業(yè)主委員會(huì)管理制度

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇業(yè)主委員會(huì)管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

本議事規(guī)則經(jīng)_______年______月______日業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議使用。

第二條　業(yè)主大會(huì)的議事范圍

（一）業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則的制定、修改；

（二）物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘；

（三）專項(xiàng)維修資（基）金的籌集和使用；

（四）業(yè)主大會(huì)的訴訟和仲裁；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的選舉、罷免；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（八）業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（九）業(yè)主委員會(huì)不當(dāng)決定的改變和撤銷；

（十）業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；

（十一）______________________________________________________。

第三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會(huì)議召集人確定。

第四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次定期會(huì)議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）以上業(yè)主提議（特區(qū)內(nèi)指經(jīng)持有物業(yè)全體業(yè)主百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議；寶安、龍崗兩區(qū)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主提議）；

（二）發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)，需要及時(shí)處理的。

第五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集

在下列情況下，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在社區(qū)工作站（社區(qū)居民委員會(huì)）負(fù)責(zé)召集。

（一）業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議，經(jīng)區(qū)主管部門責(zé)令，仍不召集的；

（二）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的；

（三）業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門責(zé)令解散的。

第六條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，召集人應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作

（一）提出本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要表決的事項(xiàng)；

（二）確定會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、會(huì)議議程；

（三）印制表決票或選票；

（四）在業(yè)主中推選若干表決票和選票的發(fā)票人、計(jì)票人和監(jiān)票人；

（五）核實(shí)業(yè)主身份；

（六）將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)及議程公示，公示時(shí)間為7日。

（七）在會(huì)議召開15日前向全體業(yè)主送達(dá)會(huì)議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告；會(huì)議通知應(yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等；

（八）其他會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。

第七條　業(yè)主大會(huì)以集體討論形式議事的程序如下

（一）會(huì)議召集人就本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開目的、會(huì)議召集情況及業(yè)主到會(huì)情況等進(jìn)行說(shuō)明；

（二）會(huì)議召集人對(duì)本次會(huì)議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明；

（三）參加會(huì)議的業(yè)主對(duì)需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；

（四）會(huì)議召集人計(jì)收有效票；

（五）會(huì)議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)投票結(jié)果的合法性、有效性作出說(shuō)明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過(guò)；

（六）會(huì)議召集人將大會(huì)的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄。會(huì)議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會(huì)保管。

第八條　業(yè)主大會(huì)以書面形式議事的程序如下

（一）會(huì)議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)表決票或選票，并告知業(yè)主表決票或選票投放的地點(diǎn)和截止時(shí)間；

（二）會(huì)議召集人收集指定投放地點(diǎn)的表決票；

（三）會(huì)議召集人計(jì)收有效表決，如回收時(shí)限屆滿后，如與會(huì)業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，由會(huì)議召集人告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例；

（四）會(huì)議召集人組織人員開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)并公布表決、選舉結(jié)果；會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄。會(huì)議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會(huì)保管。

第九條　業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負(fù)責(zé)人行使投票權(quán)；業(yè)主為無(wú)民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，人除應(yīng)出示業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。

第十條　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

第十一條　業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算。特區(qū)內(nèi)各類物業(yè)按每十平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足十平方米的按四舍五入計(jì)算；五平方米以下且有房地產(chǎn)權(quán)證的非住宅類物業(yè)，每證為一個(gè)投票權(quán)。

寶安、龍崗兩區(qū)以每一平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。

第十二條　特區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)有已入住的持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。寶安、龍崗兩區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第十三條　業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，但寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

第十四條　下列情況下應(yīng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

（一）主任、副主任召集會(huì)議的；

（二）經(jīng)三分之一以上委員提議的；

（三）經(jīng)區(qū)主管部門建議召開的；

（四）由主管部門責(zé)令召開的。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會(huì)議。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。

第十七條　特區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)的任期為3年，寶安、龍崗兩區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)的任期為2年。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時(shí)開展換屆選舉工作。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)委員總數(shù)40%的，應(yīng)當(dāng)在月內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，及時(shí)完成業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)選工作。

第十九條　物業(yè)為分期開發(fā)的，經(jīng)已入住過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)17人。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章后存檔。

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主

（一）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

（六）關(guān)于罷免委員的建議；

（七）__________________________________________________________。

第二十二條　以業(yè)主委員會(huì)的名義信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

（六）關(guān)于罷免業(yè)主委員會(huì)委員的建議；

（七）向市、區(qū)主管部門投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、仲裁、訴訟的決議；

（八）_________________________________________________________。

第二十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其檔案資料和其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給所在地區(qū)主管部門，并在所在地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十四條　經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，檔案一般包括以下內(nèi)容

（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況；

（九）________________________________________________________。

第二十六條　本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第種方式保管

（一）由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管；

（二）委托所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)管理。

第二十七條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)用于下列開支

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議開支，計(jì)_________元/年；

（二）必要的日常辦公等費(fèi)用，計(jì)_________元/月；

（三）有關(guān)人員津貼，共計(jì)費(fèi)用_________元/月，具體支付對(duì)象如下：

1．_______________，費(fèi)用______________________________；

2．_______________，費(fèi)用______________________________；

3．_______________，費(fèi)用______________________________。

業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)從管理費(fèi)中開支。

經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理企業(yè)代為管理，經(jīng)費(fèi)收支帳目每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條　業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為：_________元/月，從物業(yè)管理費(fèi)中列支。

第二十九條　其他補(bǔ)充條款

（一）_______________________________________________________

（二）_______________________________________________________

（三）_______________________________________________________

第三十條　本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后生效。

附件　使用說(shuō)明

第2篇

第一條  為加強(qiáng)珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。

第三條  本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在四萬(wàn)平方米以上，具有相應(yīng)配套公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地的居民生活區(qū)。

零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡(jiǎn)稱市政府）制定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，并對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理。

本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

第四條  住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等由全體業(yè)主共同使用和維護(hù)。

第五條  業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項(xiàng)制度的義務(wù)。

第六條  物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。

第七條  市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。

街道辦事處按其職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作。

第二章  住宅小區(qū)的移交和管理

第八條  住宅小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格的，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并報(bào)市房管部門備案；未成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。

住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，房管部門與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

業(yè)主委員會(huì)可以在房管部門指導(dǎo)下采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。

第九條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料。

第十條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶代管，?？顚Ｓ?，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督。

住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。

第十二條  開發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三章  業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十三條  業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。

第十四條  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)行使下列權(quán)利：

（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）通過(guò)或者修改業(yè)主公約；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；

（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

第十五條  業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。

第十六條  已交付使用的住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、街道辦事處、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì)議。

第十八條  業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)專職秘書一人，處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

第十九條  業(yè)主委員會(huì)行使下列權(quán)利：

（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

（二）批準(zhǔn)本住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用方案；

（三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。

第二十一條  業(yè)主委員會(huì)的管理費(fèi)用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中提取。

第二十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第四章  物業(yè)管理公司

第二十三條  設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十四條  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財(cái)會(huì)等方面初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。

物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過(guò)崗位培訓(xùn)，持證上崗。

第二十五條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；

（二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；選聘專營(yíng)公司或者人員承擔(dān)各項(xiàng)專營(yíng)業(yè)務(wù)；

（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

（四）承擔(dān)房管部門委托的事項(xiàng)。

第二十六條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)；

（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù)；

（四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）配合街道辦事處、居民委員會(huì)和其他有關(guān)部門做好社會(huì)工作；

（六）接受房管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條  房管部門對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級(jí)制度。

第二十八條  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況。

第二十九條  物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第五章  住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)管理

第三十條  物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì)委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理。

第三十一條  《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）住宅小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù)；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；

（三）業(yè)主委員會(huì)提供給物業(yè)管理公司的條件；

（四）委托管理事項(xiàng)及其標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理公司實(shí)施管理的計(jì)劃方案；

（六）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（七）合同期限；

（八）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（九）違約責(zé)任。

《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報(bào)市房管部門備案。

第三十二條  住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；

（二）房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費(fèi)用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；

（三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出，不足時(shí)可以申請(qǐng)公用設(shè)施專用基金，也可以向政府申請(qǐng)從城市維護(hù)費(fèi)中給予適當(dāng)補(bǔ)貼；

（四）住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)管理部門按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。

第三十三條  業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報(bào)物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市規(guī)劃部門審批：

（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）改變房屋使用功能的；

（三）加大房屋負(fù)荷的；

（四）影響小區(qū)景觀的。

第三十四條  有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。

第三十五條  住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定，會(huì)同物業(yè)管理公司處理。

第三十六條  需要在住宅小區(qū)公共場(chǎng)地新建停車場(chǎng)，文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。

第三十七條  物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入，必須用于住宅小區(qū)的維護(hù)和管理。

第六章  法律責(zé)任

第三十八條  業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：

（一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場(chǎng)地的；

（二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的；

（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備的；

（五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。

第三十九條  業(yè)主逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個(gè)月以上拒交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)管理公司對(duì)逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條  牧業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

（一）未按規(guī)定及時(shí)修繕房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自改變公用設(shè)施和公共場(chǎng)地用途的；

（四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。

物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主委員會(huì)可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

第四十一條  未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不辦理的，責(zé)令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條  開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

（一）未按規(guī)定提供公用設(shè)施專用基金的；

（二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。

第七章  附  則

第四十三條  市政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第四十四條  屬于居民委員會(huì)管理的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實(shí)施管理。

第3篇

百色全市注冊(cè)與備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)80家，從業(yè)人員1500多人，管理商品住宅小區(qū)78個(gè)。從日前開展的物業(yè)專項(xiàng)檢查情況看，百色市物業(yè)管理大致存在以下幾個(gè)方面的問題。

一是物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，質(zhì)量不高。大部分企業(yè)沒有嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作；相關(guān)管理制度建立不全，基本資料缺失；組織管理能力不強(qiáng)，業(yè)務(wù)不盡熟悉，缺乏專業(yè)人才；公司員工整體素質(zhì)不高，無(wú)證上崗或沒有按規(guī)定進(jìn)行繼續(xù)教育的人員較多；服務(wù)不盡到位，服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在差異等。

二是物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍偏低，服務(wù)等次不高。全市物業(yè)服務(wù)費(fèi)大多數(shù)屬于政府指導(dǎo)價(jià)，在0.4-0.65元/平方米（指多層樓房）之間，相比廣西自治區(qū)內(nèi)同類城市低0.3元左右，再加上其他方面的額外成本，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)壓力加大，導(dǎo)致小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)難以提升。

三是業(yè)主委員會(huì)作為缺失。相當(dāng)一部分業(yè)主委員會(huì)成立后未能依法履行職責(zé)，或在履職過(guò)程中不嚴(yán)格執(zhí)行法定程序召集并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)各項(xiàng)議案；有些業(yè)主委員會(huì)在重新選聘、招聘新物業(yè)服務(wù)公司的環(huán)節(jié)上，不嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，盲目更換，使新舊物業(yè)企業(yè)在交接工作上產(chǎn)生矛盾糾紛而引起物業(yè)小區(qū)的不安定。

四是政府職能部門管理缺乏合力。住宅小區(qū)事務(wù)往往涉及多個(gè)公共管理的政府部門，如住建、房管、物價(jià)、市政、公安、質(zhì)監(jiān)、司法、消防、水電、街道、居委會(huì)等，但這些年來(lái)部門間對(duì)小區(qū)物業(yè)管理，總體上沒有形成合力。有部分縣的行政主管部門還沒有重視物業(yè)管理工作，對(duì)其監(jiān)管不力。

二、當(dāng)前物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思考

為加強(qiáng)商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強(qiáng)以下工作。

1.發(fā)揮政府職能作用，強(qiáng)化對(duì)住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。一是要堅(jiān)決貫徹落實(shí)自治區(qū)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實(shí)性、有效性；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過(guò)程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)為主體實(shí)行平時(shí)監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報(bào)批評(píng)、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項(xiàng)的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。

物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格機(jī)制問題。對(duì)于長(zhǎng)期低費(fèi)服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的申請(qǐng)，順應(yīng)物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。

住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計(jì)，營(yíng)造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。

政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強(qiáng)化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。

城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實(shí)廣西新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會(huì)管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會(huì)、居民委員會(huì)自治管理作用，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對(duì)管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會(huì)”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。

第4篇

第一條為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第二章交存

第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

第九條業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第十一條業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。

負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。

第十二條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

第十五條業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

第十六條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。

業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。

第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

第三章使用

第十八條住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/p>

第二十一條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

第二十二條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十三條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；

（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

（六）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十三條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十五條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第二十六條在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。

利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。

禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第二十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；

（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第四章監(jiān)督管理

第二十八條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第二十九條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

第三十條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十一條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。

直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第三十三條住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十四條住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第五章法律責(zé)任

第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的。

第三十六條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以下的罰款。

第三十七條違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正。

第三十九條對(duì)違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。

第四十條縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第四十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。

第四十二條本辦法實(shí)施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門依據(jù)本辦法制定。

第5篇

住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法全文第一章　總 則

第一條　為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條　商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條　住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條　國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第二章　交 存

第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;

(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第七條　商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

第八條　出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

第九條　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條　業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第十一條　業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門負(fù)責(zé)管理。

負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。

第十二條　商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第十三條　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

第十五條　業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門;涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。

(三)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

第十六條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。

業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。

第十七條　業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

第三章　使 用

第十八條　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/p>

第二十一條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

第二十二條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請(qǐng)列支;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支;

(五)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十三條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支;

(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;

(六)業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十四條　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十三條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十五條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第二十六條　在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。

利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。

禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第二十七條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;

(二)利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外;

(四)住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第四章　監(jiān)督管理

第二十八條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第二十九條　房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;

(二)售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

第三十條　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;

(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;

(三)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

(四)其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十一條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。

直轄市、市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第三十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十四條 住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第五章　法律責(zé)任

第三十五條　公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正：

(一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的;

(二)違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的;

(三)未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的。

第三十六條　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以下的罰款。

第三十七條　違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令改正。

第三十九條　對(duì)違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。

第四十條　縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附 則

第四十一條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。

第四十二條　本辦法實(shí)施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門依據(jù)本辦法制定。

第四十三條　本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門、財(cái)政部門共同解釋。

第四十四條　本辦法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))同時(shí)廢止。

廣東省《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)問題的通知各地級(jí)以上市建設(shè)局、房管局(國(guó)土房管局)、財(cái)政局，各縣(市)建設(shè)局、房管局(國(guó)土房管局)、財(cái)政局：

建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第165號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》)于20xx年2月1日起施行，為做好我省住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)管等各項(xiàng)工作，提出如下貫徹《辦法》的意見：

一、各市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)抓緊建立住宅專項(xiàng)維修資金專戶

(一)各市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行作為商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。本地區(qū)所有商品住宅項(xiàng)目的專項(xiàng)維修資金應(yīng)交存至各市、縣房地產(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金專戶按照物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，可以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

(三)各市、縣房地產(chǎn)主管部門要根據(jù)《辦法》的相關(guān)規(guī)定和專戶管理銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)、查閱、支出、增值的管理要求，保障住宅專項(xiàng)維修資金的安全運(yùn)行。

(四)各市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在20xx年6月30日前按照《辦法》的規(guī)定開設(shè)商品住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已經(jīng)開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶的市、縣，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》規(guī)定規(guī)范管理。

二、明確首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)交存主體，做好資金交存工作

(一)對(duì)于1998年10月1日(《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行之日)至20xx年8月31日(國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前一日)期間取得商品房預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，按照省人大《對(duì)省建設(shè)廳關(guān)于請(qǐng)求明確廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)維修基金繳存有關(guān)規(guī)定的請(qǐng)示的答復(fù)》(粵常法函﹝20xx﹞第109號(hào))意見執(zhí)行，即物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位交存。建設(shè)單位尚未交存的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理維修基金補(bǔ)存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

(二)對(duì)于20xx年9月1日(國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行之日)起取得商品房預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付使用或者辦理產(chǎn)權(quán)證前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。尚未繳存首期住宅維修資金的商品住宅項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主將首期住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)代收的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將首期住宅專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)配合做好首期住宅專項(xiàng)維修資金交存工作。

三、公布首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)交存標(biāo)準(zhǔn)

各市、縣房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)國(guó)家和省各個(gè)時(shí)期規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，遵循方便、簡(jiǎn)化、公平、合理的原則，區(qū)分不同類型商品住宅物業(yè)，制定每平方米建筑面積首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)的標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

四、做好首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)的交存和補(bǔ)交工作

各市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，指導(dǎo)尚未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)的業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位、代管資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照標(biāo)準(zhǔn)將首期住宅專項(xiàng)維修資金(物業(yè)管理維修基金)存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

五、做好住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作

(一)各市、縣房地產(chǎn)主管部門要做好資金的監(jiān)管工作，嚴(yán)格按照《辦法》規(guī)定的程序和用途使用資金，保證住宅專項(xiàng)維修資金的運(yùn)行安全。

(二)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主委員會(huì)和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)帳單，核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金帳目，公布住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額，發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r，業(yè)主分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額等情況，并接受廣大業(yè)主和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門的監(jiān)督。

六、做好已出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作

(一)已出售公有住房的住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地市、縣房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)管理。各市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)同時(shí)在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。

(二)20xx年2月1日起向個(gè)人出售公有住宅項(xiàng)目，業(yè)主和售房單位要按照《辦法》的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金，存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

(三)20xx年2月1日前已售公房住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建具體辦法另行研究制定。

七、各市、縣房地產(chǎn)主管部門，可以按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，會(huì)同財(cái)政等部門制定本地住宅專項(xiàng)維修資金的管理細(xì)則。

廣東省建設(shè)廳

第6篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)管理；物業(yè)；轄區(qū)房

Abstract: The property management is increasingly valued by people, taking the Lushun Development Zone residential area property management as an example, this paper analyzes the solving ways of the area real estate management problems.

Key words: property management; property; area real estate

中圖分類號(hào)：C829.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

宜居是城市發(fā)展的載體、民生的基礎(chǔ)、穩(wěn)定的依托。我們知道，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展最終取決于人們對(duì)生活方式和生活內(nèi)涵的變化，房地產(chǎn)做為人類賴以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產(chǎn)息息相關(guān)，隨著住房商品化改革的深入發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，越來(lái)越多的集約化居民住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化活動(dòng)的區(qū)域載體，物業(yè)管理這種形式已經(jīng)得到了廣大群眾的認(rèn)同，并成為人們購(gòu)房時(shí)的必須考慮的重要因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2011年旅順開發(fā)區(qū)已建或在建住宅小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)到380余萬(wàn)m2,經(jīng)過(guò)十幾年的不斷發(fā)展與完善，物業(yè)管理已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和必備條件。

1.物業(yè)管理的基本性質(zhì)與作用

1.1物業(yè)管理的基本性質(zhì)

物業(yè)管理是集房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用與現(xiàn)代服務(wù)相配套的系統(tǒng)性管理的有效形式，是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化管理的全新模式。

2.物業(yè)管理的社會(huì)作用

物業(yè)管理從經(jīng)濟(jì)形式上說(shuō)是一種寓管理與服務(wù)之中的特殊管理，其基本指導(dǎo)思想是通過(guò)對(duì)物的管理過(guò)程達(dá)到對(duì)人的服務(wù)，將分散的房屋修繕、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化匯集在一起，統(tǒng)一管理，使自然環(huán)境和人為因素對(duì)物業(yè)所造成損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，在提升居民的生活品質(zhì)的同時(shí)也促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展，開發(fā)區(qū)十幾年來(lái)的發(fā)展實(shí)踐證明，物業(yè)管理在自然化解社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面也具有不可替代的重要作用。

3.旅順開發(fā)區(qū)物業(yè)基本概況及存在的問題

3.1開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的形成

開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作是隨著城鎮(zhèn)住房改革逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，居民在對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)使用、維護(hù)、保值等提出更高服務(wù)需求的情況下發(fā)展起來(lái)的。截止2011年，開發(fā)區(qū)已建成并入住小區(qū)22個(gè)，建筑面積227萬(wàn)平方米，正在準(zhǔn)備入住的小區(qū)10個(gè)，面積153萬(wàn)平方米，入住物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家，負(fù)責(zé)18個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，南、中、北片回遷區(qū)由所在村管理，海紫苑小區(qū)棄管,從業(yè)人員375人，服務(wù)用戶17920戶，覆蓋率達(dá)到95%以上，一個(gè)現(xiàn)代化居住業(yè)態(tài)已基本形成。

3.2當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理做為城市房屋管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化，社會(huì)化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，推動(dòng)社區(qū)平安建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。越來(lái)越多的人享受到了物業(yè)管理帶來(lái)的生活便利。然而，隨著物業(yè)管理覆蓋范圍的擴(kuò)展，由于地理環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識(shí)的不同，在物業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中，一些深層次的問題逐漸顯露出來(lái)，并不斷惡化，引發(fā)了社會(huì)各階層對(duì)物業(yè)管理的誤解，從而進(jìn)一步誘發(fā)了物業(yè)管理的糾紛，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)建設(shè)，并成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。

3.2.1物業(yè)管理體制存在建管不分的缺陷

應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商解決的矛盾和問題，推給了物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)解決不了，引起業(yè)主的不滿。

3.2.2開發(fā)建設(shè)遺留問題

一是開發(fā)商為追求利益最大化，不從業(yè)主利益出發(fā)，對(duì)一些遺留問題能拖就拖，工程一旦完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，將問題全部甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成糾紛不斷，長(zhǎng)時(shí)間得不到解決。二是擅自改變承諾，為后期開展物業(yè)管理埋下禍根，使業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的不滿情緒轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題增加了難度。

3.2.3物業(yè)管理部門職責(zé)不清

開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)以來(lái)，房產(chǎn)工作共分為4個(gè)部門，人員共有16人組成，全部混編、混崗，隸屬于開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局。隨著開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房產(chǎn)管理工作的不斷規(guī)范，這就需要有一個(gè)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與之匹配，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加人員設(shè)備和資金投入成立房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一開展工作迫在眉睫。

3.2.4入住率低，物業(yè)費(fèi)收繳困難。

開發(fā)區(qū)服務(wù)小區(qū)居民共計(jì)17920戶，入住率不足2900戶，平均入住率為32.6%，物業(yè)費(fèi)平均收繳率為49.2%，而目前物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是大連市1996年出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)， 80%以上的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)在每平方米每月一元以下，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收不抵支，長(zhǎng)年處于虧損狀態(tài)，由于運(yùn)行困難，導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低，個(gè)別實(shí)在維持不了的只能棄管，把問題扔給社會(huì)，推給政府。

3.2.5業(yè)主觀念滯后，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。

多年來(lái)，由于我國(guó)一直實(shí)行的是福利分房制，除了租金沒有其他服務(wù)費(fèi)用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用戶變成了房屋產(chǎn)權(quán)所有人，變“無(wú)償服務(wù)”為“花錢買服務(wù)”，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)準(zhǔn)備不充分，參與意識(shí)差，對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)履行不夠，稍有不如意就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

4.解決開發(fā)區(qū)物業(yè)管理瓶頸的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的重要組成部分，是當(dāng)前住房制度改革的發(fā)展方向，由于物業(yè)管理尚處于摸索期與磨合期，需要政府的鼓勵(lì)與扶持，更需要相關(guān)制度的配套，正確處理好改革與發(fā)展，和諧與穩(wěn)定的關(guān)系，把民生優(yōu)先戰(zhàn)略落實(shí)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全過(guò)程，這既是政府的責(zé)任，也是百姓的愿望，更是我們管理部門應(yīng)盡的義務(wù)。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

4.1盡快設(shè)立與房地產(chǎn)發(fā)展相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)

目前，開發(fā)區(qū)除12個(gè)行政村外，尚沒有形成真正意義上的行政社區(qū)，暫不具備屬地化管理的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)借助區(qū)行政職能下放的契機(jī)，抓緊完善和理順房產(chǎn)管理職能與權(quán)限，建立適應(yīng)需要的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，依法對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行政策指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

4.2強(qiáng)化措施推進(jìn)前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是小區(qū)物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)，一是將物業(yè)管理理念融入到住宅區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，在設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)要堅(jiān)持成片開發(fā)，封閉式管理原則對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)措施，在規(guī)劃中予以界定并在詳規(guī)中加以說(shuō)明，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件；二是推進(jìn)前期物業(yè)管理備案制度，要求建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可前向房產(chǎn)主管部門提交前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主臨時(shí)公約等資料，經(jīng)審查合格后，出具前期物業(yè)管理備案證明。

4.3理順建設(shè)與管理的關(guān)系

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的各自行為，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)，自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，同時(shí)還要從滿足不同層次市場(chǎng)出發(fā)，確定服務(wù)定位和分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)能力選擇相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，通過(guò)合同約定的內(nèi)容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)事項(xiàng)。

4.4完善市場(chǎng)監(jiān)管體系

嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，加強(qiáng)物業(yè)資質(zhì)管理。一方面通過(guò)對(duì)物業(yè)管理的硬件進(jìn)行規(guī)范，對(duì)物業(yè)管理涉及到的招投標(biāo)，服務(wù)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)進(jìn)行確認(rèn)，規(guī)范和約束市場(chǎng)行為。另一方面對(duì)行業(yè)軟環(huán)境及宏觀市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效引導(dǎo)，注重從行業(yè)道德、社會(huì)輿論等建立起企業(yè)誠(chéng)信檔案和退出機(jī)制，從而加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的自律性，贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同與支持。

4.5制定分級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建立起與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制，包括政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到質(zhì)價(jià)相符。

4.6提高業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)能力

完善業(yè)主選舉程序，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，確保業(yè)主委員會(huì)在法定范圍內(nèi)實(shí)施自治管理，監(jiān)督物業(yè)行為，維護(hù)自身利益。

第7篇

以最近的香山美邸“退管事件”為例，因?yàn)殚_發(fā)商遺留等問題，在長(zhǎng)達(dá)2年多的時(shí)間里，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取率不到40%。2016年8月21日，小區(qū)物業(yè)企業(yè)無(wú)以為繼，啟動(dòng)退管程序，公告全體業(yè)主，進(jìn)入為期3個(gè)月的過(guò)渡期。9月30日，5戶業(yè)主代表到物業(yè)公司詢問相關(guān)原由后，對(duì)物業(yè)公司的“退管行為”表示理解，并對(duì)前期物業(yè)階段的管理表示肯定；10月1日，物業(yè)公司在保證基本生活維持的基礎(chǔ)上，對(duì)部分無(wú)力維修的隱患電梯實(shí)行單梯停運(yùn)；小區(qū)三十幾戶業(yè)主集體，要求政府解決開發(fā)商遺留問題，成立臨時(shí)業(yè)委會(huì)。類似情況在我市的上林華庭、南苑尚都、金鐘小區(qū)、居敬小區(qū)等也有不同苗頭。

一時(shí)間，溫順的“小綿羊”怎么變得如此不聽話了？一時(shí)間，政府對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理壓力驟增。

按道理說(shuō)，開發(fā)商的破產(chǎn)，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，是一場(chǎng)悲哀。但橋歸橋，路歸路，業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)對(duì)抗開發(fā)商遺留問題，確實(shí)是板子打錯(cuò)了地方。因?yàn)椋_發(fā)商與物業(yè)企業(yè)是不同的責(zé)任主體，沒必要搞無(wú)辜的“株連”。

一般情況下，一個(gè)10萬(wàn)O的小區(qū)，必須要維持在85%-90%的收費(fèi)率，才能維持物業(yè)企業(yè)的生存。但現(xiàn)實(shí)是，根據(jù)2013年、2014年、2015年連續(xù)三年統(tǒng)計(jì)，我市的物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收取率為73%、81%、81.5%，始終處于“警戒線”以下水平。

業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)相對(duì)抗，無(wú)疑是“細(xì)胞自噬”，實(shí)是兩敗俱傷的結(jié)局。1戶、2戶不繳物業(yè)費(fèi)，無(wú)傷根本；10戶、20戶，仍屬蟻穴可補(bǔ)；100、200戶，則如瀉洪之堤，小區(qū)全毀。物業(yè)欠費(fèi)，孰之過(guò)，誰(shuí)之痛？是物業(yè)之殤，也是社會(huì)之痛！

現(xiàn)代物業(yè)管理制度，與現(xiàn)代城市生活密切相連，是現(xiàn)代住房制度的重要特征。因?yàn)槲飿I(yè)消費(fèi)一半是為了自己，一半是為了他人；一半是為了住房保值，一半是為了住房增值。明明合同約定了的物業(yè)收費(fèi)，卻難如上青天。為何？

一是源于根深蒂固的社會(huì)陋習(xí)。我們的社會(huì)既缺少對(duì)個(gè)人隱私的尊重，又缺少公德意識(shí)，也就沒有公私之分。于是，大家把物業(yè)小區(qū)當(dāng)成自己的“私人領(lǐng)地”，這樣矛盾就出來(lái)了。小區(qū)內(nèi)任意停車、順手高空拋物、隨意丟棄垃圾、違規(guī)飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，違法裝修等屢禁不止。就連業(yè)主與業(yè)主間的矛盾都要物業(yè)公司調(diào)解。于是，物業(yè)企業(yè)成了“風(fēng)箱里的老鼠，兩頭受氣”。

二是源于契約精神不足。物業(yè)收費(fèi)既有《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，也有物業(yè)管理合同的s定，是一種法律義務(wù)。這種義務(wù)不僅僅是業(yè)主個(gè)人對(duì)物業(yè)企業(yè)的義務(wù)，也是業(yè)主根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》，對(duì)全體業(yè)主的共同義務(wù)。

三是牽涉到一個(gè)“哲學(xué)問題”了。許多業(yè)主也知道，物業(yè)管理具有復(fù)雜性，許多物業(yè)問題原本不是物業(yè)管理的問題。按照責(zé)任區(qū)分，有開發(fā)商的遺留問題，有某些業(yè)主的任性胡為，有社會(huì)管理部門的失責(zé)，最后才是物業(yè)企業(yè)自身的問題。但是業(yè)主不問青紅皂白，一股腦兒都把責(zé)任推給物業(yè)企業(yè)。于是，拒繳物業(yè)費(fèi)找到了最好的借口：等你管理改進(jìn)了，服務(wù)做好了，自然會(huì)交物業(yè)費(fèi)。結(jié)果物業(yè)繳費(fèi)問題演變成了哲學(xué)上的“雞與蛋”的關(guān)系。物業(yè)收費(fèi)就這樣成了一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”，進(jìn)入“死循環(huán)”狀態(tài)。

諸位可能覺得，筆者的立場(chǎng)觀點(diǎn)有明顯的偏袒物業(yè)企業(yè)的傾向，這是有一定原因的。

原因之一：最高人民法院在2009年通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）明確規(guī)定，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由，不能得到法院支持。根據(jù)《解釋》規(guī)定，明確允許業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由只有一個(gè)，即物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費(fèi)。如果物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位、管理不到位，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。拒繳物業(yè)管理費(fèi)于法無(wú)據(jù)。

原因之二：在歐美，如果業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)用，房管員可與業(yè)主委員會(huì)一起發(fā)催繳函、律師函，直至要求拍賣業(yè)主房產(chǎn)償費(fèi)。美國(guó)各州法律一般都規(guī)定，如業(yè)主欠繳管理費(fèi)，從到期之日開始，業(yè)主協(xié)會(huì)便享有業(yè)主房屋的留置權(quán)，就像銀行貸款的抵押權(quán)一樣。如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)按照法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋，并從售房款中優(yōu)先受償。

在日本，物業(yè)費(fèi)是每月繳納的。當(dāng)?shù)卣谛^(qū)中沒有物業(yè)相關(guān)的管理權(quán)，如果小區(qū)出現(xiàn)矛盾，所有的糾紛都是通過(guò)法院判決的。在日本，沒有業(yè)主敢不繳納物業(yè)費(fèi)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的后果是，法院拍賣房屋繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主是否繳納物業(yè)費(fèi)和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系，日本的法律有專門條文支持理事會(huì)在小區(qū)公開業(yè)主的姓名，日本的物業(yè)費(fèi)一般來(lái)說(shuō)是通過(guò)銀行自動(dòng)扣款，買房子的時(shí)候就確定了是通過(guò)銀行扣款還是業(yè)主主動(dòng)繳納。

第8篇

隨著城市社區(qū)的變遷，我國(guó)出現(xiàn)了城市社區(qū)階層化趨勢(shì)。這一變化對(duì)于社會(huì)管理及帶來(lái)了機(jī)遇也帶來(lái)挑戰(zhàn)，城市社區(qū)階層化將有利于社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化以及政府社區(qū)建設(shè)工作的針對(duì)性。另一方面也將帶來(lái)新社區(qū)的建設(shè)難題，加大了社會(huì)整合的難度。這無(wú)疑給城市管理提出了新課題，要求在城市管理過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指引和監(jiān)督、加強(qiáng)對(duì)城市公共空間資源的有效控制、遏制貧民區(qū)化，同時(shí)，注意調(diào)適各階層的心態(tài)以及地位秩序，針對(duì)不同階層社區(qū)采取不同的社會(huì)政策。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)階層化； 社會(huì)管理

社區(qū)是構(gòu)成社會(huì)的基本單位，對(duì)其變遷和發(fā)展的研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。尤其是我國(guó)八十年代中后期以來(lái)，隨著人口流動(dòng)和城市化進(jìn)程的加快，居民收入分化和居住空間分離，社區(qū)的空間和內(nèi)部構(gòu)成要素都發(fā)生了很大的改變，城市社區(qū)正處在重構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。在當(dāng)前城市社區(qū)階層化的發(fā)展趨勢(shì)下，探討社區(qū)社會(huì)管理的新機(jī)制對(duì)引導(dǎo)社區(qū)良性發(fā)展有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1 城市社區(qū)階層化的基本涵義及其表現(xiàn)

說(shuō)起城市社區(qū)階層化的概念，目前大多數(shù)人還比較陌生，但是如果提起今天我國(guó)大城市中已經(jīng)出現(xiàn)的越來(lái)越多的“富人區(qū)”、“白領(lǐng)小區(qū)”、“高檔社區(qū)”現(xiàn)象，相信人們并不陌生。雖然在我國(guó)城市中出現(xiàn)這種現(xiàn)象已有多年，但似乎還未引起學(xué)界的足夠重視，所以至今還沒有統(tǒng)一和確切的定義。為了討論的方便，先做一個(gè)初步界定：所謂城市社區(qū)階層化，指的是由內(nèi)部異質(zhì)性高的原生態(tài)社區(qū)向內(nèi)部同質(zhì)性高本文由收集整理的階層型社區(qū)轉(zhuǎn)化，最終城市逐漸分化出一個(gè)個(gè)空間上相互隔離的地段或單元。對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析并作出正確的判斷。

2 城市社區(qū)階層化的發(fā)展趨勢(shì)

雖然目前還未形成社區(qū)階層化的普遍性事實(shí)，但它預(yù)示或代表著一種趨勢(shì)，一種勢(shì)不可擋的趨勢(shì)。這正是我們今天探討這個(gè)問題的意義所在。

2.1 城市居民的收入分化越來(lái)越明顯。一方面極化的趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇，另一方面占人口絕大多數(shù)的中間層次的人群將進(jìn)一步分化成若干層次。收入的階層化雖然并不必然導(dǎo)致居住空間的階層化，但它肯定是是前提。

2.2 城市商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步分化。未來(lái)城市住宅建設(shè)肯定會(huì)揚(yáng)棄今天這樣千樓一面、百區(qū)一面的格局，無(wú)論是住房本身還是居住環(huán)境，都將實(shí)現(xiàn)徹底的分化，以滿足對(duì)住房的各種層次的需求。盡管目前國(guó)家在采取各種政策和辦法限制別墅區(qū)的開發(fā)，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但住宅品格以及和品格相適應(yīng)的價(jià)格的分化是必然的。

2.3 社區(qū)的分化將更加明晰。目前我國(guó)城市的居民區(qū)之間雖然有差別，但除了一些特殊社區(qū)外（比如某些權(quán)力單位的家屬區(qū)、個(gè)別的所謂高檔居住區(qū)），大多數(shù)居民區(qū)的品格其實(shí)并無(wú)質(zhì)的差別。差別更多的是體現(xiàn)在住房的面積和質(zhì)量上。但未來(lái)的社區(qū)將會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量和品位的高度分化，不僅住宅的品格不同，而且小區(qū)的設(shè)施、管理、文化氛圍將大有差別，真正的社區(qū)階層分化而不是住宅階層分化將出現(xiàn)。

3 城市社區(qū)階層化對(duì)社會(huì)管理帶來(lái)的影響

城市社區(qū)階層化對(duì)社會(huì)管理帶來(lái)的影響可以從兩個(gè)方面去看。從積極的方面去看：

首先，有利于社區(qū)管理。相同階層的居民必然會(huì)有更多的相通之處，相互之間也容易達(dá)成共識(shí)。這對(duì)于社區(qū)管理是一件好事。今天的社區(qū)，由于大多數(shù)處在過(guò)渡階段，給社區(qū)管理工作造成一些困難。比如，社區(qū)委員會(huì)組織的活動(dòng)，層次高的人不屑于參加，層次低的人沒有能力參加。許多事常常因?yàn)楸娍陔y調(diào)而無(wú)法舉辦。而階層化的社區(qū)就可多少避免這類問題。

其次，有利于社區(qū)服務(wù)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化。今天的社區(qū)，由于成員的異質(zhì)性，為了照顧大多數(shù)人的需求，社區(qū)服務(wù)業(yè)很普遍但層次低，專業(yè)化程度差，所有的社區(qū)服務(wù)大同小異，小而全，一些居民的特殊需求無(wú)法在社區(qū)得到滿足，而同時(shí)一些有特色的服務(wù)因?yàn)榫用穹稚?、效益低下而無(wú)法開展。如果形成階層化的社區(qū)，這類情形就可得到一定程度的改變，這種趨勢(shì)一旦得到快速發(fā)展，對(duì)城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將產(chǎn)生重大影響。另外我國(guó)目前的社區(qū)服務(wù)主要側(cè)重于無(wú)償和微償?shù)母＠?，服?wù)的對(duì)象主要是孤老殘幼等民政對(duì)象，服務(wù)的形式和內(nèi)容比較單一，這種狀況已不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。今后，隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，民眾對(duì)物質(zhì)、精神生活需求還將不斷提高，這必然要求社區(qū)服務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)對(duì)象和范圍、擴(kuò)展服務(wù)形式和內(nèi)容、提高服務(wù)水平和質(zhì)量，以適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)的需求。

第三，有利于政府社區(qū)建設(shè)工作的針對(duì)性。近些年政府對(duì)城市社區(qū)建設(shè)工作不可謂不盡心，但有兩個(gè)問題一直困擾著政府：一方面經(jīng)費(fèi)不得不“撒胡椒面”，一方面對(duì)社區(qū)的指導(dǎo)缺乏針對(duì)性，導(dǎo)致本來(lái)應(yīng)該是高度多樣化的社區(qū)建設(shè)工作也和其他工作一樣，上下一般粗，左右一樣大。出現(xiàn)這種問題的原因與社區(qū)居民沒有分化有關(guān)。社區(qū)階層化后，這類問題可以得到緩解，有的社區(qū)可以放手使其實(shí)現(xiàn)高度自治自管，有的社區(qū)則需要重點(diǎn)扶持，大力投入；有的社區(qū)重點(diǎn)抓好扶貧濟(jì)困，有的則鼓勵(lì)引導(dǎo)社區(qū)文化。

然而，城市社區(qū)階層化可能給社會(huì)管理帶來(lái)的困擾也不可輕視。主要包括：

第一，新社區(qū)的建設(shè)難題。階層性的社區(qū)，居民之間的相似點(diǎn)多但相關(guān)性并不強(qiáng)，社區(qū)成員是“一盤散沙”，缺乏傳統(tǒng)社區(qū)建立在業(yè)緣、地緣、親緣基礎(chǔ)上的那種有機(jī)聯(lián)系和緊密關(guān)系，因此，盡管社區(qū)的物質(zhì)條件和人員素質(zhì)不低，但社區(qū)活動(dòng)不一定就容易搞。地位越高的階層越不熱心社區(qū)活動(dòng)，這個(gè)“規(guī)律”已經(jīng)得到許多研究的證明。所以，本文前面所說(shuō)的“有利于社區(qū)管理”并不是絕對(duì)的，在社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)、社區(qū)活動(dòng)的參與等方面，階層性社區(qū)將面臨新的問題。

第二，加大了社會(huì)整合的難度。社區(qū)的階層化形成封閉的階層意識(shí)和社區(qū)意識(shí)，在階層間發(fā)生沖突時(shí)，為了階層共同的利益而聯(lián)合，這不僅強(qiáng)化了這種封閉，同時(shí)也加大了認(rèn)同性整合的難度。封閉的階層及社區(qū)意識(shí)的形成又給不同階層成員貼上了該階層及社區(qū)的標(biāo)簽，使階層間交往難度加大，階層間的隔離又強(qiáng)化了這種封閉的階層意識(shí)，從而形成一種惡性循環(huán)，結(jié)果是階層內(nèi)部趨于平等，而階層間的距離拉大。“在一個(gè)普遍存在不平等的社會(huì)，各個(gè)大社會(huì)圈的近似平等會(huì)抑制階層之間的社會(huì)交往，因此阻礙這些階層的整合”，“各社會(huì)階層間的空間隔離會(huì)增強(qiáng)不平等對(duì)不同階層的人們的交往所產(chǎn)生的消極影響”，使社會(huì)整合愈加困難。

4 應(yīng)對(duì)城市社區(qū)階層化的社會(huì)管理機(jī)制建設(shè)

綜上所述，城市社區(qū)階層化是諸多因素綜合作用下的必然趨勢(shì)，它給社區(qū)建設(shè)和城市發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，又帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)。我們既要認(rèn)識(shí)到城市社區(qū)階層化趨勢(shì)的不可避免性，同時(shí)也要求社會(huì)和政府以政策力量來(lái)控制管理。只有這樣才能在順應(yīng)城市社區(qū)階層化趨勢(shì)發(fā)的同時(shí)也保證社會(huì)公共資源的合理分配，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，互惠共生，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指引和監(jiān)督。這樣才能防止住宅市場(chǎng)對(duì)弱勢(shì)群體微妙或公然的歧視，確保根據(jù)居民的經(jīng)濟(jì)收人層次確定不同模式的住宅生產(chǎn)和消費(fèi)。對(duì)高收入者按市場(chǎng)價(jià)供應(yīng)商品房，不限住房的規(guī)格和面積數(shù)量；對(duì)中上等收人階層供應(yīng)微利、無(wú)利住房；對(duì)中等收人的工薪階層，供應(yīng)有一定補(bǔ)貼的解困房；而對(duì)根本沒有能力購(gòu)買廉價(jià)房的弱勢(shì)階層，供應(yīng)一定數(shù)量的住宅，以低于成本的租金租賃居住，真正做到“居者有其屋”。

第二，要加強(qiáng)對(duì)城市公共空間資源的有效控制。防止市場(chǎng)為迎合高收入階層所謂對(duì)品位、環(huán)境等方面的追求而對(duì)城市稀缺資源的侵占和蠶食，以免引發(fā)各階層間的不滿和對(duì)立；政府應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)高級(jí)住宅區(qū)建設(shè)的調(diào)控力度，防止出現(xiàn)大面積的“富人區(qū)”。這樣做，不僅僅是從土地利用角度考慮，也是從社會(huì)后果考慮。在目前我國(guó)城市還存在大量貧困人口，各種社會(huì)矛盾越來(lái)越尖銳，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越突出的情況下，放任住宅領(lǐng)域的兩極化，存在著引發(fā)社會(huì)沖突的危險(xiǎn)。

第三，遏制貧民區(qū)化。所謂貧民區(qū)化就是指一些社區(qū)由于居民的不斷遷出而變得越來(lái)越衰敗的過(guò)程。這個(gè)問題目前在我國(guó)城市還不是特別嚴(yán)重，但從發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展的歷史看，十分普遍。要強(qiáng)化在老城區(qū)和“城中村”改造中的指導(dǎo)作用。充分維護(hù)弱勢(shì)階層的權(quán)益，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)弱勢(shì)階層進(jìn)行實(shí)地或異地安置，防治弱勢(shì)階層被完全過(guò)濾出去而導(dǎo)致“貧民窟”的產(chǎn)生。對(duì)于一些由于各種原因而走下坡路的社區(qū)，政府不應(yīng)任其自生自滅，也不宜簡(jiǎn)單地用所謂改造的方式一拆了之，拆遷改造換來(lái)的是新的建筑，但丟失的是長(zhǎng)期積淀下來(lái)的社區(qū)文化。國(guó)外學(xué)者主張用非貧民區(qū)化解決這個(gè)問題。這里的“非”不是在物質(zhì)方面去否定貧民化，而是遏制貧民化趨勢(shì)，“成功的非貧民化的過(guò)程是指有足夠多的人愿意呆在這個(gè)地方，表現(xiàn)出對(duì)這里的依賴，而且也是指現(xiàn)實(shí)條件能夠讓他們?cè)谶@里待下去。”[1]這種非貧民區(qū)化的思路值得我們借鑒，我們的城市不能永遠(yuǎn)處在拆了建、建了拆的循環(huán)中，通過(guò)設(shè)施改造、提高服務(wù)等辦法解決老社區(qū)的問題，應(yīng)該是城市住宅建設(shè)中值得考慮的選擇之一。當(dāng)然對(duì)那些新形成的以外來(lái)流動(dòng)人口為主的貧民區(qū)，可采取另外的辦法。

第9篇

一、積極發(fā)揮“四個(gè)作用”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的主要職能可以概括為“一保（住房保障）一節(jié)（建筑節(jié)能）二規(guī)（城、鄉(xiāng)規(guī)劃）三建（城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、工程建設(shè)）四業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、市政公用業(yè)、勘察設(shè)計(jì)業(yè)）”?？梢哉f(shuō)，我廳既承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)，也肩負(fù)著社會(huì)管理的責(zé)任；既是民生保障的重要內(nèi)容，也是生態(tài)建設(shè)的重要領(lǐng)域；同時(shí)也是自治區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的重要保障部門。全區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)將著力在轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)、提升服務(wù)管理水平、增強(qiáng)執(zhí)行力等方面采取新措施；在理念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理手段創(chuàng)新等方面實(shí)現(xiàn)新作為；在保穩(wěn)定、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促發(fā)展等方面取得新成效；在為助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧、幫助民生改善和加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)四個(gè)方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。

二、突出抓好“五項(xiàng)工作”

一是大力實(shí)施百姓安居工程。住房是民生之要，安居方能樂業(yè)。為切實(shí)改善居民住房條件，我廳將按照自治區(qū)黨委、政府的部署要求，在全區(qū)實(shí)施百姓安居工程。通過(guò)建設(shè)適度規(guī)模的商品住房，加快推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造，大力實(shí)施農(nóng)村牧區(qū)危房改造，積極構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)和保障體系，著力提高住宅品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)全區(qū)城鄉(xiāng)居民“住有所居”的目標(biāo)，并逐步向“住有良居”的目標(biāo)邁進(jìn)。力爭(zhēng)通過(guò)三年時(shí)間的努力，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5000億元，銷售商品住房60萬(wàn)套，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到35平方米；實(shí)施各類保障性安居工程40.8萬(wàn)套、2800萬(wàn)平方米，總投資765億元，實(shí)現(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)低保和低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，逐步將中等偏下收入人群、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍，到“十二五”末，全區(qū)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右；完成農(nóng)村牧區(qū)危房改造任務(wù)32萬(wàn)戶以上，主要公路、鐵路沿線的農(nóng)村牧區(qū)危房改造工作全部完成。把提高住宅品質(zhì)作為今后一段時(shí)期的重點(diǎn)工作，鼓勵(lì)和支持綠色建筑、住宅全裝修、EPS體系等新理念、新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展，建立適合我區(qū)實(shí)際的工業(yè)化住宅建筑體系和完整的住宅部品體系，促進(jìn)住宅向科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少的方向發(fā)展，力爭(zhēng)到“十二五”末實(shí)現(xiàn)可售住宅全裝修率達(dá)到30%以上，新建住宅建筑節(jié)能達(dá)到65%以上，綠色建筑比例達(dá)到新建民用建筑總量的10%。

二是加強(qiáng)城鎮(zhèn)園林綠化工作。城鎮(zhèn)園林承擔(dān)著生態(tài)環(huán)保、休閑游憩、景觀營(yíng)造、文化傳承、防災(zāi)避險(xiǎn)等多種功能，是建設(shè)生態(tài)文明的重要組成部分。為提高城鎮(zhèn)園林綠化水平，構(gòu)筑我國(guó)北方重要的生態(tài)安全屏障，我廳將以創(chuàng)建園林城市（縣城、城鎮(zhèn)）為抓手，進(jìn)一步加大規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管養(yǎng)全過(guò)程的工作力度，在積極拓展城鎮(zhèn)綠量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步均衡綠地分布，加快公園綠地、居住區(qū)綠地、道路綠化和綠道建設(shè)，繼續(xù)推廣節(jié)約型園林綠化，不斷完善綠地系統(tǒng)綜合功能，以保護(hù)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)水系、山體、濕地、林地等自然生態(tài)資源為依托統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綠化發(fā)展。力爭(zhēng)到2015年底，全區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋率、建成區(qū)綠地率、人均公園綠地面積達(dá)到或超過(guò)全國(guó)平均水平；全區(qū)所有盟市所在地中心城區(qū)達(dá)到自治區(qū)園林城市標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家園林城市；全區(qū)1/3以上縣城達(dá)到自治區(qū)園林縣城標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家園林縣城；基本形成總量適宜、布局合理、功能完善、景觀優(yōu)美的城鎮(zhèn)園林綠化體系。

三是開展城市出入口道路交通及環(huán)境綜合整治工作。城市出入口是城市對(duì)外的門戶，是城市與外部環(huán)境的連接點(diǎn)，代表城市的形象，影響著城市人流、物流的交換頻率。為進(jìn)一步改善和優(yōu)化城市出入口環(huán)境，從2013年起，我廳對(duì)全區(qū)20個(gè)設(shè)市城市和69個(gè)旗縣的城市出入口道路交通、園林綠化、景觀建設(shè)、市容市貌等予以重點(diǎn)整治。通過(guò)綜合整治，使城市出入口道路交通暢通、綠化景觀優(yōu)美、面貌整潔干凈、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、管理組織規(guī)范，城市周邊風(fēng)貌煥然一新，城市功能、品位和服務(wù)水平大幅提升。

四是抓好縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)?？h城和重點(diǎn)鎮(zhèn)是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭、核心、依托和平臺(tái)，大力加強(qiáng)縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，是發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義和必備條件。要抓緊研究制定我區(qū)縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃，合理確定縣級(jí)市、縣城和其它建制鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界。加大政策扶持和資金投入力度，優(yōu)先安排建設(shè)項(xiàng)目，支持縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)拓展城區(qū)面積、提升城區(qū)品質(zhì)、培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、完善城鎮(zhèn)功能。要按城市標(biāo)準(zhǔn)抓好縣城的規(guī)劃和建設(shè)，深化投融資體制改革，建立多元化的投融資主體格局，進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，不斷增強(qiáng)縣城吸納要素、承載產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)就業(yè)和集聚人口的能力。著力打造一批生產(chǎn)加工型、商貿(mào)流通型、文化旅游型、加工貿(mào)易型重點(diǎn)鎮(zhèn)，充分發(fā)揮重點(diǎn)鎮(zhèn)的聯(lián)接、帶動(dòng)作用。

五是鼓勵(lì)和扶持非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。抓非公有制經(jīng)濟(jì)，是當(dāng)前形勢(shì)下抓發(fā)展的發(fā)力點(diǎn)，對(duì)于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、擴(kuò)大就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)、保障和改善民生具有重要意義。我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高，非公有制經(jīng)濟(jì)比例均達(dá)到97%以上，目前重點(diǎn)是要制定和實(shí)施扶持政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)方面，我廳將建議有關(guān)部門出臺(tái)融資等方面的扶持政策，簡(jiǎn)政放權(quán)以提高房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)行政審批效率。建筑業(yè)方面，繼續(xù)加強(qiáng)科技進(jìn)步、人才開發(fā)和品牌建設(shè)，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和自主創(chuàng)新，著力提高非公有制建筑企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，著力實(shí)現(xiàn)由數(shù)量型、速度型、粗放型、勞動(dòng)密集型向質(zhì)量型、效益型、集約型、科技型的轉(zhuǎn)變。市政公用事業(yè)方面，要通過(guò)完善制度、確立以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的價(jià)格形成機(jī)制、形成競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等措施，在保障國(guó)家利益和公眾利益的前提下，堅(jiān)持平等準(zhǔn)入、實(shí)行分類指導(dǎo)的原則，鼓勵(lì)各類非公有制資本參與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)要落實(shí)好《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)領(lǐng)域的實(shí)施意見》。

三、努力實(shí)現(xiàn)“六個(gè)發(fā)展”

一是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，努力實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。加強(qiáng)全區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制和實(shí)施工作，在規(guī)劃中體現(xiàn)和落實(shí)“五個(gè)基地、兩個(gè)屏障、一個(gè)橋頭堡和經(jīng)濟(jì)帶”的定位要求，著力構(gòu)建多極支撐的生態(tài)型城鎮(zhèn)體系，充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的引導(dǎo)和調(diào)控作用。以“城市建設(shè)管理年”活動(dòng)為契機(jī)，加大城鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，開展城市環(huán)境綜合整治，推進(jìn)智慧城市建設(shè)，改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境。大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快戶籍制度改革，推動(dòng)城鄉(xiāng)之間、城市內(nèi)部公共服務(wù)均等化，提高城鎮(zhèn)綜合承載力，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。繼續(xù)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)，采取適宜的技術(shù)措施加強(qiáng)農(nóng)村牧區(qū)環(huán)境綜合整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷改善村鎮(zhèn)生產(chǎn)生活條件。

二是加大對(duì)兩大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)扶持工作力度，努力實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。繼續(xù)抓好自治區(qū)黨委、政府關(guān)于加快全區(qū)建筑業(yè)改革與發(fā)展有關(guān)政策的貫徹落實(shí)，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)定位，拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，在市政設(shè)施建設(shè)、水利、公路、鐵路等專業(yè)需求領(lǐng)域開辟市場(chǎng)，提高區(qū)內(nèi)企業(yè)的市場(chǎng)占有率。研究推動(dòng)建筑企業(yè)上市融資，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)企業(yè)開辟俄蒙以及周邊省市的市場(chǎng)，拓寬企業(yè)生存空間。加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)抓好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展十項(xiàng)措施的落實(shí)工作，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

三是加大社會(huì)管理工作力度，努力實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的和諧發(fā)展。加強(qiáng)和創(chuàng)新住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的社會(huì)管理，落實(shí)好協(xié)調(diào)社會(huì)關(guān)系、規(guī)范社會(huì)行為、化解社會(huì)矛盾、維護(hù)社會(huì)公正、應(yīng)對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、保持社會(huì)穩(wěn)定等任務(wù)，促進(jìn)社會(huì)和諧，筑牢北疆安全穩(wěn)定屏障。要完善房屋征收相關(guān)制度，健全和完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防控機(jī)制、應(yīng)急管理機(jī)制，預(yù)防和有效處理房屋征收引發(fā)的社會(huì)矛盾。繼續(xù)做好房屋建筑和市政工程的工程款拖欠清理工作，防止發(fā)生因拖欠農(nóng)民工工資引發(fā)的。加強(qiáng)城市管理行政執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，提高依法行政和文明執(zhí)法水平。完善物業(yè)服務(wù)管理制度，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、居委會(huì)的作用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。

四是加大建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)管力度，努力實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的安全發(fā)展。在全區(qū)推廣應(yīng)用施工現(xiàn)場(chǎng)遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，提升監(jiān)管效能。加大建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管力度，全面落實(shí)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方主體的質(zhì)量安全責(zé)任。努力提高安全標(biāo)準(zhǔn)化工地覆蓋面，杜絕房屋建筑和市政工程施工安全重大事故，控制較大事故數(shù)量和死亡人數(shù)。

五是加大節(jié)能減排工作力度，努力實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的綠色發(fā)展。加大城鎮(zhèn)污水、垃圾處理設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理力度，提高污水處理率和垃圾處理率。推動(dòng)新型墻體材料革新工作。加強(qiáng)新建建筑節(jié)能監(jiān)管，繼續(xù)搞好既有建筑節(jié)能改造。推進(jìn)可再生能源建筑應(yīng)用規(guī)?；l(fā)展，做好示范項(xiàng)目及示范市、縣相關(guān)工作，發(fā)揮建筑節(jié)能在加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)中的作用。

第10篇

2007年我同宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。社會(huì)建設(shè)在許多領(lǐng)域獲得快速推進(jìn)，解決各種重大民生問題的力度空前加大。黨的十七大報(bào)告完整準(zhǔn)確地提出和闡述了中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系。深化改革、協(xié)調(diào)發(fā)展、突出民生、更加注重公平成為當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的主題。

(一)加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略基本形成

根據(jù)黨的十七大報(bào)告的部署，我國(guó)在新世紀(jì)新階段加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的禮會(huì)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略包括六大民生任務(wù)：一是優(yōu)先發(fā)展教育和建設(shè)人力資源強(qiáng)國(guó)；二是積極擴(kuò)大就業(yè)和協(xié)調(diào)勞動(dòng)關(guān)系；三是建立健全公平合理收入分配制度；四是加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系；五是建立基本醫(yī)療衛(wèi)生制度以提高全民健康水平；六是通過(guò)完善社會(huì)管理來(lái)維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。這六大民生任務(wù)，是當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的工作重點(diǎn)。

(二)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)超周期增長(zhǎng)，防止大起大落成為主題

2007年是從2003年啟動(dòng)的我國(guó)改革開放以來(lái)經(jīng)濟(jì)第三次高速增長(zhǎng)周期的第5個(gè)年頭。預(yù)計(jì)2007年全年CDP增長(zhǎng)速度將超過(guò)11％，GDP總量將突破23萬(wàn)億元，逼近或達(dá)到世界第三位。保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)，防止出現(xiàn)大起大落，已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主題。

(三)新農(nóng)村建設(shè)全面展開，農(nóng)村社會(huì)建設(shè)取得明顯進(jìn)展

在近年來(lái)中央實(shí)施的一系列利農(nóng)、惠農(nóng)政策推動(dòng)下，農(nóng)村形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)。2007年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年糧食總產(chǎn)量將超過(guò)5億噸，連續(xù)第4年獲得豐收。農(nóng)民收入持續(xù)增加，預(yù)計(jì)全年農(nóng)民人均純收入實(shí)際增長(zhǎng)可達(dá)8％左右，是1997年以來(lái)近11年間農(nóng)民收入增長(zhǎng)最快的年份。農(nóng)村社會(huì)建設(shè)事業(yè)取得新進(jìn)展，長(zhǎng)期困擾農(nóng)村的義務(wù)教育要向農(nóng)民收費(fèi)的問題得到解決。國(guó)家還對(duì)農(nóng)村教育給予財(cái)政投入的傾斜，2007年全國(guó)農(nóng)村義務(wù)教育階段家庭經(jīng)濟(jì)困難的學(xué)生基本都享受了“兩免一補(bǔ)”政策，這項(xiàng)政策惠及了1.48億農(nóng)村學(xué)生。加快了新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)，到2007年6月末，已經(jīng)覆蓋全國(guó)農(nóng)村84.9％的縣市區(qū)和82.8％的農(nóng)業(yè)人口。與此同時(shí)，農(nóng)村最低生活保障覆蓋面快速擴(kuò)展，農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)也在積極試點(diǎn)。

(四)人民生活繼續(xù)改善，農(nóng)民收入增長(zhǎng)顯著

2007年前三季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入為10346元，扣除物價(jià)因素同比增長(zhǎng)13.2％，比上年同期快3.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3321元，扣除物價(jià)因素同比增長(zhǎng)14.8％，比上年同期快3.4個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入的增長(zhǎng)均超過(guò)了CDP的增長(zhǎng)速度，但城鄉(xiāng)收入差距仍呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，擴(kuò)大的速度放緩。

隨著收入增長(zhǎng)以及國(guó)家社會(huì)保障水平提高，居民消費(fèi)信心指數(shù)上升，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量繼續(xù)增強(qiáng)。2007年前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額63827億元，同比增長(zhǎng)15.9％，增幅比上年同期提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，物價(jià)上漲比較顯著，出現(xiàn)通貨膨脹苗頭，需要警惕。特別是持續(xù)的股市熱，一方面增加了股民的財(cái)產(chǎn)性收入；另一方面也加劇了股市的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)就業(yè)形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。就業(yè)結(jié)構(gòu)顯著改變

在積極就業(yè)政策的推動(dòng)下，盡管目前我國(guó)就業(yè)壓力仍然較大，但2007年就業(yè)形勢(shì)繼續(xù)有所好轉(zhuǎn)，總體緊張局面繼續(xù)緩解。預(yù)計(jì)全年新增就業(yè)人數(shù)可接近1200萬(wàn)人。截至9月底，全同84.7萬(wàn)戶零就業(yè)家庭中，已有81萬(wàn)戶實(shí)現(xiàn)每戶至少一人就業(yè)，占總量的95.7％。全國(guó)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率呈下降趨勢(shì)，2007年上半年城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.1％(2006年為4.2％，2005年為43％)。

2007年我國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的特點(diǎn)：一是城鎮(zhèn)第i產(chǎn)業(yè)的用人需求依然占主體地位，第二產(chǎn)業(yè)的需求上升；二是企業(yè)用人占勞動(dòng)力市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，內(nèi)資企業(yè)的用人需求下降，港、澳、臺(tái)商和外商投資企業(yè)的用人需求增加；一是企業(yè)一線普通工人的需求上升，生產(chǎn)運(yùn)輸設(shè)備操作工需求進(jìn)一步加大；四是失業(yè)人員構(gòu)成發(fā)生結(jié)構(gòu)變化，企業(yè)面臨技術(shù)人員的短缺問題。

我國(guó)勞動(dòng)就業(yè)結(jié)構(gòu)在“十五”期間發(fā)生較大變化，一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的比重，由2002年的50.0:21.4:28.6，轉(zhuǎn)變?yōu)?006年的42.6:25.2:32.2。這意味著我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入了中期階段。2007年就業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者比例可進(jìn)一步下降到41％。如果今后5年能把農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者比重降到30％左右，勞動(dòng)就業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生歷史性變化。

(六)教育投資顯著增加，教育公平得到促進(jìn)

2007年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《國(guó)家教育事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》。根據(jù)規(guī)劃要求，政府將逐步把義務(wù)教育全面納入公共財(cái)政保障范圍，確保財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)增長(zhǎng)幅度明硅高于財(cái)政經(jīng)常性收入增長(zhǎng)幅度。2007年，全國(guó)財(cái)政預(yù)算內(nèi)教育支出預(yù)算6461億元，比2006年增長(zhǎng)19.5％，高于全國(guó)財(cái)政支出增長(zhǎng)幅度。其中，2007年中央財(cái)政安排教育支出預(yù)算858.54億元，比2006年增長(zhǎng)41.7％。

2007年5月，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于建立健全普通本科高校、高等職業(yè)學(xué)校和中等職業(yè)學(xué)校家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生資助政策體系的意見》，決定從2007年秋季學(xué)期開學(xué)起，進(jìn)一步建立健全我國(guó)家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生資助政策體系。這是繼全部免除農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)雜費(fèi)之后，促進(jìn)教育公平的義一項(xiàng)大政策。為了建立這一新的資助政策體系，中央和地方財(cái)政2007年上半年投入的經(jīng)費(fèi)達(dá)154億元左右。2008年全年中央和地方財(cái)政投入將在此基礎(chǔ)上翻一番，達(dá)到308億元左右。這項(xiàng)政策將惠及全國(guó)1800多所高校約400萬(wàn)名學(xué)生和1.5萬(wàn)所中等職業(yè)學(xué)校約1600萬(wàn)名學(xué)生。

(七)城鄉(xiāng)社會(huì)保障覆蓋面繼續(xù)擴(kuò)大，保障水平繼續(xù)提高

我國(guó)各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋范圍繼續(xù)擴(kuò)大。至2007年9月底，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)參保人數(shù)分別達(dá)到19676萬(wàn)人、18896萬(wàn)人、11473萬(wàn)人、11530萬(wàn)人和7327萬(wàn)人，比上年底分別增加4.6％、16.7％、2.5％、10.9％和11.8％。與此同時(shí)，各級(jí)政府積極探索建立農(nóng)民工社會(huì)保障制度，截至9月底，農(nóng)民工參加工傷和醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)分別達(dá)到3447萬(wàn)人和2903萬(wàn)人，分別比上年底增長(zhǎng)26.4％與18.5％。

城鄉(xiāng)最低生活保障覆蓋面穩(wěn)步擴(kuò)大，農(nóng)村最低生活保障快速推進(jìn)。到2007年9月，城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數(shù)達(dá)到2237.7萬(wàn)人，比上年同期增加10萬(wàn)人；農(nóng)村最低生活保障人數(shù)達(dá)到2781.3萬(wàn)人，比上年同期增加1559.2萬(wàn)人。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)

試點(diǎn)工作全面展開，全國(guó)79個(gè)試點(diǎn)城市大多數(shù)已出臺(tái)了試點(diǎn)方案，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)穩(wěn)步增加。

企業(yè)退休人員退休金偏低問題得到充分重視。從2007年7月1日起對(duì)企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，是2005年以來(lái)第3次提高這一標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，國(guó)家在2008-2010年還將連續(xù)3年繼續(xù)提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，這項(xiàng)政策將惠及我國(guó)4000多萬(wàn)企業(yè)退休人員。

(八)社會(huì)組織發(fā)展迅速，基層公民社會(huì)不斷發(fā)育成長(zhǎng)

隨著我國(guó)市場(chǎng)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，廣大公民自我組織、自我管理、自我服務(wù)的能力大大加強(qiáng)，維護(hù)自身合法權(quán)益的需求也在持續(xù)增長(zhǎng)。截至2007年9月底，全國(guó)登記注冊(cè)的民間組織達(dá)到36萬(wàn)余個(gè)，比2006年同期增加12.1％，其中社會(huì)團(tuán)體19.5萬(wàn)個(gè)，民辦非企業(yè)單位16.4萬(wàn)個(gè)，基金會(huì)1245個(gè)。民間組織的發(fā)展。對(duì)提供社會(huì)服務(wù)、滿足社會(huì)需求發(fā)揮了積極的作用。

社區(qū)越來(lái)越成為社會(huì)管理和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的綜合平臺(tái)。社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會(huì)的互動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制逐步建立，以社區(qū)為基礎(chǔ)的新型社會(huì)管理和社會(huì)服務(wù)體系正在形成。

(九)勞動(dòng)關(guān)系調(diào)節(jié)走向制度化，維護(hù)勞動(dòng)者權(quán)益的力度加大

2007年國(guó)家相繼出臺(tái)《就業(yè)促進(jìn)法》和《勞動(dòng)合同法》，并將于2008年1月1日生效，這是我國(guó)勞動(dòng)領(lǐng)域的兩個(gè)重要立法，對(duì)于建立社會(huì)主義和諧勞動(dòng)關(guān)系將起到重要作用。

勞動(dòng)者報(bào)酬增幅顯著加大。截至2007年9月底，全國(guó)共有13個(gè)地區(qū)調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，有19個(gè)省(區(qū)、市)了工資指導(dǎo)線。2007年在全國(guó)范圍內(nèi)組織開展的農(nóng)民工工資支付情況專項(xiàng)檢查活動(dòng)，為150萬(wàn)農(nóng)民工追回被拖欠的工資17.35億元。全國(guó)保障農(nóng)民工工資支付的工作重心已由“清理舊欠”向“預(yù)防新欠”轉(zhuǎn)變。

二、我國(guó)社會(huì)發(fā)展面臨的主要問題

我國(guó)社會(huì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)工作在取得顯著成就的同時(shí)，也面臨一系列突出問題和矛盾。對(duì)此必須有清醒的認(rèn)識(shí)，在深化改革、加快發(fā)展的過(guò)程中妥善加以解決。

(一)食品和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。低收入群體的生活受到一定影響

2007年前三季度，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.1％，但其中食品價(jià)格同比上漲了10.6％。2007年前三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市，房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7％，9月份房屋銷售價(jià)格同比上漲8.9％。低收入群體住房困難問題短期仍難以緩解，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度需要加快完善。

(二)就業(yè)總量過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性短缺繼續(xù)同時(shí)存在，高校畢業(yè)生就業(yè)瓶頸亟待破解

目前我國(guó)勞動(dòng)力供大于求的總體格局沒有改變，城鎮(zhèn)新成長(zhǎng)勞動(dòng)力、農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和下崗失業(yè)人員依然是就業(yè)工作的焦點(diǎn)人群，每年仍有1000多萬(wàn)個(gè)就業(yè)缺口，勞動(dòng)力供大于求依然是主要矛盾。而且，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的就業(yè)彈性繼續(xù)下降。2007年前三季度實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)11.5％，實(shí)現(xiàn)新增就業(yè)920萬(wàn)人，意味著CDP每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，就業(yè)剛剛能夠增加80萬(wàn)人，比2006年同期減少近10萬(wàn)人。與此同時(shí)，勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象日益明顯，一是產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)初級(jí)勞動(dòng)力市場(chǎng)的青年勞動(dòng)力開始緊缺；二是專業(yè)技術(shù)工人短缺；三是新型產(chǎn)業(yè)的高級(jí)專業(yè)人員短缺。然而，在高校畢業(yè)生就業(yè)市場(chǎng)，隨著高校畢業(yè)生人數(shù)的逐年增多，就業(yè)形勢(shì)日益嚴(yán)峻，2007年全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)到近500萬(wàn)人，到10月底尚有140多萬(wàn)高校畢業(yè)生未能找到工作。如何在保持高校招生人數(shù)合理穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，進(jìn)一步做好高校畢業(yè)生的就業(yè)工作，是亟待解決的問題。

(三)收入差距擴(kuò)大趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍然較低

2007年，我國(guó)城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間和社會(huì)成員之間的收入差距擴(kuò)大趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，收入分配差距仍然是人民群眾關(guān)注的一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。另外，在國(guó)民收入分配中，勞動(dòng)者報(bào)酬比重下降的趨勢(shì)值得注意：2003年以前，勞動(dòng)者報(bào)酬比重一直在50％以上，2004年降至49.6％，2005年降至41.4％，2006年降至40.6％。

消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)雖然有所增強(qiáng)，但貢獻(xiàn)仍然較低。2007年前三季度，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為41.6％，外需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為21.4％，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)的貢獻(xiàn)率只有37％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家的水平。

(四)勞動(dòng)關(guān)系不和諧問題仍然突出，落實(shí)《勞動(dòng)合同法》面臨挑戰(zhàn)

目前勞動(dòng)關(guān)系方面存在的突出問題，一是勞動(dòng)合同書面簽訂率低，出現(xiàn)勞動(dòng)爭(zhēng)議時(shí)勞動(dòng)者的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)；二是勞動(dòng)合同短期化，勞動(dòng)關(guān)系不穩(wěn)定；三是用人單位侵犯勞動(dòng)者合法權(quán)益，甚至強(qiáng)迫勞動(dòng)者簽訂“生老病死與用人單位無(wú)關(guān)”之類的違法條款。2007年一季度，全國(guó)各級(jí)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)共受理勞動(dòng)爭(zhēng)議立案7.5萬(wàn)件，涉及勞動(dòng)者14.2萬(wàn)人。目前勞動(dòng)爭(zhēng)議、勞資糾紛出現(xiàn)幾個(gè)重要特征，一是綜合性勞動(dòng)爭(zhēng)議案件大幅度增長(zhǎng)，在一些地方這種爭(zhēng)議占全部受理的爭(zhēng)議案件的90％以上；二是勞資糾紛出現(xiàn)群體化，并且由于訴訟程序復(fù)雜。勞工更多地傾向于采用把問題“鬧大”的方式來(lái)求得解決；三是由于現(xiàn)行勞動(dòng)爭(zhēng)議處理制度存在種種缺陷，仲裁審理難度加大。我們應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)勞動(dòng)關(guān)系方面的制度建設(shè)，努力建立勞資兩利、各得其所的社會(huì)主義和諧勞動(dòng)關(guān)系。

(五)醫(yī)療衛(wèi)生問題尚未根本改觀，醫(yī)患矛盾呈現(xiàn)增加之勢(shì)

2007年下半年，我國(guó)開始了新一輪的醫(yī)療體制改革，其標(biāo)志是城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)的試點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)展開。但由于醫(yī)療衛(wèi)生體制改革方案遲遲未能出臺(tái)，實(shí)質(zhì)性的體制改革尚未能啟動(dòng)，1億多進(jìn)城農(nóng)民工的基本醫(yī)療還沒有被納入城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)范圍。另一方面。由于醫(yī)患溝通機(jī)制和醫(yī)患矛盾調(diào)解機(jī)制不健全，醫(yī)患糾紛繼續(xù)呈增加趨勢(shì)。醫(yī)療衛(wèi)生體制的改革方向，實(shí)際上涉及到整個(gè)事業(yè)單位的改革方向，關(guān)鍵是如何建立一種堅(jiān)持公益目標(biāo)、分類管理、有預(yù)算約束、能夠?yàn)槿罕娞峁┝畠r(jià)高質(zhì)服務(wù)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)運(yùn)作體制，能夠兼顧國(guó)家、醫(yī)院、患者和醫(yī)護(hù)人員的多方利益，這是一項(xiàng)不同于國(guó)有企業(yè)改革的更加艱巨的改革任務(wù)。

(六)社會(huì)秩序問題出現(xiàn)新變化，經(jīng)濟(jì)犯罪案件持續(xù)攀升

2007年，在各種刑事犯罪和社會(huì)治安案件立案數(shù)總體減少的大形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)犯罪案件卻持續(xù)攀升。

(七)生態(tài)環(huán)境形勢(shì)依然嚴(yán)峻，涉及民生的環(huán)境污染問題增多

2007年在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)對(duì)資源環(huán)境的壓力持續(xù)增加的情況下，政府加大節(jié)能減排工作力度，嚴(yán)格環(huán)境執(zhí)法監(jiān)督，著力解決危害群眾健康和影響可持續(xù)發(fā)展的突出環(huán)境問題。但在

GDP增速超過(guò)11％的情況下，中央政府“節(jié)能減排”的既定目標(biāo)繼2006年未能完成之后，實(shí)現(xiàn)2007年“節(jié)能減排”目標(biāo)再次面臨空前巨大的壓力。我國(guó)目前環(huán)境損失占當(dāng)年GDP的8-13％，環(huán)境可持續(xù)指數(shù)在144個(gè)國(guó)家中排名第133位。而且，隨著人們物質(zhì)文化需求的提高，涉及民生的環(huán)境污染問題增多。必須痛下決心扭轉(zhuǎn)飲用水安全環(huán)境惡化的趨勢(shì)。

三、2008年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與政策建議

(一)2008年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)

1、2008年將成為我國(guó)改革開放以來(lái)發(fā)展史上的界標(biāo)

這不僅因?yàn)?008年是我國(guó)改革開放30周年，而且因?yàn)閷⑹状斡晌覈?guó)舉辦奧運(yùn)會(huì)(日本和韓國(guó)首次舉辦的奧運(yùn)會(huì)都曾成為它們現(xiàn)代化歷史上的里程碑)。2008年還是建國(guó)60周年大慶的籌備之年，全國(guó)人民將為迎接新世紀(jì)的第一個(gè)建國(guó)大慶做好各項(xiàng)工作。2008年我國(guó)的GDP總量將超過(guò)德國(guó)，位居世界第3位，國(guó)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)地位將進(jìn)一步提升。2008年我國(guó)將圍繞奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利的目標(biāo)，進(jìn)入加快改善民生、促進(jìn)社會(huì)更加公平和諧的社會(huì)建設(shè)新階段。通過(guò)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)和社會(huì)建設(shè)的全面推進(jìn)，形成人民群眾共建、共享和諧社會(huì)的生動(dòng)局面，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。

2、經(jīng)濟(jì)將在防止大起大落中繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

2007年物價(jià)指數(shù)的上漲超過(guò)了調(diào)控目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，這方面的壓力在2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)背景下有可能進(jìn)一步增強(qiáng)。防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱、繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。與此同時(shí)，還要警惕北京奧運(yùn)會(huì)之后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅度回落，警惕國(guó)際熱錢的退出對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀穩(wěn)定形勢(shì)的影響。從目前的發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)總體上將會(huì)把連續(xù)5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10％以上的態(tài)勢(shì)在2008年繼續(xù)保持下去，我國(guó)龐大的經(jīng)濟(jì)體將會(huì)使奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)起落的影響沒有人們想象的那么大。

3、以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)將加快推進(jìn)

2008年國(guó)家財(cái)政在社會(huì)建設(shè)方面的投入將繼續(xù)加大力度，向教育、就業(yè)、醫(yī)療、住房、環(huán)境保護(hù)等方面財(cái)政支出的傾斜將進(jìn)一步體現(xiàn)。社會(huì)建設(shè)的各項(xiàng)要求將全面落實(shí)：在教育方面，將更加注重義務(wù)教育均衡發(fā)展，加快普及高中階段教育，大力發(fā)展職業(yè)教育，保障進(jìn)城務(wù)工人員子女平等接受義務(wù)教育；在就業(yè)方面，將努力建立統(tǒng)一規(guī)范的人力資源市場(chǎng)，形成城鄉(xiāng)勞動(dòng)者平等就業(yè)的制度，規(guī)范和協(xié)調(diào)勞動(dòng)關(guān)系；在收入分配方面，初次分配和再分配都將努力處理好效率和公平的關(guān)系，創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入，逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)；在社會(huì)保障方面，將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)，制定全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)續(xù)辦法，加快解決城市低收入家庭住房困難；在醫(yī)療衛(wèi)生方面，將根據(jù)政事分開、管辦分開、醫(yī)藥分開、營(yíng)利性和非營(yíng)利性分開的原則推進(jìn)改革，強(qiáng)化政府責(zé)任和投入；在社會(huì)管理方面，將努力妥善處理人民內(nèi)部矛盾，重視社會(huì)組織建設(shè)和管理，加強(qiáng)流動(dòng)人口服務(wù)和管理。

4、醫(yī)療體制改革將更加注重公益目標(biāo)

醫(yī)療衛(wèi)生體制改革方案經(jīng)過(guò)多方醞釀、爭(zhēng)議和論證，最終方案基本形成，將于2008年3月提交全同人大會(huì)議討論審議。方案強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的公益性質(zhì)，強(qiáng)化政府的責(zé)任和投入，重視區(qū)分政府和市場(chǎng)的責(zé)任，建設(shè)覆蓋城鄉(xiāng)居民的公共衛(wèi)生服務(wù)體系、醫(yī)療服務(wù)體系、醫(yī)療保障體系、藥品供應(yīng)保障體系，建立包括醫(yī)療管理機(jī)制、運(yùn)營(yíng)機(jī)制、籌資投入、監(jiān)管機(jī)制、信息技術(shù)、人力資源、定價(jià)機(jī)制和立法保障在內(nèi)的機(jī)制，保證市場(chǎng)環(huán)境中基本醫(yī)療衛(wèi)生制度良性運(yùn)轉(zhuǎn)；確立由基本藥物制度和公立醫(yī)院管理制度組成的兩項(xiàng)基本制度，逐步實(shí)現(xiàn)“病有所醫(yī)”、人人享有基本醫(yī)療服務(wù)的目標(biāo)。

5、新《勞動(dòng)合同法》的正式實(shí)施將進(jìn)一步改善勞動(dòng)關(guān)系

新《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施將會(huì)成為2008年的一個(gè)熱點(diǎn)問題，它從多個(gè)方面規(guī)范了勞動(dòng)用工制度。勞動(dòng)合同簽訂率將進(jìn)一步提高，集體談判制度和政府、工會(huì)、企業(yè)三方協(xié)商機(jī)制將進(jìn)一步完善，工會(huì)在協(xié)調(diào)勞動(dòng)關(guān)系方面的作用將得到加強(qiáng)，勞工的各項(xiàng)權(quán)益將得到更好的制度化保障。各種侵害勞工權(quán)利的行為將得到進(jìn)一步遏制。用人單位的合法利益也將得到保護(hù)，企業(yè)的人力資源管理模式將會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，同時(shí)各種合法的靈活用工形式將得到發(fā)展?？傊?，新《勞動(dòng)合同法》的正式生效和實(shí)施，將使我國(guó)和諧勞動(dòng)關(guān)系建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新階段。

6、北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦將進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)對(duì)外開放

2008年北京奧運(yùn)會(huì)將會(huì)成功舉辦，我國(guó)將在世界面前展現(xiàn)30年改革發(fā)展成就，展現(xiàn)一個(gè)文明古國(guó)和經(jīng)濟(jì)大國(guó)文明昌盛、團(tuán)結(jié)和諧的形象，增強(qiáng)我國(guó)與世界的交流和互動(dòng)，促進(jìn)中國(guó)走向世界和世界進(jìn)一步了解中國(guó)。

(二)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)社會(huì)和諧發(fā)展的若干政策建議

1、增強(qiáng)科學(xué)調(diào)控力度。防范經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的可能風(fēng)險(xiǎn)

2007年世界經(jīng)濟(jì)的總體狀況不如年初預(yù)期，美國(guó)房地產(chǎn)和次級(jí)債務(wù)危機(jī)不僅影響到美國(guó)消費(fèi)，也影響到世界經(jīng)濟(jì)，使其走勢(shì)存在很大變數(shù)。2007年以來(lái)，我國(guó)股市超常發(fā)展，大量居民進(jìn)入股票市場(chǎng)，股市異常變動(dòng)成為一個(gè)能夠?qū)ι鐣?huì)穩(wěn)定產(chǎn)生較大影響的因素。另外，食品和住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，對(duì)相當(dāng)部分中低收入居民的生活消費(fèi)產(chǎn)生較大影響。環(huán)境污染，特別是城市飲用水的安全也在日益成為影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)生活的重要因素。

2008年要加強(qiáng)科學(xué)宏觀調(diào)控的力度，尤其要大力防范經(jīng)濟(jì)的大起大落，特別關(guān)注物價(jià)、股市、金融和環(huán)境等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。

2、繼續(xù)加大收入分配調(diào)節(jié)力度，切實(shí)提高勞動(dòng)者報(bào)酬的比重

我國(guó)的財(cái)政收入近幾年均以20％以上的速度增長(zhǎng)。財(cái)政收入占GDP的比重已經(jīng)由“九五”末期的10.3％上升到“十一五”初期的18.4％。與此同時(shí)，居民收入和勞動(dòng)收入在國(guó)民收入分配中的地位出現(xiàn)了下降，職工工資總額占GDP的比重從“九五”末期的13.3％下降到“十一五”初期的11％。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析這種收入分配格局的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響，逐步提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重和勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重，增強(qiáng)居民消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。要強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)，打破壟斷經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造機(jī)會(huì)公平。要繼續(xù)推進(jìn)公務(wù)員工資制度和事業(yè)單位收入分配制度的改革，逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)，特別是扭轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)居民之間收入差距擴(kuò)大的趨勢(shì)。

3、加快新《勞動(dòng)合同法》配套制度建設(shè)，減少對(duì)《勞動(dòng)合同法》的規(guī)避或?yàn)E用

新《勞動(dòng)合同法》尚未生效，便已經(jīng)發(fā)生了一些旨在規(guī)避該法的行為。這表明，要大力加強(qiáng)對(duì)用人單位和勞動(dòng)者進(jìn)行關(guān)于《勞動(dòng)合同法》的宣傳解釋；同時(shí)加強(qiáng)《勞動(dòng)合同法》實(shí)施條例的制定工作，將該法對(duì)勞動(dòng)者的合法權(quán)益的保護(hù)以及對(duì)用人單位的合法利益的保障予以操作化。要盡快制定出臺(tái)其他配套法律法規(guī)，規(guī)范和妥善處理新的勞動(dòng)爭(zhēng)議事件。

4、進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和一體化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)均衡發(fā)展