時(shí)間：2022-02-07 13:25:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇棚戶區(qū)改造，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
難以割舍棚戶區(qū)
沿著烏市華凌國際汽配城北側(cè)的柏油路向東走，直到與烏市東外環(huán)路相交的丁字路口，向東看去，一排排灰色的土木結(jié)構(gòu)的平房，窄門小巷，各色塑料袋在多處露天的垃圾堆上飛舞盤旋。一位周姓老人告訴記者，她就常年住在這個(gè)地方，被稱為斜井東棚戶區(qū)或斜井東，具體叫什么名字自己也不清楚，不過在10來天前，不知道哪個(gè)部門把每排房子上掛上了一片鐵牌子，上面寫著：盛融四巷、盛融五巷
在棚戶區(qū)北側(cè)與棚戶區(qū)一路之隔。是神華集團(tuán)的新建小區(qū)，在這條路的東頭，也就是棚戶區(qū)的東北角，是烏市第60中學(xué)，從棚戶區(qū)轉(zhuǎn)出來再看第60中學(xué)的粉色教學(xué)樓，顯得非常耀眼。
房地產(chǎn)商沿著東外環(huán)從南向北擴(kuò)張，每平方米房價(jià)達(dá)到4000元以上，卻在距離棚戶區(qū)南側(cè)200米處戛然而止。早在兩年前，這里的住戶就聽說這里要改造，自己可以住上樓房，但至今也沒見動(dòng)真格的，面對(duì)棚戶區(qū)要改造的消息，擁有房產(chǎn)的住戶明顯很期待，但也擔(dān)心自己是否還要再掏錢；而租住戶則希望這個(gè)租金便宜的地方能保留下去。
礦工的一天
遇見帕特爾，是在緊鄰斜井東棚戶區(qū)北側(cè)的路上，這是一條200多米長的小街，挨著小平房的南側(cè)零散地分布了幾家飯館、雜貨鋪、雞店、馕店和牛羊肉店，門口門面狹小而破舊，這是此處唯一的小街，也是棚戶區(qū)最繁華、人流量最大的地方，一陣塵土飛起，肉店老板便托著盆出來灑灑水，不過是典型的自掃門前雪。
帕特爾就坐在牛羊肉店對(duì)面的紅色破沙發(fā)上，翹著二郎腿瞇著眼曬太陽，在他的后面，就是神華集團(tuán)的新建小區(qū)，而在他前面，放著兩張新羊皮，地上還留著斑斑血跡。陰濕一片。左邊3米處的楊樹下，臥著兩只綿羊。塵土飛起來，他就用手在臉前呼扇呼扇。
“我就在前面住”，帕特爾指著對(duì)面灰色房子對(duì)記者說。他在8棟2號(hào)。大門口2米寬的巷子中間，堆著長長的爐灰，夾雜著上次的雨水，讓人不敢下腳。36平方米的房子住著3人，自己、老伴和上中學(xué)的女兒。
帕特爾說，他自己應(yīng)該是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的工人，在烏市1號(hào)立井的煤礦上工作，從1982年18歲開始，到現(xiàn)在已經(jīng)有28年了，現(xiàn)在住的這個(gè)房子是當(dāng)時(shí)礦上建的，自己花了些錢買了回來。在這些房子里住的許多都是礦工，有的工齡比自己還長。
平時(shí)上班的時(shí)候非常忙，早晨80：30起來，跟許多礦工和學(xué)生擠到901路公交車上，9點(diǎn)到礦上正好趕上吃早飯，吃完早飯后開晨會(huì)，10：30下到井里，一直到18：30升井，洗洗涮涮回家吃晚飯。一天兩頓飯，已經(jīng)成了規(guī)律，有時(shí)自己也帶個(gè)馕下井，餓的時(shí)候直接啃掉，渴的時(shí)候喝點(diǎn)下井前帶的水。
就這樣，干5天活休息兩天，一個(gè)月下來，扣除各種保險(xiǎn)，拿到手的有2000元工資。
老婆在七紡附近工作，說起來比自己辛苦，還沒自己掙錢多。“他每天9點(diǎn)從家里出發(fā)，到晚上10點(diǎn)才能回來，一個(gè)月拿500元錢”，帕特爾說，老婆今年也45歲了，就為了熬到退休。不過幸好家里人還都比較健康，其他親戚也不用自己照顧，一家人生活能夠不發(fā)愁。遺憾的是，這幾十年時(shí)間下來，一直沒存上錢。
目前的房價(jià)，1平方米已經(jīng)在4000元以上，并且依然直線上升，自己的棚戶區(qū)要改造成什么樣，夸張的房價(jià)會(huì)不會(huì)隨著改造的完成如潮水般涌來，到時(shí)候自己是不是還要掏錢，如果不用自己再掏錢當(dāng)然很好，如果讓自己掏錢?那肯定是拿不出來。
“不知道棚戶區(qū)改造時(shí)我們能不能拿到些補(bǔ)償，現(xiàn)在女兒上學(xué)花費(fèi)越來越高。自己沒閑錢，以后會(huì)很麻煩。”帕特爾說，自己盼望有補(bǔ)償款，但也害怕現(xiàn)有的這個(gè)希望會(huì)一場空。自己孩子還少，孩子多的人家，休息的這兩天都會(huì)去干其他的活，帕特爾也時(shí)常考慮去找個(gè)小活，但一直沒下定決心。
如果是整體搬遷到別處不再回棚戶區(qū)，到時(shí)候自己是否能住上樓房?能得到多大面積的樓房?這確實(shí)是個(gè)問題，也是纏繞在帕特爾和其他住戶心中的結(jié)。畢竟是住了幾十年的地方。還是很有感情的，帕特爾說，如果真的改造，還真不舍得離開，“在這里生活已經(jīng)習(xí)慣了。這里的人都差不多這樣。”
一輛拉水泥的三輪車駛過，小街上又飄起了灰黃的塵霧，夾雜著塑料袋，落在帕特爾的頭上、臉上和依靠著的沙發(fā)上。翻過東外環(huán)的馬路向西，帶走的是棚戶區(qū)住戶的心聲，留下的依然是一片灰暗靜謐的角落。
雜貨鋪的小老板
距離小街牛羊肉鋪50米的東側(cè)，開著兩家五金建筑雜貨鋪，懸在門口上的招牌已經(jīng)發(fā)白。其中一家老板名叫倪華國。
身材矮才的倪華國穿著一身耐磨的勞保服，坐在店中皮椅子上看電視。22平方米的房間里堆滿了水泥、油漆、燈管、釘子等各種五金和建筑用料，除了中間的皮椅子能坐一個(gè)人外，其他地方擺不下一個(gè)凳子。“這個(gè)地方是我租的，已經(jīng)3年多了，月租400元”，倪華國說，自己來新疆有好幾年了，前幾年焊接鍋爐，后來改賣雜貨，之所以選擇這里，就是因?yàn)樽饨鸨阋耍瑯拥拿娣e在外面的價(jià)格要高出三四倍。別看就這個(gè)棚戶區(qū)，購買力還是可以，周邊來來往往的人買雜貨都到這來。倪華國一邊給兩個(gè)小姑娘挑圓環(huán)狀的節(jié)能燈，一邊對(duì)記者說，反正每天都進(jìn)錢，手上零錢不斷，干多少都是自己的，就是干不好也沒人扣工資。
至于這個(gè)棚戶區(qū)改造，自己也聽房東說過幾次，但到現(xiàn)在還沒有個(gè)定音，倪華國說，房東也沒有提出讓自己搬走。如果這里真的要搬遷，那對(duì)自己來說就是丟了暖和的窩。
和倪華國一樣，他的幾個(gè)老鄉(xiāng)也租住在這里，“這樣的地方呆熟了，就不愿意離開了，我的幾個(gè)老鄉(xiāng)也都跟我一樣，這幾年老是在棚戶區(qū)流動(dòng)，沒敢去其他的地方。”如果烏市的棚戶區(qū)都改造了，到時(shí)候自己和老鄉(xiāng)還能到哪找到這么“合適”的地方呢?倪華國有點(diǎn)擔(dān)心。
“如果實(shí)在不行，自己就到附近的小區(qū)里面去找個(gè)一樓的房子，但不找門面房，門面房是租不起的，找個(gè)進(jìn)出方便的地方繼續(xù)自己的經(jīng)營，如果在附近找不到，就到其他沒有改造的棚戶區(qū)再去看看。”倪華國說。
棚戶區(qū)掀起改造浪潮
帕特爾和倪華國地處的斜井東棚戶區(qū)屬于烏市水磨溝區(qū)的管理范圍，連同1號(hào)立井棚戶區(qū)和南湖東灣大棚戶區(qū)的改造，也讓水磨溝區(qū)棚戶區(qū)改造辦的人思索著。
水磨溝區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，水磨溝區(qū)有大小17個(gè)棚戶區(qū)，總面積148萬平方米，目前正在逐步進(jìn)行改造。
按照總體計(jì)劃，2010年，水磨溝區(qū)將重點(diǎn)推進(jìn)烏魯木齊礦區(qū)、六道灣斜井和南湖東灣片區(qū)的棚戶區(qū)改造工作。其中，烏魯木齊礦區(qū)的15棟安置樓已開工，另有3棟現(xiàn)與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)要求修改規(guī)劃。項(xiàng)目計(jì)劃在2010年9月入住，該片區(qū)二期建設(shè)9棟安置樓，目前項(xiàng)目招投標(biāo)工作已完成，安置居民342戶，計(jì)劃2010年4月25日開工，片區(qū)三期建設(shè)41棟安置樓，安置居民1534戶，計(jì)劃在2010年9月份開工。
此外，另有7個(gè)片區(qū)已經(jīng)被批準(zhǔn)改造，部分項(xiàng)目已經(jīng)完成前期規(guī)劃，進(jìn)入土地招、拍、掛程序。
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；棚戶區(qū)；改造
中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
近年來我國城市化快速發(fā)展，階段性快速的城市擴(kuò)張導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，城市邊界一味的向外拓展，導(dǎo)致老城區(qū)的發(fā)展停滯、基礎(chǔ)設(shè)施落后、危舊房得不到改善，在此背景下，城市棚戶區(qū)產(chǎn)生。而城市內(nèi)部的棚戶區(qū)往往遍布于城市的各個(gè)角落，其內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房以及私自加蓋的房屋嚴(yán)重影響了居民正常的生活。但是舊城改造絕不僅僅是一個(gè)城市規(guī)劃問題,還是一個(gè)深刻的社會(huì)問題,其產(chǎn)生根源說到底還是各主體間的利益不平衡,產(chǎn)生這一后果在于沒有正確認(rèn)識(shí)舊城改造的特點(diǎn)和處理好舊城改造中各主體間的利益關(guān)系。因此，在目前新型城鎮(zhèn)化的背景下，如何迅速推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程、改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)集約化的土地利用，不僅僅只是城市規(guī)劃的編制和實(shí)施問題，更為重要的在于是否能夠梳理清楚各個(gè)利益團(tuán)體之間的關(guān)系并構(gòu)筑一個(gè)共同利益平臺(tái)，也就是所謂的利益共同體的改造模式。
一、棚戶區(qū)的由來
城市的發(fā)展本該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的滾動(dòng)的發(fā)展過程，然而在我國，由于各方面的因素造成城市的發(fā)展一味的快速向城市擴(kuò)張，究其原因是多方面的，政府的土地財(cái)政以及偏激的績效考核機(jī)制是導(dǎo)致城市規(guī)模空前膨脹主要原因。由此在快速城市化進(jìn)程中必然會(huì)出現(xiàn)部分街區(qū)被遺忘，隨著時(shí)間的推移，其整體的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件以及各方面的公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重缺乏和落后，棚戶區(qū)由此而生。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市棚戶區(qū)數(shù)量越來越多，就像人身體里面壞死的細(xì)胞一樣，嚴(yán)重影響了城市的健康發(fā)展，迫切需要更新改造。而隨著時(shí)間的推移，城市一味向外拓展的發(fā)展模式也開始受到多方面因素的制約，城市基礎(chǔ)設(shè)施成本愈來愈高、城市土地資源趨緊，城市的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)土地規(guī)模相對(duì)最大化的時(shí)期。在此時(shí)城市棚戶區(qū)的更新改造成為刺激城市發(fā)展、提升城市形象、優(yōu)化城市空間布局、實(shí)現(xiàn)土地集約利用、創(chuàng)造和諧社會(huì)的重要舉措。當(dāng)然在目前大多數(shù)城市，棚戶區(qū)的改造往往和新區(qū)的拓展是同步進(jìn)行的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的差異往往決定了城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)和棚戶區(qū)更新改造的速度。因此我國的棚戶區(qū)改造工作業(yè)已成為當(dāng)前城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)之一，而且其力度將會(huì)呈愈發(fā)加強(qiáng)的趨勢(shì)。在城市更新的進(jìn)程中，要重筑可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，社區(qū)建設(shè)應(yīng)朝著與自然相協(xié)調(diào)而不是相對(duì)立的方向發(fā)展、要著眼于提高人民生活的質(zhì)量,而不僅是提高物質(zhì)商品的生產(chǎn)；要將城市基礎(chǔ)設(shè)施與土地使用納入地方生態(tài)程序,而不超越生物圈的生態(tài)極限，減少棚戶區(qū)的人口容量，提升人居環(huán)境質(zhì)量。
二、棚戶區(qū)改造基本模式及其利弊
棚戶區(qū)改造由于其改造主體的不同一般分為三種模式，政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)和混合改造模式。1、政府主導(dǎo)模式
是由政府直接組織、規(guī)劃，國有企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施的一種行政行為。政府作為主體，確定改造范圍和改造期限，辦理劃撥用地手續(xù)，其建設(shè)部門和國企簽訂土地開發(fā)合同，由于資金短缺、政策和市場的變化等諸多問題，一般歷時(shí)比較長。同時(shí)政府作為棚戶區(qū)改造的主體，承擔(dān)著改造的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，為了完成改造任務(wù)，往往會(huì)受制于市場的變化。這樣一來政府的性質(zhì)會(huì)慢慢向經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)變，在實(shí)施棚戶區(qū)改造過程中會(huì)不斷的改變初始的規(guī)劃條件，而這也導(dǎo)致了利益非均等化，政府投入的巨額成本往往會(huì)為少數(shù)人獲利。
2、市場改造模式
是指政府出讓土地，由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)的行為。開發(fā)商作為主體改造城市的棚戶區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，使得開發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇區(qū)位優(yōu)越地段和改造成本較低的地段，而眾多危舊房區(qū)域、迫切需要改造的區(qū)域卻遲遲得不到改造。同時(shí)棚戶區(qū)改造的成本相比新區(qū)建設(shè)歷時(shí)長、成本高，這也就造成了開發(fā)商一味的追逐容積率，加大建設(shè)強(qiáng)度，同時(shí)減少對(duì)于城市三公設(shè)施的投入。開發(fā)商作為主體的棚戶區(qū)改造模式，由于完全從經(jīng)濟(jì)利益考慮，公共利益往往在這個(gè)過程受到侵害，大規(guī)模的整體拆遷的城市更新并不能真正實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造的初衷。簡?雅各布斯在她的專著《美國大城市的死與生》一書中批評(píng)城市大規(guī)模改造計(jì)劃,指出大規(guī)模改造計(jì)劃缺少彈性和選擇性,排斥中小商業(yè),必然會(huì)對(duì)城市的多樣性產(chǎn)生破壞,是一種天生浪費(fèi)的方式。主張必須改變城市建設(shè)中資金的使用方式從追求洪水般的劇烈變化到追求連續(xù)的、逐漸的、復(fù)雜的和精致的變化。
3、混合改造模式
是指在棚戶區(qū)改造過程中，多方共同參與出資，一般是由集體、居民加上政府作為改造的主體。這種模式雖然動(dòng)員了多方的力量，但是棚戶區(qū)里的企業(yè)和居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，投資與利益回報(bào)缺乏直接相關(guān)性，這樣一來造成相關(guān)主體無法真正參與改造過程，導(dǎo)致這種模式最終會(huì)演變成政府主導(dǎo)的模式，改造資金基本完全由政府買單。
三、棚戶區(qū)改造模式與策略
傳統(tǒng)的三種棚戶區(qū)改造模式各有利弊，在目前針對(duì)大量的棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀，由于各個(gè)棚戶區(qū)實(shí)際情況的不同，我們應(yīng)該因地制宜的制定具有地域特征適應(yīng)性的改造模式。同時(shí)這種改造模式應(yīng)該是在建立一個(gè)共同的利益平臺(tái)的基礎(chǔ)上，動(dòng)員各方面的力量，以最低的成本、最高的效率完成棚戶區(qū)的改造，在保障各方面利益的同時(shí)改善民生、實(shí)現(xiàn)集約新型的城鎮(zhèn)化。在不同的城市、在城市的不同片區(qū)、在不同的拆遷安置背景下棚戶區(qū)改造所面臨的問題都是不一樣的，其改造思路和模式也應(yīng)該是差異化的。香港在市區(qū)重建中,堅(jiān)持“以人為本”和“社會(huì)效益優(yōu)先”兩大理念,以改善和提高市區(qū)居民的生活素質(zhì)為出發(fā)點(diǎn),兼顧各方利益。在機(jī)構(gòu)設(shè)置、組織架構(gòu)、法律法規(guī)、土地收回、拆遷安補(bǔ)償、公眾參與制定了一系列政策制度,以及對(duì)居民的金融貸款協(xié)助、專業(yè)服務(wù)支持、資金資助等細(xì)致的措施,促進(jìn)市區(qū)重建工作開展，這些重建政策對(duì)舊城更新改造具有借鑒作用與啟示。發(fā)達(dá)地區(qū)的棚戶區(qū)改造，由于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚以及土地價(jià)格的高昂，其改造的可操作性要比中小城市強(qiáng)很多。針對(duì)這類城市的棚戶區(qū)改造，建議采用多方合作機(jī)制，由政府組織引導(dǎo)，對(duì)整個(gè)棚戶區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、分期實(shí)施。同時(shí)建立開發(fā)商與相關(guān)利益集團(tuán)以及廣大市民合作的開發(fā)機(jī)制，通過各方面利益的博弈，制定相關(guān)政策，尋找利益平衡點(diǎn)。在政府統(tǒng)一對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行規(guī)劃過程中要充分發(fā)揮公眾參與機(jī)制，保障廣大市民的公共利益，保證棚戶區(qū)改造工作能順利開展。在拆遷安置方案中，政府同樣要站在廣大市民的角度，統(tǒng)籌安排，真正做到改善民生；對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的棚戶區(qū)改造工作，其操作難度較大，在構(gòu)筑利益共同體的改造模式的基礎(chǔ)上，建議政府采取滾動(dòng)式的開發(fā)策略，同時(shí)加大對(duì)于城市開發(fā)融資渠道的拓展，通過相關(guān)政策吸引各類資金參與到改造過程中。
結(jié)束語
綜上所述，在滾動(dòng)式的開發(fā)過程中，為保證規(guī)劃改造的延續(xù)性，整個(gè)棚戶區(qū)也是要進(jìn)行整體規(guī)劃的，按照城市整體布局出發(fā)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化，以避免不同階段改造工作銜接出現(xiàn)問題。當(dāng)然為了避免開發(fā)商在改造過程中單純的追求利益而選擇改造難度較低的區(qū)域開發(fā)，建議政府采取差異化的供地策略，對(duì)于改造難度極大的區(qū)域，采取捆綁式的開發(fā)機(jī)制，推進(jìn)棚戶區(qū)的改造進(jìn)程，以避免迫切需要改造的區(qū)域一度被遺忘。
參考文獻(xiàn)
[1]秦磊,單超群.鶴崗市南部新區(qū)棚戶區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》.2013,(10).
一、領(lǐng)導(dǎo)掛帥――為棚戶區(qū)改造工程提供堅(jiān)強(qiáng)組織保障
武漢市委、市政府高度重視青山棚戶區(qū)改造工程，于2006年9月成立了以分管副市長為組長的改造工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定了“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與，統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，政策支持、市場運(yùn)作，封閉運(yùn)行、總體平衡”的原則及一系列支持政策。2008年至2010年，武漢市政府連續(xù)3年將棚戶區(qū)改造工程列入為民辦理的10件實(shí)事之一，采用目標(biāo)管理的方式考核落實(shí)。在棚戶區(qū)改造工程推進(jìn)中，武漢市建委、發(fā)改委、國土房產(chǎn)局、財(cái)政局、規(guī)劃局、環(huán)保局、水務(wù)局、園林局、人防辦、土地整理儲(chǔ)備中心等單位主要領(lǐng)導(dǎo)多次帶隊(duì)到青山現(xiàn)場辦公，解決了立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷建設(shè)手續(xù)、資金撥付、稅費(fèi)減免、現(xiàn)場施工管理等各種難題。
武漢市青山區(qū)政府把棚戶區(qū)改造工作列為全區(qū)的一號(hào)工程，組織成立了有區(qū)屬有關(guān)部門參加的青山區(qū)棚戶區(qū)改造工程指揮部，舉全區(qū)之力推進(jìn)這項(xiàng)工作。為了更好地整合區(qū)域資源，統(tǒng)一指揮調(diào)度，青山區(qū)棚戶區(qū)改造工程指揮部先后在拆遷片區(qū)，分別成立現(xiàn)場指揮組，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)包片、干部包戶的責(zé)任制；在回遷安置現(xiàn)場，根據(jù)工作進(jìn)展，分別成立了回遷選房工作專班和回遷交房工作專班。區(qū)指揮部定期召開指揮長會(huì)議，對(duì)拆遷建設(shè)中遇到的困難和問題及時(shí)研究解決，并從一開始就要求區(qū)紀(jì)檢監(jiān)察和區(qū)審計(jì)部門提前介入，全程跟蹤，確保棚戶區(qū)改造工程資金發(fā)揮最大效用。
整個(gè)棚戶區(qū)改造工作由上到下形成了一套完善的領(lǐng)導(dǎo)指揮系統(tǒng)，為居民拆遷、建設(shè)和回遷安置工作又好又快地推進(jìn)提供了強(qiáng)有力的組織保障。
二、配套政策――為棚戶區(qū)改造工程創(chuàng)造良好條件
武漢市政府明確了一系列支持棚戶區(qū)改造工程建設(shè)的政策。一是青山地區(qū)與棚戶區(qū)及危舊房改造相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的稅收及行政事業(yè)性收費(fèi)由市、區(qū)人民政府留存的部分，以及土地招、拍、掛增值部分，全部返還青山區(qū)，專戶儲(chǔ)存、專款專用。二是相關(guān)市政設(shè)施配套，由市建委根據(jù)整體規(guī)劃，列入全市建設(shè)計(jì)劃，并組織實(shí)施。三是對(duì)片區(qū)的建設(shè)用地由市土地整理儲(chǔ)備中心納入全市土地整理儲(chǔ)備計(jì)劃并組織實(shí)施；有關(guān)綠化設(shè)施，由市建委納入市級(jí)年度綠化建設(shè)計(jì)劃。四是還建安置房納入全市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。
拆遷安置工作中，還明確了如下優(yōu)惠政策：一是實(shí)行還建面積保底。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，被拆遷房屋建筑面積在20平方米(含20平方米)以下的按25平方米保底結(jié)算，超過20平方米不足30平方米的按30平方米保底結(jié)算。被拆遷房屋建筑面積在35平方米(含35平方米)以下的，超出被拆遷房屋原建筑面積或保底面積的部分與35平方米之間的面積差按建設(shè)成本加相關(guān)稅費(fèi)結(jié)算，超過35平方米的還建面積部分按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格結(jié)算。二是實(shí)行拆一還一，不找差價(jià)。還建安置房的建筑面積與被拆遷房屋合法的建筑面積相等部分，不結(jié)算差價(jià)。三是實(shí)行租售結(jié)合。對(duì)還建安置房超出被拆遷房屋建筑面積的，可以實(shí)行租售結(jié)合，對(duì)應(yīng)由被拆遷戶購買的建筑面積部分可以辦理分期付款手續(xù)，在三年內(nèi)支付完價(jià)款(含利息)后，再對(duì)還建房辦理全部產(chǎn)權(quán)登記。
三、三大特色――創(chuàng)造了棚戶區(qū)改造工程新模式
一是實(shí)行了“拆遷一片、改造一片、建設(shè)一片、安置一片”的棚戶區(qū)滾動(dòng)改造新模式。將棚戶拆遷、安置房建設(shè)、住戶選房、組織回遷等工作有序推進(jìn)、配套進(jìn)行。二是實(shí)行了“企業(yè)參與，市場運(yùn)作”的棚戶區(qū)改造市場化運(yùn)作新模式。先期成立了武漢青安居建設(shè)工程有限公司，作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的業(yè)主，并先后從全區(qū)機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位抽調(diào)部分干部參與棚戶區(qū)改造拆遷、建設(shè)和安置工作，為棚戶區(qū)改造工作搭建了一個(gè)有效的工作平臺(tái)。武漢地產(chǎn)集團(tuán)作為青山老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目業(yè)主參與棚戶區(qū)改造工作后，充分發(fā)揮國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金籌措、建設(shè)組織等工作，大大加快了棚改工程實(shí)施的進(jìn)程。三是實(shí)行了“封閉運(yùn)行、總體平衡”的棚戶區(qū)改造資金籌措新模式。在市里給予的稅費(fèi)減免和返還、配套工程支撐等優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，根據(jù)投資動(dòng)態(tài)變化，重新拿出了棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)土地資金平衡方案，擬通過土地整理儲(chǔ)備和掛牌交易所得彌補(bǔ)拆遷安置和還建房建設(shè)資金不足。
四、強(qiáng)化協(xié)作――積極主動(dòng)為企業(yè)服好務(wù)
在改造項(xiàng)目由企業(yè)作業(yè)主的情況下，市區(qū)職能部門主動(dòng)配合，積極為棚戶區(qū)改造工程盡心盡力。在拆遷和安置工作中，區(qū)司法公證、民政、教育等職能部門進(jìn)入拆遷一線現(xiàn)場辦公；在棚戶區(qū)改造前期調(diào)查勘驗(yàn)、解決群眾搬遷困難、確保社會(huì)穩(wěn)定等方面，區(qū)公安、相關(guān)街道聯(lián)手，建立建設(shè)工地現(xiàn)場治安室，加大對(duì)建設(shè)現(xiàn)場治安巡查力度；區(qū)建設(shè)局、區(qū)房產(chǎn)局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)園林局、區(qū)城管局共同解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種問題。區(qū)房產(chǎn)局為確保安置房順利建設(shè)，主動(dòng)協(xié)調(diào)公安部門，有效打擊磚霸、石霸、沙霸；協(xié)調(diào)城管建設(shè)部門，加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，確保文明施工；建立起信息互通機(jī)制，每月底收集信息報(bào)送有關(guān)部門。
五、“申報(bào)成功’一積極爭取國家資金支持
由于棚戶區(qū)改造工程面臨資金壓力非常大。在得知中央、省、市下達(dá)申報(bào)中央支持國有工礦棚戶區(qū)改造資金文件后，區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視這一工作，作出了“確保申報(bào)成功”的工作要求。在省市相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，我們?cè)跁r(shí)間緊、需準(zhǔn)備資料多、申報(bào)工作量大的情況下，緊緊依靠省、市發(fā)改委和住房保障部門，緊盯資金申報(bào)動(dòng)態(tài)，舉全區(qū)之力，采取“四到位，四得力，四確保”的非常規(guī)工作模式(掌握申報(bào)精神到位，做到組織部署得力，確保申報(bào)工作有的放矢；逐項(xiàng)落實(shí)要求到位，做到資料籌備得力，確保申報(bào)工作有條不紊；及時(shí)溝通信息到位，做到聯(lián)系協(xié)調(diào)得力，確保申報(bào)工作暢通無阻；跟蹤進(jìn)展情況到位，做到主動(dòng)出擊得力，確保申報(bào)工作圓滿成功)，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成了申報(bào)任務(wù)，在全國5個(gè)億的支持國有工礦棚戶區(qū)改造資金中爭取到了9000萬元資金的支持。
六、多措并舉――狠抓拆遷安置工作
一是責(zé)任到人，確保進(jìn)度。將拆遷工作層層分解責(zé)任，層層明確責(zé)任人，強(qiáng)化責(zé)任制。堅(jiān)持月分析、周調(diào)度、日碰頭的工作例會(huì)制度，充分發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗精神，快速平穩(wěn)推進(jìn)拆遷工作。二是宣傳靠前，入戶動(dòng)員。在每個(gè)拆遷片建立廣播站，不間斷播放《致被拆遷戶的一封信》；設(shè)置宣傳標(biāo)語
和橫幅，大張旗鼓地宣傳棚戶區(qū)改造工程的意義和拆遷政策；先后多次組織召開了居民代表通氣會(huì)，宣講相關(guān)拆遷補(bǔ)償安置政策，征求群眾意見。堅(jiān)持每天晚上組織拆遷工作人員主動(dòng)到被拆遷戶家中，解釋拆遷安置優(yōu)惠政策，幫助提出雙方滿意的拆遷方案，贏得被拆遷戶的理解和支持。三是規(guī)范程序，嚴(yán)格政策。公開政策法規(guī)，對(duì)拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、過渡費(fèi)發(fā)放、安置房分配等敏感問題，實(shí)行“陽光操作”；將房型、選房順序號(hào)、選房日進(jìn)度情況全部向被拆遷戶公開，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。保持拆遷政策的連續(xù)性，對(duì)居民應(yīng)該得到的合法、合政策的補(bǔ)償全部補(bǔ)償?shù)轿唬粚?duì)重點(diǎn)戶等特殊群體的一些無理要求，開展深入細(xì)致的思想工作；嚴(yán)格協(xié)議簽訂程序，把好協(xié)議簽訂的審核關(guān)，實(shí)行了簽訂協(xié)議“一支筆”制度，拆遷片現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對(duì)協(xié)議面積、補(bǔ)償簽字認(rèn)可制度，專人負(fù)責(zé)審核把關(guān)制度，確保每一分拆遷協(xié)議書的簽訂符合拆遷政策。四是拆選同步，確保公平。例如：在工人村“9.12”村和一冶廠前廠區(qū)片拆遷工作中結(jié)合“青宜居”小區(qū)新房已單體竣工的實(shí)際，實(shí)行“簽訂拆遷協(xié)議和回遷選房同步進(jìn)行”舉措，即被拆遷戶在簽訂拆遷協(xié)議后，第一時(shí)間在現(xiàn)場進(jìn)行看房、選房。此舉，得到被拆遷群眾的支持，有效推進(jìn)了動(dòng)遷工作。
七、重視維穩(wěn)――確保拆遷安置工作順利推進(jìn)
1、棚戶區(qū)改造，簡單的說就是將城鎮(zhèn)中的一些危舊住房進(jìn)行改造，將經(jīng)濟(jì)困難的家庭條件改善的，民心工程。而在棚戶區(qū)內(nèi)，所處的地理位置交通不便、人均占有的建筑面積小、房屋的質(zhì)量無法得到保障、基礎(chǔ)設(shè)施并不是那么完善，環(huán)境衛(wèi)生無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
2、進(jìn)行棚戶區(qū)改造，可以在一定程度上降低困難家庭的住房問題，讓城鎮(zhèn)的整體發(fā)展得以體現(xiàn)。棚戶區(qū)的改造，讓居住于棚戶區(qū)的居民有更好的居住環(huán)境和質(zhì)量，極大程度的體現(xiàn)了公平和公證的原則。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)；規(guī)劃設(shè)計(jì)改造；必要性；“兩要點(diǎn)”
一、對(duì)企業(yè)棚戶區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)改造的必要性
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，現(xiàn)實(shí)生活再一次證明，安居才能樂業(yè)，安居才有穩(wěn)定，適時(shí)大力推進(jìn)企業(yè)棚戶區(qū)改造，正是為了保持企業(yè)、城市及整個(gè)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。當(dāng)前棚戶區(qū)的存在己經(jīng)制約了企業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重?fù)p壞了企業(yè)的整體形象，也給企業(yè)的發(fā)展帶來了越來越多的問題，這不僅不利于企業(yè)的發(fā)展，更不利于和諧企業(yè)乃至和諧城市與和諧社會(huì)的建立。由此可見，當(dāng)前企業(yè)對(duì)其棚戶區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)改造顯得尤為必要。
二、企業(yè)棚戶區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)改造“兩要點(diǎn)”
目前還沒有針對(duì)棚戶區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究，也沒有具體的有針對(duì)性的設(shè)計(jì)規(guī)范，各個(gè)企業(yè)的棚戶區(qū)具體情況不同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中需要結(jié)合棚戶區(qū)的環(huán)境與條件和現(xiàn)狀，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及員工的居住實(shí)際需要、因地制宜，制定改造規(guī)劃目標(biāo)和設(shè)計(jì)的內(nèi)容。以合理的、切合實(shí)際的方法來解決當(dāng)前棚戶區(qū)的實(shí)際問題，真正改造棚戶區(qū)建設(shè)和環(huán)境，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性和可操作性。
（一）棚戶區(qū)改造規(guī)劃要點(diǎn)
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作應(yīng)堅(jiān)持“科學(xué)發(fā)展觀”的原則，運(yùn)用科學(xué)的規(guī)劃手段，以發(fā)展的角度看待棚戶區(qū)改造的過程。各個(gè)企業(yè)的棚戶區(qū)情況不同，在棚戶區(qū)改造之前，需要根據(jù)該企業(yè)的自身特點(diǎn)，確定改造的目標(biāo)。1）充分利用棚戶區(qū)的現(xiàn)有條件，因地制宜，以改善周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)備和配套服務(wù)為前提，改造成健康、舒適、安全的生產(chǎn)生活環(huán)境。合理規(guī)劃棚戶區(qū)功能，改造成有利生產(chǎn)、生活的居住區(qū)。滿足當(dāng)前及未來企業(yè)發(fā)展的需要。2）必須注重“綠色、健康”的理念。在能源日益匱乏的今天，棚戶區(qū)的改造要更加注重建筑材料的選擇和使用，合理和適用的節(jié)能環(huán)保建筑材料，如太陽能等天然能源的利用。新材料的利用不僅能夠改變建筑的質(zhì)量，還可建立節(jié)能環(huán)保，低能耗、低污染的綠色的、可持續(xù)發(fā)展的新型企業(yè)生產(chǎn)生活環(huán)境。3）合理規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，做到與企業(yè)的整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，為企業(yè)未來發(fā)展預(yù)留足夠空間。
（二）棚戶區(qū)改造設(shè)計(jì)過程要點(diǎn)
通過合理、詳細(xì)的對(duì)棚戶區(qū)的改造進(jìn)行規(guī)劃后，根據(jù)其具體的情況設(shè)計(jì)棚戶區(qū)改造過程。
1、用地比例設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量評(píng)估
在設(shè)計(jì)過程應(yīng)考慮建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地以及綠化用地等之間的用地比例。評(píng)估規(guī)劃區(qū)域內(nèi)所有建筑質(zhì)量，提出改造意見。建筑的改造主要體現(xiàn)在建筑群的統(tǒng)一性，即色彩、色調(diào)的統(tǒng)一和建筑群質(zhì)量的統(tǒng)一。對(duì)于建筑質(zhì)量良好，只需更改其外觀等條件就達(dá)到改造標(biāo)準(zhǔn)的予以保留，但需要對(duì)其進(jìn)行改造，以達(dá)到建筑群整體外觀統(tǒng)一。建筑質(zhì)量差，危害企業(yè)員工生產(chǎn)生活安全的，將予以拆除，在舊址或重新選址新建建筑。
2、建筑戶型和房屋布局設(shè)計(jì)
建筑及房屋戶型多樣，聯(lián)立式與獨(dú)立式并存，采取同戶型同片區(qū)布置的方式，使布局更加協(xié)調(diào)。在建筑設(shè)計(jì)過程充分考慮節(jié)能設(shè)計(jì)，其節(jié)能指標(biāo)均要求符合國家建筑節(jié)能指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。由于棚戶區(qū)改造資金有限，在改造過程中可能會(huì)遇到各種問題，都會(huì)給改造實(shí)施帶來困難，在改造前期要積極與棚戶區(qū)的企業(yè)員工協(xié)調(diào)、征求意見，必要時(shí)也可調(diào)整一些設(shè)計(jì)方案。在戶型設(shè)計(jì)階段，要根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)及員工的居住生活需求，進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)建設(shè)。
3、使用新能源和節(jié)能環(huán)保材料
充分利用太陽能等天然能源和新型節(jié)能環(huán)保材料。環(huán)保材料主要體現(xiàn)在其在使用過程中節(jié)能、環(huán)保、低耗等特點(diǎn)。其是在傳統(tǒng)的建筑材料上產(chǎn)生新的一代建筑材料，可以用于建筑墻體、保溫隔熱、防水密封和裝修等方而。如新型建筑墻體與傳統(tǒng)混泥土墻體相比，具有質(zhì)量輕、保溫好、布局靈活、施工方便等特點(diǎn)。隨著科學(xué)技術(shù)和建筑材料的發(fā)展，大量的可再生材料的發(fā)明和使用，不僅提高了產(chǎn)品的質(zhì)量，更提高了人們對(duì)環(huán)境的要求。新能源和新材料的使用，可以使新建區(qū)域環(huán)境更為簡潔、安全，尤其減少了對(duì)環(huán)境污染和破壞，也有利于企業(yè)在公眾面前樹立良好的環(huán)保形象。
4、綜合設(shè)計(jì)，因地制宜
在對(duì)棚戶區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，要時(shí)刻謹(jǐn)記“以人為本、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合”的原則。從棚戶區(qū)的客觀條件出發(fā)，綜合考慮規(guī)劃企業(yè)區(qū)內(nèi)的自然條件及企業(yè)的生產(chǎn)生活要求等實(shí)際情況，選擇合理的規(guī)劃內(nèi)容和恰當(dāng)設(shè)計(jì)方法及依據(jù)，從而提高改造設(shè)計(jì)的科學(xué)性和可操作性，降低改造成本及實(shí)施難度。棚戶區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中要合理規(guī)劃、恰當(dāng)設(shè)計(jì)、人性修改。在規(guī)劃階段，在對(duì)棚戶區(qū)現(xiàn)有條件詳細(xì)分析、把握原則、合理規(guī)劃。在設(shè)計(jì)階段，從土地使用比例和房屋質(zhì)量評(píng)估，到建筑物的布局，再到各種新型材料的選擇和設(shè)計(jì)，都要綜合設(shè)計(jì)，因地制宜，集思廣益。
三、結(jié)語
企業(yè)棚戶區(qū)的改造是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的過程，企業(yè)棚戶區(qū)改造規(guī)劃因每個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位及周邊環(huán)境的不同而各有不同，但規(guī)劃的理念是不變的。其改造前應(yīng)對(duì)企業(yè)棚戶區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行充分的調(diào)研和詳細(xì)的分析，充分了解企業(yè)棚戶區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)，綜合制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，堅(jiān)持“以人為本”原則，統(tǒng)籌規(guī)劃、恰當(dāng)設(shè)計(jì)、因地制宜，把“臟、亂、差”的棚戶區(qū)改造成多元化、安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、科技含量高的新型企業(yè)生產(chǎn)生活區(qū)。
參考文獻(xiàn)：
[1]熊耀平.舊城棚戶區(qū)改造問題研究[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2002（04）
關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；房地產(chǎn)開發(fā)
引言
隨著對(duì)棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區(qū)都建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶區(qū)的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。
一、國家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義
（一）有利于推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)
國家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的工作確實(shí)縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧，對(duì)社會(huì)整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)進(jìn)程，而棚戶區(qū)改造確實(shí)對(duì)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)有著深遠(yuǎn)的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過舊城改造計(jì)劃，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區(qū)居民從沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房的周圍環(huán)境還要好。通過整體政府的調(diào)控和規(guī)劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進(jìn)而消除了很多社會(huì)矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)棚戶區(qū)的集中改造，以往破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設(shè)施配套都達(dá)到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結(jié)合舊城改造計(jì)劃的不斷推進(jìn)，各地區(qū)積極籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)的動(dòng)作越來越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當(dāng)前，國家推進(jìn)的棚戶區(qū)改造計(jì)劃確實(shí)深得民心，因?yàn)檫@一工程項(xiàng)目和民生建設(shè)緊密相關(guān)。改造前，這些待改地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，有的小區(qū)居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重加上市政配套設(shè)施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境，不但營造了良好的輿論氛圍，更進(jìn)一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶區(qū)改造中常見的難點(diǎn)分析
（一）監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程
棚戶區(qū)項(xiàng)目改造工程一直以來都備受關(guān)注，監(jiān)管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創(chuàng)新的運(yùn)用了很多方法，但是，監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程。以鋼鐵企業(yè)的棚戶區(qū)的改造為例：從項(xiàng)目論證階段開始，歷經(jīng)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、調(diào)整、檢核等環(huán)節(jié)，直到項(xiàng)目交付為止，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和弊端的流程較多，所以如果出現(xiàn)執(zhí)法的懈怠，就會(huì)滋生出不必要的麻煩。因此，監(jiān)管過程中一定要實(shí)現(xiàn)程序的公開、公平、公正，通過接受社會(huì)公眾、新聞媒體的監(jiān)督，保證資金到位、按照規(guī)劃改造，避免出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。
（二）客觀上容易出現(xiàn)借機(jī)囤地的問題
借機(jī)囤地的問題主要是針對(duì)在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺(tái)，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對(duì)于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲(chǔ)備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。
（三）容易產(chǎn)生“新三舊”的問題
在解決問題的時(shí)候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時(shí)從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會(huì)演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會(huì)陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。
三、提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的幾點(diǎn)想法
（一）確立改造進(jìn)程的原則是項(xiàng)目順利推進(jìn)的前提
提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的首要因素就是要確立改造進(jìn)程的原則，結(jié)合多地多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，筆者提出了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的幾點(diǎn)建設(shè)原則，一是項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區(qū)域的民眾的根本利益和切身感受作為重點(diǎn)，探索溫和的、有序的、有效的改進(jìn)方案，營造積極的、順暢的改造環(huán)境；二是項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費(fèi)用的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先、公平公正，各相關(guān)部門要相互銜接搭配做好各項(xiàng)工作；三是要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則：保證項(xiàng)目前、項(xiàng)目中、項(xiàng)目后的前后連接和推進(jìn)；四是要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)
明確規(guī)劃目標(biāo)就是要明確整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)原則，即高綠化、低密度、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全、戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格等等。之所以說明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)歸根結(jié)底還是由棚戶區(qū)改造工程本身的特點(diǎn)和性質(zhì)決定的。棚戶區(qū)改造在各地區(qū)呈現(xiàn)出不同的歷史遺留問題，比如說鋼鐵類企業(yè)的棚戶區(qū)改造：有的地區(qū)在改造前參雜著復(fù)雜的情感紐帶和產(chǎn)權(quán)問題，有的地區(qū)在改造中遇到了規(guī)劃方案的變動(dòng)和調(diào)整造成工期拖延，還有的地區(qū)在改造后偏離預(yù)期目標(biāo)等。所以，規(guī)劃目標(biāo)的重要性體現(xiàn)在棚戶區(qū)改造的各個(gè)階段，不容忽視。
（三）做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵
縱觀國內(nèi)外的舊房改造計(jì)劃，其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得我們警醒，做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵所在，因此改造工程要具備三個(gè)基本功能，即居住安置功能、房產(chǎn)開發(fā)功能和商業(yè)貿(mào)易功能，使改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)功能齊備定位。
結(jié)束語
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是國家重點(diǎn)改善民生問題的一項(xiàng)重要舉措，在全國各地實(shí)施之后，取得了較好的社會(huì)反響，但是，也折射出了很多社會(huì)深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項(xiàng)目進(jìn)程的具體操作問題，還有的問題是社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)問題。隨著棚戶區(qū)改造不斷深化和調(diào)整，只要能夠措施得當(dāng)、執(zhí)行有力、統(tǒng)籌兼顧，就一定可以實(shí)現(xiàn)這一項(xiàng)目的又好又快發(fā)展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)管理部）
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：棚戶改造 改造原則 拆遷戶安置
中圖分類號(hào)：C35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1．背景
為認(rèn)真貫徹落實(shí)（建保【2010】10號(hào)）《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》和贛府廳發(fā)【2010】20號(hào)《關(guān)于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實(shí)施意見》文件精神，加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目。近年來，大余縣依據(jù)城市總體建設(shè)規(guī)劃，已完成城市棚戶區(qū)改造15.27萬平方米，改造戶數(shù)1779戶，安置1447戶,安置面積18.52萬平方米，總投資達(dá)二億多元。
2. 項(xiàng)目改造的基本原則
棚改工作難，難就難在群眾的思想難通。棚戶區(qū)改造工程任務(wù)重、時(shí)間長、跨度大、牽涉面廣。為此，我縣結(jié)合2009年遭受了“7•3”特大洪災(zāi)，需要災(zāi)后重建這一特定狀況，結(jié)合舊城改造的實(shí)際，主要遵循采取以下五項(xiàng)原則：
2.1、政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合的原則。棚戶區(qū)改造政策性、公益性強(qiáng)，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策與資金等方面給予必要的支持。要結(jié)合實(shí)際，采取多種形式、通過多種渠道實(shí)施棚戶區(qū)改造。加大政府投入，加快廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)；注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動(dòng)員社會(huì)力量廣泛參與；支持符合條件的國有工礦棚戶區(qū)利用單位自用土地實(shí)行職工集資合作建房。
2.2、統(tǒng)籌規(guī)劃與分步實(shí)施相結(jié)合的原則。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、公共綠化、環(huán)保設(shè)施、無障礙設(shè)施等配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)。
2.3、“棚改”與舊城改造、災(zāi)后重建相結(jié)合的原則。仿造舊城改造和災(zāi)后重建，“棚改”要以人為本，應(yīng)充分尊重棚戶區(qū)居民的意愿，要采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫?0%以上棚戶區(qū)居民支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。棚戶區(qū)改造中涉及的拆遷補(bǔ)償安置，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷、評(píng)估等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，讓群眾得到實(shí)惠。
2.4、“棚改”與保障性住房建設(shè)相結(jié)合的原則。結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定棚戶區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)。區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排棚戶區(qū)規(guī)模大、困難群眾多、住房條件更差、安全隱患更嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。
2.5、就地安置與異地安置相結(jié)合的原則。堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保留的建筑，主要進(jìn)行房屋維修、配套設(shè)施和無障礙設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。要重視維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實(shí)保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴(yán)禁大拆大建。
3. 項(xiàng)目改造的運(yùn)作模式
3.1、商業(yè)開發(fā)改造。通過“招、拍、掛”方式確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)業(yè)主單位，帶資實(shí)施開發(fā)建設(shè)。
3.2、政府主導(dǎo)改造。對(duì)不具備商業(yè)開發(fā)價(jià)值的片區(qū)，按照保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)為安置房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。而且政府還可以進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃并經(jīng)過測算后宣布拆遷政策，選擇回遷安置的可以事先選好面積戶型，在拆遷面積以內(nèi)的實(shí)行“拆一還一”，如果選擇異地安置，在拿補(bǔ)貼的同時(shí)，還能以優(yōu)惠價(jià)格購買其他保障性住房，可見政府主導(dǎo)改造可以給老百姓最大的幫助。
3.3、聯(lián)建開發(fā)改造。按照政府“7•3”洪災(zāi)后重建政策規(guī)定，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃改造建設(shè)。
3.4、居民自愿按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一戶型，改造自建（指“7•3”洪災(zāi)危房集中地塊）。
4. 做好拆遷戶安置
為規(guī)范拆遷安置，棚戶區(qū)現(xiàn)有拆遷項(xiàng)目原則上以就地安置為主，貨幣補(bǔ)償、異地安置為輔。其中，規(guī)劃為住宅類的項(xiàng)目一般實(shí)行就地安置；規(guī)劃為市政公用設(shè)施、公益設(shè)施和非住宅類的項(xiàng)目，主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償、異地安置。嚴(yán)格規(guī)范拆遷行為，按照《大余縣城區(qū)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》，合理確定回遷安置房屋的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人合理補(bǔ)償，依法保障被拆遷人的合法權(quán)益。
尤其加強(qiáng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，棚戶區(qū)改造費(fèi)用高，地企矛盾突出，該縣四大礦山涉及棚戶區(qū)改造2605戶，因鎢礦企業(yè)關(guān)停，缺少相關(guān)清償政策，涉及職工的各項(xiàng)權(quán)益都由地方承擔(dān)，地方的財(cái)政壓力劇增，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)采取稅費(fèi)優(yōu)惠政策，電力、通訊、市政公用事業(yè)等經(jīng)營性收費(fèi)按低限減半收取。涉及的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等嚴(yán)格按現(xiàn)行規(guī)定實(shí)行減免優(yōu)惠政策。
5. 進(jìn)一步加大棚改工作監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)格執(zhí)行棚改工作建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。
在開發(fā)、設(shè)計(jì)、拆遷、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)盡可能地通過招標(biāo)方式選擇有實(shí)力的單位參與建設(shè)，特別是近年來建筑工程質(zhì)量下降，“倒樓”、“歪樓”事件頻頻發(fā)生，等提醒了政府部門必須加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，確保回遷安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引起糾紛。要認(rèn)真執(zhí)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查和竣工驗(yàn)收備案制度，通過組織巡查小組、建立工程質(zhì)量評(píng)比和情況通報(bào)制度，定期對(duì)棚戶改造項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)查處和糾正檢查中出現(xiàn)的問題，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。
第一條為了切實(shí)做好棚戶區(qū)改造工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《商洛市中心城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)查登記暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合丹鳳縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條丹鳳縣境內(nèi)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋征收和征地拆遷調(diào)查登記工作適用本辦法。
第三條調(diào)查登記目的是為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施、土地審批和征收、房產(chǎn)評(píng)估、房屋征收補(bǔ)償提供依據(jù)。
第四條調(diào)查登記時(shí)間以縣政府發(fā)出調(diào)查公告時(shí)間為起始時(shí)間，調(diào)查登記時(shí)限一般為3個(gè)月。調(diào)查公告應(yīng)載明調(diào)查范圍、調(diào)查對(duì)象、調(diào)查時(shí)限等。公告發(fā)出后不得在調(diào)查范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定實(shí)施的不予補(bǔ)償。有關(guān)部門接到書面通知后暫停辦理房屋報(bào)建、工商稅務(wù)、戶口遷移等相關(guān)登記審批手續(xù)，書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過一年。
第五條調(diào)查登記工作經(jīng)費(fèi)納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償和征地拆遷成本核算。
第六條調(diào)查登記工作應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是、客觀公正、結(jié)果公開的原則。
第二章工作機(jī)構(gòu)
第七條縣政府確定的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目責(zé)任單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的調(diào)查登記工作，成立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)查登記工作組（以下簡稱調(diào)查組）。
第八條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目責(zé)任單位委托具有資質(zhì)的測量測繪和勘測機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)測量測繪和土地勘測工作。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目責(zé)任單位對(duì)調(diào)查登記結(jié)果負(fù)責(zé)。
第九條縣棚戶區(qū)改造辦公室（以下簡稱縣棚改辦）負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)查登記工作。
第三章調(diào)查內(nèi)容
第十條調(diào)查內(nèi)容為項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的人口、黨政企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、土地、建筑物、構(gòu)筑物、其它附著物等。
（一）人口信息調(diào)查。人口信息調(diào)查以政府發(fā)出調(diào)查登記公告時(shí)間為登記時(shí)點(diǎn)，登記項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在籍人口信息。
（二）黨政、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體房地產(chǎn)調(diào)查。以縣政府發(fā)出調(diào)查登記公告時(shí)間為登記時(shí)點(diǎn)，登記在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)擁有房產(chǎn)和土地使用權(quán)證的黨政、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。
（三）土地信息調(diào)查。土地信息調(diào)查內(nèi)容為土地權(quán)屬、地類、面積、用途等，包括：國有儲(chǔ)備土地、國有劃拔土地、國有出讓土地的調(diào)查；村（社區(qū)）、組集體土地的調(diào)查，個(gè)人宅基地、空閑院落等占地的調(diào)查。
（四）建筑物調(diào)查。建筑物調(diào)查是對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的所有建筑物的調(diào)查（建筑物指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場所）。內(nèi)容包括：工業(yè)建筑，民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。具體類型為合法、違章建筑；土木、磚木、磚混、框架建筑；地下室、一層、二層、三層及以上建筑；商業(yè)、住宅、辦公用房、臨建等。
（五）構(gòu)筑物調(diào)查。構(gòu)筑物調(diào)查是對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的所有構(gòu)筑物的調(diào)查（構(gòu)筑物指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場所）。內(nèi)容包括：簡易房、簡易棚、磚圍墻、土圍墻、水泥地面、磚混門樓、土門樓、廁所、簡易廁所、圈舍、戶外有頂磚（石）混、戶外無頂磚（石）混、化糞池、高位水池、戶外家用水池、棧橋、機(jī)井、水井、堆沙，堆石、堆土、地窖、磚瓦窯、石灰窯、魚池、蔬菜大棚、水渠（磚石砌）、房根基、石埝、墳?zāi)沟取?/p>
（六）其它附著物調(diào)查。其它附著物調(diào)查主要指棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)生長土地上的各類植物的調(diào)查。內(nèi)容包括：林木、零星果樹、用材樹、景觀樹、苗圃、藥園、農(nóng)作物等。
第四章調(diào)查程序
第十一條成立調(diào)查組，委托房產(chǎn)測量測繪和土地勘測機(jī)構(gòu)。
第十二條在縣政府棚戶區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)查公告的當(dāng)日，由縣棚改辦書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋報(bào)建、產(chǎn)權(quán)、工商稅務(wù)、戶口遷移等相關(guān)登記審批手續(xù)。
第十三條組織調(diào)查組的工作人員進(jìn)行調(diào)查業(yè)務(wù)培訓(xùn)。準(zhǔn)備入戶調(diào)查資料，開展入戶前的宣傳動(dòng)員工作。
第十四條入戶調(diào)查。對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的調(diào)查對(duì)象進(jìn)行勘丈、測量、確權(quán)、登記。調(diào)查人與被調(diào)查住戶在調(diào)查表上簽字確認(rèn)。
第十五條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目責(zé)任單位對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行公示、匯總。撰寫調(diào)查登記報(bào)告，報(bào)縣棚改辦審查（附調(diào)查資料復(fù)印件），縣棚改辦審查后報(bào)縣政府審定。
第五章測量測繪
第十六條房產(chǎn)測量測繪工作依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986.1—2000)進(jìn)行。委托的房產(chǎn)測量測繪機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的建筑物測量測繪工作，對(duì)測量測繪結(jié)果負(fù)責(zé)。
第十七條房產(chǎn)測量面積計(jì)算范圍:
（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍
1．永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
2．房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。
3．穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4．樓梯間、電梯（觀光井）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
5．房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算。
6．挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算。
7．屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
8．與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的水平投影面積計(jì)算。
9．房屋間永久性的封閉的架空通廊，按水平投影面積計(jì)算。
10．地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)水平投影面積計(jì)算。
11．有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。
12．玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其水平投影面積計(jì)算。
13．屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的水平投影面積計(jì)算。
14．依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的水平面積計(jì)算。
15．有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍
1．與房屋連接有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。
2．獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
3．未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。
4．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
5．有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計(jì)算。
（三）不計(jì)算建筑面積的范圍
l．層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
2．突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。
3．房屋之間無上蓋的架空通廊。
4．房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
5．建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6．騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7．利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8．活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。
9．獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
10．與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
第十八條測量測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)繪制房屋現(xiàn)狀平面圖、拍攝影像資料，防止搶建。測量結(jié)果經(jīng)被調(diào)查人簽字確認(rèn)后，納入各戶管理檔案。
第十九條土地勘測機(jī)構(gòu)依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012）和《土地勘測定界規(guī)程》（TD/T1008-2007）進(jìn)行土地勘測工作，并對(duì)勘測結(jié)果負(fù)責(zé)。
第六章調(diào)查登記
第二十條房屋調(diào)查登記按合法性、結(jié)構(gòu)、用途三種類別分別進(jìn)行登記。
（一）合法性分類：分為合法建筑、未登記建筑、違章建筑。
1．合法建筑是指持有政府相關(guān)部門(即國土、住建等部門)批準(zhǔn)的相關(guān)證件手續(xù)的建筑。
2．未登記建筑是指以2011年縣政府的《關(guān)于加強(qiáng)全縣土地利用和建設(shè)規(guī)劃管理的通告》（丹政發(fā)〔2011〕5號(hào)）施行之日為時(shí)限，在此以前的房屋經(jīng)鎮(zhèn)（辦）出據(jù)修建時(shí)間證明，調(diào)查組審查后，可參照合法建筑進(jìn)行登記，需注明未辦理相關(guān)手續(xù)。
3．違章建筑是指未辦理相關(guān)手續(xù)擅自修建的建筑和超出批準(zhǔn)建筑面積以外的建筑。
（二）結(jié)構(gòu)分類：分為土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)。
1．土木結(jié)構(gòu)是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻體采用土石砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。
2．磚木結(jié)構(gòu)是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。
3．磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
4．框架結(jié)構(gòu)是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。
（三）用途分類：分為商業(yè)房、生產(chǎn)辦公用房、住宅、臨時(shí)建筑。
1．商業(yè)房是房屋所有權(quán)證中載明為商業(yè)用房性質(zhì)的房屋。房屋所有權(quán)證中載明非商業(yè)用房而實(shí)際從事商業(yè)活動(dòng)的臨街一層房屋能夠提供兩年以上的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完稅憑證等證件，參照商業(yè)房進(jìn)行登記。對(duì)非臨街的住宅擅自改變?yōu)椴惋嫛⒙玫辍⒊鲎夥康刃问降慕?jīng)營用房，不能認(rèn)定為商業(yè)用房。
2．生產(chǎn)辦公用房是指房屋所有權(quán)證中載明為黨政、企事業(yè)單位生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)的房屋。
3．住宅是房屋所有權(quán)證中載明為住宅的房屋，或者持相關(guān)報(bào)建手續(xù)證明為住宅性質(zhì)的住房。
4．臨時(shí)建筑是指單位和個(gè)人因生產(chǎn)、生活需要臨時(shí)建造使用，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)而搭建的結(jié)構(gòu)簡易并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。
在調(diào)查登記工作中，違章建筑只進(jìn)行合法性和結(jié)構(gòu)的調(diào)查登記，不登記用途。
第二十一條房屋權(quán)屬認(rèn)定登記。房屋權(quán)屬認(rèn)定以戶主為基礎(chǔ)，房屋共有人不變的原則，以被調(diào)查戶提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn)進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定，被調(diào)查戶無法提權(quán)證，由被調(diào)查戶申請(qǐng)，村（社區(qū)）蓋章證明權(quán)屬關(guān)系。對(duì)無主戶房產(chǎn)認(rèn)定由調(diào)查組對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測量登記，村（社區(qū)）、組負(fù)責(zé)人在場確認(rèn)簽字，勘查過程及結(jié)果依法進(jìn)行公證，無主房產(chǎn)的認(rèn)定按法定程序進(jìn)行。
第二十二條土地勘測單位負(fù)責(zé)對(duì)國有土地和集體土地分類進(jìn)行測量登記，并對(duì)本《辦法》第十條第三項(xiàng)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行登記。
第二十三條項(xiàng)目調(diào)查登記結(jié)束后10日內(nèi)，調(diào)查組應(yīng)將調(diào)查登記結(jié)果在調(diào)查范圍區(qū)域內(nèi)公示，對(duì)公示結(jié)果有異議的需在5日內(nèi)向調(diào)查組申請(qǐng)復(fù)核，調(diào)查組應(yīng)在5日內(nèi)完成復(fù)核并向申請(qǐng)人反饋復(fù)核情況。調(diào)查登記數(shù)據(jù)有效期2年。
第七章法律責(zé)任
第二十四條調(diào)查登記工作組的工作人員在調(diào)查、登記工作中不履行法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者、、優(yōu)親厚友、的，由有關(guān)鎮(zhèn)、部門監(jiān)察機(jī)構(gòu)或縣監(jiān)察部門責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十五條房產(chǎn)測繪單位在房產(chǎn)面積測算中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定的，弄虛作假、欺騙房屋權(quán)利人的或房產(chǎn)面積測算失誤，造成重大損失的，依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》由縣住建部門給予警告并責(zé)令限期改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者取消其房產(chǎn)測繪資格。
房產(chǎn)測繪管理人員、工作人員在工作中、、的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十六條采取暴力、威脅等方法阻礙調(diào)查登記工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
關(guān)鍵詞：用電負(fù)荷 配電系統(tǒng) 照明 安全保護(hù)
Abstract: combining the shanty towns of the specific conditions of the housing construction, residential electrical design in electrical safety and easy to use that at the same time, due and certain advanced consciousness.
Keywords: electricity load distribution system lighting security protection
中圖分類號(hào)： TU996 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展速度的加快，人民生活水平不斷提高，城市建設(shè)日新月異，但是棚戶區(qū)的居民卻長期生活在房屋質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，交通不暢，環(huán)境臟亂差，存在居住安全隱患的房屋，對(duì)此各級(jí)政府高度重視棚戶區(qū)改造建設(shè)，把這項(xiàng)關(guān)系到人民群眾切身利益的“民心工程”抓實(shí)，提出了設(shè)計(jì)建設(shè)功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)的建議。幾年來，我院承擔(dān)了大量棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)此就棚改住宅電氣設(shè)計(jì)談?wù)剛€(gè)人的一點(diǎn)見解。
1．住宅用電負(fù)荷的確定
根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003年版規(guī)定住宅按使用面積分為四類，分類標(biāo)準(zhǔn)見表1。
表1
根據(jù)棚改辦要求，我院設(shè)計(jì)的基本戶型分為：一室戶建筑面積38；二室戶建筑面積 52；三室戶建筑面積68，整體戶型較小，且多為多層住宅，在住宅電氣設(shè)計(jì)中，一方面要考慮到棚戶區(qū)居民的實(shí)際情況，絕大多數(shù)為低收入困難群體；另一方面也要考慮到由于目前家用電器種類繁多，各種家用電器的額定功率大小也不相同，每個(gè)家庭擁有的家用電器的種類和數(shù)量各有不同，使用情況和利用率也不相同，所以在住宅電氣設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)有一定的超前意識(shí)。根據(jù)以上情況及當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門的具體要求，每戶住宅用電負(fù)荷平均按4.0kw計(jì)算，每單元總負(fù)荷為48kw～72kw，需用系數(shù)按0.95～0.75選取，參見《全國民用建筑設(shè)計(jì)技術(shù)措施》22.2.8條。以此容量計(jì)算電流，作為確定單元進(jìn)戶線截面及選擇電氣設(shè)備的依據(jù)之一。
2．住宅戶內(nèi)分戶箱配電系統(tǒng)。
根據(jù)當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門要求，住宅分戶箱采用一戶一表的配電方式，表箱集中在首層。住宅分戶箱一般設(shè)置在走廊或廳內(nèi)，便于維護(hù)和控制，分戶箱底邊距地1.6M暗設(shè)。依據(jù)每戶用電標(biāo)準(zhǔn)和擁有家用電器及使用情況不同的特點(diǎn)，每戶內(nèi)除固定設(shè)有照明回路和一般插座回路外，還設(shè)置空調(diào)、電熱水器等專用插座回路。盡管棚戶區(qū)居民目前擁有大容量家用電器種類相對(duì)不夠多，但隨著生活水平的不斷提高，住宅電器產(chǎn)品將逐年增加，住宅用電負(fù)荷也將逐漸增加，因此電氣設(shè)計(jì)中，每個(gè)分戶箱內(nèi)照明設(shè)一單獨(dú)回路供電，其它插座回路則根據(jù)其房間使用功能分別供電，可采用一種為每個(gè)插座回路設(shè)置一只帶漏電保護(hù)斷路器；另一種為幾個(gè)插座回路共用一只帶漏電保護(hù)斷路器。每戶總進(jìn)線開關(guān)選用雙極小型低壓斷路器，以保證用電安全。分戶箱配電系統(tǒng)圖見圖一、圖二。
圖1所示配電系統(tǒng)，照明回路和插座回路分開設(shè)置，對(duì)棚戶區(qū)小戶型住宅而言，住宅內(nèi)廚房和衛(wèi)生間平面布置一般情況下是不相鄰的，戶內(nèi)插座分路反片均勻供電，這種系統(tǒng)供電可靠性高，箱內(nèi)接線簡單，使用維護(hù)方便，所以大多采用。圖2所示照明回路和插座回路分開設(shè)置，插座回路設(shè)總漏電保護(hù)斷路器。這種系統(tǒng)故障停電范圍較大，箱內(nèi)接線稍復(fù)雜，選擇性采用。
另外，每個(gè)單元采用三相電源進(jìn)線，將各層用戶三相平衡配置，這樣既增加供電的可靠性，也利于維護(hù)。
3.住宅照明設(shè)計(jì)
棚改住宅照明設(shè)計(jì)的照度標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034―2004）規(guī)范中所規(guī)定的照度標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于商品住宅，住戶往往是根據(jù)個(gè)人的要求，經(jīng)過室內(nèi)裝修的各種燈飾達(dá)到照度的要求，而棚改住宅由于居住的是特殊的困難群體。住戶入住新房后，絕大多數(shù)是不做室內(nèi)裝修的，所以在照明設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)滿足起居室、廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施功能的要求，保證人們起居、飲食、娛樂、學(xué)習(xí)、家務(wù)勞動(dòng)等正常進(jìn)行，提供良好的視覺環(huán)境，同時(shí)在起居室、臥室的書寫閱讀處應(yīng)增設(shè)局部照明。如臺(tái)燈、落地?zé)簟⒋差^燈。另外，在滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，采用節(jié)能型照明產(chǎn)品，設(shè)計(jì)中選用了細(xì)管徑直管型三基色T8和T5熒光燈，代替T12熒光燈，節(jié)能率為25%―35%。樓梯間照明采用聲光控定時(shí)開關(guān)控制，既滿足出行方便，又節(jié)約了能源。
4．插座布置
住宅插座安裝位置應(yīng)考慮用電設(shè)備使用方便，安全可靠、美觀，并應(yīng)考慮到家用電器逐漸增多的原因，適當(dāng)增加插座的數(shù)量。起居室一般設(shè)置3～4組二孔加三孔插座（10A），另設(shè)一組三孔空調(diào)插座（16A），臥室、餐廳分別設(shè)2～3組二孔加三孔插座（10A）,起居室、臥室、餐廳插座安裝高度距地0.4M，均采用安全型暗插座。廚房設(shè)有2組二孔加三孔安全插座（10A），另設(shè)一組二孔加三孔安全插座（16A）,安裝高度距地1.6M。衛(wèi)生間設(shè)2～3組防水防濺安全插座，其安裝高度與空調(diào)插座相同均為距地1.8M，有條件的情況下，陽臺(tái)設(shè)一組二孔加三孔安全插座，距地1.5M.
5. 防雷與接地系統(tǒng)
棚戶區(qū)改造住房大多是多層建筑，為三類防雷建筑物，根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057―2010）的要求，對(duì)多層建筑物采用相應(yīng)的防直擊雷和防雷電波侵入的措施，將外部防雷裝置和內(nèi)部
防雷裝置作為整體綜合考慮。在建筑物屋頂設(shè)置避雷帶，避雷線采用φ12鍍鋅圓鋼，并在整個(gè)屋面上裝設(shè)不大于20mX20m的網(wǎng)格。利用建筑物構(gòu)造柱主做為防雷引下線，間距不應(yīng)大于25M。從上至下焊接成電氣通路，并與建筑物環(huán)形接地裝置可靠連接。為提高用電安全水平和保證電器設(shè)備正常可靠的工作，整個(gè)建筑物采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻小于1歐姆。住宅電源由小區(qū)箱變供給，接地系統(tǒng)采用TNC -S系統(tǒng)，并做總等電位聯(lián)結(jié)，將進(jìn)出建筑物的金屬管道（水、氣管等），電纜的金屬外皮、鐵制配電箱外皮等，就近采用40×4鍍鋅扁鋼同總等電位聯(lián)結(jié)端子板可靠連接。并在潮濕場所做局部等電位聯(lián)接，作為總等電位聯(lián)結(jié)的補(bǔ)充，以確保人身安全。住宅內(nèi)插座回路使用漏電動(dòng)作電流為30mA的漏電斷路器，作為人身安全的保護(hù)措施，單元總配電箱內(nèi)使用漏電動(dòng)作電流為300mA的漏電斷路器，用于防止住宅電氣火災(zāi)。
6．電視、電話系統(tǒng)及安全防范
隨著通信、電視、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷發(fā)展，電話、電視、電腦已成為人們生活中不可缺少的用品，棚改住宅設(shè)計(jì)時(shí)電話通信管線，有線電視管線和網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶，滿足用戶使用功能，每戶的起居室、主臥均設(shè)有一組電話、寬帶插座、電視插座，安裝高度距地0.4M暗設(shè)，每單元一層適當(dāng)位置預(yù)留電話電纜進(jìn)線口和電話總分線箱，各層設(shè)置分線箱，由分線箱水平分線至各住戶。住宅電視系統(tǒng)采用放大―分配―分支方式傳送，每單元一層適當(dāng)位置預(yù)留電視電纜進(jìn)線口和過渡盒，經(jīng)過過渡盒引至二層電視分配箱，至各層分支器箱，由分支器水平分至各住戶。住宅內(nèi)通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)均采用暗管配線方式。
根據(jù)棚改住宅的實(shí)際情況，采用了最基本的安全防范措施訪客對(duì)講系統(tǒng)，在住宅樓入口處安裝防護(hù)門和語音對(duì)講裝置，包括單元門口主機(jī)，住戶室內(nèi)分機(jī)，電子門鎖等，功能隨簡單，卻可起到房客與住戶對(duì)講，遙控開門和防盜作用，經(jīng)濟(jì)適用，安全可靠，維護(hù)簡單.
烏里雅斯太鎮(zhèn)始建于六十多年前，北倚喇嘛庫侖廟（集惠寺），由一條泥濘的街道發(fā)展成如今擁有“七橫三縱”柏油主干道，占地9.5平方公里的亮麗小鎮(zhèn)。然而，由于歷史、觀念以及經(jīng)濟(jì)等諸多原因，依然存在大面積平房甚至是棚戶區(qū)。
2008年以來，隨著我旗社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，烏里雅斯太鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)市場也日趨繁榮。為創(chuàng)造烏里雅斯太鎮(zhèn)良好人居環(huán)境、進(jìn)一步改善人民群眾居住條件和提高生活質(zhì)量，棚戶區(qū)改造暨平改樓工作就顯得愈發(fā)重要和緊迫，同時(shí)政府也把該項(xiàng)工作擺上了重要議事日程。
一、烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓主要做法
烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作指導(dǎo)思想是：“以人為本、和諧拆遷、依法實(shí)施”。以社區(qū)委員會(huì)為載體、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體、房屋拆遷管理部門為仲裁，堅(jiān)持以充分保障被拆遷人合法權(quán)益為原則，以兩個(gè)房屋拆遷管理?xiàng)l例和國家、自治區(qū)有關(guān)房屋拆遷的政策、方針為準(zhǔn)繩，依法實(shí)施房屋拆遷改造工作。
自2008年啟動(dòng)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作以來，先后共實(shí)施拆遷改造項(xiàng)目12個(gè)，計(jì)劃拆遷建筑面積19萬平方米，計(jì)劃拆除房屋1227戶。截止2011年底，已累計(jì)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議810戶，完成房屋拆除738戶，拆遷建筑面積近8.65萬平方米，其中4個(gè)項(xiàng)目已全部完成拆遷改造。
（一）在政策上積極探索 制定合理補(bǔ)償辦法
2009年，制定了《烏里雅斯太鎮(zhèn)舊城區(qū)危舊房拆遷改造指導(dǎo)意見》，經(jīng)旗人民政府審定后公布執(zhí)行。該指導(dǎo)意見明確了“主體房屋等平方米置換、附屬房屋0.3或0.4置換”的基本原則，從政策上與自治區(qū)人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好城市房屋拆遷工作有關(guān)事宜的通知》相吻合且更具有可操作性，對(duì)烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（二）規(guī)范房屋拆遷程序 依法實(shí)施房屋拆遷
烏里雅斯太鎮(zhèn)拆遷工作分三個(gè)階段進(jìn)行。一是房屋拆遷調(diào)查階段。該階段的主要任務(wù)是對(duì)拆遷可行性進(jìn)行論證。主要做法是：拆遷辦核發(fā)房屋拆遷調(diào)查證件，社區(qū)配合開發(fā)企業(yè)對(duì)擬拆遷房屋基本情況和被拆遷人補(bǔ)償意愿進(jìn)行 摸底調(diào)查，開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)摸底情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，拆遷辦組織聽證會(huì)或以填表認(rèn)證的方式對(duì)同意搬遷情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果有70%以上被拆遷人同意搬遷的，則認(rèn)定該項(xiàng)目可行；二是核發(fā)房屋拆遷許可證階段。該階段的主要任務(wù)是審核必收要件、審定房屋拆遷安置補(bǔ)償方案、建立拆遷保證金和拆遷資金監(jiān)管制度、簽訂房屋拆遷責(zé)任狀、確定房屋拆遷范圍和期限、核發(fā)房屋拆遷許可證和拆遷公告；三是動(dòng)遷、調(diào)解、行政裁決和執(zhí)行階段。該階段的主要任務(wù)是社區(qū)、拆遷辦配合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)員拆遷，開發(fā)企業(yè)和被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，拆遷辦核準(zhǔn)拆除房屋，對(duì)達(dá)不成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷辦進(jìn)行調(diào)解；經(jīng)調(diào)解不成的，拆遷辦依法做出行政裁決；對(duì)不履行行政裁決的，拆遷辦申請(qǐng)人民法院先于執(zhí)行。
二、烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作現(xiàn)狀分析及面臨的挑戰(zhàn)和困難
烏里雅斯太鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)目前尚處在發(fā)展階段，住宅與房地產(chǎn)市場也處在培育階段，棚戶區(qū)改造暨平改樓受制約條件很多，特別是房屋拆遷工作涉及到人民群眾切身利益，被拆遷人多為弱勢(shì)群體，一旦處理不當(dāng)，易引發(fā)惡性事件和集體上訪事件。雖然烏里雅斯太鎮(zhèn)住房與房地產(chǎn)市場雖日趨活躍，雖然該項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，但也存在著很多挑戰(zhàn)和困難。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一方面表現(xiàn)在住房房價(jià)偏低，拆遷成本大，難以產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商利益驅(qū)使，對(duì)棚戶區(qū)改造暨平改樓不太感興趣。在主體房屋拆一還一，附屬房屋拆一還0.5的條件下，經(jīng)測算，烏里雅斯太鎮(zhèn)房屋拆遷成本折合樓面地價(jià)300元/平方米左右（也就是說拆遷取得的土地價(jià)格折算在建筑面積上增加成本300元左右），小區(qū)建造成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等約為建筑面積1250元/平方米，兩項(xiàng)合計(jì)成本1550元/平方米左右，而住房平均售價(jià)不足2000元/平方米。再考慮銷售風(fēng)險(xiǎn)、融資、投資利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，單就住房而言，開發(fā)企業(yè)利潤空間較小。如果沒有商業(yè)開發(fā)綁定住房開發(fā)，那么烏里雅斯太鎮(zhèn)就很難形成大規(guī)模的住房開發(fā)市場。因此，政府需通過加大政策扶持，進(jìn)一步培育住房開發(fā)市場；其二是烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作尚處于起步階段，組織機(jī)構(gòu)亟待完善，拆遷工作困難很大。自2008年首項(xiàng)工程――烏蘭佳苑小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施開始至今，尚不滿五年，烏里雅斯太鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造暨平改樓工作可以說是在摸索中穩(wěn)步推進(jìn)，房屋拆遷組織尚未健全，協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)，一部分群眾從思想意識(shí)上尚難接受，一部分群眾借機(jī)要達(dá)到個(gè)人目的漫天要價(jià)。
三、充分認(rèn)識(shí)棚戶區(qū)改造暨平改樓的重要意義
（一）推進(jìn)棚戶區(qū)改造暨平改樓是改善民生的重大舉措
棚戶區(qū)和平房居民絕大多數(shù)是低收入困難家庭，低保戶和低保邊緣戶比例非常高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，實(shí)施棚戶區(qū)改造暨平改樓，有利于加快改善中低收入家庭的住房條件，提高生活環(huán)境和質(zhì)量，共享改革發(fā)展的成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。
（二）推進(jìn)棚戶區(qū)改造暨平改樓是完善城鎮(zhèn)功能的客觀要求
棚戶區(qū)及平房集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善、公共服務(wù)設(shè)施不健全、“臟、亂、差”特征明顯，夏季污水橫流、冬季灰包冰包雪包如山，成為城鎮(zhèn)健康發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重?fù)p壞了城鎮(zhèn)形象，與全區(qū)首個(gè)獲得國家衛(wèi)生縣城的榮譽(yù)很不相稱，實(shí)施棚戶區(qū)改造暨平改樓，在存量土地得到有效利用的同時(shí)，可使管網(wǎng)、硬化、綠化、亮化及相應(yīng)的服務(wù)功能一不到位，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)快速健康發(fā)展，進(jìn)一步提高烏里雅斯太鎮(zhèn)競爭力。
（三）推進(jìn)棚戶區(qū)改造暨平改樓是促進(jìn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑
實(shí)施棚戶區(qū)改造暨平改樓可以帶動(dòng)社會(huì)投資、促進(jìn)居民消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，又可以發(fā)展公共服務(wù)、加強(qiáng)社會(huì)管理，對(duì)社會(huì)治安產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，使烏鎮(zhèn)更趨和諧，是擴(kuò)大內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的有效途徑。
棚戶區(qū)改造是關(guān)乎群眾切身利益、關(guān)乎首都長遠(yuǎn)發(fā)展的重大政治工程。2013年北京棚戶區(qū)改造計(jì)劃啟動(dòng)以來，農(nóng)行北京分行第一時(shí)間推進(jìn)銀政合作，加大對(duì)棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的金融服務(wù)支持力度，在同業(yè)中取得“三個(gè)率先、兩個(gè)第一”，即率先組建服務(wù)專班、率先創(chuàng)新專項(xiàng)產(chǎn)品、率先實(shí)現(xiàn)貸款投放，支持2013年名錄內(nèi)項(xiàng)目總數(shù)和資金規(guī)模居同業(yè)第一。截至2014年一季度末，該行累計(jì)完成調(diào)查評(píng)估棚改項(xiàng)目9個(gè)，涉及貸款金額130億元，其中已經(jīng)審批項(xiàng)目4個(gè)，總金額36億元，已經(jīng)發(fā)放貸款33億元，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)經(jīng)營與首都發(fā)展的互促共贏。
快速反應(yīng)，組建團(tuán)隊(duì)，分層推進(jìn)項(xiàng)目落地
2013年國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，明確要求“進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善”。北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室2013年?duì)款^完成了北京市棚戶區(qū)改造計(jì)劃，計(jì)劃今后5年投入5000多億元，使23萬戶、70萬棚戶區(qū)中的居民改善居住條件。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目關(guān)乎群眾切身利益、關(guān)乎首都長遠(yuǎn)發(fā)展，具有意義大、機(jī)遇佳、政策新三大特點(diǎn)。為確保對(duì)棚戶區(qū)改造的金融支持落到實(shí)處，該行健全服務(wù)體系，強(qiáng)化組織推動(dòng)，成立了由主管行長牽頭的工作小組，全程負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目金融服務(wù)。同時(shí)，該行全面動(dòng)員支行，逐一梳理項(xiàng)目，專門召開了14家城區(qū)支行棚改專項(xiàng)動(dòng)員會(huì)，指導(dǎo)相關(guān)支行先期介入、逐一走訪。
在分支行的共同努力下，農(nóng)行北京分行實(shí)現(xiàn)了第一家針對(duì)北京市2013年棚改政策創(chuàng)新研發(fā)北京市棚戶區(qū)改造專屬信貸產(chǎn)品，發(fā)放2013年全市第一筆棚戶區(qū)改造貸款，在全市商業(yè)銀行中支持力度最大；已經(jīng)確定初步合作意向的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目近40個(gè)，占2013年北京市棚改項(xiàng)目總數(shù)的37%。
創(chuàng)新產(chǎn)品，引領(lǐng)同業(yè)，有效解決融資難題
針對(duì)棚戶區(qū)改造過程中開發(fā)主體多樣、自有資金較少、擔(dān)保物滯后、審批流程繁雜、開發(fā)模式多樣等融資瓶頸。農(nóng)行北京分行深入研究棚戶區(qū)改造項(xiàng)目特點(diǎn)，在同業(yè)中率先推出棚戶區(qū)改造專項(xiàng)信貸產(chǎn)品，具有明確承貸主體范圍、積極創(chuàng)新貸款品種、合理確定自有資金比例、靈活設(shè)定擔(dān)保方式、合理匹配貸款期限、科學(xué)認(rèn)定合法手續(xù)六大特點(diǎn)。運(yùn)用創(chuàng)新產(chǎn)品，農(nóng)行北京分行有效解決了棚戶區(qū)改造中遇到的客戶準(zhǔn)入難等問題，變“單一抵押方式”為“組合擔(dān)保方式”，根據(jù)實(shí)際請(qǐng)款調(diào)整貸款期限為8-15年，既保證項(xiàng)目建設(shè)的合理需要，又有效控制期限風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)外合作，對(duì)內(nèi)聯(lián)動(dòng)，全面提升服務(wù)水平
農(nóng)行北京分行在加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，積極尋求與其他金融機(jī)構(gòu)合作，參與和組建銀團(tuán)貸款。與國家開發(fā)銀行聯(lián)手，成功開展西城百萬莊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目銀團(tuán)貸款。
在與其他金融機(jī)構(gòu)開展合作的同時(shí)，農(nóng)行北京分行引入與非銀金融機(jī)構(gòu)的合作。先后與人保資產(chǎn)、太平洋資產(chǎn)、華泰資產(chǎn)、陽光資產(chǎn)以及部分信托公司進(jìn)行溝通，確定了非銀行銀團(tuán)貸款的組合融資模式，全面提升農(nóng)行對(duì)首都棚改項(xiàng)目的金融支持力度。
此外，為充分利用行內(nèi)公私業(yè)務(wù)資源，服務(wù)好拆遷居民，該行做到對(duì)拆遷居民的一對(duì)一服務(wù)，確保拆遷補(bǔ)償?shù)陌l(fā)放秩序，并推出“遷喜得利”等個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，為拆遷戶合理安排資金提供服務(wù)，為穩(wěn)定和防止因財(cái)富驟增帶來社會(huì)問題起到了良好的帶動(dòng)作用。
農(nóng)行北京分行在現(xiàn)已完成2014年重點(diǎn)棚改項(xiàng)目金融服務(wù)對(duì)接的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，有效助推首都區(qū)域管理更加高效，環(huán)境更加優(yōu)美，文化魅力和人文精神更加彰顯，城市形象更加鮮明，文明城區(qū)建設(shè)成果進(jìn)一步鞏固。
一、棚戶區(qū)改造基本情況
具體范圍以市城鄉(xiāng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的拆遷紅線圖為準(zhǔn)， 棚戶區(qū)改造范圍包括原水泵廠、原磷肥廠、原二化分廠、原銅材廠。改造范圍內(nèi)共有住宅1100余戶。
二、單位國有土地收回彌補(bǔ)安頓
（一）土地收回彌補(bǔ)方法
地上建筑物統(tǒng)一收購。土地及地上建筑物按評(píng)估價(jià)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位給予彌補(bǔ)。對(duì) 棚改規(guī)劃紅線范圍內(nèi)單位國有土地統(tǒng)一收回。
1.收回土地彌補(bǔ)規(guī)范。
2.收購地上建筑物彌補(bǔ)規(guī)范。
（二）公房承租戶搬遷彌補(bǔ)安排方法
1.由產(chǎn)權(quán)單位依法組織解除與承租戶的租賃關(guān)系。
2.符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的公房承租戶每戶可優(yōu)先申購經(jīng)濟(jì)適用房一套。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)選址于 西路南側(cè)、原磷肥廠公房和 西路南北兩側(cè)、原水泵廠公房土地上。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格需經(jīng)市價(jià)格主管部門根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法》規(guī)定核算批準(zhǔn)。
3.符合申請(qǐng)廉租房條件的公房承租戶可優(yōu)先申請(qǐng)廉租房。
4.公房承租戶不符合廉租房申請(qǐng)條件又不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的與產(chǎn)權(quán)單位解除租賃關(guān)系后。優(yōu)惠價(jià)按市場評(píng)估價(jià)下浮10%
5.產(chǎn)權(quán)單位取得的彌補(bǔ)費(fèi)用。
（三）單位國有土地回收工作順序
1.市國土局對(duì)產(chǎn)權(quán)單位提供的土地及地上建筑物的權(quán)屬、類別、范圍、面積和用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)。對(duì)無合法手續(xù)的建筑物、構(gòu)筑物。
2.市國土局根據(jù)調(diào)查核實(shí)結(jié)果。并依據(jù)評(píng)估價(jià)格提出彌補(bǔ)金額意見。
3.市國土局與產(chǎn)權(quán)單位簽訂國有土地使用權(quán)收回彌補(bǔ)協(xié)議書。
4.市國土局將彌補(bǔ)規(guī)范和收回國有土地使用權(quán)決定報(bào)市政府審批。
5.市國土局依照批準(zhǔn)的彌補(bǔ)金額、期限和方式支付彌補(bǔ)金。
6.相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位依照規(guī)定的時(shí)間。
三、私有產(chǎn)權(quán)房屋拆遷彌補(bǔ)安頓
（一） 棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)私房戶實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安排和貨幣彌補(bǔ)相結(jié)合的安排原則。
（二）產(chǎn)權(quán)人選擇貨幣彌補(bǔ)的由按有關(guān)規(guī)定確定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照《 省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范》對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。
（三）產(chǎn)權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實(shí)行就地拆一還一。再超出面積局部按市場評(píng)估價(jià)結(jié)算。
（四）產(chǎn)權(quán)人被拆遷房屋建筑面積小于36平方米且在本市只有此住房的安排時(shí)補(bǔ)齊36平方米。36至50平方米的局部，按利息價(jià)結(jié)算；超出50平方米以上局部按商品房市場評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
（五）被拆遷人符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的可優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房；符合廉租房申請(qǐng)條件的可優(yōu)先安排廉租房。
（六）拆遷期限、過渡方式、期限和搬遷補(bǔ)助規(guī)范。拆遷期限以《拆遷許可證》規(guī)定的期限為準(zhǔn)。過渡方式為被拆遷人自找過渡房過渡。
拆遷私人產(chǎn)權(quán)的底層臨街店面造成停業(yè)、停租的按被拆遷店面的建筑面積20元∕平方米的規(guī)范，根據(jù)《 市城市房屋拆遷管理方法》市政府40號(hào)令）第四十四條第（四）款和《 市城市房屋拆遷有關(guān)補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 府辦發(fā)〔 〕30號(hào)）之有關(guān)規(guī)定。按月給予補(bǔ)助；其他非住宅房造成停業(yè)、停租的按被拆遷非住宅房建筑面積10元∕平方米的規(guī)范，按月給予補(bǔ)助。搬遷補(bǔ)助費(fèi)每產(chǎn)權(quán)戶一次搬遷補(bǔ)助300元（產(chǎn)權(quán)調(diào)換臨時(shí)安頓的補(bǔ)給二次搬遷補(bǔ)助費(fèi)）臨時(shí)安排補(bǔ)助費(fèi)按被拆遷住宅房屋建筑面積計(jì)算，每月每平方米補(bǔ)助4元。
（七）選房辦法。被拆遷人挑選安排房。按選房順序號(hào)挑選安排房，并簽訂《房屋拆遷彌補(bǔ)安排協(xié)議書》當(dāng)日未能簽訂《房屋拆遷彌補(bǔ)安排協(xié)議書》其選房順序號(hào)和所挑選的安排房作廢，擇日重新簽到并領(lǐng)取選房順序號(hào)另行選房。
（八）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)方法。依照《 市市區(qū)房屋拆遷搬遷獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)范》執(zhí)行。
1．被拆遷人在 年 月 日 時(shí)之前。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按其被拆遷房屋建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)220元；選擇貨幣彌補(bǔ)的被拆遷人，按其被拆遷房屋建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)320元。被拆遷人在 年 月 日至 年 月 日 時(shí)之前搬遷為按期搬遷。按期搬遷期限內(nèi)，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按其被拆遷房屋建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)110元；選擇貨幣彌補(bǔ)的按其被拆遷房屋建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)160元。
2．被拆遷人在 年 月 日 時(shí)以后簽訂《房屋拆遷彌補(bǔ)安排協(xié)議書》并搬遷封門的為逾期搬遷。
