時間：2022-02-24 16:47:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近些年，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場的供應(yīng)主體，其競爭力的評價現(xiàn)已成為相關(guān)各方最為關(guān)心的問題。如何評價中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力給出科學性的建議，具有現(xiàn)實研究意義。本文從現(xiàn)實情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構(gòu)建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價體系，并對構(gòu)建的評價體系進行了實證研究。最后在此基礎(chǔ)上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個章節(jié)，具體文章結(jié)構(gòu)如下：第一章，導(dǎo)論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的相關(guān)理論基礎(chǔ)。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析。著重進行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力分析，從一般企業(yè)競爭力的影響因素入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素，總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價。結(jié)合企業(yè)競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評價指標、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評價指標體系和競爭力計算公式，并在此基礎(chǔ)上進行了實證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議。在理論陳述與實證研究的基礎(chǔ)上，對如何提高中小房地產(chǎn)競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎(chǔ)，在定量評價方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實證研究的文獻偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價的研究還有需要進一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創(chuàng)新：（1）運用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點及房地產(chǎn)業(yè)競爭力的影響因素，構(gòu)建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系，具有新意。（2）應(yīng)用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系用于實證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議，具有實踐指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競爭力；指標評價
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目錄第一章導(dǎo)論
1.1研究背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內(nèi)外研究動態(tài)
1.3.1國外學者關(guān)于競爭力的研究.
1.3.2國外學者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究
1.3.3國內(nèi)學者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究
1.3.4國內(nèi)外關(guān)于中小企業(yè)競爭力評價方法的研究
1.4研究思路與方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5論文可能的創(chuàng)新之處
第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究的理論基礎(chǔ)
2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定
2.1.1中小企業(yè)的界定
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
2.2企業(yè)競爭力評價的理論及相關(guān)方法
2.2.1評價理論
2.2.2評價方法
第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素分析
3.1一般企業(yè)競爭力的四大影響要素
3.1.1企業(yè)制度
3.1.2企業(yè)能力
3.1.3企業(yè)資源.
3.1.4企業(yè)外部環(huán)境
3.2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素
3.2.1土地資源
3.2.2資本規(guī)模與資金運作能力
3.2.3市場開發(fā)能力與產(chǎn)品競爭力
3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>
3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素
3.3.1政策——土地門檻提高
3.3.2經(jīng)濟——資金壓力陡增.
3.4其他外部因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響
3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響
3.4.2我國加入WTO對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第四章基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價
4.1層次分析法
4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）
4.1.2層次分析法評價指標體系的構(gòu)建步驟
4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標選定的原則
4.2.1科學性原則
4.2.2目的性原則
4.2.3獨立性原則
4.2.4可對比性原則
4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則
4.2.6可操作性原則
4.2.7真實性原則
4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系的構(gòu)建
4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明
4.3.2評價指標體系中指標處理的方法
4.3.3指標體系的評價模式
4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析
4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場份額大
4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯
4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動范圍主要在區(qū)域市場和住宅產(chǎn)品
4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國市場多樣化的需求
4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補缺，填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間
4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場規(guī)模”優(yōu)勢
4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場自由競爭的有利推動者
4.5實證研究.
4.5.1企業(yè)背景介紹
4.5.2企業(yè)競爭力評價
4.5.3結(jié)論
4.6本章結(jié)論
第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議
5.1政府——建立健全相關(guān)的機構(gòu)和政策
5.1.1進一步完善我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機構(gòu)
5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路
5.2企業(yè)——抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競爭力，贏得發(fā)展
5.2.1管理決策的前瞻性、科學性
5.2.2探索新的開發(fā)模式
關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。
所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產(chǎn)公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷
內(nèi)容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。
關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。
所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產(chǎn)公司案例分析
1.對成本科目的理解和運用橫向不一致、前后不一貫；即使規(guī)定了統(tǒng)一的會計科目，但因每人的理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。比如，建設(shè)工地發(fā)生的水電費，有人在“開發(fā)成本——建成成本”里反映、有人在“開發(fā)成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應(yīng)收款——***施工單位”進行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。
2.未能實現(xiàn)會計核算與成本管控的有效結(jié)合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監(jiān)督。會計核算再及時、準確、全面，也只是實現(xiàn)了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應(yīng)企業(yè)管理的需要。
3.盲目上馬ERP成本管控系統(tǒng)所謂ERP系統(tǒng)是指建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統(tǒng)集信息技術(shù)與先進管理思想于一身，成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式，反映時代對企業(yè)合理調(diào)配資源，最大化地創(chuàng)造社會財富的要求，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石。它對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統(tǒng)只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)對策
1.合理設(shè)置成本核算級次及科目（1）科目的設(shè)置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發(fā)項目、期別、物業(yè)形態(tài)以及樓棟等因素；（3）不僅立足現(xiàn)在，更要放眼未來，在科目設(shè)置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業(yè)內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經(jīng)涉及這些成本項目，所以應(yīng)在涉及工程成本的部門統(tǒng)一使用成本科目，即除一級科目“開發(fā)成本”之外的開發(fā)成本的明細科目可以作為公司內(nèi)部成本科目的統(tǒng)一代碼，可以從制訂合約規(guī)劃或目標成本起開始使用。
2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統(tǒng)一認識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規(guī)范成本核算。為規(guī)范企業(yè)成本核算、確保成本核算的準確性，一般較大規(guī)模或管理比較規(guī)范的企業(yè)通常要求按照構(gòu)成產(chǎn)品成本的要素按一定的方法對產(chǎn)品成本進行歸集和分配。與一般工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發(fā)，且可能開發(fā)的是不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，因為對成本的歸集和分配方法進行規(guī)劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內(nèi)各公司操作上的不一致。
3.推行目標成本管控隨著環(huán)境、市場等因素的復(fù)雜化，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業(yè)產(chǎn)品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業(yè)要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標成本。開發(fā)企業(yè)的目標成本管理應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計開始，貫穿開發(fā)的整個周期。通常開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位確定、施工圖確定后開發(fā)產(chǎn)品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發(fā)的各項目成本相對穩(wěn)定可控，因而，目標成本的落實也具有非常現(xiàn)實的意義。目標成本也是財務(wù)部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結(jié)算的重要依據(jù)和手段。
4.將目標成本管控與成本核算有效結(jié)合為有效落實目標成本管控體系、規(guī)范成本核算，故通常要求在各部門間使用統(tǒng)一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環(huán)節(jié)，作為合同審批的手續(xù)或流程，應(yīng)注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環(huán)節(jié)一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環(huán)節(jié)，某具體合同已發(fā)生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。
5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負很高，除按預(yù)售款或銷售收入的5%計征營業(yè)稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業(yè)所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構(gòu)成整個開發(fā)項目成本的極為重要的方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無不加以重視。因而各種稅收籌劃應(yīng)運而生，而如何合理設(shè)置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內(nèi)部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據(jù)和載體。因此、合理設(shè)置公共成本費用的分攤方法、如何合理界定營銷費用與開發(fā)間接費用都非常必要。在現(xiàn)實中，經(jīng)常有開發(fā)企業(yè)在項目之初首先搭建臨時建筑——售樓部，誠然售樓部的開發(fā)公司的門面、也是推銷開發(fā)產(chǎn)品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現(xiàn)，對今后開發(fā)產(chǎn)品的銷售具有重大的影響。但是很多開發(fā)企業(yè)在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設(shè)計部、工程部、開發(fā)部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發(fā)間接費用，計入開發(fā)間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發(fā)生多少都包括的扣除項目的5%開發(fā)費用中。
房地產(chǎn)市場定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：
（1）產(chǎn)品定位不準確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。
（3）銷售過程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業(yè)要對市場重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。
（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。
2、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的內(nèi)容
（1）市場細分。房地產(chǎn)市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎(chǔ)，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實施有效的目標市場營銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費者對房地產(chǎn)的需求愛好，實際上是對房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進行綜合評價和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現(xiàn)在細分市場有利于開拓、發(fā)掘新的市場機會，企業(yè)可以集中人、財、物等資源，取得更大的經(jīng)濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調(diào)研。是市場定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對于房地產(chǎn)企業(yè)市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。
（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
（4）打造真正的賣點。如何打造房地產(chǎn)項目的真正的賣點是項目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設(shè)施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產(chǎn)市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。
3、房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的策略
房地產(chǎn)企業(yè)市場定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的分析如圖1.
3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競爭對象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費者對該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。
（1）提高產(chǎn)品的性價比，注重人文環(huán)境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價比。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴把質(zhì)量關(guān)，確保項目在各個方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設(shè)必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。
（2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因為其他設(shè)施都可以更新?lián)Q代，惟獨住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設(shè)的發(fā)展方向。
（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)考慮客戶關(guān)系管理。客戶關(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業(yè)貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹立企業(yè)品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發(fā)展商重要競爭手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨特的產(chǎn)品品牌價值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業(yè)文化等。
（2）使消費者增強對房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對企業(yè)品牌樹立則起到了至關(guān)重要的作用。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤最大化。四是從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)。隨著二手房市場即將全面起動，房地產(chǎn)細分市場架構(gòu)進一步明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新將面臨非常好的市場環(huán)境和機遇。
（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領(lǐng)，但為許多消費者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領(lǐng)空白的市場。
（3）挑戰(zhàn)式定位。當企業(yè)能比競爭者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產(chǎn)品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優(yōu)勢式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領(lǐng)跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業(yè)意識到自己無力與同行業(yè)強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優(yōu)勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設(shè)計、后期的物業(yè)管理等方面取得領(lǐng)先地位。
4、結(jié)束語
當今房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。
參考文獻：
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廣州華南商貿(mào)職業(yè)學院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應(yīng)對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時代特征的民間金融機構(gòu)如農(nóng)村合作基金會、農(nóng)村互助儲金會等。東北農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分和新的經(jīng)濟增長點。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟實體，資產(chǎn)值不高，管理機制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經(jīng)濟運行環(huán)境。
2.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題
目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。
2.1企業(yè)本身的原因
由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質(zhì)普遍不高，國內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動產(chǎn),企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔保，，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時審批復(fù)雜、對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。
2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障
目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當不平等，對中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會信用評級機構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對策
根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強內(nèi)部管理，建立健全財務(wù)會計制度
中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競爭力，增強企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財務(wù)會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設(shè)
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強化企業(yè)自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。
3.4拓展融資渠道
1.1資金管理問題
目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，資金是非常重要的。從2014年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況直接進入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、業(yè)績下跌以及回款難也成為重要原因，這些問題嚴重束縛房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有的甚至會使企業(yè)進入破產(chǎn)的境地。
1.2施工項目管理問題
1.2.1工程預(yù)結(jié)算管理方面，目前較多企業(yè)在工程項目預(yù)算管理極不規(guī)范，預(yù)算編制缺乏依據(jù)，預(yù)算管理意識淡薄，部分工程項目預(yù)算管理體制不健全，導(dǎo)致工程成本浪費與流失嚴重，使工程項目預(yù)算達不到預(yù)期的效果；工程預(yù)算監(jiān)督不到位，預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行力不強，預(yù)算監(jiān)督形同虛設(shè)，結(jié)果造成一些部門負責人盲目使用資金；預(yù)算編制缺乏準確性和科學性，工程項目預(yù)算無法對生產(chǎn)經(jīng)營活動進行全面的控制，不能確保預(yù)算目標的實現(xiàn)。
1.2.2工程承包與分包的問題，對于房地產(chǎn)行業(yè)，工程承包和分包的現(xiàn)象是十分普遍的。在分包的過程中，很有可能將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工單位，一旦出現(xiàn)這種情況，很可能會影響工程的質(zhì)量和進度；同時，也可能出現(xiàn)人身安全事故，給企業(yè)帶來各種不良的安全隱患。
1.2.3風險管控方面，缺乏風險管控意識，不能全面識別本企業(yè)存在的各種風險，對風險的分析不到位，一旦出現(xiàn)風險，應(yīng)對風險的措施采取不恰當，不能及時、全面地處理風險，給企業(yè)帶來巨大損失，嚴重的甚至會導(dǎo)致企業(yè)倒閉。
2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的原則
2.1重要性原則
企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項和重大風險業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴格的措施，加強控制管理。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項和重大風險業(yè)務(wù)單元，對于這類事項要實行集體決策和聯(lián)簽制度。
2.2制衡性原則
房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設(shè)置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。
2.3成本效益原則
企業(yè)內(nèi)部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風險的發(fā)生，這種控制對企業(yè)來說仍然是必須的。
3加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略
3.1加強企業(yè)資金管理與控制，建立科學規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財務(wù)風險
資金是企業(yè)的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對下年的資金進行全面的預(yù)算，嚴格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并實行預(yù)算與業(yè)績考核的無縫連接，做到節(jié)約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級報批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學合理。
3.2提高現(xiàn)場管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)，嚴格控制分包工程的質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問題，給企業(yè)、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預(yù)算書規(guī)定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請專業(yè)的監(jiān)理公司，對于技術(shù)標準要求比較嚴格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎懲制度。
3.3建立全局風險意識，全面識別企業(yè)風險，建立風險應(yīng)急預(yù)案
風險是未來一個事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強的風險管理意識，尤其是高層應(yīng)及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎(chǔ)上對風險發(fā)生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，合理選擇風險應(yīng)對策略并不斷調(diào)險應(yīng)對策略，企業(yè)還需建立重大風險預(yù)警機制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，明確責任人員，規(guī)范處理程序，風險應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問題及時處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽等各方面的損失。
3.4結(jié)合本企業(yè)實際，建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)工程，建立和實施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風險防范能力。企業(yè)應(yīng)當結(jié)合本企業(yè)實際，建立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計部門、財務(wù)部門等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門職責分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項業(yè)務(wù)都要有科學合理的管控制度，使企業(yè)整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標、重大人事任免、重大責任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。
4結(jié)語
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策
我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用
1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進作用
物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強烈,物業(yè)公司代人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。
2.對物業(yè)管理的認識模糊
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略計算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。
3.缺乏公平的市場環(huán)境
我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標的方式，均未實行規(guī)范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實質(zhì)運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制。可見物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機感和緊迫感，進而不能更好服務(wù)于使用人。
三、解決之道
1.提前介入
由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。
2.規(guī)模化
一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規(guī)模經(jīng)營。
3.市場化
1.1價值網(wǎng)理論的發(fā)展1985年，英國學者邁克爾•波特在《競爭優(yōu)勢》[3]中首次提出價值鏈的概念，后來不斷有學者對價值鏈理論進行拓展研究，并將價值鏈理論應(yīng)用到越來越多的領(lǐng)域[4]．隨后，美智管理顧問公司的亞德里安•斯萊沃斯首次提出價值網(wǎng)概念，在《發(fā)現(xiàn)利潤區(qū)》[5]一書中指出，價值網(wǎng)內(nèi)成員企業(yè)間的協(xié)同、資源共享為客戶提供服務(wù)，完成優(yōu)勢互補及價值增值；之后，大衛(wèi)•波維特等在《價值網(wǎng)》[6]中提出價值網(wǎng)是一種新業(yè)務(wù)模式，價值網(wǎng)的本質(zhì)是在專業(yè)化分工的生產(chǎn)模式下，通過價值傳遞機制，由處于價值鏈上不同階段、相對固化的彼此具有某種專用資產(chǎn)的企業(yè)及相關(guān)利益體組合在一起，共同為顧客創(chuàng)造價值．此后，不斷有學者對價值網(wǎng)進行理論創(chuàng)新．價值網(wǎng)是通過價值網(wǎng)節(jié)點企業(yè)間的相互合作，完成戰(zhàn)略資源分配，以顧客為核心的一種價值創(chuàng)造體系，且其價值創(chuàng)造的目標是優(yōu)越的顧客價值．企業(yè)的核心能力作為價值網(wǎng)得以存在和運行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及合作關(guān)系建立的基礎(chǔ)．價值網(wǎng)內(nèi)的相關(guān)利益主體在關(guān)注自身價值增值的同時，將更加關(guān)注價值網(wǎng)絡(luò)上各節(jié)點企業(yè)間的聯(lián)系，并沖破傳統(tǒng)價值鏈各環(huán)節(jié)的壁壘，提高網(wǎng)絡(luò)在價值主體之間的相互作用，推動價值網(wǎng)整體的價值創(chuàng)造[7]．
1.2價值網(wǎng)價值創(chuàng)造機理價值鏈是企業(yè)實現(xiàn)價值增值的一個傳統(tǒng)工具，面對需求增加、國際互聯(lián)網(wǎng)的沖擊以及市場高度競爭，都要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈、價值鏈管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值網(wǎng)管理模式．價值網(wǎng)作為價值鏈的補充發(fā)展，可以有效實現(xiàn)企業(yè)核心能力的提升和競爭優(yōu)勢的獲得．價值網(wǎng)的基本理念是企業(yè)不應(yīng)將目光局限于自身，而應(yīng)當向生存發(fā)展的整個市場環(huán)境擴展，洞悉整個網(wǎng)絡(luò)上所有節(jié)點企業(yè)間的相互合作、競爭的關(guān)系，并進行決策，然后實施戰(zhàn)略以保證企業(yè)價值增值．價值網(wǎng)的戰(zhàn)略思維即以顧客價值為核心的競爭戰(zhàn)略，以緊密合作為機制的共享策略，以及以塑造核心能力為主要手段的成長途徑．價值網(wǎng)的價值創(chuàng)造機理是：以顧客價值內(nèi)生化為內(nèi)在要求，以節(jié)點企業(yè)協(xié)同創(chuàng)造價值為基本途徑，以產(chǎn)品創(chuàng)新與整合為輔助工具，以價值網(wǎng)節(jié)點企業(yè)之間核心能力的互補性為整合點，價值網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)作為價值網(wǎng)中樞創(chuàng)造價值[8]．
2房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)模型
2.1房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)相關(guān)利益者的角色定位房地產(chǎn)企業(yè)通過外部環(huán)境和內(nèi)部資源整合，以自身核心能力為基礎(chǔ)，選擇優(yōu)勢能力要素提供規(guī)劃、設(shè)計、施工、材料、監(jiān)理等服務(wù)，最后將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給客戶的過程稱為房地產(chǎn)企業(yè)的價值活動過程．根據(jù)市場經(jīng)濟的特點，房地產(chǎn)企業(yè)將按照優(yōu)勝劣汰的機制進行經(jīng)營生產(chǎn)，在這種情況下，首先要考慮的是如何適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展要求，如何能在市場調(diào)控下生存．價值網(wǎng)結(jié)構(gòu)可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供最優(yōu)化的企業(yè)效率結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)通過價值網(wǎng)管理，整合企業(yè)戰(zhàn)略資源，參與市場競爭，資源整合能力與價值鏈管理能力則作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力．在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭中，以房地產(chǎn)企業(yè)為核心組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成了價值網(wǎng)體系，價值網(wǎng)內(nèi)利益相關(guān)者包括房地產(chǎn)企業(yè)、競爭對手、供應(yīng)商、消費者[9]．其中，供應(yīng)商主要包括作為土地供應(yīng)者的政府，在中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)市場下，政府同時充當宏觀調(diào)控者；提供規(guī)劃設(shè)計圖紙和服務(wù)的規(guī)劃設(shè)計單位；BIM技術(shù)軟件開發(fā)單位；施工企業(yè)、材料和設(shè)備的供應(yīng)商；非自有資金的供應(yīng)機構(gòu)，即各種融資機構(gòu)等，涉及的中介機構(gòu)主要有市場調(diào)研公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、營銷策劃顧問公司、廣告策劃公司．這些參與者通過自身的價值活動相互聯(lián)系，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的價值增值和資源分配提供幫助．房地產(chǎn)企業(yè)可利用的戰(zhàn)略資源數(shù)量和競爭優(yōu)勢強弱程度，與價值網(wǎng)中專業(yè)合作商的資源整合能力、數(shù)量及互信關(guān)系成正比關(guān)系．
2.2房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)解構(gòu)模型將價值網(wǎng)定位為一個開放的體系，價值網(wǎng)參與者則定位為系統(tǒng)內(nèi)部的利益相關(guān)者而不作為外生的變量．在價值網(wǎng)理論基礎(chǔ)上，針對所研究的房地產(chǎn)企業(yè)，建立了在BIM技術(shù)應(yīng)用環(huán)境下以房地產(chǎn)企業(yè)為核心企業(yè)的價值網(wǎng)解構(gòu)模型，以便更加詳細、清晰地表現(xiàn)價值網(wǎng)絡(luò)的解構(gòu)、流程及增值機制，如圖1所示．在解構(gòu)模型中，房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)結(jié)構(gòu)清晰，明確價值網(wǎng)價值集成機理，反映了整個價值網(wǎng)體系的運作模式及價值網(wǎng)各主體之間的組織網(wǎng)絡(luò)鏈接關(guān)系，確立了以顧客價值的實現(xiàn)為最終目標．在BIM技術(shù)的動力驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)的價值網(wǎng)內(nèi)部在價值分割的同時，更加注重價值的創(chuàng)造，即各個節(jié)點企業(yè)通過協(xié)同創(chuàng)造共贏的過程，達到整體最優(yōu)化．以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，由供應(yīng)商、消費者構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)價值網(wǎng)體系，信息流、資金流、物流得到充分傳遞，其房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與購房者需求契合，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)的整體價值增值．
2.3解構(gòu)模型分析首先，在BIM技術(shù)驅(qū)動環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)體系中主體供應(yīng)鏈條和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以及對戰(zhàn)略資源進行流程整合，使顧客價值重要性充分體現(xiàn)，構(gòu)建與外部環(huán)境相連接的敏捷性價值流通鏈條[10]．進而價值網(wǎng)主體之間橫向的單鏈連接關(guān)系轉(zhuǎn)向縱向交聯(lián)的組合形式，彼此的價值增值環(huán)節(jié)縱向交互，實現(xiàn)整個價值網(wǎng)絡(luò)資源結(jié)構(gòu)和價值流通的集成管理模式．其次，在競爭驅(qū)動下，房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)中傳統(tǒng)單一供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)被整合為房地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、中介、消費者等價值網(wǎng)主體共同參與的集成化供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)，亦即結(jié)成了一個高度市場化的戰(zhàn)略聯(lián)盟，企業(yè)通過將非核心業(yè)務(wù)外包，以增強自身組織的應(yīng)變能力及對市場需求的敏感性．價值網(wǎng)此時構(gòu)建的虛擬組織則更加強調(diào)BIM技術(shù)作為信息工具的效用、價值網(wǎng)系統(tǒng)的整合結(jié)構(gòu)化、戰(zhàn)略資源共享以及市場敏感性．房地產(chǎn)企業(yè)作為價值網(wǎng)系統(tǒng)的“盟主”企業(yè)，對價值網(wǎng)各個主體企業(yè)進行管理，促進整體競爭優(yōu)勢的獲得，并在溝通界面嵌入企業(yè)規(guī)則，進行參與企業(yè)活動的約束限制，出現(xiàn)了以資源整合和價值共享為主題的價值網(wǎng)管理模式．最后通過對組織開放系統(tǒng)的信息集成，實現(xiàn)價值活動集成和供應(yīng)鏈集成，最終實現(xiàn)現(xiàn)代信息技術(shù)條件下的集成化運營．最后，在BIM技術(shù)發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)參與主體形成共存、交互的協(xié)同增值關(guān)系，各節(jié)點企業(yè)通過協(xié)同競爭，參與資源增值分配，定位新的價值鏈，并以價值網(wǎng)節(jié)點企業(yè)間的博弈關(guān)系作為支撐，通過參與者之間的協(xié)同作業(yè)，實現(xiàn)價值網(wǎng)的戰(zhàn)略資源價值協(xié)同．新的價值網(wǎng)絡(luò)體系為企業(yè)間產(chǎn)品和服務(wù)流通提供了高效渠道，以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，供應(yīng)商、消費者的市場需求信息充分傳遞，整個價值網(wǎng)體系達到了動態(tài)平衡狀態(tài)，而價值網(wǎng)中流通的戰(zhàn)略資源也不斷得到最優(yōu)配置，價值網(wǎng)系統(tǒng)的協(xié)同優(yōu)勢由此產(chǎn)生．
3房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)相關(guān)利益者博弈分析
在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)、政府、供應(yīng)商、消費者構(gòu)成了價值網(wǎng)體系，這些價值網(wǎng)參與主體間存在著不同的利益邊界，且每個節(jié)點企業(yè)的行為是直接影響的．根據(jù)博弈理論，任一主體進行決策時，都將以其他主體已有的決策作為參考[8]．因此，價值網(wǎng)主體間的博弈存在必然性．BIM技術(shù)作為現(xiàn)代信息化發(fā)展的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中的應(yīng)用即成為市場趨勢下房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)主體之間博弈的必然結(jié)果，BIM理念的未來推廣及廣泛應(yīng)用，亦是這些價值網(wǎng)利益相關(guān)者的理性選擇和不斷博弈的過程．BIM理念下房地產(chǎn)企業(yè)價值網(wǎng)主體的相關(guān)博弈，主要有房地產(chǎn)企業(yè)與消費者、房地產(chǎn)企業(yè)之間、房地產(chǎn)企業(yè)與政府、房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商四個方面的博弈，本文將對前兩個博弈進行分析．
3.1企業(yè)與消費者對應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的選擇
3.1.1博弈假設(shè)條件房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的交易物是房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品對于消費者的價值是效用和消費者剩余，而消費者剩余等于消費者偏好減去購買價格的差額，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的這種交易是房地產(chǎn)市場各主體之間的關(guān)系最核心的部分．消費者與企業(yè)在選擇自身策略時，將對方策略作為外生變量．消費者與企業(yè)之間的信息是對稱的，消費者是否購買應(yīng)用BIM技術(shù)的建筑產(chǎn)品，取決于其效用評價與購買成本的比較；企業(yè)是否采取BIM技術(shù)進行房地產(chǎn)開發(fā)，則取決于利潤判斷．非合作完全信息靜態(tài)博弈模型描述房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的靜態(tài)博弈．
3.1.2博弈模型的建立P表示產(chǎn)品交易價格(P≥0)，S表示產(chǎn)品的差異性指數(shù)，(P,S)為產(chǎn)品向量，設(shè)θ為消費者針對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品特性的偏好指數(shù)，作為隨機變量，通過預(yù)測方法可確定其分布函數(shù)F(X)=Prob{θ＜X}，消費者購買單位產(chǎn)品獲得的效用函數(shù)。
3.1.3博弈分析本次博弈中，假設(shè)提供給消費者進行選擇的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有應(yīng)用BIM技術(shù)的產(chǎn)品(bbP，S)及未應(yīng)用BIM技術(shù)的產(chǎn)品(nnP，S)，可以得到消費者對產(chǎn)品的選擇結(jié)果：當bbnnθ⋅S−P＜θ⋅S−P時，消費者選擇未應(yīng)用BIM技術(shù)的產(chǎn)品；當bbnnθ⋅S−P=θ⋅S−P時，兩種產(chǎn)品對于消費者是無差異的；當bbθ⋅S−P＞θ。
3.1.4博弈結(jié)果由以上分析可得幾種情況下的房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的納什均衡解：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用BIM技術(shù)將極大提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，使房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升．消費者作為獨立的理性經(jīng)濟人，基于自身利益，對應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的偏好指數(shù)將大于未應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的．應(yīng)用BIM技術(shù)可以使房地產(chǎn)企業(yè)進行高效的大數(shù)據(jù)管理，提高項目質(zhì)量，降低項目成本，并增加項目收益．因此，在博弈模型中，應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收益增加額大于成本投入增加額．由上述三種不同情況下的博弈納什均衡解分析可以得出：房地產(chǎn)企業(yè)基于自身長期的發(fā)展及利益獲得，在與消費者的博弈中將選擇運用BIM技術(shù)開發(fā)房地產(chǎn)項目；而消費者同樣從自身利益出發(fā)，將會選擇購買應(yīng)用BIM技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品．由此，在以后的房地產(chǎn)市場競爭中，房地產(chǎn)與消費者(應(yīng)用，購買)將會成為唯一的納什均衡解，BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中的應(yīng)用也將成為必然趨勢．
3.2房地產(chǎn)企業(yè)之間的博弈：產(chǎn)品策略選擇
3.2.1假設(shè)條件首先，假設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)市場內(nèi)存在a和b兩個房地產(chǎn)企業(yè)，即將博弈主體簡單化．a(chǎn)、b均為理性經(jīng)濟人，其目標是追求自身利潤的最大化．其產(chǎn)品的性質(zhì)、價格、單位成本隨機增量相同，企業(yè)對BIM技術(shù)的引入條件也相同；其次，a、b企業(yè)在完全信息市場條件下進行的企業(yè)策略相互獨立，且無政府干預(yù)，市場容量一定，但對不同產(chǎn)品的需求程度不同．
3.2.2博弈模型建立設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品價格為P，且P＞0，單位成本為C，成本可由房地產(chǎn)開發(fā)過程中的前期可行性研究及項目預(yù)算獲得，在博弈中設(shè)為已知量，產(chǎn)品差異性指數(shù)為[]12S∈S，S；在此次博弈中，企業(yè)a、b首先根據(jù)產(chǎn)品差異性S進行產(chǎn)品選擇，之后進行價格博弈．由此，本次博弈實際為兩階段的動態(tài)博弈．
3.2.3博弈結(jié)果由以上博弈分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)a、b在企業(yè)資源能力相同的條件下，選擇高特性商品的策略對于企業(yè)自身的長期發(fā)展是有利的，并且越早進入市場，企業(yè)所獲得的期望利潤越多．從企業(yè)角度來看，顧客是企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)價值的最終評判者．因此，BIM技術(shù)的應(yīng)用需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分了解市場需求的基礎(chǔ)上，以顧客需求為導(dǎo)向進行企業(yè)決策．
4結(jié)語
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的外部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的治理措施
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風險。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風險進行分解和分析，加強財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。
（三）加強財務(wù)管理工作的預(yù)算機制應(yīng)用
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強預(yù)算機制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務(wù)風險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的目的。
（四）加強市場調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學習和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
三、結(jié)語
（一）未認識到內(nèi)部審計的重要性
計劃經(jīng)濟環(huán)境影響我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)有很長一段時間，在計劃經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)中管理人員會將注意力放在生產(chǎn)管理上，很多領(lǐng)導(dǎo)在企業(yè)內(nèi)部審計中在認識上存在嚴重的偏差，這種思想一直延續(xù)到了現(xiàn)在。現(xiàn)在始終有很多領(lǐng)導(dǎo)認為對財務(wù)會計的監(jiān)督就是企業(yè)的內(nèi)部審計，這種思想無疑混淆了審計與財務(wù)的概念，甚至在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門中設(shè)置了審計崗位。還有一些企業(yè)中并沒有將內(nèi)部審計的范圍進行擴展，更沒有將其擴展到管理與經(jīng)營領(lǐng)域。
（二）內(nèi)部審計缺乏一定的獨立性
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的內(nèi)部審計獨立性差，在這種形勢的影響下，內(nèi)部審計工作人員的信心會嚴重不足。因為受到我國特有的體制的影響，我國企業(yè)形成了特有的管理模式，在這種特有管理模式的影響下，很多人對內(nèi)部審計工作并不理解，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計工作在企業(yè)各方面進行干涉甚至制約，內(nèi)部審計機構(gòu)和工作人員在企業(yè)中地位并不高，審計職能得不到充分的發(fā)揮，審計機構(gòu)以及人員的地位受到了影響，缺乏相對的獨立性。在這種情況的影響下，內(nèi)部審計人員缺乏做好內(nèi)部審計工作的信心。
（三）審計手段滯后于會計核算
我國的會計電算化發(fā)展速度非常快，現(xiàn)在已經(jīng)明顯超過了審計工作的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，審計人員對計算機技術(shù)并不是很熟悉，很多審計工作始終停留在手工查賬的階段，很多審計人員甚至排斥新技術(shù)在審計工作中的應(yīng)用，這不僅使審計工作的難度得到了增加，同時審計工作的準確性非常差，效率不高，影響審計作用的發(fā)揮。
（四）審計人員專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)中，審計人員很多都是從財務(wù)部門中分離出來的，他們中的很多人實際上并沒有關(guān)于生產(chǎn)、經(jīng)營以及管理等方面相關(guān)的知識與經(jīng)驗，企業(yè)中缺乏相關(guān)專業(yè)的人員，人員結(jié)構(gòu)非常不合理，對審計職能的正常發(fā)揮造成了影響。同時，很多審計人員在審計工作中存在不安心的現(xiàn)象，在這種情況的影響下，內(nèi)部審計隊伍中出現(xiàn)了不穩(wěn)定現(xiàn)象，審計人員的整體素質(zhì)不是很高。
二、建立與完善內(nèi)部審計制度的措施
（一）提高對審計工作重要性的認識
目前《審計署關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》已經(jīng)頒布和實施，《規(guī)定》對內(nèi)部審計工作的作用、性質(zhì)以及職能等方面都做出了非常詳細的規(guī)定；此外，《內(nèi)部審計基本準則》以及各種準則也相繼出臺，這些準則都對企業(yè)內(nèi)部審計工作進行了相應(yīng)的規(guī)范。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們應(yīng)該提高管理人員的整體素質(zhì)，使領(lǐng)導(dǎo)者加強對內(nèi)部審計工作重要性的認識，對內(nèi)部審計機構(gòu)進行監(jiān)理和健全，使內(nèi)部審計人員在企業(yè)中的地位得到相應(yīng)的提高，為內(nèi)部審計工作的順利展開創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（二）健全企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)并不健全，這主要表現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營管理層中權(quán)利交疊、職責不明等，存在董事會干預(yù)審計工作、經(jīng)營管理等現(xiàn)象。在如此不健全法人治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部審計工作在方向上存在模糊性，內(nèi)部審計的正常發(fā)展受到了制約。針對這種現(xiàn)象，必須要健全法人治理結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)內(nèi)部審計的不斷發(fā)展。
（三）對內(nèi)部審計管理制度進行完善
對內(nèi)部審計工作進行規(guī)范與完善是企業(yè)中內(nèi)部審計工作相關(guān)制度的一種重要保證。內(nèi)部審計存在的獨立性是內(nèi)部審計工作職能得到正常發(fā)揮的重要保證，與此同時，要想保證內(nèi)部審計的獨立性，就一定要由企業(yè)中的最高領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計。《規(guī)定》中已經(jīng)對這一點進行了明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實的企業(yè)管理工作中，很多企業(yè)中內(nèi)部審計工作只是由財務(wù)部門的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負責，內(nèi)部審計的獨立性受到了影響。所以，一定要以相關(guān)規(guī)定為根據(jù)，由企業(yè)中的主要領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計工作進行領(lǐng)導(dǎo)，保證審計機構(gòu)具有較高的獨立性。
（四）對工作方法進行改進，不斷提高審計工作質(zhì)量
應(yīng)該對內(nèi)部審計發(fā)展趨勢進行準確的把握，對現(xiàn)代內(nèi)部審計的相關(guān)方法和理論進行學習，改進內(nèi)部審計工作，保證內(nèi)部審計工作的戰(zhàn)略性審計方向，審計部門中相關(guān)工作人員應(yīng)該建立起正確的審計理念，在審計方法上真正做到事前、事中以及事后審計，進而實現(xiàn)由原來的財務(wù)收支審計向經(jīng)營全過程審計的轉(zhuǎn)變，將審計的重點放在完善內(nèi)部控制制度上。審計手段從以前的手工操作轉(zhuǎn)變?yōu)殡娝慊幚恚瑢τ嬎銠C技術(shù)進行充分利用，對實用軟件進行積極開發(fā)與應(yīng)用，使內(nèi)部審計的技術(shù)支撐得到進一步的提升，最終使企業(yè)內(nèi)部審計的工作效率和工作質(zhì)量得到進一步的提升。同時，采取合作參與的方式，本著一種合作的態(tài)度與被審計部門針對審計目標和審計內(nèi)容展開討論，以獲得被審計部門的支持。
（五）對內(nèi)部審計人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化
近年來在現(xiàn)代企業(yè)中，內(nèi)部審計的地位日益提高，在實際工作中內(nèi)部審計部門中不僅要有財務(wù)會計專家，還要有具備企業(yè)管理學知識和經(jīng)濟學知識的專家，除此之外，還要有風險管理、內(nèi)部控制以及公司治理和信息系統(tǒng)等方面的專家。但是現(xiàn)在內(nèi)部審計部門中人員結(jié)構(gòu)非常單一，不能與內(nèi)部審計的實際發(fā)展要求相適應(yīng)，在工作中應(yīng)該與生產(chǎn)技術(shù)特點相結(jié)合，增加一些懂管理、具有專業(yè)技術(shù)的人員，將一些專業(yè)人員加入到內(nèi)部審計隊伍中，這樣內(nèi)部審計人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)才會更加合理，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計的發(fā)展要求相適應(yīng)。對內(nèi)部審計人員專業(yè)結(jié)構(gòu)進行審理時內(nèi)部審計人員素質(zhì)的提高是非常關(guān)鍵的。建立現(xiàn)代企業(yè)制度就是為了對內(nèi)部審計人員的品德和業(yè)務(wù)素質(zhì)提出相關(guān)的要求，所以相關(guān)人員應(yīng)該重視專業(yè)學習和知識更新，內(nèi)部審計人員不僅要精通審計和財會專業(yè)的知識，同時還要了解統(tǒng)計、經(jīng)濟管理以及工程技術(shù)、計算機等相關(guān)的專業(yè)知識。在此基礎(chǔ)上建立起一支職業(yè)道德水準高、知識素養(yǎng)好的內(nèi)部審計隊伍。
三、結(jié)語
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風險
作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨特性,這些特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險管理方面具有獨特性。
1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風險。
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段,經(jīng)過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風險也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價也發(fā)生相應(yīng)變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風險;如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計過時的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L險。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風險。
土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風險因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大,資產(chǎn)價值具有相當程度的不穩(wěn)定性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風險。
房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動性也越差,同時變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風險也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風險也就越大。高負債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項目資本化的經(jīng)營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產(chǎn)項目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時也引發(fā)了其巨大的償債風險。
4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風險。
在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托——關(guān)系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經(jīng)營上,項目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財務(wù)上,總公司也很難有效地對項目公司的預(yù)算、決算進行控制。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施
1.融資風險的防范。
在對企業(yè)融資風險充分評估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險,企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況,制定嚴格的籌資管理規(guī)則并嚴格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次,公司應(yīng)該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優(yōu)化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項目的資金籌集活動,分析評估風險和成本。
2.投資風險的防范。
(1)做好投資項目的可行性分析。
房地產(chǎn)投資項目的金額大,資金占用時間長,企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關(guān)指標,以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。
(2)制定后備措施。
影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準確將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度,項目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風險制定風險控制預(yù)案。在風險控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金,專款專用。
3.日常資金運營風險的防范。
(1)加強對日常現(xiàn)金流量的預(yù)測。
控制日常資金運營風險,編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運用水平?jīng)Q定負債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。現(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因為通過現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)政策,將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強,營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風險預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠及早地采取行動,防范風險。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制,通常設(shè)立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實力,在和銀行等金融機構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。超級秘書網(wǎng)
論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關(guān)公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導(dǎo)的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：
1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高。“產(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。
在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經(jīng)濟，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段
開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產(chǎn)價值
（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。
（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。
房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應(yīng)該特別注重設(shè)計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。
4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關(guān)注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓(xùn)練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵機制。如建立相應(yīng)的組織品管會，設(shè)立品質(zhì)獎金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎勵，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
[2]余凱.房地產(chǎn)市場營銷實務(wù).中國建材工業(yè)出版社,2004:11.
