時(shí)間：2022-04-07 19:13:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；市場定位
引言
目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實(shí)際呈現(xiàn)出增長的趨勢.這說明房地產(chǎn)業(yè)所帶來的利潤仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營進(jìn)行研究時(shí)，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場定位入手，不管是從理論還是實(shí)踐中，對于提高我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益都有很大的促進(jìn)作用.
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的相關(guān)理論
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，簡單來說就是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來選擇合適的市場目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費(fèi)群體，劃分項(xiàng)目的對應(yīng)等級，確定項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場營銷學(xué)中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：
（1）明確開發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來明確項(xiàng)目開發(fā)的理念，確定企業(yè)對于項(xiàng)目的經(jīng)營模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹立良好的品牌形象.
（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場定位時(shí)，企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的開發(fā)類型，科學(xué)合理的對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開發(fā)利用.
（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查，了解他們的消費(fèi)需求，初定確定此次項(xiàng)目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)格確定創(chuàng)造前提條件.
（4）進(jìn)行初步項(xiàng)目設(shè)計(jì).企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)所在地區(qū)的實(shí)際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力來進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)的初步設(shè)計(jì).同時(shí)，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃部門對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來.
（5）評估租售價(jià)格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ瑢Ρ韧惙康禺a(chǎn)的市場價(jià)格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來對開發(fā)項(xiàng)目的租售價(jià)格進(jìn)行評估.
（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)間.企業(yè)要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資的資金流動量，制定一套切實(shí)可行的項(xiàng)目營銷方案，為項(xiàng)目的入市選擇一個適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行.
2、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位在實(shí)際中存在的問題
2.1 與市場定位的理論和原則相偏離
一些房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的買點(diǎn)所在，將還沒有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位進(jìn)行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的發(fā)展.
2.2 缺少規(guī)范的市場定位工作的主體
目前我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位工作時(shí)，往往會委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場定位的整體水平偏低.
2.3 缺少明確的目標(biāo)消費(fèi)群或判斷市場需求出現(xiàn)偏差
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場經(jīng)濟(jì)的走向，了解消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的需求.在實(shí)際中，往往因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的市場調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的目標(biāo)消費(fèi)群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.
2.4 差異化策略運(yùn)用不當(dāng)
目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤源泉源于差異化”的觀點(diǎn)，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場上的差異.但是在實(shí)際進(jìn)行市場定位的時(shí)候，對于差異化常常會發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工位的相關(guān)建議
（1）采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.
（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位時(shí)必須要考慮的問題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項(xiàng)目的功能配置、項(xiàng)目開發(fā)的成本以及項(xiàng)目的租售價(jià)格等.房地產(chǎn)企業(yè)對這三個問題必須進(jìn)行重點(diǎn)研究分析.
（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機(jī)制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).
（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目差異化問題合理解決.對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨(dú)有的文化特征，保持獨(dú)樹一幟的企業(yè)風(fēng)格.
4 結(jié)論
房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營是一個城市經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展重要的推動力，它不但促進(jìn)了我國城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項(xiàng)目開發(fā)過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.
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1992年11月，上海百事頭腦有限公司（下稱百事公司）分別與上海金屬交易所（下稱金交所）、長寧區(qū)房產(chǎn)交易市場（下稱交易市場）簽訂參建上海浦東某住宅小區(qū)合同，約定百事公司先后把金交所和交易市場的參建費(fèi)430萬元匯付浙江某建筑公司（下稱建筑公司）。1994年，百事公司得知該建筑公司在浦東并無住宅房源可提供，便欲訴至法院討回430萬元。但由于百事公司無房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，為了勝訴，于是在上海申江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司華夏分公司（下稱華夏公司）的參與下，百事公司與華夏公司簽訂了一份虛假的房屋參建協(xié)議，“協(xié)議約定”：百事同意華夏在浦東某住宅小區(qū)內(nèi)參建3000平方米住宅，建設(shè)費(fèi)用按每平方米1400元由百事包干使用，總計(jì)建設(shè)費(fèi)用420萬元；百事確保于1993年6月將竣工驗(yàn)收合格的3000平方米新建住宅交付華夏公司；華夏公司在協(xié)議生效后十天內(nèi)向百事公司支付定金200萬元；至1992年12月付70％，結(jié)頂付20％，交房付10％；雙方約定發(fā)生爭議由徐匯區(qū)法院裁決。同時(shí)把簽約時(shí)間前移至1992年11月18日。
1994年4月2日華夏公司持上述假協(xié)議向上海市徐匯區(qū)人民法院起訴百事公司，稱其與百事公司訂立房屋參建協(xié)議后，給付購房訂金100萬元，預(yù)付款230.8萬元。但百事公司既未交房，又未退款。要求判令百事公司返還預(yù)付款、定金、利息、違約金。1994年4月雙方經(jīng)徐匯區(qū)法院調(diào)解，自愿達(dá)成協(xié)議：一、百事公司應(yīng)返還華夏公司預(yù)付款230.8萬元，雙倍返還華夏公司定金200萬元，償還華夏公司銀行利息46.3萬元，并償付華夏公司違約金35萬元，總計(jì)償還512.4萬元；于1994年6月底至同年10月底前，每月付給100萬元，余款于同年底前付清。如愈期，則按銀行同期企業(yè)流動資金貸款利息加一倍計(jì)付遲延履行金；二、案件受理費(fèi)3.56萬元由百事公司負(fù)擔(dān)。三、雙方別無其它爭執(zhí)。1994年4月15日徐匯區(qū)法院作出（94）徐經(jīng)初字640號民事調(diào)解書，確認(rèn)協(xié)議符合法律規(guī)定。隨后，華夏公司又以其所謂債僅債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以百事公司債權(quán)人的名義，向建筑公司討得330萬元參建費(fèi)，轉(zhuǎn)人華夏賬戶。然而，這些款并沒有返還給真正的債權(quán)人金交所和交易市場，華夏公司將其中280萬元抵付了自己欠他人的債務(wù)。1996年，真正的債權(quán)人金交所和交易市場分別向人民法院起訴，要求百事公司返還420萬元參建費(fèi)。百事公司感到自己的債務(wù)責(zé)任并沒有因假協(xié)議而轉(zhuǎn)移，于是向徐匯區(qū)人民檢察院提出申訴。
徐匯區(qū)檢察院審查認(rèn)為：徐匯區(qū)人民法院（94）徐經(jīng)初字第640號民事調(diào)解書，雖符合當(dāng)事人的自愿原則，但違背事實(shí)和法律，使本無訴訟關(guān)系的華夏公司與百事公司成為原、被告。遂于1997年7月函告徐匯區(qū)人民法院，建議對該案審查糾正。理由如下：
一、原審材料中，有華夏公司為證實(shí)其與百事公司之間存在的法律關(guān)系，向徐匯區(qū)人民法院提供1992年11月18日雙方簽訂的假《參建協(xié)議》。
經(jīng)查查明，華夏公司系領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)，發(fā)照日期為1993年2月23日。徐匯區(qū)人民法院未經(jīng)審查，用調(diào)解書確認(rèn)雙方于1992件11月18日簽訂的《參建協(xié)議》沒有依據(jù)。
二、華夏公司向徐匯區(qū)人民法院提供兩張進(jìn)賬單，以證實(shí)百事公司已收到其支付的預(yù)付款及定金330.82萬元，純屬錯誤。
經(jīng)查查明，1992年1月30日編號1557768憑證款項(xiàng)101.5萬元系上海市長寧區(qū)房產(chǎn)交易市場給付上海聯(lián)合科教文編譯所的房屋參建款，因編譯所收款后未交房，上海市長寧區(qū)房產(chǎn)交易市場訴至上海市長寧區(qū)人民法院，該院以（95）長民初字第63號調(diào)解結(jié)案，由編譯所于1995年4月底之前付清該款及利息。1992年10月15日編號2179864憑證款項(xiàng)229.32萬元系上海金屬交易所給付上海聯(lián)合科教文編譯所的房屋參建款，上海金屬交易所曾訴至上海市第二中級人民法院，該院作出（1995）滬中民初字第30號民事判決書，因上海金屬交易所不服，現(xiàn)該案正上訴于上海市高級人民法院。徐匯區(qū)人民法院在華夏公司提供的付款憑證金額與訴訟標(biāo)的有明顯出入的情況下，認(rèn)定華夏公司訴請成立，顯屬錯誤。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第十四條之規(guī)定，建議徐匯區(qū)人民法院對該案審查糾正。
徐匯區(qū)人民法院受理后，經(jīng)再審查明：華夏公司提供的兩份收款憑證，確系上海市長寧區(qū)房產(chǎn)交易市場及上海金屬交易所給付上海聯(lián)合科教文編譯所的房屋參建款，現(xiàn)兩單位己分別起訴法院主張權(quán)利，本案原審原告華夏公司訴稱與原審被告百事公司訂立參建協(xié)議后，給付預(yù)付款及定金，并無相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，徐匯區(qū)人民法院于1998年8月5日以（1997）徐經(jīng)再字第6號民事判決認(rèn)為：原審調(diào)解書依據(jù)的事實(shí)及證據(jù)有誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十條之規(guī)定，判決：（一）撤銷本院（1994）徐經(jīng)初字第640號民事調(diào)解書。（二）原審原告華夏公司之訴訟請求不予支持。本案受理費(fèi)3.56萬元，由原審原告華夏公司負(fù)擔(dān)。
我通過這兩個多月對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的學(xué)習(xí)懂得了以下的知識：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。
一、而進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1、土地的開發(fā)與經(jīng)營。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)。5.物業(yè)管理和服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動。這些資金運(yùn)動具體表現(xiàn)為六大會計(jì)要素：即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會計(jì)核算，就是對上述六大會計(jì)要素的增減變動進(jìn)行核算和監(jiān)督。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用;經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用;不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。主要有：1.開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。2.開發(fā)產(chǎn)品的商品性。3.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性4.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。5.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用.由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
(一)開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2.前期工程費(fèi)。3.建筑工程費(fèi)。.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 5.公共配套設(shè)施費(fèi)。6.開發(fā)期間稅費(fèi)。
(二)開發(fā)費(fèi)用
1.管理費(fèi)用。2.銷售費(fèi)用。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用：
(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù);
(2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù); (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計(jì)核算有如下特殊情況：
1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。3.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
關(guān)鍵詞：概念論述；合作開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；控制模式、
1 概述
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)體，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。
2 合作開發(fā)的必要性及其主要形式
2.1 合作開發(fā)的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，經(jīng)營環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來對土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團(tuán)”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照上方約定比例進(jìn)行分配并對自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。
2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合同開發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無效。
3 合作開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢資源的有效整合，合作開發(fā)項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場機(jī)會，降低成本、提高競爭力成了企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇。合作開發(fā)項(xiàng)目又帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”,并且實(shí)際操作中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和分配利潤的才能視為合作開發(fā),據(jù)此法院在審理合作開發(fā)糾紛時(shí)有可能會認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開發(fā)合同的要求或認(rèn)為實(shí)際操作不符合作開發(fā)規(guī)定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發(fā)合同。
在訂立房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同時(shí)，如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。
3.2 納稅風(fēng)險(xiǎn)
許許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅。確實(shí)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發(fā),土地不過戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。
3.2.1 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文件規(guī)定對于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損
3.2.2 對于以土地出資方名義開發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除支付給土地出資方的價(jià)款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除,土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù),多支付的價(jià)款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對于非法人型合作項(xiàng)目,項(xiàng)目利潤要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價(jià)與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)實(shí)際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行,該交的營業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計(jì),但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)、
3.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然并非合作開發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn),但是我們在合作開發(fā)決策時(shí)仍需要認(rèn)真考慮。一般來說原本就打算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一方在選擇合作開發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因而降低了其經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但是當(dāng)合作雙方在項(xiàng)目經(jīng)營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時(shí),此時(shí)不但不能降低風(fēng)險(xiǎn)反而還有可能加大風(fēng)險(xiǎn)。
4 合作開發(fā)的控制模式
4.1房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營和非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。
4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就是法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。
4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。
4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的對策
房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營實(shí)踐中，有以下一些對策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發(fā)經(jīng)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。
4.2.2 加強(qiáng)和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰，國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。
（2）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于對城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整，交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo)，選擇增值潛力較大的合適地塊，是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。
（3）土地政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更，不同的土地取得方式，土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
（4）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，占開發(fā)成本比例較大，稅率提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場中，稅收政策也是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)有力工具之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取更多利益，必須關(guān)注與其有關(guān)的各項(xiàng)稅收政策信息。
（5）金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置或滯銷，使開發(fā)經(jīng)營者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資周期較長，其間可能遭受由于物價(jià)變化所帶來的通貨緊縮或通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，膨脹率的變動也會直接影響房地產(chǎn)商品的需求和房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇與風(fēng)險(xiǎn)也密切相關(guān)。
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位等，都是根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。可以說，項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，后期想要彌補(bǔ)是非常困難的。
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)具體反映在：在決策階段，由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；在施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計(jì)方面的認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計(jì)造成的風(fēng)險(xiǎn)；在施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但可能對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題處理不及時(shí)，給交房后造成的質(zhì)量隱患而引發(fā)的糾紛等等。此外，房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求，也是房屋質(zhì)量不佳的體現(xiàn)。
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本風(fēng)險(xiǎn)存在于開發(fā)過程中的各個階段。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊，深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加；在投入建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。除此之外，通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加也是開發(fā)商要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
4.開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要較長的時(shí)間，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營開發(fā)中，對各個環(huán)節(jié)只能是大概的測算，如社會經(jīng)濟(jì)形勢的興衰，房地產(chǎn)市場的供求變化，物價(jià)的漲跌，利率的變動等都難以準(zhǔn)確預(yù)測，導(dǎo)致時(shí)間因素是一個重要的不確定源，開發(fā)周期長短也成為決定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個非常重要的因素。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價(jià)最關(guān)鍵，因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤；而價(jià)格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)。
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且注重其售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理，這也會面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架，管理公約以及管理費(fèi)用等。
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)指有很大的不確定性，其中包括不可抗力，以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是可能是重大的。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個長期的，涉及面廣且復(fù)雜的過程，同時(shí)，還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者與政府部門。施工單位、消費(fèi)者等之間的諸多關(guān)系，涉及到大量的政策，法規(guī)和法律問題。因此，能否正確、及時(shí)的識別風(fēng)險(xiǎn)會直接影響到開發(fā)經(jīng)營的成敗，在開發(fā)經(jīng)營中應(yīng)時(shí)刻保持風(fēng)險(xiǎn)的意識，對房地產(chǎn)投資過程作全面。系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析，以便能及時(shí)有效的化解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]張中華，朱新榮，唐文進(jìn).房地產(chǎn)與資本市場[M].中國金融出版社，2009.
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
【章名】第六章附則
第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的價(jià)值鏈分析
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容是工程管理，主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、施工管理和物業(yè)管理。其關(guān)鍵內(nèi)容包括企業(yè)價(jià)值活動過程的管理與創(chuàng)造，即設(shè)計(jì)、采購、建設(shè)、銷售及物業(yè)服務(wù)的開發(fā)經(jīng)營過程，以及在人力資源、財(cái)務(wù)運(yùn)作、銷售策劃、項(xiàng)目的職能管理中為企業(yè)產(chǎn)生重要價(jià)值的活動或環(huán)節(jié)。按照邁克波特價(jià)值鏈模型的基本涵義，這里將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的價(jià)值鏈模型表述如圖 1 所示。
研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，前期的市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)對開發(fā)項(xiàng)目的成本，以及銷售情況產(chǎn)生最為重大的影響；越到后期，工程建設(shè)已經(jīng)開始，相關(guān)的成本控制和市場營銷所產(chǎn)生的效果并不明顯；材料采購、設(shè)計(jì)變更、預(yù)算等方面的價(jià)值狀態(tài)受前期規(guī)劃設(shè)計(jì)本身的制約，對企業(yè)的經(jīng)營績效影響相對較輕。這里要研究的關(guān)鍵問題是在企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營價(jià)值鏈當(dāng)中，具體哪些因素是對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程實(shí)踐、企業(yè)價(jià)值鏈分析以及市場調(diào)查的基本結(jié)果，把影響企業(yè)經(jīng)營績效的因素概括為：規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、營銷策劃和物業(yè)管理 4 個方面。這些方面既反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動中的主要內(nèi)容，也從實(shí)施程序上表明了企業(yè)在績效控制與管理上的關(guān)鍵要素。
2 、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素
2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。房子賣得出去是因?yàn)橘I家發(fā)現(xiàn)它們更好、具有更高的價(jià)值或者是因?yàn)樗鼈儽容^獨(dú)特。規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要以建筑規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風(fēng)俗人情、市場/客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)實(shí)用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、美觀及先進(jìn)的目標(biāo)，按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)最佳的價(jià)值目標(biāo)。評價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計(jì)整改情況及設(shè)計(jì)審查合格情況）4 個方面來考慮。
2.2 施工質(zhì)量
施工質(zhì)量其實(shí)就是按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙/方案及建筑規(guī)范進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)所體現(xiàn)的成本、進(jìn)度與質(zhì)量。即是否嚴(yán)格按照圖紙和規(guī)范進(jìn)行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設(shè)備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這幾個內(nèi)容是決定最終施工質(zhì)量的關(guān)鍵內(nèi)容。而施工質(zhì)量對房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營績效也是顯然的，技術(shù)質(zhì)量不合格既要整改費(fèi)用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴(yán)重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加成本。施工質(zhì)量問題很可能會在工程竣工驗(yàn)收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進(jìn)為追求，而以實(shí)用、滿足顧客需求為目標(biāo)）以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（外觀、細(xì)部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價(jià)值比（主要指建筑材料/設(shè)備的價(jià)格合理性）、開發(fā)進(jìn)度/效率等方面考慮。
2.3 營銷策劃
一個好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。而從影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的具體指標(biāo)來看，營銷策劃上有廣告宣傳費(fèi)用率、品牌價(jià)值、價(jià)格競爭力和資金回籠情況等方面。
2.4 物業(yè)管理
房產(chǎn)或物業(yè)開發(fā)完成并實(shí)現(xiàn)銷售，那么必然要為物業(yè)的所有者/使用者提供物業(yè)管理服務(wù)，以公開選聘的專業(yè)化物業(yè)管理公司為客戶/業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)是當(dāng)前國家法規(guī)所要求的內(nèi)容。目前普遍存在的事實(shí)是，在前期的物業(yè)管理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務(wù)的提供者，特別在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是分期分段進(jìn)行的情況下更是如此，此時(shí)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量對于企業(yè)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售及效益情況將產(chǎn)生決定性的影響。評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標(biāo)是業(yè)主滿意度。當(dāng)然，物業(yè)管理也要講究成本。而評價(jià)業(yè)主滿意度的基本指標(biāo)可以分成以下幾個方面：員工服務(wù)質(zhì)量（態(tài)度、及時(shí)性、達(dá)到業(yè)主目標(biāo)）、安全管理、環(huán)境清潔質(zhì)量和社區(qū)文化等。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的指標(biāo)體系，見圖 2.
3、 房地產(chǎn)經(jīng)營績效影響模型分析
經(jīng)濟(jì)研究一般以凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/股東權(quán)益，作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)但考慮到不少房地產(chǎn)企業(yè)并非上市企業(yè)或股份有限公司，這里把凈資產(chǎn)收益率的公式擴(kuò)展，凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/ 所有者權(quán)益。這里選取廣東省某市 10 個樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)模型分析，它們均為分期開發(fā)的樓 盤 ， 數(shù) 據(jù) 采 集 時(shí) 間 為2002-07~2004-07.
（1）數(shù)據(jù)分析的基本說明。戶型合理性、小區(qū)整體情況、工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、品牌價(jià)值等指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司派發(fā)調(diào)查問卷，根據(jù)顧客調(diào)查資料計(jì)算；物業(yè)管理部分的指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司實(shí)施住戶滿意度調(diào)查獲得；其他指標(biāo)可由企業(yè)的財(cái)務(wù)、工程及銷售部門提供。 公司績效數(shù)據(jù)由企業(yè)調(diào)查及交流獲得，政府統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局和房地產(chǎn)協(xié)會同樣作為重要的數(shù)據(jù)來源。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為四大影響因素下的指標(biāo)具有相同的權(quán)重。
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（2）市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析說明和因素計(jì)算。
（3）分析結(jié)論。
① 施工質(zhì)量與開發(fā)經(jīng)營績效的相關(guān)性很小，這與房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀是比較吻合的，即一般客戶在購買樓房時(shí)，對于房屋的施工質(zhì)量（尤其是內(nèi)部結(jié)構(gòu)性能）很難有較為全面、專業(yè)的認(rèn)識，房屋即使有結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量問題，也是在幾年甚至十幾年以后才顯現(xiàn)出來，因此，施工質(zhì)量對于銷售實(shí)現(xiàn)影響不大，從而對經(jīng)營績效關(guān)系程度很小。從另一方面考慮，這個結(jié)果可能與數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)間不夠長也有一定關(guān)系。
② 物業(yè)管理服務(wù)對于銷售業(yè)績及經(jīng)營效益的關(guān)系最大表明了當(dāng)前物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要價(jià)值：入住的業(yè)主根據(jù)自身對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的感受，形成了顧客滿意狀態(tài)，這種滿意或不滿意的感受會以極高極快的速度在潛在客戶、社會及市場上傳播，因而對于樓盤
后續(xù)的銷售業(yè)績產(chǎn)生重要的影響。
③ 規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷策劃都與經(jīng)營績效有較大關(guān)聯(lián)，這是容易理解的：戶型、景觀和配套設(shè)施好，必要的促銷宣傳再加上合理的價(jià)格，必然在消費(fèi)市場產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力，從而為企業(yè)帶來利潤。
④ 關(guān)系模型以及顯著性檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)變化表明了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中各種影響要素的價(jià)值變遷，同時(shí)也說明三種要素之間存在一定的共線性（相關(guān)性），比如說，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)好、環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全，一般來說其物業(yè)管理工作取得較好的效果就比較自然。
根據(jù)上述分析結(jié)果和依靠指標(biāo)體系的內(nèi)容，可以有針對性地實(shí)施價(jià)值工程，即以相對較低的成本費(fèi)用實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)功能的顯著改善，從而獲得豐厚的價(jià)值回報(bào)。
4、 結(jié)束語
企業(yè)都是以利潤最大化和可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。從上面影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的因素分析中我們可以知道，要實(shí)現(xiàn)最真實(shí)、豐厚的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依次對物業(yè)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工質(zhì)量這些方面實(shí)施價(jià)值工程。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)和營銷策劃為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，以市場為導(dǎo)向，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營銷策劃及物業(yè)管理四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)上以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，勇于創(chuàng)新，在成本、功能與效益的整合統(tǒng)一中實(shí)現(xiàn)最佳的價(jià)值。
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摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計(jì)算的概念，并且對其進(jìn)行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的基本程序進(jìn)行闡述，主要分為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的分析，得出如何更好的維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理計(jì)算
一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的內(nèi)涵
1、房地產(chǎn)開發(fā)
開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進(jìn)行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進(jìn)行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗(yàn)收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細(xì)分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進(jìn)行建設(shè)的土地。
房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細(xì)分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進(jìn)行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。
我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機(jī)”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。
2、房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進(jìn)行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項(xiàng)，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時(shí)，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價(jià)出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價(jià)值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價(jià)值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費(fèi)與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價(jià)格則取決于房屋的價(jià)值及同期銀行的利息。
3、房地產(chǎn)的管理計(jì)算
房地產(chǎn)管理計(jì)算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進(jìn)行科學(xué)化和經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化控制與整合。其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計(jì)算，或者說房地產(chǎn)的管理計(jì)算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計(jì)算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；市場風(fēng)險(xiǎn)，主要是指承包項(xiàng)目后，外部市場發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價(jià)格上漲幅度太大；意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)；壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。
以上風(fēng)險(xiǎn)都需要房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理計(jì)算，管理計(jì)算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，只有具有高水平的管理計(jì)算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機(jī)會選擇和投資計(jì)算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計(jì)算和方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容，投資機(jī)會選擇是尋找投資機(jī)會后，經(jīng)過一定量的成本收益計(jì)算與分析，篩選出最優(yōu)的機(jī)會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準(zhǔn)備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計(jì)算所需要的資金并進(jìn)行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計(jì)算有著較高的要求，因?yàn)橘Y金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進(jìn)行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計(jì)算。
3、建設(shè)階段
這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計(jì)公司的藍(lán)圖交由建筑公司進(jìn)行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，以便消費(fèi)者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計(jì)算成本、利潤而制定出售價(jià)和租價(jià)，并與代銷公司或消費(fèi)者商定合同條件，就售價(jià)或租價(jià)達(dá)成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計(jì)算，計(jì)算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計(jì)算進(jìn)行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進(jìn)行及時(shí)修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計(jì)算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進(jìn)行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時(shí)準(zhǔn)確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算具有很強(qiáng)的綜合性，并且具有長期性和很強(qiáng)的地域性等特點(diǎn)，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險(xiǎn)性，雖然具有較高的投資回報(bào)率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計(jì)算，準(zhǔn)確把握市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及資金風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。
參考文獻(xiàn)：
[1] 楊雨霞.淺談房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)開發(fā)[J].商情，2012年42期。
伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),以期獲得相對較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認(rèn)識到商業(yè)設(shè)施對城市發(fā)展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述,力求進(jìn)行一定深度的探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長的時(shí)間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動力價(jià)格等有可能發(fā)生變動,從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測;需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費(fèi)者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)運(yùn)營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營所可能面對的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào),在長期經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢,也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。
6、高風(fēng)險(xiǎn)性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則
隨著房價(jià)的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算問題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn),其會計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實(shí)施新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國的會計(jì)準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中的會計(jì)信息質(zhì)量問題。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題
(一)銷售收入確認(rèn)的問題
當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊會計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國際會計(jì)準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。
(二)業(yè)績信息的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。
(三)現(xiàn)金流量表的問題
根據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過從目前我國的相關(guān)會計(jì)法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國會計(jì)制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量的對策
通過上述分析,要加快會計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國際會計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計(jì)分支,如人力資源會計(jì)、質(zhì)量成本會計(jì)、物價(jià)變動會計(jì)、金融工具會計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會計(jì)準(zhǔn)則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會計(jì)師公會在2005年1月亦推出會計(jì)準(zhǔn)則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度制度》曾對配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國際會計(jì)準(zhǔn)則在2009年對一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。
(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算
現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會計(jì)核算,包括會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一是在現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤表信息的不足。
總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)管理；開發(fā)產(chǎn)品；資金運(yùn)動
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期的目的，對于生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需資金的籌集、投放、運(yùn)用、分配以及貫穿于全過程的決策謀劃、預(yù)算控制、分析考核等所進(jìn)行的全面管理。隨著企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)所需資金劇增，財(cái)務(wù)關(guān)系逐漸復(fù)雜，同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展和市場競爭的加劇，使得財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)由籌集資金轉(zhuǎn)向財(cái)務(wù)監(jiān)督，進(jìn)而轉(zhuǎn)向以事前控制為主形成財(cái)務(wù)管理的控制系統(tǒng)。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)動
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)。它是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的營利性經(jīng)濟(jì)組織。開發(fā)企業(yè)以開發(fā)活動為中心，供應(yīng)、開發(fā)和銷售轉(zhuǎn)讓三個主要開發(fā)經(jīng)營過程構(gòu)成了開發(fā)企業(yè)基本的經(jīng)濟(jì)活動。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著客觀的資金運(yùn)動，這種資金運(yùn)動表現(xiàn)為實(shí)物商品資金運(yùn)動和金融商品資金運(yùn)動兩種形式。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理必需十分謹(jǐn)慎，需要制訂資金計(jì)劃，規(guī)劃每筆資金的使用。除此之外，企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的資金計(jì)劃的實(shí)際需要采取不同的方式籌集資金。企業(yè)對于資金的使用，主要表現(xiàn)為資金的收支管理，而且在使用資金前必須通過嚴(yán)格的審批程序，務(wù)必使資金的使用都是合理的，并能滿足各部門對資金的需要。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從各種渠道籌集資金是企業(yè)資金運(yùn)動的起點(diǎn)。企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，當(dāng)自有資金不足時(shí)，向銀行借款或以向社會發(fā)行企業(yè)債券等方式向債權(quán)人籌集資金。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動所要達(dá)到的根本目的，是評價(jià)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，決定著財(cái)務(wù)管理的基本方向。
1.籌資管理目標(biāo)
籌集資金是企業(yè)資金運(yùn)動的前提，是決定企業(yè)資金運(yùn)動規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展速度的重要環(huán)節(jié)。因此，籌資目標(biāo)就是企業(yè)以較低的資金成本與適度的籌資風(fēng)險(xiǎn)，用合法的方式籌集企業(yè)所需生產(chǎn)資金。這一目標(biāo)是以降低資金成本從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)的。
2.投資管理目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資包括對自身以及對外的投資，目的都是為了獲取利潤，取得投資收益。很多時(shí)候企業(yè)往往只看到了項(xiàng)目的銷售前景而忽視了整體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，因此會使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般企業(yè)還要大。在這種情況下，企業(yè)投資的目標(biāo)就是：要以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)獲取較多的投資收益。
3.利潤分配管理目標(biāo)
企業(yè)利潤分配管理目標(biāo)是在利潤分配時(shí)，正確處理企業(yè)相互利益主體之間的利益關(guān)系，合理確定利潤留存比例及分配方式，提高企業(yè)的潛在收益能力。過多的分配利潤會增加企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)，過少的分配利潤會導(dǎo)致股東的投資積極性下降。所以企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)利潤分配的隨意性，應(yīng)該真正的做到用戰(zhàn)略的眼光對企業(yè)的發(fā)展形勢和市場環(huán)境變化進(jìn)行仔細(xì)的分析，之后做出合理的決策進(jìn)而對企業(yè)利潤進(jìn)行分配。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的周期性決定了房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要大量的資金，其籌資行為又必然會形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)又稱財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，它是指由于負(fù)債籌資導(dǎo)致的到期不能償還債務(wù)的可能性。當(dāng)中央銀行采取緊縮貨幣政策時(shí)，通常存款準(zhǔn)備金率上升，市場存貸款利率上升，從而貨幣供應(yīng)量減少，公司籌資就會出現(xiàn)困難，籌資的資金成本加大，盈利相應(yīng)減少甚至虧損。因此，必須評估不同負(fù)債籌資方式下籌資資金風(fēng)險(xiǎn)，并據(jù)以進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)管理，最大可能的規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。由于籌資風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)榇嬖趥鶆?wù)資金及其償付才可能發(fā)生的，因而從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因上可將它分為現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)和收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)。
1.現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)又稱資金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是指企業(yè)在特定時(shí)點(diǎn)上，現(xiàn)金流入量不足以償付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)。如果在資金利潤率較低時(shí)需要償還資金成本較高的債務(wù)，并且在債務(wù)償還日期的安排上不合理而導(dǎo)致某一時(shí)點(diǎn)的償債高峰等情況都會形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。對于這種風(fēng)險(xiǎn)只需通過合理安排現(xiàn)金流量即可回避，對企業(yè)和所有者的收益影響不大。
2.收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)
收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在收不抵支情況下出現(xiàn)的不能償還到期債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)收不抵支發(fā)生虧損，在負(fù)債不變的情況下，虧損越多，以企業(yè)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力也就越低，籌資風(fēng)險(xiǎn)就越大。這就要求開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，搞好房地產(chǎn)市場有效需求的社會調(diào)查，進(jìn)行可行性研究，對開發(fā)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益加以分析，同時(shí)加強(qiáng)開發(fā)工程的成本管理，做好營銷工作。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的計(jì)算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資周期較長，使得投資效益分析評價(jià)中應(yīng)考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，這就必須先對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和銷售期間的貨幣資金的流入量和流出量進(jìn)行分析計(jì)算，以便通過折現(xiàn)系數(shù)把項(xiàng)目不同時(shí)期的貨幣資金收支折算成同一時(shí)點(diǎn)的資金價(jià)值，然后進(jìn)行對比分析。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)和銷售期間資金流入和流出的數(shù)量，叫做現(xiàn)金流量。對于投資借款利息，由于已將投資支出列作現(xiàn)金流出量，在計(jì)算現(xiàn)值時(shí)，已考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，所以也不再將投資支出中借款利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用中借款利息列作現(xiàn)金流出量。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入量是營業(yè)收入；現(xiàn)金流出量是投資支出、營業(yè)稅金及附加、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和應(yīng)納所得稅。在得知房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量后，計(jì)算凈現(xiàn)金流量。
五、開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理問題
開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)開發(fā)的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和商品土地、出租土地，包括在建開發(fā)產(chǎn)品和已完開發(fā)產(chǎn)品。在建開發(fā)產(chǎn)品是指正在開發(fā)的產(chǎn)品。已完開發(fā)產(chǎn)品是指已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并經(jīng)驗(yàn)收合格、符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)產(chǎn)品。此外，還包括已開發(fā)完成用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的周轉(zhuǎn)房。
開發(fā)企業(yè)已開發(fā)的商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房，雖具有使用時(shí)期長、在使用過程中不改變其實(shí)物形態(tài)的固定資產(chǎn)特征，但是它們都是為了出售、出租，并不用于開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)，決定了對外銷售開發(fā)產(chǎn)品可以采用出售和出租兩種方式，也決定了出租房、周轉(zhuǎn)房和商品房三者之間用途的不穩(wěn)定性。開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身開發(fā)經(jīng)營情況、資金情況以及房地產(chǎn)市場銷售等情況，決定這些開發(fā)產(chǎn)品的用途。因此，商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房只能作為開發(fā)產(chǎn)品，不能作為固定資產(chǎn)管理。
1.在建開發(fā)產(chǎn)品與已完開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理
在建開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理，主要是對開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的控制。開發(fā)企業(yè)的開發(fā)工程，可以發(fā)包給施工企業(yè)進(jìn)行施工，也可自行組建施工單位進(jìn)行施工。開發(fā)企業(yè)對已經(jīng)完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理，主要是對開發(fā)土地、房屋的銷售、轉(zhuǎn)讓、出租等進(jìn)行動態(tài)管理，保證賬實(shí)相符。開發(fā)企業(yè)已完開發(fā)房屋，如果空置時(shí)間較長，超過一年以上，并對房屋銷售前景不樂觀時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)測算能夠承受的降價(jià)幅度，供銷售部門考慮降價(jià)出售，以便回收長期占用資金，加快資金周轉(zhuǎn)。
2.預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品和分期收款開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理
開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房屋，由于開發(fā)期較長，占用資金較多，為了滿足后續(xù)開發(fā)資金的需要，可以進(jìn)行預(yù)售。預(yù)售商品房屋在未竣工驗(yàn)收以前，仍為未完開發(fā)產(chǎn)品。待竣工驗(yàn)收合格，向房產(chǎn)管理部門辦理房屋竣工交付登記，按房屋預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房屋，在房產(chǎn)市場不景氣時(shí)期，也可采用分期收款銷售方式。在房款沒有收齊以前，該房屋仍屬企業(yè)的分期收款開發(fā)產(chǎn)品，作為存貨管理。
3.出租開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)管理
房屋、土地租賃也是房地產(chǎn)交易的一種主要形式。它是指房屋、土地所有權(quán)人作為出租人將其房屋、土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
出租房屋隨著用戶的使用及自然力的侵蝕，會逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值。這部分損耗價(jià)值，應(yīng)算作出租房屋經(jīng)營期間的費(fèi)用，將它計(jì)入出租房屋的經(jīng)營成本。開發(fā)企業(yè)在房屋出租過程中發(fā)生的修理費(fèi)用，如屬于經(jīng)常性維修費(fèi)用，可作為出租房屋的當(dāng)期經(jīng)營支出，直接計(jì)入出租房屋經(jīng)營成本。如屬于大修理支出，按大修理間隔期作為攤銷月數(shù)，分月將大修理支出的月攤銷額計(jì)入出租房屋的經(jīng)營成本。
4.周轉(zhuǎn)房的財(cái)務(wù)管理
開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。周轉(zhuǎn)房隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值。這部分損耗價(jià)值，應(yīng)作為開發(fā)期間的費(fèi)用計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房的損耗價(jià)值的攤銷，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的結(jié)構(gòu)和使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。對非臨時(shí)性簡易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長，應(yīng)采用平均年限攤銷法按使用期限計(jì)提每月攤銷額。對臨時(shí)性簡易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法，按預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)提周轉(zhuǎn)使用一次的攤銷額。
如果改變用途將周轉(zhuǎn)房作為商品房對外銷售時(shí)，通常在出售前要進(jìn)行改裝修復(fù)或根據(jù)購房人的要求對其進(jìn)行改建或擴(kuò)建。周轉(zhuǎn)房在出售以前進(jìn)行改裝修復(fù)所發(fā)生的費(fèi)用，可列作營業(yè)費(fèi)用。周轉(zhuǎn)房在出售以前根據(jù)購房人要求進(jìn)行的改建、擴(kuò)建工程，應(yīng)將改建、擴(kuò)建工程支出轉(zhuǎn)作周轉(zhuǎn)房的價(jià)值。
總之，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理十分重要，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況逐步提高財(cái)務(wù)綜合管理能力。
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第一條 為加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場的有序和繁榮，確保政府的土地收益不致流失，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產(chǎn)的法人和自然人，必須遵守本辦法。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指，在依法獲得使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行房屋（包括其它地面建筑物）的建設(shè)，或按土地出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資，然后將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅，不得損害社會公共利益。
城市規(guī)劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施和城市環(huán)境保護(hù)等要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須遵照執(zhí)行。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)管理由縣級以上政府的房地產(chǎn)或建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監(jiān)督檢查和按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與經(jīng)營
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：
（一）有企業(yè)名稱、法人代表、組織機(jī)構(gòu)、組織章程和辦公地點(diǎn)；
（二）有與經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的注冊資本或自有流動資金和專職技術(shù)、經(jīng)營管理人員，能獨(dú)立承擔(dān)民事法律責(zé)任；
（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內(nèi)已獲得（或預(yù)約）一定數(shù)量可用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有土地使用權(quán)。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：
（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立由當(dāng)?shù)乜h級以上政府建設(shè)主管部門審查后報(bào)請省建委審核批準(zhǔn)。中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書或投資報(bào)告由所在地縣級以上政府計(jì)劃與對外經(jīng)貿(mào)主管部門審查后，報(bào)請省計(jì)委會同省經(jīng)貿(mào)委審批，省建委、省土地局參與項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告的會審；其合同或設(shè)立外資企業(yè)申請書、章程報(bào)省經(jīng)貿(mào)委審批后頒發(fā)給企業(yè)批準(zhǔn)證書。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑政府審批機(jī)關(guān)頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，在30日內(nèi)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在銀行開戶和到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記后，方準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
（三）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向其所在地縣級以上建設(shè)主管部門申請資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格的由省建委發(fā)給資質(zhì)等級證書。
第七條 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時(shí)，注冊資本或自有流動資金應(yīng)不低于建設(shè)部頒發(fā)的《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的相應(yīng)等級開發(fā)企業(yè)的最低限額。
中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本和到位時(shí)限，審批機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家規(guī)定，根據(jù)項(xiàng)目投資總額、建設(shè)時(shí)限等情況在企業(yè)批準(zhǔn)證書中予以明確。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)批準(zhǔn)證書規(guī)定的時(shí)限到位注冊資本。開發(fā)企業(yè)有續(xù)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)比照上述規(guī)定相應(yīng)地追加注冊資本。
注冊資本未全部到位的，不得把企業(yè)經(jīng)營盈利部分用于追加注冊資本。
第八條 縣級以上工商行政管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本到位情況依法進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向當(dāng)?shù)乜h級以上政府的建設(shè)主管部門申請資質(zhì)年檢，年檢辦法由省建委確定。
建設(shè)主管部門根據(jù)其自有資金、技術(shù)力量、年開發(fā)規(guī)模等方面實(shí)際達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)重新核定企業(yè)資質(zhì)等級。
第十條 用于商業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)營的土地必須通過國有土地使用權(quán)有償有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)。但在未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價(jià)之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十一條有償有期使用的土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從政府的土地使用權(quán)一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產(chǎn)交易市場依法接受他人轉(zhuǎn)讓取得。
第十二條所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須按照土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地用途、規(guī)劃要求、環(huán)境保護(hù)的規(guī)定使用土地。如要改變合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)后，補(bǔ)交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。
第十三條國內(nèi)房地產(chǎn)開企業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)，經(jīng)建設(shè)主管部門提出審核意見后，按審批權(quán)限由各級政府的計(jì)劃主管部門審批。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋必須具備下列條件：
（一）已領(lǐng)有擬預(yù)售房屋用地的土地使用權(quán)證或用地許可證，地價(jià)款已付清；
（二）施工圖紙經(jīng)審核批準(zhǔn)并領(lǐng)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）工程施工進(jìn)度和交付使用日期已經(jīng)確定，基礎(chǔ)工程已完工。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋應(yīng)按售房合同約定的時(shí)間提供給購房者使用，逾期提供的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第十六條中外合資、合作、外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項(xiàng)目審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)項(xiàng)目文件所確定的比例向境外銷售其所開發(fā)的房地產(chǎn)。
第十七條開發(fā)后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須按規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)公司有下列原因之一的應(yīng)宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：
（一）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，滿一年未開工建設(shè)的，或者中途停止經(jīng)營活動滿一年的；
（二）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后滿三個月未獲得資質(zhì)等級證書或超過規(guī)定時(shí)限未申請資質(zhì)年檢的；
（三）無法繼續(xù)經(jīng)營而申請解散的；
（四）依法宣告破產(chǎn)的；
（五）被依法撤銷、取締的。
第三章 房地產(chǎn)市場的管理
第十九條房地產(chǎn)市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權(quán)為一級市場；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法銷售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)為三級市場。
第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負(fù)責(zé)，建設(shè)、計(jì)劃、財(cái)政、城市規(guī)劃等主管部門根據(jù)各自的職能參與管理。
第二十一條 二級、三級市場由政府的房地產(chǎn)管理部門牽頭，土地、工商、物價(jià)、稅收等部門根據(jù)各自的職能參與管理和監(jiān)督。
第二十二條 縣、市（區(qū)）設(shè)立房地產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），具體負(fù)責(zé)對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。
同級政府的土地、工商、稅收、物價(jià)等管理部門在交易所內(nèi)集中設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，按照本部門的職能參與對房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督與檢查，履行本部門的有關(guān)管理職責(zé)。
第二十三條 交易所的主要職責(zé)：
（一）運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段，對從事房地產(chǎn)交易的法人和自然人在交易合同監(jiān)證、價(jià)格評估、質(zhì)量等級鑒定、征收各種稅費(fèi)，出具交易證明文件，以及調(diào)解糾紛等方面實(shí)行管理和服務(wù)；
（二）為供需雙方提供信息，以及進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律咨詢。
第二十四條 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行分類管理：
（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權(quán)開發(fā)的房地產(chǎn)出售、出租價(jià)格，應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門會同房地產(chǎn)管理部門審核；
（二）其余的房地產(chǎn)買賣、出租價(jià)格以國家指導(dǎo)下的市場調(diào)節(jié)定價(jià)為主。
第二十五條 開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)推向二級市場出售、出租時(shí)，應(yīng)在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產(chǎn)所處的地理位置、使用功能、數(shù)量、價(jià)格、開發(fā)現(xiàn)狀、交付使用的時(shí)間和有關(guān)合法證件等資料，送交所在地房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)送來擬出售、出租房地產(chǎn)的資料進(jìn)行審核，對尚不具備本辦法規(guī)定的出售、出租條件的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內(nèi)將其意見以書面形式送達(dá)開發(fā)企業(yè)；在十日后沒有提出意見的，開發(fā)企業(yè)即可開始出售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)。
第二十六條 開發(fā)企業(yè)和購買者或承租者應(yīng)簽訂買賣或租賃房地產(chǎn)的合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所監(jiān)證后才能生效。合同應(yīng)確定房地產(chǎn)處所的位置、數(shù)量、價(jià)格、付款方式、交付使用時(shí)間、違約責(zé)任等。
第二十七條 開發(fā)公司和用戶雙方應(yīng)持房地產(chǎn)買賣或租賃合同、交易所開具的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產(chǎn)管理部門依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或租賃登記手續(xù)。
第二十八條 符合下列條件之一的土地使用權(quán)可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
（一）土地使用權(quán)為國有土地使用權(quán)有償有期出讓，并按出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資的；
（二）依法接受他人轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)的；
（三）劃撥的國有土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金，并由土地管理部門補(bǔ)辦出讓手續(xù)的。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十九條 領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋，可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權(quán)為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權(quán)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，其占有的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
第三十條法人、自然人在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內(nèi)公開掛牌來選擇對象。
第三十一條 實(shí)施房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟灰姿鶎M轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準(zhǔn)，協(xié)商確定實(shí)際成交價(jià)格、租金或抵押值。
當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或出租租金低于評估價(jià)格或租金的，政府有優(yōu)先購買或承租權(quán)。
第三十二條 參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押合同，并經(jīng)交易所監(jiān)證后才能生效。
第三十三條 在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法繳納稅費(fèi)。繳納稅費(fèi)時(shí)，業(yè)主報(bào)價(jià)比評估值低10％的，按評估值來計(jì)算應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其它則按實(shí)際成交價(jià)來計(jì)算應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
房地產(chǎn)贈與應(yīng)按規(guī)定收取有關(guān)稅費(fèi)，但贈與房地產(chǎn)給公益事業(yè)的除外。
第三十四條 房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押成立后，當(dāng)事人雙方應(yīng)持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的證明和稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門，依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)。
第四章 法律責(zé)任
第三十五條 中外合資、合作和外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，注冊資本未按規(guī)定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規(guī)定到位的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o償收回土地（包括地上建筑物）；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規(guī)劃和土地管理部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區(qū)）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。
第三十八條 未經(jīng)交易所監(jiān)證私下進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不給予辦理土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)；受讓人、承租人和抵押權(quán)益不受法律保護(hù)；轉(zhuǎn)讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。
第五章 附 則
