發(fā)布時(shí)間：2022-07-25 11:40:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理研究，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【摘要】隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期走向成熟期，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作，行業(yè)整體提升的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)要想獲得更多的利潤(rùn)，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。本文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理上存在的管理問題進(jìn)行探討，并透過探討分析給出一些積極的應(yīng)對(duì)策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；管理問題；
引言
在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已由原來(lái)盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長(zhǎng)的軌道。面對(duì)這樣充滿機(jī)遇也充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的年代，面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的開發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，將在未來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。
1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國(guó)家推行新的住房改革計(jì)劃以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)成倍增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運(yùn)動(dòng)。給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)了較大的影響。目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來(lái)越多的房子被擁有更多社會(huì)資源的人所占用，這就造成了社會(huì)上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。隨著最新限購(gòu)令的出臺(tái)，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價(jià)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間是有限的，在土地公開招標(biāo)的情況下，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率已經(jīng)大不如前了。面對(duì)即將到來(lái)的降價(jià)潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財(cái)務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題分析
2.1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本分析
人們都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，但是開發(fā)商從拿地開始就要支付高額的資金這是不爭(zhēng)的事實(shí)。從購(gòu)置土地前的項(xiàng)目調(diào)研開始一直到銷售全部完成，期間的每一個(gè)過程都需要大量的資金支持。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂都會(huì)給整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的打擊。從大的方面來(lái)說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要財(cái)務(wù)支出有以下幾個(gè)方面：土地成本、政府規(guī)費(fèi)、建安成本、配套設(shè)施成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)費(fèi)用、隱性成本。
2.1.1 土地成本
土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是政府進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加嚴(yán)格。如果房產(chǎn)商拍地之前不細(xì)致規(guī)劃的話，巨額的土地出讓金會(huì)讓企業(yè)背負(fù)沉重的現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。
2.1.2 政府規(guī)費(fèi)
政府規(guī)費(fèi)主要是指在規(guī)劃、環(huán)保、消防、施工等環(huán)節(jié)中辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)像政府繳納的各種費(fèi)用。許多房地產(chǎn)商都會(huì)利用政府的優(yōu)惠政策合理避開其中的一些費(fèi)用。因?yàn)榇穗A段正處于開發(fā)前期，如果在此階段投入過多的資金則會(huì)直接影響以后階段的順利進(jìn)行。
2.1.3 建安成本
建安成本可以說是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一部分，也是占了整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)中費(fèi)用最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用都是本環(huán)節(jié)的重點(diǎn)。
2.1.4 配套設(shè)施成本
配套設(shè)施主要是指道路、供水、供電、供暖、供氣、通信、綠化等一系列建設(shè)施工費(fèi)用，處于項(xiàng)目開發(fā)的后期。
2.1.5 管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是自項(xiàng)目規(guī)劃直至項(xiàng)目結(jié)束一直存在的費(fèi)用，包括辦公費(fèi)用、員工薪酬等等。管理費(fèi)用的控制依賴于企業(yè)良好的管理體系。
2.1.6 銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用主要用在宣傳支出以及中介服務(wù)費(fèi)用上。
2.1.7 稅費(fèi)費(fèi)用
這又是房產(chǎn)銷售成本的一個(gè)重要組成部分。房產(chǎn)開發(fā)需要繳納一系列的稅費(fèi)，例如營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、所得稅、印花稅等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從房產(chǎn)商拿地開始直至最終項(xiàng)目完成，需要繳納的稅種高達(dá)上百個(gè)，直接影響公司的財(cái)務(wù)成本。
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的主要問題
2.2.1 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能從大局出發(fā)，樹立控制成本意識(shí)
許多房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層的主要任務(wù)就是拿地審批手續(xù)，對(duì)后續(xù)的開發(fā)成本不甚關(guān)心。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒有形成統(tǒng)一的準(zhǔn)入機(jī)制，所以市場(chǎng)上形成了各種開發(fā)公司并存的局面。不少公司的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)，但是嗅到地產(chǎn)行業(yè)的商機(jī)之后紛紛涉足地產(chǎn)業(yè)，高級(jí)管理人員對(duì)地產(chǎn)業(yè)并沒有較為深刻的認(rèn)識(shí)。同時(shí)各部門員工對(duì)成本控制也沒有清晰地概念。因?yàn)閱T工不能站在企業(yè)的視角上考慮問題，認(rèn)為干好他們自身的工作就是盡職，成本控制是管理部門的事情。
2.2.2 沒有指定具體的成本管理計(jì)劃
許多企業(yè)都沒有制定詳細(xì)可行的財(cái)務(wù)成本管理計(jì)劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項(xiàng)目的開始初期就應(yīng)該制定相信（關(guān)）的成本預(yù)算，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行生產(chǎn)管理活動(dòng)。但是許多企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到控制管理成本的重要性，對(duì)目標(biāo)的成本控制意識(shí)還是停留在最表面上。對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無(wú)法嚴(yán)格有效執(zhí)行。
2.2.3 開發(fā)進(jìn)度滯后嚴(yán)重制約了企業(yè)的成本管理
眾所周知，許多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不能盡快的進(jìn)行開發(fā)。這種局面是多方面的原因?qū)е碌摹１热绮荒芘c搬遷戶達(dá)成協(xié)議，搬遷工作不能順利進(jìn)行。或者銀行貸款審批工作不能順利進(jìn)行。
2.2.4 負(fù)債率過高
過高的負(fù)債率直接導(dǎo)致了企業(yè)成本的升高，并且較高的負(fù)債率使得企業(yè)的現(xiàn)金流量大量減少，不利于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型企業(yè)，一旦負(fù)債率過高則會(huì)直接影響公司的財(cái)務(wù)成本。
3 地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在問題的對(duì)策
3.1 增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用科學(xué)管理知識(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管視為一個(gè)全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中對(duì)于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時(shí)，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。
3.2 強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理和控制，結(jié)合相應(yīng)的監(jiān)督制度
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理是提高企業(yè)優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。企業(yè)管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞，不但影響自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)而制定商品價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。所以，從強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進(jìn)行核算的對(duì)象。同時(shí)建立既有實(shí)權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程生命周期的各個(gè)重要環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計(jì)劃比對(duì)世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價(jià)、減少項(xiàng)目開發(fā)成本和辦理施工方款項(xiàng)給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行檢查考核，同時(shí)輔以不定期的隨機(jī)抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制實(shí)施到監(jiān)督工作中，力保財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實(shí)有效。
3.3 實(shí)行項(xiàng)目資金的集中管理模式，提高資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程施工過程中，要實(shí)行資金的集中管理模式，強(qiáng)調(diào)有計(jì)劃性的使用項(xiàng)目資金。在使用前，需要制定使用計(jì)劃并且上報(bào)至領(lǐng)導(dǎo)階層審批。企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所需資金的額度進(jìn)行協(xié)調(diào)，以便于財(cái)務(wù)部門提前進(jìn)行資金籌措和分配，達(dá)到降低資金使用成本的目的。同時(shí)，還可以斟酌各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)進(jìn)行中的幾個(gè)項(xiàng)目在資金方面達(dá)到平衡化，既不會(huì)閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發(fā)生款項(xiàng)借貸，從而在提高資金使用率的同時(shí)還降低了使用資金的成本。
3.4 減少企業(yè)的負(fù)債率
當(dāng)前應(yīng)對(duì)成本危機(jī)最重要的方法之一就是降低企業(yè)的負(fù)債率。過高的負(fù)債率不僅增加了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，并且減少了企業(yè)的現(xiàn)金流通速率，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。如果減少負(fù)債率就可以最大限度上的增加企業(yè)現(xiàn)金流通速率，相對(duì)減少企業(yè)開發(fā)成本。讓企業(yè)更好地管理自己的財(cái)務(wù)成本。
4 結(jié)語(yǔ)
目前房地產(chǎn)業(yè)的寒冬就要到來(lái)了，在降價(jià)的浪潮中，肯定會(huì)有企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是如果想度過這次嚴(yán)冬，房地產(chǎn)企業(yè)就要從自身出發(fā)，嚴(yán)格的執(zhí)行財(cái)務(wù)成本管理制度，只有這樣，才能更好地減少不必要的開支，最大程度上增加企業(yè)的利潤(rùn)。度過這次地產(chǎn)嚴(yán)冬，迎接下一次地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興的到來(lái)。
摘要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)得到眾多企業(yè)家的重視，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)之一。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)興不衰，盈利不減，就要提高企業(yè)的實(shí)力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、完善管理體制。而財(cái)務(wù)管理又是企業(yè)管理的優(yōu)秀，因此通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效手段。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)成本 成本管理
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析來(lái)看，它不僅資金密集、金額巨大，而且風(fēng)險(xiǎn)高。一旦對(duì)于財(cái)務(wù)的管理不善，很容易將企業(yè)帶入萬(wàn)劫不復(fù)之地，嚴(yán)重者導(dǎo)致破產(chǎn)。房地產(chǎn)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力，某種程度上它是決定企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的重要標(biāo)尺。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)眾多，企業(yè)實(shí)力良莠不齊，其中眾多在財(cái)務(wù)成本管理上存在很多問題，只有全面分析，找出問題根源、不斷完善才能促進(jìn)其發(fā)展。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行分析，找出其特征和財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)存問題，并提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策與改進(jìn)。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理特征與問題分析
房地產(chǎn)作為商品在市場(chǎng)流動(dòng)有別與其他商品具有本身特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理與其他行業(yè)相比具有很多特殊性。對(duì)其進(jìn)行分析才有利于找出問題，下面就房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的特征和問題進(jìn)行淺析。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理特征
房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理特征都是因其行業(yè)本身的特殊性所決定。房地產(chǎn)作為商品來(lái)說流動(dòng)性很差，不能像其他商品根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行區(qū)域調(diào)動(dòng)。一旦進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開發(fā)就被“滯留不動(dòng)”。其前期更是需要眾多人力、物力以及大量資金。開發(fā)運(yùn)營(yíng)起來(lái)設(shè)計(jì)更是涉及范圍廣、業(yè)務(wù)繁瑣復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除房屋開發(fā)外，還囊括土地征用、舊房屋的拆遷、實(shí)地的勘察、設(shè)計(jì)施工、售樓和售后等業(yè)務(wù)。該過程更是涉及各行各業(yè)，與建筑材料相關(guān)供應(yīng)行業(yè)，工程招標(biāo)、工程施工等單位還有房屋銷售等委托商都有所涉及。
可以說房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要特征包括：
1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)營(yíng)成本，可占總成本的80%左右。
2、配套及其他費(fèi)用支出。主要包括小區(qū)綠化，配套設(shè)施以及水電設(shè)備，該項(xiàng)費(fèi)用可變性較強(qiáng)，不同地區(qū)會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但是一般占總成本的10%～15%左右。
3、管理為用以及籌集成本。房地產(chǎn)遷延時(shí)間久，資金回籠周期長(zhǎng)，投資數(shù)目大、風(fēng)險(xiǎn)高。很多企業(yè)通過銀行貸款解決融資問題。因此管理費(fèi)用、融資消耗以及銀行利息成為了成本費(fèi)用中不可小覷的一筆。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題舉隅
縱觀國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)興盛，如火如荼，各類房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春筍，遍布各地。但是發(fā)展卻不盡相同，有些企業(yè)蒸蒸日上，有些企業(yè)勉強(qiáng)度日，甚至有些企業(yè)關(guān)門大吉，深究其原因，不難看出，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是重要原因之一。下面就具體幾項(xiàng)成本管理現(xiàn)存重要問題進(jìn)行淺析。
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本管理沒有較強(qiáng)意識(shí)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖說眾多，卻良莠不齊。部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不足，把財(cái)務(wù)成本管理管理的重點(diǎn)放是在設(shè)計(jì)階段，而忽略項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)都房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題。
財(cái)務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中通過計(jì)劃、決策、預(yù)測(cè)、控制、核算、考核、分析等，對(duì)費(fèi)用、成本管理采取科學(xué)性的策略和措施，力求能夠幫助企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。很多企業(yè)沒有健全的管理制度，管理體系，只注重實(shí)際施工過程，忽視財(cái)務(wù)成本管理，因此對(duì)成本管理粗放，造成企業(yè)盈利下降、虧損不斷。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制不健全、不完善
目前看來(lái)，管理體系問題是影響財(cái)務(wù)成本管理的重要問題。沒有健全完善的管理體系，管理者對(duì)眾多事物無(wú)處下手，不知從何做起，忙了這邊忘了那邊，無(wú)法顧全大局。有些企業(yè)雖說有財(cái)務(wù)成本管理，但是對(duì)其了解不深，管理不到位，如同虛設(shè)。管理體制不健全不完善的現(xiàn)象，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方式不當(dāng)
很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的管理方式的指導(dǎo)。例如很多企業(yè)偏向局部管理，并不注重鳥瞰全局整體系統(tǒng)管理；不能從根本上意識(shí)房地產(chǎn)與其他商品的特殊性，傾向?qū)Τ杀眷o態(tài)的控制管理，不注重對(duì)成本動(dòng)態(tài)觀察；按照一般商品模式進(jìn)行預(yù)算、核算等，并不能將成本預(yù)算和成本核算有機(jī)結(jié)合、階段成本與部分成本有機(jī)結(jié)合、實(shí)際成本與預(yù)算相對(duì)比。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策與改進(jìn)
根據(jù)分析的問題，對(duì)房地產(chǎn)的成本管理問題進(jìn)行探討，找出解決問題的辦法與措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮。下面就解決問題對(duì)策和成本管理改進(jìn)內(nèi)容進(jìn)行探討。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的一些對(duì)策探討
1、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的過程中要樹立良好管理意識(shí)
對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)分析，其原因?yàn)闆]有樹立良好的成本管理意識(shí)。多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)，查缺補(bǔ)漏找出不足，方為上策。改變思想，把企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理看成是一個(gè)系統(tǒng)工程，力求從全局和整體角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的、科學(xué)的、規(guī)范的成本管理。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，對(duì)成本管理不僅考慮物質(zhì)成本，也要考慮非物質(zhì)成本，企業(yè)一般所涉及到的成本主要包括服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、人力資源成本、環(huán)境成本等。對(duì)各個(gè)成本規(guī)范管理，保證管理的實(shí)效性。
對(duì)房地產(chǎn)的成本管理不僅僅是管理層的工作，要想落實(shí)任務(wù)，則需要全體員工的配合，只有這樣再能保證財(cái)務(wù)成本管理工作有效順利展開。
2、嚴(yán)格把關(guān)，步步為營(yíng)，把管理措施落實(shí)到企業(yè)管理的各個(gè)階段
（1）前期調(diào)研階段。前期調(diào)研階段對(duì)建筑地點(diǎn)的選址，建筑工藝的選擇等對(duì)以后資金的周轉(zhuǎn)，以及贏利大小都息息相關(guān)。前期的決策決定以后的每一步。因此在確立項(xiàng)目之前就要開展市場(chǎng)調(diào)查并進(jìn)行系統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本估算，了解預(yù)期收入和風(fēng)險(xiǎn)。減少資金的無(wú)效投入，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與資金回?cái)n。
（2）工程設(shè)計(jì)階段。工程的合理設(shè)計(jì)不僅能夠最大限度的節(jié)省成本開支，還能吸引消費(fèi)者購(gòu)房欲望為日后房屋銷售做有利鋪墊。工程設(shè)計(jì)階段成本包括：土地的征用成本，測(cè)量、設(shè)計(jì)、設(shè)施等費(fèi)用，建材成本，環(huán)境成本，其他成本。因此為合理分配資金，優(yōu)化成本管理，我們提出以下方案：首先，通過招標(biāo)，聘請(qǐng)專業(yè)人士從各個(gè)方面全面分析，綜合評(píng)定出符合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位。這樣既可控制成本，又可選擇優(yōu)良設(shè)計(jì)方案，有利于財(cái)務(wù)成本管理。其次，根據(jù)投資預(yù)算、設(shè)計(jì)任務(wù)，成本估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，這樣可以很好地控制設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，并在很大程度上能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)與預(yù)算結(jié)合，使日后的施工與期限預(yù)算不至于有較大出入。最后，強(qiáng)化設(shè)計(jì)審核工作。對(duì)“出爐”的設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方面的考慮，減少失誤，對(duì)于錯(cuò)誤及不足能及時(shí)解決，不至施工才發(fā)現(xiàn)問題措手不及。
3、招標(biāo)階段。認(rèn)真撰寫標(biāo)書，標(biāo)書條款要依附工程而定，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，不可疏漏一些看似不重要的細(xì)節(jié)。對(duì)于施工單位必須嚴(yán)格審查，不僅不能過分追求降低成本而草草了事，而且要選擇合適的不一定是選擇最好的。防止徇私現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)工程要有安全質(zhì)量保證。定標(biāo)后，簽署的合同一定要詳盡而規(guī)范，條款內(nèi)容要明確，不能含糊其辭，防止日后他人對(duì)合同的疏漏之處加以利用而造成損失。
4、施工階段。施工階段很是重要，需要大量資金的注入。一旦資金周轉(zhuǎn)不及時(shí)，工程無(wú)法進(jìn)展下去，因此在這個(gè)階段我們更要注重對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理，我們既要保證工程的質(zhì)量安全，又要減少額外支出，在保證工程質(zhì)量的情況下將財(cái)務(wù)成本盡可能降低。
上述兩則對(duì)策是通過提高業(yè)內(nèi)人士的成本管理意識(shí)和企業(yè)進(jìn)展的步驟出發(fā)而提出的，具有普遍性。
（二）成本管理改進(jìn)的內(nèi)容探議
成本管理一直是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀任務(wù)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展步伐的加速，企業(yè)更應(yīng)該立足戰(zhàn)略管理角度，全局出發(fā)，對(duì)成本管理進(jìn)行改進(jìn)。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的意義。其次，擴(kuò)大財(cái)務(wù)成本管理的范圍，在財(cái)務(wù)成本管理過程中應(yīng)該樹立系統(tǒng)管理意識(shí)。然后，企業(yè)間取長(zhǎng)補(bǔ)短，并借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)良的管理技術(shù)和方式，去除現(xiàn)存的不良做法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)因其特殊性，更應(yīng)該依據(jù)不同做出合理規(guī)劃和改進(jìn)。
三、結(jié)語(yǔ)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而且房地產(chǎn)與很多行業(yè)息息相關(guān)，與很多產(chǎn)業(yè)的興衰有著密切聯(lián)系，更是與銀行、政府、消費(fèi)者等有著關(guān)系緊密。因此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要意義。要想切實(shí)的改進(jìn)和完善成本管理還需要房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門各盡其職，這樣才能穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)大潮中的發(fā)展。
摘要：房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在的問題提出相應(yīng)對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；企業(yè)；成本管理；
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理意義
財(cái)務(wù)成本管理是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中，采取的成本、費(fèi)用管理措施和策略，并通過一系列的相關(guān)方法來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)性和規(guī)范性，主要的活動(dòng)有控制、決策、計(jì)劃、分析、考核、核算、預(yù)測(cè)等。企業(yè)財(cái)務(wù)與成本管理的主要目的是為了降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，只有對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)地分析，才能在事前進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，為后面的計(jì)劃與決策奠定基礎(chǔ)。除此之外，在企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理中，還需在事中對(duì)其進(jìn)行相關(guān)的控制與核算，在事后對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的考核與分析，使其在整體上形成完整的管理循環(huán)鏈條。
這樣，最終才能使其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行全面的定位。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財(cái)務(wù)成本的管理是否科學(xué)、合理，在一定程度上也制約著企業(yè)內(nèi)在的發(fā)展能力，影響著企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)管理策略。因此，在企業(yè)內(nèi)積極、穩(wěn)妥地開展各項(xiàng)財(cái)務(wù)成本管理工作時(shí)，應(yīng)保證管理的科學(xué)性和合理性，使其能夠真正的發(fā)揮作用，有效地促進(jìn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展。
二、目前我國(guó)房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)成本管理上存在的問題
1．在財(cái)務(wù)成本管理上未引起重視。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)和成本的管理上未引起足夠的重視，管理意識(shí)淡薄。而部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然引起了重視，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)和成本的管理只局限于建筑的設(shè)計(jì)階段，在項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施的過程中卻忽視對(duì)財(cái)務(wù)和成本的控制。或者是其認(rèn)為對(duì)設(shè)備和材料成本的控制才是企業(yè)財(cái)務(wù)和成本管理的重點(diǎn)。除此之外，相關(guān)部門以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)財(cái)務(wù)和成本的管理也未引起重視，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)全方位成本控制的阻礙因素。因此，只有企業(yè)負(fù)責(zé)人以及相關(guān)部門、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)和成本的管理引起相當(dāng)?shù)闹匾暎?jiān)持“全面性”原則對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行考慮，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)和成本管理的合理性、有效性。
2．在財(cái)務(wù)管理的體系上不健全。在我國(guó)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏與自身發(fā)展相對(duì)應(yīng)的、完善的財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)而影響了相關(guān)企業(yè)在財(cái)務(wù)與成本管理上具體措施的實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上的不健全、不完善是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)和成本粗放式管理的直接原因。
當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，也有企業(yè)建立了系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，但由于在執(zhí)行中流于形式，也使其未能真正地發(fā)揮作用。由企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的不健全而導(dǎo)致的主要問題有：首先，在企業(yè)各崗位的權(quán)責(zé)設(shè)置上不合理，在財(cái)務(wù)和成本的管理責(zé)任上不明確，在獎(jiǎng)懲措施上不到位，不能調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，阻礙了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。其次，在企業(yè)財(cái)務(wù)和成本的管理辦法和措施上相對(duì)落后，不能對(duì)核算中的問題進(jìn)行及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和解決，具有一定的滯后性。
3．在工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在以下問題：首先是工程的預(yù)結(jié)算定額的更新上較緩慢，之前用的換算法已不能準(zhǔn)確地反映工程預(yù)結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，計(jì)算的繁瑣使工程的效率和進(jìn)度大大降低。其次，在工程項(xiàng)目上
缺乏綜合性的管理，施工、設(shè)計(jì)和建設(shè)等單位之間缺少統(tǒng)一的管理和適當(dāng)?shù)臏贤ǎ@使工程項(xiàng)目缺乏全面性，預(yù)結(jié)算款大大增加，而預(yù)結(jié)算的不準(zhǔn)確性和不真實(shí)性又使企業(yè)資金處于危險(xiǎn)狀態(tài)。再者，對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行造假，尤其是有關(guān)國(guó)家投資的項(xiàng)目上，故意做出很高的預(yù)算，從而賺取此之間的差額。
4．在財(cái)務(wù)和成本的管理工作中缺乏全面性。房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)很多，不過，可將其成本費(fèi)用分為以下六個(gè)方面：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、工程成本、前期費(fèi)用以及土地成本。這些成本費(fèi)用在不同的程度上影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)和成本的管理控制上應(yīng)遵循“全方面”原則。但是，目前我國(guó)部分房地產(chǎn)在對(duì)成本費(fèi)用的管理和控制上仍然存在諸多問題，沒有實(shí)現(xiàn)全要素、全方位、全過程以及全員的管理和控制。
三、相應(yīng)的對(duì)策
1．完善預(yù)算管理系統(tǒng)。在企業(yè)建立全面的預(yù)算管理系統(tǒng)，而全面的預(yù)算管理系統(tǒng)的建立主要分為三個(gè)大的方面：預(yù)算的考核和分析、預(yù)算的編制和執(zhí)行、構(gòu)建全面的預(yù)算機(jī)制。具體操作如下：首先，在企業(yè)確定三級(jí)責(zé)任中心即成本中心、投資中心以及利潤(rùn)中心，并構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算，分別對(duì)企業(yè)年度的目標(biāo)成本計(jì)劃進(jìn)行分解與匯總，審批并執(zhí)行，打造全新的精細(xì)化成本管理控制系統(tǒng)；其次，在預(yù)算的編制上應(yīng)做到上下互動(dòng)并反復(fù)溝通，而各責(zé)任中心則應(yīng)以預(yù)算委員會(huì)所批準(zhǔn)的預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；最后，對(duì)月度進(jìn)行分析，季度進(jìn)行考核，年度進(jìn)行總評(píng)，并將各責(zé)任中心的實(shí)際業(yè)績(jī)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，實(shí)行相應(yīng)的獎(jiǎng)賞或懲罰。
2．建立健全的資金管理體系。建立健全的資金管理體系應(yīng)從資金預(yù)算、信息化管理以及合理籌集、加強(qiáng)資金日常管理這兩方面著手。在資金預(yù)算、信息化管理這方面，應(yīng)做到將所有資金的收支納入到預(yù)算管理中，將日現(xiàn)金流量表和月度資金的預(yù)算、預(yù)測(cè)、計(jì)劃以及年度資金預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在網(wǎng)上電子銀行和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的原有基礎(chǔ)上，建立以資金預(yù)算控制、結(jié)算控制、分析決策控制以及全程預(yù)警為主的網(wǎng)上資金控制平臺(tái)；在資金籌集和日常管理這方面，首先，應(yīng)該做到合理、正確使用財(cái)務(wù)杠桿原理來(lái)降低融資的成本，在確保能順利完成相關(guān)融資計(jì)劃前提下，根據(jù)相關(guān)融資計(jì)劃的特點(diǎn)、額度、時(shí)點(diǎn)以及要求選擇的融資渠道將融資的成本降到最低；然后按照庫(kù)存現(xiàn)金的額度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，加大對(duì)所有應(yīng)收賬款的催收力度，使資金的管理和使用成本降到最低。
3．對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行改進(jìn)。在財(cái)務(wù)管理體系的改進(jìn)上，主要從改進(jìn)財(cái)務(wù)的核算體系和完善財(cái)務(wù)的成本審批制度這兩方面著手。首先，對(duì)各級(jí)審批人員進(jìn)行合理的授權(quán)，在合理授權(quán)的基礎(chǔ)上，對(duì)成本費(fèi)用的支付以及合同的評(píng)審等方面實(shí)行嚴(yán)格地責(zé)權(quán)利的合理配置；其次，
對(duì)各個(gè)會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的記錄與歸集程序、結(jié)賬和會(huì)計(jì)報(bào)表編制與上報(bào)程序進(jìn)行統(tǒng)一，使其在成本會(huì)計(jì)科目的設(shè)置與成本部造價(jià)的口徑上也能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一；最后，將全面預(yù)算體系與會(huì)計(jì)核算緊密結(jié)合起來(lái)，在各個(gè)預(yù)算主體上建立相關(guān)的成本管理核算系統(tǒng)，并按照管理會(huì)計(jì)的核算程序及規(guī)則編制相應(yīng)的會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，以支持相關(guān)管理層在經(jīng)營(yíng)過程中的決策行為。
4．強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制。（1）強(qiáng)化投資決策成本控制。財(cái)務(wù)部門切實(shí)測(cè)算擬建項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等前期財(cái)務(wù)指標(biāo)編制項(xiàng)目計(jì)劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財(cái)務(wù)目標(biāo)成本。同時(shí)，立項(xiàng)階段應(yīng)做好各種組織籌劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌建階段的低成本規(guī)劃。（2）強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理。首先，利用成本預(yù)算實(shí)施限額控制，把設(shè)計(jì)費(fèi)的限額與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛勾。其次，強(qiáng)化方案優(yōu)化措施和圖紙會(huì)審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性、最優(yōu)化。最后，強(qiáng)化內(nèi)部復(fù)審制度，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃報(bào)批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格審核。（3）強(qiáng)化招投標(biāo)成本控制。首先，優(yōu)選投標(biāo)單位，各招標(biāo)部門應(yīng)建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)，招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選3家以上投標(biāo)單位參與招標(biāo)審查。其次，規(guī)范招標(biāo)文件，各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等格式化條款。最后，加強(qiáng)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)管理，工程部門和造價(jià)部門應(yīng)仔細(xì)審閱投標(biāo)文件，做好對(duì)工程造價(jià)因素的充分預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。（4）強(qiáng)化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期應(yīng)全面、準(zhǔn)確的分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對(duì)工程成本的影響做出分析評(píng)價(jià)。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。
【摘 要】隨著國(guó)家最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的出臺(tái)，中國(guó)樓市狀況急轉(zhuǎn)直下。一二線城市在成交量低迷的情況下，大部分已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格回落的情況。并且政府做出了房?jī)r(jià)不下調(diào)絕不罷休的姿態(tài)，這對(duì)廣大的房地產(chǎn)商都是壞消息。所以房地產(chǎn)商當(dāng)前最主要的任務(wù)就是管理自己的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理是提高企業(yè)優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。本文首先闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，接著分析了財(cái)務(wù)成本管理存在的問題，最后提出了在財(cái)務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對(duì)策略。希望對(duì)相關(guān)人士有所幫助。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；問題；對(duì)策
一、前言
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越凸顯出其重要的地位，行業(yè)整體提升的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)對(duì)這樣的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財(cái)務(wù)成本管理能力和水平，才得以提高自身優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)當(dāng)下自身的財(cái)務(wù)成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對(duì)性的分析，方能找出積極的干預(yù)手段和應(yīng)對(duì)策略。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國(guó)家推行新的住房改革計(jì)劃以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)成倍增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運(yùn)動(dòng)。給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)了較大的影響。目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來(lái)越多的房子被擁有更多社會(huì)資源的人所占用，這就造成了社會(huì)上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。隨著最新限購(gòu)令的出臺(tái)，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價(jià)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間是有限的，在土地公開招標(biāo)的情況下，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率已經(jīng)大不如前了。面對(duì)即將到來(lái)的降價(jià)潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財(cái)務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題
（一）財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱
目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理僅局限于設(shè)計(jì)階段而忽視了項(xiàng)目實(shí)施過程的財(cái)務(wù)成本控制，或是認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵在于控制材料和設(shè)備的成本，相關(guān)部門和財(cái)會(huì)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理也不夠重視，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)不能全方位進(jìn)行成本控制。只有堅(jiān)持全面性原則考慮企業(yè)成本，才能保證財(cái)務(wù)成本管理的有效性和合理性。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊
當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當(dāng)陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法實(shí)施成本管理，其過程是依據(jù)財(cái)務(wù)管理部門給出的決算報(bào)告對(duì)財(cái)務(wù)成本實(shí)施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時(shí)間滯后性。由于建設(shè)項(xiàng)目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實(shí)施干預(yù)和彌補(bǔ)工作就顯得為時(shí)已晚，否則將浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力且彌補(bǔ)工作也會(huì)得不償失。這一流程的弊端是無(wú)法對(duì)進(jìn)行中的項(xiàng)目給以預(yù)測(cè)和控制，進(jìn)而造成項(xiàng)目竣工后成本核算只成為了簡(jiǎn)單的計(jì)算，失去了控制和改善的時(shí)機(jī)，顯得異常被動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)未在全項(xiàng)目周期過程中給予財(cái)務(wù)成本管理以足夠的重視
房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期過程，是以項(xiàng)目的投資決策開始，歷經(jīng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)階段，項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目投入使用階段，項(xiàng)目維護(hù)與修理階段，最終以項(xiàng)目拆除階段作為終點(diǎn)的一整個(gè)過程。在這一整個(gè)過程中，財(cái)務(wù)成本管理理念應(yīng)該始終貫穿其中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不深入，造成財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而未給予立項(xiàng)階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。
（四）沒有指定具體的成本管理計(jì)劃
許多企業(yè)都沒有制定詳細(xì)可行的財(cái)務(wù)成本管理計(jì)劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項(xiàng)目的開始初期就應(yīng)該制定相信的成本預(yù)算，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行生產(chǎn)管理活動(dòng)。但是許多企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到控制管理成本的重要性，對(duì)目標(biāo)的成本控制意識(shí)還是停留在最表面上。對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無(wú)法嚴(yán)格有效執(zhí)行。
（五）工程預(yù)結(jié)算等重點(diǎn)環(huán)節(jié)存在問題嚴(yán)重
目前房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算主要存在以下主要問題：一是工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經(jīng)不能夠準(zhǔn)確地反映出現(xiàn)在工程預(yù)結(jié)算的正確和真實(shí)性，在此之后的計(jì)算的繁瑣，大大影響了工程的進(jìn)度與實(shí)際效率；二是工程項(xiàng)目中心缺乏綜合管理，建設(shè)、設(shè)計(jì)和施工等單位之間缺乏統(tǒng)一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預(yù)結(jié)算款居高不下，整個(gè)工程的預(yù)結(jié)算失去真實(shí)性和準(zhǔn)確性使得工程資金陷入不利狀態(tài)；三是故意造假提高工程預(yù)結(jié)算，尤其涉及國(guó)家投資的有關(guān)項(xiàng)目時(shí)，做出高預(yù)算的假象，過高的預(yù)算差額會(huì)流入個(gè)人腰包，導(dǎo)致豆腐渣工程的出現(xiàn)。
（六）負(fù)債率過高
過高的負(fù)債率使企業(yè)成本的升高，并且較高的負(fù)債率使得企業(yè)的現(xiàn)金流量大量減少，不利于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型企業(yè)，一旦負(fù)債率過高則會(huì)直接影響公司的財(cái)務(wù)成本。
四、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對(duì)策略
（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用科學(xué)管理知識(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理視為一個(gè)全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中對(duì)于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時(shí)，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。
（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理過程中需要一定的技術(shù)支持，提升管理能力
房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本控制管理中可以采取清單報(bào)價(jià)模式，此模式可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本進(jìn)行控制和管理。工程量清單是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種成本進(jìn)行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況看，相同的工程量，各個(gè)企業(yè)的價(jià)格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要一定的技術(shù)指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中可以采取戰(zhàn)略成本管理的模式，戰(zhàn)略管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。
（三）完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進(jìn)行核算的對(duì)象。同時(shí)建立既有實(shí)權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程生命周期的各個(gè)重要環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計(jì)劃比對(duì)世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價(jià)、減少項(xiàng)目開發(fā)成本和辦理施工方款項(xiàng)給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行檢查考核，同時(shí)輔以不定期的隨機(jī)抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制實(shí)施到監(jiān)督工作中，力保財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實(shí)有效。
（四）強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制。首先應(yīng)強(qiáng)化投資決策成本控制
財(cái)務(wù)部門切實(shí)測(cè)算擬建項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等前期財(cái)務(wù)指標(biāo)編制項(xiàng)目計(jì)劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財(cái)務(wù)目標(biāo)成本。同時(shí)，立項(xiàng)階段應(yīng)做好各種組織籌劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌建階段的低成本規(guī)劃。第二強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理。利用成本預(yù)算實(shí)施限額控制，把設(shè)計(jì)費(fèi)的限額與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛勾。強(qiáng)化方案優(yōu)化措施和圖紙會(huì)審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性、最優(yōu)化。最后，強(qiáng)化內(nèi)部復(fù)審制度，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃報(bào)批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格審核最后強(qiáng)化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期應(yīng)全面、準(zhǔn)確分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對(duì)工程成本的影響做出分析評(píng)價(jià)。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。
（五）減少企業(yè)的負(fù)債率
當(dāng)前應(yīng)對(duì)成本危機(jī)最重要的方法之一就是降低企業(yè)的負(fù)債率。過高的負(fù)債率不僅增加了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，并且減少了企業(yè)的現(xiàn)金流通速率，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。如果減少負(fù)債率就可以最大限度上的增加企業(yè)現(xiàn)金流通速率，相對(duì)減少企業(yè)開發(fā)成本。讓企業(yè)更好地管理自己的財(cái)務(wù)成本。
五、結(jié)束語(yǔ)
企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞不但影響企業(yè)自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)而制定商品價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。所以，從強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理和控制人手，重視和做好財(cái)務(wù)成本管理工作是十分必要的。
摘 要：目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未重視財(cái)務(wù)成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財(cái)務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進(jìn)行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題；措施
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸漸趨向成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。外部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的侵入與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)格局出現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨改革重洗的現(xiàn)狀。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未重視財(cái)務(wù)成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財(cái)務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進(jìn)行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題分析
（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來(lái)獲取得最大的利潤(rùn)。成本管理不完全等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機(jī)制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨(dú)特性的特點(diǎn)，分層管理方式的不同形成了市場(chǎng)中的差異性，從而必須要面對(duì)各式各樣的消費(fèi)群體與激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷售、土地等各項(xiàng)內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理與完善管理體系對(duì)企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，并使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。
1.財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)較為薄弱
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識(shí)較為薄弱，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識(shí)較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作時(shí)只重視設(shè)計(jì)期間的成本管理，從而忽略了項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，或者認(rèn)為對(duì)材料進(jìn)行成本控制是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中的工作人員對(duì)其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進(jìn)行[2]。由于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細(xì)化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱只會(huì)動(dòng)搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，阻礙企業(yè)未來(lái)發(fā)展。
2.財(cái)務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問題
目前大部分企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作期間會(huì)忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問題，其中包括：（1）對(duì)工程結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行造假，對(duì)于國(guó)家工程項(xiàng)目來(lái)說尤為嚴(yán)重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實(shí)際工程結(jié)算的預(yù)算會(huì)進(jìn)入個(gè)人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴(yán)重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項(xiàng)目工程工作在實(shí)施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個(gè)工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實(shí)性等，使工程項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項(xiàng)目結(jié)算定額與實(shí)際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計(jì)算方法已不能有效地體現(xiàn)出實(shí)際工程結(jié)算的真實(shí)性，如對(duì)其進(jìn)行再次計(jì)算工作會(huì)比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進(jìn)度。
3.缺乏健全的財(cái)務(wù)成本管理制度
通過對(duì)其成本管理方式進(jìn)行分析，主要是依靠相關(guān)部門財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行財(cái)務(wù)成本匯報(bào)工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項(xiàng)目已在進(jìn)行，不能實(shí)施任何補(bǔ)救工作，沒有在實(shí)施前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前與事后問題預(yù)測(cè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)[4]。如在進(jìn)行期間出現(xiàn)財(cái)務(wù)賬面問題，就會(huì)形成賬面失控的局面，無(wú)法估量最終損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)對(duì)措施
（一）全方位實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作
全面開展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成正比關(guān)系，同時(shí)會(huì)直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)把該項(xiàng)工作制作成一項(xiàng)系統(tǒng)流程，對(duì)成本管理以分層方式進(jìn)行管理，貫徹對(duì)象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對(duì)企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時(shí)，在管理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度實(shí)施工作，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本管理需求對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計(jì)等進(jìn)行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對(duì)資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，先對(duì)其資金集中管理，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項(xiàng)目需通過貸款解決資金問題以及部分項(xiàng)目資金過于閑置。這樣不但可以對(duì)資金進(jìn)行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強(qiáng)資金使用效率。此外，當(dāng)前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)主要是依靠營(yíng)銷資金回收與銀行貸款等方式實(shí)現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴(yán)重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實(shí)施資金籌集、融資，提高財(cái)務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強(qiáng)成本管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)
實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項(xiàng)目資源等三個(gè)重要條件，同時(shí)需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進(jìn)行成本管理時(shí)應(yīng)具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，并主動(dòng)分析在崗工作任務(wù)和財(cái)務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進(jìn)行管理過程期間應(yīng)注意的事項(xiàng)，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與各個(gè)部門之間相互溝通交流。還可以通過對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)、專業(yè)技能操作等；從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。
（三）全面構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理體系
企業(yè)實(shí)施要想構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，首先要了解進(jìn)行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實(shí)施、整體預(yù)算方式等。
1.成本預(yù)算考核工作
財(cái)務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對(duì)預(yù)算年度、季度、月度進(jìn)行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門應(yīng)對(duì)每個(gè)月預(yù)算實(shí)施狀況給予分析，同時(shí)房地產(chǎn)每個(gè)子公司應(yīng)對(duì)總公司進(jìn)行匯報(bào)總結(jié)，并召開季度、年度總結(jié)會(huì)議，分析預(yù)算工作中存在的問題因素；每個(gè)月度項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門按照月度累積預(yù)算實(shí)施狀況，通過按照績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工業(yè)績(jī)給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對(duì)企業(yè)一年預(yù)算實(shí)施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問題因素，并結(jié)合問題特點(diǎn)制定下年企業(yè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。
2.預(yù)算編制與實(shí)施
企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制期間，部門之間應(yīng)相互溝通交流、多互動(dòng)。預(yù)算編制實(shí)施的主體人員是各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人員就，其要嚴(yán)格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)實(shí)施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財(cái)務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴(yán)格遵循規(guī)章制度進(jìn)行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報(bào)備房地產(chǎn)最高部門進(jìn)行審批，并詳細(xì)說明。這樣就能對(duì)預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進(jìn)行成本管理控制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。
（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系
建立健全的工程計(jì)算管理體系，首先要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理各個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，確保其保證在指定指標(biāo)內(nèi)，使項(xiàng)目預(yù)算、工程預(yù)算、結(jié)算等與現(xiàn)實(shí)差距相差較小。而不是當(dāng)工程驗(yàn)收時(shí)再與資料、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比、分析，如最終工程預(yù)算與實(shí)際預(yù)算存在較大差距，應(yīng)對(duì)超出預(yù)算部分附上審批文件加以說明，避免出現(xiàn)違紀(jì)違法情況出現(xiàn)；然后是提高工程預(yù)算管理員工專業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴(yán)格要求預(yù)算工作人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)操作能力以及工作經(jīng)驗(yàn)，保證可以完全做好項(xiàng)目預(yù)算管理工作，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結(jié)算管理流程，保證成本預(yù)算方法、措施充分落實(shí)到項(xiàng)目結(jié)算工作中，對(duì)工程結(jié)算工作進(jìn)行嚴(yán)格控制、監(jiān)督，保證數(shù)據(jù)、資料的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性，不得任意更改工程結(jié)算資料、數(shù)額。
結(jié)語(yǔ)
綜上所講，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)效益，立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，就要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理控制工作，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題出發(fā)，通過對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作進(jìn)行全面管理以及提高工作人員成本管理意識(shí)、構(gòu)建成本管理體系等措施，強(qiáng)化企業(yè)管理機(jī)制，才能全面提高財(cái)務(wù)成本管理工作質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)健康發(fā)展。
