發(fā)布時(shí)間：2022-05-16 08:43:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征
1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會計(jì)核算的過程中《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對于一名高素質(zhì)的會計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營都是以這個部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計(jì)工作的困難性。
二、解決會計(jì)核算問題的措施
1.合理設(shè)置會計(jì)科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個會計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€會計(jì)期間內(nèi)，可能會導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項(xiàng)目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對于會計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
作者：沈文豐單位：福建紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【摘要】
隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長、相應(yīng)的項(xiàng)目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)性。然而，在該行業(yè)中，實(shí)際的會計(jì)處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動性作用，同時(shí)也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計(jì)核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會計(jì)核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無法得到確認(rèn)。2.會計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計(jì)核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計(jì)核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計(jì)分錄。2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動。在會計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理為了同時(shí)滿足會計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計(jì)人員在對預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說明。這種會計(jì)處理方法既符合了會計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計(jì)核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。
作者：唐旭 單位：重慶濟(jì)謙科技有限公司
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理中存在的問題
1.財(cái)務(wù)管理人員和會計(jì)人員的能力素質(zhì)不高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，工作也比較抽象，對相關(guān)的財(cái)務(wù)人員有很高的要求，要求工作者不僅對會計(jì)工作非常的熟悉，并且對其行業(yè)的具體工作十分了解，能夠落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和管理工作。然而我國現(xiàn)階段由于相關(guān)體制中存在的一些問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員專業(yè)能力素質(zhì)和綜合能力都偏低。這種情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)低迷的情況，不僅會對我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，也會對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不好的影響。
2.會計(jì)人員的分配存在問題目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理中存在的一個普遍問題是：企業(yè)的會計(jì)人員分配的很不合理，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)部門會計(jì)人員冗雜，各個會計(jì)沒有明確的分工，一旦遇到問題相互推卸責(zé)任、互相扯皮；還有管理人員卻比較少，管理能力也不是很高，不能有效地管理會計(jì)工作，造成管理一片混亂，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多問題。
3.會計(jì)的內(nèi)部控制存在缺陷現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)的內(nèi)部管理中存在許多問題，表現(xiàn)為：內(nèi)部控制機(jī)制不健全、內(nèi)部控制措施比較弱和內(nèi)部的控制環(huán)境比較差等問題。分析其存在問題的原因不難發(fā)現(xiàn)，主要是企業(yè)缺乏對會計(jì)管理的風(fēng)險(xiǎn)意識和治理結(jié)構(gòu)不夠完善。風(fēng)險(xiǎn)意識的缺乏，使這些房地產(chǎn)企業(yè)不能意識到會計(jì)管理的重要性，沒能夠建立一個相對完善的內(nèi)部會計(jì)管理制度，從而不能很好地規(guī)避一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的一些致命風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的不完善，造成人員的職責(zé)不明確，使領(lǐng)導(dǎo)層和內(nèi)部的管理機(jī)制之間不能很好的溝通配合，會計(jì)管理的內(nèi)部控制不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效策略
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理重要性的全面認(rèn)識在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對會計(jì)管理工作的宣傳力度，尤其是對其重要性的宣傳，使企業(yè)的高層管理人員對會計(jì)管理工作有一個全面的認(rèn)識，從而意識到它的重要性，從而加強(qiáng)對財(cái)務(wù)會計(jì)的管理。還有政府方面，要加強(qiáng)對房地長財(cái)務(wù)會計(jì)管理重要性宣傳的同時(shí)，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督，從而在實(shí)際工作中落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)管理。
2.落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的真實(shí)性房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)信息的真實(shí)性與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，財(cái)務(wù)信息的真實(shí)度高是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中取得勝利的保障，財(cái)務(wù)會計(jì)真實(shí)性的實(shí)現(xiàn)需要房地產(chǎn)企業(yè)本身從制度化的建設(shè)入手，凈化房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，從根源上減少錯賬、漏賬現(xiàn)象在財(cái)務(wù)會計(jì)管理中出現(xiàn)。還有政府部門要不斷的健全相關(guān)的管理制度，也要加強(qiáng)對監(jiān)督隊(duì)伍的建設(shè)。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理人員和會計(jì)人員的素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的基礎(chǔ)工作不僅包括企業(yè)銀行存款的安全、企業(yè)銀行賬戶的開銷戶、企業(yè)現(xiàn)金的保管、企業(yè)票據(jù)的保管、企業(yè)固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)和登記、企業(yè)合同的審核和登記，還包括對企業(yè)費(fèi)用的審批和清算、企業(yè)往來款項(xiàng)的核對和清理等。會計(jì)工作是房地產(chǎn)企業(yè)中一項(xiàng)比較基礎(chǔ)的工作，有著專門的程序和方法，所以企業(yè)要不斷的加強(qiáng)對會計(jì)人員知識和技能的培訓(xùn)，使會計(jì)人員熟練的掌握與會計(jì)工作相關(guān)的法律法規(guī)和工作技巧，不斷的更新技能技巧，使得會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力不斷得到提高。
4.完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的規(guī)范體系房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)收入、費(fèi)用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)工作方面還沒有一個會計(jì)規(guī)范體系。會計(jì)的核算還不規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展造成了不利的影響。因此，要在實(shí)際工作中不斷的深化財(cái)務(wù)會計(jì)的理論研究，會計(jì)學(xué)術(shù)界與政府財(cái)政部門通力合作，通過不斷的深思和研究，構(gòu)建一個新型的會計(jì)分支結(jié)構(gòu)，不斷地完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)行為準(zhǔn)則，從而建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)規(guī)范體系。
5.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制活動的管理房地產(chǎn)企業(yè)針對會計(jì)內(nèi)部控制活動中存在的問題可以從以下幾個方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要對會計(jì)內(nèi)部控制有一個正確的認(rèn)識，重視發(fā)揮會計(jì)內(nèi)部控制的作用。配備一批具有高水平的管理層和具有高素質(zhì)的會計(jì)工作人員，從而建立一個系統(tǒng)、專業(yè)的、高素質(zhì)的會計(jì)內(nèi)部控制制度體系。其次，要不斷地完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，構(gòu)建一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境。所謂的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部每位員工的工作職責(zé)與環(huán)境和優(yōu)秀員工的分配，這其中還包含著員工的職業(yè)素質(zhì)和企業(yè)經(jīng)營的結(jié)構(gòu)和風(fēng)格以及優(yōu)秀員工的組織能力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，構(gòu)建一個完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，能夠有效的規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有效的執(zhí)行和控制會計(jì)內(nèi)部控制制度。
三、結(jié)語
綜上所知，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)管理人員充分意識到它的重要性，并且在實(shí)際管理中針對存在的問題，加強(qiáng)對相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，建立一個完善的會計(jì)管理制度，不斷落實(shí)各項(xiàng)會計(jì)管理政策。政府部門也要發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)管理中的作用，不斷完善相關(guān)制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
作者：鄭清文單位：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司
一、分析房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題
(一)會計(jì)科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)
房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，而且會計(jì)科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)。目前適合房地產(chǎn)的會計(jì)核算方式比較多，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻沒有明確的核算制度的規(guī)定，導(dǎo)致核算的準(zhǔn)確性受到影響。會計(jì)分期是會計(jì)假設(shè)的其中一項(xiàng)，要求企業(yè)將一個會計(jì)主體持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動人為的劃分為一個個連續(xù)的、長短相同的期間，以便于分期結(jié)算賬目和編制會計(jì)報(bào)表。通常以一年為一個周期。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長，會跨越幾個會計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)以一個房產(chǎn)項(xiàng)目為準(zhǔn)，但實(shí)際操作卻是以會計(jì)年度為準(zhǔn)，這樣一個房產(chǎn)項(xiàng)目的會計(jì)核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會計(jì)核算的工作量。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜
目前，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目都是由開發(fā)商自行開發(fā)，然后售賣的。而且多數(shù)房款都是分期付款，這就使收入的確認(rèn)變得復(fù)雜。而且，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機(jī)取巧的開發(fā)商以此來掩飾企業(yè)的問題，編制信息不完整、不全面的會計(jì)報(bào)表，誤導(dǎo)會計(jì)報(bào)表的使用者。所以，規(guī)范收入的確定方式面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。
(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分，收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)及銷售周期較長，所以在建設(shè)期的年度報(bào)表業(yè)績較差，但是當(dāng)房屋在銷售出去以后，預(yù)計(jì)收入計(jì)入收入項(xiàng)目，這便使其報(bào)表中的凈利潤指標(biāo)不能真是的反應(yīng)經(jīng)營狀況。而且，房產(chǎn)項(xiàng)目面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，包括資金風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)部門要求，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該披露質(zhì)量保證金的提取以及核算方法。但是，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表中業(yè)對于質(zhì)量保證金并沒有提及。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)表中真實(shí)反應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)情況，對于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)明確的向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者說明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。
(四)借款費(fèi)用資本化不規(guī)范
房地產(chǎn)是資金投入大，回收周期長的一項(xiàng)事業(yè)，而資金就是房地產(chǎn)得以開發(fā)的保障。對于房地產(chǎn)而言，其項(xiàng)目開發(fā)資金多數(shù)為借款，用增加負(fù)債的方式為項(xiàng)目籌措資金。在新的會計(jì)準(zhǔn)則上，擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本的范圍。規(guī)定當(dāng)借款費(fèi)用滿足一定的條件時(shí)，允許其資本化。房地產(chǎn)企業(yè)對于借款費(fèi)用資本化的條件卻很難確認(rèn)，若將其確認(rèn)為費(fèi)用，會使利潤的不到準(zhǔn)確的計(jì)量。
二、健全完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的措施
(一)合理選用準(zhǔn)則，增添會計(jì)科目，保證會計(jì)信息的準(zhǔn)確完整。
房地產(chǎn)行業(yè)組織，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，選擇合理的會計(jì)核算準(zhǔn)則，對行業(yè)內(nèi)的各企業(yè)的會計(jì)核算制度進(jìn)行規(guī)范化。在不違反國家制定的會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，適當(dāng)添加會計(jì)核算科目，例如，“開發(fā)成本”科目、“開發(fā)間接費(fèi)用”科目、“開發(fā)產(chǎn)品”科目以及“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目等。會計(jì)科目的增加或減少，主要是為了方便房地產(chǎn)企企業(yè)會計(jì)核算，完整會計(jì)信息。
(二)完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)部門應(yīng)該對會計(jì)準(zhǔn)則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。對于收入的核算有兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。確定收入應(yīng)在法律標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上合適專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。所謂法律標(biāo)準(zhǔn)，是法律上不允許進(jìn)行買賣土地的準(zhǔn)則。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就是會計(jì)準(zhǔn)則或制度所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對于房地產(chǎn)的銷售收入來說，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲得的收入，出售車庫等配套設(shè)施所獲得的收入等。而對于那些不符合收入確認(rèn)的項(xiàng)目，則應(yīng)做其他的處理。會計(jì)核算部門應(yīng)對于收入的應(yīng)用與確定有明確的標(biāo)準(zhǔn)。在房屋銷售過程中，應(yīng)以商品房所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移給買方作為收入確定的條件，而不應(yīng)以合同是否簽訂或款項(xiàng)是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應(yīng)該是在項(xiàng)目竣工以后，經(jīng)過相關(guān)部門驗(yàn)收合格以后，將房屋的面積確認(rèn)，房款已付，房屋移交手續(xù)已經(jīng)辦妥以后，才能確認(rèn)銷售收入。因此，在驗(yàn)收交房之前收到的房款都只能作為預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的收入。
(三)增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度
房地產(chǎn)企業(yè)信息的披露直接關(guān)系到信息使用者的投資決定。第一，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對于風(fēng)險(xiǎn)的披露，資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等都要得到揭露，使風(fēng)險(xiǎn)更加透明化，保障投資者的基本權(quán)益。同時(shí)要披露質(zhì)量保證金的提取情況，讓投資者對于企業(yè)所面對的風(fēng)險(xiǎn)有一個清晰的認(rèn)識。第二，要加強(qiáng)對于現(xiàn)金流的披露，包括經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量，以及現(xiàn)金流向。完善現(xiàn)金流量表的信息，提高其準(zhǔn)確度及可信度。最后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還應(yīng)將強(qiáng)對于土地儲存量及成本的披露。
(四)完善對房地產(chǎn)借款費(fèi)用的核算
根據(jù)新的會計(jì)準(zhǔn)則，明確借款費(fèi)用資本的前提條件，對于房地產(chǎn)的借款費(fèi)用的核算應(yīng)在歷史成本原則以及費(fèi)用配比原則下進(jìn)行。將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對象，在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來的收益后，按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展不會止步，那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算制度跟上其發(fā)展的步伐，不斷的完善會計(jì)科目、企業(yè)收入的核算、借款費(fèi)用的核算以及加強(qiáng)信息的披露等各個方面，是會計(jì)核算制度能良好地與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成良好的對接，使房地產(chǎn)企業(yè)能更好更快的發(fā)展。
作者：楊雪芳單位：嘉興香溢房地產(chǎn)有限公司
摘要：“營改增”實(shí)行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長、融資成本過高，這些特點(diǎn)導(dǎo)致“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和管理工作的進(jìn)行，其中受到影響最為顯著的是會計(jì)處理活動。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計(jì)核算工作，對此我們針對“營改增”實(shí)行之后企業(yè)會計(jì)處理工作發(fā)生的變化展開詳細(xì)的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理相關(guān)工作具有的顯著特點(diǎn)，進(jìn)而分析了“營改增”實(shí)施之后，企業(yè)會計(jì)處理工作發(fā)生的變化，最后就會計(jì)處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進(jìn)行探討，由此提高自身會計(jì)工作效率。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對其“營改增”實(shí)行后的變化進(jìn)行重點(diǎn)研究。“營改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實(shí)施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計(jì)核算工作主要有下面幾項(xiàng)內(nèi)容：其一，籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計(jì)算房屋建設(shè)成本、強(qiáng)化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項(xiàng)目收支進(jìn)行核算，強(qiáng)化經(jīng)營管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；其四，加強(qiáng)商品房的銷售，及時(shí)對銷售款項(xiàng)進(jìn)行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進(jìn)行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計(jì)核算工作的特殊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計(jì)核算工作對應(yīng)的側(cè)重點(diǎn)也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項(xiàng)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)確階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理的變化
(一)適用稅率的變化
實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率。“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計(jì)利潤的變化
在不計(jì)算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”之后，自身的會計(jì)利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計(jì)算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣無法進(jìn)行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計(jì)利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本不涉及稅價(jià)款，在“營改增”實(shí)施之前，采購過程中購置價(jià)款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實(shí)行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實(shí)行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化
首先，房地產(chǎn)老項(xiàng)目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時(shí)間在2016年4月30日以前的項(xiàng)目，或者沒有標(biāo)注具體開工時(shí)間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時(shí)間的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項(xiàng)目，則可以按照5%的稅率進(jìn)行納稅，采取簡易及稅法，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。具體的計(jì)算公式為：應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項(xiàng)目。它指的是許可證標(biāo)注的開工時(shí)間在2016年4月30日以后的項(xiàng)目。實(shí)行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實(shí)際工作中很多業(yè)務(wù)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實(shí)行其實(shí)加重了企業(yè)稅負(fù)以及經(jīng)營成本。
(四)發(fā)票管理的變化
在“營改增”實(shí)行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項(xiàng)資產(chǎn)以及費(fèi)用憑證，并不能進(jìn)行抵扣。實(shí)行“營改增”實(shí)行之后，必須加強(qiáng)對增值稅發(fā)票管理，因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票同下游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實(shí)關(guān)注銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動。實(shí)行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強(qiáng)管理。在對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。
三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理變化的措施
(一)優(yōu)化會計(jì)處理流程
“營改增”實(shí)行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會計(jì)處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計(jì)算和申報(bào)方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計(jì)核算機(jī)制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細(xì)等活動，應(yīng)當(dāng)切實(shí)完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會計(jì)處理流程制度，完善會計(jì)管理制度。在此過程中確定會計(jì)人員的責(zé)任，明確檔案管理細(xì)節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計(jì)制度。
(二)提升企業(yè)會計(jì)管理水平
國家實(shí)行“營改增”之后，企業(yè)會計(jì)核算、發(fā)票管理等多方面會計(jì)處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會計(jì)管理知識和方法，促使財(cái)務(wù)人員及時(shí)適應(yīng)新的稅收制度。同時(shí)強(qiáng)化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強(qiáng)化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員在實(shí)際管理過程中必須切實(shí)保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機(jī)制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進(jìn)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強(qiáng)企業(yè)的會計(jì)管理。
(三)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實(shí)施之后，企業(yè)需要對財(cái)務(wù)內(nèi)控進(jìn)行合理的規(guī)劃，對其進(jìn)行有力的監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計(jì)劃進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的會計(jì)核算能力，同時(shí)對企業(yè)增值稅發(fā)票進(jìn)行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時(shí)針對各項(xiàng)利弊，對自身的會計(jì)核算制度進(jìn)行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負(fù)影響對營銷策略進(jìn)行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進(jìn)行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時(shí)也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計(jì)處理工作。“營改增”的實(shí)行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負(fù)擔(dān)。如果企業(yè)會計(jì)處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理具體的變化，進(jìn)而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題
1.銷售收入信息問題
房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的產(chǎn)品價(jià)值較高，為了緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，國家允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的預(yù)售，這便造成了收款期與房屋交付期的時(shí)間差。而房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中，對收入信息的披露主要是以簽訂預(yù)售合同后按照收取的預(yù)售款來確認(rèn)其收入，或者是在簽訂預(yù)售合同后以合同的金額來確認(rèn)收入，還有一種方法是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，入住通知發(fā)出并開出銷售發(fā)票，或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完成后，對收入進(jìn)行確認(rèn)。這就容易導(dǎo)致企業(yè)與會計(jì)師之間出現(xiàn)分歧，很多房地產(chǎn)企業(yè)判斷結(jié)果不被注冊會計(jì)師所認(rèn)同。這種收入指標(biāo)確認(rèn)方面的不規(guī)范、不明確，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息會產(chǎn)生直接影響。
2.業(yè)績信息問題
房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目大多需要較長的周期，在項(xiàng)目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當(dāng)期損益中還包括了大量的管理費(fèi)用。由于部分項(xiàng)目還沒有完工，按照收入確認(rèn)的原則，其預(yù)售款也不能被確信為收入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的收入費(fèi)用配比不明確問題，利潤波動也隨之加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)該年度存在較多的在建項(xiàng)目，其業(yè)績信息就只會顯示費(fèi)用的投入。這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映真實(shí)情況的現(xiàn)象。當(dāng)項(xiàng)目竣工以后，又有大量的預(yù)售款項(xiàng)被確認(rèn)為收入，而這些收入實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)一年甚至幾年的經(jīng)營成果。因此，采用常規(guī)的企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，往往不能準(zhǔn)確、全面的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績，對會計(jì)信息使用者也會產(chǎn)生誤導(dǎo)。
3.風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較多，比如政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)更需要進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。但是，目前我國有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。
二、造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的原因
1.自身管理的原因
目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面都存在問題，導(dǎo)致企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量無法得到保障。受傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多以追求經(jīng)濟(jì)效益為優(yōu)秀，加上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的整體認(rèn)知有限，會計(jì)核算的方法也較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真問題日益普遍。尤其是在國家宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利益，往往會存在編制虛假合同、虛報(bào)會計(jì)信息等問題。另外，會計(jì)信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對稱的情況，也會造成企業(yè)會計(jì)信息的失真。
2.外部環(huán)境的原因
房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的開發(fā)成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產(chǎn)企業(yè)購買和擁有的只是土地的使用權(quán)，而需要一次性支付的費(fèi)用卻非常高，這就會導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，出現(xiàn)各種造假行為。另外，部分地方政府的不規(guī)范行為，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，進(jìn)而會計(jì)信息造假的直接誘因。總體來看，外部環(huán)境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要因素，必須得到高度重視。
3.監(jiān)管方面的原因
社會監(jiān)督力度的不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要原因之一。目前我國對企業(yè)的會計(jì)信息審計(jì)主要由會計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)，如果部分會計(jì)事務(wù)所的審計(jì)程序不規(guī)范，或者部分會計(jì)師存在徇私舞弊的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量都會產(chǎn)生一定影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的控制對策
1.對相關(guān)法規(guī)、制度體系進(jìn)行健全
房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作不僅內(nèi)容繁重，且方法多樣。而且會計(jì)核算本身所需要的技術(shù)性也較強(qiáng)。為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量，就應(yīng)該結(jié)合會計(jì)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，盡快制定出健全而完善的法律、法規(guī)體系，尤其是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量判斷標(biāo)準(zhǔn)和判斷方法方面的法規(guī)及制度。只有在法律、法規(guī)及制度體系都健全的情況下，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量提供基礎(chǔ)保障，才能對各類虛假會計(jì)信息進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。
2.對會計(jì)監(jiān)督、管理體系進(jìn)行完善
針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量失真問題，除了要建立健全相關(guān)的法律體系外，還需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起配套的會計(jì)管理制度體系。同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，對會計(jì)信息管理體制進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用有效的內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，來強(qiáng)化其內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部控制水平，以有效保障會計(jì)信息質(zhì)量的可靠性。另外，相關(guān)部門還應(yīng)該對社會監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，從而營造良好的外部環(huán)境，提高會計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，突出社會審計(jì)的公開性和公正性，全面監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量。
3.對會計(jì)從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范
會計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要因素之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員專業(yè)知識不全面、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，再加上道德品質(zhì)不良等，對會計(jì)信息質(zhì)量會產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從會計(jì)人員的整體素質(zhì)建設(shè)著手，重視對會計(jì)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起系統(tǒng)的會計(jì)人員培養(yǎng)及培訓(xùn)計(jì)劃，還要建立起完善的績效考核機(jī)制。同時(shí)還要認(rèn)真落實(shí)會計(jì)人員的崗位責(zé)任制，適當(dāng)改善會計(jì)人員的薪金待遇和工作環(huán)境，從而全面激發(fā)會計(jì)人員的工作責(zé)任心，減少和避免虛假、錯誤會計(jì)信息的產(chǎn)生。
4.對會計(jì)核算工作方法進(jìn)行改進(jìn)
對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算基礎(chǔ)工作進(jìn)行不斷改進(jìn)，不僅可以提升會計(jì)工作效率，也可有效提高會計(jì)信息質(zhì)量。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的會計(jì)工作規(guī)律和特點(diǎn)，緊跟時(shí)展進(jìn)程，積極借鑒和學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的會計(jì)工作手段和方法，盡快實(shí)現(xiàn)會計(jì)工作的信息化、高科技化。
四、結(jié)論
目前我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，各行各業(yè)都面臨著激烈的市場競爭和生存挑戰(zhàn)，尤其是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前幾年繁盛之后，正在開始逐步回落，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在生存與發(fā)展中徘徊。在這一關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)尤其要控制好會計(jì)信息質(zhì)量，這不僅有利于為信息使用者提供真實(shí)、可靠的會計(jì)信息，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
作者:黎明 單位:廣西公路橋梁工程總公司
為期半年實(shí)習(xí)生活結(jié)束了，在這半年的學(xué)習(xí)中我學(xué)到了在課堂上根本就學(xué)不到的知識，受益非淺。以下是我的畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告總結(jié)。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，會計(jì)成為了公司的重要組成部分。這給我們會計(jì)專業(yè)造就了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也給我們帶來了新的的挑戰(zhàn)，作為一名剛走出學(xué)校大門的大學(xué)生，提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能并且能夠把課本上的知識轉(zhuǎn)化為自身的能力，就成為了我目前的迫切任務(wù)。會計(jì)實(shí)習(xí)是我從大學(xué)校園走入社會的第一個舞臺。為了將有關(guān)會計(jì)的專業(yè)知識、基本理論、基本方法及結(jié)構(gòu)體系變?yōu)樽陨淼穆殬I(yè)素質(zhì)，避免紙上談兵。因此實(shí)習(xí)為走向工作崗位打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
我實(shí)習(xí)的公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。我公司注重軟、硬件建設(shè)，擁有各種必備的辦公設(shè)施，使用正版財(cái)務(wù)軟件為客戶提供服務(wù)，全面實(shí)行會計(jì)電算化。本公司制定有規(guī)范的合同、嚴(yán)格的管理制度，依據(jù)《會計(jì)法》、《稅收征收管理法》、財(cái)政部《記賬管理辦法》等規(guī)定從事記賬和納稅申報(bào)服務(wù)，不做假賬。為客戶把握財(cái)稅政策，幫助企業(yè)做好合理稅務(wù)籌劃，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理合法的企業(yè)謀求最大的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
我所學(xué)的是針對于公司制增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個體戶一般納稅人和小規(guī)模納稅人的賬務(wù)處理以及提供每月抄稅、報(bào)稅、納稅服務(wù)，和會計(jì)咨詢以及一些代辦業(yè)務(wù)。
對于現(xiàn)代企業(yè)來說，會計(jì)工作是一項(xiàng)重要的管理制度，是要為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)。因此，可以認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是企業(yè)會計(jì)的根本目標(biāo)。帶著這個目標(biāo)，我開始了在我所在的實(shí)習(xí)企業(yè)進(jìn)行了有目的實(shí)習(xí)。在此之前，我認(rèn)真學(xué)習(xí)了《會計(jì)法》以及財(cái)政頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》等作為過渡的新的行業(yè)會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度，因?yàn)檫@些大學(xué)法規(guī)我國會計(jì)制度改革進(jìn)程中的一重大舉措。
通過這次實(shí)習(xí)，我對會計(jì)工作有了以下更深的了解：
以前，我總以為自己的會計(jì)理論知識扎實(shí)較強(qiáng)，正如所有工作一樣，掌握了規(guī)律，照蘆葫畫瓢準(zhǔn)沒錯，那么，當(dāng)一名出色的會計(jì)人員，應(yīng)該沒問題了。現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，會計(jì)其實(shí)更講究的是它的實(shí)際操作性和實(shí)踐性。離開操作和實(shí)踐，其它一切都為零！會計(jì)就是做賬。
其次，就是會計(jì)的連通性、邏輯性和規(guī)范性。每一筆業(yè)務(wù)的發(fā)生，都要根據(jù)其原始憑證，一一登記入記賬憑證、明細(xì)賬、日記賬、三欄式賬、多欄式賬、總賬等等可能連通起來的賬戶。這為其一。會計(jì)的每一筆賬務(wù)都有依有據(jù)，而且是逐一按時(shí)間順序登記下來的，極具邏輯性，這為其二。在會計(jì)的實(shí)踐中，漏賬、錯賬的更正，都不允許隨意添改，不容弄虛作假。每一個程序、步驟都得以會計(jì)制度為前提、為基礎(chǔ)。體現(xiàn)了會計(jì)的規(guī)范性，這為其三。登賬的方法：首先要根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)生，取得原始憑證，將其登記記帳憑證。然后，根據(jù)記帳憑證，登記其明細(xì)賬。期末，填寫科目匯總表以及試算平衡表，最后才把它登記入總賬。結(jié)轉(zhuǎn)其成本后，根據(jù)總賬合計(jì)，填制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、損益表等等年度報(bào)表。這就是會計(jì)操作的一般順序和基本流程。
年月22號我懷著激動地心情來到公司上班，看到同事們都在忙忙碌碌的做事，氛圍非常的好。第一天我們了解公司的基本情況，本公司是月底先打電話給客戶收取原始憑證，通知一般納稅人在月底之前將取得的增值稅專用進(jìn)項(xiàng)發(fā)票月末前持發(fā)票的抵扣聯(lián)去稅務(wù)局進(jìn)行認(rèn)證，當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月必須抵扣，未認(rèn)證的發(fā)票從開票日期至180天內(nèi)有效。然后根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)規(guī)定的的抄稅時(shí)限（次月的1-5日）。
將已經(jīng)開具使用的發(fā)票信息抄入到金稅卡中并攜帶金稅卡去國稅局抄稅。最后在15號之前報(bào)國稅和地稅，之后就開始做賬務(wù)處理。
經(jīng)過差不多半年的實(shí)習(xí)，首先從客戶那里取得原始單據(jù)回來，我們開始粘貼原始憑證，粘貼原始憑證也有很多技巧，怎樣粘貼的好看、整齊，等到時(shí)候附在記賬憑證后面很美觀。由于我們公司用的是速達(dá)財(cái)務(wù)軟件，下一步我們就是在電腦上做賬。賬做完之后我們可以查看明細(xì)賬和總賬，然后通過速達(dá)直接生成資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表。
一、實(shí)習(xí)會計(jì)流程：
（一）關(guān)于憑證整理：我們首先從客戶那取得真實(shí)、合法的憑證，其中的憑證必須是為生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的相關(guān)收入，費(fèi)用，其取得的憑證必須是符合會計(jì)法規(guī)定的要求，然后我們將這些憑證進(jìn)行分類、歸集、整理并粘貼。
（二）關(guān)于申報(bào)納稅：我們通過粘貼好的原始憑證進(jìn)行憑證錄入審核后進(jìn)行期末結(jié)轉(zhuǎn)登賬，記賬。通過收入我們可以填寫本月應(yīng)繳納的增值稅和地稅。其中分為核定征收和查賬征收，按照其企業(yè)不同的基本情況的如實(shí)填寫納稅申報(bào)表。每月的15日之前必須將上月的稅報(bào)完并且上交稅款。對于一般納稅人每月都要通知其納稅人到國稅進(jìn)行抄稅，或者取得進(jìn)項(xiàng)稅票也要同時(shí)到國稅去認(rèn)證才能抵扣銷項(xiàng)稅款。通過這些數(shù)據(jù)如實(shí)填寫一般人納稅人申報(bào)表。
（三）關(guān)于其他業(yè)務(wù)服務(wù)：我們通過這一段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我懂得了辦理一般納稅人的要求和流程，辦理一般納稅人需要符合稅法的相關(guān)規(guī)定。辦理一般納稅人要購買金稅卡，金稅卡的發(fā)行，流程和所需證件。每一年納稅人還要對稅務(wù)登記證進(jìn)行工商年檢，其年檢應(yīng)在6月30日之前完成。
（四）關(guān)于個人：還有在公司應(yīng)注重同事之間，客戶之間的溝通和交流。做會計(jì)的我們要管好自己的嘴，不能隨意透露顧客的商業(yè)機(jī)密。在公司我們要遵循公司制度和規(guī)定，服從公司的管理，更好的為他人服務(wù)。
二、會計(jì)實(shí)務(wù)工作的改革思考：
會計(jì)管理作為國民經(jīng)濟(jì)管理中的一個重要組成部分，其在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用將越來越大。隨著知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨、管理方式的變化，會計(jì)工作的重點(diǎn)應(yīng)日益從信息加工演化為對知識、信息的分析、判斷和運(yùn)用上來，會計(jì)實(shí)務(wù)工作方面的改革勢在必行。
1、不斷擴(kuò)大會計(jì)職業(yè)范圍。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，會計(jì)工作的基點(diǎn)已經(jīng)不是僅僅滿足于過去的信息（計(jì)算機(jī)能輕而易舉地在極短時(shí)間內(nèi)完成此項(xiàng)任務(wù)），而是將信息控制、未來預(yù)測作為工作的重點(diǎn)。會計(jì)工作除傳統(tǒng)的企業(yè)會計(jì)核算外，財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營計(jì)劃制訂、財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)、投資決策等應(yīng)成為重要的職業(yè)范圍。因此會計(jì)實(shí)務(wù)工作者應(yīng)不斷拓寬視眼，延伸和轉(zhuǎn)變會計(jì)工作的功能，充分發(fā)揮會計(jì)在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代應(yīng)有的作用。
2、不斷更新會計(jì)知識體系。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)較大的變革；其稅法也在不斷的更新，完善；按工作成果取酬的彈性工作制將成為普遍的工時(shí)制度；企業(yè)越來越重視人力資源和人力投資，員工也希望將自己的智慧財(cái)產(chǎn)投資于企業(yè)；企業(yè)的更多精力將放在新產(chǎn)品的研究上。另外，經(jīng)濟(jì)各部門之間的聯(lián)系更為緊密，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“觸角”也延伸向經(jīng)濟(jì)部門以外的其他領(lǐng)域，如政治、文化、環(huán)境等等，近年來出現(xiàn)的綠色會計(jì)、行為會計(jì)等就是這種趨勢的端倪。因此會計(jì)實(shí)務(wù)工作者應(yīng)適應(yīng)社會變革，不斷增長和更新知識。
3、不斷普及與深入信息技術(shù)的應(yīng)用。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)信息的收集、分析和處理，資本的籌集、調(diào)度和投入，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、加工和制造等關(guān)鍵性的過程，都必須依靠健全的信息技術(shù)才能順利進(jìn)行，隨著經(jīng)濟(jì)信息化的出現(xiàn)，會計(jì)軟件運(yùn)用的越來越廣泛，其會計(jì)軟件已代替了老式的手工模式，使得會計(jì)處理數(shù)據(jù)變得精確化、簡單化、國際化。而稅控方面也越來越嚴(yán)謹(jǐn)，軟件系統(tǒng)便成了一個不可缺少的橋梁。使得國際互聯(lián)網(wǎng)（internet）、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)（intranet）成為會計(jì)人員的常用工具，手工處理方式已經(jīng)到了非變革不可的時(shí)候。信息技術(shù)在會計(jì)中應(yīng)用的不斷普及與深入，及其本身技術(shù)、知識更新的不斷加快，必將進(jìn)一步加大對會計(jì)職業(yè)發(fā)展和會計(jì)人員知識結(jié)構(gòu)的要求。
三、實(shí)習(xí)心得
一、作為一個會計(jì)人員，工作中一定要就具有良好的專業(yè)素質(zhì)，職業(yè)操守以及敬業(yè)態(tài)度。會計(jì)部門作為現(xiàn)代企業(yè)管理的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)，對其從業(yè)人員，一定要有很高的素質(zhì)要求。
二、作為一個會計(jì)人員要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。會計(jì)工作是一門很精準(zhǔn)的工作，要求會計(jì)人員要準(zhǔn)確的核算每一項(xiàng)指標(biāo)，牢記每一條稅法，正確使用每一個公式。會計(jì)不是一件具有創(chuàng)新意識的工作，它是靠一個又一個精準(zhǔn)的數(shù)字來反映問題的。所以我們一定要加強(qiáng)自己對數(shù)字的敏感度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題彌補(bǔ)漏洞。
三、作為一名會計(jì)人員要具備良好的人際交往能力與專業(yè)的職業(yè)道德。會計(jì)部門是企業(yè)管理的優(yōu)秀部門，對下要收集會計(jì)信息，對上要匯報(bào)會計(jì)信息，對內(nèi)要相互配合整理會計(jì)信息，對外要與社會公眾和政府部門搞好關(guān)系。在于各個部門各種人員打交道時(shí)一定要注意溝通方法，協(xié)調(diào)好相互間的工作關(guān)系。工作重要具備正確的心態(tài)和良好的心理素質(zhì)。記住一句優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)早就優(yōu)秀的個人。
四、作為即將成為這個社會的一名新人，我通過這次會計(jì)實(shí)習(xí)中領(lǐng)悟到的很多書本上所不能學(xué)到的會計(jì)的知識和積累，以及題外的很多做人做事道理。是我在學(xué)校不能學(xué)到的。
五、在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，會計(jì)教育培養(yǎng)的是高素質(zhì)的“通才”，教師不僅僅是傳授專業(yè)知識，更重要的是給學(xué)生創(chuàng)造一個有利的學(xué)習(xí)、生活氛圍，本著能構(gòu)建完善的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，拓寬知識背景和能力基礎(chǔ)的原則，讓學(xué)生學(xué)會“做人、做事、做學(xué)問”。一個人只要有一、二個月不學(xué)習(xí)，就會落后，會計(jì)人員將不斷回歸教育，“活到老、學(xué)到老”正是為此需要做了很恰當(dāng)?shù)脑忈尅Ｔ谥R經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識將不斷創(chuàng)新，“不創(chuàng)新，就滅亡”，就會計(jì)教育而言，一方面，它要求培養(yǎng)的人才有獨(dú)立思維的能力、分析和解決問題的能力、自我認(rèn)識和評價(jià)的能力等；另一方面就是要不斷地進(jìn)行自我充電，讓自己具備更堅(jiān)實(shí)的理論知識，相信知識能給自己帶來財(cái)富，帶來機(jī)遇，注重知識更新的動態(tài)。
畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)生大學(xué)學(xué)習(xí)完成全部課程后的最重要的實(shí)踐環(huán)節(jié)也是我們大學(xué)生走出校園的第一個舞臺以及告別學(xué)生角色的一個橋梁。在學(xué)校我學(xué)到的永遠(yuǎn)是理論知識，能不能把我們學(xué)到的知識應(yīng)用到生活、工作中是我們能否適應(yīng)社會的基本體現(xiàn)。如果不能巧妙的應(yīng)用理論知識，我們學(xué)的再好那也是紙上談兵。我們應(yīng)將知識和實(shí)踐相結(jié)合。
進(jìn)一步了解企業(yè)實(shí)際，通過畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)生更直接接觸企業(yè)。全面深刻地認(rèn)識企業(yè)會計(jì)的實(shí)際運(yùn)營過程，熟悉和掌握市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的會計(jì)運(yùn)營規(guī)律，特別是企業(yè)市場營銷工作的基本規(guī)律；解企業(yè)運(yùn)營、活動過程中存在問題和改革的難點(diǎn)問題，并通過撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告，使學(xué)生學(xué)會綜合應(yīng)用所學(xué)知識，提高分析和解決企業(yè)市場營銷問題的能力，并為撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告做好準(zhǔn)備。兩個月的實(shí)習(xí)時(shí)間里，實(shí)習(xí)單位，解和研究了企業(yè)主要的一些基本會計(jì)情況和問題，現(xiàn)作出以上報(bào)告。本次實(shí)習(xí)是大學(xué)生活重要的里程碑，其收獲和意義可見一斑。首先，可以將自己所學(xué)的知識應(yīng)用于實(shí)際的工作中，理論和實(shí)際是不可分的實(shí)踐中我知識得到鞏固，教學(xué)能力也得到鍛煉；其次，本次實(shí)習(xí)開闊了視野，使我對現(xiàn)在企業(yè)會計(jì)，工作生活有所了解，對會計(jì)分錄、記帳、會計(jì)報(bào)表的應(yīng)用也有了進(jìn)一步的掌握；此外，還結(jié)交了許多朋友、師兄，一起相互交流，相互促進(jìn)。因?yàn)槲抑乐挥泻退钊虢佑|你才會更加了解會計(jì)工作的實(shí)質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、方法。為我以后進(jìn)一步走向社會打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
以上就是我的畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告書。在這次的社會實(shí)踐中，我明白了很多事情，也改掉了很多毛病。我知道掙錢的不容易，工作的辛苦，與社會的復(fù)雜多變，畢竟學(xué)校太單純了。為了適應(yīng)社會，我們要不斷的學(xué)習(xí)，不斷的提高自己，在實(shí)踐中鍛煉自己，使自己在激烈的競爭讓自己能有立足之地！雖然大學(xué)生活就要結(jié)束，但是對位于我們來說新的人生起點(diǎn)才剛剛的開始，在這半年的實(shí)習(xí)時(shí)間里我真的覺得自己視乎長大了很多，不在像學(xué)校那樣的無憂無慮或許學(xué)校的生活對于我們來說的美好的，但是我們總學(xué)會獨(dú)立，學(xué)會去成長。學(xué)會在社會中生存。我相信只要自己努力，我們一定會早就屬于自己的明天。
摘要：目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，使得會計(jì)核算工作愈加繁重，而對于基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)工作，會計(jì)核算仍然存在不足。本文就對會計(jì)核算的內(nèi)容進(jìn)行了分析，并就更好地改進(jìn)這個工作提出了相應(yīng)的對策，目的在于推動房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計(jì)核算 規(guī)范化管理
近年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)水平在很大程度上得到提升，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場中的結(jié)構(gòu)處于不斷完善與深化的過程中。為了能夠適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)不斷朝著商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多元化的方向發(fā)展，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)涉及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)，這就要求企業(yè)會計(jì)核算工作必須能夠與其進(jìn)行良好的匹配。雖然我國企業(yè)已經(jīng)跨入了全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計(jì)核算工作并不能夠良好的適應(yīng)這一發(fā)展趨勢，還存在著一系列的問題，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)外市場中的競爭力。
一、管理問題
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算管理中存在許多問題，例如：缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理機(jī)制、缺乏完善的會計(jì)核算制度、會計(jì)賬簿的建立不規(guī)范、缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計(jì)人員，筆者將一一分析。
（一）缺乏監(jiān)管機(jī)制
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理工作僅表現(xiàn)于表面形式，企業(yè)的會計(jì)核算人員在監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動時(shí)經(jīng)常被企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作就會根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的意愿進(jìn)行，使得企業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制存在漏洞，降低企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量，同時(shí)也致使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)存在重大風(fēng)險(xiǎn)。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)忽略了企業(yè)會計(jì)核算的重要作用，隨意把控財(cái)務(wù)，甚至任意抽調(diào)企業(yè)資金，使企業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制失去其執(zhí)行的能力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層對會計(jì)監(jiān)督功能不重視，使企業(yè)的會計(jì)核算結(jié)果不能準(zhǔn)確的反映企業(yè)的經(jīng)營情況，會計(jì)系統(tǒng)不能為企業(yè)管理層決策提供正確的方向，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展方向存在決策性錯誤，甚至致使房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。
（二）缺乏完善的會計(jì)核算制度
在新時(shí)期這一背景下，對會計(jì)核算制度進(jìn)行不斷創(chuàng)新與完善不僅是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的客觀需要，而且也是具體落實(shí)會計(jì)準(zhǔn)則的重要前提。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算制度體系來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均缺乏一套科學(xué)化、規(guī)范化、合理化的會計(jì)核算制度體系。
目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信息采集核算系統(tǒng)不完善，科目的建立及使用不規(guī)范，使企業(yè)的賬目混亂無序，不能為企業(yè)提供準(zhǔn)確的、完整的、真實(shí)的會計(jì)賬目信息，使企業(yè)會計(jì)核算的管理存在眾多的問題，企業(yè)會計(jì)核算的管理不當(dāng)，容易使內(nèi)部監(jiān)管失控，被不法分子利用，以獲取個人私利，給企業(yè)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的損失。
（三）缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計(jì)人員
如今，在很多房地產(chǎn)企業(yè)，會計(jì)核算人員的專業(yè)水平與職業(yè)素質(zhì)較低，使得企業(yè)會計(jì)人員在核算時(shí)出現(xiàn)各種失誤，導(dǎo)致企業(yè)的會計(jì)核算結(jié)果不準(zhǔn)確，不能為企業(yè)制定決策提供正確的依據(jù)。
二、管理措施
（一）健全監(jiān)督管理機(jī)制
會計(jì)監(jiān)督職能是會計(jì)工作中的一個主要組成部分，是否能正確發(fā)揮會計(jì)監(jiān)督的職能，關(guān)系到現(xiàn)代企業(yè)會計(jì)信息的合理性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性，也P系到現(xiàn)代企業(yè)會計(jì)行為的合法性、合理性。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善的會計(jì)監(jiān)督制度對會計(jì)核算管理起著關(guān)鍵性作用，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)嚴(yán)格的監(jiān)督制度，以此保證企業(yè)行為的合理化與合法化。對于內(nèi)部監(jiān)督管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對會計(jì)核算工作的重視，通過監(jiān)督來提升會計(jì)工作人員的整體素質(zhì)；對于外部監(jiān)督管理，企業(yè)可以引入外來機(jī)構(gòu)監(jiān)督企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)、大小財(cái)務(wù)事項(xiàng)，以此來確保現(xiàn)代企業(yè)不出現(xiàn)違紀(jì)違法的情況。此外，內(nèi)部審計(jì)與財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)定期檢查會計(jì)核算賬目，以此保證工作人員認(rèn)真、仔細(xì)的投入工作。在保證內(nèi)部監(jiān)管的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)外部監(jiān)管，使其能夠更高效、更快速地推進(jìn)會計(jì)核算工作向著正確的方向發(fā)展。
（二）完善會計(jì)核算管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)要完善會計(jì)核算管理制度，確保企業(yè)會計(jì)信息的準(zhǔn)確性和完整性，并且懲罰企業(yè)會計(jì)核算中的違法違規(guī)操作，以此調(diào)動企業(yè)遵紀(jì)守法的進(jìn)行會計(jì)核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理層要嚴(yán)格監(jiān)管會計(jì)核算人員，對會計(jì)核算工作中的失誤及不準(zhǔn)確結(jié)果進(jìn)行責(zé)任追究。對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)歸類，建立符合原則的建帳流程，整改與完善不標(biāo)準(zhǔn)的制度等，由此實(shí)現(xiàn)會計(jì)核算工作的高效性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行強(qiáng)有力的控制制度，建立可操作性強(qiáng)的成本核算制度、計(jì)量管理制度、財(cái)務(wù)收支審核制度、財(cái)務(wù)監(jiān)督制度、財(cái)務(wù)清查制度、財(cái)務(wù)牽制制度等，對會計(jì)工作人員形成一定的約束，以保障會計(jì)核算工作的規(guī)范化執(zhí)行。
（三）提高會計(jì)核算人員能力
現(xiàn)階段，社會信息化水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動也朝著多元化的方向發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平要求也越來越高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要有意識將會計(jì)核算人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)與水平提高，對其進(jìn)行專業(yè)化的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人員的素質(zhì)以及業(yè)務(wù)水平提高，應(yīng)該從以下幾個方面著手：將房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人員的職業(yè)道德素質(zhì)提高，確保其能夠?qū)ψ晕疫M(jìn)行嚴(yán)格要求。將房地產(chǎn)會計(jì)核算人員的會計(jì)核算能力與業(yè)務(wù)素質(zhì)提高，促使其能夠?qū)視?jì)制度中的會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行熟練掌握，并且對自身的會計(jì)核算行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。對會計(jì)核算人員進(jìn)行企業(yè)管理模式、理念以及方法的教育，幫助其對企業(yè)管理領(lǐng)域中的新模式、新方法以及新知識進(jìn)行深刻的體會。除此之外，還要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部打造一支專業(yè)的、具有較強(qiáng)綜合能力、高水平的會計(jì)核算人才隊(duì)伍，以此來推動企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。
三、結(jié)束語
企業(yè)的會計(jì)核算對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，為了減少風(fēng)險(xiǎn)與成本，保證并推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確開展會計(jì)核算工作。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的核算有一定的專業(yè)性與綜合性，只有持續(xù)完善相關(guān)制度，提升會計(jì)工作者的綜合素質(zhì)，才可提升房地產(chǎn)企業(yè)中的會計(jì)核算質(zhì)量及水平，從而推動這些企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
摘 要 經(jīng)濟(jì)形勢日益更新，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成內(nèi)容，只有去適應(yīng)生存的環(huán)境和形勢，才能在競爭激烈的經(jīng)濟(jì)市場中處于主動地位，爭得發(fā)展優(yōu)勢。21世紀(jì)的今天已邁入了全新的信息化經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)職能人員必須要充分認(rèn)識到推進(jìn)企業(yè)管理信息化建設(shè)的重要性，并付諸實(shí)踐，才能更好地促進(jìn)企業(yè)向前發(fā)展。基于此，文章以會計(jì)管理為例，僅僅圍繞“實(shí)行會計(jì)信息化建設(shè)的途徑”這一課題展開探討與分析，以資參考。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 會計(jì)信息化建設(shè) 途徑
伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)相繼建立起來，與此同時(shí)會計(jì)管理工作在公司資金管理體系中的重要性日益凸顯。但立足我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，會計(jì)管理工作仍舊存在多方面的制約因素，這些因素的存在成為了公司會計(jì)工作創(chuàng)新發(fā)展的絆腳石，使得企業(yè)在競爭的過程中難以占據(jù)最佳發(fā)展地位。21世紀(jì)的今天是科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)代，面對信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用日益普及。信息化建設(shè)不僅成為了當(dāng)下的主流模式，而且還為企業(yè)會計(jì)管理作出了探討和實(shí)踐，給房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理提供了強(qiáng)大的推動力。鑒于此，信息化引領(lǐng)社會發(fā)展風(fēng)尚的大環(huán)境背景下，如何充分利用信息技術(shù)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理模式，以凸顯會計(jì)管理價(jià)值，是一個值得深究的問題。
一、會計(jì)信息化建設(shè)的內(nèi)涵概述
會計(jì)信息化，是一種依托于現(xiàn)代化信息技術(shù)而衍生出來，有別于傳統(tǒng)會計(jì)工作建設(shè)的新興概念。會計(jì)信息化的形成與發(fā)展無法脫離現(xiàn)代化信息技術(shù)的發(fā)展，其與整個信息化發(fā)展體系是密切相連的。一般來說，信息技術(shù)具有開放性、虛擬性、交互性、共享性、多元性、綜合性和時(shí)效性等特征，而會計(jì)信息化則主要利用了計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)對會計(jì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行獲取、加工、傳輸和應(yīng)用等處理，在此基礎(chǔ)上，單位部分再把處理后的結(jié)果提供給企業(yè)的經(jīng)營管理和決策，使企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)競爭中處于有利的地位。同時(shí)，會計(jì)信息化還可以融入到房地產(chǎn)企業(yè)整個管理系統(tǒng)中，而企業(yè)的各個下屬部門可以從中獲得相關(guān)的會計(jì)核算資料，從而及時(shí)、實(shí)時(shí)地處理各種傳輸數(shù)據(jù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行會計(jì)信息化建設(shè)面臨的困境
（一）欠缺系統(tǒng)的信息化管理規(guī)劃
會計(jì)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程管理項(xiàng)目，其不僅涉及到各項(xiàng)與資金相關(guān)的問題，還貫穿于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建設(shè)全程。就當(dāng)前的企業(yè)會計(jì)管理實(shí)際來看，許多企業(yè)在開展會計(jì)管理信息化工作的實(shí)踐過程中，缺乏時(shí)代認(rèn)識，全局性意識不足，欠缺整體性信息化管理規(guī)劃。雖然說在信息化建設(shè)的推動作用，房地產(chǎn)企業(yè)都在會計(jì)建設(shè)的硬件上加大了投入力度，加快了會計(jì)的硬件設(shè)備建設(shè)。然而，由于企業(yè)缺乏系統(tǒng)、深入、全方面的研究與思考，使得會計(jì)信息化建設(shè)與創(chuàng)新改革無法得到落實(shí)。如此兼顧面不足的做法，導(dǎo)致整項(xiàng)工作無法全面發(fā)揮，會計(jì)信息化管理工作處于被動，滯后發(fā)展?fàn)顟B(tài)，明顯不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）財(cái)務(wù)會計(jì)軟件沒有良好的通用性
結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會軟件應(yīng)用實(shí)際來看，軟件內(nèi)部的各個核算子系統(tǒng)之間彼此分割，缺乏財(cái)會信息、數(shù)據(jù)傳的系統(tǒng)性、一致性和實(shí)時(shí)性，各子系統(tǒng)模塊之間相互分割，成為彼此獨(dú)立的“鼓搗”。在不同商家購買的財(cái)會軟件無法實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，使得財(cái)會電算化的系統(tǒng)獨(dú)立于子系統(tǒng)，而控制管理、信息共享、數(shù)據(jù)交換等操作也無法進(jìn)行。
（三）缺乏熟練的信息化建設(shè)人才
市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，給房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作注入了新的思路，同時(shí)對會計(jì)人員的素質(zhì)要求也越來越高。要想穩(wěn)步推動會計(jì)工作向前發(fā)展，有關(guān)人員必須要增強(qiáng)時(shí)代認(rèn)識，認(rèn)識到自己不光要做一個“會計(jì)型”人才，更要做一個具有信息化操作能力的復(fù)合型、知識型、技術(shù)型的業(yè)務(wù)人員。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一些會計(jì)人員卻缺乏自我增值意識，對時(shí)展認(rèn)識存在偏差，并沒有及時(shí)地學(xué)習(xí)先進(jìn)的信息化知識，這使得他們的業(yè)務(wù)能力也逐步落后于社會，與時(shí)代脫軌，會計(jì)管理難以實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展。
三、新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)實(shí)行信息化建設(shè)的途徑
（一）樹立信息化理念，推進(jìn)會計(jì)管理現(xiàn)代化
思想是行為的最大推動力，要想推動房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理信息化建設(shè)的創(chuàng)新發(fā)展，就必須要根據(jù)現(xiàn)代化企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展指導(dǎo)性文件的要求，脫離傳統(tǒng)管理理念的束縛，在實(shí)施會計(jì)管理活動的過程中，樹立現(xiàn)代化的管理理念，并以此為基點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)會計(jì)管理工作與企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作相融合。而在此過程中，作為負(fù)責(zé)會計(jì)管理工作的相關(guān)人員，必須要認(rèn)清會計(jì)信息化建設(shè)有利于提高企業(yè)的管理水平。與此同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人員還要對各項(xiàng)管理制度、細(xì)節(jié)了解透徹，立足實(shí)際，根據(jù)自己所負(fù)責(zé)的工作崗位出發(fā)，從常規(guī)工作做起，逐步強(qiáng)化各項(xiàng)管理工作。當(dāng)然，為滿足信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代對企業(yè)會計(jì)管理工作提出的新要求，有關(guān)人員還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，不斷實(shí)踐與探索，以制定一套新的管理規(guī)則，實(shí)現(xiàn)會計(jì)信息資源的優(yōu)化配置。
（二）重視設(shè)施建設(shè)，建立信息化的管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性質(zhì)，其擁有房款回收率、工程產(chǎn)值、銷售額、利潤額、管理費(fèi)用率、目標(biāo)成本等特殊的預(yù)算指標(biāo)。伴隨著現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展以及廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)也開始引入現(xiàn)代化科技，組建基于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)會計(jì)資料的信息化管理。從房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理角度出發(fā)，通過信息管理系統(tǒng)的建立，能夠借助數(shù)據(jù)庫平臺將所有的會計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理，從而形成一個集成化的信息庫。而這個龐大的信息庫，完完整整地記載了房地產(chǎn)企業(yè)從建立到發(fā)展整個周期的會計(jì)信息數(shù)據(jù)。信息管理平臺自動化生成的報(bào)表，使會計(jì)管理人員得以脫離日常繁重工作的禁錮，大大提升了管理效率。此外，相關(guān)負(fù)責(zé)人員還可以把房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理的優(yōu)秀資源建設(shè)作為數(shù)字化資源建設(shè)的優(yōu)秀，把優(yōu)秀數(shù)據(jù)資進(jìn)行數(shù)字化加工，建立重點(diǎn)專題數(shù)據(jù)庫，人員信息數(shù)據(jù)庫等特色數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的資源共建、共享。
（三）完善監(jiān)督評價(jià)體系，規(guī)范會計(jì)信息化建設(shè)
信息化建設(shè)深入推進(jìn)與實(shí)施環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身實(shí)際，健全相應(yīng)的制度體系，并對各人員的職能、權(quán)限等作出明確規(guī)定，對每個活動事項(xiàng)都能夠堅(jiān)持實(shí)事求是、從實(shí)際出發(fā)，選用適當(dāng)?shù)闹贫取⒁罁?jù)，進(jìn)行科學(xué)判斷，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)解決，以免造成不必要的資料泄露。其次，企業(yè)還可以深入持久地組織《會計(jì)法》的學(xué)習(xí)宣傳活動，構(gòu)筑一個完善的會計(jì)管理體系，使各項(xiàng)會計(jì)工作能夠逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。做到歸檔有范圍，立卷有標(biāo)準(zhǔn)，保密有條例，確保會計(jì)管理信息化建設(shè)工作能夠有條不紊地開展。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對《會計(jì)管理制度》的制定，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)會計(jì)工作任務(wù)，確保會管理工作能夠高質(zhì)高效完成。只有制定好一套良好的監(jiān)察機(jī)制，才能夠以此為推動力，讓一個企業(yè)的信息化建設(shè)通暢無阻，讓企業(yè)的會計(jì)管理在這場變革中走得更快更遠(yuǎn)，更能適應(yīng)時(shí)代和企業(yè)發(fā)展的需要。
（四）強(qiáng)化數(shù)據(jù)安全，構(gòu)建總體信息化建設(shè)規(guī)劃
在信息化經(jīng)濟(jì)的推動作用下，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展速度極為迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)以信息技術(shù)為載體進(jìn)行會計(jì)高效管理這一目的，就必須跟隨信息技術(shù)的發(fā)展步伐，進(jìn)行全面的升級與完善，構(gòu)建一個能夠良好運(yùn)作的總體性信息化建設(shè)規(guī)劃，以強(qiáng)化會計(jì)信息數(shù)據(jù)安全。就現(xiàn)階段國內(nèi)企業(yè)所建構(gòu)的信息化管理結(jié)構(gòu)來說，主要由集中式與非集中式兩中結(jié)構(gòu)體系組成，而管理模式由信息化網(wǎng)絡(luò)管理平臺以及信息化網(wǎng)絡(luò)管理應(yīng)用兩個方面構(gòu)成。集中式結(jié)構(gòu)體系作為一種平臺式控制中心，其在實(shí)際的實(shí)踐應(yīng)用中，發(fā)揮著優(yōu)秀主導(dǎo)的作用，一直以來都備受企業(yè)的青睞。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的屬性，企業(yè)再構(gòu)建建設(shè)規(guī)劃時(shí)，必須要打造一個安全的網(wǎng)絡(luò)信息化環(huán)境，并對其所應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)安全性予以高度關(guān)注，通過安全軟件、防御措施的構(gòu)建讓中小企業(yè)的信息化建設(shè)予以完善，讓中小企業(yè)的信息數(shù)據(jù)能夠得到安全保護(hù)。
（五）重視人員素質(zhì)建設(shè)，提高管理人員工作意識
房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜且細(xì)膩的工程活動，要想切切實(shí)實(shí)把這項(xiàng)工作做好，就必須要加強(qiáng)人員素質(zhì)建設(shè)，深化能力培訓(xùn)，努力塑造一個綜合型的組織，建設(shè)一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。首先，管理人員自身要做到“二心”，即虛心學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)。對于一些不懂的業(yè)務(wù)和問題要虛心向有經(jīng)驗(yàn)的同事請教，不要不懂裝懂；在信息化技術(shù)深入推進(jìn)的當(dāng)前背景下，會計(jì)人員還需不但加強(qiáng)學(xué)習(xí)，補(bǔ)充自身的知識儲備，用科學(xué)理論知識來武裝頭腦，以滿足出納工作信息化建設(shè)的需要；二是用心對待工作。各管理人員必須要具有一顆上進(jìn)的心，并樹立正確的人生觀、價(jià)值觀，堅(jiān)守工作崗位，不斷對工作進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，做到與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新。其次，企業(yè)要給會計(jì)人員提供更好的學(xué)習(xí)機(jī)會以及成長平臺。針對會計(jì)信息化建設(shè)，設(shè)立一個專門的管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)要定期學(xué)習(xí)與交流，積極參與企業(yè)文化培訓(xùn)、企業(yè)管理方式培訓(xùn)、員工工作要求培訓(xùn)以及員工職業(yè)技能培訓(xùn)等，從而讓會計(jì)人員更好地去適應(yīng)企業(yè)的運(yùn)行環(huán)境，去滿足企業(yè)發(fā)展的要求。
四、結(jié)語
綜上所述，會計(jì)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃的重要工具，其對企業(yè)經(jīng)營具有指導(dǎo)和規(guī)劃作用。信息化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要意識到社會變更以及市場經(jīng)濟(jì)體制改革對會計(jì)實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)帶來的問題，脫離工作模式的禁錮，不斷探索，積極尋找有效途徑，解決會計(jì)信息化建設(shè)中難以避免的“瓶頸”問題，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)向前發(fā)展。
摘要：“I改增”政策在我國實(shí)施多年，實(shí)踐證明，這種方式對我國企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對建筑企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理十分復(fù)雜，只有適應(yīng)財(cái)務(wù)管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營改增”給現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算帶來的影響分析了具體的解決策略。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)核算
“營改增”政策使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應(yīng)這一變化，隨著政策的發(fā)展對其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響
（一）改變了稅費(fèi)的抵扣形式
營改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項(xiàng)目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負(fù)債率。以往的會計(jì)核算是將建筑工程造價(jià)與利潤列入營業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復(fù)繳稅現(xiàn)象。而隨著營改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習(xí)效果。
（二）對會計(jì)人員的核算提出了新的要求
以往的會計(jì)管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營改增”優(yōu)化了會計(jì)職能，要求企業(yè)會計(jì)從業(yè)人員正確了解會計(jì)賬目，正確核算企業(yè)項(xiàng)目，使其抵扣方式與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。企業(yè)還應(yīng)組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其能夠更深刻的了解會計(jì)核算，掌握會計(jì)核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營改增政策實(shí)施后，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策。
（三）影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配
隨著“營改增”政策的實(shí)施，我國企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營業(yè)稅的計(jì)算方式發(fā)生變化。在以往的營業(yè)稅征收中，多采用預(yù)交制度，并且根據(jù)企業(yè)營業(yè)額統(tǒng)計(jì)繳納，導(dǎo)致很多企業(yè)的資金短缺，無法滿足繼續(xù)經(jīng)營的需求。按照進(jìn)度百分比來繳納稅費(fèi)將給企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來確定收入，并且開具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額造成了較大的影響，一般采用確認(rèn)收入與抵扣當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)項(xiàng)稅額，確保現(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門并不是獨(dú)立存在的，會計(jì)核算核算人員應(yīng)與企業(yè)采購人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場動態(tài)，對資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進(jìn)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對資金支出進(jìn)行把控。在滿足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價(jià)格問題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。
二、“營改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算策略
上文我們分析了營改增政策給我國企業(yè)稅收、財(cái)務(wù)管理帶來的影響，在這一背景下，企業(yè)應(yīng)采取必要的應(yīng)對策略。具體包括以下幾個方面。
（一）完善會計(jì)管理制度
“營改增”對建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來。要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高效性，要對其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的體系，對增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對應(yīng)的會計(jì)管理制度，并且將責(zé)任進(jìn)行劃分與細(xì)化。對以往財(cái)務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過敲定后對其進(jìn)行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，由會計(jì)主管和財(cái)務(wù)總監(jiān)對可行性進(jìn)行研究， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，并對其進(jìn)行強(qiáng)化。
（二）優(yōu)化方式，確保會計(jì)核算的高效性
要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，適應(yīng)營改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個從整體上轉(zhuǎn)移到單獨(dú)性管理上。組織企業(yè)人員對營改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，更快的了解機(jī)制的改變，第一時(shí)間對企業(yè)管理制度進(jìn)行調(diào)整。
（三）積極應(yīng)對，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展
企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對，及時(shí)了解市場的變化機(jī)制。
三、總結(jié)
總之，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的“營改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來說具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當(dāng)然，這一政策也給企業(yè)帶來了新的任務(wù)和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會計(jì)核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據(jù)需求進(jìn)行必要的調(diào)整，才能與之相適應(yīng)。可見，我國企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。
（作者單位：中國第四冶金建設(shè)貢獻(xiàn)責(zé)任公司）
【摘要】在國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著極其重要的作用，由于其屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，加上其經(jīng)營有著其獨(dú)具有的特點(diǎn)，以至于其會計(jì)核算過程中存在著一些不足之處，不利于其未來持續(xù)發(fā)展，隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)對內(nèi)部會計(jì)核算方面提出了更高的要求，所以，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于自身發(fā)展情況，對現(xiàn)今內(nèi)部的會計(jì)核算過程中所存在的問題予以改進(jìn)，從而以確保該企業(yè)得以持續(xù)、健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】會計(jì)核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國民經(jīng)濟(jì)體系中的重要一部分。但是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎接契機(jī)的同時(shí)，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因?yàn)樵撔袠I(yè)具有建設(shè)周期長、投資大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，而投資資金對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會計(jì)核算過程中出現(xiàn)任何差錯，那么均會造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會計(jì)核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。
一、會計(jì)核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義
（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策
由于會計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營體系中的重要組成部分，通常情況下，會計(jì)核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應(yīng)用情況，比如說資金分配情況，這對于企業(yè)經(jīng)營決策活動而言有著極其重要的作用，這是因?yàn)槠髽I(yè)在做經(jīng)營決策活動時(shí)，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時(shí)的會計(jì)核算則可以發(fā)揮其獨(dú)具有的作用，對企業(yè)相關(guān)資金進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學(xué)參考依據(jù)。
（二）能夠真實(shí)反映資金流向
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點(diǎn)，使其承擔(dān)著較高經(jīng)營運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠有效控制經(jīng)營運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則該企業(yè)往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會計(jì)核算則能夠有效地將企業(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行真實(shí)反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運(yùn)用資金，確保資金的安全，且使其作用價(jià)值得以充分發(fā)揮，這對于企業(yè)未來發(fā)展而言有著極其重要的意義。
二、會計(jì)核算過程中所存在的問題
（一）會計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全披露
會計(jì)信息能夠真實(shí)的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而會計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)的披露能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)防各風(fēng)險(xiǎn)活動提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行過程中面臨著土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，為了使得這些風(fēng)險(xiǎn)事件能夠得到有效控制，則會計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做到完全披露，從而為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供相應(yīng)依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有披露這一項(xiàng)，這樣導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息沒有完全被反映出來，由此對風(fēng)險(xiǎn)控制活動產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜
由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，以至于加大了會計(jì)核算的難度，尤其是收入確認(rèn)方面，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產(chǎn)周期長、價(jià)值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進(jìn)行開發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認(rèn)較為簡單，而對于第一種銷售方式的收入確認(rèn)而言則較為復(fù)雜，不僅收入確認(rèn)時(shí)間長，而且收入確認(rèn)環(huán)節(jié)過程較為繁瑣，以至于加大了會計(jì)核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯，最終給企業(yè)經(jīng)營決策活動造成負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的問題也給該企業(yè)的凈利潤指標(biāo)方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況反映出來，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營決策活動造成一定影響。
（三）會計(jì)科目設(shè)置方面存在不合理情況
就目前房地產(chǎn)會計(jì)科目設(shè)置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會計(jì)科目缺少，加上現(xiàn)行會計(jì)科目混亂，盡管新會計(jì)準(zhǔn)則舉出了超過100多個會計(jì)科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使得該企業(yè)不得不應(yīng)用一般企業(yè)通用的會計(jì)科目，以至于房地產(chǎn)會計(jì)科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會計(jì)科目，盡管新會計(jì)準(zhǔn)則對其給予相應(yīng)說明與擴(kuò)充，但是明細(xì)科目卻混亂，以至于給會計(jì)核算帶來一定難題。
三、解決會計(jì)核算中問題的有效策略
針對上述所存在的問題，筆者提出了以下應(yīng)對解決措施，以期為改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算現(xiàn)狀而提供相應(yīng)依據(jù)。
（一）進(jìn)一步加大會計(jì)信息披露程度
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運(yùn)行過程中存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)，這是由其行業(yè)特點(diǎn)決定的，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)就會給該企業(yè)造成嚴(yán)重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)加以控制。而風(fēng)險(xiǎn)控制活動開展的重要前提是要清楚地掌握到風(fēng)險(xiǎn)來源，就財(cái)務(wù)管理過程中的會計(jì)信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風(fēng)險(xiǎn)所在，當(dāng)信息量越多時(shí)，則為更好地識別風(fēng)險(xiǎn)提供了有力依據(jù)，所以有必要進(jìn)一步加大會計(jì)信息披露程度，比如說，土地成本及儲備量的披露，這能夠?yàn)槠髽I(yè)更好地利用土地而提供相應(yīng)參考，與此同時(shí)，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠?yàn)槠髽I(yè)識別風(fēng)險(xiǎn)活動提供依據(jù)，從而能夠有效避免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)的帶來損失。
（二）規(guī)范收入確認(rèn)
收入確認(rèn)的真實(shí)性與有效性對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認(rèn)過程中出現(xiàn)差錯，那么就會給房地產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，比如說會計(jì)信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項(xiàng)決策時(shí)，其需要真實(shí)可靠的會計(jì)信息來作為參考依據(jù)，如果會計(jì)信息不真實(shí)，那么就會影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對于財(cái)務(wù)管理活動而言，有必要做好收入確認(rèn)工作，即發(fā)揮會計(jì)核算職能作用來確保收入確認(rèn)的結(jié)果。首先，對房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確。比如說，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應(yīng)配套設(shè)施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應(yīng)計(jì)入其中；其次，正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)流程來銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)沒有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認(rèn)，只能將其作為預(yù)收款來進(jìn)行處理。
（三）對會計(jì)科目設(shè)置加快調(diào)整
為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算得以順利、高效開展，以及確保會計(jì)核算實(shí)效性，則有必要對現(xiàn)有的會計(jì)科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來進(jìn)行。在滿足新會計(jì)準(zhǔn)則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)自主對現(xiàn)有的會計(jì)科目進(jìn)行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會計(jì)科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用需求，比如說開發(fā)成本科目，該科目應(yīng)只核算房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用。
四、結(jié)語
綜上，本研究以上將會計(jì)核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進(jìn)行了簡單的概述，并且針對會計(jì)核算過程所存在的問題進(jìn)行了分析，與此同時(shí)，針對這些問題提出了相應(yīng)改進(jìn)策略，以確保企業(yè)會計(jì)核算職能作用得以充分發(fā)揮。
摘要：本文針對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作有關(guān)內(nèi)容，首先簡要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的內(nèi)容及特點(diǎn)，進(jìn)而分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中存在的問題，最后就加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作，有針對性的列舉了解決措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計(jì)核算
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，國家也出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)會計(jì)管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中還存在著較多的問題，尤其是會計(jì)工作不規(guī)范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經(jīng)影響了房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的正常開展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作水平，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這對于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展也有著重要影響。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算更加重視事前核算
現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復(fù)雜多變，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)事前核算要求越來越高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計(jì)核算過程中，應(yīng)該根據(jù)外部房地產(chǎn)行業(yè)市場政策、貨幣政策的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動進(jìn)行規(guī)劃，并有針對地性防范資金風(fēng)險(xiǎn)問題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)經(jīng)常采用分級開展的會計(jì)核算
由于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)具有項(xiàng)目分散的客觀現(xiàn)實(shí)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現(xiàn)實(shí)狀況，選擇分級開展的會計(jì)核算方式。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作需要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)單件性特征
在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展過程中，應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)單件性的特征，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來調(diào)整會計(jì)工作策略。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中存在的問題分析
隨著房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作職能的不斷拓展，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作要求也是越來越高，除了做好傳統(tǒng)的資金記賬、結(jié)算以及報(bào)賬等工作以外，對于房地產(chǎn)會計(jì)核算也增加了新的內(nèi)容。但與此對應(yīng)的房地產(chǎn)內(nèi)部會計(jì)工作中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置不夠科學(xué)合理
現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作中存在的較為突出的問題就是會計(jì)科目的設(shè)置不夠合理，特別是現(xiàn)階段國家還沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域設(shè)置專業(yè)的會計(jì)科目，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是根據(jù)自身的實(shí)際需要來設(shè)置會計(jì)科目，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，增加了會計(jì)核算的難度。而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期相對較長，整個項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間跨度較大，會計(jì)科目設(shè)置的不統(tǒng)一，極大地增加了會計(jì)核算的工作量。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理力度不足
提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的規(guī)范化制度化水平，關(guān)鍵還是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制管理制度機(jī)制缺失，各項(xiàng)內(nèi)部控制管理措施執(zhí)行不到位，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)各種問題。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)收入確認(rèn)復(fù)雜性增加了會計(jì)工作的難度
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期相對較長，因此很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)之前基于客戶簽收協(xié)議，籌集資金，因此這種復(fù)雜的收入方式也增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)收入確認(rèn)的復(fù)雜性。
三、改進(jìn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的措施
（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)收入確認(rèn)的科學(xué)化水平
對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作，應(yīng)該引入權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會計(jì)核算基礎(chǔ)，重點(diǎn)及時(shí)準(zhǔn)確的對房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出進(jìn)行反映，對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的資金收支情況進(jìn)行準(zhǔn)確的反映。需要注意的是，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性，在會計(jì)收入確認(rèn)過程中，應(yīng)該深入研究新會計(jì)準(zhǔn)則，從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等幾方面來明確收入核算范圍，確保規(guī)范、準(zhǔn)確。
（二）合理的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目
提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作水平，基礎(chǔ)就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況完善會計(jì)科目的設(shè)置，以滿足會計(jì)核算工作的實(shí)際需要。一般來說，會計(jì)科目主要分為資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目、所有者權(quán)益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細(xì)化設(shè)置方面，還應(yīng)該根據(jù)會計(jì)核算的實(shí)際需要來選擇，以確保會計(jì)核算結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)內(nèi)部控制
在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制的強(qiáng)化方面，首先應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化會計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境，針對會計(jì)工作開展的實(shí)際需要，健全完善相關(guān)的會計(jì)管理工作制度。同時(shí)，還應(yīng)該對會計(jì)內(nèi)部控制流程進(jìn)行優(yōu)化，特別是加強(qiáng)對企業(yè)的會計(jì)控制、資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)會計(jì)、會計(jì)報(bào)告以及其他有關(guān)會計(jì)處理的控制，提高企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制的有效性。
（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的職能
在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的開展過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步拓展企業(yè)會計(jì)的職能，特別是充分發(fā)揮會計(jì)反映、控制和決策的會計(jì)功能，通過提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的會計(jì)信息，并充分運(yùn)用好有關(guān)的會計(jì)資料加強(qiáng)會計(jì)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策提供準(zhǔn)確全面的依據(jù)。
四、結(jié)束語
提高會計(jì)工作水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營管理中，應(yīng)該更加重視會計(jì)核算，完善會計(jì)科目設(shè)置，并加強(qiáng)會計(jì)內(nèi)部控制管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作水平。
摘要：作為經(jīng)濟(jì)密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有其固有的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)多、涉及的項(xiàng)目多、所需的支持部門范圍廣、橫跨周期長。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的核算與其他企業(yè)相比更加復(fù)雜繁瑣，管理難度相對于其他企業(yè)進(jìn)一步加大。本文從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特殊性，詳細(xì)敘述了企業(yè)會計(jì)核算工作的重點(diǎn)，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算方法的優(yōu)化建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計(jì)核算 特殊性 問題 建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
（一）會計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊性
會計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測考察項(xiàng)目，以及一系列不可預(yù)知的耗費(fèi)資金的項(xiàng)目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進(jìn)行會計(jì)核算。
（二）會計(jì)核算周期的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時(shí)較長，需要一至兩年甚至更長的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中需要與多個相關(guān)的部門進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作周期較長，工作任務(wù)重要且艱巨。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性
收入的特殊點(diǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進(jìn)行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之后，才能確認(rèn)收入，兩項(xiàng)規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項(xiàng)內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點(diǎn)同時(shí)也是其核算的重點(diǎn)工作。對于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收受預(yù)售款項(xiàng)的當(dāng)期還是計(jì)入簽訂正式合同的會計(jì)核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問題上存在實(shí)際操作過程中難點(diǎn)突出。一方面國家稅收法律與相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)制約房地產(chǎn)收入核算，同時(shí)各個房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
另外，成本核算是房地產(chǎn)會計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項(xiàng)目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對象以保證房地產(chǎn)會計(jì)核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問題。
（二）借款費(fèi)用核算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會在不同的區(qū)域同時(shí)開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時(shí)，新會計(jì)準(zhǔn)則對企業(yè)的借款費(fèi)用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時(shí)應(yīng)使企業(yè)的實(shí)際核算工作滿足國家相關(guān)會計(jì)核算的要求。
（三）預(yù)交稅費(fèi)的處理
房地產(chǎn)企業(yè)在一項(xiàng)項(xiàng)目中便要面臨種類繁多的稅費(fèi)，并且各種稅費(fèi)的上交時(shí)間存在差異。所以，稅費(fèi)的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費(fèi)的過程中，一方面要確保對當(dāng)期的稅費(fèi)進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，同時(shí)也要對稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價(jià)值。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算方法的優(yōu)化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。
其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項(xiàng)重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會計(jì)核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)此工作，同時(shí)可建立普通員工的監(jiān)督檢查機(jī)制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。
（二）成本核算方法
首先，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的核算對象。確定核算對象是確保成本核算正確的第一步。從目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)作是成本核算的對象，由于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的環(huán)節(jié)較多，周期較長，其中還包含眾多不同種類、不同工期的項(xiàng)目，將整個房地產(chǎn)項(xiàng)目作為成本核算對象顯然不妥當(dāng)。為此，成本核算的對象在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作過程中可進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)房地產(chǎn)的項(xiàng)目的實(shí)際情況確定合理的成本核算對象，如果整個項(xiàng)目規(guī)模較小，可將整個房地產(chǎn)項(xiàng)目作為成本核算對象；若是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身較大，可將其中的單個項(xiàng)目當(dāng)做核算對象，或者是進(jìn)一步細(xì)化，按照項(xiàng)目的完工時(shí)間、施工方、施工區(qū)域等將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為合理的、較容易操作的成本核算對象。對于周期跨度大、規(guī)模巨大的項(xiàng)目，可根據(jù)不同的項(xiàng)目區(qū)域當(dāng)做核算對象。總之，核算對象的確認(rèn)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況確認(rèn)，以利于全面、準(zhǔn)確的進(jìn)行整個項(xiàng)目的成本核算為原則進(jìn)行確認(rèn)。
[提要] 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫巨大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增強(qiáng)，如何對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正規(guī)、有效的財(cái)務(wù)管理也顯得尤為重要，同時(shí)如何在這個高利行業(yè)下正確計(jì)算繳納稅金也是一個會計(jì)人員重要的責(zé)任。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)處理；財(cái)務(wù)分析
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的特殊性體現(xiàn)于：房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計(jì)劃性于一體的項(xiàng)目；在政府有關(guān)政策，市政規(guī)劃指令下進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)的；由于投成本巨大且成本項(xiàng)目較廣，項(xiàng)目開發(fā)難精確計(jì)算成本。因此，就形成了房地產(chǎn)融資需求大，利息開支大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。再加上大的市場環(huán)境的影響，如增發(fā)貨幣，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，地價(jià)上漲等原因使得房地產(chǎn)行業(yè)成立資金的避風(fēng)港，整個市場的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
以萬科為例，其近年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：2013～2015年貨幣資金分別是4，436，540.98萬元、6，271，525.34萬元、5，318，038.10萬元；貨幣資金在2014年時(shí)貨幣資金最高，2015年有所回落，但還是金額龐大。2013～2015年應(yīng)收賬款分別是307，896.98萬元、189，407.18萬元、251，065.33萬元；2013～2015年存貨分別是33，113，322.33萬元、31，772，637.85萬元、36，812，193.05萬元，說明房地產(chǎn)的庫存房還是很多；2013～2015年短期借款分別是510，251.46萬元、238，306.97萬元、190，008.80萬元；2013～2015年每股凈資產(chǎn)分別是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股；2013～2015年資產(chǎn)負(fù)債比率分別是78%、77.2%、77.7%，資產(chǎn)負(fù)債比一般控制在40%～60%，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率說明負(fù)債的比率較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，利息費(fèi)用較高；2013～2015年?duì)I業(yè)總收入分別是13，541，879.11萬元、14，638，800.45萬元、19，554，913.00萬元，營業(yè)總收入在直線上升；2013～2015年?duì)I業(yè)總成本分別是11，216，206.85萬元、12，557，892.09萬元、16，598，826.08萬元，營業(yè)總成本在直線上升；2013～2015年凈利潤同比增長為20%、4%、15%。
以上數(shù)據(jù)說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)偏低，負(fù)債占比較大，借款籌資的比重較大，原因跟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)貸款下降了26億元，制造業(yè)資金占比縮水將近20%。存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)近三年呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，由1，422.92天下降到893.52天，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)由7.80天降到4.05天。通過對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資本結(jié)構(gòu)不好，負(fù)債比重大，資金回收期限有了好轉(zhuǎn)，資金的利用效率更高，凈資產(chǎn)增長迅速。那么，針對發(fā)展如此迅猛的房地產(chǎn)企業(yè)，會計(jì)的核算顯得尤為重要，一方面要優(yōu)化應(yīng)納稅額；另一方面房地產(chǎn)面對如此高盈利的行業(yè)，應(yīng)確保會計(jì)提供信息的真實(shí)有效。
從萬科的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，還是能夠折射出整個行業(yè)會計(jì)核算出現(xiàn)的問題及財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，可以由此發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)有進(jìn)步的地方例如資金的回收期在縮短、經(jīng)營效率的提高、周轉(zhuǎn)能力的提升，但同時(shí)也反映了許多會計(jì)處理的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理問題及解決方法
（一）確定成本費(fèi)用的核算方法及對象
1、房地產(chǎn)涉及三類費(fèi)用。首先房地產(chǎn)的成本費(fèi)用收入核算問題是在會計(jì)處理中最為復(fù)雜，也最頭疼的問題，主要體現(xiàn)在前期工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用的處理，因?yàn)榍捌诠こ藤M(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，建筑安裝費(fèi)用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費(fèi)用，主要包含有材料費(fèi)、實(shí)施費(fèi)及人工費(fèi)。前期工程費(fèi)用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費(fèi)用，主要包含有測繪費(fèi)、勘測費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)及三通一平費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用處理主要為建筑施工過程中現(xiàn)場組織管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包含有房屋設(shè)備折舊費(fèi)、修理費(fèi)及施工人員工資等相關(guān)的費(fèi)用。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用構(gòu)成了新建房即配套設(shè)施的成本，這些費(fèi)用主要是由銷售、管理和財(cái)務(wù)組成；而與之相對應(yīng)，舊房及建筑物還會有一個評估價(jià)格，具體是指房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后所得的價(jià)格，籌資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好地應(yīng)對建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費(fèi)用，例如貸款利息等，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)投資較大，融資也就大，所有涉及借款較多。采用什么成本方法核算，直接決定了信息的可靠性大小，也影響了成本的多少，要選擇適合有效的成本計(jì)算方法，不同規(guī)模的企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)可采取不同的核算方法，分類系數(shù)法通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，收入百分比法通常被中型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所適用于，相對規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，計(jì)劃成本法或單位成本法便能很好的完成成本核算任務(wù)，采用適當(dāng)方法合理計(jì)算分配成本有利于真實(shí)反映會計(jì)信息。
2、成本核算的對象確定及程度把控。企業(yè)的成本核算只有明確了對象，才能有效地開展成本會計(jì)核算工作。但是，由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中成本項(xiàng)目較多，同時(shí)多數(shù)成本項(xiàng)目復(fù)雜，導(dǎo)致在實(shí)際進(jìn)行會計(jì)成本核算時(shí)出現(xiàn)分列不明確現(xiàn)象，則不能將房地產(chǎn)開展的成本對應(yīng)在合適的成本對象上，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。同時(shí)，如果花費(fèi)大量的人力和物力在成本的核算與分配上，也會加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，所以把握度顯得尤為重要。怎樣在成本會計(jì)核算工作量、企業(yè)成本會計(jì)核算的效率之間找到平衡是考驗(yàn)財(cái)務(wù)管理人員、會計(jì)處理人員經(jīng)驗(yàn)與能力的重要指標(biāo)。
（二）根據(jù)特殊的行業(yè)性質(zhì)合理設(shè)置會計(jì)核算科目。要求會計(jì)核算人員必須以國家所規(guī)定的會計(jì)制度為核算原則，按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，采用實(shí)用性與靈活性相結(jié)合的原則。與此同時(shí)，會計(jì)核算人員還應(yīng)結(jié)合先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)與計(jì)算技術(shù)來設(shè)置核算科目，以此實(shí)現(xiàn)會計(jì)核算工作的智能化與自動化，從而提升會計(jì)核算的整體效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置及填寫。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等在進(jìn)行設(shè)置時(shí)則過于的簡潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長，價(jià)格相對較高，大多客戶采用貸款模式，分期支付跨越會計(jì)年度進(jìn)行核算。會計(jì)處理上對這些科目處理應(yīng)加以標(biāo)注，詳細(xì)記錄在幾個賬簿上，這樣才有利于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)的會計(jì)管理。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的處理。房地產(chǎn)行業(yè)處理存在偷稅漏稅現(xiàn)象，例如視同銷售行為不確認(rèn)為應(yīng)稅收入，隱瞞預(yù)售收入，關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，成立仍屬于自己的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn)移收入利潤，少繳或推遲繳稅，不按規(guī)定核算成本費(fèi)用，甚至夸大費(fèi)用成本，以降低利潤。作為合格的會計(jì)人員，這些行為要在會計(jì)處理中杜絕，首先要遵紀(jì)守法，法律法規(guī)明確禁止的行為一定不能觸及紅線。但是，面對如此承重的稅負(fù)，作為會計(jì)人員要通過合理的納稅籌劃幫助企業(yè)少交納稅金。
解決措施一方面對收入確認(rèn)方面的籌劃分析；另一方面對費(fèi)用的籌劃分析。首先在收入方面預(yù)售收入遞延納稅。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)研究報(bào)告，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率均高于30%，遠(yuǎn)高于國稅總局規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此在不影響整體生產(chǎn)經(jīng)營和及時(shí)交房的情況下，調(diào)整完工進(jìn)度，同時(shí)由于銷售商品期房，房子的期限較長，可以適當(dāng)分?jǐn)偟矫恳荒辏瑏斫档褪杖耄_(dá)到平均。對于費(fèi)用，企業(yè)可以盡量利用公司的第三方承包，不擁有產(chǎn)權(quán)或不擁有產(chǎn)權(quán)但控制經(jīng)營權(quán)的方式經(jīng)營，企業(yè)也可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及消費(fèi)水平高低來決定是否由自己來擁有產(chǎn)權(quán)并經(jīng)營。若消費(fèi)水平較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好等，則可以自己經(jīng)營。主要還是要關(guān)注項(xiàng)目能帶來的收益以及稅負(fù)，兩者取其平衡。
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了它在會計(jì)處理上的差異性，特別是今天這個經(jīng)濟(jì)形勢下的中國，房地產(chǎn)撬動了整個中國的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)這個高收入、高成本行業(yè)，成本科目的設(shè)定計(jì)算一定要適宜本企業(yè)的核算與管理，不能過于粗略也不能過于細(xì)致，要使會計(jì)信息使用者能夠準(zhǔn)確把控各項(xiàng)成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，利用會計(jì)年度的確認(rèn)時(shí)間不同，調(diào)整收入的確認(rèn)時(shí)間，降低每年利潤，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
【摘 要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為立足點(diǎn)，以會計(jì)內(nèi)控機(jī)制為研究對象，通過探討當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)內(nèi)控的必要性，分析了該類企業(yè)對會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的實(shí)施現(xiàn)狀，提出了改革與發(fā)展的相關(guān)建議。希望能夠?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展略盡綿薄之力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；改革
一、問題的提出
無論何種企業(yè)類型，會計(jì)內(nèi)控都是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)，同時(shí)也是企業(yè)內(nèi)部控制的難點(diǎn)。會計(jì)內(nèi)控是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，促進(jìn)企業(yè)在新時(shí)代的背景下不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)管理程序、合理配置資源、提高市場競爭力。會計(jì)內(nèi)控是企業(yè)從財(cái)務(wù)視角對企業(yè)的內(nèi)部管理程序、財(cái)務(wù)管理流程等方面的有計(jì)劃的組織、協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督等一系列方法和程序。會計(jì)內(nèi)部控制是企業(yè)規(guī)范化、高效化的有效保證與基本條件。
近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平逐步提高，對住房等生活品質(zhì)的追求也與日俱增。我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了迅猛發(fā)展。然而，隨著國家各項(xiàng)針對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施的出臺，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境并不樂觀。在此背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)唯有不斷加強(qiáng)會計(jì)內(nèi)控，積極改善內(nèi)部管理，方能在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)長期而穩(wěn)定的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)內(nèi)控的意義
不同于一般企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金投入額大、施工周期長、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，使其更需要依靠會計(jì)內(nèi)控機(jī)制來完善內(nèi)部管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)內(nèi)控的意義主要有以下幾點(diǎn)：
1.實(shí)施會計(jì)內(nèi)控機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)未來發(fā)展戰(zhàn)略的需要
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的不斷進(jìn)步，電子信息技術(shù)被諸多企業(yè)引入到內(nèi)部管理之中。傳統(tǒng)的內(nèi)部控制方法與財(cái)務(wù)管理程序已難以滿足企業(yè)的發(fā)展需要。在原有基礎(chǔ)上如何創(chuàng)新、改變、完善，使會計(jì)內(nèi)控機(jī)制能夠更加有效的幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，是目前階段每一個房地產(chǎn)企業(yè)的研究重點(diǎn)與追求的目標(biāo)，而這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種必然要求。
2.實(shí)施會計(jì)內(nèi)控機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)完善公司治理的內(nèi)部要求
根據(jù)我國公司治理理論的要求，無論何種企業(yè)，都應(yīng)建立健全而完善內(nèi)部控制機(jī)制。而會計(jì)內(nèi)控是企業(yè)內(nèi)部控制的難點(diǎn)與重點(diǎn)。因此，建立與實(shí)施會計(jì)內(nèi)控機(jī)制是完善我國房地產(chǎn)企業(yè)公司治理的內(nèi)部要求。
3.實(shí)施會計(jì)內(nèi)控機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部管理水平的必然要求
除上述之外，會計(jì)內(nèi)控機(jī)制還是我國房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部管理水平的必然要求。在一定程度上，會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的執(zhí)行效果是企業(yè)內(nèi)部管理水平的代表與展現(xiàn)，良好的會計(jì)內(nèi)控能夠有助于企業(yè)加強(qiáng)溝通與協(xié)作，加強(qiáng)配合，提高內(nèi)部管理水平。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)內(nèi)控的現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理者等相關(guān)人員對會計(jì)內(nèi)控的認(rèn)知度不高
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者等相關(guān)人員對會計(jì)內(nèi)控的認(rèn)知度并不高。相較于內(nèi)部管理，很多企業(yè)管理者更愿意花時(shí)間去研究如何能搶占地皮、獲得高額利潤。正因?yàn)槿绱耍芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控存在有章不循的現(xiàn)象。此外，還有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者認(rèn)為會計(jì)內(nèi)控只不過是一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。忽視了會計(jì)內(nèi)控需要連接各個部門與全體員工的“全面性”要求。還有些企業(yè)管理者將會計(jì)內(nèi)控簡單等同于各種規(guī)章機(jī)制的“大匯編”，“束之高閣”，形而上學(xué)。還有些企業(yè)管理者對會計(jì)內(nèi)控重視程度不足，即使有人違反會計(jì)內(nèi)控的要求，也處理不及時(shí)，甚至無處理。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者之所以對會計(jì)內(nèi)控的認(rèn)知度不高，很大一部分原因是很多管理者的傳統(tǒng)思維過重，依然趨向于集權(quán)管理，對會計(jì)內(nèi)控缺乏全面認(rèn)識。
2.我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控機(jī)制有待完善
在當(dāng)前的社會市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)基本都已建立了會計(jì)內(nèi)控機(jī)制。但是大多是為了建立而建立，不僅缺乏主動性，在實(shí)際執(zhí)行中執(zhí)行效力并不高；而且所建立的會計(jì)內(nèi)控機(jī)制在整體上缺乏系統(tǒng)性與科學(xué)性。與企業(yè)戰(zhàn)略、會計(jì)內(nèi)控目標(biāo)等并未緊密關(guān)聯(lián)。會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的不健全，很大一部分原因是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員水平有限，難以滿足市場對企業(yè)的要求，無法制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展需求的會計(jì)內(nèi)控機(jī)制。此外，還有些企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控機(jī)制內(nèi)容片面，程序與環(huán)節(jié)設(shè)定的銜接性不足，影響了會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的發(fā)揮。再者，還有些房地產(chǎn)企業(yè)并未建立相關(guān)的監(jiān)督約束機(jī)制，使會計(jì)內(nèi)控機(jī)制缺乏必要的審核。
3.我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對會計(jì)內(nèi)控機(jī)制執(zhí)行效力的有效監(jiān)督
無論何種制度，無論制度本身多么完善，倘若沒有有效而嚴(yán)格的監(jiān)督，那么再好的制度也將“空有其表”、流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控機(jī)制也不例外。因此，若要使其發(fā)揮效力，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)對會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的監(jiān)督力度。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者或相關(guān)人員由于受到個人利益驅(qū)動，在企業(yè)運(yùn)營中存在一定的弄虛作假的行為。不僅容易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作混亂，而且易造成企業(yè)會計(jì)信息失真，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，影響了相關(guān)者的利益。我國學(xué)者曾在2011年在資本市場上選取了200家房地產(chǎn)企業(yè)做抽查研究。結(jié)果表明，近三成的企業(yè)存在資產(chǎn)不實(shí)的情況，近兩成的企業(yè)利潤額不真。這些結(jié)果無一不是由于會計(jì)內(nèi)控缺乏有效監(jiān)督所導(dǎo)致。
四、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何建立健全會計(jì)內(nèi)控機(jī)制
1.從“環(huán)境”入手，做好會計(jì)內(nèi)控的基礎(chǔ)工作
就企業(yè)的內(nèi)部控制而言，內(nèi)部控制環(huán)境始終都是其前提與基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若要從根本上改善會計(jì)內(nèi)控的效果，首先應(yīng)從“環(huán)境”入手，做好會計(jì)內(nèi)控的基礎(chǔ)工作。會計(jì)內(nèi)控環(huán)境包含多種因素，比如人力資源、企業(yè)文化、公司治理結(jié)構(gòu)等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多個因素同時(shí)入手，共同做好企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控基礎(chǔ)工作。首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。明確管理者既是企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)主體，也是會計(jì)內(nèi)控機(jī)制順利執(zhí)行的保證人。從加強(qiáng)管理者的主觀意識入手，積極發(fā)揮其模范帶頭作用，帶動企業(yè)全體員工共同做好會計(jì)內(nèi)控工作。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極建設(shè)企業(yè)文化。明確優(yōu)秀的企業(yè)文化是會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的肥沃土壤。以此為途徑，通過企業(yè)文化的宣傳與培養(yǎng)，進(jìn)一步提高企業(yè)員工素質(zhì)。再者，借助市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，選聘市場上的高素質(zhì)、高能力的管理者。唯有具有較高專業(yè)水平與個人能力的管理者、唯有與時(shí)俱進(jìn)的管理者，才能真正重視會計(jì)內(nèi)控建設(shè)、才能通過自身不斷帶動企業(yè)上下全體員工共同加強(qiáng)對會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的有效執(zhí)行。
2.我國房地產(chǎn)企業(yè)除了要從環(huán)境入手做好會計(jì)內(nèi)控基礎(chǔ)工作之外，還應(yīng)做好會計(jì)內(nèi)控的監(jiān)督工作。對此，筆者建議我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善與嚴(yán)格內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。唯有嚴(yán)格而充分的監(jiān)督，才能使會計(jì)內(nèi)控機(jī)制有效執(zhí)行。會計(jì)監(jiān)督與會計(jì)內(nèi)控相輔相成、相互聯(lián)系。脫離了會計(jì)監(jiān)督，會計(jì)內(nèi)控就難以取得好效果。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在會計(jì)內(nèi)控的執(zhí)行中實(shí)施有效的事前、事中、事后全面監(jiān)督。同時(shí)，明確企業(yè)財(cái)務(wù)人員的權(quán)利與義務(wù)，提高監(jiān)督的獨(dú)立性與權(quán)威性。爭取在會計(jì)內(nèi)控的制度上、執(zhí)行上，有效規(guī)范每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，規(guī)避每一個潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)確保會計(jì)內(nèi)控機(jī)制的有效執(zhí)行。
3.從“效率”入手，健全資金使用與管理
房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、周期長，資金一旦斷裂，后果不可估量。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金對其具有重大意義。因此，筆者建議我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)內(nèi)控過程中，應(yīng)格外關(guān)注對資金的管理，積極提高資金的使用效率與管理效果。而良好的資金管理，不僅能提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，還能大大節(jié)約資金成本。對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可從以下幾點(diǎn)入手：首先，各部門之間通力協(xié)作，針對企業(yè)各個房產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)了解工程進(jìn)度、付款方式、各期間的付款比例、余款情況、往來賬項(xiàng)等，做好及時(shí)溝通與反饋。確保企業(yè)各項(xiàng)目在有限期間內(nèi)都能獲得高質(zhì)量的產(chǎn)品與高流動性的資金。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、施工周期長等特點(diǎn)，筆者建議企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目投入前，及時(shí)做好資金的使用計(jì)劃、合理配置每一筆有限資金。同時(shí)，風(fēng)控部門應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部共同對項(xiàng)目情況、期間費(fèi)用、投資成本等做好充分的前期預(yù)測，合理編制好書面的資金使用計(jì)劃。此外，企業(yè)還應(yīng)充分考慮融資環(huán)境，以備資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極促進(jìn)企業(yè)內(nèi)的信息流動
房地產(chǎn)企業(yè)除了要從環(huán)境、監(jiān)督、效率入手做好會計(jì)內(nèi)控之外，還應(yīng)積極促進(jìn)企業(yè)內(nèi)的信息流動。當(dāng)前，信息化飛速發(fā)展，無論是企業(yè)還是社會，都處于不斷變化與進(jìn)步之中，“信息化”已逐漸主宰了我們的生活與環(huán)境。就房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控而言，準(zhǔn)確而及時(shí)的信息，對其至關(guān)重要。唯有企業(yè)內(nèi)部信息充分流動，各部門才能實(shí)現(xiàn)有效的配合與協(xié)作，才能實(shí)現(xiàn)真正的會計(jì)內(nèi)控。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助ERP軟件，開設(shè)多個模塊，企業(yè)上下各部門、各人員的工作都在模塊上予以反映，信息得以通過ERP實(shí)現(xiàn)流通與共享。同時(shí)，借助ERP系統(tǒng)，企業(yè)內(nèi)的各類信息都能保證及時(shí)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、采購部、人力部等各個部門都能從“線上”實(shí)現(xiàn)溝通與協(xié)作。企業(yè)管理者都能從“線上”直接安排工作。會計(jì)內(nèi)控也得以從“線上”被有效執(zhí)行。
摘要：“營改增”實(shí)行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長、融資成本過高，這些特點(diǎn)導(dǎo)致“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和管理工作的進(jìn)行，其中受到影響最為顯著的是會計(jì)處理活動。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計(jì)核算工作，對此我們針對“營改增”實(shí)行之后企業(yè)會計(jì)處理工作發(fā)生的變化展開詳細(xì)的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理相關(guān)工作具有的顯著特點(diǎn)，進(jìn)而分析了“營改增”實(shí)施之后，企業(yè)會計(jì)處理工作發(fā)生的變化，最后就會計(jì)處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進(jìn)行探討，由此提高自身會計(jì)工作效率。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對其“營改增”實(shí)行后的變化進(jìn)行重點(diǎn)研究。“營改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實(shí)施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計(jì)核算工作主要有下面幾項(xiàng)內(nèi)容：其一，籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計(jì)算房屋建設(shè)成本、強(qiáng)化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項(xiàng)目收支進(jìn)行核算，強(qiáng)化經(jīng)營管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；其四，加強(qiáng)商品房的銷售，及時(shí)對銷售款項(xiàng)進(jìn)行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進(jìn)行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計(jì)核算工作的特殊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計(jì)核算工作對應(yīng)的側(cè)重點(diǎn)也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項(xiàng)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)確階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理的變化
（一）適用稅率的變化
實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率。“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
（二）會計(jì)利潤的變化
在不計(jì)算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”之后，自身的會計(jì)利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計(jì)算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣無法進(jìn)行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計(jì)利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本不涉及稅價(jià)款，在“營改增”實(shí)施之前，采購過程中購置價(jià)款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實(shí)行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實(shí)行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
（三）企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化
首先，房地產(chǎn)老項(xiàng)目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》（以下為《許可證》）表明的合同開工時(shí)間在2016年4月30日以前的項(xiàng)目，或者沒有標(biāo)注具體開工時(shí)間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時(shí)間的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項(xiàng)目，則可以按照5%的稅率進(jìn)行納稅，采取簡易及稅法，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。具體的計(jì)算公式為：
應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷（1+5%）×5%
其次，房地產(chǎn)新項(xiàng)目。它指的是許可證標(biāo)注的開工時(shí)間在2016年4月30日以后的項(xiàng)目。實(shí)行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5% 營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實(shí)際工作中很多業(yè)務(wù)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實(shí)行其實(shí)加重了企業(yè)稅負(fù)以及經(jīng)營成本。
（四）發(fā)票管理的變化
在“營改增”實(shí)行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項(xiàng)資產(chǎn)以及費(fèi)用憑證，并不能進(jìn)行抵扣。實(shí)行“營改增”實(shí)行之后，必須加強(qiáng)對增值稅發(fā)票管理，因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票同下游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實(shí)關(guān)注銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動。實(shí)行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強(qiáng)管理。在對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。
三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理變化的措施
（一）優(yōu)化會計(jì)處理流程
“營改增”實(shí)行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會計(jì)處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計(jì)算和申報(bào)方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計(jì)核算機(jī)制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細(xì)等活動，應(yīng)當(dāng)切實(shí)完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會計(jì)處理流程制度，完善會計(jì)管理制度。在此過程中確定會計(jì)人員的責(zé)任，明確檔案管理細(xì)節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計(jì)制度。
（二）提升企業(yè)會計(jì)管理水平
國家實(shí)行“營改增”之后，企業(yè)會計(jì)核算、發(fā)票管理等多方面會計(jì)處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會計(jì)管理知識和方法，促使財(cái)務(wù)人員及時(shí)適應(yīng)新的稅收制度。同時(shí)強(qiáng)化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強(qiáng)化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員在實(shí)際管理過程中必須切實(shí)保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機(jī)制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進(jìn)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強(qiáng)企業(yè)的會計(jì)管理。
（三）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實(shí)施之后，企業(yè)需要對財(cái)務(wù)內(nèi)控進(jìn)行合理的規(guī)劃，對其進(jìn)行有力的監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計(jì)劃進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的會計(jì)核算能力，同時(shí)對企業(yè)增值稅發(fā)票進(jìn)行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時(shí)針對各項(xiàng)利弊，對自身的會計(jì)核算制度進(jìn)行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負(fù)影響對營銷策略進(jìn)行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進(jìn)行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時(shí)也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計(jì)處理工作。“營改增”的實(shí)行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負(fù)擔(dān)。如果企業(yè)會計(jì)處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理具體的變化，進(jìn)而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。
（作者單位：邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
