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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資決策分析方法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
價值工程與模糊評價方法是現代科學管理技術與技術經濟綜合分析方法。價值工程與模糊評價方法廣泛應用于改進產品設計、改進生產工藝、改進生產組織、管理方法和效果評價等多方面。價值工程與模糊評價可以在商業項目決策領域廣泛應用。
一、價值工程與模糊評價方法簡介
價值工程（Value Engineering，簡稱VE），是一種提高研究對象“價值”的科學方法和管理技術。價值工程中的“工程”的含義是指為實現提高價值的目標，而對研究對象的功能和成本所進行的一系列分析研究活動。因此，價值工程可定義為：以最低的壽命周期成本，可靠地實現研究對象的必要功能，從而提高對象價值的有組織的活動。價值工程的研究對象，包括所有為獲取功能而發生費用的事物，如產品、工藝、服務等 。模糊評價方法則是以現代模糊數學為基礎，研究和處理模糊現象、模糊事物的一種評價方法，主要應用于將難以量化的研究對象進行定量分析，做出定性判斷的評價活動。如公共福利實現程度的定性分析等。
二、價值工程與模糊評價方法相結合的主要特點
價值工程與模糊評價相結合是一項通過對研究對象的功能進行分析，從而提高對象價值，然后進行效果評價的有組織的活動過程。其特點體現了價值工程和模糊評價的基本原理和思想方法，主要表現在以下四個方面：
1.著眼于提高項目價值。價值工程與模糊評價相結合既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值――價值為目標，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進行評價。
2.功能分析是研究的核心。價值工程與模糊評價相結合的方法著重對項目進行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補充不足功能，使項目的功能結構更加合理，以達到降低成本提高價值的目的。
3.價值工程與模糊評價相結合是有組織的創造性活動，需要進行系統的分析、研究。項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調動多方面共同協作，尋找最佳方案。
三、價值工程與模糊評價方法相結合，優化商業項目投資決策的步驟
在投資決策過程中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環節。以往的一些評價方法主要側重于經濟指標的評價，缺少對實際情況和項目功能的考察，測算出的數據具有片面性，不能全面反映商業項目的情況。利用價值工程與模糊評價相遞進的方法，可以比較準確地評估商業項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：
1.確定各項功能指標及其權重。對于擬建商業項目，在方案比選時利用價值工程原理，可以以方案比選過程作為價值工程的對象，根據商業項目的不同用途和要求，確定功能指標及其權重。現在假設有甲、乙、丙三種備選方案，假定預期收益（U1）、市場占有率（U2）、期間費用（U3）、綜合指數（U4）為功能評價指標。可以利用04打分法或層次分析法（AHP），確定各項評價指標的權重，現假定U1、U2、U3、U4的權重分別為A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。
2.求出各被選方案的功能系數Fi（i=甲，乙，丙）。由數位專家組成投資決策方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別用百分制評定打分，將數位專家對于一項功能指標的打分加權，算平均值；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標權重加權，得到各方案的加權總分；然后計算各方案的功能系數F，如表1所示。
3.求出各方案的成本系數（Ci）和價值系數（Vi），如表2所示：從價值工程的角度分析，雖然甲方案相對比較是最佳方案，但三種方案的價值系數差別不大，所得結論缺乏說服力，此時價值工程評選結果失真。因此可以再次利用價值工程評選過程中的數據，運用模糊分析方法，測評出各備選方案的總體功能的優良程度，然后做出選擇。
4.對各投資方案進行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 預期收益（U1），市場占有率（U2），期間費用（U3），綜合指數（U4 ）}。然后建立U的諸因素評價集A，各因素的權重為A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，權重集為（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。
5.建立U的評語集，進行比較分析。評語集是評價者對評價對象可能做出的各種評價結果所組成的集合。本評語集可以在數位專家對各個方案不同打分的基礎上建立，選取一定的規則，針對U的每一個因素，將不同的打分轉換成優、良、合格和不合格出現的概率，總和等于1。這樣不同的方案就會形成不同的模糊評價矩陣R ，對U進行評價，就可以得到模糊綜合評價Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）
例如：甲方案中預期收益（U1）的得分為80,它是由100位專家打分的均值，我們可以規定90分以上為優，80分到90分為良，70分到80分為合格，70分以下為不合格，這樣就可以把得分轉換成優、良、合格與不合格發生的概率。可以用同樣的方法將所有功能評價指標轉換成概率形式，這樣就形成模糊評價矩陣R 。如下（數據假定）
因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同樣可以分析出Q乙、Q丙，然后進行比較。
6.對比模糊綜合評價值，確定備選方案。比較各備選方案的模糊綜合評價值，著重考察各方案的優良實現程度，優良實現程度最高的方案為最佳方案。
參考文獻：
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【關鍵詞】 基礎設施； 投資決策； 案例分析
引言
隨著我國經濟的快速發展，對基礎設施建設的需求越來越大，使得基礎設施建設的投資缺口日益凸顯，究其原因主要是基礎設施建設的初始投資額巨大、投資回收期長、投資收益少、缺乏統一的投資決策分析方法，鑒于以上原因，本文從現階段尚存在一定爭議的基礎設施內涵入手，歸結了基礎設施的內涵和分類，并在此基礎上提出了不同類型基礎設施的投資決策方法，構建相應的投資決策模型，建立了相關的投資決策分析方法，以解決現階段基礎設施建設缺乏統一的投資決策分析標準的問題。本文的核心思想在于修正傳統的財務盈虧平衡點，考慮了各項收入、支出的貨幣時間價值，并將其引入經營性基礎設施建設的投資決策；另外，將彈性系數法引入非經營性基礎設施建設的投資決策，以測定對非經營性基礎設施建設的需求量。
基礎設施建設在財務、經濟學領域的研究始于20世紀40年代，至今許多專家、學者對基礎設施的內涵還存在一定的爭議和分歧，其中對現代基礎設施建設的研究有重要影響的主要是以下觀點：1994年世界銀行召開“為發展提供基礎設施”的主題會議，會議上提出“基礎設施是永久性的工程構筑、設備、設施以及它們提供的為居民所用和用于經濟生產的服務。這些基礎設施主要包括公用事業（電力、管道煤氣、電信、供水、環境衛生設施和排污系統、固體廢棄物的收集和處理系統），公共工程（大壩、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通設施（城市交通鐵路、海港、水運和機場）”。
我國基礎設施建設研究的問題始于20世紀80年代，著名學者錢家俊、毛立本將“基礎結構”引入經濟、財務等研究領域，指出基礎設施建設是“向社會上所有商業部門生產提供基礎服務的那些部門，如運輸、通信、動力、供水、以及教育、科研、衛生等部門”，并提出基礎設施建設有廣義和狹義之分，廣義主要是指運輸、通信、動力、供水等部門，狹義主要是指為以上部門提供服務的教育、科研、衛生等部門。
本文將基礎設施的內涵歸結為：基礎設施是為經濟建設、人民生活提供有形的物質基礎和無形的公共服務的總稱，其主要包括交通、電力、水利、市政等有形基礎以及教育、信息、科研等無形服務。
本文從投資決策的角度研究基礎設施建設，按照其所屬的經濟特性主要劃分為：經營性基礎設施、準經營性基礎設施和非經營性基礎設施。其中，經營性基礎設施是指具有盈利性質，能夠回收全部初始投資，能夠帶來直接的經濟效益，可以采用商品化生產方式運營的基礎設施。這類基礎設施既能滿足經濟建設和人民生活，又可以通過營業收入回收投資，實現盈利。經營性基礎設施主要包括電力、水利、能源等生產部門。
非經營性基礎設施是指具有社會公益性質，不能回收投資，不能實現盈利，其主要目的是向社會提供無償的公共產品，以獲取社會效益和環境效益的基礎設施。這類基礎設施幾乎沒有任何現金流入，很難直接的表現為經濟效益，主要是滿足社會效益和環境效益。非經營性基礎設施主要包括綠化、環衛、公園、防災等部門。
準經營性基礎設施是指具有一定的盈利性質和公益性質，能夠回收部分投資，需要考慮一定的經濟效益，但又不能以單純的追求利潤最大化為目的的基礎設施。這類基礎設施具有雙重的性質，既要考慮到投資項目的公益性質，又要在一定程度上關注該項目的經濟收益，保持二者的均衡。準經營性基礎設施主要包括公共交通、污水處理、垃圾處理等部門。
一、經營性基礎設施的投資決策分析
經營性基礎設施具有盈利性質，可以通過日常經營回收初始投資，并實現盈利，因此主要考慮其帶來的直接經濟效益，可以采用內含貨幣時間價值的財務盈虧平衡點來做投資決策。
假設基礎設施的初始投資額為F，分k年進行投資，每年的投資額為f0，f1，f2……fk，在該基礎設施的經營期間內每年的付現費用為ck+1，ck+2，……ck+n，年平均付現費用為C，因為基礎設施每年的現金流量相對穩定，每年的現金流量均為NCF，所得稅稅率為I，單價為P，單位變動成本為V，財務盈虧平衡點為Q，基礎設施采用平均年限法計提折舊，年折舊金額為U，凈殘值為R，則：
案例一：某市燃氣公司擬準備進行煤氣工程改造，計劃用新型天然氣代替現有煤氣，若進行改造需要三年時間，每年年初需分別投入1 500萬元，1 200萬元，1 000萬元，天然氣的單價為3.5元每立方米，單位成本為2元每立方米，預計該基礎設施投產后可使用12年，預計凈殘值為300萬元，采用平均年限法計提折舊，因為天然氣管道后續的維修支出比較多，預計前5年的付現費用為50萬元，后7年的付現費用為100萬元，所得稅稅率為25%，資本成本為10%，假設其他因素不變。
該案例的投資決策如下：
所以，只有當天然氣的需求量超過641.35萬立方米時，才可以考慮進行煤氣工程改造，用新型天然氣代替現有煤氣。
二、非經營性基礎設施的投資決策分析
非經營性基礎設施具有社會公益性質，不能回收投資，不能實現盈利，其主要目的是向社會提供無償的公共產品，以獲取社會效益和環境效益，對非經營性基礎設施的投資決策不應過多的考慮經濟效益，而應該重點關注當地對于非經營性基礎設施的需求量，切實滿足當地經濟發展和人民生活的需求，因此可以采用彈性系數法測定對非經營性基礎設施的需求量，以決定是否建設非經營性基礎設施及其投資規模。
非經營性基礎設施投資額對經濟指標的彈性系數為非經營性基礎設施投資額的變化率和經濟指標的變化率之比，計算公式如下：
式中：e――彈性系數；
IR――經濟指標增長率；
IE――非經營性基礎設施投資增長率。
對于這個彈性系數大小的測定，許多專家、學者都做過研究，比較權威的是使用中國1978―2006年的數據，對我國基礎設施建設支出與經濟增長之間的關系進行了實證研究，得出的結論：基礎設施建設對經濟增長具有促進作用，經濟增長也需要基礎設施作為支撐，基礎設施建設支出每增加1％，國內生產總值即GDP大致可以增加0.152％，則彈性系數為0.152。通過彈性系數可以測算出當地對非經營性基礎設施的需求量，從而決定是否需要進行非經營性基礎設施建設及其投資規模。
案例二：某市擬進行市政、環衛等非經營性基礎設施建設，經過統計得知：當地上年的國內生產總值為106 390萬元，市政、環衛等基礎設施投資額為256 786萬元。當地今年計劃國內生產總值的預期目標為121 280萬元，假設其他因素不變。
該案例的投資決策如下：
假設上年的國內生產總值和市政、環衛等基礎設施投資額分別為GDP0、A0，今年的國內生產總值和市政、環衛等基礎設施投資額分別為GDP1、A1
由彈性系數公式得：
所以，該市今年需要進行市政、環衛等非經營性基礎設施建設投資，為了完成國內生產總值121 280萬元的預期目標，需要投資非經營性基礎設施493 226.4萬元作為支撐。
三、準經營性基礎設施的投資決策分析
準經營性基礎設施具有盈利性質和公益性質，能夠回收部分投資，需要考慮一定的經濟效益，在做投資決策時應綜合權衡其經濟效益與社會效益，因此可以將準經營性基礎設施按照其內含的結構比例劃分為經營性部分和非經營性部分。對于經營性部分可以參照經營性基礎設施的內含貨幣時間價值的財務盈虧平衡點來做投資決策；對于非經營性部分，可以參照非經營性基礎設施的彈性系數法來做投資決策。
假設準經營性基礎設施建設內含經營性部分的比例為X，非經營性部分的比例為1-X，則可以將內含貨幣時間價值的財務盈虧平衡點公式和彈性系數調整為：
案例三：某市擬向建筑施工企業招標建設垃圾處理廠，進行建設需要兩年時間，各年初需要投入2 500萬元、1 000萬元，污水處理的收費標準為0.86元每噸，單位成本為0.45元每噸，預計垃圾處理廠可以使用10年，預計凈殘值為200萬元，采用平均年限法計提折舊，因為設備后續的維修支出比較多，預計前3年的付現費用為20萬元，后7年的付現費用為50萬元，所得稅稅率為25%，資本成本為10%，該垃圾處理廠經營性部分所占比例為30%，某市上年的國內生產總值為569 307萬元，對準經營性基礎設施投資為126 400萬元，今年的計劃國內生產總值的預計目標為667 096萬元，假設其他因素保持不變。
該案例的投資決策如下：
經營性部分：
年折舊額=（2 500+1 000-200）/10=330
年平均付現費用=（20*3+40*7）/10=34
所以，當該市的垃圾年處理量超過459.45萬噸時，該市可以考慮建設垃圾處理廠，該市為完成今年預期的國內生產總值的目標，需要準經營性基礎設施投資269 239.1萬元作為支撐。
【參考文獻】
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[關鍵詞]環保技術創新方法
山西省是中國最大的煉焦用煤炭資源基地，也會使山西省成為中國最大的焦炭生產基地和世界最大的焦炭出口基地。2000年世界焦炭貿易量2510萬噸，中國出口1520萬噸，占世界焦炭貿易量的60%。其中，山西焦炭出口占中國焦炭出口量的80%，占世界焦炭貿易量的48%，山西焦炭是世界焦炭行業的龍頭，其焦炭產量占到全國的40%，約占世界焦炭產量的20%，焦炭出口量占全國焦炭出口量的80%，并且天津口岸的山西焦炭價格已經成為國際貿易的基準價。可見焦炭對于整個山西省的重要性。而進行煤煉焦的過程中，會產生大量的焦爐煤氣，如何有效環保的對焦爐煤氣進行回收利用，如何對新上項目的綜合價值進行評價，正是本文所要研究的重點。對待上新項目的環保性能、經濟性能進行評價，從而做出準確的投資決策使我們所關心的。
一、NPV評價方法
凈現值法（NPV）：是評價投資方案的一種方法。該方法是利用凈現金效益量的總現值與凈現金投資量算出凈現值，然后根據凈現值的大小來評價投資方案。凈現值為正值，投資方案是可以接受的；凈現值是負值，投資方案就是不可接受的。凈現值越大，投資方案越好。凈現值法是一種比較科學也比較簡便的投資方案評價方法。我們知道傳統的項目評價中對于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現值法，這種方法也曾經被美國亞利桑那州立大學資本資產投資管理學院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴重局限的概念中，因為它是以投資決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說項目的投資在市場條件惡化時，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個要么投資，要么永遠都不投資的決策，而如果公司現在不進行投資決策，那么它將永遠失去投資機會。但是人們普遍認為，凈現值法利用現值可加性原理，運用數學方法進行演繹計算，應該是一種最理性、最科學的分析方法，是投資決策分析中的法寶。
但是就我們所要研究的環保類項目的投資決策而言,凈現值法只是用于靜態的投資項目分析,對于動態的多投資階段的項目顯得有些不足,得到的評價結果勢必也是有局限性的。就焦化產業中的焦爐煤氣利用技術的選擇與比較中,關鍵是如何確定折現率,這也是一大難題,可以說,到現在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數與一個未知數相加其結果還是未知數一樣簡單,在凈現值為零的情況下,向左向右稍微調整某個因素,凈現值就能變成或正或負。還有一個重要問題是焦爐煤氣的利用技術的產生過程有其特殊的局限性和特點。焦爐煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦爐氣中經過高溫干餾后,在產出焦炭和焦油產品的同時所得到的可燃氣體,是煉焦產品的副產品。對于單一焦化企業的主營業務就是焦炭生產和銷售。而對那些利用焦爐煤氣生產其他工業產品是由于國家環保政策法規的要求，故其計算時,當其凈現值為零或者是負數時,也都可以投資。但是在什么范圍內進行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達的信息。
二、實物期權定價模型
實物期權分析法是指企業或者是個人在進行投資決策時擁有的、能根據決策時尚不確定的因素，改變行為的權利（期權）進行投資可行性分析的方法。麻省理工學院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對某個投資項目進行首輪投資后，若該項目盈利前景良好，將能降低投資者進行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒有投資，今后想再投資該項目或進入該投資領域就要付出相當高的成本。在進行投資時還要考慮應用動態規劃中的整數規劃進行投資時機的選取。可以看出，期權法強調了投資是分階段進行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產銷售該產品，同時繼續對產品的性能、技術進行研發和改進，這可以減少投資者的潛在損失，其價值遠遠大于一次性投入的情況。這種方法就是針對項目的發展動態過程，根據項目開始投資后，管理者能夠收集到更多的關于項目進程和最終產品市場特征的信息。后繼的商業化過程是在前期的成功基礎上實施的，是可以選擇的;當新的信息不斷到達,項目投資回報率不確定性逐漸消失時,管理者可通過修正最初投資策略,提高項目的價值和限制損失。如果項目成功，企業能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業至多也是損失項目投入的沉沒成本,相當于期權的成本。
對于期權定價模型而言，焦爐煤氣的利用技術中，只有以焦爐煤氣作原料生產甲醇這項技術可以進行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產品。而其他的投資項目成為最終的消費品。期權的投資前提是籌資的無限可能性，但是在實踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們在進行環保技術創新項目投資決策中不能夠簡單的依靠一種投資決策方法。
三、灰色關聯分析評價方法
灰色理論概述與于1982年由我國學者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認為現實世界并不是清清楚楚的白色系統，又非一無所知的黑色系統，而是略知一二的灰色系統。灰色系統理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問題”。以往用白色的思想處理問題，要找到因素間明確的映射關系，然而確定性作用原理在社會、經濟、農業、生態的等領域都沒有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關系。比如影響物價的許多因素，如心理預期、政府導向等是無法量化的。一些可以量化的數據又缺乏詳細的資料，因此對物價的定量預測具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數據的因素考慮進去，必然帶來預測結果的不準確。就白色系統常用的回歸分析工具而言，在應用過程中具有其缺點。比如：要求樣本有大容量，是正態分布，平穩過程才能得到統計規律，計算工作量較大，不容易分析復雜系統等等。而對于以上困境，灰色理論應運而生，它處理問題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統計規律，而是用生成的方法求得隨機性弱化，規律性增強的新數據序列。這一新的數據序列既能體現原數據序列的變化趨勢，又消除了其波動性，它可以較好的解決某些參數已知，某些參數未知的系統問題。
在我國焦爐煤氣的利用技術上既有新的技術也有些不被淘汰的舊技術，當然對于現在的生產而言，這些技術是相當成熟的，而要將項目的技術性和經濟性進行有效結合不是件容易得事情，更何況環保技術創新項目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對項目的各方面進行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統關聯評價方法。作為一種綜合評價方法，這種方法在對白黑兩種情況的考慮是相當充分的，即使實際中技術和經濟都存在不確定性，我們也是能進行相應決策分析的。就焦爐煤氣的利用上來說，可以根據項目的各種經濟性參數和項目的技術參數來構建綜合評價指標體系，從而為項目投資決策的分析提供決策依據。
四、結論
由于本文所要研究的是環保技術創新項目投資決策評價方法研究現狀，我們在對目前比較流行的幾種評價方法進行分析之后，發現在進行單一的項目評價時，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來進行項目投資的決策分析。可是這種方法又不能擺脫靜態性，而實物期權定價模型可以解決這個問題，使項目的投入具有動態性，可以提高決策的效果。但是如果我們在進行一個項目的開發時，如果所要考慮的因素不僅僅是經濟因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進行簡單的評價，必須借助于系統工程理論中的綜合評價來進行綜合評判，從而決定我們待上項目的未來。
通過對三種評價方法的說明，結合文章的背景，山西的焦化產業環保技術創新項目決策時不僅要考慮投資性指標，還要考慮到技術投入指標和環境保護指標。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評價結果，從而有效的指導實際工作。這也是作者今后所要進一步研究的重點，利用凈現值法和實物期權方法對經濟性指標進行先評價，然后通過這一步整理好的經濟參數與技術指標、環境保護指標進行結合，利用灰色系統關聯分析綜合評價方法對待上投資項目進行最終綜合價值的評價，依據綜合價值最高原則可以選擇出優先進行開發的投資項目。這樣就實現了我們的決策分析。
總之，在今后的研究中，努力將技術創新與環境保護聯系起來，不光考慮項目的經濟特性、也要考慮項目的技術創新性和環境保護特性。充分利用項目評價中的各種評價方法進行深入細致的評價工作，從而有效的指導實際工作。文中提到的綜合評價方法灰色系統關聯理論只是綜合評價方法的一種，今后將其他的綜合評價方法進行再分析，通過實際案例結合數學模型來分析這種投資決策評價方法的優越性。
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關鍵詞：投資決策含義 工程項目投資 重要性 必要性
Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.
Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity
中圖分類號： F540.34 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
在工程項目建筑過程中，投資決策是十分重要的。投資項目的決策，是指為實現一定的投資目標，在充分占有信息和經驗的基礎上，根據現實條件，借助于科學的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個滿意合理的方案而進行的分析判斷工作。對一個投資項目的科學決策，除進行宏觀投資環境分析和微觀項目經濟評價分析外，還要專門分析投資項目風險，綜合考慮每個方案的優劣，最后做出取舍。投資決策對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。
1 項目投資和投資決策的含義
1.1 投資的含義
廣義投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即一定的資源投入某項計劃，以獲取所希望的報酬。可以是資金、人力、技術或其他資源。
狹義投資是指人們在社會經濟活動中為實現某種預定的生產、經營目標而預先墊支的資金。
1.2 投資決策的含義
項目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調查分析研究的基礎上, 對投資規模、投資方向、投資結構、投資分配以及投資項目的選擇和布局等方面進行技術經濟分析, 決定項目是否必要和可行的一種選擇。
1.2.1 投資決策包含的兩個層次
投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個層次。
宏觀投資決策是國家及省(市、自治區)，根據國民經濟和社會的發展規劃目標，及國家的產業政策、金融政策、財政政策，結合國家的經濟發展狀況和財力、人力、物力的可能，對投資的總規模、投資方向和重點投資結構和投資布局等重大課題，進行論證、評價和決定的過程。
微觀投資決策是投資主體(國家、地方政府、企業或個人)，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行比較選擇，以及對擬建項目的技術經濟指標做出判斷和決定的過程(在西方國家稱為資本預算)。
2投資決策的重要性和必要性
2.1投資決策的重要性
投資決策是工程項目管理中最重要的決策，對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。
建設項目一般周期長、投資大、風險大, 并且有不可逆轉性, 一旦開始運行, 工程建起來, 設備安裝了, 即使發現錯誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項目決策是項目的首要環節,對項目能否取得預期的經濟和社會效益起著關鍵的作用。若決策失誤, 后期實施階段不管如何努力, 也無法彌補損失。投資估算直接關系到下一階段即設計階段的概算、施工圖預算的編制和項目資金籌措方案, 對項目決策及成敗至關重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計出項目建設過程中及建成后的收益與風險, 并提出應對和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準確、合理。
2.2項目決策分析的基礎
項目決策之前要全面準確地了解和掌握與決策分析有關的資料數據, 這是項目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國民經濟長期規劃, 行業規劃和地區規劃, 國家頒布的有關的基本參數和指標, 有關技術、經濟、工程方面的法規、標準、規范、標準、定額等指標, 市場、原材料、資金來源, 地區地理條件和經濟文化發展情況, 交通運輸, 環境保護要求等, 有些資料和數據本身還會隨時發生變化, 所以要及時地獲取新的信息, 做出追蹤分析。
2.3項目決策分析的內容
項目決策分析的內容涉及多方面, 主要包括: 市場分析與項目投資戰略, 資源優化配置與資源條件評價, 建設方案設計,投資估算, 項目的融資, 財務評價和國民經濟評價, 社會評價和環境影響評價, 不確定性分析與綜合分析等。
2.4項目決策的耗資和對工程造價的影響
項目決策是一項復雜的活動, 雖然耗資只占工程造價的0.65%, 但是, 質量直接影響到項目的成敗, 對項目工程造價的影響度近乎于100%。
2.5發達國家和我國在項目決策階段的現狀
發達國家對項目決策階段和工程造價控制十分重視, 為減少風險, 提高投資效益, 盡可能使項目建立在可靠的基礎上, 不惜重金聘請咨詢公司, 進行一系列的調查研究, 幫助業主鑒別項目, 從經濟、技術、財務、組織管理等多方面進行比較, 作出方案對比, 優化方案。而我國長期以來沒有建立, 特別是在急于求成的思想的指導下, 加之行政領導匆忙決策, 導致不少項目投資效益差, 資源浪費, 損失嚴重。
2.6 提高項目決策和投資估算的合理性的措施
⑴立投資項目法人投資責任制, 項目的決策責任應該具體落實。
⑵用科學的方法和邏輯化的分析, 對項目進行多方案比較和優化。
⑶項目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據專家、決策者們借鑒已完成的項目造價進行估算, 此時, 造價工程師就應該參與項目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準確、合理, 使項目的投資決策建立在科學的基礎上。
2 投資決策中的風險意識
當投資者做出投資決策時，不僅要考慮預期回報，還必須分析比較投資風險。風險的大小主要取決于投資回報的波動幅度的大小。通過恰當的投資組合，利用投資資產的多樣化，能夠分散非系統風險。投資組合的結構包括資產配置和投資組合的最優化，以此來實現既定投資目標下的最佳回報。由于項目投資特有的時間長、金額大、決策復雜、影響投資效果的因素多等特點，決定了投資項目風險較大。目前，許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測，僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析，甚至只憑借經驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現的風險因素預測不夠，為項目的實施留下安全隱患。因此，強化投資風險意識，做好投資項目前期工作中可行性研究的風險預測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實現投資項目科學化的根本保證。
結束語
工程項目投資決策階段對于整個項目造價控制的作用至關重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對造價的控制應根據業主及項目的各種因素綜合考慮，而不應該將造價控制孤立起來，只有這樣才能對項目有準確的把握和定位，進行最適合的投資決策
參考文獻
［1］ 王慶水.企業投資決策怎樣才能科學化[J]．經濟論壇，2004（15）.3-7
［2］ 傅家驥.工業技術經濟學[M]．北京：清華大學出版社，1996.6-7
【關鍵詞】企業投資；決策；分析
一、引言
所謂企業長期投資決策指的是企業根據投資項目擬定投資方案，并通過科學的方法來投資方案進行系統分析、科學評價，從而選擇最佳的投資方案的全部過程。企業長期投資決策會影響到企業運營及戰略性問題的決策，其目的就是為了通過長期投資獲得更多的收益和提升企業的整體實力。因此一個正確的長期投資策略對于一個企業的影響是非常巨大的。同樣如果長期決策出現失誤，同樣也會帶來巨大的負面影響。因此一個企業的長期決策最終付諸于實施是需要經過一個非常細致的過程，需要從多個方面進行科學評價，本文就從這些評價因素著手，進一步分析長期投資決策的方法，并通過案例來分析具體的決策過程。
二、影響企業長期投資決策的元素
（一）貨幣的時間價值因素
貨幣會隨著時間的變化而產生價值，目前我國一年期存貯利率為3.25%，10000元一年之后就能夠變成10325元，這325元就是一年的時間價值。而且隨著市場經濟的發展，貨幣的時間價值可能會發生更多的變化，現在一年期存貯利率是3.25%，但是可能在某個時間段就會上調和下調存款利率，從而造成貨幣時間價值的變化，同時如果這10000元購買國庫券或者基金以及股票，可能帶來的貨幣價值也會產生不同的變化。當然購買基金或者股票也算作一種投資，但是不管怎么樣，貨幣的時間價值已經成為長期投資的重要元素，如果你的投資回報率達不到一年期的存貯利率貨幣價值，那顯然是一種失敗的投資。
（二）投資的風險價值元素
正如前面所談到的，如果將10000元購買股票或者基金，最終帶來的回報是不確定的，因為股市的漲跌是受到市場控制，可能會產生套牢導致巨大的投資風險。當然這個風險也可能轉化成巨大的收益，那就是股市在一年后的上漲水平超過了一年期的存貯利率，那么就能夠帶給企業豐厚的回報。投資風險是一種投資的價值，但是我們在長期投資決策時，應該更多的從風險考慮，這樣才能夠降低投資損失，增加投資收益。
（三）資金成本的元素
因為貨幣具有時間價值，而決定時間價值的關鍵元素就是利率，企業的一個長期決策的方案是否可行，就要將可能的收益和利率進行對比，如果收益預期沒有銀行利率高，那么顯然決策不正確，如果收益比利率高，那就要涉及到一個資金成本元素，而這個資金成本就是從銀行的基本貸款利率。如果是自有資金，那么資金成本則是貨幣的時間價值。
（四）現金流量的元素
現金流量指的是企業在項目運營后引起的現金流動，包括收入和流出的數量，理想情況下是現金流入速度大于流出速度，企業于是就能夠產生收益，相反如果現金流出速度大于流入速度，那么資金就會有斷裂風險，那么這個投資策略就會失敗。因此在決定企業的長期投資決策時，需要對投資方案的現金流進行科學的預測，并確保現金流的平衡，防止因為現金斷裂引起的不良后果。
三、企業長期投資決策分析的基本方法
企業長期投資決策的基本方法主要包括四種，其一是回收期法，這個方法的公式為回收期=原始投資額+每年現金凈流入量，這個公式簡單，容易理解，但是從長期投資決策的四大元素來看，缺少了對貨幣的時間價值的考慮，所以容易形成早期收益低，中后期收益則不斷偏高的問題，因此回收期法目前僅作輔助決策方法。其二就是凈現值法，所謂凈現值指的是在項目投資運營一段時間后的現金凈流入減去現金凈流出得出的差額。這種方法一個核心點就是要將資金成本折算成現值，從而最大限度的提升決策的準確性。其三就是現值指數法，這種方法是將第二種方法中的現金流入除以現金流出的現值得出的百分比，實際上就是一個指標，可以和第二種方法配合使用。其三就是內含報酬率法，這種方法是根據方案本身的內含保持率來評價方案可行的方法，而所謂內含報酬率就是一種能夠讓投資方案的凈現值等于零的報酬率。如果內含報酬率高于資金成本，那么決策可行，反之則不可行。
四、具體企業的長期投資決策分析
下面通過對某一保健食品廠投資項目的長期投資決策通過利用上面的基本方法進行實際分析，來進一步提升對企業長期決策分析的能力和水平，首先要對投資項目進行可行性調查，主要包括八個方面的內容，分別是投資項目選擇、資金來源及規模、產品銷售渠道、原材料供應、能源供應、設備投資、生產技術問題、環保問題。其中產品銷售渠道極為關鍵，不僅僅涉及到產品的銷路同時還影響到產品銷售的價格。通過對這家保健品廠的投資項目進行分析，其中最為關鍵的銷路問題因為目前保健食品市場屬于朝陽企業，再加上當前食品安全問題經常出現，因此保健食品往往更容易獲得消費者的青睞，而且這家保健品廠還具備國際保健品OEM資質，從管理能力以及技術水平都處于國際一流，有著品牌的號召力，再加上保健這個關鍵元素，所以市場的銷售不會在未來的幾年里是不會存在問題，因此經過研究分析，得出了下面兩種投資方案，如表1所示。
表1 某保健品長投資方案
項目 方案A 方案B
投資額（元） 600，000.00 1，200，000.00
年產量（噸） 200 600
年固定成本 94，300.00 286，000.00
單位售價（公斤） 5，000.00 5，000.00
單位變動成本 3，460.00 3，460.00
單位邊際貢獻 1，540.00 1，540.00
保本銷售量（噸） 62 186
年銷售利潤 213，700.00 638，000.00
這兩種方案都是第一年建廠，第二年投入生產，從預測分析結果來看方案B要比方案A更容易為企業領導執行，但是具體的執行之后卻發現5年之后的虧損已經超過100萬元，造成投資的失敗。具體的預測分析結果如表2所示。
表2 按凈現值法求兩種方案的預期收益
方案A 方案B
年利潤 折現值 年利潤 折現值
第一年末 0 0
第二年末 213，700.00 176，601.00 638，000.00 527，243.00
第三年末 213，700.00 160，552.00 638，000.00 479，329.00
第四年末 213，700.00 145，957.00 638，000.00 435，754.00
第五年末 213，700.00 132，686.00 638，000.00 396，134.00
合計 854，800.00 615，796.00 2，552，000.00 1，838，460.00
這個失敗的例子并不是證明了上面的長期投資決策理論不正確，最終導致投資失敗是因為對貨幣時間的價值以及風險價值的認識不夠引起的，5年前預測保健品市場大有前途，但是隨著保健品曝光的問題產品越來越多，消費者的信任度開始出現嚴重下降，導致很多保健品出現了滯銷，最后引起了投資的失敗。
五、總結
企業的長期決策涉及到時間跨度大、投資規模較大，所以在決策分析時一定要認真考慮到貨幣的時間價值和風險價值，在制定項目的可行性分析時應多考慮一些不利的因素，不僅僅要考慮當前的市場環境，更要考慮市場趨勢，要知道市場經濟下市場變化很快，如果不能夠準確預測市場，那么可行性分析就很可能成為擺設，成為巨大的風險隱患，所以企業的長期決策應該是一個經得起時間考驗的決策，而不是拍腦門的決策！
參考文獻：
[1]王笑飛.玉田水電站項目投資可行性研究[D].西南交通大學，2010.
關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析
（一）時機的決策分析
投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。
（三）開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
（四）規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。
鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
（五）質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
(一)做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產項目可行性研究
房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]
(三)做好房地產項目投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。
參考文獻：
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[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006
上述文獻中存在著兩個缺陷：一是雖然在軟件開發項目經濟分析時考慮了項目內含的實物期權價值，但在項目投資決策分析中卻仍然遵循NPV方法的思路，而沒有考慮實物期權的執行問題以及何時執行問題；二是缺乏對軟件開發項目在生命周期的各個階段所包含的實物期權作全面、系統的研究，大多只是考慮到項目中的等待期權。本文則對上述問題作了詳盡的研究和分析。
二、軟件項目的生命周期
從項目管理與項目經濟分析的角度看，軟件項目的生命周期可歸納為圖1所示的一般過程：
在圖1中，橫坐標是時間，縱坐標是收益或投資成本，t0=0是項目的決策點。在決策時，I是項目可行性研究費用(成本)，相對于項目的整個壽命期，一般來說項目的可行性研究階段的時間很短，所以假設項目的可行性研究是在瞬間完成。t1是項目開發的起始點，t2-t1是項目前期開發階段，在這一階段，項目有一現金流C1支出，C1可能是常量，也可能是隨時間的變量C1(t)。從t2時刻起，項目的首期開發完成，項目開始有收益，即現金流B1，B1也可能是常量，更一般的是隨時間的變量B1(t)，這一收入可能是企業出售軟件或軟件相關服務效益的收入。同時，對于大多數成功的軟件項目來說，從t2時刻起，該軟件項目又開始了進一步的開發，如增加軟件的新功能，或將軟件移植擴展到其他的計算機操作系統等。從t3-t2階段是軟件項目的第二次開發階段，在這一過程中所發生的開發費用為C2，C2的特點也與C1相似。從t3到tn，其中可能包括多個與t3-t2階段相似的軟件項目的擴展(二次開發)階段。T是該軟件項目結束的時間。由于技術進步與消費者需求的變化，一般來說一個軟件不可能永遠繼續下去，它可能在某一時刻被完全淘汰。綜上分析，t0是項目的決策點，t1是項目的開發起始點，他們可能是同一時間，但大多數情況下可能是不同點。t1-tn是項目的開發階段，其中t1-t2是項目的純開發階段，在這一階段上，項目無收益。t2-T是項目的收益階段，在這個時段上項目有現金流入，他們通常大于本階段上的開發費用。值得指出的是，軟件項目在t2-T階段，企業可以中止并出售該項目，并一次性收取轉讓費。
三、軟件開發項目內含實物期權分析
從圖1的分析可以看出，一個軟件開發項目包含了多個階段。把軟件項目看作是由一系列序貫開發的小項目所組成，這一觀點在軟件開發項目管理中已被廣泛接受。在軟件項目中，前一階段的決策，決定了后續階段的開發投資。所以，在前一階段的經濟評價中，應考慮本階段的決策所帶來的后續階段投資機會的價值。從這一觀點出發，可以分析在軟件開發項目的不同階段中項目可能包含的實物期權。
在t0點，即項目投資決策時，項目內含一個等待(wait)或推遲(defer)開始的實物期權，這相當于一個美國式的買方期權(CallOption)。該期權的執行條件是：推遲項目可以使得管理人員獲得更多(額外)的有關項目的信息，在此基礎上，有利于管理人員采取管理行動，而且，一般來說計算機硬件，軟件的價格隨時間迅速下降，推遲項目會有利于降低開發成本。但同時也應看到，推遲項目也可能導致項目收入的損失和企業競爭優勢的喪失，即推遲項目具有機會成本。在項目決策時，應綜合全面考慮這兩方面因素。因而，在項目決策時，除了篩選項目外，還應考慮這一實物期權的價值，在時間許可的范圍內，決定最佳項目開始時間。
在t0時，除等待期權外，項目還包含有第二階段投資機會的實物期權。
在t1至tn時項目的開發階段。在開發階段上項目具有更大的管理柔性，項目可能包含的實物期權有：1.推遲或中止下一階段的開發。2.若不期望的情況出現，并且繼續下去，則可完全放棄該項目。3.根據新掌握的信息，擴展或縮減項目。4.發現新派生軟件(項目)的投資機會。
最后，項目的經營階段，項目還可能包括中止(出售)的期權，或由于條件的變化，進一步升級軟件的機會。
雖然軟件項目中所包含的期權不同，但一般情況下，影響他們價值的因素主要包括：1.執行項目中實物期權所產生的收益。對軟件開發項目來說，這可能是項目在某一階段的收益，一般來說，其他條件不變，收益越高，期權的價值也就越大。2.執行實物期權所需要的成本。對于軟件開發項目而言，是投資于項目下一階段的成本，一般來說，其他條件不變，成本越小，期權的價值也就越大。3.收益與成本的不確定性的程度。對于金融期權來說，其價值是建立在市場風險之上的，這個風險反映在證券資產的價格變化上。然而，其中之一變為不確定了，則項目所包含的實物期權價值會相應增加。4.實物期權的截止時間。對于軟件項目來說，這一時間就是下一階段項目管理決策的可能時間。在實踐中，它經常是企業因素所決定的。實物期權的截止時間越長，則期權的價值也就越高。5.項目包含的實物期權執行的機會成本。若這一機會成本越高，則期權的價值也就越低。6.無風險折現率。無風險折現率越低，則期權的價值也就越高。
四、軟件開發項目經濟分析的目標與內容
Trigeorgis等學者提出，在考慮內含實物期權時，投資項目的價值包括兩部分：一是傳統的、被動的、靜態的(static)項目直接現金流的凈現值(NPV)。二是管理柔性或靈活性所產生的項目內含實物期權價值。這一思想可歸納為下式：F=NPV+V(1)
(1)式中，F是擴展(Expand)的NPV，也是整個項目投資機會的價值；NPV是按凈現值法計算出的項目凈現值；V是項目內含期權的價值。
根據項目投資決策的NPV法則，內含實物期權的IT項目，其投資機會的價值大于零時，項目可行；篩選IT項目的多個獨立方案時，選擇投資機會最大的投資方案。在大多數投資項目的實物期權理論研究以及實證研究的文獻中，都遵循這一準則。然而，這類投資項目的決策思路卻值得重新審視。
傳統的投資項目經濟評價中，沒有考慮項目中可能包含的實物期權，其經濟評價是為其投資決策服務的。而投資決策的特點是在決策時只有投資或不投資兩種選擇，若項目選擇投資，其經濟評價的使命便告結束。若選擇不投資，項目就放棄了。傳統的投資項目決策的內容可歸納為下面三個基本內容：1.決定投資項目是否經濟可行；2.若可行的投資項目存在多個相互排斥的投資方案，篩選最佳的投資方案；3.在企業資源(預算)約束的條件下，篩選多個項目的投資組合。然而，若投資項目中包含實物期權，項目經濟評價中也考慮了項目內含實物期權的價值，那么投資項目不僅在經濟評價的內容與方式上與傳統項目的經濟評價不同，而且項目的決策內容和方式也與傳統項目的決策不同，具體體現在下面三個方面：第一，項目的決策不僅在項目最初的決策階段(點)進行，而且還應延伸進項目的整個過程之中。第二，在項目最初的決策階段(點)，管理者不僅要決定項目是否可行，篩選最佳方案和選擇投資組合，而且還要依據項目經濟評價的結果，決定項目內含期權是否應該執行和何時執行。第三，投資項目內含期權的經濟分析，不僅在項目決策階段進行，而且還應延伸至項目開發的全過程。在項目開發的每一個階段，根據項目經濟分析的結果，決定當時項目所含實物期權是否實施、何時實施。
五、軟件開發項目決策框架與準則
從上述分析可以看出，在軟件開發項目經濟評價中引入實物期權的概念和實物期權定價方法，是軟件開發項目經濟分析與決策管理的革命，它必然給原有的軟件開發項目的管理帶來深刻變革。本文構建了軟件開發項目的經濟分析與管理決策過程的框架，其主要內容是：1.確定本階段軟件開發的范圍及下一階段開發的可能范圍，決定是否可引出相關的開發項目。2.構造確定本階段開發項目包含的實物期權，如推遲開發、進一步擴展開發等。3.預估開發項目成本、收益、時間和無風險折現率，特別應分析確定成本與收益的不確定性特征，如變化方差等。4.根據開發項目的不確定源的特征，選擇合理、恰當的市區期權定價模型，確定開發項目內含期權的價值。對于相似于美國式期權的實物期權，還應確定最佳執行時間。一般來說，實物期權定價模型主要包括：已有的期權定價模型、偏微分方程法和動態規劃方法等。5.根據項目的經濟分析結果作出管理決策。應該指出的是，在軟件開發項目的不同階段，管理決策的內容有所不同，下面詳細分析不同開發階段管理決策的內容與規則。
在軟件開發項目的最初決策階段，決策內容包括兩個部分：一是傳統項目投資決策內容相同；二是針對項目內含期權的決策。具體可歸納為圖2所示：
我們在這里主要說說機會成本在財務決策中的運用。
一、機會成本的特性
1.機會成本產生的前提是經濟資源的多用性和稀缺性
多用性是指同一經濟資源可以有多種用途，而不同用途帶來的經濟效益有所不同；如果沒有選擇的“機會”，就不會有機會成本。稀缺性是指將某一經濟資源投入一種用途時就不能同時投入其他用途，資源所有者只能獲得其中一種用途的收益而不得不放棄其他用途的收益，因此遭受一定的無形損失，這就是機會成本。
2.機會成本是主觀預測的結果
機會成本是被放棄的備選用途的可能收益,由于影響收益的各因素的不確定性，不同決策者在同一時期，或同一決策者在不同時期對同一經濟資源的機會成本預測結果是不完全相同的。也就是說，機會成本難以準確衡量，分析時應根據具體情況分析測算。
3.機會成本不需要補償
會計成本是一種已經發生的真實支出，而機會成本只是一種觀念上的成本概念，只存在于決策者頭腦中被放棄用途的潛在收益，這種用途并沒有實施，這種收益事實上也并未發生，它僅僅是一種觀念上的支出與損失.
4.機會成本只存在于財務決策分析的過程中
財務決策中分析機會成本，通過對同一經濟資源在不同用途中的收益比較，可從中發現獲利最大的最優用途，從而做出最佳決策。如此一來，經濟資源從效率低的用途轉移到效率高的用途上，避免了經濟資源的低效浪費，實現社會經濟資源的合理配置。由此可見，機會成本是財務決策中不容忽視的重要因素。
二、財務決策中的機會成本分析
機會成本分析主要包括：固定資產投資決策、現金持有量決策、應收賬款投資決策等方面的分析。
1.固定資產投資決策中的機會成本分析
在評價某一投資項目可行性時，目前人們最常用的決策分析方法是凈現值法，凈現值大于零的方案可行，凈現值小于零的方案不可行。但凈現值分析顯然只考慮了該項目本身的現金流出成本，而沒有考慮放棄其他項目的機會成本。因此，應以經濟凈現值來判斷方案的可行性。
2.應收賬款投資決策中的機會成本分析
目前，分析應收賬款投資機會成本的常用模型是：
（1）應收賬款機會成本＝維持賒銷業務所需要的資金額×機會成本率。
（2）維持賒銷業務所需要的資金額＝應收賬款平均余額×銷售成本率（或變動成本率）。
（3）應收賬款平均余額＝（年賒銷收入凈額×平均收賬期）/360。
例：若某企業預測年度賒銷收入凈額為1000000元，應收賬款周轉期為45天，變動成本率為80%，資金成本為10%。計算其應收賬款的機會成本。
應收賬款平均余額＝（1000000×45）/360＝125000
維持賒銷業務所需要的資金額＝125000×80%＝100000
房地產開發投資決策傳統上采用凈現值法Net Present Value,簡稱NPV,NPV法是傳統決策法中最能體現投資目標是實現價值最大化的方法,其原理就是將未來的現金流量期望值以適當的貼現率進行貼現,再將得到的收益現值減去所需投資額現值,得出項目的凈現值。表示為:項目凈現值(NPV)=資產收益現值-資本支出現值一般而言,凈現值大于零時項目可行,反之則不可行。第一,如何估計投資項目在未來的現金流;第二,如何確定合適的貼現率,即用適當的貼現率反映項目的風險。
1.1 應用弊端
首先,大量不確定性因素的存在是現實經濟生活的本質特征,房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性決定了投資決策時無法準確預期項目的凈現金流量以及投資內外部環境的變化。
其次,針對NPV決策方法的“立即投資”和“決不投資”二唯論,房地產投資項目具有明顯的可推遲性。即使當前因NPV<0而無法決定立即投資,但并不意味著應該永遠放棄該項目,選擇投資的時機不同,投資收益與風險就會隨之改變,在推遲期內,市場的有利變化可能使項目NPV>0.最后,房地產投資具有不可逆性,一旦資產被確立就不可能毫無損失地收回投資。一方面,房地產資產形態位置相對固定,相對于其他資產而言資產流動性較差,造成投資不可逆;另一方面,房地產交易費稅較高,投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利,使房地產投資不可逆。
1.2 應對策略
投資項目往往可以按時間先后順序,分解為多個相互聯系的子項目的組合。在某個決策點,根據前面各階段決策的實際結果和當時所掌握的其它信息,投資者可以進行新的選擇,也即在項目進展過程中不斷對應著一個選擇權,這樣,投資決策過程才體現出靈活性。
2 實物期權概念及類型
2.1 期權與實物期權
期權是最基本的金融衍生工具之一。期權是一種特定的金融合同,分為買權和賣權兩種基本類型。
買權合同賦予其持有者在規定的時間內,以事先預定的價格,從買權合同的出售者處購買一定數量標的資產的權利。賣權合同則賦予其持有者在規定的時間內,以事先預定的價格,向賣權合同的做空方出售一定數量標的資產的權利。
實物期權與企業投資決策分析問題有著密切的聯系,它是金融期權在公司理財領域的一種擴展。是指公司進行長期資本投資決策時擁有的、能根據決策時尚不確定的因素改變行為的權利。
2.2 房地產投資決策過程中的實物期權類型
2.2.1 延遲投資期權
由于難以對開發前景進行精確的定性定量預測,投資者暫緩進行大規模的開發,而進行局部、小規模的開發,進一步獲得市場信息,改進自己最初對項目各期現金流量的評價結果,這就是所謂的延遲投資期權。
2.2.2 分階段投資期權
分階段投資期權,又稱分期建設期權,是指把項目所需的投資按時間順序分成若干相互聯系的部分,每一階段的投資決策取決于前面已經執行的各階段投資的實際結果以及未來市場需求變化。
2.2.3 轉換期權
如果項目實施過程中,開發商有能力根據外部環境的變化進行投入要素或產品的轉換,則稱作轉換期權。顯然,轉換期權的存在為企業的項目營運提供了機動性,為企業適應市場或競爭環境變化提供了有力的工具。
3 實物期權與房地產投資策略的合理運用
3.1 項目分解
分期投資與分期開發策略這一策略的實際應用條件與意義:
3.1.1 項目規模大,全面開發與一次性投資的前期資金投入量大,一則企業難以承受;二則直接影響項目的資本金利潤率,對于房地產投資來說,項目的資本金利潤率指標遠比總投資利潤率指標更重要。
3.1.2 開發建設周期長,當項目開發建設周期大于其產品的市場生命周期時,產品在市場上過時,難于售出,使項目實物期權益變小,風險加大。
3.1.3 當項目開發建設周期與房地產市場周期疊加錯位于市場周期下降期時,項目將被迫面臨市場周期下降階段帶來的一系列風險,使實物期權權益下降。
因此,將項目分解為若干期,分期開發建設,就成為房地產投資開發的常見方式。房地產投資商在運用項目分解分期投資與開發策略時還要充分重視以下問題的解決:
(1)項目每一期投資與開發的后評價問題。實物期權理論的核心思想在于實現投資行為與市場趨勢的動態適應。以前一期實際發生與形成的企業客戶群、客戶群接受的產品與對產品的不滿,檢驗與發現該期決策的缺陷點,為后續期投資開發提示重要的思路與策略諸方面的改進。
(2)項目每一期投資與開發后的項目重新定位問題。必須把每一期項目的開發建設都視作“全新的項目”,重新進行市場調查、項目定位,重新制訂投資運作方案。
(3)項目各期投資與開發之間協調問題。項目前一期開發經營的現金流入,可用來支持后續期開發建設的現金流出,加快資金周轉。
3.2 項目聯合投資與合作開發策略
多個投資主體聯合投資與合作開發一個或多個房地產項目,有助于擴大投資、分擔風險。實際運作中,聯合投資的失敗往往集中在二個問題上:一是當面臨市場風險時,某出資方意識到風險損失大于撤資違約金時,會采取寧可違約也要撤資的措施;二是投資各方責任、權益分配的復雜性帶來的法律關系模糊狀態。
3.3 項目轉讓策略
項目轉讓,實際上是一方放棄未來的實物期權收益,而將其轉讓給另一方。當房地產銷售出現較大的波動、產品空置率快速上升時,為減少損失,投資者可以收縮開發模式甚至中止開發。一般地說,房地產開發商會選擇項目轉讓策略。
4 實物期權法應用于房地產開發投資決策的意義
傳統的NPV決策方法在不確定的市場環境下,容易造成房地產投資價值的低估,因為它沒有考慮到投資項目可能包含的期權價值。實物期權法則充分考慮了由決策者的決策靈活性創造出來的那部分價值。
另外,實物期權法是一種動態評估方法,它充分考慮了不確定性和靈活性在投資決策中的作用,為準確評估項目價值提供了新的思路,從而,突破了NPV法將決策思維定格在“立即投資”和“永不投資”二唯論上的局限性。
目前實物期權已經被上海的房地產企業采用,這種融資方式主要是本地房地產企業在開發的樓盤竣工前,將樓盤的若干套商品房以期權的形式,協定價格提前出售給外國投資者,銷售收入作為本地房地產企業的啟動資金,投入到進一步的開發過程中。
關鍵詞:不確定因素項目投資決策實物期權
項目投資是企業一項重要的財務活動,對企業的發展至關重要。然而在市場經濟條件下,大量存在的不確定性因素,影響著企業的項目投資決策,而傳統的投資決策方法因其無法克服的缺點已不能滿足項目投資決策中對不確定性的評估。本文通過對實物期權決策方法進行探討,以期能在不確定性因素下使項目投資研究和投資決策方法分析在實踐中具有更大的應用價值。
一、傳統不確定性項目投資決策方法的不足
(一)假設條件與現實不符
傳統的不確定性項目投資決策方法大多基于一定的假設,而這些假設往往與現實情況不符,因而可能造成決策的失誤。
如敏感性分析中,敏感性的大小只是根據分析者的主觀判斷預先假定波動范圍來計算,而實際中各個因素的波動范圍不盡相同,且該方法假設各因素在整個可能的波動范圍內發生的概率是相同的,而實際中的各因素在整個可能的波動范圍內發生的概率是不同的。
(二)缺乏動態性和柔性
在傳統的項目投資決策中,未來所有的投資決策在一開始就確定下來。在項目的實施過程中,管理者們不能更新和修改投資決策方法，隨著時間的變化和項目的不斷進展,項目投資的內部條件和外部條件都會發生變化,但所使用的模型卻是靜態不變的。
在進行具體分析時,有時會嚴格遵循一種固定的標準,而不是根據具體的環境情況做出相應的變化,如在敏感性分析中,沒有把各個不確定性因素的可控性考慮在內,這樣會把一些雖然敏感性較強但可控性不強的因素也列為重點監控對象,從而浪費了項目有限的資源。
(三)未能從戰略價值的角度對實物投資進行評價
傳統理論沒有將單個投資項目與企業的總體發展戰略、企業的整體價值聯系起來,低估了戰略性投資的價值。企業的價值與實物投資項目不是簡單的加總關系。有時,一項投資的戰略價值會遠遠大于對其進行孤立的財務分析所得的凈現值。評估咨詢者提交給投資者的僅僅是一個個項目的財務分析，而沒有反映投資項目是企業價值與風險的組成部分。
二、不確定因素下項目投資決策的實物期權分析法
(一)實物期權的基本內涵
實物期權是標的資產為非金融資產的期權,是在不確定條件下，與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是管理者對所擁有實物資產進行決策時所具有的柔性投資策略。在公司面臨不確定性的市場環境下,實物期權的價值在于對公司戰略決策的相應調整。每一個公司都是通過不同的投資組合,確定自己的實物期權,并對其進行管理、運作,從而為股東創造價值。實物期權法應用金融期權理論,給出動態管理的定量價值,從而將不確定性轉變成企業的優勢。
(二)項目投資中實物期權的識別
實物期權不像金融期權那樣容易辨別和估價，在項目投資中，應用實物期權方法第一步就是要通過分析和判定將其識別出來。
1、轉換期權的識別
在項目投資之后未來的時間內，項目持有者可以依據未來項目的發展情況在多種決策之間進行轉換的選擇權，稱為轉換期權。例如，投資者在建造一個冶煉廠的時候，可以建設和投資能夠使用多種原料冶煉多種產品的設備，以便今后可以根據原料市場價格的不同選擇不同的原材料生產不同的產品，降低成本，提高效益。
2、擴張期權的識別
當公司進入某一新市場，或投入資金進行新項目的研發，當產品價格波動比較大、供應結構不明朗的不成熟市場，開發商通常會先投入少量資金試探市場情況，這種為了進一步獲得市場信息的投資行為而獲得的選擇機會被稱為擴張期權。
3、延遲投資期權的識別
如果項目投資者在投資決策時有權推遲項目投資決策，以便掌握未來更多的信息，解決現在時刻投資項目所面臨的一些不確定性，投資者就可以將此投資權利看作是一個推遲期權。不可回收項目由于其收回投資會造成很大的損失，所以可以通過推遲項目投資，直到項目大量的不確定性得到解決時再進行具體的投資，這樣的項目投資權利就可以稱作推遲期權。
4、放棄期權的識別
投資于某一項目之后，未來的不確定性向著不利于投資者的方面發展，使得項目價值銳減，這時項目所有者和管理人員可以收縮項目規模甚至放棄項目以控制投資項目的損失。這時，投資者擁有的權利就是一種放棄期權。在研發項目投資項目決策中，可以將研發某一產品到產品推向市場分成若干個投資階段，如果市場條件變壞，則投資者有權放棄對項目的繼續投資，以控制繼續投資的可能損失。
5、增長期權的識別
項目的投資者獲得初始的投資成功后，在未來時間內，公司的增長期權能夠提供將來的一些投資機會，對公司來講具有十分巨大的戰略重要性。增長期權存在于所有的基礎設施投資項目，公司的戰略投資項目以及跨國投資項目和戰略性兼并的投資項目中。
6、收縮期權的識別
收縮期權是與擴張投資權相對應的實物期權，項目的持有者有權在未來的時間內減少項目的投資規模。如果投資者在投資某一項目后，市場條件變壞，則投資者可以通過收縮投資項目的規模以降低投資的風險。
由于不確定因素的大量存在，在進行項目投資決策前，應該充分籌劃和設計項目中所包含的實物期權，充分地識別和估計戰略性投資中的實物期權，有時甚至要主動創立實物期權。
三、不確定因素下項目投資決策的實物期權方法的應用分析
(一)案例介紹
現有一家房地產公司擬投資2000萬元在某一地塊建造商品住宅樓。假定該項目的壽命周期為6年,前兩年每年可以獲得凈收益為400萬元,后四年每年可以獲得凈收益350萬元。此項目可以推遲到兩年后再進行。假設無風險利率為10％,有價證券預期報酬標準差為30％,現討論該項目的可行性。
(二)基于實物期權的企業項目投資決策分析
首先求出該項目的凈現值：
項目的總投資I=5000萬元,項目未來現金流量現值
則項目的NPV=1951.61-2000=-48.39 萬元，NPV
在考慮延遲期權的價值基礎上,我們用實物期權方法進行投資決策,假設項目推遲兩年后進行,由Black-Scholes期權定價公式
其中：
N（d）是標準正態分布函數
C―實物期權的價值 X―執行期權的價格
S―股票價格（標的資產價格） t―到期時間
―股票預期收益的標準差 r―短期無風險利率
根據已知條件可以得出：S=1961.61, X=2000, r=10%, =30%, t=2, d1=0.66, d2=0.24,代入Black-scholes定價公式可以得到：期權價值C=480.8 萬元。則RNPV=NPV+C=-48.39+480.8=432.41 萬元
可見,用實物期權方法進行的投資分析,說明了該項目具有較大的投資價值。然而,此價值并非是馬上投資項目就能夠產生的,而是來自于延遲投資。即在上述實物期權的價值評估中做出了這樣的一個假定,即投資者可將該項投資延遲至2年之后再進行。在等待兩年后該項目的投資價值是很大的,可以進行投資。正是由于具有了這種靈活性和選擇權利,才使項目具有了價值。該價值為正值意味著,我們應當持有進行投資該項目的權利進行等待和觀望,而不應簡單地拋棄該項目。
四、總結
實物期權理論引入我國的時間不長,應用比較少。對于投資決策來說,其不確定因素較多,實物期權理論應用起來有諸多困難。但在保留傳統投資決策分析合理內涵基礎上,充分運用實物期權理論考慮投資的不確定性和靈活性,并用其定價方法對傳統投資決策方法進行改進,為準確評估項目價值提供了新的思路,豐富了投資決策理論,提高了投資決策的科學性,并有利于推動投資理性運作。
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關鍵詞：現金流量；貼現率；通貨膨脹；調整方法
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-0-01
一、前言
資本投資是為了獲得未來利益的支出，資本預算就是選擇資本投資項目的過程。現代資本預算評價方法是以DCF（即現金流量折現）方法為核心，采用不同方法對時間價值和風險價值進行調整，以期客觀真實地評價投資項目。常用的資本預算方法包括：非貼現法和貼現法。其中非貼現法主要有回收期法、會計報酬率法；貼現法主要有凈現值法（NPV）、內部收益率法（IRR）、現值指數法（PI）等。凈現值作為經濟利潤的現值，衡量了投資帶來的股東財富的增長量，是資本投資決策中關鍵的指導性指標，在各種項目評估方法的首位。
二、凈現值法常用風險調整方法
（一）調整現金流量法
通過現金流量調險的方法是把不確定的現金流量調整為確定的現金流量，再使用無風險利率進行貼現。現金流量調險的方法通過無風險報酬率對時間價值進行調整，通過調整現金流量對風險價值進行調整，從而對時間價值和風險價值分別進行調整。一般的做法是，將項目可能面對的風險情況進行分類，確定各種類型出現的概率，再考慮到在各種風險下的現金流量，進行加權平均得出該項目的經過調整后的、兼顧各種風險因素的現值。其計算公式為：
確定的現金流量=不確定的現金流量×肯定當量系數
調整現金流量法的關鍵是確定合理的肯定當量系數。肯定當量系數既可以由經驗豐富的分析人員憑主觀判斷確定，也可以根據反映不同現金流量不確定程度的變化系數得出相應的肯定當量系數。
（二）調整貼現率法
通過貼現率調險的方法是采用包括風險報酬的投資期望的報酬率作為貼現率對不確定的現金流量進行貼現，通過單一的貼現率同時完成對風險調整和時間調整，進而客觀評價項目，降低項目投資決策風險。調整貼現率法是依據“風險越高，投資者要求的風險報酬越高”這一基本思想，在對投資項目的風險程度進行衡量比較的基礎上，根據風險的高低計算出投資者需得到的風險報酬率，并將該風險報酬率加入貼現率，再用調高后的貼現率來計算凈現值，使投資項目的凈現值因貼現率的提高而降低，從而達到考慮風險，謹慎決策的目的。
在投資項目資本預算凈現值法實際運用中，貼現率的選擇沒有確定的方法。企業在投資決策時，必須綜合考慮企業自身實際情況與外部環境因素，確定合理的貼現率。即使在同一企業中，在不同時期，對于不同投資項目，也需要分層次地采用不同的貼現率。一般地，企業在投資決策時采用的貼現率，可以根據不同情況，通常確定貼現率的方法有：選擇市場利率作為貼現率；風險報酬模型法確定貼現率；加權平均資本成本法確定貼現率；選擇企業自身（總資產）投資回報率作為貼現率；以行業平均的收益率作為折現率。其中以行業平均收益率作為折現率在我國應用最為廣泛。
那么，究竟應當選擇什么指標作為貼現率呢？從投資是社會資源配置手段這一角度看，凡是能獲得超過社會平均資金利潤率的投資都是對資源配置的優化，反之獲得低于社會平均資金利潤率的投資則會惡化資源配置，社會的平均資金利潤率是衡量投資是否合理的至關重要的依據，因而在凈現值法中選用的貼現率應當以社會平均利潤率為基礎，同時根據項目計算期選用未來一定時期的長期的社會平均利潤率。
調整貼現率法的優點是簡單易行，缺點是無法區別項目期內不同時期風險程度的高低。調整貼現率法是目前國內較多采用的風險調整方法。
（三）考慮通貨膨脹影響時的風險調整方法
一般地，在投資項目資本預算評價中，為了簡化計算，當通貨膨脹率較小時，一般在2%-4%時，可以不予考慮，因為項目的產品價格、投入物價格都存在通貨膨脹，各種因素相互抵消后即使有差異，其計算結果也不致使項目的可行與否發生逆轉。但當通貨膨脹率較大時，項目現金流入量比現金流出量變化更快，采用固定價格的評價方法，其結果和實際情況會有很大的出入，進而影響作出正確的投資決策。
1.通貨膨脹率預測。預測通貨膨脹是一個經濟問題，有許多經濟預測機構會預報通貨膨脹率。因為通貨膨脹率直接受中央銀行系統的影響，而該系統反過來又對經濟環境、政治壓力、人口統計和國際事件作出反應，要預測這些不同因素以及中央銀行系統的反應是極其困難的，因而要準確預測通貨膨脹率是難乎其難的。在通貨膨脹率條件下進行投資決策分析，應該注意：如果項目的現金流量是名義現金流量，那么，用于凈現值分析的貼現率應該是名義貼現率；如果項目的現金流量是實際現金流量，那么，用于凈現值分析的貼現率應該是實際貼現率。建議按照最近幾年的平均年通貨膨脹率作為項目計算期的通貨膨脹率。在通貨膨脹條件下，可以采取調整現金流量法或調整貼現率法進行校正。
2.考慮通貨膨脹影響的調整現金流量法。以當期的貨幣（現行價格）來表示的現金流量稱為名義現金流量，而以基期的貨幣（不變價格）來表示的現金流量稱為實際現金流量。名義現金流量和實際現金流量可以通過以下公式換算：
其中：RCFt——第t期的實際現金流量
NCFt——第t期的名義現金流量 K——通貨膨脹率
3.考慮通貨膨脹影響的調整貼現率法。一般而言，如果預期通貨膨脹率升高，則利率和要求的收益率也會上升。實際貼現率又稱為最低期望收益率，是指按基期的價格水平計算的資金成本或投資報酬率，即沒有考慮未來各年通貨膨脹因素時確定的貼現率；而名義貼現率是包含了最低期望收益率又考慮通貨膨脹因素影響時的必要報酬率。其換算公式是：
Nr=（1+ar）（1+k）-1 其中 ：nr ——名義折現率
ar ——實際折現率
三、結論
（1）通過調整現金流量法和調整貼現率法對時間價值和風險價值進行調整，然后根據凈現值法的規則來進行投資決策，可以保證決策正確有效。（2）當通貨膨脹率較小時，一般在2%-4%時，可以不考慮其對凈現值法的影響；但當通貨膨脹率較大時，應該采用調整現金流量法或調整貼現率法對凈現值進行調整。
參考文獻：
[1]許仁青.對凈現值法中折現率的一點思考.經濟問題探索，2003（5）.
關鍵詞：實物期權；現金折現；凈現值
一、傳統決策方法分析
國家計劃委員會于1987年了《建設項目經濟評價方法和參數》，隨著改革開放的進一步深化，1993年又修訂了第二版《建設項目經濟評價方法和參數》，為實現投資決策的科學化、規范化發揮了積極的作用。這種房地產開發項目評價方法使用的是貼現現金流方法，即計算項目的凈現值、內部收益率等指標來進行決策。在我國，包括房地產行業在內的絕大部分項目決策評價都在使用這種貼現現金流方法。貼現現金流量法（DCF）主要包括凈現值法（NPV）、內部收益率法（IRR）等。NPV法最能體現項目投資的目標是實現價值最大化，IRR法反映了項目的投資盈利率。DCF方法具備合理性，但同時也存在局限性。
（一）貼現現金流量方法的合理性
DCF方法考慮貨幣的時間價值，計算出各項目“折現的現金流量”，并以此作為評價和選優的依據，從而使資金在各項目上的分配和投放建立在較為客觀且可比的基礎上。DCF方法常用的評價指標包括凈現值（NPV），內含報酬率（IRR）等。依據凈現值評價標準和內含報酬率評價標準，一般來說，若NPV＞0，或IRR＞要求的最低報酬率，則項目在經濟上可行；若NPV＜0或IRR＜要求的最低報酬率，項目在經濟上不可行。這一方法在實踐中得到了廣泛的應用，從二十世紀五十年展成熟至今就沒有多大改進，可見它確實具備相當的合理性并確實起到了積極的作用。
（二）貼現現金流量方法的局限性
DCF方法存在的缺陷，主要是源于其理論方法的假設與實際情況的差異。該方法假設如下：
1、項目的投資是可逆的，即便市場結果比預期條件差，也可以不花費任何成本撤銷投資且收回全部支出。
2、項目的投資是不可推遲的，要么現在立刻進行投資，要么永遠不投資。沒有考慮投資時機等待、選擇等靈活性的價值。
3、在項目整個生命期內，投資內外部環境不發生預期以外的變化，并且能夠準確估價或預期項目在生命期內各年所產生的凈現金流，并且能夠確定相應的貼現率或風險調整貼現率。
4、項目是獨立的，即其價值以項目所預期產生的凈現金流大小為基礎，按給定的貼現率計算，不存在其它任何關聯效應（包括項目間的關聯和項目對企業戰略管理的關聯等）。
5、不考慮項目無形資產的價值。
6、在投資項目的分析、決策和實施過程中，決策者不能針對現實中市場條件和競爭狀況的變化進行決策變更。
而現實情況與上述DCF法的假設存在很大差異。首先，大量不確定性因素的存在是現實經濟生活的本質特征；其次，競爭者之間的相互制約和影響；不僅使市場環境波動加劇，也影響到競爭的參與者之間的決策制定；第三，項目之間存在不可忽略的協同作用。
二、房地產投資思維方式的改變
傳統投資方法在房地產短期投資、低風險、較低不確定性情形下應用很廣泛。它建立在企業經營持續穩定、現金流可預測的基礎上，只針對公司公開的投資機會和現有業務可能產生的現金流，而忽略了企業潛在的投資機會可能帶來的收益，也忽略了企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值。而且，傳統分析方法由于其理論方法本身的缺陷，在實際應用過程中還存在難以解決的問題，使其面臨巨大挑戰。
企業的一些戰略投資如基礎建設、房地產產品前期開發、持有經營、租賃等所帶來的凈現金流量在大多數情況下是負值，依據傳統的投資決策則應當被放棄。這樣，投資項目的戰略價值被忽略，不確定性環境產生的潛力被埋沒，項目投資不足也就在所難免。
而在當今的市場環境下，社會發展很快，未來經濟增長模式也難以預測。在這樣的環境下，技術的發展及其應用的市場前景都很不確定，未來存在著大量的投資機會和增長機會。對于企業來說，能否把握不確定環境下的投資機會在很大程度上決定著企業的價值；對于投資決策者來說，忽視企業未來增長機會的價值會喪失很多良好的投資機會。但是基于未來收益的DCF方法對幫助發現這部分隱含價值無能為力。隨著世界經濟、科技的飛速發展，資本投資的風險和不確定性大大增加，傳統的投資分析工具已經不能滿足人們的需要。在實踐中，企業決策者已經注意到了在實際的經濟運行過程中，不斷變化的、存在不確定性和競爭相互作用的市場環境，將使投資項目實際發生的現金流與期望現金流之間存在偏差；同時他們也認識到，當項目的新信息被獲知后，市場條件的不確定性和未來現金流會進一步明確。這樣，決策者就可以更改初始經營戰略，運用靈活的管理手段以利用良好的市場機會，避免損失。
三、實物期權方法分析
實物期權是金融期權理論在實物、非金融、資產期權上的擴展，是一種從金融期權向實物期權轉化的思維方式，這就要求將金融市場的規則引入企業內部決策中。實物期權方法的基本思想是把一個投資項目理解為若干實物期權的組合，使得決策分析對象由項目變為實物期權，項目投資決策分析問題相應地轉化為實物期權的定價問題，這樣就為利用金融期權理論來評估投資項目價值提供了可能。
與傳統觀點不同，實物期權方法認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的期權價值；時間和不確定性對實物期權定價有直接的影響。實物期權方法承認決策者的靈活性具有價值并能夠為之客觀定價，即將傳統財務評價方法無法定量分析的這部分價值加以量化，在做最終決策時，不強調其絕對剛性的決策，而是根據具體情況做出延期、擴展、縮減、轉換投資的決策以及確定適當的投資時機。由于實物期權方法在一定程度上彌補了傳統財務評價方法的上述局限性，因此，實物期權方法是一種更接近于實際決策過程的決策方法。
實物期權方法可以有效的解決傳統投資決策方法難以解決一些問題：存在或有投資決策，但又沒有其它方法可以對之進行評估；當項目不確定性很大時，為了避免投資失誤，可以采用實物期權方法決策；投資機會的價值不是由當前現金流所決定，而是由未來增長期權的可能性所決定；不確定性較大，需要進行方案比選時，可采用實物期權方法對靈活性投資方案進行評價；需要進行中間項目投資決策修正和戰略調整。
四、兩種決策方法的比較分析
綜上所述，各種投資決策方法都只是適用于一定的假設條件之下的，都是絕對的存在局限性而相對的存在適用性。所以必須學會跟隨歷史的步伐進行方法的創新，以適應時代的要求。沒有終極科學的方法，只有永不停息的方法創新。
企業在考慮投資決策時所采用的評價方法一般為傳統的DCF法，而其中最常用方法為NPV法。當NPV法在評估較穩定的現金流量時，問題并不難；但在評估企業的成長機會時，由于傳統的DCF法假設未來的現金流量為靜態，無法衡量當不確定性存在時，采取修改或遞延決策所帶來的決策靈活性。所以就不確定環境下進行投資而言，以凈現值法評估投資目可能會得到一個有偏差的結果。
傳統投資決策方法的假設是必須在特定時間點上做出投資決策，但這個決策時間點上的機會成本卻很大，而且忽視了后續決策選擇方式所創造的價值，使得企業露在極高的風險下，導致凈現值計算上的錯誤，造成無法挽回的損失。但事實上，投資項目或許可以等待更多的信息出現后，再執行投資決策。
由前述的觀念可知實物期權法與傳統的決策評價方法似乎相違背，因為傳統的決策評價方法認為當投資項目的風險越高，對投資應該較為不利，而實物期權法則反之。仔細分析后，不難發現其實這兩種方法并沒有沖突，只是思考的基礎有若干的差異。傳統的DCF方法的隱含假設本質上是一種完全信息假設。它將所有的未來不確定因素帶來的未知信息簡化成已知信息來處理，這種做法增大了決策的風險。為了彌補這種風險，DCF方法對于處理未來不確定因素的做法是增大項目的貼現率，而貼現率增加的結果是得到較低的凈現值。由此可知，在此時進行投資，獲利不大或導致虧損，因此不應進行投資。這樣的觀念并沒有錯，但是關鍵點在于目前不應進行投資并不表示整個投資項目就應該結束。決策者要正確評估投資項目的機制，應當了解到投資機會其實就是一種期權，風險是增加期權價值最重要的因素，風險在投資分析中所扮演的角色與傳統的凈現值分析是截然不同的，應用這兩種方法來分析投資項目所得到的結果才有所不同。
換言之，實物期權法與傳統評價方法，二者最大的差異在于前者考慮了投資項目所隱含的彈性價值，即項目期權價值。決策者要正確評估投資項目的真正價值，就必須考慮這一彈性。在投資決策中運用實物期權法，是將投資項目評價程序的DCF法所需信息加以擴充（加入決策靈活性所帶來的期權價值因素）。因此，在面臨高度不確定的投資機會評價時，DCF法得出的項目的NPV應該被當作一種拓展的期權框架的輸入量。也就是說，新的實物期權評價方法包括兩部分內容：一部分為項目的NPV，另一部分為適應決策靈活性的期權價值。所以說實物期權法并非是對DCF方法的徹底否定，而是批判地繼承和發揚。根據投資決策實物期權分析方法的基本思路，一個投資項目的真實價值等于項目的NPV加上該項目包含的項目期權價值（決策靈活性的價值），表達式為：實物期權法中的項目價值＝項目NPV＋靈活性價值。
參考文獻：
1、駢永富,閻俊愛.房地產投資分析與決策[M].中國物價出版社,2003.
2、何德忠,何衛,張愛莉.房地產投資決策的實物期權方法[J].建筑經濟,2004(1).
3、凌春華.基于實物期權的房地產投資項目經濟評估研究[J].浙江大學,2004(12).
