精裝修工程監(jiān)理細(xì)則

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇精裝修工程監(jiān)理細(xì)則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

自2001年建設(shè)部大力提倡精裝修住宅，并首先在上海進(jìn)行推廣試點(diǎn)，2002年，北京的第一批精裝修住宅面世。之后，精裝房在整體住宅市場中所占比例逐年上升。2008年，重慶市出臺(tái)《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》，是第一部明確“精裝房標(biāo)準(zhǔn)”的文件。而地產(chǎn)巨頭萬科戰(zhàn)略性地轉(zhuǎn)向精裝房領(lǐng)域，宣告其2008年精裝修住宅將超過80％，預(yù)計(jì)在2009年實(shí)現(xiàn)100％精裝交付，無疑從一個(gè)側(cè)面反映了“精細(xì)致遠(yuǎn)”將成為下一個(gè)階段房地產(chǎn)開發(fā)的主題，以上種種注定了2008年會(huì)是精裝房發(fā)展極為迅速的一年，也是開啟“完全精裝時(shí)代”的一年。

不可否認(rèn)，在中國住宅市場進(jìn)入完全精裝時(shí)代的同時(shí)，一些有關(guān)精裝修的基本問題依舊不夠明晰，如何才能保證精裝質(zhì)量?如何驗(yàn)收精裝房?除了外在的品質(zhì)細(xì)節(jié)之外，精裝房如何體現(xiàn)人性化居住內(nèi)涵?而定位高端的頂級(jí)精裝產(chǎn)品又該怎樣打造產(chǎn)品以滿足財(cái)富階層的生活方式?這些問題不僅被置業(yè)者所關(guān)心，也是開發(fā)商、建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、裝修公司的關(guān)注焦點(diǎn)。因此，本期名邸?主流將跨越多個(gè)行業(yè)，綜合精裝房產(chǎn)業(yè)鏈涉及的各個(gè)領(lǐng)域，邀請(qǐng)來自開發(fā)、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾團(tuán)隊(duì)的六位專業(yè)人士對(duì)于“精裝”表達(dá)觀點(diǎn)，相信正處于置業(yè)過程中的讀者通過他們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)也會(huì)更多地了解精裝房的每個(gè)細(xì)節(jié)，并以此為指導(dǎo)，更加理性置業(yè)。

1

讓住宅成為“好商品”

由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)專業(yè)的事情，讓開發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的全生命周期負(fù)責(zé)。當(dāng)房產(chǎn)品能夠像普通商品一樣，出現(xiàn)了問題消費(fèi)者可以直接找到銷售商或是生產(chǎn)商，安然享受商品的售后服務(wù)的時(shí)候，就是住宅真正發(fā)揮“好商品”角色的時(shí)候。

――華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理　李瑩

“精裝修住宅，由開發(fā)商統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、施工、裝修、服務(wù)等專業(yè)團(tuán)隊(duì)，不必業(yè)主親自選購材料和監(jiān)督工程，而且避免因二次裝修造成的資源浪費(fèi)，因此，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，越來越注重人性化內(nèi)涵和集約型開發(fā)模式，毛坯房也將被精裝房所取代。”早在2001年，建設(shè)部就開始大力推行精裝房開發(fā)模式，之后精裝房每年快速增長，目前整體住宅市場中超過25％以上的住宅為精裝修，可見精裝修日漸成為主流。

精裝修工程具備規(guī)模運(yùn)作的條件，材料使用可以采用批量調(diào)撥的方式，這樣就可以從裝飾材料生產(chǎn)商那里拿到最合理的購進(jìn)價(jià)格；做精裝房可以實(shí)現(xiàn)工廠系統(tǒng)化的裝修工藝，大大降低施工難度，提高效率，降低了裝修的成本和時(shí)間：此外，購買毛坯房的業(yè)主在進(jìn)行自行裝修時(shí)，一些可以重復(fù)使用或可能利用的材料被廢棄造成浪費(fèi)，精裝修通過用材的合理計(jì)算和整合使用，減少總體用材；同時(shí)，購房者就不需要請(qǐng)裝修公司對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改，也就避免了二次改造給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)上的浪費(fèi)，同時(shí)也避免了給結(jié)構(gòu)安全造成不可預(yù)估的隱患。

2

精裝目標(biāo)：美觀、舒適和耐久

目前北京的高端公寓近年來普遍都在做精裝修，除了美觀、和諧的考慮之外，更深層次的考慮因素是精裝修公寓如何統(tǒng)一配置系統(tǒng)設(shè)備，從而滿足業(yè)主對(duì)“人性化舒適度”的需求。

――遠(yuǎn)洋公館營銷副總監(jiān)　左凱

美觀、和諧和統(tǒng)，是每個(gè)高端項(xiàng)目做精裝修的初衷。目前北京的高端項(xiàng)目普遍采用新古典主義建筑風(fēng)格，大量應(yīng)用石材雕刻紋理，具有浪漫的異域風(fēng)情。但是交房時(shí)幾乎都遇到過這樣的情況，由于室內(nèi)裝飾留給業(yè)主入住前自行選擇設(shè)計(jì)師，因每位業(yè)主個(gè)人喜好不同，導(dǎo)致最終產(chǎn)品風(fēng)格過于多樣化。精裝修則可以讓高端公寓外觀與內(nèi)在風(fēng)格一致，以遠(yuǎn)洋公館為例，我們?cè)诋a(chǎn)品整體定位時(shí)會(huì)與設(shè)計(jì)師一起參與室內(nèi)風(fēng)格的確定，結(jié)合天然木材和石材作為室內(nèi)裝飾面，營造出華貴、沉穩(wěn)的空間氛圍，以呼應(yīng)優(yōu)雅的新古典主義建筑風(fēng)格。

高端公寓近年來普遍都在做精裝修，除了美觀、和諧的考慮之外，更深層次的考慮因素應(yīng)在于精裝修公寓如何統(tǒng)一配置系統(tǒng)設(shè)備，從而滿足業(yè)主對(duì)“人性化舒適度”的需求。例如，舒適度依靠新風(fēng)系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、地板采暖系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等共同實(shí)現(xiàn)，毛坯房業(yè)主很難充分了解和綜合考慮各系統(tǒng)的性能，只有精裝修高端公寓通過前期的完善的建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)才能滿足。

在住宅產(chǎn)業(yè)化、精細(xì)化程度不高時(shí)，看似簡單的“耐用”就難以做到，由于對(duì)生活品質(zhì)的要求與日俱增，人們會(huì)不停地淘汰舊房子，搬進(jìn)空間設(shè)計(jì)更合理、裝飾更精致的新家。而精裝修高端公寓成為主流之后，其精雕細(xì)作的設(shè)計(jì)和工藝、華貴優(yōu)雅的空間氛圍、高舒適度的居住感受，讓人們對(duì)于高品質(zhì)生活的種種想象得以實(shí)現(xiàn)，自然會(huì)延長住宅的居住壽命。所以，精裝修高檔公寓不能僅僅停留在裝飾美觀，如何讓居住變得舒適、耐久才是為下一步的住宅產(chǎn)品朝著精細(xì)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3

遵守精細(xì)化開發(fā)模式

精細(xì)化地產(chǎn)開發(fā)模式重點(diǎn)把握的三個(gè)環(huán)節(jié)在于：設(shè)計(jì)、監(jiān)管和服務(wù)。

――星河灣地產(chǎn)華北區(qū)營銷中心副總監(jiān)　韋鳳君

星河灣2005年開盤時(shí)，北京高端公寓還停留在“地段為王”時(shí)期，星河灣的銷售業(yè)績和良好口碑影響了高端公寓的開發(fā)模式，時(shí)隔3年后的2008年，幾乎90％以上的高端公寓都是精裝交付，此時(shí)再提星河灣的品質(zhì)話題以及倡導(dǎo)的精細(xì)地產(chǎn)開發(fā)模式，更具借鑒意義。

星河灣的戶型由企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)完成，因此相比建筑設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)師與市場的互動(dòng)更加緊密，每當(dāng)客戶參觀樣板間后提出的一些空間改進(jìn)、裝飾風(fēng)格方面的意見，會(huì)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)師，而設(shè)計(jì)師則會(huì)以此為依據(jù)調(diào)整優(yōu)化戶型。

精裝房的開發(fā)商，尤其不能忽視工程監(jiān)理的意義。由于高端公寓普遍戶型很多，裝飾用材、用料相當(dāng)復(fù)雜，如何將恰當(dāng)?shù)牟馁|(zhì)用于恰當(dāng)?shù)目臻g，并保證做工精確、細(xì)致。這些復(fù)雜的工序，需要開發(fā)商隨時(shí)細(xì)致入微地監(jiān)控和統(tǒng)籌。

另外，精裝房的后期服務(wù)也很重要。首先，開發(fā)商應(yīng)該信守對(duì)業(yè)主的承諾，在交房后再拆掉樣板間，為業(yè)主提供個(gè)可靠的交房樣板。而一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)管理和施工隊(duì)伍更要及時(shí)、迅速地協(xié)助業(yè)主解決問題。

4

實(shí)現(xiàn)高端公寓的多元化價(jià)值

高檔公寓的最大價(jià)值在于地段，這曾經(jīng)是人們的共識(shí)，而隨著高端住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，低密度規(guī)劃、園區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、精裝細(xì)節(jié)在不斷豐富著高端公寓的價(jià)值內(nèi)涵，讓城市生活變得更有魅力、更人性、更溫暖。

――圣馨苑營銷總監(jiān)　王國慶

目前，因?yàn)榫b修直觀反應(yīng)著價(jià)值感和精致度，所以地段和精裝硬件配備成為開發(fā)商眼中至關(guān)重要的元素，置業(yè)者也習(xí)慣以此作為衡量高端公寓價(jià)值的最主要標(biāo)尺。然而，值得注意的是，高端公寓的根本意義在于提升居住者的生活品質(zhì)和舒適度，而不應(yīng)該僅僅滿足于一個(gè)好地段或是

精裝配備，其價(jià)值理所當(dāng)然地包含了容積率、園林景觀、建筑風(fēng)格、精裝修的品位和細(xì)節(jié)等，缺一不可。

以建筑布局而言，并不是所有開發(fā)商都愿意降低容積率，在城市中心開發(fā)低密度的板樓，而站在置業(yè)者的角度思考，身處繁華喧鬧的城市中心區(qū)域，他們更在乎小環(huán)境是否幽靜、園林面積是否足夠散步、樓間視野的開闊性、戶型是否私密等問題。而低密度規(guī)劃的高端公寓，無疑化解了高密度塔樓的緊張局促，讓業(yè)主可以享受到舒展的景觀和燦爛的陽光。

除此之外，建筑風(fēng)格、居室的裝修品位和品質(zhì)、節(jié)能系統(tǒng)配備等內(nèi)在因素將越來越被重視，在未來，高端公寓的價(jià)值構(gòu)成將日益多元，都市生活更加溫暖、人性、有魅力，讓人們?cè)敢庠诖碎L久居留。

5

系統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)真正人性化

設(shè)計(jì)師處處需要思考如何讓居住者使用方便，如何實(shí)現(xiàn)空間的美觀、和諧，一旦遇上戶型結(jié)構(gòu)障礙，可以隨時(shí)與工程師互相溝通，在施工過程中更改空間設(shè)計(jì)、水電線路布局，從而實(shí)現(xiàn)理想的人性化居住。

――博成房地產(chǎn)有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)總工　李南

毛坯房的戶型空間常常不會(huì)細(xì)致考慮居住者的使用，因此業(yè)主入住裝修時(shí)，不得不為了水電線路的重新布局而破壞結(jié)構(gòu)，不僅浪費(fèi)了資源，而且因?yàn)樵O(shè)計(jì)師不能深入了解隱蔽的系統(tǒng)工程，無法任意更改戶型空間，在室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)難免處處受牽制。相比毛坯房諸多不便之處，精裝房則實(shí)現(xiàn)了比較系統(tǒng)的人性化，主要因?yàn)樵O(shè)計(jì)師處處需要思考如何讓居住者使用方便，如何實(shí)現(xiàn)空間的美觀、和諧，一旦遇上戶型結(jié)構(gòu)障礙，可以隨時(shí)與工程師互相溝通，在施工過程中更改空間設(shè)計(jì)、水電線路布局，從而實(shí)現(xiàn)理想的人性化居住。

北京天鵝灣三期由于精裝標(biāo)準(zhǔn)的提高，相應(yīng)提升了壁紙和石材的檔次，增加地面拼花和墻面造型，同時(shí)將原衛(wèi)生間的直邊浴缸換成德國進(jìn)口三角形按摩浴缸。但是，由于三角形浴缸的不規(guī)則尺寸，與浴缸相鄰的馬桶空間變得很狹窄，造成了未來居住者使用的不便。于是，設(shè)計(jì)師與給排水、結(jié)構(gòu)工程師協(xié)商，將馬桶的下水主管增加彎頭并南移600mm，平移之后，馬桶與三角形浴缸之間的距離顯然寬松多了，方便了居住者的使用，浴室空間顯得更加寬敞。諸如此類，在進(jìn)行精裝房的室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)，室內(nèi)設(shè)計(jì)師不僅需要思考如何合理使用每個(gè)空間，以此為依據(jù)布置水電管路、插座位置等，讓未來居住者直接面對(duì)最理想的空間設(shè)計(jì)，而且要細(xì)致考慮到衛(wèi)浴、廚具、電器、家具的尺寸，適當(dāng)?shù)匦薷膽粜涂臻g，從而保證使用功能和裝飾效果最佳。

6

精裝房品質(zhì)的升級(jí)之道

精裝工程交由有精裝樓盤經(jīng)驗(yàn)的裝飾公司完成，開發(fā)商把控諸如成本投入、工程進(jìn)度、交樓驗(yàn)收和售后服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是精裝項(xiàng)目專業(yè)化分工的必然，也是今后開發(fā)商逐漸普及的大勢所趨。

――輕舟裝飾董事長　陳耕

精裝房在北京的發(fā)展歷程并非一帆風(fēng)順，最早做精裝房的都是南方開發(fā)商，但在北京卻難以實(shí)現(xiàn)口碑和銷量都很理想的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為問題在于開發(fā)商的管理和監(jiān)控，常常是施工方和裝修方屬于同一團(tuán)隊(duì)，缺乏系統(tǒng)、專業(yè)的裝修經(jīng)驗(yàn)，或是裝修團(tuán)隊(duì)本身隸屬于開發(fā)商，難以客觀監(jiān)控。種種原因，導(dǎo)致前幾年精裝房屢見不鮮的質(zhì)量問題。

業(yè)主由于沒有參與整個(gè)裝修的過程，在收驗(yàn)精裝房時(shí)尤其需要注意幾點(diǎn)問題。第一，檢查衛(wèi)浴、廚房設(shè)備的品牌是否與樣板間所用的品牌是否當(dāng)初宣傳差距很大，第二，檢驗(yàn)住宅的使用功能是否完備。如上下水、電線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線等，對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收尤其重要，可以聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)收單位負(fù)責(zé)檢測，第三，檢查空調(diào)、暖氣等系統(tǒng)設(shè)備是否運(yùn)行正常。現(xiàn)在高端公寓中比較常用地板采暖，由于先埋管線，后鋪地板或地磚， 不小心就會(huì)損壞隱蔽的管線，因此業(yè)主對(duì)地板采暖的驗(yàn)收更要仔細(xì)，可以通過水管加壓來測試滲漏情況，第四，檢查常規(guī)的裝修表面工程，如瓷磚空鼓，墻面平整度，門窗開閉情況，衛(wèi)生間地漏是否為排水最底點(diǎn)等。

提升精裝房的品質(zhì)和精細(xì)程度，就需要引入專業(yè)的裝飾裝修公司負(fù)責(zé)整體精裝部分，由第三方監(jiān)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)把控精裝房的質(zhì)量和進(jìn)度，而開發(fā)商則把控諸如成本投入、開工進(jìn)度、交樓驗(yàn)收和售后服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這也是順應(yīng)精裝公寓逐漸普及的大勢所趨。

編后

以往，置業(yè)者一直質(zhì)疑精裝房的質(zhì)量，而近些年隨著精裝房的普及和發(fā)展，精裝房的開發(fā)流程逐步走向了正規(guī)化與細(xì)致化――由專業(yè)的裝修團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)精裝施工、由第三方監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量和工期、隨時(shí)根據(jù)客戶的反饋調(diào)整戶型設(shè)計(jì)和精裝配置，并越來越注重人性、智能、節(jié)能環(huán)保的系統(tǒng)配置來營造舒適度。精裝修，豐富了高端住宅的價(jià)值空間，這也說明了“地段為王”的粗放時(shí)代已經(jīng)過去，未來精細(xì)化的產(chǎn)品將成為高端住宅的主流。

當(dāng)精裝房漸成高端住宅主流之時(shí)，明確精裝修的定義無疑至關(guān)重要。在近期走訪開發(fā)商、建筑師、設(shè)計(jì)師和裝修公司的過程中，記者都會(huì)問到這樣一個(gè)問題：您如何理解精裝房?它的定義如何?被問及的即便是專業(yè)人士，卻也很難有個(gè)準(zhǔn)確的答案，很多人都會(huì)簡單概括為“拎包入住”。這充分說明當(dāng)前國內(nèi)對(duì)于精裝高端公寓的定位還是一個(gè)模糊的概念，對(duì)于專業(yè)人士如此，對(duì)于置業(yè)者來說就更難于把握。

早在2002年，建設(shè)部制定了一部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，精裝房的定義為：入住之時(shí)，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。與此形成對(duì)比的是，在精裝修最為普及的高端公寓領(lǐng)域，精裝的外延早已超越這個(gè)定義，涵蓋了智能系統(tǒng)、空調(diào)地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等等。而在高端精裝別墅領(lǐng)域，由于別墅是涵蓋了很多專業(yè)的綜合體，需要整體考慮空調(diào)、采暖、水電等系統(tǒng)設(shè)備以及房屋結(jié)構(gòu)、管線等，需要更加細(xì)化、專業(yè)的精裝修方案。