時(shí)間：2023-05-05 17:02:04
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇維修基金論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.對(duì)住房維修基金重視程度的弱化
對(duì)住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對(duì)其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來(lái)，住房維修基金成為我國(guó)法律所保護(hù)的基金項(xiàng)目已有十多年了，然而在現(xiàn)今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對(duì)其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時(shí)不理解、不情愿，不僅給代管部門(mén)的工作流程帶來(lái)一定的麻煩，也不利于住房維修基金監(jiān)督機(jī)制的擴(kuò)展。
2.對(duì)住房維修基金管理層面的弱化
對(duì)于住房維修基金管理層面的問(wèn)題，主要包括三個(gè)方面：
（1）繳納問(wèn)題。由于國(guó)家并未針對(duì)住房維修基金管理方面制定諸如繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關(guān)的法律政策與法律規(guī)定，從而造成了個(gè)體住戶及開(kāi)發(fā)商的拖欠或侵占現(xiàn)象。例如，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，強(qiáng)制性的侵占住房維修基金，在代管人員進(jìn)行查收時(shí)，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個(gè)體住戶的經(jīng)濟(jì)利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。
（2）管理問(wèn)題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業(yè)主共有的大額資產(chǎn)。同時(shí)，由于住房維修基金所涉及的領(lǐng)域較為寬廣，在代管部門(mén)進(jìn)行管理時(shí)，容易出現(xiàn)非法挪用或不按手續(xù)私自使用等現(xiàn)象，這無(wú)形中降低了住房維修基金的安全系數(shù)，同時(shí)也是造成群眾與開(kāi)發(fā)商、群眾與政府代管部門(mén)產(chǎn)生矛盾的關(guān)鍵之一。
（3）使用效率問(wèn)題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發(fā)展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態(tài)，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門(mén)及業(yè)主對(duì)于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒(méi)有明確的使用標(biāo)準(zhǔn)，致使大額住房維修基金成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的資金負(fù)擔(dān)，不利于其實(shí)質(zhì)性使用價(jià)值的充分發(fā)揮。
3.對(duì)住房維修基金監(jiān)督力度的弱化
首先，代管部門(mén)的監(jiān)督力度問(wèn)題。住房維修基金是一筆大額資金款項(xiàng)，關(guān)聯(lián)著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態(tài)，無(wú)形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時(shí)，法律法規(guī)中也并未明示對(duì)住房維修基金的具體使用標(biāo)準(zhǔn)、使用規(guī)范及與其相對(duì)應(yīng)的管理措施，這也給行為提供了可趁之機(jī)。其次，個(gè)體住戶的監(jiān)督力度問(wèn)題。這跟上文中提到的對(duì)住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關(guān)系。
二、住房維修基金管理中的問(wèn)題的解決方案
1.加大宣傳力度，提升重視程度
對(duì)于住房維修基金國(guó)民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時(shí)改進(jìn)，這不僅關(guān)系到個(gè)體住戶的切身利益，也關(guān)系到代管部門(mén)的社會(huì)形象與社會(huì)信譽(yù)。例如，代管部門(mén)可以合理運(yùn)用傳播資源，與媒介進(jìn)行有效對(duì)接，如可以利用地方電視臺(tái)、地方報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監(jiān)督等重要性向住戶公示，提升個(gè)體住戶對(duì)住房維修基金的重視程度。
2.完善法律制度，強(qiáng)化管理措施
為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問(wèn)題、管理問(wèn)題、使用效率問(wèn)題，首先要完善相應(yīng)的法律法規(guī)制度，優(yōu)化住房維修基金法律效應(yīng)的同時(shí)，提升了其法律權(quán)威。通過(guò)完備的法律體系與規(guī)定，保證住房維修基金的專款專用，從而保護(hù)業(yè)主在物業(yè)范圍內(nèi)的公有財(cái)產(chǎn)不被侵占[2]。這不僅是對(duì)業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)安全的法律維護(hù)與保障，也是對(duì)住房維修基金合理法律程序的改進(jìn)與更新，既有利于促進(jìn)基金管理和諧，也有利于環(huán)節(jié)代管部門(mén)與個(gè)體業(yè)主所產(chǎn)生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強(qiáng)住房維修基金的管理措施，對(duì)基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進(jìn)行明確規(guī)定，從而有效避免開(kāi)發(fā)商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對(duì)于處于托管狀態(tài)的住房維修基金必須安排專業(yè)的人員進(jìn)行看管，并開(kāi)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家、代管部門(mén)代表及住戶代表三方意見(jiàn)討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過(guò)合法、合理的手段運(yùn)作起來(lái)，也有利于為業(yè)主的資金投資構(gòu)建有效保障。
3.優(yōu)化監(jiān)督機(jī)制，增強(qiáng)安全保障
降低行政管理部門(mén)對(duì)住房維修基金使用的行政干預(yù)，將其關(guān)注的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到管理與監(jiān)督上面來(lái)，并著力培育業(yè)主自治管理機(jī)制，建立業(yè)主、業(yè)委會(huì)、主管部門(mén)多層面的監(jiān)管制度[3]。這不僅對(duì)住房維修基金管理提供了代管部門(mén)與個(gè)體業(yè)主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關(guān)注力度與監(jiān)管力度，在有效維護(hù)自身利益的同時(shí)，也優(yōu)化了對(duì)住房維修基金的監(jiān)督機(jī)制。
三、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)糾紛
物業(yè)管理服務(wù),是指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理服務(wù)公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對(duì)受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)以及提供其他專業(yè)化、社會(huì)化的服務(wù)。自我國(guó)首家物業(yè)管理服務(wù)公司――深圳市物業(yè)管理服務(wù)公司于1993年3月成立以來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過(guò)18年，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，但由于我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)起步晚，業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制意識(shí)差，以及物業(yè)管理服務(wù)法制的不完善，我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)在現(xiàn)實(shí)中也存在著不少的問(wèn)題。本文擬從物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀出發(fā)，分析物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)實(shí)困境，提出物業(yè)管理服務(wù)立法上的突破對(duì)策，與各位同仁商榷。
物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中存在的問(wèn)題
2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，同年9月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中國(guó)國(guó)務(wù)院總理簽署國(guó)務(wù)院令，公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。可以說(shuō)修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例的內(nèi)容在理論上更加完善了，然而在實(shí)踐中施行起來(lái)，卻依然存在如下幾個(gè)問(wèn)題：
1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。”第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。”這一規(guī)定從立法上說(shuō)似乎明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是，實(shí)際操作起來(lái)卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對(duì)其法律地位也存在爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)既不屬于法人．也不屬于其他組織，它根本無(wú)訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)告物業(yè)管理公司一案來(lái)說(shuō)，因業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，致使此案敗訴。業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，使業(yè)主委員會(huì)處于尷尬的處境，也不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，長(zhǎng)此以往，容易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。
2、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)權(quán)利不對(duì)等。物管條例第24條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而，在實(shí)際操作中，不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。
3、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是業(yè)余的松散的沒(méi)有法律地位的非贏利組織，而業(yè)主委員會(huì)只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，法無(wú)明文規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織，這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對(duì)稱，如建設(shè)單位能自行決定挪用專項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，自行出賣(mài)或出租公共停車(chē)場(chǎng)等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，就會(huì)發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業(yè)主委員會(huì)成員，其后果可想而知。
4、房管部門(mén)有權(quán)利、義務(wù)卻無(wú)處罰責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法及時(shí)成立，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)無(wú)法及時(shí)有效地解決。從實(shí)際操作來(lái)看，一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國(guó)家管理部門(mén)，卻在原有基礎(chǔ)上無(wú)故增加其負(fù)擔(dān)，而得不到相應(yīng)報(bào)酬，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是難以調(diào)動(dòng)其積極性的；二是業(yè)主大會(huì)早已被看成是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“對(duì)手”，如果其按時(shí)成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有被監(jiān)督的可能，再加上政府部門(mén)的監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想投機(jī)也是難上加難，只好循規(guī)蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會(huì)的。在此情況下，如業(yè)主大會(huì)遭遇阻撓時(shí)，地方房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)如何做，如地方房管部門(mén)未盡其職時(shí)，又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任？這些問(wèn)題由于物業(yè)管理?xiàng)l例未曾規(guī)定，所以，在實(shí)際操作中，地方房管部門(mén)幾乎都不管。
二、完善物業(yè)管理服務(wù)立法的對(duì)策
前面已經(jīng)提到，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)在立法與實(shí)踐中的困境極不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，因此，完善我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)方面的法規(guī)，是解決上述困境必須著力解決的一項(xiàng)問(wèn)題。有鑒于此，特提出以下解決思路：
1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開(kāi)發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)管理，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行。規(guī)定入住率達(dá)到一定比例（如30%-50%）或首次交付使用達(dá)到一定期限，房管部門(mén)必須組織業(yè)主籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，如果建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻撓業(yè)主委員會(huì)的成立，那么一定比例（如10-15%）的業(yè)主可向房管部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制成立業(yè)主委員會(huì)，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予支持，否則，業(yè)主可向上一級(jí)行政主管部門(mén)提出行政訴訟，狀告房管部門(mén)“不作為”。
2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來(lái)自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。可以說(shuō)，成立業(yè)主委員會(huì)這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。
3、用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系――服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系；業(yè)主大會(huì)與政府的關(guān)系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對(duì)性地解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛，與此同時(shí)，政府部門(mén)也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協(xié)助，共同搞好物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安保衛(wèi)生、交通、綠化等工作。
4、建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)。專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位．建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，對(duì)其使用情況、利息情況定期予以公布。
5、明確地方房管部門(mén)的失職責(zé)任，把物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國(guó)務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī)，應(yīng)當(dāng)符合體現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則，在賦予有關(guān)行政機(jī)關(guān)必要的職權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán)，只有如此，才能夠確保物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化。
參考文獻(xiàn)：
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 國(guó)務(wù)院辦公廳，2007年8月26日
【論文摘要】物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)是新興的一種服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，文章在闡述物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，探討了審價(jià)的重點(diǎn)：一是審查其價(jià)格構(gòu)成，二是審查其定價(jià)方法，同時(shí)指出了應(yīng)注意的問(wèn)題。
物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過(guò)對(duì)業(yè)主的服務(wù)、對(duì)財(cái)產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)、對(duì)環(huán)境的保護(hù)等實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無(wú)形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)，是指采購(gòu)主體因采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行的成本和利潤(rùn)審查，并核準(zhǔn)價(jià)格的行為。
一、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的特點(diǎn)
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格除了具備一般商品價(jià)格的特征外，還具有以下特點(diǎn)：一是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動(dòng)之后的價(jià)值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無(wú)形產(chǎn)品，即服務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值形成過(guò)程不同于一般商品價(jià)值形成過(guò)程。一般商品的價(jià)值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值形成，生產(chǎn)和消費(fèi)幾乎同時(shí)進(jìn)行。四是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區(qū)或服務(wù)對(duì)象上表現(xiàn)差別較大，因而其價(jià)格也靈活多樣。
二、物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)依據(jù)
物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)，主要依據(jù)應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)凝結(jié)著物業(yè)管理人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價(jià)值大小，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿足的程度來(lái)判別。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)的重點(diǎn)，一是審查其價(jià)格構(gòu)成，二是審查其定價(jià)方法。
三、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的審查
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一般包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，這些收費(fèi)項(xiàng)目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權(quán)人支付；產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一時(shí)，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)屬于維修基金，內(nèi)容較為復(fù)雜，一般應(yīng)與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。
四、物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法的審查
物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法，一是采用成本導(dǎo)向定價(jià)，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由成本加上按成本利潤(rùn)率計(jì)算的合理利潤(rùn)構(gòu)成。二是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，即以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格水平作為物業(yè)管理公司定價(jià)的參照或依據(jù)，適用于已實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)。三是需求導(dǎo)向定價(jià)，即以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的認(rèn)知程度和需求強(qiáng)度為依據(jù)來(lái)確定價(jià)格，服務(wù)的非貨幣因素對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)整難免出現(xiàn)偏差，從而導(dǎo)致服務(wù)的價(jià)格水平相對(duì)于業(yè)主的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知程度失衡，不是過(guò)高就是偏低。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)價(jià)格的審查，應(yīng)結(jié)合具體采購(gòu)方式，分招標(biāo)采購(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)采購(gòu)等方式，分別采用比價(jià)等方法進(jìn)行審價(jià)。對(duì)于成本導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)價(jià)格的審查，則應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤(rùn)進(jìn)行分析和計(jì)算。
1、物業(yè)管理服務(wù)成本
一是材料費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動(dòng)報(bào)酬，包括工資、獎(jiǎng)金 、津貼等，不包括福利費(fèi)用。三是設(shè)備使用費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所使用設(shè)備的折舊和器具的攤銷。不包括設(shè)備器具的購(gòu)置費(fèi)，因?yàn)檫@些設(shè)備器具屬于物業(yè)管理公司開(kāi)展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意，管理費(fèi)用是物業(yè)管理公司的管理部門(mén)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開(kāi)支，如辦公用品、管理人員工資、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費(fèi)等，以及物業(yè)管理公司的銷售費(fèi)用如廣告費(fèi)等，均為物業(yè)管理公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的期間費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)管理公司從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中支付，而非經(jīng)營(yíng)成本，即這些費(fèi)用不應(yīng)作為物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格組成部分。
2、物業(yè)管理服務(wù)利潤(rùn)
物業(yè)管理服務(wù)的利潤(rùn)，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，作為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的組成部分，是正當(dāng)合理的，但其目標(biāo)利潤(rùn)應(yīng)以社會(huì)平均成本利潤(rùn)率為標(biāo)準(zhǔn)確定。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意對(duì)超過(guò)社會(huì)平均成本利潤(rùn)率的部分予以審減，以維護(hù)采購(gòu)主體的利益。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 杜江南：從物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格看行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)[j].城市開(kāi)發(fā)，2001（7）.
[2] 劉玉明：軍隊(duì)物資采購(gòu)審價(jià)工作芻議[j].軍隊(duì)采購(gòu)與物流，2004（4）.
[3] 李永福：對(duì)我國(guó)物業(yè)管理運(yùn)行程序探討[j].經(jīng)濟(jì)師，2005（3）.
論文摘要:新世紀(jì)的來(lái)臨，人類社會(huì)的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，即新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。它引發(fā)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的變革，面對(duì)挑戰(zhàn)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展才能提高行業(yè)的整體效益，文章從五個(gè)方面進(jìn)行了探討。
一、經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化
眾所周知，世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一種與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)不同的可實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，即“知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”或“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，它的本質(zhì)是以知識(shí)創(chuàng)新和信息傳播來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，依靠增加產(chǎn)品的科技含量來(lái)發(fā)展生產(chǎn)，而不是單純地依靠增加產(chǎn)量來(lái)發(fā)展生產(chǎn)主要表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產(chǎn)品提高了附加值，不增加產(chǎn)品的數(shù)量;信息則是無(wú)形的、非物質(zhì)實(shí)體的，當(dāng)然也不會(huì)造成物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品積壓。因而就能成功避免產(chǎn)品積壓?jiǎn)栴}，這在目前住宅市場(chǎng)空置房總量仍居高不下的情況下.尤其具有現(xiàn)實(shí)意義。
“新經(jīng)濟(jì)”給予我們住宅產(chǎn)業(yè)最主要的啟示，就是要與時(shí)俱進(jìn)地樹(shù)立起新的理念、其中很重要的一個(gè)理念就是追求“規(guī)模效益、知識(shí)效益，氰息效益”相統(tǒng)一。即不再單純地追求規(guī)模經(jīng)營(yíng)、規(guī)模效益，而是把規(guī)模、知識(shí)、言息三個(gè)效益放在起.通盤(pán)籌劃，綜合考慮。一方面提高產(chǎn)品科技含量;另方面利用信息來(lái)捕捉商機(jī)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，選準(zhǔn)市場(chǎng)細(xì)分日標(biāo)，拓展?fàn)I銷，求得利潤(rùn)最大化。
日前，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)日益看中大盤(pán)開(kāi)發(fā)，一些輿論也宣稱地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代_這固然有其必要性和合理性，因?yàn)榇蟊P(pán)較易營(yíng)造良好的居住環(huán)境.有利于降低開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)展?fàn)I銷，可以獲得規(guī)模效益。從城市規(guī)劃來(lái)看，也利于盤(pán)活老城區(qū))、口，改善城市的功能布局。但是大盤(pán)開(kāi)發(fā)受外部環(huán)境因素影響大，風(fēng)險(xiǎn)也大，容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們?nèi)ラ_(kāi)發(fā)利用，如出讓用地的剩余小地塊，規(guī)劃里模糊的地塊邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣(mài)點(diǎn)、首先是地段較好.交通便捷，易與外界交流;其次，由于地塊狹小，多以建高層為主，視野開(kāi)闊;而且開(kāi)發(fā)周期短，利于資金周轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小:開(kāi)發(fā)商如果在提高產(chǎn)品的科技和信息含量上做足文章，開(kāi)發(fā)出具有卜分鮮明的個(gè)性特色的現(xiàn)代化產(chǎn)品，做小盤(pán)也是可以取得好效益的。
二、產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化
住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，要看住宅總體性能，及產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化程度知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息社會(huì)的來(lái)臨，帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)文明以及生活觀念的進(jìn)步，引發(fā)了對(duì)住宅性能新的定義與要求。人們對(duì)住宅的質(zhì)量要求不僅是工程質(zhì)量，還有功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、人文質(zhì)量和文化氛圍質(zhì)量住宅不再僅能住，還有對(duì)居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對(duì)外信息聯(lián)絡(luò)等多方面的要求。目前，已經(jīng)有一批具有新經(jīng)濟(jì)意識(shí)或信息產(chǎn)業(yè)背景的投資者進(jìn)人了住宅產(chǎn)業(yè)，他們把重點(diǎn)放在了提高住宅產(chǎn)品的科技含量和信息含量上，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加了新的動(dòng)力和活力。同時(shí)，資深業(yè)者也在迅速提高對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代來(lái)臨的敏感度，出現(xiàn)了許多優(yōu)秀的作品，這些成功的樓盤(pán)，除了更提高戶型、朝向.環(huán)境、生活社區(qū)服務(wù)等方面的傳統(tǒng)品質(zhì)以外，而且又努力增加了新體系、新結(jié)構(gòu)、新工藝方面的新品質(zhì)，以及網(wǎng)絡(luò)、寬帶等智能化社區(qū)，“居家與辦公融為一體”等充滿信息時(shí)代的特征艦點(diǎn).以提高商品的現(xiàn)代化水平，增加新的賣(mài)點(diǎn)。
三、住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化
如何能高效地開(kāi)發(fā)出物美價(jià)廉、有特色賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)商品，搶占市場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取好的效戶益，成了當(dāng)前一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。而要提高住宅開(kāi)發(fā)的效率和質(zhì)量，就必須推動(dòng)住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住宅生產(chǎn)中部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化水平還很低，住宅施工中科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資本投入貢獻(xiàn)率。手工操作的生產(chǎn)方式，必然建設(shè)周期長(zhǎng)，成本消耗高，經(jīng)濟(jì)效率低。我國(guó)住宅建設(shè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，人均竣工面積多年來(lái)在30平方米左右徘徊，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在120- 140平方米之間，我們僅占其1 /5一1 /6，而能源消耗卻是發(fā)達(dá)國(guó)家的3-4倍，且建筑質(zhì)量通病也大量存在。住宅產(chǎn)業(yè)要改變這種高投入、低效率的狀況，就必須加快我國(guó)住宅部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化的進(jìn)程。即以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，按現(xiàn)代化生產(chǎn)方式和高技術(shù)組合改造傳統(tǒng)建筑施工體系，采用先進(jìn)技術(shù)、工藝和設(shè)備實(shí)行科學(xué)的施工組織和管理，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)與勞動(dòng)生產(chǎn)率的雙增長(zhǎng)。
四、住宅流通的現(xiàn)代化
從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，流通環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱。一是開(kāi)發(fā)商的銷售理念陳舊落后，且缺乏誠(chéng)信意識(shí);二是銷售方式仍以手工作坊式為主，個(gè)人開(kāi)發(fā)個(gè)人出售，一家一個(gè)售房部，尚未形成社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)模化的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò);三是中介服務(wù)發(fā)展較慢.且缺乏規(guī)范。以致造成行業(yè)整體銷售效率低、成本高等間題:
解決流通環(huán)節(jié)的通病，要在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面下功夫，即要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個(gè)行業(yè)和專業(yè)的優(yōu)化配置和專業(yè)分工的細(xì)化，以實(shí)現(xiàn)流通環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，改變一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的狀況。
分工細(xì)化是社會(huì)生產(chǎn)力進(jìn)步的表現(xiàn).也是促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的主要因素。針對(duì)目前住宅流通市場(chǎng)的低效率運(yùn)作狀態(tài).應(yīng)當(dāng)加快培育社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的銷售網(wǎng)絡(luò)，以降低銷售成本，解決相關(guān)的市場(chǎng)間題;同時(shí)，下大力氣培育規(guī)范的、發(fā)達(dá)的中介行業(yè)，如建立行業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)和信息傳播機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)培育一批信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的營(yíng)銷商等。
五、住宅消費(fèi)的現(xiàn)代化
[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢(shì)展望
重慶物業(yè)管理從90年代初開(kāi)始起步距今已10年。10年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，重慶物業(yè)管理運(yùn)作正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長(zhǎng)的世紀(jì)，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行列和“五個(gè)突破”的目標(biāo)，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡(jiǎn)要的回顧和總結(jié)。
一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無(wú)到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實(shí)行40多年的福利型行政性房屋管理的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學(xué)田灣小區(qū)，實(shí)施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務(wù)，標(biāo)志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來(lái)重慶開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來(lái)了國(guó)外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和模式，對(duì)重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實(shí)施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務(wù)和管理作用，逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和接受，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進(jìn)行崗位培訓(xùn)，實(shí)施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司來(lái)重慶，組建成立了重慶深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進(jìn)方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設(shè)路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評(píng)為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時(shí)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號(hào)；1997年，加州花園獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
1998年2月，市政府明確國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，重慶物業(yè)管理開(kāi)始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點(diǎn)表現(xiàn)為：
l、設(shè)置行政管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
為加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級(jí)政府主管部門(mén)，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國(guó)土房管局在管理全市物業(yè)管理過(guò)程中重點(diǎn)抓了以下工作：一是整頓市場(chǎng)秩序，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊(cè)登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是提高人員素質(zhì)，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開(kāi)展崗位培訓(xùn)工作；三是以評(píng)促建，積極組織開(kāi)展創(chuàng)建市級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個(gè)物管項(xiàng)目，參加國(guó)家建設(shè)部組織的考評(píng)驗(yàn)收，其中：錦繡山莊獲全國(guó)城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)。
2、加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)
為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過(guò)了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺(tái)了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評(píng)暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實(shí)施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場(chǎng)規(guī)則去依法管理和運(yùn)作，對(duì)引導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)、增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展動(dòng)力
1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)（社團(tuán)組織）宣告成立，協(xié)會(huì)在市民政局的監(jiān)督管理和市國(guó)土房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，重點(diǎn)開(kāi)展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動(dòng)配合政府主管部門(mén)研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問(wèn)題，為政府主管部門(mén)在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營(yíng)造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，積極組織制定、實(shí)施行規(guī)行約，建立自律機(jī)制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會(huì)刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開(kāi)展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時(shí)反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風(fēng)貌與動(dòng)向，樹(shù)立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進(jìn)地區(qū)的物業(yè)管理差距，認(rèn)真組織業(yè)內(nèi)人員赴國(guó)內(nèi)外參觀考察，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外及我國(guó)沿海城市物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展專題講座、沙龍論壇，進(jìn)行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
物業(yè)管理的發(fā)展，離不開(kāi)系統(tǒng)理論的指導(dǎo)，重視并加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)交流和物業(yè)管理理論的應(yīng)用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點(diǎn)。近年來(lái)，重慶物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織完成了重慶市科委和重慶市國(guó)土房管局下達(dá)的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)與對(duì)策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制研究》并獲重慶市國(guó)土房管局2000年度科技成果二等獎(jiǎng)；與軟件公司共同開(kāi)發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應(yīng)用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國(guó)物業(yè)管理手冊(cè)》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國(guó)住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國(guó)房地產(chǎn)》、《中國(guó)房地信息》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》、《重慶大學(xué)學(xué)報(bào)》、《重慶物業(yè)管理》等學(xué)術(shù)刊物上。
在注重理論學(xué)習(xí)、研究的同時(shí)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心開(kāi)展對(duì)全市物管企業(yè)部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行上崗培訓(xùn)，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學(xué)、西南師大已開(kāi)設(shè)有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進(jìn)修班。重慶大學(xué)、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學(xué)院、重慶工學(xué)院、重慶石油高等專科學(xué)校等一批大專院校，相繼開(kāi)設(shè)了本科及大專學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開(kāi)發(fā)物業(yè)公司、深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實(shí)施以職業(yè)技術(shù)教育培養(yǎng)為中心的教學(xué)模式，達(dá)成了產(chǎn)學(xué)合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)習(xí)基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，使學(xué)生畢業(yè)后能更好地服務(wù)于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對(duì)專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結(jié)合的同步發(fā)展模式。
5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出
重慶物業(yè)管理經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，無(wú)論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過(guò)去105家，發(fā)展到677家，其中：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)62家、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)230家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達(dá)4萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理面積達(dá)5500多萬(wàn)平方米；有3個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；8個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；6個(gè)住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；21個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；有20多家物業(yè)管理公司通過(guò)了ISO9002或ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達(dá)、渝開(kāi)發(fā)、深國(guó)貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達(dá)、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會(huì)形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。
6、積極引導(dǎo)、加強(qiáng)管理，推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展
1999年，重慶市國(guó)土房管局提出“三年打基礎(chǔ)、五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行業(yè)”的目標(biāo)規(guī)劃。2000年4月14日，市國(guó)土房管局組織召開(kāi)第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會(huì)上作了經(jīng)驗(yàn)介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開(kāi)第三次會(huì)員大會(huì)，重慶市副市長(zhǎng)陳際瓦到會(huì)并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)尤世程在大會(huì)上總結(jié)了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見(jiàn)：一是要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理的法制建設(shè)，爭(zhēng)取盡快出臺(tái)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開(kāi)展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評(píng)選活動(dòng)；三是搞好調(diào)查研究，重點(diǎn)開(kāi)好三個(gè)片區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)；四是開(kāi)展物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究，推進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個(gè)方面力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)新的突破，以推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望
經(jīng)過(guò)近十年的探索和實(shí)踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀(jì)里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和走向，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展以及廣大市民對(duì)物業(yè)管理的需求，在開(kāi)拓、創(chuàng)新、進(jìn)取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績(jī)，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問(wèn)題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來(lái)發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。
（一）物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)隨著對(duì)物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強(qiáng)，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行時(shí)間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費(fèi)用支出，延長(zhǎng)物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價(jià)值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使人們認(rèn)識(shí)到，把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來(lái)同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、持續(xù)增長(zhǎng)的唯一途徑。物業(yè)管理對(duì)市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價(jià)值已被人們所認(rèn)識(shí)，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機(jī)。
3、物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點(diǎn)，因而對(duì)社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對(duì)社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會(huì)治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費(fèi)用以價(jià)值規(guī)律為評(píng)價(jià)核心
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，人們對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)以市場(chǎng)供求變化和管理的質(zhì)量水平按價(jià)值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費(fèi)用收取的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。物業(yè)管理費(fèi)用收取市場(chǎng)化，必然帶來(lái)物業(yè)管理價(jià)值的回歸，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務(wù)管理向經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的要求，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營(yíng)管理型的轉(zhuǎn)變，并樹(shù)立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，制定正確的經(jīng)營(yíng)策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤(rùn)率不斷增長(zhǎng)。
（二）物業(yè)管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng)
l、物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動(dòng)下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴(kuò)大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點(diǎn)也由直接插手企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營(yíng)造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹(shù)立城市新形象，已成為投資條件評(píng)價(jià)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴(kuò)大，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴(kuò)大，深圳1981年至2001年近20年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個(gè)領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測(cè)算，2001年至2010年未來(lái)10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達(dá)到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會(huì)各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門(mén)、街道辦事處、居委會(huì)的社會(huì)關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)管理的社會(huì)作用將得到增強(qiáng)，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會(huì)；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會(huì)的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀?jìng)爭(zhēng)、關(guān)系密切的獨(dú)立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和發(fā)展。
（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財(cái)務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。
2、知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量
計(jì)算機(jī)及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來(lái)了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個(gè)嶄新的時(shí)代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點(diǎn)，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、工程等眾多門(mén)類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們?cè)跐M足了物質(zhì)需求之后，自然過(guò)渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對(duì)業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營(yíng)造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同，以贏得業(yè)主的信賴，擴(kuò)大社會(huì)影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營(yíng)造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開(kāi)政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強(qiáng)有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺(tái)了各項(xiàng)配套法規(guī)對(duì)規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進(jìn)作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作，無(wú)法滿足新形勢(shì)的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也正在進(jìn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時(shí)無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴(yán)審查資質(zhì)條件、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)人
物業(yè)管理誘人的市場(chǎng)前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長(zhǎng)迅猛，但發(fā)展參差不齊，個(gè)別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬(wàn)平方米物業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)管理物業(yè)不足10萬(wàn)平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬(wàn)平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費(fèi)了社會(huì)資源。因此，除大力開(kāi)展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證工作，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識(shí)增強(qiáng)
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀管理體制的改革，小政府、大社會(huì)的管理模式將逐漸形成，政府對(duì)企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會(huì)配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會(huì)履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會(huì)發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，行規(guī)、行約將會(huì)顯示出更大的作用。
