時(shí)間：2023-09-12 17:10:18
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制
1引言
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒(méi)有員工就沒(méi)有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
2.3法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒(méi)有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來(lái)做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。
4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)
在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來(lái)防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國(guó)家通過(guò)稅務(wù)籌劃制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。
4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過(guò)分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問(wèn)股份有限公司
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)
自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過(guò)重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)
性；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，因此開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢捻?xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等。
近幾年來(lái)，為控制地價(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過(guò)程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問(wèn)題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問(wèn)題，對(duì)過(guò)往樓盤(pán)土地增值稅歷史追繳的問(wèn)題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。
1．過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃
1．利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。
2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬(wàn)元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬(wàn)元）。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。
2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬(wàn)元之間，已知為開(kāi)發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比例為10％。
籌劃過(guò)程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬(wàn)元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。
第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來(lái)的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。
通過(guò)以上案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬(wàn)元的售價(jià)能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬(wàn)元的售價(jià)只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬(wàn)元。
3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除金額為200萬(wàn)元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。
第一，分開(kāi)核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元。
第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬(wàn)元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。
以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。
例如，某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬(wàn)元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。
2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策
（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理
1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問(wèn)題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。
2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門(mén)要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門(mén)對(duì)土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立正確的納稅籌劃觀
1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。
2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]江為鳳．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過(guò)程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見(jiàn)的商業(yè)街、購(gòu)物大廈、地下商場(chǎng)、電影院、寫(xiě)字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以說(shuō)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過(guò)使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過(guò)程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測(cè)性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國(guó)的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)多次被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見(jiàn)的重點(diǎn)問(wèn)題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來(lái)看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來(lái)講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒(méi)有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過(guò)高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見(jiàn)的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過(guò)程過(guò)程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開(kāi)展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過(guò)于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國(guó)家稅收法律在制定過(guò)程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過(guò)嚴(yán)、過(guò)死?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來(lái)越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開(kāi)展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析
2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。因此，要從這五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售還是持有，無(wú)論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。
2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來(lái)進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國(guó)家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國(guó)家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過(guò)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)內(nèi)部 納稅籌劃 實(shí)踐
納稅籌劃最早是在英國(guó)被提出的，是在法律許可的范圍內(nèi)合理降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)濟(jì)行為，納稅人和扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的戰(zhàn)略模式、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資行為等理財(cái)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以達(dá)到節(jié)稅、遞延納稅或降低納稅風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列籌劃活動(dòng)。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展規(guī)范化與法制化，公民依法納稅的意識(shí)逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認(rèn)識(shí)與關(guān)注，因?yàn)榧{稅籌劃關(guān)系到其自身經(jīng)濟(jì)利益。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，同時(shí)也受到了國(guó)家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)水籌劃展開(kāi)簡(jiǎn)單討論。
一、納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要性
（一）隨著金融危機(jī)的發(fā)展，開(kāi)始影響我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)等資金密集型行業(yè)，同時(shí)國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，并且銀行也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題，合理的稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)成本和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資增長(zhǎng)較快，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷加劇，導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)的利潤(rùn)呈現(xiàn)出逐步下跌的情況。這種現(xiàn)狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要包括土地費(fèi)用、工程施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施以及公共的配套設(shè)施費(fèi)用等等。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)也被看作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本之一，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的很大比例。所以，稅費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資商的經(jīng)濟(jì)利益有著重要的影響。而科學(xué)合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益帶來(lái)一些嚴(yán)重影響，正在受到開(kāi)發(fā)商與投資商的高度關(guān)注。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所涉及的稅種較多。近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車(chē)船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃實(shí)踐的基本方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)方法很多，比如說(shuō)免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見(jiàn)的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎所有納稅人都可以采用這個(gè)方法?？鄢ㄓ捎诙惙ㄖ邢鄳?yīng)的扣除規(guī)定復(fù)雜，因此這個(gè)籌劃技術(shù)比較復(fù)雜。這種方法主要是通過(guò)增加納稅的扣除額來(lái)直接減少應(yīng)繳的稅款，還可以是調(diào)整各個(gè)應(yīng)稅期的扣除額分布來(lái)節(jié)減稅額的。通過(guò)這個(gè)籌劃方法不僅可以減少應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額，同時(shí)還可以增加本期可扣除金額，已達(dá)到延期納稅的目的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國(guó)很多企業(yè)在使用這個(gè)納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時(shí)間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個(gè)方法并沒(méi)有減少應(yīng)繳稅款，而是通過(guò)延緩納稅時(shí)間，從中取得資金時(shí)間運(yùn)用價(jià)值。這個(gè)方法的影響因素很多，計(jì)算很復(fù)雜，要綜合考慮當(dāng)期以及后期的納稅所得。
房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用這個(gè)方法，獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值，這樣稅費(fèi)變成了從政府獲得的免息資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以運(yùn)用這個(gè)資金為企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實(shí)行比例稅率的稅種往往有多個(gè)比例稅率，通過(guò)納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負(fù)點(diǎn)，這對(duì)于實(shí)行累進(jìn)稅率的部分稅種，就能夠通過(guò)這個(gè)方法來(lái)減少稅負(fù)。這個(gè)方法盡管計(jì)算較為復(fù)雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實(shí)踐現(xiàn)狀分析
盡管現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的稅收環(huán)境已經(jīng)逐漸改善，有很多專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)正在介入到房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃活動(dòng)中，但是目前的納稅籌劃實(shí)踐活動(dòng)還有很多不足，其現(xiàn)狀主要有以下幾點(diǎn)：
（一）很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃的意識(shí)不強(qiáng)
主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一，外資房地產(chǎn)企業(yè)相比較內(nèi)資房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)其納稅籌劃意識(shí)較強(qiáng)，因?yàn)閲?guó)外的納稅籌劃發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。其二，民營(yíng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)相比較國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)強(qiáng)，因?yàn)槠渲械慕?jīng)濟(jì)收益歸屬問(wèn)題。
（二）國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)業(yè)務(wù)需要不斷提高
我國(guó)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處在初級(jí)發(fā)展極端。很多企業(yè)還沒(méi)有將納稅籌劃放到業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，另外，國(guó)內(nèi)的很多稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，或者理論知識(shí)過(guò)硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能順應(yīng)納稅人的籌劃要求。
（三）國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)相關(guān)稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設(shè)
我國(guó)現(xiàn)階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國(guó)家每年都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與補(bǔ)充。很大程度上影響了納稅人相關(guān)納稅籌劃工作。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，由于近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度的加強(qiáng)，在稅收政策方面的補(bǔ)充和調(diào)整比較頻繁，企業(yè)很難準(zhǔn)確的了解到稅法的調(diào)整和改動(dòng)，這種情況下，將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)的進(jìn)行相應(yīng)的納稅統(tǒng)籌工作，也有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的統(tǒng)籌計(jì)劃失效，無(wú)法順利進(jìn)行等。
（四）我國(guó)現(xiàn)行稅制存在局限性
通常體現(xiàn)為如下幾點(diǎn)：（1）我國(guó)現(xiàn)階段稅收法律制度主要實(shí)行以流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點(diǎn)的復(fù)合稅，可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉稅比例占最大是流轉(zhuǎn)稅里面的營(yíng)業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行實(shí)施的所得稅跟財(cái)產(chǎn)稅整體體系較為簡(jiǎn)單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)納稅籌劃的探究局限于客觀現(xiàn)實(shí)。
（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)還需進(jìn)一步改善其稅收征管質(zhì)量
不足之處體現(xiàn)為如下幾點(diǎn)：（1）我國(guó)現(xiàn)行的稅收法規(guī)、政策完善得還不夠，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質(zhì)不高，征管意識(shí)薄弱，技術(shù)能力較差，使得征納關(guān)系發(fā)生異化，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)大部分肯定不會(huì)將較多精力花費(fèi)在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展步伐。
四、結(jié)論
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭極其迅猛，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)納稅籌劃意識(shí)也不斷受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視?，F(xiàn)階段納稅籌劃已經(jīng)逐步成為大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)以及咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)之一。由于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實(shí)踐還處在初期發(fā)展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動(dòng)還是通過(guò)注冊(cè)稅務(wù)師或會(huì)計(jì)師等開(kāi)展的。
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摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)稅負(fù)最重的行業(yè)之一，所涉稅種達(dá)十多種，因此合理的稅務(wù)籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)。本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的稅務(wù)籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行稅務(wù)籌劃提供借鑒。
關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投資活動(dòng)，籌資活動(dòng)等財(cái)務(wù)活動(dòng)中涉稅問(wèn)題的合理安排，達(dá)到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過(guò)稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以減低成本，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)?；诖朔N原因，稅收籌劃在各個(gè)行業(yè)均得到了廣泛應(yīng)用。
近幾年隨著房?jī)r(jià)的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實(shí)體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導(dǎo)致原材料價(jià)格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過(guò)稅收籌劃降低稅負(fù)，增加盈利。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)稅收負(fù)擔(dān)較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車(chē)船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負(fù)較重的稅種，對(duì)其進(jìn)行合理的稅收籌劃意義深遠(yuǎn)。
一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃
對(duì)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃其實(shí)是變相的對(duì)土地增值稅的稅收籌劃。
根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因?yàn)槠錄](méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務(wù)報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)。
另外一種避開(kāi)土地增值稅甚至有可能避開(kāi)營(yíng)業(yè)稅的方法是合作建房。舉個(gè)例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)。現(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒(méi)有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按建筑業(yè)繳納自建行為營(yíng)業(yè)稅。
2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過(guò)程中，A以建筑物為代價(jià)獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，繳納營(yíng)業(yè)稅，在這個(gè)過(guò)程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。因此對(duì)B不征營(yíng)業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時(shí)雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營(yíng)企業(yè)將房屋銷售，此過(guò)程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營(yíng)企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過(guò)采取合作建房、代建房屋的模式進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對(duì)普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%，免征土地增值稅，超過(guò)的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應(yīng)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開(kāi)發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開(kāi)具發(fā)票。
2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅及非住宅（店面、車(chē)庫(kù)）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)多為非住宅部分分?jǐn)偪煽鄢杀荆瑥亩档推髽I(yè)土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項(xiàng)目利息并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息按實(shí)際支出扣除。方法如下：
允許開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以內(nèi)
但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%以內(nèi)
4，除了增加單個(gè)項(xiàng)目的可扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可以將多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目匯總核算計(jì)算土地增值稅，并與分開(kāi)核算所得的土地增值稅總額進(jìn)行比較，選擇稅負(fù)較低的方案。
綜上所述，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅法相關(guān)規(guī)定，在合理合法的基礎(chǔ)上認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)
近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，我國(guó)頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對(duì)營(yíng)業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對(duì)土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財(cái)務(wù)人員在不違反國(guó)家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實(shí)狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，提升在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。
一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析
由于我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格連年攀升，居民的購(gòu)買(mǎi)能力與房?jī)r(jià)的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國(guó)以土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。我國(guó)實(shí)行超額累進(jìn)稅率對(duì)土地增值稅進(jìn)行征收，對(duì)于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機(jī)意識(shí)，但現(xiàn)實(shí)工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。
首先，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)周期長(zhǎng)，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實(shí)際征稅率往往較之稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的四級(jí)稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢(shì)并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對(duì)此產(chǎn)生高度重視。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于國(guó)家關(guān)于土地增值稅政策的變動(dòng)，越來(lái)越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對(duì)國(guó)家稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費(fèi)用不需征稅。還有對(duì)稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定方面，利息費(fèi)用的合理扣除，期間費(fèi)用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點(diǎn)都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對(duì)企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。但過(guò)猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過(guò)分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計(jì)和評(píng)估、預(yù)防機(jī)制，防止稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對(duì)此產(chǎn)生足夠重視。
二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對(duì)土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
納稅籌劃的目的是通過(guò)相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計(jì)算方法的運(yùn)用，對(duì)企業(yè)稅款實(shí)施繳納，為企業(yè)爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能，把握國(guó)家政策變動(dòng)，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，納稅風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，只有針對(duì)企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識(shí)專業(yè)性的同時(shí)，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門(mén)的關(guān)系，遇到納稅問(wèn)題及時(shí)處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（二）對(duì)土地增值稅的優(yōu)惠政策及時(shí)關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向
近年來(lái)，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對(duì)于國(guó)家政策應(yīng)及時(shí)關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向?，F(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過(guò)合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運(yùn)用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運(yùn)用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)，則對(duì)土地增值稅實(shí)行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項(xiàng)目完成后收取的代建費(fèi)用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用國(guó)家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤(rùn)的有了上升的空間。
（三）對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合理計(jì)算，保證籌劃準(zhǔn)確
土地增值稅涉及的主要項(xiàng)目有利息費(fèi)用的扣除和期間費(fèi)用的扣除，還有針對(duì)開(kāi)發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時(shí)，首先對(duì)開(kāi)發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項(xiàng)實(shí)際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以關(guān)注，對(duì)允許扣除的項(xiàng)目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對(duì)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的利息支出，通過(guò)計(jì)算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法。或通過(guò)銀行貸款，使得利息費(fèi)用比例增高，可以計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，予以扣除。此外對(duì)于期間費(fèi)用，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等項(xiàng)目，合理計(jì)算分?jǐn)偅唧w細(xì)化，最終能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則能實(shí)現(xiàn)據(jù)實(shí)扣除。對(duì)于不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)偅@樣能有效節(jié)省稅務(wù)開(kāi)支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理定價(jià)，將房產(chǎn)分批銷售，控制房產(chǎn)銷售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的納稅籌劃[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：
1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。
2.開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）稅負(fù)情況
目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的0.3%交納教育費(fèi)附加，按利潤(rùn)總額的25%交納企業(yè)所得稅（企業(yè)所得稅稅率2008年之前執(zhí)行33%的稅率，2008年之后開(kāi)始執(zhí)行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車(chē)船使用稅、個(gè)人所得稅等，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)達(dá)到毛利的48%左右。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種
在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃
現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時(shí)就必須繳納。所以通過(guò)合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響項(xiàng)目的投資收益，而且對(duì)于維護(hù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)涉及的幾個(gè)主要稅種稅收籌劃。
（一）土增稅的稅收籌劃
降低增值率的稅收籌劃，計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。
1、減少增值額，增加扣除項(xiàng)目金額
1）降低房屋的銷售價(jià)格
房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。
2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能視若，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合
同不用繳納土地增值稅。
3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金顢和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
2、慎重確定房屋銷售時(shí)間
按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工前的借款利息可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)成本，作為扣除項(xiàng)目金額。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售間時(shí)，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時(shí)間價(jià)值和投資價(jià)值等與增加扣項(xiàng)目金額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。
3、利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃.
根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核
算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。具體實(shí)現(xiàn)方法參見(jiàn)上面降低增值率的稅收籌劃。
4、利用銷售比例的稅收籌劃
2007年的1月17日，國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例
雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。
（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃
1）合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間
稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。
2）合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理，銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用或損失的稅務(wù)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
（三）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃
1）減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。
2）選擇合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：
（1）“以交換的"方式。企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。
（2）“以合作”方式。甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。
四、科學(xué)選擇納稅籌劃方法的實(shí)務(wù)應(yīng)用
目前，無(wú)論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅務(wù)政策均向逐步趨緊方向發(fā)展，企業(yè)如何在不同處理方式下，合理地爭(zhēng)取最大利益，下面分舉三種情形，以說(shuō)明合理納稅籌劃的作用。
1、合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒?/p>
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)關(guān)于土地成本分配規(guī)定，“一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！蔽覀儜?yīng)結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取在銷售低容積率產(chǎn)品時(shí)，在會(huì)計(jì)及所得稅上可采用占用面積法分?jǐn)偼恋爻杀荆粗捎媒ㄖ娣e法。
對(duì)城市綜合體項(xiàng)目銷售及持有物業(yè)的不同情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待，我們可以在根據(jù)確定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業(yè)分?jǐn)偟某杀颈M量多，持有的物業(yè)盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時(shí)，做好有利于成本分?jǐn)偟膬r(jià)格約定。
2、正負(fù)增值組合項(xiàng)目爭(zhēng)取土地增值稅不分期清算
如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據(jù)為《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題規(guī)定，即“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！?/p>
如北京地稅（京地稅地[2008]92號(hào)）規(guī)定“土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
3、售價(jià)較低的物業(yè)，可通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)成本抵扣節(jié)稅
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃
自從2007年我國(guó)稅務(wù)總局頒布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分期項(xiàng)目、普通住宅項(xiàng)目以及非普通住宅項(xiàng)目分別進(jìn)行計(jì)算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對(duì)納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來(lái)進(jìn)行土地增值稅的計(jì)征，總體在30%與60%之間。此外國(guó)家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過(guò)經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)等形式的事先安排與籌劃，以不損害國(guó)家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠。控制增值率是通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算利潤(rùn)、項(xiàng)目市場(chǎng)以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來(lái)進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算，通過(guò)土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤(rùn)，其中利潤(rùn)額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)?？鄢?xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一普通住宅項(xiàng)目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為8800萬(wàn)元，同時(shí)還有1000萬(wàn)元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營(yíng)銷部門(mén)制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價(jià)每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價(jià)為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計(jì)算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對(duì)房地產(chǎn)公司更有利，并計(jì)算其實(shí)現(xiàn)所得稅之前的利潤(rùn)差額。
方案一：
（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬(wàn)元
（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：
①土地使用權(quán)支付金額 2000萬(wàn)元
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 8800萬(wàn)元
③其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬(wàn)元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬(wàn)元
⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬(wàn)元
方案二：
（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬(wàn)元
（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：
①土地使用權(quán)支付金額2000萬(wàn)元
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8800萬(wàn)元
③其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬(wàn)元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬(wàn)元
⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬(wàn)元
（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬(wàn)元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。
從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個(gè)方面的工作，顯得至關(guān)重要。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法
（一）土地增值稅的控制增值率
土地增值稅法明確指出實(shí)行超額累計(jì)的四級(jí)進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時(shí)土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來(lái)進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項(xiàng)金額比例小于等于20%時(shí)免征，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對(duì)增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項(xiàng)目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價(jià)格時(shí)需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點(diǎn)周?chē)那闆r。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要收入是來(lái)自銷售房屋時(shí)所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價(jià)以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價(jià)則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點(diǎn)需要注意，還要注意成本的利潤(rùn)、市場(chǎng)的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項(xiàng)目是固定不變的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想賺錢(qián)就需要找到一個(gè)可以把土地增稅形成比較低的單價(jià)，在合理的市場(chǎng)環(huán)境下來(lái)進(jìn)行商品房銷售行為，其過(guò)程是，第一，通過(guò)房地產(chǎn)自身的項(xiàng)目預(yù)算利潤(rùn)、項(xiàng)目市場(chǎng)以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來(lái)進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定；第二，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算；第三，通過(guò)土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤(rùn)，其中利潤(rùn)額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)。
（二）土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目
土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項(xiàng)目是可以在計(jì)算增值稅時(shí)扣除的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項(xiàng)目時(shí)需要注意，第一，注意扣除項(xiàng)目的全面歸集，全面歸集是指通過(guò)稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)核定需要扣除的項(xiàng)目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項(xiàng)目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開(kāi)發(fā)成本的一部分，它是指通過(guò)管理開(kāi)發(fā)和直接組織所形成的項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開(kāi)來(lái)。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開(kāi)發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計(jì)算時(shí)把開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯(cuò)誤的納入計(jì)算中。第三，根據(jù)財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅人來(lái)說(shuō)，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的。開(kāi)發(fā)商如果需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對(duì)這一種形式比較哪一種利潤(rùn)最大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。
（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠
籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過(guò)聯(lián)營(yíng)、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時(shí)免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢(qián)，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對(duì)于A來(lái)說(shuō)不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于B來(lái)說(shuō)分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。通過(guò)聯(lián)營(yíng)、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。
三、結(jié)束語(yǔ)
本文通過(guò)一個(gè)案例分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。
參考文獻(xiàn)：
一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)
（一）采購(gòu)活動(dòng)
“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買(mǎi)方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開(kāi)具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開(kāi)具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。
（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無(wú)法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢(qián)和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開(kāi)發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動(dòng)
如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會(huì)既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。
三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：
（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。
房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來(lái)減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過(guò)改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過(guò)綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無(wú)法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門(mén)需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。
（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門(mén)尤其是采購(gòu)部門(mén)提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開(kāi)具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。
四、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重
房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。
（二）國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的納稅籌劃
（一）建房方式的選擇
1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對(duì)勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒(méi)有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。
2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅以“無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對(duì)外出租，對(duì)租金收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。若合作建房后對(duì)外銷售，則不免營(yíng)業(yè)稅也不免土地增值稅。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩部分。
凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)。
凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)。
對(duì)這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對(duì)于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。
三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃
（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)由于提高銷售價(jià)格后帶來(lái)的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來(lái)的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。
（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢(shì)必會(huì)做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長(zhǎng)，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營(yíng)業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?？紤]到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對(duì)廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒(méi)有取得收入時(shí)減少?gòu)V告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解讀及清算申報(bào)
土地增值稅概述及清算：
第一，土地增值稅。是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
第二，土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
第三，土地增值稅的清算條件。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
第四，非直接N售和自用房地產(chǎn)的收入確定。一是視同銷售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入的確認(rèn)：按下列方法和順序確認(rèn)：首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。三是土地增值稅清算時(shí)收入的確定：其一，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；其二，未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。其三，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
二、土地增值稅清算程序與計(jì)算方法
第一，土地增值稅清算準(zhǔn)備工作：土地增值稅的清算，因涉及房產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃、拿地、開(kāi)發(fā)、竣工項(xiàng)目跨期大，顧要求原始單據(jù)憑證一定要合法取得及妥善保管。具體應(yīng)當(dāng)收集的資料為：
一是土地使用權(quán)出讓合同及支付土地價(jià)款憑證；二是房產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)合同價(jià)及建安發(fā)票，工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等；三是銀行借款合同及借款計(jì)息清單。四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用賬簿、分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)，與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。五是無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的交接憑證。六是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料，為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計(jì)表》做準(zhǔn)備。七是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計(jì)表》準(zhǔn)備資料。八是項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿。九是土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
第二，土地增值稅清算計(jì)算方法：
增值額=銷售收入總額-扣除項(xiàng)目金額
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額
選擇適用稅率：四檔稅率
土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率扣除項(xiàng)目金額=建造成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+加計(jì)扣除額+有關(guān)稅金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%銷售收入總額=1.3×建造成本+營(yíng)業(yè)稅金及附加前提：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值稅清算中的疑難問(wèn)題及納稅籌劃
第一，土地增值稅清算的一般規(guī)則。即：以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算為原則，如果項(xiàng)目分期的，分期清算，期內(nèi)有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項(xiàng)目清算，如果一個(gè)項(xiàng)目盈利，一個(gè)項(xiàng)目虧損，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項(xiàng)目，就不僅僅有時(shí)間上的利益，而且有永久性差異。
第二，土地增值稅核算對(duì)象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
關(guān)鍵詞：企業(yè) 利潤(rùn) 稅務(wù)管理
對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)講，如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，即將成為過(guò)去式，在這樣的形式之下，必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。
一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過(guò)程的管理行為的總和。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀
（一）對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視
在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問(wèn)題，其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響，減少利潤(rùn)的收入，同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。
（二）相關(guān)部門(mén)對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠
在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個(gè)人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn)，就偷稅、漏水，給財(cái)務(wù)的征收工作帶來(lái)了很大的困難，因此相關(guān)部門(mén)必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控
（一）確定防控重點(diǎn)
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作，它需要長(zhǎng)期的管理，管理過(guò)程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。
（二）建立動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)
現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。
（三）加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)
對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí)；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過(guò)后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。
（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作
我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí)，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門(mén)是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門(mén)進(jìn)行溝通，不能錯(cuò)過(guò)最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識(shí)，必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T(mén)進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí)，可以和中介進(jìn)行溝通，請(qǐng)他們來(lái)進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門(mén)和中介方面，來(lái)積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
四、結(jié)束語(yǔ)
目前，中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn)，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。
參考文獻(xiàn)：
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