時間：2022-09-10 23:31:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)金融論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結(jié)構(gòu)，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構(gòu)的職責(zé)分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復(fù)雜而又脈絡(luò)清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔(dān)保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場與金融市場風(fēng)險交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風(fēng)險交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風(fēng)險在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風(fēng)險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導(dǎo)致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應(yīng)，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預(yù)期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經(jīng)濟學(xué)原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內(nèi)尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房價產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮到一定程度的時候，風(fēng)險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)再次啟動將導(dǎo)致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導(dǎo)致房價先揚后抑劇烈波動，使風(fēng)險加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發(fā)出的調(diào)控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產(chǎn)品價格上，從而對整個社會的金融和經(jīng)濟產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對房地產(chǎn)市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務(wù)成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國際經(jīng)驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹使金融經(jīng)濟風(fēng)險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過利率渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導(dǎo)致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟的劇烈連鎖反應(yīng)。
(三)貸款擔(dān)保渠道
互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風(fēng)險。根據(jù)溫州市金融機構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進行擔(dān)保。我們在2013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進入房地產(chǎn)市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場巨大利潤的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險通過這一渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場乃至實體經(jīng)濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產(chǎn)市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產(chǎn)市場———房價與投融資相互強化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機，風(fēng)險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U大到整個金融經(jīng)濟體系。
二、民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產(chǎn)項目的民間融資占當年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險傳遞到房地產(chǎn)市場;隨著樓市的崩盤，風(fēng)險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風(fēng)險在房地產(chǎn)市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅荆⑦M一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調(diào)查分析認為，民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險迅速向民間借貸市場傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場在短時間內(nèi)崩盤，風(fēng)險傳播速度遠高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加劇與擴散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應(yīng)量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導(dǎo)致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。
三、溫州市房地產(chǎn)金融市場危機的解決對策
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀存在問題解決方式
一、房地產(chǎn)金融基本狀況
房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。
4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
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[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、問題及政策建議[J].陜西農(nóng)業(yè)科，2005，01.
論文2007年美國爆發(fā)的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內(nèi)迅速席卷全球，給全球?qū)嶓w經(jīng)濟以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機產(chǎn)生的原因和我國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，可以看出中美兩國房地產(chǎn)市場的共性。同時我國房地產(chǎn)市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，提出相應(yīng)對策。
論文關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標準，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。 1 高房價的市場風(fēng)險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
論文關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標準，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。
2.1 高房價的市場風(fēng)險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉(zhuǎn)貼于
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險透明度，以此來防范風(fēng)險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風(fēng)險，進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力，加強管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風(fēng)險措施，應(yīng)當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責(zé)任認定以控制信用風(fēng)險。
【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示
結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。
1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。
4、經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施
1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；金融市場
1 引言
自從1998年住房制度改革后，國內(nèi)的房地產(chǎn)消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經(jīng)濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運行與發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系程度。以避免對國民經(jīng)濟的發(fā)展不良影響。
一般來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機；房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險？如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問題，就要科學(xué)、合理的認識房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。
因此，本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產(chǎn)市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進一步的認識房地產(chǎn)市場和金融市場的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實證支持。
2 研究的設(shè)計
2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)
本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：
第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點的經(jīng)濟改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。
第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟領(lǐng)軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現(xiàn)實基礎(chǔ)，同時對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。
第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期的時代大背景下，房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對于如何認清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關(guān)系研究對規(guī)避金融危機以及對沈陽市未來的經(jīng)濟格局規(guī)劃具有現(xiàn)實意義。
2.2 指標選取依據(jù)
如何來選取指標來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據(jù)主要遵循以下原則：
第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟指標。金融市場,是實現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟指標。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融機構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。
第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟指標可代替[4]-[5]。
根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構(gòu)人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟指標,記為貸款合計。
2.3 數(shù)據(jù)來源說明
在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究中，有關(guān)評價指標的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)14個，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細檢查與核對，確保了指標數(shù)據(jù)的真實性與準確性。具體數(shù)值見表2-1。
2.4 模型選取依據(jù)
根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點圖2-1。
圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計散點圖
從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關(guān)系數(shù)進行具體的計算。
3 房地產(chǎn)市場與金融市場相關(guān)關(guān)系的實證研究
3.1 相關(guān)分析
運用統(tǒng)計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。
根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，P=0.024
3.2 回歸分析
通過上述的相關(guān)分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時觀察散點圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（Model Summary）：表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891，判定系數(shù)(R Square，R2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。
方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F(xiàn)=19.213，P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0.007
回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項 (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標準誤差(Std. Error)=0，標準化回歸系數(shù)(Beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0,所以可認為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。
圖2-2 貸款合計與銷售總額擬合曲線圖
根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運用SPSS進行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2。
3.3 研究結(jié)果
通過實證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；F檢驗與T檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機構(gòu)貸款變動幅度較小，其變動也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結(jié)論。
4 結(jié)論與建議
本文通過對房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析。揭示出房地產(chǎn)市場與金融市場具有一定程度上的相關(guān)性。這是因為，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產(chǎn)市場，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國房地產(chǎn)市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險以及促進房地產(chǎn)市場與金融市場在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對本文所得到的房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：
第一、積極鼓勵監(jiān)管金融機構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場與金融市場的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機構(gòu)貸款變動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場日益膨脹的背景下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對金融機構(gòu)貸款批準的審核力度，加強房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度等[6]。通過調(diào)控金融機構(gòu)相關(guān)貸款來有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險甚至導(dǎo)致金融危機。應(yīng)該加強多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。
第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長期信貸資產(chǎn)的流動性，建立起不動產(chǎn)抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風(fēng)險向證券市場轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險小、收益高的新型投資方式。
參考文獻
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[5]遼寧省統(tǒng)計局.遼寧統(tǒng)計年鑒[M].中國統(tǒng)計出版社,2001-2007.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；契約型；公司型
一、引言
房地產(chǎn)投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發(fā)行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質(zhì)就是通過組合投資資金和專家理財來實現(xiàn)大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。
與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金問題，挽救瀕臨破產(chǎn)的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產(chǎn)投資信托”并非真正具有信托應(yīng)有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發(fā)行或合同權(quán)利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產(chǎn)投資信托存在的若干法律問題。
二、房地產(chǎn)投資信托存在的法律問題
（一）概念不清，貌合神離
從房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生、發(fā)展來看其最基本的含義應(yīng)當包括三個方面：一是財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，主要是房地產(chǎn)或投資資金所有權(quán)或處分權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是受托人對房地產(chǎn)及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權(quán)。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內(nèi)一些學(xué)者認為這個定義中的關(guān)鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關(guān)系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關(guān)系中）或委托人（關(guān)系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質(zhì)的區(qū)別，即前者均不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有權(quán)，而且所有權(quán)與利益不產(chǎn)生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而且所有權(quán)與利益發(fā)生分離，所有權(quán)歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質(zhì)屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關(guān)系的界限，是不科學(xué)的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內(nèi)，就應(yīng)該按照它內(nèi)在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關(guān)系區(qū)別開來。
（二）關(guān)于信托財產(chǎn)占有瑕疵的承繼
在REIT關(guān)系中，信托財產(chǎn)為動產(chǎn)，委托人將財產(chǎn)交付于受托人即實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。依照大陸法系民法制度，信托財產(chǎn)似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產(chǎn)的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產(chǎn)就發(fā)生有效轉(zhuǎn)移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當?shù)美目臻g。信托一旦成立，信托財產(chǎn)則發(fā)生“閉鎖效應(yīng)”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權(quán)人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產(chǎn)設(shè)立信托的手段來逃避真正財產(chǎn)所有人的追究。由此可見，如果在信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經(jīng)驗，直接規(guī)定受托人應(yīng)承繼委托人對信托財產(chǎn)占有的瑕疵。
筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產(chǎn)物，英美法就動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。
（三）風(fēng)險防范體系不健全
首先，規(guī)范信托投資公司的法律法規(guī)主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規(guī)范房地產(chǎn)投資信托公司的設(shè)立、變更、終止以及公司組織機構(gòu)和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理，再加上混業(yè)經(jīng)營和關(guān)聯(lián)交易的影響，房地產(chǎn)信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰(zhàn)，委托人的利益無從保障。
其次，就房地產(chǎn)投資信托的擔(dān)保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔(dān)保，我們可以參考德國房地產(chǎn)投資信托制度的做法，將房地產(chǎn)投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權(quán)一分為二，投資公司行使法律監(jiān)督權(quán)，事實的監(jiān)督權(quán)以及執(zhí)行法上的執(zhí)行權(quán)又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產(chǎn)品的風(fēng)險系數(shù)，又可以對信托公司的經(jīng)營產(chǎn)生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關(guān)證券的擔(dān)保及保險問題。因為信托公司對開發(fā)商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業(yè)銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業(yè)銀行更大的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產(chǎn)項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。我過目前房地產(chǎn)投資信托市場上所推出的產(chǎn)品其實質(zhì)都是一些“類房地產(chǎn)投資信托”，這些早期的類房地產(chǎn)信托為我國房地產(chǎn)初期的發(fā)展提供了新的融資渠道，但隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產(chǎn)信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系的梳理，指出了目前我國房地產(chǎn)投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產(chǎn)投資信托的運行構(gòu)建一個良好的法律平臺，促進房地產(chǎn)金融體制的完善和健全。
參考文獻：
關(guān)鍵詞: 土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革
一、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂的意義
我校的土地資源管理專業(yè)是由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)演變而來的,房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1993年開始招收本科生,當時在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域有“五朵金花”之稱,在全國處于領(lǐng)先地位。我校土地資源管理專業(yè)是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業(yè)生近千人。盡管土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案進行了幾次調(diào)整,但仍存在人才培養(yǎng)目標不明確、特色不鮮明、優(yōu)勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業(yè)課程體系的設(shè)置,既突出我校的專業(yè)特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業(yè)學(xué)科委員會對土地資源管理專業(yè)的課程設(shè)置要求非常有必要。現(xiàn)在又面臨新一輪教學(xué)計劃的調(diào)整,該課題的研究將為新一輪教學(xué)計劃的調(diào)整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學(xué)改革。
二、各高校土地資源管理專業(yè)課程體系現(xiàn)狀
據(jù)不完全統(tǒng)計,全國已有60多所高校開設(shè)了土地資源管理專業(yè)。由于不同高校土地資源管理專業(yè)發(fā)展背景不同,各類院校在專業(yè)定位和人才培養(yǎng)目標上各有側(cè)重,但大致可分為偏重技術(shù)型人才培養(yǎng)和偏重管理型人才培養(yǎng)兩大類。其中農(nóng)業(yè)類、經(jīng)濟類院校多偏重于管理型人才培養(yǎng);理工類、地質(zhì)類院校多偏重于技術(shù)型人才培養(yǎng)。
(一)各高校土地資源管理專業(yè)課程體系設(shè)置現(xiàn)狀
1.中國地質(zhì)大學(xué)
中國地質(zhì)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案中課程體系的基本結(jié)構(gòu)為“公共基礎(chǔ)課―專業(yè)基礎(chǔ)課―專業(yè)主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構(gòu)建了公共基礎(chǔ)類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術(shù)類課程模塊、土地經(jīng)濟類課程模塊、工程技術(shù)類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。
土地資源類課程模塊課程設(shè)置有:土地資源學(xué)、土壤學(xué)、景觀生態(tài)學(xué)、土地評價等課程。
信息技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:土地信息系統(tǒng)、測量學(xué)、土地資源遙感、GIS原理與應(yīng)用、GPS原理與應(yīng)用等。
土地經(jīng)濟類課程模塊課程設(shè)置有:土地經(jīng)濟學(xué)、不動產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、城市土地經(jīng)濟學(xué)、物業(yè)管理等。
工程技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:地籍測量、農(nóng)田水利、土地利用規(guī)劃和土地整理復(fù)墾等。
土地管理類課程模塊課程設(shè)置有:土地管理概論、地政學(xué)、土地政策與法規(guī)、地籍管理和國土資源管理學(xué)等。
2.中國人民大學(xué)
中國人民大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
主干學(xué)科:公共管理學(xué)、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)。
主要課程:微觀經(jīng)濟學(xué)、宏觀經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)原理、公共管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、公共政策、城市經(jīng)濟學(xué)、城市經(jīng)營與管理、城市規(guī)劃、不動產(chǎn)管理概論、不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)市場營銷、不動產(chǎn)估價、不動產(chǎn)政策與法規(guī)、不動產(chǎn)投資分析、不動產(chǎn)金融、不動產(chǎn)市場分析、土地資源管理、土地利用規(guī)劃、土地行政學(xué)、土地資源評價、土地信息系統(tǒng)、土地政策與評價、地籍管理、統(tǒng)計學(xué)、測量學(xué)。
3.廣西師范學(xué)院
廣西師范學(xué)院的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
專業(yè)必修課程:土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、土地法學(xué)、土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地信息系統(tǒng)、土地利用管理、地籍管理學(xué)、不動產(chǎn)評估。
專業(yè)必選課程:西方經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、自然地理學(xué)、地圖學(xué)、測量學(xué)、地籍與房產(chǎn)測量、遙感概論。
專業(yè)選修課程分為土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、不動產(chǎn)評估和資源環(huán)境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業(yè)選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、地圖制圖技術(shù)、專業(yè)軟件操作及應(yīng)用、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地可持續(xù)利用;(2)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向的專業(yè)選修課程:建筑識圖與房屋構(gòu)造、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷與策劃、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)市場學(xué);(3)不動產(chǎn)評估方向的專業(yè)選修課程:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價實例分析、資產(chǎn)評估學(xué)、建筑工程概論;(4)資源環(huán)境管理方向的專業(yè)選修課程:可持續(xù)發(fā)展引論、環(huán)境學(xué)概論、土壤地理學(xué)、礦產(chǎn)資源管理、資源環(huán)境經(jīng)濟學(xué)、區(qū)域分析與規(guī)劃。
實踐類課程:測量學(xué)實習(xí)、地籍與房產(chǎn)測量實習(xí)、地圖學(xué)實習(xí)、設(shè)計、土地資源學(xué)實習(xí)、地籍管理實習(xí)與設(shè)計、土地規(guī)劃學(xué)設(shè)計、不動產(chǎn)評估實習(xí)、土地信息系統(tǒng)設(shè)計、畢業(yè)論文、綜合實習(xí)。
4.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)
山東農(nóng)業(yè)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
主干學(xué)科:土地資源學(xué)、土地管理學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)。
主要課程:管理學(xué)原理、地學(xué)基礎(chǔ)、地籍測量、土地資源學(xué)、土地資源調(diào)查、土地制圖學(xué)、土地制圖技術(shù)、土地信息系統(tǒng)、土地資源評價、土地管理學(xué)、土地政策與法規(guī)、土地經(jīng)濟學(xué)、土地利用工程、土地規(guī)劃、水資源與農(nóng)田水利、不動產(chǎn)評估、測量學(xué)計算機應(yīng)用、專業(yè)英語、應(yīng)用寫作。
(二)啟示與借鑒
從各高校土地資源管理專業(yè)的課程體系設(shè)置來看,各高校的課程設(shè)置都是根據(jù)自己的特點和優(yōu)勢設(shè)置課程,沒有統(tǒng)一的課程體系,因此培養(yǎng)方案的修訂關(guān)鍵是發(fā)揮自己的優(yōu)勢和特色。
三、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路
經(jīng)過與專家、教師、已畢業(yè)學(xué)生及在校學(xué)生研討,我校的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優(yōu)勢與特色,為首都服務(wù)。根據(jù)該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業(yè)的培養(yǎng)方案。要點如下:
(一)人才培養(yǎng)目標的定位
本專業(yè)培養(yǎng)為首都經(jīng)濟服務(wù),掌握城市土地管理、房地產(chǎn)管理等相關(guān)基礎(chǔ)知識和專業(yè)技能,能夠從事土地管理、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)項目投資分析、房地產(chǎn)市場研究、物業(yè)管理等相關(guān)工作的能力強、素質(zhì)高,富有創(chuàng)新精神的應(yīng)用型、復(fù)合型高級專門人才。
(二)課程體系的修訂與改革特點
1.專業(yè)特色
以土地管理為專業(yè)基礎(chǔ),以房地產(chǎn)經(jīng)營管理為專業(yè)特色,突出城市土地開發(fā)與利用,結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)運作結(jié)點,將知識體系、課程體系、產(chǎn)業(yè)運作體系和就業(yè)崗位體系相互貫通。
2.人才培養(yǎng)特色
倡導(dǎo)理論聯(lián)系實際,使課程設(shè)置與就業(yè)充分鏈接;通過案例教學(xué)和實踐教學(xué),強化專業(yè)技能的訓(xùn)練;通過考察、實習(xí)、實驗課等環(huán)節(jié),整合專業(yè)知識并與操作實踐緊密銜接。
3.課程特色
本專業(yè)包含“土地資源管理模塊”、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊”、“城市經(jīng)濟與管理模塊”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,四大模塊都設(shè)置了基礎(chǔ)性課程和專業(yè)性較強的深化課程,既考慮了課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時又強化了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢。
(三)我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案課程體系
2008年起新實施的土地資源主要培養(yǎng)方案課程體系由“公共基礎(chǔ)課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)課、專業(yè)選修課、通選課、實踐教學(xué)”組成。
其中,學(xué)科基礎(chǔ)課有:經(jīng)濟學(xué)原理、會計學(xué)、公共經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、財務(wù)管理學(xué)、經(jīng)濟法、市場營銷學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)。
專業(yè)課有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、土地管理學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住宅經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價理論與方法、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、物業(yè)管理理論與實務(wù)。
專業(yè)選修課:城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、房地產(chǎn)投資分析、建筑工程識圖與應(yīng)用、北京城市規(guī)劃理論與實踐、遙感技術(shù)概論、不動產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場理論與實務(wù)、建筑工程概論、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國外不動產(chǎn)理論與實踐(雙語)、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、城市管理制度與政策、房地產(chǎn)估價案例、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理、智能建筑管理、房地產(chǎn)稅收、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理、房地產(chǎn)策劃案例、建筑工程造價。
該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”、“城市經(jīng)濟與管理”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,既考慮了土地專業(yè)管理專業(yè)課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時又強化了我校房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢。
“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、土地管理學(xué)土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理。
“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”模塊的主要課程有:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住宅經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)投資分析、不動產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場理論與實務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國外不動產(chǎn)理論與實踐、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)估價案例、房地產(chǎn)策劃案例。
“城市經(jīng)濟與管理”模塊的主要課程有:城市經(jīng)濟學(xué)、城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、北京城市規(guī)劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理。
“工程與技術(shù)”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應(yīng)用、遙感技術(shù)概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。
通過這次課程體系調(diào)整,更加明確了我校土地資源管理專業(yè)定位和專業(yè)特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯(lián)誼會會議精神,把土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、不動產(chǎn)估價和土地信息系統(tǒng)6門課程作為核心課程,又體現(xiàn)了我校房地產(chǎn)經(jīng)營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優(yōu)化,使課程的先后順序更加合理;為學(xué)生自由發(fā)展提供了較大空間,專業(yè)選修課給出了46學(xué)分的課程,學(xué)生在其中選購30學(xué)分即可;重視實踐教學(xué),增加了實踐環(huán)節(jié),增設(shè)了實操性很強的一些課程,如房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃房地產(chǎn)估價案例、房地產(chǎn)策劃案例等。
參考文獻:
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[2]王永東等.構(gòu)建土地資源管理專業(yè)新型復(fù)合型人才培養(yǎng)體系的探索[J].中國農(nóng)業(yè)教育,2007,(3).
[3]袁春等.土地資源管理專業(yè)實踐教學(xué)體系改革研究[J].中國地質(zhì)教育,2007,(1).
[論文摘要]上世紀80年代美國爆發(fā)了儲貸協(xié)會危機，造成了許多銀行尤其是儲貸協(xié)會的大量破產(chǎn)與倒閉。自2007年6月以來美國又爆發(fā)了次貸危機，并引起了世界范圍內(nèi)金融市場的劇烈動蕩。這兩次金融危機都根植于美國房貸市場，并最終迅速向金融市場蔓延。鑒于我國目前房地產(chǎn)信貸市場存在的問題，我們應(yīng)該吸取美國在這方面的教訓(xùn)，從中得到一些啟示并借以反思我國在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面存在的金融風(fēng)險。本文分別分析了儲貸危機和次貸危機的產(chǎn)生的背景、原因、后果，并對比分析了這兩次房貸危機的異同點，并在此基礎(chǔ)上得出一些改善我國房地產(chǎn)市場運行狀況，降低房貸風(fēng)險的啟示。
一、儲貸危機
上世紀70年代，國際貿(mào)易的發(fā)展使國際金融業(yè)務(wù)日顯重要。隨著布雷頓森林體系的崩潰，美元與黃金脫鉤。這使浮動利率機制代替了固定匯率制。隨著歐洲美元的發(fā)展，石油漲價，美國的通貨膨脹上升，名義利率高漲。為了控制70年代后期美國國內(nèi)逐步失控的通貨膨脹，美聯(lián)儲于1979年10月決定不息以經(jīng)濟衰退為代價，大幅度提高聯(lián)邦基準利率，同時貨幣政策委員會開始實施嚴厲的貨幣緊縮政策。在70年代銀行業(yè)資產(chǎn)回報率約為0.7%,投資回報率大約為10%,而到80年代這兩個指標分別下降為0.1%和1%。高通脹和高利率給銀行業(yè)以沉重的打擊。在銀行經(jīng)營難以為繼的情況下，銀行監(jiān)管者采取了寬容的政策，沒有及時處理問題銀行的風(fēng)險，結(jié)果大批銀行破產(chǎn)或倒閉，造成了巨大的損失。美國80年代、90年代初銀行業(yè)的破產(chǎn)狀況見下表：
其中，美國的儲貸機構(gòu)受到了最直接和最嚴重的沖擊。美國儲貸協(xié)會（SavingsandloanAssociations,S&Ls）是一種互助合作性質(zhì)的，近似于商業(yè)銀行的小型非銀行金融機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)是吸收社員的儲蓄并為社員購買住房提供貸款。在業(yè)務(wù)操作上，這些機構(gòu)靠吸收期限相對較短的定期存款來籌集資金，發(fā)放長期、固定利率的住房抵押貸款。從30年代到60年代，美國通過“Q條例”（一是限制商業(yè)銀行對支票存款支付利息；二是限制金融機構(gòu)提高存款利率），實行嚴格的利率管制，利率相當穩(wěn)定，所以這期間S&Ls的經(jīng)營正常，收益曲線總是向上傾斜的。然而，在20世紀70年代美國利率市場化以及取消利率管制Q條例的影響下，儲貸協(xié)會的長期固定利率抵押貸款，出現(xiàn)了嚴重的資產(chǎn)負債期限和利率不匹配現(xiàn)象。因此，在利率上升和金融創(chuàng)新加劇競爭下，儲貸協(xié)會籌資的成本大幅上升，而房貸卻因采用固定利eny,d率不能夠隨市場利率調(diào)高相應(yīng)地提高，因而出現(xiàn)利率逆差。
為幫助儲貸協(xié)會渡過難關(guān)，1982年的《儲蓄機構(gòu)法案》放松了對其的管制，擴大了它的經(jīng)營權(quán)限，進一步消除了儲蓄機構(gòu)與銀行之間的界限。然而給予儲貸協(xié)會較多的自由反而使其陷入了投機性的深淵，受高風(fēng)險迅速增長的戰(zhàn)略的影響，儲貸協(xié)會將其資產(chǎn)的40%用于商業(yè)住房貸款，30%用于消費貸款，其余30%用于租賃、購買垃圾債券或直接投資于房地產(chǎn)和購買股票，使得許多儲貸協(xié)會出現(xiàn)了事實上的資不抵債，1982年近50%的儲貸協(xié)會喪失償付能力，其中80%面臨虧損，擠兌風(fēng)潮迅速蔓延。美國聯(lián)邦存款保險公司用盡了所有的存款保險基金，最后不得不向財政借款約1500億美元，并改革存款保險體系才渡過危機。
通過以上分析可看出，在初級的房地產(chǎn)金融體系中，大量的資產(chǎn)通過資產(chǎn)的證券化貸款的形式存留在銀行體系中，形成了銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)，這種運作模式使銀行體系面臨著兩大風(fēng)險：一是利率信用風(fēng)險，即當市場利率大幅上升時，銀行的直接籌資成本上升，在Q條例實施的時候，銀行實行固定的7年或30按揭貸款利息，這使銀行面臨利率逆差的風(fēng)險；在金融機構(gòu)貸款利率取消限制后，隨著市場利率的提高，借款人違約風(fēng)險也不斷增加，貸款損失上升。二是按揭抵押貸款抵押物的貶值和流動性風(fēng)險，儲貸危機時這部分風(fēng)險銀行完全沒有估計，所以這次危機使得美國的銀行體系受到的打擊最大。針對上述兩大風(fēng)險，美國的銀行體系也采取了相應(yīng)的措施。在儲貸危機發(fā)生過程中，開始大量使用可調(diào)息按揭貸款利率，即標準化利率，把利率信用風(fēng)險從銀行機構(gòu)直接轉(zhuǎn)移給了貸款者。同時為了減少在貸款過程中積累的流動性風(fēng)險和抵押品貶值風(fēng)險，銀行剝離了大量的按揭貸款，使得自己在表內(nèi)持有的按揭貸款數(shù)降到可以承受的程度之內(nèi)。在儲貸危機之前，美國的銀行體系所持有的按揭貸款占全部按揭貸款的比例高達70%，93年時這一比例降到約30%，目前也基本保持在30%左右（見圖1）。剝離的按揭貸款被華爾街通過現(xiàn)代化的資產(chǎn)證券化手段打包、分級、再信用增級，變成了一個標準化的流動性極高的產(chǎn)品，最后再買給各種投資者（見圖2）。無論是最初的抵押貸款支持證券（MBS），到后來的債務(wù)抵押債券（CDO），其目的都是要不斷地將銀行系統(tǒng)的表內(nèi)資產(chǎn)移到表外，控制銀行體系的風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)，同時也使銀行可以更多地發(fā)行按揭貸款。這一成功的決策對此后美國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展起到了決定性的作用，也是在接下來的次貸危機中美國的銀行系統(tǒng)在某種程度上躲過了次貸的直接影響的一個關(guān)鍵因素（這一點詳見下文說明）。
二、次貸危機
次級抵押貸款是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房抵押貸款，應(yīng)該說其出發(fā)點是好的，因為次級抵押貸款的對象為信用分數(shù)較差的個人，尤其是消費者信用評分（FICO）分數(shù)低于620、月供占收入比例較高或紀錄欠佳的個人。作為一個專業(yè)貸款類別，次級抵押貸款在20世紀90年代中期的發(fā)展推動了美國住宅擁有比例的顯著增長。（見圖3）
2000年初新經(jīng)濟泡沫破滅，以格林斯潘為首的美聯(lián)儲采取寬松的貨幣政策，利率持續(xù)走低，受到美國借貸消費習(xí)慣的影響，借款人不斷借入新債，償還舊債。在房價持續(xù)上漲的時期，借款者可以從房價增值中源源不斷地獲得資金來源以還舊債，進而增加了對次級抵押貸款的需求。據(jù)JP摩根統(tǒng)計，歷史上平均次級按揭貸款率為總按揭的5%，但2007年這一比例卻達到16%。
對放貸機構(gòu)來說，次級貸款是一項高回報業(yè)務(wù)，但其高風(fēng)險性也隨之而來：瑞銀國際（UBS）的研究數(shù)據(jù)表明，截至2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率達10.5%,是優(yōu)惠級貸款市場的7倍。而且美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率（FRM）和浮動利率（ARM）相結(jié)合的還款方式，即購房者在最初的兩到三年內(nèi)按非常優(yōu)惠的按揭利率還款，而后則按照市場利率加以一定的息差的浮動利率計算）。在2006之前的5年里，美國的住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展（如4）。可是隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率從最低的1%提升到5.25%，短期利率大幅攀升，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸壓力大為增加。同時，住房市場的持續(xù)降溫（見圖5）也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致了大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升，進而引發(fā)“次貸危機”（如圖6）。
三、儲貸危機與次貸危機的比較
通過比較儲貸危機和次貸危機就會發(fā)現(xiàn)，這兩次房貸危機之間存在著共同點：兩次危機的觸發(fā)點都不是在金融，而是在房地產(chǎn)市場，且都在美國房地產(chǎn)市場周期性見頂以及美聯(lián)儲的緊縮貨幣政策、大幅升息政策的共同作用下，使得美國的房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化，房價開始不斷下跌。除此之外，這兩次房貸危機也存在著以下幾方面重大不同：
（一）房地產(chǎn)市場危機的起因不同。儲貸危機的起因在于利率上升，貸款機構(gòu)籌資成本與貸款收益出現(xiàn)逆差，加上政府監(jiān)管松懈，導(dǎo)致儲貸協(xié)會喪失償付能力，于是發(fā)生大規(guī)模儲戶擠對現(xiàn)象。而次貸危機由于市場管理松懈，投資者追求高額利潤，導(dǎo)致中、低收入者中不符合市場貸款要求的人獲得貸款。當貨幣政策從緊、利率上升后，違約大量涌現(xiàn)并導(dǎo)致金融市場動蕩。
（二）遭受危機直接打擊的對象不同。在儲貸危機中，大量的危機是通過銀行機構(gòu)，尤其是通過儲貸協(xié)會機構(gòu)的倒閉來體現(xiàn)的。而這次的次貸危機中，受到最大沖擊的卻是非銀行類金融機構(gòu)，雖然像花期銀行等也在次貸危機中損失很大，但其受損失的部門主要在非存款類部門。由于儲貸危機后美國存款類金融機構(gòu)持有的抵押貸款已在其可控范圍之內(nèi)，所以這次美國的銀行類金融機構(gòu)沒有受到直接沖擊，但大量的非銀行類金融機構(gòu)由于直接參與了證券化產(chǎn)品的市場交易中，因此他們受到的沖擊是最直接、最慘重的。（見表2）。
（三）美國政府和美聯(lián)儲處置危機方式不同。儲貸危機發(fā)生后，里根政府成立了聯(lián)邦重組信托公司（ResolutionTrustCorporation,RTC）。RTC對問題銀行的所有資產(chǎn)進行分類組合。根據(jù)資產(chǎn)分類，RTC采取多種方法，如存款與部分資產(chǎn)打包出售、資產(chǎn)拍賣、抵押貸款證券化，從而使問題銀行的損失減少大最低程度。目前面對次貸危機，美國政府和美聯(lián)儲仍然不愿意進行破產(chǎn)機構(gòu)的重組，只是在注入流動性的同時，向市場提供經(jīng)濟振興的政策，如降息。
（四）危機所帶來的影響范圍和程度差異巨大。80年代的儲貸危機使美國經(jīng)濟受到實質(zhì)性的影響，儲貸危機以后美國進入了調(diào)整期。但儲貸危機的影響只局限于美國本土，對世界金融市場的影響還不是很明顯，最直接的影響僅是美國GDP增長下滑對周邊幾個國家經(jīng)濟增長的連帶作用。然而，此次次貸危機的波及范圍遠遠超過美國本土，通過金融一體化它已波及到全世界的金融市場，并造成股市、匯市、衍生品市場、債券市場等的巨大波動。雖然這次美國經(jīng)濟受次貸危機的具體影響還難以判斷，但在目前看來，受次貸危機的影響美國經(jīng)濟出現(xiàn)疲軟卻是一目了然的，這可以從一系列指標的變動中看出，如美國消費信貸指數(shù)下降，失業(yè)率上升等。
四、對我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的啟示
儲貸危機和次貸危機都是房地產(chǎn)市場危機向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的典型案例。對于目前正處在迅速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場而言，美國這兩次房貸危機是值得我們深思的，尤其是要引起我們對國內(nèi)普遍認為的“按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”這一住房按揭貸款市場的關(guān)注。與20年前的儲貸危機相比，由于具備了比較發(fā)達的資本市場，此次次貸危機對美國銀行系統(tǒng)的沖擊相對較少，而這主要是因為在儲貸危機后，美國的銀行體系通過市場化的手段把表內(nèi)業(yè)務(wù)不斷剝離，將自身面臨的風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。然而，目前中國住房抵押貸款證券化進程緩慢，長期以來發(fā)放住房抵押貸款的資金來源主要靠居民的銀行存款。從2006年初開始，由于股市行情火暴，大量存款開始進入股市，國內(nèi)儲蓄率急劇下降，這都可能導(dǎo)致銀行在發(fā)放抵押貸款的時候面臨資金短缺的風(fēng)險。同時，我國的銀行體系在進行房屋抵押貸款時對貸款人的信用程度調(diào)查不清，這一方面是由于我國在個人誠信體系建設(shè)方面不足外，還有一方面是因為某些銀行為了自身的短期效益采取對住房按揭盲目擴張的態(tài)度，放寬了個人住房按揭貸款者的市場準入。
但是應(yīng)該切記一點的是，在加快我國住房抵押證券化的同時，應(yīng)該謹慎對待金融創(chuàng)新，時刻關(guān)注衍生產(chǎn)品與標的產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，關(guān)注衍生品市場與經(jīng)濟基本面的聯(lián)系，不斷提高風(fēng)險管理的能力。金融監(jiān)管當局在鼓勵商業(yè)銀行發(fā)展適合中國國情的金融創(chuàng)新的同時，也要加強市場監(jiān)管。此次次貸危機表明，次級按揭從借款者的按揭貸款開始，被層層衍生成不同等級的資金提供者的投資品種，通過金融機構(gòu)投資者衍生成兼并收購交易的主要融資途徑。但是，貸款人的償付保障并不是建立在借款人還款能力的基礎(chǔ)上，而是建立在房價不斷上漲這一對實體經(jīng)濟錯誤估計的假設(shè)之下。依據(jù)這種假設(shè)收益率所做出的風(fēng)險定價都暴露出大多數(shù)的銀行和投資機構(gòu)對次級抵押貸款的風(fēng)險估計不足，對市場過于樂觀，以至于當與假設(shè)相違背的情況發(fā)生時，市場立刻就陷入了恐慌階段，加劇了金融市場的動蕩。因此我國的金融機構(gòu)在進行金融創(chuàng)新的時候，一定要防患衍生品市場與實體經(jīng)濟脫離，從而導(dǎo)致對衍生品的風(fēng)險認識不清，最終引發(fā)金融動蕩。
參考文獻
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險誘因防范
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。
影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
估價機構(gòu)和估價人員因素
估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責(zé)任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。
房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素
房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進，做到職責(zé)分明，利益明確。
建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。
提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
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【論文摘要】房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈，有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。
一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析
房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣，此種“稀缺”業(yè)態(tài)，有助于房產(chǎn)商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產(chǎn)價格連續(xù)高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅(qū)使，消費資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向，潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關(guān)系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風(fēng)險存在著嚴重的非對等性，讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風(fēng)險炒作，這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下，更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年來，我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結(jié)成價格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原，2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的，這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析
伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位，獲得了各自利益，實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現(xiàn)實需求不足、消費乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控，二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。
三、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析
銀行不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不應(yīng)當是銀行。時下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔(dān)風(fēng)險、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象，是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果，縱容的是房地產(chǎn)炒作投機。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。
房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經(jīng)濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運作的基本法則，但在有計劃的市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產(chǎn)價格的適度上揚帶動房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價格虛漲套利風(fēng)險是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當房地產(chǎn)市場的價格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上，上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認的，后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟的影響程度和宏觀經(jīng)濟調(diào)控的指向J勝要求。
四、高房價下相關(guān)政府部門的利益分析
政府機構(gòu)作為公益部門，除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要，不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益，通過行政、經(jīng)濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價的。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動效應(yīng)符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價格的默認與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原，2005)。央行在2005年5月的《2004年中國區(qū)域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產(chǎn)的財富增長值估計超過2萬億元，房地產(chǎn)市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展并能反映出政績、業(yè)績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風(fēng)險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風(fēng)險的擔(dān)憂而產(chǎn)生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割舍時，利益分割中的相關(guān)部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規(guī)范房地產(chǎn)市場的行動才會真正開始。從贊成開發(fā)商漲價到“保價托市”再到調(diào)控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉(zhuǎn)換過程。
五、高房價下消費者的利益分析
房地產(chǎn)商品消費者是房地產(chǎn)商品的最終使用者，也是房地產(chǎn)市場各項費用的最終承擔(dān)者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產(chǎn)的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為，有著較強的可誘導(dǎo)性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費者背負了巨額的房貸債務(wù)，房地產(chǎn)價格飛漲直接剝奪的是消費者應(yīng)有的住房權(quán)利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯(lián)合，消費者行為的物資實力與精神基礎(chǔ)明顯單薄，作為房地產(chǎn)市場中的弱勢群體，在房地產(chǎn)市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產(chǎn)市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現(xiàn)較多的是購買力的最終決定，特別是當今現(xiàn)實狀況，在金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、投機資本支撐的房地產(chǎn)市場下，即使是房地產(chǎn)的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產(chǎn)消費者作為社會稅賦的來源，相關(guān)政府部門有責(zé)任也有義務(wù)支持和保護其正當權(quán)益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發(fā)商的相互應(yīng)和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責(zé)任的行為。
六、房價走勢與對策
Abstract： With the rapidly growth of China's national economy， the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. The reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank， excessive support of the financial system. Some relevant analysis models have been summaried. The hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；價格泡沫；模型
Key words： real estate；price bubble；model
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者簡介：賀婷婷（1987-），女，湖南常德人，在讀研究生，研究方向為區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)；朱紅梅（通訊作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向為土地資源利用與土地經(jīng)濟。
1 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
1.1 國外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 Hirshleifer認為，主觀信念是誘發(fā)投機的主要原因。市場中總有一些投資者明知房產(chǎn)價格高于實際價值，但他們確信將來會有更多人愿意以更高的價格購買，因此會不斷地購入，最終形成房產(chǎn)泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）認為，如果資產(chǎn)在流動中價值沒有增加，而投資者支付了更高的價格，說明這種資產(chǎn)存在著泡沫。
1.2 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 劉琳認為， 過度的投機需求、投資信貸的支持以及房產(chǎn)行業(yè)自身的特點是導(dǎo)致泡沫的原因[2]。易憲容認為，房產(chǎn)市場的泡沫是完全建立在銀行過度支持的基礎(chǔ)上的[3]。周京奎通過一個博弈分析認為，信念與金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因[4]。李濤等人認為，房地產(chǎn)不同于一般商品，當價格上漲時，人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產(chǎn)生[5]。張明用索羅斯的反射理論對房地產(chǎn)泡沫的形成機制做了新解釋。市場價格與參與者的預(yù)期之間是相互影響的，由于供給無彈性和需求的增長，直接引發(fā)了人們對房價正的預(yù)期，并在“反射”作用下逐漸被強化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫[6]。厲以寧則指出，從整體看不要輕易說房地產(chǎn)是泡沫，“泡沫”只是迷霧，根源在于結(jié)構(gòu)。一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)，經(jīng)濟適用房、商品房與高檔房的結(jié)構(gòu)不合理；二是各地房地產(chǎn)的定價與地方經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配，屬于地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)問題[7]。
對于房地產(chǎn)泡沫的成因，主要包括消費者的投機心理導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏離其基礎(chǔ)價格不斷上升，過度投機，信貸支持，金融系統(tǒng)支持等，“羊群行為”使整個行業(yè)的非正常發(fā)展不再顯而易見從而使得泡沫不斷產(chǎn)生。
2 房地產(chǎn)泡沫檢測模型
2.1 國外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通過世代交疊模型證明了只有在動態(tài)無效率中，資產(chǎn)泡沫才可能出現(xiàn)。泡沫存在性的檢驗緣自著名的希勒檢驗（Shi1Ier，1981），希勒認為，如果泡沫存在，資產(chǎn)的價格會在其基礎(chǔ)價值變化不大的時候異常的波動，引出了資產(chǎn)價格的超常易變性檢驗，希勒的研究結(jié)果拒絕了超常易變性的假設(shè)[10]。隨后，F(xiàn)lavin和Merton對于希勒檢驗方法中的變量平穩(wěn)性發(fā)面提出質(zhì)疑，Merton認為希勒拒絕了市場有效性假設(shè)和理性泡沫的存在性假設(shè)，由此West構(gòu)造了兩步檢驗方法，結(jié)果同樣拒絕了資產(chǎn)價格超常易變性的存在[11]。可見早期對于泡沫的研究中，并沒有得出比較一致的結(jié)論，而且檢驗的結(jié)果似乎也出乎人們的意料。自從八十年代以來，關(guān)于泡沫的分析更多的結(jié)合了具體的市場結(jié)構(gòu)以及行為金融的相關(guān)理論。
Campbell和Kyle（1988）[12]創(chuàng)建了股票市場的“噪聲交易”模型；DeLong（1990）[13]發(fā)展了一個基于行為人的正反饋行為的資產(chǎn)定價模型。Allen和Gorton（1991）[14]證明，即使所有的參與者都是理性的，投資者和資產(chǎn)組合管理者之間的問題也會產(chǎn)生泡沫，Allen的模型還指出，資產(chǎn)市場的信息不對稱使價格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價格泡沫，等等。但是這類研究主要是針對于資本市場，其中又以股票市場的研究居多，主要針對房地產(chǎn)市場的研究并不多見，Abraham[15]和Hendershotf[16]分別于1993和1996年對美國的房地產(chǎn)市場泡沫進行了實證的檢驗，得出了沿海城市的房地產(chǎn)泡沫明顯大于內(nèi)陸城市的結(jié)論。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鑒股票市場的泡沫檢驗方法建立了一個以預(yù)期房租收入現(xiàn)值為理論價格的泡沫檢驗?zāi)Ｐ停?985-1998年的季度數(shù)據(jù)對香港的住房市場泡沫進行了實證研究。Kar-Yiu Wong以泰國地產(chǎn)泡沫為背景設(shè)計了一個動態(tài)模型，解釋了由于過度樂觀而形成的羊群效應(yīng)是如何產(chǎn)生泡沫以及最終又是如何導(dǎo)致泡沫膨脹和破裂的。
2.2 國內(nèi)研究模型 袁志剛和樊瀟彥通過局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場中理性泡沫存在的條件[18]。陸磊和李世宏參照Jean Tirole的模型來研究居民的房地產(chǎn)投資決策和泡沫的形成與破裂過程[19]。陳日清，李雪增在總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上。論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用。并以日本[20]為例進行了實證研究。結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準確的預(yù)測作用[21]。何正霞，許士春建立了一個跨期替代模型，通過分析居民的微觀決策來說明房產(chǎn)泡沫的形成與破滅。研究表明：①只要存在預(yù)期房產(chǎn)實際價格上升，便有房產(chǎn)的投機行為引起房產(chǎn)泡沫；②居民預(yù)期收入增加和銀行過度金融支持會加大房產(chǎn)泡沫；③實際利率的上升和預(yù)期收入的下降是房產(chǎn)泡沫破滅的主要外生沖擊變量[22]。孫偉，扈文秀在布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基礎(chǔ)上，通過修改測度因子，提出了房地產(chǎn)泡沫的測度模型，描述了該測度模型中所需數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下的獲取方法[23]。彭建林建立了一個計量經(jīng)濟模型對房地產(chǎn)市場價格泡沫進行了研究。首先選取了6個變量作為模型的解釋變量，然后利用我國2001-2003年三年間全國除外的30個省級行政區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)共90對進行回歸，在經(jīng)過檢驗后，采取了一個模型，據(jù)此來預(yù)測以后年份的房地產(chǎn)價格泡沫[24]。
王琳，王洪衛(wèi)為檢驗北京、上海兩市住宅及寫字樓市場泡沫的存在性，根據(jù)Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依賴理論對我國的房地產(chǎn)市場進行檢驗；最后得出結(jié)論：我國的房地產(chǎn)市場存在投機泡沫，其中上海住宅市場的泡沫更為顯著[25]。韓冬梅，劉蘭娟，曹坤建立了商品房供給與需求的狀態(tài)空間模型，把基礎(chǔ)價值作為一種狀態(tài)變量被納入到模型中，對上海市房地產(chǎn)價格泡沫問題進行了實證研究。研究結(jié)果表明上海市房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，并且近四年來平均泡沫程度達到22.5%[26]。朱述斌，申云，周潔文（2011）通過蛛網(wǎng)模型理論分析我國房地產(chǎn)市場上銀行信貸和房地產(chǎn)價格泡沫化之間互相推動的循環(huán)[27]。
3 房地產(chǎn)泡沫的危害以及相應(yīng)的應(yīng)對措施
房地產(chǎn)泡沫除了對我國經(jīng)濟造成嚴重的影響外，對我國政治的影響也不言而喻，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)如果出現(xiàn)嚴重的泡沫最后泡沫破滅時，會造成整個國家經(jīng)濟不同程度的癱瘓，民心不穩(wěn)就容易引發(fā)暴亂，對我國政治體系也將是嚴峻的考驗。要采取恰當?shù)拇胧┦怪败浿憽薄?/p>
3.1 防止國際游資的侵擾 可以采取的措施包括：首先，制定相關(guān)政策嚴控外資投資我國房地產(chǎn)。商務(wù)部剛出臺規(guī)定嚴控外資進入我國房地產(chǎn)，但是具體措施還不完備；其次，建立更為靈活的匯率制度。我國雖然宣布匯率制度的改革，但由于浮動幅度仍然偏小，國際投機資本仍然不斷流入我國。因此，建立靈活的匯率制度，使我們不再受制于匯率而失去貨幣政策的獨立性。
3.2 銀行應(yīng)該采取緊縮的信貸政策 在銀行利率、過戶登記、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和稅費等各個環(huán)節(jié)加大管理力度。嚴格監(jiān)控這部分資本的流向，避免過度的投資需求嚴重誤導(dǎo)居民形成的心里預(yù)期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。
3.3 國家應(yīng)該出臺合理的房地產(chǎn)稅收政策 應(yīng)當盡快建立起一套規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系，根據(jù)住房面積征收不同比例的房產(chǎn)稅，全面發(fā)揮稅收對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。政府通過開征空地稅以防止圈地、囤積土地，限制以投機為目的的炒地皮現(xiàn)象，同時還可促進土地資源的合理配置，提高土地利用效率。在房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)強化增值稅的征收，增加投機者轉(zhuǎn)移成本，降低投機預(yù)期，以控制過快上漲的房地產(chǎn)價格。
3.4 消費者應(yīng)該學(xué)會理性思考房地產(chǎn)價格的非理性波動 宣傳教育消費者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業(yè)，當外部因素變動，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現(xiàn)斷供，這樣因還不起貸款房產(chǎn)被收歸銀行，對社會的穩(wěn)定是一個嚴重的考驗。其次，房地產(chǎn)的消費投資者應(yīng)該量力而行，在自身的承受能力范圍之內(nèi)進行購房消費或投資。
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