時(shí)間：2022-12-13 08:06:57
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)形勢(shì)分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、商品房市場(chǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的三大主因
為什么今年上半年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)？我認(rèn)為“高基數(shù)”、“低預(yù)期”、“信貸收緊”是三大主因。
1.高基數(shù)
今年上半年商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的第一個(gè)原因，是由于去年的高基數(shù)所導(dǎo)致。2013年是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上最紅火的一年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到13億平方米，商品房銷(xiāo)售面積增速最高的時(shí)候接近50%。正是基于去年基數(shù)較高的原因，今年1-5月份商品房銷(xiāo)售面積同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。如果除出2013年的數(shù)據(jù)，今年1-5月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額高于去年之外以往任何一年同期數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，實(shí)際上今年賣(mài)了非常多的商品房，只不過(guò)因?yàn)槿ツ曩u(mài)得更多，從總量來(lái)看，今年上半年的銷(xiāo)售量總量是歷年同期的第二高年，非常大的。
2.低預(yù)期
第二個(gè)原因，是預(yù)期所導(dǎo)致的對(duì)住房市場(chǎng)的觀望。房子是家庭里面最大的資產(chǎn)，它有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，就是買(mǎi)還是不買(mǎi)受預(yù)期所左右。就是大家經(jīng)常說(shuō)的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是由預(yù)期所導(dǎo)致的。最近很多研究報(bào)告，包括境外一些研究機(jī)構(gòu)提出的有數(shù)、有表、有圖象的研究報(bào)告，所持的觀點(diǎn)都是房?jī)r(jià)要暴跌，在這種情況下，大家肯定要觀望，到底今年的市場(chǎng)會(huì)是什么樣的格局，萬(wàn)一真的要跌了呢？誰(shuí)也不愿意買(mǎi)一個(gè)到手就降價(jià)的資產(chǎn)，這是非常現(xiàn)實(shí)的，也是非常容易理解的一個(gè)道理。
關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌的一些研究我都仔細(xì)地研讀過(guò)，認(rèn)為有一些理由并不成立。例如，有一份報(bào)告提出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的12大理由，第一個(gè)理由就是2013年中國(guó)城市的住房竣工面積達(dá)到25.96億平方米，按此計(jì)算，中國(guó)2013年的人均住房面積就超過(guò)日本，到2017年，中國(guó)城市的人均住房面積將達(dá)到51平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)非常可怕，這意味著到2017年，中國(guó)城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到、甚至超過(guò)現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房面積，而以我們目前的收入水平來(lái)看根本不可能實(shí)現(xiàn)，所以會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求，價(jià)格必然暴跌。那到底是不是這樣的情況呢？通過(guò)反復(fù)的對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)2013年有658個(gè)城市，加上兩萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)，我國(guó)城鎮(zhèn)竣工總面積是11.7億平方米，這一數(shù)據(jù)和那份報(bào)告中的25.96億平方米差距極大，如果是城鎮(zhèn)加農(nóng)村，全國(guó)總竣工住房面積也不過(guò)20億平方米，根本無(wú)法找到25.96億平方米的住房面積從何而來(lái)，我們預(yù)計(jì)到2020年，有可能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積35億平方米。所以，我們認(rèn)為，所有分析都應(yīng)實(shí)事求是，依據(jù)真實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷，數(shù)據(jù)不真實(shí)，得出的結(jié)論就不可信。但對(duì)普通居民來(lái)講確影響很大。
3.信貸收緊
第三個(gè)原因，就是今年上半年整個(gè)的信貸政策、貨幣政策是偏緊的。特別是體現(xiàn)在個(gè)人住房抵押貸款方面出現(xiàn)了兩個(gè)新的變化，第一個(gè)是貸款成本開(kāi)始上升，過(guò)去家庭購(gòu)買(mǎi)第一套房貸款利率打八折的優(yōu)惠基本沒(méi)有，相反還要上升10%-15%。今年以來(lái)，抵押貸款額度收得非常緊，房子賣(mài)出去，錢(qián)收不回來(lái)，因?yàn)橘J款放不下來(lái)。住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控，特別是2011年，出臺(tái)的國(guó)八條，限購(gòu)、限貸等政策，已經(jīng)把新增的投資性需求擠出市場(chǎng)，80%甚至85%以上買(mǎi)房子是要住，而這個(gè)需求如果沒(méi)有信貸的支持，購(gòu)房者是很難實(shí)現(xiàn)的。
那么，是否如何判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？我們認(rèn)為中國(guó)目前住房市場(chǎng)中的需求總量仍然很大，商品房銷(xiāo)售面積屢創(chuàng)新高，去年達(dá)到驚人的13億平方米。而今年的需求量仍然會(huì)很大，主要原因就是在于城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)是有利的。根據(jù)2010年全國(guó)第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可以看出，今年24歲到28歲的人群，人口總量為1.2億，其中8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)，這個(gè)年紀(jì)的年輕人正值亟需住宅的時(shí)期，無(wú)論是租還是買(mǎi)，所以目前剛性需求比較強(qiáng)。他們是上世紀(jì)80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世紀(jì)60年代初出生高峰的人，人數(shù)總量高達(dá)2.2億人，而他們是住房改善性需求的主體。另外，全國(guó)的結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)，城市人口結(jié)構(gòu)更加有利于目前房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在城市化率53%，將來(lái)要發(fā)展達(dá)到63%甚至更高，在這個(gè)過(guò)程中，每年新增常住人口兩千萬(wàn)人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展還有很大的潛力。
二、商品房供求關(guān)系悄然生變
近幾年，尤其是從2010年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)新的變化――商品房的供給速度大于銷(xiāo)售的速度。這是需要關(guān)注的，2010年商品房的供求關(guān)系在全國(guó)是偏緊的，總體供不應(yīng)求，這就導(dǎo)致了之前我國(guó)的政策一直在控制房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在供求關(guān)系在變化，已經(jīng)從過(guò)去的偏緊到了現(xiàn)在的大致平衡，局部地區(qū)供大于求。從各方面的數(shù)據(jù)看，自2010年開(kāi)始，連續(xù)三年供應(yīng)速度快，銷(xiāo)售速度慢，為什么會(huì)產(chǎn)生這種格局？其一，因?yàn)槲覈?guó)近年來(lái)寬松的流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。其二，得益于2010年之后中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的上升，直接導(dǎo)致原來(lái)投資房地產(chǎn)的需求，變成了房地產(chǎn)的供給。近年來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，總體的供求關(guān)系從過(guò)去的整體偏緊變成現(xiàn)在整體平衡，局部地區(qū)供大于求。
三、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來(lái)臨
未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化能力，未來(lái)趨勢(shì)的判斷，投資的選擇，模式的創(chuàng)新就顯得尤為重要了。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景是值得期待的，仍然有機(jī)會(huì)，只不過(guò)相較以往，機(jī)會(huì)發(fā)生了變化，主要是以下幾個(gè)方面。
其一，以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)。傳統(tǒng)住宅現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)加劇，什么樣的企業(yè)最具有競(jìng)爭(zhēng)力？一是要有足夠強(qiáng)的成本控制能力的企業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)成本比其他企業(yè)的成本低就能賺錢(qián)。二是要資金高周轉(zhuǎn)的能力。三是要有真正的產(chǎn)品創(chuàng)新，好的供給也能創(chuàng)造需求。
其二，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間潛力在哪里？一個(gè)是城市化速度加快，另一個(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這意味著中國(guó)未來(lái)服務(wù)業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的空間。未來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增長(zhǎng)速度快、規(guī)模大的地方，發(fā)展商務(wù)辦公樓宇是大有機(jī)會(huì)的。寫(xiě)字樓、商務(wù)辦公樓宇是一個(gè)城市真正的財(cái)富增值的地方，可以帶來(lái)持續(xù)財(cái)富、穩(wěn)定就業(yè)等，它也是投資人最穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)和理想的投資目標(biāo)。如果以資產(chǎn)管理為核心，把資產(chǎn)管理的理念引入到辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)，才是真正的商業(yè)地產(chǎn)贏利所在。對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商而言，掌握了資產(chǎn)管理核心開(kāi)發(fā)技術(shù)，就占據(jù)了經(jīng)營(yíng)管理投資和開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，而那種過(guò)去用傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)住宅的模式開(kāi)發(fā)辦公樓宇，將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。
其三，以改造升級(jí)為核心的存量房的開(kāi)發(fā)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去十幾年飛速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化，但是由于當(dāng)初急于解決住房短缺問(wèn)題，發(fā)展速度太快，比較注重解決“住”的有無(wú)問(wèn)題，而缺少環(huán)境、配套等方面的綜合考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。未來(lái)城市化的發(fā)展，要以產(chǎn)業(yè)為核心，同時(shí)配套住宅，來(lái)解決人口居住的需求。催生打造核心產(chǎn)業(yè)住宅作為配套的新型發(fā)展模式，也是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
其四，以服務(wù)為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)。中國(guó)的老齡化已經(jīng)是一個(gè)確定的事實(shí)，而我們?yōu)榇说臏?zhǔn)備是不充分的。未來(lái)的養(yǎng)老如何解決，這是一個(gè)大命題，但一定跟居住方式有很大的關(guān)系。現(xiàn)在大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)缺乏，能夠看到有少量的養(yǎng)老社區(qū)，要么特別高端的一些養(yǎng)老服務(wù)中心，要么一些特別低端的養(yǎng)老福利院，而中間這塊占大多數(shù)的需求卻很少。針對(duì)人口大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)品種會(huì)成為未來(lái)需求的主流，找出這樣一個(gè)合理發(fā)展的商業(yè)模式，來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)人口老齡化，是相當(dāng)迫切和值得關(guān)注的。
摘 要：住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)程中涉及到的利益主體主要包括政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房主和購(gòu)房者，是一個(gè)典型的利益博弈領(lǐng)域。
>> 論房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 工程咨詢視角的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題研究 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展研究 宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的研究 盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與可持續(xù)發(fā)展對(duì)策研究 城市化背景下鹽城房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究 住房供應(yīng)協(xié)調(diào)性視角下我國(guó)三、四線城市住宅房地產(chǎn)調(diào)整發(fā)展研究 以經(jīng)濟(jì)法為視角看房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型探討 河南房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展探討 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要點(diǎn)分析 探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的策略研究 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展 論土地集約化使用與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展 論如何促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：？fr=aladdin
[3] 楊建榮，孫斌藝.政策因素與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑――政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈分析[J].財(cái)經(jīng)研究，2004（4）
[4] 王BB.基于博弈論的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析[J].開(kāi)發(fā)研究，2009（4）
[5] 高炳華.住宅市場(chǎng)博弈分析[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2008（5）
（作者單位：鄭曉云，王雨，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院;賈超，黑龍江中醫(yī)藥大學(xué) 黑龍江哈爾濱 150000）
（作者簡(jiǎn)介：鄭曉云，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、物業(yè)管理;王雨，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。）
（責(zé)編：賈偉）
住建部對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作出了明確界定：一類(lèi)是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類(lèi)是違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”等。
會(huì)議要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自查不規(guī)范行為，加強(qiáng)自律，依法依規(guī)經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信守諾。要加快房地產(chǎn)行業(yè)的信用體系建設(shè)，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度，及時(shí)公布違法失信企業(yè)名單；對(duì)查處的嚴(yán)重違法違規(guī)典型案例，要公開(kāi)曝光，形成強(qiáng)大的輿論氛圍。
點(diǎn)評(píng)：住建部整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，一是為配合宏觀調(diào)控的開(kāi)展，二是為了規(guī)范一些開(kāi)發(fā)商的行為。
銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，分析銀行業(yè)運(yùn)行情況，提出下一階段工作要求，其中包括嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
會(huì)議提出，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要持續(xù)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。在限購(gòu)、限貸等調(diào)控大潮近期席卷中國(guó)多個(gè)城市之余，有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管、執(zhí)法風(fēng)暴仍在升級(jí)。
點(diǎn)評(píng)：今年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期上漲的主要根源在于貨幣寬松，資金大量流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域，因而加強(qiáng)信貸領(lǐng)域的監(jiān)管極為必要。
10月40家房企拿地均價(jià)降6成
據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，監(jiān)測(cè)的40家品牌房企拿地量?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當(dāng)屬成交均價(jià)，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回歸至年內(nèi)較低水平。
運(yùn)用大數(shù)據(jù)提升價(jià)值的變革將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的生機(jī)與活力。
>> 2014房地產(chǎn) 2014年房地產(chǎn)行業(yè)：分化的時(shí)代 淺談大數(shù)據(jù)與房地產(chǎn) 2014年中國(guó)房地產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)房企運(yùn)作十大關(guān)鍵詞 大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息共享研究 大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息的定價(jià) 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)迷霧重重 2012年房地產(chǎn)業(yè)正式入冬 2016年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào) 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望 2017年房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)下滑 2014房地產(chǎn)十大事件 高策地產(chǎn) 2012年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)界耀眼的新星 大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息服務(wù)模式初探 基于大數(shù)據(jù)的桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究 淺析大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的應(yīng)用 大數(shù)據(jù)時(shí)代基于云會(huì)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理探析 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：中國(guó) > 政治 > 2014房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)爆發(fā)年 2014房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)爆發(fā)年 雜志之家、寫(xiě)作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 瀟棋")
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2014年，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)將發(fā)生改變，將有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始向大數(shù)據(jù)“屈服”。
而今，中國(guó)住宅需求已經(jīng)發(fā)生變化。正如萬(wàn)科總裁郁亮在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)介紹的，“5～10年內(nèi)，市場(chǎng)將看到住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)的天花板。”而在那天到來(lái)時(shí)，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商要走向何方呢？
那些轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)們，遇到的則是另一個(gè)問(wèn)題：互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和電商迅速崛起，顛覆著很多傳統(tǒng)的消費(fèi)需求，分走了原本屬于實(shí)體店的蛋糕。商業(yè)規(guī)則被打破了，要么改變，要么死亡。
于是，在2013年的多次房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議中，有這樣一個(gè)現(xiàn)象：原來(lái)熱衷于樓市政策和房?jī)r(jià)趨勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向了“軟實(shí)力”，開(kāi)始用更多的時(shí)間研究如何提升開(kāi)發(fā)收益率和資產(chǎn)增值水平。作為房地產(chǎn)企業(yè)，他們手中掌握著多年來(lái)積累的數(shù)以百萬(wàn)計(jì)、千萬(wàn)計(jì)的購(gòu)房者信息，這些信息的有效整理和挖掘，可能在大數(shù)據(jù)時(shí)代，為房企們帶來(lái)新的盈利模式和空間。雖然大多數(shù)地產(chǎn)商都低調(diào)地表示，目前還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的收集，但在實(shí)踐中，部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在著手做電商并建立大數(shù)據(jù)的供應(yīng)平臺(tái)，開(kāi)始低調(diào)地在大數(shù)據(jù)方面進(jìn)行布局。
以花樣年、萬(wàn)科為首的開(kāi)始研究怎么利用大數(shù)據(jù)有效地為購(gòu)房者提供最符合他們需求的產(chǎn)品。花樣年正在打造為中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。其公司董事局主席潘軍公開(kāi)表示：“我們就是要做‘社區(qū)電商’，房地產(chǎn)銷(xiāo)售也只是為了把社區(qū)資源整合到花樣年平臺(tái)上。” 潘軍所指的“社區(qū)電商”，實(shí)際上就是將彩生活物業(yè)管理的社區(qū)居民變?yōu)闈撛谙M(fèi)者，以手機(jī)App的形式將商戶與居民聯(lián)系起來(lái)。
繼中糧大悅城爆出大數(shù)據(jù)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力不久，在醞釀一年之后，萬(wàn)達(dá)電商終于邁出實(shí)質(zhì)性的步伐，在2013央視財(cái)經(jīng)論壇上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)絕對(duì)不會(huì)是淘寶，也不會(huì)是京東，萬(wàn)達(dá)會(huì)結(jié)合自己特點(diǎn)開(kāi)發(fā)一種線上線下融為一體的電子商務(wù)模式。而世茂則與東軟熙康簽訂了合作協(xié)議，向世茂業(yè)主提供實(shí)時(shí)健康動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和咨詢服務(wù)……
這些與大數(shù)據(jù)有關(guān)的一個(gè)個(gè)舉動(dòng)，都意味著運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)的變革之路已經(jīng)開(kāi)啟， 2014年將會(huì)有越來(lái)越多的企業(yè)加入大數(shù)據(jù)的大軍。
不過(guò)，大數(shù)據(jù)本身就是一個(gè)新興事物，房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域的掘金之路，才剛剛開(kāi)始。采集數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)、根據(jù)分析結(jié)果制定營(yíng)銷(xiāo)策略、提供服務(wù)都是一個(gè)細(xì)心而漫長(zhǎng)的過(guò)程。當(dāng)市場(chǎng)“天花板”真的出現(xiàn)，房地產(chǎn)政策發(fā)生新的變化時(shí)，包括“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”在內(nèi)的新的價(jià)值創(chuàng)造方式，也許將給地產(chǎn)商帶來(lái)新的收益和新的增長(zhǎng)模式，突破增長(zhǎng)的瓶頸。
[摘 要]中國(guó)的房地產(chǎn)自1978年黨的后開(kāi)始迅速發(fā)展，但近幾年，樓市的不穩(wěn)定，以及信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)讓人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景并不看好，但我覺(jué)得隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)政策的逐漸穩(wěn)定，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)十分看好。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 未來(lái) 趨勢(shì)
中國(guó)在經(jīng)歷了30年改革開(kāi)放后，經(jīng)濟(jì)騰飛，國(guó)民的生活水平取得了較大提高，整個(gè)中國(guó)的面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。房地產(chǎn)業(yè)也取得了巨大發(fā)展空間。中國(guó)的房地產(chǎn)自1978年黨的后開(kāi)始迅速發(fā)展，在已經(jīng)過(guò)去的十多年，是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的十幾年。自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。而在經(jīng)歷了樓市的升升降降后，國(guó)人最為關(guān)心的就是中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)，究竟將來(lái)房地產(chǎn)的前景是看好還是不好。而我覺(jué)得未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的增長(zhǎng)空間。
自中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直在發(fā)展，中國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年將建成全面小康社會(huì)，中國(guó)人均GDP10年后會(huì)突破1萬(wàn)美元。在技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率提高等等因素的幫助下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還會(huì)持續(xù)出現(xiàn)增長(zhǎng)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)正是帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使得國(guó)人變得富有，有能力可以改變自己的居住條件。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的進(jìn)程已經(jīng)在中國(guó)開(kāi)始，相當(dāng)一部分的沿海大城市的城市化規(guī)模已經(jīng)完善，城市的發(fā)展帶來(lái)的政策的改變，例如上海推出的廉租房、公租房已經(jīng)經(jīng)適房，都給房地產(chǎn)的增長(zhǎng)帶來(lái)了需求。由此來(lái)看， 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，中國(guó)的人口也不斷在增長(zhǎng)，根據(jù)我國(guó)有關(guān)部門(mén)公布的第六次人口普查數(shù)據(jù)可知中國(guó)有1370536875人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的1265825048人相比，十年共增加73899804人，增長(zhǎng)5.84%，年平均增長(zhǎng)率為0.57%。，在13 多億人口中有2.5 億人處于30～39 歲，其中的40%是城市人口，是目前的購(gòu)房主力；有2.2 億人處于10～19 歲，他們是未來(lái)購(gòu)房的主力，這些都是潛在的購(gòu)房需求。而從當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們會(huì)把這種潛在的購(gòu)房需求變成真實(shí)需求，刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。例如小孩子因?yàn)樽x書(shū)的關(guān)系需要學(xué)區(qū)房、青年人結(jié)婚需要婚房、中年人因?yàn)槭聵I(yè)的發(fā)展需要更換住房、老年人需要養(yǎng)老房等等。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的產(chǎn)品也在不斷地完善，隨之而來(lái)不單有著住房的需求，還有國(guó)人投資意識(shí)覺(jué)醒：目前中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已超過(guò)20萬(wàn)億元。而從整體上看，大多數(shù)人的投資意識(shí)才剛剛開(kāi)始覺(jué)醒。目前中國(guó)人在國(guó)內(nèi)進(jìn)行理財(cái)投資的有效渠道十分有限，而股市“過(guò)山車(chē)”式的波動(dòng)使得不少人仍然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資更有興趣。而且隨著中國(guó)全球貿(mào)易的發(fā)達(dá)以及人民幣的升值，越來(lái)越多的外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商業(yè)的用途也越來(lái)越重要，前景一片大好。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)有著中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及投資意識(shí)覺(jué)醒等種種有力因素的支持，其趨勢(shì)一片光明。雖然現(xiàn)在由于房?jī)r(jià)過(guò)高，限制購(gòu)房政策的原因房地產(chǎn)業(yè)的局勢(shì)不太明朗，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。房?jī)r(jià)大幅上漲雖然幾乎可能不再出現(xiàn)，但是無(wú)可否認(rèn)，目前對(duì)住房的需求并沒(méi)有大幅減少。所以隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及一些問(wèn)題的解決，中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)必將是走向增長(zhǎng)和發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]中國(guó)房地產(chǎn)2008年趨勢(shì)分析——聶梅生
[2]中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告——陳寶存
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營(yíng)；影響因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中圖分類(lèi)號(hào)[F235.91]
一、概述
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)商品從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)[[1] 參見(jiàn)，呂萍編著:《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004。][1]。現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)意識(shí)、新型的管理思想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定正確的戰(zhàn)略和策略，進(jìn)行高效優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的重要保證。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動(dòng)中無(wú)一不對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效非常重要[[2] 參見(jiàn)，曠開(kāi)萃; 劉菊紅編著:《房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素研究》，建筑管理現(xiàn)代化，2005年4月。][2]。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。
1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大，這是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動(dòng)性，以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜性多樣，同類(lèi)商品的可比性差、個(gè)案性強(qiáng)，無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的難度和復(fù)雜性。
2、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，墊付時(shí)間長(zhǎng)，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無(wú)疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金投放量大，風(fēng)險(xiǎn)性也大。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)還受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)比一般商品經(jīng)營(yíng)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。
3、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策性強(qiáng)，或者說(shuō)受政策的影響比較大。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀調(diào)空作用，并通過(guò)立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營(yíng)方向，力求在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺(jué)遵守國(guó)家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。
房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中關(guān)鍵價(jià)值活動(dòng)的基礎(chǔ)上，本文將深入研究現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的因素，即影響房地產(chǎn)市場(chǎng)因素，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的因素。
二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)因素
（一）對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析
包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、“三資”企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。
1、人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境
市場(chǎng)是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。
2、政府政策環(huán)境
政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)。第一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；第二，政府通過(guò)各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況；第三，政府通過(guò)房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。
3、利率變化
這是影響市場(chǎng)的主要因素之一。市場(chǎng)對(duì)利率的變動(dòng)最敏感。如近期在政策鼓勵(lì)下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優(yōu)惠舉措，這就使得買(mǎi)房者得到了更大的優(yōu)惠，提高了他們的購(gòu)房積極性，就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房?jī)r(jià)格快速上升，大多數(shù)中等以下收入群體住房矛盾開(kāi)始凸現(xiàn)。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺(tái)，可能會(huì)對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生積極影響，特別是中低價(jià)商品房市場(chǎng)和租賃房市場(chǎng)。
（二）對(duì)城市發(fā)展?fàn)顩r分析
與其它商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性問(wèn)題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會(huì)有所差別。包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施和城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響等。
1、區(qū)域發(fā)展
2008年的奧運(yùn)會(huì)和2010年的世博會(huì)對(duì)北京和上海及它的周邊城市產(chǎn)生重大的影響，對(duì)這些區(qū)域的房地產(chǎn)有較大的帶動(dòng)作用。
在城市的建設(shè)當(dāng)中，特別是住宅在80%的比重的建設(shè)當(dāng)中，大量住宅的建設(shè)，人就集中在城市郊區(qū)的地區(qū)，由于土地供應(yīng)的限制。在其他的非住宅地產(chǎn)方面，商務(wù)地產(chǎn)隨著城市中心商務(wù)地區(qū)的崛起，商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)隨著城市中心的崛起帶動(dòng)中心商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展。
2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；成本；財(cái)務(wù)管理
［中圖分類(lèi)號(hào)］F275 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）48-0089-01
伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深化,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金需求困境。針對(duì)改善困境的目標(biāo),不僅需要拓展企業(yè)自身的外源性融資渠道,更需要在優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面下工夫。具體而言,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,應(yīng)通過(guò)對(duì)資金使用的全面監(jiān)管來(lái)對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效控制。在此基礎(chǔ)上,充分履行財(cái)務(wù)部門(mén)作為企業(yè)成本中心的職能。
考察諸多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作發(fā)現(xiàn),其大都還未形成對(duì)資金全面監(jiān)管的合理機(jī)制。受到企業(yè)“工程項(xiàng)目導(dǎo)向”以及財(cái)務(wù)管理人員自身素質(zhì)的影響,往往存在著“重項(xiàng)目輕預(yù)算”的問(wèn)題。不難理解,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效實(shí)施,關(guān)鍵就在于對(duì)資金預(yù)算的配置績(jī)效。
綜上所述,本文將在闡述房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成,以及成本控制內(nèi)在要求之后,著重討論企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效開(kāi)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的成本構(gòu)成
在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的成本范疇內(nèi),來(lái)考察房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成,可歸類(lèi)為：顯性成本、隱性成本。由此,以下將圍繞兩類(lèi)成本展開(kāi)闡述。
1.1 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的顯性成本
顯性成本可近似歸屬于會(huì)計(jì)成本范疇。由房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容決定,其所內(nèi)在的顯性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否認(rèn),房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),從而,房地產(chǎn)企業(yè)在成本構(gòu)成中,大量體現(xiàn)為人工成本。如,諸多非正式員工在從事搬運(yùn)、翻沙等體力勞動(dòng),他們的勞動(dòng)報(bào)酬往往一天一結(jié)。人工成本屬于房地產(chǎn)企業(yè)的剛性費(fèi)用支出,隨著國(guó)家最低工資水平的逐步提升,企業(yè)人工成本的總量也將顯著提高。
（2）設(shè)備購(gòu)置成本。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是展開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),還是資質(zhì)認(rèn)證,都須不斷購(gòu)置某些大型設(shè)備。由于這些大型設(shè)備一般處于寡頭市場(chǎng)結(jié)構(gòu),CR4的比重可能達(dá)到60%以上,因此,設(shè)備的價(jià)格也較高昂。這樣一來(lái),必然使房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用面臨壓力。
（3）資金使用成本。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,大量需要外源性資金供給。在此背景下,企業(yè)向商業(yè)銀行尋求借款必將面臨較高的資金利息率。同時(shí),配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控舉措,因商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的借貸行為,也推高了企業(yè)的資金使用成本。
1.2 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的隱性成本
房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中,一般忽略了對(duì)隱性成本的控制。這一缺失,必然弱化企業(yè)成本管理的有效性。由此,本文將在沉淀成本、機(jī)會(huì)成本等兩個(gè)方面,考察該隱性成本的構(gòu)成。
（1）沉淀成本。房地產(chǎn)企業(yè)沉淀成本的產(chǎn)生,主要來(lái)源于大型設(shè)備的購(gòu)置。大型設(shè)備具有資產(chǎn)專(zhuān)用性高的技術(shù)特征,正因如此,企業(yè)若轉(zhuǎn)變生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式,則難以將資產(chǎn)專(zhuān)用性高的設(shè)備用于其他途徑。最終,必然產(chǎn)生沉淀成本。
（2）機(jī)會(huì)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本,主要存在于對(duì)資金的使用中。不難理解,房地產(chǎn)企業(yè)在選定項(xiàng)目后,伴隨著資金的大量投入,最終能否順利實(shí)現(xiàn)G｀的復(fù)歸,將直接取決于項(xiàng)目選擇的優(yōu)越程度。從而,作為稀缺資源的資金必然存在使用上的機(jī)會(huì)成本。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)在要求
在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇下考察成本的構(gòu)成,自然引入了隱性成本概念。不難看出,唯有同時(shí)對(duì)隱性成本展開(kāi)管理,才能通過(guò)成本控制的倒逼機(jī)制,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不斷優(yōu)化。其內(nèi)在要求應(yīng)滿足以下兩個(gè)方面：
2.1 經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)在要求
房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)主體,必然存在自身的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),是該企業(yè)存在的內(nèi)在規(guī)定性,也是滿足社會(huì)效益目標(biāo)的前提。
在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)生產(chǎn)、管理等領(lǐng)域,充分展開(kāi)對(duì)成本的管理工作。其中,關(guān)鍵在于對(duì)隱性成本的控制與管理,該管理內(nèi)容主要在于：對(duì)設(shè)備購(gòu)置與項(xiàng)目選擇的合理化確定。
2.2 社會(huì)效益的內(nèi)在要求
“社會(huì)效益”體現(xiàn)為,房地產(chǎn)企業(yè)功能的外部性特征。房地產(chǎn)企業(yè)滿足社會(huì)效益目標(biāo),不僅符合住房關(guān)乎民生大事的時(shí)代背景,也能通過(guò)良好輿論的釋放建立起企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。因此,企業(yè)在成本控制上應(yīng)有的放矢,必須避免諸如“劣質(zhì)廉租房”事件的發(fā)生。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本有效控制的財(cái)務(wù)管理途徑
3.1 建立全過(guò)程的資金管控機(jī)制
建立全過(guò)程的資金管控機(jī)制,便是通過(guò)制定一系列的規(guī)則,優(yōu)化企業(yè)資本循環(huán)的效率與效益。具體而言：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)近期的項(xiàng)目規(guī)模,決定相應(yīng)的原料使用量。然后,財(cái)務(wù)主管部門(mén)根據(jù)原料的市場(chǎng)價(jià)格,測(cè)算出所需資金的數(shù)額。同時(shí),由于施工部門(mén)具備原料需求數(shù)量的具體知識(shí),因此,財(cái)務(wù)主管部門(mén)與施工部門(mén)須建立起協(xié)商機(jī)制,來(lái)彈性化地開(kāi)展資金撥付與管理。
3.2 建立資金使用效益的評(píng)價(jià)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)主管部門(mén)建立資金使用效益的評(píng)價(jià)機(jī)制,目的在于減少資金使用中的機(jī)會(huì)主義行為。關(guān)于評(píng)價(jià)機(jī)制的設(shè)計(jì),應(yīng)著重在于事前分析與事中的權(quán)變管理。因此,有關(guān)計(jì)算資金貼現(xiàn)的公式、模型,都可以作為事前分析的工具。資金使用中的權(quán)變管理,則在于針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)概率值,適應(yīng)性的進(jìn)行資金配置。
3.3 建立與企業(yè)各職能部門(mén)的信息溝通機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)終究體現(xiàn)為服務(wù)部門(mén)的角色,它唯有協(xié)助企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)創(chuàng)造利潤(rùn),才能真正有效地完成自己的職能。為此,須建立其與各職能的溝通機(jī)制,通過(guò)“項(xiàng)目制”來(lái)具體商討財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效控制,不僅需要從技術(shù)層面展開(kāi)對(duì)顯性與隱性成本的約束；更需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén),從資金的配置層面建立起約束機(jī)制。只有這樣,才能使房地產(chǎn)企業(yè)在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然,面對(duì)企業(yè)社會(huì)效益的內(nèi)在要求,財(cái)務(wù)管理在資金的配置方面應(yīng)具有彈性。
參考文獻(xiàn)：
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為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳及建設(shè)部等七部門(mén)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，正確把握我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
近年來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，總體上保持了“四個(gè)基本協(xié)調(diào)”：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比重基本協(xié)調(diào)；三是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)；四是商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。商品房供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)基本合理，交易行為較為規(guī)范，市場(chǎng)秩序良好。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在中低價(jià)位商品住房供應(yīng)比例偏低、個(gè)別區(qū)縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，虛假?gòu)V告、違規(guī)“放號(hào)”行為等問(wèn)題，與國(guó)家的調(diào)控要求相比存在差距。為此，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府和市政府有關(guān)部門(mén)必須把思想和行動(dòng)認(rèn)真統(tǒng)一到中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷上來(lái)，統(tǒng)一到中央關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控、切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決策和部署上來(lái)，自覺(jué)服從國(guó)家宏觀調(diào)控大局，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，切實(shí)負(fù)起責(zé)任，及時(shí)采取有效措施，認(rèn)真解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的突出問(wèn)題，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。
二、強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
市規(guī)劃局要會(huì)同市國(guó)土房管局、市發(fā)展改革委、市建委、市開(kāi)發(fā)辦等有關(guān)部門(mén)盡快研究確定我市今明兩年普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局及進(jìn)度安排，在今年6月底前向社會(huì)公布。同時(shí)，市國(guó)土房管部門(mén)要結(jié)合我市“十一五”規(guī)劃的編制，抓緊編制房地產(chǎn)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。市、區(qū)縣（自治縣、市）規(guī)劃部門(mén)要優(yōu)先審查普通商品住房項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證，并在土地出讓前向國(guó)土房管部門(mén)提供明確的項(xiàng)目建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的有關(guān)資料。市、區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房管部門(mén)要會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)在土地出讓前提出普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）項(xiàng)目的單套最高銷(xiāo)售價(jià)格、單套最大套型面積等控制性要求，土地出讓原則上采取定向招標(biāo)方式，保證普通商品住房的供應(yīng)。
三、嚴(yán)格土地管理，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度
市、區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房管部門(mén)要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)實(shí)行總量控制，嚴(yán)格控制商業(yè)用房供地，保證住房供地。建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)每半年聯(lián)合公布一次普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）的用地信息。要在土地出讓公告和合同中明確開(kāi)發(fā)與竣工的條件、時(shí)間及違約責(zé)任，并建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地跟蹤監(jiān)管制度；主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓?zhuān)粚?duì)上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50%的，不供應(yīng)下一個(gè)項(xiàng)目用地。要繼續(xù)落實(shí)中央加強(qiáng)清理閑置土地的指示精神，逐宗清理閑置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因超過(guò)土地出讓合同約定動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，對(duì)有條件開(kāi)發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)外，應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商在半年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)；對(duì)確無(wú)資金實(shí)力、不能在限期內(nèi)動(dòng)工的，依法無(wú)償收回土地使用權(quán)，切實(shí)防止囤積土地造成土地資源浪費(fèi)。
四、進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為
市、區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和我市已制定的房地產(chǎn)法規(guī)，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“發(fā)會(huì)員卡”方式違規(guī)“放號(hào)”炒作等違法違規(guī)行為的監(jiān)管處置力度。市、區(qū)縣（自治縣、市）工商部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)廣告的備案管理，防止虛假?gòu)V告誤導(dǎo)消費(fèi)者，避免炒作。嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上簽約制度，提高信息透明度。房地產(chǎn)企業(yè)房?jī)r(jià)信息時(shí)應(yīng)包括住房套內(nèi)面積價(jià)格信息和建筑面積價(jià)格信息，嚴(yán)禁虛假信息哄抬房?jī)r(jià)。對(duì)虛構(gòu)交易合同，不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)以及不遵守項(xiàng)目管理守則、不履行開(kāi)工和竣工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格和套型面積控制性要求的，房地產(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為作為不良記錄記入企業(yè)信用檔案，公開(kāi)曝光，并依法嚴(yán)肅查處。
禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)購(gòu)人取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
五、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管
要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為采取稅收調(diào)控措施。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
六、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)
人行**營(yíng)管部、**銀監(jiān)局要督促各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查工作。繼續(xù)對(duì)符合信貸條件、購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的個(gè)人提供信貸支持。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，人行**營(yíng)管部要每季度召開(kāi)一次金融形勢(shì)分析會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析判斷，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。加大對(duì)房地產(chǎn)新增不良貸款的檢查力度，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
七、全面落實(shí)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求
要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理。建設(shè)主管部門(mén)要盡快編制完成經(jīng)濟(jì)適用住房布點(diǎn)規(guī)劃，有計(jì)劃地建設(shè)一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用住房，定向供應(yīng)城鎮(zhèn)低收入家庭，保障低收入家庭的購(gòu)房需求。各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府要進(jìn)一步強(qiáng)化政府住房保障職能，從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度加大工作力度，加快工作進(jìn)度。主城區(qū)要確保今年順利完成1500戶雙困家庭廉租住房保障工作。要積極探索多渠道的廉租房保障模式，實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼、租金核減方式多管齊下，切實(shí)保障城鎮(zhèn)雙困家庭基本住房需要。為確保廉租住房制度的落實(shí)，從2005年起將廉租住房制度建設(shè)情況納入市人民政府對(duì)區(qū)縣（自治縣、市）人民政府的目標(biāo)責(zé)任考核范圍。對(duì)未完成廉租住房保障任務(wù)的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
八、合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供需協(xié)調(diào)
根據(jù)我市實(shí)際，普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下的住房。國(guó)土房管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制定同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格公布辦法，為普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行提供可靠依據(jù)。市政府有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真研究推動(dòng)普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的措施，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)普通商品住房的積極性，并根據(jù)國(guó)家規(guī)定在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等方面對(duì)普通商品住房項(xiàng)目給予政策優(yōu)惠。
九、控制拆遷規(guī)模，防止城鎮(zhèn)建設(shè)盲目拆遷帶來(lái)的被動(dòng)局面
要按照“嚴(yán)控總量，分類(lèi)對(duì)待，保證重點(diǎn)，項(xiàng)目可行”的原則，在已編制計(jì)劃的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照市政府批準(zhǔn)的計(jì)劃實(shí)施。要堅(jiān)決糾正城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利和大拆大建的行為，避免盲目拆遷帶來(lái)的被動(dòng)局面，進(jìn)一步減輕市場(chǎng)的壓力。要做好區(qū)域性拆遷的安置規(guī)劃工作，有計(jì)劃地定向建設(shè)一定數(shù)量、戶型適中、面積合理的普通商品住房，供拆遷安置戶選購(gòu)。各區(qū)縣（自治縣、市）拆遷主管部門(mén)要主動(dòng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好此項(xiàng)工作，確保自愿購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的拆遷安置戶能買(mǎi)到住房。
十、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度
加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，全面準(zhǔn)確掌握建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格和房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。市國(guó)土房管局要建立同地段、同品質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格跟蹤監(jiān)測(cè)體系，并在今年6月底前完善主城區(qū)的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)建設(shè)，定期已經(jīng)批準(zhǔn)的可售商品房信息及成交情況等市場(chǎng)信息，每季度分析全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，在此基礎(chǔ)上找準(zhǔn)問(wèn)題，適時(shí)向市政府提出政策建議。市政府有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息溝通和配合，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。
一、金融危機(jī)對(duì)衡陽(yáng)樓市的影響
隨著金融危機(jī)的蔓延,對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的影響也不斷加大,突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
商品房供應(yīng)量大幅減少。2009年一季度,全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降了89.68%。之所以出現(xiàn)上述情況,主要是因?yàn)?008年房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷步入低迷,開(kāi)發(fā)商的信心受挫,開(kāi)發(fā)建設(shè)熱情受抑制,許多新項(xiàng)目延后甚至擱淺。預(yù)計(jì)這種商品房供應(yīng)量減少趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。
銷(xiāo)售面積出現(xiàn)下滑。2008年全市市區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售二手房面積為336575平方米,同比減少26%。銷(xiāo)售商品房面積110.26萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額24.5億元,與2007年相比分別下降17.6%與8.4%。在全國(guó)樓市大幅下滑的背景下,我市房產(chǎn)市場(chǎng)下半年暫時(shí)保持了相對(duì)穩(wěn)定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房產(chǎn)局及時(shí)加強(qiáng)了市場(chǎng)形勢(shì)分析,開(kāi)展了正面的宣傳引導(dǎo),展開(kāi)了深入的市場(chǎng)調(diào)查,建議政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn),并成功舉辦了房地產(chǎn)交易展示會(huì),使三、四季度交易量明顯回升。今年一季度全市銷(xiāo)售商品房面積348228平方米,與2008年一季度相比增長(zhǎng)152%,其中商品住宅銷(xiāo)售面積319207平方米,同比增長(zhǎng)155%。從數(shù)據(jù)來(lái)看,銷(xiāo)售量延續(xù)了去年底的回暖趨勢(shì),但金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響究竟多大、多久,尚無(wú)法研判,同樣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)當(dāng)也不是一時(shí)半會(huì),所以,目前這種銷(xiāo)售量上升的趨勢(shì)能否持續(xù)下去并最終扭轉(zhuǎn)去年的下滑趨勢(shì)尚不得而知。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。主要原因有三個(gè)方面,一是由于2007年房產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮后,許多開(kāi)發(fā)企業(yè)大量購(gòu)地、大面積開(kāi)工建設(shè),使商品房新開(kāi)工面積大幅增加(達(dá)540萬(wàn)平方米),客觀上需要大量的后續(xù)資金注入。二是商品房銷(xiāo)售不暢,資金回籠慢。三是2008年上半年國(guó)家實(shí)行適度從緊的貨幣政策,下半年雖然國(guó)家調(diào)整放寬了貸款政策,但由于金融危機(jī)的影響,銀行從自身資金安全的角度出發(fā),開(kāi)發(fā)商貸款仍然不容易。據(jù)調(diào)查了解,不少樓盤(pán)年前資金鏈就十分緊張,連農(nóng)民工工資都發(fā)不出,如果資金問(wèn)題不能得到有效解決,將可能出現(xiàn)停工、爛尾、延期交房、拖欠工程款和民工工資等損害群眾利益、影響社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題。
二、衡陽(yáng)樓市“危”中有“機(jī)”
當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要有兩個(gè)方面機(jī)遇:
一是給房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了調(diào)整機(jī)遇。受金融危機(jī)的影響,我市房產(chǎn)市場(chǎng)同大多數(shù)城市一樣,由快速發(fā)展、空前繁榮期進(jìn)入了調(diào)整期。進(jìn)入調(diào)整期后,我市房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快、供求關(guān)系不平衡、結(jié)構(gòu)不合理等突出問(wèn)題同樣也面臨了難得的通過(guò)調(diào)整得到緩解和解決的機(jī)遇。
房屋價(jià)格在快速上漲過(guò)后逐漸回歸理性,趨于穩(wěn)定。2008年全市商品房平均價(jià)格為2222元/平方米,比2007年上漲18.1%(住宅均價(jià)為1925元/平方米,比2007年上漲7.7%),但漲幅比2007年(29.2%)回落11.1個(gè)百分點(diǎn)。其中一、二、三、四季度的均價(jià)分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,價(jià)格呈下降趨勢(shì),在小幅調(diào)整后趨于穩(wěn)定。今年一季度商品房均價(jià)環(huán)比也保持相對(duì)穩(wěn)定。
商品房供銷(xiāo)狀況通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)逐漸取得平衡,趨向健康。2008年全市商品房供銷(xiāo)比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與期間商品房銷(xiāo)售面積之比)為2.27:1(其中商品住宅供銷(xiāo)比為2.36:1),一、二、三、四季度商品房供銷(xiāo)比分別為4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的狀況由突出到逐步緩解,今年一季度商品房供銷(xiāo)比為0.2:1,我市房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)近幾年來(lái)第一次銷(xiāo)大于供的情況,市場(chǎng)正在逐步消化前期批準(zhǔn)預(yù)售的商品房,商品房供銷(xiāo)關(guān)系趨向健康。
住房結(jié)構(gòu)在政府主導(dǎo)和開(kāi)發(fā)商的自發(fā)行為下逐漸適應(yīng)需求,趨向合理。據(jù)調(diào)查去年上半年我市144平方米以上大戶型和電梯房的供銷(xiāo)比分別高達(dá)14:1和8.7:1。經(jīng)過(guò)去年下半年和今年一季度調(diào)整后,144平方米以上大戶型和電梯房的供應(yīng)量大幅減少,結(jié)構(gòu)比例趨于合理。
二是給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了政策機(jī)遇。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),國(guó)家、省、市出臺(tái)了系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施,如降息、降稅、降門(mén)檻,優(yōu)化服務(wù)環(huán)境,鼓勵(lì)住房消費(fèi),加快保障性住房建設(shè),加快危舊房屋、棚戶區(qū)、筒子樓、國(guó)有林區(qū)、國(guó)有工礦企業(yè)、獨(dú)立工礦區(qū)等單位的改造、改建,推行低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等等,這些都給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。
三、促進(jìn)衡陽(yáng)樓市健康有序發(fā)展的建議
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)作用重大(據(jù)測(cè)算,房產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)占本市財(cái)政收入近30%),對(duì)促進(jìn)就業(yè),維護(hù)穩(wěn)定貢獻(xiàn)重大,建議繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視和支持力度,以保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展。
加強(qiáng)正面引導(dǎo)。加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的宣傳力度和房產(chǎn)市場(chǎng)的研究、分析力度,大力宣傳政府提振市場(chǎng)信心的政策,及時(shí)報(bào)道落實(shí)政策取得的良好效果,努力消除市民持幣觀望態(tài)勢(shì)。正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性開(kāi)發(fā),引導(dǎo)市民合理改善居住條件,以促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)總量平衡,結(jié)構(gòu)合理,價(jià)格穩(wěn)定,發(fā)展健康有序。
落實(shí)優(yōu)惠政策。對(duì)去年以來(lái)國(guó)家省市出臺(tái)的關(guān)于契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人消費(fèi)貸款、住房公積金、低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、房屋維修資金收取、戶口辦理等促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策,建議相關(guān)部門(mén)自覺(jué)舍棄眼前利益和部門(mén)利益,盡快貫徹落實(shí)到位。市房產(chǎn)局?jǐn)M在5月底籌辦一次二手房交易會(huì),以促進(jìn)住房合理消費(fèi),激活房產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
【簡(jiǎn)訊1】
內(nèi)蒙古呼和浩特市事業(yè)單位
財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)班在我院舉辦
內(nèi)蒙古呼和浩特市事業(yè)單位財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)班9月10日-12日在我院舉辦，由呼和浩特市地稅局組織的事業(yè)單位21位財(cái)務(wù)人員參加了培訓(xùn)。本期培訓(xùn)為期3天，開(kāi)設(shè)有當(dāng)前財(cái)稅改革形勢(shì)分析、事業(yè)單位所得稅政策解析、事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)行為稅政策、事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則等培訓(xùn)課程。
【簡(jiǎn)訊2】
海口市地稅局納稅服務(wù)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)班開(kāi)班
海南省海口市地稅局納稅服務(wù)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)班9月14日在我院開(kāi)班，來(lái)自海口市地稅系統(tǒng)的41位干部參加了培訓(xùn)。本期培訓(xùn)為期6天，開(kāi)設(shè)有當(dāng)前財(cái)稅改革形勢(shì)分析、納稅服務(wù)與現(xiàn)代稅收、提高納稅滿意度的策略、突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)能力、企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制納稅服務(wù)、管理與溝通的藝術(shù)、公務(wù)員身體健康與保健等培訓(xùn)課程。
【簡(jiǎn)訊3】
河北省衡水市地稅局納稅評(píng)估與稅源
監(jiān)控培訓(xùn)班在我院舉辦
河北省衡水市地稅局納稅評(píng)估與稅源監(jiān)控培訓(xùn)班9月8日-17日在我院舉辦，來(lái)自衡水市地稅系統(tǒng)的56位干部參加了培訓(xùn)。本期培訓(xùn)為期10天，開(kāi)設(shè)有稅源監(jiān)控、納稅評(píng)估、財(cái)務(wù)報(bào)表涉稅分析、稅會(huì)差異分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及特殊銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、企業(yè)涉稅會(huì)計(jì)處理、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)介紹、公務(wù)員心理健康與心態(tài)調(diào)適、管理與溝通的藝術(shù)等培訓(xùn)課程。
【簡(jiǎn)訊4】
四川省彭州市地稅局干部知識(shí)更新培訓(xùn)班開(kāi)班
今年國(guó)慶以來(lái)，已有22個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)或限貸的房地產(chǎn)調(diào)控政策，給全國(guó)樓市澆了一盆冷水。
據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，目前北京、深圳等一線城市樓市降溫效果明顯，住宅成交量迅速下滑，購(gòu)房者陷入觀望。個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)大幅下調(diào)，售樓處又開(kāi)始電話攬客。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，隨樓市成交量下滑，調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲乏力，并出現(xiàn)一定程度下調(diào)。但考慮到調(diào)控政策的控制能力，房?jī)r(jià)“暴跌”的局面不太可能出現(xiàn)。
強(qiáng)勢(shì)調(diào)控到來(lái)
與以往不同的是，這一輪調(diào)控不再由國(guó)務(wù)院“一刀切”、以“國(guó)N條”的形式統(tǒng)一發(fā)文，而是由20余個(gè)城市“自主調(diào)控”，根據(jù)自身狀況“因城施策”。
業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一方面體現(xiàn)了十八屆三中全會(huì)以來(lái)一貫強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)分類(lèi)調(diào)控原則;另一方面，20余個(gè)城市如此默契集體調(diào)控，其中也不無(wú)“上級(jí)授意”的原因。
自2015年以來(lái)，在貨幣和信貸政策寬松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房?jī)r(jià)暴漲、地王迭出。隨后，漲勢(shì)擴(kuò)散至二線城市和部分三四線城市。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)頒布調(diào)控政策的城市中，2016年前9個(gè)月的土地出讓金總和達(dá)到了1.29 萬(wàn)億元，比2015年同期上漲63.3%。
土地和樓市的火爆，一方面緩解了地方政府及其融資平臺(tái)的財(cái)務(wù)壓力，改善了銀行的資產(chǎn)狀況，降低了通貨膨脹的水平;另一方面也導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化等問(wèn)題，積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)近二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，重復(fù)了國(guó)際上的“危機(jī)三角”模式。
不久前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事局主席王健林等開(kāi)發(fā)商頻頻放出“中國(guó)房產(chǎn)泡沫為史上最大”、“限購(gòu)限貸沒(méi)起效”等唱衰言論，引發(fā)社會(huì)各界對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市的猜測(cè)和擔(dān)憂。
信貸數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行在擴(kuò)大按揭貸款方面異常激進(jìn)。2016年上半年，我國(guó)購(gòu)房貸款新增2.3萬(wàn)億，逼近2015年全年新增數(shù)額。僅2016年7月，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門(mén)貸款增加4575億元，幾乎全部是房貸。
“住房需求是很難在某一時(shí)點(diǎn)大幅增長(zhǎng)的，大量的信貸增幅證明本次樓市的爆炒，更多來(lái)自投機(jī)而非剛性需求。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示。
另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂也引發(fā)中央關(guān)注。10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作進(jìn)行了部署，明確表示要對(duì)欺詐炒作、違法違規(guī)銷(xiāo)售等9類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為予以整頓，凈化市場(chǎng)環(huán)境。而在此前不久，住建部還曝光查處了一批失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，使“”成為此輪地方樓市調(diào)控的又一重頭戲。
限貸“窗口期”
由地方城市集體發(fā)起的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)否迎來(lái)樓市拐點(diǎn)？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者就此采訪了諸多業(yè)內(nèi)人士。
“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，給發(fā)燒的樓市降溫，而并非絕對(duì)的利空（市場(chǎng)）。”一位央企北京開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)方面負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示。
中信建投報(bào)告顯示，至2015年，中國(guó)居民的邊際新增房貸杠桿已然超越美國(guó)的歷史高點(diǎn)。
銀行系統(tǒng)擔(dān)憂的不僅是個(gè)人住房按揭貸款，更危險(xiǎn)的是開(kāi)發(fā)商的企業(yè)貸，它們的杠桿更高。
根據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)，中國(guó)144家開(kāi)發(fā)商的債務(wù)已經(jīng)飆升到稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）的8.1倍，債務(wù)總額上升至2.8萬(wàn)億元。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者從券商處獲悉，近期交易所已經(jīng)幾乎“一刀切”式暫停地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債，甚至包括已拿到無(wú)異議函的項(xiàng)目和資質(zhì)優(yōu)秀的企業(yè)。
與此同時(shí)，上海市10月8日出臺(tái)新規(guī)，明確銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于購(gòu)買(mǎi)土地;中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在10月21日召開(kāi)的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上也明確要求各地嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等等。
種種跡象表明，這一輪調(diào)控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國(guó)樓市再度迎來(lái)“限貸”窗口期。
樓市資金何去何從？
接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的市場(chǎng)人士普遍關(guān)心的問(wèn)題是：本次樓市調(diào)控，資金被驅(qū)離房地產(chǎn)之后，又該去往何處？
“投別的都不敢，一說(shuō)是買(mǎi)房子，趕緊放（貸款）。”一位商業(yè)銀行高管告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，當(dāng)下的房地產(chǎn)熱潮與實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，一定程度上是資金保值增值的選擇。
2012年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的邊際貢獻(xiàn)就超越基建，成為影響我國(guó)GDP走勢(shì)的最重要因素。正是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)高度依賴(lài)，使得資本推高了房地產(chǎn)價(jià)格，大量金融資源隨之進(jìn)入。
中信建投分析認(rèn)為，2015年開(kāi)始的這次回暖與前幾輪均有不同。例如，本輪上漲更多地呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的差異，一線城市暴漲，三四線仍有天量庫(kù)存;再如，此輪回暖之后，開(kāi)發(fā)商對(duì)追加投資卻更加謹(jǐn)慎;在去庫(kù)存的過(guò)程中，居民的杠桿水平不斷上漲等等。
本質(zhì)上，這是一種“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致的貨幣現(xiàn)象。
2016年9月，我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降19%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在本輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，開(kāi)發(fā)商們的拿地?zé)崆闀?huì)大打折扣。
“今年上半年十塊地里選一塊，下半年可能二十塊里選一塊，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在8月份香港的半年業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年在出席“諾獎(jiǎng)學(xué)者絲路行”論壇時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)不可能支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么大的體量，如果不能在“三去”（去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存）上取得顯著的進(jìn)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)積累會(huì)越來(lái)越多。
在他看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，就必須突破“危機(jī)三角”循環(huán)，擺脫地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，找到新的發(fā)展出路。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，年內(nèi)再降息可能性不大，貨幣政策后期可能逐步收緊，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱比允侵醒爰榷ǚ较颉?/p>
自2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)一片低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)亦也難獨(dú)善其身。然而，近兩個(gè)月來(lái)，形勢(shì)似乎發(fā)生了變化，在各種因素的作用下，從2009年3月到2009年5月，被稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的股市，上漲了近500點(diǎn)；樓市也出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，成交量有了一定上漲。這讓許多人，特別是手里有點(diǎn)錢(qián)的所謂“中產(chǎn)階層”，回想起了2005~2007年間如坐了火箭般直躥的房?jī)r(jià)，以及2007年的股市“六千點(diǎn)”。因此有專(zhuān)家開(kāi)始推導(dǎo)：最壞的日子已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)觸底并開(kāi)始反彈，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)新一輪通貨膨脹……
一個(gè)購(gòu)房者的故事
“沒(méi)想到，買(mǎi)套房這么難。”談起這兩個(gè)多月來(lái)的經(jīng)歷，胡楊有些無(wú)奈。困擾胡楊的問(wèn)題，其實(shí)也在困擾著不少人：手里有一些存款，存著怕縮水，買(mǎi)股票怕虧，買(mǎi)房――更復(fù)雜。
其實(shí)，早在2005年，胡楊就已經(jīng)買(mǎi)了一套房，他用“搭上瘋漲前的最后一班車(chē)”來(lái)形容自己購(gòu)買(mǎi)的第一套房。胡楊的房子買(mǎi)在北京東城區(qū)，從2005年到2007年，房?jī)r(jià)翻了一倍。“買(mǎi)房之后，房?jī)r(jià)就開(kāi)始瘋漲。我有幾個(gè)朋友當(dāng)時(shí)沒(méi)買(mǎi)，拿著錢(qián)到處看房，拖到現(xiàn)在，已經(jīng)買(mǎi)不起了。”
胡楊和妻子都是外企中層管理人員，收入還不錯(cuò)，除了應(yīng)付日常生活開(kāi)銷(xiāo)，能有一定數(shù)量的積蓄。從2005年買(mǎi)房至今，他們又?jǐn)€了一筆存款。錢(qián)怎么用？夫妻倆一致認(rèn)為，股票、基金一概不考慮。他們至今還有好幾萬(wàn)元“埋”在基金里沒(méi)有解套，夫妻倆再也不想趟基金這渾水了。妻子提出將這筆錢(qián)分成兩份，一份用來(lái)?yè)Q輛新車(chē)，另一份則存著，給3歲的孩子作將來(lái)的教育基金。胡楊對(duì)妻子的提議表示贊同，但不久之后，他卻改變了主意。
“從今年3月份開(kāi)始，我經(jīng)常接到社區(qū)物業(yè)公司的電話，問(wèn)我要不要賣(mài)房子，說(shuō)有人想出高價(jià)買(mǎi)我的房子。”對(duì)于這類(lèi)電話，胡楊一開(kāi)始很不耐煩，但頻繁的電話讓他想到了一個(gè)問(wèn)題，“冷卻了近一年的樓市難道已經(jīng)開(kāi)始回暖？”
緊接著，胡楊讀到了一份某咨詢公司給他們公司做的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告。文中指出，受政府的財(cái)政政策和貨幣政策影響，未來(lái)中國(guó)的通脹風(fēng)險(xiǎn)極大。胡楊立刻想起了2007年的情景，倒吸了一口冷氣。“跟幾個(gè)同事聊了一下，大家都覺(jué)得，在通貨膨脹中，最受傷的就是我們這些人，有點(diǎn)小錢(qián)，比上不足比下有余。公務(wù)員和國(guó)企員工有國(guó)家撐腰，人家不怕錢(qián)縮水；收入低的人本來(lái)就沒(méi)多少存款，形勢(shì)惡劣的話，國(guó)家會(huì)給他們最低保障；而我們這些人表面看著風(fēng)光，其實(shí)每一分錢(qián)都是自己辛苦賺出來(lái)的，錢(qián)縮水了，我們最慘。”
綜合各種因素，胡楊決定再買(mǎi)一套房，既作投資，也算改善生活，一舉兩得。“現(xiàn)在還處于通貨緊縮時(shí)期，我認(rèn)為房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到底了。”胡楊中意的區(qū)域是被稱(chēng)為教育區(qū)的海淀區(qū)，“我看過(guò)一些數(shù)據(jù)和分析，說(shuō)北京最具升值潛力的區(qū)域就是教育區(qū)，而且，我也考慮到孩子以后上學(xué)。”但由于海淀區(qū)的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目很少，而且位置偏遠(yuǎn)，打算選一套二手房。
胡楊開(kāi)始和房產(chǎn)中介打交道，“他們太會(huì)講故事了，我基本被他們洗腦了。我最常聽(tīng)到的話就是，XX房子，業(yè)主也不想賣(mài)，但是他要資金周轉(zhuǎn)，就減價(jià)處理了，好幾家都在搶……”胡楊越來(lái)越覺(jué)得，樓市似乎從來(lái)就沒(méi)冷過(guò)，而且會(huì)越來(lái)越熱。
2009年4月，胡楊看中了西三環(huán)內(nèi)的一套房，加上各種費(fèi)用，平均一算，價(jià)格在14800元/平方米左右。胡楊像撿到了個(gè)寶貝似的，在看房第二天就交了3萬(wàn)元定金。然后，開(kāi)始湊首付款，他手里的存款不夠，就找同學(xué)朋友借錢(qián)。令他意外的是，有三個(gè)大學(xué)同學(xué)都要買(mǎi)房子，聲稱(chēng)還想找他借錢(qián)。
就在胡楊為首付款一籌莫展的時(shí)候，中介打來(lái)了電話，說(shuō)：房主不想賣(mài)了，交易終止。胡楊追問(wèn)原因，經(jīng)紀(jì)人一開(kāi)始還說(shuō)，是因?yàn)榉恐鞯馁Y金周轉(zhuǎn)問(wèn)題解決了，不需要賣(mài)房了。后來(lái)，才吞吞吐吐地告訴胡楊，房主覺(jué)得房?jī)r(jià)還要漲，現(xiàn)在賣(mài)太虧，如果胡楊再加10萬(wàn)元，房主還可以考慮賣(mài)給他。到嘴的鴨子飛了，胡楊憋了一肚子火，最終決定放棄那套房屋。
房?jī)r(jià)區(qū)分貧與富
對(duì)于不少人用買(mǎi)房來(lái)抵御通貨膨脹的行為，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融實(shí)驗(yàn)室主任、中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝認(rèn)為，目前的樓市“小陽(yáng)春”只是一次小規(guī)模的需求釋放。實(shí)際上，未來(lái)數(shù)年。全球經(jīng)濟(jì)面臨深度調(diào)整，如果經(jīng)濟(jì)在底部長(zhǎng)期波動(dòng)震蕩，房子流動(dòng)性極差，未必是抵御通脹的最好選擇。
人們之所以將房子看做“法寶”，是因?yàn)樵谏弦惠喌耐ㄘ浥蛎浿校孔影缪萘颂厥饨巧D―分貧富。
對(duì)于2006~2007年的通脹，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：這是一場(chǎng)“劫貧濟(jì)富”的“中國(guó)式通貨膨脹”。這輪通貨膨脹“推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，從而使得絕大多數(shù)低收入者遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)；隨后又制造了廣大居民基本生活消費(fèi)昂貴化，大幅增加了低收入者的生活負(fù)擔(dān)。從這個(gè)意義上說(shuō)，中國(guó)式通脹對(duì)國(guó)內(nèi)中低收入人群的危害是十分嚴(yán)重的。同時(shí)，那些越早持有資產(chǎn)而不是貨幣的人，則成為這場(chǎng)游戲的受益者。能夠在早期進(jìn)入房地產(chǎn)、股市等資產(chǎn)市場(chǎng)的，當(dāng)然就是有錢(qián)人。”可以說(shuō)，是房?jī)r(jià)的上漲，在短短幾年的時(shí)間拉開(kāi)了貧富差距，并且將這個(gè)差距越拉越大。
事實(shí)上，2006~2007年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)很難復(fù)制。在1998年亞洲金融風(fēng)暴之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)被國(guó)家扶持為支柱產(chǎn)業(yè)，頒布了一系列扶持政策，包括取消福利分房。所以，房地產(chǎn)業(yè)的需求在1998年到2007年被大量釋放。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的興盛，會(huì)無(wú)限推高人們對(duì)該產(chǎn)業(yè)的預(yù)期，之后預(yù)期又會(huì)繼續(xù)推高產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直到該產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也逃不出這個(gè)怪圈。所以，2007年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了政策性的“中國(guó)式通脹”和資產(chǎn)泡沫怪圈后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式的上漲也就不奇怪了。實(shí)際上， 2009年以后即使國(guó)家不再出臺(tái)類(lèi)似的扶持政策，房子也很難再次扮演“分貧富”的角色了。
中產(chǎn)階級(jí)的不安全感
2009年，中國(guó)的CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）持續(xù)下降，老百姓的生活必需品價(jià)格尚未有明顯上漲，中低收入人群的生活相對(duì)穩(wěn)定。
然而，對(duì)于2006年的深刻記憶，使得中國(guó)人猶如驚弓之鳥(niǎo)，特別是那些“比上不足比下有余”的人。相對(duì)“有產(chǎn)”的中產(chǎn)階層來(lái)說(shuō)，通脹意味著以前的財(cái)富會(huì)隨物價(jià)上漲而貶值，或意味著已有的負(fù)債會(huì)越來(lái)越高。
