時(shí)間：2022-05-03 18:00:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；景觀設(shè)計(jì)；特點(diǎn)；趨勢；小品設(shè)計(jì)
中圖分類號：TU972文章標(biāo)識碼：A
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的特點(diǎn)
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)不同場所的不同建筑功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)過程中還應(yīng)該綜合當(dāng)?shù)氐臍v史文化、地域特點(diǎn)、自然環(huán)境、人文因素等多方面的內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)具有下述特點(diǎn)：
1.1、限制性特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有限制性特點(diǎn)，這是因?yàn)樵诰坝^設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，相關(guān)的指標(biāo)必須達(dá)到要求，比如說綠化率指標(biāo)、消防登高面、車位指標(biāo)、消防車道、地面規(guī)劃等都需要達(dá)到要求，因此景觀設(shè)計(jì)具有限制性特點(diǎn)。
1.2、復(fù)雜性特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有復(fù)雜性特點(diǎn)，景觀設(shè)計(jì)需要綜合考慮到設(shè)計(jì)的條件、范圍以及室外管網(wǎng)等等，會(huì)存在許多交叉的界面，在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)就要有效的處理這些專業(yè)之間的關(guān)系，才能確保景觀設(shè)計(jì)的可行性，因此景觀設(shè)計(jì)具有復(fù)雜性特點(diǎn)。
1.3、針對性特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有針對性特點(diǎn)，這是因?yàn)榫坝^設(shè)計(jì)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的策劃、定位，并且要對開放項(xiàng)目所針對的客戶全體以及建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行綜合性的考慮，之后進(jìn)行具有針對性的設(shè)計(jì)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)與客戶的要求以及項(xiàng)目的特點(diǎn)保持一致。因此景觀設(shè)計(jì)具有針對性特點(diǎn)。
1.4、獨(dú)特性特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有獨(dú)特性特點(diǎn)，這是因?yàn)樵谶M(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)需要根據(jù)不同的建筑空間、場地特點(diǎn)、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)出獨(dú)具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，因此景觀設(shè)計(jì)具有獨(dú)特性特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的各階段設(shè)計(jì)
2.1、總體環(huán)境布局優(yōu)化階段
景觀設(shè)計(jì)在總體環(huán)境布局優(yōu)化階段需要對項(xiàng)目周圍的環(huán)境、地理?xiàng)l件、道路交通、建筑規(guī)劃的指標(biāo)等因素進(jìn)行分析。在前期的規(guī)劃階段就應(yīng)開始從項(xiàng)目的景觀規(guī)劃的角度提出對總體環(huán)境布局的優(yōu)化策略，確保景觀設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格保持一致[1]。
2.2、概念方案設(shè)計(jì)階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該符合項(xiàng)目整體概念方案的要求。在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)之前應(yīng)該對目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行考察并將其融合到景觀設(shè)計(jì)中，是指成為該項(xiàng)目的紅葉子。
2.3、方案設(shè)計(jì)階段
方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)在建筑空間關(guān)系以及整體布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，并確保其使用功能。設(shè)計(jì)過程中還需要協(xié)調(diào)好場地空間關(guān)系以及功能布置之間的關(guān)系[2]。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著專業(yè)化方向發(fā)展
設(shè)計(jì)過程中采用專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)流程進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀建筑設(shè)計(jì)過程中已經(jīng)逐步興起了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀輔助設(shè)計(jì)并受到了人們的青睞。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)趨于專業(yè)化發(fā)展，比如說智能系統(tǒng)的使用、室內(nèi)裝飾以及室外環(huán)境設(shè)計(jì)都采用了高科技的智能技術(shù)，使得建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。
3.2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著綠色化的方向發(fā)展
為了迎合綠色環(huán)保的理念，建筑設(shè)計(jì)也將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀小區(qū)的綠地率不斷提高，并且在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)完美結(jié)合，使得小區(qū)的綠化水平進(jìn)一步提高，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量大幅度提升[3]。并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。
3.3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著策劃設(shè)計(jì)的方向發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)住不成單純的技術(shù)設(shè)計(jì)向策劃設(shè)計(jì)的方向發(fā)展開來，也就是說將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)看做是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)過程，應(yīng)該根據(jù)市場需求、迎合消費(fèi)者心理等方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)。并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)逐步走向市場化，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)充滿活力。
3.4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著精品化的方向發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)采用更加精細(xì)化的設(shè)計(jì)手段。精品設(shè)計(jì)將是設(shè)計(jì)單位的核心競爭力，也將會(huì)帶來較高的經(jīng)濟(jì)效益。精品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀的自身的價(jià)值，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)自身的價(jià)值，精品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)將會(huì)改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)方法
4.1、小品的規(guī)劃設(shè)計(jì)還應(yīng)該做到實(shí)用性、人性化、觀賞性的完美結(jié)合。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品的建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)不斷提高設(shè)計(jì)人員的責(zé)任意識，并要求合理的協(xié)調(diào)環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益三者之間的關(guān)系，最大限度的保護(hù)生態(tài)自然環(huán)境，并與當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕蜌v史背景有機(jī)結(jié)合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。
4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品的建筑設(shè)計(jì)不能局限于表面的美觀還應(yīng)該提升小品的文化內(nèi)涵。這就要在設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行巧妙的立意，并且應(yīng)賦予小品一定的文化內(nèi)涵，除此之外，還應(yīng)將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與當(dāng)?shù)氐耐婺毓嘟Y(jié)合，不僅能夠體現(xiàn)地域文化特色還能提升園林的文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該選擇合適的材料，優(yōu)質(zhì)的材料能夠提升小品的品質(zhì)，還能做好整個(gè)園林景觀的陪襯，設(shè)計(jì)過程中還應(yīng)注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協(xié)調(diào)好，發(fā)揮最大最好的景觀效果。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來了各種各樣的建筑材料，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該盡可能的使用節(jié)能環(huán)保材料，并根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的節(jié)能環(huán)保材料。但是考慮到天然材料的價(jià)格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環(huán)境的美觀。除此之外，還應(yīng)盡量使用可回收利用的材料來降低對環(huán)境的污染，再者應(yīng)該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。
4.4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)性原則，根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案，確保小品的設(shè)計(jì)能夠彰顯其核心價(jià)值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進(jìn)行小品設(shè)計(jì)時(shí)考慮到小品的功能性要求，應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)理念。比如說在進(jìn)行座椅的設(shè)計(jì)過程中，除了要保證座椅的設(shè)計(jì)風(fēng)格與園林景觀風(fēng)格相一致之外，還應(yīng)該根據(jù)座椅的位置進(jìn)行合理的調(diào)整，比如說在廣場中的座椅可以設(shè)計(jì)為圓柱形的，應(yīng)確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應(yīng)該設(shè)計(jì)成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內(nèi)涵，設(shè)計(jì)成木制的或者是搖籃時(shí)的來滿足人們美的享受和心靈的體驗(yàn)。
五、結(jié)束語
景觀設(shè)計(jì)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有了園林般美好的意境，創(chuàng)造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)可以大幅度提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，成造出優(yōu)美的居住氛圍。
參考文獻(xiàn)：
[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設(shè)計(jì)、雨水利用與景觀――結(jié)合廈門石塘立交橋綠地的景觀設(shè)計(jì)[J].建筑與文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產(chǎn)精品時(shí)代恒大旗下新開發(fā)項(xiàng)目金碧海岸花園的景觀設(shè)計(jì)接受專家評審[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2005,Z1:108.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計(jì)價(jià)方法計(jì)價(jià)依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段進(jìn)行造價(jià)方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制己有的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價(jià)以及市場分析兩個(gè)階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價(jià)階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價(jià)格，測算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對原因進(jìn)行分析，評價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對整個(gè)房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。
2.4 采購階段的投資控制
項(xiàng)目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制。考慮到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號市場價(jià)格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價(jià)格進(jìn)行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。
2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更帶來的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開發(fā)時(shí)帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
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[2]劉洪磊，董培生.代建項(xiàng)目的投資控制策略田.價(jià)值工程，2010（17）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問題 措施
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財(cái)務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時(shí)面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性
（一）引導(dǎo)正確的投資決策
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多為重大投資項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，客觀的財(cái)務(wù)分析和預(yù)測是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，對投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
（三）保證資金的科學(xué)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金成本高，在項(xiàng)目全生命周期中巧妙安排營運(yùn)資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題
（一）投資前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過較長時(shí)期的開發(fā)活動(dòng)才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對較長的開發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。
（三）疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式
全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實(shí)際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。
（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項(xiàng)前進(jìn)行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)較長時(shí)期的高速、高利潤率發(fā)展時(shí)期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負(fù)進(jìn)行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負(fù)來增加利潤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)，充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高對政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒有考慮充分，項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí)，會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)，減少因財(cái)務(wù)分析人員對風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力
首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。
其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時(shí)地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)推進(jìn)的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項(xiàng)目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時(shí)爭取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過程中，會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非常可觀。
（三）實(shí)施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開展工作。在項(xiàng)目考核過程中，預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。
（四）利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實(shí)際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實(shí)施管理型本部的集團(tuán)公司，本部發(fā)生大額管理費(fèi)用和融資費(fèi)用，如果本部沒有開發(fā)項(xiàng)目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項(xiàng)目，以合理節(jié)約所得稅支出。
（五）開展項(xiàng)目后評估工作，建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例庫
開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是后評估工作中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟(jì)效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)活動(dòng)執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結(jié)果，建立一套按照項(xiàng)目類型分類的案例庫，以備后來的類似項(xiàng)目借鑒，已有的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以幫助新項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，避免重走彎路。
一個(gè)企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場上生存會(huì)面臨各方面的風(fēng)險(xiǎn)，但最兇險(xiǎn)的莫過于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財(cái)務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，通過完善的財(cái)務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；設(shè)計(jì)階段；施工階段
合理有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，也可以說是一個(gè)系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。雖然項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn)，在開發(fā)建設(shè)的全過程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的2 個(gè)關(guān)鍵階段是：設(shè)計(jì)階段和施工階段。
長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計(jì)粗糙，設(shè)計(jì)深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴(yán)重（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算） ，甚至“爛尾樓”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識，他們認(rèn)為只要對施工階段的監(jiān)控予以加強(qiáng)，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，最終結(jié)果是，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項(xiàng)目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)要有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本[9]。筆者認(rèn)為首先就要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是立項(xiàng)后對項(xiàng)目的功能、工藝、成本等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、實(shí)施方案進(jìn)行的事前規(guī)定， 開發(fā)商商將根據(jù)這一階段的成果完成項(xiàng)目的建據(jù)測算設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程費(fèi)用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的2 %～3 % ，但對項(xiàng)目工程造價(jià)的影響可達(dá)75 %以上；由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段，同時(shí)在此階段控制造價(jià)也能起到事半功倍的效果。據(jù)有關(guān)資料測算分析，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10 %左右[1]。但現(xiàn)階段在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得很少，沒有將項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來綜合分析考慮后才進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段的成本控制對項(xiàng)目投資的影響是極其重要和深遠(yuǎn)的，必須引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視，應(yīng)積極采取有效措施進(jìn)行預(yù)控，具體可采取的主要措施如下：
1.1 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競賽，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位
設(shè)計(jì)招標(biāo)制度的推行為開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，進(jìn)行投資控制提供了契機(jī)。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中，開發(fā)企業(yè)就需認(rèn)真對投標(biāo)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評價(jià)和比較，在滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)的前提下，把設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性細(xì)化后納入評標(biāo)條件，給予較大的評標(biāo)分值，以提高設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)意識和促使設(shè)計(jì)人員主動(dòng)控制設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。眾所周知，設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，當(dāng)一份施工圖付諸于施工時(shí)，就基本決定了工程質(zhì)量的好壞和工程造價(jià)的高低，也就是說項(xiàng)目的成敗在設(shè)計(jì)階段已大體定型，這一點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)企業(yè)決策層高度重視。比如：在方案設(shè)計(jì)時(shí)很多單位都能做到2 個(gè)以上方案進(jìn)行技術(shù)比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少。因此，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，引進(jìn)競爭機(jī)制，迫使設(shè)計(jì)競爭者對建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、工藝流程、功能方案、設(shè)備選型、投資控制等作全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟(jì)意識，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資效果和全壽命使用成本[16]，用最經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案參加競賽或投標(biāo)已勢在必行。而開發(fā)單位通過應(yīng)用價(jià)值工程理論等方法對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方面比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從中選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案也是不可省略的步驟。
1.2 開展限額設(shè)計(jì)，事前有效控制成本
所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)并不是一味地考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實(shí)際，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理論方法。要求設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中推行限額設(shè)計(jì)，采取投資分解和工程量控制手段定量分析計(jì)算各專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，用數(shù)據(jù)說話，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的技術(shù)可能性和經(jīng)濟(jì)合理性，特別注意選用建筑材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，杜絕使用那些技術(shù)未過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，各專業(yè)設(shè)計(jì)要嚴(yán)格按照建筑模數(shù)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)程等進(jìn)行設(shè)計(jì)；同時(shí)責(zé)令設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過程中承擔(dān)相應(yīng)的設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任約束設(shè)計(jì)行為和設(shè)計(jì)成果，督促其把握好項(xiàng)目功能（ 質(zhì)量） 標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，力保限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。限額設(shè)計(jì)也絕不是房地產(chǎn)開發(fā)商說個(gè)數(shù)或定個(gè)單方造價(jià)就限額了，更重要的是：首先要將這個(gè)限額按專業(yè)進(jìn)行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的結(jié)果合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，然后，在設(shè)計(jì)過程中要嚴(yán)格按照限額控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；若以上的分解分析沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進(jìn)行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。要注意在設(shè)計(jì)之前， 對限額進(jìn)行分解分析是不可或缺的一步。
在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)向委托設(shè)計(jì)單位詳細(xì)說明開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)和成本等方面的要求，并采用限額設(shè)計(jì)制度控制目標(biāo)成本。同時(shí)企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值功能分析，注重設(shè)計(jì)方案中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合項(xiàng)目品質(zhì)定位，材料設(shè)備定位是否符合產(chǎn)品品質(zhì)定位。最后企業(yè)應(yīng)對設(shè)計(jì)方案分析比較，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本[2]
1.3 改變設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度
現(xiàn)行的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算方法，不論是按投資規(guī)模計(jì)價(jià)，還是按平方米收費(fèi)，設(shè)計(jì)單位都沒有任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任；不管工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，不論投資超不超預(yù)算，甚至不管建設(shè)項(xiàng)目有沒有實(shí)施，設(shè)計(jì)人員有沒有到現(xiàn)場服務(wù)，只要出了圖紙，就得給設(shè)計(jì)費(fèi)[17]。特別是按投資額的百分比計(jì)算，使得造價(jià)越高，收費(fèi)也越多，這種計(jì)費(fèi)辦法難以調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)者主動(dòng)地考慮降低造價(jià)、節(jié)約投資的積極性，更不利于工程造價(jià)的控制，也助長了設(shè)計(jì)單位只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性的思想。實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)碰到設(shè)計(jì)過于保守或設(shè)計(jì)功能沒有達(dá)到最優(yōu)或在施工過程中隨意變更，致使工程造價(jià)居高不下和決算價(jià)大大超出原概算的情況，其對建筑業(yè)的正常發(fā)展造成了較大的不良影響。因此，應(yīng)對現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制，試行在原設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)上，對因設(shè)計(jì)而節(jié)約投資，按節(jié)約部分給予提成獎(jiǎng)勵(lì)， 因設(shè)計(jì)變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的計(jì)費(fèi)辦法，這樣將有利于激勵(lì)設(shè)計(jì)人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計(jì)，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識，時(shí)刻考慮如何降低造價(jià)，把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。另一方面，對設(shè)計(jì)費(fèi)也預(yù)留一個(gè)百分?jǐn)?shù)尾款，待工程竣工結(jié)算后再結(jié)清最后的尾款，這樣就可防止設(shè)計(jì)人員在施工過程中隨意變更或不到現(xiàn)場進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的現(xiàn)象，同時(shí)迫使設(shè)計(jì)單位重視建設(shè)項(xiàng)目的投資控制。
1.4 推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度
目前，雖然我國推行施工階段建設(shè)監(jiān)理制，但政府主管部門一直未出臺設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，即設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理制還未強(qiáng)制執(zhí)行。讓一部分有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段來，在一些開發(fā)單位已經(jīng)實(shí)施，并取得了較好效果。推行設(shè)計(jì)監(jiān)理，從項(xiàng)目可行性研究階段就參與進(jìn)去，協(xié)助開發(fā)商調(diào)研、考察、立項(xiàng)，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設(shè)計(jì)過程中可能存在的缺陷與失誤，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制開發(fā)成本。
1.5 加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制
設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目即將實(shí)施而未實(shí)施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價(jià)，應(yīng)把設(shè)計(jì)做細(xì)、做深入。因?yàn)椋O(shè)計(jì)的每一筆每一線都是需要投資來實(shí)現(xiàn)，所以在沒有開工之前，把好設(shè)計(jì)關(guān)尤為重要，一旦設(shè)計(jì)階段成本失控，就必將給施工階段的造價(jià)控制帶來很大的負(fù)面影響。據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的1 %以下，但正是這少于1 %的費(fèi)用對工程造價(jià)的影響度占到75 %以上。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量對整個(gè)項(xiàng)目的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段的成本控制對提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，促進(jìn)施工質(zhì)量的提高，加快進(jìn)度，優(yōu)質(zhì)高效地把工程建設(shè)好，降低工程成本也是大有益處的。
1.6 采用合同措施，嚴(yán)格控制造價(jià)
應(yīng)在設(shè)計(jì)合同條款中，明確各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序及相應(yīng)限制條款，如采取預(yù)留設(shè)計(jì)質(zhì)保金方法，當(dāng)由于設(shè)計(jì)單位原因造成設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。綜上所述，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制雖然并不那么輕松，但它卻真正體現(xiàn)了事前控制的思想，確實(shí)能起到事半功倍的效果，達(dá)到花小錢辦大事的目的。合同的條款設(shè)立必須嚴(yán)謹(jǐn)，盡量做到全面細(xì)致。要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，將在合同實(shí)施過程中容易產(chǎn)生爭議、分歧的地方事先考慮周全，在合同訂立時(shí)就給予明確處理方式，給出定量、定性的處理方法。合同條款中不應(yīng)出現(xiàn)含糊不清的詞句，合同條款必須只有一種解釋，避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象[6]。
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了解變化 把握填報(bào)口徑
統(tǒng)計(jì)口徑是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所采用的標(biāo)準(zhǔn)和要求，只有把握正確的填報(bào)口徑，在填報(bào)報(bào)表時(shí)才能不走彎路、少出錯(cuò)誤。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局要求，2011年北京市統(tǒng)計(jì)局對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目月報(bào)進(jìn)行了修訂，除去指標(biāo)增減有細(xì)微變化之外，對投資指標(biāo)的填報(bào)口徑也做了調(diào)整：
一是土地購置費(fèi)填報(bào)口徑的變化：自2011年定報(bào)起，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從永久性工程開始施工起填報(bào)投資完成額，只購買土地、尚未開工建設(shè)時(shí)，不能填報(bào)土地購置費(fèi)；待項(xiàng)目開工后，一次性填報(bào)與本項(xiàng)目有關(guān)的、已經(jīng)支付的全部土地購置費(fèi)用。
二是一二級聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目投資的填報(bào)方法：如果企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目屬于一二級聯(lián)動(dòng)的，即由同一家企業(yè)進(jìn)行土地的“七通一平”和后續(xù)二級開發(fā)建設(shè)的，由于其“七通一平”投資額屬于前期費(fèi)用，應(yīng)待項(xiàng)目開工后，再將已完成的“七通一平”投資一次性計(jì)入“自年初累計(jì)完成投資”和其中項(xiàng)“建筑工程投資”中。
多方取數(shù) 精確核心指標(biāo)
X202表中的“自年初累計(jì)完成投資”是該表的核心指標(biāo)，由“其中項(xiàng)”、“按構(gòu)成分”、“按房屋用途及面積分”構(gòu)成，由于涉及多個(gè)不同層面的分組信息，所以準(zhǔn)確性至關(guān)重要。其含義是指從本年1月1日起至報(bào)告期末完成的全部用于房屋建設(shè)工程和土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費(fèi)等的投資。它主要包括：“建筑工程”、“安裝工程”、“設(shè)備工器具購置”和“其他費(fèi)用”，以上四項(xiàng)之和即為“自年初累計(jì)完成投資”（見圖1）。
這里有幾點(diǎn)需要注意：1.“建筑工程”是項(xiàng)目興工動(dòng)料發(fā)生施工活動(dòng)時(shí)才會(huì)產(chǎn)生的投資，而且必須以反映工程實(shí)際的形象進(jìn)度為準(zhǔn)。所以在填報(bào)時(shí)應(yīng)該以監(jiān)理月報(bào)上認(rèn)定的工作量為準(zhǔn)，但統(tǒng)計(jì)人員在填報(bào)時(shí)往往按照財(cái)務(wù)實(shí)際支付的工程款填報(bào)，這是錯(cuò)誤的。主要原因在于，財(cái)務(wù)實(shí)際支付的工程款與工程形象進(jìn)度一般不一致，會(huì)出現(xiàn)多報(bào)或漏報(bào)投資的情況。2.“安裝工程”和“設(shè)備工器具購置”是配套指標(biāo)，只有達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備和工器具在進(jìn)場開始安裝時(shí)才填報(bào)這兩個(gè)指標(biāo)，安裝費(fèi)用計(jì)入“安裝工程”，設(shè)備價(jià)款計(jì)入“設(shè)備工器具購置”。3.“其他費(fèi)用”指標(biāo)應(yīng)區(qū)別于財(cái)務(wù)上的“其他費(fèi)用”，它是指項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的土地購置費(fèi)、大市政費(fèi)、四源費(fèi)（煤熱自來水污水）、貸款利息、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等一系列費(fèi)用，源于財(cái)務(wù)部門的開發(fā)成本明細(xì)賬，為財(cái)務(wù)實(shí)際支付價(jià)款。注意要根據(jù)制度中指標(biāo)解釋逐筆分析成本賬科目是否應(yīng)計(jì)入“其他費(fèi)用”，不要出現(xiàn)漏填的情況。
由此可以看出，“自年初累計(jì)完成投資”數(shù)據(jù)源于實(shí)際工程進(jìn)度及項(xiàng)目全過程的財(cái)務(wù)實(shí)際費(fèi)用支出，涉及到企業(yè)的工程、前期（成本核算）和財(cái)務(wù)等多個(gè)部門，所以在填報(bào)時(shí)統(tǒng)計(jì)人員不僅要理解指標(biāo)含義，還要與內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)溝通、多方取數(shù)，才能保證填報(bào)口徑正確、數(shù)出有據(jù)（見圖2）。
不重不漏 巧填配套指標(biāo)
X202及續(xù)表分別體現(xiàn)的是投資完成情況和施竣工銷售面積情況，二者看似獨(dú)立，其中有很多指標(biāo)是需要成對甚至成套填報(bào)的，掌握了這些指標(biāo)的填報(bào)方法，不僅能減輕統(tǒng)計(jì)人員一部分工作量，也能減少報(bào)表指標(biāo)漏填的情況。
第一組指標(biāo)是X202表中的“自年初累計(jì)完成投資”與續(xù)表中的“房屋施工面積”要同時(shí)填報(bào)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)制度要求，一般情況下，項(xiàng)目實(shí)際開工建設(shè)才視為有投資發(fā)生，所以：
“房屋施工面積”>0，則“自年初累計(jì)完成投資”>0。
只有單純拆遷和土地一級開發(fā)項(xiàng)目或者房屋已于以前年度竣工，目前只進(jìn)行預(yù)算內(nèi)的后期裝修工程時(shí)，“房屋施工面積”=0。
另一組是X202表“本年新增固定資產(chǎn)”與續(xù)表“房屋竣工面積”、“房屋竣工價(jià)值”要成套填報(bào)。當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目取得四方驗(yàn)收單或《竣工驗(yàn)收備案表》時(shí)，需要在續(xù)表中填報(bào)“房屋竣工面積”和“房屋竣工價(jià)值”及其中項(xiàng)，這時(shí)還要在X202表中填報(bào)“本年新增固定資產(chǎn)”指標(biāo)。需要注意的是：1.“本年新增固定資產(chǎn)” 是指為社會(huì)提供的固定資產(chǎn)，不反映企業(yè)本身固定資產(chǎn)的增加；2. 要與“房屋竣工價(jià)值”相區(qū)別，“本年新增固定資產(chǎn)”指在報(bào)告期已經(jīng)完成建造和開發(fā)過程并交付使用的房屋和土地開發(fā)面積的價(jià)值，包括建安工程投資、交付使用后的設(shè)備、工器具購置以及扣除土地出讓金的其他費(fèi)用。而“房屋竣工價(jià)值”僅為竣工房屋本身的建造價(jià)值，不包括購地等費(fèi)用。所以：
“房屋竣工面積”>0，則“本年新增固定資產(chǎn)”≥“房屋竣工價(jià)值”>0。
加強(qiáng)溝通 關(guān)注易漏指標(biāo)
通過月報(bào)審核，筆者發(fā)現(xiàn)X202及續(xù)表中有一些指標(biāo)相對比較獨(dú)立，通過平臺上的邏輯審核公式很難發(fā)現(xiàn)其是否錯(cuò)誤。所以在填報(bào)這些指標(biāo)時(shí)統(tǒng)計(jì)人員需要格外注意，多與相關(guān)部門溝通，關(guān)注數(shù)據(jù)變動(dòng)情況，以免出現(xiàn)錯(cuò)誤或漏填的情況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)是一項(xiàng)投資額巨大，建設(shè)周期長，技術(shù)復(fù)雜的工作，是整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營過程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的根本因素。因此如何搞好工程項(xiàng)目的開發(fā)管理，是一個(gè)很值得探討的話題，在此筆者結(jié)合在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn)談一些自己對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的一些看法，對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理作一論述。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了工程項(xiàng)目質(zhì)量、工程項(xiàng)目進(jìn)度、工程項(xiàng)目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。而項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理三者之間是既相互對立，又相互統(tǒng)一的關(guān)系。如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花費(fèi)時(shí)間；如果要縮短開發(fā)周期，加快工程進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要節(jié)約投資就要影響工程質(zhì)量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關(guān)系，但同時(shí)三者之間又有其統(tǒng)一關(guān)系。增加了開發(fā)的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實(shí)則不然，增加投資會(huì)促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，促進(jìn)投資的早回收，項(xiàng)目周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)下一步的可持續(xù)發(fā)展；提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置增加了一次性投資和建設(shè)周期，但卻能節(jié)約項(xiàng)目建成后的延期費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益；如果將進(jìn)度計(jì)劃制定的科學(xué)合理，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時(shí)，也會(huì)獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費(fèi)用。可見在工程管理中應(yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，全面的權(quán)衡，找到三者之間的一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)是關(guān)鍵。
下面就如何做好各項(xiàng)管理工作做一論述。
一、項(xiàng)目質(zhì)量管理
工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長期發(fā)展息息相關(guān)。因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)，并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。
應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：
1.做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。
2.確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
3.對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
4.嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
5.控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。
6.認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。
對質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。論文參考。
二、項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目的進(jìn)度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開始著手。
1、首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：
（1）確定工期總目標(biāo)。
（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。
（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。
（4）施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。論文參考。
2、緊接下來要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：
（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。論文參考。
（2）編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。
3、做好施工階段的管理工作：
（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
（2）編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。
影響進(jìn)度的因素有：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設(shè)主管部門、有關(guān)協(xié)作單位和社會(huì)其他相關(guān)單位等等。
要做好各種因素的分析研究，對影響各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)劃完成的所有因素做好提前的處理準(zhǔn)備。
三、項(xiàng)目成本管理
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。
房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對每個(gè)開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。對于開發(fā)成本包括了以下幾方面：
（1）土地費(fèi)用
（2）前期工程費(fèi)
（3）建筑安裝工程費(fèi)
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
（6）開發(fā)間接費(fèi)
（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用
其管理分為兩個(gè)大的階段：（一）策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
四、項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理
在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)操作中，并不是對每一個(gè)階段都進(jìn)行控制，而是根據(jù)價(jià)值工程分析各個(gè)階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者，因此，房地產(chǎn)管理的價(jià)值就是尋求銷售價(jià)格的最小化。實(shí)現(xiàn)的方法主要是用價(jià)值工程。所謂價(jià)值工程是一種方法學(xué)，是一個(gè)組織化過程，是在滿足質(zhì)量、可靠性、施工和其他重要因素的同時(shí)減少不必要成本的全壽命周期管理。
總言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項(xiàng)兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。需要在實(shí)踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會(huì)、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理工作。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制
0 前言
伴隨著中國房地產(chǎn)市場由快速增長的成長期進(jìn)入穩(wěn)定增長的成熟期，中國地產(chǎn)界對于地產(chǎn)的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)開發(fā)商如果還想取得像房地產(chǎn)市場成長期那樣豐厚的利潤，則必須從自身出發(fā)，除了提供滿足市場需求的房源供給外，還必須進(jìn)行成本控制，嚴(yán)格控制各種成本費(fèi)用的支出。“利潤＝銷售收入－成本費(fèi)用”這個(gè)簡單的公式，簡單明了的反映了企業(yè)進(jìn)行成本管理和成本控制的重要性和必要性。
1 設(shè)計(jì)階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的階段，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在其成本控制方面的關(guān)鍵和重點(diǎn)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段對于項(xiàng)目投資的影響是極為重要的。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂, 既是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié), 也是控制項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。只有設(shè)計(jì)上把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的成本才能得到有效的控制。根據(jù)以往開發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建筑工程總造價(jià)的10%左右，但正是這10%的費(fèi)用，對工程造價(jià)的影響卻占70%以上。按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約總工程的造價(jià)。
2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
2.1 項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制
在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
2.1.1 招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。
2.1.2 做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。
2.1.3 合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
2.2 做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的，如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
2.3 施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲成本。
3 竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
加強(qiáng)項(xiàng)目竣工后的評估管理主要從以下幾方面進(jìn)行評價(jià)：
3.1 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測成本之間的差異，評價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性。
3.2 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異，評價(jià)成本管理工作的有效性。
3.3 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》，評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性。
3.4 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響。
3.5 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度，評價(jià)材料成本的合理性。
3.6 抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都衍生了為自己服務(wù)的物業(yè)公司，開拓了公司的業(yè)務(wù)，從而減少很多不必要的麻煩。國外成熟的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)表明市場上純開發(fā)式的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來越少，更多的企業(yè)將轉(zhuǎn)向開發(fā)與物業(yè)出租和物業(yè)服務(wù)并舉的領(lǐng)域，取得穩(wěn)定收益并保持繼續(xù)發(fā)展。
4 結(jié)束語
在實(shí)施全過程成本控制過程中，既要全面綜合考慮，還要重點(diǎn)把握對關(guān)鍵點(diǎn)控制，使建設(shè)實(shí)施階段，在投資控制、質(zhì)量控制、工期控制、安全控制等階段統(tǒng)一起來；同時(shí)，應(yīng)采用動(dòng)態(tài)管理理論，確定成本目標(biāo)，采取主動(dòng)控制，實(shí)施科學(xué)動(dòng)態(tài)管理。從而對提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力、取得更多的經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)。
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關(guān)鍵字：項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、溝通管理
隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會(huì)對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。
建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。
項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動(dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。
因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。
方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。
在方案設(shè)計(jì)階段也要對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
項(xiàng)目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對市場的了解比較及時(shí)，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。
2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。
現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：
一、 生產(chǎn)任務(wù)完成情況：
1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬?，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動(dòng)以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。
2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：
第一步：思想觀念改變：
國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。
第二步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會(huì)在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。
第三步：技術(shù)力量改變
通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。
工作中存在的主要問題：
1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。
2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。
3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。共3頁,當(dāng)前第1頁1
4、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。
5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。
6、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺得是對項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊(duì)伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
6、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。
7、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。
8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。
XX年年的收獲
一是開闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。
二是體驗(yàn)了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。
三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。共3頁,當(dāng)前第2頁2
2009年工作計(jì)劃和展望 ：
1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下不被社會(huì)淘汰，同時(shí)才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。
2、 要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。通過我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動(dòng)，使我們的各項(xiàng)工作都能順利的進(jìn)行。
3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強(qiáng)對年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司2009年即將開發(fā)的項(xiàng)目有許多等。每個(gè)項(xiàng)目少需3～4名技術(shù)人員，平均起來需要10～18名技術(shù)人員，而公司目前人員情況承接這些項(xiàng)目是有很大難度的，主要情況在于：
1）目前公司能到現(xiàn)場一線進(jìn)行項(xiàng)目管理的專業(yè)技術(shù)人員只有12人，難以滿足2009年項(xiàng)目管理的需求；
2）老員工即將退休；
3）缺少年富力強(qiáng)，能獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目管理工作的人；
公司應(yīng)重點(diǎn)加緊對員工的培訓(xùn)工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)公司“各個(gè)螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
今后項(xiàng)目的建議：
1、 選擇好營銷策劃公司；
2、 選擇好的設(shè)計(jì)公司：
推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)：積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
不少設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三大材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
采用合同措施，有效控制造價(jià)：針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的舉措之一。
3、 做好合同洽談、合同評審工作：應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。
4、做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。
5、從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目投資的造價(jià)控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，把好簽證關(guān)、審核關(guān)。同時(shí)現(xiàn)場項(xiàng)目部必須做好月度工程進(jìn)度款的初審，造價(jià)部門做好工程進(jìn)度款的復(fù)審，避免超付、提前付。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)；管理
房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)存在與房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房價(jià)的飛漲，房地產(chǎn)投資過熱，而居民購房行為日趨理性化，加劇了房地產(chǎn)的競爭壓力。除此之外，國家也不斷出臺一些政策措施以加強(qiáng)對房價(jià)的宏觀調(diào)控，使得一些城市的房地產(chǎn)面臨著有價(jià)無市的威脅，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析
在特定的時(shí)間內(nèi)、特定的客觀條件下，發(fā)生的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果之間的差異程度就是風(fēng)險(xiǎn)，這種差異程度變化越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按其自然屬性可分為設(shè)計(jì)階段、采購階段、建設(shè)階段、銷售階段四個(gè)階段，按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)階段可將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劃分為投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)和銷售階段風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資決策階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過程中關(guān)鍵的一步，影響整個(gè)投資計(jì)劃。房價(jià)政策的變化調(diào)整、房價(jià)市場波動(dòng)、利率和匯率的變動(dòng)等都對房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策提供了重要依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素的主要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)投資商必須按照國家對房產(chǎn)的相關(guān)政策要求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)設(shè)計(jì)合適的投資項(xiàng)目。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商一旦作出了投資決策后，就要進(jìn)入土地獲取階段。這一階段，涉及征地、拆遷等事宜，耗資巨大，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國現(xiàn)行的拆遷安置法規(guī)有待完善，法規(guī)可操作性差，加上原有土地的房產(chǎn)所有者的拆遷意愿問題，給征收土地工作帶來了一定難度，加大了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的成本。另外，土地的自然屬性、社會(huì)規(guī)劃部門對土地的使用的不確定性等都給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取階段帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的重要內(nèi)容，也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的目的是要按期、按質(zhì)、節(jié)約地完成項(xiàng)目建設(shè)，以保障盡早售出并回收資金。雖然建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)比前期階段低，但仍存在許多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)，主要有：（1）自然風(fēng)險(xiǎn)，即地形地勢、氣候環(huán)境的變化對施工安全造成的威脅。（2）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，受主客觀因素影響造成實(shí)際工程的完成與計(jì)劃差異引起的風(fēng)險(xiǎn)。（3）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，由于設(shè)計(jì)不當(dāng)和施工質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（4）成本風(fēng)險(xiǎn)，工期的增加造成投資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。
1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)
銷售是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終目的，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)的滯銷而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了營銷風(fēng)險(xiǎn)。國家對住房政策的調(diào)整、房價(jià)市場變動(dòng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢都對房產(chǎn)的銷售產(chǎn)生重要的影響。例如，國家實(shí)行廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房政策，會(huì)降低人們對房地產(chǎn)商品的市場需求，給開發(fā)商帶來銷售風(fēng)險(xiǎn)。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，只要存在風(fēng)險(xiǎn)的誘因，一旦條件成熟，就會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致?lián)p失。我們雖然不能消除房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但是我們可以采取有效管理方式降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，從而減少損失程度。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)方面。
2.1 風(fēng)險(xiǎn)識別
加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的首要工作就是要提高對風(fēng)險(xiǎn)的識別能力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)全面了解房產(chǎn)的行市情況、最新的國家住房政策，深入分析本企業(yè)內(nèi)部的資金、技術(shù)情況，從而提高對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)的識別能力。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)評估
風(fēng)險(xiǎn)評估即對風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和評價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是分析單一的風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)是考慮各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目目標(biāo)的影響。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，但只是簡單地了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)還不夠，還必須深入分析各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率有多大，對項(xiàng)目總目標(biāo)的影響程度。可以采取項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估計(jì)法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失估算法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失期望值法、盈虧平衡分析和敏感性分析方法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。
2.3 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對
通過采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施可以有效地降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)損失程度，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，可以采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕以及風(fēng)險(xiǎn)自留的方式應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)員工對現(xiàn)行法規(guī)政策和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，全面掌握國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，從而提高其對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，有效地規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”。對于可以轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)盡量轉(zhuǎn)移，無法轉(zhuǎn)移的且后果非常嚴(yán)重的就選擇放棄以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡早處理已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，防止后果的進(jìn)一步擴(kuò)大。
2.4 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
為了保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高效性，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)督和控制，建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以及時(shí)地制定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。這就要求提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員和工程實(shí)施人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反饋風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題，以確保風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施。
3 結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目開發(fā)過程中存在諸多的確定因素，風(fēng)險(xiǎn)充斥著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商要提高風(fēng)險(xiǎn)識別能力、風(fēng)險(xiǎn)評估能力、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和風(fēng)險(xiǎn)損失程度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區(qū)的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商帶來了巨大機(jī)遇，而且促使房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1、其在計(jì)劃管理方面。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
3、其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理中的三項(xiàng)重要工作
1、房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。由于這一規(guī)劃管理的不健全導(dǎo)致了一系列關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的問題。首先日益表現(xiàn)出來的是城市問題：①房地產(chǎn)開發(fā)商把盡量獲取廉價(jià)土地作為房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要大事，這就導(dǎo)致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地粗放利用現(xiàn)象十分嚴(yán)重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進(jìn)展過程。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后于城市發(fā)展。④保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足。 其次是規(guī)劃問題。我國大部分城市規(guī)劃都滯后于城市建設(shè)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商往往希望通過市場情況來變動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)的綜合市場競爭力及其經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)一定要注重房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。使房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)、使質(zhì)量監(jiān)督等工作科學(xué)地開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量和管理都有著重要的意義。它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)開展工程管理工作，從而保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理來保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利開展。因此提升開發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調(diào)作為基礎(chǔ)，這樣才有利于房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展進(jìn)行。
最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理。因?yàn)橘|(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手搶先進(jìn)入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)自留都是對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程和方法，從而運(yùn)用合適的措施來對付可能的風(fēng)險(xiǎn)。
首先通過風(fēng)險(xiǎn)識別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的過程和方法應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)有著投資規(guī)模大, 建設(shè)周期長, 開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn), 因此它的開發(fā)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。通過討論和分析，以下幾個(gè)方面的措施能夠明顯降低和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。
1）注重優(yōu)化投資組合,以利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。
2）嚴(yán)格控制施工工期,縮短建設(shè)時(shí)期，盡早地完成開發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大都來源于施工建設(shè)過程中。因此要控制工期，盡快地完成項(xiàng)目開發(fā)。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)來減少貸款利息支出;通過與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來減少建造費(fèi)用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)。
4）務(wù)必要提前預(yù)租或者預(yù)售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發(fā)和團(tuán)購在動(dòng)工之前就要完成,或者在動(dòng)工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預(yù)售協(xié)議。
5）在銷售過程中, 實(shí)行盡量多的優(yōu)惠政策措施。房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮物業(yè)費(fèi)，配套費(fèi)等是否可以優(yōu)惠等等措施。
因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程和方法，再運(yùn)用合適的過程和方法來對付項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這樣才有益于開發(fā)企業(yè)的效益。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)與管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開發(fā)管理好，必須樹立現(xiàn)代開發(fā)管理理念，著眼未來，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 集成 風(fēng)險(xiǎn)管理
一、引言
風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，是保證項(xiàng)目目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，技術(shù)施工與組織管理復(fù)雜，涉及的參與方眾多，故其風(fēng)險(xiǎn)管理難度也較大。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還處于起步階段，主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分析、風(fēng)險(xiǎn)防范對策探討以及風(fēng)險(xiǎn)識別和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)等方面，而從集成化視角對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究較少。
所謂集成，可以理解為兩個(gè)或兩個(gè)以上的要素集合成為一個(gè)有機(jī)整體，這種集成不是要素之間的簡單疊加，而是要素之間的有機(jī)組合，即按照某一集成規(guī)則進(jìn)行的組合和構(gòu)造，其目的在于提高系統(tǒng)的整體功能。本文從集成化角度探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)勢
集成化風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目集成化管理發(fā)展的需要，也是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)決定的。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理克服了傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理中各參與方相互對立、信息傳遞不暢、風(fēng)險(xiǎn)管理過程相互獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能單一的缺陷，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)和參與方、風(fēng)險(xiǎn)管理過程、信息資源以及風(fēng)險(xiǎn)管理組織等進(jìn)行集成，實(shí)現(xiàn)了全方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理，能通過工作流程重組，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理成本；可在有限的資源投入下，通過資源整合，在資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)中，提高資源的使用效率；使信息――決策――行為三者高度集成化，從而能大大增強(qiáng)決策者的信息處理能力和部門間的合作效率，提高組織能力和管理決策的科學(xué)性。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式的構(gòu)建
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式，就是將整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)集成化為一個(gè)有機(jī)整體，包括全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集成、風(fēng)險(xiǎn)管理過程集成、各參與方風(fēng)險(xiǎn)集成、信息集成和風(fēng)險(xiǎn)管理組織集成等五個(gè)方面。
1.全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集成
全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集成，是指將從投資機(jī)會(huì)研究和土地競投、項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、市場推廣和營銷、物業(yè)管理到最后的物業(yè)拆除、報(bào)廢與土地再利用等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)周期中各階段、各環(huán)節(jié)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過充分的信息交流集成為一個(gè)整體，使風(fēng)險(xiǎn)信息在項(xiàng)目的各階段間能準(zhǔn)確、充分地傳遞，各階段的參與方能進(jìn)行有效的溝通與合作。
由于從立項(xiàng)開始風(fēng)險(xiǎn)就隨之產(chǎn)生，所以可以建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)登記表來集成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的全部風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)登記表將反映風(fēng)險(xiǎn)的信息，如風(fēng)險(xiǎn)描述、風(fēng)險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)的概率值和后果值等。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，需要及時(shí)更新風(fēng)險(xiǎn)登記表，以防風(fēng)險(xiǎn)信息的遺漏，為以后其他方面的風(fēng)險(xiǎn)集成管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理過程集成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，從而決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、交付使用、物業(yè)管理維護(hù)等各個(gè)階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期中都存在風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)管理過程集成，一方面是在系統(tǒng)論的指導(dǎo)下，將傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理的幾個(gè)獨(dú)立階段通過信息技術(shù)集成為一個(gè)統(tǒng)一的、完整的管理過程；另一方面，是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的角度出發(fā)，將影響項(xiàng)目全壽命周期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別、量化、估計(jì)、評價(jià)和監(jiān)控，從定性分析到定量分析的綜合集成，將專家、數(shù)據(jù)、信息與計(jì)算機(jī)有機(jī)結(jié)合起來，將各學(xué)科的理論和人的知識結(jié)合起來，并將基于風(fēng)險(xiǎn)管理過程的技術(shù)和模型進(jìn)行集成。要強(qiáng)調(diào)的是，從定性分析到定量分析的綜合集成并不是通常意義上的定性與定量相結(jié)合，而在于強(qiáng)調(diào)一種系統(tǒng)的研究方式和認(rèn)識方式。
3.各參與方風(fēng)險(xiǎn)集成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方，包括開發(fā)商、咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位、供應(yīng)商、監(jiān)理單位、營銷單位、物業(yè)公司、銀行和用戶等，他們之間是由獨(dú)立的合同構(gòu)成的交易關(guān)系。在傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方式下，各參與方都在獨(dú)立進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理以爭取獲得各自最大的利益，具體表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)相互獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)不合理、各自有一支風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍以及各方為了追求自身風(fēng)險(xiǎn)最小化和利益最大化出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相互轉(zhuǎn)嫁等問題，這種狀況直接導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)管理過程中出現(xiàn)投入資源浪費(fèi)和管理效率低下的問題。
20世紀(jì)80年代，美國管理學(xué)界提出在工程項(xiàng)目領(lǐng)域?qū)嵤昂献骰锇椤钡墓芾硭枷牒屠砟睢！昂献骰锇椤标P(guān)系并不是改變原契約的內(nèi)容和各方責(zé)任、義務(wù)的承擔(dān)以及權(quán)力的分配，而是用一種嶄新的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、相互合作管理方式去弱化各參與方的壁壘關(guān)系和對抗思維，降低各參與方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和達(dá)到一個(gè)既定的目標(biāo)和結(jié)果，實(shí)現(xiàn)真誠合作，以“雙贏”的思想代替工程項(xiàng)目管理中傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁、利益爭斗的思想。
集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施，將通過建立風(fēng)險(xiǎn)管理伙伴關(guān)系，改變房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中咨詢、設(shè)計(jì)、施工等各參與方之間對立的狀態(tài)。各參與方在相互信任、相互尊重、資源共享的基礎(chǔ)上建立風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)機(jī)制，提高整個(gè)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各參與方在項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)的前提下，確定共同的項(xiàng)目目標(biāo)，建立以不同工作組為單元的風(fēng)險(xiǎn)組織機(jī)構(gòu)，在相互信任的氛圍中直接監(jiān)督、管理項(xiàng)目工作，并及時(shí)溝通，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各參與方的利益和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)整合為業(yè)主的利益和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，共同解決項(xiàng)目中的問題。
4.信息集成
信息系統(tǒng)是項(xiàng)目管理者進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理的工具。復(fù)雜、不確定和變化快是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理方式中，管理者需要大量的實(shí)時(shí)信息反饋以進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)決策，沒有一個(gè)完善、快速的信息系統(tǒng)，這種決策是難以想象的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理的實(shí)施需要有效的集成信息平臺系統(tǒng)作后盾，保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)源，并進(jìn)行量化、評價(jià)和控制，使項(xiàng)目處于低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行狀態(tài)。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的基本思想之一就是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的各階段整合為一個(gè)整體，而項(xiàng)目各階段和參與方以及風(fēng)險(xiǎn)管理過程之間充分的信息交流是保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成的基本條件。
信息集成有以下兩點(diǎn)要求：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中信息的采集、存儲、檢索、加工、傳遞、利用等多個(gè)信息處理環(huán)節(jié)要實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、系統(tǒng)化，能有效地進(jìn)行管理、監(jiān)督、控制、跟蹤項(xiàng)目執(zhí)行過程中的所有活動(dòng)，為項(xiàng)目管理者提供各種有用的信息，幫助管理層進(jìn)行科學(xué)的分析、決策和管理。（2）實(shí)現(xiàn)信息公開、程序透明、規(guī)范化運(yùn)營，避免人為因素的影響，可以即時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，防范風(fēng)險(xiǎn)。
5.風(fēng)險(xiǎn)管理組織集成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理組織負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)管理，但該部門并不是項(xiàng)目主管部門，而是協(xié)調(diào)部門，負(fù)責(zé)對風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任進(jìn)行分解、優(yōu)化，確保各部門為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)步調(diào)協(xié)調(diào)一致。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)一般應(yīng)分為三個(gè)層次：一是管理決策層；二是技術(shù)、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃層；三是具體運(yùn)行和收集層。根據(jù)以上層次設(shè)計(jì)，就可以配備合適的人員。風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)工作人員可以分為三類：一是風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)理和授權(quán)代表等，他們是風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的決策者；二是風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)人員，包括：具有現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)的各類專業(yè)工程師、各專業(yè)領(lǐng)域的測量師和相關(guān)經(jīng)濟(jì)、金融等行業(yè)的商業(yè)評估師等；三是助理人員，他們是決策者和專業(yè)技術(shù)人員的助手，進(jìn)行一些基礎(chǔ)工作。
項(xiàng)目集成風(fēng)險(xiǎn)管理組織應(yīng)按照統(tǒng)一決策、分層管理、集中與分散相結(jié)合、提高管理效率的原則，宏觀上實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理決策的集中統(tǒng)一，微觀上實(shí)行分散化管理，是一個(gè)具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng)新性和靈活性的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。
四、結(jié)束語
本文從集成化的角度探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于其復(fù)雜程度不同，其風(fēng)險(xiǎn)源的數(shù)量與特征也各不相同，再加上不同組織者的項(xiàng)目管理水平的差異，其對風(fēng)險(xiǎn)管理的需求層次也各不一致。此外，風(fēng)險(xiǎn)管理介入項(xiàng)目管理活動(dòng)各階段的時(shí)機(jī)也因?yàn)闃I(yè)主的需求不同而存在著差異。因而，沒有一種固定的方法和模型能夠解決項(xiàng)目管理中決策者所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問題。
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