時(shí)間：2023-09-13 17:15:03
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)融資擔(dān)保，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款、風(fēng)險(xiǎn)控制、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民生活的重要途徑之一，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)也是各商業(yè)銀行的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高銀行自身經(jīng)營(yíng)效益具有重要意義。
近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)熱的升溫，房?jī)r(jià)步步上漲，各大商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額度也越來(lái)越多。機(jī)遇往往伴隨著挑戰(zhàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)重，逐漸會(huì)威脅到商業(yè)銀行的生存和發(fā)展。如何防范與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已成為商業(yè)銀行必須面對(duì)的問(wèn)題，本文試著給出幾點(diǎn)建議。
一、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，建立內(nèi)部控制體系
1、提高人員素質(zhì)，建立房地信貸激勵(lì)約束機(jī)制
加強(qiáng)員工的培訓(xùn)力度，提高銀行工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，必要時(shí)可以引進(jìn)具有房地產(chǎn)專業(yè)和法律專業(yè)知識(shí)的人才，并對(duì)其進(jìn)行專門的培訓(xùn)，使之成為對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)知識(shí)、房地產(chǎn)管理專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)兼?zhèn)涞膹?fù)合型人才。提高房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，并建立房地產(chǎn)信貸激勵(lì)、約束機(jī)制，制定權(quán)責(zé)利結(jié)合的信貸員的考核制度，讓房地產(chǎn)貸款資金的額度和其收回的程序同銀行信貸人員的工資、薪金直接掛鉤，提高信貸人員的工作積極性和責(zé)任心。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理和內(nèi)部控制機(jī)制
要防范房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要克服把房地產(chǎn)信貸片面地作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性要高度重視。
⑴、嚴(yán)格貸款前調(diào)查
對(duì)開(kāi)發(fā)商的信用進(jìn)行評(píng)定。商業(yè)銀行要先對(duì)借款房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金、信用及其報(bào)送的資料進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和審核，按照國(guó)際通行的“四等十級(jí)”評(píng)級(jí)方法對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，把房地產(chǎn)貸款總額中的80%以上的貸款發(fā)放給AA級(jí)以上的房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)支持資金實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)高、信譽(yù)良好的且項(xiàng)目審批手續(xù)完備，項(xiàng)目資本金足額到位，項(xiàng)目綜合效益較好的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)B級(jí)和C級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格禁止放款，特別是C級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)及貸款風(fēng)險(xiǎn)度高的企業(yè)堅(jiān)決不能放款。
建立和完善個(gè)人信用等級(jí)制度。建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)借款人的借款動(dòng)機(jī)和還款能力的審查。貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開(kāi)始，主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估、簽訂住房貸款合同、對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查，建立借款人資信管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、收入情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)等。特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查。根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。
⑵、貸款操作規(guī)范化。
建議對(duì)貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設(shè)置臨時(shí)帳戶，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中每筆業(yè)務(wù)所涉及到的資金都需通過(guò)本銀行進(jìn)行票據(jù)結(jié)算，從而使銀行對(duì)企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項(xiàng)目貸款現(xiàn)象。此外要與房產(chǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議，將銷售房屋取得的房款首先用于歸還貸款，這樣可以有效降低房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
⑶、加強(qiáng)發(fā)放貸款后管理，嚴(yán)格控制房貸風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的要分筆、逐步發(fā)放。在發(fā)放第一筆開(kāi)發(fā)貸款以后，要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作實(shí)施全程監(jiān)控，在施工期間，負(fù)責(zé)該筆貸款的信貸責(zé)任人要定期到建筑工地察看工程進(jìn)度，以及了解貸款資金的運(yùn)用情況。按照其資金使用的實(shí)際情況及根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)發(fā)放貸款，以防“爛尾樓”出現(xiàn)。加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。
對(duì)個(gè)人住房貸款要進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警貸款風(fēng)險(xiǎn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。一是對(duì)于無(wú)意違約的客戶，要及時(shí)通知其償還到期貸款；二是對(duì)長(zhǎng)時(shí)間逾期但還款意愿較好的借款人，及時(shí)發(fā)送逾期催收通知書(shū)，并采取積極的辦法進(jìn)行催收；三是對(duì)于惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的情況，應(yīng)及時(shí)通知保證償還債務(wù)或依法對(duì)其提訟，及時(shí)處理抵押物收回貸款本息。
二、建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散管理體系，轉(zhuǎn)移和防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)
1、建立健全住房信貸擔(dān)保制度
目前，商業(yè)銀行可以接受的有效擔(dān)保有兩種形式：一是來(lái)自保險(xiǎn)公司的擔(dān)保；二是政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保。這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風(fēng)險(xiǎn)，包括道德風(fēng)險(xiǎn)。其區(qū)別在于保險(xiǎn)公司的擔(dān)保屬于商業(yè)化運(yùn)作，而政府的擔(dān)保性質(zhì)多屬于政策補(bǔ)貼和扶持。這兩種擔(dān)保方式在市場(chǎng)投放上是有所側(cè)重的。
⑴、保險(xiǎn)公司擔(dān)保
在商業(yè)銀行運(yùn)作中，往往僅要求客戶投房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，但是真正導(dǎo)致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因?qū)е碌男庞脝?wèn)題。如果保險(xiǎn)公司推行一個(gè)綜合保險(xiǎn)，將保證保險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等幾種借款人違約情況都包括在內(nèi)，那么商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可以控制在一個(gè)很小的范圍之內(nèi)。
⑵、政府擔(dān)保的貸款摸式
對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅，一般由政府來(lái)?yè)?dān)保，政府可以對(duì)信貸雙方進(jìn)行信用擔(dān)保，增加金融企業(yè)的安全性。在政府擔(dān)保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需繳納較少的費(fèi)用即可辦理住房貸款。同時(shí)，用購(gòu)買的房產(chǎn)作為反擔(dān)保。一旦客戶發(fā)生了違約行為，造成3個(gè)月以上的不還款行為，那么擔(dān)保公司就會(huì)替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物，回收資金。而且收費(fèi)也相對(duì)比較低，容易被中低收入者所接受。
2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)
⑴、大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金。所謂信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。而房地產(chǎn)融資信托，就是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為融資對(duì)象的一種信托產(chǎn)品。與其他融資方式比較，信托業(yè)務(wù)在融資、投資方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。從融資能力來(lái)說(shuō)，信托投資公司不但可以運(yùn)用自有資金，而且可以通過(guò)發(fā)行資金信托計(jì)劃成本的方式集合豐富的民間資本，資金的來(lái)源非常廣泛。從投資方式來(lái)說(shuō)，信托投資公司不但可以通過(guò)貸款的方式運(yùn)用資金，而且可以通過(guò)股權(quán)投資、融資租賃等多種方式單獨(dú)或組合方式運(yùn)用資金，投資方式非常靈活。
⑵、逐步建立房地產(chǎn)投資基金，通過(guò)發(fā)行基金份額的方式吸引社會(huì)游資，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會(huì)化、大眾化，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。建立房地產(chǎn)投資基金，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，從而降低銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制，還能促進(jìn)房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，因?yàn)橹挥心切┻\(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，在客觀上可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
⑶、積極實(shí)行房地產(chǎn)融資租賃。融資租賃是一項(xiàng)極富潛力的好途徑。我國(guó)的融資租賃發(fā)端于1987年的上海，具有可避稅、無(wú)需擔(dān)保等優(yōu)勢(shì)，租賃方可通過(guò)銷售來(lái)回收標(biāo)的物，我國(guó)的航空業(yè)就是依靠融資租賃而取得了重大發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目以其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)最適宜于做融資租賃業(yè)務(wù)。
三、加強(qiáng)與政府部門協(xié)調(diào)和溝通，與地方政府聯(lián)手防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)
1、 督促地方政府健全法律、法規(guī)
用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求和注冊(cè)要求，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，及時(shí)清理多年無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，為銀行貸款減少后顧之憂。完善土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地總量，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各種收費(fèi)行為，打擊和遏制炒賣“樓花”的行為，以穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。
2、嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事
對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商和個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過(guò)法律的手段，盡量的挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
除此以外，加強(qiáng)社會(huì)道德和信用建設(shè)，引導(dǎo)誠(chéng)信貸款，也是非常重要的。雖然我國(guó)目前尚未健全個(gè)人信用制度，但作為與消費(fèi)者有著緊密接觸的商業(yè)銀行，應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起自己的責(zé)任和義務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行誠(chéng)信消費(fèi)和誠(chéng)信貸款。同時(shí)借鑒國(guó)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我們自己的實(shí)際情況，優(yōu)化商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，來(lái)降低商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：籌資風(fēng)險(xiǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；收益分配風(fēng)險(xiǎn)；擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201610223044）
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2016年12月8日
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)自身帶來(lái)的預(yù)期與實(shí)際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無(wú)法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，造成企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識(shí)別。現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)造成企業(yè)不能按時(shí)支付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，它可以通過(guò)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)中造成企業(yè)財(cái)務(wù)成果預(yù)期與實(shí)際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對(duì)內(nèi)投資活動(dòng)；二是企業(yè)對(duì)外投資活動(dòng)。企業(yè)對(duì)內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營(yíng)提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營(yíng)利益。如果企業(yè)對(duì)內(nèi)投資不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)實(shí)物投資的增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對(duì)被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，在投資風(fēng)險(xiǎn)上存在問(wèn)題。
（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異。可從營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個(gè)方面分析。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映。基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。
（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)不利影響的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在低股利分配對(duì)股東積極性的損害及高股利分配對(duì)企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國(guó)法律將凈利潤(rùn)的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動(dòng)。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤(rùn)一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會(huì)使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。
（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時(shí)被擔(dān)保企業(yè)卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，當(dāng)擔(dān)保總額占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過(guò)50%時(shí)，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上拢瑩?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無(wú)可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問(wèn)題就會(huì)連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問(wèn)題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析
1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大。
2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對(duì)企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期借款，過(guò)度依賴于銀行借款將會(huì)導(dǎo)致資本成本增加，利潤(rùn)積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)這兩種方式獲得長(zhǎng)期資金。這樣過(guò)度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場(chǎng)再次發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析
1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問(wèn)題層出不窮，需要詳細(xì)的項(xiàng)目前規(guī)劃以及項(xiàng)目中結(jié)合實(shí)際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項(xiàng)目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對(duì)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒(méi)有辦法隨著項(xiàng)目的深入而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問(wèn)題的發(fā)生。
2、三四城市住宅開(kāi)發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過(guò)十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫(kù)存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國(guó)空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會(huì)資源浪費(fèi)，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。
（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢(shì)，很多房地產(chǎn)商在全國(guó)各地都提前儲(chǔ)備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來(lái)巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開(kāi)發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過(guò)剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無(wú)法這實(shí)房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。
（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤(rùn)分配，這就會(huì)使股東及投資者的積極性降低。我國(guó)法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤(rùn)首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過(guò)調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒(méi)有可分配的利潤(rùn)。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤(rùn)，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤(rùn)分配給投資者。
（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，并通過(guò)再籌資將項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個(gè)鏈條的斷裂導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來(lái)致命的打擊。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個(gè)方面決定著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和謀求杠桿收益間對(duì)企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時(shí)也能夠充分地享受財(cái)務(wù)杠桿收益，減少所帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以使用財(cái)務(wù)分析法提前對(duì)籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對(duì)自身實(shí)際條件、項(xiàng)目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財(cái)務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開(kāi)發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時(shí)，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。
（三）完善項(xiàng)目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。
（四）合理增加土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來(lái)回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開(kāi)發(fā)。
（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
（六）提供擔(dān)保時(shí)要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額過(guò)大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過(guò)50%，超過(guò)公司的可控范圍。對(duì)此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對(duì)子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對(duì)自身財(cái)務(wù)承受力進(jìn)行充分評(píng)估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對(duì)外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。
主要參考文獻(xiàn)：
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近些年，我國(guó)城市大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸增多，且有不斷增加的趨勢(shì)，這對(duì)于加快城市建設(shè)和提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意味著大規(guī)模的資金投入，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，傳統(tǒng)的以銀行貸款為主的公司融資模式受到挑戰(zhàn)。而另一種融資模式———項(xiàng)目融資，作為一種重要的國(guó)際金融工具，其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。然而，項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域特別是大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域尚未得到真正意義上的應(yīng)用。為此，本文就項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行探索性研究，以期拓展項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域，增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。
二、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵、運(yùn)作機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域
1.項(xiàng)目融資的內(nèi)涵。
項(xiàng)目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過(guò)程中，目前尚沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目、收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項(xiàng)目融資。世界銀行將項(xiàng)目融資定義為資本投資開(kāi)發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項(xiàng)目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國(guó)學(xué)者和國(guó)際組織對(duì)其定義表述有所不同。美國(guó)銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項(xiàng)目融資》（1996年）一書(shū)中提出，項(xiàng)目融資是“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會(huì)在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項(xiàng)目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益作為還款來(lái)源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個(gè)子類。我國(guó)學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目融資是“以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（項(xiàng)目）為融資對(duì)象，以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來(lái)源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項(xiàng)目融資更為簡(jiǎn)明的定義是：以特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無(wú)追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項(xiàng)目融資具有以下主要特征[5]:
（1）以項(xiàng)目為融資導(dǎo)向。
安排項(xiàng)目融資的依據(jù)是項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目投資者的資信。項(xiàng)目貸款人更加關(guān)注的是項(xiàng)目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項(xiàng)目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值直接相聯(lián)系。
（2）無(wú)追索或有限追索。
當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以清償債務(wù)時(shí)，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問(wèn)題，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財(cái)產(chǎn)。
（3）有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)大型項(xiàng)目投資面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，將項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項(xiàng)目投資者一方單獨(dú)承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，減輕了投資者的壓力。
（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。
根據(jù)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，貸款人對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財(cái)力從事更多的投資活動(dòng)。
2.項(xiàng)目融資的運(yùn)作機(jī)制。
項(xiàng)目融資主要由四個(gè)基本模塊組成：項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。
（1）項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。
即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
（2）項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。
融資結(jié)構(gòu)指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式，是項(xiàng)目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)以后開(kāi)始設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項(xiàng)目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。
（3）項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)。
項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
（4）項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。
對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)保可以由項(xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財(cái)務(wù)保證，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。
項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通過(guò)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊間的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。
3.項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。
項(xiàng)目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國(guó)大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽(yù)度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資信等級(jí)為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時(shí)美國(guó)德克薩斯州的石油開(kāi)發(fā)項(xiàng)目另辟蹊徑，采用項(xiàng)目融資方式獲得了足夠資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來(lái)產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對(duì)于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。
20世紀(jì)70年代以后，項(xiàng)目融資開(kāi)始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。面對(duì)日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單純依靠財(cái)政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時(shí)項(xiàng)目融資為本來(lái)由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險(xiǎn)，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目再交移給政府。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，項(xiàng)目融資也被引入和介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項(xiàng)目中得到成功的運(yùn)用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來(lái)賓電廠等項(xiàng)目[6].
目前，項(xiàng)目融資在世界各地運(yùn)用更加普及，涉及項(xiàng)目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開(kāi)采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實(shí)踐中，項(xiàng)目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。
三、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的必要性
我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目逐漸成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主角和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問(wèn)題。在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過(guò)去依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款的融資模式越來(lái)越不適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。項(xiàng)目融資以其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極引入項(xiàng)目融資，對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問(wèn)題具有重要意義。
1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。
資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，因此對(duì)資金的依賴性更強(qiáng)，對(duì)資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問(wèn)題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源83246億元，比上年同期增長(zhǎng)14.83%,增速回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)兩年下滑；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年同期增長(zhǎng)27.9%,增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年資金來(lái)源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴(kuò)大了5.3個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時(shí)，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見(jiàn)。項(xiàng)目融資具有表外融資和提高財(cái)務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無(wú)須計(jì)入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評(píng)估時(shí)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時(shí)，采用項(xiàng)目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。
2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開(kāi)發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)立完成。在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險(xiǎn)集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒(méi)有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身沒(méi)有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項(xiàng)目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項(xiàng)目資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款來(lái)源，投資人從而可以避免做無(wú)上限的抵押或擔(dān)保。項(xiàng)目融資的另一大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，項(xiàng)目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過(guò)嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.有利于轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開(kāi)發(fā)模式，是以開(kāi)發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點(diǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的“美國(guó)模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對(duì)獨(dú)立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨(dú)立公司來(lái)自主實(shí)施完成。其特點(diǎn)是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個(gè)環(huán)節(jié)通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開(kāi)展資本運(yùn)作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更是一個(gè)資本企業(yè)，資本驅(qū)動(dòng)日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作核心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開(kāi)發(fā)模式。適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開(kāi)展項(xiàng)目融資，在分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則下，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運(yùn)作開(kāi)發(fā)模式。
4.有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲(chǔ)蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會(huì)資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目，社會(huì)公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目融資，將有助于提高資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率，更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國(guó)投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資工具，使我國(guó)大量的居民儲(chǔ)蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時(shí)，項(xiàng)目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項(xiàng)目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場(chǎng)的作用，使間接融資的地位相對(duì)下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。
四、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的可行性
傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機(jī)、輪船等大型制造業(yè)項(xiàng)目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也開(kāi)始引入項(xiàng)目融資這一新的融資模式，并在實(shí)踐中取得較好效果。然而，項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項(xiàng)目融資比較復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機(jī)構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項(xiàng)目融資在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也分散了項(xiàng)目收益，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開(kāi)發(fā)的逐漸增多，項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)必將愈加凸顯，相信不久的將來(lái)，項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本具備實(shí)施項(xiàng)目融資的條件。
1.大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以通過(guò)項(xiàng)目公司實(shí)施項(xiàng)目融資。
以項(xiàng)目為導(dǎo)向安排融資是項(xiàng)目融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常以成立項(xiàng)目公司的方式來(lái)運(yùn)作。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司，往往開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，即注銷項(xiàng)目公司。公司的股東（開(kāi)發(fā)商）利用項(xiàng)目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，即使項(xiàng)目投資失敗，開(kāi)發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款機(jī)構(gòu)提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目公司的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，便于貸款機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機(jī)構(gòu)接受。項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資活動(dòng)已經(jīng)具有了項(xiàng)目融資的特點(diǎn)。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。
進(jìn)行項(xiàng)目融資的先決條件就是項(xiàng)目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時(shí)間完成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項(xiàng)目融資比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒(méi)有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價(jià)值量大、保值增值的特點(diǎn)，從長(zhǎng)期看其價(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，且價(jià)格增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、股票市場(chǎng)欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來(lái)都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項(xiàng)目融資在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。
3.我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資提供了良好的外部環(huán)境。
項(xiàng)目融資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、利潤(rùn)、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問(wèn)題，這些問(wèn)題需要在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過(guò)相關(guān)法規(guī)加以強(qiáng)化。經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)逐步放松對(duì)金融機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對(duì)于項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項(xiàng)目融資的開(kāi)展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項(xiàng)目融資在我國(guó)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
4.眾多項(xiàng)目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。
項(xiàng)目融資自誕生以來(lái)，在世界各國(guó)已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和眾多成功的案例。特別是在歐美國(guó)家，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴(kuò)大到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域[9].
20世紀(jì)80年代，項(xiàng)目融資被介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項(xiàng)目中得到了成功的運(yùn)用，不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積累了豐富的項(xiàng)目融資經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大批從事項(xiàng)目融資的專業(yè)人才。近些年，項(xiàng)目融資在我國(guó)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中開(kāi)始探索性嘗試，如大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)際商業(yè)巨頭聯(lián)合開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項(xiàng)目融資的特征。這些都為項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用提供了有益借鑒以及人才支持。
此外，我國(guó)具有充裕的開(kāi)展項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。2012年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額近40萬(wàn)億。除居民儲(chǔ)蓄資金外，還有一些投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司、社保基金、商業(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項(xiàng)目融資提供了充足的資金保障。
五、大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資同其他類型項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序基本相同。對(duì)比其他項(xiàng)目融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資主要包括六個(gè)步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].
1.投資決策分析。
在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析。可行性分析一般包括：對(duì)國(guó)家法律法規(guī)等政策環(huán)境的分析，對(duì)市場(chǎng)需求情況及市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，對(duì)資金可獲得性的全面考慮，對(duì)項(xiàng)目可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，由于項(xiàng)目融資的特性，融資方更為注重對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范；對(duì)項(xiàng)目收益的估計(jì)，根據(jù)已往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的投資量、資金成本、銷售收入做一個(gè)初步的估計(jì)，得出項(xiàng)目收益的估計(jì)值，看是否值得投資。在項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資決策。
2.融資決策分析。
在決定對(duì)某一住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項(xiàng)目進(jìn)行籌集資金。是否采用項(xiàng)目融資，主要取決于項(xiàng)目資金籌集可行途徑的比較、對(duì)債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項(xiàng)目融資數(shù)量及時(shí)間上的要求和綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目融資決策分析是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合分析和評(píng)價(jià)工作，通常需要聘請(qǐng)融資顧問(wèn)為其提供咨詢，對(duì)項(xiàng)目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項(xiàng)目融資建議方案，項(xiàng)目投資者據(jù)此作出項(xiàng)目融資決策。
3.融資模式選擇。
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定采用項(xiàng)目融資方式以后，正式聘用融資顧問(wèn)開(kāi)始研究和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)關(guān)鍵性工作就是要完成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各利益主體與項(xiàng)目的契約關(guān)系，確定項(xiàng)目的債務(wù)承擔(dān)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開(kāi)發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。
4.融資談判。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成前面幾個(gè)階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項(xiàng)目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項(xiàng)目融資的邀請(qǐng)書(shū)，便可以與有興趣地融資方開(kāi)始談判。一般情況下單個(gè)金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以選擇邀請(qǐng)苦干個(gè)融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目融資。在與融資方的談判過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時(shí)找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過(guò)難點(diǎn)，防止融資談判拖延過(guò)長(zhǎng)時(shí)間，造成更大的損失。融資方可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目融資的模式提出不同的看法，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或項(xiàng)目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。
5.融資執(zhí)行。
與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項(xiàng)目融資法律文件之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時(shí)間進(jìn)行；同時(shí)開(kāi)發(fā)商將對(duì)項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實(shí)時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目的工程進(jìn)展，考察項(xiàng)目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項(xiàng)目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定的新問(wèn)題，直至項(xiàng)目的完工。
6.貸款償還。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)束之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)資金才能使項(xiàng)目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。而且項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時(shí)間一般要短得多。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完工后，開(kāi)發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項(xiàng)目融資協(xié)議。
在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)施過(guò)程中，各個(gè)階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實(shí)施情況會(huì)對(duì)前面決策產(chǎn)生影響。如開(kāi)發(fā)商考慮融資談判的實(shí)際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項(xiàng)目融資的模式；融資執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。
六、結(jié)論
通過(guò)對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的相關(guān)問(wèn)題分析，可以看出：
第一，大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯?shí)現(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時(shí)還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開(kāi)展項(xiàng)目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)轉(zhuǎn)型。
第二，以項(xiàng)目公司形式運(yùn)作的大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量，符合項(xiàng)目融資的條件。
關(guān)鍵詞 白銀時(shí)代 中小房地產(chǎn) 融資困境
一、“白銀時(shí)代”中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄。競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的賣方市場(chǎng)開(kāi)始變成買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)在加劇。洗牌加快，最近兩、三年以來(lái)房地產(chǎn)的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越來(lái)越多，一些中小企業(yè)，一些沒(méi)有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形發(fā)生得越來(lái)越多。利潤(rùn)的減薄，整個(gè)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)這幾年有明顯的下降。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)就有27家，占比近四成。其中，萬(wàn)科集團(tuán)的高增長(zhǎng)狀態(tài)也已結(jié)束：利潤(rùn)增速也只有0.8%，同比下降58%。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的表現(xiàn)愈加顯著。正如萬(wàn)科總裁郁亮所說(shuō)：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”萬(wàn)達(dá)總裁王健林也表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。”此時(shí)，面對(duì)越來(lái)越難賣的房子，以及越來(lái)越薄的利潤(rùn)，如何在當(dāng)前生存環(huán)境日益困難的情況下保持穩(wěn)定的資金供應(yīng)鏈?zhǔn)侵行》康禺a(chǎn)企業(yè)生存的首要條件。因此要認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)：
（一）受政策因素影響較大
近年來(lái)隨著我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，部分城市的投資風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境也發(fā)生了不同的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨巨大的融資壓力，中小房地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖。
（二）對(duì)外部資金的依賴性較強(qiáng)
在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要大量資金，包括購(gòu)買土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，嚴(yán)重依賴外部融資。導(dǎo)致大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，進(jìn)而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。
（三）民間融資逐漸成為融資新渠道
在宏觀調(diào)控的影響下，銀行資金投放緊縮，信托等金融產(chǎn)品也減少融資。私募基金、融資租賃、典當(dāng)融資等各種金融形式成為銀行收緊貸款后的新的資金來(lái)源。
二、“白銀時(shí)代”中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境
（一）現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀
盡管從2015年開(kāi)始，從中央到地方又開(kāi)始持續(xù)不斷的出臺(tái)托市政策：除幾個(gè)一線城市外其余城市已取消限購(gòu)政策、降低存款準(zhǔn)備金、貸款基準(zhǔn)利率、支持公積金貸款、嚴(yán)控供地規(guī)模、二套房首付比例降低、轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅等等。然而，資本市場(chǎng)的偏好和波動(dòng)似乎并未受到這些利好政策的誘惑。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，短期內(nèi)那些實(shí)力雄厚、管理規(guī)范、已經(jīng)建立了有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的大型房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)影響的可能性相對(duì)較低，但受影響最大的是資金鏈脆弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)。更何況就在2015年5月，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科這兩家房地產(chǎn)巨頭宣布了建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，今后將啟動(dòng)聯(lián)合拿地、開(kāi)發(fā)等許多深度合作。在“萬(wàn)萬(wàn)聯(lián)盟”這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的趨勢(shì)之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加嚴(yán)峻。
（二）直接融資較為困難
雖然發(fā)行股票和債券是比較理想的直接融資方式，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場(chǎng)的融資渠道已基本關(guān)閉，無(wú)論是IPO還是重組借殼。因?yàn)橘Y格審核嚴(yán)格，一般只有大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠上市，對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，受限于股票上市門檻，通過(guò)上市融資的困難較大。相比股票融資，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券并不多見(jiàn)。國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到要求。
（三）銀行、信托監(jiān)管收緊
由于銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保，用款的前提條件也較多而且用款時(shí)間不長(zhǎng)，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到銀行的要求。信托公司一般是采取向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等模式。然而，隨著監(jiān)管層規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的措施出臺(tái)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)始收緊。使得信托公司在選擇合作對(duì)象時(shí)設(shè)置了更高的門檻，只有那些擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源的大中型房地產(chǎn)企業(yè)才有機(jī)會(huì)通過(guò)信托融資。同時(shí)信托融資成本也上升了，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更高的資金成本和更高的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）融資渠道狹窄
企業(yè)的融資渠道從資金的來(lái)源可分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要有自籌資金、計(jì)提折舊、留存收益等主要方式，然而事實(shí)上中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資是嚴(yán)重不足的。中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金本身就有限，預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的重要來(lái)源，但隨著對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管加強(qiáng)，無(wú)疑使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈雪上加霜。外部融資雖然相對(duì)較為豐富，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中民間借貸和銀行信貸才是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。可是受到宏觀政策和企業(yè)資質(zhì)的影響，銀行信貸要求日趨嚴(yán)格，越來(lái)越難。而民間借貸利率較高，會(huì)使企業(yè)融資成本升高，風(fēng)險(xiǎn)加大；狹窄的融資渠道嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
（五）缺少長(zhǎng)期穩(wěn)定資金
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，回收慢時(shí)間長(zhǎng)。然而中小房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏股票、企業(yè)債券等融資方式帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，現(xiàn)有融資方式一般期限較短，與企業(yè)需求存在沖突，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)不斷忙于尋求融資。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境的原因
（一）外部因素
在我國(guó)嚴(yán)格的制度管理之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨著較大的資格限制。例如，其資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力等。如果選擇直接融資，那需要滿足各種準(zhǔn)入要求、級(jí)級(jí)審批、流程煩瑣、周期較長(zhǎng)且成本高昂。現(xiàn)行的法律制度對(duì)于其他融資方式限制也較多，導(dǎo)致大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法接受和實(shí)現(xiàn)。
（二）內(nèi)部原因
（1）企業(yè)有形資源不足。土地、房屋、運(yùn)輸工具、生產(chǎn)設(shè)備、流動(dòng)資金、原材料等資產(chǎn)組成了房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源。房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源往往代表了其經(jīng)濟(jì)實(shí)力。相對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源顯然處于劣勢(shì)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小、自有資本偏少，抵押擔(dān)保能力不足，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力很差，不僅自籌資金的能力欠缺，而且也不容易爭(zhēng)取到外部的資金支持。
（2）企業(yè)無(wú)形資源競(jìng)爭(zhēng)力較差。品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)信用等組成房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資源。無(wú)形資源豐富的企業(yè)一般其償債能力和信用品質(zhì)都較為良好，他們?nèi)谫Y能力較強(qiáng)，比較容易拿到較高的信用額度。而中小房地產(chǎn)企業(yè)往往無(wú)可利用的品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，無(wú)法獲取較低的融資成本。并且許多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)管理的不規(guī)范，就會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)在對(duì)其財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、還款能力等各方面進(jìn)行評(píng)估時(shí)無(wú)法順利進(jìn)行，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資則含有較大風(fēng)險(xiǎn)。還有中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的經(jīng)營(yíng)管理能力以及管理者、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)的有限，企業(yè)整體信用意識(shí)不足，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)欠息以及爛尾攜款潛逃行為的出現(xiàn)，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)一步使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況陷入惡性循環(huán)。
（3）缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。以前黃金時(shí)代期，大型房地產(chǎn)企業(yè)能拿到“金礦”，中小房地產(chǎn)企業(yè)在其身后撿“金粒”，但在白銀時(shí)代中小房地產(chǎn)企業(yè)不可能再這樣發(fā)展。企業(yè)的產(chǎn)品銷售能力、盈利能力和現(xiàn)金回收能力是影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資能力的主要因素，而且外部各類資源也都會(huì)向有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、資金回籠快、效益好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜。而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金、人才有限，許多方面專業(yè)能力不強(qiáng)，沒(méi)有屬于自己的優(yōu)勢(shì)，往往缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。
四、如何解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境
同大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模、管理能力、融資能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面處于明顯的弱勢(shì)。然而，中小房地產(chǎn)企業(yè)也有自己的優(yōu)勢(shì)，即在局部地區(qū)，中小房地產(chǎn)企業(yè)能更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，更好地在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)樹(shù)立品牌形象，形成一定的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，要通過(guò)各方共同努力，有效解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題，促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（一）改善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策環(huán)境
我國(guó)已經(jīng)明確提出要加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展中小企業(yè)。但中小企業(yè)貸款難、擔(dān)保難、融資難的問(wèn)題十分突出，如何有效解決這一難題，已經(jīng)成為社會(huì)各界非常關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。政府也提出要進(jìn)一步完善和支持中小企業(yè)發(fā)展的政策法律體系，全面落實(shí)細(xì)化《中小企業(yè)促進(jìn)法》等扶持中小企業(yè)發(fā)展的政策措施，營(yíng)造公平的發(fā)展環(huán)境，拓寬中小企業(yè)發(fā)展空間。而中小房地產(chǎn)企業(yè)要想健康有序發(fā)展必然也少不了政府的政策支持，努力拓寬融資渠道，改變?nèi)谫Y渠道過(guò)窄的現(xiàn)狀，加快融資多元化。
（二）加強(qiáng)自身建設(shè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力
首先，要建立健全公司管理制度。不僅要加強(qiáng)資產(chǎn)管理力度，而且要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，避免出現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)信息交流的盲點(diǎn)和不對(duì)稱現(xiàn)象，擺脫融資困境，提升企業(yè)融資能力。特別是有的中小房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)家族式管理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，或者是跨界經(jīng)營(yíng)。只有順利實(shí)施了管理模式的轉(zhuǎn)變和管理制度的建立、完善和運(yùn)用，才能真正解決其融資問(wèn)題。尤其在當(dāng)前環(huán)境下，需要提升企業(yè)自身的各項(xiàng)管理能力，加快資金的流轉(zhuǎn)速度，在指標(biāo)上更加重視利潤(rùn)率、負(fù)債率、現(xiàn)金流、銷售回款、周轉(zhuǎn)、成本等，力爭(zhēng)從源頭上將融資的需求降至最低。
其次，必須努力提高企業(yè)信用。只有不斷提高企業(yè)信用水平，不斷加強(qiáng)信用第一的理念，并且在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，積極支持參與銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)工作，讓金融機(jī)構(gòu)充分了解自身的經(jīng)營(yíng)信息，樹(shù)立良好的信用形象，為企業(yè)開(kāi)辟貸款的融資渠道。并以此為契機(jī)加強(qiáng)與銀行和大型企業(yè)的合作，才能為融資環(huán)境的改善打好信用的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
最后，要努力提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中可持續(xù)健康發(fā)展，就必須打造獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，只有突出自身的長(zhǎng)處才能充分發(fā)揮企業(yè)特有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如有的企業(yè)專注于旅游地產(chǎn)，有的專注于養(yǎng)老地產(chǎn)，有的專做總部基地，有的在二線省會(huì)城市專為中小金融機(jī)構(gòu)的省級(jí)分行或分公司做金融辦公物業(yè)等等。這些企業(yè)通過(guò)差異化定位，獲得溢價(jià)，開(kāi)辟出一片屬于自己的藍(lán)海，未來(lái)發(fā)展也將更持續(xù)穩(wěn)健。
（三）結(jié)合自身情況選擇合適的融資方式
傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展需要，要想獲得更大的發(fā)展就必須多方位尋找各種新型融資方式，從中確定適合自身實(shí)際情況的最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。例如，以往中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金大多運(yùn)作方式是采用債權(quán)投資的方式，最簡(jiǎn)單地依靠抵押或擔(dān)保、然后放款的方式，即“假股真?zhèn)钡姆绞健ｋS著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷，房地產(chǎn)企業(yè)亟須資金，開(kāi)始愿意接受股權(quán)投資和后端分成，同時(shí)一些私募基金公司也不滿足于純債權(quán)的收益，開(kāi)始向拿地、開(kāi)發(fā)等前端環(huán)節(jié)深入，與企業(yè)攜手分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程的投資回報(bào)。私募基金從以前的“假股真?zhèn)钡浆F(xiàn)在真的開(kāi)始介入做股權(quán)投資，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)有力的融資渠道。此外，還要積極了解新進(jìn)入我國(guó)的融資渠道和工具。例如，阿拉伯債券就與普通債券不同，根據(jù)伊斯蘭教的宗教規(guī)定，阿拉伯債券禁止直接收取、發(fā)放利息。因此，在債券的結(jié)構(gòu)中通常會(huì)引入特定的基礎(chǔ)資產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)收益的載體，阿拉伯債券代表的是對(duì)特定資產(chǎn)或資產(chǎn)收益權(quán)的所有權(quán)，是對(duì)所有權(quán)而非現(xiàn)金流主張權(quán)利，持有人無(wú)論是在基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還是債券到期日都享有對(duì)該資產(chǎn)收益的所有權(quán)而不是債權(quán)，即“名債實(shí)股”。
然后，根據(jù)自身的規(guī)模實(shí)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，采取不同對(duì)策。例如，持有資本金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可以采取股權(quán)融資方式，與信托公司或私募基金組建項(xiàng)目公司合作購(gòu)置土地或進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還可以與行業(yè)內(nèi)發(fā)展較好的大型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，以提高整體實(shí)力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，合作開(kāi)發(fā)的融資方式被大多中小房地產(chǎn)企業(yè)廣泛采用。如果短期出現(xiàn)資金困難的企業(yè)在無(wú)法取得銀行貸款的情況下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，以彌補(bǔ)資金缺口。當(dāng)然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，上述股權(quán)和債權(quán)融資還可以組合使用。
五、結(jié)論
開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)的標(biāo)簽。融資時(shí)間長(zhǎng)、融資規(guī)模大也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展速度如何，首先取決于企業(yè)的資金鏈。在“白銀時(shí)代”，中小房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身各項(xiàng)綜合實(shí)力的同時(shí)，應(yīng)建立多元化的融資體系，綜合權(quán)衡企業(yè)的融資目的、資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制需要、規(guī)模和品牌等因素，選擇適合的融資方式或組合。同時(shí)，希望政府能在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為中小房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。
（作者單位為北京高峰宏道投資有限公司）
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第一條 【委托出售的房地產(chǎn)】
甲方委托出售的房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）座落于：______________________________________；
該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：____________________；
房地產(chǎn)權(quán)共有證號(hào)為：____________________；
該房地產(chǎn)用途為：____________；
建筑面積為：__________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為：__________平方米。
該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自___年___月___日至___年___月___日止。
目前該房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司為_(kāi)___________________，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米______元，建筑面積 ______平方米，合計(jì)人民幣：___佰___拾___元___角___分（小寫(xiě)：______元）。
第二條 【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】
該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第___種：
1、該房地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押或者被查封、被非法占用及其他產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，賣方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。
2、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起___日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。
3、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，甲方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保或者由買方融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起___日內(nèi)向擔(dān)保公司和方指定人員出具公證委托書(shū)，辦理贖樓手續(xù)，買方應(yīng)予協(xié)助。完成贖樓后，應(yīng)將房地產(chǎn)證原件托管于方或者買賣雙方約定的擔(dān)保公司作為辦理過(guò)戶手續(xù)之用。擔(dān)保公司擔(dān)保或者由買方融資贖樓的協(xié)議另行簽訂。
第三條 【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】
該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為以下第___種：
1、該房地產(chǎn)沒(méi)有租約。
2、該房地產(chǎn)之上存有租約。甲方保證在三方（買賣雙及方）簽訂《二手房買賣合同》時(shí)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并解除租約。
第四條 【附著于該房地產(chǎn)的戶口】
該房地產(chǎn)所附著的戶口，甲方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起___日內(nèi)遷出。
第五條 【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】
該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：___億___仟___佰___拾 ___萬(wàn)___仟___佰___拾___元___角___分（小寫(xiě)：______元）。
第六條 【交易定金】
甲方同意授權(quán)乙方代收定金，金額在法律規(guī)定的范圍內(nèi)與買方協(xié)商確定。買方將定金交付乙方時(shí)，視為甲方收取定金，乙方應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)通知甲方收取定金。
第七條 【交房保證金】
為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促甲方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，甲方同意在首期款中預(yù)留人民幣：___佰___拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元___角___分（小寫(xiě)：______元）作為交房保證金。此款在甲方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理辦法為下列第___種。
1、交由乙方托管。
2、甲方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，由買方直接支付給甲方。
第八條 【稅費(fèi)承擔(dān)】
按國(guó)家有關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，買方需支付的稅費(fèi)項(xiàng)目有： ______________________。
第九條 【交易資金監(jiān)管】
買賣雙方同意直接支付房款的，雙方約定由買方存入賣方的銀行帳號(hào)。買賣雙方約定第三方監(jiān)管的，監(jiān)管方式為第 ____________種：
1、由買賣雙方指定的 ____________銀行進(jìn)行監(jiān)管。
（一）房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，但發(fā)展十分迅速。從我國(guó)房地產(chǎn)融資歷程來(lái)看，房地產(chǎn)真正進(jìn)入融資階段是在1998年以后，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購(gòu)房者依賴銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房。因此，短短幾年時(shí)間，我國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)，僅以四大國(guó)有商業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為例，1999年末全國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個(gè)人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達(dá)3158億元。迅速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。
（二）資金來(lái)源渠道單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之，我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)策建議
（一）加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國(guó)必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強(qiáng)化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，打破價(jià)格雙軌制，建立統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。
（二）大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開(kāi)辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場(chǎng)上直接融資；積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，保證房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，由政府支持組建住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭購(gòu)買住房提供擔(dān)保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，又可以增加房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，實(shí)現(xiàn)多元化、全方位的服務(wù)。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動(dòng)性的根本途徑，是開(kāi)拓房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)富有創(chuàng)造性的制度和工具創(chuàng)新。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。
（四）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)—流通—銷售全過(guò)程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有效控制下的資本利潤(rùn)最大化。
[關(guān)鍵詞] 住房 融資體系 金融市場(chǎng)
一、我國(guó)住房融資體系的現(xiàn)狀分析
20多年來(lái)，通過(guò)改革和政策舉措，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，同時(shí)，我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展。形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房?jī)?chǔ)蓄的住房融資體系。但是在運(yùn)作過(guò)程中還存在一定問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。具體分析如下：
1.住房開(kāi)發(fā)對(duì)信貸資金過(guò)分依賴。住宅項(xiàng)目、非住宅開(kāi)發(fā)貸款，加上來(lái)自工程承包企業(yè)墊資施工的企業(yè)流動(dòng)資金貸款等其他貸款，住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上，形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。
2.個(gè)人住房貸款服務(wù)范圍偏窄。目前住房抵押貸款在貸款期限、貸款成數(shù)、貸款種類及形式、對(duì)借款人的要求等方面都比較苛刻，貸款者的選擇面很小，涉及評(píng)估、公證、擔(dān)保、保險(xiǎn)、拍賣等中介服務(wù)不到位，影響了住房抵押貸款進(jìn)一步增長(zhǎng)。
3.缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持，住房公積金存在政策偏差。解決社會(huì)低收入者的住房問(wèn)題是各國(guó)政府的住房政策關(guān)注點(diǎn)。我國(guó)在住房制度改革進(jìn)程中尚未確立為低收入者提供住房資金支持的渠道。而無(wú)論如何廉租房也是需要用錢來(lái)建造或收購(gòu)的，這是政府的職責(zé)。
我國(guó)的住房公積金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面資金可用規(guī)模小。在各項(xiàng)社會(huì)保障資金都需健全的情況下，專項(xiàng)的住房強(qiáng)制性基金的歸集規(guī)模必然收到約束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公積金繳存比例高，還款能力強(qiáng)，因此比中低收入者更易得到更大額度的公積金貸款。
4.資本市場(chǎng)融資不足。但是，由于我國(guó)金融管理體制對(duì)證券發(fā)行始終采取嚴(yán)格控制的政策，因此發(fā)展并不迅速，有些很好的品種甚至只曇花一現(xiàn)。
二、國(guó)際住房融資體系的比較分析
1.成熟的住宅金融體系一般都有獨(dú)立的政府非盈利性住宅金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)整個(gè)住宅金融業(yè)務(wù)。例如，日本的住宅金融公團(tuán),新加坡的中央公積金局等，它向住房經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)住房信貸的金融機(jī)構(gòu)提供資金和其他便利,協(xié)調(diào)專業(yè)性的住宅金融機(jī)構(gòu)(如互住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)或抵押銀行),同時(shí)其他銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參與融資、提供擔(dān)保,從而形成一個(gè)各方參與、相互分工協(xié)作的運(yùn)行機(jī)制。
2.發(fā)達(dá)國(guó)家和轉(zhuǎn)軌國(guó)家一般都建立商業(yè)性和福利性相結(jié)合的多元住宅融資體系,大多有專業(yè)性的住房融資機(jī)構(gòu)。發(fā)達(dá)國(guó)家既有商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的支持,也有福利性金融機(jī)構(gòu)的支持。政府主要在福利性金融體系中對(duì)直接融資、信用補(bǔ)充和市場(chǎng)流動(dòng)性方面提供積極的支持，特別是在資金籌集和信用擔(dān)保上發(fā)揮了積極的作用,如美國(guó)的FHA保險(xiǎn)、VA擔(dān)保為住宅金融流通提供了大力支持;德國(guó)政府的建筑存款獎(jiǎng)勵(lì)金、法國(guó)政府的非納稅儲(chǔ)蓄制度和住房?jī)?chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)金為籌集資金起到了杠桿作用。
3.各國(guó)政府建立針對(duì)中低收入群體的金融支持體系。相關(guān)研究也表明,發(fā)展中國(guó)家的住房和住宅金融政策必須認(rèn)清市場(chǎng)的三種不同階層。首先是高收入階層,可由金融機(jī)構(gòu)充分供應(yīng)。其次是享受資助的中間階層,他們可能得到商業(yè)性貸款,也是政府資助的受益人。而對(duì)于窮困戶最好通過(guò)計(jì)劃由國(guó)家預(yù)算直接付款資助。
4.創(chuàng)新保險(xiǎn)品種，實(shí)現(xiàn)住房貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合。美國(guó)和加拿大政府都設(shè)有專門辦理住房抵押貸款管理的房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)。美國(guó)叫聯(lián)邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押貸款與住房公司（CMHC）。該機(jī)構(gòu)的主要職能之一就是為買房人提供抵押貸款保險(xiǎn)，借款人買保險(xiǎn)主要是為了降低首付款比例或獲得優(yōu)惠利率，而在法國(guó)、荷蘭，所有借款人都需要購(gòu)買保險(xiǎn)，借款人萬(wàn)一出險(xiǎn)，仍擁有住房，其余責(zé)任由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
三、完善我國(guó)住房金融體系建設(shè)的啟示和建議
研究住房金融體系需重點(diǎn)考慮三方面內(nèi)容：一是產(chǎn)品體系。二是多層次的、多方位的市場(chǎng)體系。三是組織體系。于是我們得到以下啟示：
1.政府要在住房金融建設(shè)中起主導(dǎo)作用。發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融發(fā)展歷史證明了住房金融的發(fā)展必須有政府的積極支持。
2.建全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)框架，使住房金融機(jī)構(gòu)趨向多元化。實(shí)現(xiàn)資金在各金融機(jī)構(gòu)、各地區(qū)、各種期限結(jié)構(gòu)的均衡，促成住房二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展是完善住房融資的關(guān)鍵。同時(shí)，暢通的資金市場(chǎng)與資本市場(chǎng)是住房金融工具的調(diào)整和創(chuàng)新的前提。機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的主要支持者，培育成熟的機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要保證。資本市場(chǎng)的積極發(fā)育，將大力吸引證券投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。
3.培育和完善住房融資中介體系，促進(jìn)住房消費(fèi)。培育信托、保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)級(jí)、投資、法律咨詢等各中介機(jī)構(gòu)，建立完整的住房貸款市場(chǎng)支持體系，是住房金融市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)準(zhǔn)確、客觀的估價(jià)，確定房地產(chǎn)抵押物價(jià)值，防止借款人拋高抵押物價(jià)值，騙取金融機(jī)構(gòu)高額貸款。建立公正、規(guī)范的房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，有效解決被抵押房地產(chǎn)處理難的問(wèn)題。
4.健全與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)該有明確的法律，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、按揭權(quán)以及提供金融服務(wù)的公司。目前迫切需要建立健全個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī)，對(duì)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定，指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng),保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；策略
新常態(tài)主要是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)由之前的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由過(guò)去的靠勞動(dòng)力、資本投入的粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級(jí)。新常態(tài)不像過(guò)去一味追求總量擴(kuò)張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過(guò)程中，需要大量的資金流轉(zhuǎn)，為了推動(dòng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的有效運(yùn)行，保證資金高效使用，減少資金成本，提高資金的安全，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的資金使用和管理制度，加強(qiáng)各項(xiàng)資金收支的審批，從而促進(jìn)資金有效使用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題
1.高負(fù)債
對(duì)于資金密集型特征突出的房地產(chǎn)企業(yè)而言，所有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期都需要投入巨大的資金，很少有房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借自身的自有資金開(kāi)展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資方面有著較高的要求，出于對(duì)有效融資的考慮，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用銀行借款這一渠道來(lái)獲取所需的資金，這樣一來(lái)就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的負(fù)債率。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了70%左右，更有甚者達(dá)到了90%。由此可見(jiàn)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)可觀，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也非常大，在這么高的負(fù)債率下，一旦國(guó)家相關(guān)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)變化，那么就阻礙了資金的及時(shí)回籠，難以按期償還債務(wù)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
2.融資形式過(guò)于單一
由于受到了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展的限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)的前進(jìn)步伐也較緩。實(shí)際融資過(guò)程中，廣泛采用短期和長(zhǎng)期銀行貸款的形式，而由于我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法利用發(fā)行企業(yè)債券的方式籌集所需資金。隨著國(guó)家監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市控制的越來(lái)越嚴(yán)格，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)發(fā)行股票的方式來(lái)獲取所需資金。大部分房地產(chǎn)企業(yè)注重短期的融資方式，不僅融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大，面臨嚴(yán)峻的償債壓力，而且還影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的順利運(yùn)作。
3.資金回款問(wèn)題
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的重大資金回籠主要來(lái)源于樓盤(pán)銷售回款，而在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方面，只有在形式好、宣傳推廣力度大、促銷方法多樣化的情況下才能實(shí)現(xiàn)資金的大量回籠。實(shí)際中，如果政府明確提出限價(jià)、限購(gòu)等要求，并且還制定了預(yù)售資金監(jiān)管制度，那么就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的有效流通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在資金回籠不及時(shí)、回款不穩(wěn)定等問(wèn)題時(shí)，會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，更有部分企業(yè)無(wú)奈之下通過(guò)降價(jià)來(lái)提高資金回籠速度。
二、新常態(tài)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的策略
1.加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，潛藏巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)在明確投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目階段，先掌握了解投資項(xiàng)目的背景情況，防止發(fā)生產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，提高投資回收率。同時(shí)深入市場(chǎng)調(diào)查，主要對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)的人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查和分析，并進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。此外，做好投資項(xiàng)目的分析比較工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)整合各有利資源，致力于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低、開(kāi)發(fā)周期短的項(xiàng)目。再有，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的角度出發(fā)科學(xué)估算需求量，提高項(xiàng)目的運(yùn)行效率。
2.實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道
具體有以下這些渠道：
銀行貸款：是一種債務(wù)性融資和間接融資。房地產(chǎn)企業(yè)在還本付息的基礎(chǔ)上從各商業(yè)銀行中獲取開(kāi)發(fā)資金，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源，有著多樣化的貸款形式，如抵押貸款、信用貸款、貼現(xiàn)貸款。房地產(chǎn)信托：以資金信托為切入點(diǎn)，房地產(chǎn)信托主要是信托投資工資實(shí)際按照信托的原則，采取貸款或入股的渠道將委托人委托的資金提供給房地產(chǎn)企業(yè)，這樣多方都能獲利。以財(cái)產(chǎn)信托為切入點(diǎn)，房地產(chǎn)信托主要是房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人把整體物業(yè)委托給信托機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，然后信托機(jī)構(gòu)再把信托收益交付到受益人手中。和銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托能很好的節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，保證了房地產(chǎn)資金的循環(huán)使用及企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。協(xié)議融資：國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)和司法實(shí)踐明確提出，企業(yè)之間進(jìn)行的融資視為無(wú)效，不在法律保護(hù)范圍內(nèi)，但群眾和企業(yè)間的借貸行為是有效的，不過(guò)借款利率應(yīng)低于銀行相同類型貸款利率的4倍。實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銀行為中介，通過(guò)委托銀行貸款的渠道進(jìn)行融資，這種方式使用較多。另外，由于融資雙方自身情況、需求都不同，采用委托貸款的方式并非對(duì)所有交易雙方的需求都能夠滿足，所以應(yīng)根據(jù)具體的情況明確具體的交易模式，在科學(xué)的協(xié)議安排下推動(dòng)融資活動(dòng)的順利進(jìn)行，保證雙方的利益受法律保護(hù)。其他融資渠道：如融資租賃、委托貸款、典當(dāng)方式，這些方式能夠滿足企業(yè)的資金急需。
3.加強(qiáng)資金回收
房屋銷售過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)行情比預(yù)期目標(biāo)好，也可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情達(dá)不到預(yù)期要求。但不管是哪一種，房地產(chǎn)企業(yè)都要深入了解市場(chǎng)行情，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、銷售成本等房屋銷售成本的核算工作，同時(shí)想盡辦法提高房屋的銷售量，從而及時(shí)收回資金。在房屋銷售階段若存在銷售低谷現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)應(yīng)深入分析市場(chǎng)行情，準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)是否會(huì)在短期內(nèi)反彈，若存在反彈的可能，且反彈后產(chǎn)生的收益比等待時(shí)產(chǎn)生的資金成本高，這個(gè)時(shí)候只要耐心等待一段時(shí)間即可。若短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈，房地產(chǎn)企業(yè)就要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，盡快將房屋銷售出去，及時(shí)收回資金，從而降低自身的損失。
4.加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)涵蓋了：使用風(fēng)險(xiǎn)、在途風(fēng)險(xiǎn)、或有風(fēng)險(xiǎn)。其中，資金使用風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)可事先進(jìn)行控制，所以加強(qiáng)此類風(fēng)險(xiǎn)的事先控制至關(guān)重要，做好投資項(xiàng)目的可行性研究，項(xiàng)目評(píng)審必須具備較高的專業(yè)水平，盡最大可能降低預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。資金在途風(fēng)險(xiǎn)屬于資金結(jié)算范疇發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)科學(xué)選擇結(jié)算票據(jù)。企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中通常采用“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)賬支票”的結(jié)算方式。資金或有風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而產(chǎn)生的或有負(fù)債，涉及貸款擔(dān)保、業(yè)務(wù)擔(dān)保等方面，對(duì)外擔(dān)保企業(yè)應(yīng)具備健全規(guī)范的審批流程。
5.設(shè)置專門的資金管理信息化平臺(tái)
以資金管理為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信息化平臺(tái)，將資金收入與計(jì)劃作為主體部分，促進(jìn)統(tǒng)一的接口和各分公司系統(tǒng)的有效聯(lián)接。該平臺(tái)能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部資金的收入與計(jì)劃過(guò)程進(jìn)行有效管理，同時(shí)也可自動(dòng)查詢余額及報(bào)表匯總。在資金管理信息化平臺(tái)中，集中對(duì)資金的流入流出進(jìn)行了控制，并且還及時(shí)跟蹤了整個(gè)資金的流向過(guò)程。實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一撥付與計(jì)劃、辦理企業(yè)間往來(lái)結(jié)算，達(dá)到了一體化管理的要求，促進(jìn)了信息的有效傳遞，保證了資金的科學(xué)使用。
三、結(jié)論
綜上所述可知，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時(shí)期的到來(lái)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，通過(guò)各類方式手段加強(qiáng)資金管理，全面發(fā)揮整體資金優(yōu)勢(shì)，從而保障資金的有效使用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。
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一、資產(chǎn)泡沫與“脫實(shí)向虛”的關(guān)聯(lián)
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，大量傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在此過(guò)程中，規(guī)模較大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功不是短期內(nèi)可以完成的，大量的中小企業(yè)又受創(chuàng)新不足、轉(zhuǎn)型成本高等的限制，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)龐大的資金難以被尚未轉(zhuǎn)型成功的新興產(chǎn)業(yè)吸納，導(dǎo)致資金流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)、流入虛擬經(jīng)濟(jì)，即“脫實(shí)向虛”。從我國(guó)的實(shí)際來(lái)看，資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)主要為房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。2015年底至今，我國(guó)經(jīng)歷了幾次房?jī)r(jià)猛漲：先是2015年底到2016年底，一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲；然后是在2016年各大城市出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)政策后，2017年全國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，部分三四線城市房?jī)r(jià)瘋漲。可以說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的最主要的表現(xiàn)形式。“脫實(shí)向虛”抑制了居民消費(fèi)支出，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較為明顯的“擠出效應(yīng)”。“脫實(shí)向虛”會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲，出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，就是資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果。泡沫一旦形成，在當(dāng)前相對(duì)寬松的貨幣政策和資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期下，會(huì)導(dǎo)致過(guò)度投機(jī)，泡沫不斷膨脹，經(jīng)濟(jì)也就更加“脫實(shí)向虛”。正是如此，防范“脫實(shí)向虛”，必須抑制資產(chǎn)泡沫，強(qiáng)化價(jià)格型調(diào)節(jié)和傳導(dǎo)，暢通政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制。
二、抑制資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實(shí)價(jià)值
資產(chǎn)泡沫集聚風(fēng)險(xiǎn)極高，危害極大。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫往往伴隨著較高的金融杠桿，金融杠桿的增加必然導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的集聚。杠桿融資提高房地產(chǎn)商土地購(gòu)買能力導(dǎo)致土地價(jià)格泡沫，也提高了投資者購(gòu)房能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)廠房租金、用工成本等上升，降低了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力差反過(guò)來(lái)進(jìn)一步導(dǎo)致資金向房地產(chǎn)部門集聚，泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。這種惡性循環(huán)鏈的生成，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利。資產(chǎn)泡沫加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)，提升了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本。只有抑制資產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱保拍艽龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。如果房?jī)r(jià)快速上漲得到控制，就能夠有效降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，產(chǎn)業(yè)將得到發(fā)展，進(jìn)而提高國(guó)民收入，收入提高后購(gòu)房能力也將得到提高，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。如果不能很好地抑制資產(chǎn)泡沫，任由其膨脹，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)吸納的巨額資金將成為金融部門的不良資產(chǎn)，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行可貸資金急劇縮減，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資將更加困難。
三、抑制資產(chǎn)泡沫的策略選擇
房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫是在貨幣供應(yīng)量不斷增加的宏觀背景下，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”、金融結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、投資者非理性等多層因素共同導(dǎo)致的。抑制資產(chǎn)泡沫，就要從這些方面去化解。（一）貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)增長(zhǎng)和控泡沫并重。近年的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格現(xiàn)象。為應(yīng)對(duì)美國(guó)金融危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)2008年推出了“四萬(wàn)億計(jì)劃”，之后也一直實(shí)行寬松的貨幣政策，特別是近兩年來(lái)連續(xù)降息降準(zhǔn)，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量M2快速增加，M2/GDP從2008年末的151.31%上升到2016年末的208.31%。伴隨著資產(chǎn)泡沫持續(xù)增大，貨幣政策的目標(biāo)也將發(fā)生變化，從只關(guān)注穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)抑制資產(chǎn)泡沫。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和抑制資產(chǎn)泡沫并不是對(duì)立的，資產(chǎn)泡沫形成的根本原因是實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力差，難以有效吸納資金。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，會(huì)有效釋放對(duì)資金的需求，引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)等部門向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移。（二）加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。2015年底，中央提出“去庫(kù)存”，緊接著各地政府便出臺(tái)了相關(guān)政策。一是落實(shí)戶籍、降低信貸要求、解除限購(gòu)等政策，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的有效需求。二是土地供應(yīng)的減少，本意是在“去庫(kù)存”背景下控制庫(kù)存的增加，但可能反而導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的減少。供求兩端的宏觀政策影響，也是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)瘋漲的重要原因。因此，應(yīng)該抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)行為，增加土地供給，緩解房地產(chǎn)供求矛盾。然而，賣地收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，各地方政府受“吃飯財(cái)政”的限制，有較強(qiáng)的“土地財(cái)政”激勵(lì)。“土地財(cái)政”導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地成本不斷提高，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)及其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的50%左右，房地產(chǎn)的快速發(fā)展有助于地方GDP高速增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)、地方財(cái)政、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)捆綁到了一起，導(dǎo)致地方政府缺乏抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的動(dòng)力。為此，有必要加快研究推出房產(chǎn)稅，以緩解“土地財(cái)政”引致的負(fù)面后果。（三）優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)。在資產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中，金融結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。一方面，在銀行信貸結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)信貸逐年增加。我國(guó)銀行貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額占比從2008年的16.5%上升到2016年的23.8%，這必然導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款相對(duì)減少。另一方面，在不斷增加的直接融資中，房地產(chǎn)融資占比很大。隨著國(guó)家金融改革的深入，社會(huì)融資規(guī)模增量中直接融資占比逐漸提高，從2011年的14.1%上升到2016年的23.82%。房地產(chǎn)融資在直接融資中占比很大，2016年全年企業(yè)債券凈融資僅為3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)債券融資規(guī)模就達(dá)1.14萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，整個(gè)金融體系中，不管是間接融資還是直接融資，房地產(chǎn)融資占比都在逐漸提高，并且在不斷提高的直接融資中，房地產(chǎn)融資比其他領(lǐng)域的融資優(yōu)勢(shì)更明顯。為解決資金不斷向房地產(chǎn)涌入的問(wèn)題，要不斷優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，提高金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。一是增強(qiáng)金融支持縣域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。縣域經(jīng)濟(jì)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)較大比重，有的省份甚至超過(guò)60%，而縣域金融體制相對(duì)落后，深化縣域金融體制改革對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意義重大。縣域經(jīng)濟(jì)往往以銀行信貸為主，現(xiàn)代金融體系不完善，可以通過(guò)引進(jìn)各類金融機(jī)構(gòu)激發(fā)縣域金融活力，提高金融支持縣域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的能力。二是加大金融支持中小企業(yè)力度。我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以中小企業(yè)為主，提供了全國(guó)80%的就業(yè)，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的60%以上。2017年1月11日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定規(guī)范發(fā)展區(qū)域性股權(quán)市場(chǎng)的相關(guān)政策措施。2017年5月，證監(jiān)會(huì)《區(qū)域性股權(quán)市場(chǎng)監(jiān)督管理試行辦法》。在強(qiáng)有力的政策支持下，可以發(fā)展區(qū)域股權(quán)市場(chǎng)為抓手，推動(dòng)中小企業(yè)到“四板”市場(chǎng)掛牌，通過(guò)股權(quán)質(zhì)押貸款、中小企業(yè)私募債、資產(chǎn)證券化等方式幫助掛牌企業(yè)解決后續(xù)融資問(wèn)題，提高金融尤其是直接融資支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比例。（四）健全產(chǎn)業(yè)支持政策。產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略應(yīng)該是房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化建設(shè)就是大量建商品房，導(dǎo)致農(nóng)民除了住進(jìn)城市，生活并未得到改善。城市新居民對(duì)美好生活有更高的要求，這就要求新型城鎮(zhèn)化建設(shè)除了有城市的形式，更要能為居民提供集健康、養(yǎng)老、文化、教育、娛樂(lè)休閑等功能。這些功能也是城市產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。除此之外，各地要出臺(tái)優(yōu)惠政策措施，促進(jìn)當(dāng)?shù)卦谧匀毁Y源、人口結(jié)構(gòu)、歷史文化、地理位置等方面具有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設(shè)與產(chǎn)業(yè)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的意義在于經(jīng)濟(jì)形成良性循環(huán)，房?jī)r(jià)快速上漲得到控制，能夠有效降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)后居民收入增加導(dǎo)致消費(fèi)強(qiáng)勁，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性增強(qiáng)，從而也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）促進(jìn)地方財(cái)政與金融聯(lián)動(dòng)。我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是，地方政府在支持企業(yè)融資方面作用發(fā)揮得不夠。因此，各地可以通過(guò)做大做強(qiáng)政府投融資平臺(tái)，增強(qiáng)政府的融資能力，財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)后與金融聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)資金注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。做大做強(qiáng)地方政府投融資平臺(tái)，就是要將各部門碎片化的財(cái)政資源進(jìn)行整合，充實(shí)投融資平臺(tái)的資金實(shí)力，提升信用等級(jí)，提高融資能力、降低融資成本。在發(fā)揮財(cái)政與金融聯(lián)動(dòng)的功能方面，可以采取如下舉措：一是將財(cái)政性存款與銀行貸款掛鉤，財(cái)政性存款的比例按照銀行對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)貸款的比例分配，激勵(lì)銀行多向本地區(qū)貸款。二是財(cái)政出資與銀行按照一定比例成立風(fēng)險(xiǎn)基金，銀行按照基金總額的一定倍數(shù)向當(dāng)?shù)仄髽I(yè)貸款。三是做實(shí)做強(qiáng)政府控股的擔(dān)保公司。銀行一般需要資產(chǎn)做抵押才向企業(yè)放款，但廣大中小企業(yè)能夠作為抵押的資產(chǎn)往往不夠，財(cái)政出資與社會(huì)資本按照一定比例合作成立擔(dān)保基金，做實(shí)做強(qiáng)擔(dān)保公司，要求擔(dān)保公司按照一定倍數(shù)為企業(yè)擔(dān)保，這樣就能有效解決中小企業(yè)抵押物不足的問(wèn)題。四是財(cái)政出資成立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，引導(dǎo)基金與社會(huì)資本按照一定比例合作成立股權(quán)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等，引進(jìn)專業(yè)公司人才進(jìn)行基金經(jīng)營(yíng)管理，基金應(yīng)主要用于投資當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)。當(dāng)然，財(cái)政與金融聯(lián)動(dòng)的舉措不限于以上方面，其意義在于改變傳統(tǒng)財(cái)政資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)額度小、覆蓋面窄的問(wèn)題，發(fā)揮地方財(cái)政資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的更大作用。（六）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)。打通金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)管道的根本是控制風(fēng)險(xiǎn)，只有風(fēng)險(xiǎn)控制住了，資金才敢進(jìn)來(lái)。控制風(fēng)險(xiǎn)的第一步，就是要化解當(dāng)前不良貸款，這是風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)的基礎(chǔ)。其次，要加快區(qū)域社會(huì)信用體系建設(shè)，將區(qū)域內(nèi)企業(yè)、居民、金融機(jī)構(gòu)納入信用評(píng)價(jià)體系，并與銀行征信系統(tǒng)對(duì)接，形成區(qū)域性征信體系。最后，加強(qiáng)金融監(jiān)管，控制風(fēng)險(xiǎn)。微觀方面，對(duì)投資者進(jìn)行教育，提高投資者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加大防范、打擊和處置非法集資的力度。宏觀方面，通過(guò)編制政府、企業(yè)、金融、家戶四部門區(qū)域宏觀資產(chǎn)負(fù)債表監(jiān)測(cè)區(qū)域宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)編制區(qū)域宏觀或有資產(chǎn)負(fù)債表實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)區(qū)域宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。
總之，要采取各種手段抑制資產(chǎn)泡沫，通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策從根本上提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盈利能力，引導(dǎo)資金逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，規(guī)避資產(chǎn)泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。
作者:劉飛 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院
多家媒體證實(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年12月向相關(guān)各部委和各省政府下發(fā)名為《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干文件的通知》，即編號(hào)“[2013]107號(hào)”文件。
中國(guó)這幾年迅速膨脹到十萬(wàn)億元規(guī)模的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托中很大一部分實(shí)質(zhì)為借貸融資的都屬于影子銀行業(yè)務(wù)，其他如典當(dāng)行、小額貸款公司、融資租賃公司、擔(dān)保公司、基金子公司、券商資管等非銀行金融機(jī)構(gòu)也都受到利潤(rùn)驅(qū)使在做信貸證券化的影子銀行業(yè) 務(wù)。
支撐起中國(guó)影子銀行繁榮的仍然是房地產(chǎn)，很多中小地產(chǎn)商以接近20%甚至更高的實(shí)際利率從影子銀行系統(tǒng)融資，然后以高價(jià)拿地、蓋房，從融資到蓋好房子銷售出去的周期是幾年，往往還需要借新融資還舊融資，單單這部分融資就推高了不少房?jī)r(jià)。
融資相對(duì)容易、成本更低的上市房地產(chǎn)公司的實(shí)際利潤(rùn)率已經(jīng)從過(guò)去幾年的20%以上降低到了2013年的15%以下，而數(shù)量更多、規(guī)模更小、融資成本更高的的未上市房企的利潤(rùn)率更低甚至虧損。即使是這樣的狀態(tài)，這些地產(chǎn)商們2013年十分熱衷的一件事，是把手上的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)信托或其他方式抵押，將融的資金投到組建小額貸款公司上，再通過(guò)小額貸款公司放“高利貸”來(lái)賺錢，其中一部分又放到了房地產(chǎn)中去。以近20%利率從信托融到的資金，再通過(guò)小額貸款公司放貸出去，沒(méi)有25%、30%的放貸利率是賺不到錢的，信托融到小額貸款公司再放貸，影子銀行的鏈條就這樣被拉長(zhǎng)，杠桿和風(fēng)險(xiǎn)被進(jìn)一步放大。
2013年半年報(bào)顯示，上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)70%，處于近十年來(lái)的高位，而2013年開(kāi)始，央行通過(guò)緊縮市場(chǎng)資金倒逼去杠桿化進(jìn)一步推高了實(shí)際利率，三四線城市房?jī)r(jià)有的已經(jīng)開(kāi)始停漲，未來(lái)隨著三四線城市房產(chǎn)泡沫消退，融資成本的居高不下和越來(lái)越難以融到資金將使一批中小房企出現(xiàn)破產(chǎn)，引發(fā)中國(guó)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。
所以據(jù)傳由“一行三會(huì)”起草，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的107號(hào)文件實(shí)際是對(duì)整個(gè)中國(guó)金融市場(chǎng)融資的去杠桿化、去風(fēng)險(xiǎn)化。政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到目前房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了危險(xiǎn)區(qū)域，如果繼續(xù)放任規(guī)模達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的影子銀行業(yè)務(wù)無(wú)序擴(kuò)張，將使房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)更大。
107號(hào)文件明確了影子銀行的監(jiān)管分工，按照誰(shuí)批準(zhǔn)設(shè)立機(jī)構(gòu)誰(shuí)負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)處置的原則，對(duì)尚未明確監(jiān)管主體的將抓緊進(jìn)行研究。尚處于監(jiān)管空白地帶的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)、P2P貸款、其他網(wǎng)絡(luò)金融業(yè)務(wù)，可能很快將告別無(wú)監(jiān)管的野蠻生長(zhǎng)階段。而107號(hào)文件只是一個(gè)影子銀行“基本法”類總體指示性通知，具體的監(jiān)管條文有待一行三會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的制定和下發(fā)。中間這個(gè)時(shí)間差，受到影響的影子銀行會(huì)抓緊時(shí)間以原有模式再賺上最后一筆。
同時(shí)，禁止做什么是107號(hào)文更主要的內(nèi)容。商業(yè)銀行不得開(kāi)展理財(cái)資金池業(yè)務(wù)，信托公司不得開(kāi)展非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)資金池等具有影子銀行特征的業(yè)務(wù)，典當(dāng)行不得融資放大杠桿，融資租賃公司不得轉(zhuǎn)借銀行貸款和相應(yīng)資產(chǎn)，融資性擔(dān)保公司不得違規(guī)放大杠桿倍數(shù)超額擔(dān)保，非融資性擔(dān)保公司不得從事融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)，私募股權(quán)基金不得開(kāi)展債券類融資業(yè)務(wù)。
影子銀行規(guī)模的迅速擴(kuò)大，本身就是金融機(jī)構(gòu)在和監(jiān)管層玩規(guī)避監(jiān)管的貓鼠游戲。有規(guī)定的禁止，針對(duì)尚未規(guī)定的新規(guī)避手法自然會(huì)出現(xiàn)。每當(dāng)新的監(jiān)管文件出臺(tái)，金融圈內(nèi)一線從業(yè)人員和法務(wù)最熱議的是如何繞過(guò)新的監(jiān)管。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)
改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)
從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)
西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督
對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。
四、結(jié)束語(yǔ)
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)
改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)
從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)
西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督
對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。
