于設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)效果不僅取決于技術(shù)條件,還受不同地區(qū)的自然條件和社會條件等因素的影響,所以在對設(shè)計方案進(jìn)行選擇時,要綜合考慮各方面的因素,對方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較。結(jié)合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H條件,選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案。設(shè)計概算是設(shè)計文件的組成部分,在初步設(shè)計階段,根據(jù)設(shè)計要求,對工程造價進(jìn)行的概略計算。是進(jìn)行下一階段施工圖設(shè)計的重要依據(jù),直接影響到開發(fā)項目總投資的控制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計單位提交的設(shè)計概算實行會審、集中討論研究,評議定案。在審查過程中,要注重與同類工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指對比分析,找出存在問題,核實概算投資的準(zhǔn)確性,及時將審查中發(fā)現(xiàn)的問題歸納整理后,及時調(diào)整概算,對下一步施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算有指導(dǎo)意義。
(3)項目建設(shè)實施階段的成本控制
在項目的建設(shè)實施階段進(jìn)行成本控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值,在工程施工中定期地進(jìn)行投資實際值與目標(biāo)值的比較。通過采用這些比較分析來找出實際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差,對產(chǎn)生的相關(guān)原因進(jìn)行分析,進(jìn)而采取有效措施加以控制,以保證投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。這是施工企業(yè)在施工階段投資控制所采取的必要的手段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,在項目的具體實施階段進(jìn)行投資控制的任務(wù)也是如此,即必須保證實際的支出額不超過目標(biāo)值。房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度,通過以上事前控制為主,事后控制為輔的控制,發(fā)現(xiàn)偏差及時調(diào)整,把工程造價控制在投資估算確定的范圍內(nèi)。
四、結(jié)論
加強(qiáng)成本控制管理是企業(yè)推進(jìn)成本發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ),同時也是企業(yè)進(jìn)入成本競爭時代的競爭利器。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)采取有效的成本管理措施,控制好項目成本,穩(wěn)定城市小區(qū)等商品房的售價,滿足廣大消費(fèi)者的購房需求。這不但是企業(yè)自身生存和發(fā)展的需要,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)義不容辭的社會責(zé)任。只有合理開發(fā)出符合廣大消費(fèi)者實際購買力的產(chǎn)品,才能把潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?激活房地產(chǎn)的需求市場,使開發(fā)企業(yè)有更廣闊的生存環(huán)境,保障我國的房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
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