時間：2022-09-08 14:54:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
開發(fā)環(huán)節(jié)的兩大考驗
一、自行全額繳納土地出讓金的考驗。根據(jù)國土資源部的規(guī)定，自去年7月1日起，所有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。面對高額的土地出讓金，許多開發(fā)商一直習慣于通過銀行貸款解決。然而，6月5日的《通知》這次明確規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金不足的開發(fā)商“借雞生蛋”的想法成為泡影。
二、籌措建設資金的考驗。《通知》規(guī)定，開發(fā)商申請銀行貸款，除應具備土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（指所有者權益）還應不低于開發(fā)項目總投資的30％。而且在預售商品房項目中，為減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這又使得開發(fā)商通過購房人墊付建設資金的希望落空。開發(fā)商是否擁有雄厚的資金實力，便成為其能否取得項目用地，順利進行前期開發(fā)的重要基礎和保障。
建設環(huán)節(jié)的兩大考驗
一、建筑承包商難以墊資的考驗。建筑承包商墊資，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)三角債產(chǎn)生的一個重要根源，而且承包商建設工程價款優(yōu)先受償權的行使，直接影響了銀行債權的安全，極容易引發(fā)金融風險。為了消除房地產(chǎn)界的這一長期痼疾，此次《通知》規(guī)定：“商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。”這一釜底抽薪的規(guī)定，使得開發(fā)商在建設過程中，資金的壓力空前加大。
二、確保房屋質(zhì)量的考驗。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房交付使用后，主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房。此次《司法解釋》除重申了這一規(guī)定外，還增加了：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”盡管這一規(guī)定的操作性還有待于進一步明確，但是它無疑在房屋質(zhì)量問題上對開發(fā)商提出了更高的要求。而且，《司法解釋》對于不退房時質(zhì)量問題的處理也作出了更為具體的規(guī)定。
銷售環(huán)節(jié)的五大考驗
一、虛假廣告責任的考驗。目前，百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發(fā)商在商業(yè)利益的驅使下，往往對銷售的商品房作出夸大宣傳。而購房人往往出于對開發(fā)商在廣告和售樓書中美好描述的向往，才與開發(fā)商簽訂了購房合同。然而一旦交房時，購房人發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與自己的想像大相徑庭，找開發(fā)商交涉時，開發(fā)商卻以原描述未寫進合同為由，拒絕承擔責任。為此，《司法解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這將對房地產(chǎn)虛假廣告的泛濫起到有力的遏制作用。
二、惡意違約而致懲罰性賠償?shù)目简灐ａ槍οM者強烈呼吁的在商品房買賣中適用消費者權益保護法第四十九條的要求，《司法解釋》在一定程度上作了采納。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，在以下五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人（開發(fā)商）承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這種懲罰性賠償將會通過對上述嚴重損害市場交易安全行為的有力規(guī)制與打擊，促進社會誠信制度的建立。
三、房屋面積差異的考驗。在預售商品房中，要做到產(chǎn)權登記面積與合同約定面積完全一致，幾乎是不可能的。問題在于必須本著公平的原則，將這種面積差異約束在一個合理的范圍內(nèi)。《司法解釋》規(guī)定，出賣人（開發(fā)商）交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時，除非雙方另有約定，否則應按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。這一規(guī)定將使房屋面積嚴重縮水、公攤面積過大的開發(fā)商面臨嚴峻考驗。
四、房屋不能按時交付的考驗。《司法解釋》在明確將房屋的轉移占有（即通常所說的交鑰匙），視為房屋的交付使用的同時，還對開發(fā)商遲延交付房屋的違約責任作出了規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，除當事人另有約定的以外，購房人有權請求解除合同。對于法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。
五、不能及時辦理產(chǎn)權證的考驗。為了解決實踐中購房人入住后長期拿不到產(chǎn)權證而又投訴無門的問題，《司法解釋》規(guī)定，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，買受人（購房人）在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應當支付的違約金。而且在上述期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
物業(yè)管理環(huán)節(jié)的一大考驗
中國的旅游房地產(chǎn)正在快速發(fā)展當中，是國家經(jīng)濟發(fā)展消費增長的重中之重。2004年國家提出百姓旅游年，說明我們國家的旅游有很大的發(fā)展空間。旅游房地產(chǎn)被很多人視為大金礦，認為應該好好開采。可是，發(fā)展旅游業(yè)是有條件要求的，首先要有足夠的資金，其次要有時間。旅游業(yè)和休閑業(yè)是相輔相成的。休閑了才能去旅游，旅游了才感到休閑，缺少資金，缺少時間，何來旅游？隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費方式。旅游房地產(chǎn)與居住性房地產(chǎn)相比，更加突旅游房地產(chǎn)的人文性、專業(yè)性。
二、旅游房地產(chǎn)的目標選擇
旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，是一個新興市場，是市場細分與深化的結果。它的目標選擇有其自己的原則。按其細分的市場不同，旅游房地產(chǎn)有著不同的實現(xiàn)形式。
（一）環(huán)城度假房地產(chǎn)。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境使土地的增值，帶動了周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體。
（二）主題公園。2007年4月17日，，地處成都溫江的置信國色天鄉(xiāng)樂園開園。這是一個大型的旅游復合型地產(chǎn)，是以主題公園為首，帶動周邊的旅游、商貿(mào)、住宅等發(fā)展的大型復合項目。成都作為中國西部的大都市，一直沒有現(xiàn)代化的大型主題公園。本土龍頭開發(fā)商成都置信是第一個帶頭創(chuàng)辦的開發(fā)商，置信對開發(fā)模式進行了全面升級，進而調(diào)整為對整個區(qū)域的全面打造。隨著去年4月國色天鄉(xiāng)樂園一期建成并投入使用，這里已成為時下成都最具人氣的休閑熱點區(qū)域之一。經(jīng)過兩年多的持續(xù)開發(fā)，國色天鄉(xiāng)主題樂園不但帶動了整個溫江區(qū)域的發(fā)展，而且形成了以主題樂園為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)。
（三）城市旅游地產(chǎn)。城市旅游地產(chǎn)主要針對的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產(chǎn)的特點是：開發(fā)地具有突出的旅游吸引力，特別是生態(tài)環(huán)境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產(chǎn)主要用來滿足有經(jīng)濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達2060萬人次，保持10%的增長。由此可知，未來的十年內(nèi)，海南接待的游客人次將快速穩(wěn)定地增長，由酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿足游客住宿的需求呈現(xiàn)在眼前。而且隨著人們消費結構的變化，游客對旅游地產(chǎn)需求檔次也不斷提高，如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為海南旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。海南環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區(qū)都能更好地把房地產(chǎn)與旅游資源融合在一起。
三、旅游房地產(chǎn)存在的問題
由于我國旅游房地產(chǎn)的起步較其他發(fā)達國家晚，因此還存在些問題。
（一）專業(yè)人才缺乏。旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個領域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運作方式以及網(wǎng)絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力。
（二）相關制度不健全。目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關法規(guī)制度并沒有完全與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發(fā)進行了明確限制。行業(yè)法規(guī)的不完善，部分經(jīng)營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業(yè)帶來了許多不良影響。
（三）開發(fā)商認識不足。目前還有為數(shù)不多的開發(fā)商不是專業(yè)出身，從而導致對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏全面深入的了解。對于別國的經(jīng)驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關注的問題。盡管旅游房地產(chǎn)開發(fā)項日已經(jīng)在全國范圍內(nèi)付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統(tǒng)研究。如果盲目開發(fā)可能造成資源的浪費和環(huán)境的破壞。
旅游房地產(chǎn)是一個極具潛力的朝陽行業(yè)，如果國家能在相應法規(guī)方面多做完善，開發(fā)培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)業(yè)人才，行業(yè)中不斷出新，旅游房地產(chǎn)不僅能帶動國家經(jīng)濟發(fā)展，也會成為人們的福祉。
參考文獻：
[1]宋祎.海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展與國際旅游島建設[N].海南日報,2009,7,6.7
關鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價控制
我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機制等優(yōu)勢進入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學會腦筋急轉彎，從規(guī)模化、集團化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應從內(nèi)部著手，通過加強工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。
1決策階段的造價控制
可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。
1．1完善投資決策機制
要成立投資策劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。
1．2建立項目審查制
公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應聘請專業(yè)咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。
1．3隨行就市，及時修正
隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。
2設計階段的造價控制
優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：
2．1實行設計方案招投標制度
在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。
2．2實行限額設計
項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設項目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設計技術與經(jīng)濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。
2．3開展價值工程的應用
價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
2．4加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預決算部，對施衛(wèi)圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。
2．5加強洽商管理
杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發(fā)生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。
3施工階段的工程造價控制
3．1嚴格工程合同的簽訂與執(zhí)行
簽訂工程合同時，最重要的要根據(jù)各工程的特點，應選擇恰當?shù)陌l(fā)包方式和價款調(diào)整條件，因為不同的發(fā)包方式和價款調(diào)整條件，直接關系工程造價的控制效果。
合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點和招標文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質(zhì)量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等）所構成。合同價是承發(fā)包雙方充分運用價值規(guī)律，反復進行價格比較，實現(xiàn)個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統(tǒng)一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實現(xiàn)，并符合價格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據(jù)以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調(diào)整。
3．2嚴格材料、設備的定價和訂購
一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
3．3工程款的控制
目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4竣工階段的工程造價控制
竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗，認為重點應做到以下幾個方面：
（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。
（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。
（5）嚴格執(zhí)行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。
（6）嚴格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。
（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
5結語
總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發(fā)展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。
參考文獻
1吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［J］．德州學院學報，2002（12）
隨著社會與經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽都具有非常重要的作用。
2工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用
2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項目時，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級以及相應的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運用規(guī)劃部門對于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識，根據(jù)相關的規(guī)定，制定出能夠實現(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標;其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規(guī)定，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理直接關系到建筑設計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統(tǒng)設計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調(diào)節(jié)約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質(zhì)較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經(jīng)濟合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該督促設計單位嚴格的執(zhí)行國家的強制性技術標準，重視開發(fā)工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規(guī)程程序辦理手續(xù)。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應該充分的認識到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規(guī)定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目進行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規(guī)定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗收等眾多方面的內(nèi)容，通過實施合同管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目使用的主要材料進行質(zhì)量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應的材料領用制度，防止出現(xiàn)濫領、冒領等問題;
(2)由承擔質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關的規(guī)定，對施工單位進行嚴格監(jiān)督和管理，保證施工工序達到相應的質(zhì)量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質(zhì)量控制;
(3)當工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個重要內(nèi)容，因為工期不僅關系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因為質(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。
3結束語
關鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。3.3風險轉移
風險轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權，為獲得二級開發(fā)權打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經(jīng)濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更轉經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。
參考文獻
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關鍵詞： 研究綜述;房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長的關系;研究與展望
1 主要學者的研究成果
關于房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟增長關系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學者所選取的指標和樣本空間不同。
1.1 認為兩者之間為雙向因果關系的研究
龔寧（2007）通過對房地產(chǎn)投資完成額和gdp兩個變量進行協(xié)整關系檢驗，得出兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，且通過實證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運用計量及經(jīng)濟學方法模型和應用統(tǒng)計分析軟件對深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資和gdp的關系進行了定量分析，證實兩者之間存在雙向因果關系，且兩者之間的影響存在一年的時滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進了一步，具有更實際的參考價值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結論的應用具有局限性。
1.2 認為兩者之間為單向因果關系的研究
現(xiàn)有的文獻表明，國內(nèi)大多數(shù)學者認為兩者之間為某種單向顯著的因果關系，但對于何為因，何為果意見不一。
（1）認為房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長影響顯著的研究。
費晨（2008）利用城市gdp和房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個指標，搜集了武漢市1995-2006年間的數(shù)據(jù)，對武漢市經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關系進行了分析，通過變量的平穩(wěn)性檢驗、單整性檢驗、協(xié)整性分析和誤差修正模型以及granger因果關系檢驗，得出武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)開發(fā)投資間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，房地產(chǎn)開發(fā)投資與gdp的增長之間為顯著的單向因果關系，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長帶動了gdp的增長，而根據(jù)gdp的波動不能有效的預測房地產(chǎn)開發(fā)投資的變動。鄒朝福（2009）以昆明市為例，對城市房地產(chǎn)開發(fā)投資進了詳細的分析，得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響比較顯著，政府應該制定一些政策措施來控制房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模，使之與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和市場需求相協(xié)調(diào)。候正望（2010）研究了浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長的關系，利用協(xié)整回歸方程和誤差修正模型方法對其進行了分析，證實了兩者之間存在長期穩(wěn)定的相關關系，且為正相關，并得出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長之間為單向因果關系，即房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟增長的影響比較顯著。文獻的研究具有一定的實際意義，但因其選取的數(shù)據(jù)范圍分別為武漢市、昆明市和浙江省，因此其結論的應用范圍同樣具有局限性。
（2）認為經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響顯著的研究。
劉洪玉、張紅（2006）通過granger因果關系檢驗、脈沖響應分析和預測均方差分析表明，gdp對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響要遠大于房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp的影響，且相互影響的作用存在2年的時滯。寧琰、許鵬（2008）通過granger因果關系檢驗對房地產(chǎn)開發(fā)投資、固定資產(chǎn)投資和gdp之間的關系進行了研究，得出房地產(chǎn)開發(fā)投資于gdp之間是顯著的單向因果關系，gdp的增長會導致房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對gdp的變化沒有決定性的影響。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資本身就是固定資產(chǎn)投資的一重要組成部分，因此對這兩者之間的因果關系檢驗沒有意義。
張力軍、金曉斌（2008）通過計量經(jīng)濟學的方法對南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資和gdp增長之間的關系進行了研究，結果顯示，在短期內(nèi)，兩者之間存在單向因果關系，即gdp的增長對房地產(chǎn)投資增長的影響顯著。董昊（2010）采用西安市的數(shù)據(jù)，利用協(xié)整理論對房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟增長之間的關系進行了因果關系分析，并建立了vec模型，進行了脈沖響應分析，結果顯示，兩者之間呈顯著的單向因果關系，房地產(chǎn)開發(fā)投資受經(jīng)濟增長的影響較大，并且這種影響是長期的，而房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的影響是短期的。文獻的研究具有一定的應用價值，但分析都不夠完整，所選樣本空間分別是南京市和西安市，因此其結論的應用同樣具有局限性。
徐明（2010）選用城市化率和地區(qū)生產(chǎn)總值兩個指標分別與房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間的關系做了定量分析，通過協(xié)整關系檢驗和格蘭杰因果關系檢驗得出，地區(qū)gdp與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間存在因果關系，gdp是房地產(chǎn)開發(fā)投資的格蘭杰原因。
1.3 認為兩者之間沒有關系的研究
劉瑞（2009）運用協(xié)整關系檢驗理論、granger因果關系檢驗和誤差修正模型等計量經(jīng)濟學方法對上海市經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關系進行了實證分析，結果表明，兩者之間不存在因果關系。此研究結論的應用雖具有局限性，但為進一步思考房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長之間的關系提高了更廣闊的空間。
1.4 認為兩者之間關系不確定的研究
鄔文康（2005）利用相關分析和granger因果關系檢驗等方法對區(qū)域gdp和房地產(chǎn)增加值之間的關系進行了研究，得出兩者之間的因果關系具有不確定性，因區(qū)域、發(fā)展水平、樣本量選取和指標選取的差異而異，且在各城市的不同發(fā)展階段，兩者之間的因果關系可能也不同。他的研究提出了兩者之間確定存在關系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在成為經(jīng)濟增長的主要動力，并且城市經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，但是沒有得出兩者之間的具體關系，何為因，何為果，研究不夠深入，沒有實質(zhì)性的應用價值。
岳朝龍、孫翠平（2006）對國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關系進行了實證分析，得出兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，短期內(nèi)，兩者之間的關系隨置信水平的提高，由單向因果關系變?yōu)殡p向因果關系，但長期來看，兩者之間不存在因果關系。研究表明兩者之間的關系隨著時間的不同有所變化，具有一定的理論意義和參考價值，但沒有考慮因地區(qū)差異可能會導致兩者之間關系的變化。
朱愛勇（2009）通過granger因果關系檢驗分析房地產(chǎn)開發(fā)投資與gdp之間的關系，結論是，在經(jīng)濟發(fā)展水平比較高的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資是gdp變化的格蘭杰原因，在經(jīng)濟發(fā)展比較低的地區(qū)不是。此研究具有一定的理論意義和指導意義，為以后的研究方向提供參考。
2 結論和展望
綜述上述，以前學者對房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長之間關系的研究大都停留在定性分析階段，缺乏定量研究。由于各學者所選取的指標和樣本空間不同，得出的結論各不相同，本人認為在以后的研究中應試圖選取更具代表性的指標和更全面的樣本空間對兩者之間的關系進行更深一步的分析，在此基礎上對兩者之間的關系做定量研究，為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構等相關部門制定政策、采取措施提供更科學的參考。
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關鍵詞：房價；多元線性回歸；spss
人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場所，是每個人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關民生的一個大問題。由此而興起的房地產(chǎn)行業(yè)也在國民經(jīng)濟的發(fā)展中起到很大的作用。作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，住房問題解決的好與壞直接影響國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展以及社會的安定團結。然而住房問題的核心就是房價問題。房價問題一直以來都是社會關注的熱點問題。房價過高會引起國民生產(chǎn)成本大幅增加，導致中低層收入群買不起房而成為房奴。房價驟降會使房地產(chǎn)行業(yè)陷入混亂的狀態(tài)。因此由于一系列外部或內(nèi)部、主觀或客觀因素的影響，房價并非一直處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，無論是房價持續(xù)升高還是房價突然下跌都會對整個房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及國家經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了不可忽視的影響。同時，房價的何去何從也引起全國人民的廣泛關注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡單探討北京市房價的影響因素及關系，為以后更加深入的分析房價影響因素做一個輔助的作用。
1數(shù)據(jù)搜集與整理分析
本論文中所用數(shù)據(jù)均來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計局，具體查詢內(nèi)容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價格為因變量，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進行分析。以上數(shù)據(jù)均來源于《北京統(tǒng)計年鑒2005-2013》。
2模型的建立分析與檢驗
2.1模型的建立
設定因變量：住宅商品房平均銷售價格y以及三個自變量指標分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數(shù)，ε是許多不可控或不了解的隨機因素的總和，是不可觀測的隨機變量，設ε服從N（0， ）。
2.2模型的檢驗
用Bivariate Correlations對話框作相關分析可知，住宅商品房平均銷售價格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關性。
用linar Regression對話框作多元線性回歸分析可知，模型的負相關系數(shù)為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關。根據(jù)回歸方程的方差分析結果，檢驗的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據(jù)常數(shù)項檢驗的p值為0.046，通過檢驗，所以應考慮擬合含常數(shù)項的回歸方程。除常數(shù)項外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅商品房的平均銷售價格均呈負相關，顯然與實際的經(jīng)濟情況不相符合，存在不合理的現(xiàn)象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。
2.3模型的修正
首先引入常數(shù)項以及城市人口密度。由分析結果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數(shù)項以及城市人口密度的p值均通過檢驗，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態(tài)概率曲線的直方圖以及標準化殘差的散點圖，可以判斷殘差符合正態(tài)分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會對回歸估計結果產(chǎn)生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額。由spss分析可知，兩個回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時候兩個后加入的變量有較強的自身紅線性且均未通過檢驗，因此后加入的兩個變量均不能加入到回歸模型中。
3結論
綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價格與城市人口密度表現(xiàn)出良好的正相關關系，然而在分析人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個變量時，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗。在現(xiàn)實情況中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與人均可支配收入應與房價呈良好的正相關關系，但是由于房價問題是一個長期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實行的一系列房價調(diào)控政策以及當時所處的經(jīng)濟狀況的影響，而且本篇論文中所用數(shù)據(jù)過少，分析自變量的個數(shù)過少，未能多設置一些重要的定量因素，導致未能得出理想的回歸模型。從結果中來看。城市人口密度對房價有著一定的影響，可以估計，由于人口密度增大，導致購房需求增大，使得整個北京市的房價處于持續(xù)上升的狀態(tài)。然而政府的調(diào)控力等因素并未能起到很好的作用，房價并未保持平穩(wěn)的現(xiàn)象。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題對策
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地產(chǎn)開發(fā)單位和多數(shù)的企業(yè)一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產(chǎn)的經(jīng)營活動，同時也開展房地產(chǎn)的開發(fā)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業(yè)的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產(chǎn)企業(yè)應該在財務方面擁有更多的管理經(jīng)驗，加強相關制度的規(guī)范力度。當前我國的會計制度已經(jīng)使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續(xù)加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規(guī)章制度，同時要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的一些制度和政策。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度的重要意義
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個相對比較特殊的行業(yè)，由于它始終涉及一些經(jīng)濟比較活躍的領域，生產(chǎn)經(jīng)營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業(yè)，成本核算的環(huán)節(jié)也很多，所以會計核算領域如果出現(xiàn)了一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)必將蒙受巨大的財產(chǎn)損失。所以，這就要求相關的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快完善和健全會計核算的相關規(guī)章要求，加強對業(yè)務部門的預算考察，還要充分準備企業(yè)面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業(yè)會計核算模式有利的制度。
2當前地產(chǎn)企業(yè)會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度不健全
因為現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業(yè)的工作。但是，從當前的我國會計制度的規(guī)定來看，能夠指導和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算規(guī)定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度進行規(guī)范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收支管理不夠標準
房地產(chǎn)企業(yè)的收入標準始終沒有給出一個明確的規(guī)定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態(tài)。這也造成了在一段時間內(nèi)，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規(guī)范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發(fā)產(chǎn)品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業(yè)的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發(fā)生了實質(zhì)性的變化。但是，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該重視交易的實質(zhì)是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動情況比較特殊。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌集錢款模式和投資經(jīng)營的主體渠道都不相同，在經(jīng)營的過程中，對產(chǎn)生的現(xiàn)金流動情況應該以開發(fā)項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現(xiàn)金的管控。因為開發(fā)的時間相對較長，這個較長的時間內(nèi)始終都會涉及現(xiàn)金的流動情況。這就會導致現(xiàn)金的收支情況與一般企業(yè)有著很大的差別。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產(chǎn)商品的銷售收入必須要有非常明確的依據(jù)，這種依據(jù)應該重點體現(xiàn)在以下兩個方面：就是法律和專業(yè)依據(jù)。法律依據(jù)主要是指現(xiàn)行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產(chǎn)銷售應該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產(chǎn)進行銷售時的收入，一切不符合相關規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據(jù)主要是根據(jù)相關法律專業(yè)的標準進行的交易行為。專業(yè)標準的主要內(nèi)容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內(nèi)容
應該適當?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節(jié)的披露。增加各種分項目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實可靠，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實意義。
3.3會計科目要規(guī)范整齊
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監(jiān)督檢查，要對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作開展徹底的狀況調(diào)查，同時要加強對企業(yè)的投資評估，這樣才會更好地對企業(yè)的經(jīng)營狀況進行分析。加強對企業(yè)的財務核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當前自身的經(jīng)濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。
4結語
會計核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據(jù)相關行業(yè)的標準應該進行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因為以前的規(guī)定比較籠統(tǒng)，每個企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業(yè)的自身特點進行調(diào)整，這樣才會讓房地產(chǎn)企業(yè)在實際的工作中逐步地摸索經(jīng)驗，找到符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的會計核算體系。
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關鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設置，教學內(nèi)容設計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業(yè)大學教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制
杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理
1引言
房地產(chǎn)是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎設施建設，導致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計，結合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復合型人才。
2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內(nèi)，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設置現(xiàn)狀
對國內(nèi)大學的整體情況進行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調(diào)研結果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。
通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產(chǎn)類教學課程及其教學內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研
為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認為大學生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學生調(diào)研
學生問卷部分主要調(diào)研了學生對房地產(chǎn)類課程的學習興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設置。調(diào)研結果顯示，學生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡途徑偶爾關注，因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學內(nèi)容設計
4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設置
結合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學內(nèi)容設計
1.專業(yè)基礎課
《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。
《房地產(chǎn)項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應用、房地產(chǎn)估價報告等。
《房地產(chǎn)項目風險管理》主要內(nèi)容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風險識別、房地產(chǎn)項目風險估計、房地產(chǎn)項目風險評價決策、房地產(chǎn)項目風險回避、房地產(chǎn)項目風險控制、房地產(chǎn)項目風險轉移、房地產(chǎn)項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。
《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結合人力資源結構，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。
【關鍵詞】開發(fā)項目； 技術管理；管理控制；控制要點；房地產(chǎn)開發(fā)
中圖分類號： TU712 文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
隨著經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，城市建設也得到快速發(fā)展，同時各類建筑建設規(guī)模也越來越大。在房地產(chǎn)建設中，新興技術也得到廣泛使用，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目是對房地產(chǎn)在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的項目，是開發(fā)項目的具體應用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，技術管理是其中重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理中，主要是對策劃設計、施工進度設計、施工質(zhì)量和開發(fā)成本進行管控，也是開發(fā)項目的核心部分控制。
二. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃設計管理與控制。
1.策劃管控。
房地產(chǎn)項目主要分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同類型，在項目立項后，要針對性的選擇擅長的策劃公司，作出針對性的策劃，在前期的策劃中，開展市場調(diào)查，進行分析后進行項目策劃。
在進行市場調(diào)查時，要深入市場，要發(fā)現(xiàn)市場機會，尋找可行的投資空間，并對市場的需求進行預測，分析投資成本。市場調(diào)查的目的是為投資的可信性分析提供基礎的信息，其提供的信息可為項目建設、項目質(zhì)量、項目效益和投資風險程度提供分析依據(jù)。
根據(jù)市場調(diào)查的結果，作出可行性分析后，要組織專業(yè)人員進行開發(fā)策劃、開發(fā)步驟、開發(fā)進度等開發(fā)方案設計，同時對項目的投資融資方案和技術經(jīng)濟指標、環(huán)境保護評價等進行策劃。要根據(jù)建筑密度、建筑面積、工程造價、容積率等指標，對技術經(jīng)濟指標作出評價，找出其中存在的問題并進行改進，經(jīng)檢驗后，確定最終開發(fā)方案。
2.設計管控。
在前期的設計階段，要進行設計方案的評審、做好施工圖的內(nèi)部審核并掌握施工圖的內(nèi)容。在進行方案評審中，要建立項目專家評審制度，對重要項目還要引入“第三方”進行專項評審，確保設計進度、設計質(zhì)量、設計成果的有效性，并確定投資的合理性和收益的可行性。同時要對施工圖進行審核，必要時要進行轉向審查，要加強現(xiàn)場的技術人員、施工單位技術人員和建立公司等相關人員的施工圖培訓，要對施工圖熟練掌握，熟記于心。
在房地產(chǎn)規(guī)劃設計中，除了通常的指標外，還要控制以下內(nèi)容：地下車庫位置結合建筑單位外墻位置和地質(zhì)情況確定；盡量保持場區(qū)內(nèi)土石方的平衡；認真研究配電房、水泵房等配套設置的合理位置；要考慮封閉小區(qū)的圍墻位置；要結合周邊的環(huán)境情況，考慮售樓處和景觀示范區(qū)的位置；對建筑做法進行分析確定；對外墻保溫體系進行確定；對防水點進行結構分析。
進行結構設計時，要對各種管材和線材進行選型優(yōu)化；各種埋墻和鋪地管線的交叉問題設計可行方案；要注意落水管對立面的影響；地面的配電房、通風井、水泵房等位置要突出；要確定各種管道的位置和數(shù)量。在進行景觀設計中，還要考慮減少硬質(zhì)鋪裝面積，增加綠地面積；要減少各種地面構筑物以及管道井的影響；要綜合考慮管線的機構方案是否影響景觀效果。
三.開發(fā)進度設計管理與控制。
房地產(chǎn)項目開發(fā)進度影響施工交付期和施工質(zhì)量，施工進度的快慢直接影響到開發(fā)效益和開發(fā)成本，對進度的管控也是項目開發(fā)管理的核心內(nèi)容。項目開發(fā)進度設計要選擇合適的開發(fā)計劃模板，根據(jù)多方的反復論證，加強項目開發(fā)計劃的編制，形成符合公司施工要求的開發(fā)進度方案。
開發(fā)進度設計要主要是樁基礎的施工方案和工期、地下室的施工，這兩項施工項目對進度影響較大，同時也是管控的難點。在該類項目施工中，由于主樓腳手架的影響，造成防水施工不能夠一次性完成。地下室的后澆帶和沉降縫隙以及施工方案、外墻腳手架、地下室及整體建筑方案都會對此產(chǎn)生影響。腳手架影響地下室頂板的防水施工，而后無法進行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小區(qū)的園林綠化工作，導致無法及時完成銷售預計時間。
施工進度影響是呈連鎖反應的，具有類似多米諾骨牌效應，由于一項項目的影響，對后期施工時間影響加大，因此也是開發(fā)項目管理中，應該足以引起重視的部，這對施工工期和施工成本、投資收益等都有積極作用。
四.施工質(zhì)量管理與控制。
進行策劃方案設計時，不能僅僅關注建筑外型、建筑風格、建筑外觀，更要注重對施工質(zhì)量、施工防滲漏等技術指標設計。在小區(qū)住宅中，如有大面積地下室發(fā)生滲漏而產(chǎn)生質(zhì)量影響，對其上部的建筑質(zhì)量影響是巨大的，尤其是后期彌補和修復工程量巨大，這會造成施工成本上升。
設計沉降縫或后澆帶時，要將建筑主體和地下室分開，提高對覆土層和縫的施工要求。要考慮后澆帶的封閉導致板面積增大產(chǎn)生的膨脹變形、后澆帶加荷載過程中底板和頂板的承載能力、地下室滲水預防解決方案。對屋頂進行防滲漏時，要注意結構板的整體澆筑中不要留下施工冷縫，要確保防水層和基層的結合度。在防水層上部要做隔離層和保護層，要確保防水層的質(zhì)量效果，確保防水層不會因為保護層的變化而受到破壞。
在建筑物滲漏設計和施工中，外墻上的窗是經(jīng)常被忽視的部分。作為外墻的一部分，其受到氣候的影響較大，由于風吹日曬，雨淋等影響會發(fā)生滲漏。為避免和減少后期滲漏的影響，因此要提高和加強在設計、施工中的質(zhì)量控制。在常規(guī)的施工中，窗洞沒有施工窗帶，導致窗洞的誤差而造成發(fā)泡膠分布不均勻，部分區(qū)域發(fā)泡膠太厚，發(fā)泡膠高出窗平面較多，導致發(fā)泡膠的防水效果不理想。要通過增加窗帶，保證窗洞口準確的尺寸，提高發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量。
五.開發(fā)成本管理與控制。
房地產(chǎn)的開發(fā)成本構成非常復雜，其中既有內(nèi)部因素也有外部因素，還涉及到經(jīng)營、管理、技術和環(huán)境等方面。對項目的開發(fā)成本構成進行分析，明確可能產(chǎn)生費用的分類，對提高開發(fā)成本控制具有積極意義。
房地產(chǎn)開發(fā)中，土地費用是一項高額的成本，包括土地出讓金、拆遷補償、征地補償以及基礎設施建設、配套建設費等。其工程建設成本又包括前期工程費用、建筑開發(fā)成本以及公共配套設施費用等。構成房地產(chǎn)成本的因素還包括繳納的營業(yè)稅、附加稅、契稅、印花稅等，還包括在銷售中發(fā)生的管理費用等等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要以經(jīng)濟效益為中心，對全員和全過程實施全面控制。在進行成本控制中，要充分調(diào)動全體職員參與的積極性，企業(yè)的領導層也要提高對成本費用的控制重視程度，在開發(fā)、施工全過程中，實施對項目成本的控制。
在房地產(chǎn)的立項、規(guī)劃、施工、銷售等階段，要針對不同階段的不同要點，進行針對性的控制，達到成本績效目標。
立項階段的成本控制包括對土體出讓金和土地征用發(fā)生的費用以及前期的工程費。控制要點：
規(guī)劃設計階段的成本控制是要應用價值工程原理，改變事后的成本控制為事前的成本控制，要進行標準設計和限額設計。控制要點：
施工建設階段要加強先進施工組織技術和科學的施工方案，對材料、設備等質(zhì)量和成本進行控制。控制要點：
銷售階段控制是對銷售投資費用的控制，實現(xiàn)開發(fā)項目資金的回籠，完成預期的盈利，實現(xiàn)開發(fā)收益。控制要點：
六．結束語
開發(fā)項目的技術管理與控制手段較多，其涉及內(nèi)容也較為廣泛，進行管理與控制時，要結合工程實際情況，因地制宜。對項目進行分段，將項目細化后，對各細分階段進行管理與控制，以此實現(xiàn)對項目開發(fā)的整體控制，達到預計的開發(fā)效果，實現(xiàn)開發(fā)的盈利。
參考文獻：
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[2] 馬茜淺論房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《門窗》2012年7期
[3] 凌杉淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《經(jīng)濟視角(中旬)》 2011年12期
論文關鍵詞：數(shù)據(jù)挖掘灰色預測，線性回歸，BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡
一、房地產(chǎn)業(yè)需要解決的問題
合適價格對社會穩(wěn)定、對房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟發(fā)展都起促進作用。本文試分析1998-2006年度房地產(chǎn)銷售價格，運用灰色預測方法，對經(jīng)濟適用房和商品房不同價格情況，以各年房地產(chǎn)價格時間序列作為綜合灰色量來尋找和揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)在規(guī)律；利用Matlab編程，建立預測房地產(chǎn)銷售價格的房地產(chǎn)價格預測模型，得出房地產(chǎn)價格規(guī)律。在建立模型先解決下列具體問題：（1）收集有效數(shù)據(jù)對房價形成、演化機理和房地產(chǎn)投資進行深入細致分析；（2）分析確定影響商品房銷售價格重要因素。（3）分析國家政策影響，并給出相應政策建議。
二、建立模型前的問題分析
（一）房地產(chǎn)價格影響因素的分析
假定影響房地產(chǎn)價格主要因素：（1）居民全年實際收入（見圖1）。（2）土地價格交易指數(shù)（見圖2）。（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（見圖3）。（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款（見圖4）。
圖1：商品房價格與居民收入
圖2： 商品房價格與土地價格指數(shù)
圖3：商品房價格與投資額
圖4： 商品房價格與貸款額
（二）國家政策變動影響的分析
從我國相關房地產(chǎn)政策中可看出，政府態(tài)度在1998到2002年7月都是鼓勵性政策。但在2002年8月份開始政府認為局部投資增幅過大，開始加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，強化土地供應管理嚴控土地供應總量。這時開始抑制房地產(chǎn)價格暴漲。經(jīng)一系列措施，到2008年9、10月央行才下調(diào)貸款利率，放松對經(jīng)濟宏觀調(diào)控。從1998到2007年度居民提取貸款支出額中來分析國家政策對貸款額影響。表1：1998-2007年居民提取貸款支出額
年度
居民提取貸款支出(億元)
1998年
3189.9
1999年
3396.0
2000年
3977.0
2001年
4955.4
2002年
6362.4
2003年
8079.9
2004年
9466.6
2005年
10322.0
2006年
10119.2
1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。房地產(chǎn)的總體概念可總結如下:
房地產(chǎn)概念圖
2.房地產(chǎn)營銷概述。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物,市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮,還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設方案變成現(xiàn)實,使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略,辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化,通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。
房地產(chǎn)市場營銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商,首先要對市場變化和需求等做出預先反映,并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關系,作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產(chǎn)公司的營銷人員,不但要熟悉市場環(huán)境等市場經(jīng)濟知識,還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識,以及社會文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標市場帶來的不同需求。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言,為了達到獲取利潤的目的,公司將聯(lián)合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
房地產(chǎn)營銷策略論文
二、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父,他提出了最早的營銷4C理論,是現(xiàn)代營銷的基石,4C包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道,從這四點出發(fā),衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中,目標消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場,將其劃分為較小的細分市場,選擇最有開發(fā)價值的細分市場,并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業(yè)設計由其控制的四大要素(4C)所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合,企業(yè)要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動,企業(yè)觀察并應變于市場營銷環(huán)境。
營銷簡單的說就是用科學的方法,分析市場上的需求,并用科學的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需求的產(chǎn)品。
房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天,房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規(guī)劃。計劃經(jīng)濟時代,只有簡單的“房地產(chǎn)”概念,很長一段時間,我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式,而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定,造成所有的設計全按標準圖進行建設,形成千樓一面的現(xiàn)象。
2.樓盤觀念階段——
銷售策劃。在這個階段,房地產(chǎn)剛剛走向市場化,大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經(jīng)濟時代,策劃往往依賴于企業(yè)領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論,而沒有進行市場調(diào)研、消費者需求調(diào)查的意識,開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實,使開發(fā)商認為消費者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調(diào)和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高,消費者對居住條件的需求層次日益明顯,房地產(chǎn)市場供應量的增加,導致需求相對減弱及消費者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應賣方市場和消費者理性選擇,開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等,雖然提升了樓盤品質(zhì),但使得開發(fā)商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望,并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關注于產(chǎn)品的本身,轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益,各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調(diào)起來,企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務,企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。
房地產(chǎn)營銷策略論文
三、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀
目前,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風險,通過商的服務性質(zhì),更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。
3.網(wǎng)絡銷售策略。網(wǎng)絡營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務的手段,實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本,可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通,可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢
房地產(chǎn)營銷策略論文
當前,我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續(xù)熱賣效果;
進度跟進迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現(xiàn)階段性銷售目標;
以質(zhì)論價升值誘人——以戶型、朝向、樓>！
物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
房地產(chǎn)營銷策略論文
四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新
在新形勢下,隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題,我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn),這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考,探索營銷策略的創(chuàng)新。
在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中,需要注意幾個關鍵的因素。第一,項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二,強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性,要求房產(chǎn)設計上要符合消費者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業(yè)管理信譽要好,已解決業(yè)主的后顧之憂。第三,突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務和品牌差異,可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值,形成競爭優(yōu)勢,其中產(chǎn)品差異是最基礎的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力,同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五,積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下,開發(fā)商應從坐商觀念轉變?yōu)樾猩逃^念。
目前,全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期,人們對房地產(chǎn)的需求較大,對于各大房地產(chǎn)商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展,已經(jīng)開始轉向買方市場,所以,根據(jù)目前的市場狀況,各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新,這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識,更是寶貴的無形資產(chǎn),能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用,從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優(yōu)良的品質(zhì),適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中,由于資金的周轉,市場的激烈競爭等問題,導致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進行品牌效應的積累,往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終,不是個別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢;另外,企業(yè)往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分,品牌應該注意“內(nèi)外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質(zhì)量及服務,做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應該是以人為本的,為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境,體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”,對于現(xiàn)在正處
于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè),應該更加注意與顧客建立良好的關系,與顧客形成互動,展示企業(yè)形象的同時,更讓顧客感受到關懷,在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以,從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識營銷。目前,對于大多數(shù)消費者而言,他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會,在宣講會前可以進行問卷調(diào)查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調(diào)查結果要求相關專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹,然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關樓盤的任何問題,最后總結以上的內(nèi)容,達到讓消費者獲得知識的目的。可見,宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時,又宣傳了企業(yè)的品牌,提高大眾的認知度,增加購買欲望;同時,對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求, 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術,創(chuàng)造新工藝,推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是,企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念, 以綠色文化為價值觀, 以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”,綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢,也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣,對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關系。
首先,應該積極與下游供應商進行聯(lián)系,由于長期的合作,可以給開發(fā)商帶來一定的折扣,減少成本;同時,消費者購買商品房之后進行裝潢,開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料,既為房主提供了優(yōu)惠,同時會給供應商帶來不少的收益。第二,開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合,前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式,向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作,利用金融信貸資金進行開發(fā)建設;在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢,形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關手續(xù);在現(xiàn)實中,消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務,但是,房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理,導致產(chǎn)生糾紛,這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此,開發(fā)商應當注意商品房產(chǎn)品的售后服務,對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理, 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境,這是時展的必然,同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的,主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務,不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益,對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了,銷售量和利潤也自然得到提高。
