時間：2023-09-06 17:07:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)評估法律依據(jù)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策
近些年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。
一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題
從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標準為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結(jié)果。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責任
雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現(xiàn)。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。
4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當競爭
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務中制約著評估人員或機構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構(gòu)準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進而導致眾多評估機構(gòu)之間的不正當競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。
二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因
我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短
改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺
主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準入門檻較低
目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養(yǎng)、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學習和深造以提升業(yè)務水平或執(zhí)業(yè)資格。
三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策
在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。
1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系
有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標準。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調(diào)整其收費標準。三是制定職業(yè)道德標準。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。
2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度
由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu)，今后應加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應當避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責任。
3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證和后續(xù)教育
要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應該結(jié)合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務。
四、結(jié)論
商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。
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1、可以協(xié)商。讓對方做出賠償。
2、如果協(xié)商不成，可以采用合法的形式索要賠償。
3、沒有催告也是可以直接要求賠償?shù)摹?/p>
【法律依據(jù)】
《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
abstract：current real estate tax system of china can not accord with the market economy development and has the problems such as emphasizing circulation but overlooking holding，heterogeneous taxation system，low level legislation，narrow taxation scope，incomplete matched system and so on. as a result，based on the current economic development situation and social demand，healthy development of real estate market can be promoted by integrating taxation coverage，devolution of management right，levying idle tax for immovable assets，completing all kinds of matched reform measures，completing taxation system as soon as possible and alleviating social contradiction.
key words：real estate；taxation system；reform
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻：
（一）對評稅機構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關(guān)人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構(gòu)和人員進行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應設(shè)立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務機關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機構(gòu)，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。
在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量管理；問題；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
我國的房產(chǎn)測繪工作起步較晚，其發(fā)展還處于規(guī)范化建設(shè)的起步階段。在目前的房產(chǎn)測繪管理工作中還存在著較多的問題，因此有必要加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理。
1、房產(chǎn)測繪特點及作用
房產(chǎn)測繪是一項政策性極強的專業(yè)測繪，在測繪行業(yè)中與其他專業(yè)測繪有較大的區(qū)別。該成果最終為法律依據(jù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它服務于多行業(yè)行政管理領(lǐng)域，具體包括以下方面的作用：
①法律方面的作用。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認以后的房產(chǎn)測繪成果資料具有法律效力。
②財政經(jīng)濟方面的作用。房產(chǎn)測繪的成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅費、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押，以及保險服務等方面提供數(shù)據(jù)和成果。
③社會服務方面的作用。房產(chǎn)測繪服務的對象著重點和主要目標是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理的需求，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需求，但隨著市場經(jīng)濟的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也進入市場，房地產(chǎn)測繪的服務將面向社會，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務，而且也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、財政稅收、金融、保險等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。這是保證信息共享，避免重復測繪，重復投入的重要措施。
2、我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀
我國的房產(chǎn)測繪都是由房地產(chǎn)管理部門來進行的，房地產(chǎn)主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產(chǎn)測繪工作，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍能夠?qū)崿F(xiàn)科學化的管理。由于我國房地產(chǎn)測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設(shè)進程不斷的加快的情況下，對房產(chǎn)測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。
3、影響房產(chǎn)測繪的因素
3.1、法律法規(guī)的不健全
房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強，但其領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)范和標準卻不夠完善。目前房產(chǎn)測繪的主要依據(jù)是2000年8月1日實施的GB17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》1、2單元，由于此規(guī)范自出臺至今未經(jīng)修訂過，很多內(nèi)容只是粗略的概括性說明，已經(jīng)跟不上現(xiàn)代復雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求了，所以各地紛紛出臺了適應當?shù)貙嶋H的地方細則，解決了一部分技術(shù)上的問題，但還有沒制定細則的地方，只能按原規(guī)范的內(nèi)容執(zhí)行，依靠技術(shù)人員的理解來進行日常房產(chǎn)測繪工作了。
3.2、資質(zhì)等級的限制
各房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)等級也是影響房產(chǎn)測繪的一項重要因素。一般房產(chǎn)測繪單位的等級都是丙級屬于最低等級，人員、儀器設(shè)備、技術(shù)力量等相對比較薄弱，再加上測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，測繪成果的出錯率相對會高一些，嚴重影響了測繪成果的質(zhì)量。
3.3、人員的技術(shù)水平不足
房產(chǎn)測繪工作是近幾年興起的一項技術(shù)性要求很高的工作，測繪成果質(zhì)量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術(shù)水平，目前大型建筑越來越多，情況特別復雜，而測繪市場的技術(shù)人員嚴重缺乏，技術(shù)水平亟待提高，建議上級主管部門每年組織房產(chǎn)測繪技術(shù)的學習和培訓，來不斷提高測繪人員的技術(shù)水平，從而提高房產(chǎn)測繪的成果質(zhì)量。
4、提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的措施
4.1、增強人員質(zhì)量意識
優(yōu)秀的測繪成果是一個單位技術(shù)水平的象征，保證優(yōu)秀的測繪成果必須嚴把質(zhì)量關(guān)，從測繪工作的各個環(huán)節(jié)進行質(zhì)量控制，建立良好的質(zhì)量運行體系和質(zhì)量保證體系。測繪單位應該要形成至上而下的質(zhì)量管理的高度認識。從最初的任務下達開始，接收各種相關(guān)資料，對已有資料進行分析從而制定可行的技術(shù)實施方案。這一過程中需要嚴格審查影響質(zhì)量的因素，排除不良因素，奠定良好的作業(yè)基礎(chǔ)。
4.2、完善房產(chǎn)測繪的作業(yè)流程及質(zhì)量控制
按照房產(chǎn)測繪目的劃分包括：房產(chǎn)項目前期規(guī)劃預算、預售的分戶預算、后期辦證實地測繪、竣工測繪，根據(jù)房產(chǎn)測繪類型不同，相應技術(shù)標準也不同，房產(chǎn)測繪的作業(yè)流程包括分析設(shè)計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業(yè)，測繪、檢查驗收三個環(huán)節(jié)的作業(yè)質(zhì)量直接決定了房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。
①分析設(shè)計過程的質(zhì)量管理。分析設(shè)計就是依據(jù)測繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設(shè)計、房屋產(chǎn)權(quán)來源等申請資料，查詢房產(chǎn)測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據(jù)、測繪方法及共有面積的分攤方案。
②作業(yè)過程的質(zhì)量管理。作業(yè)過程就是具體實施測繪的過程，包括測前準備、外業(yè)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分攤計算、成果資料的組成，是保證測繪質(zhì)量的重點工作。
③檢查過程的質(zhì)量管理。房產(chǎn)測繪產(chǎn)品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在全面自查以及互查的基礎(chǔ)上，由專業(yè)人員或兼職檢查人員對產(chǎn)品的質(zhì)量進行檢查，以保證無誤。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上實行的最終檢查。產(chǎn)品的驗收工作應在測繪產(chǎn)品最終檢查合格后進行，一般由測繪項目的委托單位組織實施。
4.3、不斷提高人員的綜合素質(zhì)、合理調(diào)動其積極性
要抓好職工的素質(zhì)教育，經(jīng)常對職工進行思想、道德、法制和質(zhì)量意識的教育，不斷提高職工的思想道德觀念，法制觀念和質(zhì)量意識，增強他們的社會責任感和集體榮譽感，讓職工清楚的認識到要做好工作必須從我做起，抓好細節(jié)，把測繪工作的質(zhì)量作為己任，從而培養(yǎng)一種高素質(zhì)的測繪隊伍。
要不斷的提高技術(shù)人員的專業(yè)水平，積極參加各項技術(shù)培訓，只有具備了高水平的技能，在房產(chǎn)測繪中才能提高和保證測繪成果的質(zhì)量。
工作人員要職責分明各司其職，建立一定的獎懲制度，一旦測繪成果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，視情況的嚴重程度對工作人員進行懲罰，目的是增強作業(yè)人員的責任心，避免今后的測繪成果再出錯，從而保證測繪成果的質(zhì)量。對責任心強，測繪成果優(yōu)秀的人員要進行獎勵。在獎懲制度分明的情況下，能更好的調(diào)動員工的工作積極性，進一步提高測繪成果的準確度，保證測繪成果質(zhì)量。
4.4、完善測繪成果公示制度
房產(chǎn)測繪成果最終為產(chǎn)權(quán)發(fā)證提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以經(jīng)市交易中心房產(chǎn)測繪復審小組審核通過的測繪成果資料目錄應公示于房地產(chǎn)交易服務中心政務網(wǎng)站上，讓相關(guān)權(quán)利人及時了解完工后的房屋是否依法測繪，同時便于到建設(shè)單位查閱相關(guān)測繪成果，這樣給各相關(guān)權(quán)利人帶來方便。
4.5、要發(fā)揮政府部門的監(jiān)督管理作用
為了提高房地產(chǎn)的測繪質(zhì)量，承擔房地產(chǎn)測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯(lián)系，辦理質(zhì)量監(jiān)督的相關(guān)手續(xù)，接受政府的監(jiān)督和管理。這樣，政府可以更好的屐行宏觀管理的職能并開展監(jiān)督機制，另外，還能夠保證房地產(chǎn)測繪結(jié)果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。
結(jié)束語
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也獲得了較大的發(fā)展空間，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)測繪起著越來越重要的作用，因此房產(chǎn)測繪部門需要加強技術(shù)人員的專業(yè)知識培訓和實踐經(jīng)驗的積累，從而大大提高房產(chǎn)測繪水平，樹立良好的社會責任感和較強的職業(yè)道德，測繪中嚴格的按照相關(guān)標準進行，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。
參考文獻
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1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設(shè)和國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)問題。所謂房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。該項權(quán)利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質(zhì)上講應該屬于對公民則-產(chǎn)的征收。我國法律中雖沒有明確規(guī)定“私有則一產(chǎn)神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產(chǎn)”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產(chǎn)安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統(tǒng)中，公法文化一直占絕對優(yōu)勢，私權(quán)利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權(quán)利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發(fā)生沖突時，強調(diào)犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調(diào)對公民私有財產(chǎn)的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關(guān)系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領(lǐng)域尚沒有一部統(tǒng)一的《拆遷法》這方面的法律依據(jù)主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據(jù)各地的實際情況，依據(jù)此條例制定了當?shù)氐牟疬w管理規(guī)定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關(guān)于拆遷補償方法，規(guī)定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現(xiàn)象。
3.執(zhí)法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構(gòu)，執(zhí)掌著拆遷人權(quán)。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執(zhí)法方式粗暴單一、執(zhí)法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關(guān)于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現(xiàn)代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關(guān)的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權(quán)限，法院都可行使審查權(quán)。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規(guī)則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現(xiàn)有的行政法律制度有關(guān)。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區(qū)的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區(qū)政府在上位的拆遷法規(guī)已修改多年的情況下，不及時修改當?shù)氐牟疬w法規(guī)，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數(shù)白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權(quán)益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關(guān)系出發(fā)，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的決策過程及監(jiān)督拆遷過程。飛政府行政公開是現(xiàn)代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質(zhì)疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與監(jiān)督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”這一規(guī)定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán)開發(fā)商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經(jīng)濟利益的目標相結(jié)合，于是政府和開發(fā)商之間有了更多的默契，由此產(chǎn)生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”的規(guī)定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規(guī)存在的問題
我國尚沒有系統(tǒng)地規(guī)范房地產(chǎn)評估方面的法律法規(guī)。目前多數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)依附于行政權(quán)力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關(guān)部門有必要盡快制定相關(guān)措施。另外，有些地方性的法規(guī)雖然打著保護被拆遷人合法權(quán)益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權(quán)利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構(gòu)想
要想徹底解決城市建設(shè)中的盲目與無序狀態(tài)，從根本上保護公民的權(quán)利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發(fā)生，需要從立法理念、法律體制、執(zhí)法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當?shù)氐娜罕娞峁┖玫墓参锲泛凸卜铡Ｎ鞣絿也疬w一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協(xié)商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎(chǔ)上的拆遷法律法規(guī)才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現(xiàn)行的有關(guān)拆遷的法律法規(guī)
(1)規(guī)范建設(shè)項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規(guī)劃審批前應以適當?shù)男问接枰怨荆浞致犎”徊疬w人等利害關(guān)系人的意見。建設(shè)上程規(guī)劃方案一經(jīng)批準，建設(shè)單位不得擅自變更;確需變更的，必須經(jīng)過規(guī)劃部門審批;城市規(guī)劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規(guī)定:“行政復議機關(guān)履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規(guī)的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關(guān)作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關(guān)應就組織聽證的程序作硬性規(guī)定。可見，聽證有一定的法律依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現(xiàn)透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現(xiàn)代社會的共識。因此，對城ili建設(shè)中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規(guī)定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定或規(guī)定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執(zhí)行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權(quán)”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統(tǒng)一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償?shù)某绦颉?/p>
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權(quán)。依據(jù)相關(guān)法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經(jīng)做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數(shù)額人的糾紛應舉行聽證。根據(jù)拆遷行政程序規(guī)定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經(jīng)多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據(jù)，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關(guān)和利益關(guān)系人參加，一般公眾經(jīng)允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結(jié)束后，行政機關(guān)負責人應對聽證結(jié)果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現(xiàn)在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權(quán)壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結(jié)果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規(guī)定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優(yōu)勢克扣、減損補償、安置數(shù)額，侵害被拆遷人的利益;一是依據(jù)法定程序拆遷，對不能達成協(xié)議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執(zhí)法方法。這方面也有一些成功的經(jīng)驗。據(jù)報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設(shè)定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現(xiàn)金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內(nèi)搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內(nèi)搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經(jīng)濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經(jīng)濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權(quán)利救濟渠道。
現(xiàn)實中，被拆遷人權(quán)利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關(guān)的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創(chuàng)造更好的生活環(huán)境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規(guī)的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結(jié)出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現(xiàn)有法律體制再加上有關(guān)部門依法行政、人性化執(zhí)法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
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一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論
不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。
研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。”研究不動產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。
二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響
（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析
物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。
（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響
物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。
（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。”
異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。
預告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。
（3）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響
物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當處置不動產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學習和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。
二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。
三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當事人的合法權(quán)益的，法院要承擔行政賠償責任。
三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應注意的幾個問題
1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行
實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應當本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。
2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題
在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應與當?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。
3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理
實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執(zhí)行錯誤。
雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結(jié)果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產(chǎn)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務信息的相關(guān)性和真實性受到嚴重質(zhì)疑。國外經(jīng)濟界、學者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認。
2.資產(chǎn)評估的影響因素
無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟資源，是知識產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟價值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。
2.1企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號--無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、營銷網(wǎng)絡、計算機軟件、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。
2.2企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權(quán)法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權(quán)益。如商標權(quán)評估后，在商標的侵權(quán)訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權(quán)行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。
2.3評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響--沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。
(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結(jié)果的真實準確。
(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當無形資產(chǎn)在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。
(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。
3.資產(chǎn)評估指標的重要性及措施
3.1防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內(nèi)涵應是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。
[關(guān)鍵詞]無形資產(chǎn)；資產(chǎn)評估；評估指標
一、企業(yè)改制中的無形資產(chǎn)評估存在的問題
雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。應當說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進行合理評估是進行無形資產(chǎn)會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認，并按其經(jīng)濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結(jié)果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產(chǎn)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務信息的相關(guān)性和真實性受到嚴重質(zhì)疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關(guān)美國經(jīng)濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產(chǎn)的忽視。國外經(jīng)濟界、學者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認。
二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素
無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟資源，是知識產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟價值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。
1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、營銷網(wǎng)絡、計算機軟件、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。
2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權(quán)法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權(quán)益。如商標權(quán)評估后，在商標的侵權(quán)訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權(quán)行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關(guān)無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計權(quán)、集成電路布圖設(shè)計權(quán)、未披露過的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉(zhuǎn)讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。
3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產(chǎn)評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經(jīng)濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務時，《無形資產(chǎn)評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強調(diào)和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準則》中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中明確說明有關(guān)使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。
4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結(jié)果的真實準確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當無形資產(chǎn)在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。運用收益法對無形資產(chǎn)進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學技術(shù)進步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無形資產(chǎn)評估指標的重要性及措施
1．防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內(nèi)涵應是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。
市依法治市工作領(lǐng)導小組：
根據(jù)“五五”普法依法治市規(guī)劃，市政府法制辦認真貫徹落實國務院《全面推進依法行政實施綱要》和省政府《關(guān)于貫徹全面推進依法行政實施綱要的通知》，切實加強法制宣傳和依法行政培訓，深入開展“依法行政示范單位創(chuàng)建活動”，“五五”普法依法治理工作取得階段性成果。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、履行職責，認真貫徹落實《綱要》
市政府法制辦充分履行“綜合協(xié)調(diào)、督促指導、政策研究、情況交流”的工作職責，不斷加強全市貫徹落實國務院《綱要》工作的動員和部署。3月23日，組織召開全市政府法制工作會議，傳達貫徹全省政府法制工作會議精神，安排部署全市政府法制工作。會后，提請市政府出臺了《市政府推進依法行政工作安排》，印發(fā)了《市人民政府法制辦公室工作任務分解》，將年度工作目標任務細化，明確責任領(lǐng)導、責任科室和責任人，形成了一級抓一級、逐級抓落實的工作機制。10月11日，召開各縣（區(qū)）政府法制機構(gòu)負責人會議，傳達貫徹全國市縣政府依法行政工作會議和全國市縣政府行政復議工作座談會精神，總結(jié)交流、安排部署政府法制工作。11月2日，召開全市依法行政工作電視電話會議，對依法行政工作進行再動員、再部署。年底，督促各縣（區(qū)）政府、市政府各部門及時向市政府報告本級本部門依法行政工作情況，同時將全市依法行政工作向省政府報告。通過一系列會議及相關(guān)活動，在全市形成了依法行政的良好氛圍。
二、開拓創(chuàng)新，扎實做好當前政府法制工作
一是加強規(guī)范性文件制定和管理。編制并實施了《市人民政府規(guī)范性文件制定計劃》，組織召開座談會、聽證會18次，堅持通過報紙、網(wǎng)站公布文件草案，廣泛聽取意見，收到了良好的效果。全年共審核各類規(guī)范性文件草案60件，較去年增長11%，提出審查意見200余條，確保規(guī)范性文件符合科學發(fā)展觀和建設(shè)法治政府的內(nèi)在要求。向省政府、市人大常委會報送備案規(guī)范性文件94件，較增長57%。審查各縣（區(qū)）政府和市政府各部門報送備案的規(guī)范性文件204件，較增長278%。對其中6件擅自設(shè)定行政許可、行政處罰項目的規(guī)范性文件提出了糾正意見。選擇《市燃氣管理辦法》、《市城市房地產(chǎn)評估管理辦法》等部分涉及面廣、影響較大的規(guī)范性文件開展了效果評估，進一步積累了規(guī)范性文件制定經(jīng)驗。組織力量對建市以來以市政府、市政府辦公室名義出臺的4453件文件進行認真排查，對其中969件規(guī)范性文件實行開門清理。經(jīng)過清理，廢止264件（包括歷次規(guī)范性文件清理廢止和宣布失效的142件），宣布失效252件，修改13件，從制度層面加快法治政府建設(shè)進程。先后就《河南省人民政府擬定地方性法規(guī)草案和制定規(guī)章程序規(guī)定》等15件立法事項提出了修改意見，有效參與、服務了我省的立法工作。
二是加大行政執(zhí)法監(jiān)督力度。審查各縣（區(qū)）政府和市政府各部門報送備案的重大具體行政行為40件，較增長135%。轉(zhuǎn)發(fā)了《河南省行政執(zhí)法責任追究試行辦法》，出臺了《市行政執(zhí)法監(jiān)督辦法》，為規(guī)范行政執(zhí)法行為、提高行政執(zhí)法水平提供了系統(tǒng)且便于操作的制度依據(jù)。先后就公安交通管理部門使用“電子眼”、范縣國土資源局違法頒發(fā)土地使用證等案件啟動了行政執(zhí)法監(jiān)督程序，向責任單位發(fā)出《行政執(zhí)法監(jiān)督案件調(diào)查通知書》，督促整改。從9月份起，組織力量深入到各縣（區(qū)）和市直30余個主要執(zhí)法部門，采取聽取匯報、查閱有關(guān)文件和資料、抽查行政執(zhí)法案卷及走訪相關(guān)單位或相關(guān)人員等方法，開展專項執(zhí)法檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)市政府批準后，逐一向被檢查單位反饋，并督促整改。嚴格行政執(zhí)法人員資格管理，完成了全市1700余名行政執(zhí)法人員信息采集 及錄入工作，通過河南省政府法制網(wǎng)向社會公布，廣泛接受監(jiān)督。
三是推行行政執(zhí)法責任制工作向縱深發(fā)展。提請市政府成立了市推行行政執(zhí)法責任制工作領(lǐng)導小組。針對行政執(zhí)法責任目標考評中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下發(fā)《行政執(zhí)法監(jiān)督檢查處理通知書》，督促整改。進一步完善了行政執(zhí)法責任目標考評體系，年度考核順利完成。認真落實《市行政執(zhí)法主體公告管理暫行規(guī)定》，健全行政執(zhí)法主體資格制度，完成了全市67個行政執(zhí)法主體執(zhí)法依據(jù)、執(zhí)法事項的梳理工作，經(jīng)市政府第57次常務會議審定通過后，分5期通過《日報》和政府法制網(wǎng)向社會公告，全面規(guī)范行政執(zhí)法主體依法行使職權(quán)。10月18日，印發(fā)了《關(guān)于在政府部門內(nèi)部進一步推進行政執(zhí)法責任制的通知》，督促有關(guān)部門進一步修訂行政執(zhí)法依據(jù)，清理規(guī)范性文件，實施部門內(nèi)部行政執(zhí)法責任目標考評，推行行政執(zhí)法責任制工作全面深入開展。
四是努力開創(chuàng)行政復議工作新局面。共收到行政復議申請127件，較增長21%。符合受理條件決定受理98件，加上上年轉(zhuǎn)來7件，共計105件，年底前全部辦結(jié)。在行政復議案件辦理過程中，不斷完善行政復議辦案程序，創(chuàng)新行政復議審理方式，實行行政復議簡易程序制度、質(zhì)證辯論制度、公開審理制度，注重運用和解、調(diào)解等手段化解行政爭議，努力實現(xiàn)“定紛止爭、案結(jié)事了”，收到了良好的法律效果和社會效果，開創(chuàng)了政府滿意、專家看好、社會滿意的工作局面。5月份，組織召開全市行政復議工作研討會，開展了對企業(yè)改制、房屋權(quán)屬等熱點領(lǐng)域行政爭議的調(diào)查研究，努力提高行政復議工作的針對性。
五是認真做好應訴工作。共辦理應訴案件6件，其中包括縣渠村鄉(xiāng)王芟河村委會訴市政府撤銷縣政府違法更改其土地使用權(quán)證案、蘇棟武訴市政府撤銷縣政府為其頒發(fā)的集體土地使用證案等部分重大、復雜、疑難案件。應訴過程中，詳細掌握案情和法律依據(jù)，及時確定應訴思路，積極答辯，最終全部勝訴。
三、注重實效，加強法制宣傳和依法行政培訓
組織開展了紀念《綱要》頒布實施三周年和“政府法制信息月”專題活動。通過在《日報》刊登答記者問和理論文章、在電視臺播放滾動字幕等形式，深入宣傳《行政復議法》和《行政復議法實施條例》的基本內(nèi)容、制度創(chuàng)新和現(xiàn)實意義，努力使行政復議制度做到家喻戶曉。編發(fā)《政府法制》22期，在中國政府法制信息網(wǎng)、新華網(wǎng)、《日報》等媒體發(fā)表反映我市依法行政動態(tài)的信息88篇，及時為領(lǐng)導決策提供了信息參考。7月和9月，先后組織人員參加國務院法制辦和省政府法制辦組織的《行政復議法實施條例》培訓班。全國市縣政府行政復議工作座談會召開后，經(jīng)請示市委組織部同意，將《行政復議法》、《行政復議法實施條例》等內(nèi)容納入了市委黨校主體班課程體系，使行政復議制度培訓制度化、常規(guī)化。10月17日，舉辦“依法行政暨行政復議制度”報告會，國務院法制辦行政復議司副司長、法學博士方軍應邀主講，各縣（區(qū)）政府、市政府各部門正、副縣級干部，法制機構(gòu)負責人共計450余人參加了報告會。12月10日至18日，舉辦全市行政執(zhí)法人員綜合法律知識培訓班，分4期將市直1700余名行政執(zhí)法人員輪訓一遍。通過培訓，提高了廣大行政執(zhí)法人員依法行政的自覺性和主動性。
四、以點帶面，深入開展依法行政示范單位創(chuàng)建活動
