時(shí)間：2022-10-04 08:33:35
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)服務(wù)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之爭(zhēng)
2003年國(guó)務(wù)院了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務(wù)合同(準(zhǔn)確稱呼應(yīng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”)關(guān)系是典型的提供服務(wù)的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，書(shū)面合同的約定事項(xiàng)包括“物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容”①，形成了提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學(xué)者們有不同的說(shuō)法，概括為四種，即委托合同說(shuō)、服務(wù)合同說(shuō)、混合合同說(shuō)和獨(dú)立合同說(shuō)。上述各種學(xué)者的觀點(diǎn)，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識(shí)，使司法機(jī)關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅(jiān)持說(shuō)既然《物權(quán)法》已經(jīng)對(duì)此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)之間，形成的無(wú)疑是一種民事合同關(guān)系。我們認(rèn)為，將物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。
二、物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同之辯
我們從我國(guó)現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)。
1．服務(wù)事項(xiàng)的專業(yè)性?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理事務(wù)，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護(hù)與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護(hù)，對(duì)于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護(hù)，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責(zé)范圍廣泛，服務(wù)事項(xiàng)細(xì)致復(fù)雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條)，而系統(tǒng)科學(xué)管理是提高現(xiàn)代服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)合同目的，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的基本手段。
2．獨(dú)立人格性。物業(yè)服務(wù)合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點(diǎn)的理由就是，受托人以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，處理受托事務(wù)的后果直接歸委托人承受。這一點(diǎn)是委托合同與行紀(jì)合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區(qū)別。反觀物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同后，作為合同一方的當(dāng)事人，要以其企業(yè)獨(dú)立人格與民事主體身份對(duì)內(nèi)與對(duì)外從事管理服務(wù)。對(duì)內(nèi)場(chǎng)合，業(yè)主如逾期不交納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院。①對(duì)外場(chǎng)合，非本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織和個(gè)人，有危害業(yè)主和公共利益出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向行政主管部門舉報(bào)，或者向人民法法院，制止違法行為，維護(hù)業(yè)主和公共財(cái)產(chǎn)利益。由此可見(jiàn)，獨(dú)立人格構(gòu)成了與委托合同的區(qū)別。
3．服務(wù)職責(zé)具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規(guī)定，“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”。②這里，破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境不光會(huì)影響到本小區(qū)的全體業(yè)主，甚至?xí)暗剿谛姓^(qū)域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責(zé)就明顯具有公益性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同雙方當(dāng)事人利益的狹隘的范疇。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法中，也強(qiáng)調(diào)公共大廈管理負(fù)責(zé)人(相當(dāng)于我們的物業(yè)公司)于公寓大廈嚴(yán)重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區(qū)分所有權(quán)人不同意重建，又不出讓所有權(quán)的場(chǎng)合，有權(quán)訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其所有權(quán)。這里的“區(qū)分所有權(quán)人”就是我們的所講的業(yè)主，他們拒不轉(zhuǎn)讓的行為，并沒(méi)有危及到物業(yè)公司的利益，為何要授權(quán)物業(yè)公司訴請(qǐng)其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開(kāi)展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)，以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合，③要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，④并不是物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人直接經(jīng)濟(jì)利益的相關(guān)義務(wù)，而是出于公共利益角度而施加的責(zé)任。
4．營(yíng)業(yè)方式的特殊性。前述論及支持物業(yè)服務(wù)合同為獨(dú)立合同的一個(gè)重要理由，就是強(qiáng)調(diào)其訂立程序和形式的特殊性。我們認(rèn)為，用營(yíng)業(yè)方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨(dú)特的商業(yè)模式。我國(guó)的《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都是在承認(rèn)其行業(yè)經(jīng)營(yíng)特殊性前提下，提出了對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律約束事項(xiàng)，設(shè)定具體的義務(wù)與相應(yīng)責(zé)任。如果將這些主要制度與管理服務(wù)方式加以概括，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)特殊性就是有資質(zhì)專業(yè)企業(yè)向特定管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主們提供綜合的服務(wù)，服務(wù)活動(dòng)受到法律與合同雙重約束，同時(shí)又受到公益性職責(zé)的約束，政府行業(yè)主管部門因此才擁有監(jiān)督指導(dǎo)的權(quán)力。我們從國(guó)務(wù)院頒布實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明顯感受到，該條例使用“物業(yè)管理”的法律用語(yǔ)又充分表明，物業(yè)管理除雙方法律關(guān)系外尚有社會(huì)化管理、社會(huì)環(huán)境管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理，以及物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地與設(shè)施管理的內(nèi)容。這其中，除了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理是由行政部門通過(guò)職責(zé)行為和行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)督外，上述提到的幾項(xiàng)管理功能都附屬在物業(yè)服務(wù)合同中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理也是一種社會(huì)管理權(quán)，彌補(bǔ)的是單個(gè)所有權(quán)人的管理不便或者管理不能，構(gòu)成了準(zhǔn)社會(huì)管理的法律關(guān)系。正因?yàn)槿绱耍覀儾趴梢哉f(shuō)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序維護(hù)同樣是物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同職責(zé)范圍。故生活中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)車輛被盜或被損壞，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償而后者認(rèn)為不屬于其職責(zé)的說(shuō)法是完全站不住腳的，確實(shí)是其工作的職責(zé)。上述社會(huì)管理職能被商業(yè)性、有償性或經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)所吸收(這些管理責(zé)任本身已不能獨(dú)立地存在)，已無(wú)法體現(xiàn)在具體收費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算中。⑤
綜上所述，我們認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同具有區(qū)別于一般民事合同的獨(dú)特品格，適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)住房制度區(qū)分所有權(quán)狀況及管理之虞，形成了一種集權(quán)利行使、權(quán)利讓與和權(quán)利集束的三位一體模式，使其獨(dú)立性合同的性質(zhì)顯露無(wú)余。所謂權(quán)利行使是指業(yè)主以房屋所有權(quán)人身份，將對(duì)于物業(yè)之管理事宜相托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，構(gòu)成了合同一方當(dāng)事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業(yè)企業(yè)的最終權(quán)利。所謂權(quán)利讓與是指某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然居住環(huán)境決定了所有業(yè)主都要將物業(yè)管理與服務(wù)事宜交由簽約的物業(yè)服務(wù)企業(yè)去完成，這是一種授權(quán)性質(zhì)，排斥了其他企業(yè)提供同類服務(wù)與收取酬金的機(jī)會(huì)。所謂權(quán)利集束指的是所有業(yè)主構(gòu)成了權(quán)利體，為解決便利生活，物業(yè)管理，享受服務(wù)和保持環(huán)境的綜合問(wèn)題，大家協(xié)議而與物業(yè)服務(wù)公司達(dá)成提供服務(wù)關(guān)系，后者依照合同去屢行相應(yīng)管理與服務(wù)的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)就是這種權(quán)利集束的外在形式，所有業(yè)主的權(quán)利集合成為團(tuán)體的權(quán)利。這種權(quán)利集束形式上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，但同時(shí)也制約著個(gè)別業(yè)主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業(yè)公司對(duì)于個(gè)別業(yè)主違反管理公約，違反法律法規(guī)行為的制止，就充分地體現(xiàn)了對(duì)抗管理異化行為的功能。
三、澄清物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之利
理論上澄清物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)，使其獨(dú)立性得到彰顯，突出在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)于物業(yè)管理秩序的極大促進(jìn)功能，具有十分重大的意義。
1．能夠保證物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)擁有清晰的合同主體身份?，F(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的法律關(guān)系的基本立場(chǎng)，業(yè)主大會(huì)的主導(dǎo)作用極強(qiáng)，采用的是業(yè)主中心主義。這種立法模式在立法當(dāng)時(shí)有客觀條件，法規(guī)重在保障業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)利益。然而，今天的物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)利益受到來(lái)自業(yè)主的侵害是常態(tài)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的諸多合同義務(wù)與法律責(zé)任，在缺乏對(duì)于業(yè)主行為的有效約束下，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金缺乏，管理受經(jīng)費(fèi)制約，業(yè)主則以種種借口拒絕與拖延繳費(fèi)，產(chǎn)生物業(yè)棄管也就毫不奇怪了。出現(xiàn)這一系列問(wèn)題的癥結(jié)，恰恰在于對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)企業(yè)的法律地位缺乏準(zhǔn)確定位。我們認(rèn)為，必須使法律主旨中的業(yè)主中心主義轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)中心主義，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理職能具有的核心價(jià)值。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間具有根本利益的一致性，不應(yīng)當(dāng)是矛盾沖突的，發(fā)生對(duì)立一定是某些環(huán)節(jié)上出了問(wèn)題。什么問(wèn)題呢?就是物業(yè)企業(yè)沒(méi)有被賦予相應(yīng)的管理職權(quán)及身份。因?yàn)楣芾砺殭?quán)被保留在業(yè)主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業(yè)主的共同利益行為無(wú)法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業(yè)費(fèi))。物業(yè)公司多沒(méi)有相應(yīng)的管理措施，而業(yè)主的傳統(tǒng)的搭便車心理，中庸思想與厭訟習(xí)慣，造成了違法行為長(zhǎng)期得不到糾正。正是因?yàn)槲飿I(yè)公司被置于業(yè)主的相對(duì)立的身份與地位，法律更加關(guān)注于物業(yè)公司侵害業(yè)主利益或者履行職責(zé)不到位，卻忽視了業(yè)主侵權(quán)行為或違法行為的嚴(yán)重危害性。所以我們推崇物業(yè)公司中心主義的理念，就要回歸業(yè)主整體利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責(zé)之間的內(nèi)在和諧，把物業(yè)公司視為對(duì)抗個(gè)別侵害公共利益業(yè)主的合法主體，通過(guò)明確授權(quán)方式使物業(yè)公司擁有管理的權(quán)利。
2．能夠把物業(yè)管理的公共性特征變成加強(qiáng)管理的道義性依據(jù)。物業(yè)服務(wù)不應(yīng)當(dāng)單純地定性為企業(yè)營(yíng)利性的商業(yè)運(yùn)作模式，其中必然要包含社會(huì)管理，公民自治和公共服務(wù)的內(nèi)涵在其中。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中孕育著非純粹營(yíng)利性的成份，這正是我們強(qiáng)調(diào)是獨(dú)立合同的重要論據(jù)之一。目前在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)的大量問(wèn)題與法律糾紛，很多就是對(duì)這種公共性本質(zhì)缺乏正確認(rèn)識(shí)，致使很多本來(lái)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化、扭曲化，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)與代表現(xiàn)代社會(huì)管理的方向被抹煞了。諸如，物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)管理功能這一點(diǎn)就被忽視，似乎物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是有償服務(wù)的“管家婆”，不過(guò)是收收發(fā)發(fā)、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當(dāng)于集合了的服務(wù)“員”。于是乎，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種事務(wù)性工作都單純用收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量來(lái)衡量，社會(huì)管理被抽去了?，F(xiàn)代社會(huì)物業(yè)管理社會(huì)化是發(fā)展方向和趨勢(shì)，它能極大地增加業(yè)主們從事其本職社會(huì)職業(yè)的時(shí)間，帶來(lái)節(jié)約低碳的現(xiàn)代生活，提高社會(huì)財(cái)富的使用效能。解決了思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)檢討我們現(xiàn)行法律制度，消除在物業(yè)管理公共性問(wèn)題上的種種制度，達(dá)到在社會(huì)管理、公民自治與小區(qū)物業(yè)管理相互促進(jìn)方面的創(chuàng)新。例如，地方政府應(yīng)當(dāng)將小區(qū)治安防范建設(shè)納到城市治安規(guī)劃中，進(jìn)行必要的投入，安裝監(jiān)控設(shè)備。居民委員會(huì)履職與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成良性互動(dòng)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)還可以通過(guò)自律措施去提高服務(wù)水平。
3．能夠?yàn)閱涡辛⒎ㄌ峁├碚撝?。?guī)范目前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)及物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主利益的法律文件，主要是2003年國(guó)務(wù)院頒布施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該法已經(jīng)實(shí)施了八年時(shí)間。各地方制定的有關(guān)的地方性法規(guī)，以實(shí)施細(xì)則面目出現(xiàn)，與《條例》大同小異，沒(méi)有太多的制度創(chuàng)新，應(yīng)該通盤地加以調(diào)整與完善。建議制定《中華人民共和國(guó)物業(yè)服務(wù)法》，提高物業(yè)服務(wù)相關(guān)立法的位階，形成規(guī)范物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的國(guó)家性基本法。在這個(gè)基本法中，要十分明確地建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)中心主義模式，徹底地提升物業(yè)公司的法律地位，改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)立地位，強(qiáng)調(diào)合同訂立就是授權(quán)物業(yè)公司以公共管理權(quán)。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司違約行為的制約權(quán)仍然不能松動(dòng)，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業(yè)費(fèi)來(lái)表示對(duì)服務(wù)不滿。物業(yè)公司得代表全體業(yè)主利益追究個(gè)別業(yè)主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請(qǐng)求權(quán)。
物業(yè)服務(wù)合同怎么寫
甲方：____________________
乙方：____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。
物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè))
物業(yè)類型
坐落位置
建筑面積
其他說(shuō)明。
第二條物業(yè)管理范圍
乙方所接受的物業(yè)管理范圍是物業(yè)建筑產(chǎn)權(quán)標(biāo)注及周邊區(qū)域、設(shè)施設(shè)備等資產(chǎn)在內(nèi)的管理服務(wù)，不涉及資產(chǎn)的所有權(quán)。
(一)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
屋頂外墻面承重墻體樓面門廳各類通道
電梯廳車庫(kù)廣場(chǎng)道路室外管道窨井其他
(二)設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
中央空調(diào)變配電室照明電梯弱電監(jiān)控設(shè)備
給排水系統(tǒng)泵房消防設(shè)施備用電源其他
(三)公共秩序的管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
治安消防車輛其他
(四)公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
公共綠地花木建筑小品其他
(五)其他約定(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
會(huì)務(wù)接待后勤保障其他
第三條日常管理服務(wù)職責(zé)和要求
(一)建筑物管理
做好建筑物的檢查和維修保養(yǎng)工作，使建筑物公共部位處于完好狀態(tài)，防止各種對(duì)建筑物侵蝕、損害行為的發(fā)生。
(二)設(shè)備設(shè)施管理
按照各設(shè)備設(shè)施的使用維護(hù)規(guī)范，做好日常養(yǎng)護(hù)工作。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。
(三)公共秩序管理
物業(yè)區(qū)域內(nèi)24小時(shí)全天候公共秩序管理，包括門禁巡查、中央監(jiān)控和突發(fā)事件處理等。
(四)公共環(huán)境管理
物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)等。
(五)交通秩序維護(hù)
物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類車輛進(jìn)出交通引導(dǎo)與車輛正常的停放秩序。
(六)消防防災(zāi)管理
落實(shí)消防工作責(zé)任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，注意發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，按要求制定應(yīng)急預(yù)案并定期開(kāi)展預(yù)案演練，一旦發(fā)生火災(zāi)配合消防部門撲救。
(七)能源管理
定期做好對(duì)電、水、燃?xì)饽芎牡慕y(tǒng)計(jì)、分析工作，在甲方的指導(dǎo)下努力開(kāi)展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。
(八)會(huì)務(wù)及接待服務(wù)
按甲方要求提供日常會(huì)務(wù)服務(wù)和重要活動(dòng)、重大會(huì)議的接待服務(wù)，配合做好安全保衛(wèi)工作。
(九)其他后勤保障服務(wù)
根據(jù)合同約定為甲方提供餐飲、咖吧、送水、洗衣、洗車、廢棄物處理、物品搬移等服務(wù)及甲乙雙方協(xié)商約定的突擊性、臨時(shí)性任務(wù)。
以上各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容或延伸服務(wù)內(nèi)容可根據(jù)甲方需求，另行增加相關(guān)內(nèi)容和具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
第四條管理服務(wù)期限
管理服務(wù)的期限為_(kāi)___年，自________年____月____日起至________年____月____日止。
第五條管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
乙方應(yīng)在本合同履行期限內(nèi)，對(duì)本物業(yè)的管理服務(wù)達(dá)到甲方在招標(biāo)書(shū)中提出的、乙方在投標(biāo)書(shū)中承諾的以及在管理服務(wù)方案中具體表明的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(詳見(jiàn)附件)
第六條管理服務(wù)費(fèi)用及支付方式
(一)本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用按酬金制，酬金為每月________元人民幣/包干制的方式約定,合計(jì)人民幣_(tái)_______元，大寫人民幣_(tái)_______元。按每平方米建筑面積________元/每月計(jì)算。
(二)支付方式(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
雙方約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期為_(kāi)_______________。
(三)結(jié)算方式(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：
國(guó)庫(kù)直撥支票轉(zhuǎn)賬其他
在本合同履行期限內(nèi)，如遇政府政策性調(diào)價(jià)、最低工資和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)調(diào)整、增設(shè)繳費(fèi)項(xiàng)目、物價(jià)指數(shù)上升等因素導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)成本顯著上升，甲乙雙方可通過(guò)協(xié)商一致，以補(bǔ)充協(xié)議的方式對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)作出相應(yīng)調(diào)整。
第七條雙方的權(quán)利義務(wù)
(一)甲方的權(quán)利義務(wù)
1.有權(quán)審定乙方編制的管理服務(wù)方案、人員編制、費(fèi)用預(yù)算。
2.有權(quán)對(duì)乙方管理服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)有權(quán)建議整改，對(duì)不稱職人員可以要求乙方更換。
3.為乙方的管理服務(wù)提供必要的工作條件及所必需的相關(guān)資料，包括辦公用房、設(shè)備工具庫(kù)房(含相關(guān)工具、物料)、員工更衣及休息場(chǎng)所等設(shè)施和涉及本物業(yè)管理服務(wù)所需的驗(yàn)收?qǐng)D紙、資料等。為乙方的物業(yè)管理服務(wù)提供相應(yīng)的協(xié)助和配合。
4.按合同約定的費(fèi)用及支付方式，按時(shí)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任和義務(wù)。
(二)乙方的權(quán)利義務(wù)
1.應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定及本合同約定，編制物業(yè)管理服務(wù)方案、人員編制和費(fèi)用預(yù)算，報(bào)送甲方審定。
2.保證從事本物業(yè)管理項(xiàng)目的人員具備相應(yīng)的職業(yè)資格和應(yīng)有的素質(zhì)要求。如需調(diào)整管理人員及技術(shù)骨干應(yīng)事先通報(bào)甲方，對(duì)甲方提出認(rèn)為不適合的在崗人員，乙方應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整。
3.對(duì)管理服務(wù)涉及的專業(yè)性、技術(shù)性要求較高的工作內(nèi)容，可另行委托第三方承擔(dān)，但應(yīng)及時(shí)報(bào)甲方備案。委托的工作內(nèi)容僅限于分項(xiàng)內(nèi)容，整體管理服務(wù)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓給第三方。
4.合同終止時(shí)，乙方應(yīng)向甲方提交物業(yè)管理總結(jié)報(bào)告。在約定時(shí)間內(nèi)向甲方移交房屋、物料、設(shè)備、工具、檔案和圖紙資料;所有移交的內(nèi)容都應(yīng)有清單并由雙方簽收;全部手續(xù)完成后簽署物業(yè)移交確認(rèn)書(shū)。
5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任和義務(wù)。
第八條違約責(zé)任
(一)乙方按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)而甲方逾期支付管理服務(wù)費(fèi)用的，每逾期一天按未付物業(yè)費(fèi)用金額的____%向乙方支付違約金。
(二)乙方未按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)，但未給甲方造成損失的，甲方可要求乙方整改，乙方達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，甲方應(yīng)支付相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。
(三)乙方未按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)，給甲方造成損失的，甲方可要求乙方按實(shí)賠償;因乙方管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致甲方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的，甲方有權(quán)單方解除合同。
(四)因乙方原因?qū)е轮卮蠡馂?zāi)、失竊等事件的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方賠償相關(guān)損失。
(五)其他違約責(zé)任
第九條爭(zhēng)議解決方式
雙方發(fā)生爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決，或向有關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解;也可提請(qǐng)上海仲裁委員會(huì)仲裁(不愿意仲裁而選擇向法院提起訴訟的，請(qǐng)雙方在簽署合同時(shí)將此仲裁條款劃去)。
其他約定
合同附件
(一)本項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)文件作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。如招投標(biāo)文件內(nèi)容同本合同條款有不一致處，以本合同條款為準(zhǔn)。(詳見(jiàn)附件)
(二)對(duì)本合同的未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致后另行簽署補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與本合同不一致處，從補(bǔ)充協(xié)議。(詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議)
第十二條合同生效
本合同簽訂后經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份。
甲方：____________乙方：____________
住所：____________住所：____________
法定代表人：________法定代表人：________
委托人：________委托人：________
電話：____________電話：____________
開(kāi)戶銀行：________開(kāi)戶銀行：________
賬號(hào)：____________賬號(hào)：____________
郵政編碼：________郵政編碼：________
簽訂時(shí)間：________年____月____日
有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同
甲方(委托方)：_________業(yè)主管理委員會(huì)
乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項(xiàng)包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動(dòng)場(chǎng)所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;
(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;
(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。
第六條 風(fēng)險(xiǎn)抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條 獎(jiǎng)罰措施
1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元(全國(guó))、_________元(省)、_________元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條 合同更改、補(bǔ)充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面合同為準(zhǔn)。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項(xiàng)
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________ 代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
表達(dá)物業(yè)管理服務(wù)合同
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________
名稱：_________
主任：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________
企業(yè)名稱：_________
法定代表人：_________
注冊(cè)地址：_________
聯(lián)系電話：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱：_________
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________.
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________.
第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________.
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________.
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_________.
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________.
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________.
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________.
前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________.
第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。
第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告規(guī)勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項(xiàng)
1、_________;
2、_________;
3、_________.
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_(kāi)________年(不超過(guò)3年)。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將這些反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系;
2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;
4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告;
6、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告;
7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向乙方移交下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
(1)_________;
(2)_________;
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)及完成物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo);
12、負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金;
13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì);
14、_________.
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng);
2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時(shí)進(jìn)行處理;
4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除;
7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告。
8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況，將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
9、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;
11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)的變更情況;
12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況;
13、_________.
第五章 物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量
第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：
1、房屋外觀;
2、設(shè)備運(yùn)行;
3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生;
5、綠化;
6、交通秩序與車輛停放;
7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防;
8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________.
上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見(jiàn)附件二。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定;
2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;
3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_(kāi)________.
4、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整[由甲方召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定后，乙方據(jù)此向物價(jià)主管部門申報(bào)并獲核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整]/[甲方召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整].
5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi);
8、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)?
9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理;
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的千分之_________交納滯納金;
(3)_________.
第二十二條 車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、車庫(kù)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________.
第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中列支，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，據(jù)實(shí)際用量合理分?jǐn)傆?jì)收費(fèi)用。
第二十六條 經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項(xiàng)資金移交給乙方代管的，乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。
第二十七條 乙方發(fā)生變換時(shí)，代管的維修專項(xiàng)資金帳目經(jīng)甲方審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由乙方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主、使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主、使用人自行辦理;
_________.
第七章 違約責(zé)任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十二條 甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，對(duì)超過(guò)部分還應(yīng)給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十八條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十九條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________
甲方：銀川z百貨連鎖超市有限公司
乙方：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方對(duì)所租用的浩海、城市春天3號(hào)樓地下一層、2號(hào)樓地上第一層部分面積提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方就相關(guān)事宜訂立本合同：
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:新百連超浩海 城市春天超市
物業(yè)類型：商業(yè)物業(yè)
物業(yè)位置：寧夏銀川市金鳳區(qū)福州南街浩海城市春天2#、3#商網(wǎng)地下負(fù)一層及3#商網(wǎng)地上一層。
物業(yè)面積：4704平方米(實(shí)際面積以甲方與出租方最終確定的面積為準(zhǔn))
第二章 服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量
第二條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1、物業(yè)建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
2、對(duì)建筑本體共用設(shè)備設(shè)施(包括給排水系統(tǒng)、落水管、高壓系統(tǒng)、安全監(jiān)控設(shè)備、避雷裝置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系統(tǒng)、給排水管道、變電房、地下排污泵加壓供暖設(shè)備、配電系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3 、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、停車場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境垃圾的收集、清運(yùn);為甲方協(xié)調(diào)安排日常垃圾放置點(diǎn)。
5、公共秩序維護(hù)，機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛、自行車輛等的交通及停放管理;負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全監(jiān)控和巡視等保安工作。
6、制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施;管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等;根據(jù)法律、法規(guī)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立等。
7、乙方管理范圍內(nèi)需要與政府部門直接協(xié)調(diào)的工作及日常管理(包括：公安、消防、環(huán)衛(wèi)、交通、城管、市政、園林綠化及自來(lái)水、電力、熱力等部門)。
8、公共綠化、花木及設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理。
9、乙方的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)
(1)公共環(huán)境每天清掃一次，零星保潔兩次，環(huán)境垃圾每天清運(yùn)一次。遇雨雪天氣及時(shí)清掃路面積水、積雪。
(2)疏導(dǎo)各類車輛有序停放，確保物業(yè)范圍內(nèi)交通暢通。
(3)發(fā)生突發(fā)事件及時(shí)報(bào)告甲方，并協(xié)助采取應(yīng)急措施。
(4)對(duì)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，確保物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
(5)對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的公共下水管道、污水井、化糞池每半年檢查一次，并根據(jù)檢查情況適時(shí)清掏，確保正常使用。
(6)隨時(shí)開(kāi)展物業(yè)范圍內(nèi)的安全巡視。
第三章 費(fèi)用及收取
第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1、本合同約定的物業(yè)服務(wù)按物業(yè)面積收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.65元/平方米/月，乙方物業(yè)建筑面積為4074平方米，如物業(yè)面積有調(diào)整，則雙方根據(jù)調(diào)整后的面積核算物業(yè)費(fèi)。
2、本合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，甲方收到發(fā)票后10日內(nèi)向乙方支付當(dāng)季度物業(yè)費(fèi)，如遇節(jié)假日，付款時(shí)間順延。
3、冬季供暖方式為：出租方接西夏熱電廠集中供熱。供暖費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以政府規(guī)定的供熱費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
4、夏季制冷方式為：中央空調(diào)集中制冷，由出租方安裝獨(dú)立式中央空調(diào)且由乙方負(fù)責(zé)管理運(yùn)行和費(fèi)用。甲方每年向乙方繳納 3 個(gè)月的空調(diào)費(fèi)，即6月1日-8月30日。
5、空調(diào)制冷繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 10.5元/月/平方米
6、制冷時(shí)間為：9:00-21:00
7、制冷期室內(nèi)溫度：26℃+2℃
8、制冷費(fèi)繳納時(shí)間:每月15日前，乙方給甲方提供相應(yīng)金額的物業(yè)發(fā)票，甲方收到發(fā)票后的10個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付制冷費(fèi)，如因乙方制冷溫度達(dá)不到規(guī)定溫度，根據(jù)賣場(chǎng)記錄按天扣除制冷費(fèi)。如遇節(jié)假日，付款時(shí)間順延。
9、乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。除本合同明確約定甲方應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)之外，甲方無(wú)責(zé)任向乙方支付其他任何費(fèi)用。
第四章 權(quán)利及義務(wù)
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、維護(hù)自身的合法權(quán)益，享受乙方提供的物業(yè)管理服務(wù);
2、自覺(jué)遵守乙方關(guān)于物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時(shí)足額向乙方繳納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育活動(dòng);
3、甲方產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在乙方指定的區(qū)域內(nèi)存放，自行清運(yùn)，保持環(huán)境衛(wèi)生。
4、甲方可免費(fèi)使用物業(yè)范圍內(nèi)的廣場(chǎng)開(kāi)展促銷、展賣等活動(dòng)，乙方不向甲方收取任何費(fèi)用，但甲方每次活動(dòng)需提前向乙方申請(qǐng)，活動(dòng)結(jié)束后負(fù)責(zé)清掃場(chǎng)地。
5、自甲方在物業(yè)范圍內(nèi)開(kāi)設(shè)的門店開(kāi)業(yè)之日起一年內(nèi)，甲方顧客可憑當(dāng)日購(gòu)物小票在物業(yè)范圍內(nèi)的停車場(chǎng)免費(fèi)停車兩小時(shí);第二年顧客憑當(dāng)日購(gòu)物小票在停車場(chǎng)泊車時(shí)費(fèi)用按指導(dǎo)價(jià)一半支付(即正常2元，按1元收取);
6、自行負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)或使用區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防安全管理及關(guān)聯(lián)責(zé)任。
7、公共部位立面、外立面未經(jīng)乙方同意不得安裝、張貼廣告等宣傳品。
8、甲方自行購(gòu)置的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、維修所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。
第五條 乙方的權(quán)利及義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理活動(dòng);
2、對(duì)本物業(yè)的共用設(shè)施乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
3、物業(yè)范圍內(nèi)的指定由甲方使用的停車位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配貨車輛收取通行費(fèi)、泊位費(fèi)等任何費(fèi)用。乙方應(yīng)在正常物業(yè)服務(wù)活動(dòng)開(kāi)展中維護(hù)甲方商場(chǎng)門前公共秩序，做到及時(shí)巡檢、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)整改。對(duì)商場(chǎng)進(jìn)出口暢通做好服務(wù)工作;
4、乙方應(yīng)確保甲方商場(chǎng)門口范圍不被占用，以確保甲方商場(chǎng)的進(jìn)出口暢通。5、乙方有權(quán)按本合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)，對(duì)本物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)。
6、尊重甲方正常經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，乙方不得干涉甲方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)。
7、依法行使政府職能部門賦予的權(quán)利，接受行政主管部門的監(jiān)督制度，接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府行政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，聽(tīng)取合理化建議和意見(jiàn)，不斷改進(jìn)工作。
8、乙方承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域中物業(yè)設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)的維保工作責(zé)任;接受物業(yè)使用人的委托對(duì)包括但不限于空調(diào)系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造。
9、因甲方不配合乙方的管理導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)全部責(zé)任;因乙方未能履行職責(zé)導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，或?qū)е录追酵I(yè)的，乙方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)由此給甲方帶來(lái)的全部經(jīng)濟(jì)損失。
第五章 裝修管理
第六條 裝修水電費(fèi)
裝修期間所產(chǎn)生的水電費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。
第七條 裝修管理規(guī)定
商網(wǎng)裝修，必須遵守以下規(guī)定：
1、裝修開(kāi)始前，甲方需到乙方處辦理相關(guān)裝修手續(xù)，并提交裝修方案及設(shè)計(jì)圖紙，配合乙方做好對(duì)裝修方的管理及監(jiān)督工作;
2、甲方應(yīng)在施工前,將涉及消防、空調(diào)、給排水及電氣線路改動(dòng)的相關(guān)圖紙說(shuō)明,提交乙方備案申請(qǐng)，由乙方依據(jù)相關(guān)規(guī)定、規(guī)范，并會(huì)同開(kāi)發(fā)單位討論、許可的條件下方可施工，否則，造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方自行承擔(dān);
3、所有電器的安裝都應(yīng)遵照供電的有關(guān)規(guī)定，所有線路必須套管入盒;
4、除出租方所提供指定的門頭牌匾位置、安放空調(diào)壓縮機(jī)、空調(diào)外掛機(jī)的位置以外，其他位置一律不得裝設(shè)店徽或標(biāo)牌、廣告牌(超市內(nèi)除外);
5 、出入通道不得占用公共區(qū)域，不能阻擋消防通道、防火門、緊急出口、指示燈、消防栓等;
6 、甲方裝修對(duì)所有設(shè)施要采取有效的保護(hù)，保障公共設(shè)施不受損壞;
7、甲方應(yīng)確保在裝修過(guò)程中對(duì)商場(chǎng)的公共設(shè)備、設(shè)施及裝修不造成任何損壞，若有損壞，將由甲方承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用;
8、施工過(guò)程中，所有材料、工具及廢物等在任何時(shí)候都必須限制在商場(chǎng)內(nèi)，不得占用任何公共地方。所有商場(chǎng)內(nèi)的裝修垃圾必須袋裝由甲方自行清運(yùn);
9、裝修完成后，甲方以書(shū)面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全檢查。
第八條 裝修違章處理
1、 如需改動(dòng)公共設(shè)施設(shè)備，須以書(shū)面形式提前向乙方進(jìn)行申請(qǐng)，由乙方會(huì)同相關(guān)部門予以明確;如甲方在未批準(zhǔn)的前提下自行改造，造成公共設(shè)施設(shè)備損壞、毀壞的,則須承擔(dān)相關(guān)維修責(zé)任及連帶責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重且造成損失的，需接受行業(yè)主管部門的行政處罰，并承擔(dān)違約責(zé)任。并向乙方支付xx 元違約金;
2、 裝修垃圾未及時(shí)清運(yùn)的，限期清運(yùn)或堆放于指定位置，違者造成城管行政部門處罰的由甲方承擔(dān)全部責(zé)任;
3、裝修期間影響到其他商戶的，必須及時(shí)整改，否則造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方承擔(dān)。
第六章 消防安全管理
第九條 消防安全管理
1、乙方應(yīng)按國(guó)家法律法規(guī)要求管理、維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備，物業(yè)范圍內(nèi)的消防控制室應(yīng)派人24小時(shí)值守;如遇有關(guān)部門對(duì)甲方商場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查時(shí)，乙方應(yīng)提供無(wú)條件的配合。
2、除物業(yè)出租方按設(shè)計(jì)要求按照配備的消防設(shè)施設(shè)備外，甲方按所需配備必要的消防設(shè)備器材，定期檢查維修，并在有效期結(jié)束前使用,及時(shí)更換需要的材料。
3、甲方裝修期間需指定一名消防安全管理責(zé)任人，必須配合乙方執(zhí)行和完成各項(xiàng)消防工作。
4、甲方應(yīng)當(dāng)經(jīng)常對(duì)超市內(nèi)的工作人員進(jìn)行消防知識(shí)以及火警發(fā)生后逃生、自救技能的培訓(xùn)，使其都能掌握和使用所配備的消防設(shè)施和器材。
5、乙方負(fù)責(zé)定期對(duì)本物業(yè)內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行檢查，主動(dòng)配合有關(guān)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)和甲方對(duì)超市內(nèi)消防工作的檢查、監(jiān)督。
6、甲方有義務(wù)參加消防主管部門和甲方組織的消防演習(xí)及宣傳活動(dòng)。
7、按照國(guó)家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
最新物業(yè)服務(wù)合同范文
甲方：__________________
地址：__________________
聯(lián)系電話：__________________
乙方：__________________
法定代表人(負(fù)責(zé)人)：__________________
資質(zhì)等級(jí)：________，資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：__________
住 所：______________________________
公司聯(lián)系電話：____________________
甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就__________ (物業(yè)名稱)的物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的建筑區(qū)劃(以下簡(jiǎn)稱本建筑區(qū)劃)基本情況
建筑區(qū)劃名稱：
建筑區(qū)劃類型：_____(住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、其他物業(yè)類型)
座落位置：成都市_______區(qū)(市、縣)_______路(街道)_______段(巷)_______號(hào)附_______號(hào);
四至范圍(規(guī)劃平面圖)：
東 南
西 北
占地面積：__________平方米;
總建筑面積：__________平方米;其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米;
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書(shū)見(jiàn)附件二。
第二條 乙方為本建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量情況，詳見(jiàn)附件三。
第三條 甲方應(yīng)于 (具體時(shí)間)向乙方提供物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積_______平方米，位于 _______。
物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。
第四條 建筑物專有部分損壞時(shí)，業(yè)主、使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、使用人承擔(dān)。
第五條 乙方提供的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：
(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)，詳見(jiàn)附件四;
(二)公共綠化的維護(hù)，詳見(jiàn)附件五;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，詳見(jiàn)附件六;
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，詳見(jiàn)附件七;
(五)物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告，詳見(jiàn)附件八;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的帳務(wù)管理，詳見(jiàn)附件九;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管，詳見(jiàn)附件十;
(八) ___________________________________。
第六條 乙方承接本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方對(duì)建筑物共有部分及其相應(yīng)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料。
甲方、乙方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書(shū)面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十三。
第七條 乙方根據(jù)物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)及下述約定，按房屋建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。
1、住宅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)、建筑物附屬設(shè)施設(shè)備按規(guī)定需強(qiáng)制檢測(cè)的費(fèi)用，依據(jù)其實(shí)際支出，由業(yè)主在上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外合理分?jǐn)?，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由甲方、相關(guān)業(yè)主與乙方另行約定。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。
2、別墅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。
3、 建筑區(qū)劃內(nèi)：
非住宅用房：_____元/月·平方米;其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
住宅(別墅除外)用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為_(kāi)____元/月·平方米。
本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含物業(yè)保修期滿后建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用，建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用在建筑物及其附屬設(shè)施維修資金中列支，并按業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偂?/p>
第八條 業(yè)主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第九條 按照價(jià)格法相關(guān)規(guī)定，依據(jù)上年度成都市物價(jià)指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的年平均業(yè)主滿意度情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以相應(yīng)上浮或下調(diào);具體調(diào)整比例由甲、乙方雙方另行約定。
第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計(jì)費(fèi)方式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
(一)包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)。
(二)酬金制。在本合同第七條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
1、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按_____%的比例提取酬金;
2、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取 元的酬金。
(三) _____________________________________。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按 (年/季/月)交納，業(yè)主應(yīng)在 (每次繳費(fèi)的具體時(shí)間)履行交納義務(wù)。 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，違約金的支付約定如下：
______________________________________。
第十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年 月 日向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受 審計(jì)監(jiān)督。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________。
第十三條 本建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場(chǎng)(庫(kù))、位，由乙方進(jìn)行管理和維護(hù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)范設(shè)置相關(guān)標(biāo)識(shí)，并按照相關(guān)規(guī)定做好停車場(chǎng)(庫(kù))的照明、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十一。
第十四條 停車場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)分別采取以下方式：
(一)依法屬于全體業(yè)主共有的停車場(chǎng)(庫(kù))，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、露天非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：
1、按 元/月;
2、按費(fèi)用收入 %/月。
乙方提取上述報(bào)酬后所剩下的停車場(chǎng)(庫(kù))的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主所有。
(二)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人停車需要;車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：
1、按 元/月;
2、按費(fèi)用收入 %/月。
(三)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位承租使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
第十五條 停車人對(duì)車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。
第十六條 本建筑區(qū)劃內(nèi)下列共有部分委托乙方經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)營(yíng)收費(fèi)約定如下：
(一)網(wǎng)球場(chǎng)：
(二)游泳池：
(三)電梯轎廂：
(四)?。?/p>
(五)?。?/p>
(六) ：
上述經(jīng)營(yíng)收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本后，收益按下列約定分配：
1、______________________________________ ;
2、 ______________________________________;
3、 ______________________________________。
乙方應(yīng)當(dāng)就上述共有部分的經(jīng)營(yíng)所得收入單獨(dú)列帳，并至少每半年在建筑區(qū)劃內(nèi)書(shū)面公告經(jīng)營(yíng)所得收入的收支情況。經(jīng)營(yíng)所得收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本、收益后，其剩下收益歸全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主所有。
第十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式采用本合同第十條第二項(xiàng)或者第三項(xiàng)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按實(shí)結(jié)算的部分年終結(jié)余或不足的處理方式：
(一)年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第____種方式處理：
1、轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用;
2、直接納入建筑物及其附屬設(shè)施維修資金;
3、 ______________________________________。
(二)年度結(jié)算不足部分，按以下第____種方式處理：
1、由業(yè)主于次年第一個(gè)月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補(bǔ)足;
2、 ______________________________________。
第十八條 使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，乙方應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計(jì)劃和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用方案。
甲方應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案等在建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并每 個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用情況。
第十九條 本建筑區(qū)劃內(nèi)，乙方、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自用的，由上述專業(yè)單位向業(yè)主收取;乙方使用的，由上述專業(yè)單位向乙方收取;部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
乙方接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十條 乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主配合有關(guān)部門、單位作好建筑區(qū)劃內(nèi)計(jì)劃生育、流動(dòng)人口管理、犬只管理等工作。
第二十一條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
(一)決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(二)在其制定的《管理規(guī)約》中向業(yè)主明示物業(yè)裝飾裝修中的注意事項(xiàng)、禁止事項(xiàng)等事項(xiàng);
(三)督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;對(duì)業(yè)主或使用人違反《管
理規(guī)約》的行為予以勸阻、制止;
(四)授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主、使用人違反《管理規(guī)約》的行為，依照《管理規(guī)約》的約定進(jìn)行勸阻、制止;
(五)監(jiān)督、檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施，并每年對(duì)乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評(píng)定;
(六)不得干涉乙方依法、依本合同約定內(nèi)容所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng);
(七)協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
(八) ______________________________________;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十二條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
(一)負(fù)責(zé)本建筑區(qū)劃內(nèi)的日常物業(yè)服務(wù)工作，并配備本合同第二條所列物業(yè)服務(wù)力量履行本合同;
(二)根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、使用人及他人的合法權(quán)益;
(三)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問(wèn)題;
(四)按照相關(guān)規(guī)定，建立健全“辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”等信息公開(kāi)制度。
(五)接受甲方、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向甲方報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，及時(shí)向甲方公告本建筑區(qū)劃內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);采取酬金制計(jì)費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)每 個(gè)月在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布一次按實(shí)結(jié)算項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)資金收支帳目;
(六)結(jié)合本建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，編制物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃等;
(七)可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本建筑區(qū)劃內(nèi)的 、 的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將本建筑區(qū)劃內(nèi)的整體服務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方，并對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任;
(八)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為;
(九)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主，并按規(guī)定與業(yè)主簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
(十)不得擅自占用和改變本建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的用途;如需在本建筑區(qū)劃內(nèi)改、擴(kuò)、重建或完善配套項(xiàng)目，應(yīng)與甲方協(xié)商并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;
(十一)本合同依法解除、協(xié)商解除、單方解除或者期滿終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定退出本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和本合同約定辦理移交手續(xù)和項(xiàng)目退出手續(xù);
(十二) ______________________________________;
(十三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時(shí)起至 年 月 日 時(shí)止。
第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應(yīng)就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行協(xié)商;經(jīng)雙方協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后 日內(nèi)繼續(xù)履行本合同。
第二十五條 本合同自解除之日起 日內(nèi)，甲、乙雙方按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
第二十六條 本合同終止、解除時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)，并按照《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定辦理移交和項(xiàng)目退出手續(xù)。
乙方逾期不按約定、規(guī)定辦理移交工作、退出項(xiàng)目的，由乙方向全體業(yè)主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。
第二十七條 在物業(yè)服務(wù)中發(fā)生下列事由，乙方不承擔(dān)責(zé)任。
(一)因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷的;
(二)乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的;
(三)因維修養(yǎng)護(hù)建筑物共有部分需要且事先已告知業(yè)主、使用人，暫時(shí)停水、停電、停止附屬設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的;
(四)因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的;
(五) ______________________________________;
(六) ______________________________________。
第二十八條 乙方的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，應(yīng)以本合同第七條第____項(xiàng)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向全體業(yè)主或相應(yīng)業(yè)主支付________元的違約金，并賠償由此給業(yè)主造成的損失。
第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付;已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方____倍返還。
第三十條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，或者發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，甲方有權(quán)依法解除本合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償;乙方預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還給相應(yīng)業(yè)主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)在甲方通知的 日內(nèi)與甲方及其新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完成交接手續(xù)。
第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主、使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十二。
第三十二條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同;全體業(yè)主應(yīng)以本合同第七條第 項(xiàng)約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向乙方支付 元的違約金，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，全體業(yè)主應(yīng)予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十三條 乙方應(yīng)在本合同生效之日起30日內(nèi)，向甲方交納履約保證金
元，作為乙方履行合同的保證。
本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動(dòng)用后，乙方應(yīng)當(dāng)自上述履約保證金被動(dòng)用之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。
本合同期限屆滿后，甲方應(yīng)在本合同期限屆滿之日起30日內(nèi)將履約保證金本息余額如數(shù)退還乙方。
乙方未按照本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量履行本合同，有違約行為發(fā)生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。
第三十四條 本合同其他相關(guān)違約責(zé)任的約定：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________;
(三) ______________________________________;
(四) ______________________________________;
(五) ______________________________________。
第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無(wú)法履行的，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十六條 凡因本合同產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，選擇下列第 ( )種方式解決：
(1)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第三十八條 補(bǔ)充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十九條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，一份由乙方向物業(yè)所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案。
自本合同備案之日起5日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)就本合同備案情況和本合同約定的內(nèi)容在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示，公示期限不低于30天。
第四十條 本合同自 起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法定代表人(負(fù)責(zé)人)：
小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方對(duì)其××市××路××號(hào)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。
第一章本合同當(dāng)事人
第一條：
甲方(業(yè)主)：
地址：
乙方(物業(yè)管理公司)：
地址：
第二條物業(yè)管理服務(wù)期限為×年，自本合同簽字之日起生效。
第二章管理服務(wù)事項(xiàng)
第三條房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。
第四條共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、消防設(shè)施、低壓配電設(shè)施、避雷設(shè)施。
第五條市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、溝渠、管道。
第六條公共綠地、綠化、建筑設(shè)施等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第七條附屬配套建筑、場(chǎng)地和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理：圍墻、大門。
第八條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運(yùn)。
第九條維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。
第十條配合、協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)實(shí)施小區(qū)的治安防范工作，配備保安值勤、巡視、進(jìn)行安全監(jiān)控。
第十一條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料與住戶檔案。
第十二條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第三章雙方權(quán)利義務(wù)
第十三條甲方權(quán)利義務(wù)。
1.維護(hù)自身的合法權(quán)益，享受乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)。
2.監(jiān)督乙方管理服務(wù)工作及實(shí)施制度的執(zhí)行情況。
3.有權(quán)向有關(guān)行政管理部門投訴乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為。
4.有權(quán)向乙方投訴其管理人員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量并知悉處理結(jié)果。
5.向乙方遞交物業(yè)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份作為備案材料。
6.遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化活動(dòng)。
7.協(xié)助處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、其他部門或單位對(duì)物業(yè)管理遺留的問(wèn)題。
8.如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，填寫申請(qǐng)表，繳納裝飾裝修保證金，經(jīng)乙方審查核準(zhǔn)后方可施工;完工時(shí)，通知乙方檢查有無(wú)違章、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)。乙方檢查未發(fā)現(xiàn)上述現(xiàn)象，應(yīng)將保證金返還甲方;若有上述現(xiàn)象，應(yīng)要求甲方限期修復(fù)或扣除保證金作維修費(fèi)用。9.在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等的顏色、形狀和規(guī)格)，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途、功能和布局：
(2)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車暢?自行車房(棚)等共用場(chǎng)所(地);
(3)占用、損壞或擅自移動(dòng)供電、供水、供氣、通信、排水、排污、消防、監(jiān)控、路燈等公用設(shè)施設(shè)備;
(4)違章搭建;
(5)踐踏、占用綠地，毀壞綠化，損壞、涂畫(huà)公共標(biāo)志和建筑小品;
(6)隨意傾倒、堆放、丟棄垃圾或雜物，高空拋物;
(7)擅自在物業(yè)共用部位或公共場(chǎng)所懸掛、張貼、涂寫、刻畫(huà)、設(shè)立廣告牌;
(8)放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(9)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)置攤點(diǎn);
(10)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。
第十四條乙方權(quán)利義務(wù)。
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理規(guī)章。
2.制止違反物業(yè)管理規(guī)章的行為，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
3.對(duì)物業(yè)使用人違反本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、警告、制止、與業(yè)主協(xié)商解決、索賠、起訴等措施。
4.可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度安全檢查、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，并由甲方委托我司落實(shí)實(shí)施。
6.負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(2)代收代支費(fèi)用;
(3)有償服務(wù)費(fèi)用。
7.每6個(gè)月向甲方和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支賬目。
8.協(xié)助處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、其他部門或單位對(duì)物業(yè)管理遺留的問(wèn)題。
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需改變或完善配套項(xiàng)目，經(jīng)甲方同意后方可實(shí)施。
第四章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十五條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀整潔，無(wú)亂搭建，房屋完好率達(dá)到90%以上。
2.公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)良好、正常運(yùn)行，水電工每周巡查4次以上、每月定期保養(yǎng)，維護(hù)完好率達(dá)100%以上。
3.公共環(huán)境整體美觀潔凈：
(1)樓外公共場(chǎng)所每天清掃兩次，實(shí)施8小時(shí)保潔;
(2)樓內(nèi)公共通道、走廊、樓梯、休閑場(chǎng)所每天清掃一次，每月清潔4次(含樓梯扶手)，大堂實(shí)施8小時(shí)保潔;(3)公用蓄水池每季清洗、消毒一次，每半年向甲方提供一次水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告，水質(zhì)化驗(yàn)符合國(guó)家頒布的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);
(4)化糞池每年清疏一次，雨水、污水井每半年清疏一次，如發(fā)生堵塞及時(shí)處理，確保化糞池不外溢，下水道暢通;
(5)每天定時(shí)上門收集生活垃圾，垃圾日產(chǎn)日清;
(6)每月滅蚊、蒼蠅一次，每季度滅鼠、滅蟑一次。
4.公共綠化：
(1)日常淋水，定期修剪、除雜草、滅蟲(chóng)害;
(2)綠化地、園林小品每天清潔一次;
(3)植物成活率達(dá)到95%以上，出現(xiàn)枯死苗木及時(shí)補(bǔ)種。
5.保安服務(wù)：
(1)小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)保安制度，日夜巡邏;
(2)保安人員有明顯標(biāo)志、工作規(guī)范，遇有險(xiǎn)情，在接到報(bào)警后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);
(3)對(duì)出人小區(qū)車輛敬禮(戴白手套敬標(biāo)準(zhǔn)禮)，以標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)指揮車輛的進(jìn)出停放;
(4)區(qū)治安達(dá)到安全文明小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
6.管理服務(wù)：
(1)接住戶投訴有記錄、有跟蹤、有處理結(jié)果反饋;
(2)管理員每日巡視兩次以上，接電話投訴半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理。
7.維修：
(1)開(kāi)通24小時(shí)服務(wù)熱線(電話：××××××××)，維修及時(shí)率100%以上;
(2)維修合格率100%以上。
第五章物業(yè)管理服務(wù)和維修費(fèi)用
第十六條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，指為完成本合同第二章所規(guī)定的委托管理事項(xiàng)而發(fā)生的費(fèi)用，由服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金構(gòu)成。
本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為××××元/月，管理費(fèi)每半年結(jié)算一次，1月份繳交上半年、7月份繳交下半年。
以上已包含乙方提取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額的10%作為提供服務(wù)的經(jīng)理人酬金和稅金。
第十七條業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，從逾期之日起每日按應(yīng)交費(fèi)的l%.交納滯納金。
第十八條甲方同意乙方無(wú)償使用本物業(yè)的配套管理用房，乙方不得將管理用房轉(zhuǎn)作其他用途。
第十九條乙方對(duì)物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十條物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、公共場(chǎng)地的維修、更新費(fèi)用由乙方向甲方提交書(shū)面報(bào)告及預(yù)算，經(jīng)確認(rèn)后乙方組織實(shí)施。
第六章違約責(zé)任
第二十一條甲方違反合同第十四條義務(wù)的約定，乙方有權(quán)要求甲方在限期內(nèi)解決;導(dǎo)致乙方未能完成規(guī)定管理目標(biāo)或造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十二條乙方違反本合同第十五條義務(wù)和第四章的約定，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門作出處理，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十三條?乙方違反本合同第五章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第七章附則
第二十四條本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第二十五條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第二十六條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第二十七條本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向該物業(yè)所在地人民法院起訴。
第二十八條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
甲方(簽章)：
法定代表人：
委托人：
年 月 日
乙方(簽章)：
法定代表人：
委托人：
年 月 日
有關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本
委托方XX業(yè)主委員會(huì)
代表人：
地址;
聯(lián)系電話：________
受委托方：________
代表人：________
注冊(cè)地址：________
聯(lián)系電話：________
物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：住宅及配套設(shè)施
座落位置：北京市海淀區(qū)永泰莊北路甲19號(hào)
占地面積： 平方米
建筑面積：____平方米
第一條 根據(jù)《怡清園業(yè)主公約》、《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及有關(guān)法律、法規(guī)，怡清園業(yè)主委員會(huì)委托________公司為怡清園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立本合同。
受托方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本合同約定。
第二條 委托服務(wù)的事項(xiàng)
受托方應(yīng)提供以下服務(wù)：
1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等;
2、共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、和運(yùn)行管理，包括：道路、上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場(chǎng)、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、門禁、電梯等;
3、公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的處理等;
5、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的維護(hù);
6、用安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等手段維持公共秩序，阻止可疑之人進(jìn)入本小區(qū)，將在本小區(qū)內(nèi)作案的犯罪嫌疑人送有司查辦;
7、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料;
8、按北京市政府有關(guān)規(guī)定代收、代繳水電等費(fèi)用;
9、對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，根情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止(限于緊急狀態(tài)且不得使用器械)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告、向法院起訴等必要措施;
10、其他通常應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司提供的小區(qū)公共服務(wù)，如業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
受托方可以選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理或服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。
受托方不履行上述某項(xiàng)義務(wù)或提前終止合同給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。
第三條 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向受托方交納以下費(fèi)用：
1、保潔費(fèi)(含化糞池清掏費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi))，由受托方按每套住宅每季XX元收取;
2、保安費(fèi)，由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
3、小區(qū)綠化費(fèi)，由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
4、門禁、監(jiān)控、消防系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)公共照明費(fèi)，由受托方按每套住宅每季XX元收取;
5、水泵費(fèi)，由受托方按每套住宅每季XX元收取，無(wú)水泵的二、三號(hào)樓不收;
6、電梯費(fèi)(含電梯檢驗(yàn)費(fèi)與電梯用電費(fèi))，由受托方按每套住宅每季XX元收取，無(wú)電梯的二、三號(hào)樓不收;
7、公共設(shè)施維修費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季XX元收取;
8、管理費(fèi)(含營(yíng)業(yè)稅與物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn))，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季 X元收取;
9、供暖費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每個(gè)供暖年度 XX 元收取;
10、停車管理費(fèi)，由受托方按地上每車每季 XX元、地下每車每季 XX元收取;停車場(chǎng)地使用費(fèi)，由受托方按地上每車每季XX元、地下每車每季 XX元收取;臨時(shí)停車，每次逗留時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)的來(lái)客免收，超過(guò)2小時(shí)的按地上每車每小時(shí) 1 元、地下每車半小時(shí) 1元收取管理費(fèi)，超過(guò)半小時(shí)算一小時(shí)，不足半小時(shí)不算，大型車輛加倍。
商鋪的管理費(fèi)、暖氣費(fèi)按套內(nèi)面積收取。第1-6項(xiàng)收費(fèi)按每100平米套內(nèi)面積折算為一戶，電梯費(fèi)暫不收取。如商鋪需要經(jīng)常性地使用電梯，須事先與業(yè)主委員會(huì)商定電梯費(fèi)價(jià)格。
第四條 交費(fèi)辦法
上述第1-7項(xiàng)收費(fèi)及第9項(xiàng)供暖費(fèi)、第10項(xiàng)車輛管理費(fèi)應(yīng)與受托方完成相關(guān)任務(wù)的支出(含提供相關(guān)勞務(wù)的工人工資)相符，多余部分受托方應(yīng)交給業(yè)主委員會(huì)，歸全體業(yè)主共有。停車場(chǎng)地使用費(fèi)應(yīng)于收費(fèi)后按季交給產(chǎn)權(quán)人或共同產(chǎn)權(quán)人(由業(yè)主委員會(huì)代表)受托方的利潤(rùn)與受托方管理層的工資只能從管理費(fèi)中提取。
管理費(fèi)于提供服務(wù)后按季交納，暖氣費(fèi)按供暖年度預(yù)交，其他費(fèi)用均按季預(yù)交。相關(guān)服務(wù)開(kāi)始提供滿一月后尚未交納的，受托方可以在公告欄公示催交。
業(yè)主或物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)或由物業(yè)代收、代交的費(fèi)用逾期的，從享受服務(wù)滿一月之日起受托方可以加收滯納金：逾期的第一個(gè)月，每逾期一天加收千分之一的滯納金;逾期的第二個(gè)月，每逾期一天加收千分之二的滯納金;從逾期的第三個(gè)月起，每逾期一天加收千分之三的滯納金。
第五條 家庭服務(wù)
受托方應(yīng)于本合同生效后一周內(nèi)制定各種家庭維修服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(維修輔助材料如螺絲、釘子、凝結(jié)劑等包括在維修服務(wù)費(fèi)內(nèi))與保證修理質(zhì)量的時(shí)間，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案后公布。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在業(yè)主或物業(yè)使用人提出委托時(shí)，受托方必須接受委托并按公布的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);在保質(zhì)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)修理質(zhì)量問(wèn)題的，受托方應(yīng)當(dāng)免費(fèi)返修。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修需要的主要材料用戶可自行購(gòu)買，如需受托方提供則應(yīng)先跟用戶就材料價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)。
第六條 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
受托方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到下列要求：
1、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理：定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除，建立維修服務(wù)回訪制度，每年進(jìn)行年檢并保存大、中、小修的相關(guān)記錄，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。
2、保潔服務(wù)：居住區(qū)域的道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運(yùn)一次，及時(shí)清理居住區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的廢棄物，及時(shí)清掃積水和積雪，及時(shí)組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品。
3、保安服務(wù)：24小時(shí)專人值守，進(jìn)行日常巡查，對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處理預(yù)案并于事發(fā)時(shí)及時(shí)處理，配合派出所處理區(qū)內(nèi)的違法現(xiàn)象，不得對(duì)業(yè)主及其家屬使用暴力，對(duì)來(lái)犯外人使用暴力時(shí)不得超出正當(dāng)防衛(wèi)限度。
4、綠化管理：綠地?zé)o雜物，基本無(wú)裸露土地，草木修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝及病蟲(chóng)害現(xiàn)象。
5、消防管理：建立消防責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，定期巡查、檢修消防設(shè)備，保證消防設(shè)備完好并有明顯標(biāo)志。
6、車輛管理：車輛停放有序，設(shè)有專人負(fù)責(zé)看管，對(duì)區(qū)內(nèi)停放車輛的人為損傷與區(qū)內(nèi)停放車輛的失竊負(fù)補(bǔ)充責(zé)任(就侵權(quán)人或保險(xiǎn)公司賠償后剩余的損失負(fù)責(zé))
7、裝修管理：監(jiān)督業(yè)主和施工單位遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。
8、檔案資料管理：設(shè)專人管理，建立檔案資料管理辦法，并對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)資料和業(yè)主入住后的相關(guān)資料統(tǒng)一管理。
9、急修：12小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)95%以上;小修：72小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)80%以上。
10、供暖：保證門窗長(zhǎng)時(shí)間關(guān)閉的情況下頂樓北向房間氣溫不低于15度。
第七條 保障措施
為保證以上約定達(dá)到目的，委托方享有下列權(quán)利：
1、審定受托方制定的物業(yè)服務(wù)方案及需要業(yè)主與物業(yè)使用人遵守的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、檢查受托方管理、服務(wù)工作的執(zhí)行情況;
3、審查受托方的費(fèi)用支出情況(管理費(fèi)除外)并在小區(qū)內(nèi)公告;
4、按季(或按半年、按年，依群眾意見(jiàn)的強(qiáng)烈程度而定)就業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方工作的滿意程度進(jìn)行民意測(cè)驗(yàn)，民意測(cè)驗(yàn)的樣本數(shù)不得低于100人。
委托方在享有上述權(quán)利的同時(shí)應(yīng)履行如下義務(wù)：
1、在合同有效期內(nèi)向受托方無(wú)償提供套內(nèi)面積____平方米的物業(yè)管理用房(已提供);
2、向受托方提供物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料(這些材料已由開(kāi)發(fā)商交給受托方);
3、當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助受托方催交;
4、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)遺留問(wèn)題。
第八條 獎(jiǎng)懲
受托方提供服務(wù)或進(jìn)行管理應(yīng)盡量做到服務(wù)及時(shí)、高效(質(zhì)量)節(jié)約、和善，使業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方的服務(wù)與管理滿意。民意測(cè)驗(yàn)將對(duì)本合同第二條、第四條規(guī)定的委托事項(xiàng)分別按及時(shí)、高效(質(zhì)量)節(jié)約、和善四個(gè)指標(biāo)打分后取平均值。民意測(cè)驗(yàn)對(duì)受托方的平均滿意率達(dá)到60%為受托方取得全部管理費(fèi)的條件。平均滿意率每降低5個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)扣減測(cè)驗(yàn)前一季度和測(cè)驗(yàn)后一季度的管理費(fèi)各5%.平均滿意率不足40%，委托方可提前單方解除合同并免除負(fù)違約責(zé)任。平均滿意率超過(guò)80%，或平均滿意率超過(guò)70%且有明顯的通貨膨脹(10%以上)，委托方應(yīng)建議業(yè)主大會(huì)適當(dāng)提高下一年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第九條 合同終止與合同解除
本合同有效期限為一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
本合同到期時(shí)，任何一方不愿續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)提前30天告知對(duì)方，否則視為同意本合同自動(dòng)順延一年。但因服務(wù)質(zhì)量太差導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)使用人抽樣調(diào)查平均滿意率低于40%而提前解除合同的，不受“提前告知”條款限制。
本合同終止或解除后，受托方必須于10日內(nèi)向委托方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料，委托方應(yīng)當(dāng)采用公告催交、出具證明材料、出庭作證等方式協(xié)助受托方追收欠費(fèi)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用。
第十條附則
本合同草簽后需依《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定進(jìn)行公示，公示15天后無(wú)異議或異議者不足規(guī)定人數(shù)的，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，合同正式生效。
本合同雙方協(xié)商一致時(shí)可對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。但補(bǔ)充協(xié)議實(shí)質(zhì)性地修改了合同條款的，需要完成《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的公示程序。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)當(dāng)向海淀區(qū)人民法院起訴。
關(guān)鍵詞：主體;性質(zhì);階段
中圖分類號(hào)：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1005-5312（2016）05-0277-01
一、對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體法律問(wèn)題觀點(diǎn)的評(píng)析
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律的規(guī)定，前期物業(yè)合同中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)的形式予以確定，并且前期物業(yè)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂。而建設(shè)單位往往在《商品房買賣合同》中以合同條款的形式來(lái)規(guī)定業(yè)主必須接受建設(shè)單位選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，在前期物業(yè)合同中簽署的雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位。那么，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體到底是誰(shuí)？各方之間是什么性質(zhì)的法律關(guān)系？關(guān)于這些問(wèn)題，我國(guó)學(xué)者對(duì)此問(wèn)題鮮有論述，即使論述，也較為簡(jiǎn)略。筆者通過(guò)對(duì)相關(guān)論述的收集整理，大致總結(jié)出以下三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而業(yè)主屬于第三人。①第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而建設(shè)單位是受業(yè)主委托與前期物業(yè)企業(yè)簽訂合同的受托人。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前，合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)建設(shè)單位將房屋交付于業(yè)主時(shí)，前期物業(yè)合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨附轉(zhuǎn)移給業(yè)主，此時(shí)合同的主體是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。②筆者認(rèn)為，第一、二種觀點(diǎn)有一定道理，但不太妥當(dāng)，比較同意第三種觀點(diǎn)。
二、前期物業(yè)服務(wù)合同主體法律地位的建構(gòu)
筆者認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體問(wèn)題以及業(yè)主、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位三者在該合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題是比較復(fù)雜的，可以將其分為兩個(gè)階段來(lái)看。
第一個(gè)階段，建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前。在這個(gè)階段，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。筆者認(rèn)為，這一法律關(guān)系也被我國(guó)立法所確認(rèn)。例如，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，建設(shè)單位在交付房屋于業(yè)主之前所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用全部由建設(shè)單位承擔(dān)。這也可以看出，此階段的合同對(duì)等主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。那么，業(yè)主（期房購(gòu)房人）在這個(gè)階段的前期物業(yè)服務(wù)合同中處于什么樣的法律地位呢？筆者認(rèn)為，此階段的業(yè)主不是前期物業(yè)合同的主體，也不是合同的第三人，基本上與前期物業(yè)合同沒(méi)有法律上的關(guān)系?？梢詫⒋穗A段的業(yè)主視為期待權(quán)人，因?yàn)闃I(yè)主一般在期房銷售合同中與建設(shè)單位約定，在建設(shè)單位交付房屋后，接受建設(shè)單位選擇的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并接受其與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第二階段為自建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主起，到業(yè)主選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主委員會(huì)與其簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同時(shí)止。此時(shí)，業(yè)主是前期物業(yè)服務(wù)合同的委托人，其應(yīng)當(dāng)支付從房屋交付以后的房屋物業(yè)服務(wù)的對(duì)價(jià)，并享受前期物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)權(quán)利。筆者認(rèn)為，此階段的建設(shè)單位已經(jīng)退出了前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，已經(jīng)不是前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，也不是合同第三人，但仍然對(duì)業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
那么前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系在法律邏輯上是如何由第一階段轉(zhuǎn)向第二階段的呢？筆者認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的第一階段向第二階段的轉(zhuǎn)變是基于建設(shè)單位與業(yè)主（期房購(gòu)房人）簽訂的房屋銷售合同中的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓條款。實(shí)際上是基于建設(shè)單位將前期物業(yè)服務(wù)合同整體概括轉(zhuǎn)移給業(yè)主，使得前期物業(yè)服務(wù)合同主體由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更為業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因商品房買賣合同自簽訂之時(shí)就成立并生效，那么有關(guān)在該合同中的前期物業(yè)轉(zhuǎn)移條款是否與其他合同條款一并成立生效呢？筆者認(rèn)為，前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款是附條件生效的法律行為，雖然其已經(jīng)隨著房屋買賣合同其他條款的生效而成立，但前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款此時(shí)并未生效，其要視建設(shè)單位交付房屋的條件能否成就，并且自開(kāi)發(fā)商交付房屋于業(yè)主時(shí)生效，也就是說(shuō)當(dāng)建設(shè)單位將房屋交付與業(yè)主時(shí)，前期物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變?yōu)榱藰I(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
由于建設(shè)單位已經(jīng)退出前期物業(yè)合同，因此解除合同的意思應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作出，并且向業(yè)主交接相關(guān)手續(xù)資料。但業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)尚未成立，這該如何解決呢？筆者認(rèn)為，可以以法律的形式將街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)接受交接和接受解除合同的義務(wù)。業(yè)委會(huì)缺位時(shí)，應(yīng)當(dāng)由同樣負(fù)責(zé)一定區(qū)域內(nèi)公共秩序的居民委員會(huì)來(lái)負(fù)擔(dān)。我國(guó)一些地方立法已經(jīng)考慮到了此問(wèn)題，并將其進(jìn)行了規(guī)范。筆者認(rèn)為，該些規(guī)范性文件，有利于解決實(shí)際問(wèn)題。但立法層次太低，在實(shí)踐操作中容易遇到各種困難，妨害問(wèn)題解決。因此，建議采取更高的立法層次解決該問(wèn)題，以改變現(xiàn)在由各地市房管局通過(guò)規(guī)范性文件的形式來(lái)規(guī)范。另外，有些問(wèn)題規(guī)范得尚不明確，例如，實(shí)踐中居民委員會(huì)由于缺乏實(shí)際的法律約束力而不愿意主動(dòng)履行相關(guān)義務(wù)，問(wèn)題的解決常常是迫于特定時(shí)期的社會(huì)穩(wěn)定的政治壓力而不得不為之。因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)將該規(guī)范更加細(xì)化，使其具有實(shí)際操作性。
注釋：
有關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本
甲方： 業(yè)主大會(huì);
執(zhí)行機(jī)構(gòu)： 業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)人： ;
乙方： ;
法定代表人： ;
住所地： ;
資質(zhì)等級(jí)： ;
證書(shū)編號(hào)： 。
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方為 (物業(yè)名稱)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況:
物業(yè)名稱 ;
物業(yè)類型 ;
坐落位置 ;
建筑面積 。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至 ;
南至 ;
西至 ;
北至 。
(物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件1)。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件2);
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件3);
(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;
(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;
(五)車輛行駛、停放管理;
(六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
(七)裝飾裝修管理服務(wù);
(八)物業(yè)檔案資料管理。
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下內(nèi)容：
(一) ;
(二) ;
(三) 。
第四條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)執(zhí)行以下第 項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：
(一)乙方提供的服務(wù)質(zhì)量按《石家莊市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》 級(jí)執(zhí)行。 (服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)市價(jià)[24]69號(hào)《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》) 。
(二)乙方提供的服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，具體為：
。
第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費(fèi)用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第 種方式：
(一)包干制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅： 元/月.平方米;
高層住宅： 元/月.平方米;
別墅： 元/月.平方米;
辦公樓： 元/月.平方米;
商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米;
物業(yè)： 元/月.平方米。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、法定稅費(fèi);
9、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn);
1、 。
乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
(二)酬金制
物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅： 元/月.平方米;
高層住宅： 元/月.平方米;
別墅： 元/月.平方米;
辦公樓： 元/月.平方米;
商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米;
物業(yè)： 元/月.平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開(kāi)支：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2 、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、 。
乙方采取以下第 種方式提取酬金：
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金 %的比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用;物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。
第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)由乙方按 (年/季/月)向業(yè)主收取，或者按雙方約定的時(shí)間、地點(diǎn)由業(yè)主向乙方交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。
第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
物業(yè)服務(wù)合同示范文本
甲方：__________________
地址：__________________
聯(lián)系電話：__________________
乙方：__________________
法定代表人(負(fù)責(zé)人)：__________________
資質(zhì)等級(jí)：________ ，資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：__________
住 所：______________________________
公司聯(lián)系電話：____________________
甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就__________ (物業(yè)名稱)的物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的建筑區(qū)劃(以下簡(jiǎn)稱本建筑區(qū)劃)基本情況
建筑區(qū)劃名稱：
建筑區(qū)劃類型：_____(住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、其他物業(yè)類型)
座落位置：成都市_______區(qū)(市、縣)_______路(街道)_______段(巷)_______號(hào)附_______號(hào);
四至范圍(規(guī)劃平面圖)：
東 南
西 北
占地面積：__________平方米;
總建筑面積：__________平方米;其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米;
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書(shū)見(jiàn)附件二。
第二條 乙方為本建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量情況，詳見(jiàn)附件三。
第三條 甲方應(yīng)于 (具體時(shí)間)向乙方提供物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積_______平方米，位于 _______.
物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。
第四條 建筑物專有部分損壞時(shí)，業(yè)主、使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、使用人承擔(dān)。
第五條 乙方提供的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：
(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)，詳見(jiàn)附件四;
(二)公共綠化的維護(hù)，詳見(jiàn)附件五;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，詳見(jiàn)附件六;
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，詳見(jiàn)附件七;
(五)物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告，詳見(jiàn)附件八;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的帳務(wù)管理，詳見(jiàn)附件九;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管，詳見(jiàn)附件十;
(八) ___________________________________.
第六條 乙方承接本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方對(duì)建筑物共有部分及其相應(yīng)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料。
甲方、乙方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書(shū)面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十三。
第七條 乙方根據(jù)物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)及下述約定，按房屋建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。
1、住宅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)、建筑物附屬設(shè)施設(shè)備按規(guī)定需強(qiáng)制檢測(cè)的費(fèi)用，依據(jù)其實(shí)際支出，由業(yè)主在上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外合理分?jǐn)偅唧w費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由甲方、相關(guān)業(yè)主與乙方另行約定。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。
2、別墅建筑區(qū)劃內(nèi)：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。
3、 建筑區(qū)劃內(nèi)：
非住宅用房：_____元/月·平方米;其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
住宅(別墅除外)用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。
在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為_(kāi)____元/月·平方米。
本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含物業(yè)保修期滿后建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用，建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用在建筑物及其附屬設(shè)施維修資金中列支，并按業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偂?/p>
第八條 業(yè)主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第九條 按照價(jià)格法相關(guān)規(guī)定，依據(jù)上年度成都市物價(jià)指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的年平均業(yè)主滿意度情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以相應(yīng)上浮或下調(diào);具體調(diào)整比例由甲、乙方雙方另行約定。
第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計(jì)費(fèi)方式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
(一)包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)。
(二)酬金制。在本合同第七條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
1、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按_____%的比例提取酬金;
2、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取 元的酬金。
(三) _____________________________________.
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按 (年/季/月)交納，業(yè)主應(yīng)在 (每次繳費(fèi)的具體時(shí)間)履行交納義務(wù)。 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，違約金的支付約定如下：
______________________________________.
第十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年 月 日向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受 審計(jì)監(jiān)督。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________.
第十三條 本建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場(chǎng)(庫(kù))、位，由乙方進(jìn)行管理和維護(hù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)范設(shè)置相關(guān)標(biāo)識(shí)，并按照相關(guān)規(guī)定做好停車場(chǎng)(庫(kù))的照明、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十一。
第十四條 停車場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)分別采取以下方式：
(一)依法屬于全體業(yè)主共有的停車場(chǎng)(庫(kù))，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、露天非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：
1、按 元/月;
2、按費(fèi)用收入 %/月。
乙方提取上述報(bào)酬后所剩下的停車場(chǎng)(庫(kù))的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主所有。
(二)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人停車需要;車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：
1、按 元/月;
2、按費(fèi)用收入 %/月。
(三)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位承租使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。
第十五條 停車人對(duì)車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。
第十六條 本建筑區(qū)劃內(nèi)下列共有部分委托乙方經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)營(yíng)收費(fèi)約定如下：
(一)網(wǎng)球場(chǎng)：
(二)游泳池：
(三)電梯轎廂：
(四) ：
(五) ：
(六) ：
上述經(jīng)營(yíng)收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本后，收益按下列約定分配：
1、______________________________________ ;
2、 ______________________________________;
3、 ______________________________________.
乙方應(yīng)當(dāng)就上述共有部分的經(jīng)營(yíng)所得收入單獨(dú)列帳，并至少每半年在建筑區(qū)劃內(nèi)書(shū)面公告經(jīng)營(yíng)所得收入的收支情況。經(jīng)營(yíng)所得收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本、收益后，其剩下收益歸全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主所有。
第十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式采用本合同第十條第二項(xiàng)或者第三項(xiàng)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按實(shí)結(jié)算的部分年終結(jié)余或不足的處理方式：
(一)年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第____種方式處理：
1、轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用;
2、直接納入建筑物及其附屬設(shè)施維修資金;
3、 ______________________________________.
(二)年度結(jié)算不足部分，按以下第____種方式處理：
1、由業(yè)主于次年第一個(gè)月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補(bǔ)足;
2、 ______________________________________.
第十八條 使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，乙方應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計(jì)劃和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用方案。
甲方應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案等在建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并每 個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用情況。
第十九條 本建筑區(qū)劃內(nèi)，乙方、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自用的，由上述專業(yè)單位向業(yè)主收取;乙方使用的，由上述專業(yè)單位向乙方收取;部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
乙方接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十條 乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主配合有關(guān)部門、單位作好建筑區(qū)劃內(nèi)計(jì)劃生育、流動(dòng)人口管理、犬只管理等工作。
第二十一條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
(一)決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(二)在其制定的《管理規(guī)約》中向業(yè)主明示物業(yè)裝飾裝修中的注意事項(xiàng)、禁止事項(xiàng)等事項(xiàng);
(三)督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;對(duì)業(yè)主或使用人違反《管
理規(guī)約》的行為予以勸阻、制止;
(四)授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主、使用人違反《管理規(guī)約》的行為，依照《管理規(guī)約》的約定進(jìn)行勸阻、制止;
(五)監(jiān)督、檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施，并每年對(duì)乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評(píng)定;
(六)不得干涉乙方依法、依本合同約定內(nèi)容所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng);
(七)協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
(八) ______________________________________;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十二條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
(一)負(fù)責(zé)本建筑區(qū)劃內(nèi)的日常物業(yè)服務(wù)工作，并配備本合同第二條所列物業(yè)服務(wù)力量履行本合同;
(二)根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、使用人及他人的合法權(quán)益;
(三)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問(wèn)題;
(四)按照相關(guān)規(guī)定，建立健全“辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”等信息公開(kāi)制度。
(五)接受甲方、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向甲方報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，及時(shí)向甲方公告本建筑區(qū)劃內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);采取酬金制計(jì)費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)每 個(gè)月在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布一次按實(shí)結(jié)算項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)資金收支帳目;
(六)結(jié)合本建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，編制物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃等;
(七)可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本建筑區(qū)劃內(nèi)的 、 的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將本建筑區(qū)劃內(nèi)的整體服務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方，并對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任;
(八)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為;
(九)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主，并按規(guī)定與業(yè)主簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
(十)不得擅自占用和改變本建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的用途;如需在本建筑區(qū)劃內(nèi)改、擴(kuò)、重建或完善配套項(xiàng)目，應(yīng)與甲方協(xié)商并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;
(十一)本合同依法解除、協(xié)商解除、單方解除或者期滿終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定退出本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和本合同約定辦理移交手續(xù)和項(xiàng)目退出手續(xù);
(十二) ______________________________________;
(十三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。
第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時(shí)起至 年 月 日 時(shí)止。
第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應(yīng)就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行協(xié)商;經(jīng)雙方協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后 日內(nèi)繼續(xù)履行本合同。
第二十五條 本合同自解除之日起 日內(nèi)，甲、乙雙方按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
第二十六條 本合同終止、解除時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)，并按照《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定辦理移交和項(xiàng)目退出手續(xù)。
乙方逾期不按約定、規(guī)定辦理移交工作、退出項(xiàng)目的，由乙方向全體業(yè)主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。
第二十七條 在物業(yè)服務(wù)中發(fā)生下列事由，乙方不承擔(dān)責(zé)任。
(一)因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷的;
(二)乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的;
(三)因維修養(yǎng)護(hù)建筑物共有部分需要且事先已告知業(yè)主、使用人，暫時(shí)停水、停電、停止附屬設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的;
(四)因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的;
(五) ______________________________________;
(六) ______________________________________.
第二十八條 乙方的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，應(yīng)以本合同第七條第____項(xiàng)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向全體業(yè)主或相應(yīng)業(yè)主支付________元的違約金，并賠償由此給業(yè)主造成的損失。
第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付;已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方____倍返還。
第三十條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，或者發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，甲方有權(quán)依法解除本合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償;乙方預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還給相應(yīng)業(yè)主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)在甲方通知的 日內(nèi)與甲方及其新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完成交接手續(xù)。
第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主、使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十二。
第三十二條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同;全體業(yè)主應(yīng)以本合同第七條第 項(xiàng)約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向乙方支付 元的違約金，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，全體業(yè)主應(yīng)予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十三條 乙方應(yīng)在本合同生效之日起30日內(nèi)，向甲方交納履約保證金
元，作為乙方履行合同的保證。
本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動(dòng)用后，乙方應(yīng)當(dāng)自上述履約保證金被動(dòng)用之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。
本合同期限屆滿后，甲方應(yīng)在本合同期限屆滿之日起30日內(nèi)將履約保證金本息余額如數(shù)退還乙方。
乙方未按照本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量履行本合同，有違約行為發(fā)生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。
第三十四條 本合同其他相關(guān)違約責(zé)任的約定：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________;
(三) ______________________________________;
(四) ______________________________________;
(五) ______________________________________.
第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無(wú)法履行的，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十六條 凡因本合同產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，選擇下列第 ( )種方式解決：
(1)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第三十八條 補(bǔ)充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十九條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，一份由乙方向物業(yè)所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案。
自本合同備案之日起5日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)就本合同備案情況和本合同約定的內(nèi)容在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示，公示期限不低于30天。
第四十條 本合同自 起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法定代表人(負(fù)責(zé)人)：
年 月 日 年 月 日
物業(yè)服務(wù)合同怎么寫
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)
名稱：______________業(yè)主大會(huì)
受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
名稱：
物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)編號(hào)：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘(或續(xù)聘)乙方為_(kāi)_____(物業(yè)名稱)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。
第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況
物業(yè)名稱：
物業(yè)用途：
座落：
四至：
占地面積：
總建筑面積：
委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
第三條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施;管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等;_______________________________。
第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_______________________________。
第五條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、共用照明、_______________________________。
第六條 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、_______________________________。
第七條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，_______________________________。
第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_______________________________。
第九條 維護(hù)公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、_______________________________。
第十條 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對(duì)車輛停放進(jìn)行管理，_______________________________。
第十一條 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，_______________________________。
第十二條 電梯、水泵的運(yùn)行和日常維護(hù)管理，_______________________________。
第十三條 房屋裝飾裝修管理服務(wù)，_______________________________。
第十四條 其他委托事項(xiàng)
(1)______________________________;
(2)______________________________;
(3)______________________________。
第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
第十五條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量按以下第___項(xiàng)執(zhí)行：
1.執(zhí)行北京市國(guó)土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國(guó)土房管物字[20xx]950號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一，即普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);_______________________________。
2.執(zhí)行北京市國(guó)土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國(guó)土房管物字[20xx]950號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)二，即經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);_______________________________。
3.執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求，具體為：_______________________________。
第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第十六條 (適用于政府指導(dǎo)價(jià))物業(yè)服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方按____元/平方米.月向業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計(jì)算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。)
其中，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用價(jià)格為：____;按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
2.如政府的指導(dǎo)價(jià)有調(diào)整，上述價(jià)格隨之調(diào)整。
3.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，按照乙方與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)按照房屋建筑面積比例分?jǐn)?。乙方收費(fèi)時(shí)，應(yīng)將保險(xiǎn)單和保險(xiǎn)費(fèi)發(fā)票公示。
第十七條 (適用于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià))物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方按____元/平方米.月向業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計(jì)算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。)
其中，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用價(jià)格為：____;按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
2.物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化維護(hù)費(fèi)用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(6)辦公費(fèi)用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(9)其它費(fèi)用：_______________________________;
_______________________________。
3.(適用于包干制)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如需調(diào)整，由雙方協(xié)商確定。
4.(適用于酬金制)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取____%作為乙方的酬金。
5.(適用于酬金制)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額中;如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足使用，乙方應(yīng)提前告知甲方，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案，甲方應(yīng)在合理的期限內(nèi)對(duì)乙方提交的方案進(jìn)行審查和作出決定。
6.(適用于酬金制)雙方約定聘請(qǐng)/不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì);聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，專業(yè)機(jī)構(gòu)由雙方協(xié)商選定/(甲方選定、乙方選定)。
第十八條 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金支出。
第十九條 停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：________
2.車庫(kù)車位(租用)：________;其中，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：________
車庫(kù)車位(已出售)：_________
3.__________________
4.__________________
第二十條 乙方對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取，乙方制定的對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第五章 雙方權(quán)利義務(wù)
第二十一條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃;
2.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施情況;
3.按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用管理;
4.(適用于酬金制)審查乙方提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
5.甲方應(yīng)在合同生效之日起____日內(nèi)向乙方移交或組織移交以下資料：
(1)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(4)各專業(yè)部門驗(yàn)收資料;
(5)房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料;
(6)物業(yè)管理所必須的其它資料。
6.合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積物業(yè)管理用房，管理用房位置：_______________________________。
管理用房按以下方式使用：
(1)乙方無(wú)償使用;
(2)_______________________________。
7.當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，督促其交納。
8.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題：
(1)_______________________________;
(2)_______________________________。
9.協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
10.其他：_______________________________。
第二十二條 甲方的業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)：
1.在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)代表業(yè)主大會(huì)行使基于本合同擁有的權(quán)利，履行本合同約定的義務(wù);(按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會(huì)決議的除外)
2.監(jiān)督和協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同;
3.組織物業(yè)的交接驗(yàn)收;
4.督促全體業(yè)主遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和物業(yè)管理規(guī)章制度;
5.督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
6.如實(shí)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
7.其他：_______________________________。
第二十三條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù);
2.有權(quán)要求甲方、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為;
3.向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
4.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、________等措施;
5.選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方;
6.每年度向甲方報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施情況;
7.(適用于酬金制)向甲方或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;當(dāng)甲方或業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，應(yīng)及時(shí)答復(fù)。
8.本合同終止時(shí)，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、專項(xiàng)維修資金及帳目、_______________________________。
9.其他：_______________________________。
第六章 合同期限
第二十四條 委托管理期限為_(kāi)___年;自____年__月__日起至____年__月__ 日止。
第七章 合同解除和終止的約定
第二十五條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知乙方;乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知甲方。
第二十六條 本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見(jiàn)通知乙方，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動(dòng)延續(xù)。
第二十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項(xiàng)目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時(shí)(一般不超過(guò)三個(gè)月)繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)也應(yīng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十八條 其他條款_______________________________。
第八章 違約責(zé)任
第二十九條 因甲方違約導(dǎo)致乙方不能提供約定服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決且嚴(yán)重違約的，乙方有權(quán)解除合同。造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 乙方未能按照約定提供服務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴(yán)重違約的，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)持三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)后有權(quán)解除合同。造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十二條 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每日按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之____加收違約金。
第三十三條 任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金____;由于解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第三十四條 乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費(fèi)用____‰的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第三十五條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十六條 其他條款_______________________________。
第九章 附則
第三十七條 雙方約定自本合同生效之日起____日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十八條 本合同正本連同附件____頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意按下列第____方式解決。
1.提交____仲裁委員會(huì)仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。
第四十條 本合同自______起生效。
甲方簽章 乙方簽章
代表人：(業(yè)主委員會(huì))代表人
[論文關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)合同 異同辨析
合同是特定的兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，以設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的作出意思表示，又經(jīng)磋商使意思表示一致所達(dá)成的協(xié)議。作為商品交換法律表現(xiàn)形式的民事法律行為，合同在生產(chǎn)、銷售、分配及消費(fèi)四大社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善、房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理作為對(duì)建筑物和配套的設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等綜合服務(wù)方式，已成為廣大居民住房消費(fèi)的重要組成部分?，F(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，涉及的社會(huì)關(guān)系多種多樣，其中最主要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，它們之間實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)交易關(guān)系，一切交易活動(dòng)都是通過(guò)締結(jié)和履行合同來(lái)進(jìn)行的，物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)管理最基本的法律關(guān)系，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同，是現(xiàn)代物業(yè)管理法律關(guān)系中最為核心的內(nèi)容。根據(jù)物業(yè)所有權(quán)人和委托人的不同，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同，辨析這兩類物業(yè)服務(wù)合同之異同對(duì)規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐具有重要意義。
一、物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理中的重要作用
物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主支付管理費(fèi)用為內(nèi)容的，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其中，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前期物業(yè)管理的書(shū)面協(xié)議，普通物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議。二者是時(shí)間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石，其重要作用主要體現(xiàn)如下：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)公共性活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的交易活動(dòng)，交易雙方主要是以物業(yè)服務(wù)合同為紐帶完成物業(yè)市場(chǎng)交易活動(dòng)，從法律及法理來(lái)看，物業(yè)管理法律關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一項(xiàng)市場(chǎng)行為。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的基本法律文件，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和重要法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，合同主體雙方是平等的民事法律關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式。
（二）物業(yè)服務(wù)合同是明確主體雙方權(quán)利義務(wù)的最重要法律文件
物業(yè)管理是一種具有委托性質(zhì)的民事法律行為，因此，當(dāng)事人雙方的意思表示在物業(yè)管理法律關(guān)系中起著決定性的作用。物業(yè)服務(wù)合同是建立當(dāng)事人雙方之間關(guān)系以及約束當(dāng)事人雙方行為的法律規(guī)范，是確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者與服務(wù)者的關(guān)系以及明確雙方主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的最重要法律文件。依法共同遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的進(jìn)一步規(guī)范與成熟具有積極意義。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)現(xiàn)物業(yè)交易雙方合法權(quán)益的重要法律保障
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同主要對(duì)物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業(yè)服務(wù)合同是保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的重要手段，為此，訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，必須遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協(xié)商討論的基礎(chǔ)上最終達(dá)成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細(xì)不宜粗，應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的可操作性；合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究有關(guān)法律規(guī)定，具體、明確約定合同當(dāng)事人的違約責(zé)任。把握好這些合同訂立中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于維護(hù)各方合法權(quán)益。
（四）物業(yè)服務(wù)合同是提高物業(yè)管理服務(wù)精細(xì)化水平的有效途徑
現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識(shí)專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了工作精細(xì)化水平，提高了效率，降低了成本。物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)實(shí)現(xiàn)了分離，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供服務(wù)，行使管理權(quán)；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，基于擁有物業(yè)所有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定所提供的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
二、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的相同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是相互銜接、相互補(bǔ)充的兩類合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與有關(guān)委托方訂立物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理過(guò)程中，委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)基本上由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)的不同階段，作為物業(yè)管理提前介入的主要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要作用，而普通物業(yè)服務(wù)合同就是我們通常所說(shuō)的物業(yè)服務(wù)合同，是物業(yè)管理的基本合同。它們的相同之處主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）都屬于合同類型中的雙務(wù)、有償合同
雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)等給付義務(wù)的合同，是實(shí)踐中最常見(jiàn)、最大量的合同。有償合同是指雙方當(dāng)事人取得利益均須支付對(duì)應(yīng)代價(jià)的合同。一般而言，雙務(wù)合同都是有償合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同，合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)、相互依賴的。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主必須支付服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)事人雙方是一種等價(jià)交換關(guān)系，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則是質(zhì)價(jià)相符，服務(wù)費(fèi)用的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由雙方當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)策略考慮，也可能無(wú)償?shù)貫榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供某些服務(wù)，但一般仍以有償為原則。
（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同
諾成合同是指不依賴標(biāo)的物的交付，只需當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當(dāng)事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標(biāo)的物為當(dāng)事人的給付義務(wù)，違反該項(xiàng)義務(wù)即產(chǎn)生違約責(zé)任。要式合同是指法律或當(dāng)事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同均屬于諾成、要式合同。只有經(jīng)過(guò)要約和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能訂立合同。同時(shí)，根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態(tài)，但對(duì)于一些重要的交易，法律常規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取特定的形式訂立合同。“要式合同與不要式合同的區(qū)別在于是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立與生效的要件?！眳^(qū)分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規(guī)對(duì)合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。
（三）客體是一致的，都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主之間基于前期與普通物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供持續(xù)不斷的無(wú)形的物業(yè)管理服務(wù)，不僅包括對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護(hù)。在日常的物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供具有公共性和綜合性等特點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。另外，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中，當(dāng)然，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)是通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容。
三、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的不同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中兩類既緊密聯(lián)系又相互區(qū)別的合同，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處，“但因物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不同產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同在簽訂主體、簽訂時(shí)間、有效期限、終止條件等都有所差異?！?/p>
（一）簽訂主體不同
前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于在新建物業(yè)的業(yè)主入住前，首次業(yè)主大會(huì)尚未召開(kāi)，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志以及業(yè)主大會(huì)還不能統(tǒng)一業(yè)主意見(jiàn)來(lái)決定是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要。為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法利益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，用以約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為。一方面，在物業(yè)未銷售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的第一業(yè)主，有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從法理角度來(lái)看也是許可的；另一方面，從合同的相對(duì)性規(guī)則出發(fā)，前期物業(yè)服務(wù)合同不能對(duì)第三人產(chǎn)生拘束力，這將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)而由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)管理費(fèi)用的局面。為克服這一弊端，各國(guó)或各地區(qū)開(kāi)始改變這一契約僅具債權(quán)效力的狀態(tài)，而賦予其物權(quán)效力。普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，其職責(zé)之一就是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并正式簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。
（二）簽訂時(shí)間不同
在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況比較多，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，從物業(yè)開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過(guò)程，不僅這個(gè)過(guò)程需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理活動(dòng)的重要法律依據(jù)，其簽訂的時(shí)間是新建住宅的開(kāi)發(fā)商出售住宅前，也就是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時(shí)間一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。
（三）有效期限不同
為避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理空缺，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有必要與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同的過(guò)渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同正式生效時(shí)終止。物業(yè)的銷售、入住的漸進(jìn)性造成業(yè)主大會(huì)首次召開(kāi)時(shí)間不確定，而首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間的不確定又決定了業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常是不確定的。前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定，不僅影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌安排工作、降低交易成本、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。但是前期物業(yè)服務(wù)的期限是可以約定的。普通物業(yè)服務(wù)合同則是只要合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且通過(guò)書(shū)面的形式簽訂，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立，這標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)合同正式生效。普通物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，屬于在較長(zhǎng)期限內(nèi)履行的合同，因此，當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。“與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。”
（四）終止條件不同
內(nèi)容提要: 物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主動(dòng)輒以物業(yè)服務(wù)不符合要求為由行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)。因物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，抗辯權(quán)的行使存在許多弊端，如妨害小區(qū)業(yè)主的正常生活、妨害物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)、損害小區(qū)環(huán)境等。最高人民法院的《解釋》第5、6條對(duì)業(yè)主抗辯權(quán)的行使與限制作了規(guī)定，對(duì)于平衡業(yè)主與物業(yè)公司的利益關(guān)系具有積極意義。但仍有必要適當(dāng)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制，如對(duì)合同主體抗辯的限制、業(yè)主單個(gè)行使抗辯權(quán)的限制，應(yīng)當(dāng)規(guī)定只有達(dá)到一定數(shù)量的業(yè)主同意才能行使抗辯權(quán);通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使抗辯權(quán)，將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團(tuán)體共同決定的事項(xiàng)。同時(shí)，物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)業(yè)主行使抗辯權(quán)時(shí)，必須確保已交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益不受損害，不得對(duì)欠費(fèi)業(yè)主停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。應(yīng)當(dāng)通過(guò)完善物業(yè)費(fèi)收取公示制度、完善欠費(fèi)催繳程序、發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的催繳作用、引入督促程序等，來(lái)進(jìn)一步完善物業(yè)費(fèi)收繳制度。
引言
近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為影響住宅小區(qū)和諧、穩(wěn)定的最主要因素。這既與物業(yè)公司未能提供及時(shí)、有效地為業(yè)主提供滿意的服務(wù)有關(guān)，也與業(yè)主任意地、過(guò)于頻繁地行使物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)有關(guān)。部分業(yè)主動(dòng)輒以服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不滿意為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)費(fèi)”)，欠費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。據(jù)
(二)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制
為了減少業(yè)主行使抗辯權(quán)的危害，筆者認(rèn)為，除《解釋》第6條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制外，有必要適當(dāng)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制。具體來(lái)說(shuō)，包括以下內(nèi)容：
第一，關(guān)于合同主體的抗辯。無(wú)論是由開(kāi)發(fā)商依法與物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)委員會(huì)與由業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)公司訂立的普通物業(yè)服務(wù)合同，均對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主不得以其未參加合同訂立或沒(méi)有投票選擇該物業(yè)公司為由，主張自己并非物業(yè)服務(wù)合同的主體而行使抗辯權(quán)。在實(shí)踐中，少數(shù)業(yè)主以沒(méi)有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業(yè)費(fèi)，也有一些業(yè)主以未參加會(huì)議、沒(méi)有投票選擇物業(yè)公司，或投票選擇了非最終確定的物業(yè)公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，這些做法是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物權(quán)法》第76條、第78條的規(guī)定，選聘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占全部人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！督忉尅返?條對(duì)合同主體的抗辯予以了限制：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>
第二，關(guān)于個(gè)別、少數(shù)業(yè)主的抗辯。《解釋》第5條并未對(duì)業(yè)主是否可以“單個(gè)”地行使抗辯權(quán)作出明確規(guī)定。如果單純從解釋論的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主單個(gè)地行使抗辯權(quán)。但問(wèn)題在于，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，若不對(duì)業(yè)主單個(gè)地行使抗辯權(quán)加以限制，極容易損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，當(dāng)已屆約定支付物業(yè)費(fèi)期限時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主按約履行的，業(yè)主若要行使抗辯權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)，必須得到一定數(shù)量業(yè)主的同意。換言之，只有當(dāng)業(yè)主達(dá)到“一定數(shù)量”時(shí)才能行使抗辯權(quán)，較為合理的建議是將業(yè)主數(shù)量控制1/10或1/5以上。即只有經(jīng)1/10或1/5以上業(yè)主同意，業(yè)主才能行使抗辯權(quán)。第三，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的抗辯。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)[5]。對(duì)此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的代表訂立物業(yè)服務(wù)合同，其目的在于維護(hù)業(yè)主團(tuán)體的共同利益。從業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)關(guān)系來(lái)看，業(yè)主基于團(tuán)體與團(tuán)體成員間的關(guān)系而將物業(yè)費(fèi)交給業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主團(tuán)體基于與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系將收到的物業(yè)費(fèi)支付給物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)則是代表業(yè)主團(tuán)體督促業(yè)主交費(fèi)，并將收取的物業(yè)費(fèi)支付給物業(yè)公司的業(yè)主團(tuán)體執(zhí)行機(jī)構(gòu)[5]35。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)公司未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時(shí)，最為恰當(dāng)?shù)耐緩绞峭ㄟ^(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使合同履行抗辯權(quán)，即當(dāng)達(dá)到一定數(shù)量(如前述的1/10或1/5)的業(yè)主主張行使抗辯的，應(yīng)首先通過(guò)業(yè)主委員來(lái)行使；當(dāng)業(yè)主委員會(huì)拒絕行使時(shí)，才可以由業(yè)主直接行使。為了進(jìn)一步限制業(yè)主抗辯權(quán)的行使，筆者認(rèn)為，可以考慮將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團(tuán)體共同決定的事項(xiàng)來(lái)對(duì)待，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)1/2業(yè)主同意方能由業(yè)主委員會(huì)行使[6]。
(三)物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制物業(yè)公司對(duì)未繳納物業(yè)費(fèi)的部分業(yè)主行使抗辯權(quán)，停止部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，必須確保已按約支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能夠享受到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的全部服務(wù)項(xiàng)目。之所以應(yīng)作出這種限制，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同包含公共服務(wù)和專屬服務(wù)兩部分內(nèi)容，通過(guò)對(duì)物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制，目的是避免因?qū)Σ糠謽I(yè)主行使抗辯權(quán)而殃及已支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。同時(shí)，基于小區(qū)公共利益保護(hù)的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。
四、完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳制度的思考
業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是各國(guó)或地區(qū)都會(huì)面臨的問(wèn)題，為此，各國(guó)或地區(qū)也都通過(guò)立法采取了相應(yīng)的措施。例如在日本，對(duì)于屆期未繳納物業(yè)費(fèi)的，依順序先后以口頭、書(shū)面形式催收；對(duì)拖欠6個(gè)月物業(yè)費(fèi)和1年以上的滯納金，如果采取上述形式催收仍不能回收時(shí)，則可以向法院申請(qǐng)“支付令”，通過(guò)督促程序來(lái)催收。在新加坡，則是由管理團(tuán)體以書(shū)面形式通知業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，如果業(yè)主超過(guò)30日仍未支付的，則將依管理團(tuán)體所決定的利率加收利息并請(qǐng)求簡(jiǎn)易法院予以收?。煌瑫r(shí)，法院得以業(yè)主違反義務(wù)為由處1萬(wàn)新加坡元以下的罰金[7]。在美國(guó)，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，從到期之日起，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)；若欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)按照 法律 規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償[8]。德國(guó)、奧地利等國(guó)家對(duì)業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、違反管理規(guī)約禁止性規(guī)定等行為，也從以前的“溫情主義”轉(zhuǎn)而實(shí)行令其強(qiáng)制遷離、強(qiáng)制出讓或者強(qiáng)制拍賣其房屋單元的所謂“嚴(yán)格懲罰主義”。如依德國(guó)《住宅所有權(quán)法》第18條的規(guī)定，住宅所有權(quán)人遲延履行費(fèi)用義務(wù)，其數(shù)額超過(guò)其住宅所有權(quán)總價(jià)值3%，且遲延期間逾3個(gè)月的，得剝奪住宅所有權(quán)人的住宅所有權(quán)[9]。
我國(guó)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及司法解釋對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的催收也作了規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。《解釋》第6條亦規(guī)定：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴業(yè)主，請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)。結(jié)合上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，可以通過(guò)以下舉措來(lái)進(jìn)一步解決業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題。
第一，完善物業(yè)費(fèi)收取的公示制度。國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部制定并于2004年1月1日起施行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示有明確要求。根據(jù)該《辦法》第8條規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況向業(yè)主進(jìn)行公示。為此，物業(yè)公司可以從以下方面完善物業(yè)費(fèi)公示制度：一是通過(guò)告示牌、宣傳欄，以及為業(yè)主提供或發(fā)放收費(fèi)手冊(cè)等方式將有關(guān)收費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行公示，增加物業(yè)收費(fèi)的透明度；二是每月按照樓棟和單元號(hào)編制業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)清單，將應(yīng)繳費(fèi)清單張貼在樓棟或單元內(nèi)的告示欄；三是將每月應(yīng)繳費(fèi)清單提交業(yè)主委員會(huì)備案。
第二，建立完善欠費(fèi)催繳程序。遇有業(yè)主應(yīng)交而未交物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司首先應(yīng)通過(guò)主動(dòng)上門服務(wù)、短信提示的方式進(jìn)行催繳，并告知業(yè)主繳納費(fèi)用的寬限日期(一般以15天為宜)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)1個(gè)月以上的，可以通過(guò)書(shū)面函來(lái)催繳；拖欠2個(gè)月以上的，可以向業(yè)主寄送律師函；拖欠3個(gè)月以上的，可以向法院提出起訴。
第三，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的催繳作用。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行催繳的職責(zé)?？梢詮囊韵路矫鎭?lái)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的催繳作用：一是由業(yè)主委員會(huì)公示欠費(fèi)業(yè)主名單。從實(shí)踐來(lái)看，可以考慮由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司共同公布欠費(fèi)業(yè)主名單；二是業(yè)主委員會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或業(yè)主規(guī)約的規(guī)定向欠費(fèi)業(yè)主收取利息及滯納金；三是當(dāng)1/10或1/5以上的業(yè)主要求行使或請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)行使合同履行抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)程序并告知業(yè)主暫停支付物業(yè)費(fèi)。經(jīng)過(guò)評(píng)價(jià)，如果物業(yè)公司的服務(wù)符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)公告并書(shū)面通知業(yè)主繳納；如果服務(wù)確實(shí)存在瑕疵的，應(yīng)通過(guò)與物業(yè)公司的協(xié)商與談判降低物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不同意降低的，告知業(yè)主按照物業(yè)公司已提供服務(wù)部分的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。
第四，引入督促程序。對(duì)于無(wú)正當(dāng)理由拒交、特別是長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，筆者認(rèn)為，可以借鑒日本的做法，即由債權(quán)人通過(guò)督促程序向法院申請(qǐng)“支付令”?；跇I(yè)主與物業(yè)公司之間利益平衡及構(gòu)建和諧關(guān)系的要求，物業(yè)公司在向法院申請(qǐng)支付令前應(yīng)當(dāng)履行必要的催繳程序，如公示、書(shū)面通知、律師函、業(yè)主委員會(huì)督促與催繳等。
注釋:
第二條鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，適用本辦法。
第三條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出管理的監(jiān)督工作。各轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目退出管理的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)主動(dòng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出的監(jiān)督，對(duì)本轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行全面指導(dǎo)，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)落實(shí)工作。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)群眾利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡、防止損失的原則進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立社會(huì)責(zé)任感，行業(yè)榮譽(yù)感，企業(yè)信譽(yù)感，堅(jiān)持按原物業(yè)服務(wù)合同的約定，始終做好物業(yè)的日常管理和服務(wù)工作。同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的公共設(shè)施設(shè)備和共用部位進(jìn)行巡檢，按規(guī)定應(yīng)于退出前維修養(yǎng)護(hù)的及時(shí)修繕到位；個(gè)別大中修項(xiàng)目不能及時(shí)修繕的應(yīng)列成清單，移交給業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保持物業(yè)服務(wù)的正常有序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行合同約定。同時(shí)，應(yīng)遵守本辦法規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責(zé)，依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。
第八條業(yè)主大會(huì)成立前，前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故終止前期物業(yè)服務(wù)合同退出物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬終止合同前3個(gè)月，就合同終止和擬退出物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)事宜與開(kāi)發(fā)建設(shè)方協(xié)商一致后，以書(shū)面形式向物業(yè)所在地轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，同時(shí)，填寫《鎮(zhèn)江市前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理登記表》進(jìn)行備案。經(jīng)備案后的《登記表》分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)。
原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（二）合同當(dāng)事人雙方應(yīng)將合同終止時(shí)間等有關(guān)事項(xiàng)（公告具體內(nèi)容見(jiàn)本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。經(jīng)雙方約定的合同終止時(shí)限內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好服務(wù)工作，積極協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在雙方約定的合同終止時(shí)限內(nèi)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)物業(yè)管理；或者向物業(yè)所在地的街道辦事處移交。有關(guān)移交費(fèi)用由雙方依法在合同中約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新服務(wù)單位接管后7日內(nèi)，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的見(jiàn)證下，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新聘企業(yè)或街道辦事處完成下列移交事宜：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料；
5、物業(yè)管理所必須的其他資料；
包括：⑴規(guī)劃定點(diǎn)圖；
⑵宗地圖；
⑶建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
⑷建設(shè)工程施工許可證；
⑸工程地質(zhì)勘察報(bào)告；
⑹建設(shè)工程設(shè)計(jì)變更資料；
⑺商品房預(yù)售許可證等其它資料。
6、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料；
包括：屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)權(quán)屬的房屋資料；屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬資料。
7、規(guī)劃、建設(shè)、房管、園林、水、電、燃?xì)獾炔块T驗(yàn)收合格證明；
8、物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
9、受聘期間以開(kāi)辦費(fèi)用購(gòu)置的資產(chǎn)及物品，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等；
10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設(shè)施設(shè)備、結(jié)轉(zhuǎn)移交的費(fèi)用等逐一登記造冊(cè)，經(jīng)接受方簽字確認(rèn)后，報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
（五）如前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在有關(guān)部門指導(dǎo)下已按有關(guān)規(guī)定選舉成立首屆業(yè)主委員會(huì)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將本條第三項(xiàng)所列移交事宜，向業(yè)主委員會(huì)移交。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極幫助業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)企業(yè)或服務(wù)單位。
（六）首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)積極開(kāi)展選聘物業(yè)服務(wù)單位工作，但是，前期物業(yè)服務(wù)合同已達(dá)終止日期，屆時(shí)新的物業(yè)管理單位尚未落實(shí)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以協(xié)商原物業(yè)服務(wù)企業(yè)順延服務(wù)，也可以協(xié)商社區(qū)居委會(huì)臨時(shí)代為管理，直至新的管理單位接管服務(wù)為止。順延服務(wù)或社區(qū)代管期間產(chǎn)生的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按實(shí)承擔(dān)。
第九條實(shí)施正常物業(yè)服務(wù)階段的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)一方提前解除合同的，或者雙方在物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：
（一）業(yè)主大會(huì)決定提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的。
1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在合同終止日期前90日，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果決定是否提前解約或不續(xù)約。同時(shí)，對(duì)合同終止后的物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行表決。表決采取記名投票方式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。
2、如業(yè)主大會(huì)表決同意提前解約或不續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在合同終止日期前60日內(nèi)以書(shū)面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)將合同終止時(shí)間等事項(xiàng)（公告具體內(nèi)容見(jiàn)本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。
3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果以書(shū)面形式報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并填寫《業(yè)主大會(huì)終止物業(yè)服務(wù)合同情況登記表》進(jìn)行備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知起30日內(nèi)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報(bào)修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時(shí)按本辦法第八條第三、四項(xiàng)的規(guī)定，做好各項(xiàng)移交準(zhǔn)備。
5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前30日內(nèi)，可以通過(guò)招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進(jìn)場(chǎng)交接工作。
6、經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定提前解約或不再續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其30日內(nèi)退出。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同或合同期滿不再續(xù)約。
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約，以及退出項(xiàng)目的時(shí)間表和工作計(jì)劃等，與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商取得一致后，填寫《鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理登記表》報(bào)物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)將不再續(xù)約的決定，合同終止時(shí)間等事項(xiàng)（公告具體內(nèi)容見(jiàn)本辦法第十條）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告不少于15日。
3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止日期前60日，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就落實(shí)原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行議決。并將議決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于15日。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目30日前，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報(bào)修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時(shí)按本辦法第八條第三、四項(xiàng)的規(guī)定，做好各項(xiàng)移交準(zhǔn)備。
5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前30日內(nèi)，可以通過(guò)招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進(jìn)場(chǎng)交接工作。
6、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目日期已到，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)代為臨時(shí)管理，做好清潔保潔、綠化管理、公共秩序維護(hù)等日常工作，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主據(jù)實(shí)交納，業(yè)主委會(huì)負(fù)責(zé)收取，直至新的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)場(chǎng)。
第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主委員會(huì)（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，具體內(nèi)容包括：
1、提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的原因；
2、合同終止的具體時(shí)間；
3、業(yè)主大會(huì)對(duì)解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)，以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題的表決結(jié)果；
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)維修的具體時(shí)間表；報(bào)修值班電話；
5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)及其它公共收費(fèi)的收支情況；多收或結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用的數(shù)額及移交情況；裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)使用與退還情況；物業(yè)維修基金使用情況；
6、物業(yè)服務(wù)用房具置及權(quán)屬登記情況；
7、其他。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定做好退出物業(yè)項(xiàng)目管理相關(guān)工作的，記入企業(yè)誠(chéng)信檔案作為資質(zhì)管理的依據(jù)之一，并作為不良行為記錄向業(yè)主和社會(huì)公布。情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予行政處罰。給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)項(xiàng)目所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，物業(yè)企業(yè)依法業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目引發(fā)糾紛的，當(dāng)事人可根據(jù)物業(yè)管理合同約定提請(qǐng)仲裁或提交人民法院裁決。
第十四條在物業(yè)項(xiàng)目退出管理的過(guò)程中，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因造成的遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)盡到社會(huì)責(zé)任，并及時(shí)予以處理和完善，業(yè)主也可通過(guò)法律途徑依法維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。
一、認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)為約定義務(wù)
持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間有關(guān)于提供物業(yè)服務(wù)的合同存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主自由協(xié)商，達(dá)成一致后方可成立，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)安全保障義務(wù)，承擔(dān)何種程度的安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)意思自治的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主自行約定，如果合同有約定，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障義務(wù)，反之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不用承擔(dān)安全保障義務(wù)。
二、認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)為附隨義務(wù)
持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，雖然業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)沒(méi)有約定或者約定不明確，但是，由于兩者之間存在物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的過(guò)程中，自然就包含著保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的安全保障義務(wù)。
三、認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)為法定義務(wù)
持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，安全保障義務(wù)是由法律通過(guò)強(qiáng)制性規(guī)范直接規(guī)定的義務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的保護(hù)權(quán)利人人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。它的產(chǎn)生基于法律的直接規(guī)定，并不以權(quán)利人和義務(wù)人之間存在相關(guān)合同為前提。這種義務(wù)對(duì)于義務(wù)人具有普遍的適用性，違反此種義務(wù)即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
筆者認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的性質(zhì)，宜將其認(rèn)定為法定義務(wù)。
第一，我國(guó)現(xiàn)有立法已經(jīng)明確了安全保障義務(wù)的法定義務(wù)性質(zhì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”此條規(guī)定，明確了相關(guān)場(chǎng)所的管理者、活動(dòng)的組織者未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，造成他人人身?yè)p害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
而2010年7月1日起開(kāi)始施行的《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》（以下簡(jiǎn)稱《侵權(quán)責(zé)任法》）第三十七條第一款也明確規(guī)定“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”可以看到，《侵權(quán)責(zé)任法》以國(guó)家立法的形式明確了相關(guān)公共場(chǎng)所的管理者和活動(dòng)的組織者對(duì)他人具有人身和財(cái)產(chǎn)方面的安全保障義務(wù)。
那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)包含在《侵權(quán)責(zé)任法》中規(guī)定的“公共場(chǎng)所的管理人”內(nèi)從而負(fù)有安全保障義務(wù)呢，法律沒(méi)有明確這一點(diǎn)，學(xué)界也有不同的爭(zhēng)論，對(duì)此，筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)適用《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)安全保障義務(wù)。
從我國(guó)目前的立法來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)安全保障義務(wù)的主體具有以下特征：（1）不管是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者、公共場(chǎng)所的管理人還是社會(huì)活動(dòng)的組織者，無(wú)論是否具有交易經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，也不論其規(guī)模大小，其均對(duì)場(chǎng)所或活動(dòng)具有事實(shí)上的控制力。（2）相關(guān)場(chǎng)所的管理人或者活動(dòng)的組織者，都有能力制止或減少一定的風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（3）國(guó)家的相關(guān)規(guī)定對(duì)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)者和活動(dòng)組織者都有公共安全秩序方面的義務(wù)要求。如《旅館業(yè)治安管理辦法》第五條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)旅館，必須遵守國(guó)家的法律，建立各項(xiàng)安全管理制度，設(shè)置治安保衛(wèi)組織或者指定安全保衛(wèi)人員。”《娛樂(lè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“娛樂(lè)場(chǎng)所的法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)對(duì)娛樂(lè)場(chǎng)所的消防安全和其他安全負(fù)責(zé)。娛樂(lè)場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)制定安全工作方案和應(yīng)急疏散預(yù)案。”《大型群眾性活動(dòng)安全管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：“大型群眾性活動(dòng)的承辦者對(duì)其承辦活動(dòng)的安全負(fù)責(zé)，承辦者的主要負(fù)責(zé)人為大型群眾性活動(dòng)的安全責(zé)任人。”
物業(yè)管理公司完全符合以上特征，第一，從進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)始，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理的范圍也覆蓋整個(gè)小區(qū)的公共領(lǐng)域，從而對(duì)整個(gè)小區(qū)具備實(shí)際的控制力。第二，目前我國(guó)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行等級(jí)評(píng)定分級(jí)管理的制度，所以，作為專業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)行業(yè)要求，配備專業(yè)的物業(yè)管理人員和技術(shù)人員，同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備一定的制止或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的能力。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有能力將對(duì)小區(qū)的控制力落到實(shí)處。第三，國(guó)家也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了在維護(hù)公共安全秩序方面的要求。如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”第四，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供安全保障服務(wù)的水平以及對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的控制力能力，也是業(yè)主在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)考慮的首要問(wèn)題。通過(guò)上面的分析，不難看出，正是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍具有實(shí)際的控制力，并且是基于對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍的實(shí)際控制力來(lái)收取物業(yè)管理費(fèi)用，因此，根據(jù)權(quán)責(zé)一致的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該負(fù)有安全保障義務(wù)。
綜上，筆者認(rèn)為，《解釋》和《侵權(quán)責(zé)任法》中的規(guī)定并不是完全列舉，只是針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)際情況，而只是對(duì)其中典型的情況作出了列舉，其他類似的經(jīng)營(yíng)者、管理者和組織者應(yīng)該都包括在內(nèi)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)包含在內(nèi)。
第二，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)界定為約定義務(wù)或附隨義務(wù)存在著缺陷。無(wú)論是認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)是約定義務(wù)還是附隨義務(wù)，其都以業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間是否存在 物業(yè)服務(wù)合同為前提，但現(xiàn)實(shí)生活中，雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同但業(yè)主遭受損害引發(fā)的糾紛、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域外但物業(yè)公司實(shí)際控制區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害引發(fā)的糾紛以及小區(qū)業(yè)主訪客發(fā)生損害引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，面對(duì)這些糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障義務(wù)的問(wèn)題無(wú)法得到解決。
此外，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的范圍，以小區(qū)規(guī)劃紅線為界，但根據(jù)《解釋》和《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，可以看到，安全保障義務(wù)的產(chǎn)生主要取決于對(duì)場(chǎng)所的實(shí)際控制力，因此，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)發(fā)生損害的場(chǎng)所具有實(shí)際控制力，即便此場(chǎng)所在小區(qū)規(guī)劃紅線以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定在合理限度內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)認(rèn)界定為法定義務(wù)，能夠明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的空間范圍并不以物業(yè)管理場(chǎng)所為限，而主要取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對(duì)場(chǎng)所具備實(shí)際的控制力，能夠有效解決未簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)所致的損害，物業(yè)服務(wù)區(qū)域外物業(yè)公司實(shí)際控制區(qū)域發(fā)生的損害所涉及的糾紛。
關(guān)于安全保障義務(wù)的權(quán)利主體，我國(guó)相應(yīng)法律并沒(méi)有規(guī)定具體的范圍，正是因?yàn)檫@個(gè)原因，業(yè)主同住人（配偶、父母、子女、近親屬）以及承租人、跟小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主之間有著某些方面聯(lián)系的訪客等是否能夠成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的權(quán)利主體成為諸多案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，如果根據(jù)約定義務(wù)說(shuō)、附隨義務(wù)說(shuō)，答案顯然是否定的，因?yàn)檫@些人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同存在，但這樣的結(jié)論顯然違反誠(chéng)實(shí)信用原則與公序良俗，業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行小區(qū)管理，在期待其為自己創(chuàng)造一個(gè)良好、安全的生活環(huán)境的同時(shí)，本身就包含了對(duì)同住人、承租人和訪客提供安全秩序的期待。根據(jù)法定義務(wù)說(shuō)，安全保障義務(wù)的關(guān)鍵在于事實(shí)上的控制力，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的產(chǎn)生，并不以交易關(guān)系為限，只要是處于合乎情理的方式進(jìn)入可被物業(yè)服務(wù)企業(yè)控制的，對(duì)社會(huì)而言具有某種開(kāi)放性的場(chǎng)所的人，同樣屬于被保護(hù)的對(duì)象，雖然其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有物業(yè)合同關(guān)系，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍應(yīng)當(dāng)在其控制力范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)，《解釋》和《侵權(quán)責(zé)任法》中明確規(guī)定的，住宿、餐飲、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等場(chǎng)所所應(yīng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)也并不以交易、合同的存在為前提。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)，不僅契合現(xiàn)有立法立法精神，也符合民法中誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，同時(shí)也能夠督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其實(shí)際控制力范圍內(nèi)切實(shí)履行安全保障義務(wù)，從而促進(jìn)社會(huì)公共安全。
第三，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)性質(zhì)界定為法定義務(wù)，并不妨害公民的意思自治。法律是最低限度的道德要求，尤其在民事領(lǐng)域，法律對(duì)某項(xiàng)事務(wù)做出的規(guī)定一般都是對(duì)該行為所做的最低的要求，當(dāng)事人完全可以在《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》等領(lǐng)域都對(duì)其做出了最基本的規(guī)定的基礎(chǔ)上，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商定，做出更高的約定。當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，如果合同有約定，受害人有選擇權(quán)，可以依物業(yè)管理合同以合同之訴請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，也可以選擇依據(jù)侵權(quán)之訴請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果合同沒(méi)有約定或約定不明確，當(dāng)事人則可以直接據(jù)侵權(quán)之訴請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
第四，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)，有利于維護(hù)社會(huì)公共秩序，保護(hù)公民權(quán)利，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康快速發(fā)展。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)，能夠有效督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)制定和落實(shí)各項(xiàng)安全防范制度，采取合理措施維護(hù)小區(qū)公共秩序安全，提高安全保障服務(wù)質(zhì)量。目前，我國(guó)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)有了相對(duì)完善的資質(zhì)管理規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有條件也有能力在合理的限度范圍內(nèi)控制危險(xiǎn)的發(fā)生，因此，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)不僅有利于保護(hù)公民權(quán)利，也有利于維護(hù)社會(huì)治安秩序，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也有利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高安全服務(wù)意識(shí)，形成更為完善的行業(yè)規(guī)范，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。
注釋：
侯國(guó)躍.契約附隨義務(wù)研究.法律出版社.2007 年版.第 148 頁(yè).
參考文獻(xiàn)：
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奚曉明，王利明. 侵權(quán)責(zé)任法—裁判要旨與審判實(shí)務(wù). 北京：人民法院出版社.2010.
1.交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主享有法定的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。
由于建筑物區(qū)分所有的存在，需要有專人或者企業(yè)為業(yè)主共有部分提供維護(hù)，為整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全與衛(wèi)生提供服務(wù)。業(yè)主享有使用業(yè)主共有部分的權(quán)利，享受物業(yè)管理區(qū)域的舒適、衛(wèi)生與安全的時(shí)候就必須承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)不僅關(guān)系到業(yè)主自身利益，也是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益的需要。為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，我國(guó)《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。
交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，業(yè)主不能以不享受權(quán)利，而拒絕履行該義務(wù)。雖然《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定了交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，但并沒(méi)有規(guī)定業(yè)主向誰(shuí)履行該法定義務(wù)。目前理論上和實(shí)踐中，都認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)的提供者——物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。此種認(rèn)識(shí)有待商榷。首先，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)不僅僅是為了業(yè)主個(gè)人的利益，更是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益的需要，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向代表業(yè)主公共利益的主體——業(yè)主大會(huì)履行該法定義務(wù)；其次，法律不能在沒(méi)有任何關(guān)系的不同的主體之間強(qiáng)制設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因?yàn)榉ǘx務(wù)是根據(jù)國(guó)家制定的法律所規(guī)定的必須做出一定行為或不得做出一定行為的約束。最后，物業(yè)服務(wù)是全體業(yè)主為了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益組成一個(gè)整體而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買的，因此就必須有代表全體業(yè)主利益的團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行磋商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。
2.業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中具有主體資格，物業(yè)服務(wù)公司享有對(duì)業(yè)主大會(huì)約定的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。
業(yè)主大會(huì)的法律地位問(wèn)題，法律中沒(méi)有明確的規(guī)定，傳統(tǒng)的民事主體理論認(rèn)為，民事主體,是指參加民事法律關(guān)系,享受民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人.這類主體的特征就在于他們的獨(dú)立性（:1）意志獨(dú)立（。2）財(cái)產(chǎn)獨(dú)立（。3）責(zé)任自負(fù)。首先，業(yè)主大會(huì)雖然是全體業(yè)主組成的會(huì)議體形式，業(yè)主大會(huì)的決議往往是通過(guò)業(yè)主投票的形式形成的，并由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行；其次，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修基金，此專項(xiàng)基金即獨(dú)立于業(yè)主，而歸業(yè)主大會(huì)秉持為業(yè)主利益服務(wù)的原則進(jìn)行使用和支配，此乃構(gòu)成業(yè)主大會(huì)財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的基礎(chǔ)之一，另業(yè)主交給業(yè)主大會(huì)的物業(yè)費(fèi)亦是屬于業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，因此業(yè)主大會(huì)的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立；最后，業(yè)主大會(huì)能夠以其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其承擔(dān)責(zé)任的方式往往表現(xiàn)為向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)、向工程單位支付維修費(fèi)等行為。由此，業(yè)主大會(huì)應(yīng)具有獨(dú)立的法律地位，享有民事主體資格。
二、物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)二元主體結(jié)構(gòu)的合理性分析
1.理順合同法律關(guān)系，回歸物業(yè)服務(wù)合同的本源。
物業(yè)管理服務(wù)是業(yè)主因建筑物區(qū)分所有而產(chǎn)生的公共物業(yè)需要維修及養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安需要維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生需要人要打掃，而委托他人為小區(qū)的全體業(yè)主提供公共服務(wù)。這種委托的委托方是全體業(yè)主，單個(gè)的業(yè)主沒(méi)有權(quán)利將小區(qū)的公共服務(wù)委托他人，因?yàn)槿绱藙t是對(duì)其他業(yè)主的事務(wù)進(jìn)行處理，構(gòu)成對(duì)他人權(quán)利的侵犯，也沒(méi)有支付巨額的物業(yè)費(fèi)來(lái)購(gòu)買公共服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是全體業(yè)主作為一個(gè)整體，將小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)委托給第三人的行為，而業(yè)主大會(huì)正是作為全體業(yè)主的代表，由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)將小區(qū)的公共服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)即代表全體業(yè)主成為了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并成為該合同的主體，業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)再根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。
我國(guó)目前的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式下，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的模式，首先，是對(duì)合同相對(duì)性的不當(dāng)突破，業(yè)主時(shí)常以并非合同當(dāng)事人作為抗辯；其次，雖然司法解釋中規(guī)定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有效，理論上將業(yè)主委員會(huì)視為業(yè)主的代表人，表面上是業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)際上是全體業(yè)主分別與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了同樣的一份物業(yè)服務(wù)合同。這種模式下，一方面造成小部分業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，而行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)時(shí)難以得到預(yù)期效果，另一方面如果是該物業(yè)服務(wù)合同意味著每個(gè)業(yè)主都與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了同樣的一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同，那么當(dāng)大多數(shù)人不交物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能利用同時(shí)履行抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯，因?yàn)槠湟廊回?fù)有對(duì)其他繳費(fèi)業(yè)主履行小區(qū)整體公共服務(wù)的義務(wù)，如此將帶來(lái)合同不公。改變舊有的收費(fèi)模式，由業(yè)主向業(yè)主大會(huì)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而后由業(yè)主大會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)，能夠理順各方的權(quán)利義務(wù)，保障業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同本源的回歸——業(yè)主整體委托他人進(jìn)行公共服務(wù)。
2.提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率，緩解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾。
物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低，在我國(guó)目前的物業(yè)管理中是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然可以通過(guò)向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，但因單個(gè)業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)數(shù)額很小，而訴訟成本較高，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不愿意通過(guò)訴訟手段請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，轉(zhuǎn)而利用停水停電、暴力威脅等手段來(lái)脅迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾激化，影響小區(qū)和諧。將物業(yè)費(fèi)明確界定為業(yè)主的法定義務(wù)，由業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)費(fèi)，而后由業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)此種模式，首先，業(yè)主有交納物業(yè)費(fèi)的法定義務(wù)，且業(yè)主是向其自身的組織履行該義務(wù)，可以提高業(yè)主自愿交納物業(yè)費(fèi)的積極性；其次，如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)限制業(yè)主成員權(quán)、征收滯納金甚至在業(yè)主拖欠時(shí)間長(zhǎng)、欠費(fèi)金額較大時(shí)可以通過(guò)強(qiáng)制拍賣其專有物業(yè)，并對(duì)其價(jià)金優(yōu)先受償，由此亦可以提高業(yè)主物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，不與業(yè)主直接接觸，而是與向業(yè)主大會(huì)收取物業(yè)費(fèi)，有效避免業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的沖突。
3.維護(hù)業(yè)主利益，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。
在物業(yè)管理中，業(yè)主的根本利益在于交納一定的物業(yè)費(fèi)，享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，使物業(yè)管理區(qū)域能夠和諧、安全、衛(wèi)生，使物業(yè)保值增值。業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，其目的并不在于不交物業(yè)費(fèi)，而是希望通過(guò)抗辯權(quán)的行使，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。但在實(shí)踐中，因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主所要交的物業(yè)費(fèi)金額很小，基于成本的考量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)任由該業(yè)主行使抗辯權(quán)，而不提高其服務(wù)，如此最終利益受到損害的依然是業(yè)主。業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交給業(yè)主大會(huì)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)，并行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)，可以有效改變業(yè)主勢(shì)單力薄的現(xiàn)狀，通過(guò)集體的力量與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，當(dāng)不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)時(shí)，通過(guò)集體的力量進(jìn)行抗辯，可以有效促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高其服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的利益。
三、結(jié)語(yǔ)
組織名稱：_________
業(yè)主委員會(huì)代表人：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）_________
企業(yè)名稱：_________
法定代表人：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主公約》的約定，甲方通過(guò)招標(biāo)、議標(biāo)等方式選聘乙方，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就（物業(yè)名稱）實(shí)施本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)管理區(qū)域概況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________；物業(yè)類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________；其他：_________.
第二條 具體物業(yè)構(gòu)成明細(xì)及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細(xì)詳見(jiàn)附件一和附件二。
第二章 委托服務(wù)事項(xiàng)
第三條 甲方委托乙方提供的物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：
1、物業(yè)共用部分的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置；
2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯；
3、市政共用設(shè)施（不屬市政部門管理的）和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈_________；
4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；
5、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、公廁、_________；
6、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；
7、交通秩序與車輛停放的管理；
8、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
9、物業(yè)檔案資料管理；
10、物業(yè)項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修資金的預(yù)算和計(jì)劃；
11、裝修管理；
12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收??；
13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。
第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項(xiàng)為：
1、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（服務(wù)價(jià)格由雙方另行商定）；
2、_________；
3、_________.
第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）
第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第_________種方式：
1、包干制（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)）
根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格確定的原則，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季、年收取，其收取的標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）
（1）住宅：_________元/月·平方米
（2）寫字樓：_________元/月·平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米
（4）其他物業(yè)：_________元/月·平方米
業(yè)主向乙方按約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2、酬金制（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）
本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）
（1）住宅：_________元/月·平方米
（2）寫字樓：_________元/月·平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米
（4）其他物業(yè)：_________元/月·平方米
乙方選擇以下第種方式對(duì)物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：
（1）乙方每月/每年按_________元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提?。?/p>
（2）乙方每月/每年按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_________%的比例提取。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預(yù)算方案主要用于以下開(kāi)支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（6）辦公費(fèi)用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（9）_________.
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全額用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔(dān)。
第七條 共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，采取_________方式向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。
第八條 業(yè)主應(yīng)于_________之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。
已納入管理服務(wù)范圍的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未出售或未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納；業(yè)主的空置房（經(jīng)乙方與業(yè)主雙方認(rèn)定，其水、電、氣表起止數(shù)均未走動(dòng)的），其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按50%的比例交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自約定之日起書(shū)面告知乙方。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金按（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每年/每季/每月）前_________日內(nèi)履行交納義務(wù)。
第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年_________次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由承擔(dān)。
第十條 停車收費(fèi)分別采取以下方式：
1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，該項(xiàng)停車費(fèi)中_________元/個(gè)·月的停車管理服務(wù)費(fèi)歸乙方所有，其余停車費(fèi)為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)支出或納入維修資金管理；
2、停車場(chǎng)屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，乙方從停車費(fèi)中按露天車位_________元/個(gè)·月、車庫(kù)車位_________元/個(gè)·月標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)；
3、車位權(quán)屬系業(yè)主的，應(yīng)按露天車位_________元/個(gè)·月、車庫(kù)車位_________元/個(gè)·月標(biāo)準(zhǔn)或按占地面積（包括公攤面積）_________元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。
第十一條 乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書(shū)面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬全體業(yè)主或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有，委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會(huì)所，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)：
1、_________；
2、_________；
3、_________.
第十三條 乙方經(jīng)營(yíng)管理會(huì)所，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營(yíng)配套商業(yè)設(shè)施，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營(yíng)管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)。
第十四條 乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)，會(huì)所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應(yīng)當(dāng)征得甲方相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后剩余部分的本金和利息歸全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理。
第十五條 乙方接受業(yè)主委托，提供專項(xiàng)服務(wù)的，專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用按其約定執(zhí)行。
第十六條 其他約定_________.
第五章 雙方的權(quán)利義務(wù)
第十七條 甲方的權(quán)利義務(wù)
甲方享有以下權(quán)利：
1、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理制度；
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告和大中修方案的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算，監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案計(jì)劃的實(shí)施；
3、制訂物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)方面的規(guī)章制度；
4、審批物業(yè)維修資金的使用項(xiàng)目和使用預(yù)算，負(fù)責(zé)組織對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備和共用部分的大中修及更新、改造的竣工驗(yàn)收；
5、定期聽(tīng)取乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金的使用情況的報(bào)告，并定期向業(yè)主公布報(bào)告；
6、代表本業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟；
7、對(duì)乙方違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；
8、監(jiān)督乙方實(shí)施物業(yè)服務(wù)的其他行為；
9、實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的，有權(quán)與乙方共同委托雙方認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；
10、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。
甲方應(yīng)履行的義務(wù)：
1、甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)資料；
（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、協(xié)助乙方督促業(yè)主或物業(yè)使用人依約按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
3、協(xié)助乙方因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，配合做好相關(guān)業(yè)主的工作，并協(xié)助乙方在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；
4、聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與乙方的關(guān)系；
5、負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和
續(xù)籌；
6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
7、協(xié)助乙方對(duì)業(yè)主和使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；
8、協(xié)調(diào)、配合乙方共同處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問(wèn)題；
9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十八條 乙方的權(quán)利義務(wù)
乙方享有的權(quán)利：
1、按照國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進(jìn)行管理，提供專業(yè)化的服務(wù)；
2、按照本合同和有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用；
3、可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定；
4、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；
5、自主開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項(xiàng)獲取不當(dāng)利益；
6、對(duì)欠費(fèi)業(yè)主停止約定服務(wù)或進(jìn)行法律訴訟，直至其履行交費(fèi)義務(wù)。
7、根據(jù)甲方授權(quán)，制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
8、根據(jù)甲方授權(quán)，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》及公眾管理制度的行為；
9、根據(jù)甲方授權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；
10、依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。
乙方應(yīng)履行的義務(wù)：
1、履行合同、提供物業(yè)服務(wù)；
2、及時(shí)向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；
3、在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好書(shū)面記錄和簽認(rèn)工作；
4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
5、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃，年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告（僅適用酬金制收費(fèi)方式），經(jīng)依法議定后組織實(shí)施；
6、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；
7、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時(shí)，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益；
8、實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告，報(bào)甲方審批，并且每六個(gè)月應(yīng)公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；
9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)與其訂立書(shū)面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時(shí)制止和糾正，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，要及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門處理；
10、非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；
11、未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
12、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；
13、本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時(shí)如數(shù)地移交給甲方。
14、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六章 物業(yè)管理用房
第十九條 甲方按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供物業(yè)管理用房，建筑面積平方米，其中包括：辦公用房_________平方米（含物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的辦公用房）位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房_________平方米，位于_________.
第二十條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)及時(shí)如數(shù)地移交給甲方。
第七章 物業(yè)服務(wù)合同期限及解除
第二十一條 本合同期限為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。合同期屆滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方作出續(xù)聘或選聘的決定，在甲方與續(xù)聘或選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第二十二條 有以下情形之一的，可以提前解除本合同：
1、物業(yè)項(xiàng)目因拆遷等原因滅失的；
2、因不可抗力因素，致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法正常履行；
3、乙方嚴(yán)重違反本合同約定，不按本合同履行義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除合同的；
4、二分之一業(yè)主不履行本合同的約定，致使物業(yè)管理活動(dòng)無(wú)法正常開(kāi)展，乙方要求提前解除合同的。
第二十三條 需提前解除合同的，解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書(shū)面通知送達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接，在辦理交接期間，乙方應(yīng)維護(hù)本物業(yè)小區(qū)正常的生活秩序，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)支付費(fèi)用。
第八章 違約責(zé)任
第二十四條 乙方因管理不善造成房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量損害，達(dá)不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十五條 甲方不履行本合同約定的義務(wù)，乙方可要求甲方履行，由此造成的損失，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十六條 乙方違反合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方清退，并由乙方按多收費(fèi)用的3倍標(biāo)準(zhǔn)給予業(yè)主或物業(yè)使用人賠償。
第二十七條 乙方違反本合同約定，致使管理服務(wù)不能達(dá)到本合同“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，由乙方按以下標(biāo)準(zhǔn)賠償損失：
1、_________
2、_________.
第二十八條 甲方、業(yè)主或
物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬(wàn)分之的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
第二十九條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由：
1、因不可抗力導(dǎo)致的中斷服務(wù)或物業(yè)價(jià)值的貶損；
2、因物業(yè)本身固有的瑕疵造成的損害；
3、因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用的（除排危搶險(xiǎn)情形以外，乙方應(yīng)事先通知業(yè)主及使用人）；
4、因非乙方責(zé)任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備的障礙和損失。
第九章 附則
第三十條 本合同的效力及于本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主及物業(yè)使用人。業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第三十一條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均可監(jiān)督本合同的實(shí)施。
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)調(diào)解，向有關(guān)行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：
1、向重慶仲裁委員會(huì)仲裁；
2、向人民法院訴訟。
第三十六條 本合同正本連同附件頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。
第三十七條 本合同自起生效。
附件：
1、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；
2、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；
3、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
甲方（簽章）_________
乙方（簽章）_________
委托人：_________
委托人：_________
_________年____月____日
